Bedrijventerreinen (Treurenburg, Maaspoort, Hambakenwetering, Brabantpoort, D...

5.1 Herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik

Beleidsmatig wordt ook voor bestaande bedrijventerreinen, zowel provinciaal als gemeentelijk, het accent gelegd op een meer duurzame inrichting en zorgvuldig / zuinig ruimtegebruik. Dit is sterk gerelateerd aan de omvang van nieuw aan te leggen of uit te breiden bedrijventerreinen.
Op regionaal niveau hebben verschillende gemeenten, waterschappen en provincie afspraken gemaakt over hoe om te gaan met de bedrijventerreinontwikkeling. Op 4 april 2012 is de Regionale Agenda Bedrijventerreinen voor Noordoost Brabant vastgesteld. Eén van de speerpunten blijft de upgrading en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Door bestaande terreinen bij de tijd te houden, wordt het gevestigd bedrijfsleven gestimuleerd haar vraagstukken op het gebied van bedrijfshuisvesting waar mogelijk op te lossen op de huidige locatie. Door het zoveel mogelijk benutten van de mogelijkheden van zuinig ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen wordt voorkomen dat onnodig tot de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen wordt overgegaan.
In het regionaal overleg is ook afgesproken dat bij het bepalen van de ruimtebehoefte aan nieuw bedrijventerrein rekening wordt gehouden met de omvang en de kwaliteit van de beschikbare restcapaciteit op bestaande bedrijventerreinen. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat in sommige gevallen er toch een specifieke behoefte aan nieuwe bedrijfsterreinen kan zijn, waarbij een directe koppeling aan bestaande bedrijventerreinen niet opportuun is. Deze terreinen bieden een specifieke en complementaire kwaliteit op de bestaande bedrijventerreinenvoorraad (en de beschikbare restcapaciteit). Voor 's-Hertogenbosch zijn dit o.a. De Brand II (biedt ruimte voor watergebonden bedrijvigheid in hogere milieucategorieën), Rosmalense Plas (hoogwaardig profiel) en Empel-Zuid 2e fase (kleinschalig 'lokaal' bedrijventerrein). Voor de bedrijventerreinen Empel Zuid 2e fase en Rosmalense Plas is een planologische procedure afgerond en voor de Brand II zal binnenkort worden gestart met de planontwikkeling.
Deze nieuwe bedrijventerreinen kunnen ook een oplossing bieden in verband met de transformatie van bestaande bedrijventerreinen, waarbij bedrijven moeten worden uitgeplaatst. Daarnaast bieden ze ruimte voor bedrijven die in het kader van de verbetering van hun concurrentiepositie nieuwe, moderne huisvesting vragen of voor bedrijven die door hun groei in woongebieden niet zijn te handhaven.

Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen maakt integraal deel uit van de ontwikkeling van de stad. We kennen verschillende vormen van herstructurering:

• Revitalisering:
  bij revitalisering blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd en is sprake van het opknappen van infrastructuur, openbare en private ruimte, vanwege (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein.
• Herprofilering:
  bij herprofilering is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. De locatie kan daarbij een nieuwe werkfunctie krijgen, bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur.
• Transformatie:
  in tegenstelling tot herprofilering wordt bij transformatie het terrein aan de voorraad onttrokken
  en worden nieuwe, niet economische functies op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein, waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen.

Indien we kijken naar de verschillende bedrijventerreinen in het plangebied, dan concluderen we dat de herstructeringsmogelijkheden binnen de mogelijkheden van dit bestemmingsplan beperkt zijn.
Op bedrijventerrein De Herven speelt een herstructureringsproblematiek op de locatie Ploegweg/Balkweg, Goudsmidstraat en Tinnegieterstraat. Er bestaan daar o.a. particuliere plannen om de bestaande woonboulevard uit te breiden en gedeeltelijk te herontwikkelen. Aangezien deze plannen op dit moment nog onvoldoende helder zijn, zullen deze niet in dit bestemmingplan worden opgenomen. Daarmee wordt bovendien voorkomen dat de totstandkoming van dit bestemmingsplan wordt vertraagd. Voor de herontwikkeling van de woonboulevard zal een afzonderlijke planologische procedure worden gevoerd.

