TAM-omgevingsplan H22e woningbouw 'De Hooghe Weide'

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Initiatiefnemer heeft het voornemen om ten zuidoosten van Klein Zundert, aan de Stuivezandseweg, een nieuwe woonwijk te realiseren met maximaal 166 woningen. De realisatie van kwalitatief goede, aantrekkelijke en betaalbare woningen voor uiteenlopende doelgroepen staat daarbij centraal. De ontwikkeling van dit woongebied wordt 'De Hooghe Weide' genoemd.

De bouw van de woningen is volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert' niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is dan ook een wijziging van het omgevingsplan nodig. Bij een wijziging van het omgevingsplan dient te worden gemotiveerd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locaties. Met voorliggende motivering en bijbehorende bijlagen wordt hierin voorzien.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuidoosten van de kern Klein Zundert. De noord- en westzijde worden begrensd door de bebouwing van de kern Klein Zundert. Aan de zuidzijde is het plangebied begrensd door de N638, die de noordelijke grens van Zundert vormt en aan de zuidoostzijde bevinden zich de sportvelden. Ten zuiden van het plangebied loopt de Kleine Beek die is aangewezen als ecologische verbindingszone.

Het plangebied zelf bestaat uit agrarische gronden met een aantal kassen. Ook de gronden ten oosten van het plangebied zijn in gebruik voor agrarische doeleinden.

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (rood omrand) (bron: Schoenmakers, Stedenbouwkundig plan 'De Hooghe Weide')

1.3 Omgevingsplan en TAM-plan

Omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Middels de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het geldend planologisch regime voor het plangebied opgenomen in het omgevingsplan van rechtswege 'Omgevingsplan gemeente Zundert'. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat uit een nieuw deel en een tijdelijk deel. In het nieuwe deel is de bruidsschat technisch in beheer genomen. Het tijdelijke deel bestaat onder andere uit besluiten die zijn aangewezen in artikel 4.6 Invoeringswet waaronder vervallen instrumenten zoals bestemmingsplannen Wet ruimtelijke ordening (artikel 3.1 Wro) vallen. Voor het planologisch regime van het plangebied zijn derhalve de bruidsschat uit hoofdstuk 22 van 'Omgevingsplan gemeente Zundert' en is op basis van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van rechtswege het bestemmingsplannen 'Buitengebied Zundert' van kracht.

Voor de gronden binnen het plangebied gelden diverse bestemmingen en gebiedsaanduidingen, zoals te zien is in figuur 1.2. Binnen de geldende agrarische bestemmingen en de woonbestemmingen zijn agrarische bedrijven en een aantal woningen toegestaan. Daarnaast geldt voor het een groot deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Aan de zuidzijde langs de beek is de bestemming 'Agrarische met waarden – Groenblauwe mantel' opgenomen.

Aan de zuidzijde van het plangebied bevinden zich gebiedsaanduidingen ter bescherming van de landschappelijke- en natuurwetenschappelijke waarden van de 'Kleine Beek'. De beek zelf maakt geen onderdeel uit van het plangebied.

Figuur 1.2 Uitsnede tijdelijk deel van het omgevingsplan 'Buitengebied Zundert' (bron: Kadaster Nederland, bewerking Rho adviseurs)

De molen 'De Akkermolen' bevindt zich buiten het plangebied aan de zuidoostzijde. Om de werking van de molen niet te hinderen gelden er binnen een straal van 400 meter beperkingen voor de hoogte van gebouwen en bouwwerken en voor het ophogen van gronden.

De provinciale beschermingszones, waaronder het reserveringsgebied voor waterberging, zijn eveneens over een deel van het plangebied gelegen. Deze gebieden moeten geschikt blijven om waterberging te kunnen realiseren. 'De Kleine Beek' en de directe omgeving hebben de nadere bescherming 'ecologische verbindingszone' en 'beekherstel'. Deze beschermingszones zijn in provinciale omgevingsverordening vastgelegd en worden daarom niet overgenomen in dit TAM-omgevingsplan.

Woningbouw op deze locatie is in strijd met het omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Zundert met daarin het bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert' (incl. herzieningen).

TAM-omgevingsplan

De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Zundert, het bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert'. Om de gewenste ontwikkeling te realiseren moet het tijdelijke deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert' worden aangepast. Dat betekent dat het gemeentelijk omgevingsplan moet worden gewijzigd om het initiatief mogelijk te maken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van TAM-IMRO.

Vanwege de onzekerheden rondom het DSO is tot 1 januari 2026 de mogelijkheid gecreëerd om via de Wro-standaarden het omgevingsplan te publiceren, TAM-IMRO ('Tijdelijke Alternatieve Maatregelen – Informatiemodel Ruimtelijke Ordening') genaamd. De wijziging van het omgevingsplan kan worden gemaakt in de software voor bestemmingsplannen en wordt gepubliceerd via de IMRO standaarden. Inhoudelijk moet dit plan voldoen aan de Omgevingswet.

Voor de opbouw van de regels wordt aangesloten bij de door de gemeente opgestelde 'Standaardregels TAM-IMRO omgevingsplan', versie 19 april 2024 en de geldende bestemmingsplanregels in de gemeente Zundert. Er wordt niet meer gesproken van bestemmingen, maar van functies en activiteiten. Dit is ook terug te zien op de verbeelding. Ook zullen er voorrangsbepalingen en verwijzingen worden opgenomen om de relatie met de andere regels uit het omgevingsplan (Hoofdstuk 22 De bruidsschat) te duiden. In de motivering wordt onderbouwd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het TAM-omgevingsplan wordt gepubliceerd via ruimtelijkeplannen.nl en wordt via de overbruggingsfunctie getoond in het Omgevingsloket (DSO).

Het TAM-omgevingsplan moet voor 2032 worden omgezet naar het gemeentebrede omgevingsplan in de software van de gemeente en het moet dan voldoen aan de standaarden voor het omgevingsplan (STOP/TPOD) door middel van een wijziging van het omgevingsplan. Voor deze wijziging wordt een nieuw besluit genomen. Het ministerie van BZK heeft de intentie uitgesproken om in de wet- en regelgeving vast te leggen dat regels in het STOP omgevingsplan die inhoudelijk gelijk zijn aan het TAM-IMRO plan niet opnieuw appellabel worden bij het overbrengen. De wijze waarop en de voorwaarden waaronder dit mogelijk is worden momenteel uitgewerkt.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkeling en de vertaling van het plan naar de juridische regels. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het project relevant beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten en in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de participatie. Vervolgens worden in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid van het project beschreven. In hoofdstuk 7 wordt een toelichting gegeven een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project in zijn omgeving

2.1 Historische ontwikkeling

De 'Kleine Beek' die door het landschap heen meandert vormt een vaste en herkenbare structuur in de omgeving van Zundert en Klein Zundert zoals ook in de onderstaande afbeelding uit 1850 is te zien. Ook de wegenstructuur die Klein Zundert en Zundert met elkaar verbinden vormt een duidelijke structuur in het landschap.

Figuur 2.1 Uitsnede historische kaart 1850 met rood de ligging van het plangebied (bron: topotijdreis, bewerking Rho adviseurs)

Klein Zundert is lange tijd klein gebleven en bestond hoofdzakelijk uit enkele woningen langs de huidige Kleine Zundertseweg en de Stuivezandseweg. Vanaf de tweede helft van de vorige eeuw werden er langs de doorgaande route tussen Klein Zundert en Zundert woningen gebouwd. Er ontstond zo een lintbebouwing. Vanaf 1970 werden aan deze noordelijke zijde nieuwbouwwijken ontwikkeld. De kern Zundert rukte in noordelijke richting op richting Klein Zundert.

De kleine beek verloor de grillige meandering omdat de beek werd genormaliseerd in de periode tussen 1950 en 1980. In deze tijd rukte ook de mechanisatie op in de boomteelt waardoor nieuwe verkavelingen wenselijk waren.

Klein Zundert bleef tot begin jaren '90 van de vorige eeuw min of meer hetzelfde. Nieuwbouw vond plaats aan de bestaande straten, zodat tot die tijd het dorp bestond uit lintbebouwing. Woningen werden in het lint bijgebouwd maar de structuur van het dorp bleef gelijk. Vanaf de jaren '90 groeide het dorp flink. Aan alle zijden rondom het historisch dorpscentrum groeide het dorp en werden er nieuwe woonwijken gebouwd met een eigen stratenpatroon. De wijk aan de westzijde van het plangebied stamt ook uit die tijd. In deze wijk bevinden zich veelal twee- onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. De wijk staat erg op zichzelf. Aan de oostrand tegen het plangebied aan wordt de wijk begrensd door een weg met daarlangs vrijstaande woningen die uitkijken op het plangebied.

De Stuivezandseweg, die vanuit Klein Zundert in noordelijk richting naar Stuivezand loopt, is in de loop der jaren aangepast in Klein Zundert. Oorspronkelijk sloot de weg aan op het Koekenplein. Daar waar de Stuivezandseweg de noordelijke grens van het plangebied vormt volgt deze nog de oorspronkelijke route.

Figuur 2.2 Overzicht projectlocatie door de tijd heen met rood de ligging van het plangebied (bron: topotijdreis, bewerking Rho adviseurs)

Het sportcomplex aan de zuidoostzijde van het plangebied is rond 1980 aangelegd aan de Akkerstraat. De Akkerstraat is via het Mosterpad verbonden met de Stuivezandseweg via een bruggetje over 'De Kleine Beek'. Deze route is er nog steeds. De route vanaf de woningen aan het Mosterdpad is enkel voor langzaam verkeer toegankelijk. Het Mosterpad vormt voor een groot deel de oostelijke grens van het plangebied.

2.2 Huidige situatie

In 2024 is het plangebied hoofdzakelijk in gebruik als landbouwgrond. In het plangebied is één agrarisch bedrijf gelegen. De woningen ten zuiden van de Stuivezandseweg op de percelen Stuivezandseweg 30a, 30b 36, 38 en 40 en 42 maken geen deel uit van het plangebied. Bij de verkaveling is aansluiting gezocht op deze bestaande woningen. Hoewel ze planologisch gezien geen onderdeel vormen van het plangebied maken ze er in stedenbouwkundig opzicht onderdeel vanuit.

Het perceel Stuivezandseweg 34 is een boom- en plantenkwekerij. Deze kwekerij stopt op deze locatie. Op de percelen achter de kwekerij bevinden zich kassen en schuren. Het perceel Stuivezandseweg 32 is een agrarisch bedrijf dat niet meer als zodanig wordt gebruikt.

Figuur 2.3 Functies in en rond het plangebied (rood: wonen, geel: sport, groen: agrarisch en voormalig agrarisch) (bron: googlemaps, bewerking Rho adviseurs)

In onderstaande afbeeldingen 2.4 tot en met 2.7 is het plangebied gezien van buitenaf weergegeven.

Figuur 2.4 Zicht vanaf Klein Zundertseweg (zuid richting noord) (bron: googlemaps, bewerking Rho adviseurs)

Figuur 2.5 Zicht vanaf Aanstee (west richting oost) (bron: googlemaps, bewerking Rho adviseurs)

Figuur 2.6 Zicht vanaf Mosterdpad (oost richtig west) (bron: googlemaps, bewerking Rho adviseurs)

Figuur 2.7 Zicht vanaf Stuivezandseweg (noord richting zuid) (bron: googlemaps, bewerking Rho adviseurs)

2.3 Toekomstige situatie

Het plan omvat de bouw van 166 nieuwe woningen. De voormalige agrarische woningen op de percelen Stuivezandseweg 32 en 34 maken ook onderdeel uit van dit plan. Voor deze woningen is een woonfunctie opgenomen. De bijgebouwen nabij de woningen blijven behouden. Hiervoor is een regeling in de planregels opgenomen.

2.3.1 Stedenbouwkundig ontwerp

Door Schoenmakers is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de beoogde ontwikkeling. In het ontwerp is rekening gehouden met een zichtlijn van het bestaande dorp richting het buitengebied en richting de groenblauwe zone. De natuur vormt de rode draad in het stedenbouwkundig plan. Een groot deel van de woningen heeft zicht op het groen. De woningen aan de oostzijde van het plangebied, gelegen aan het Mosterdpad zijn richting het buitengebied georiënteerd. Zo ontstaat er vanuit het buitengebied op de nieuwe woonwijk geen rommelige beeld van achterkanten.

Aan de zuidzijde van het Mosterdpad is gekozen voor een stedenbouwkundige invulling die aansluit bij de bestaande bebouwing, waarbij rekening is gehouden met de huidige oriëntatie van de woningen. De bestaande bebouwing is niet georiënteerd op het pad zelf; deze karakteristiek wordt gerespecteerd in de positionering van de nieuwe woningen. De twee nieuwe woningen aan deze zijde zijn geclusterd gesitueerd, waarmee een samenhangend ensemble ontstaat dat een passende stedenbouwkundige afronding vormt richting de ecologische hoofdstructuur. Deze situering versterkt zowel de ruimtelijke samenhang als de landschappelijke inpassing van het plan. Door een extra woning aan de oostzijde van het Mosterdpad aan het plangebied toe te voegen is het mogelijk de ecologische/ landschppelijke zone langs 'De Kleine Beek' te versterken en te verbreden en wordt bestaande agrarische grond omgezet in natuur.

In figuur 2.8 is de stedenbouwkundige verkaveling weergegeven.

Het woningbouwplan omvat de bouw van 166 woningen, variërend in prijsklassen en aansluitend bij de kwalitatieve en kwantitatieve vraag. In het stedenbouwkundig plan is ruimte voor diverse woontypologieën. Aan de noord- en oostzijde zijn vrijstaande woningen voorzien. De kleinschalige appartementengebouwen aan de zuidzijde van de verkaveling zijn alzijdige compacte gebouwen met maximaal 3 bouwlagen. Op deze manier kan de woningvoorraad van het dorp Klein Zundert worden uitgebreid met een goede inpassing binnen het bestaande landschap.

Figuur 2.8 Stedenbouwkundige invulling (bron: Schoenmakers d.d. 8-11-2024)

2.3.2 Programma

Het plan voorziet in het realiseren van appartementen, rijwoningen, levensloopbestendige rijwoningen, levensloopbestendige twee-onder één kapwoningen en vrijstaande woningen in het sociale, middelduur en vrije sector segment. De typen woningen en verschillende prijsklassen worden in de wijk door elkaar heen gecombineerd. Er worden maximaal 166 woningen gerealiseerd. Minimaal 35 % van de ontwikkeling betreffen sociale huurwoningen en minimaal 35% bestaat uit betaalbare woningen (middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning). De overige 30% is bedoeld voor de vrije sector. De verschillende doelgroepen, jong, oud, alleen of met een gezin kunnen met deze ontwikkeling een nieuwe woonplek vinden.

