KVL-terrein, locatie Ambachtstraat e.o

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Tussen het centrum van Oisterwijk en het KVL-terrein ligt een gebied dat is aangeduid als 'KVL-terrein, oost'. Met de herontwikkeling van het KVL-terrein - die momenteel in volle gang is - ontstaan twee los liggende unieke gebieden: het bestaande centrum van Oisterwijk enerzijds en het KVL-terrein met het cultuurhistorisch cluster anderzijds. Beide gebieden kunnen profiteren van een uitwisseling van bezoekers. De herontwikkeling van het 'KVL-terrein, oost' zal ervoor moeten zorgen dat het KVL-terrein en het Oisterwijkse centrum ook goed met elkaar worden verbonden.

Figuur 1.1: ligging KVL-terrein, oost binnen de kern Oisterwijk

De totale herontwikkeling van het 'KVL-terrein, oost' bestaat uit de volgende onderdelen:

• verlegging van de Ambachtstraat, waardoor een betere verbinding ontstaat tussen het KVL-terrein, het centrum en het station;
• de realisatie van woningbouw,
• sloop / nieuwbouw van de Boerenbond;
• de realisatie van een supermarkt (verplaatsing van een bestaande supermarkt uit de kern);
• een uitbreiding van het bestaande bedrijf Dreamplaza (Luxemburgstraat 9);
• de realisatie van parkeervoorzieningen ten behoeve van het KVL-terrein (inclusief een Kiss & Ride ter hoogte van het station).

 

De herontwikkeling van het gebied 'KVL-terrein, oost' vindt gefaseerd plaats. De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, betreft fase 1 van de herontwikkeling en bestaat uit:

• de verlegging van de Ambachtstraat;
• de realisatie van een parkeerterrein aan de Schijfstraat (inclusief een Kiss & Ride-voorziening) met daaronder een waterbuffer voor hemelwater;
• de uitbreiding van de bestaande beddenzaak Dreamplaza tot concept Slaapboulevard. Hier worden matrassen vervaardigd en verkocht. Tevens wordt hier gerelateerde woninginriching verkocht. Binnen het uit te breiden pand zijn zelfstandige kantoren alsmede ondergeschikte horeca toegestaan. Zelfstandige horeca is niet toegestaan. Parkeren voor deze functie wordt op eigen terrein (het dak) gerealiseerd.

De realisatie van fase 1 van 'KVL-terrein, oost' is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Om deze reden is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Figuur 1.2 toont de toekomstige functionele invulling van het plangebied (blauwe stippellijn) en de begrenzing en ligging van het restant van de locatie KVL-terrein, oost (blauwe arcering).

Figuur 1.2: plangebied (blauwe stippellijn) en restant locatie KVL-terrein, oost (blauwe arcering)

Voor fase 2 van de herontwikkeling van de locatie 'KVL-terrein, oost' wordt later een separate procedure doorlopen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied 'KVL-terrein, oost'. Het gebied 'KVL-terrein, oost' bestaat in de huidige situatie uit de bestaande Boerenbond, een aantal rijwoningen en een braakliggend terrein. Op dit braakliggende deel was in het verleden onder meer een woonwagenkamp aanwezig. Het plangebied betreft het oostelijk deel van de locatie 'KVL-terrein, oost' en sluit aan op het bestaande bedrijf Dreamplaza aan Luxemburgstraat 9.

In figuur 1.3 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Daarnaast is met de rode stippellijn het totale gebied 'KVL-terrein, oost' weergegeven.

Figuur 1.3: ligging en indicatieve begrenzing plangebied (gele omlijning) binnen 'KVL-terrein, oost' (rode omlijning)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, gelden binnen het plangebied de volgende bestemmingsplannen:

• Bedrijventerrein Kerkhoven, vastgesteld 20 mei 1998, bestemming 'Bedrijf'
• Bedrijventerrein Oisterwijk, vastgesteld 27 juni 2013, bestemming 'Verkeer'

1.4 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders staan bondig in hoofdstuk 3 beschreven. In hoofdstuk 4 zijn de milieu- en gebiedsaspecten opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstukken 6 en 7 komen achtereenvolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Dit hoofdstuk gaat achtereenvolgens in op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Voor de integraliteit wordt gekeken naar het totale plangebied 'KVL-terrein, oost' en waar noodzakelijk wordt ingezoomd op de ontwikkeling en het plangebied die in dit bestemmingsplan centraal staat.

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Positionering

Het plangebied ligt in Oisterwijk op de scheiding tussen het karakteristieke centrum aan de zuidkant en de bestaande bedrijvigheid aan de noord- en oostzijde en het KVL-terrein aan de westzijde. Direct ten zuiden grenst het plangebied aan de spoorlijn Tilburg-Eindhoven.

Figuur 2.1: positionering en indicatieve begrenzing plangebied (gele omlijning) binnen 'KVL-terrein, oost' (rode omlijning)

2.1.2 Bebouwing

Het gebied 'KVL-terrein, oost' bestaat in de huidige situatie uit de bestaande Boerenbond, een aantal rijwoningen en een braakliggend terrein. Op dit braakliggende deel was in het verleden onder meer een woonwagenkamp aanwezig.

Figuur 2.2 toont een aantal foto's van de huidige/voormalige bebouwing in en om het gebied 'KVL-terrein, oost'. Vanaf linksboven met de klok mee: de huidige Boerenbond, bestaande rijwoningen, een metaalhandel en het voormalig woonwagenkamp.

Figuur 2.2: foto's bestaande situatie gebied 'KVL-terrerin, oost'

2.1.3 Verkeer

In de huidige situatie wordt het gebied ontsloten door middel van de gebiedsontsluitingsweg Ambachtstraat aan de oostzijde van het plangebied. Deze ontsluit het plangebied richting het noorden en zuiden. Ter hoogte van het plangebied heeft de Ambachtstraat een spoorwegovergang. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Almystraat welke het plangebied ontsluit richting het westen.

Figuur 2.3: bestaande infrastructuur rondom de locatie 'KVL-terrein, oost' (zwarte cirkel)

2.1.4 Groen

De huidige groenstructuur binnen het plangebied en omgeving bestaat hoofdzakelijk uit verspreid gelegen bomen en boomgroepen. De boomgroepen zijn gelocaliseerd op de randen van de percelen en dienen voornaamlijk ter afscheiding.