Op bedrijventerrein De Brand is in het kader van zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik in dit bestemmingsplan bekeken of de beschikbare ruimte op het bestaande bedrijventerreinen beter kan worden benut. Om intensiever gebruik van de ruimte mogelijk te maken, zal hier het toegestane bebouwingspercentage worden verhoogd van 60% naar 70% per kavel. Daarmee wordt voor de verschillende bedrijventerreinen een zelfde bebouwingspercentage gehanteerd. De parkeerbehoefte moet men wel op eigen terrein kunnen blijven opvangen.
Daarnaast is in het zuidoostelijk deel van bedrijventerrein de Brand de toegestane bouwhoogte wat verruimd. Deze verruiming is gewenst vanuit een moderne bedrijfsvoering voor met name grootschalige opslag. De logistiek van opslag wordt meer en meer geautomatiseerd. Deze automatisering vraagt om een grotere bouwhoogte van de bedrijfshallen. De verruiming van de bouwhoogte is verantwoord, aangezien op dit deel van het terrein de percelen groot zijn, waardoor het effect op de belendende percelen beperkt zal zijn. Grote percelen verdragen grotere en hogere bebouwing. Daarbij komt ook dat de omringende open(bare) ruimte voldoende maat heeft. Dit deel van het bedrijventerrein is immers gelegen aan de zone waar de hoogspanningsleiding loopt. Verder zal in de nabije toekomst aan de oostzijde van dit terrein het nieuwe bedrijventerrein De Brand II worden ontwikkeld, waardoor vrij zicht vanuit het landelijk gebied op het bestaande bedrijventerrein De Brand I niet meer mogelijk zal zijn. Het oorspronkelijke, bij de ontwikkeling van de Brand I, ruimtelijke argument om te kiezen voor een vanuit het landschap bezien getrapte opbouw qua bouwhoogte van het bedrijventerrein, gaat daardoor niet meer op.

Bedrijventerreinen Maaspoort en Hambakenwetering zijn nagenoeg volledig uitgegeven. Op Maaspoort liggen nog enkele percelen braak, terwijl de Hambakenwetering volledig in gebruik is. Op deze bedrijventerreinen is er geen noodzaak tot herstructurering. Wel zal het bebouwingspercentage op bedrijventerrein Maaspoort iets worden vergroot (van 65% tot 70%), zodat de bebouwingspercentages op de verschillende bedrijventerreinen gelijk zijn. Uitzondering daarop betreft het bedrijventerrein Treurenburg, waarbij is ingezet op een intensief bebouwd bedrijventerrein. Hier geldt een bebouwingspercentage van 75%.

Bedrijventerrein Treurenburg is een relatief nieuw bedrijventerrein dat nog slechts gedeeltelijk is ingevuld. Hier zijn nog veel percelen uit te geven. Op dit moment is ook hier geen reden om tot herstructurering over te gaan.

Voor het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Rosmalense Plas zal een tweede ontsluiting worden gemaakt via bedrijventerrein Brabantpoort. Hiervoor zal een deel van de openbare ruimte op bedrijventerrein Brabantpoort moeten worden aangepast. Deze ontsluiting is echter al meegenomen in het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen Empel, 3e fase".

Tot slot zal in dit bestemmingsplan in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik ook aandacht worden besteed aan het zoveel mogelijk voorkomen van oneigenlijk gebruik van (middelzware en zware) bedrijventerreinen. Daarbij valt te denken aan andere functies dan (industriële) bedrijvigheid, zoals bedrijfswoningen en de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en leisurevoorzieningen, tenzij deze direct verband houden met op het desbetreffende terrein gelegen bedrijven. Hiervoor wordt verwezen naar de paragrafen 5.4, 5.5 en 5.6.