Coudewater (golfbaan en erven)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door ingrijpende veranderingen in de zorg en de financiering ervan heeft GGZ Oost-Brabant ervoor gekozen om haar zorg op Landgoed Coudewater te verplaatsen naar andere locaties in de regio. Vanwege onzekerheden in de markt en in de zorg, behoefte aan flexibiliteit, voldoende zekerheid voor marktpartijen maar ook aan borging van de kwaliteit van het landgoed hebben GGZ Oost-Brabant en de gemeente 's-Hertogenbosch een structuurvisie voorbereid: een structuurvisie die reële opties voor de toekomst laat zien.

Op 16 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch Structuurvisie Landgoed Coudewater vast. De structuurvisie moet inspireren: ze nodigt uit tot herontwikkelen en maakt veel mogelijk. De structuurvisie spreekt wel een voorkeur uit: ze geeft richting. En tenslotte geeft de structuurvisie kaders aan: beleid, milieuaspecten en waarden beperken de mogelijkheden. De structuurvisie is dan ook inspirerend, richtinggevend, kaderstellend. Het is een beleidsdocument dat eigenaren, ontwikkelaars, bewoners, gebruikers, natuurorganisaties en andere belanghebbenden houvast biedt bij de herontwikkeling van het landgoed.

Groen en water zijn de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur. Daartussen liggen de ontwikkelvelden. In deze ontwikkelvelden vindt het nieuwe programma zijn plek. De grenzen van de ontwikkelvelden zijn grotendeels gebaseerd op bestaande landschappelijke structuren zoals lanen en water maar - op het historisch landgoed - ook op de invloedsfeer van de monumentale gebouwen. Bij de ontwikkelvelden is rekening gehouden met de karakteristieken van het betreffende deelgebied (landgoed, boszone of kampenlandschap) en met de karakteristieken van het ontwikkelveld zelf (omvang, monumenten, bomen, wegen en paden et cetera). Steeds is een zorgvuldige afweging nodig voor een passende korrelgrootte, volumeopbouw en programmatisch invulling. In het plangebied van dit bestemmingsplan liggen twee ontwikkelvelden: Erf 1 en Erf 2, met ruimte voor 20 tot 25 woningen in totaal. Dit bestemmingsplan maakt deze woningen in beide ontwikkelvelden juridisch-planologisch mogelijk.

Onderdeel van de structuurvisie is de inpassing van een golfbaan. Sinds enige jaren is op de voormalige softbalvelden, in het kampenlandschap, Golfclub Rosmalen actief. De golfclub verhuisde in 2009 naar haar huidige locatie, nadat haar oude locatie op sportpark Maliskamp voor de uitbreiding van Mixed Hockey Club Rosmalen nodig was. Softbalvereniging The Gryphons verhuisde op haar beurt naar een nieuwe locatie in De Groote Wielen. In het kader van de verhuizing van Golfclub Rosmalen werden tussen de club, GGZ Oost-Brabant en de gemeente 's-Hertogenbosch afspraken gemaakt over onderzoek naar de haalbaarheid van een definitieve volwaardige 9 holes-golfbaan op het landgoed, met aandacht voor de landschappelijke, ecologische en waterhuishoudkundige kwaliteiten ervan. De structuurvisie geeft invulling aan die afspraken. Dit bestemmingsplan maakt ook de golfbaan juridisch-planologisch mogelijk.

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan Coudewater is op 11 september 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Met uitzondering van de bestaande woning en het bijbehorend erf is het hele plangebied bestemd als Gemengd (lichtbruin) of Maatschappelijk (donkerbruin).

De gronden met de bestemming Maatschappelijk zijn bedoeld voor medische en paramedische voorzieningen; welzijnsvoorzieningen en ter plaatse van de aanduiding 'sport' tevens een golfbaan met clubgebouw en bijbehorende voorzieningen. De huidige golfbaan is met deze aanduiding in 2012 positief bestemd. In het bestemmingsvlak ligt (een deel van) een bouwvlak voor medische, paramedische en welzijnsvoorzieningen voor circa 35.000 m² en (met een maximale bouwhoogte van 15 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 45%) ruimte voor circa 65.000 m² bvo.

De gronden met de bestemming Gemengd zijn bedoeld voor agrarische doeleinden in de vorm van akkerbouw met bijbehorende voorzieningen (niet zijnde gebouwen); behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden, medische en paramedische voorzieningen, welzijnsvoorzieningen. In dit bestemmingsplan ligt ook een deel van de huidige golfbaan en is ter plaatse van de aanduiding 'sport' tevens een golfbaan en bijbehorende voorzieningen (niet zijnde gebouwen) toegestaan. In dit bestemmingsvlakken liggen twee bouwvlakken van 20.000 en 45.000 m² waarin op basis van de maximale bouwhoogte en het maximaal bebouwingspercentage respectievelijk ruimte is voor 35.000 en 80.000 m² bvo aan medische, paramedische en welzijnsvoorzieningen.

Aan de zuid- en oostkant van het plangebied liggen een strook met de bestemming Natuur respectievelijk een strook met de bestemming Groen. Beide stroken zijn niet onderdeel van het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan: ze zijn niet in eigendom van GGZ Oost-Brabant maar van het waterschap Aa en Maas respectievelijk een particulier. Hetzelfde geldt voor de zuidoosthoek van het gebied: deze gronden zijn in eigendom van dezelfde particulier en zijn niet onderdeel van het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan. Aan de noordkant wordt het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan begrensd door de Peter de Gorterstraat, aan de westkant door het historisch landgoed waarvan de herontwikkeling in een tweede, latere bestemmingsplanprocedure vorm krijgt.

afbeelding 1: uitsnede verbeelding bestemmingsplan Coudewater (2013)

1.3 Leeswijzer

Na een beschrijving van de beleidsuitgangspunten (hoofdstuk 2) wordt in hoofdstuk 3 het plan voor het kampenlandschap beschreven aan de hand van het inpassingsplan (paragraaf 3.1) en het meer gedetailleerde inrichtingsplan (paragraaf 3.2) voor de golfbaan en het beeldregieplan (paragraaf 3.3) voor de erven.

De toetsing van het plan aan de ruimtelijke en milieuaspecten gebeurt in hoofdstuk 4: flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie, water, bomen, geluid et cetera. Hoofdstuk 5 licht kort de regels toe: hoe is het plan vertaald in de juridisch bindende regels en verbeelding. In hoofdstuk 6 komen de financiële en economische aspecten aan bod.

Hoofdstuk 7 is in het voorontwerpbestemmingsplan nog niet ingevuld. In dit hoofdstuk worden straks de resultaten van het inspraaktraject en het vooroverleg met provincie en waterschap beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Structuurvisie Landgoed Coudewater 2016

Op 11 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Structuurvisie Landgoed Coudewater vast. Volgens de visie gaat Landgoed Coudewater nieuwe mogelijkheden bieden voor wonen, werken, zorgen en recreëren. Met deze functies kunnen de bijzondere kwaliteiten van dit unieke gebied worden behouden en versterkt. Wonen, werken, zorgen en recreëren passen bij het karakter van het landgoed en zorgen voor een levendige invulling. De structuurvisie voor de herontwikkeling gaat uit van de bestaande kracht van het landgoed. De bestaande kwaliteiten worden gekoesterd en versterkt en de kansen die die kwaliteiten bieden worden benut. Landgoed Coudewater is straks een plek voor bewoners, instellingen, kantoren en bedrijven die zich thuis voelen in dit landschappelijk, ecologisch en cultuurhistorisch waardevolle gebied. Waar het landgoed nu relatief besloten oogt, zal het straks een opener karakter krijgen: het is straks ruim toegankelijk en uitnodigend voor bezoekers, wandelaars en fietsers. Na de herontwikkeling is het landgoed een vanzelfsprekend onderdeel van het stedelijk en landschappelijk weefsel tussen Rosmalen, Maliskamp en ’s-Hertogenbosch en biedt het door zijn uniek karakter een onderscheidend woon- en werkklimaat in de gemeente ’s-Hertogenbosch.

afbeelding 2: plankaart Structuurvisie Landgoed Coudewater

Groen en water zijn de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur. Daartussen liggen de ontwikkelvelden. In deze ontwikkelvelden vindt het nieuwe programma zijn plek. De contramal begrenst de gebieden waar nieuwe bebouwing mogelijk is. De grenzen zijn grotendeels gebaseerd op bestaande landschappelijke structuren zoals lanen en water maar ook - in het historisch landgoed - op de invloedsfeer van de monumentale gebouwen. Bij de ontwikkelvelden is rekening gehouden met de karakteristieken van het deelgebied (landgoed, boszone of kampenlandschap) en met de karakteristieken van het ontwikkelveld zelf (omvang, monumenten, bomen, wegen en paden et cetera). Steeds is een zorgvuldige afweging nodig voor een passende korrelgrootte, volumeopbouw en programmatische invulling. In totaal gaat het in de structuurvisie in alle ontwikkelvelden samen om 170 tot 205 wooneenheden en 20.000 tot 21.900 m² bvo die ingevuld kan worden met wonen, zorgen of een kleinschalige detailhandel- of horecaontwikkeling, naast - in het historisch landgoed - een programmatische invulling van monumentale en karakteristieke gebouwen met wonen, zorgen of werken. Met de uitwerking van deze structuurvisie in dit en andere bestemmingsplannen vervallen de bestaande ruime bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan.

Na vaststelling van de Structuurvisie Landgoed Coudewater heeft GGZ Oost-Brabant ten behoeve van de uitvraag voor de selectie van marktpartijen een nadere uitwerking gegeven aan de structuurvisie om te komen tot vergelijkbare proposities: de 'Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater'. Daarin is binnen de vrijheidsgraden die de structuurvisie nog bood nader doorgekozen op een aantal onderdelen. Deze keuzes zagen vooral op het resterend deel van Coudewater (het historisch landgoed en de boszone ten noorden van de Peter de Gorterstraat) en niet of nauwelijks op het deelgebied Kampenlandschap.

In het kampenlandschap zijn twee ontwikkelvelden aan de Peter de Gorterstraat, samen 14.386 m². De beperking van de bebouwingsmogelijkheden tot twee compacte clusters borgt het zicht op het kampenlandschap. De structuurvisie stelt uitgangspunten voor beide ontwikkelvelden (afbeelding 3). De clusters worden opgezet naar analogie met bestaande boerenerven in een kampenlandschap, vergelijkbaar met boerenerven elders in de Hooge Heide. Ook gebouwen voor de golfbaan zoals een clubhuis, de machineopslag en een afslagoverkapping zullen aansluiten op deze erven. De golfbaan wordt ingepast binnen het te versterken kampenlandschap. Zichtlijnen richting de Groote Wetering worden gewaarborgd. De padenstructuur wordt behouden en zo nodig aangevuld. Het gebied moet een openbaar en toegankelijk karakter krijgen. De zone tussen het landgoed en het kampenlandschap wordt aangezet met beplanting zodat privacy kan worden gegarandeerd.

afbeelding 3: (randvoorwaarden) ontwikkelvelden Erf 1 en Erf 2 volgens Structuurvisie Landgoed Coudewater

Om het landschappelijk kleinschalig karakter van het kampenlandschap aan de oostkant van het historisch landgoed te versterken worden nieuwe singels en houtwallen aangeplant, die met name de oorspronkelijke lineaire structuur versterken. De natuur- en landschapsontwikkeling van dit kampenlandschap gaat samen met de inpassing van een golfbaan. Bij de landschappelijke inpassing van de golfbaan wordt ook rekening gehouden met behoud, herstel en ontwikkeling van het leefgebied van de das. Langs de Groote Wetering bevindt zich een ecologische verbindingszone. Om deze te versterken wordt ruimte gemaakt voor waterretentie en natuurontwikkeling met onder andere een aantal poelen, ruigtes en beplanting.

afbeelding 4: versterking groenstructuren volgens Structuurvisie Landgoed Coudewater

In de structuurvisie is de inpassing van de golfbaan in het kampenlandschap globaal getoetst, bij de uitwerking heeft een verdiepingsslag plaatsgevonden: Nota Ruimtelijke Inpassing Golfbaan (zie paragraaf 3.1). Een volwaardige 9 holes-golfbaan met B-status vraagt voldoende ruimte om goed te kunnen functioneren. De Structuurvisie Landgoed Coudewater ging ervan uit dat voor een goede inpassing van de golfbaan in het kampenlandschap, en mede met oog op het leefgebied van de das en de waterhuishoudkundige situatie, ook aangrenzende particuliere gronden nodig waren. De uitwerking in de Nota Ruimtelijke Inpassing Golfbaan en de Natuurtoets specifiek voor de dassen toont daarentegen aan dat de inpassing van de golfbaan met inachtneming van het leefgebied van de das en de waterhuishoudkundige situatie ook mogelijk is zonder deze particuliere gronden. Dit bestemmingsplan voor de golfbaan en de erven laat deze gronden dan ook buiten beschouwing.