Figuur 2.4: huidige groenstructuur in en om het plangebied

2.2 Toekomstige situatie

In deze paragraaf is de toekomstige situatie van het plangebied en de locatie 'KVL-terrein, oost' beschreven.

2.2.1 Planopzet

De gemeente is voornemens om het gebied 'KVL-terrein, oost' om te vormen naar een woon-werkgebied zoals ook beschreven in paragraaf 1.1. In het gebied komt ruimte voor woningbouw, wordt de bestaande Boerenbond gesloopt en opnieuw gebouwd en wordt een supermarkt gerealiseerd. Tot slot worden er ruimschoots parkeervoorzieningen aangelegd en wordt de bestaande Ambachtstraat verlegd. Het plangebied voor onderhavig bestemmingsplan bevat fase 1 van deze herontwikkeling.

In deze fase wordt aan de oostzijde van het gebied 'KVL-terrein, oost' een uitbreiding van het bestaande bedrijf Dreamplaza (Luxemburgstraat 9) mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling vormt - tezamen met de verlegging van de Ambachtstraat en de ontwikkeling van parkeervoorzieningen met een Kiss & Ride-voorziening aan de Schijfstraat - fase 1 van de totaalontwikkeling 'KVL-terrein, oost'.

Figuur 2.4 geeft het voorkeursscenario voor deze fase weer. Omdat de exacte ontwikkeling van de resterende gronden (fase 2) nog wordt onderzocht, wordt hiervoor later een separate bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Figuur 2.4: concrete invulling plangebied en indicatieve inrichting fase 2

De nieuwbouw betreft een volume met plat dak met een bouwhoogte van maximaal 12 meter. In het beeldkwaliteitsplan - dat onderdeel uitmaakt van de planregels - is vastgelegd aan welke beeldkwaliteitseisen de nieuwe bebouwing moet voldoen. Hierin zijn richtlijnen en eisen opgenomen voor o.a. bouwvolume gevelopzet en uitstraling, materialen, reclame en parkeren.

Figuur 2.5: gevelaanzichten Dreamplaza

2.2.2 Verkeer en parkeren

In het kader van de totaalontwikkeling 'KVL-terrein, oost' is verkeersonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Het verkeer rondom het 'KVL-terrein,oost' is in beeld gebracht. Hierbij zijn de onderwerpen verkeersontsluiting, verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid en parkeren behandeld.

Verkeersontsluiting

De Ambachtweg wordt in het huidige plan verlegd ten opzichte van de bestaande situatie. Hierdoor ontstaat een logische route en tevens uitbreidingsruimte voor Dreamplaza. De Ambachtstraat krijgt een gebiedsontsluitende functie met een maximum snelheid van 50 km/h . Wanneer weggebruikers de spoorwegovergang hebben overgestoken, takt de Ambachtstraat aan op de gebiedsontsluitingswegen Blokshekken en de Spoorlaan, beide met een maximumsnelheid van 50 km/h.

Voor voetgangers is er onder het station een voetgangerstunnel gerealiseerd, waardoor er meer interactie mogelijk is tussen de tussen de gebieden aan beide kanten van het spoor. Het gebied is goed bereikbaar via openbaar vervoer middels het station Oisterwijk, een streekbuslijn en buurtbuslijnen.

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Op basis van de verwachte verkeersintensiteiten uit het regionale verkeersmodel en de doorrekening van het microscopische verkeersmodel zijn geen verkeersproblemen te verwachten. Het extra verkeer vanuit het KVL-terrein kan goed doorstromen over het netwerk van Oisterwijk. De verkeersveiligheid wordt op diverse vlakken verbeterd, zoals het scheiden van de verkeersstromen.

Parkeren

Het parkeren voor de uitbreiding van Dreamplaza vindt plaats op eigen terrein. Gelet op de bijzondere zichtlocatie is parkeren op het dak (uit het zicht) mogelijk gemaakt in de regels van onderhavig plan. Aan de Schijfstraat komt een parkeerterrein met een Kiss & Ride strook. De regels voor parkeren zijn opgenomen in de regels bij dit plan.

2.2.3 Groenstructuur

In de toekomstige situatie worden er diverse groenelementen ingepast in het plangebied. De verlegde Ambachtsstraat wordt begeleid met bomenrijen. Op en rond de parkeerplaatsen van de Kiss & Ride wordt op diverse plaatsen groen aangeplant. Hiermee wordt aangesloten bij de Kadernota Groen (opgenomen in paragraaf 3.3.2).

Hoofdstuk 3 Beleidsuitgangspunten

Dit hoofdstuk gaat in op de voor het plangebied relevante beleidskaders.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Het Rijk zet met de structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Relevantie plangebied

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan geen raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie. 

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte.

Relevantie plangebied

Met het voorliggend plan zijn geen nationale belangen in het geding, waarmee het Barro niet van invloed is.

Artikel 3.1.6, tweede lid, Bro 'Ladder voor duurzame verstedelijking'

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De Ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de Ladder moeten worden doorlopen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Gewijzigde ladder per 1 juli 2017

De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 juli 2017 gewijzigd. De Ladder is aangepast om de in de praktijk ervaren knelpunten op te lossen en de onderzoekslasten te verminderen. De effectiviteit van het instrument blijft behouden. Het uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is (en blijft) een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand.

De belangrijkste wijzigingen

De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke "treden" en het vervangen van het begrip "actuele regionale behoefte" door: "behoefte". Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet dat nadrukkelijk worden gemotiveerd in de toelichting. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Relevantie plangebied

In het regionaal Ruimtelijk Overleg zijn afspraken gemaakt over netto hectaren te ontwikkelen bedrijventerrein. De gemeente Oisterwijk mag in de periode tot 2025 nog 4,2 hectare netto bedrijventerrein ontwikkelen (bron: Regionale Agenda Werken 2016, Regionaal Ruimtelijk Overleg Midden Brabant). De bedrijvigheid die met dit plan wordt mogelijk gemaakt, geeft deels invulling aan deze opgave. De behoefte aan bedrijvigheid is op basis van de Regionale Agenda Werken voldoende aangetoond. Hierbij wordt over gegaan van een aanbodgerichte naar een meer vraaggerichte wijze van bedrijventerreinplanning. De concrete vraag is daarbij leidend voor eventuele uitbreidingsplannen. Voor Oisterwijk is geen ruimte meer voor uitbreiding om te kunnen voorzien in de vraag naar lokaal gebonden bedrijven; daarom heeft de gemeente Oisterwijk de mogelijkheid om via lokaal maatwerk in deze behoefte te kunnen voorzien. De voorliggende aanpassing valt binnen dit lokale maatwerk.