De woningen worden voorzien van duurzame technieken zodat energieverbruik minimaal wordt gehouden.

2.3.3 Groen en water

De natuur vormt de rode draad in het stedenbouwkundig plan. De zuidelijk gelegen groene zone, onderdeel van de ecologische hoofdstructuur wordt de wijk ingetrokken door 'groene vingers' (zie figuur 2.9). Deze groene vingers zijn een combinatie van waterbergingen, begroeide oevers met kruidenrijk grasland, landschapsbomen en struweelhagen en veel ruimte voor biodiversiteit. Een groot deel van de woningen wordt met de voorzijde richting deze groene vingers georiënteerd waardoor de groenbeleving optimaal is. Dit komt de leefbaarheid en gezondheid van de bewoners ten goede. Immers een goede leefomgeving en voldoende groen draagt bij aan het welbevinden van mensen en is daarom van onschatbare waarde. Voor de inrichting van het plangebied is een landschapsplan opgesteld (zie bijlage 2).

Figuur 2.9: 'Groene vingers' vanuit de ecologische hoofdstructuur in de woonwijk (Landschapsplan 14 november 2025) (bron: Schoenmakers)

2.3.4 Verkeer en parkeren

Het gebied is via één doorgaande ontsluitingsroute toegankelijk. Deze sluit aan op de Klein Zundertseweg aan de zuidzijde en op de Stuivezandseweg aan de noordzijde. Vanwege de directe aansluiting van de Klein Zundertseweg op de N638 zal deze ontsluiting als belangrijkste ontsluiting worden gebruikt. De hoofdontsluiting vertakt in subontsluitingen

die de verschillende woonenclaves bereiken (zie figuur 2.10).

Figuur 2.10: bereikbaarheid plangebied (calamiteitenroute in groen, erftoegangswegen in rood en oranje) (bron: Schoenmakers )

In twee van de groene vingers van het plangebied lopen erftoegangswegen die noodzakelijk zijn voor de bereikbaarheid van de woningen door hulpdiensten en voor afvalinzameling. Deze wegen worden zo vormgegeven dat zij niet aantrekkelijk zijn voor permanent (auto)verkeer. Voor dit gedeelte van de weg worden grastegels toegepast die voldoen aan de eisen van zowel hulpdiensten als afvalbeheer.

De aansluiting vanuit het plangebied op het Mosterdpad is uitsluitend bestemd voor langzaamverkeer en fungeert daarnaast als calamiteitenroute. Overig gemotoriseerd verkeer kan het plangebied niet rechtstreeks via het Mosterdpad verlaten of betreden.

Het parkeren wordt georganiseerd in 'parkeerkoffers', waarbij doorgroeistenen worden toegepast. Op deze manier wordt verharding als gevolg van de woningbouwontwikkeling zoveel als mogelijk beperkt en hoeft water niet te worden afgevoerd. In de groene zone aan de zuidzijde is een langzaam verkeer route voorzien.

2.3.5 Beeldkwaliteit

Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de woningen die in het plangebied worden gerealiseerd, zie bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan geeft inzicht in de beoogde beeldkwaliteit van de bebouwing. Het beeldkwaliteitsplan wordt als een beleidsregel zoals bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet vastgesteld. Het zal vervolgens als toetsingskader dienen voor bouwplannen in het kader van de omgevingsvergunning.

2.4 Juridische regeling

2.4.1 Planvorm

Dit TAM-omgevingsplan bevat het planologisch-juridisch instrumentarium voor de ontwikkeling van 'De Hooghe Weide'. Dit TAM-omgevingsplan is onderdeel van het omgevingsplan van de gemeente Zundert. Het TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om woningbouw te realiseren. De planopzet kent een beperkt aantal functies. Aan de verschillende regelingen zijn locaties gekoppeld die terug te zien zijn op de kaart.

De planregels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), regels voor functies en activiteiten (hoofdstuk 2) en algemene regels (hoofdstuk 3).

2.4.2 Toelichting op de regels

2.4.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Toepassingsbereik

Wanneer in een TAM-omgevingsplan voor een bepaald locatie nieuwe regels worden vastgesteld, zorgt dit er niet automatisch voor dat de oude regels op die locatie vervallen. Daarom is in dit artikel een toepassingsbereikbepaling opgenomen waarmee geregeld wordt dat de nieuwe regels voorrang hebben als ze in strijd zijn met de oude regels.

Voor de zone waarvoor in artikel 14 een verbod is opgenomen voor het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen geldt de regels uit de onderliggende bestemmingsplannen wel in stand blijven.

 Artikel 2 Begripsbepalingen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het TAM-omgevingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. Er is ook aangegeven dat de begrippen van het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving overeenkomstige van toepassing zijn op dit omgevingsplan.

Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten gemeten moeten worden.

Artikel 4 Aanvraagvereisten

In dit artikel is aangegeven dat de aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan (de bruidsschat), overeenkomstige van toepassing zijn op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit TAM-plan.

2.4.2.2 Regels voor functies en activiteiten

Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod

In dit artikel is aangegeven dat het verboden is gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functie dan wel toegestane gebruiksactiviteiten.

Artikel 6 Groen

De functie ‘Groen’ is opgenomen voor plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen, fiets- en wandelvoorzieningen, calamiteitenroutes, parkeervoorzieningen (op daarvoor aangewezen plaatsen), inritten (op daarvoor aangewezen plaatsen), kunstwerken, nutsvoorzieningen, afvalvoorzieningen en bij de functie behorende voorzieningen zoals water, waterhuishoudkundige voorzieningen, straatmeubilair en speelvoorzieningen.

Er zijn beoordelingsregels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.

Artikel 7 Groen - Landschapselement

De functie ‘Groen - Landschapselement’ is opgenomen voor de instandhouding van natuurlijke en/ of cultuurhistorisch en/ of landschappelijk waardevolle landschapselementen en bij deze functie behorende voorzieningen zoals extensief recreatief gebruik en langzaam verkeersroutes. Ook nutsvoorzieningen zijn toegestaan en parkeervoorzieningen, inritten en calamiteitenroutes uitsluitend op de daarvoor aangewezen plaats.

Er zijn beoordelingsregels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.

Artikel 8 Natuur

De functie ‘Natuur’ is opgenomen voor de instandhouding van natuurlijke en/ of cultuurhistorisch en/ of landschappelijk waardevolle landschapselementen, het behoud, het herstel en/ of de ontwikkeling van de ecologische waarde, ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszone en voor de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen.

Er zijn beoordelingsregels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.

Artikel 9 Tuin

De functie 'Tuin' is opgenomen aan de voorzijde van de woningen en is bedoeld voor de aanleg en instandhouding als tuin, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, voor langzaamverkeersroutes ten behoeve van de ontsluiting van aangrenzende gronden, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen.

In het voor 'Tuin' aangewezen gebied zijn alleen erkers, luifels en balkons en bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, toegestaan.

Artikel 10 Verkeer

Met de functie ‘Verkeer’ wordt de hoofdstructuur van de wegen in het plangebied mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn wegen met maximaal 2x1 rijstroken, langzaamverkeersroutes, nutsvoorzieningen, afvalvoorzieningen en bij deze functie behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan.

Er zijn beoordelingsregels opgenomen voor het bouwen van kleine gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 11 Wonen

De functie 'Wonen' is opgenomen ten behoeve van de twee voormalige agrarische woningen en voor de nieuwbouw van vrijstaande woningen in het plangebied. Bij de woningen zijn tuinen en erven, langzaamverkeersroutes, nutsvoorzieningen, afvalvoorzieningen en bij deze functie behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan.

Er zijn beoordelingsregels opgenomen voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Per bouwvlak is één vrijstaande woning toegestaan.

Voor de voormalige agrarische woningen op de percelen Stuivezandseweg 32 en 34 is een aparte regeling opgenomen waarmee de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen binnen het woonperceel is vastgelegd. Voor beide locaties geldt dat, conform de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid van agrarisch naar wonen uit het omgevingsplan, er per 50 m2 dat het bestaande bijgebouw groter is dan 200 m2 er minimaal 250 m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.

Er is een omgevingsvergunningsplicht opgenomen voor beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis.

Artikel 12 Woongebied

De functie 'Woongebied' is opgenomen ten behoeve van de nieuwbouw van de twee-aangebouwde woningen, aaneengebouwde woningen en appartementen in het plangebied. Bij de woningen zijn tuinen en erven, (langzaam)verkeersroutes, nutsvoorzieningen, afvalvoorzieningen en bij deze functie behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan.

Er zijn beoordelingsregels opgenomen voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er is gewerkt met grote bouwvlakken waarin ruimte is om te schuiven met de woningen. Het maximum aantal woningen is per bouwvlak vastgelegd. Dit biedt de benodigde flexibiliteit voor de uitwerking van de plannen.

Ook binnen deze functie is een omgevingsvergunningsplicht opgenomen voor beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis.

In de regels is vastgelegd dat minimaal 58 woningen van het totaal aantal woningen als sociale huurwoning in gebruik dienen te worden genomen en minimaal 58 woningen van het totaal aantal woningen dienen als betaalbare woning (middenhuurwoning en/of betaalbare koopwoning) in gebruik te worden genomen.

Artikel 13 Waarde - Archeologie

De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn opgenomen ten behoeve

van het behoud en de bescherming van de archeologisch waarden van de gronden door in bepaalde gevallen te verplichten tot het doen van archeologisch onderzoek.

2.4.2.3 Algemene regels

Artikel 14 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

Artikel 15 Algemene gebruiksregels

Chemische gewasbestrijdingsmiddelen

In dit artikel is ook vastgelegd ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - chemische gewasbeschermingsmiddelen' een verbod op chemische bestrijdingsmiddelen geldt. Ter plaatse van deze zone blijven de overige regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan (het bestemmingsplan Buitengebied Zundert en de daarop volgende herzieningen) nog van toepassing.

Evenementen

Kleinschalige evenementen waarbij weinig belasting ontstaat voor de leefomgeving zijn onder voorwaarden toegestaan. Deze evenementen zijn niet meldingsplichtig in het kader van het omgevingsplan, maar kunnen wel meldingsplichtig zijn in het kader van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

Artikel 16 Aanvullende beoordelingsregels voor het bouwen

Ondergronds bouwen

In dit artikel is een regeling opgenomen voor ondergronds bouwen. Ondergronds bouwen mag alleen waar bovengrondse bebouwing aanwezig is.

Bestaande maten

In deze regeling is vastgelegd dat in die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, bebouwingspercentage, inhoud en/of afstand afwijkt van de beoordelingsregels voor het bouwen in hoofdstuk 2 is toegestaan.

Artikel 17 Afwijkende beoordelingsregels voor het bouwen

Dit artikel maakt het mogelijk dat onder voorwaarden kan worden afgeweken van de beoordelingsregels voor bouwen in hoofdstuk 2 met betrekking tot de voorgeschreven maatvoering.

Artikel 18 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is een beschermende regeling opgenomen voor de nabijgelegen molen. Er gelden aanvullende beoordelingsregels voor bouwen en er is een omgevingsvergunningen voor werken en werkzaamheden opgenomen.

Artikel 19 Procedurele bepalingen

In dit artikel is vastgelegd dat de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseur is voor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit.

2.4.2.4 Overgangsregels

Artikel 20 Overgangsrecht

Dit artikel bevat standaard overgangsrecht voor bouwen en gebruik.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, enkeuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Locaties van (groot)winkelbedrijven moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk, goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven, en zo de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken.
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de fysieke leefomgeving. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing en conclusie

Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Het beleid inzake het mogelijk maken van in totaal 166 woningen wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Brabantse omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse Leefomgeving

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Bij het zoeken naar oplossingen voor maatschappelijke opgaven vindt de provincie Noord-Brabant het belangrijk om vanuit meerdere richtingen naar een ontwikkeling te kijken:

• Een ‘diepe’ manier van kijken: bij de ontwikkeling wordt niet alleen gekeken naar de effecten op de bovenste laag in het hier en nu, maar worden ook de dynamiek en randvoorwaarden die de onderste lagen meegeven, meegenomen. Afhankelijk van de aard van het vraagstuk wordt er op verschillende schaalniveaus gekeken en wordt de factor tijd actief benut. Daarbij wordt ook gekeken naar het verleden en de geschiedenis van de lagen op een plek.
• Een ‘ronde’ manier van kijken: de ontwikkeling wordt niet alleen sectoraal bekeken maar combineert opgaven en kansen zodat ontwikkelingen optimaal bijdragen aan een circulair, sterk en sociaal Brabant, waarin alle Brabanders zich prettig voelen. Vanuit een gebiedsgerichte insteek. Een nieuwe ronde manier van kijken naar een balans tussen people, planet en profit,
• Een ‘brede’ manier van kijken: de ontwikkeling wordt niet benaderd vanuit één gezichtspunt, maar betrekt daarbij diverse partijen met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen.

Toetsing

Diep

Het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op de kenmerken van het gebied, met bebouwing op hoge gronden en water en groen op lage, natte gronden met hoge natuurwaarden, nabij de 'Kleine Beek'. De historische structuur van de 'Kleine Beek' wordt in het plan versterkt door een brede strook voor water en natuur. De beek en haar oevers krijgen zo meer ruimte om in het landschap te meanderen. De groene integratie van de EHV en de nieuwe woonwijk door de natuur/ groenstrook langs de Kleine Beek en de groene vingers zorgt voor een verdieping en versterking van de ecologische waarden in het gebied zelf, wat aansluit bij het "diep" principe. Dit principe richt zich op het vergroten en verbeteren van de natuur op lokaal niveau, bijvoorbeeld door het uitbreiden van natuurgebieden, het bevorderen van biodiversiteit en het versterken van ecologische processen, zonder de focus op verbindingen tussen gebieden.