2.2 Visie Hooge Heide

Landgoed Coudewater maakt deel uit van het gebied Hooge Heide aan de oostkant van Rosmalen (afbeelding 5). Gemeente 's-Hertogenbosch heeft voor drie deelgebieden afzonderlijk een visie opgesteld. Voor deelgebied Hooge Heide Noord (Sprokkelbosch) ten noorden van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Nijmegen heeft de gemeenteraad op 25 juni 2013 een visie vastgesteld. Voor deelgebied Hooge Heide Midden (Boszone) tussen die spoorlijn en de rijksweg A59 heeft ze op 16 februari 2009 een visie vastgesteld. Landgoed Coudewater is onderdeel van het deelgebied Hooge Heide Zuid. Op 20 mei 2008 besloot het college over een conceptvisie voor dit deelgebied en over de terinzagelegging ervan in het kader van de gemeentelijke Inspraakverordening. Aan de conceptvisie ontbrak in eerste instantie een goede landschappelijke onderlegger. Na de terinzagelegging is de conceptvisie op ambtelijk niveau dan ook verder uitgewerkt en is nadrukkelijk de landschappelijke onderlegger opgenomen. Hoewel de besluitvorming over de uitgewerkte conceptvisie nog niet is afgerond, hanteert de gemeente ’s-Hertogenbosch haar als kader voor ontwikkelingen in het gebied, ook voor de ontwikkelingen op Landgoed Coudewater.

afbeelding 5: Hooge Heide

Bij de landschappelijke onderlegger is een inventarisatie van de landschapskwaliteiten gemaakt. Bijzonder is dat in het relatief kleine gebied van de Hooge Heide verschillende landschapstypen bij elkaar komen. Die aaneenschakeling van verschillende landschappen is kenmerkend voor de Hooge Heide. De verschillen tussen de landschappen zijn een gevolg van de geomorfologie van het gebied. Uit de inventarisatie komen vijf landschapstypen naar voren:

• 1. landgoed Coudewater en de directe omgeving;
• 2. kampenlandschap, onderverdeeld in de deelgebieden West (golfbaan), midden (Maliskamp, veedijk) en Oost (veedijk, vakantiepark Dierenbos);
• 3. bosgebieden;
• 4. heideontginning, aangrenzend aan de bosgebieden en aan het Autotron;
• 5. dorpskern Maliskamp, inclusief de sportvelden.

Benutten en versterken van de kenmerken van die landschapstypen en tegelijkertijd het gebied recreatief interessanter maken zijn uitgangspunt van de uitgewerkte conceptvisie. De opgave voor het gebied Hooge Heide Zuid is het realiseren van een landschappelijk raamwerk waarbinnen in de visie beschreven ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het raamwerk is gebaseerd op de historische situatie. Daarmee sluit de visie aan bij de ondergrond van het gebied, die altijd bepalend is geweest hoe het gebied er uit ziet. Door te behouden wat waarde heeft, wordt de kwaliteit van het gebied veiliggesteld.

Het grootste deel van Landgoed Coudewater ligt op een zandrug, waarop in het verleden een bos is aangeplant. De Peter de Gorterstraat is een markante overgang van de hoger gelegen zandrug naar het lager gelegen beekdal. Bij een vernauwing van het beekdal, op de hoger gelegen zandrug, is Landgoed Coudewater gebouwd. Het beekdal zelf wordt gekenmerkt door een kampenlandschap: een coulisselandschap met houtwallen, dijkjes en singels. Voor een goede waterhuishouding zijn de percelen gericht op de Groote Wetering, de ruggengraat van het beekdal. De typische lineaire vergezichten die over het beekdal rijken zijn duidelijk zichtbaar tussen de Peter de Gorterstraat en de Wamberg. Hoewel het kampenlandschap als landbouwgrond wordt gebruikt en het een deel van haar kleinschalig karakter heeft verloren, is de lineaire structuur van dit coulisselandschap nog heel herkenbaar.

De visie streeft ernaar het Landgoed Coudewater te versterken, de bossen te behouden en het huidige kampenlandschap te behouden en ontwikkelen naar een kleinschaliger halfopen kampenlandschap. De Structuurvisie Landgoed Coudewater bouwt dan ook verder voort op de karakteristieke landschapstypen: bosgebied, landgoed en kampenlandschap zoals ze ook in de visie Hooge Heide Zuid worden onderscheiden. Dit bestemmingsplan beoogt - onder meer - de ontwikkeling en de borging van de bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het deelgebied kampenlandschap. In het inpassingsplan (paragraaf 3.1) is beschreven ook deze waarden en kenmerken worden behouden en ontwikkeld. In het inrichtingsplan worden de landschapselementen nader uitgewerkt (paragraaf 3.2). De realisatie en instandhouding van dit inrichtingsplan zijn geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Ook in de ruimtelijke opzet van de erven en de bebouwing ervan zoeken de inpassingstekening en het beeldregieplan aansluiting van de karakteristiek van bestaande boerenerven elders in het kampenlandschap van de Hooge Heide (paragraaf 3.3).

2.3 Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch 2014

Op 28 januari 2003 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vast (RSV). In Ruimtelijke StructuurVisie brengt de gemeente 's-Hertogenbosch haar ruimtelijke ambitie in beeld. De RSV bestreek de periode tot 2010 maar gaf ook een doorkijk naar 2020. Op 28 januari 2014 stelde de gemeenteraad de actualisatie van de RSV vast. De RSV is een toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. De belangrijkste aandachtspunten/onderdelen in de RSV zijn:

• een kwaliteitsslag voor de bestaande ruimte door middel van een actief voorraadbeheer in wijken en buurten, herstructurering en herinrichting en meer menging van functies;
• de kwaliteit van het leefmilieu kan worden verbeterd door de realisering van een duurzaam landschappelijk raamwerk waarin het water een prominente rol speelt;
• ruimte voor een grotere variatie in woon- en werkmilieus, gebaseerd op diverse leefstijlen en inkomens, segmentering van bedrijven, menging van functies en een goede spreiding van voorzieningen.

Het profiel dat Structuurvisie Landgoed Coudewater voor de herontwikkeling van Landgoed Coudewater schetst past bij de aandachtspunten in de RSV: er is grote variatie in woonmilieus, er is een menging van functies mogelijk en bovenal wordt met de herontwikkeling van het landgoed het landschappelijk raamwerk duurzaam versterkt en heeft water daarin een prominente rol.

2.4 Nota Wonen 2012 / Woonagenda 2017

Op 11 september 2012 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota Wonen 2012 vast. Conform deze nota streeft de gemeente naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare en passende woningen, nu en in de toekomst, en naar sterke en leefbare buurten waar mensen zich thuis voelen. In het licht van de economische omstandigheden ten tijde van de vaststelling en de verwachte groei van het inwonertal is de ambitie geformuleerd om de positie van 's-Hertogenbosch als een van de aantrekkelijkste woonsteden te behouden. Conform de Nota Wonen 2012 moeten tot 2030 nog zo'n 9.800 woningen worden toegevoegd.

De problemen op de woningmarkt ten tijde van de vaststelling van de nota kunnen alleen gezamenlijk worden aangepakt, samen met bouwbedrijven, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en met inwoners en bedrijven uit de stad. Dit is het belangrijkste uitgangspunt van de Nota Wonen 2012. In de nota zijn vier speerpunten geformuleerd: voldoende woningen bouwen, inzetten op betaalbaar wonen, inzetten op passend wonen en het maken van sterke en leefbare buurten. De vier speerpunten zijn vertaald in een aantal concrete doelen, waaronder:

• een woningproductie van gemiddeld 700 woningen per jaar voor de periode tot 2030, met een bandbreedte van 500 tot 800 woningen per jaar;
• minimaal 25% woningen in de sociale sector (huur en koop);
• stimulering van het (collectief) particulier opdrachtgeverschap (C)PO;
• herintroductie van de starterslening voor bestaande koopwoningen;
• nieuwbouw, omzetting van bestaande verzorgingsplaatsen en ambulante zorgverlening ten behoeve van de groeiende behoefte aan woonzorgarrangementen voor ouderen en mensen met een beperking;
• verbetering van de woningkwaliteit in buurten door onder meer renovatie, groot onderhoud en energiebesparende maatregelen.

Op 3 april 2017 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Woonagenda 2017/2018 vast. De speerpunten en doelstellingen uit de Nota Wonen 2012 zijn daarin nog steeds van toepassing. Daarnaast speelt de Woonagenda in op nieuwe ontwikkelingen, actualiseert ze het gemeentelijk woonbeleid en formuleert ze een ambitie waar de stad komende jaren op inzet. De ambitie is vertaald in vier hoofdopgaven. Deze opgaven zijn uitgewerkt in een aantal deelopgaven en een actieprogramma.

• versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus.
• betaalbaar en bereikbaar wonen; balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad:
• bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
• samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving

Het woningbouwprogramma voor Coudewater, en in dit geval de Erven in het bijzonder, sluit aan op de deelopgaven en het actieprogramma van de Woonagenda. De Woonagenda gaat uit van een productie van 8.000 woningen tot en met 2025; het woningbouwprogramma op het landgoed draagt daar substantieel aan bij. Het woningbouwprogramma voorziet dan ook in een actuele regionale behoefte en is in het licht van de ladder voor duurzame verstedelijk verantwoord. Verdeeld over het landgoed is het woningbouwprogramma gedifferentieerd conform de verdeling 25% sociale sector - 75% vrije sector. Omdat bij de uitwerking van het programma op het landgoed en in de boszone - in de Ontwikkelingsvisie - woningen aan het programma zijn toegevoegd, is ook ruimte ontstaan voor een aandeel in de middeldure huur. De woningen op de erven zullen alleen in de vrije sector worden gebouwd. De wijze waarop het woningbouwprogramma op de erven tegemoet komt aan de verduurzamingsopgave is beschreven in paragraaf 4.6

2.5 Bomenbeleidsplan 2017

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan 2017 vastgesteld. Bomen zijn belangrijk voor ’s-Hertogenbosch. Met het Bomenbeleidsplan staat de gemeente een evenwichtige omgang met groen en bomen voor. In het bomenbeleidsplan worden de bomen in de gemeente ingedeeld in vier categorieën: 1. monumentale houtopstanden; 2. waardevolle houtopstanden; 3. structuren; 4. sfeervlakken. Op de 'Groene Kaart 's-Hertogenbosch' zijn deze bomen aangeduid. De regelgeving voor deze bomen is verankerd in de Bomenverordening 2017. Op de (voorlopige) Groene Kaart 's-Hertogenbosch vormen de bomen langs de Peter de Gorterstraat een structuur en zijn een zevental bomen op de grens van het perceel van GGZ Oost-Brabant en de particuliere gronden in de zuidoosthoek aangewezen als monumentale bomen. De wijze waarop in het plangebied bestaande en nieuwe bomen in het plan zijn opgenomen, is beschreven in het inpassingsplan, in paragraaf 3.1. Input voor deze inpassing is de bomeninventarisatie. In paragraaf 4.5 is deze nader toegelicht.

2.6 Nota Parkeernormering 2016

In september 2016 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de nota 'Parkeernormering 2016', inclusief een methode voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen met behulp van de parkeerbalans vastgesteld. Het doel van deze rapportage was het formuleren van eenduidige parkeernormen die in de hele gemeente kunnen worden toegepast, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen de vraag naar parkeerplaatsen en de kwaliteit van de openbare ruimte. De wijze waarop in het plan een goede parkeerbalans is gevonden en voldaan wordt aan de parkeernormen is beschreven in het inpassingsplan voor de golfbaan (zie paragraaf 3.1) en in de inpassingstekening voor de woningen op de erven (zie paragraaf 3.3).

2.7 Verordening Ruimte Noord-Brabant

Op 7 februari en 14 maart 2014 hebben provinciale staten van Noord-Brabant de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In deze verordening maakt Landgoed Coudewater zowel deel uit van de structuren bestaand stedelijk gebied, ecologische hoofdstructuur als gemengd landelijk gebied. Het deelgebied kampenlandschap (en een klein deel van het historisch landgoed) is gemengd landelijk gebied en is bovendien aangeduid als gebied integratie stad-land.