Conclusie

Op grond van bovenstaande uiteenzetting is de behoefte aan de te realiseren bedrijfsfunctie binnen het plangebied te verantwoorden.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 (SVRO) in werking getreden. De SVRO schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen.

In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'Kernen in het landelijk gebied'. De kernen in het landelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).

Relevantie plangebied

Met de realisatie van de nieuwe bedrijfsfunctie binnen het plangebied wordt invulling gegeven aan de lokale behoefte van Oisterwijk. De ontwikkeling past binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte Noord-Brabant

De Verordening ruimte Noord-Brabant stelt eisen aan bestemmingsplannen en andere planologische besluiten in Noord-Brabant. In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid (SVRO) in regels die van toepassing zijn op bestemmingsplannen. De verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen.

Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in 'Bestaand stedelijk gebied - kernen in landelijk gebied'.

Figuur 3.1: uitsnede Verordening ruimte met ligging plangebied

Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. In en rondom deze kernen staat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal. Deze kernen kunnen plaats bieden aan kleinschalige en middelgrote bedrijvigheid. Bedrijven die doorgroeien tot een groot bedrijf behoren in beginsel thuis in een stedelijk concentratiegebied. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling, mits sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.

Relevantie plangebied

De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijk beleid

Omgevingsvisie Oisterwijk

De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie voor Oisterwijk vastgesteld op 22 december 2016. Een omgevingsvisie is een integrale visie waarin strategische hoofdkeuzen van beleid voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn staan. Met de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de omgevingsvisie verplicht voor Rijk, provincies en gemeenten. Met de nieuwe omgevingsvisie wordt beoogd een beleidskader op te stellen, dat de inwoners, ondernemers én bestuurders inspireert.

In het document worden de kaders omschreven, waarbinnen initiatiefnemers worden uitgenodigd om hun plannen op te stellen. Uitnodigingsplanologie wordt beoogd met de nieuwe visie. De gemeente bepaalt niet meer wat ergens moet komen, maar geeft enkel aan binnen welke kaders projecten de meeste slagingskansen hebben. Het is vervolgens aan de burger en/of ondernemer om hiermee aan de slag te gaan. De visie dient als:

• Inspiratie voor ondernemers, bestuurders en inwoners.
• Richtinggevend kader voor het toekomstig gemeentelijk ruimtelijk ordeningsbeleid.
• Toetsingskader voor individuele verzoeken en initiatieven die niet passen binnen de bestemmingsplannen.
• Input voor overleg met de Provincie en de regio over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.
• Basis voor kostenverhaal (grondexploitatie-instrument).

Relevantie plangebied

In de Omgevingsvisie is de beoogde ontwikkeling aangeduid als initiatief in ontwikkeling. Het wordt omschreven als: Om ervoor te zorgen dat het KVL-terrein goed aansluit op het centrum van de kern Oisterwijk, heeft de raad in december 2015 het voorkeursscenario vastgesteld voor de ontwikkeling van de locatie 'Studiegebied' (KVL-terrein, oost).

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, past binnen de Omgevingsvisie Oisterwijk.

Structuurvisie Bedrijventerreinen Oisterwijk

De structuurvisie Bedrijventerreinen Oisterwijk gaat over de bedrijventerreinen binnen de gemeente. In deze visie is het beleid geformuleerd dat als uitgangspunt dient voor de bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen.

Relevantie plangebied

Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt invulling gegeven aan een deel van de gemeentelijke behoefte aan nieuwe bedrijfslocaties. Het bestemmingsplan sluit daarmee aan bij de Structuurvisie Bedrijventerreinen Oisterwijk.

3.3.2 Sectoraal beleid

Kadernota Groen 2012 - 2021

De groene uitstraling van de kernen en de relatie met het aantrekkelijke, gevarieerde buitengebied zijn voor de gemeente Oisterwijk zeer waardevol. In het coalitieakkoord en in de toekomstvisie van de gemeente heeft groen een prominente plek. In de kadernota Groen wordt concreet ingegaan op de kwaliteiten van het groen in de gemeente en de kansen om de gemeentelijke groenstructuur verder te ontwikkelen. Deze nota biedt uiteindelijk kaders die enerzijds insteken op het behoud van belangrijke groenelementen. Anderzijds worden kaders aangegeven die gericht zijn op een duurzame ontwikkeling van de groenstructuur.

Relevantie plangebied

De raad heeft enkele kaders vastgesteld die van belang zijn voor dit bestemmingsplan:

• ontsluitingsstructuren begeleiden door groen om het groene karakter van kernen onder de aandacht te brengen;
• waardevol groen behouden op bijzondere plaatsen, bijvoorbeeld in gebieden met hoofd groenstructuren;
• groen integraal opnemen in ontwikkelingsplannen. Groen is geen sluitpost.

Binnen het plangebied worden de ontsluitingsstructuren begeleid door groen in de vorm van bomen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de uitgangspunten uit de Kadernota Groen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en gebiedsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op de realiserings- en uitvoeringsaspecten die van belang zijn voor de herontwikkeling van het plangebied. De gebiedsonderzoeken zijn uitgevoerd voor het totale plangebied 'KVL-terrein, oost'. In onderstaande beschrijving zijn de relevante zaken uit deze onderzoeken voor het plangebied opgenomen.