De bestaande wegenstructuur blijft intact en er hoeven geen bomen of groenstructuren met landschappelijke waarde te worden verwijderd. Het plan houdt rekening met het omliggende landschap door middel van zichtlijnen, en het bestaande Mosterdpad vormt een natuurlijke grens aan de noordoostzijde van het plangebied. Langs dit pad worden de woningen richting het landschap georiënteerd, zodat er vanaf buiten het plangebied geen zicht is op de 'achterkanten' van woningen. Aan de zuidoostelijke zijde van het plangebied is gekozen voor een stedenbouwkundige invulling die aansluit bij de bestaande bebouwing, waarbij rekening is gehouden met de huidige oriëntatie van de woningen. De bestaande bebouwing is niet georiënteerd op het pad zelf; deze karakteristiek wordt gerespecteerd in de positionering van de nieuwe woningen. De twee nieuwe woningen aan deze zijde zijn geclusterd gesitueerd, waarmee een samenhangend ensemble ontstaat dat een passende stedenbouwkundige afronding vormt richting de ecologische hoofdstructuur. Deze situering versterkt zowel de ruimtelijke samenhang als de landschappelijke inpassing van het plan. Door een extra woning aan de oostzijde van het Mosterdpad aan het plangebied toe te voegen is het mogelijk de ecologische/ landschppelijke zone langs 'De Kleine Beek' te versterken en te verbreden en wordt bestaande agrarische grond omgezet in natuur.

Rond

Het overkoepelende doel van het plan is het ontwikkelen van een klimaatadaptieve woonwijk waarin wonen en natuur naadloos in elkaar overgaan. De Kleine Beek is een onderdeel van het Natuur Netwerk Brabant. De robuuste landschappelijke inpassing zorgt voor een groene schil rond het Natuur Netwerk Brabant. Deze bufferzone vervult ook ecologische functies, zoals het bieden van extra leefgebied voor bepaalde diersoorten of het ondersteunen van natuurlijke processen, wat zorgt voor een comfortabelere leefomgeving door het verminderen van hittestress en het bevorderen van fysieke beweging en mentale gezondheid.

In het plangebied wordt water vastgehouden en groen aangeplant, wat de biodiversiteit verhoogt en bijdraagt aan klimaatadaptatie. Het plan biedt een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod voor Zundert en Klein Zundert, en streeft naar een harmonieuze relatie tussen de gebouwde omgeving en de natuur.

Breed

Het plan draagt bij aan duurzame woningbouw en de ontwikkeling van de ecologische hoofdstructuur. Het is tot stand gekomen in samenwerking met omwonenden, de provincie Noord-Brabant, het waterschap Brabantse Delta en de gemeente Zundert.

Conclusie

Het plan voorziet in een duidelijke kwalitatieve verbetering van de leefomgeving het op verschillende niveaus en past daarmee binnen de Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

De omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant is op 1 januari 2024 in werking getreden. In hoofdstuk 5 van de omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun omgevingsplannen. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. Tevens is een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Toetsing

Het plangebied ligt in het gebied dat is aangewezen als 'Landelijk gebied'. 'De Kleine Beek' vormt onderdeel van het 'Natuur Netwerk Brabant' en de omgeving van de beek is aangewezen voor het 'behoud en herstel van watersystemen'. Vanuit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt is 'De Kleine Beek' beschermd door de aanduiding 'groenblauwe waarden'. De uitgebreide analyse en toetsing aan de instructieregels is opgenomen in bijlage 4. Hieronder volgt een beknopte samenvatting van de analyse.

Ligging in het landelijk gebied

In de kern Klein Zundert zijn alle inbreidingslocaties al ingevuld of worden deze ingevuld. Klein Zundert kent relatief weinig inbreidingslocaties omdat de meeste uitbreidingsplannen voor woningbouwontwikkeling pas in de jaren 80 en 90 hebben plaatsgevonden. In de bestaande oude kern van Klein Zundert zijn de meeste inbreidingslocaties reeds benut.

Omdat inbreiding in de kern Klein Zundert niet mogelijk is, wordt buiten de kern gezocht naar een geschikte locatie. In nauw overleg met de gemeente is voor deze locatie gekozen. De provincie Noord-Brabant is daarnaast actief betrokken bij de totstankoming van de visie voor de beoogde ontwikkeling en de uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

Het ontwerp versterkt de ecologische verbindingszone met extra waterberging en natuur aan de zuidzijde van het plangebied, grenzend aan 'De Kleine Beek'. Deze zone wordt ingericht als onderdeel van het Natuurnetwerk Noord Brabant (NNB) en draagt bij aan de versterking van de ecologische samenhang, biodiversiteit en landschappelijke kwaliteit. Er worden wadi's aangelegd, poelen en kruidenrijk grasland, specifiek gericht op verschillende flora- en faunasoorten. Daarnaast wordt de agrarische bebouwing gesloopt en worden wandelpaden en natuurlijke bruggen gerealiseerd, waarmee de toegankelijkheid en belevingswaarde van het gebied wordt vergroot. De kwaliteitsverbetering van het landschap is berekend volgens de STILA-methode en voldoet aan de eisen uit de omgevingsverordening (zie bijlage 3).

Ligging nabij Natuur Netwerk Brabant

De planontwikkeling leidt niet tot aantasting van de ecologische waarden van de Kleine Beek. De woningbouwontwikkeling voorziet juist in een verbreding en verdere ontwikkeling van de beek en oevers, wat bijdraagt aan het verhogen van de ecologische waarden in het gebied. De integratie van waterpartijen en groene gebieden leidt tot een toename van de biodiversiteit, versterking van de ecolgische verbindingszone en verbetering van de klimaatbestendigheid van het gebied.

Ligging in gebied met ‘Natuur Netwerk Brabant – ecologische verbindingszone’

Het gebied krijgt een aparte gebiedsaanwijzing waarbinnen het niet mogelijk is te bouwen. Verharding wordt zoveel mogelijk tegengegaan, met uitzondering van een klein gedeelte van het voetpad dat doorlatend materiaal zal gebruiken om schade aan het grondwater te voorkomen. Binnen het gebied worden waterpartijen aangelegd die dienen voor wateropvang en de biodiversiteit ten goede komen.

Ligging in gebied met ‘behoud en herstel watersystemen

Zoals eerder aangegeven wordt de zone aansluitend aan 'De Kleine Beek' ingericht met groen (natuur) en water. De zone 'behoud en herstel van watersystemen' is ook gelegen binnen deze groenblauwe zone en sluit om die reden naadloos aan op de geldende regels. In overleg met het waterschap is een specifiek inrichtingsplan voor deze zone worden opgesteld.

Ligging in gebied met ‘groenblauwe waarden’

Het plangebied bestaat uit landbouwgronden en grenst aan de ecologisch waardevolle Kleine Beek, die als natte verbinding fungeert. Het inrichtingsontwerp versterkt de ecologische en landschapswaarden door ruimte te creëren voor groen en water langs de Kleine Beek en deze door te trekken in de woonwijk. De bebouwing wordt voorzien op hoge gronden en water en groen op lage gronden. Zie het landschapsplan in bijlage 2. Dit versterkt de ecologische waarden en zorgt voor een duurzame woonomgeving.

Aanvullende onderbouwing

In de zienswijze van de provincie op het ontwerp TAM-omgevingsplan is aangegeven dat het Mosterdpad aan de oostzijde van het plangebied een betrekkelijk harde grens vormt en dat de woning aan de oostzijde van het Mosterdpad, buiten deze grens, onvoldoende is gemotiveerd. Naar aanleiding van deze reactie is een aanvullende onderbouwing opgesteld waarin is aangetoond dat het plan voldoet aan de bepalingen in artikel 5.56 lid 1 onder e en f van de omgevingsverordening. De onderbouwing is opgenomen in bijlage 5. Geconcludeerd kan worden dat het plan een stedenbouwkundig, landschappelijk en beleidsmatig verantwoorde afronding van het stedelijk gebied oplevert, passend binnen het provinciaal beleid.

Conclusie

De realisatie van woningbouw 'De Hooghe Weide' voldoet aan de instructieregels zoals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Woondeal

Op 9 maart 2023 is de SRBT-woondeal gesloten. De stedelijke regio Breda – Tilburg (SRBT) heeft een opgave voor het realiseren van 39.000 woningen. Deze taakstelling is gebaseerd op de bevolkingsprognose (concept Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040). Met de SRBT-woondeal is de basis gelegd voor een intensievere samenwerking tussen provincie, gemeenten en woningbouwcorporaties. Het doel van deze samenwerking is om door gezamenlijke inspanningen snel meer betaalbare woningen in de regio te realiseren. De regionale woondeal bevat zowel kwalitatieve als kwantitatieve woningbouwdoelen.

De realisatie van nieuwe woningen moet hand-in hand gaan met klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteitstransitie, gezondheid en brede welvaart. In de Verstedelijkingsstrategie Brabant en de Ontwikkelstrategie SRBT worden hiervoor een aantal verstedelijkingsprincipes voor 2040 opgenomen. Bij de ontwikkeling van nieuwe locaties zijn gemeenten primair zelf verantwoordelijk om integraal af te wegen hoe een ontwikkeling bijdraagt aan de lokale en regionale opgave.

In de Woondeal is het doel verankerd dat in 2030 twee-derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn, zowel op landelijk, provinciaal als regionaal niveau. Dit betaalbare segment omvat sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen (tot €1.000 per maand, prijspeil 2023) en betaalbare koopwoningen tot €355.000 (prijspeil 2023). Om bij te dragen aan deze evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen en een brede dekking van de woningbehoeften moet elke gemeente 30% van nieuwe woningbouwplannen toewijzen aan sociale huurwoningen en 40% aan middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen.

De gemeente Zundert valt binnen de het gebied ‘subregio Breda e.o.’ en is vervolgens weer ingedeeld in woonmilieu ‘dorpenstrategie’. De gemeente Zundert staat voor een minimale opgave t/m 2026 van 310 woningen. Als partner van de woondeal hebben de gemeenten de taak ervoor te zorgen dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen, met daarbij specifieke aandacht voor het opharden van de plannen tot en met 2026.

Toetsing en conclusie

Het plan 'De Hooghe Weide' voldoet aan de richtlijnen ten aanzien van de percentages betaalbare huur- en koopwoningen. De woningbouwprogrammering is hier op aangepast. Er worden 166 nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan minimaal 35% sociale huurwoningen, minimaal 35% betaalbare woningen en de overige 30% is voor de vrije sector. Door de woningen mogelijk te maken door middel van een wijziging van het omgevingsplan wordt het plan voor 166 woningen omgezet in een ‘hard’ plan.

3.3.2 Ontwikkelstrategie stedelijke regio Breda - Tilburg

Als beleidsmatige uitwerking van onder andere de Woondeal heeft de regio in juli 2023 een gezamenlijke (ruimtelijke) strategie opgesteld. Deze ontwikkelstrategie richt zich op het verbreden van de welvaart door het beter benutten en versterken wonen, werken en recreatie binnen de regio, tussen stad en land. Het document bevat een integrale visie op kernwaarden, opgaven en ontwikkelprincipes en bevat strategieën om dit tot uitvoering te brengen. Deze ontwikkelprincipes sluiten aan op de ontwikkelprincipes vanuit het bovenliggende (provinciaal) document ‘Ontwikkelperspectief Stedelijk Brabant 2040’.

Er wordt gewerkt vanuit vijf ontwikkelprincipes die onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn:

1. Bodem- en watersystemen zijn sturend bij ruimtelijke ontwikkelingen.

De regionale verstedelijkingsstrategie is gebaseerd op het bestaande bodem- en watersysteem en verbindt ondergrond, netwerken en structuren. Hierbij ligt de focus ligt op het verbeteren van waterkwaliteit, het bevorderen van natuurinclusieve landbouw, het versterken van landschapdiversiteit, en het behouden, verbeteren en creëren van ecologische verbindingen.

2. Interactiemilieus en innovatie worden gerealiseerd, gefaciliteerd en gestimuleerd

Innovatieve, kennisintensieve bedrijven en onderzoeksinstellingen zijn een welkome toevoeging in de regio. Verder

wordt ingezet op het ontwikkelen van duurzame netwerken, het bevorderen van circulaire economie en slim

verstedelijken dat bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en leefbaarheid van de regio.

3. De juiste woning op de juiste plek

Ontwikkelingen worden zoveel als mogelijk gecombineerd rond bestaande en nieuwe OV-knooppunten. Daarnaast wordt de woningbouwopgave benut om maatschappelijke uitdagingen aan te pakken waarbij gestreefd wordt naar een diversiteit aan woningbouwtypes en prijsdifferentiatie. Binnen de hoogstedelijke en stedelijke woonmilieus wordt optimaal ingezet om binnen bestaand bebouwd gebied de voorzieningen te versterken en de doorstroming te faciliteren.

4. Versnellen mobiliteitstransitie en vergroten nabijheid

Mobiliteitstransitie is essentieel om te kunnen inspelen op de groeiende mobiliteitsbehoefte die gepaard gaat met een toename bam de verstedelijking. Dit kan door het verbeteren van de infrastructuur, het stimuleren van mobiliteitsgedrag en het gebruik maken van slimme mobiliteitsoplossingen.

5. Groen en voorzieningen groeien mee met verstedelijking

Bij verstedelijking moet een zorgvuldige balans worden gezocht tussen de ontwikkeling van stedelijke gebieden en de aanwezigheid van groene, sociale en culturele voorzieningen. Het doel is om een aantrekkelijke, leefbare, biodiverse en klimaatadaptieve regio te creëren waarbij de unieke waarden van het landschap worden gerespecteerd.

Toetsing en conclusie

De thema’s zijn van toepassing op de gehele stedelijke regio waarin Zundert onderdeel van uitmaakt, maar geen onderdeel is van het hoogstedelijke/ stedelijke gebied. In Zundert is ruimte is om te groeien passend bij de maat van de kernen. De genoemde thema’s zien veelal toe op de grootschalige verstedelijking.

In het voorliggende woningbouwplan is rekening gehouden met water en bodem. Deze vormen de aders van de nieuwe woonwijk. Verder is de wijk goed bereikbaar vanwege de ligging nabij de doorgaande N638. Aan het Jan Koekenplein is een bushalte. Het uitbreidingsplan 'De Hooghe Weide' past binnen de uitgangspunten uit de regionale ontwikkelstrategie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Zundert is op 31 januari 2023 is beleidsneutraal vastgesteld ten opzichte van de structuurvisies voor de verschillende kernen, waaronder de structuurvisie 'Klein Zundert 2025, Deelvisie' van 1 maart 2012. De gemeentelijke Omgevingsvisie brengt al het beleid rond de leefomgeving in de gemeente samen. Vanuit 7 thema's is de koers voor de gemeente vastgelegd. Per thema zijn opgaven en aandachtspunten benoemd. Daarnaast is voor elk deelgebied in de gemeente een kenschets en een IDeekaart gemaakt.