In een gebied integratie stad-land kan stedelijke ontwikkeling plaatsvinden in samenhang met een groene en blauwe landschapsontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is ‘een nieuw ruimtebeslag dan wel uitbreiding of wijziging van bestaand ruimtebeslag ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies’. De Verordening Ruimte verlangt een integrale visie op de wijze waarop nieuwe stedelijke en landschapsontwikkelingen gelijktijdig en in samenhang met elkaar worden ontwikkeld. De stedelijke ontwikkeling moet aansluiten bij het bestaand stedelijk gebied of plaatsvinden in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting moet rekening worden gehouden met de ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en die in de naaste omgeving. Hieronder wordt ook de ontwikkeling begrepen van een groene geleding voor ecologische en landschappelijke verbindingen. Ten slotte moet zijn verzekerd dat de beoogde stedelijke ontwikkeling in omvang en ruimtelijke kwaliteit evenredig is met de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling. Ook voor deze gebieden moet de wijze worden verantwoord waarop de afspraken, die over de nieuwbouw van woningen zijn gemaakt, in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen.

Bovenal moet elke ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied gepaard gaan met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. De Structuurvisie Landgoed Coudewater toont hoe de beoogde stedelijk ontwikkeling in het gebied en in zijn omgeving plaatsvindt in samenhang met en evenredig aan de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling (paragraaf 2.1). Dit bestemmingsplan verantwoordt de wijze waarop die groene en blauwe landschapsontwikkeling financieel, juridisch en feitelijk is geborgd. De Verordening Ruimte noemt als verbeteringen de landschappelijke inpassing van bebouwing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, activiteiten gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing of een fysieke bijdrage aan de realisering van de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszones.

Gemeente ‘s-Hertogenbosch heeft voor de kwaliteitsverbetering van het landschap bij ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, uitvoeringsregels vastgesteld: de Landschapsinvesteringsregeling. Deze Landschapsinvesteringsregeling is van toepassing op het hele deelgebied boszone, het hele deelgebied kampenlandschap en op een klein deel van het historische landgoed. De gemeente sluit aan op het regionale afsprakenkader. Dit afsprakenkader gaat uit van een categorie-indeling voor niet-planmatige ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied en een bijbehorende tegenprestatie. Naast deze niet-planmatige ruimtelijke ontwikkelingen worden planmatige stedelijke ontwikkelingen onderscheiden: een stedelijke uitbreiding.

De herontwikkeling van landgoed Coudewater is een stedelijke uitbreiding c.q. een planmatige stedelijke ontwikkeling. Buiten het bestaand stedelijk gebied maar binnen het gebied integratie stad-land is weliswaar – goed landschappelijk ingepast – een stedelijke ontwikkeling mogelijk, maar voor dit deel van het programma moet de Landschapsinvesteringsregeling worden toegepast. Naast (investeringen in) goede landschappelijke inpassing van de ontwikkelingen in het gebied integratie stad-land moet, bovenop maatregelen voor een goede landschappelijke inpassing van die bebouwing zelf, voor een waarde van 1% van de uitgifteprijs in de kwaliteit van het landschap worden geïnvesteerd.

Uit de structuurvisie volgt een groot aantal maatregelen dat bij de vaststelling van de visie op het gebied van de kwaliteitsverbetering van het landschap bekend was en dat in elk geval wordt genomen. Naast maatregelen als de aanleg en/of versterking van waterpartijen, houtsingels en boomstructuren zijn het wegbestemmen van een fors bouwpotentieel voor maatschappelijke en welzijnsvoorzieningen en het afwaarderen van de betreffende gronden naar landbouw, natuur (en golfbaan) belangrijke landschapsinvesteringen. De waarde van alle maatregelen samen overstijgt de Landschapsinvesteringsregeling en ziet in totaal op een goede landschappelijke inpassing. Alle landschapsinvesteringen vinden plaats in het plangebied zelf. De herontwikkeling vindt gefaseerd plaats maar steeds zal sprake zijn van een evenredige ontwikkeling van rood en groen. De rode en groene ontwikkelingen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daarbij is het wel mogelijk dat landschapsinvesteringen vanwege een rode ontwikkeling in het ene deelgebied landen in een ander deelgebied van Landgoed Coudewater.

Bij de uitwerking van de structuurvisie in dit bestemmingsplan voor het kampenlandschap zijn de groene ontwikkelingen nader uitgewerkt in een inpassingsplan (paragraaf 3.1) en een inrichtingsplan (paragraaf 3.2) en worden deze ook vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Als in een deelgebied sprake is van een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, benoemen bestemmingsplan en anterieure overeenkomst expliciet het aandeel in de waarde van alle groene ontwikkelingen samen dat formeel aan de Landschapsinvesteringsregeling is verbonden (hoofdstuk 6).

Tenslotte is de zuidoostelijke hoek van het plangebied in de Verordening Ruimte aangeduid als reserveringsgebied waterberging. Hier moet het waterbergend vermogen van het gebied behouden blijven. Als hier ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, dan moet worden verantwoord dat het gebied voor waterberging geschikt blijft: als er wordt gebouwd of als gronden worden opgehoogd, dan moet de verloren ruimte voor waterberging worden gecompenseerd binnen hetzelfde gebied, bijvoorbeeld door het afgraven van andere delen. In het gebied dat voor waterberging is gereserveerd is de uitbreiding van de golfbaan voorzien. Bij de uitwerking van deze structuurvisie c.q. de inrichting van het terrein moet het waterbergend vermogen behouden blijven. verder is langs de Groote Wetering een zone aangeduid als ruimte voor herstel en behoud van watersystemen. De dijken langs de Groote Wetering en de Aa zijn waterkeringen die het waterschap Aa en Maas in haar Keur beschermt.

2.8 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het rijk beoogt daarin een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming bij ruimtelijke plannen en behartigt dit belang met de ladder voor duurzame verstedelijking. De toelichting van een bestemmingsplan moet beschrijven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Als uit die beschrijving blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, dan wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

De herontwikkeling van Landgoed Coudewater is zo’n stedelijke ontwikkeling die moet voorzien in een actuele regionale behoefte. De regionale woningbouwafspraken zijn vastgelegd in de Regionale agenda’s Wonen, onderdeel van het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). ‘s-Hertogenbosch maakt deel uit van het RRO Noordoost-Brabant. In de Regionale agenda Wonen voor Noordoost-Brabant d.d. 17 december 2014 is de woningbouwopgave in de gemeente ‘s-Hertogenbosch begroot op 6.805 woningen in de periode 2014-2024. In de hele regio Noordoost-Brabant gaat het in deze periode om een opgave van 18.900 woningen. Voor de lange termijn - tot 2030 - bedraagt de opgave een kleine 30.000 woningen. Hiertegenover staat een potentiële (netto) woningbouwcapaciteit in de gemeente ‘s-Hertogenbosch van in totaal circa 8.400 woningen. Hiervan zijn circa 4.000 woningen harde plancapaciteit.

De regio Noordoost-Brabant en de gemeente ‘s-Hertogenbosch staan dan ook voor een forse woningbouwopgave. De herontwikkeling van Landgoed Coudewater voor woningen maakt deel uit van de potentiële - zachte - (netto) woningbouwcapaciteit en voorziet, gelet op de harde plancapaciteit in verhouding tot de woningbouwopgave tot 2024 en daarna, in een actuele lokale en regionale behoefte. De woningen worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied van landgoed Coudewater en door transformatie van de psychiatrische kliniek die er gevestigd is (deel I; programma). De bestaande bebouwing en de bestaande bebouwingsmogelijkheden op grond van bestemmingsplan Coudewater worden ingeruild voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling: wonen, werken, zorgen, recreëren. In paragraaf 2.4 is het programma van de erven dat in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, nader verantwoord in het licht van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Inpassingsplan golfbaan

Op basis van Structuurvisie Landgoed Coudewater heeft Buro Lubbers een inpassingsplan uitgewerkt voor de golfbaan (Buro Lubbers, Nota Ruimtelijke Inpassing ten behoeve van inpassing golfbaan in kampenlandschap Landgoed Coudewater, 12 maart 2018). Het inpassingsplan toont een mogelijke uitwerking van de 9-holes golfbaan in het kampenlandschap op het Landgoed Coudewater.

De begrenzing van de golfbaan wijkt af van die in Structuurvisie Landgoed Coudewater. De particuliere gronden in het zuidoosten zijn niet meer onderdeel van de planontwikkeling. Dit bestemmingsplan ziet dan ook niet op dat deel van het plangebied van de structuurvisie. Omdat het beschikbaar areaal is afgenomen, is een aantal holes verschoven. Het inpassingsplan is een indicatief ontwerp. Niettemin zijn onderdelen ervan - vanwege hun landschappelijke, hydrologische, ecologische of cultuurhistorische betekenis - richtinggevend en normstellend voor dit bestemmingsplan. Die belangrijke onderdelen van het inpassingsplan zijn in dit plan geborgd, in de regels en/of de verbeelding. Het indicatief ontwerp is vertaald in een nader uitgewerkt inrichtingsplan (zie paragraaf 3.2).

Uitgangspunt voor de inpassing van de golfbaan en ook die van de woningen is het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het beheer van het kampenlandschap. Een groot deel van het kampenlandschap is al ingericht en in gebruik door de golfclub. Met het voorliggende plan wordt de golfbaan - in zowel het al ingerichte deel als het nieuwe deel - zodanig ingepast dat het bestaande coulisselandschap wordt versterkt met nieuwe laanstructuren die de zichtlijnen op de Grote Wetering waarborgen. Een belangrijke onderlegger van het inpassingsplan (en het daaropvolgende inrichtingsplan) is de inventarisatie van (bestaande) karakteristieke boomstructuren en individuele bomen (zie bijlage 11 bij deze toelichting en paragraaf 4.5).

Ook de functie die deze stroom heeft als Ecologische Verbindingszone is ingepast. De zone is in beginsel 25 meter breed maar dit wordt op een functionele manier voor de betreffende doelsoorten ingericht. Inrichtingselementen die voor de EVZ nodig zijn, zijn moerasstroken, poelen, struweel en beplanting. Naast de poelen worden er in het gebied ook verschillende waterpartijen gerealiseerd die de lijnen van het kampenlandschap volgen (zie paragraaf 3.2). Parallel aan de Grote Wetering loopt een A-watergang van het waterschap Aa en Maas; bij de definitieve inpassing van de golfbaan moet rekening worden gehouden met het toekomstig beheer en onderhoud van deze watergang.

Dit plan voorziet in een toename in kwaliteit van het foerageergebied van de das, op basis van de natuurtoets voor (het leefgebied van) de das waarin behoud en ontwikkeling van voldoende leefgebied is verantwoord en waarin mitigerende maatregelen worden beschreven om negatieve effecten op de das te voorkomen (zie paragraaf 4.2). Het inpassingsplan wijkt af in de maatregelen voor het behoud van het leefgebied van de das van de Structuurvisie Landgoed Coudewater. Was in de structuurvisie nog sprake van de aanleg van dassentunnels, in dit bestemmingsplan gaan gemeente en initiatiefnemer uit van een verlaging van maximumsnelheid.

afbeelding 6: inpassingsplan golfbaan

De bebouwing van het kampenlandschap is hoofdzakelijk geconcentreerd in één bouwvlak, met ruimte voor een clubhuis en machineopslag. Daarbuiten is bebouwingsruimte voor onder meer een afslagoverkapping en een schuilhut, tot maximaal 300 m² in totaal. De beeldkwaliteit van het clubhuis moet aansluiten op dat een boerenerf, overeenkomstig het beeldregieplan dat voor de woningen op de erven is opgesteld (zie paragraaf 3.3). Het bestemmingsplan staat toe dat het clubhuis wordt benut voor meer reguliere daghoreca voor recreanten (wandelaars, fietsers) die niet aan de golfclub zijn verbonden.

Tussen het clubhuis en de erven wordt een parkeerterrein en een ontsluitingsweg aangelegd. Ze worden landschappelijk ingepast met hagen en bomen, aansluitend op het karakter van boerenerven ten noorden en ten zuiden van ervan. De Nota Parkeernormering 2016 (zie paragraaf 2.6) gaat voor een golfbaan van 18 holes in het buitengebied uit van 118,3 parkeerplaatsen; voor een golfbaan van 9 holes in het buitengebied zijn (118,3 / 2 =) 60 parkeerplaatsen nodig.