4.1 M.e.r.-beoordeling

Op 16 mei 2017 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Dit heeft tot gevolg dat (ook) voor een vormvrij m.e.r.-beoordelingsplichtig plan een apart m.e.r.-beoordelingsbesluit door bevoegd gezag noodzakelijk is en dat de informatie hiervoor in een zogenaamde aanmeldingsnotitie gegeven moet worden (voor 16 mei 2017 was dit nog vormvrij en kon de informatie en het besluit onderdeel uitmaken van het moederbesluit) . Het uitgangspunt ("geest van de wet") van een m.e.r.-beoordeling is dat er in beginsel geen m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden, tenzij er sprake is van wezenlijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor het gebied 'KVL-terrein, locatie Ambachtstraat e.o.' is een aanmeldingsnotitie m.e.r. opgesteld (zie Bijlage 1).

Conclusie

Op basis van de aanmeldingsnotitie m.e.r. kan worden geconcludeerd dat de herontwikkeling van het plangebied niet leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure/ m.e.r.-(beoordelings)procedure.

4.2 Akoestiek

Algemeen

Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh hanteert de volgende hoofdindeling van geluidgevoelige gebouwen:

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Onderzoek

De bedrijfsfunctie die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, is geen geluidgevoelige bestemming in het kader van de Wet geluidhinder. Er hoeft daarmee geen nadere toetsing aan deze wetgeving plaats te vinden.

Met de verplaatsing van de Ambachtstraat is formeel sprake van een reconstructie in het kader van de Wet geluidhinder. De dichtstbij gelegen woonbestemming bevindt zich op het KVL-terrein; hier zijn appartementsgebouwen voorzien, die vanwege de invloed van het spoorweglawaai al worden voorzien van geluidwerende gevelmaterialen. De invloed van de reconstructie van de Ambachtstraat is daarmee te verwaarlozen. Nader onderzoek is niet nodig.

Conclusie

Vanuit het aspect geluid (weg- en spoorweglawaai) is het voorgenomen plan uitvoerbaar.

4.3 Bodem

Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de voorgenomen bestemming/functie. In het belang van de bescherming van het milieu zijn regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken.

Onderzoek

In november 2018 is een notitie opgesteld met daarin een samenvatting van de resultaten en aanbevelingen van diverse eerder uitgevoerde bodemonderzoeken (Bijlage 3). Onderstaand zijn de conclusies hieruit opgenomen.

Bodemkwaliteitskaart

De gemeente Oisterwijk is in het bezit van een bodemkwaliteitskaart. Het bestemmingsplangebied is grotendeels uitgesloten van het gebruik van de bodemkwaliteitskaart. Dit betekent dat voor het plangebied geen gebruik mag worden gemaakt van de bodemkwaliteitskaart als bewijsmiddel, maar dat een lokaal onderzoek of partijkeuring moet worden uitgevoerd.

Historische informatie en gebruik

Uit eerder uitgevoerde bodemonderzoeken en -saneringsdocumenten blijkt dat er binnen het bestemmingsplangebied een aantal verontreinigingslocaties gelegen is. De locaties zijn gevisualiseerd in onderstaande afbeelding.

Figuur 4.1: verontreinigingslocaties plangebied

Uit de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken en -saneringsdocumenten blijkt het volgende:

• Ter plaatse van het voormalige gasfabrieksterrein (blauwe arcering figuur 4.1) zijn na uitvoering van de saneringsactiviteiten maximaal licht verhoogde concentraties in de grond en het grondwater achtergebleven. Er zijn geen restverontreinigingen in de bodem achtergebleven;
• Het zogeheten 'NS - Geval 20' (rode arcering figuur 4.1) is aanwezig binnen het bestemmingsplangebied en betreft een immobiele bodemverontreiniging met chroom. De verontreiniging is aanwezig tot een diepte van 1,0 m-mv. De aanwezigheid van de verontreiniging is in 2014 en 2018 middels onderzoek bevestigd. In het kader van de herontwikkeling zullen sanerende maatregelen genomen moeten worden om het gebied geschikt te maken voor het toekomstige gebruik.

In het kader van de herontwikkeling dient nader bodemonderzoek uitgevoerd te worden om de totale omvang van de verontreiniging in beeld te brengen. Voor de bodemverontreiniging dient een saneringstraject conform de Wet bodembescherming doorlopen te worden (bijvoorbeeld verrichten en uitvoeren BUS-sanering) om de bodem geschikt te maken voor de toekomstige functie.

Conclusie

Alvorens de gronden in gebruik te kunnen nemen voor de beoogde functies, dient de bodem hiervoor geschikt gemaakt te worden. Om te borgen dat dit gebeurt, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels, die borgt dat de nieuwe functies binnen het plangebied niet eerder in gebruik mogen worden genomen alvorens de bodemkwaliteit geschikt is gemaakt. Vanuit het aspect bodemkwaliteit is het bestemmingsplan daarmee uitvoerbaar.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

4.4.1 Cultuurhistorie

Uit een inventarisatie van de cultuurhistorische waarden van Noord-Brabant blijkt dat het plangebied in het Zuidelijk zandgebied ligt. Kenmerkend voor dit landschapstype zijn:

• Kastelen en buitenplaatsen
• Kleinschalige percelering in de beekdalen
• Akkercomplexen
• Kampontginningen
• Kerken, kerktorens en begraafplaatsen buiten de dorpen
• landgoederen
• Heidevelden en zandverstuivingen
• Verdedigingswerken
• Visvijvers
• Populierenteelt

Binnen het plangebied zijn geen van deze kenmerken aanwezig. Daarnaast zijn er geen monumenten aanwezig binnen het plangebied. De ontwikkelingen hebben geen invloed op de cultuurhistorische waarden en geen (blijvende) invloed op het landschap aangezien het huidige gebruik (stedelijk gebied) blijft bestaan.

4.4.2 Archeologie

Algemeen

Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Het belangrijkste doel van de archeologische regelgeving is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering.

Onderzoek

In april 2017 in een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). De gemeente Oisterwijk heeft haar archeologisch beleid vastgelegd in het “Beleidsplan Archeologie”. Hiervoor is een archeologische verwachtingskaart opgesteld die de basis vormt voor een archeologische beleidskaart. Op de gemeentelijke verwachtingskaart is het plangebied onderverdeeld in twee zones. De noordelijke helft heeft een middelhoge archeologische verwachting. Het zuidelijke deel is aangegeven als bebouwd en heeft daardoor een lage archeologische verwachting.

