Leijsenakkers, herziening 2 (Esdoornlaan)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten Brinke Vastgoedontwikkeling B.V. (verder Ten Brinke) en Thuisvester zijn voornemens het gebied tussen de Esdoornlaan en de Tilburgseweg te herontwikkelen tot een woongebied met maximaal 295 woningen. Hiervoor zullen de verschillende bedrijfsgebouwen en vijf woningen worden gesloopt. De ontwikkeling van het gebied past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Leijsenakkers 2020'. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied: ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen ten noorden van het Wilhelminakanaal aan de Esdoornlaan. Het plangebied wordt begrensd door de Tilburgseweg, Wilhelminakanaal Noord en de Esdoornlaan. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in onderstaand figuur 1.1.

Figuur 1.1: Begrenzing van het plangebied.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Leijsenakkers 2020' (vastgesteld op 15 december 2020). Er gelden de volgende bestemmingen en gebiedsaanduidingen in het plangebied:

• Enkelbestemming 'Bedrijf' met in het noordelijke deel de functieaanduiding 'bedrijf van categorie 2' en in het zuidelijke deel 'bedrijf tot en met categorie 3.1'.
• Enkelbestemming 'Detailhandel' met de functieaanduiding 'detailhandel grootschalig'.
• Enkelbestemming 'Wonen' met bij elk bouwvlak de bouwaanduiding 'vrijstaand'.
• Enkelbestemming 'Tuin'.
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.
• Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functie'.
• Gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'.
• Gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen A27'.

Figuur 1.2: Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan Leijsenakkers 2020. Bron: ruimtelijkeplannen.nl

Daarnaast gelden er ook twee parapluherzieningen in het plangebied:

• Parapluherziening Oosterhout 2023, Wonen ('Centrum', 'Gemengd' en/of 'Gemengd-1') en kamerverhuur (algemeen), vastgesteld op 18 april 2023. Binnen het plangebied zijn de algemene regels voor kamerverhuur van toepassing.
• Parapluherziening geluidzones bedrijventerreinen 2022, vastgesteld op 9 februari 2023. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van het industrieterrein Vijf Eiken.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en het voorliggende plan nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. In hoofdstuk 4 worden de planuitgangspunten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 6 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 7 wordt tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling en huidige situatie

In 1900 is de locatie onderdeel van het Bos- en Cultuurlandschap “De Bestert” dat indertijd tot het buitengebied van Oosterhout behoorde. De Vijf Eikenweg liep nog ongehinderd Oosterhout Zuid ‘binnen’ met een kenmerkende lintbebouwing. Links van de weg lag “De Bestert” en rechts van de weg lag het gebied “De Voorheide”. Met de aanleg van het Wilheminakanaal omstreeks 1920 werd De Vijf Eikenweg doorsneden. De huidige scherpe bocht vlak voordat de Esdoornlaan overgaat in Wilhelminakanaal Noord is de plek waar de ophaalbrug tot in de vroege 80er jaren nog heeft gelegen. De Esdoornlaan werd geboren en deze wetenschap maakt duidelijk dat de Esdoornlaan van oorsprong De Vijf Eikenweg was.

Figuur 2.1: Uitsnede van het plangebied door de jaren heen. Bron: TopoTijdreis

De aanleg van de A27 in de 70er jaren en de afslag Oosterhout-Zuid maakte een nieuwe invalsweg die grotere stromen verkeer kon verwerken noodzakelijk. De Beneluxweg, die na de brug overgaat in de Tilburgseweg, werd de nieuwe invalsroute van Oosterhout-Zuid. Met de aanleg van de brug werd de de locatie ingesloten in de driehoek Wilhelminakanaal, Tilburgseweg en de Esdoornlaan (de oude Vijf Eikenweg). De Esdoornlaan kreeg met het vervallen van de oude brug automatisch de functie van verbindingsweg naar Wilhelminakanaal Noord en Industrieterein Everdenberg. De op- en afrit naar de A27, de aansluiting op Wilhelminakanaal Noord en de ontsluiting van industrieterrein Everdenberg maakt samen met de snelfietsroute naar Tilburg de Esdoornlaan een belangrijke in- en uitvalsweg voor Oosterhout.

Figuur 2.2: Uitsnede van de huidige situatie. Bron: TopoTijdreis

De Esdoornlaan die van oorsprong een gefragmenteerde lintbebouwing had met vooral wonen en wat kleinschalige bedrijvigheid groeide in de 60er, 70er en 80er jaren van de vorige eeuw in een snel tempo verder uit tot een bedrijventerrein. Een incidentele woonfunctie bleef behouden. De amorfe, onsamenhangende bebouwing is sterk gedateerd. De Esdoornlaan heeft een invalswegfunctie met 50 km/h toewijzing. Het profiel en de inrichting van de straat passen hier echter niet bij en zijn een overblijfsel van de bedrijfsontwikkelingen uit het einde van de vorige eeuw. De vele private uitritten, het ontbreken van een separaat fietspad, samen met een onsamenhangende gebouwelijke structuur zorgen voor een onduidelijke en verkeersonveilige situatie.

Figuur 2.3: De huidige bebouwing in het plangebied in 2022. Bron: Cyclomedia.

Figuur 2.4: Luchtfoto van de huidige situatie. Bron: Cyclomedia.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur

De ontwikkeling langs de Esdoornlaan is erop gericht het huidige ingesloten en afgezonderde karakter van de locatie op te heffen en nieuwe kwaliteiten toe te voegen. Dit wordt gerealiseerd door op verschillende niveaus samenhang met de omgeving te zoeken. Het plangebied wordt ingekaderd door de Esdoornlaan, de Tilburgseweg en het Wilhelminakanaal. De gemeente Oosterhout is voornemens om de toegangsweg parallel aan het Wilhelminakanaal op te heffen en te vervangen door een snelfietsroute. De snelfietsroute zal daarnaast parallel aan de Esdoornlaan worden doorgezet.

Figuur 2.5: Concept structuurontwerp plangebied. Bron: FAAM Architects.

De ontwikkeling bestaat uit een viertal woongebouwen die op en naast een parkeerlaag geplaatst zijn. Woongebouwen A (noord) en D (zuidoost) staan op maaiveld, woongebouwen B en C op de parkeerlaag. De parkeerlaag ligt niet verdiept, maar bevindt zich op maaiveld. Bovenop de parkeerlaag wordt een woondek gerealiseerd: semi-openbaar, verbonden met de kanaalzone en de Esdoornlaan. De ontwikkeling reageert op verschillende schaalniveau's op de context.

Op stadsniveau geeft het plan gezicht aan de nieuwe entree van Oosterhout, met de Esdoornlaan als belangrijke invalsweg vanaf de A27. Het op de zuidoosthoek gelegen woongebouw D is daarom het meest prominente volume in het plan, en heeft in zijn volumeopbouw een karakteristiek silhouet gekregen om deze entree kracht bij te zetten. Bij het binnenkomen van Oosterhout wordt woongebouw D direct opgevolgd door een verrassend groene, open ruimte waar het woondek een zachte aansluiting maakt op de Esdoornlaan. Woongebouw A, het meest noordelijke blok, bouwt in volume af richting de rotonde en de omliggende bebouwing om de entreeroute logisch te continueren richting centrum.

Op wijk- en buurtniveau wordt het plangebied begrensd door drie heldere lijnen: Het Wilhelminakanaal, de Esdoornlaan en de Tilburgseweg. Deze drie elementen bieden verschillende randvoorwaarden en ingrediënten om op aan te sluiten en vragen om drie verschillende benaderingen.

• i. De oever van het Wilhelminakanaal, grenzend aan het plangebied, wordt reeds door de gemeente vergroend en voorzien van een snelfietsroute. Een goede verbinding tussen plangebied en kanaaloever activeert de groene kanaalzone en ontsluit deze voor bewoners van de ontwikkeling. De zuidelijke woongebouwen C en D vormen het decor voor deze groene zone met een stadsbalkon met een hoogte van 3 bouwlagen (dat toegankelijk is voor de appartementen die hier aan grenzen) en de hogere bouwlagen in 2e lijn. Met horizontale belijningen en verticale accenten spreken de woongebouwen dezelfde taal als de reeks van recente bouwprojecten langs het kanaal in Slotjes-Midden.
  
• ii. Aan de Esdoornlaan wordt een vergroening van het straatbeeld ingezet. De inrichting aan de zijde biedt de grootste verbinding tussen maaiveld en het woondek. Middels groene taluds en diverse stijgpunten wordt het hoogteverschil overbrugd en is het semi-openbare dek toegankelijk. Aan deze zijde zijn ook alle entrees van de woongebouwen toegankelijk, hier bevinden zich de inritten tot de (niet openbare) parkeergarage voor bewoners en zijn de parkeerkoffers voor bezoekers gesitueerd. Woongebouwen A en D worden met een setback over meerdere bouwlagen aan deze kant teruggebracht tot een benaderbare, menselijke schaal.
  
• iii. De derde zijde wordt door de Tilburgseweg begrensd, en wel met een oplopend talud naar de brug over het kanaal. Deze zijde is niet benaderbaar maar wel voorzien van een stevige rij bestaande bomen en begroeiing. Aan de overzijde van de weg ligt het recente wooncomplex aan het Ruys de Beerenbrouckplein.
  De nieuwe ontwikkeling volgt de ritmiek van Ruys de Beerenbrouckplein en houdt daarbij de zichtlijnen van en naar de achtergelegen wijk open. Ook wordt de samenhang tussen de verschillende woongebouwen voortgezet (principe van doorlopende schouderhoogte), en is er aandacht voor hoekaccenten. Zo ontstaat een leesbaar, rustig maar gevarieerd straatbeeld langs de Tilburgseweg.

Op schaal van de ontwikkeling zelf speelt het dek een prominente, verbindende rol. Het fungeert als groene drager van het plan, legt verbinding met de directe omgeving, de kanaalzone aan de Esdoornlaan, de woongebouwen aan elkaar. Bovendien onttrekt het een groot deel van de parkeerlaag aan het zicht. Op het dek is ruimte voor collectieve verblijfsruimte en groen. Het stimuleert ontmoeting en biedt luwe verblijfsplekken voor de bewoners. Bovendien is het een plek om thuis te komen en om aan te wonen.

Figuur 2.6: Conceptuele verbeelding plangebied – aansluiting omgeving. Bron: FAAM Architects.

Figuur 2.7: Isometrie noord-oost concept stedenbouwkundig ontwerp. Bron: FAAM Architects.

Figuur 2.8: Isometrie zuid-west concept stedenbouwkundig ontwerp. Bron: FAAM Architects.

2.2.2 Programma

De ontwikkeling kent een gevarieerd woningbouwprogramma van maximaal 295 appartementen verdeeld over vier woongebouwen, zie onderstaand figuur. Deze woongebouwen worden langs de Tilburgseweg en het Wilhelminakanaal gepositioneerd om daarmee aan te sluiten op de omgeving en de reeds ingezette bebouwing langs het kanaal en de Tilburgseweg. Door middel van uitbouwen op de onderste 1, 2 of 3 bouwlagen worden de woongebouwen op hun plek verankerd en krijgen entrees een logische plek aan het dek of op maaiveld. Gestreefd wordt om zo veel mogelijk woningen áán het dek te situeren ter bevordering van een levendig dek. In de bovenste lagen geven setbacks lucht aan het plan, in relatie tot de omgeving en de onderlinge opzet van gebouwen. Woongebouwen worden door de wisseling in bouwhoogten en richting, setbacks en uitbouwen, geleding en geveluitwerking gedifferentieerd uitgevoerd. De setbacks verkleinen de profielen van de woongebouwen en zorgen voor de nodige schaalsprongen in bouwmassa. De uitbouwen over de onderste 1, 2 of 3 bouwlagen leggen de verbinding met de kleinere schaal, en worden gebruikt voor entreepartijen, beschutte buitenruimte en voor een prettig windklimaat rondom de blokken. Aan de Tilburgseweg begeleiden ze het oplopend talud en aan het kanaal vormen ze een horizontaal stadsbalkon.

Figuur 2.9: Concept stedenbouwkundig plan (groter afgebeeld in Bijlage 1). Bron: FAAM Architects.

Woongebouw A (noord) telt 8 bouwlagen, heeft een 1-laagse uitbouw aan de Tilburgseweg en een 4-laagse setback aan de Esdoornlaan. Woongebouw B (midden) en woongebouw C (zuidwest) tellen beide 11 bouwlagen. Woongebouw B heeft een 2-laagse uitbouw en een 3-laagse setback aan de Tilburgseweg. Woongebouw C staat 90 graden gedraaid, heeft een 5- tot 6-laagse setback aan de Tilburgseweg en een 3-laagse uitbouw aan de kanaal- en oostzijde en een klein deel van de noordzijde. Woongebouw D (zuidoost) telt 14 bouwlagen met een 5- tot 6-laagse setback aan de Esdoornlaan en een 3-laagse uitbouw aan de kanaal- en westzijde.

Van de 295 woningen zullen circa 89 woningen (circa 30%) bestemd zijn voor de sociale huursector, circa 109 woningen (of 37%) voor middeldure koop-/huurwoningen en circa 97 woningen (of 33%) voor dure koop-/huurwoningen. Door een mix van (sociale) middel dure huur- en koopwoningen te realiseren is de ontwikkeling bestemd voor een breed publiek; waaronder starters, gezinnen en ouderen.

2.2.3 Ontsluiting

De Esdoornlaan vormt een belangrijke invalsweg voor het gemotoriseerde verkeer van/naar de A27 in noordelijke richting en bedrijventerrein Everdenberg. In de nabije toekomst gaat de gemeente Oosterhout parallel aan de Esdoornlaan een snelfietsroute in richten. Om te voldoen aan de parkeerbehoefte van bezoekersparkeren richt de initiatiefnemer 12 langsparkeerplaatsen in de Esdoornlaan in. De ontwikkeling van het plangebied en de toekomstige herinrichting van de Esdoornlaan dragen bij aan het creëren van meer groen, meer rust, overzicht en veiligheid.

Gemeente Oosterhout is voornemens Wilhelminakanaal Noord tussen de Esdoornlaan en Thorbeckestraat af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer. Ter plaatse wordt een deel van de snelfietsroute tussen Oosterhout – Dongen – Tilburg gerealiseerd.

De ontwikkeling wordt gekenmerkt door een groot dek waaronder (op maaiveld de stallingsgarage is gelegen. Hierdoor vindt het overgrote deel van bewoners parkeren vrijwel volledig buiten het zicht plaats. De garage biedt plek aan ca. 222 auto's en beschikt over twee inritten welke uitkomen op de Esdoornlaan. Via diverse (interne) stijgpunten onder de woongebouwen (in de parkeergarage) is het dek bereikbaar. Door het dek en het talud langs de Esdoornlaan en de zone te voorzien van diverse uitsparingen valt natuurlijk daglicht in de stallingsgarage.

Naast de stallingsgarage wordt op eigen terrein ruimte gereserveerd voor 6 deelauto's en 23 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen voor bezoekers. Het totaal aantal parkeerplaatsen komt daarmee neer op ca. 251 parkeerplaatsen.

Figuur 2.10: Impressie van de ontsluiting van het autoverkeer. Bron: FAAM Architects.

Het dek en de woningen zijn voor voetgangers te bereiken via diverse stijgpunten die de openbare ruimte verbinden met de ontwikkeling. Daarnaast zijn het dek en de woningen voor voetgangers te bereiken via diverse (interne) stijgpunten in de stallingsgarage (op maaiveld) in de verschillende woongebouwen. Het dek is geheel autovrij en voor bewoners, bezoekers en omwonenden bereikbaar via diverse toegangen. Bezoekers kunnen rondom de ontwikkeling hun fiets parkeren in de openbare ruimte, of in de collectieve fietsenstalling, en vervolgens via de stijgpunten het dek, danwel de woongebouwen bereiken. Mindervaliden kunnen het dek bereiken via een hellingbaan die is gelegen in het talud dat aansluit op de Esdoornlaan. In het talud dat aansluit op de Esdoornlaan wordt een hellingbaan toegepast om de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het dek te waarborgen.

Figuur 2.11: Concept impressie van de fietsontsluiting. Bron: FAAM Architects.

2.2.4 Groen en water

De ontwikkeling wordt gekenmerkt door haar groene invulling van het dek dat met diverse taluds aansluiting zoekt met de nabije omgeving. Naast het inrichten van het snelfietsroute is de gemeente Oosterhout voornemens om het gebied tussen de ontwikkeling en Wilhelminakanaal in te richten als een groene zone. Hierdoor ontstaat er een aangenaam verblijfs- en recreatieruimte. Via het talud waarover een zogeheten 'luie trap' loopt kan vanaf de groenzone het dek van de ontwikkeling bereikt worden. Het uitgangspunt is om de huidige eikenbomen (parallel aan de Tilburgseweg) te behouden.

Figuur 2.12: Concept beeld zone langs het Wilhelminakanaal ter hoogte van de Esdoornlaan. Bron: FAAM Architects.

Door te werken met groene taluds en verschillende niveaus in groen (laag en gevarieerd groen met een diversiteit aan beplanting) ontstaat er nieuw divers en aantrekkelijk gedifferentieerd woon- en leefgebied dat goed aansluit bij de nabije omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de lange termijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in werking treedt. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met het Rijk, provincies, gemeenten, maatschappelijke organisaties, bedrijven en inwoners van ons land.