De thema's zijn:

1. Leefbaarheid, gezond en veilig wonen;

Centraal staat het creëren van groene, gezonde wijken met duurzame woningen voor alle leeftijden. Nieuwe bouwlocaties ook voor de regionale behoefte worden gezocht.

2. Economisch vitaal

Er wordt ruimte geboden voor bedrijven. Bestaande bedrijventerreinen worden toekomstbestendig gemaakt. De groei van de toeristische en recreatieve sector wordt gestimuleerd.

3. Aantrekkelijk en waardevol

De diverse landschappen in de gemeenten worden gekoesterd. Er is ruimte voor ontwikkeling echter moet de ontwikkeling aansluiten bij de kenmerken van het gebied en moet meerwaarde opleveren. Het water- en bodemsysteem vormt de basis voor toekomstbestendig waterbeheer en hiermee wordt bij inrichting van de ruimte rekening gehouden. Groen speelt een sleutelrol in klimaatadaptatie, een gezonde leefomgeving en biodiversiteit wordt in alle plannen geïntegreerd. Er wordt gestreefd naar vergroening van bebouwde gebieden en erfgoed wordt als inspiratie gebruikt.

4. Duurzaam, klimaatadaptief en energieneutraal

Doel is om in 2050 energieneutraal te zijn door besparing en het opwekken van duurzame energie. Binnen de bebouwde omgeving wordt ingezet op 'zon op dak'. Buiten de bebouwde kom op meervoudig ruimtegebruik windmolens langs de A16, met beperkte 'zon op veld'. Er wordt gewerkt aan aardgasarme bebouwing en klimaatadaptatie, met aandacht voor wateroverlast, hittestress, en droogte door vergroening en ruimte voor water in de kernen en klimaatrobuuste beekdalen in het buitengebied.

5. Bereikbaar en toegankelijk

Bereikbaarheid, veiligheid en toegankelijkheid zijn belangrijk. Doorgaand (vracht)verkeer wordt (waar mogelijk) geweerd uit de kernen, bedrijventerreinen worden beter ontsloten. Het openbaar vervoer wordt uitgebreid. Recreatieve routes worden aantrekkelijker gemaakt en duurzaam vervoer wordt bevorderd, met aandacht voor toegankelijkheid en betaalbaarheid.

6. Een gevarieerde, toegankelijke en betaalbare woningvoorraad

Op de IDkaarten staan de woningbouwlocaties voor de korte termijn aangeven. Deze plannen voldoend aan de opvang van de eigen behoefte op korte termijn. Hier bovenop komt de regionale behoefte vraag (afgesproken in Regionale Investeringsagenda 300 woningen extra). Hiervoor wordt in alle woonkernen gezocht naar nieuwe woningbouwlocaties.

Deze locaties moeten passend zijn bij de kernen en worden vastgelegd in flexibele woningmarktafspraken die aansluiten bij de (toekomstige) woonbehoefte. Dan gaat het om het aantal én om het type woningen. Om voldoende groen te behouden in de kernen wordt zorgvuldig en enigszins terughoudend omgegaan met het verdichten van de kernen door het bebouwen van inbreidingslocaties.

7. Zorgvuldig omgaan met wonen in het buitengebied

Nieuwe woningen in het buitengebied worden zorgvuldig toegevoegd via regelingen zoals Ruimte-voor-Ruimte en herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Verstening van het buitengebied moet worden tegengegaan

en er moet worden aangesloten bij het landschap. Voorkeur wordt gegeven aan woningbouwlocaties die aansluiten bij bestaande bebouwingsclusters.

De 6 grootste opgaven voor Klein Zundert zijn:

• 1. Voldoende woningen voor senioren en starters;
• 2. Het levensloopbestendig maken van de bestaande woningen en de woon- en leefomgeving. Onder andere via inzet van technische mogelijkheden (domotica);
• 3. Behoud en waar mogelijk versterken van de voorzieningen;
• 4. Mooie afronding dorpsrand;
• 5. Behoud onderlinge binding en dorpsgevoel (sociale cohesie);
• 6. Werken aan een verkeersveilig buitengebied.

Toetsing

De in figuur 3.1 opgenomen IDeekaart geeft het toekomstbeeld van Klein Zundert aan. Het plangebied aan de zuidoostzijde van Klein Zundert is aangewezen als ‘uitbreidingslocatie woningbouw’. Belangrijk is dat wordt aangesloten op de uitstraling van Klein-Zundert: ‘een groen dorps karakter’. Een strook ten zuiden van de uitbreidingslocatie woningbouw is aangewezen als ‘mogelijkheid tot verandering naar ‘ruimte voor ruimte woningen’'.

Figuur 3.1: IDeekaart Klein Zundert (bron: gemeente Zundert)

In de afgelopen jaren zijn nieuwe inzichten ontstaan die afwijken van de indicatieve begrenzing zoals vastgelegd in de Structuurvisie uit 2012 en overgenomen in de Omgevingsvisie. Zo is er behoefte aan meer woningen ten opzichte van 2012 en is het belang van het versterken van de groenblauwe structuur versterkt. Woningbouw in combinatie met ecologische versterking, waarbij de groen- en waterstructuren elkaar aanvullen, wordt gezien als een positieve ontwikkeling. Hierdoor is afwijking van de oorsponkelijke indicatieve begrenzing niet alleen denkbaar, maar ook wenselijk. Ook voorziet het plan niet in ruimte voor ruimte woningen.

Om te kunnen voldoen aan de woningmarktafspraken, een voldoende mix aan woningen te kunnen creëren en een zonering aan te kunnen brengen tussen bedrijvigheid en het wonen is het bestaande planten- en kassenbedrijf van Stuivezandseweg 34 ook in de planontwikkeling betrokken. Aan de noordoostelijke grens langs het Mosterdpad, tot aan de bestaande woningen, zijn de nieuwe woningen aan deze rand naar buiten toe georiënteerd. Dit zorgt voor een zachte overgang naar het buitengebied. Door het kassenbedrijf in het plangebied te integreren vormen de nieuw te bouwen woningen geen belemmering voor de bedrijfsvoering (en omgekeerd).

Voor de zuidoostelijke grens van het plangebied is ervoor gekozen om de stedenbouwkundige invulling aan te laten sluiten bij de bestaande bebouwing, waarbij rekening is gehouden met de huidige oriëntatie van de woningen. De bestaande bebouwing is niet georiënteerd op het pad, deze karakteristiek wordt gerespecteerd in de positionering van de nieuwe woningen. De twee nieuwe woningen aan deze zijde zijn geclusterd gesitueerd, waarmee een samenhangend ensemble ontstaat dat een passende stedenbouwkundige afronding vormt richting de ecologische hoofdstructuur. Met de realisatie van de woning aan de oostzijde van het Mosterdpad wordt het mogelijk om de ecologische verbindingszone verder door te trekken. De toevoeging draagt daarmee bij aan de fysieke versterking van de omgevingskwaliteit, de aanleg van natuur

en aan de groenblauwe dooradering.

Ruimtelijk gezien is het een logische locatie voor woningbouwontwikkeling. Het gebied ligt ingeklemd tussen de bestaande sportvelden aan de zuidoostzijde, de bestaande bebouwing van 'De Hooghe , de' aan de noord- en westzijde en 'De Kleine Beek' en de randweg aan de zuidzijde. De aangrenzende 'Kleine Beek' is een belangrijke ecologische natte ader in het landschap. In het stedenbouwkundig plan is deze beek geïntegreerd en krijgt een natuurfunctie. Er is rekening gehouden met water, groen, biodiversiteit en gezondheid.

De gehele woonwijk wordt duurzaam, klimaatadaptief en energieneutraal uitgevoerd. Niet alleen is rekening gehouden met waterberging van de woonwijk maar ook voor de aangrenzende Kleine Beek. Zoals gezegd wordt het groen en water de wijk ingetrokken en vormt zo één geheel met de woningen.

Er wordt geen toepassing gegeven aan de ruimte voor ruimte regeling, omdat daarmee niet kan worden voldaan aan de vraag naar sociale en betaalbare woningen. Wel draagt het plan bij aan de doelen van de ruimte voor ruimte regeling zoals het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door onder andere het slopen van agrarische bebouwing en de realisatie van landschappelijke inpassing.

Het type woningen is in nauw overleg met de gemeente en regio bepaald. Er is ruimte voor vrijstaande, twee- onder één kap en rijwoningen in verschillende prijsklassen zowel koop als huur. De hoofdontsluiting van de wijk sluit direct aan op de Klein Zundertseweg, die vervolgens weer aansluit op de N638. De wijk wordt zo snel ontsloten en zal weinig verkeersoverlast tot gevolg hebben voor de dorpskern.

Afwijken van de indicatieve begrenzing sluit aan bij meerdere thema’s uit de Omgevingsvisie Zundert. De toegenomen woningbehoefte draagt bij aan een gevarieerde en betaalbare woningvoorraad (thema 6), terwijl de landschappelijke inpassing en versterking van de ecologische hoofdstructuur bijdragen aan een aantrekkelijk en waardevol landschap (thema 3). Daarmee wordt niet alleen ruimtelijk, maar ook beleidsmatig aangesloten op de koers die in de Omgevingsvisie is uitgezet.

Conclusie

Het woningbouwplan 'De Hooghe Weide' sluit aan bij de thema's uit de Omgevingsvisie en het voldoet aan de opgaven die voor de kern Klein Zundert zijn gesteld. Hoewel de planlocatie niet volledig binnen de indicatieve begrenzing voor de uitbreidingslocatie voor woningbouw valt, kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken. Door nieuwe inzichten, zoals een toegenomen woningbehoefte en het belang van ecologische versterking, is een afwijking wenselijk en leidt dit tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.4.2 Woonvisie en addendum

In 2020 heeft de gemeenteraad de ‘Woonvisie Zundert 2021-2025’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat een gevarieerde, toegankelijke en betaalbare woningvoorraad gewenst is voor de bewoners van de gemeente Zundert.

In 2022 is op rijksniveau het woningbeleid gewijzigd, waarbij de focus werd verlegd van bouwen voor de eigen/ lokale behoefte naar het aanpakken van tekorten aan de onderkant van de markt en een evenwichtige spreiding van kwetsbare groepen. Deze andere beleidskeuze is vastgelegd in ‘regiodeals’ (zie ook hoofdstuk 4). Voor de gemeente Zundert heeft dit tot gevolg dat ze voor een flinke woningbouwopgave staan de komende jaren. Daarnaast zijn er regionale afspraken omtrent het huisvesten van arbeidsmigranten gemaakt. Ook hiervoor behoeft de woonvisie aanvulling.

De gemeente Zundert heeft deze beleidswijziging op rijksniveau nader uitgewerkt in het in december 2023 vastgestelde ‘Addendum Woonvisie Zundert 2021-2025’. Het addendum is aanvullend op de bestaande woonvisie.

Uit het addendum blijkt dat er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad van Zundert, zo is er een grote behoefte aan betaalbare woningen en een tekort aan passende woningen voor verschillende doelgroepen.

Daarnaast moet het bouwtempo worden verhoogd om de huidige voorraad aan te vullen en doorstroming te bevorderen, zodat inwoners naar wens kunnen wonen, hetgeen de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen ten goede komt.

Op basis van het motto: ‘Bouwen aan een gevarieerde, toegankelijke en betaalbare woningvoorraad is de oorspronkelijke woonvisie met 4 thema’s aangevuld:

• 1. Kwantitatieve woningbouwopgave: woningbouw om te voorzien in de vraag.
• 2. Bouwen op de juiste plek.
• 3. Kwalitatieve woningbouwopgave: de juiste woningen.
• 4. Een betaalbare woning voor iedereen.

Toetsing

De woonvisie vormt de strategie om te komen tot woningbouwplannen die bijdragen aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningen behoefte. Het plan voor de uitbreiding van Klein Zundert is vastgelegd in de gemeentelijke omgevingsvisie en op de woningbouwplanning. De woningbouwontwikkeling voldoet aan de 4 thema’s vanuit de woonvisie (en het addendum). In het woningbouwplan wordt rekening gehouden met de 4 thema’s; het draagt bij aan de kwantitatieve opgave, het is een uitbreiding op de juiste plek, het is immers al afgewogen in het kader van de gemeentelijke omgevingsvisie en in de stedenbouwkundige uitwerking wordt rekening met een gevarieerd en betaalbaar aanbod in overeenstemming met de richtlijnen uit de woondeal.

Conclusie

De woningbouwontwikkeling aan de zuidoostzijde van Klein Zundert voldoet aan de beleidsuitgangspunten uit de woonvisie. De gewenste differentiatie in woningbouw (prijs en segment) wordt vastgelegd in de juridische regeling in de wijziging van het omgevingsplan.

Hoofdstuk 4 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

De gevolgen voor de fysieke leefomgeving moeten in beeld worden gebracht en er zal gemotiveerd moeten worden hoe met het oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden wordt met in ieder geval de instructieregels uit het Bkl en de provinciale milieuverordening (artikel 8.0b, eerste lid, Bkl).

Daar waar een nieuwe activiteit milieuruimte inneemt, is aandacht nodig voor de gevolgen van deze activiteit op de omgeving maar ook welke gevolgen de omgeving heeft op deze nieuwe activiteit.

De instructieregels uit het Bkl (en provinciale omgevingsverordening) kunnen verplichten tot het opnemen van regels in het omgevingsplan. Hiervoor dient extra aandacht te zijn bij het onderzoek naar de gevolgen van een activiteit voor de fysieke leefomgeving. In dit hoofdstuk is per omgevingsaspect getoetst aan het Bkl en waar nodig onderzoek uitgevoerd.

4.1 Milieueffectenrapportage

Toetsingskader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een omgevingsvergunning voor een bopa project-merplichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W (artikel 16.45, lid 1, Ow). In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen (artikel 11.10 Ob). Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning (artikel 11.11 Ob).

Toetsing en conclusie

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 166 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder categorie J11 ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen’. Hiervoor is een mer-beoordeling opgesteld, zie bijlage 6. Uit de mer-beoordeling blijkt dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden als gevolg van de beoogde ontwikkeling.

4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsingskader

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

Toetsing

Planologisch worden maximaal 166 woningen mogelijk gemaakt, waarvan minimaal 35% sociale huurwoningen, minimaal 35% betaalbare woningen en 30% vrije sector. Binnen het plangebied komen verschillende typen woningen voor verschillende doelgroepen. Zo zitten er appartementen, rijwoningen en 2-onder-1 kapwoningen en vrijstaande woningen in het plan, evenals levensloopbestendige woningen.