Figuur 4.2: archeologische verwachting plangebied (legenda: oranje/geel = bebouwd en lage verwachting, lichtbruin = middelhoge verwachting).

Uit het bureauonderzoek komt naar voren dat voor het plangebied een brede archeologische verwachting geldt. Er kunnen in principe resten worden aangetroffen uit het paleolithicum en uit de bronstijd tot en met de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Resten uit het paleolithicum kunnen alleen worden aangetroffen indien er een intact podzolprofiel aanwezig is, resten uit de bronstijd tot en met de late middeleeuwen en nieuwe tijd zijn aanwezig indien er een intact esdek aanwezig is. Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden, zijn voor het plangebied dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie' opgenomen. Er mogen daarmee niet eerder bodemingrepen plaatsvinden alvorens door middel van onderzoek is aangetoond dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect archeologie.

Selectie-advies

Op basis van het bureauonderzoek is het niet mogelijk om te bepalen in hoeverre de bodem precies verstoord is geraakt door de huidige bebouwing. Het lijkt aannemelijk dat de huidige Boerenbond en de aanwezig parkeerterreinen voor een dusdanige verstoring hebben gezorgd dat de lage archeologische verwachting op de beleidskaart van toepassing blijft . Voor het gedeelte van het plangebied dat nooit intensief bebouwd is geweest, blijft de middelhoge archeologische verwachting van kracht. Er zijn op basis van het bureauonderzoek voor deze delen geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van grote bodemverstoringen.

Voor beide gebieden worden echter de ondergrenzen voor archeologisch onderzoek overschreden. Hierdoor is het gehele plangebied onderzoeksplichtig. De gemeente heeft een selectiebesluit (Bijlage 5) genomen, waarin is bepaald dat binnen het gehele plangebied een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van verkennende boringen uit wordt gevoerd.

Conclusie

Door het opnemen van de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie' worden de mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermd. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar vanuit het aspect archeologie. Het vervolgonderzoek met verkennende boringen vindt later plaats, voorafgaand aan de realisatie.

4.5 Ecologie

Algemeen

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden. Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn, het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN).

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Uit de natuurtoets (Bijlage 6) blijkt dat op basis van de aard van het voornemen in combinatie met de afstand tot Natura 2000 effecten op de natuurlijke waarden (instandhoudingsdoelstellingen) als gevolg van vrijwel alle verstoringsfactoren (zoals bijvoorbeeld verstoring door geluid, licht en trillingen), met uitzondering van stikstof, op voorhand uitgesloten kunnen worden. In het kader van de PAS is de bijdrage van het voornemen aan de stikstofdepositie op Natura 2000 berekend (Bijlage 7). Daaruit blijkt dat het plangebied een bijdrage aan de stikstofdepositie heeft van maximaal 0,04 mol/ha/jaar op een Natura 2000-gebied. Derhalve kan worden uitgesloten dat de ontwikkeling leidt tot de aantasting van de natuurlijke kenmerken van enig Natura 2000-gebied en de betreffende instandhoudingsdoelen in gevaar komen. Er is geen sprake van directe en / of indirecte effecten op de ecologische waarden van het Natuurnetwerk Nederland. Het NNN vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Soortenbescherming

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Vleermuizen - bebouwing biedt geschikte verblijfplaatsen;
• Algemene broedvogels - zeer waarschijnlijk nestplaatsen aanwezig tijdens het broedseizoen.

Vleermuizen

Voor vleermuizen is nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). Uit het nader onderzoek conform het Vleermuisprotocol 2017 blijkt dat binnen het plangebied geen essentiële functies van vleermuizen aanwezig zijn. Vleermuizen vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen bestemmingsplan wijziging. Een ontheffing inzake de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Broedvogels

In het plangebied zijn geschikte nestlocaties voor broedvogels aanwezig, echter is er geen sprake van een overtreding mits buiten het broedseizoen gewerkt wordt. Een ontheffing is niet noodzakelijk.

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied. Het bestemmingsplan is op dit punt uitvoerbaar.

4.6 Externe veiligheid

De externe veiligheidsaspecten van het plangebied zijn onderzocht door Antea Group (Bijlage 9). Deze rapportage maakt integraal deel uit van onderhavig bestemmingsplan. Voor de inhoudelijke toelichting op dit aspecten wordt verwezen naar bijgevoegde rapportage.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende risicobronnen: de spoorlijn Tilburg – Eindhoven, twee hogedruk aardgastransportleidingen van Gasunie en Unilin Insulation BV. Naar deze bronnen is een risicobeschouwing gedaan.

Risicobeschouwing

Spoorlijn Tilburg – Eindhoven

• De maximale 10-6 plaatsgebonden risicocontour bedraagt 6 meter. Binnen deze contour zijn geen ontwikkelingen geprojecteerd, het plaatsgebonden risico levert derhalve geen belemmeringen op;
• De hoogte van het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde. De maximale waarde van het groepsrisico neemt in de toekomstige situatie toe (met circa 1,5 procent);
• Verantwoording van het groepsrisico is conform het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing.

Hogedruk aardgastransportleiding

• De twee hogedruk aardgastransportleidingen in de omgeving van het plangebied zijn niet meer in gebruik en zijn daarmee geen relevante risicobronnen.

Unilin Insulation bv

• De 10-6 plaatsgebonden risicocontour van 45 meter reikt niet tot het plangebied. Het plaatsgebonden risico levert daarmee geen belemmeringen op.

Verantwoording van het groepsrisico

Verantwoording van het groepsrisico is voor de spoorlijn Tilburg – Eindhoven verplicht.

Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is de mate waarin personen in staat zijn zichzelf (zonder hulp van buitenaf) in geval van een calamiteit in veiligheid te brengen.

Binnen het plangebied is een bedrijfskavel geprojecteerd. Alhoewel deze bestemming niet specifiek gericht is op de aanwezigheid van minder zelfredzame groepen, is verblijf van minder zelfredzame personen niet uit te sluiten.