Er zijn 21 nationale belangen beschreven die het lokale en regionale belang overschrijden. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
• Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• Zorgdragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• Verbeteren en beschermen van biodiversiteit.
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Planspecifiek

Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Oosterhout past binnen het rijksbeleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd, om nationale en provinciale belangen te beschermen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) komen de volgende veertien nationale belangen terug:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Natuurnetwerk Nederland;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Het Barro blijft van kracht totdat de omgevingswet in gaat, daarna wordt het Barro vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is de ontwikkeling dusdanig klein van schaal dat het niet direct van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)/Ladder voor duurzame verstedelijking

In 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in artikel 3.1.6 een lid ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet een verantwoording plaatsvinden aan de hand van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In 2017 is het Bro gewijzigd. Artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening luidt vanaf die datum als volgt.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd waarin de ontwikkeling is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (Laddertoets Esdoornlaan Praxis-locatie, Stec groep, 29 november 2023). De onderzoeksrapportage is als Bijlage 2 opgenomen.

Onderzoek ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunten

In de laddertoets is geconcludeerd dat het plan zich kwalificeert als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening en dat het bestemmingsplan dus ladderplichtig is. Gelet op het feitelijke gebruik van het plangebied en op de geldende bestemmingen is de ligging van het plangebied gekwalificeerd als 'bestaand stedelijk gebied'.

Woningbehoefte

De gemeente Oosterhout is in de laddertoets als verzorgingsgebied (marktregio) genomen. Dit is gebaseerd op de verhuisbewegingen en de regionale afstemming die plaatsvindt binnen de stedelijke regio Breda-Tilburg. Binnen de regio worden plannen regionaal afgestemd op de behoefte, waarmee planoverschotten die verstorende effecten hebben op migratiestromen worden voorkomen.

Kwantitatieve behoefte

Om de additionele vraag binnen de marktregio te bepalen, zijn verschillende actuele huishoudensprognoses en woningbehoefteprognoses in beeld gebracht. Er is gekeken naar de periode 2023 tot 2033. In de laddertoets is gebruikgemaakt van de provinciale woningvoorraadprognose (2023), de actuele Primos-prognose (2023) en een maatwerkscenario dat volgt uit een woningbehoefte-onderzoek dat voor de gemeente Oosterhout is uitgevoerd (november 2023). In het woningbehoefte-onderzoek zijn de meest actuele inzichten in de woningvraag op maat voor Oosterhout in beeld gebracht. Primos 2023 is een bouwsteen voor dit onderzoek en is vertaald naar een woningvraag. In het maatwerkscenario is rekening gehouden met de actuele hoge migratietrend en het inlopen van het woningtekort.

De verschillende prognoses laten de volgende ontwikkeling van de woningvraag zien in de periode 2023-2033:

• provinciale woningvoorraadprognose (2023): + 1.885 woningen
• Primos (2023): + 2.540 woningen
• maatwerkraming (2023): + 3.515 woningen.

In de laddertoets is een bandbreedte aangehouden tussen de provinciale woningvoorraadprognose (ondergrens) en het maatwerkscenario (bovengrens). Daarmee resulteert voor de gemeente Oosterhout een vraag naar 1.885 tot 3.515 woningen in de periode van 2023 tot 2033.

Om de resterende behoefte te bepalen is de woningvraag geconfronteerd met de harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit betreft de nog onbenutte ruimte voor woningbouw die in vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen resteert. De totale (netto) harde plancapaciteit in de gemeente Oosterhout bestaat uit 1.320 woningen (planlijst gemeente Oosterhout, peildatum 1 januari 2023).

Een confrontatie tussen vraag en aanbod laat zien dat er in de marktregio voor de komende tien jaar een totale behoefte resteert van 565 woningen (op basis van provinciale woningvoorraadprognose) tot 2.195 woningen (op basis van maatwerkscenario). Het plan maakt maximaal 295 woningen mogelijk. Deze woningen voorzien in een deel van de resterende woningbehoefte binnen het verzorgingsgebied voor de periode 2023 tot 2033.

De gemeente Oosterhout brengt momenteel een aantal bestemmingsplannen in procedure. Deze plannen - waaronder dit plan - maken samen 801 woningen mogelijk. Het harde planaanbod past, samen met deze bundel van zachte plannen, ruim binnen de woningvraag. Zowel het plan als de totale 'plannenbundel' voorzien dus in een woningbehoefte.

Kwalitatieve behoefte

In het plan Esdoornlaan worden appartementen gerealiseerd. Uit het Woningbehoefte onderzoek Oosterhout (2023) blijkt een vraag naar dit woningtype in de gemeente Oosterhout. De woningen in Esdoornlaan bevinden zich in de sociale huur, middeldure huur/koop en dure huur/koop.

In alle segmenten die het plan mogelijk maakt is de vraag groter dan de harde plancapaciteit die hierin voorziet. Ook wanneer we de bundel van zachte plannen optellen bij de harde plancapaciteit en afzetten tegen de vraag, resteert er een behoefte. Esdoornlaan kan voorzien in een deel van deze behoefte.

Conclusie

In de laddertoets zijn de volgende conclusies getrokken. De 295 te realiseren woningen in het plan Esdoornlaan in de gemeente Oosterhout kunnen op basis van de vraag en harde planvoorraad voorzien in een kwantitatieve woningbehoefte. Tevens is de resterende woningbehoefte – maximaal 2.195 woningen – groot genoeg om ruimte te bieden aan de totale bundel van plannen die de gemeente Oosterhout momenteel in procedure brengt (cumulatief 801 woningen). Daarnaast ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee is het plan in lijn met de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving' vastgesteld. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking.

Planspecifiek

De beoogde realisatie van de appartementen heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op de aspecten binnen de basisopgave en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov) vastgesteld. De Iov is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de Iov zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Iov staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie.

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in artikel 3.5 van de Iov. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet de gemeenteraad de regels uit de Iov toepassen.

De Interim Omgevingsverordening blijft van kracht totdat de Omgevingswet in gaat, daarna wordt deze vervangen door de Omgevingsverordening. Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Naast de instructieregels bevat de verordening rechtstreeks werkende regels, deze moeten naast het bestemmingsplan worden toegepast bij ontwikkelingen.

Het volgende artikel uit de instructieregels is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Planspecifiek

In artikel 3.42 van de interim omgevingsverordening wordt gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording bevat dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Het gebied vindt zich conform de verordening in bestaand stedelijk concentratiegebied. Bij nieuwe ontwikkelingen, moet de toelichting een verantwoording bevatten.

Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a wordt verwezen naar de onderbouwing ten behoeve van de Ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 3.1.3. Verder past de transformatie van een verouderd bedrijventerrein tot een woongebied zonder gasaansluiting en met voldoende waterberging binnen de principes van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.2.3 Regionale samenwerking

De voor de gemeente Oosterhout relevante regionale afspraken zoals bedoeld in artikel 3.42, lid 1, sub a van de IOV, zijn vastgesteld in de Woondeal voor de Stedelijke Regio Breda – Tilburg (Woondeal SRBT). Deze Woondeal SRBT is op 9 maart 2023 overeengekomen tussen Rijk, de provincie Noord-Brabant, en gemeenten en woningcorporaties gelegen in de stedelijke regio Breda- Tilburg. De afspraken in deze Woondeal gaan over minimale aantallen toe te voegen woningen per gemeente, het zorgen voor voldoende harde plancapaciteit en een verdeling in het soort woningen wat wordt gebouwd.

Ingevolge deze woondeal geldt voor de gemeente Oosterhout dat zij in de periode van 2022 tot en met 2026 moet voorzien in een toevoeging van minimaal 915 woningen aan de eigen woningvoorraad. Voor de planperiode na 2026 tot in ieder geval 2030 worden nog nadere afspraken voor de minimale opgave per gemeente gemaakt. Qua plancapaciteit is opgenomen dat iedere gemeenten streeft naar een totale (jaarlijkse) planvoorraad (zachte en harde plancapaciteit) van minimaal 130%. Met de betrekking tot de programmering is vastgelegd dat voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling (conform voorgeschreven rijksbeleid) uitgangspunt is: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (middeldure huur en/of betaalbare koop) en 30% vrije sector (huur en/of koop). Voor de zachte planvoorraad ligt de focus op (snelle) realisatie.

Er is een inspanningsverplichting voor gemeenten (en daarmee ook de betreffende ontwikkelende partijen) om voor de bestaande zachte planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk de betreffende plannen om te vormen naar de 30-40-30 afspraak. Gemeenten motiveren bij deze projecten waarom (o.a. specifieke lokale behoefte, het belang van een snelle realisatie), een zacht plan niet aan de 30-40-30 regel hoeft te voldoen.

Planspecifiek

Het planvoornemen om 295 woningen te realiseren draagt bij aan de afspraken in de Woondeal met betrekking tot minimale aantallen toe te voegen woningen, alsook het zorgen voor voldoende harde plancapaciteit en een verdeling in het soort woningen wat wordt gebouwd. In het planvoornemen is rekening gehouden met de 30-40-30 regel en wordt 30% de woningen gerealiseerd voor de sociale huursector, 37% als middeldure koop-/huurwoningen en 33% als dure koop-/huurwoningen. Door een mix van (sociale) middel dure huur- en koopwoningen te realiseren is de ontwikkeling bestemd voor een breed publiek; waaronder starters, gezinnen en ouderen.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Oosterhout

De gemeente heeft 23 november 2021 de Omgevingsvisie Oosterhout vastgesteld. In deze visie zijn in samenspraak met inwoners de belangrijkste opgaven voor Oosterhout benoemd. Opgaven waar de gemeente Oosterhout samen met de dorpen, wijken en buurten verder invulling aan gaat geven.

De Toekomstvisie 2030, gemeentelijk beleid, opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving en nieuwe maatschappelijke opgaven (zoals de energietransitie) liggen aan de basis van deze Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen bijdragen aan de Oosterhoutse ambities.

Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende hoofdthema's van belang:

• Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen
• Economische vitaliteit
• Identiteit en ruimtelijke kwaliteit
• Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig
• Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid

In de Omgevingsvisie is de gemeente onderverdeeld in deelgebieden. Per deelgebied is een kenschets opgesteld en zijn de grootste opgaven opgesteld. Het plangebied valt onder het deelgebied Slotjes met als grootste opgaven:

• Voldoende bereikbare voorzieningen voor alle leeftijden
• Aandacht schoon, heel en veilig
• Vergroening, groen en water als meekoppelkans
• Energieneutraal en klimaatbestendig
• Autogebruik ondergeschikt aan aangenaam leefklimaat in woongebieden
• Fietsgebruik bevorderen

Figuur 3.1: Plankaart Omgevingsvisie Slotjes (met plangebied rood omkaderd). Bron: Omgevingsvisie Oosterhout.

Planspecifiek

Binnen het werkgebied is de onderhavige locatie opgenomen als 'mogelijke (her)ontwikkelingslocatie wonen'. De herontwikkeling van de Esdoornlaan naar een woongebied met maximaal 295 appartementen past dus in de Omgevingsvisie. Ook kan het een bijdrage leveren aan het realiseren van een meer gezonde, aantrekkelijke en groene wijk. De wijk zal daarnaast goed worden ontsloten door de nieuwe snelfietsroute, waardoor fietsgebruik wordt bevorderd. De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie.

3.3.2 Woonvisie 2016-2021 en Woningbouwstrategie 2030

De Woonvisie 2016 – 2021 (vastgesteld door de raad op 24 mei 2016) en de aanvullende Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 met bijbehorende Routekaart (vastgesteld door de raad op 2 maart 2021) zijn de leidende lokale toetsingskaders voor wonen. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

• Betaalbare woningen die aansluiten op de mogelijkheden en wensen van bewoners, zowel nu als in de toekomst.
• Woningen geschikt (te maken) voor langer zelfstandig thuiswonen
• Duurzame woningvoorraad met goed geïsoleerde woningen, een gezond binnenklimaat, toekomstbestendig en een laag energieverbruik.
• Extra aandacht voor bijzondere doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters.
• Leefbaarheid van de woonomgeving waarborgen en bevorderen met goede voorzieningen.
• Flexibele woningbouw die inspeelt op de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag.

Planspecifiek

Met voorliggend plan wordt de realisatie van maximaal 295 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag vanuit de Woonvisie. De ligging nabij de binnenstad biedt een uitgelezen kans voor de realisatie van woningen waar binnen de gemeente behoefte aan is, zoals ook uitgewerkt in paragraaf 3.1.3.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.1 Wonen

4.1.1 Kader

Woonvisie 2016-2021 en Woningbouwstrategie 2030

De Woonvisie 2016 - 2021 (vastgesteld door de raad op 24 mei 2016) en de aanvullende Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 met bijbehorende Routekaart (vastgesteld door de raad op 2 maart 2021) zijn de leidende lokale toetsingskaders voor wonen. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

• Betaalbare woningen die aansluiten op de mogelijkheden en wensen van bewoners, zowel nu als in de toekomst.
• Woningen geschikt (te maken) voor langer zelfstandig thuiswonen
• Duurzame woningvoorraad met goed geïsoleerde woningen, een gezond binnenklimaat, toekomstbestendig en een laag energieverbruik.
• Extra aandacht voor bijzondere doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters.
• Leefbaarheid van de woonomgeving waarborgen en bevorderen met goede voorzieningen.
• Flexibele woningbouw die inspeelt op de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag.

Regionale samenwerking

Op 9 maart 2023 heeft de gemeente de regionale Woondeal SRBT (Stedelijke regio Breda – Tilburg) mee ondertekent. Met deze woondeal versterken we de regionale samenwerking op het gebied van wonen en maken we gezamenlijk afspraken over de inspanningen die van iedere deelnemer verwacht wordt op het gebied van versnellen van woningbouwopgaven, de betaalbaarheid en de kwalitatieve opgave (huisvesting van aandachtsgroepen van beleid). De belangrijkste afspraken betreffen:

• Bij nieuwe woningbouwplannen wordt als differentiatie uitgegaan van: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (huur en/of koop) en 30% duur (huur en/of koop);
• De inzet is dat sociale huurwoningen worden gerealiseerd door de woningcorporaties (lokaal of regionaal toegelaten);
• De gemeenten maken nadere afspraken over de verdeling van de huisvesting van aandachtsgroepen van beleid.

4.1.2 Toetsing

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een (grote) ontwikkeling. De Woonvisie 2016-2021, Woningbouwstrategie 2030 en de regionale Woondeal SRBT hebben hier betrekking op. Dit is nader toegelicht in paragraaf 3.2.3 en 3.3.2.

4.1.3 Conclusie

De onderhavige ontwikkeling voldoet aan de Woonvisie 2016-2021, Woningbouwstrategie 2030 en regionale Woondeal SRBT. Dit is nader toegelicht in paragraaf 3.2.3 en 3.3.2.

4.2 Verkeer en Parkeren

4.2.1 Kader

Mobiliteitsvisie

Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030.

Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda.

Nota Parkeernormen

Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen 2022’. Deze nota is door de gemeenteraad op 22 november 2022 vastgesteld. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Zodat enerzijds een vertaling daarvan naar de ‘parkeereis’ kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft van de initiatiefnemers van deze projecten. En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft bij het opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen parkeeropgave. De parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een functie is gelegen en anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kenmerken daarvan (bijvoorbeeld wonen, een kantoor, winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden genoemd:

• Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied)
• Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent.

Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein of binnen de grenzen van het plangebied opgevangen wordt.

Bereikbaarheid hulpdiensten

Bestemmingsplannen dienen getoetst te worden aan de richtlijnen van de veiligheidsregio's, welke zijn verwoord in de notitie "Beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van de veiligheidsregio's Brabant-Noord, Midden- en West-Brabant en Brabant-Zuidoost (2016)".

4.2.2 Toetsing

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

Om de verkeersaantrekkende werking van het planvoornemen te bepalen is de verkeersgeneratie in de huidige- (planologische) situatie afgezet tegen de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie. In het beleidsdocument 'Nota Parkeernormen 2022' zijn geen verkeersgeneratienormen opgenomen. Om deze reden is gebruik gemaakt van de kencijfers van CROW publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren - van parkeerkencijfers naar parkeernormen’ uit 2018. De locatie bevindt zich in de 'rest bebouwde kom' van een 'sterk stedelijk gebied'.

Verkeersgeneratie huidige situatie

In de huidige situatie kent het plangebied verschillende functies. Zo is het plangebied bestemd voor (grootschalige) detailhandel, bedrijven tot milieucategorie 3.1 en zijn tevens 5 (bedrijfs)woningen in het gebied gelegen. Onderstaande tabel toont de verkeersgeneratie die het plangebied in de huidige situatie genereert. Deze bedraagt (afgerond) 3.050 motorvoertuigbewegingen (mvt) per weekdag. Omgerekend naar werkdag komt dit neer op (afgerond) 4.047 mvt.

Tabel 4.1: Verkeersgeneratie ontwikkeling o.b.v. kencijfers CROW.

