Haarsteegsestraat 99, Haarsteeg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Haarsteegsestraat 99, Haarsteeg" van de gemeente Heusden.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

topografische situatie

1.1.1 Aanleiding

Op het perceel Haarsteegsestraat 99 te Haarsteeg is thans een gemengd agrarisch bedrijf gevestigd, dat te klein van omvang is om rendabel te kunnen zijn en zodanig is gelegen dat uitbreiding onwenselijk is. Eigenaar de heer M.H.W. van Oijen wenst het bedrijf grotendeels te beëindigen en de bedrijfsbebouwing grotendeels te slopen in ruil voor de bouw van drie woningen als vorm van reguliere inbreiding in de bebouwde kom van Haarsteeg.

Na het onherroepelijk worden van voorliggend bestemmingsplan zal de milieuvergunning voor het agrarisch bedrijf worden ingetrokken, waarna uitsluitend hobbymatige akkerbouwactiviteiten zullen plaatsvinden.
De bestaande bedrijfswoning krijgt de functie van burgerwoning.

1.1.2 Doel

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de bouw van drie woningen op het perceel Haarsteegsestraat 99.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

kadastrale situatie

De gronden zijn kadastraal bekend als gemeente Vlijmen, sectie N. Onderstaande tabel bevat de perceelnummers, oppervlakten en eigenaren.

perceel		oppervlakte		eigenaar
N4826		695 m²		J.A.M.A. van Oijen M.A.J.A van Oijen
N4827 (ged.)	700 m²		J.A.M.A. van Oijen M.A.J.A van Oijen
N4829 (ged.)	6.090m²		M.H.W. van Oijen

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 7.485 m².

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Binnen onderhavig plangebied vigeren drie bestemmingsplannen, te weten:

• 1. bestemmingsplan "Haarsteeg, herziening 2006":
  • a. vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2006;
  • b. goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 16 januari 2007;
• 2. bestemmingsplan "Buitengebied Vlijmen Noord":
  • a. vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 22 april 1991;
  • b. goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 10 december 1991;
• 3. Uitbreidingsplan in Hoofdlijnen:
  • a. vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 oktober 1965;
  • b. goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 1 februari 1967;
  • c. uitspraak Kroon d.d. 2 mei 1969.

De plankaart behorende bij het bestemmingsplan "Haarsteeg, herziening 2006" is weergegeven op onderstaande afbeelding.

uitsnede plankaart bestemmingsplan "Haarsteeg", inclusief herziening 2006

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming 'Agrarische doeleinden'. Ter plaatse zijn agrarische bedrijven en een bedrijfswoning toegestaan. De aanduiding 'kernrandgebied' geeft aan dat het plangebied onderdeel is van een overgangszone tussen stedelijk en landelijk gebied.
Binnen het bouwvlak zijn gebouwen toegestaan met een goothoogte van maximaal 4,5 m en een bouwhoogte van maximaal 8 m.
De bestemming bevat voorts een wijzigingsbevoegdheid naar Woondoeleinden, mits sprake is van bedrijfsbeëindiging.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede weer van de plankaart van het bestemmingsplan "Buitengebied Vlijmen Noord".

uitsnede plankaart bestemmingsplan "Buitengebied Vlijmen Noord"

Een klein deel van het plangebied aan de westzijde ligt binnen de bestemming 'Agrarisch gebied'. De gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijfsvoering. Ook hier is de aanduiding 'kernrandgebied' van toepassing.
Het oprichten van gebouwen is slechts toegestaan binnen een agrarisch bouwvlak.

De plangebieden van de vigerende bestemmingsplannen sluiten niet goed op elkaar aan. Ter plaatse van het 'gat' vigeert het Uitbreidingsplan in Hoofdlijnen, met de bestemming 'Landelijk gebied III'. Ter plaatse mag worden opgericht: bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf.

De gemeenteraad van Heusden heeft op 18 december 2012 het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld, ter vervanging van het bestemmingsplan "Buitengebied Vlijmen Noord". Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan sluit aan op het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied.

Conclusie
Het plan kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt kort het relevante vigerende beleid met betrekking tot onderhavig plan toegelicht. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau.

2.1 Nationaal niveau

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het rijk voor minder nationale belangen en eenvoudige regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het betreffen:

• 1. Het Project Mainportontwikkeling Rotterdam
• 2. Militaire terreinen en -objecten
• 3. De Wadden
• 4. De kust (inclusief primaire kering)
• 5. De grote rivieren
• 6. De Werelderfgoederen
• 7. Reserveringen uitbreidingen weg en spoor
• 8. Veiligheid vaarwegen
• 9. Het netwerk voor elektriciteitsvoorziening
• 10. De buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer
• 11. Bescherming van de (overige) primaire waterkeringen
• 12. Reservering voor rivierverruiming Maas
• 13. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

Conclusie
Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

2.1.3 Overig nationaal beleid

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

2.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2012.

Het plan wordt aan deze twee documenten getoetst.

2.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

uitsnede plankaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Het plangebied maakt onderdeel van het stedelijk concentratiegebied.

Analyse
De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De concentratie van verstedelijking vindt plaats in het zogenaamde 'kralensnoer' van steden en dorpen, waarvan Haarsteeg een onderdeel vormt. In de stedelijke concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van de verstedelijking opgevangen.

Het plan betreft een individuele ontwikkeling en kan worden gezien als een ontwikkeling voor de eigen behoefte van de kern Haarsteeg.

Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

2.2.2 Verordening ruimte 2012

Op 1 juni 2012 is de Verordening ruimte 2012 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart met de stedelijke ontwikkeling weer.

uitsnede plankaart Stedelijke ontwikkeling, Verordening ruimte 2012

Het plan omvat de nieuwbouw van drie woningen binnen het stedelijk gebied van Haarsteeg. Voor deze woningen zijn specifiek de artikelen 3.2 en 3.5 van toepassing.

