| Plan: | Spoorzone - deelgebied Lochtstraat |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | projectbesluit |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.PBS2009003-e001 |
Bij de ontwikkeling zijn/worden de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten gehanteerd, die geleid hebben tot het hierboven reeds beschreven project:
Het plangebied "Lochtstraat" ligt in Spoorzone-West. Daar waar de bestaande Binnenstad en De Werkplaats de hoogste binnenstedelijke dynamiek krijgen, wordt Spoorzone-West beschouwd als een entreegebied van de Binnenstad en de Spoorzone.
Hier hoort een stedelijke allure bij die tot uitdrukking komt in stedelijke, relatief hoge bebouwing.
In functioneel opzicht biedt Spoorzone-West ruimte aan onder andere kantoren, appartementen, en (al dan niet) commerciële functies in met name de plinten. Eén en ander eventueel aangevuld met andere functies, bijvoorbeeld maatschappelijke functies, onderwijs etc.
Spoorzone-West wordt uitgewerkt in verschillende deelgebieden, waaronder het plangebied "Lochtstraat".
Bebouwingswanden langs bestaande en nieuwe hoofdwegen. Daarbij gaat het in principe altijd om voorkanten van gebouwen, met entrees; “dode” achterkanten worden absoluut vermeden. Bijzondere aandacht is er voor de plinten van de gebouwen, die een vriendelijk en open karakter moeten krijgen, met waar mogelijk bijzondere functies. Om de voorwaarden hiervoor te scheppen, dienen de plinten een minimale hoogte van 4 meter te hebben.
De maximale bouwhoogte bedraagt 20 meter, aangevuld met hoogteaccenten tot maximaal 45 meter. Dit is overeenkomstig bestemmingsplan Spoorzone. In het voorliggende plan zijn twee hoogteaccenten van 45 meter opgenomen.
Om te lange, onvriendelijk bebouwingswanden te voorkomen, is de bebouwing langs de Lochtstraat (toekomstige Burgemeester Brokxlaan) in tweeen "geknipt" door hier in noord/zuidelijke richting een strook met beperkte bouwhoogte (4,5-6 meter) te situeren. Deze strook dient tevens als een zichtlijn. Ook de onbebouwde strook aan de oostzijde van het plangebied heeft deze functie.
In vergelijking met het bestemmingsplan Spoorzone is er in het voorliggende plan sprake van een hogere floor space index (fsi): ca 3,3 tegen 2,8. De fsi van 2,8 werd vastgelegd om te waarborgen dat binnen het bouwblok een substantiële buitenruimte (pocket-park) zou komen. In het voorliggende plan wordt een en ander in het opgetilde maaiveld ook daadwerkelijk gerealiseerd. Omdat onder dit maaiveld parkeren wordt gerealiseerd loopt de fsi echter op tot 3,3. Omdat dit geen ruimtelijk kwaliteitsverlies met zich meebrengt, de substantiële binnenhof wordt immers gerealiseerd, is dit verantwoord.
De groenzone met beeldbepalende bomen aan de westzijde van het deelgebied blijft behouden.
Bij de vaststelling van bestemmingsplan Spoorzone is aangegeven dat in het bestemmingsplan-gebied Spoorzone 27.000 m2 openbaar groen gerealiseerd zal worden. Het plangebied "Lochtstraat" draagt hier aan bij door dit nieuwe (pocket-) park en door het hiervoor reeds genoemde behoud van de groenzone aan de westzijde van het plangebied "Lochtstraat". Een en ander betekent wel dat aan de uitwerking van het (pocket-) park behoorlijke eisen qua groene invulling gesteld dienen te worden.
Er is een collectieve oplossing van het parkeren (ook voor bezoekers) op eigen terrein, in ondergrondse gebouwde parkeergarage(s). De gehanteerde parkeernormen zijn overeenkomstig het TVVP.