3.2 Inrichtingsplan golfbaan

Was het inpassingsplan leidraad bij de beoordeling van de haalbaarheid van een golfbaan in het kampenlandschap, het meer gedetailleerde inrichtingsplan (afbeelding 7) toont waar welke landschapselementen moeten worden aangelegd ter behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, hydrologische, ecologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het kampenlandschap. Voorafgaand aan de aanleg van de golfbaan is een (aanleg)omgevingsvergunning verplicht. Bij de beslissing over de aanvraag om die omgevingsvergunning beoordelen burgemeester en wethouders dan ook op welke wijze de aanvraag het inrichtingsplan en het beheerplan (bijlage 1 en bijlage 2 bij de regels) in voldoende mate in acht neemt, en beoordelen zij daarbij in het bijzonder:

• 1. het behoud en de aanplant van bomen, boom- en groenstructuren;
• 2. het realiseren van de mitigerende maatregelen (zie paragraaf 4.2.2);
• 3. het behoud van het waterbergend vermogen (zie paragraaf 4.4);
• 4. het realiseren van parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen.

afbeelding 7: inrichtingsplan golfbaan

3.3 Inpassingstekening erven

Stedenbouwkundig concept

Conform de structuurvisie blijft de bebouwing in het kampenlandschap beperkt tot twee compacte clusters aan de Peter de Gorterstraat en blijft het zicht op het kampenlandschap bewaard. De bestaande boerenerven in het kampenlandschap elders in de Hooge Heide vormen de referentie voor de invulling van deze clusters. Het erf als ontwikkelveld past namelijk bij deze karakteristiek. Ook de gebouwen voor de golfbaan zoals het clubhuis, sluiten aan op deze erven.

De stedenbouwkundige principes voor de erven bestaan uit de compositie van een hoofdgebouw met erfbebouwing rondom een gemeenschappelijk, begrensd en compact erf. Het hoofdgebouw vormt het gezicht aan de Peter de Gorterstraat. Het erf zelf is autoluw, parkeren vindt zoveel mogelijk collectief plaats aan de rand van het erf. Het erf heeft een eenduidige vormentaal en voegt verblijfsruimte toe aan de woning. Een gedeelde moestuin, een uitgemaaide plek met lange tafel om samen te eten, een boom met schommel of overtuinen dragen bij aan een gevoel van collectiviteit en gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het erf. De inrichting is afhankelijk van de wensen van de bewoners en wordt in overleg met een landschapsarchitect ingericht.

De erfbebouwing bestaat uit diverse volumes, verschillend in vorm en grootte, ondergeschikt aan het hoofdgebouw. De oriëntatie van de erfbebouwing is op het erf. Een smalle margestrook - onderdeel van het erf - zorgt voor een overgang van de woning naar het erf. Bewoners kunnen deze ruimte claimen door een bankje of planten neer te zetten. De afstanden tussen de verschillende volumes en de onderlinge volumeverhoudingen zijn op elkaar afgestemd: de volumes zijn niet te klein in verhouding tot het hoofdgebouw en staan dicht genoeg bij elkaar om een ensemble te vormen.

Er is een natuurlijke overgang tussen erf en omliggend landschap. Een zorgvuldige positionering en vormgeving van bijgebouwen is hierbij gewenst. Tussen de bebouwing door is er openheid in alle richtingen. Een solitaire boom dient als spil op het erf. De woningen krijgen een private buitenruimte in de vorm van een tuin of terras. De private buitenruimte gaat op een natuurlijke manier over in het landschap. Gemengde boerenhagen en strategisch geplaatste bomen geven ruimtes aan, zonder deze helemaal af te bakenen. Afhankelijk van de gewenste privacy zorgt strategisch geplaatste beplanting ervoor dat blikken van buiten worden tegengegaan.

Beeldregieplan

Het stedenbouwkundig concept en ook architectonische uitgangspunten zijn vervat in het beeldregieplan dat in 2018 door Buro Lubbers is opgesteld, op basis van Structuurvisie Landgoed Coudewater. Het beeldregieplan blijft leidend voor de verschijning van de woningen en voor de toetsing aan de redelijke eisen van welstand. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan stelt de gemeenteraad dit beeldregieplan afzonderlijk als onderdeel van de voor de gemeente 's-Hertogenbosch vastgestelde Welstandsnota.

De kenmerken van de traditionele bebouwing in de Hooge Heide worden op een hedendaagse manier geïnterpreteerd. De nieuwe gebouwen vormen met elkaar ook een samenhangend geheel. De bebouwing op de boerenerven vormt erfensembles. De erfbebouwing is qua verschijningsvorm ondergeschikt aan de boerderij en heeft geen aanbouwen of dakkapellen. Door geschakelde bebouwing ontstaat de indruk van een beperkt aantal hedendaagse ‘schuren’ op het erf. Alle bebouwing is gebaseerd op typische vormen die passen bij een boerenerf en alle gebouwen hebben bij elkaar passende hoofdmaterialen. De basis van alle woningen is per cluster gelijk. De manier waarop deze basis bewerkt wordt kan verschillen. In het beeldregieplan wordt uitgelegd wat de overkoepelende beeldkwaliteit is en waar er binnen het erfensemble differentiatie mogelijk is. Voor het clubhuis geldt dezelfde beeldregie als voor de boerenerven. Hierdoor ontstaat ook met deze bebouwing een duidelijke samenhang.

(Nieuwe) inpassingstekening

Bij het beeldregieplan was in het ontwerpbestemmingsplan een inpassingstekening opgenomen die onderlegger was voor de regels en de verbeelding van dat plan. Begin 2019 heeft GGZ Oost-Brabant bekend gemaakt dat zij Van Wanrooij B.V. heeft geselecteerd als de ontwikkelaar die het Landgoed Coudewater van haar overneemt en het gaat ontwikkelen. In opdracht van Van Wanrooij heeft Hilberink en Bosch Architecten een nieuwe inpassingstekening uitgewerkt die afwijkt van de inpassingstekening die in het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen. Deze nieuwe inpassingstekening is als bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen. De inpassingstekening die in het ontwerpbestemmingpslan nog bij het beeldregieplan was opgenomen is niet meer onderdeel van bijlage 4 bij deze toelichting (het beeldregieplan). De nieuwe opzet voldoet beter aan de uitgangspunten van een boerenerf en past nog steeds bij de conceptuele gedachte van het beeldregieplan. De nieuwe inpassingstekening is onderlegger voor de verbeelding van het bestemmingsplan en leidt tot andere bouwvlakken op de verbeelding en tot andere regels in dit plan.

Erf 1

In vergelijking met de voorgaande inpassingstekening is in de nieuwe opzet van Erf 1 een kleiner hoofdgebouw aan de Peter de Gorterstraat voorzien, niet meer centraal op het erf maar aan de zijde van de bestaande woning. Hierdoor kunnen de bestaande bomen centraal op het erf worden behouden en kan een nieuwe informele setting ontstaan. De andere bebouwing richt zich op het compacte, begrensde erf. De tuinen aan de zijde van de Peter de Gorterstraat worden afgeschermd door groen. Deze opzet sluit beter aan op het concept van de compositie van een hoofdgebouw en erfbebouwing rondom compact erf. Door enkel een kleiner hoofdgebouw te richten op de Peter de Gorterstraat wordt dit principe nog verder versterkt. De Peter de Gorterstraat krijgt een mooi, groen karakter. De woningen rijgen zich minder aaneen en vormen een volwaardig groen erf. Het parkeren vindt niet meer plaats aan de zuidzijde van het erf maar wordt opgenomen onder de bestaande bomen. Er ontstaat aan de zuidkant een groene overgang naar het parkeerterrein van de golfbaan.

Erf 2

Ook in de nieuwe opzet van Erf 2 is een kleiner hoofdgebouw aan de Peter de Gorterstraat voorzien, richt de andere bebouwing zich op het compacte, begrensde erf en worden de tuinen aan de zijde van de Peter de Gorterstraat afgeschermd door groen. Hier wordt gekozen voor één vrijstaande woning die zich oriënteert op de straat. Twee twee-onder-kapwoningen liggen aan de Peter de Gorterstaat achter groen en zijn georiënteerd op het compacte erf. Door alleen te kiezen voor vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen is op dit erf alleen aan de westzijde een parkeerkoffer nodig.

Vergelijking en wijziging regels en verbeelding

• 1. Er komen kleinschaliger en meer verschillende volumes. Door de bepaling van een maximaal aantal woningen en een maximale oppervlakte van de woningen ontstaan kleinschaliger volumes. Wel is een ruimer bouwvlak aangeduid, zodat in de verdere uitwerking nog bewegingsruimte is voor deze volumes. Op beide erven heeft het bouwvlak van de woning die refereert aan het hoofdgebouw op een boerenerf een maximale goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 10 meter. Het bouwvlak met deze grotere bouwhoogte is kleiner dan dat van het hoofdgebouw in de eerdere inpassingstekening. De rest van de woningen heeft een maximale goot- en bouwhoogte van 4 respectievelijk 8 meter, overeenkomstig de eerdere inpassingstekening.
• 2. In afwijking van de eerdere inpassingstekening is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, voor een grotere goothoogte (tot 6 meter) aan de kant van het binnenerf, onder de voorwaarde dat de stedenbouwkundige opzet van de volumes conform het beeldregieplan niet onevenredig mag worden aangetast. Zo kan hier worden gevarieerd met de goothoogte en kunnen meer verschillende volumes ontstaan.
• 3. Er is meer doorzicht vanaf de Peter de Gorterstraat. Was met de voorgaande inpassingstekening nog sprake van meer langgerekte, aaneengesloten bebouwing aan de Peter de Gorterstraat, door de nieuwe inpassing is dit meer onderbroken. Hierdoor wordt het beeld van lintbebouwing vermeden. Ook op het erf zelf ontstaan meer doorzichten naar het kampenlandschap.
• 4. Omdat wordt gekozen voor kleinschaliger volumes komen er op beide erven minder woningen: op Erf 1 is ruimte voor maximaal 7 woningen, op Erf 2 voor maximaal 11 woningen. In totaal gaat het nu om maximaal 18 woningen in plaats van maximaal 25 woningen (uiteraard exclusief de twee bestaande woningen buiten de erven aan de Peter de Gorterstraat).
• 5. Op Erf 1 kan nu ook een groter aantal bomen worden behouden. De erven blijven zoveel mogelijk autoluw en parkeren blijft zoveel mogelijk centraal plaatsvinden. Omdat volgens de nieuwe inpassingstekening incidenteel toch bij op het eigen terrein bij een woning kan worden geparkeerd, is de regel dat parkeren uitsluitend op daarvoor aangeduide plekken kan plaatsvinden vervallen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en overige aspecten

4.1 Flora en fauna

4.1.1 Natuurtoets

Uitvoering van dit bestemmingsplan kan leiden tot overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb), die onder andere de bescherming regelt van dier- en plantensoorten en Natura 2000-gebieden. Overtreding van deze verbodsbepalingen vereist mogelijk een ontheffing en/of vergunning. Daarnaast geldt het provinciaal beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS). Deze beleidsregel is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van gebieden.

Met het oog op deze uitvoerbaarheid en vergunbaarheid van dit bestemmingsplan is een actueel en volledig beeld nodig van voorkomende beschermde dier- en plantensoorten en habitattypen in het plangebied of de omgeving ervan. Aan de hand van dat beeld moet het plan worden getoetst aan de bepalingen in de Wnb en het NNN. Voor dat beeld heeft Natuurbalans - Limes Divergens BV een natuurtoets uitgevoerd (Natuurbalans - Limes Divergens BV, Natuurtoets Herinrichting Kampenlandschap - golfbaan en woningbouw, 8 maart 2018; bijlage 6 bij deze toelichting).

Er ligt geen Natura 2000-gebied binnen de invloedsfeer van dit bestemmingsplan. Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van een Natura 2000-gebied zijn op voorhand uitgesloten. Verdere toetsing en vergunningverlening zijn niet nodig. Het plangebied grenst aan het Natuurnetwerk Nederland (de boszone). Ook hier zijn negatieve effecten op wezenlijke kenmerken en waarden niet van toepassing en is verdere toetsing is niet nodig.

Binnen de invloedssfeer van het plan kunnen wel de volgende beschermde soorten voorkomen: vleermuizen, das, eekhoorn, kleine marters, broedvogels. Negatieve effecten kunnen worden voorkomen door het treffen van mitigerende maatregelen voorafgaand of tijdens de werkzaamheden. Als deze mitigerende maatregelen worden uitgevoerd, wordt overtreding van verbodsbepalingen uit artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb voorkomen. In de soortgroepen Vaatplanten en mossen, Reptielen, Amfibieën, Vissen en Ongewervelden komen geen beschermde soorten voor en voor deze soortgroepen is sowieso geen sprake van overtreding van deze verbodsbepalingen. In het kader van de zorgplicht van de Wnb dienen alle soorten aanwezige vissen, ongeacht de beschermingsstatus, gevangen en verplaatst te worden uit te dempen wateren. Dit geldt ook voor karpers in de vierkante poel in het zuidwesten van het plangebied.