"Artikel 3.2 - Stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied

Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Artikel 3.5 - Regels voor nieuwbouw van woningen

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:
  • a. de afspraken die daaromtrent in het regionaal ruimtelijk overleg, bedoeld in artikel 12.4, onder b, zijn gemaakt, worden nagekomen;
  • b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken genoemd onder a en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw."

Analyse

ad art. 3.2	Het plan omvat de nieuwbouw van drie woningen die worden gezien als een vorm van stedelijke ontwikkeling en op basis van het bepaalde in artikel 3.2 slechts binnen het bestaand stedelijk gebied mogen worden gerealiseerd.
	Conform het bepaalde in artikel 3.1, lid 1 Verordening is de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied bepaald met een nauwkeurigheid van 12,5 meter. Met het doel de drie woningen binnen het bestaand stedelijk gebied te realiseren wordt gebruik gemaakt van de marge die de Verordening biedt. Hiermee kunnen woonpercelen gerealiseerd worden die binnen de historisch-stedenbouwkundige context van de Haarsteegsestraat passen en bovendien voldoende 'lucht' geven aan de bestaande woningen op de aangrenzende percelen.
	Onderstaande afbeeldingen geven aanzichten van de Haarsteegsestraat. De grijs gearceerde woningen zijn de bestaande woningen. De rode woningen zijn nieuw.
	Met "BT" is de bestaande toestand weergegeven. Naast de thans aanwezige bebouwing is de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied weergegeven zoals met een nauwkeurigheid van 12,5 meter is opgenomen in de Verordening. De 12,5 meter marge is bovendien aangeduid.
	In variant A is uitgegaan van de grens van het bestaande stedelijk gebied conform de kaart bij de Verordening. Direct ten westen (op de afbeelding rechts) van de bestaande boerderij nummer 99 is beperkt ruimte voor twee aaneengebouwde woningen in de vorm van een boerderijtype evenwijdig aan de straat. Variant A is ruimtelijk uitvoerbaar, maar is om een aantal redenen niet gewenst. a] De variant is niet passend binnen de context van het historische bebouwingslint Haarsteegsestraat. Aan deze straat staan van oudsher alleen boerderijen haaks op de straat. Daar waar evenwijdig aan de straat is gebouwd betreft het een latere invulling. b] Vanaf de openbare weg moeten de achterliggende tuinbouwgronden behorende bij het perceel Haarsteegsestraat 99 voor landbouwvoertuigen bereikbaar blijven. In variant A is aan de westzijde van de woonboerderij hiervoor onvoldoende ruimte. De ruimte zou tenminste 5 meter moeten bedragen. c] De onbebouwde strook ten westen van de aaneengebouwde woningen zou ruimte kunnen bieden voor nog een extra woning. Voorkomen moet worden dat er in de toekomst opnieuw een aanvraag voor wordt gedaan. d] De variant is financieel-economisch minder geschikt, omdat twee-onder-een-kapwoningen een ruim lagere opbrengst hebben dan vrijstaande woningen.
	In variant B is maximaal gebruik gemaakt van de in de Verordening geboden marge. Ten westen van de bestaande woonboerderij nummer 99 is ruimte voor het realiseren van twee vrijstaande woningen. Variant B is uitvoerbaar en sluit bovendien goed aan op de historische context van de Haarsteegsestraat. Daarnaast biedt deze variant voldoende ruimte voor het rijden van landbouwvoertuigen over het perceel Haarsteegsestraat 99. Tevens biedt variant B voldoende financiële basis voor beëindiging van het agrarisch bedrijf van de familie.
	Geconcludeerd wordt dat de drie woningen gebouwd kunnen worden in het bestaand stedelijk gebied van Haarsteeg. Daarmee wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.2.
ad art. 3.5	De bouw van de nieuwe woningen is opgenomen in de de gemeentelijke woningbouwplanning (zie paragraaf 2.3.3), dat aan de orde is geweest in het regionale ruimtelijke overleg.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met de Verordening ruimte 2012.

2.2.3 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

2.3 Gemeentelijk niveau

2.3.1 Structuurvisie Heusden 2009

Op 21 juli 2009 heeft de gemeente Heusden de Structuurvisie Heusden 2009 vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke ambities van de gemeente Heusden voor een periode van 20 jaar, met een accent op de periode 2010-2020. De structuurvisie geeft een richtsnoer die aangeeft welke investeringen en ruimtelijke ingrepen het best passen bij het beleid voor de langere termijn.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart van de structuurvisie weer.

uitsnede plankaart Structuurvisie Heusden 2009

De gemeente Heusden voorziet in haar 'Nota Volkshuisvesting 2030’ in de realisatie van 3.580 woningen tot 2030. In de structuurvisie is een aantal grotere woningbouwlocaties opgenomen die op korte of middellange termijn worden ontwikkeld. Deze locaties bieden ruimte aan maximaal 2.620 woningen. Voor de overige woningen (960 woningen) wordt teruggevallen op enkele ontwikkelingslocaties die op langere termijn worden ontwikkeld (niet in Haarsteeg) en op individuele ontwikkelingen.

Onderhavig plan is een kleinschalige, individuele ontwikkeling en draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente.

Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Heusden 2009.

2.3.2 Ontwikkelingsvisie Buitengebied

De gemeente Heusden heeft op 20 juli 2010 de Ontwikkelingsvisie Buitengebied vastgesteld, die als toetsingskader dient voor initiatieven in het buitengebied die niet passen in het bestemmingsplan. Hoewel het plangebied niet behoort tot het buitengebied, biedt de ontwikkelingsvisie toch aanknopingspunten voor onderhavig plan.
Voor de ontwikkelingsvisie is voor Haarsteeg dezelfde plankaart als opgenomen in de Structuuvisie Heusden 2009 (paragraaf 2.3.1) van toepassing.