Een zelfredzaamheidsplan voor het gebied (bijvoorbeeld in combinatie met het KVL-terrein) draagt bij aan de afstemming tussen de verschillende gebruiksfuncties binnen het terrein wat veiligheidsaanpak betreft. Zo kan geborgd worden dat in geval van een calamiteit het juiste handelingsperspectief wordt gekozen door de aanwezigen. Deze maatregel is echter niet te borgen in deze ruimtelijke procedure.

Bestrijdbaarheid

Bestrijdbaarheid is de mate waarin een rampscenario door de brandweer te bestrijden is. De verschillende scenario's vragen allen een ander aanvalsplan. De mate waarin uitvoering aan deze aanvalsstrategieën kan worden gegeven hangt af van de capaciteit van de brandweer (opkomsttijd en beschikbare blusmiddelen) en de bereikbaarheid van het plangebied (opstelplaatsen).

Ten aanzien van de bestrijdbaarheid wordt door de gemeente Oisterwijk in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant.

BLEVE-scenario

Het ontstaan van een koude BLEVE is niet te bestrijden. De kans op een warme BLEVE is sterk gereduceerd doordat treinen met brandbare gassen zodanig worden samengesteld, dat de kans op een warme BLEVE sterk is afgenomen.

Toxisch scenario

Bij een incident met toxische vloeistoffen en gassen kan de brandweer, afhankelijk van de aard van de gevaarlijke stof en de ontwikkeling van het ongevalsscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen wettelijke beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de risicobron moet het groepsrisico wel verantwoord worden. In deze paragraaf zijn verantwoordingselementen aangedragen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de effecten van luchtverontreiniging.

De Wet Luchtkwaliteit (Titel 5.2 van de Wet milieubeheer), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM).

Onderzoek

In het kader van het aspect luchtkwaliteit is een integraal onderzoek (Bijlage 10) uitgevoerd naar de concentraties luchtverontreinigende stoffen van het totale plan 'KVL-terrein, oost'. Onderhavig plan maakt daar onderdeel van uit. In het onderzoek zijn de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) uitgerekend op een groot aantal beoordelingspunten langs de in het onderzoek betrokken wegvakken.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat op alle beoordelingspunten wordt voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer. Derhalve kan worden geconcludeerd dat Titel 5.2 van de Wet milieubeheer geen belemmering vormt voor verdere besluitvorming.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.8 Water

Algemeen

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het 'Besluit op de ruimtelijke ordening 1985'. Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de belangstelling. Thema's zoals 'water in de stad' en 'water als ordenend principe' zijn als speerpunten aangegeven in het vigerende beleid zoals vastgelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (ministerie van V&W), de Nota Ruimte (ministerie van VROM), de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21), de Handreiking Watertoets (VROM), het Provinciaal Waterhuishoudingsplan van Noord-Brabant (Provincie Noord-Brabant), De beleidsnota Stedelijk Water (Waterschap De Dommel), Wet gemeentelijk watertaken en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

In het V-GRP heeft de gemeente Oisterwijk haar visie op het stedelijk waterbeheer vastgelegd. Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (geen verdere achteruitgang in de huidige chemische en ecologische waterkwaliteit). Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën:

• Waterkwantiteit (hergebruik, vasthouden, bergen, afvoeren);
• Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).

Onderzoek

Aan de hand van een waterhuishoudkundig plan (Bijlage 11) wordt duidelijk gemaakt hoe het vigerend waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichtingsmaatregelen in het plan, hoe met water in dit plan wordt omgegaan en op welke wijze de inrichtingsmaatregelen bijdragen aan 'Veiligheid, Voldoende en Schoon Water'. Omdat de verschillende ontwikkelingen rondom de locatie KVL niet los van elkaar gezien kunnen worden (ze vormen uiteindelijk één watersysteem), is voor het hele gebied (KVL-terrein inclusief enkele partiële herzieningen aan de noordzijde en het gebied KVL-terrein, oost) een waterhuishoudkundig plan opgesteld. Voor een uitgebreide beschrijving hiervan wordt verwezen naar de bijlage. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies vanuit het aspect water en in het bijzonder voor het HWA- en DWA stelsel opgenomen.

Maaiveld

Het maaiveld in en rondom het plangebied is redelijk vlak en ligt rond de NAP 10,5 m. In onderstaande figuur zijn de maaiveldhoogtes weergegeven.

Figuur 4.3: Maaiveldhoogte in en rondom het plangebied in meter NAP (bron: AHN2) met in de grijze vlakken gebouwen.

Oppervlaktewater

In en rondom het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel ligt ten westen van het plangebied een greppel (duidelijk te zien in de hoogtekaart in bovenstaande figuur als blauwe lijn). Deze greppel is niet verbonden met andere greppels, waardoor deze geen afvoerfunctie heeft.

Geohydrologie en bodemopbouw

In het DINOloket is een boring net buiten het plangebied beschikbaar. De bodemopbouw bestaat uit een sterk zandige leemlaag met daaronder voornamelijk (fijn) zand. De bodemopbouw is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4.4: Bodemopbouw van boring B51A0026 (paars) ter hoogte van het plangebied (rood) tot een diepte van 35 m-mv (bron: DINOloket)

In boorprofielen van diverse boringen uitgevoerd door Arcadis op het naastgelegen KVL terrein is een redelijk uniforme bodemopbouw gevonden. Uit die boringen blijkt dat tot een diepte van circa 35 m-mv de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn tot zeer fijn zand, met op een diepte van circa 2 m-mv een leemlaag van 0,5 m. Lokaal is een kleilaag van circa 1 m dikte gevonden op een diepte van 10 m-mv. De leem- en kleilaag kunnen van invloed zijn op de verticale waterhuishouding.

Grondwater

Grondwaterkwaliteit

In meerdere gebieden binnen het totale KVL-terrein en rondom het plangebied zijn sterk verhoogde concentraties van met name chroom, minerale olieproducten en plaatselijk asbest aangetroffen. In het rapport “Nader bodemonderzoek voormalig KVL-terrein en omliggende terreinen te Oisterwijk, Arcadis” zijn deze verontreinigingen gedefinieerd. Voor het saneringsplan is het saneringsplan “Gefaseerd saneringsplan KVL-terrein aan de Almystraat te Oisterwijk, Arcadis” opgesteld. Hierbij is als uitgangspunt een functiegerichte sanering genomen, waarbij de sanering en ontwikkeling op elkaar zijn afgestemd.