Het tijdelijke deel van het omgevingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. In dit geval is de locatie sprake van het toevoegen van 12 woningen of meer ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. De locatie wordt op basis van jurisprudentie gezien als locatie buiten bestaand stedelijk gebied, omdat deze locatie een agrarische bestemming heeft.

Het project is gelet op de geldende jurisprudentie voldoende substantieel. Op de locatie is wonen, net uitzondering van 2 agrarische bedrijfswoningen, nu planologisch niet toegestaan. De behoefte moet worden beschreven. Voor de locatie moet ook worden gemotiveerd dat binnenstedelijk onvoldoende ruimte is om in de behoefte te voorzien.

Beschrijving behoefte

De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld.

Monitor Bevolking en Wonen (juni 2024)

De provincie Noord-Brabant heeft in haar laatste monitor Bevolking en Wonen een update gegeven wat betreft de benodigde woningbouwcapaciteit. In de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT) zijn in de periode 2023 tot en met 2032 nog 50.365 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 16.920 woningen.

De gemeente Zundert heeft volgens deze monitor per 1 januari 2023 een benodigde capaciteit van 740 woningen (inclusief sloop) en slechts harde plancapaciteit voor 305 woningen.

Provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose

De actuele provinciale prognose gaat uit van een groei naar 10.675 huishoudens in 2035 (een toename van 735 ten opzichte van 2023.

Woondeal SRBT

Op 9 maart 2023 is de SRBT Woondeal getekend door rijk, provincie, de gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg en de woningcorporaties die in dit gebied werkzaam zijn. In de woondeal zijn afspraken opgenomen over de regionale woningbouwopgave, het versnellen de woningbouw, de betaalbaarheid van woningen en de kwalitatieve opgaven bijvoorbeeld voor een aantal bijzondere doelgroepen. Ook gaat de woondeal in op herstructurering, transformatie en verduurzaming. Tot slot staan er afspraken in over de samenwerking in de regio, monitoring van de afspraken, kritische succesfactoren en ondersteuning.

De gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg hebben afgesproken om tot en met 2030 minimaal 39.000 woningen toe te voegen in de regio. Binnen de SRBT-regio is op dit moment tot 2030 een harde planvoorraad van 18.555 woningen, uitgaande van vastgestelde/ onherroepelijke bestemmingsplannen.

De opgave 2022 tot en met 2026 bedraagt 22.325 woningen. Het is dus nog nodig om plannen voor 3.770 woningen 'op te harden'. Voor elke gemeente ligt de minimale bouwopgave vast tot en met 2026. De minimale opgave voor Zundert in de periode 2022-2026 is 310 woningen.

Betaalbaarheid is belangrijk bij het toevoegen van woningen. Daarom is er afgesproken dat er bij nieuwe plannen een verdeling aangehouden wordt van 30% sociale huur, 40% middeldure huur of betaalbare koop en 30% vrije sector. Dit plan voldoet aan deze afspraken.

Woonvisie Zundert 2021-2025 en addendum woonvisie

Belangrijke thema's in de woonvisie zijn betaalbaarheid en beschikbaarheid en een realistisch, flexibel en vraaggericht planaanbod voor woningbouw. In de woonvisie is aangegeven dat de woningmarkt flink is aangetrokken en dat starters in Zundert moeilijk aan een woning komen. Het aanbod betaalbare starterswoningen in Zundert is beperkt. Doorstroming is een belangrijke uitdaging. Zundert heeft ook te maken met dubbele vergrijzing: het aantal ouderen neemt toe en ouderen worden steeds ouder. Vergrijzing in combinatie met extramuralisering van zorg doet een steeds groter beroep op de geschiktheid van woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking. De woningvoorraad sluit in de toekomstige situatie kwalitatief niet geheel aan bij de actuele en (misschien nog wel belangrijker) de toekomstige woonwensen. De grootste behoefte bestaan aan levensloopbestendige woningen. Woningbouw is nodig om te kunnen voorzien in de vraag naar woningen. Daarnaast draagt deze groei ook bij aan de vitaliteit van de kernen en voor het behoud van het voorzieningenniveau.

De gemeente heeft in de toevoeging op de woonvisie de ambitie uitgesproken om minimaal 500 woningen te bouwen in de periode 2024 tot en met 2030. Hierbij is rekening gehouden met 130% plancapaciteit om planuitval en vertraging op te kunnen vangen. De gemeente wil bouwen voor eigen behoefte én instroom van buiten de gemeente. Van de nieuw te realiseren woningen is 70% een betaalbare woning, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen en 40% middeldure huurwoning en/of betaalbare koopwoning. Inbreiden én uitbreiden is nodig.

Motivering locatiekeuze (waarom niet binnenstedelijk)

De gemeente heeft per 1 januari 2023 een benodigde capaciteit van 740 woningen en slechts harde plancapaciteit voor 305 woningen. Binnenstedelijk is harde capaciteit voor 95 woningen. Er is te weinig harde plancapaciteit om in de behoefte te voorzien. Het is niet realistisch dat er voor de totale woningbehoefte alleen op binnenstedelijke locaties voldoende ruimte kan worden gevonden.

In het addendum van de woonvisie is geconstateerd dat uitbreiden buiten de bestaande dorpsranden van de vijf dorpen noodzakelijk is om voldoende woningen te kunnen bouwen. Daarom zet de gemeente zich er voor in, dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om - uiteraard zo zorgvuldig mogelijk - potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten.

De uitbreidingslocatie is ook aangegeven op de IDeekaart voor Klein-Zundert in de omgevingsvisie: “Uitbreidingslocatie woningbouw. Belangrijk is dat wordt aangesloten op de uitstraling van Klein-Zundert: 'een groen dorps karakter'.” Hiermee kan invulling worden gegeven aan een van de grootste opgaven van het dorp, namelijk voldoende woningen voor starters en senioren.

Figuur 4.1: IDeekaart Klein-Zundert

Conclusie

De voorgenomen woningbouw voorziet met maximaal 166 woningen in een gemengd programma waarvan tweederde betaalbaar zowel in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Met het toevoegen van woningen op deze locatie aansluitend aan de kern Klein-Zundert wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Verkeer en parkeren moeten als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. De Omgevingswet en het Bkl stellen geen regels op dit gebied. Aangetoond dient te worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is voor het opvangen van de beoogde parkeerbehoefte en dat de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling van het omliggende wegennet.

Toetsing

Er is een onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van het plan voor verkeer en parkeren. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 8. De wegen waarop het verkeer van en naar het plangebied wordt afgewikkeld, zijn beoordeeld op capaciteit en veiligheid. De intensiteiten van het verkeer zijn in kaart gebracht en er is gekeken naar de autonome intensiteiten in 2019 en 2035, evenals de toename als gevolg van de planontwikkeling.

Voor bereikbaarheid van buiten (Klein) Zundert zal de beoogde ontwikkeling voor een groot deel afhankelijk zijn van de privéauto. Met de auto is het Nederlandse (en Belgische) hoofdwegennetwerk snel en veilig bereikbaar. De locatie is daar- mee per auto goed ontsloten.

De bijdrage aan het verkeer wat veroorzaakt wordt door de beoogde ontwikkeling is dermate laag dat de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op wegvakken waar dit verkeer op wordt afgewikkeld niet in gevaar komt. Een aandachtspunt is de aansluiting van de beoogde ontwikkeling op de Klein Zundertseweg. Deze is inmiddels uitgewerkt.

De verkeersveiligheid binnen de ontwikkeling is gewaarborgd door de beperkte intensiteit van de wegen binnen de ontwikkeling, de lage maximum- en ontwerpsnelheid waardoor fietsers veilig op de rijbaan kunnen fietsen. De aanwezigheid van passende infrastructuur voor voetgangers maakt lopen ook veilig.

De ontwikkeling voorziet in ruim voldoende parkeergelegenheid voor auto's. Voor fietsen is ook voldoende ruimte beschikbaar. Voor de uitwerking in de ontwerpen voor de woningen en openbare ruimte zal aandacht moeten zijn voor de Leidraad Fietsparkeren.

Conclusie

De verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid vormen geen belemmering voor de ontwikkeling en de ontwikkeling zal geen parkeeroverlast veroorzaken.

4.4 Cultureel erfgoed

Toetsingskader

Onder cultureel erfgoed valt: archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap etc. Voorafgaand aan de uitvoering van plannen moet onderzoek worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden. Bij de ontwikkeling van de plannen moet met de eventueel aanwezige waarden zoveel mogelijk rekening worden gehouden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en waar dat niet mogelijk is het met zorg veilig te stellen, naast de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaat-sen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Ow opgenomen op de archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen en opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

4.4.1 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie

(monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied. Op basis van de Cultuurhistorische kaart van provincie Noord-Brabant is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het besluitgebied aanwezig zijn. Ook zijn historische topografische kaarten beschouwd.

Toetsing

Uit de provinciale Cultuurhistorische kaart blijkt dat ter plaatse van het besluitgebied geen cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig zijn. In het zuidoostelijk deel van het plangebied ligt een molenbiotoop van de molen 'De Akkermolen' over het plangebied. Om de werking van de molen niet te hinderen gelden er binnen een straal van 400 meter beperkingen voor de hoogte van gebouwen en bouwwerken en voor het ophogen van gronden. De afstand tot de molen en het meest dichtbijgelegen appartementengebouw bedraagt 370 meter. De nieuwe bebouwing levert geen belemmeringen op voor de molen.

Zoals ook in paragraaf 2.1 is beschreven vormt de Kleine Beek een belangrijke cultuurhistorische ader in het landschap. Ook het bestaande stratenpatroon, met de Klein Zundertseweg en de Stuivezandseweg, vormt vanuit historisch oogpunt een belangrijke structuur. Deze historische structuren zijn in de planvorming betrokken, zo wordt er meer ruimte geboden voor de Kleine Beek, blijft het bestaande stratenpatroon in tact en is rekening gehouden met de molenbiotoop.

 

Conclusie

In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de cultuurhistorisch waardevolle elementen binnen het besluitgebied.

4.4.2 Archeologie

Toetsingskader

In het tijdelijk deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert' heeft het noordelijk deel van het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 4'. `Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt een verbod op het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden die groter zijn dan 500 m2 en dieper reiken

dan 0,40 meter beneden maaiveld. Het Het zuidelijke deel is gelegen in een zone waarbinnen geen dubbelbestemming inzake archeologie geldt.

Toetsing

Er is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. De onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage 9.

Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan gesteld worden dat:

• In het noordelijke deel een middelhoge verwachting geldt voor vindplaatsen uit het paleolithicum tot neolithicum en een hoge verwachting voor resten uit de bronstijd tot vroege middeleeuwen in de top van het dekzand. Voor de top van het op het dekzand gelegen esdek geldt een hoge verwachting voor resten van het landgebruik en inrichting vanaf de late middeleeuwen. In dit gebied zijn aan de hand van eerder in 2009 uitgevoerd proefsleuvenonderzoek reeds twee vindplaatsen gekend. Deze vindplaatsen zijn nog niet opgegraven. Vindplaats 1 moet nog opgegraven worden en vindplaats 2 is vrijgegeven.
• In het zuiden van het plangebied een beekdal is gelegen. Hier geldt een lage verwachting voor resten uit het paleolithicum tot neolithicum, een middelhoge verwachting voor resten uit de bronstijd tot vroege middeleeuwen en een hoge verwachting voor resten van landindeling en infrastructuur uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd.

Om de aanwezige en verwachte archeologische waarden te beschermen, is voor de zones waarvoor nog een proefsleuvenonderzoek moet worden uitgevoerd in de planregels en op de verbeelding de locatie ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen. Voor deze gebieden geldt dat bij bodemingrepen aanvullend archeologisch onderzoek in de vorm van proefsleuvenonderzoek verplicht is, overeenkomstig het uitgevoerde bureauonderzoek en het advies van de bevoegde overheid. In delen waar reeds onderzoek is gedaan en vindplaatsen zijn vrijgegeven, geldt deze verplichting niet.

Voor het grootste deel van het plangebied is dus aanvullend onderzoek noodzakelijk voordat bodemingrepen plaatsvinden. In delen van het beekdal waar bouwblokken zijn voorzien, is archeologische begeleiding vereist. Dit is nodig om vast te stellen of er behoudenswaardige vindplaatsen aanwezig zijn, zodat de gemeente een selectiebesluit kan nemen: vrijgeven, beschermen of opgraven. Voorafgaand aan het veldwerk wordt een Programma van Eisen opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de bevoegde overheid.

Met deze regeling wordt zorgvuldig omgegaan met eventuele archeologische waarden en wordt voldaan aan het advies uit het archeologisch rapport.

Conclusie

Er wordt nader onderzoek uitgevoerd. Ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden is een regeling in de planregels opgenomen. Voor het grootste deel van het plangebied is aanvullend onderzoek in de vorm van proefsleuvenonderzoek verplicht voordat bodemingrepen plaatsvinden. Dit is vastgelegd via de ‘Waarde – Archeologie’ op de verbeelding en in de regels. Op basis van de resultaten van het vervolgonderzoek kan de gemeente een selectiebesluit nemen: vrijgeven, beschermen of opgraven van eventuele vindplaatsen. Hiermee wordt zorgvuldig omgegaan met het archeologisch erfgoed, conform het advies uit het rapport.

4.5 Ecologie: gebiedsbescherming

Toetsingskader

Natura 2000-gebieden

Een ontwikkeling kan gevolgen hebben voor een Natura 2000-gebied. Denk hierbij aan de depositie van stikstof in een Natura 2000-gebied maar ook aan andere gevolgen, bijvoorbeeld door geluid en licht die door de activiteit worden veroorzaakt. Als een ontwikkeling plaatsvindt in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied, dan moet onderzoek uitwijzen of de ontwikkeling significante gevolgen heeft voor een Natura 2000-gebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een ontwikkeling kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld worden. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen. In de omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen met betrekking tot de aanwijzing van de Kleine Beek als ecologische verbindingszone die onderdeel vormt van het Natuur Netwerk Nederland.

Toetsing

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos ligt op circa 12,4 kilometer (zie figuur 5.1).

Figuur 5.1 plangebied (zwart omcirkeld) t.o.v. Natura 2000-gebieden

In het kader van evenwichtige toedeling van functies aan locaties is gekeken naar de effecten op Natura 2000-gebieden. Voor het onderzoeken van de mogelijke effecten op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied voor de realisatiefase en gebruiksfase zijn AERIUS-berekeningen uitgevoerd (zie bijlage 10). Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr voor de realisatiefase en gebruiksfase van de ontwikkeling. De bijbehorende memo is toegevoegd als bijlage 10.