Verkeersgeneratie planontwikkeling

In de toekomstige situatie wordt het plangebied getransformeerd tot een groen woongebied met maximaal 295 woningen. Het planvoornemen kent vooralsnog de volgende verdeling:

• circa 30% sociale huurwoningen;
• circa 37% middeldure huur-/koopwoningen;
• circa 33% dure huur-/koopwoningen.

Om wijzigingen in de plansamenstelling (en de daarmee samenhangende aanpassing van de verkeersgeneratie op te kunnen vangen is voor de beoordeling van de verkeerseffecten uitgegaan van naar boven afgeronde waarden (worst-case). Tevens is voor de (middel)dure woningen enkel uitgegaan van koopwoningen, omdat deze een hogere verkeersgeneratie kennen dan huurwoningen. Onderstaande tabel toont de verkeersgeneratie op basis van de huidige planinvulling. In totaal genereert de ontwikkeling 1.662 motorvoertuigbewegingen (mvt) per weekdag. Omgerekend naar werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 1.845 mvt per etmaal.

Tabel 4.2: Verkeersgeneratie ontwikkeling o.b.v. kencijfers CROW.

Verkeerstoename en -afwikkeling

In de huidige situatie (op basis van het huidige bestemmingsplan) genereert het plangebied 3.050 mvt/weekdag en 4.047 mvt/werkdag. In de toekomstige situatie geneert het plangebied 1.662 mvt/weekdag. Dit is een afname van 1.388 mvt/weekdag en 2202 mvt/werkdag.

Het verkeer wordt afgewikkeld via twee ontsluitingen over de Esdoornlaan in noordwestelijke richting naar de Tilburgseweg en in zuidoostelijke richting naar het Wilhelminakanaal Noord. De onderhavige ontwikkeling zorgt dus voor een afname van het verkeer op de omliggende wegen.

Parkeren - auto

Adviseur Goudappel heeft onderzoek gedaan naar de parkeerbehoefte van de voorgenomen ontwikkeling. Het onderzoek hiervan is te vinden in Bijlage 3.

Oplossing parkeren niet-openbaar toegankelijk

Op basis van het gemeentelijk beleid en het voorgenomen woningbouwprogramma genereren de bewoners van het bouwplan een parkeervraag van 317 parkeerplaatsen (zie tabel 4.3). Met een parkeercapaciteit van ca. 222 parkeerplaatsen in de (niet openbare) stallingsgarage resulteert dit in een resterende parkeerbehoefte van 95 bewoners parkeerplaatsen die op een alternatieve wijze opgelost moeten worden.

De initiatiefnemer gaat deelauto's plaatsen op de locatie van de ontwikkeling buiten de stallingsgarage, waardoor het volgens gemeentelijk beleid mogelijk is rekening te houden met een reductie van de parkeerbehoefte. In het toepassen van deze reductie is uitgegaan van een maximale reductie van 20% van de bewonersparkeerbehoefte. Dit resulteert in een reductie van 63,4 parkeerplaatsen (zie onderstaande tabel). Met een resterende parkeerbehoefte van 95 parkeerplaatsen blijft er echter nog een restant van afgerond 32 bewoners parkeerplaatsen over.

Uit een parkeertelling in de parkeergarage van het Ruys de Beerenbrouckplein (eigendom van Thuisvester) blijkt deze parkeervoorziening te beschikken over een restcapaciteit van 32 parkeerplaatsen. Het restant van bewoners parkeerplaatsen wordt opgelost in de parkeergarage van het Ruys de Beerenbrouckplein. Bij de parkeervoorziening bij de locatie Ruys de Broeckplein wordt een zone van 32 parkeerplaatsen aangeduid voor bewoners van woongebouw A.

Tabel 4.3: Parkeerbalans bewonersparkeren. Bron: Goudappel.

Oplossing parkeren openbaar toegankelijk

Het uitgangspunt is de parkeerbehoefte van bezoekers niet in de (niet openbare) stallingsgarage op te vangen, het uitgangspunt hierbij is om het parkeerbehoefte op te lossen in beschikbare restcapaciteit in de nabije omgeving en zover mogelijk op openbaar toegankelijke parkeerplaatsen op eigen terrein. Naast bewoners genereren de bezoekers ook een eigen parkeerbehoefte, namelijk 59 parkeerplaatsen. Op eigen terrein worden 32 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen aangeboden, waarvan 6 voor deelauto's en 26 voor bezoekers. Daarnaast is het mogelijk aan de Esdoornlaan, op kosten van de initiatiefnemer, in totaal 12 langsparkeerplaatsen te realiseren. Dit betekent dat er nog een restant is van (59–26–12=) 21 bezoekersparkeerplaatsen op de zaterdagavond en (47,2–26–12=) 9 parkeerplaatsen op de werkdagavond. Uit de parkeertelling blijkt dat de openbare ruimte beschikt over een restcapaciteit van 23 parkeerplaatsen op de werkdagavond en 32 op de zaterdagavond. De restcapaciteit bevindt zich met name in sectie 20, 25, 24 en 17 op de Vuurdoornlaan en deels in sectie 33, 35 en 28 op de Meidoornlaan (zie figuur 4.1). Dit is voldoende om de resterende parkeerbehoefte op te vangen.

Figuur 4.1: Sectieindeling parkeeronderzoek Oosterhout. Bron: Goudappel.

De volgende tabel geeft een overzicht van hetgeen hierboven beschreven.

Tabel 4.4 Parkeeroplossing openbaar toegankelijk. Bron: Goudappel.

Figuur 4.2: Schematische weergave situatietekening parkeeroplossing. Bron FAAM Architects.

Parkeren - fiets

Naast parkeernormen voor autoverkeer kent de gemeente Oosterhout voor nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten ook fiets parkeernormen. Voor woningen is het bouwbesluit daarbij leidend. De gemeentelijke fietsparkeernormen zijn weergegeven in onderstaande tabel. De normen voor woningen zijn exclusief de parkeervraag voor bezoekers. Voor bezoekers geldt 0,5 fietsparkeerplaats per woning als uitgangspunt

Tabel 4.5: Gemeentelijke fietsparkeernormen. Bron: Goudappel.

In onderstaande tabel is het aantal fietsparkeerplaatsen berekend.

Tabel 4.6: Aantal fietsparkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers.

In het plan is de volgende verdeling van externe (fiets) bergingen opgenomen:

• Woongebouw A: 52
• Woongebouw B: 74
• Woongebouw C: 73
• Woongebouw D: 96

In het plan zijn in totaal 295 bergingen opgenomen. Iedere woning beschikt over een eigen berging, waarmee de volledige fietsparkeerbehoefte van bewoners wordt opgevangen in de externe bergingen. Naast deze bergingen worden aanvullend ook twee collectieve fietsenstallingen op basis van de Amsterdamse bouwbrief gerealiseerd. In deze stallingen worden concreet per woning voor de woongebouwen A en B 2 gelijkvloerse plekken en 1-2 in een hoog rek gerealiseerd.

Dan resteert enkel nog het de fietsparkeerbehoefte van bezoekers (zie onderstaande tabel). Voor bezoekers wordt 0,5 fietsparkeerplaats per woning als uitgangspunt gehanteerd, hieruit volgt dat er afgerond 148 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers moeten worden gefaciliteerd. Het is mogelijk deze in de openbare ruimte op te vangen, of deels in de fietsenstallingen. In de woongebouw A en B is er een collectieve fietsenstalling (in de parkeergarage) met een capaciteit van 104 (woongebouw A) en 148 (woongebouw B). Deze oplossing is weergegeven in onderstaande tabel. Daarnaast is er in de openbare ruimte (eigen terrein) ruimte voorzien voor (48 + 26 + 36 + 36 =) 146 fietsparkeerplaatsen. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan voldaan aan de fietsparkeerbehoefte. Dit is weergegeven in onderstaande afbeeldingen.

Tabel 4.7: Resterende parkeerbehoefte fiets. Bron: Goudappel.

Bij het inrichten van de fietsenstallingen is het mogelijk rekening te houden met een verdeling van de fietsen in een hoog-laag rek. Per woning moeten minimaal 2 fietsparkeerplaatsen in een laag rek aanwezig zijn. De rest kan in een hoog rek worden geplaatst.

Figuur 4.3: Schematische weergave situatietekening concept parkeeroplossing voor fietsen voor bezoekers en (externe) bergingen van bewoners in de parkeergarage onder de woongebouwen. Bron FAAM Architects.

Figuur 4.4: Schematische weergave situatietekening concept parkeeroplossing voor fietsen voor bezoekers op de 1e verdieping (dek) in de woongebouwen. Bron FAAM Architects.

Bereikbaarheid hulpdiensten

Het plangebied is goed ontsloten en is vanuit verschillende richtingen goed bereikbaar voor hulpdiensten. Ook is het plan ter beoordeling verstrekt aan Veiligheidsregio West-Brabant. De beoordeling volgt.

4.2.3 Conclusie

De onderhavige ontwikkeling zorgt voor een verkeersafname op de omliggende wegen. Er is inzichtelijk gemaakt hoe omgegaan wordt met de parkeerbehoefte, daarnaast worden de parkeernormen geborgd in de regels van het onderhavige bestemmingsplan. Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Duurzaamheid

4.3.1 Wettelijk kader

Duurzaamheid is een breed begrip. In een duurzamere wereld wordt gekeken of mens (people), milieu (planet) en economie (profit) met elkaar in evenwicht kunnen zijn, zodat we de aarde niet uitputten. Om te zorgen voor deze balans heeft Nederland zich geconformeerd aan het klimaatakkoord, wat heeft geresulteerd in de Klimaatwet. Dit zorgt voor nieuwe uitdagingen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling voor een duurzame en gezondere leefomgeving, ook in Oosterhout. Naast het feit dat de gemeente hierin een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft, wordt het nemen van duurzamere keuzes vooral gestimuleerd en gefaciliteerd. Daarbij moet er meer ruimte zijn voor eigen initiatieven en eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde documenten ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030” en de “Routekaart energietransitie 2019-2022”, alsmede de in 2021 vastgestelde ''Transitievisie Warmte – Aardgasvrij Oosterhout''. Duurzaamheid bestaat voor de gemeente Oosterhout uit drie speerpunten: energietransitie (inclusief warmtetransitie), circulariteit en klimaatadaptatie.

Energietransitie

De huidige samenleving zorgt voor uitputting van de bestaande energiebronnen (fossiel). Met de energietransitie werken we aan een samenleving waarin sprake is van duurzaam opgewekte, hernieuwbare energie. Deze transitie is essentieel om de nationale doelstellingen op het gebied van CO2-reductie te behalen. De Klimaatwet zegt ons dat we 49% CO2 moeten reduceren in 2030 ten opzichte van onze uitstoot in 1990. Ook Oosterhout moet voldoen aan de landelijke doelstellingen. Naast het gebruik van duurzame energie, draagt het verminderen van energieverbruik (isoleren) ook bij aan het reduceren van CO2  uitstoot.

De gemeente beoordeelt (ver-)bouwplannen op hun bijdrage aan de lokale, regionale of nationale duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn verwoord in het ambitie document Energietransitie Oosterhout 2030 en de RES West-Brabant. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin naast eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie, ook eisen ten aanzien van gasloos nieuwbouwwoningen bouwen zijn opgenomen. Sinds januari 2021 is de BENG-eis ingevoerd (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De gemeente Oosterhout heeft de ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning boven op het bouwbesluit te stimuleren.

Transitievisie Warmte – Aardgasvrij Oosterhout

Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad de Transitievisie Warmte van Oosterhout (TVW) vastgesteld. In deze TVW staan de acties om over te kunnen stappen op duurzame energiebronnen voor de korte, middellange en lange termijn benoemd. In de volgende stap zal meer nauwkeurig de wijkvolgorde worden vastgesteld. Daarbij worden ook externe partijen betrokken, zoals de woningcorporatie. In 2050 moeten alle woningen in Oosterhout aardgasvrij zijn. Het tussendoel is 20% van de bestaande woningvoorraad in 2030 aardgasvrij of aardgasvrij-ready. Daarvoor moeten in Oosterhout ongeveer 5.000 woningen worden aangepakt. De nieuwbouw, die vanaf 2020 al gasloos wordt gerealiseerd, telt hierbij niet mee. Nieuwe (woning)bouw plannen dienen wel aan te sluiten bij de uitgangspunten van de TVW.

De transitievisie warmte wordt uiteindelijk uitgewerkt in plannen per wijk of buurt, waarin het proces en de alternatieve energiebronnen worden beschreven. Op dit moment heeft de transitievisie nog geen invloed op onderhavig bestemmingsplan. Zodra de plannen per wijk of buurt zijn uitgewerkt, worden de kaders duidelijk waaraan ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voldoen.

Klimaatadaptatie

Een veranderend klimaat heeft gevolgen voor de samenleving. Wateroverlast, droogte, hitte en bodemdaling komen in meer of mindere mate regelmatig voor en dat neemt de komende jaren verder toe. Vanuit de landelijke overheid is bepaald dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig moet zijn ingericht. In de 'Nationale Klimaatadaptatiestrategie 2016' (NAS), het Uitvoeringsprogramma NAS en in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) wordt klimaatadaptatie verder uitgelegd. Ook wordt gestreefd naar een klimaatbestendig Oosterhout in 2050. Dit betekent dat woningen en de ruimtelijke inrichting aangepast moeten worden zodat ze bestand zijn tegen o.a. hitte, droogte en wateroverlast. Bovendien moet dit ervoor zorgen dat de kwaliteit van de leefomgeving wordt vergroot.

De gemeente stelt momenteel beleid op waarin de gevolgen van klimaatverandering inzichtelijk worden gemaakt op het gemeentelijk grondgebied. Dit beleid dient ook als ruimtelijke onderbouwing voor het stellen van toekomstige planregels in het bestemmingsplan. Hierbij ziet de gemeente Oosterhout de landelijke maatlat groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving als richtinggevend m.b.t. tot de doelen, normen en richtlijnen voor klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Het programma van eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en het Manifest Bouwen voor Natuur, beide van de provincie Zuid-Holland wordt als richtinggevend gebruikt voor de eisen die worden gesteld om te komen tot de geformuleerde doelen in de landelijke maatlat.

Totdat het beleid is vastgesteld verwacht de gemeente Oosterhout dat bij nieuwe ontwikkelingen de uitkomsten van de stresstesten worden meegenomen bij de planvorming. Hierbij mag de nieuwe ontwikkeling de situatie in het plangebied en omliggend gebied voor de thema's hitte, droogte en wateroverlast niet verergeren t.o.v. de bestaande situatie, en draagt het liefst bij aan het verminderen daarvan. De initiatiefnemer moet in het bestemmingsplan aangeven welke maatregelen genomen worden om het project klimaatbestendig te maken.

4.3.2 Toetsing

Energietransitie

De nieuw te ontwikkelen woningen worden aardgasvrij opgeleverd. Ook voldoet het planvoornemen aan het Bouwbesluit en de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG), waarbij rekening is gehouden met het gebouwgebonden energieverbruik.

Klimaatadaptatie

Uit de klimaatscan blijkt dat het plangebied kwetsbaar is voor hitte. De nieuwe ontwikkelingen in de Esdoornlaan kunnen bijdragen aan het verminderen van hittestress. In de plannen van de huidige ontwikkeling wordt veel groen en halfverharding meegenomen. Het planten van bomen en het realiseren van groenstructuren helpt in het verminderen van hittestress door het creëren van meer schaduwplekken en het verhoogt de esthetische waarde van het gebied.

4.3.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling biedt uitgelezen mogelijkheden om klimaatbestendige ambities te verwezenlijken. Het aspect 'duurzaamheid' vormt daardoor geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Groen

4.4.1 Wettelijk kader

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen).

Ecologie

Soortbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

• soorten van de Vogelrichtlijn;
• soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
• 'andere soorten' (onderdeel A 'fauna' en onderdeel B 'flora').

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden van groot internationaal belang. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en/of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland is een stelsel van ecologisch hoogwaardige natuurgebieden; de Natura 2000-gebieden maken daar deel van uit. Naast de Natura 2000-gebieden bevat het NNN ook overige leefgebieden van soorten en – om isolatie te voorkomen – gebieden die een verbinding vormen tussen natuurgebieden. Het NNN is onderdeel van het actieve beleid om bedreigde dier- en plantsoorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen. De natuurgebieden die behoren tot het NNN en hun functies worden planologisch beschermd, hier geldt het 'nee, tenzij'- principe. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de oppervlakte, de kwaliteit en de samenhang van het NNN. Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo). In Noord-Brabant wordt het NNN weergegeven middels het Natuurnetwerk Brabant (NNB).

Gemeentelijk groen beleid

In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115m2 openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. Omdat Oosterhout een groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een gemiddelde norm van 115m² openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen en 1,04 boom per woning.

Beleidskader bomencompensatie 2023

Op 4 juli 2023 is het beleidskader bomencompensatie 2023 vastgesteld. Doel van het groenbeleid in algemene zin is de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Het uitgangspunt is dat bomen op gemeentegrond niet gekapt worden tenzij dat echt nodig is. Indien het echt nodig is om bomen te kappen, geldt in principe een compensatienorm van twee op één. Voor elke gemeentelijke boom die wordt gekapt, moeten tenminste twee bomen worden terug geplant en voor tenminste één daarvan moet dat in de nabijheid van de gekapte boom gebeuren. Bovendien moeten deze nieuwe bomen goede mogelijkheden hebben zich tot volwaardige nieuwe bomen te ontwikkelen. De richtlijn streeft immers niet naar het planten van bomen maar naar het behouden/versterken van het groene karakter van de stad. Compensatie van velling in de groenstructuur vindt volledig (elders) binnen de groenstructuur plaats.