4.1.2 Ecologische verbindingszone

De Groote Wetering is aangewezen als een Ecologische Verbindingszone (EVZ) in het NatuurNetwerk Brabant (NNB). Zowel in de Verordening Ruimte als in het bestemmingsplan is de opgave voor het maken van een EVZ opgenomen. Met de uitbreiding van de golfbaan wordt gelijktijdig invulling gegeven aan deze EVZ. Dat betekent dat deze nu in de praktijk omgezet wordt naar een functionele EVZ met een breedte van 25 meter langs de Groote Wetering. In de notitie over de EVZ in bijlage 8 bij deze toelichting is onderbouwd hoe in de praktijk de aangewezen doelsoorten langs het traject verbonden kunnen worden en hoe deze soorten profiteren van de ontwikkelingen. Doelsoorten zijn hier de das, de kamsalamander, struweelvogels, de kleine modderkruiper en andere vissen. De maatregelen die in de notitie worden beschreven, zijn opgenomen in het inrichtingsplan (paragraaf 3.2).

De maatregelen voor de das worden uitgebreid beschreven in paragraaf 4.2. De voornaamste maatregel voor de kamsalamander is het toevoegen van poelen op kansrijke locaties langs de Groote Wetering. Binnen de ontwikkeling van de golfbaan wordt hierin voorzien: in of direct langs de EVZ worden vier amfibieënpoelen ontwikkeld. De ontwikkeling van een gevarieerd landschap draagt niet alleen bij aan het leefgebied de das en dat van de kamsalamander maar ook aan dat van struweelvogels. Hetzelfde geldt voor elementen als bosjes, struwelen en ruigte. Voor de kleine modderkruiper en andere vissen is in de EVZ uitsluitend de Groote Wetering zelf van belang maar deze maakt niet deel uit van het plangebied.

4.1.3 Mitigerende maatregelen

Das

Voor het voorkomen van de das heeft uitgebreid en specifiek nader onderzoek plaatsgevonden in het plangebied van de structuurvisie. In paragraaf 4.2 zijn deze natuurtoets en de daaruit volgende mitigerende maatregelen beschreven.

Vleermuizen

Aangezien vleermuizen nachtactief zijn, moeten de werkzaamheden zich beperken tot de daglichtperiode. Er mag dan ook geen werkverlichting worden geplaatst in de uitvoeringsfase. Op de erven kan wit (led)licht toegepast worden maar armaturen moeten zodanig geplaatst dat er weinig tot geen uitstraling van licht is naar boven en richting de groenstructuren. Daarnaast moet de hoeveelheid licht worden beperkt tot het strikt noodzakelijke.

Er vindt geen kap van bomen met holtes of bomen met een mogelijke functie als vliegroute plaatsvinden. Te kappen bomen moeten door een deskundige op het gebied van vleermuizen, ruim voorafgaand aan de kap, worden gecontroleerd op de aanwezigheid van holtes en de functie van die bomen als vliegroute. Lijnvormige landschapselementen, zoals lanen en houtwallen, die van waarde kunnen zijn als vliegroute van vleermuizen moeten behouden blijven. Deze landschapselementen die als landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kenmerken hebben, zijn op de verbeelding nader aangeduid en moeten worden behouden.

Kleine marters

Werkzaamheden aan groenstructuren (kap van bomen, verwijdering of snoeien van struweel et cetera.) moeten plaats vinden buiten de kwetsbare periode van voortplanting, die loopt van maart tot en met augustus. Stammen en takken kunnen, direct na de kap, op rustige locaties op rillen of hopen worden geplaatst. Dergelijke houtrillen of marterhopen kunnen als verblijfplaats voor kleine marters gaan fungeren.

Broedvogels

Om negatieve effecten ten aanzien van broedvogels te voorkomen, moeten de werkzaamheden worden uitgevoerd buiten het broedseizoen van aanwezige broedvogels. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd in het kader van de Wnb. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Als alternatief kunnen voorbereidende maatregelen worden getroffen om het plangebied of de specifieke ingreeplocatie voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt te maken voor vogels om er te broeden. Dit kan door de ingreeplocatie wekelijks te maaien of te ploegen of door dagelijkse betreding van de ingreeplocatie. Dergelijke maatregelen moeten uitsluitend voor het voorkómen van vestiging, niet voor het bestrijden van al aanwezige broedgevallen. Op deze wijze wordt voorkomen dat broedvogels gaan broeden op de ingreeplocatie, waarna werkzaamheden ook in het broedseizoen kunnen plaatsvinden.

4.2 Flora en fauna - das

4.2.1 Natuurtoets

Voor de das is een uitgebreide en specifieke nadere natuurtoets gedaan door Natuurbalans - Limes Divergens BV, in het hele plangebied van de structuurvisie (landgoed, boszone en kampenlandschap): Natuurbalans - Limen Divergens BV, Natuurtoets Dassen Herontwikkeling Landgoed Coudewater, 12 maart 2018; bijlage 7 bij deze toelichting). Met deze natuurtoets worden de kansen en knelpunten voor de herontwikkeling van heel Landgoed Coudewater ten aanzien van de das in beeld gebracht, wat wenselijk en nodig is voor (de voortgang van) de herinrichting van alleen het kampenlandschap conform dit bestemmingsplan.

Al in de Structuurvisie Landgoed Coudewater is aandacht besteed aan de aanwezigheid van de das in het gebied. In de structuurvisie zijn de plannen voor mitigatie en compensatie op hoofdlijnen uitgewerkt voor wat betreft het foerageergebied, de verbindingszone, de oversteek van de Peter de Gorterstraat en de inrichting van het bosgebied. De structuurvisie vormde daarmee een belangrijke basis voor deze natuurtoets. Hoewel de natuurtoets zoveel mogelijk rekening houdt met eerder onderzoek en eerdere plannen, zijn als gevolg van nieuwe omstandigheden en wetgeving mitigatie en compensatie aangepast:

• Uitgangspunt in de structuurvisie was een dassenonderzoek uit 2013 (Grontmij 2013). Het dassenonderzoek uit 2017 dat de basis is van deze natuurtoets heeft nieuwe inzichten aan het licht gebracht. Onder meer ten aanzien van ligging en begrenzing van primaire en secundaire foerageergebied. Bij dit geactualiseerde dassenonderzoek is, in tegenstelling tot het onderzoek uit 2013, ook het landgoed zelf en de huidige golfbaan op de aanwezigheid van leefgebied van de das onderzocht.
• Omdat de particuliere gronden in het zuidoosten niet meer onderdeel van de planontwikkeling zijn, is de mogelijkheid voor inpassing van het leefgebied van de das op de golfbaan veranderd.
• De Flora- en faunawet is per 1 januari 2017 vervangen door de Wnb. Dit heeft verschillende gevolgen voor het uitvoeren van een effectbeoordeling voor dassen, vanwege veranderingen in de beschermde status van de soort, verbodsbepalingen en ontheffingsmogelijkheden.

afbeelding 13: verspreiding das op Landgoed Coudewater

In de boszone ligt de hoofdburcht met een tiental pijpen (afbeelding 13) waarvan er bij een eerste veldbezoek vijf actief belopen waren met vers uitgeworpen zand. Tijdens latere veldbezoeken leek de activiteit weer afgenomen. De burcht wordt ook door konijnen gebruikt. Naast de hoofdburcht zijn er in de boszone een bijburcht met drie pijpen, zo’n 50 meter noordelijk van de hoofdburcht, en in het kampenlandschap, net buiten de geplande golfbaan, een bijburcht met vier pijpen in een oud rabattenbos. Op basis van de sporen kan geconcludeerd worden dat de bijburchten incidenteel worden gebruikt. Afgezien van vluchtpijp 6 liggen alle andere vluchtpijpen er vervallen bij. Vluchtpijp 6 is vrij recent open gegraven. Vluchtpijpen 3 en 4 liggen in de Boszone. De overige pijpen liggen in het kampenlandschap net buiten het uitbreidingsgebied van de golfbaan. Hoogstwaarschijnlijk worden de pijpen zeer incidenteel gebruikt.

afbeelding 14: verspreiding das in omgeving Landgoed Coudewater

Aangenomen kan worden dat de acht verblijfplaatsen samen tot één territorium of dassenfamilie behoren. Direct grenzend aan de dassenfamilie van Landgoed Coudewater zijn vier andere dassenfamilies aanwezig (afbeelding 14). De verdeling in families is gebaseerd op de aanwezige burchten in combinatie met expert judgement. Rondom de burchten is een bufferzone van 500 meter ingetekend, die staat voor het preferent leefgebied van de das en die globaal het foerageergebied van de das vormt. De bufferzone laat duidelijk zien dat de verschillende territoria op elkaar aansluiten en weinig tot geen overlap vertonen. Binnen de bufferzone / het foerageergebied van de dassenfamilie op Landgoed Coudewater liggen het agrarisch gebied van het kampenlandschap, het (historisch) landgoed, de huidige golfbaan en de boszone. Het foerageergebied ligt ingeklemd tussen de Groote Wetering, de snelweg A59 en verschillende andere dassenterritoria in de directe omgeving.

Op de huidige golfbaan zijn geen duidelijke sporen van das aangetroffen. Aangezien de golfbaan volledig uit gras bestaat, zijn sporen zoals prenten moeilijk waarneembaar. Duidelijke wissels richting de golfbaan en snuit- of graafsporen op de golfbaan zijn niet waargenomen. Aangezien de bodem op de golfbaan vrij arm is, is het mogelijk dat er in mindere mate op regenwormen wordt gefoerageerd waardoor dergelijke sporen ontbreken. Het foerageren op emelten is seizoensgebonden en viel niet samen met het veldonderzoek waardoor dergelijke sporen niet waarneembaar waren. Op basis van het sporenonderzoek, een landschapsanalyse en een expert judgement kan geconcludeerd worden dat de huidige golfbaan, ondanks het ontbreken van duidelijke sporen, als foerageergebied wordt gebruikt wordt. De golfbaan vormt foerageergebied door het kleinschalige karakter, bestaande uit houtwallen, afgewisseld met hagen, ruigtestructuren en waterpartijen. Op basis van de kwaliteit van het leefgebied en de ligging ten opzichte van de hoofdburcht, is de golfbaan, met uitzondering van verhardingen, bebouwing en greens, te bestempelen als primair foerageergebied.

Op de locatie van de uitbreiding van de golfbaan zijn in de akkerranden verschillende verse prenten en latrines aangetroffen. Vanuit het bos loopt er een duidelijke wissel door een gat in het hek richting de akker. De akkerpercelen waarop de uitbreiding van de golfbaan en de ontwikkeling van de erven is gepland, worden op basis van het sporenonderzoek als foerageergebied gebruikt. Het foerageergebied bestaat daar uit maïsakkers die doorsneden zijn door houtwallen. De houtwallen zijn belangrijke landschapselementen waarlangs de das zich verplaatst en zijn daarmee primair foerageergebied. De maïsakkers vormen vooral in het najaar foerageergebied waar onder andere maïs wordt gegeten. De rest van het jaar zijn de akkers nauwelijks van belang voor de das en vormen daarmee secundair foerageergebied.

Op het landgoed zijn enkele sporen van de das aangetroffen: dassenharen, prenten en een latrine. Ook hier zijn sporen moeilijk waarneembaar door het grote aandeel gras en verharding. Dassen vinden hier voedsel op de graslanden en dekking en geleiding in bosschages, houtwallen, heggen en struwelen. ’s Nachts is het bovendien relatief rustig op het terrein, wat gunstig is voor de das. Op basis van het sporenonderzoek, een landschapsanalyse en expert judgement kan gesteld worden dat de graslanden en groene landschapselementen (bosschages, houtwallen, heggen en struwelen) op het landgoed primair foerageergebied voor de das vormen. Dit foerageergebied is door de aanwezigheid van gebouwen en verharding en het gebruik als zorginstelling gefragmenteerd over het terrein aanwezig.

Samengevat: binnen het foerageergebied zijn bepaalde terreindelen essentieel voor het leefgebied van de das (primair foerageergebied). Primaire foerageergebieden zijn de graslandpercelen en bosschages op het landgoed, de boszone inclusief graslandpercelen en exclusief volkstuinencomplex, de huidige golfbaan, met uitzondering van verharding bebouwing en greens, bomen, bosjes en lanen in het kampenlandschap. De maïsakkers in het kampenlandschap vormen nu secundair foerageergebied. Onderstaande tabel geeft een overzicht van verlies, optimalisatie en ontwikkeling van nieuw foerageergebied van de das in heel Landgoed Coudewater. Uit deze globale oppervlakteberekening blijkt dat verlies van primair en secundair foerageergebied ruimschoots wordt gecompenseerd door omvorming van secundair naar primair foerageergebied en diverse optimalisaties in primair foerageergebied.