Analyse
De Haarsteegsestraat is als 'historische lintstructuur' aangeduid. Ten aanzien van ontwikkelingen in dit dorpslint gelden de volgende ontwerprichtlijnen:

• behoud en versterking van het landelijke karakter en de bestaande strokenverkaveling;
• behoud van de bebouwde lintstructuren, nieuwe ontwikkelingen hieraan ondergeschikt (qua ligging);
• behoud en versterking van traditionele voortuinen aan het lint en fruit- en boomgaarden op het zij- en achtererf.

De ontwerprichtlijnen zijn overgenomen als uitgangspunten bij het ontwerp (zie hoofdstuk 4).

Conclusie
Het plan past binnen de Ontwikkelingsvisie Buitengebied.

2.3.3 Woningbouwplanning 2013 en verder

De woningbouwplanning van de gemeente Heusden sluit aan op de provinciale woningbouwopgave en vormt de gemeentelijke input in het regionaal planningsoverleg. In de planning is rekening gehouden met de herontwikkeling van het voormalige agrarische perceel aan de Haarsteegsestraat 99 in Haarsteeg. Er is voorzien dat ter plaatse drie dure koopwoningen worden gerealiseerd.

2.3.4 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

2.4 Conclusies beleidskader

Uit het beleidskader worden de volgende conclusies getrokken:

• 1. Het plangebied is deels onderdeel van de bebouwde kom c.q. het 'bestaand stedelijk gebied' van Haarsteeg.
• 2. Voortzetting c.q. uitbreiding van het intensieve veehouderijbedrijf is ter plaatse ongewenst.
• 3. Toevoeging van burgerwoningen aan het historische bebouwingslint Haarsteegsestraat is aanvaardbaar, mits aandacht wordt besteed aan de ontwerprichtlijnen.
• 4. De drie woningen worden binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens geschiedenis, wijdere omgeving, en directe omgeving en plangebied.

3.1 Geschiedenis

Het plangebied kent een lange geschiedenis inzake het gebruik door de mens. Onderstaande afbeeldingen geven de ontwikkeling van het dorpslint van Haarsteeg weer (van boven naar beneden: 1850, 1900, 1950 en 2010).

ontwikkeling Haarsteeg (1850 - 1900 - 1950 - 2010)

Omstreeks 1850 was reeds sprake van een relatief intensief bebouwd dorpslint. De inrichting van het lint kenmerkt zich door een smalle strokenverkaveling haaks op het dorpslint (het zogenaamde slagenlandschap).

Gedurende de periode 1850-1950 is het lint verder geïntensiveerd en zijn meer omliggende gronden ontgonnen ten behoeve van de landbouw.

Na 1950 heeft een schaalvergroting van de landbouw plaatsgevonden en is een groot deel van het kenmerkende landschap verdwenen. Het dorpslint Haarsteegsestraat is als zodanig wel intact gebleven.

In 1850 was het kasteel Onsenoort / abdij Mariënkroon reeds aanwezig. Opvallend is de Vlijmensche Wetering met pad (het Laantje van Onsenoort), die vanaf het dorpslint van Vlijmen, via het kasteel/abdij, richting Haarsteeg loopt en ter hoogte van onderhavig plangebied eindigt bij de Haarsteegsestraat. Dit laantje vormde dé verbinding tussen Haarsteeg, en Onsenoort en Nieuwkuijk.

Aan de noordzijde van dit laantje (aan de Haarsteegsestraat) kwamen voorheen de gemeenten Nieuwkuijk, Vlijmen en Hedikhuizen bij elkaar. Op dat punt staan een boom om het driedorpenpunt te markeren, en een kruisbeeld ter nagedachtenis aan de Tweede Wereldoorlog. Het laantje is inmiddels verdwenen en de wetering is in oostelijke richting verplaatst.

3.2 Wijdere omgeving

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

wijdere omgeving

Algemene ontwikkeling
Haarsteeg is tezamen met enkele andere kernen in de gemeente ontstaan op een dekzandrug tussen de rivierkom van de Maas (noordzijde) en een kwelzone (zuidzijde).
De dekzandrug wordt direct ten noorden van Haarsteeg begrensd door een dijk.

Ruimtelijk-functioneel
Het dorp Haarsteeg wordt gevormd door de historische linten Haarsteegsestraat en Mommersteeg, en de latere uitbreidingen nabij de samenkomst van de historische linten.

Onderhavig plangebied ligt aan de zuidzijde van de Haarsteegsestraat. De bebouwing langs de straat bestaat uit individuele panden op smalle, langgerekte percelen. Hier en daar is een doorkijk naar het achterliggende landschap mogelijk. Dit is kenmerkend voor het type dorpen in deze regio.
Een groot deel van de bebouwing bestaat uit boerderijgebouwen. Het lint is door de jaren heen verdicht met dorpse woningen, waarbij het karakter van het dorp behouden is.
De boerderijgebouwen hebben veelal hun agrarische functie verloren en zijn thans in gebruik als woning of voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten.

Ten noorden van Haarsteeg is sprake van een open agrarisch weidegebied. Aan de zuidzijde van Haarsteeg is eveneens sprake van agrarische activiteiten, maar dan in de vorm van (glas)tuinbouw. Tevens liggen ten zuiden van het dorp enkele instituten in een groene omgeving: abdij Mariënkroon en het crematorium.

Ontsluiting
De Haarsteegsestraat en de Mommersteeg vormden de ontsluitingsstraten van Haarsteeg. De route Heusdenseweg - Abt van Engelenlaan verzorgt de verbinding met het omliggende land, met onder meer de kern Vlijmen en de autosnelweg A59. Onderhavig plangebied is goed ontsloten.

3.3 Directe omgeving en plangebied

Kaartbijlage 1 en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

plangebied gezien vanaf Haarsteegsestraat

plangebied gezien vanaf Abt van Engelenlaan

3.3.1 Ontsluiting en inrichting openbare ruimte

Zoals vermeld is de Haarsteegsestraat een van de ontsluitingsstraten van Haarsteeg. Onderhavig plangebied grenst rechtstreeks aan deze straat.