Beleidskader Blauw-Groenstructuur 2023

Op 4 juli 2023 is het beleidskader Blauw-GroenStructuur 2023 vastgesteld. De Blauw-GroenStructuurvisie beschrijft en beschermt de groen-blauwe samenhang in de fysieke ruimte die nodig is om een duurzaam aantrekkelijke en leefbare stad te zijn. Die bescherming is geen doel op zich maar dient de bovenliggende doelen op het gebied van gezondheid, veiligheid, klimaatbestendigheid en biodiversiteit.

De structuurvisie zet in op een stevige bescherming van de groenstructuur. In de hoofdgroenstructuur zijn alleen ontwikkeling toegestaan die een bijdrage leveren aan de blauw-groene kwaliteit. In de wijkstructuur is iets meer mogelijk, maar daaraan is een maximum van 10% gekoppeld. En bij beide moeten de meest bepalende elementen worden gespaard. Bij aantasting moet steeds worden voorzien in herstel en/of compensatie. De bomencompensatierichtlijn is hierop afgestemd.

Voor groenstructuren die in eigendom zijn van de gemeente, is de bescherming met dit beleidskader verankerd. De bescherming van groenstructuren die niet in eigendom van de gemeente zijn, is veel minder direct. Activiteiten die binnen het kader van het bestemmingsplan of omgevingsplan in die structuren mogelijk zijn, kunnen niet worden beïnvloed. Alleen als er sprake is van activiteiten waarvoor een vergunning (B&W) of wijziging van het bestemmingsplan (Gemeenteraad) nodig is, kan door de gemeente worden gestuurd.

Monumentale bomen

Bescherming van monumentale bomen vindt plaats via de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV) en het bestemmingsplan. De APV reguleert de directe bescherming van monumentale bomen, middels een vergunningsplicht voor het kappen. Het bestemmingsplan reguleert de indirecte bescherming van de boom middels een vergunningsplicht voor werkzaamheden (verharding aanbrengen, ontgraven, et cetera) rondom de boom, die van invloed zijn op de groeiplaatsomstandigheden en daarmee de instandhouding en levensduur van de boom.

4.4.2 Toetsing

Ecologie

Soortbescherming

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een ecologische quickscan opgesteld en vervolgens nader onderzoek uitgevoerd naar huismussen en vleermuizen. Deze onderzoeken zijn meegenomen in Bijlage 4 en Bijlage 5. Ook heeft een bomen effect analyse plaatsgevonden. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 6. De uitkomsten zijn hieronder samengevat.

Uit de quickscan blijkt dat een groot aandeel soortgroepen niet aanwezig is in het plangebied. Wel kunnen in het plangebied broedvogels (algemeen) voorkomen. Hiervoor geldt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Zodanig is geen nader onderzoek of een ontheffingsaanvraag noodzakelijk.

Verder kunnen onder de daken van de gebouwen met een pannendak jaarrond beschermde nesten van huismussen, en in de gebouwen die zijn opgetrokken uit steen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Hiertoe heeft nader onderzoek plaatsgevonden.

Tabel 4.8: Uitkomsten van de QuickScan bij soortbescherming. Bron: Eco Assist (2023).

Nader onderzoek huismus

Binnen het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten of andere beschermde functies van het gebied voor de huismus aangetroffen. De aanwezigheid daarvan in het plangebied is dan ook redelijkerwij uitgesloten.

Nader onderzoek vleermuizen

Binnen het plangebied zijn twee paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig in de te slopen gebouwen. Het is niet uitgesloten dat deze dieren de gebouwen ook gebruiken om te overwinteren. Er zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van kraamverblijfplaatsen, zomverblijfplaatsen of winterverblijfplaatsen van grote aantallen vleermuizen (massawinterverblijfplaatsen). Verblijfplaatsen van andere soorten vleermuizen dan gewone dwergvleermuizen zijn redelijkerwijs uitgesloten.

Het plangebied en de directe omgeving daarvan fungeert als foerageergebied voor gewone dwergvleermuizen, ruige dwergvleermuizen en laatvliegers. Op basis van het laag aantal dieren dat gelijktijdig in het plangebied aanwezig was om te jagen en voldoende aanbod aan geschikt alternatief foerageergebied in de directe omgeving is het uitgesloten dat het plangebied een essentieel foerageergebied van vleermuizen is.

Gedurende het onderzoek werden geen vaste vliegroutes van vleermuizen vastgesteld. Deze zijn dan ook redelijkerwijs uitgesloten binnen het plangebied en de invloedssfeer van de werkzaamheden.

Met de uitvoering van de ingreep wordt de Wet natuurbescherming overtreden met betrekking tot de aantasting van beschermde functies van het gebied voor de gewone dwergvleermuis. Daarom wordt voor de uitvoering van de werkzaamheden een mitigatieplan (met ecologisch werkprotocol) opgesteld te worden met maatregelen waarmee negatieve effecten op de gewone dwergvleermuis zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit mitigatieplan wordt ter beoordeling door het bevoegd gezag ingediend bij de benodigde ontheffingsaanvraag voor het onderdeel soortbescherming van de Wet natuurbescherming.

Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient daarnaast in alle gevallen rekening gehouden te worden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht. Dat kan door voorafgaand aan de ingreep ook een mitigatieplan met een ecologisch werkprotocol op te stellen waarin staat omschreven op welke wijze tijdens de ingreep zorgvuldig met (mogelijk) aanwezige flora- en fauna wordt omgegaan.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt ruim buiten de directe invloedsfeer van Natura 2000-gebieden, wel zijn er indirecte effecten mogelijk als gevolg van stikstofdepositie. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 7). Een nadere toelichting op de hierbij gebruikte kengetallen is opgenomen in Bijlage 8.

Voor de voorgenomen ontwikkeling toont AERIUS Calculator voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar als wordt uitgegaan van een realistische situatie van eerst de realisatiefase verdeeld over 2 jaar en daarna de gebruiksfase. Significante gevolgen voor de habitats in Natura 2000-gebieden ten gevolge van stikstofdepositie zijn daarmee uitgesloten. Het aspect stikstofdepositie staat verdere besluitvorming derhalve niet in de weg. Om te borgen dat er ook bij een andere uitvoeringsfasering en deels al gebruik tijdens de gebruiksfase berekende effecten kunnen optreden hoger dan 0,00 mol/ha/jaar is in de regels voor de zekerheid een zogenoemd stikstofdepositieplafond opgenomen waarbij op basis van de opgegeven stikstofemissie geen effecten optreden zoals in de daarbij behorende berekening is aangetoond.

NNN/NNB

De ingreep vindt niet plaats in het NNB. Het Wilhelminakanaal is een onderdeel van het NNB en grenst aan de zuidzijde vrijwel direct aan het plangebied. Het plangebied bestaat aan die zijde uit een bedrijfsterrein waar dagelijks veel menselijke activiteiten plaatsvinden waarbij ook geluid geproduceerd wordt. De ingreep vindt overdag plaats waardoor er ook geen extra uitstraling van geluid en licht naar de omgeving plaats zal vinden gedurende de avond en nacht waarbij er in de regel minder activiteiten plaatsvinden op het bedrijfsterrein.

De voorgenomen ingreep leidt daarmee niet tot effecten die uitstralen tot in het NNB welke kunnen leiden tot een significant negatief effect op de wezenlijke waarden of kenmerken van het NNB. Hierdoor is een nadere toetsing in de vorm van een effecttoets (Nee-tenzij-toets) en een vergunningaanvraag niet noodzakelijk.

Beschermde houtopstanden

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom. Hierdoor is er geen sprake van effecten op bomen welke vallen onder het gedeelte beschermde houtopstanden uit de Wet natuurbescherming. Artikel 4.2 van de Wet natuurbescherming is hierdoor niet van toepassing.

Gemeentelijk groen beleid

Beleidskader bomencompensatie 2023

In het plangebied is geen openbaar groen aanwezig. Er worden dan ook geen gemeentelijke bomen gekapt welke gecompenseerd dienen te worden.

Beleidskader Blauw-Groenstructuur 2023

Momenteel is vrijwel het gehele plangebied verhard, afgezien van de particuliere tuinen in het gebied. De ontwikkeling wordt gekenmerkt door haar groene invulling van het dek dat met diverse taluds aansluiting zoekt met de nabije omgeving. Naast het inrichten van het snelfietsroute is de gemeente Oosterhout voornemens om het gebied tussen de ontwikkeling en Wilhelminakanaal in te richten als een groene zone. Hierdoor ontstaat er een aangenaam verblijfs- en recreatieruimte. Via het talud waarover een zogeheten 'luie trap' loopt kan vanaf de groenzone het dek van de ontwikkeling bereikt worden.

Door te werken met groene taluds en verschillende niveaus in groen (laag en gevarieerd groen met een diversiteit aan beplanting) ontstaat er nieuw divers en aantrekkelijk gedifferentieerd woon- en leefgebied dat goed aansluit bij de nabije omgeving.

Het groen ten westen van het plangebied, langs de Tilburgseweg, behoort niet tot het plangebied en blijft ongewijzigd.

Monumentale bomen

In het plangebied bevinden zich volgens het register van de gemeente Oosterhout geen monumentale bomen. Hier hoeft dan ook geen rekening mee te worden gehouden in het planvoornemen. Uit de bomen effect analyse blijkt dat de bomen in het plangebied niet duurzaam kunnen worden ingepast en er wordt geadviseerd deze bomen te rooien. Hiervoor is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Een deel van de duurzaam inpasbare bomen aan de randen buiten het plangebied dient voor aanvang van de werkzaamheden te worden gesnoeid. Bij de snoei dient de nadruk in beginsel te liggen op het wegnemen van afgestorven takken en andere probleemtakken. Voor de bomen aan de Tilburgseweg geldt dat de huidige bebouwing dient te worden vrijgesnoeid van takken met als doel om bovengrondse schade tijdens de sloop en opbouw te voorkomen. Ook dient van sommmige bomen de kroon te worden ingenomen om de bouw van blok A mogelijk te maken.

Aan het Wilhelminakanaal staan enkele bomen die beschikken over laaghangende takken, waardoor niet wordt voldaan aan de wettelijk vereiste doorrijdhoogte (4,5 m+mv). Om schade te voorkomen dienen deze bomen te worden opgekroond. De boomeigenaar (in dit geval gemeente Oosterhout) is daarvoor verantwoordelijk.

Geadviseerd wordt om alle bomen voor aanvang van de (sloop)werkzaamheden te beschermen middels geschakelde bouwhekken. Het gebied binnen en/of achter de bouwhekken wordt aangewezen als boombeschermd gebied. Hier mogen geen werkzaamheden plaatsvinden en mag geen materiaal en materieel worden gestald. Indien toch ingrepen binnen de beschermde boomzone noodzakelijk zijn dienen deze te worden afgestemd met een boomtechnisch adviseur in bezit van een European Tree Technician (ETT) certificaat.

4.4.3 Conclusie

Om negatieve effecten op de gewone dwergvleermuis (zoveel mogelijk) te voorkomen wordt een mitigatieplan opgesteld en een ontheffingsaanvraag gedaan. Voor overige soorten worden geen negatieve effecten verwacht. Dit is geborgd via de Wet natuurbescherming. Er worden daarnaast ook geen negatieve effecten verwacht op beschermde gebieden. Het planvoornemen sluit ook goed aan op het gemeentelijk groen beleid. Het aspect 'groen' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Water

4.5.1 Kader

De watertoets is sinds 2003 wettelijk verplicht (en vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening). De watertoets betekent dat ruimtelijke plannen (waaronder bestemmingsplannen) die vanaf deze datum ter inzage worden gelegd, voorzien moeten zijn van een waterparagraaf. Ruimtelijke plannen van de initiatiefnemer (bijv. gemeente of projectontwikkelaar) worden overlegd met de waterbeheerder.

In de waterparagraaf geeft de initiatiefnemer aan welke afwegingen in het plan ten aanzien van water zijn gemaakt. Het is een toelichting op het doorlopen proces en maakt de besluitvorming ten aanzien van water transparant. In geval van locatiekeuzes en bij herinrichting van bestaand bebouwd gebied geeft de initiatiefnemer expliciet aan welke rol de kosten en risico's van verdroging, verzilting, overstroming en overlast hebben gespeeld bij de besluitvorming. De waterparagraaf grijpt zichtbaar terug op de afsprakennotitie en het wateradvies.

Waterschap

Waterbeheerprogramma Klimaatbestendig en veerkrachtig waterschap 2022-2027 

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'. 

Het waterschap streeft naar een samenhang tussen wateropgaven en andere opgaven in de samenleving en leefomgeving. Om dit te kunnen bereiken zijn er zes beleidskeuzes opgezet. Aan de hand de beleidskeuzes wordt de strategie voor waterveiligheid, gezond water, voldoende water, vaarwegen en waterketen uitgewerkt. De zes beleidskeuzes zijn; 

• 1. Water als drager voor een vitale regio 
• 2. Evenwicht in het water- en bodemsysteem 
• 3. We werken samen 
• 4. We werken duurzaam 
• 5. We werken veerkrachtig en vernieuwend 
• 6. We prioriteren op basis van verplichtingen en mogelijkheden 

 

Beleid versneld afvoeren hemelwater/ verhardingstoename 

In de Keur van Waterschap Brabantse Delta is in artikel 3.6 een verbod op versnelde afvoer door verhard oppervlak opgenomen. Op grond van artikel 1.4 van de Keur kan het bestuur algemene regels stellen die een vrijstelling van die vergunningplicht inhouden. Algemene regel 15 licht toe dat vrijstelling wordt verleend van het verbod voor het afvoeren van hemelwater via toename verhard oppervlak of door het afkoppelen van verhard oppervlak, naar een oppervlaktewaterlichaam wanneer: 

• a. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of; 
• b. de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m2 is, of; 
• c. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak. 
• d. de toename van verhard oppervlak tussen 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel:  benodigde compensatie (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m). 

Wanneer een bergingsvoorziening wordt gerealiseerd, moet deze voldoen aan de volgende eisen: 

• i. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG); 
• ii. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben; 
• iii. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen. 

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. 

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.   

Water- en Rioleringsplan gemeente

Het Water- en Rioleringsplan 2017-2021 beschrijft hoe de gemeente Oosterhout invulling geeft aan de wettelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. In het Water- en Rioleringsplan vertaalt de gemeente de ambities van de rioleringszorg naar concrete doelen, een adequate strategie, de benodigde activiteiten en de benodigde middelen. Hierbij zijn de volgende relevante eisen per thema beschreven.

Hemelwaterafvoer

De gemeente Oosterhout wil hemelwater zo veel mogelijk afkoppelen. Voor nieuwbouw geldt dat gescheiden afvoer van regenwater van al het verhard oppervlak waar mogelijk afgekoppeld moet worden. Hierbij streeft de gemeente ernaar om eerst te infiltreren op eigen terrein, dit mag alleen bij een K-waarde van 0,5 m/dag of hoger, dit dient in een vervolgtraject dus onderzocht te worden. Wanneer dit niet mogelijk is, is vertraagd afvoeren de tweede mogelijkheid. Bij uitzondering kan het hemelwater direct aangesloten worden op het riool, maar dit is het laatste redmiddel mochten de eerste 2 mogelijkheden echt niet mogelijk zijn.

Voor de hemelwaterafvoer gelden de onderstaande uitgangspunten.

• Bij het afkoppelen van hemelwaterafvoer geldt de voorkeursvolgorde infiltratie – berging – afvoer;
• Hemelwaterafvoeren van gebouwen dienen zoveel als mogelijk bovengronds uitgevoerd te worden;
• Een hemelwaterberekening dient bij een bui T=10 (ca. 40 mm/uur) geen water op straat situatie te veroorzaken;
• Uit de hemelwaterberekening moet blijken dat een waterberging of wadi bij een bui T=100 (ca. 70 mm/uur) niet voor wateroverlast zorgt. Hierbij moet je denken aan ondergelopen straten en kelders;
• Bij aanleg van nieuwe riolering dient er rekening te worden gehouden met de volgende kleur onderscheiding, grijs voor hemelwater, groen voor infiltratieriool en bruin voor vuilwater;
• Kolken mogen alleen toegepast worden wanneer er geen andere mogelijkheid is;
• Regenwater moet geïnfiltreerd worden of op het oppervlaktewater geloosd worden en hiervoor dient bij nieuwbouw, met een verhard oppervlak groter dan 1.000 m², het water in de bodem te worden geïnfiltreerd of mogelijk worden geloosd op oppervlaktewater indien binnen een afstand van 300 meter.

Nieuwbouwlocaties

Bij nieuwbouw geldt dat het regenwater in principe niet mag worden afgevoerd op de gemeentelijke riolering mits de aanwezige regenwaterriolering hiervoor is aangelegd. Het regenwater zal dus of in de bodem geïnfiltreerd moeten worden of op oppervlaktewater geloosd. Hiervoor geldt dat bij nieuwbouw het af te voeren verhard oppervlak, mits meer dan 1.000 m², in de bodem moet infiltreren of lozen op oppervlaktewater binnen een afstand van 300 meter.