4.2.2 Mitigerende maatregelen

Algemeen

Naast verlies, optimalisatie en ontwikkeling van nieuw foerageergebied van de das in heel Landgoed Coudewater zijn mitigerende maatregelen nodig om negatieve effecten op de das te voorkomen. Onder de voorwaarde dat deze mitigerende maatregelen worden genomen, worden de verbodsbepalingen van de Wnb ten aanzien van dassen niet overtreden. Een ontheffing van de Wnb voor dassen is daarmee niet aan de orde.

De natuurtoets beveelt aan om de maatregelen voor te leggen aan en te bespreken met Stichting Das&Boom en/of de Dassenwerkgroep Noord-Brabant. In alle deelgebieden moeten de werkzaamheden zich beperken tot de daglichtperiode. Ook vanwege de das is in de uitvoeringsfase - alsook vanwege de vleermuizen - geen nachtelijke werkverlichting toegestaan. De werkzaamheden moeten worden begeleid door een deskundige op het gebied van de das. Ook bij het nader vormgeven van de inrichtingsmaatregelen ten behoeve van de das (foerageergebied, corridors, kunstburcht en rustgebied) moet een deskundige op het gebied van de das worden ingeschakeld.

Kampenlandschap

De nieuwe golfbaan, met uitzondering van verharding, bebouwing en greens, moet zodanig worden ingericht dat deze primair foerageergebied voor de das gaat vormen. De kwaliteit van het foerageergebied neemt toe door omvorming van maïsakkers (secundair foerageergebied) naar een dasvriendelijke golfbaan (primair foerageergebied; zie tabel). De inrichting van de golfbaan wordt in overleg met een deskundige op het gebied van de das vastgesteld en nader uitgewerkt en geborgd in een inrichtingsplan. Primair foerageergebied bestaat uit (kort) grasland afgewisseld met elementen als bosjes, houtwallen, singels, hagen, fruitbomen, besdragende heesters, ruigte, plas-dras en poelen. Een inrichting passend bij het Kampenlandschap én afgestemd op de eisen van de das voorziet hierin. Bij de inrichting moet verder ook rekening worden gehouden met migratiemogelijkheden (corridor 1, afbeelding 15), natuurlijke geleiding en toegankelijkheid van de golfbaan.

Naast de inrichting moet ook het beheer ten behoeve van de das worden vastgelegd te worden in een beheerplan. Hierin wordt opgenomen hoe het regulier beheer van de golfbaan geregeld wordt, zodat de golfbaan kan functioneren als primair foerageergebied van das, bijvoorbeeld met betrekking tot het onderhoud van groenstructuren, maaibeheer, kap- en snoeiwerkzaamheden en het beheer van waterpartijen. Ook dit plan wordt in overleg met een deskundige op het gebied van de das opgesteld.

Op de erven kan wit (led)licht toegepast worden, waarbij armaturen zodanig worden geplaatst dat er weinig tot geen uitstraling van licht is richting de groenstructuren en de golfbaan. Daarnaast moet de hoeveelheid licht beperkt tot het strikt noodzakelijke.

Fasering van de werkzaamheden op de golfbaan aan de ene kant en het historisch landgoed aan de andere kant is noodzakelijk Dit betekent dat de ontwikkeling van de golfbaan en het landgoed niet gelijktijdig kunnen plaatsvinden. De gefaseerde en afgestemde uitvoering van de werkzaamheden zorgt ervoor dat te allen tijde voldoende geschikt foerageergebied voorhanden is.

Verblijfplaatsen kampenlandschap

In het ontwerp van de golfbaan is rekening gehouden met vaste voortplantings- of rustplaatsen van de das. Een zone van 20 meter rondom deze plaatsen wordt als rustgebied ingericht. In de landschappelijke inpassing (afbeelding 6) is al rekening gehouden met deze maatregel. Ten opzichte van de structuurvisie is het rustgebied gelijk in oppervlakte gebleven (2,4 hectare), maar in zijn totaliteit enigszins naar het oosten verschoven. Deze aanpassing is doorgevoerd, juist om de bufferzone van 20 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen van das te waarborgen.

Gedurende de kwetsbare periode van de das (globaal van december t/m juli) vinden er geen werkzaamheden plaats binnen een straal van 50 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen (tijdens uitvoeringsfase). Buiten de kwetsbare periode vinden er geen werkzaamheden plaats binnen een straal van 20 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen.

Op de golfbaan moet een simpele kunstburcht worden gerealiseerd (afbeelding 15). De locatie in afbeelding 15 is indicatief en wordt nader bepaald door een deskundige op het gebied van de das in overleg met de golfbaan. De kunstburcht kan als bijburcht gaan fungeren maar ook als hoofdburcht. De burcht komt in een rustig gebied te midden van primair foerageergebied te liggen. Momenteel zijn hier geen mogelijkheden voor grotere kraamburchten, omdat de omgeving te nat is. De kunstburcht moet aan de volgende eisen voldoen:

• De kunstburcht bestaat uit een berg zand van minimaal 2,5 meter hoog. Verdere dimensies worden bepaald op basis van de exacte locatiekeuze;
• De kunstburcht wordt ingeplant met gebiedseigen heesters;
• In de berg zand worden een of meer betonnen buizen geplaatst die als eerste aanzet voor de das moeten dienen. De das moet zelf nog het meeste graafwerk gaan verrichten. Er wordt geen kamer geplaatst in de burcht;
• De betonnen buizen worden onder een lichte hoek naar boven geplaatst zodat deze niet vollopen met regenwater.

Corridor en verkeer

Barrièrewerking en verstoring als gevolg van de geplande parkeerplaats moet voorkomen worden. Ten noorden van de parkeerplaats bij de golfbaan moeten voldoende groenstructuren aanwezig zijn om als corridor te functioneren (corridor 3, afbeelding 15). De corridor moet minimaal 10 meter breed zijn. Ook rond de Peter de Gorterstraat en op de parkeerplaats moet spaarzaam worden omgegaan met verlichting. Er mag geen uitstraling van licht op de bosrand en de corridor zijn.

Een veilige oversteek over de Peter de Gorterstraat is essentieel voor de migratiemogelijkheden van das naar het te ontwikkelen foerageergebied op de golfbaan. Migratie van de burcht richting het foerageergebied moet obstakelvrij en veilig zijn. Dit kan door het instellen van een maximumsnelheid van 30 km/u op de Peter de Gorterstraat of door op strategische plekken minstens twee dassentunnels onder de Peter de Gorterstraat aan te leggen. Vanuit ecologisch en economisch perspectief kiezen gemeente en initiatiefnemers voor een beperking van de maximumsnelheid. Daartoe worden borden met deze maximumsnelheid geplaatst en drempels en andere obstakels aangebracht, zodat verkeer daadwerkelijk gedwongen wordt maximaal 30 km/u te rijden. Het voordeel van deze methode is dat er geen extra migratiebarrières in de vorm van rasters worden opgeworpen. Het zorgt er echter ook voor dat de oversteek van dassen over de weg minder goed te sturen is.

Om te garanderen dat dassen de golfbaan en andere delen van het foerageergebied kunnen bereiken moet een corridor worden ingericht, met een breedte van minimaal 25 meter (corridor 1, afbeelding 15) De corridor bestaat uit een open groene zone voorzien van voldoende geleiding voor das. Aan de noordzijde bestaat de geleiding uit bos. Op de golfbaan wordt als geleiding gericht beplanting (hagen, houtwallen en/of ruigtestroken) aangebracht aan de randen van de corridor. De nabijgelegen afslagplek kan worden ingepast in de corridor. Nabij de corridor mag geen verlichting aanwezig zijn.

De golfbaan moet toegankelijk zijn voor dassen. Dit betekent dat op locaties waar hekwerken noodzakelijk zijn, gekozen moet worden voor een type hek dat geen belemmering voor de das oplevert. Ook het hek langs de bestaande golfbaan moet hierop worden aangepast. Locaties waar deze maatregel van toepassing is, zijn weergegeven met blauwe lijnen in afbeelding 15.

Boszone

In de Boszone moet een rustgebied rondom de huidige burchten worden ontwikkeld (gele bufferzone van 50 meter, afbeelding 15). Dit houdt in dat het huidige wandelpad dat nu ten zuiden van de burcht ligt wordt afgesloten en omgeleid. De zone moet dan worden afgesloten door middel van boomstammen, takkenrillen of een raster. Door middel van een bord kunnen mensen geïnformeerd worden, zodat de vorming van illegale paden wordt voorkomen.

Gedurende de kwetsbare periode van de das (globaal van december t/m juli) mogen geen werkzaamheden plaatsvinden binnen een straal van 50 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen (tijdens uitvoeringsfase). Buiten de kwetsbare periode mogen geen werkzaamheden plaatsvinden binnen een straal van 20 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen.

Het foerageergebied direct ten zuiden van de burcht wordt geoptimaliseerd (oranje vlak, zie tabel en afbeelding 15). Optimalisatie bestaat onder andere uit:

• omvorming van het volkstuinencomplex (in de huidige situatie geen foerageergebied) naar primair foerageergebied van dassen door omzetting naar grasland en verwijdering van omheining;
• aanplanten van houtwallen en/of hagen op de perceelsgrenzen van de graslanden;
• Corridorfunctie (corridor 2, afbeelding 15) richting het zuiden van het foerageergebied wordt versterkt door het verbreden en/of versterken van de houtwal;
• Aanwezige rasters die niet passeerbaar zijn voor de das (schapenraster) worden verwijderd (blauwe lijn, afbeelding 15).

De ontwikkelvelden in de boszone moeten dasvriendelijk worden ingericht door spaarzaam omgaan met verlichting en geen uitstraling van licht op de bosrand of op groenstructuren. De randen van de ontwikkelvelden worden ingericht met groenstructuren zoals hagen, struwelen en grasland.

Landgoed

Doordat er woningbouw wordt gerealiseerd zal verstoring op het Landgoed toenemen, waarmee de geschiktheid van dit terrein als foerageergebied afneemt. Doordat de golfbaan en delen van de Boszone worden geoptimaliseerd voor das (afbeelding 15) is het de verwachting dat het zwaartepunt van de dassenactiviteit meer richting deze terreindelen zal gaan verschuiven. De functionaliteit van het totale foerageergebied zal hierdoor niet aangetast worden. Het is echter wel van belang dat de das nog gebruik kan maken van het Landgoed, met name in de groene randzones en de rustigere terreindelen. Daarom worden de volgende aanvullende mitigerende maatregelen noodzakelijk geacht:

• Er wordt spaarzaam omgegaan met verlichting. Geen uitstraling van licht op bosranden of groenstructuren;
• De randen van het Landgoed moeten groen van karakter blijven. Er wordt een corridor aangelegd tussen het Landgoed en de toekomstige golfbaan.
• Daarnaast wordt de EVZ langs de Groote Wetering verder verstrekt (corridor 4, afbeelding 15). Corridor 4 moet minimaal 15 meter breed zijn waarin groenstructuren worden ontwikkeld bestaande uit gebiedseigen struwelen en heesters. In oostelijke richting sluit deze corridor aan op de reeds aanwezige EVZ langs de Groote Wetering.

Voor het landgoed is een nadere Ontwikkelstudie gedaan (Buro Lubbers 2018) dat voor het historisch landgoed de uitgangspunten van Structuurvisie Landgoed Coudewater nader uitwerkt (zie paragraaf 2.1). Binnen dat kader kan vrij ontwikkeld worden op de ontwikkelvelden. De richtlijnen zijn erop gericht dat er voldoende groenstructuren aanwezig blijven en dat monumentale bomen en lanen gespaard blijven. Het parkachtige karakter blijft behouden. De eisen uit de Ontwikkelstudie ten aanzien van groen sluiten aan op de eisen van de das.

afbeelding 15: overzicht mitigerende maatregelen das

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

In bestemmingsplan Coudewater (paragraaf 1.2) is het noordelijk deel van het plangebied van dit bestemmingsplan mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden. Deze dubbelbestemming is gedaan op basis van de archeologische verwachtingskaart die in 2008 is opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch.

De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden.