Het karakter van de inrichting van de Haarsteegsestraat is zeer informeel. Er wordt een minimum aan verkeerskundige elementen toegepast.

De hoofdrijbaan van de Haarsteegsestraat bestaat uit een casseienverharding met aan weerszijden stroken van klinkerverharding en langsparkeren aan de zuidzijde. Aan de zuidzijde van de hoofdrijbaan is tevens sprake van een vrijliggend voetpad (klinkerverharding) dat door middel van een berm met een lage beukenhaag van de hoofdrijbaan is gescheiden. De berm biedt tevens ruimte voor een informele laanbeplanting met bomen.

De ruimte tussen het voetpad en de particuliere percelen bestaat uit een grasberm, zonder opgaande beplanting. De Haarsteegsestraat heeft een groen karakter.

profiel Haarsteegsestraat

3.3.2 Bebouwing en functies

De Haarsteegsestraat is een langgerekt, relatief gesloten dorpslint. In de directe omgeving van het plangebied hebben aan geen van beide zijden uitbreidingen van het lint plaatsgevonden.

Het lint wordt gevormd door individuele panden op smalle percelen. De gemiddelde perceelbreedte bedraagt 14 m tot 20 m. Op enkele plaatsen zijn bredere percelen aanwezig.

De bebouwing bestaat deels uit boerderijgebouwen die haaks op de Haarsteegsestraat zijn geplaatst. Door de jaren heen heeft een verdichting plaatsgevonden met eigentijdse, dorpse bebouwing.
De panden bestaan uit één bouwlaag en zijn voorzien van zadeldaken (met wolfseinden bij de boerderijgebouwen) of mansardekappen.

panden in omgeving plangebied (huisnummers linksboven)

Ter hoogte van het plangebied heeft geen verdichting van het dorpslint plaatsgevonden. Er is sprake van een open zicht op de achterliggende velden.

De agrarische bedrijvigheid heeft door de jaren heen het dorpsgebied van Haarsteeg verlaten. De gebouwen zijn overwegend in gebruik voor wonen. Daarnaast komen dorpse functies voor (met onder meer een café en een garagebedrijf). Binnen het plangebied is thans nog een agrarisch bedrijf aanwezig.

3.3.3 Beplanting

De beplanting in de openbare ruimte is reeds beschreven in paragraaf 3.3.1.

Het groene karakter van Haarsteeg wordt versterkt door de beplanting op de individuele percelen. Er is sprake van groene erfafscheidingen en erfafscheidingen met een open structuur. Voorts is op de percelen ruim opgaand groen aanwezig.

3.4 Conclusies gebiedsanalyse

De gebiedsanalyse leidt tot de volgende relevante punten voor de planontwikkeling.

• 1. De Haarsteegsestraat is door de jaren heen verdicht, waarbij de karakteristiek is behouden.
• 2. Er heeft een omschakeling plaatsgevonden van agrarisch gebruik van de gebouwen naar overwegend wonen. De bebouwing heeft nog wel een agrarisch karakter.
• 3. Er is sprake van individuele panden op percelen met een gemiddelde breedte van 14 m tot 20 m.
• 4. De Haarsteegsestraat heeft een groen karakter met doorzichten naar het landschap.
• 5. Binnen het plangebied liep voorheen een pad richting Abdij Mariënkroon.

Hoofdstuk 4 Plan

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan.

4.1 Inrichtingsschets

De ruimtelijke structuur is nader uitgewerkt op de inrichtingsschets, zoals weergegeven op kaartbijlage 2. Onderscheiden zijn: bebouwing en functies, ontsluiting en parkeren, groen en water.

4.1.1 Bebouwing en functies

Na de sloop van de agrarische opstallen ontstaat aan de westzijde van het te behouden boerderijgebouw Haarsteegsestraat 99 ruimte voor twee nieuwe woonpercelen en aan de oostzijde voor één woonperceel.
De nieuwe percelen hebben een breedte van 18 tot 20 m, hetgeen aansluit bij de gemiddelde perceelbreedte aan de Haarsteegsestraat. De diepte van de percelen bedraagt circa 60 m. De oppervlakten van de nieuwe percelen bedragen 1000 m² tot 1200 m².

Elk perceel biedt ruimte voor één vrijstaande woning met een maximale inhoud van 1000 m³. De woningen hebben bij voorkeur het karakter van een boerderijgebouw. De goot- en bouwhoogte bedragen maximaal 3,5 m respectievelijk 9 m.

Omdat sprake is van smalle percelen is er geen ruimte om de bijgebouwen naast het hoofdgebouw te bouwen. De bijgebouwen worden achter het hoofdgebouw gerealiseerd, hetgeen overeenkomt met de algemene structuur aan de Haarsteegsestraat. In het beeldkwaliteitplan is ook een nadere detaillering van de bijgebouwen opgenomen.

De bebouwing binnen het plangebied wordt gebruikt voor wonen. Daarnaast is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan.

4.1.2 Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting
De woningen zijn rechtstreeks ontsloten op de Haarsteegsestraat. Voor iedere woning wordt een eigen inrit aangelegd. Gezien het karakter van de Haarsteegsestraat als erfontsluitingsweg is dit verkeerskundig aanvaardbaar.

Verkeerskundige effecten
Het plan omvat het toevoegen van drie woningen. Op basis van algemene kengetallen geldt een verkeersaantrekkende werking van 5 à 6 verkeersbewegingen per woning per etmaal. Het plan leidt tot een toename van maximaal 18 verkeersbewegingen per etmaal op de Haarsteegsestraat. Doordat het agrarische bedrijf beëindigd wordt zal de daadwerkelijke toename van het aantal verkeersbewegingen kleiner zijn. De capaciteit van de Haarsteegsestraat kan deze toename van verkeersbewegingen aan.