Als uit onderzoek of vergunningen is gebleken dat verwerking van regenwater op één van deze manieren niet kan, dan mag worden aangesloten op de riolering. De gemeente accepteert een maximale afvoercapaciteit van 75 l/sec/ha voor het lozen van regenwater op rioleringssystemen.

In achtertuinen moeten schrobputjes aangebracht worden die aangesloten worden op het vuilwaterriool. Dit om vervuiling van de bodem of oppervlaktewater te voorkomen bij lozingen van huishoudmiddelen.

4.5.2 Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling is een watertoets opgesteld, deze is meegenomen in Bijlage 9. Hieronder worden de conclusies in een waterparagraaf gepresenteerd.

Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat het gebied uit bedrijfspanden en parkeerplaatsen. In totaal is in de huidige situatie 7.691 m2 bebouwd, de rest van het plangebied is bijna volledig verhard met parkeerplaatsen.

Waterberging

Bij het realiseren van de beoogde ontwikkeling op de Esdoornlaan zal op meerdere plekken verharding voorkomen. Dit gaat om verharding door de geplaatste woningen, een parkeerplaatsen en (half)verharde paden. In totaal gaat dit om een verhard oppervlakte van 4.711 m2 en een half verhard oppervlak van 2.801 m2. Volgens de gemeentelijke richtlijnen geldt dat halfverharde (voet)paden als onverhard meegenomen kunnen worden. Halfverharde parkeervlakken worden gezien als normale verharding met voldoende bergende fundering/ondergrond.

Volgens de gemeentelijke eisen rondom waterberging moet een bui van T=100 gebufferd worden in het plangebied om water op straat te voorkomen, dit is een bui van 70 mm/uur. Zoals te zien in onderstaande tabel dient volgens de gemeentelijke regels 363.7 m3 gebufferd te worden. Gezien het verharde oppervlak in de nieuwe situatie afneemt ten opzichte van de huidige situatie zijn er vanuit de provincie geen aanvullende waterbergingseisen.

Tabel 4.9: Berekening benodigde waterberging plangebied.

Om de benodigde waterberging te realiseren zijn meerdere opties onderzocht door advies- en ingenieursbureau SmitsRinsma. In deze memo is uitgegaan van een andere waterbergingseis dan deze watertoets, echter zijn de waterbergingsopties nog steeds relevant. Hiervoor is gekeken naar een waterdak, retentiedak, drainagematten, wadi en infiltratiekratten/infiltratieputten. Ook is de optie mogelijk om het water naar nabijgelegen oppervlaktewater te brengen vanwege de korte afstand van maximaal 40 m vanaf kavelgrens naar het Wilhelminakanaal. Mogelijkheden hiervoor worden nog verder onderzocht. De gemeente Oosterhout heeft aangegeven hiermee akkoord te kunnen gaan.

Ten Brinke en Thuisvester geven voorkeur gebruik te maken van de volgende waterbergingsopties:

• Volledig dek, drainagemat FKM30;
• Infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen, in de parkeergarage. Hierbij is het streven om het toe te passen waar de sparingen in het dek zijn opgenomen;
• Infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen, buiten de parkeergarage;
• De restcapaciteit aan benodigde waterberging zou op het Wilhelminakanaal geloosd kunnen worden.

Oppervlaktewater

In de omgeving van het plangebied is op een aantal plaatsen oppervlaktewater aanwezig. Door de realisatie van de appartementen worden geen wijzigingen in de bestaande waterberging of negatieve effecten verwacht. Gezien de geringe hoeveelheid water en gezien het gaat om afstromend hemelwater vanuit particuliere huishoudens zal dit waarschijnlijk geen problemen opleveren. Dit zal echter wel bij het bevoegd gezag (gemeente Oosterhout of Rijkswaterstaat) gemeld moeten worden. Hierbij kan voorkomen dat maatwerk i.v.m. de zorgwet noodzakelijk is.

Zoals eerder benoemd kan er gekozen worden om het te bergen water af te voeren naar het nabijgelegen oppervlaktewater, het Wilhelminakanaal. Dit betreft een KRW-waterlichaam. Voor KRW-waterlichamen gelden aparte eisen voor de waterkwaliteit. In de toekomstige situatie mag de waterkwaliteit niet verslechteren. Dit houdt in dat er geen negatieve gevolgen zijn op het omliggende grond en/of oppervlaktewatersysteem. Derhalve dient gewerkt te worden met niet-uitlogende materialen. Ook moet afstromend hemelwater zoveel mogelijk gescheiden afgevoerd worden om vervuiling te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is dat hemelwater dat op het dak valt schoner is dan hemelwater dat valt op een intensief gebruikte parkeerplaats of weg.

Waterkwaliteit

Ten zuiden van het plangebied ligt KRW-waterlichaam het Wilhelminakanaal. Hierdoor zal rekening gehouden moeten worden met Europese wetgeving omtrent de kwaliteit van het afstromende water. Hiervoor is het advies om bij de bouw gebruik te maken van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Vuil- en hemelwater

In de toekomstige situatie dient een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. De huidige ligging van rioolstelsel rondom het plangebied was ten tijde van het opstellen van deze rapportage nog onbekend. De aansluiting van de DWA-afvoer van plangebied op het rioolstelsel dient te worden aangevraagd bij de gemeente Oosterhout.

Waterveiligheid

Volgens de legger van het waterschap Brabantse Delta en de legger van Rijkswaterstaat ligt het plangebied niet in de kern- en beschermingszone van een waterkering. Hier worden dan ook geen problemen in voorzien. Verder zijn er geen gegevens bekend over mogelijke overstromingsrisico's bij een dijkdoorbraak.

Grondwater

Op basis van de openbare bronnen was het niet mogelijk een representatieve inschatting te maken van de freatische grondwaterstand. Geadviseerd wordt peilbuizen, ter plaatse van het plangebied, te plaatsen om de grondwaterfluctuatie over de tijd in kaart te brengen. De vereisten van deze peilbuizen voor een representatieve monitoring dienen nader te worden geïnventariseerd. Geadviseerd wordt de mimimaal benodigde ontwateringsdieptes met de gemeente Oosterhoud af te stemmen.

Klimaatadaptatie

Een belangrijke ambitie van gemeente Oosterhout, Provincie Noord-Brabant en Waterschap Brabantse Delta is het tijdig anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering. De gemeente Oosterhout heeft hiervoor groenplannen ontwikkeld waarbij specifiek aandacht is voor een (toekomstig) groenere Esdoornlaan. De toekomstige inrichting van dit gebied biedt uitgelezen mogelijkheden om klimaatbestendige ambities te verwezenlijken.

Uit de klimaatscan blijkt dat het plangebied kwetsbaar is voor hitte. De nieuwe ontwikkelingen in de Esdoornlaan kunnen bijdragen aan het verminderen van hittestress. In de plannen van de huidige ontwikkeling wordt veel groen en halfverharding meegenomen. Het planten van bomen en het realiseren van groenstructuren helpt in het verminderen van hittestress door het creëren van meer schaduwplekken en het verhoogt de esthetische waarde van het gebied.

Juridische borging

Op de plankaart wordt waterberging niet specifiek aangeduid als enkelbestemming water, noch heeft het de dubbelbestemming waterkering. In de regels worden waterhuishoudkundige voorzieningen overal binnen het plangebied mogelijk gemaakt.

Verder zal indien er wordt gekozen voor het afwateren op oppervlaktewater dit afgestemd moeten worden met de gemeente Oosterhout en Rijkswaterstaat. Gezien de geringe hoeveelheid water en gezien het gaat om afstromend hemelwater vanuit particuliere huishoudens zal dit waarschijnlijk geen problemen opleveren.

4.5.3 Conclusie

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit grotendeels verhard oppervlak met bedrijven en parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie zal meer groen en half verhard oppervlak gerealiseerd worden. Daarnaast wordt nader onderzoek uitgevoerd naar het realiseren van extra waterberging of waterafvoer in het plangebied om aan de gemeentelijke eisen te voldoen.

Voorkeur van Ten Brinke en Thuisvester gaat uit naar het plaatsen van infiltratiekratten en een drainagemat. Het overgebleven te infiltreren water zou dan afgevoerd kunnen worden op het Wilhelminakanaal. De waterberging wordt mogelijk gemaakt in de regels van het onderhavige bestemmingsplan. Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

4.6.1 Kader

Erfgoedwet

De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één nieuwe wet. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2024 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Het voornaamste doel is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Ieder nieuw bestemmingplan moet een analyse van cultuurhistorische waarden bevatten. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd in de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek. Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

4.6.2 Toetsing

Archeologie

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een archeologisch bureauonderzoek opgesteld. Het bevoegd gezag deelt de conclusie van het onderzoek niet. Er zal een verkennend bodemonderzoek plaats moeten vinden. Derhalve zal voor het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen worden.

Figuur 4.5: verbeelding met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ over gehele plangebied

Cultuurhistorie

Provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven.

Figuur 4.6: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart. Bron: Provincie Noord-Brabant.

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Dit is opgenomen in het gemeentelijk archeologiebeleid (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).

Op basis van zowel de Cultuurhistorische Waardenkaart als de erfgoedkaart zijn binnen en in de directe omgeving van het plangebied geen cultuurhistorische elementen aanwezig. Het dichtstbijzijnde element is de historisch-geografische lijn van de Tilburgseweg. Het plangebied ligt in het verlengde van deze weg. De voorgenomen ontwikkeling zal geen invloed hebben op de herkenbaarheid van de lijnstructuur.

4.6.3 Conclusie

Ondanks dat op basis van de lokale kennis over de verschillende bebouwingsfases en gebruik van het plangebied de verwachting is dat het plangebied grotendeels verstoord is en is geadviseerd de gronden deels vrij te geven. Dient voor het gehele plangebied de intactheid van de bodem te worden bepaald door middel van een verkennend bodemonderzoek.

Er zijn geen cultuurhistorische waarden in of om het plangebied aanwezig die door de ontwikkeling worden geschaad.

4.7 Geluid

4.7.1 Kader

Het plan moet voldoen aan de Wet geluidhinder. Deze beoogd de bescherming van het verblijf van mensen binnen een geluidgevoelig gebouw of op specifieke terreinen, tegen industrielawaai, verkeerslawaai, spoorweglawaai en luchtvaartlawaai. Daarnaast kunnen op grond van de Wet milieubeheer of het Activiteitenbesluit regels gelden voor het geluid vanwege inrichtingen. Tot de geluidgevoelige objecten behoren onder anderen woningen die zijn gelegen in de geluidzone van één of meer van de genoemde geluidbronnen.

Hieronder wordt ingegaan op verkeerslawaai en industrielawaai. Spoorweglawaai en luchtvaartlawaai zijn met dit plan niet aan de orde. Vervolgens komt geluid van scheepvaart en inrichtingen aan de orde. Ten slotte wordt het woon- en leefklimaat toegelicht.

4.7.2 Toetsing

Woningen zijn geluidgevoelige functies, daarom is door middel van een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai de geluidbelasting van omliggende bronnen op de nieuwe woningen onderzocht. In het kader van het wijzigen van de geluidzone van industrieterrein Vijf Eiken is het industrielawaai onderzocht in het kader van de daarvoor (afzonderlijke) lopende procedure. Voor het onderzoek en de Toelichting daarop wordt daarna verwezen (Parapluherziening geluidzones Bedrijventerreinen 2024). Verder is onderzoek gedaan naar mogelijke geluidhinder van scheepvaartverkeer en de geluidhinder van omliggende voorzieningen en bedrijfsfuncties (inrichtingen) ten opzichte van de nieuwe woningen. Het rapport van het geluidonderzoek is opgenomen in Bijlage 10.

Wegverkeerslawaai

In art. 74 Wet geluidhinder zijn de geluidzones voor wegen aangewezen. Ten gevolge daarvan zijn alle wegen gezoneerd met uitzondering van wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 kilometer per uur geldt en woonerven.

Als een geprojecteerd geluidgevoelig object is gelegen in de geluidzone moet een akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting vanwege het verkeerslawaai op de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. De hoogst toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) vanwege wegverkeerslawaai op de gevel van nieuwe woningen bedraagt 48 dB. Onder voorwaarden kunnen door het bevoegd gezag hogere waarden worden vastgesteld. De maximaal toegestane hogere waarde bij geluidgevoelige objecten gelegen in een stedelijk gebied bedraagt 53 dB voor geluid van autosnelwegen en 63 dB voor geluid van gemeentewegen.

Resultaten wegverkeerslawaai

De geprojecteerde woningen zijn gelegen in de geluidzone van de gezoneerde gemeentewegen: Esdoornlaan, Tilburgseweg, Hoevestein, Wilhelminakanaal-Noord (ten oosten van de Esdoornlaan), Wilhelminakanaal-Zuid en de autosnelweg A27 (beheerd door het Rijk). Als gevolg van de Esdoornlaan, Tilburgseweg, autosnelweg A27 en Wilhelminakanaal-Noord en Wilhelminakanaal-Zuid vindt er een overschrijding plaats van de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting op de gevels van woningen van 48 dB (inclusief aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder) bij vrijwel alle gevels. Voor de autosnelweg A27 vindt er ook een overschrijding plaats van de maximaal toegestane hogere waarde van 53 dB (inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh) bij zeer veel gevels. Voor een uitgebreid overzicht van de resultaten wordt verwezen naar het akoestisch onderzoek met de resultaten die per blok en bouwlaag en per weg overzichtelijk zijn weergegeven in hoofdstuk 4) Daarin zijn de waarden boven de voorkeursgrenswaarde (geel) en boven de maximaal toegestane hogere waarde (rood) middels kleuren aangegeven.

Daaruit blijkt dat de maximale geluidbelasting wordt bepaald door de autosnelweg A27, deze bedraagt 64 dB (incl. aftrek art. 110g Wet geluidhinder). Vanwege de Esdoornlaan is de maximale geluidbelasting: 61 dB, vanwege de Tilburgseweg: 62 dB, vanwege de Wilhelminakanaal-Noord (ten oosten van de Esdoornlaan): 50 dB, Wilhelminakanaal-Zuid: 49 dB, alle incl. aftrek art. 110g Wet geluidhinder.

Vanuit het oogpunt van een 'goede ruimtelijke ordening' is er ook een onderzoek gedaan naar het geluid vanwege 30 km/uur wegen, de niet gezoneerde wegen. Vanwege de niet-gezoneerde wegen: Loevesteinlaan, Meidoornlaan, Wilhelminakanaal Noord (ten westen van de Esdoornlaan) vindt er geen overschrijding plaats van de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB.

Maatregelen

Als gevolg van de Esdoornlaan, de Tilburgseweg, de autosnelweg A27 en het Wilhelminakanaal Noord vindt er een overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde op alle gebouwen. Daarom moeten daar in beginsel hogere waarden worden vastgesteld. Dat is echter alleen toegestaan indien doeltreffende geluidmaatregelen zijn onderzocht die de geluidbelasting verminderen. Daarbij moet worden gestreefd naar een waarde op of onder de voorkeursgrenswaarde. De resulterende, beste, doeltreffende maatregelen moeten worden getroffen, tenzij daartegen één of meer wettelijke bezwaren zijn in te brengen (art. 110a Wet geluidhinder). Een geluidmaatregel moet worden geborgd in het bestemmingsplan. Indien al dan niet na het treffen van een geluidmaatregel de geluidbelasting hoger is dan de maximaal toegestane hogere waarde mag er geen hogere waarde worden verleend. In dat geval moet een gevel worden uitgevoerd als een dove gevel als bedoeld in de Wet geluidhinder. Dat is een gevel die geen te openen delen heeft en waarvan desondanks in een verblijfsgebied achter die gevel aan de binnenwaarde van 33 dB wordt voldaan. Dergelijke gevels moeten dan zijn geborgd in de Regels bij het bestemmingsplan. Alleen indien daaraan is voldaan en voor het overige hogere waarden zijn vastgesteld mag een bestemmingsplan worden vastgesteld.

In het geluidonderzoek zijn bronmaatregelen (maatregel aan de geluidbron zelf, bijvoorbeeld wegdek of snelheid aanpassen), en overdrachtsmaatregelen (maatregel tussen de bron en de ontvanger) onderzocht. Een maatregel voor de gevel wordt meestal onderscheiden van een overdrachtsmaatregel maar is feitelijke ook een overdrachtsmaatregel. Deze zijn niet in het onderzoek betrokken omdat daarover pas in de voorbereiding van de bouwfase meer duidelijkheid kan worden verkregen. Een bronmaatregel en overdrachtsmaatregel zijn maatregelen om de geluidbelasting op de gevels van deze gebouwen te verlagen.

Op grond van het Bouwbesluit moet de karakteristieke geluidwering van de gevel voldoen aan de geluidbelasting op de gevel minus 33 dB. Die wordt echter per weg bepaald. Omdat de woningen zijn gelegen in de zones van ten minste 3 gezoneerde wegen, waaronder de autosnelweg, is er sprake van gecumuleerd geluid, die hoger is dan het geluid per weg afzonderlijk. Daarom zal in de Regels worden geborgd dat daar waar de gecumuleerde geluidbelasting 53 dB (zonder aftrekcorrectie) of meer is, de gevelwering zwaarder moet worden uitgevoerd dan de minimale karakteristieke gevelwering van 20 dB.