Natuur Netwerk Brabant

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuur Netwerk Brabant, maar het grenst er wel aan zie figuur 5.2). Het plan voorziet in een uitbreiding van groen en water aan de zijde van de Kleine Beek, die onderdeel vormt van het Natuur Netwerk Brabant. In bijlage 4 is de toetsing aan de instructieregels van de provincie Noord-Brabant opgenomen. Uit deze toetsing blijkt dat er geen negatieve effecten optreden als gevolg van de planontwikkeling op het beschermde gebied.

Figuur 5.2 plangebied (zwart omcirkeld) t.o.v. Natuurnetwerk Nederland-gebieden

Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde gebieden.

4.6 Ecologie: soortenbescherming

Toetsingskader

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de omgevingsplanactiviteit zal worden verricht of in de directe nabijheid daarvan. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig.

 

De uitkomst van het onderzoek kan aanleiding geven tot een vergunningplicht. De vergunningplicht is geregeld in het Bal, in § 11.2.2 (omgevingsvergunning soorten vogelrichtlijn), § 11.2.3 (omgevingsvergunning soorten Habitatrichtlijn), § 11.2.4 (omgevingsvergunning andere soorten) en § 11.2.5 (overige bepalingen omgevingsvergunning).

Er geldt een specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit waarbij maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal).

Toetsing

Voor de ontwikkeling is op 1 mei 2024 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in 11. De conclusies van deze quickscan worden hierna kort weergegeven.

Vogels
Binnen het plangebied en de directe omgeving zijn geen beschermde functies van broedvogels met jaarrond beschermde nesten uit Categorie 1 t/m 4 te verwachten. Voor vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten uit Categorie 5, zoals ekster, koolmees en pimpelmees, zijn er voldoende alternatieve broedlocaties in de directe omgeving. Werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden om verstoring te voorkomen. Indien dit niet mogelijk is, moet een deskundige het gebied onderzoeken op broedgevallen en afval ruim voor het broedseizoen verwijderen.

Vleermuizen

Het plangebied is geschikt als foerageergebied voor vleermuizen. Op basis van de aanwezigheid van voldoende alternatief foerageergebied in de directe omgeving en de marginale geschiktheid van het plangebied zijn significant negeatieve effecten op essentieel foerageergebied op voorhand uitgesloten.

Omdat de te slopen schuur aan de Stuivezandseweg geschikt is als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen, is nader onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 12). Andere verblijfplaatsen en soorten vleermuizen zijn uitgesloten en er zijn eveneens geen vaste vliegroutes aangetroffen. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden dient een mitigatieplan (met ecologisch werkprotocol) opgesteld te worden. Dit mitigatieplan is een verplicht onderdeel bij de vergunningaanvraag voor de flora- en fauna-activiteit voor de sloop van de schuur.

De bomenlaan van zomereiken en de watergang ten zuiden van het plangebied kunnen als vaste vliegroute dienen en moeten behouden blijven. Verlichting van deze landschapselementen moet voorkomen worden om negatieve effecten te vermijden. In de regels is geborgd dat lichtmasten uitsluitend zijn toegestaan als de verlichting niet uitstraalt op vliegroutes van vleermuizen of op het NNB.

Overige soorten

Er worden geen overige beschermde soorten verwacht waarvoor geen vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen. De ingrepen leiden dan ook niet tot overtreding van de Omgevingswet voor deze soorten.

Specifieke zorgplicht flora en fauna

De Omgevingswet bevat een specifieke zorgplicht voor flora- en fauna-activiteiten. Nadelige gevolgen voor in het wild voorkomende soorten moeten, indien redelijkerwijs mogelijk, voorkomen, beperkt of ongedaan gemaakt worden. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om af te wegen welke maatregelen hij neemt in het kader van de specifieke zorgplicht.

Conclusie

Het aspect soortenbescherming levert geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Hierbij moet rekening worden gehouden met de voorgestelde aanbevelingen.

4.7 Water

Toetsingskader

Ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen wordt rekening gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen en dienen voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder te worden betrokken.

Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn:

• watercompensatie in verband met toenemende verharding;
• waterkwaliteit, bebouwing niet wenselijk in verband met waterwinning;
• bebouwing in werkingsgebieden van keringen en andere waterstaatswerken;
• waterketen, relatie met de afvoer van afvalwater, (Industriële) lozingen en of lozing oppervlaktewater.

Voor een aantal specifieke rijksbelangen stelt het Bkl aanvullende instructieregels. Deze zijn:

• bescherming van primaire waterkeringen (artikel 5.38 Bkl);
• behoud waterveiligheid kust (artikel 5.40 Bkl);
• behoud waterveiligheid grote rivieren (artikel 5.46 Bkl);
• IJsselmeergebied (artikel 5.49 Bkl).

De waterschapsverordening bevat regels specifiek gericht op het watersysteem en waterstaatswerken binnen het beheergebied van een waterschap. Hieraan moet de ontwikkeling worden getoetst.

De provinciale verordening kan instructieregels bevatten over water. In het kader van deze ontwikkeling zijn er geen artikelen van toepassing.

Beleid Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerprogramma 2022-2027. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema’s gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap, waar nodig, nog specifiek beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheerprogramma.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen waterschapsverordening. In deze verordening staan alle regels die bepalen welke activiteiten, binnen het werkgebied van het waterschap mogen plaatsvinden en onder welke voorwaarden.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat ruimtelijke (her)ontwikkelingen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal moeten worden uitgevoerd. Om aan dit uitgangspunt te kunnen voldoen wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen en afvoeren.

Om nadelige invloeden op de water(bodem)kwaliteit en ecologie te voorkomen is het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC gewenst.

Tevens biedt klimaat adaptief bouwen kansen om van gebieden een aantrekkelijk leef- en vestigingslocatie te maken met meer groen en ruimte voor water in de bebouwde omgeving en voor meer innovatieve bouwvormen. Naast klimaatadaptatie zorgt dit voor een gezonde en veilige leefomgeving, biodiversiteit en verhoogt het de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Het principe van water- en bodemsturend vormt bij dit alles de rode draad. Dit principe houdt in dat bij ruimtelijke ontwikkelingen en landgebruik rekening wordt gehouden met de natuurlijke kenmerken en draagkracht van de bodem en het water. Dit voorkomt problemen als verdroging, overstroming, verzilting en bodemdaling en zorgt voor een duurzamer gebruik van de ruimte.

Toetsing

Huidige situatie

Het plangebied bevindt zich in het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta waardoor er getoetst moet worden aan de 'Waterschapsverordening waterschap Brabantse Delta 2024'. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater. Het grondwaterpeil wordt niet (tijdelijk) gewijzigd. Momenteel is verharding in het plangebied aanwezig. Ruim 8 % van het plangebied is momenteel verhard en 17 % halfverhard. Het plangebied is daarmee op dit moment voor 75 % onverhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek (zie bijlage 13) blijkt dat de bodem bestaat uit een variatie aan bodemsoorten. De bovengrond bestaat voornamelijk uit matig humeus, matig siltig, zwak leemhoudend, zeer fijn zand. Naarmate de diepte toeneemt, varieert de bodemopbouw met lagen van zwak tot matig humeus zand, matig tot zwak siltig zand, en zelfs veen in bepaalde delen van het gebied. De ondergrond bevat ook laagjes leem en zwak leemhoudend zand, wat wijst op een complexe bodemstructuur met verschillende texturen en samenstellingen. De waterdoorlatendheid van de bodem varieert dan ook binnen het plangebied. Zo is in het zuidelijk en oostelijk terreindeel de waterdoorlatendheid gemiddeld genomen slecht, terwijl die in het centrale, noordelijke en westelijke deel vrij goed is.

Binnen het plangebied is sprake van grondwatertrappen VIId, VId en VIo. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) varieert tussen 47 centimeter en 122 centimeter onder het maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) varieert tussen 133 centimeter en 249 centimeter onder het maaiveld. Het maaiveld varieert van circa 11,0 meter boven NAP (noordzijde) tot 8,5 meter boven NAP (zuidzijde). De vervuild.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied lopen twee B-watergangen met een beschermingszone van 5 meter, zie onderstaande figuur. Ten noorden van het plangebied loopt ook een B-watergang. Ten zuiden loopt een A-watergang. Hiervan is de beschermingszone ook 5 meter.

Figuur 5.4 legger waterschap met plangebied zwart omcirkeld

Beoogde situatie

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling bevindt zich niet in een beschermings- of kernzone van een waterkering.

Waterkwantiteit

In de beoogde situatie neemt het verharde oppervlak toe. Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 500 m².  De benodigde compensatie (in m3) wordt berekend door: toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in meters).

Momenteel is 14.511,78 m² verhard (7.182,99 m² + 7.328,79 m² (oppervlakte halfverharding: 14.657,58/2). In het project wordt 26.024,3 m² verharding voorzien.

De toename aan het verharde oppervlak bedraagt 11.512,52 m². Er dient (11.513 X 0,06) 690,78 m³ gecompenseerd te worden. Deze worden in een vorm van wadi's gerealiseerd, zie onderstaande figuur. De totale oppervlakte van de wadi's bedraagt 7.400 m2 met een gemiddelde hoogte van 0,3 meter. In totaal wordt dus 2.220 m3 aan waterberging gerealiseerd.

Figuur 5.5 Waterbergingsopgave

Zoals in figuur 5.4 is weergegeven bevinden zich in het plangebied een aantal watergangen met bijbehorende beschermingszones. Binnen de noordelijke en zuidelijke beschermingszones wordt geen bebouwing opgericht. De westelijk gelegen B-watergang binnen het plangebied (nummer in 1 in figuur 5.6) wordt gedempt en hiervoor wordt compensatie gerealiseerd, in de vorm van de nieuw aan te leggen 'groene vingers' van het plan, waardoor water, groen en ecologie op een samenhangende manier wordt geïntegreerd. De oostelijk gelegen twee B-watergangen (nummer 2 en 3) blijven behouden.

Indien voor de demping van de watergang een vergunning vereist is, zal deze worden aangevraagd. Het toekomstige beheer van deze watergang wordt door de eigenaren uitgevoerd. Dit zal contractueel worden vastgelegd.

Figuur 5.6 legger waterschap met waterlopen in het plangebied

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. De Kleine Beek is aangewezen als ecologische verbindingszone.

In het landschapsplan (bijlage 2) is opgenomen dat het water zoveel mogelijk wordt vastgehouden in de zones waar het kan infiltreren. Dit gebeurt voornamelijk in het centrale, noordelijke en westelijke deel van het plangebied, omdat deze delen hiervoor het meest geschikt zijn. Watertafels zorgen ervoor dat het water in dit deel van het gebied optimaal wordt vastgehouden. Deze inrichting is tot stand gekomen in nauw overleg met het waterschap.

Ter voorkoming van negatieve effecten op de water- en bodemkwaliteit alsmede op de ecologische waarden binnen het plangebied, wordt ingezet op het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Materialen die kunnen uitlogen en schadelijke stoffen afgeven aan het milieu, zoals lood, koper, zink en zacht PVC, worden daarbij vermeden. Deze keuze draagt bij aan het behoud van een gezonde bodem- en waterhuishouding en sluit aan bij de ecologische doelstellingen van het plan.

Het plan voldoet aan het principe van water- en bodemsturend, zoals dit wordt gehanteerd door het waterschap Brabantse Delta en verankerd is in het nationale beleid. Dit principe houdt in dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening wordt gehouden met de natuurlijke kenmerken en draagkracht van bodem en water. In het plan is hieraan invulling gegeven door het realiseren van waterberging via wadi’s en watertafels, het vasthouden van water in infiltratiezones, en het vermijden van uitlogende bouwmaterialen. Tevens is rekening gehouden met de ligging van de laaggelegen Kleine Beek. Deze aanpak voorkomt negatieve effecten zoals verdroging, overstroming, verzilting en bodemdaling, en draagt bij aan een robuust en duurzaam gebruik van de ruimte. Daarmee sluit het plan aan bij de uitgangspunten van klimaatadaptief bouwen en een gezonde leefomgeving

Conclusie

De ontwikkeling draagt positief bij aan het waterhuishoudkundig systeem ter plaatse.

4.8 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Bij iedere ontwikkeling met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen gezondheidsrisico oplevert voor de gebruikers van de bodem. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect bodem.

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Besluit kwaliteit leefomgeving. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

Toetsing

Op 8 juli 2024 is een gecombineerd (bodem)onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 13. Het volgende kan geconcludeerd worden.

Bodemkwaliteit

De bovengrond op het centrale deel van de locatie voldoet aan de kwaliteitseisen voor de kwaliteitsklasse industrie, maar aan de randen voldoet de bovengrond aan de kwaliteitseisen voor de kwaliteitsklasse 'landbouw/natuur' of 'wonen verontreinigd'. Dit betekent dat er beperkingen zijn in de hergebruiks-/toepassingsmogelijkheden van de grond.

De bovengrond in het centrale gebied voldoet grotendeels aan de kwaliteitseisen voor "matig verontreinigd", wat beperkingen oplegt voor het gebruik. De ondergrond voldoet aan de eisen voor "landbouw/natuur" en het grondwater is schoon.

Bij de herontwikkeling van het gebied moet rekening worden gehouden met de aangetroffen gehaltes in de bovengrond. Hoewel er geen directe maatregelen nodig zijn, moet bij hergebruik van de grond rekening worden gehouden met de beperkingen in toepassing.

Asbest

In twee mengmonsters is asbest aangetroffen. Deze boorpunten bevinden zich in de uiterste zuidoosthoek nabij de brug richting de sportvelden. Hier zijn geen woningen voorzien. De concentratie asbest op deze plaats overschrijdt de waarde voor nader onderzoek echter niet waardoor geen nader onderzoek naar asbest hoeft te worden uitgevoerd. Dit is wel een aandachtspunt voor de verdere ontwikkeling.

Waterdoorlatendheid

De waterdoorlatendheid van de onverzadigde zone varieert sterk binnen het terrein. In het zuidelijk en oostelijk deel is de waterdoorlatendheid gemiddeld genomen slecht, terwijl deze in het centrale, noordelijke en westelijke deel vrij goed tot goed is.

Voor het zuidelijk deel van de locatie moet rekening worden gehouden met de beperktere infiltratiecapaciteit van de bodem als gevolg van de slecht doorlatende bodemlaag.