Grondwaterstanden

Bij het milieukundig bemonsteren van de peilbuizen door Arcadis zijn de grondwaterstanden ten opzichte van het huidig maaiveld opgenomen. Uit de metingen daterend tussen augustus 1998 en juni 2006 blijkt dat de grondwaterstand zich op circa 2,0 tot 3,0 m-mv bevindt (NAP +9,0 tot +8,0 m). Bij één peilbuis is naast de freatische grondwaterstand ook de stijghoogte op grotere diepte vastgesteld, waarbij de freatische grondwaterstand gemiddeld op 2,25 m-mv lag en de stijghoogte op 2,70 m-mv. Op basis van deze gemiddelde grondwaterstanden is vastgesteld dat er sprake is van infiltratie.

Beschermde gebieden waterhuishouding

Het plangebied valt niet binnen een beschermd gebied waterhuishouding.

Toekomstige situatie

Hemelwaterstelsel

Aan de hand van de berekeningen voor het hemelwaterstelsel (HWA) kunnen de volgende conclusies worden getrokken voor het watersysteem van het totale KVL-terrein, waarvan het plangebied deel uit maakt:

• Voor de afvoer vanuit het KVL-terrein zal gebruik worden gemaakt van het HWA-stelsel van bedrijventerrein Kerkhoven en de bijbehorende buffer bij de rotonde Haarenseweg/Laarakkerweg (externe buffer);
• De beschikbare berging in de externe buffer voor bedrijventerrein Kerkhoven bedraagt 8.450 m³ waarvan 3.000 m³ beschikbaar is voor het KVL-terrein. De overstortmuur vanuit het HWA-stelsel Kerkhoven richting de externe buffer is verlaagd tot 8,15 m +N.A.P. om zo de druklijnen in het HWA-stelsel extra te drukken. De overstortvoorziening richting de Ruysbosscheloop blijft qua afmetingen ongewijzigd, waardoor er geen extra waterbezwaar ontstaat op de Ruysbosscheloop;
• Binnen het KVL- terrein en KVL-terrein, oost wordt de riolering ontworpen inclusief een tussenbuffer, voor het opvangen van piekbelasting op het KVL-terrein. De tussenbuffer (infiltratiekelder) dient een bergingscapaciteit te hebben van 2.851 m³. Met een tussenbuffer van 2.851 m³ kan een bui L09 worden geborgen (326 m³ overcapaciteit);
• Uit de rekenresultaten blijkt dat gedurende een bui L08 nergens een ‘water op straat’- situatie optreedt en dat de druklijnen bij alle inspectieputten een minimale waking van 20 cm geeft;
• Uit de rekenresultaten blijkt dat gedurende een bui L09 nergens een ‘water op straat’- situatie optreedt en dat de druklijnen bij nagenoeg alle inspectieputten een minimale waking van 20 cm geeft;
• Uit de rekenresultaten blijkt dat gedurende een W-T100-situatie (11 l/s/ha) er nergens een ‘water op straat’-situatie optreedt en dat de druklijnen bij alle inspectieputten een minimale waking van 20 cm geeft;
• Op basis van het voorgaande is aangetoond dat de ontwikkeling van het plangebied KVL-terrein, oost geen nadelige gevolgen heeft voor het rioolsysteem van het KVL-terrein en het HWA-stelsel van Kerkhoven.

Droogweerafvoer stelsel

Aan de hand van de berekeningen voor het droogweerafvoer stelsel (DWA) kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Het vuilwaterstelsel van het plangebied KVL-terrein zal tot afstroming komen richting het GEM-stelsel in de Gasthuisstraat, Nijverheidsweg en Ambachtstraat. Wegens de gelimiteerde afvoer van de Gasthuisstraat door de aanwezigheid van een wervelventiel is het DWA-stelsel in drieën geknipt. Het westelijk deel van het DWA-stelsel KVL-terrein watert af richting de Gasthuisstrtaat. Het oostelijk deel van het DWA-stelsel KVL-terrein en de noordzijde van het KVL-terrein watert af richting de Nijverheidsweg. Het DWA-stelsel van KVL-terrein, oost watert af richting de Ambachtstraat;
• De theoretische aanvoer van afvalwater vanuit het KVL-terrein en KVL-terrein, oost bedraagt 10,54 m³/uur met een totaal van 121,62 m³/dag (bedrijven 10,02 m³/dag en woningen 111,6 m³/dag);
• Een droogweerafvoer stelsel met een diameter van ø300 mm voldoet voor dit plangebied;
• Op het DWA-stelsel dat richting de Gasthuisstraat afwatert worden circa 67 woningen aangesloten. De maximale hoeveelheid afvalwater richting de Gasthuisstraat bedraagt 1,71 m³/uur en 20 m³ per dag. De bergingscapaciteit van het DWA-stelsel bedraagt 50 m³, waarmee de vuilwaterproductie van 2,5 dagen vanuit het plangebied geborgen kan worden;
• Door het minimale hoogteverschil tussen het HWA- en DWA-stelsel zijn er binnen het plangebied KVL-terrein kruisingsputten benodigd.

Conclusie

Voor het totale gebied KVL-terrein, inclusief het plangebied, is een waterhuishoudkundig plan gemaakt. Op basis van dit plan kan worden geconcludeerd dat vanuit het aspect water geen belemmeringen bestaan voor de ontwikkeling die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt. Binnen het plangebied wordt onder de verkeersbestemming een waterbuffer gerealiseerd, die onder meer invulling geeft aan de wateropgave van dit plangebied.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Om te komen tot een ruimtelijke inpassing van milieubelastende functies en gevoelige objecten binnen het plangebied en haar directe omgeving is een milieuzonering aangebracht op basis van de systematiek zoals omschreven in de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" uit 2009. Rekening houdend met het omgevingstype van het plangebied en haar directe omgeving is bepaald welke afstand aangehouden moet worden tussen bedrijfsactiviteiten en gevoelige objecten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een zonering aangebracht te worden waarmee huidige en toekomstige bewoners en gebruikers van het terrein een aanvaardbaar woon- en leefmilieu hebben. Tevens dient (door maatregelen) gegarandeerd te worden dat bestaande bedrijven door de ontwikkelingen niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

Onderzoek

Het plangebied is een binnenstedelijke locatie in Oisterwijk. Het plangebied ligt in de nabijhied van het bedrijventerrein Kerkhoven. Op dit bedrijventerrein bevinden zich vele (kleinschalige) bedrijven (tot maximaal milieucategorie 3.2) en enkele bedrijfswoningen.