Op de archeologische verwachtingskaart heeft het noordelijk deel van het plangebied een overwegend middelhoge verwachting. Onderzoeks- en adviesbureau BAAC BV heeft daarom een verkennend archeologisch (bureau- en veld)onderzoek uitgevoerd voor dit deel van het plangebied (BAAC BV, Gemeente 's-Hertogenbosch Plangebied Peter de Gorterstraat te Rosmalen, Archeologisch bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek (verkennende fase), BAAC Rapport V-17.0099 juni 2017; bijlage 9 bij deze toelichting).

afbeelding 16: uitsnede archeologische verwachtingskaart

Het onderzoeksgebied ligt op de overgang van een (verstoven) dekzandrug naar een gebied met verspoeld dekzand en fluvioperiglaciale afzettingen. Op de hogere delen van het gebied is in het Holoceen een zwak ontwikkelde veldpodzol ontstaan. De lagere delen waren hiervoor te nat, waardoor hier zich een gooreerdgrond heeft ontwikkeld. Gezien de zeer dunne Ah-horizont, die in het grootste deel van het plangebied onverploegd was, is het gebied voorafgaand aan de stuifzandfase niet ontgonnen. In de nieuwe tijd is het noordelijke deel van het onderzoeksgebied afgedekt met stuifzand afkomstig van de noordelijk gelegen hogere delen van de dekzandrug. De dikte van deze laag stuifzand (incl. bouwvoor) varieert van 40 tot 110 cm. Hierdoor is het natuurlijke bodemprofiel in een groot deel van na de ontginning in de 18e en begin van de 19e eeuw buiten het bereik van de ploeg gebleven. In het zuidelijke deel, waar niet of nauwelijks stuifzand is afgezet, is de bodem wel verploegd.

afbeelding 17: onderzoeksgebied archeologisch onderzoek

Gezien de bodemopbouw is de archeologische verwachting voor het noordelijke deel met een geheel intacte bodem middelhoog voor archeologische waarden (vuursteenvindplaatsen) uit het laat-paleolithicum tot neolithicum. Voor het zuidelijke deel (verstoorde bodems (AC-profiel) en gooreerdgronden) geldt een lage verwachting. Voor de tussengelegen zone waar de bodem in meer of mindere mate is verstoord, geldt voor archeologische waarden (vuursteenvindplaatsen) uit het laat-paleolithicum tot neolithicum vanwege de grotere mate van verstoring een lage tot middelhoge verwachting. Voor resten van landbouwers (neolithicum-nieuwe tijd) geldt een lage verwachting. Vanwege deze archeologische verwachting en in afwachting van een nader archeologisch onderzoek blijft de geldende dubbelbestemming voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden gehandhaafd voor werken groter dan 100 m² en dieper dan 0,50 meter.

4.4 Water

Beleid

'Ruimte maken voor water' is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Met de ondertekening van de 'Startovereenkomst Waterbeheer' door verschillende overheden is de watertoets van toepassing op ruimtelijke plannen. Vanaf 1 november 2003 is deze juridisch vastgelegd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). De watertoets moet ingevuld worden als een procedure. Het omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwantiteits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd.

De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 3 (2017). Hierin staat dat we in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren ook is hierin het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebied specifiek gedaan, kijkend naar de watersystemen en de uitgangspunten per wijk. De doelen van het waterschap Aa en Maas zijn vastgelegd in de Keur (2015).

De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan. Deze waterparagraaf komt tot stand in (voor)overleg tussen waterschap Aa en Maas, initiatiefnemers en gemeente.

Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Uitgangspunten voor integraal waterbeheer bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• Voorkomen van vervuiling van water;
• Schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt:
  • 1. hergebruik
  • 2. infiltratie/bergen;
  • 3. afvoer.
• Hydrologisch neutraal ontwikkelen, zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Dit betekent dat:
  • 1. de afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
  • 2. de grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
  • 3. de grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
  • 4. de (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
  • 5. het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast zien we water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water. Het huidige hemelwaterbeleid van zowel de gemeente als het waterschap verplicht het vasthouden van 60 mm hemelwater per m2 verhard oppervlak (nieuw of vervanging). Deze uitgangspunten dragen bij aan een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem.

Waterberging

De zuidoostelijke hoek van het plangebied is aangeduid als reserveringsgebied waterberging (zie paragraaf 2.7). Een deel van het uitbreidingsgebied van de golfbaan valt binnen dat reserveringsgebied voor waterberging. Bij aanleg van de golfbaan moet de waterbergingscapaciteit minimaal gelijk zijn voor dat deel dat in het reserveringsgebied ligt. De notitie Waterbergingsmogelijkheden in bijlage 10 bij deze toelichting (Miltop, 2274-18 – Waterbergingsmogelijkheden – 17-05-2018) toont aan dat de bergingscapaciteit in de situatie van het huidige inrichtingsplan minimaal gelijk blijft: de golfbaan in het reserveringsgebied kan ingericht worden met behoud van bergingscapaciteit.

Waterberging erven

Regenbuien worden in de toekomst heftiger en komen vaker voor. Door het minimaliseren van het verhard oppervlak, maximaliseren van de infiltratiemogelijkheden en door natuurlijke waterbergingsmogelijkheden op te nemen in de buitenruimte wordt ernaar gestreefd om regenwater binnen het erf te infiltreren in de bodem.

Het toepassen van een grijswater-systeem vermindert de vraag naar leidingwater door het hergebruik van water afkomstig van bad, douche en wastafel voor bijvoorbeeld het doorspoelen van de toilet. Voor de bewatering van de (collectieve) tuinen kan regenwater afkomstig van de daken worden opgevangen.

A-watergang parallel aan de Grote Wetering

Parallel aan de Grote Wetering loopt een A-watergang die in beheer is bij waterschap Aa en Maas. Voor obstakels die worden gerealiseerd binnen een zone van 5 meter vanaf de bovenzijde van de oever is een watervergunning nodig. Poelen, bomen en andere groenvoorzieningen vallen daar ook onder. Over de inrichting van de golfbaan ter plaatse van deze zone moet daarom vooraf overleg met het waterschap plaatsvinden.

4.5 Bomen

Ten behoeve van de bescherming van de (bestaande) karakteristieke boomstructuren en individuele bomen (zowel in de ontwerpfase als in de uitvoeringsfase) is een bomeninventarisatie uitgevoerd (Miltop, Bomeninventarisaties Herontwikkeling Landgoed Coudewater, M2274-18, 4 oktober 2017). De boomstructuren worden in de inventarisatie als structuur beschreven en waar nodig (bijvoorbeeld in verband met het planontwerp) individueel. Van de bomen is onder meer de locatie en de staat van het onderhoud vastgelegd. Ook zijn waar nodig de boomkroonprojecties bepaald. In bijlage 11 bij deze toelichting is de bomeninventarisatie opgenomen. Deze inventarisatie is een van de onderleggers voor het inpassingsplan en het inrichtingsplan.

4.6 Energie en duurzaamheid

Op 31 januari 2017 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Energietransitie-programma 2016-2020 vast. Daarin bevestigde zij haar streven om in 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn en besloot ze over doorbraken die nodig zijn voor de energietransitie en het verduurzamen van de energievoorziening voor 2050, zoals energiebesparing en opwekking van duurzame energie met bijvoorbeeld zonnepanelen en samenwerking van alle partijen in de stad aan de energietransitie en een klimaatneutraal 's-Hertogenbosch, met een stimulerende en faciliterende rol en een voorbeeldfunctie voor de gemeente zelf.

Het Beeldregieplan in bijlage 4 bij deze toelichting gaat nader in op de rol van duurzaamheid en energie in de nieuwe woningen. De ligging in het kampenlandschap en de kleinschaligheid van de erven vragen om een zorgvuldige inpassing, met besef van de impact op de omgeving. Energieneutraal, klimaatadaptief en het beperken van de voetafdruk is dan ook het uitgangspunt voor de erven. Er wordt daarom een all-electric systeem toegepast. Dat betekent dat er geen gasaansluiting wordt gerealiseerd. Voor de verwarming en koeling van de woningen kan aardwarmte worden gebruikt. Voor de opwekking van energie kunnen PV-cellen indaks worden ontworpen, waarmee deze cellen onderdeel zijn van het gebouw.

Ook bij het beheer van de golfbaan is duurzaamheid belangrijk. Het Beheerplan Golfbaan Landgoed Coudewater (bijlage 4 bij deze toelichting) beschrijft hoe de beheerder de golfbaan straks duurzaam gaat beheren. De beheerder gaat werken met het Committed to Green-programma van de Nederlandse Golf Federatie, met als aandachtsgebieden onder meer landschap en biotopen, water en energie en hulpbronnen.

4.7 Geluid

Volgens artikel 74 lid 1 van de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg in een woonerf ligt of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan en bij de aanleg of reconstructie van wegen - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom.

Aveco de Bondt heeft het akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de ontwikkelvelden van Landgoed Coudewater onderzocht en geactualiseerd op basis van de nieuwe inpassingstekening (zie bijlage 12). In het (geactualiseerde) onderzoek worden de geluidbelastingen op de gevels van de nieuwe woningen op Erf 1 en Erf 2 berekend en getoetst. Omdat voor de andere ontwikkelvelden de plannen nog niet zijn uitgewerkt, wordt in het onderzoek volstaan met het inzichtelijk maken van geluidcontouren, ten behoeve van de verdere planvorming voor de ontwikkelvelden.

De Erven liggen in de geluidzone van de rijksweg A59. De Peter de Gorterstraat krijgt een 30 km/h-regime en heeft daarom geen (wettelijke) geluidzone. Omdat de andere ontwikkelvelden van Landgoed Coudewater in de geluidzones van de Berlicumseweg en de Wamberg liggen, is ook de geluidbelasting vanwege deze wegen onderzocht:

• De geluidbelasting vanwege de rijksweg A59 op de noordwestelijk georiënteerde gevels bedraagt, na aftrek van 2 dB conform artikel 110g Wgh, ten hoogste 52 dB. Hiermee wordt wel de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden maar niet de maximale ontheffingswaarde van 53 dB.
• Hoewel de Peter de Gorterstraat als een 30 km/uur-weg geen (wettelijke) geluidzone heeft, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel de geluidbelasting vanwege deze weg inzichtelijk gemaakt. Op de gevels van de woningen aan de Peter de Gorterstraat zijn geluidniveaus berekend van ten hoogste 45 dB, na aftrek van 5 dB conform artikel 110g Wgh. De geluidbelasting is lager dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde maar 2 dB hoger dan de ambitiewaarde (zie hierna).
• De geluidbelasting vanwege de Berlicumseweg en de Wamberg op de gevels van de nieuwe woningen op Erf 1 en Erf 2 bedraagt ten hoogste 33 respectievelijk 28 dB. Aan de voorkeursgrenswaarde wordt ruimschoots voldaan.

Vanwege de geluidbelasting vanwege de rijksweg A59 is een ontheffing voor een hogere grenswaarde nodig. In de Nota hogere grenswaarden geluid, vastgesteld door de gemeenteraad in augustus 2010, is vastgelegd hoe om te gaan met geluidbelaste situaties en nieuwe geluidgevoelige bestemmingen. Ter beoordeling van het plan en bij het besluit over de ontheffing hogere grenswaarde is uitgegaan van de waarden voor ‘dorps landelijk’. De ambitiewaarde bedraagt hier 43 dB (5 dB lager dan de voorkeursgrenswaarde) en de bovengrens 48 dB (gelijk aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde). Bij hogere waarden dan de bovengrens is niet-akoestische compensatie mogelijk:

• de omgeving van de locatie extra groen inrichten;
• woningen en appartementen voorzien van een significant hoger afwerkingsniveau;
• meer dan gemiddeld aantal parkeerplaatsen realiseren;
• versterken van gebiedspecifieke kenmerken.

Het hoofdcriterium in het gemeentelijk geluidbeleid stelt dat een hogere grenswaarde alleen kan worden verleend als bron- en overdrachtsmaatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en/of er overwegende bezwaren zijn van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Omdat in geval van de geluidbelasting van de rijksweg A59 op de erven het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk is, is naar aanvullende criteria van het gemeentelijk geluidbeleid gekeken. Op basis van deze criteria is een ontheffing voor een hogere grenswaarde mogelijk:

• de woningen hebben tenminste één geluidluwe gevel. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat een tenminste één woonkamer en tenminste één slaapkamer aan deze geluidluwe zijde van de woning zijn gelegen;
• de buitenruimte (tuin/balkon) kan bij de meeste woningen voldoen aan de ambitiewaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid. Ter hoogte van één woning in het rechter bouwvlak op Erf 1 is dit niet het geval maar hier wordt wel aan de bovengrens van de ambitiewaarde van 48 dB voldaan. Hier eist het besluit tot ontheffing van de voorkeursgrenswaarde dat een scherm van minimaal 6,5 meter lang en minimaal 2 meter hoog (minimaal 10 kg/m2) wordt geplaatst. Ook voorziet het plan hier in voldoende niet-akoestische compensatie voor een goed woon- en leefklimaat, overeenkomstig paragraaf 3.3 van het gemeentelijk ontheffingenbeleid:
  • 1. de vormgeving van het plan als 'boerenerf' met de mogelijkheid van collectieve buitenruimte temidden van de bebouwing, in aanvulling op een buitenruimte (tuin) bij elke woning;
  • 2. uitzicht op een groene omgeving met houtwallen;
  • 3. de ligging aan bospercelen aan de overkant van de Peter de Gorterstraat.