Conclusie

Het aspect bodem levert geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Omgevingsveiligheid

Toetsingskader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Toetsing

Omdat woningen volgens bijlage Vl van het Bkl kwetsbare gebouwen zijn, is het aspect omgevingsgveiligheid getoetst. Uit de informatie op de risicokaart (www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat het plangebied zich buiten de aandachtsgebieden (gifwolkaandachtsgebieden, brandaandachtsgebieden en explosieaandachtsgebieden) van een buisleiding, spoor, vaarroute, weg en risicovolle inrichting bevindt, zie onderstaande figuur.

Figuur 5.3 Uitsnede risicokaart (bron: www.atlasleefomgeving.nl)

Binnen het plangebied worden geen bronnen mogelijk gemaakt met een extern veiligheidsrisico.

Met het oog op het waarborgen van de veiligheid zijn een toereikende bluswatervoorziening en opstelplaatsen voor brandweervoertuigen nodig. Ook zal de bereikbaarheid van de beoogde ontwikkelingen moeten zijn gewaarborgd. Dit wordt geborgd door de artikelen 22.13, 22.14 en 22.151 van hoofdstuk 22 van dit omgevingsplan (de bruidsschat). Hiermee wordt rekening gehouden in de beoogde situatie. Daarnaast heeft de brandweer op 20 augustus 2025 een advies gegeven. Dit advies is meegenomen in de civieltechnisch uitwerking.

Conclusie

Gelet op het voorgaande, draagt de beoogde ontwikkeling voor het aspect omgevingsveiligheid bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het aspect luchtkwaliteit is om meerdere redenen relevant. In de eerste plaats omdat woningen worden gerealiseerd en luchtkwaliteit een gezondheidsaspect is voor de toekomstige bewoners. In de tweede plaats omdat de een toename van de verkeersintensiteit veroorzaakt op wegen die van invloed kan zijn op de luchtkwaliteit.

Voor luchtkwaliteit zijn de instructieregels in § 5.1.4.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving relevant. Deze zijn met name relevant als het besluitgebied is gelegen in een aandachtsgebied luchtkwaliteit, locaties met hogere concentraties luchtverontreinigende stoffen. Het besluitgebied ligt niet in een aandachtsgebied.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet worden afgewogen of de luchtkwaliteit ter plaatse van het plan aanvaardbaar is voor de gewenste ontwikkeling.

Toetsing

De planlocatie bevindt zich niet in artikel 5.51 (van het Bkl) vermeldde aandachtsgebieden voor stikstofdioxide en fijnstof. De ontwikkeling betreft de realisatie van 166 woningen en valt onder de standaardgevallen niet in betekenende mate luchtkwaliteit, zoals vermeld in artikel 5.54 van het Bkl. Met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met de instructieregels van het Bkl.

Aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) is onderzocht wat de (indicatieve) luchtkwaliteit is ter plaatse van het plangebied. Maatgevend is het toetspunt aan de Zijdelweg, direct ten westen van het plangebied. Uit de kaart blijkt dat in 2022 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de omgevingswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2022; 15,4 µg/m³ voor NO2, 16,6 µg/m³ voor PM10 en 8,9 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Geluid door activiteiten

Toetsingskader

Geluid door activiteiten speelt in twee spiegelbeeldige situaties een rol:

• 1. de situatie waarin een ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt die geluid veroorzaakt op een geluidgevoelig gebouw;
• 2. de situatie waarin een geluidgevoelig gebouw gerealiseerd zal worden waarop geluid wordt veroorzaakt door een bestaande activiteit die geluid veroorzaakt. Dat kan al snel leiden tot het beperken van de milieuruimte van deze bestaande activiteit (en bijvoorbeeld het beperken van een bedrijfsactiviteit). In deze gevallen is een wijziging van het omgevingsplan een beter instrument om de activiteit mogelijk te maken.

Bij de wijziging van een omgevingsplan moet rekening worden gehouden met het geluid door activiteiten op geluidgevoelige gebouwen. Daarnaast zal het omgevingsplan moeten waarborgen dat het geluid door een activiteit aanvaardbaar is.

Toetsing

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bedrijven. De agrarische bedrijven die nu nog in het plangebied aanwezig zijn komen met de planontwikkeling te vervallen. Aan de zuidoostzijde van het plangebied bevinden zich sportvelden.

Uit het akoestisch onderzoek, zoals opgenomen in bijlage 14, blijkt dat het geluidsniveau van de sportvelden niet tot een overschrijding van de toegestane grenswaarden zal leiden.

Conclusie

Het aspect geluid door de sportvelden leidt niet tot een overschrijding van de grenswaarden voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en het maximale geluidsniveau. De berekende geluidsniveaus blijven onder de norm. Aan de binnenwaarde van de nieuwe woningen wordt voldaan en de woningen hebben een geluidluwe gevel. Ook worden omliggende activiteiten met betrekking tot geluid niet belemmert door de beoogde woningbouw. Hiermee kan worden geconcludeerd dat sprake is van een 'evenwichtige toeling van functies aan locaties'.

4.12 Geluid door wegen en spoorwegen

Toetsingskader

Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. Ze maken geluid of ze worden eraan blootgesteld. De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken.

Artikel 5.78t Bkl bevat de hoofdregel voor de toelating van nieuwe geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied. Dat artikel bepaalt dat geluidgevoelige gebouwen bij voorkeur worden toegelaten op een locatie waar het geluid niet hoger is dan de standaardwaarde. De gemeente kan met toepassing van artikel 5.78u Bkl afwijken van artikel 5.78t en meer geluid toestaan. Er gelden dan wel voorwaarden: dit mag alleen als geen geluidbeperkende maatregelen mogelijk zijn om het geluid te beperken tot de standaardwaarde en het geluid mag in ieder geval niet hoger zijn dan de in dat artikel opgenomen grenswaarde voor nieuwe geluidgevoelige gebouwen.

Toetsing

Naast onderzoek naar activiteiten bevat het in bijlage 14 opgenomen akoestisch onderzoek ook onderzoek naar geluid door wegen en spoorwegen. De standaardwaarde van 53 Lden voor het geluid van de gemeente wegen wordt op geen enkele geprojecteerde woning in het plangebied overschreden. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor het geluid van de provinciale wegen wordt op enkele in het plangebied geprojecteerde woningen overschreden. De overschrijding bedraagt ten hoogste 4 dB.

Het geluidklimaat in het plangebied varieert van zeer goed tot matig. Alle woningen in het

plangebied zijn voorzien van ten minste één geluidluwe zijde.

Bij enkele woningen bedraagt het gezamenlijk geluid meer dan 53 Lden. Het gezamenlijk geluid voor deze woningen is op de kaart en in de regels vastgelegd.

In de omgeving zijn diverse woningen aanwezig. Voor deze woningen is berekend hoeveel het geluid toeneemt vanwege het verkeer dat als gevolg van de realisatie van het plan ontstaat. Uit de rekenresultaten is gebleken, dat voor geen enkele woning een onaanvaardbaar indirect akoestisch effect ontstaat vanwege de ontwikkeling van het plan. Het geluid van de gemeente wegen en de Nwegen voldoet voor alle woningen of aan de standaardwaarde van respectievelijk 53 Lden of 48 dB dan wel aan de norm voor de maximale toename van 1,5 dB.

Naar aanleiding van de zienswijzen is een aanvullende berekening uitgevoerd voor de geluidbelasting op de woningen aan de Kapellekestraat. De berekening is opgenomen in bijlage 15. Uit de berekeningen blijkt dat de toename van het geluid minder bedraagt dan 1,5 dB voor de situatie zonder en met geluidscherm. De toename van het geluid is zodanig laag dat voldaan wordt aan het gestelde in het eerste lid van artikel 5.78af van het Bkl. De drempel voor het indirecte akoestische effect vanwege het plan wordt niet overschreden. Maatregelen ter reductie van de toename van het geluid zijn derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Alles overwegende kan worden geconcludeerd dat voor een aantal woningen in het plangebied de voorkeursgrenswaarde vanwege de N638 worden overschreden. Voor deze woningen dient een hogere waarde vastgesteld te worden. Voor de woningen waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, is het gezamenlijk geluid vastgelegd.

4.13 Geur

Toetsingskader

In het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn algemene beoordelingsregels en specifieke beoordelingsregels voor geur opgenomen (§ 5.1.4.6 van het Bkl). De algemene regels met betrekking tot geur zijn op grond van artikel 5.90 van het Bkl van toepassing op het toelaten:

• op een locatie van een activiteit, anders dan het wonen, die geur veroorzaakt op een geurgevoelig gebouw; of
• van een geurgevoelig gebouw waarop geur wordt veroorzaakt door een (bestaande) activiteit, anders dan het wonen

In artikel 5.91 Bkl is vastgelegd welke gebouwen in ieder geval als geurgevoelig worden beschouwd (woonfuncties, onderwijsfuncties, gezondheidsfuncties met bedgebied, bijeenkomstfuncties voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties van voorgenoemde functies).

In het Bkl zijn specifieke geurregels opgenomen voor het houden van landbouwhuisdieren in een dierverblijf. Het Bkl maakt onderscheid tussen landbouwhuisdieren met en zonder geuremissiefactor (artikel 5.104 Bkl):

• 1. met geuremissiefactor: landbouwhuisdieren waarvoor bij ministeriële regeling een emissiefactor voor geur is vastgesteld en die vallen binnen een van de volgende diercategorieën: varkens, kippen, schapen of geiten en (als deze worden gehouden voor de vleesproductie) rundvee tot 24 maanden, kalkoenen, eenden of parelhoenders;
• 2. zonder geuremissiefactor: landbouwhuisdieren waarvoor bij ministeriële regeling geen emissiefactor voor geur is vastgesteld. Hierbij kan gedacht worden aan melkkoeien en paarden die worden gehouden voor het fokken.

Voor de dieren met geuremissiefactor zijn in het Bkl standaardwaarden en grenswaarden vastgelegd voor de toelaatbare geur ter plaatse van geurgevoelige gebouwen. Voor geurgevoelige gebouwen binnen de bebouwingscontour (en in een concentratiegebied) geldt een standaardwaarde van 3,0 ouE/m3. Voor dieren zonder geuremissiefactor categorie gelden vaste afstanden. Voor geurgevoelige gebouwen binnen de bebouwingscontour geldt een standaardafstand van 100 meter.

Als sprake is van geur op een geurgevoelig gebouw of geurgevoelige locatie door meer dan één bedrijfsmatige activiteit, moet in het omgevingsplan rekening worden gehouden met de naar het oordeel van de bevoegde bestuursorganen relevante cumulatie van geur door die bedrijfsmatige activiteiten.

Verder is van belang dat wanneer een gemeente onder het oude recht in een geurverordening afwijkende normen of afstanden heeft vastgelegd, deze geurverordening onderdeel is van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De gemeente Zundert beschikt over een geurverordening, maar de daarin vastgelegde geurnorm heeft geen betrekking op de gronden binnen het plangebied.

Toetsing

Het meest nabijgelegen perceel waar volgens de kernregistratie dierverblijven worden gehouden is het perceel Stuivezandseweg 41. Ter plaatse is sprake van een melkrundveebedrijf waarvoor op grond van het Bkl een minimale afstand van 100 meter geldt. Deze afstand reikt tot over het meest noordelijke deel van het plangebied. Nu zijn er ten westen en zuidwesten van de veehouderij reeds bestaande woningen op minder dan 100 meter gelegen, waardoor het bedrijf door de realisatie van nieuwe woningen niet direct in de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden wordt beperkt. Gezien de beperkte schaal en omvang van het melkrundveebedrijf, kan worden aangenomen dat geen sprake zal zijn van een onaanvaardbare geurbelasting ter plaatse van de beoogde woningen. Andere veehouderijen in de omgeving bevinden zich op dermate grote afstand van het projectegebied dat op voorhand duidelijk is dat wordt voldaan aan de geldende afstandseisen en geurnormen.

In de onderstaande figuur is een uitsnede van de geurkaart 2025 van de omgevingsdienst OMWB opgenomen waarop de achtergrondbelasting is weergegeven (de cumulatieve geurbelasting door alle veehouderijen met geuremissiefactor). Hieruit blijkt dat ter plaatse van het plangebied de kwaliteit van de leefomgeving zeer goed is (achtergrondbelasting tussen 0 en 3 OuE/m3). De geurbelasting ter plaatse vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 5.4 uitsnede achtergrondbelasting (bron: Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant)

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat omliggende veehouderijen niet in de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt en dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbare geurhindersituatie.

Conclusie

Het aspect geur levert geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.14 Trillingen

Toetsingskader

In § 5.1.4.4 van het Bkl zijn de instructieregels met betrekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onderandere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaakt door een activiteit. Volgens artikel 5.80, eerste lid, Bkl is een trillinggevoelig gebouw een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

• a. woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• b. onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• c. gezondheidszorgfuncties met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• d. bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

De instructieregels gelden niet voor trillingen door doorgaand verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen.

Gemeenten kunnen in die gevallen zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels van het Bkl zijn wel van toepassing als in het omgevingsplan een trillingaandachtsgebied langs het spoor is vastgelegd.

Toetsing

Het besluitgebied ligt niet binnen een trillingaandachtsgebied van een spoorlijn. Het omgevingsplan bevat geen lokale regels voor trillinghinder.

Conclusie

Het aspect trilling levert geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.15 Schaduw en windhinder

Toetsingskader

Licht kan wenselijk zijn of juist hinderlijk. Vanuit gezondheidsoogpunt is het belangrijk dat er voldoende daglicht in bouwwerken komt (daglichttoetreding). Daarnaast is ook voldoende zonlicht op gebouwen, tuinen, terrassen en speelplekken belangrijk. Een toename van schaduw kan ongewenst zijn. Dit is het onderwerp bezonning.

Wind kan hinder geven of zelfs gevaarlijk zijn. Windhinder treedt vooral op rond hoge gebouwen. De gevolgen van windhinder kunnen worden beperkt. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden moeten worden met licht/schaduw en windhinder.

Toetsing en conclusie

De ontwikkeling is niet relevant voor schaduw- en windhinder, omdat in de directe omgeving van het plangebied geen schaduw- en windhinder veroorzakende objecten aanwezig zijn. Tevens zal de realisatie van de beoogde bebouwing gezien de beperkte bouwhoogte en gezien de ruime afstand tot omliggende functies geen onaanvaardbare gevolgen hebben op het windklimaat en de bezonningssituatie in de directe omgeving.

4.16 Landschappelijke inpassing

Toetsingskader

In artikel 5.11 van de omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgelegd dat een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.