Parkeren
De gemeente hanteert een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per nieuw te bouwen woning. Hiervan moet minimaal één parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd. Om voldoende ruimte te bieden aan het parkeren worden er twee parkeerplaatsen per woning op eigen terrein gerealiseerd. Hiermee wordt ruim voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

4.1.3 Groen en water

Op de zijdelingse perceelgrenzen wordt opgaande beplanting van inheemse soorten aangebracht, die tezamen een halfopen of gesloten karakter heeft. Het is daarbij wenselijk dat het buitengebied beleefbaar is vanuit (de tuinen van) de woningen, omdat dit bijdraagt aan het leefkwaliteit ervan. De beplanting op de achterste perceelgrenzen krijgt een meer open karakter. Hiermee vindt een groene omkadering en landschappelijke inpassing van de woonpercelen plaats.

Het ontwerp van de erven met beplanting zal plaatsvinden in combinatie met of aanvullend op het ontwerp van de woningen. Thans is daarvan nog geen ontwerp beschikbaar. Om te waarborgen dat voorzien wordt in de landschappelijke inpassing is in de planregels een voorwaardelijke verplichting hieromtrent opgenomen in cominatie met beeldkwaliteitregels.

Op de achterste perceelgrens kan een sloot worden aangelegd, die dient als infiltratievoorziening van het hemelwater (zie ook paragraaf 5.3). Eventueel kan hier de sloot in combinatie met het opgaand groen de erfscheiding vormen, waardoor een open zicht op het landschap mogelijk is.

4.2 Welstandstoetsing

De gemeenteraad van Heusden heeft de Welstandsnota Heusden 2012 vastgesteld op 14 februari 2012. Bij de totstandkoming van deze nota is kritisch beoordeeld op welke plekken welstandstoetsing gewenst is. De beeldbepalende lintbebouwing langs de Haarsteegsestraat is in de nota opgenomen als 'Historische dorpsgebieden en bebouwingslinten (H1)' met een verplichte welstandstoets.

De beoogde bebouwing in dit bestemmingsplan past binnen de kaders van het bestaande welstandsregime, aangezien voorzien is woningen in te passen in het bestaande bebouwingslint van de Haarsteegsestraat.

4.3 Duurzaam bouwen

Het heeft de voorkeur te komen tot een duurzame planontwikkeling. Een integrale benadering van het begrip duurzaamheid, door alle lagen van het planproces is daarbij essentieel. Ook dit bestemmingsplan kan daarin bijdragen. Derhalve is in het ontwerp rekening gehouden met onder andere de volgende aspecten:

• Cultuurhistorie: het is aannemelijk dat een plan dat zich goed voegt in zijn context breed gedragen zal worden. Dit bevordert de levensduur van het gerealiseerde. In dit plan wordt de relatie met de cultuurhistorie hoofdzakelijk gelegd middels het inspelen op de karakteristieke verkavelingsstructuur van de Haarsteegsestraat en de typologie van de bebouwing langs de straat.
• Gunstige zonoriëntatie van de woningen ter bevordering van een efficiënt energiegebruik.
• Goed waterbeheer.
• Minimaliseren van verhard oppervlak.

Ten behoeve van de uiteindelijke realisatie van een duurzame planontwikkeling is het essentieel dat ook de particulier en diens architect gemotiveerd zijn om deze ontwikkeling tot stand te brengen.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens milieu, waarden, water en belemmeringen.

5.1 Milieu

5.1.1 Bodemkwaliteit

Amitec bv uit Uden heeft een verkennend bodemonderzoek verricht: rapport "Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740, incl. NEN 5725), Haarsteegestraat 99-101 te Haarsteeg" (16 april 2010, nr. 10.709-NEN.01) Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 3. De relevante delen van de conclusies en aanbevelingen van het onderzoeksrapport zijn hieronder weergegeven.

"Conclusies
Op basis van de onderzoeksresultaten kan het volgende worden geconcludeerd:

[...]

Deelgebied 2 Haarsteegsestraat 99
De hypothese “onverdacht terrein” kan ondanks de aangetroffen streefwaarde-overschrijding in het grondwater toch aangenomen worden. De in het grondwater aangetroffen zware metaal barium, komt in Noord-Brabant van nature voor in verhoogde concentraties.

Aanbeveling
[...]

Deelgebied 2 Haarsteegsestraat 99
Op basis van de onderzoeksresultaten is er géén nader onderzoek noodzakelijk en bestaan er vanuit milieuhygiënisch oogpunt géén belemmeringen voor het huidige gebruik en voor herontwikkeling (bestemmingsplan) van de locatie van het perceel."

Algemene conclusie
De bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer over weg, water en spoor en door buisleidingen, van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) moet individuele en groepen burgers een basisbeschermingsniveau garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Analyse
In de directe omgeving bevinden zich geen routes voor vervoer van gevaarlijke stoffen en/of objecten op basis waarvan een gevarencontour geldt. Er liggen ook geen Bevi-inrichtingen of buisleidingen gevaarlijke stoffen in de directe omgeving.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met het Bevi en is niet gelegen in de directe nabijheid van een transportroute voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Er zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

 

5.1.3 Geurhinder veehouderijen

Onderhavig plan omvat twee ontwikkelingen waarbij het aspect geurhinder veehouderijen aan de orde is:

• 1. toevoeging nieuwe geurgevoelige objecten;
• 2. beëindiging van een bestaande varkenshouderij.
  

Toevoeging nieuwe geurgevoelige objecten
Het plan omvat de bouw van drie woningen binnen de bebouwde kom van Haarsteeg. Een woning is een geurgevoelig object en derhalve is een toetsing aan de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vereist.