Dat betekent dat bron- en overdrachtsmaatregelen ook bij kunnen dragen aan een lagere vereiste geluidisolatie van de gevels. Concreet betekent dit dat de karakteristieke geluidwering van de geluidbelaste geveldelen bij verblijfsgebieden van de woningen zo wordt uitgevoerd dat deze minimaal gelijk moet zijn aan de geluidbelasting op de gevel minus 33 dB. Met de geluidbelasting op de gevel wordt hier bedoeld de berekende geluidbelasting die niet uitgaat van bouwkundige maatregelen voor of aan de gevel. Het toepassen van een dove gevel brengt bouwkundige beperkingen met zich mee. Daarom is in de Regels een specifieke regeling opgenomen die het toepassen van bouwkundige maatregelen voor de gevel onder voorwaarden mogelijk. Bij toepassing daarvan mag voor de vereiste karakteristieke geluidwering van een (buiten)gevel rekening worden gehouden met de geluidreductie van de (vaste) bouwkundige maatregel maakt (zie onderstaand “Dove gevels en bouwkundige maatregelen voor de gevel”).

Uit het geluidonderzoek blijkt dat het toepassen van een geluidreducerend wegdek bij de Tilburgseweg (ca. 173 m) en de Esdoornlaan/Wilhelminakanaal Noord (ca. 330 m) een doeltreffende geluidmaatregel is die ook financieel doelmatig is en die voldoet aan de in analogie toegepaste Regeling doelmatigheid geluidmaatregelen Wet geluidhinder. In de huidige situatie zijn deze wegen voorzien van het wegdektype dichtasfaltbeton (DAB). Door het toepassen van het wegdektype dunne deklagen type B neemt de geluidbelasting op de gevels maximaal met ruim 3 dB af. Daarom moeten en zullen deze maatregelen ook worden getroffen. Dit is als zodanig opgenomen in de gesloten anterieure overeenkomst. Uit het onderzoek blijkt dat tegen het toepassen van overdrachtsmaatregelen (geluidscherm) wettelijke bezwaren zijn in te brengen, waardoor het toepassen daarvan niet mogelijk is. Over maatregelen bij de weg of aan het wegdek van de autosnelweg A27 heeft de gemeente en/of de ontwikkelaar geen zeggenschap. Verdere toetsing aan de Regeling doelmatigheid geluidmaatregelen Wgh is deze weg derhalve niet opgenomen in het onderzoek.

Het nemen van overdrachtsmaatregelen tussen de autosnelweg A27 en het plangebied is gezien de ligging van het plangebied in de omgeving, de afstand tot de A27 en de hoogte van de appartementen niet doelmatig.

Uit berekeningen voor de cumulatieve geluidbelasting als gevolg van alle wegen samen blijkt dat de bouwblokken niet over een geluidluwe gevel beschikken. De gemeente Oosterhout stelt dat ten minste één geluidgevoelige ruimte voorzien moet zijn van een geluidluwe gevel (bij voorkeur de slaapkamer). Dit is een gevel waar de geluidbelasting lager is dan ieder van toepassing zijnde grenswaarde (voor verkeerslawaai lager dan 48 dB). Er zullen door het toepassen van maatregelen bij de ontvanger geluidluwe gevels mogelijke worden gemaakt, waardoor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (binnen) kan worden geborgd. In het plan wordt het toepassen van een wintertuin of loggia voorgenomen. Er dient te worden beoordeeld of met de beoogde (bouw)materialen kan worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit. Dit kan worden bepaald aan de hand van een onderzoek naar de geluidwering van de gevel op basis van een aanvraag omgevingsvergunning (bouw).

Op de gevels waar de geluidbelasting, ondanks het toepassen van maatregelen, hoger is dan de maximaal toegestane hogere waarde Wet geluidhinder moet een 'dove gevel' worden toegepast. Een dove gevel wordt in de Wet geluidhinder niet aangemerkt als een te toetsen gevel. Bij het toepassen van een dove gevel moet voor de berekening van de vereiste karakteristieke geluidwering van de gevels van een verblijfsgebied met een dove gevel wettelijk ook altijd aan de binnenwaarde van 33 dB worden voldaan.

Hogere waarden Wet geluidhinder

Uit onderzoek blijkt dat het toepassen van een geluidreducerend wegdek bij de Esdoornlaan/Wilhelminakanaal- Noord en Tilburgseweg doelmatig is. De geluidreductie op de woningen met een geluidbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde varieert van 1 tot ruim 3 dB. De geluidmaatregelen zijn in de planregels geborgd. Ondanks toepassing van de geluidmaatregelen zijn vanwege het geluid van deze wegen en van Wilhelminakanaal-Zuid voor een groot aantal gevels hogere waarden vastgesteld.

De geluidmaatregelen hebben geen enkele positieve invloed op het geluid vanwege de autosnelweg A27. Daarom is in de Regels geborgd dat de gevels waar de maximale hogere waarde van 53 dB (incl. aftrekcorrectie) wordt overschreden die als dove gevel (geen te openen delen) moet worden uitgevoerd. Voor de overige gevels waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn een hogere waarden Wet geluidhinder vastgesteld.

Dove gevels en bouwkundige maatregelen voor de gevel

Uit de resultaten blijkt dat een groot aantal dove gevels nodig is vanwege het geluid van de autosnelweg A27. Dat zou de bouwmogelijkheden en het gebruik van het gebouw sterk kunnen beperken. Daarom is aansluiting gezocht bij het nieuwe wetstelsel dat per 1.1.2024 van kracht is. Daarin wordt gebruik gemaakt van het instrument niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen. Daarmee wordt bedoeld dat een gevel met te openen delen het geluid afschermt door bouwkundige maatregelen voor de gevel. De voorwaarde is dat met de bouwkundige maatregelen de maximaal toegestane hogere waarde, hier 53 dB, niet wordt overschreden. Als daaraan wordt voldaan kan een hogere waarde worden verleend, is geen dove gevel vereist en kan een deur of raam in die gevel worden geopend. Tevens draagt de maatregel bij aan het reduceren van de vereiste geluidisolatie van de gevel omdat rekening mag worden gehouden met de geluidreductie van de (vaste) bouwkundige maatregel(en) voor de gevel en kan er in meer gevallen een geluidluwe gevel ontstaan.

Daarom is in de Regels, in afwijking van het ontwerpbestemmingsplan, het toepassen van een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen geborgd voor in ieder geval die gevels die als dove gevel zouden moeten worden uitgevoerd. Daarnaast is geborgd dat altijd aan de binnenwaarde van 33 dB zal worden voldaan rekening houdende met de gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van gezoneerde wegen.

Met het plan wordt voldaan aan de Wet geluidhinder en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het besluit hogere waarden Wet geluidhinder is als Bijlage 18 opgenomen bij de Toelichting.

Industrielawaai

In het onderzoek naar de gevolgen van industrielawaai en inrichtingen op het plangebied zijn verschillende zaken in ogenschouw genomen. Zo is er gekeken naar de invloed van het dichtbij liggende industrieterrein Vijf Eiken, geluid van de langshaven (Wilhelminakanaal-Zuid) en het geluid van voorbijvarende schepen op het plangebied. Daaruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn van die activiteiten en dat er sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Geluidzone industrieterrein Vijf Eiken

In de huidige situatie ligt het plangebied binnen de geluidzone van de Vijf Eiken. Daarom wordt parallel met deze bestemmingsplanprocedure een procedure doorlopen voor de wijziging van de geluidzone waarvan het ontwerp ter inzage heeft gelegen (Parapluherziening Bedrijventerreinen Oosterhout 2024). In de Toelichting daarbij wordt de wijziging nader toegelicht. Daardoor komt het grootste deel van het plangebied buiten de geluidzone te liggen. Met dit plan wordt geborgd dat er geen geluidgevoelige objecten worden geprojecteerd binnen de geluidzone, dan wel zijn worden uitgevoerd als een (niet te toetsen) dove gevel. Uit het geluidrapport verkeerslawaai blijkt dat het nabijgelegen industrieterrein geen belemmering vormt voor het plan.

Activiteiten aan de langshaven

In de buurt van het plangebied is een langshaven gelegen. Aan deze langshaven vindt goederenoverslag plaats. Deze langshaven is geen onderdeel van het industrieterrein Vijf Eiken en moet als een aparte inrichting worden beschouwd. Het plangebied ligt op een afstand van meer dan 300 meter van de langshaven. Uit eerder onderzoek (AKO_kade-Vijfeiken_OTH170-2_001-rapd-akoestisch onderzoek langshaven) is gebleken dat de geluidbelasting op woningen op een afstand van 200 meter de grenswaarde van 50 dB(A) niet overschrijdt. Hieruit is af te leiden dat de geluidbelasting op het plangebied niet boven de 50 dB(A) zal komen en daarmee zal voldoen aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. In dit kader zal de nabijgelegen langshaven de inpassing van het plan niet in de weg staan.

Scheepvaart

Aangezien het plangebied aan het Wilhelminakanaal ligt, is het nodig inzicht te verkrijgen of de geluidbelasting afkomstig van scheepvaart op de gevel van de appartementen onder de grenswaarde van 50 dB(A) blijft. Uit eerder onderzoek (2268-039Akoestisch onderzoek Verbreding Wilhelminakanaal te Tilburg, revisie 02, maart 2010) blijkt dat de eerstelijns bebouwing langs het kanaal een geluidbelasting van ongeveer 46 dB(A) tot 50 dB(A) als gevolg van scheepvaart ondervindt. Hieruit valt de concluderen dat het woon- en leefklimaat binnen de appartementen niet negatief wordt beïnvloed als gevolg van scheepvaart op het Wilhelminakanaal.

4.7.3 Conclusie

Het plan voldoet aan het beschreven wettelijk kader. Er zal geen sprake zijn van belemmeringen van bedrijven in de omgeving. In de planregels worden specifieke regels opgenomen om belemmering te voorkomen en om te voldoen aan de Wet geluidhinder. Ook worden hogere waarden Wet geluidhinder vastgesteld en wordt middels een afzonderlijke procedure (parallel) de huidige geluidzone gedeeltelijk verlegd. Hiermee zal het aspect 'geluid' geen belemmering vormen voor het plan.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5 titel 5.2. In dit hoofdstuk zijn onder andere de kaders vastgelegd voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, voor projectsaldering, voor het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit en voor het toetsen aan grenswaarden. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen.

In het Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM) en de daarop gebaseerde Regeling Niet In Betekenende Mate (luchtkwaliteitseisen) is geregeld welke projecten niet meer getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Projecten, die maximaal 3% van de grenswaarde (= 1,2 µg/m³ voor zowel NO2 als PM10) bijdragen aan de lokale luchtkwaliteit vallen onder de definitie van NIBM en hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

4.8.2 Toetsing

Niet in betekende mate

De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een verkeersafname op de wegen in de directe omgeving van het plangebied (zie paragraaf 4.1). Hierdoor kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdraagt aan de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10. Hierdoor kan een onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit achterwege blijven en staat de luchtkwaliteit op grond van artikel 5.16, lid 1, sub b, onder 1 verdere besluitvorming niet in de weg. De afname van het verkeer leidt immers tot een verlaging van de emissies in de omgeving en daarmee tot een verbetering van de concentraties luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht.

Concentraties

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is eveneens gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (zowel PM10 als PM2,5) ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling. Om een goed beeld te krijgen van deze concentraties is gebruik gemaakt van de resultaten uit de Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK, monitoringsronde 2022). De (maximale) concentraties ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling zijn in de onderstaande tabel in beeld gebracht voor de meest kritische stoffen in Nederland: NO2, PM10 en PM2,5.

Tabel 4.10: Hoogst berekende jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in µg/m3 en toetsing aan de grenswaarden bij de dichtstbijzijnde rekenpunten aan de Tilburgseweg.

*Bij een jaargemiddelde concentratie PM10 van meer dan 31,2 µg/m3 is sprake van meer dan 35 keer overschrijding van de grenswaarde voor de 24- uursgemiddelde concentratie PM10 (50 µg/m3).

Het geselecteerde toetspunt langs de Tilburgseweg geeft een worstcasebeeld van de concentraties nabij het plangebied. Het toetspunt ligt namelijk direct langs de weg, terwijl de bebouwing op grotere afstand komt te liggen. Daarbij geldt dat er voor dit rekenpunt reeds rekening is gehouden met een bomenfactor. Het punt is dus maatgevend voor de concentraties luchtverontreinigende stoffen langs de wegen nabij het plangebied, waaronder ook de Esdoornlaan. Na de ontwikkeling van het plan zullen de berekende concentraties lager zijn vanwege de afname van het aantal verkeersbewegingen.

Op basis van de resultaten uit het CIMLK kan worden geconcludeerd dat de concentraties ruim onder de maatgevende grenswaarden voor deze stoffen liggen en naar de toekomst toe verder dalen.

4.8.3 Conclusie

Het plan draagt 'niet in betekende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen, daarom is nader onderzoek niet benodigd. Daarnaast kan worden geconcludeerd dat de concentraties ruim onder de maatgevende grenswaarden voor deze stoffen liggen en naar de toekomst toe steeds verder dalen. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Bodemkwaliteit

4.9.1 Kader

Het is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen rekening te houden met de bodemkwaliteit. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie of de financiële haalbaarheid. Bij een (interne) functiewijziging naar een gevoeligere bestemming dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit past bij de beoogde functie. Indien de bodemkwaliteit mogelijke leidt tot gezondheidsrisico's voor de gebruikers, zullen deze risico's moeten worden weggenomen.

De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen kaders aan de aanvaardbaarheid van bodemverontreinigingen. De volgende uitgangspunten overheersen:

• het geschikt maken van de bodem voor de voorgenomen functie;
• het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging;
• het wegnemen van actuele risico's.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste een historisch onderzoek conform de NEN 5725 te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden uitgevoerd.

4.9.2 Toetsing bestemmingsplan

Het plangebied is verdeeld over twee deellocaties:

• 1. Grond locatie Zuid (percelen A, B, E, F en G)
• 2. Grond locatie Noord (percelen C en D)

Figuur 4.7: kaart deelgebieden

1. Gronden locatie Zuid (percelen A, B, E, F en G)

Deze deellocatie is vanwege de nog aanwezige bebouwing nog niet volledig onderzocht, circa 50% van de gronden is onderzocht. Uit de reeds uitgevoerde onderzoeken volgt dat sprake is van verontreinigingen met zware metalen en PAK. De aanwezigheid van de gebouwen maakt een volledig dekkend onderzoek op dit moment niet mogelijk, tenzij er inpandig wordt geboord. Vanwege de nog aanwezige bedrijfsvoering is dat niet gewenst. Doordat circa 50% van het deelgebied onderzocht is geven het uitgevoerde historisch bodemonderzoek en veldonderzoek voldoende inzicht over de huidige bodemkwaliteit. Op basis van de beschikking welke in 2020 is afgegeven voor de locatie is vastgelegd dat is voldaan aan de doelstelling van fase 1 van het saneringsplan, namelijk het bereiken van een stabiele eindsituatie voor de verontreinigingen in het grondwater zonder actieve maatregelen. Resterend uit de beschikking is fase 2, waarbij de achtergebleven restverontreiniging in de grond dient te worden verwijderd na verwijdering bebouwing. Op basis van de liggende onderzoeken is het aannemelijk dat de huidige bodemkwaliteit de beoogde functie niet in de weg zal staan en dat ondanks bovenstaande sanerende maatregelen (ook als onder de nog aanwezige bebouwing verontreiniging wordt aangetroffen) het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is.

Onderliggende bodemonderzoeken:

• Actualiserend grond- en grondwateronderzoek Esdoornlaan 22 te Oosterhout, Oranjewoud. Kenmerk: 179067 rev01, d.d. 14 februari 2008.
• Aanvullend grond- en grondwateronderzoek Esdoornlaan 22 te Oosterhout, Oranjewoud. Kenmerk: 179067, d.d. 9 juli 2008.
• Ontwerpbeschikking, OMWB. Kenmerk: 1465480, d.d. 19 november 2008.
• Resultaten monitoringsronde 2009, Aveco de Bonth. Kenmerk: B-THX-12.0861-02-V001, d.d. 8 juli 2013.
• Nazorgplan bodemsanering Esdoornlaan 22 Oosterhout, Aveco de Bonth. Kenmerk”B-AMS1-09.0842-V007, d.d. 31 juli 2012.
• Resultaten monitoringsronde 2013, Aveco de Bonth. Kenmerk: B-NBS-12.0861-02-V001, d.d. 8 juli 2013.
• Resultaten monitoringsronde 2016, Aveco de Bonth. Kenmerk: B-LKS-12.0861-02-V001, d.d. 8 april 2016.
• Beschikking saneringsverslag Esdoornlaan 22 te Oosterhout, OMWB. Kenmerk: 19120082, d.d. 16 januari 2020.
• Milieuhygiënisch vooronderzoek Esdoornlaan 18 t/m 22 Oosterhout, Econsultancy. Kenmerk: 18033.003 D1, d.d. 10 oktober 2023

2. Gronden locatie Noord (percelen C en D)

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken is duidelijk dat op deze locatie een restverontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten aanwezig is. Deze verontreiniging is voldoende inzichtelijk op basis van de reeds uitgevoerde onderzoeken. Voor het saneren van de verontreiniging en het onttrekken van grondwater wordt verwezen naar de beschikking. Met de restverontreiniging en de financiële consequenties daarvan is in het initiatief rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan zijn voldoende gegevens om aan te nemen dat de bodemkwaliteit de beoogde functie niet in de weg staat en het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is.