In het omgevingsplan moet worden onderbouwd dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied en dat de uitvoering is geborgd door:

• a. financiële, juridische en feitelijke vastlegging in het plan; of
• b. nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg.

Toetsing

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Zie hiervoor bijlage 2. In dit inrichtingsplan is een analyse uitgevoerd van het landschap, is een ontwerp opgesteld en is een kwaliteitsverbetering van het landschap opgenomen. Dit plan biedt aanknopingspunten voor de inpassing van het terrein.

Vanuit de analyse is een visie uitgewerkt die uitmondt in een ontwerp op hoofdlijnen. Vervolgens is dit uitgewerkt in een concreet inpassings-en beplantingsvoorstel. Tot slot is een berekening uitgevoerd van het te investeren bedrag in kwaliteitsberekening van het landschap en zijn de kosten voor het onderhoud van de landschapselementen berekend. Dit in lijn met de uitgangspunten van de provincie Noord-Brabant.

Naast het landschappelijk inrichtingsplan is ook in de toets aan het provinciaal beleid (bijlage 4) uitvoerig ingegaan op het belang en de afweging van de groenstructuur in dit plan. Het realiseren en onderhouden van de landschappelijke inpassing is in de regels als voorwaarde gesteld voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Het landschap vormt de onderlegger van het stedenbouwkundig ontwerp en is om die reden gekoppeld aan de planregels. Zoals blijkt uit het landschappelijk inrichtingsplan wordt dan ook voldaan aan de wensen en eisen vanuit het landschap. Het landschappelijk inrichtingsplan bevat tot slot een berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Het plan voldoet daarmee aan de provinciale landschappelijke vereisten.

4.17 Duurzaamheid

Toetsingskader

Er is geen specifiek toetsingskader voor het aspect duurzaamheid. Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee bij het wijzigen van het omgevingsplan rekening moet worden gehouden.

Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen zoals onder andere de energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid.

Toetsing

Energie

Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen moet met verschillende energiebehoeftes rekening gehouden worden. Het betreft energie ten behoeve van het verwarmen en koelen van de woningen als ook voor het bereiden van warm water. Verder is er behoefte aan elektriciteit voor huishoudelijk gebruik en in toenemende mate ook voor mobiliteit.

Om te bepalen welk energieconcept in het plan het meest passende is, zullen verschillende opties worden overwogen. Hierbij zal aansluiting worden gezocht bij de ambities van de gemeente Zundert.

Openbare ruimte

De nieuw aan te leggen openbare ruimte en de te planten bomen vormen beleefbaar groen. Dit is groen wat bijdraagt aan de gezondheid van de nieuwe bewoners door er naar te kijken, maar ook door er doorheen te kunnen wandelen en elkaar te kunnen ontmoeten. Het nieuw aan te leggen groen zal de biodiversiteit in het gebied sterk verbeteren.

Daarnaast levert een versterking van groen een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Door de aanleg van dit groen en het watersysteem kan daarnaast hemelwater infiltreren bij natte periodes (piekbuien), maar ook vastgehouden worden bij drogere periodes. Het plan geeft hiermee invulling aan meerdere klimaatvraagstukken en is daarmee klimaatadaptief.

Bouw

De woningen worden gebouwd volgens de eisen van 'Bijna Energieneutraal Gebouw' (BENG), die sinds 2021 als norm gelden.

Conclusie

Het aspect duurzaamheid is voldoende meegenomen in de planvorming.

4.18 Gezondheid

Toetsingskader

Doel van de Omgevingswet is ook het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening gehouden dient te worden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Een deel van de hiervoor beschreven omgevingsaspecten heeft een gezondheidscomponent, waarbij het in de meeste gevallen gaat om gezondheidsbescherming. Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheid bevorderende aspecten een rol spelen, zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid/ toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie.

Toetsing

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve effecten op de gezondheid heeft.

Tijdens de bouwfase kan het beoogde ontwerp tijdelijke verstoringen veroorzaken in luchtkwaliteit, geluid, trillingen en bodem. Deze gezondheidseffecten zijn minimaal gelet op de tijdelijkheid en de maatregelen die worden genomen om de hinder zoveel mogelijk te beperken.

Meerdere onderdelen in het plan dragen positief bij aan de gezonde leefomgeving van het plangebied. In het gebied wordt veel aandacht besteed aan de opvang van water door middel van wadi's, watertafels en meer bergingsruimte voor de Kleine Beek. Dit heeft een positief effect op hevige regenbuien, waterberging en overstromen, en draagt bij aan koele plekken.

Nieuwe fiets- en wandelpaden worden aangelegd en verbonden met de brug richting het voetbal- en atletiekveld, woonblokken en de ontsluitingsweg. Dit stimuleert bewegen en draagt bij aan gezonde mensen en gezond verplaatsen.

Het landschapsplan (zie bijlage 2) omvat verschillende groenvoorzieningen zoals hoge en lage groene erfafscheidingen, kleine voortuinen en grote openbare groenstroken. Dit draagt bij aan een gezonde leefruimte, waterinfiltratie en het verminderen van hittestress.

Er is één speelvoorziening gepland, die bijdraagt aan de indicatoren eenzaamheid en beweegvriendelijk. Meer sport- en speelplekken zouden deze bijdrage kunnen versterken.

Spuitzones

Direct ten oosten van het plangebied bevinden zich agrarische gronden. Op deze gronden kan sprake zijn van het gebruik van chemische gewasbeschermingsmiddelen. Het gebruik van chemische gewasbeschermingsmiddelen kan gezondheidsrisico's met zich meebrengen. Bij ruimtelijke plannen in de omgeving van agrarische gronden dienen deze mogelijke gezondheidsrisico's te worden afgewogen. Er gelden geen wettelijke normen of

afstandseisen voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in de omgeving van woningen. Uit jurisprudentie blijkt dat de Raad van State een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en agrarische percelen waar chemische gewasbeschermingsmiddelen mogen worden gebruikt, in het algemeen niet onredelijk vindt. Een woning is een gevoelige functie die bescherming tegen de drift van chemische gewasbeschermingsmiddelen behoeft.

Op de aangrenzende percelen, die worden beheerd als blijvend grasland, is gezien het gebruik een eventuele blootstelling aan schadelijke stoffen nihil. De bestemming van deze gronden is 'Agrarisch - Boomteeltontwikkelingsgebied'. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan, waarvan het bestemmingsplan deel uitmaakt, is sierteelt, fruitteelt, boomteelt of overige opgaande meerjarige teeltvormen waarbij sprake is van hoge drift, niet uitgesloten.

Op de aangrenzende gronden is binnen een zone van 50 meter tot aan het plangebied een verbod voor het gebruik van chemische gewasbeschermingsmiddelen opgenomen ten behoeve van de bescherming van de toekomstige bewoners. Binnen deze zone mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen worden gebruikt. Het perceel is in gebruik als weiland. Er worden geen teeltgewassen verbouwd. Met de eigenaar van de gronden zijn afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in deze publiekrechtelijk regeling.

Geitenhouderij

In de omgeving van geitenhouderijen dient rekening te worden gehouden met mogelijke gezondheidsrisico’s voor omwonenden. Naast de aspecten die in dit hoofdstuk aan de orde zijn gekomen zoals luchtkwaliteit en geurhinder, gaat het daarbij

onder andere om het risico op verlaagde longfunctie en risico’s door zoönosen. Uit wetenschappelijke studies blijkt dat er nog veel onduidelijkheden zijn waar het gaat om de gezondheidsrisico’s voor omwonenden van veehouderijen.

Voor geitenhouderijen wordt vanuit voorzorg geadviseerd om een afstand van 2 km aan te houden voor nieuwe woningen. Uit diverse studies blijkt dat in de omgeving van geitenhouderijen sprake kan zijn van verhoogde gezondheidsrisico's. De kans op longontsteking voor omwonenden binnen een afstand van 2 km van geitenhouderijen ligt aanzienlijk hoger ligt dan daarbuiten. Binnen een straal van 2 km bevindt zich één voormalige geitenhouderij aan de Stuivenzandseweg 57 . De afstand van het plangebied tot deze geitenhouderij bedraagt circa 830 meter. De verhoging van het risico op longontsteking valt sterk terug na 500 meter, zodat na 500 meter van een geitenhouderij er aanzienlijk minder extra risico bestaat dan daarbinnen.

Er is geen geitenhouderij meer aanwezig en deze is planologisch ook niet meer mogelijk. Wel heeft het bedrijf nog een milieuvergunning, maar hier kan geen gebruik van worden gemaakt omdat het gebruik ten behoeve van een geitenhouderij op basis van het omgevingsplan niet mogelijk is.

Uit jurisprudentie blijkt daarnaast dat het mogelijk is om woningen te realiseren binnen 2 km van een geitenhouderij, mits er sprake is van een goede belangenafweging. Daarbij is van belang dat er een grote behoefte is aan woningen binnen de gemeente

Zundert. Binnen Het plangebied zijn er mogelijkheden om verschillende woonvormen te realiseren, zoals appartementen, rijwoningen, levensloopbestendige rijwoningen, levensloopbestendige twee-onder één kapwoningen en vrijstaande woningen in het sociale, middelduur en vrije sector segment. Dit wordt vanuit het gezondheidsoogpunt als positief beschouwd. Wanneer bij de inrichting van het toekomstige woongebied nadrukkelijk rekening wordt gehouden met het bevorderen van gezondheid (groen, ruimte voor ontmoeting en beweging) kan ondanks de potentiële gezondheidsrisico’s door de aanwezige geitenhouderij en de andere veehouderijen in de omgeving van het plangebied worden gekomen tot een vanuit gezondheidsoogpunt aanvaardbare ontwikkeling.

Conclusie

Gelet op het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling voldoende rekening gehouden met het aspect gezondheid.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Algemeen

In artikel 10.2 van het Omgevingsbesluit is aangegeven dat bij de wijziging van een omgevingsplan moet worden aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken. En ook wat der met de resultaten is gedaan. Wie de participatie worden betrokken, hangt af van het type omgevingsplanwijziging, de aard, de omvang en de invloed op de fysieke leefomgeving voor belanghebbenden.

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan.

5.2 Participatie in de gemeente Zundert

De gemeente Zundert heeft op 5 juni 2024 de participatieleidraad Omgevingswet vastgesteld. De gemeente hecht grote waarde aan het belang van inwonersparticipatie bij initiatieven in de fysieke woon- en leefomgeving. Het doel is om belanghebbenden volwaardig te laten deelnemen aan het initiatief.

Participatie binnen de gemeente Zundert is verplicht voor alle (bouw)plannen die niet voldoen aan de regels van het omgevingsplan. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het participatietraject, ondersteund door de gemeente.

5.3 Participatietraject

Het stedenbouwkundig plan is in nauw overleg met de gemeente Zundert opgesteld. In het kader van de procedure wordt dit voorgelegd aan de ketenpartners.

Ook is het woningbouwontwikkelingsplan reeds driemaal besproken in het overleg "Zundert floreert" waaraan onder andere de gemeente, provincie, waterschap en dorpsraden deelnemen.

In het kader van het stedenbouwkundig plan zijn omwonenden betrokken via een participatieavond in de vorm van een inloopbijeenkomst op 20 maart 2024. Daarnaast zijn in de voorbereidingsfase gesprekken gevoerd met onder andere de Dorpsraad Klein Zundert en heeft afstemming met de gemeente plaatsgevonden.

Tijdens de inloopavond op 20 maart 2024 waren er ongeveer 150 bezoekers aanwezig, voornamelijk omwonenden en inwoners van Klein Zundert. Bezoekers konden het stedenbouwkundig plan bekijken en hun vragen, zorgen en suggesties meegeven. De reacties op het plan waren overwegend positief, met enkele constructief kritische opmerkingen. Belangrijke punt dat naar voren kwam, was de vraag of de woningbouwtypologieën zoals de appartementen en de verhouding sociale huurwoningen bij de dorpse opzet van Klein Zundert passen. Bezorgdheid is er over de toename van verkeer als gevolg van de nieuwe woonwijk en aandacht werd gevraagd voor het rioolsysteem. Verder ziet de omgeving ook kansen zoals extra voorzieningen als gevolg van de komst van de nieuwe woonwijk. De groene inbedding van het plan wordt als positief ervaren.

Niet alle aangedragen reacties hebben geleid tot aanpassing van het plan, mede gelet op beleidskaders en randvoorwaarden. Wel zijn verschillende punten (waaronder aanpassing van groeninrichting en waterhuishouding) meegenomen in de verdere uitwerking. Van deze bijeenkomst is een participatieverslag gemaakt. Deze is bijgevoegd in bijlage 16.

Aanvullend zijn nog gesprekken gevoerd met omwonenden aan de Aanstee, Stuivezandseweg, Klein Zundertseweg en het Mosterdpad.

5.4 Vooroverleg

Naast de participatie, zoals hierboven benoemd, is in het kader van het vooroverleg het concept ontwerp plan toegestuurd aan diverse instanties, waaronder de provincie Noord-Brabant, de omgevinsdienst Midden- en West Brabant en het Waterschap Brabantse Delta. Deze reacties zijn voor zover aan de orde verwerkt in dit TAM-omgevingsplan.

5.5 Zienswijzen

Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft van 18 december 2025 tot en met 28 januari 2026 voor een ieder ter inzage gelegen. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota van Zienswijzen, deze is bijgevoegd in bijlage 17.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en
• 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

6.1 Financiële haalbaarheid

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling ziet toe op het realiseren van 166 woningen, infrastructuur en groen door de initiatiefnemer. De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer heeft aan de gemeente voldoende aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan.

6.2 Kostenverhaal

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling ziet toe op het realiseren van 166 woningen, infrastructuur en groen. Het bouwen van één of meer woningen is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit.

Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

Initiatiefnemer en de gemeente sluiten een overeenkomst waarmee het kostenverhaal voor de woningbouwontwikkeling verzekerd is. Het toevoegen van kostenverhaalvoorschriften in de vergunning is daarmee niet noodzakelijk.

Hiermee is ook aan de tweede vereiste voldaan en hieruit volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.

Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij realisering van de aangevraagde activiteit(en) sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover die betrekking hebben op de aangevraagde activiteit) zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit, nader onderzocht in hoofdstukken 3, 4 en 6.

Getoetst is aan relevante omgevingsaspecten. Hieruit is gebleken dat voldaan wordt aan de instructieregels en het beleid. Dit betekent dat het project bijdraagt aan de beleidsdoelen en niet leidt tot onacceptabele effecten op de leefomgeving. Alles overwegende is de ontwikkeling aanvaardbaar.