Op het adres Haarsteegsestraat 114 was een agrarisch bedrijf gevestigd met een intensieve neventak. Het bedrijf is reeds geruime tijd beëindigd, maar de agrarische opstallen zijn nog aanwezig. Bovendien is sprake van een agrarische bedrijfsbestemming. Het is niet aannemelijk dat ter plaatse een intensieve veehouderij wordt hergevestigd. Op grond van het gemeentelijke geurbeleid is de contour behorende bij dit bedrijf teruggebracht naar 50 m. De afstand van het plangebied tot de rand van dit agrarische bedrijf bedraagt ca 150 m.

Op het adres Haarsteegsestraat 85 was eveneens een agrarisch bedrijf gevestigd. Ter plaatse geldt nog een milieucontour van 50 m op basis van het gemeentelijke geurbeleid. De afstand tot het plangebied bedraagt ca 70 m.

Beëindiging van een bestaande varkenshouderij
Binnen het plangebied functioneert thans het agrarische bedrijf van de familie Van Oijen-van Korven met een milieuvergunning voor het houden van 110 fokzeugen en 363 gespeende biggen. Daarnaast wordt er melkvee gehouden en is er sprake van akkerbouw.
Het agrarische bedrijf wordt beëindigd. De milieuvergunning wordt ingetrokken zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is. Er zal sprake blijven van hobbymatige akkerbouwactiviteiten.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met de Wet geurhinder en veehouderij.

5.1.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteitseisen voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde plannen met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als gestelde grenswaarden voor PM10 en NO2 niet worden overschreden.

In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” wordt aangegeven op welke manier snel kan worden vastgesteld of de bijdrage van een nieuwbouwplan op de luchtkwaliteit valt onder de term 'niet in betekenende mate'. De bijlage geeft een harde omschrijving van een aantal gevallen. Zo geldt bij één ontsluitingsweg een aantal van 1500 nieuwe woningen netto (vervanging van bestaande woningen geldt als bijdrageneutraal) of 100.000 m² kantoren.

De Wet bevat geen 'omgekeerde werking'. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet toch worden getoetst of een plan gesitueerd is in een gebied met een te hoge fijnstofconcentratie.

Toetsing
Het plan omvat de bouw van drie woningen en is daarmee niet in betekenende mate van invloed op de luchtkwaliteit. Er is geen nader onderzoek nodig.

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van autosnelwegen of wegen met een zeer hoge intensiteit. Daarom kan worden aangenomen dat de fijnstofconcentratie van de omgeving voldoende laag is om in een gezond leefklimaat te voorzien.

Conclusie
Het plan voldoet aan de Wet luchtkwaliteitseisen en de luchtkwaliteit van de omgeving is voldoende om in een gezond leefklimaat te voorzien.

5.1.5 Milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer moet worden getoetst of:

• 1. de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen);
• 2. bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling c.q. of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt op de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen.

Basis voor de bovengenoemde toetsing vormt de handreiking “Bedrijven en milieuzonering” (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

Invloed ontwikkeling op omgeving
Het plan omvat geen milieubelastende inrichtingen.

Invloed omliggende inrichtingen op de voorgestane ontwikkeling
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

bedrijf				SBI-code	categorie	richt- afstand	werkelijke afstand
Haarsteegsestraat 80: groothandel in bloemen en planten				5122	2	30 m	70 m
Haarsteegsestraat 86: café				554	1	10 m	18 m
Haarsteegsestraat 95: sauna				9304	2	30 m	25 m
Haarsteegsestraat 106a-108: garagebedrijf	501, 502, 504	2	30 m	90 m

Het plangebied ligt binnen de richtafstand van Brabant Sauna aan de Haarsteegsestraat 95. De werkelijke afstand is gemeten vanaf het bestemmingsvlak van de sauna tot aan het bouwvlak van de meest oostelijke, dichtstbijzijnde woning. De sauna-activiteiten vinden conform de in 1994 verleende vergunning plaats in en om het bijgebouw dat ca 33 m achter het hoofdgebouw ligt. De afstand tussen de feitelijke sauna-activiteiten en de meest oostelijke woning bedraagt 38 m en is derhalve groter dan de genoemde richtafstand.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan kunnen de sauna-activiteiten over het gehele perceel Haarsteegsestraat 95 plaatsvinden. Derhalve is de afstand tot het bestemmingsvlak (i.c. 25 meter) aan de orde. Voorkomen moet worden dat de nieuwe woningen (in dit geval de meest oostelijke nieuwe woning) een belemmering vormen voor de bedrijfsvoering van de sauna. Daarnaast moet gezorgd worden voor een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen.
Tussen de meest oostelijke nieuwe woning en de sauna staat reeds de woning Haarsteegsestraat 97. Deze bestaande woning vormt de meest belemmerende factor voor de sauna-activiteiten en was ook ten tijde van de vergunningverlening in 1994 afstandbepalend. De nieuwe woningen binnen het plangebied vormen derhalve niet voor een extra belemmering.
De sauna-activiteiten zijn beperkt. Het betreft een relatief kleine sauna en de openingstijden zijn beperkt tot de avonduren op weekdagen. Er is geen openstelling in het weekend. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de handreiking Bedrijven en milieuzonering.

5.1.6 Verkeerslawaai

Het plangebied ligt aan de Haarsteegsestraat. In het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) is opgenomen dat voor deze straat het 30 km/uur-regime gaat gelden. Dat betekent dat er geen onderzoeksplicht is in het kader van de Wet geluidhinder. Het plangebied ligt wel in het onderzoeksgebied van de Abt van Engelenlaan, die ten westen van het plangebied ligt.

Amitec bv uit Uden heeft een akoestisch onderzoek naar het wegverkeerslawaai uitgevoerd: rapport "Akoestisch onderzoek (wegverkeerslawaai), Dhr. M.H.W. van Oijen, Project: Haarsteegsestraat 99, Haarsteeg" (10 september 2013, nr. 10.911-FB.w-3). Daarin is zowel de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de Abt van Engelenlaan als het verkeer op de Haarsteegsestraat meegenomen. Het onderzoeksrapport is daarmee bruikbaar voor het bepalen van de gevelbelasting conform de Wet geluidhinder, alsmede in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 4.