Onderliggende bodemonderzoeken:

• Verkennend bodemonderzoek Esdoornlaan 18 t/m 26 en Wilhelminakanaal Noord 4a, 5a t/m 7 te Oosterhout, Econsultancy. Kenmerk: 18033.001 D1, d.d. 30 maart 2022.
• Aanvullend bodemonderzoek Esdoornlaan 18 t/m 26 en Wilhelminakanaal Noord 4a, 5a t/m 7 te Oosterhout, Econsultancy. Kenmerk: 18033.002 D1, d.d. 15 april 2022.

Vervolg gronden locatie Zuid en Noord

Na sloop van de aanwezige panden dient een verkennend en actualiserend bodemonderzoek te worden uitgevoerd ter actualisering van de restverontreinigingen om een volledig beeld te hebben van de milieuhygiënische bodemkwaliteit en over te gaan tot fase 2 uit het saneringsplan.

Aanwezige verontreinigingen, zoals bijvoorbeeld de aangetoonde spots met zware metalen en PAK, dienen voorafgaande aan de bouw te worden gesaneerd. Een sanering kan bijvoorbeeld bestaan uit het aanbrengen van een verharding (de vloer van de parkeergarage op maaiveld) zodat contactmogelijkheden met de verontreinigde grond worden uitgesloten of het ontgraven en afvoeren van de verontreinigde grond. De wijze van sanering of afwijkingen op een bestaande saneringswijze zoals vastgelegd in een beschikking, dienen te worden afgestemd met het bevoegd gezag (Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant). Het is aan de initiatiefnemer van de ontwikkeling om dit te initiëren. Er is reeds contact geweest tussen de initiatiefnemer en het bevoegd gezag over het functiegericht saneren van de locatie.

4.9.3 Conclusie

Op basis van het na sloop van de aanwezige bebouwing uit te voeren verkennend en actualiserend bodemonderzoek dient te worden nagegaan wat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is. Het bodemonderzoek dient uiterlijk voorafgaand aan het aanvragen van een omgevingsvergunning te worden uitgevoerd. Eventueel kunnen hierover nog aanvullende bepalingen voor op worden genomen.

Aan de hand van de onderzoeksresultaten kunnen, in overleg met het bevoegd gezag, de benodigde vervolgstappen (sanering) worden bepaald om de bodem geschikt te maken voor het beoogde gebruik (Wonen). Het is uiteindelijk aan het bevoegd gezag om te beoordelen of de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik en kan worden aangevangen met de start van de bouw.

Welke procedurele stappen nodig zijn om een sanering mogelijk te maken, is mede afhankelijk van de van toepassing zijnde wetgeving. Per 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking, waarbij de Wet bodembescherming komt te vervallen. Voor reeds beschikte gevallen van bodemverontreiniging is het Overgangsrecht van toepassing, waarbij de Wet bodembescherming nog wel van toepassing is.

Op basis van bovenstaande toetsing kan worden geconcludeerd dat op basis van de karakteristieken van het bouwplan, parkeergarage op maaiveld en appartementen vanaf het dek van de parkeergarage, de bodemkwaliteit na uitvoeren van sanerende maatregelen de beoogde functie wonen niet in de weg staat. Daarnaast kan worden gesteld dat, ook als onder de bebouwing verontreiniging wordt aangetroffen, het toekomstig plan financieel haalbaar is. Wel dienen in het kader van de van toepassing zijnde wetgeving (Omgevingswet, Wet bodembescherming) bij uitvoering van het plan de hierboven genoemde vervolgstappen in acht te worden genomen.

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.10.1 Wettelijk kader

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten m.e.r-plichtig zijn en voor welke activiteiten een m.e.r-beoordeling moet worden verricht.

In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r.-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Daarnaast wordt het toetsingskader bepaald door de Wet natuurbescherming, de Wet milieubeheer en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.10.2 Toetsing

De ontwikkeling aan de Esdoornlaan blijft met een netto toename van 290 woningen (totale toename 295 woningen) en 1,4 hectare ruim onder de drempelwaarden (zie kolom 'gevallen' in onderstaande tabel). Naast woningbouw (incl. bijbehorende parkeervoorzieningen) zijn geen andere functies voorzien. Dit betekent dat er in dit geval een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden doorlopen. Het bestemmingsplan dat hierbij wordt opgesteld, geldt als een 'besluit' en niet als (kaderstellend) plan.

Tabel 4.11: Betreffende activiteit uit het Besluit m.e.r.

Er is in 2023 door Antea Group een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Het volledige rapport is opgenomen als Bijlage 11. Uit de effecten die in de vormvrije m.e.r.-beoordeling zijn beschreven, kan geconcludeerd worden dat als gevolg van de voorgestelde ontwikkeling van het plangebied met maximaal 295 woningen geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Voor de getoetste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving. Er is daarom geen noodzaak voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure en het opstellen van een milieueffectrapport (MER) voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10.3 Conclusie

Er kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling geen belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt en dat het opstellen van een milieueffectrapport niet noodzakelijk is.

4.11 Kabels en leidingen

4.11.1 Wettelijk kader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd en beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan. Ter bescherming van de kabels en leidingen en de omgeving worden zones opgenomen in een bestemmingsplan waarin beperkingen gelden.

4.11.2 Toetsing

In het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen. Ten zuiden van het plangebied ligt ter plaatse van de weg Wilhelminakanaal Noord wel riolering. Deze leiding ligt buiten het plangebied en tijdens de werkzaamheden wordt zorggedragen dat deze en andere leidingen en kabels niet beschadigd raken.

4.11.3 Conclusie

Het aspect 'kabels en leidingen' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 Stedenbouw en Welstand

4.12.1 Wettelijk kader

In dit hoofdstuk wordt duidelijk wat de ruimtelijke impact is op de omgeving, hoe er getracht is de ontwikkeling in te passen in de omgeving en welke belangenafweging is gemaakt.

Welstandsnota

De gemeenteraad heeft op 20 september 2016 de Welstandsnota vastgesteld. Voor bijna heel Oosterhout zijn de welstandsregels en welstandstoetsing afgeschaft. Dit betekend dat aanvragen voor een omgevingsvergunning in de welstandsvrije gebieden niet langer getoetst worden aan welstandscriteria. Wel kan er achteraf, via de zogenaamde ‘excessenregeling’, worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand.

Windhinder

Windhinder treedt op rond hoge gebouwen. Hier is sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. Door onderzoek (computeranimatie of windtunnelonderzoek) kan vooraf worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken.

In de gemeente Oosterhout wordt het volgende beslismodel gehanteerd om te bepalen wanneer een windhinderonderzoek noodzakelijk is (afgeleid van de NEN 8100):

• Gebouwen hoger dan 30 meter: windhinderonderzoek is nodig.
• Gebouwen met een hoogte tussen de 15 tot 30 meter: een specialist beoordeelt of windhinderonderzoek nodig is.

Bezonning en schaduwwerking

Normstelling en beleid

Om inzicht te krijgen in de toename van schaduw op de omgeving door de beoogde nieuwbouw wordt met bezonningsdiagrammen de bestaande planologische situatie vergeleken met de toekomstige planologische situatie. Hiervoor zijn de volgende dagen van de 4 seizoenen maatgevend:

• 21 maart: de dag dat de zon half hoog staat (zomertijd);
• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 september: de dag dat de zon half hoog staat (wintertijd);
• 21 december: de dag dat de zon het laagst staat.

Waarbij wordt gekeken naar de volgende tijdstippen:

• 9.00 uur
• 12.00 uur
• 15.00 uur
• 18.00 uur (op 21 december niet relevant, omdat de zon dan al onder is)
• 20.00 uur (alleen in juni)

Er zijn in Nederland geen vaste normen voor bezonning die door wet- en regelgeving worden aangestuurd. Gemeenten zijn dus vrij om hun eigen eisen te stellen aan de bezonning. Wel bestaat er een TNO-norm voor bezonning van woningen. Volgens de lichte TNO-norm zoals omschreven in het TNO-rapport 'Daglichttoetreding en bezonning in de woonomgeving', is er sprake van een voldoende bezonning bij tenminste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam op de onderste woonlaag op een hoogte van 750 mm boven de vloer. De gemeente Oosterhout toetst op basis van de lichte TNO-norm:

Ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari - 22 november (gedurende 10 maanden) in het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam.

Privacy

In het Burgerlijk Wetboek artikel 50 lid 1 is opgenomen dat het niet geoorloofd is binnen twee meter van de erfgrens ramen, muuropeningen, balkons of andere soortgelijke werken te hebben die uitzicht geven op een naastgelegen erf. Alle bouwwerken moeten voldoen aan deze wettelijke eis. Toch kan het voorkomen dat er door een ontwikkeling wijzigingen op het gebied van privacy plaatsvinden. Met een privacy-studie wordt onderzocht of onevenredige aantasting kan plaatsvinden door zicht vanuit het plangebied op bestaande (woon)percelen.

Daarbij wordt opgemerkt dat enig verlies van privacy niet altijd betekent dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er wordt ook gekeken naar de omgeving, zoals de bouwhoogtes van omliggende panden, de stedelijkheid van het gebied en het type activiteit dat plaatsvindt op omliggende percelen.

4.12.2 Toetsing

Welstandsnota

Het plangebied is in het welstandsvrije gebied gelegen (zie onderstaande figuur). Hier gelden geen welstandscriteria. Omdat het een grootschalige en beeldbepalende ontwikkeling betreft, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze wordt door de raad vastgesteld.

Figuur 4.8: Uitsnede welstandskaart. Bron: Provincie Noord-Brabant.

Windhinder

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een windonderzoek (Actiflow, 2023) uitgevoerd. Hieronder worden de resultaten van het onderzoek naar windhinder en windgevaar kort beschreven. Het rapport is opgenomen als Bijlage 12 bij dit bestemmingsplan.

In onderstaande tabel staan per activiteit de richtwaarden van windhinderklassen weergegeven. Uit de resultaten blijkt dat, als gevolg van de realisatie van de nieuwbouw, een sterk gevarieerd windklimaat zal optreden op en rondom de projectlocatie. De optredende condities rondom de nieuwbouw worden gekenmerkt door windhinderklassen A tot en met D, met een kleine zone klasse E. Het talud, direct ten westen van het plangebied, is buiten beschouwing gelaten, omdat hier aangenomen wordt dat er geen voetgangersactiviteiten zullen plaatsvinden.

Tabel 4.12: Richtwaarden van de windhinderklassen per activiteit. Bron: Actiflow, 2023.

De meest windluwe condities treden op rondom bouwvolume A, welke overwegend gekenmerkt worden door windhinderklasse A, met in mindere mate klasse B. Deze condities lenen zich goed voor alle voetgangersactiviteiten. De windcondities rondom bouwvolume B zijn vergelijkbaar met bouwvolume A, met uitzondering van de zuidoostelijke en noordwestelijke gebouwhoek. Hier zijn twee zones waar te nemen, welke gekenmerkt worden door windhinderklasse B en C. Hier leent windhinderklasse C zich slecht voor langdurig zitten en matig tot goed voor de voetgangersactiviteiten slenteren en doorlopen.

Aan de noord- en zuidgevel van bouwvolume C gelden windluwe condities welke gekenmerkt worden door windhinderklasse A. Echter zijn in de doorgang tussen gebouw C en D windrijkere condities waar te nemen. Door de relatief lage bebouwing en het Wilheminakanaal ten zuiden tot westen van het plangebied kan de wind, uit de meest voorkomende windrichtingen, relatief ongehinderd aanstromen. Deze wind wordt vervolgens tussen gebouw C en D geleid, welke als een trechter fungeren. Hierdoor zal de wind lokaal versnellen met als resultaat windklassen B t/m D, waar windhinderklasse D zich enkel nog leent voor de voetgangersactiviteit doorlopen. Dit effect verspreid zich richting het noorden tot aan de Esdoornlaan.

Langs de gevels van bouwvolume D geldt overwegend windhinderklasse A met uitzondering van de noordwestelijke en zuidoostelijke gebouwhoek. De zone windhinderklasse D ten noordwesten wordt veroorzaakt door het hiervoor "trechter" effect. Aan de zuidoostelijke hoek is een grote zone windhinderklasse D waar te nemen, welke zich verder verspreid richting de Esdoornlaan. Voor windhinderklasse D geldt dat deze condities zich uitsluitend lenen voor de activiteit doorlopen. In mindere mate is windhinderklasse E te zien op het schuinlopende talud ten zuidoosten van bouwvolume D. Hier leent windhinderklasse E zich slecht voor alle voetgangersfuncties en dient in het gebruik van de openbare ruimte vermeden te worden.

Figuur 4.9: Windhinder op voetgangersniveau voor verschillende activiteiten. Bron: Actiflow, 2023.

In de parkeergarage geldt dat er louter windhinderklasse A waar te nemen is, welke zich goed leent voor alle voetgangersactiviteiten.

Ten slotte geldt er in heel het plangebied geen risico op windgevaar.

Geconcludeerd wordt dat het windklimaat acceptabel is voor het uitvoeren van de beoogde activiteiten in de openbare buitenruimte. Echter, in het geval de activiteiten slenteren en/of langdurig zitten gewenst zijn ter plaatse van de noordwestelijke of zuidoostelijke gebouwhoek van bouwvolume D, dienen aanvullende maatregelen toegepast te worden om deze windrijkere condities lokaal te verzachten. Desgewenst kan (in een vervolgstadium) de mate van verbetering door het treffen van maatregelen inzichtelijk worden gemaakt en gevalideerd middels aanvullend (CFD-)onderzoek.

Bezonning en schaduwwerking

Het onderzoek is gebaseerd op de bezonning van het 3D-model van FAAM Architects (FAAM Architects, 2023) van de bouwenvelop zoals weergegeven in de verbeelding van het bestemmingsplanen de bouwvolumes van de bestaande aanliggende woningen. Hieronder worden de resultaten van de bezonningsstudie kort beschreven. Het rapport van de schaduwwerking is opgenomen als Bijlage 13 bij dit bestemmingsplan.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd. Om inzicht te krijgen in de effecten van het plan op schaduw en bezonning op de omgeving door de beoogde nieuwbouw is met schaduw-/bezonningsdiagrammen de toekomstige planologische situatie inzichtelijk gemaakt. De bezonningsdiagrammen voor het gehele plan zijn onderstaand opgenomen en de meer gedetailleerde diagrammen zijn opgenomen in het bezonningsonderzoek zoals opgenomen in Bijlage 13.

Figuur 4.10: Bezonningsstudie. Bron: FAAM Architects, 2024.

Er is jaarrond gekeken wat de impact van het plan op de omgeving is:

• Op 19 februari 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur;
• Op 21 maart 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur; de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd)
• Op 21 juni 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur en 20.00 uur; de dag dat de zon het hoogst staat;
• Op 21 september 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur; de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd).
• Op 21 oktober 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur;
• Op 21 december 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur; de dag dat de zon het laagst staat.

Te zien is dat alle omliggende bebouwing slechts op beperkte delen van de dag schaduw van de nieuwbouw ondervindt:

• De bebouwing aan de Tilburgseweg (Ruys de Beerenbrouckplein 10 t/m 113) alleen in de vroege ochtend;
• De woningen aan de Esdoornlaan (nrs. 1 t/m 23) bij de rotonde en Meidoornlaan (nr. 1) alleen halverwege de middag;
• De woningen aan de Esdoornlaan (nrs. 39 en 41) richting het kanaal alleen halverwege de middag en late middag.

Conclusie

Er is gekeken wat de impact van het plan op de bezonning van de woningen in de omgeving is. Uit de bezonningsstudies volgt dat er, ondanks de (beperkt) extra schaduwwerking wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. Meer ingezoomd op de omliggende bebouwing op basis van de lichte TNO-norm blijkt dat alle woningen minstens 2 uur direct zonlicht per dag ontvangen. In alle meetsituaties wordt dus voldaan aan de minimumeis van 2 uur zon per dag. De beperkte toename van schaduw als gevolg van het plan wordt derhalve aanvaardbaar geacht.

Privacy

De voorgenomen ontwikkeling volodet aan de wettelijke normen met betrekking tot privacy. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is hieronder de situatie ook kwalitatief beschouwd.

De woningen aan de overzijde van de Esdoornlaan, ten noorden van het plangebied, zijn op meer dan 20 meter van de beoogde appartementengebouwen gelegen. Hier is uitsluitend sprake van zicht op de voortuinen.

De woningen aan de overzijde van de Tilburgseweg, ten westen van het plangebied, zijn op meer dan 35 meter afstand gelegen, waarbij enkel sprake is van zicht op de balkons.