Gebiedstype

In de VNG brochure is een onderscheid gemaakt tussen de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Vervolgens worden per gebiedstype richtlijnen gegeven voor de mate waarin milieubelastende activiteiten onder welke voorwaarden verenigbaar zijn met gevoelige functies. Voor het gebiedtype 'rustige woonwijk' bevat de VNG brochure richtafstanden welke aangehouden kunnen worden tussen milieubelastende functie en milieugevoelige functies. Deze richtafstanden geven een indicatie van de afstand die nodig is om milieuhinder te reduceren tot een voor gebiedstype 'rustige woonwijk' aanvaardbaar niveau. De brochure omvat eveneens richtlijnen voor het gebiedstype 'gemengd gebied'. Dit is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. De indicatieve milieuzonering zoals gegeven voor het gebiedstype 'rustige woonwijk' mag dan met één stap verlaagd worden.

Het plangebied en de directe omgeving kenmerkt zich door uiteenlopende functies waaronder bedrijvigheid, culturele functies en grootschalige infrastructuur. Gezien deze gebiedskenmerken wordt voor het plangebied uitgegaan van het gebiedstype 'gemengd gebied'.

Onderzoek

Het plangebied heeft een bedrijfsbestemming. De maximale milieucategorie die hier is toegestaan, is categorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Binnen 10 meter van deze bestemming bevinden zich geen gevoelige bestemmingen (woningen). Daarnaast worden binnen het plangebied geen gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt, waardoor de milieuzonering van omliggende bedrijvigheid geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.10 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig, die van invloed zijn op de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

4.11 Duurzaamheid

In het kader van het Masterplan KVL is een onderzoek naar duurzaamheid op het KVL-terrein uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een duurzaamheidsbalans (Bijlage 12). De duurzaamheidsbalans is opgebouwd rondom de drie niveaus 'locatiegebonden', 'plangebonden' en 'aanvullende initiatieven'. Deze zijn voor het plan KVL-terrein, waaronder het plangebied, nader ingevuld aan de hand van de thema's 'energie', 'materialen en gebouwen', 'natuur en landschap', 'water', 'afval en goederentransport', 'personentransport', 'openbare ruimte, gedrag en levensstijl' en 'gezondeheid en welzijn'. Op basis van de balans zijn er duurzame oplossingen geformuleerd voor onder meer:

• de sanering van de grondvervuiling;
• het behoud van het Historisch Erfgoedcomplex;
• de omgang met water;
• de verwijdering van asbest;
• de ontsluiting/verbinding met het centrum (in studie);
• de mogelijkheden voor warmte-koude opslag.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak aangepast hoeft te worden.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen). Een flexibel bestemmingsplan betekent overigens niet dat geen rekening wordt gehouden met de bestaande omgeving en omliggende functies. Zo zijn onder meer voorwaarden opgenomen voor de maximale bouwhoogtes en de maximaal te realiseren woningen.

5.1 Bestemmingsplan

5.1.1 Opbouw

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

5.1.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

5.1.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2012, te raadplegen via de website van het ministerie van I&M, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.

De regels zijn als volgt ingedeeld:

Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.

Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijkingen van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Eventuele wijzigingsbevoegdheden.

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen. In paragraaf 5.2 is een beschrijving gegeven per bestemming.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;

Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;

Algemene gebruiksregels: deze regeling stelt voorwaarden aan de omgang met de parkeeroplossing binnen het plangebied;

Algemene afwijkingsregels: deze regeling bevat algemene regels voor het afwijken van o.a. de opgenomen maten, afmetingen en percentages;

Algemene wijzigingsregels: deze regeling bevat algemene regels voor de wijziging ten behoeve van de wijziging van bestemmingsgrenzen;

Overige regels: deze regels gaan in op parkeren en nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven.

Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen.

5.2 Beschrijving van de bestemmingen

Bestemming 'Bedrijventerrein'

Aan het oostelijk deel van het plangebied is de bestemming 'Bedrijventerrein' toegekend. Op deze gronden zijn bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 2. Deze hebben op basis van het gebiedstype 'gemengd gebied' een indicatieve richtafstand van 10 meter, zodat geen hinder wordt ondervonden ter plaatse van de (toekomstige) omliggende woningen. Voor de gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' is de aanduiding 'Specifieke vorm van detailhandel – detailhandel in meubelen/woninginrichting' opgenomen.

Bestemming 'Verkeer'

Voor de ontsluitingsstructuur en de te realiseren openbare parkeerplaatsen is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Voor de gronden waar parkeerplaatsen zijn voorzien is de aanduiding 'parkeerterrein' opgenomen. Onder de verkeersbestemming is het toegestaan ondergrondse waterbergende voorzieningen te treffen.

Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 3' en 'Waarde - Archeologie - 5'

Voor het plangebied zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 3' en 'Waarde - Archeologie - 5' opgenomen. Voordat op deze gronden bodemverstorende activiteiten kunnen plaatsvinden, dient of archeologisch vervolgonderzoek te worden uitgevoerd of dienen de bodemverstorende activiteiten archeologisch begeleid te worden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden.

Onderhavig plan betreft de ontwikkeling van een bedrijfskavel. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

De gemeente voert de grondexploitatie. Deze is vastgesteld door de gemeenteraad, waarmee de economische uitvoerbaarheid is gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de verschillende overlegpartners. Van vier partners is een reactie ontvangen. Op basis van de reacties is het plan op enkele plaatsen aangepast. Het verslag van het vooroverleg is opgenomen als Bijlage 13 .

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen.

Na de ter visie legging volgt de formele vaststellingsprocedure, waarin het bestemmingsplan door de raad wordt vastgesteld.

7.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.