Uit het onderzoek volgt dat de gevelbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Abt van Engelenlaan 43 dB bedraagt en daarmee lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het plan voldoet daarmee aan de eisen van de Wet geluidhinder.

Voorts volgt uit het rapport dat de gevelbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Haarsteegsestraat 51 dB bedraagt. Daarmee is de geluidbelasting ruim lager dan de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB. Uitgaande van een geluidreducerende werking van een gemiddelde gevel van 20 dB, kan te allen tijde voorzien worden in een goed binnenklimaat in de woning van maximaal 35 dB. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Algemene conclusie
Het aspect verkeerslawaai vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie en cultuurhistorie

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart 2005 van de provincie Noord-Brabant weer. Onderhavig plangebied is hierop aangeduid.

uitsnede cultuurhistorische waardenkaart

5.2.1.1 Archeologie

In de gemeente Heusden liggen unieke archeologische waarden. Samen vormen zij het bodemarchief. Dit bodemarchief is van groot maatschappelijk belang, omdat voor de geschiedschrijving de samenleving voor het merendeel afhankelijk is van archeologisch onderzoek. Pas voor de periode vanaf de Late Middeleeuwen kunnen wij ons tot papieren en nu ook digitale archieven en bibliotheken wenden.
Tegelijkertijd faciliteert het bodemarchief als onderdeel van de ondergrond allerlei ruimtelijke functies die verband houden met wonen, werken en recreëren. Deze functies gaan niet altijd goed samen met het streven naar behoud en een goed beheer van het bodemarchief. Archeologische waarden zijn namelijk gevoelig voor bodemingrepen, zoals ploegen, heien, graven en veranderingen in het waterpeil. Daarom is het noodzakelijk dat de gemeente in het ruimtelijk beleid waarborgen inbouwt, zodat belangrijke archeologische waarden zoveel mogelijk worden ontzien dan wel, indien dit om redenen van zwaarder wegende maatschappelijke belangen niet mogelijk is, worden veiliggesteld door middel van professionele archeologische opgravingen.

De gemeente wil met het archeologiebeleid bereiken dat bij ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig wordt omgegaan met archeologische waarden, zodat deze waar mogelijk behouden blijven voor toekomstige generaties.

De gemeente Heusden ligt grotendeels in het zuidelijke zandgebied van Nederland en ten dele in het rivierenlandschap en wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van verschillende landschapstypen: Pleistoceen terraslandschap, dekzandgebied, Holoceen rivierenlandschap en beekdalen en antropogeen beïnvloed landschap. Over het algemeen kan gezegd worden dat de archeologie vrij dicht onder de bouwvoor ligt. Het bewoonbare oppervlak is door de eeuwen heen grotendeels onveranderd gebleven. Ter plaatse van de dikke enkeerdgronden zal eventuele archeologie voor een deel afgedekt zijn, en zich dieper in de ondergrond bevinden.

Gemeenten zijn op grond van artikel 38a van de gewijzigde Monumentenwet verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen en het bestemmen van gronden, rekening te houden met het behoud van archeologische waarden. Ten behoeve hiervan heeft de gemeente een archeologische Beleidsadvieskaart ontwikkeld die het instrument vormt voor de uitvoering van het gemeentelijk archeologiebeleid in het kader van de besluitvorming bij ruimtelijke plannen. Op de Beleidsadvieskaart is het gemeentelijk grondgebied onderverdeeld in vijf archeologische beleidscategorieën.

uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Heusden

Analyse
De nieuwe woningen worden gebouwd binnen een gebied met archeologische waarde. Ter plaatse geldt dat voor ingrepen met een oppervlakte van meer dan 500 m² het uitvoeren van een archeologisch onderzoek verplicht is.

Het plan betreft het toevoegen van drie woningen waarvan de individuele oppervlakte minder bedraagt dan 500 m². Voor de individuele woningen is geen archeologisch onderzoek nodig.

Conclusie
Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.1.2 Cultuurhistorie

Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn twee elementen aan de orde.

• 1. De Haarsteegsestraat betreft een lijnelement met een redelijk hoge historisch-geografische waarde. Het plan leidt niet tot aanpassing van het beloop van de straat en tast daarmee het waardevolle element niet aan.
• 2. De Haarsteegsestraat met aangrenzende bebouwing is tevens een redelijk hoge historisch-stedenbouwkundige waarde. Deze waarde wordt gevormd door de rechtlijnigheid van de straat en kortgevelboerderijen met de nokrichting loodrecht op de straat. Het plan leidt tot het toevoegen van drie woningen met een boerderijkarakter en voegt zich daarmee goed in het historische dorpslint.

Conclusie
Er worden geen cultuurhistorische waarden aangetast.

5.2.2 Flora en fauna

Staro Natuur en Buitengebied uit Gemert heeft een quickscan uitgevoerd naar de geschiktheid van het terrein en de gebouwen voor beschermde soorten: rapport "Quickscan natuurwaarden Plangebied Haarsteegsestraat 99-103 te Haarsteeg deelgebied 1 en 2" (april 2010, nrs. P10-0032 en P10-0039). Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 5. Onderhavig plangebied is in de quickscan opgenomen als deelgebied 1. De relevante delen van de conclusies van het onderzoeksrapport zijn hieronder weergegeven.

"Er kan geconcludeerd worden dat:

• de aanbevelingen ten aanzien van vogels in acht genomen dienen te worden;
• aanvullend onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk is in deelgebied 1;
• de werkzaamheden voor de overige soortgroepen geen overtreding van de natuurwetgeving tot gevolg hebben;
• altijd rekening moet worden gehouden met de zorgplicht."
  