De woningen ten oosten van het plangebied, aan de overzijde van de Esdoornlaan (zie onderstaande afbeelding), zijn op (minimaal) 19 meter afstand gelegen van de beoogde appartementsgebouwen. Hier is mogelijk sprake van zicht in de tuin. Dit zal echter worden gemitigeerd door het groen langs de Esdoornlaan.

Figuur 4.11: Ontwikkeling ten opzichte van woningen ten oosten van het plangebied (in oranje bubbel). Bron: FAAM Architects, 2023.

Gezien de afstanden tussen de te realiseren bebouwing en de bestaande woningen in de directe omgeving, is geen sprake van een onaanvaardbare toename van aantasting van privacy van de bewoners van de bestaanden woningen. Vanuit dit kader bestaan er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.12.3 Conclusie

In de omgeving van het plangebied gelden geen welstandseisen. De ontwikkeling heeft geen onacceptabele schaduwwerking tot gevolg. Ook is er geen sprake van een onaanvaardbare toename van aantasting van privacy van omwonenden. Op basis hiervan gelden voor het aspect 'stedenbouw en welstand' belemmeringen voor de ontwikkeling. Aanvullende informatie met betrekking tot windhinder wordt nog verstrekt.

4.13 Bedrijven en milieuzonering

4.13.1 Kader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om in het kader van een goede ruimtelijke ordening aan te tonen dat (toekomstige) bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Daarnaast dient aangetoond te worden dat (bestaande) bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand wordt een milieuzone genoemd.

De VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) (hierna: VNG-brochure) geeft handreikingen voor een verantwoorde inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving en voor de inpassing van gevoelige bestemmingen nabij bedrijven. Het is geen wet, maar een gangbare manier om milieuzonering toe te passen. In de VNG-brochure worden per bedrijfssoort en per milieuaspect indicatieve afstanden gegeven (hierna: VNG-afstanden) tot gevoelige objecten. Indien aan de VNG-afstand wordt voldaan, kan gesteld worden dat hinder niet te verwachten is.

De VNG-brochure bevat specifieke regelingen voor "gemengde gebieden" en "gebieden met functiemenging". Dit zijn gebieden waar bewust verschillende functies (wonen en bedrijvigheid) met elkaar worden gemengd, zoals (winkel)centra. Voor deze gebieden wordt een hogere milieubelasting aanvaardbaar geacht.

Functiemenging

Bij milieuzonering wordt ten opzichte van de omgevingstypen rustige woongebied en gemengd gebied uitgegaan van het principe van functiescheiding. Binnen gemengde gebieden, ook wel aangeduid als gebieden met functiemenging – kunnen milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd.

4.13.2 Toetsing

In het kader van de beoogde ontwikkeling is er een analyse opgesteld naar milieuzonering van bedrijven in de omgeving, deze memo is meegenomen in Bijlage 14.

Omgevingstype

Het plangebied bevindt zich in het oostelijk deel van Oosterhout. Volgens de VNG-brochure behoren gebieden met een matige tot sterke functiemenging tot het omgevingstype 'gemengd gebied'. Gelet op de (directe) omgeving rondom het plangebied is er met de nabijheid van hoofdinfrastructuur, detailhandel (groothandel) en logistiek (magazijn) sprake van behoorlijke functiemenging.

Analyse

Rondom het plangebied bevinden zich verschillende bedrijven. Een overzicht van de relevante nabijgelegen functies is weergegeven in onderstaande tabel (met de milieucategorie op basis van de huidige bedrijfsactiviteiten).

Tabel 4.13: Overzicht nabijgelegen functies (afstanden in meters)

De toegestane milieucategorieën rondom het plangebied (in het bestemmingsplan Leijsenakkers) zijn gelimiteerd tot milieucategorie 1 en 2. Alles van milieucategorie 2 heeft een richtafstand van maximaal 30 meter tot een 'rustige woonwijk'. De richtafstand tot 'gemengd gebied' bedraagt bij milieucategorie maximaal 10 meter.

De beoogde ontwikkeling voorziet enkel in woningen. Er worden dus geen nieuwe milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Uit de VNG-brochure volgt ten aanzien van de omliggende functies een maximale indicatieve hinderafstand van minimaal 0 meter tot maximaal 10 meter (op basis van gemengd gebied). De afstand van het bouwvlak van het bestaande bestemmingsplan waarbinnen de bedrijven zijn gelegen tot aan het plangebied van dit bestemmingsplan bedraagt circa 15 meter. De maximale indicatieve hinderafstanden rijken dus niet tot aan het plangebied.

4.13.3 Conclusie

Vanuit de systematiek van 'bedrijven en milieuzonering' wordt een voldoende woon- en leefklimaat gegarandeerd, het aspect vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.14 Externe veiligheid

4.14.1 Kader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Voor inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het relevante beleidskader, voor buisleidingen is dit het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het beleid voor transportmodaliteiten staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaar-contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten aanwezig zijn of geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaar-contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Figuur 4.12: Weergave plaatsgebondenrisicocontouren, invloedsgebied en groepsrisicografiek met oriëntatiewaarde voor transport.

Verantwoordingsplicht

In het Bevi, het Bevb en het Bevt is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Bij deze verantwoordingsplicht dient het bevoegd gezag op een juiste wijze de toename en ligging van het groepsrisico te onderbouwen en te verantwoorden. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. Bij de verantwoording van het groepsrisico dient het bevoegd gezag advies in te winnen bij de veiligheidsregio. De verantwoordingsplicht van het groepsrisico dient naast de rekenkundige hoogte van het groepsrisico, dat berekend wordt door middel van een kwantitatieve risicoanalyse (QRA), tevens rekening te houden met een aantal kwalitatieve aspecten, zoals hieronder weergegeven.

Figuur 4.13: Verplichte en onmisbare onderdelen van de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

4.14.2 Toetsing

In het kader van de te doorlopen planologische procedure is voor het plangebied het aspect externe veiligheid beschouwd, de rapportage is meegenomen in Bijlage 15.

Risicobeschouwing

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende risicobronnen. Gezien de afstand tot de risicobronnen is er één risicobron relevant met betrekking tot het plangebied: Rijksweg A27. Uit de risicobeschouwing volgt het volgende:

• De weg heeft geen 10-6 per jaar plaatsgebonden risicocontour. Er wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde ten aanzien van het plaatsgebonden risico;
• De weg heeft een plasbrandaandachtsgebied. Het plangebied ligt ruim buiten het PAG;
• Er worden geen verblijfsobjecten of plaatsen waar mensen een langere duur verblijven mogelijk gemaakt binnen de 200 meter-zone van de weg. Het groepsrisico hoeft niet te worden berekend.
• Verantwoording van het groepsrisico is conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing.

Verantwoording

Verantwoording van het groepsrisico is voor de Rijksweg A27 verplicht. In het onderzoek is een aanzet gedaan voor de verantwoording van het groepsrisico. Het bevoegd gezag, de gemeenteraad van Oosterhout, kan deze elementen betrekken bij de besluitvorming ten aanzien van de ruimtelijke procedure.

Ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico stelt de gemeente Oosterhout in het kader van de ruimtelijke procedure de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant in de gelegenheid advies uit te brengen.

4.14.3 Conclusie

Door middel van een verantwoording van het groepsrisico van de A27 vormt het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.15 Ontplofbare oorlogsresten

De aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten (OO) in een plangebied kan invloed hebben op de uitvoerbaarheid van het plan. Dit hangt samen met de veiligheid tijdens werkzaamheden in de bodem en kosten voor opsporing en verwijdering. Het is bekend dat er in en rond Oosterhout tijdens de Tweede Wereldoorlog oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden. Daarom is een QuickScan uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van OO in het plangebied (zie Bijlage 16).

Bij een QuickScan wordt zekerheidshalve altijd onderzoeksgebied gehanteerd die net wat groter is dan het plangebied van de ontwikkeling. Op basis van de gegevens zoals opgenomen in onderhavige QuickScan OO is duidelijk geworden de weg Wilhelminakanaal Noord en de kade van het Wilhelminakanaal verdacht is op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten. Als tijdens pre-planning fase blijkt dat er hier grondroeringen plaatsvinden, dan geldt de aanbeveling om een vervolgonderzoek uit te laten voeren in de vorm van een Risicoanalyse OO of zelfs direct opsporing of begeleiding van de graafwerkzaamheden door een CS-OOO gecertificeerd opsporingsbedrijf.

In het onverdachte deel van het onderzoeksgebied hoeft bij de voorgenomen werkzaamheden geen rekening te worden gehouden met het aantreffen van OO.

Mocht echter tijdens werkzaamheden in het onverdachte gebied spontaan een OO aangetroffen worden, dan dient het protocol 'Spontaan aantreffen Ontplofbare Oorlogsresten' aangehouden te worden. Indien OO worden aangetroffen binnen het onverdachte deel van het onderzoeksgebied, is dit nieuwe feitelijke informatie. Als deze situatie zich voordoet, moet in overleg met een ter zake deskundige worden vastgesteld of sprake is van een incident of dat er aanleiding is de werkwijze aan te passen. Dit is een onderdeel van de uitvoeringsfase.

Het aspect ontplofbare oorlogsresten vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische uitvoerbaarheid

5.1 Juridische uitvoerbaarheid

5.1.1 Het juridische plan

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig bestemmingsplan is de versie van september 2023 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. In de volgende paragraaf wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.

5.1.2 Bestemmingen

Opzet regels

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt:

• Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
• De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
• Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

De specifieke nadere eisenregelingen, afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk een omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden zijn zoveel mogelijk per bestemming opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan.

Flexibiliteitsregels

Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid.

Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.

Bepalen goothoogte

Er is wel eens sprake van misverstanden over de wijze waarop de goothoogte of bouw- c.q. nokhoogte van een gebouw moet worden geïnterpreteerd. De goothoogte wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken en antennes.

Toelichting bestemmingen

Hieronder worden de voorkomende (dubbel)bestemmingen toegelicht.

Wonen

De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn bedoeld voor wonen en verwante bestemmingen, zoals opgenomen in de planregels. Per bouwperceel mogen niet meer woningen worden gebouwd dan ter plaatse van de aanduiding 'aantal wooneenheden' is aangegeven. Indien geen aanduiding is opgenomen, is ter plaatse slechts één woning toegestaan. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen die binnen het bouwvlak worden gebouwd, en gebouwen die buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van een aantal bouw- en gebruiksregels. Er zijn gebruiksregels opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Waarde – Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd tot meer dan 0,50 m onder maaiveld en dit over een oppervlakte is van meer dan 100 m², dan moet hiervoor een vergunning voor zijn afgegeven. Deze wordt afgegeven indien uit een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport blijkt dat het archeologisch bodemarchief niet wordt verstoord. Al dan niet na het treffen van maatregelen.

5.2 Handhaafbaarheid

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.

5.2.1 Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag

Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

5.2.2 Preventieve en repressieve handhaving

Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

5.2.3 IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid

De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Voor zowel bouwen als gebruik is het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan de peildatum. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

5.3 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 2º en 3º van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst wordt onder andere de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld. De kosten zijn dankzij de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve verzekerd.

5.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het is belangrijk dat bewoners worden betrokken bij bestemmingsplanprocedures. Bestemmingsplannen zien toe op een goede ruimtelijke ordening en bevorderen zo een goede woon- en leefomgeving voor de inwoners van Oosterhout. Er zijn verschillende manieren waarop de gemeente inwoners en andere belanghebbende de gelegenheid geeft mee te denken met een bestemmingsplan.

5.4.1 Omgevingsdialoog

Voor initiatieven die passen binnen het bestemmingsplan wordt door de gemeente een omgevingsdialoog geadviseerd maar niet verplicht. Voor initiatieven die niet passen binnen het bestemmingsplan stelt de gemeente het verplicht om een omgevingsdialoog te voeren.

Een omgevingsdialoog is een overleg tussen een initiatiefnemer met omwonenden en andere belanghebbenden. Door een omgevingsdialoog te houden, krijgt de initiatiefnemer inzicht in de wensen, belangen en bezwaren van de omgeving. De initiatiefnemer kan deze betrekken in het verdere ontwerp van het initiatief. Dit leidt tot een beter gedragen initiatief door de omgeving.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de actualisatie van het bestemmingsplan Leijsenakkers. Aangezien er sprake is van ontwikkelingen die hierin worden meegenomen, is een omgevingsdialoog nodig.

Om directe omwonenden te informeren over het voorgenomen initiatief is op 13 oktober 2022 een omgevingsdialoog gehouden waarbij het stedenbouwkundig ontwerp is gepresenteerd. initiatiefnemers hebben de omwonenden geïnformeerd over de wens het bestemmingsplan te herzien en er woningbouw te realiseren. De omgevingsdialoog is overwegend positief verlopen. Veel omwonenden hebben de beoogde plannen met enthousiasme ontvangen en beschouwen de planvorming als een directe verbetering. Gedurende de informatieavond was er voor de geïnteresseerden de gelegenheid om vragen te stellen en om eventuele op- en/of aanmerkingen op de plannen kenbaar te maken middels een reactieformulier. Op de ingezonden reactieformulieren zijn de volgende aandachtspunten aangedragen: (i) hoogte bebouwing, (ii) bezonning/privacy, (iii) uitzicht en (iv) (mogelijke) toename verkeersdrukte. Deze aandachtspunten en de beantwoording hierop zijn meegenomen in een verslag van de omgevingsdialoog dat is digitaal per mail is verstrekt aan de aanwezigen. Het verslag van de omgevingsdialoog is opgenomen als Bijlage 17. Naar aanleiding van de aandachtspunten in de omgevingsdialoog zijn in een aantal substantiële uitgangspunten gewijzigd in het stedenbouwkundig ontwerp. De reeds bepaalde stedenbouwkundige contouren blijven hoofdzakelijk behouden, met uitzondering van woongebouw A (gelegen aan de rotonde). Woongebouw A wordt maximaal met één woonlaag verlaagd. Door het verlagen van woongebouw A omvat het totale plan 295 wooneenheden (het woonprogramma bevatte voorheen 303 wooneenheden). In afstemming met de gemeente is, conform de ondertekende regionale woondeal SBRT door o.a. gemeente Oosterhout en Thuisvester, daarnaast ook nog een wijziging aangebracht in de programmering, middels het verhogen van het sociale programma (van 20% sociaal naar 30% sociaal). De gewijzigde project uitgangspunten zijn per brief kenbaar gemaakt aan de direct omwonenden en de omliggende bedrijven.

Naar aanleiding van de wijzigingen voortkomend uit de omgevingsdialoog is er daarnaast de afgelopen periode intensief gewerkt aan de verdere planuitwerking. Hieruit zijn een aanvullend aantal wijzigingen voortgekomen. Woongebouw C is 90 graden gedraaid, waardoor er meer lucht en licht wordt gecreëerd richting woonblokken aan het Ruys de Beerenbrouckplein. Alle woongebouwen zijn voorzien van een aanzienlijke setback. Daarmee bouwt woongebouw A nog verder af in volume richting de Esdoornlaan, evenals woongebouw D. De woongebouwen B en C spelen met hun setback aan de Tilburgseweg in op de bebouwing aan de overkant, waardoor nog sterker het doorzicht richting het Ruys de Beerenbrouckplein open gehouden wordt.

5.4.2 Inspraak

Gezien de gevoerde omgevingsdialoog is geconcludeerd dat het toepassen van inspraak op een voorontwerp niet tot een meerwaarde zou leiden voor het in beeld krijgen van de belangen of een eerste afweging daartoe.

Besloten is dan ook om op basis van artikel 2.3.d van de Algemene inspraakverordening Oosterhout 2021 geen voorontwerp van het bestemmingsplan ter inzage te leggen en direct over te gaan tot de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan. Voorafgaand aan de periode van terinzagelegging is op 7 december 2023 een informatieavond georganiseerd.

5.4.3 Wettelijk vooroverleg

In het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is het voorontwerp van het bestemmingsplan toegezonden aan de volgende overleginstanties: de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta.

De reacties zijn verwerkt in de ‘Reactienota vooroverleg’ welke als bijlage 1 is toegevoegd bij de "Reactienota zienswijzen" zoals bijgevoegd als Bijlage 19 van deze toelichting.

5.4.4 Vaststellingsprocedure

Het ontwerpbestemmingsplan Leijsenakkers, herziening 2 (Esdoornlaan) is in het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor eenieder ter inzage gelegd bij het gemeentelijk informatiecentrum in het stadhuis. De stukken konden ook geraadpleegd worden op de gemeentelijke website www.oosterhout.nl en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Gedurende deze termijn van 6 weken bestond de gelegenheid schriftelijke of mondelinge zienswijzen over het ontwerp bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Van deze gelegenheid tot het indienen van zienswijzen is gebruik gemaakt door vijf personen c.q. instanties.

Ook is de provincie Noord-Brabant in kennis gesteld van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Op basis van de Wro heeft deze instantie de mogelijkheid om ook zienswijzen bij de gemeenteraad in te dienen, indien zij van oordeel is, dat er zaken worden geregeld, welke mogelijk indruisen tegen provinciaal beleid. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

De ingediende zienswijzen zijn in de "Reactienota zienswijzen" (Bijlage 19) van een reactie voorzien, waarbij ook is aangegeven of en zo ja hoe het plan naar aanleiding van de zienswijze is gewijzigd.