Het project valt officieel binnen zone B van de parkeernota van het TVVP. Het bouwplan moet dus voldoen aan de daarbij behorende parkeernormen.
Echter, het plan maakt deel uit van de Spoorzone. De Spoorzone wordt ontwik-keld als uitbreiding van de binnenstad. Medio vorig jaar is de afspraak gemaakt om de gehele Spoorzone ten noorden van de spoorlijn in zone A te laten vallen. Daarmee zou dus getoetst moeten worden op basis van de parkeernormering uit zone A. Omdat bovenstaande nog geen vastgesteld beleid is, is bij de beoordeling van het bouwplan nog gewerkt met de normering uit zone B. In onderstaand overzicht zijn de aantallen op basis van beide normeringen inzichtelijk gemaakt.
In het plan zijn 328 parkeerplaatsen opgenomen, 184 plaatsen in de bewoners-garage (1 parkeerplaats voor elke woning) en 144 voor het overige parkeren, waaronder bezoekersparkeren, achter het gebouw (dit aantal is maximaal inpasbaar als voldaan wordt aan alle inrichtingseisen van parkeergarages).
Volgens de berekening, waarin wordt uitgegaan van 184 woningen en 4230 m2 BVO kantoorruimte met baliefunctie, zijn er volgens de normering van zone B 324 parkeerplaatsen nodig en volgens de normering uit zone A 293.
In die berekeningen is rekening gehouden met een verantwoord dubbelgebruik.
Met het bouwplan wordt aan de normering voor zone B wordt voldaan. Omdat de normering van zone A lager uitvalt wordt er automatisch ook aan die norm vol-daan.
Vestia onderzoekt nog de mogelijkheid om een deel van de zakelijke ruimte op de begane grond met detailhandel in te vullen. Indien wordt uitgegaan van de 293 parkeerplaatsen in zone A , hetgeen voor deze ligging reeël is, is een gedeel-telijke invulling ten behoeve van die functie mogelijk, omdat er nu wordt voor-zien in 328 parkeerplaatsen. Het inzetten van die 35 (extra) parkeerplaatsen betekent dat er maximaal 1000 m2 aan detailhandel mag worden gerealiseerd.
Alleen in de situatie dat de kantoorfunctie in zijn geheel wordt omgezet in detailhandel is het aantal huidige parkeerplaatsen niet toereikend. En zal een bouwvergunning worden aangevraagd voor die functie dan wordt die getoetst aan het TVVP. Thans zou dat beteken dat het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen uitkomt op 423 bij zone B en 401 bij zone A. Een volledige invulling met detailhandel is dan niet mogelijk, tenzij er in meer parkeerplaatsen wordt voorzien. Daar wordt in het huidige bouwplan geen rekening mee gehouden.
Aan de binnenzijde van de bebouwing wordt, in contrast met de drukke buitenzijde, een rustige (semi-)openbare binnenhof gerealiseerd. Deze voldoet aan de volgende algemene uitgangspunten:
In de bouwenveloppe is de bestemming Centrum met daarin gebruikelijke diverse functies opgenomen. Daarnaast zijn de bestemmingen Verkeer en Groen opgenomen. Het bouwplan is nauwgezet vastgelegd via een bouwvlak met daarin de verschillende bouwhoogtes van de diverse onderdelen van dat plan. Ondergronds bouwen is mogelijk binnen het bouwvlak. Geregeld is dat uitstekende delen zoals balkons en loggia's ook mogelijk zijn binnen de aangrenzende bestemmingen Verkeer en Groen.
De PR-contour externe veiligheid als gevolg van het spoor is vastgelegd met een gebiedsaanduiding.
In artikel 19 van de Spooorwegwet is bepaald dat het verboden is zonder vergunning van de Minister van Verkeer en Waterstaat binnen de begrenzing van een hoofdspoorweg activiteiten te doen uitvoeren. Het plan ligt ter beoordeling voor bij ProRail, regio Zuid.