| Plan: | Spoorzone - deelgebied Lochtstraat |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | projectbesluit |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.PBS2009003-e001 |
In het bestemmingsplan Spoorzone is voor het deelgebied Lochtstraat de uit te werken bestemming Centrum C - 3c(u) opgenomen. Binnen deze bestemming zijn diverse functies mogelijk, zoals detailhandel, kantoren, horeca, zorg - en dienstverlening, wonen - gestapeld en grondgebonden etc. Als hoofdfuncties zijn kantoren en wonen genoemd. Naast de functionele bestemming wordt verder door de in de uitwerkingsregels opgenomen bouwhoogte en bebouwingsindex en een in acht te nemen percentage onbebouwde ruimte voor dat deelgebied de globale ontwikkelingsrichting bepaald.
In het bestemmingsplan Spoorzone hoofdstuk 4 Het plan zijn het programma, de invulling per programmathema en het stedenbouwkundig ontwerp van het totale plangebied Spoorzone beschreven. Onderstaand worden enkele hoofdpunten genoemd gericht op het deelgebied Lochtstraat.
Zowel in ruimtelijke termen, maar ook bezien in programma en identiteit en ook in ontwikkelingsstrategie, is de Spoorzone geen uniform gebied. Op hoofdlijnen zijn drie deelgebieden te onderscheiden:
De westelijke deelgebieden:
De locatie van de voormalige Vormenfabriek, de delegebieden Hart van Brabantlaan en Lochtstraat, het AH-terrein en het deelgebied van de voormalige drukkerij Zwijsen kennen in ontwikkelingstermen ieder een eigenstandige ontwikkeling. Elke locatie heeft of krijgt een eigen ontwikkelaar, waarbij vanuit planexploitatie deze locaties voor de gemeente kostenneutraal tot ontwikkeling dienen te komen (inclusief afdracht exploitatieovereenkomst). De locaties zullen een hoge gebruiks- en bebouwingsintensiteit kennen, in aansluiting op reeds ontwikkelde locaties in dit deelgebied (Haestrechtkwartier, Hollandterrein). Binnen dit geheel neemt de Gasthuisring een bijzondere plaats in. De continuïteit van dit oude lint dient gewaarborgd c.q. hersteld te worden.
Kijkend naar de invulling per programmathema ligt de nadruk voor het deelgebied Lochtstraat op kantoren, commerciële ruimten en wonen.
De westelijke deellocaties kennen weliswaar een duidelijke menging van wonen en werken (kantoren), op het niveau van het blok en/of het gebouw is sprake van scheiding. Het wonen in deze woonomgeving is dan ook meer gericht op de eigen woning en directe woonomgeving. Een goede privé als openbare buitenruimte is daarbij van belang. De woningbouw bestaat hoofdzakelijk uit appartementen. Het deelgebied kent daarbinnen een brede differentiatie in prijsklasse, eigendomsvorm en kwaliteitsklasse waardoor het ook voor veel doelgroepen aantrekkelijk wonen is. De locatie moet daarmee met name voorzien in de woonbehoefte vanuit de omringende woonwijken (Oud Noord). In het bijzonder geldt voor de Westelijke deellocaties echter dat het sterker georiënteerd is op wonen in combinatie met zorg. De ligging ten opzichte van zorgcentra speelt hierbij een rol. Naast levensloopbestendige appartementen betekent dit oog voor zorg- en dienstverlening. Ook bijzondere doelgroepen in de zorg verdienen bijzondere aandacht in dit gebied.
In de beschrijving in het bestemmingsplan Spoorzone van het stedenbouwkundig ontwerp is met betrekking tot de westelijke deelgebieden aangegeven dat de ontwikkelingen die Tilburg heeft ingezet in de Spoorzone ten zuiden en ten noorden van het spoor zullen worden afgemaakt met een vergelijkbare stedelijkheid, volume en programmatisch profiel.
De continuiteit van de Tilburgse linten, i.c. de Gasthuisring, is een essentieel thema bij de planvorming in Spoorzone-West. Hierbij gaat het met name om het vraagstuk hoe om te gaan met het gedeelte van de Gasthuisring ten zuiden van de toekomstige Noordlaan, waarbij ook de relatie met de Tilburgse Binnenstad aan de orde is.
Belangrijke aandachtspunten bij uitwerking zullen verder zijn:
De maximale hoogte van de bebouwing is gesteld op 20 meter met een vrijstellingsmogelijkheid voor hoogteaccenten tot 45 meter. Voorts is een bebouwingsindex aangegeven en een percentage onbebouwde ruimte.
Voor wat betreft het openbaar gebied is voor de westelijke deelgebieden bepaald dat er ondergeschikte openbare gebieden moeten gaan ontstaan, dat wil zeggen kleinschalige ruimtes, straten of hoven, met een eigen sfeer, die qua inrichting een eigen karakter hebben. De Tilburgse traditie van verborgen verrassende binnenruimtes wordt op deze manier in het nieuwe gebied gemanifesteerd. De eventuele semi-openbare tuinen binnen de bouwblokken dienen op een logische manier aan elkaar gekoppeld te worden.
Uitgangspunt voor de groenvoorzieningen is de ambitie zoals verwoord in de Visie Spoorzone (Raad, 2003) met het plan van Atelier Rijksbouwmeester als onderlegger. Hierin waren voor 27.000 m² openbaar groen vlekken opgenomen in de verkaveling (naast 6.500 m² ten noorden van de Lange Nieuwstraat (gelegen buiten het gebied van zowel het structuur- als het bestemmingsplan)
De realisatie van nieuwe plannen in het Spoorzone gebied moeten een bijdrage leveren aan de vergroening van de stad. In de Structuurvisie voor de Spoorzone wordt veel belang gehecht aan de realisatie van openbaar groen. Vanwege het hoogstedelijke profiel van het gebied zijn de mogelijkheden om veel grote openbare groene ruimtes te realiseren beperkt. De locaties waar substantieel openbaar groen voor ogen staat zijn de gebieden NS-werkplaats en het gebied overgang Binnenstad-Oud Noord.
In de totale ontwikkeling zal altijd per deelgebied ruimte gereserveerd moeten worden voor openbare en semi-openbare ruimtes die ook ruimte voor groen zullen bieden, zoals bijvoorbeeld binnenpleinen, patio's en dergelijke. De hoofdstructuren leveren ook een belangrijke bijdrage aan het groene beeld van het gebied. Hiervoor is de aanplant van bomen van groot belang waarbij het aantal soorten beperkt wordt ter vergroting van de eenduidigheid en herkenbaarheid.
Daarnaast wordt verwacht dat ook op bouwplanniveau groen een prominente positie inneemt. Denk bijvoorbeeld in de privésfeer aan serre´s en daktuinen/terrassen, zodat buitenkamers ontstaan die een meerwaarde geven aan elke ontwikkeling.
Bij uitwerking van de deellocaties zal nader vastgelegd worden op welke wijze er in lijn van de structuurvisie van het atelier ARBM (Coenen) en de betreffende raadsuitspraak 27.000 m2 groen in het plan gerealiseerd zal worden.