Het aanvullende onderzoek in deelgebied 1 betreft een onderzoek naar mogelijke verblijfsplaatsen van vleermuizen in de te slopen bebouwing. Indien vleermuizen worden aangetroffen kan de bebouwing niet gesloopt worden, voordat de vleermuizen de bebouwing hebben verlaten en voordat een nieuwe verblijfsplaats (bijvoorbeeld in de vorm van een vleermuizentil) is geboden. Het aanvullende onderzoek, dat noodzakelijk is om vast te stellen of vleermuizen de woning gebruiken als rust- of verblijfplaats, zal in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de sloop worden uitgevoerd. Hiervoor zijn in de planregels regels opgenomen.

Algemene conclusie
Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan. Er is geen ontheffing van de Flora- en faunawet nodig.

5.3 Waterparagraaf

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Aa en Maas.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

Amitec BV uit Uden heeft een notitie geschreven waarin de diverse aspecten van het watertoets zijn opgenomen. De notitie is bijgevoegd als bijlage 6. Voor het bepalen van de waterdoorlatendheid (k-waarde) van de bodem is de 'Falling Head'-methode (infiltratie in verzadigde zone) gebruikt. De hieruit gevolgde k-waarde bedraagt gemiddeld 15,5 meter per etmaal. Dit is zeer hoog.
De k-waarde zal bij infiltratie in onverzadigde zone mogelijk lager zijn.

Doel van het waterschapsbeleid is het voorkomen van wateroverlast in geval van zeer hevige regenbuien, die eens in de 10 jaar (T=10) en eens in de 100 jaar (T=100) voorkomen. Aanvullend op het onderzoek van Amitec is de bufferopgave berekend waarbij een k-waarde is gehanteerd van slechts 2 meter per etmaal, zie bijlage 7. De bufferopgaven bedragen, in geval van T=10, 38 m³ en, in geval van T=100, 62 m³.

Om de uitvoerbaarheid van het plan ten aanzien van het aspect waterhuishouding aan te tonen, wordt in het vervolg van deze paragraaf een indicatieve 'oplossing' gegeven. Andere werkwijzen die hetzelfde resultaat bieden, namelijk het voorzien in voldoende waterberging, zijn eveneens toegestaan. Op de achterperceelgrens van de nieuwe woonpercelen (en derhalve op het eigen terrein) worden infiltratiesloten aangebracht met een gezamenlijke lengte van 53 meter. De breedte van de sloten (insteek) bedraagt 2,5 meter, de bodembreedte 0,5 meter en de diepte vanaf maaiveld 1 meter.

In geval van T=10 moet het hemelwater ten minste 30 cm onder de rand blijven. De inhoud van de infiltratiesloten bedraagt daarmee 44 m³. Dit is ruim voldoende om in de bufferopgave (38 m³) te kunnen voorzien.

In geval van T=100 worden de infiltratiesloten tot de rand gevuld. De inhoud bedraagt daarmee 79 m³. Ook dit is ruim voldoende om in de bufferopgave (62 m³) te voorzien.

Geconcludeerd wordt dat binnen het plangebied voorzien kan worden in een infiltratievoorziening met voldoende capaciteit, ongeacht de mate van waterdoorlatendheid van de bodem.

5.4 Belemmeringen

Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen waar rekening mee gehouden moet worden.

Er is tevens geen sprake van overige fysieke belemmeringen.

Hoofdstuk 6 Financiële aspecten

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dat geldt ook voor mogelijke planschadevergoedingen waaromtrent de initiatiefnemers voornemens zijn een verhaalsovereenkomst met de gemeente te sluiten.

Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Kostenverhaal

De gemeente en de grondeigenaren zijn voornemens een (anterieure) overeenkomst te sluiten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins' verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

7.1 Inleidende regels

In deze paragraaf is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is in de regels het artikel 'wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

7.2 Bestemmingsregels

In deze paragraaf is de in het plan voorkomende bestemming geregeld. Bepaald is welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden.

7.2.1 Agrarisch

Op de voor 'Agrarisch' aangewezen gronden mogen agrarische bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend. Er is een beperkte hoeveelheid bebouwing toegestaan.

7.2.2 Tuin

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen. Op en in de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

7.2.3 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, met inbegrip van beroep of bedrijf aan huis. Er is sprake van vrijstaande woningen. Bij de opzet van het bestemmingsplan is gekozen voor een gedetailleerde regeling.

7.2.4 Waarde - Archeologie

Het gehele plangebied heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. Derhalve is binnen het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing, die de verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek legt op ontwikkelingen waarbij de bodemingreep meer dan 500 m² bedraagt.

7.3 Algemene regels

Antidubbeltelbepaling
Het artikel 'Antidubbeltelbepaling' bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot.

Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.
Tevens bevat dit artikel de verplichting tot het aanbrengen van mitigerende maatregelen voor vleermuizen in geval van sloop van bestaande bebouwing.

Algemene gebruiksregels
Deze gebruiksregel regelt het verbod om gronden te bebouwen of te gebruiken in strijd met de bestemming.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

Overige regels
In de overige regels is een strafregel opgenomen en is de werking van wettelijke regelingen vastgelegd.

7.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Inspraak overeenkomstig Awb en gemeentelijke inspraakverordening
• 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 4. Vaststelling door gemeenteraad
• 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1 Inspraak

Op grond van de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerpbestemmingsplan "Haarsteegsestraat 99, Haarsteeg" vanaf 16 mei 2013 gedurende 4 weken ter inzage gelegen. Het eindverslag van de inspraakprocedure bestemmingsplan is als bijlage 8 opgenomen.

8.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de betrokken instanties. Het verslag van dit overleg is als bijlage 8 opgenomen.

8.3 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Bijlage 9 bevat de Nota van wijzigingen in het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan "Haarsteegsestraat 99, Haarsteeg" vanaf 3 oktober 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijze is opgenomen als bijlage 10.