Tenslotte moet bij een aanvraag om bouwvergunning een bouwakoestisch onderzoek worden gevoegd en wordt getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit. Daarbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde geluidbelasting van maximaal 55 dB, inclusief de geluidbelasting vanwege de Peter de Gorterstraat.

4.8 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen. Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen
• het project draagt alleen 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging conform het Besluit NIBM en Regeling NIBM. Een project is twee gevallen 'niet in betekenende mate':
  • 1. het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;
  • 2. het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (1,2 µg /m³).

Met maximaal 25 woningen in beide Erven en met het potentieel (woning)bouwprogramma op de rest van het landgoed gelden dit plan en het aanstaande bestemmingsplan voor de rest van het landgoed als 'niet in betekenende mate': de grens van het Besluit NIBM en de Regeling NIBM is 1.500 woningen. De impact op de luchtkwaliteit is geen belemmering voor het plan.

4.9 Bodemkwaliteit

Voor een beoordeling van de bodemkwaliteit en om vast te stellen in hoeverre deze een belemmering zou kunnen zijn voor het bestemmingsplan, zijn voor de golfbaan een actualiserend en voor het clubhuis een verkennend bodemonderzoek verricht en voor Erf 1 en Erf 2 afzonderlijke verkennende bodemonderzoeken. In bijlage 13, 14, 15 respectievelijk 16 bij deze toelichting zijn de rapporten van deze onderzoeken opgenomen.

Zowel in één mengmonster voor Erf 1 (bovengrond) als in één mengmonster voor Erf 2 (ondergrond) is een licht verhoogd gehalte aan lood gemeten. De overige monsters voldoen aan de achtergrondwaarden. Ook het grondwater bevat hier geen verhoogde concentraties aan de onderzochte parameters. Met deze resultaten is de bodemkwaliteit vastgesteld en vormt ze geen belemmering voor het clubhuis bij de golfbaan en voor de woningen op de erven. Het actualiserend onderzoek voor de golfbaan toont aan dat de bodemkwaliteit daar evenmin een belemmering vormt voor het toekomstig gebruik.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. In het onderzoek naar externe veiligheid worden het plaatsgebonden risico en het groepsrisico onderzocht. Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer).

De Omgevingsdienst Brabant Noord heeft de externe-veiligheidsrisico's van het plan onderzocht vanwege de rijksweg A59 en de hogedruk aardgasleiding Z-523-01 waarvan de risicocontouren over het plangebied zijn gelegen (zie bijlage 17 bij deze toelichting). Zowel de rijksweg A59 als de hogedruk gasleiding heeft geen plaatsgebonden risicocontour; het plaatsgebonden risico is dan ook geen belemmering voor het plan.

Voor het groepsrisico van weg en leiding kan worden volstaan met een beperkte verantwoording. In het kader van de (beperkte) verantwoording van het groepsrisico is het verantwoordingskader meegenomen voor kwetsbare objecten nabij buisleidingen en wegen uit de Beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Voor het onderdeel zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid is advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio Brabant Noord.

Voor de hogedruk aardgasleiding (CAROLA) en de Rijksweg A59 (RBMII) is een risicoberekening uitgevoerd naar de hoogte van het groepsrisico voor en na planontwikkeling. De hoogte van het groepsrisico voor de buisleiding bedraagt in de huidige en toekomstige situatie minder dan 0,1 maal de oriënterende waarde. De hoogte van het groepsrisico voor de weg bedraagt in de huidige en toekomstige situatie 0,41 maal de oriënterende waarde. In beide gevallen is geen sprake van een zichtbare toename van het groepsrisico. De oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt voor beide risicobronnen zowel in de huidige als in de toekomstige situatie niet overschreden. Tot slot zijn er redelijke tot goede mogelijkheden binnen het plangebied voor de zelfredzaamheid van personen. Ook het groepsrisico belemmert dan ook niet het plan.

4.11 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). Dit bestemmingsplan ziet op de ontwikkeling van 25 woningen, het totale plangebied is circa 25 hectare groot; de ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing is. Uit dit hoofdstuk blijkt dat de ontwikkeling geen significante milieugevolgen voor de omgeving oplevert. Ook vindt de ontwikkeling op een ruime afstand plaats van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en heeft ze geen significante gevolgen voor deze kwetsbare gebieden. Het bevoegd gezag heeft dan ook besloten dat voor de voorgenomen activiteit geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld.

Hoofdstuk 5 Juridisch-bestuurlijke aspecten

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met regels en is voorzien van een toelichting. De verbeelding en de regels zijn juridisch bindend. De toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels.

5.2 Regels

5.2.1 Algemeen

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• Inleidende regels. De inleidende regels lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan voorkomen nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid.
• Bestemmingsregels. De bestemmingsregels bevatten voor de bestemming een omschrijving van de doeleinden en bouwregels. Daarbij geldt ook een dubbelbestemming ter bescherming van de mogelijke waarde van het plangebied
• Algemene regels. De algemene regels bevatten algemene – voor alle bestemmingen geldende – regels zoals algemene gebruiksregels.
• Overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

5.2.2 Bestemmingsregels

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' ziet op de golfbaan en op behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, hydrologische, ecologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken. Als het gebruik voor een golfbaan zou stoppen, dan zijn de gronden conform het huidig gebruik en de huidige bestemming te gebruiken voor agrarische doeleinden; voor die doeleinden is echter geen bebouwing toegestaan.

Voor de golfbaan is wel bebouwing toegestaan. Deze is beperkt tot een clubhuis - binnen een bouwplan en met een maximale bouwhoogte van 8 m en een maximale goothoogte van 3,5 - en daarnaast 300 m² voor opslag, de driving range, een schuilhut et cetera.

De borging van de landschappelijke, hydrologische en ecologische, cultuurhistorische waarden en kenmerken gebeurt door de aanduiding van de belangrijkste landschapselementen op de verbeelding en door een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van realisatie en instandhouding van het inrichtingsplan (zie paragraaf 3.2). De belangrijkste houtwallen zijn nader aangeduid als 'houtwal'. Als het definitief ontwerp van het inrichtingsplan daartoe aanleiding geeft, kan met de situering van de houtwallen worden geschoven, mits de totale oppervlakte ervan gelijk blijft en deze verschuiving verantwoord is in het kader van het behoud, herstel en de ontwikkeling van de ecologische en landschappelijke waarden.

Voor de Laan van Sientjes (zie bijlage 11 bij deze toelichting) is bepaald dat deze ook en uitsluitend voor voetgangers en fietsers openbaar toegankelijk moet zijn. Het inrichtingsplan bepaalt hoe deze houtwallen moeten worden ingericht. Ook de strook die deel uitmaakt van de EVZ Groote Wetering (zie bijlage 8 bij deze toelichting) en als zodanig is aangeduid, moet overeenkomstig het inrichtingsplan worden ingericht.

Naast de realisatie van elementen van het inrichtingsplan die nader zijn aangeduid, is voor werken en werkzaamheden voor de golfbaan een omgevings-(voorheen: aanleg)vergunning nodig. Bij de verlening van de vergunning wordt beoordeeld of de aanleg (mede) strekt tot behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, hydrologische, ecologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken. Bij de beslissing over de aanvraag om omgevingsvergunning voor de aanleg van de golfbaan beoordelen burgemeester en wethouders dan ook op welke wijze de aanvraag het inrichtingsplan in Bijlage 1 bij de regels van dit plan en het beheerplan in Bijlage 2 bij de regels van dit plan in voldoende mate in acht neemt, en beoordelen zij daarbij in het bijzonder:

• 1. het behoud en de aanplant van bomen, boom- en groenstructuren;
• 2. het realiseren van de mitigerende maatregelen;
• 3. het behoud van het waterbergend vermogen;
• 4. het realiseren van parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen.

Tenslotte is de uitvoering van de mitigerende maatregelen ten behoeve van de das een voorwaardelijk verplichting. De maatregelen die worden genoemd in paragraaf 4.2 van de natuurtoets voor de das (Natuurbalans - Limes Divergens BV, Natuurtoets Dassen Herontwikkeling Landgoed Coudewater, 12 maart 2018, bijlage 7 bij deze toelichting) zijn hierin concreet overgenomen. Ze zien ook op het landgoed en de boszone die niet tot het plangebied behoren maar waarover GGZ Oost-Brabant en/of Van Wanrooij als contractspartij van de gemeente en als eigenaar zeggenschap hebben en waarover zij met de gemeente afspraken maken (zie hoofdstuk 6).

Een deel van het bestemmingsvlak is aangeduid als 'reserveringsgebied waterberging'. In paragraaf 4.4 is - onder verwijzing naar bijlage 10 bij deze toelichting - verantwoord dat de geschiktheid van het gebied voor waterberging niet verloren gaat. Met de vergunningplicht ten aanzien van de aanleg van de golfbaan is ook de toetsing van (het behoud van) het waterbergend vermogen van het gebied geborgd.

Wonen

De stedenbouwkundige opzet van de erven (zie paragraaf 3.3) is geborgd door de aanduiding van bouwvlakken, een maximale bouwhoogte en goothoogte, een maximaal aantal woningen per bouwplan en een maximale oppervlakte van deze woningen.

Bovendien is buiten de bouwvlakken geen bebouwing toegestaan: erfbebouwing is beperkt tot wat vergunningsvrij mag worden gebouwd, conform artikel 2 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Ook het bestaande woonperceel is overeenkomstig deze regeling bestemd. De schapenweitjes aangrenzend aan dit woonperceel zijn onderdeel van de bestemming 'Gemengd'.

Groen

Een deel van de toekomstige woonpercelen aan de Peter de Gorter is bestemd als 'Groen'. Vanwege het overwegende belang van de huidige kwaliteit van de groene, landschappelijke structuur van de Peter de Gorterstraat zijn hierin geen gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, ook niet vergunningsvrij conform artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Een uitzondering zijn perceelafscheidingen tot een hoogte van 1 m. De toekomstige eigenaren kunnen dit deel van hun perceel verder alleen groen inrichten en niet ten dienste van het gebruik van de woning; zie artikel 1 lid 1 bijlage II Besluit omgevingsrecht.

Waarde - Archeologie 2

Vanwege de archeologische verwachting die volgt uit het verkennend archeologisch onderzoek en in afwachting van een nader archeologisch onderzoek blijft de dubbelbestemming voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden - uit bestemmingsplan Coudewater (2013) - gehandhaafd voor werken groter dan 100 m² en dieper dan 0,50 meter.

5.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing

Algemene gebruiksregels

Dit artikel ziet op het algemene verbod om de gronden, gebouwen en bouwwerken in het plangebied in strijd met het bestemmingsplan te (laten) gebruiken.

Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning of een omgevingsvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.

Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald. Het betreft de regels van het bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven).

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente 's-Hertogenbosch en GGZ Oost-Brabant hebben in het kader van bestemmingsplan 'Coudewater (golfbaan en erven)' een anterieure overeenkomst gesloten op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening. Daarin zijn onder meer afspraken gemaakt over de realisatie van sociale sectorwoningen en over kostenverhaal. Ook de bijdrage in het kader van de Landschaps-investeringsregeling komt daarin naar voren. In deze overeenkomst is ook vastgelegd dat de initiatiefnemers eventuele planschade voor hun rekening nemen. De anterieure overeenkomst is een vervolg op de afspraken die al eerder met betrokken partijen zijn gemaakt over onder meer kostenverhaal.

Eerder sloten de gemeente 's-Hertogenbosch en GGZ Oost Brabant in het kader van Structuurvisie Landgoed Coudewater een samenwerkingsovereenkomst (SOK), over onder meer verdeling van taken en verantwoordelijkheden. Voor het deelgebied Kampenlandschap sloten de gemeente 's-Hertogenbosch, GGZ Oost-Brabant en Stichting Golfclub Rosmalen vervolgens een tripartite overeenkomst, ter voorbereiding van voorliggend bestemmingsplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan overleg gepleegd met provincie Noord-Brabant, waterschap Aa en Maas en de Gasunie. In bijlage 18 (Eindverslag vooroverleg en inspraak voorontwerpbestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)) zijn de resultaten van dit vooroverleg opgenomen.

Op grond van artikel 3.1.6 moet het bestemmingsplan de wijze beschrijven waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. In bijlage 18 (Eindverslag vooroverleg en inspraak voorontwerpbestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)) is beschreven hoe hieraan invulling is gegeven.