Buitenplaats Oostkapelle

Ruimtelijke Onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voor het Knotwilgterrein, aan de Torenstraat 1 in Oostkapelle, bestaat het voornemen een appartementencomplex in de vorm van een nieuwe buitenplaats te ontwikkelen. Het complex moet ruimte bieden aan 8 appartementen. De locatie werd voorheen gebruikt door basisschool 'De Knotwilg'. Op het perceel wordt ook een bijgebouw gerealiseerd, dat ruimte biedt aan 8 parkeerplaatsen en een berging voor ieder appartement. Ten noorden van het perceel Torenstraat 1 ligt een park met een speeltuin. De locatie wordt middels een brede waterpartij gescheiden van dit openbaar toegankelijke park.

In de huidige situatie hebben de betreffende gronden de bestemming 'Maatschappelijk', 'Groen' en 'Water'. Tevens hebben de gronden een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' en 'Waarde-Archeologie 3'. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van de geldende bestemmingen niet toegestaan.

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, dient een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan te worden verleend. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing (RO) zal hiervoor als basis dienen.

1.2 Ligging plangebied

Het projectgebied ligt centraal in de kern Oostkapelle, in de gemeente Veere (zie figuur 1.1). De directe omgeving van het projectgebied bestaat voornamelijk uit woningen. Daarnaast ligt het projectgebied nabij diverse commerciële en horecavoorzieningen. De locatie wordt ontsloten via de N287. Dit is een doorgaande weg die door meerdere Veerse dorpen loopt en een directe aansluiting heeft op de N57.

Figuur 1.1 Ligging projectgebied (bron: Kadaster Nederland, 2017; ondergrond: Locatus, 2018; bewerking Rho Adviseurs)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het perceel maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Kom Oostkapelle', vastgesteld op 13 september 2012 door de gemeenteraad van Veere (zie figuur 1.2). Het deel van het projectgebied waarop de beoogde appartementen zijn voorzien heeft de bestemming 'Maatschappelijk', en is voorzien van een bouwvlak met een maximum goothoogte van 4 meter. Voor dit deel van het projectgebied gelden ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'. Voor het overige deel van het perceel zijn de enkelbestemmingen 'Groen' en 'Water', en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' van toepassing.

De gronden binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven, religie.

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is wonen niet toegestaan. Daarnaast sluit de beoogde bebouwing en inrichting niet aan bij de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de geldende bestemmingen.

Het beoogde gebruik van het projectgebied is niet toegestaan binnen het bestemmingsplan 'Kom Oostkapelle'.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Kom Oostkapelle (bron: ruimtelijkeplannen.nl, mei 2018)

1.4 Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing heeft de volgende opzet:

• In hoofdstuk 2 worden de huidige en toekomstige situatie en de beoogde ontwikkeling beschreven.
• Hoofdstuk 3 gaat in op het Rijks-, Provinciaal en Gemeentelijk beleid.
• In hoofdstuk 4 worden de verschillende omgevingsaspecten die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling getoetst.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.
• Tot slot volgt in hoofdstuk 6 de algehele conclusie over de planologische haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 2.2 de huidige situatie van het projectgebied beschreven. Vervolgens wordt in paragraaf 2.4 de toekomstige situatie geschetst.

2.2 Huidige situatie

De open groene omgeving, gelegen tussen de bebouwing van in Oostkapelle, is onder te verdelen in twee deelgebieden; het park en het Knotwilgterrein. Het park ligt ten noorden van het projectgebied. Het park is ingericht als openbaar park, inclusief speelvoorzieningen en wandelpaden. Langs de randen van het park zijn bomen geplant, waardoor een afscheiding is gecreëerd tussen de bebouwde omgeving en de groene omgeving.

Het projectgebied bestaat uit het Knotwilgterrein met waterpartij. Het Knotwilgterrein is vrij van bebouwing en ligt braak. Langs de noordelijke en westelijke rand van dit terrein ligt een waterpartij. Langs de rand van de waterpartij en langs de rand van het Knotwilgterrein staan bomen. Het terrein is toegankelijk via de Torenstraat. Figuur 2.1 geeft een impressie van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Huidige situatie projectgebied en park (bron: Kadaster Nederland, 2018)

2.3 Randvoorwaarden ontwikkeling

Kavelpaspoort

In een nauwe samenwerking tussen de Dorpsraad Oostkapelle, de gemeente Veere en Stegenga Werkplaats voor Stedenbouw is in 2015 een kavelpaspoort voor het Knotwilgterrein tot stand gekomen, zie bijlage 1. In dit kavelpaspoort zijn de ontwikkelkaders voor het Knotwilgterrein opgesteld. Deze ontwikkelkaders zijn geïnspireerd op de historie van de buitenplaats en specifiek op de situatie van de 2e helft van de 18e eeuw. De ontwerpvisie gaat daarom uit van een vrijstaand volume op het huiskavel met ruimte om zich heen in de vorm van terras(sen), tuinen en een plein.

In het kavelpaspoort is een set uitgangspunten opgenomen voor het terrein en de kwaliteit van de inrichting, voor de bouwvolumes en de programma's en voor de architectuur.

Historie aanbesteding

Op 4 december 2017 is de inschrijvingsleidraad 'herontwikkeling Knotwilgterrein Oostkapelle' opgesteld. Hierin wordt de uit te voeren opdracht en de voorwaarden waar beoogde ontwikkelaars aan moeten voldoen, omschreven. De gemeente Veere heeft gekozen voor het doorlopen van een nationale niet-openbare aanbesteding.

In de voorwaarden voor de ontwikkeling wordt onder andere specifiek verwezen naar en getoetst aan de uitgangspunten van het kavelpaspoort. De beoordeling is uitgevoerd door afgevaardigden van gemeente Veere, dorpsraad Oostkapelle, Stegenga en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (de 'welstandscommissie').

Eind januari 2018 is de ontwikkelende partij gekozen die het beste voldeed aan de uitgangspunten van het aanbestedingstraject en daarmee het meeste draagvlak heeft onder de bovengenoemde partijen.

Het plan van initiatiefnemer (Bouwbedrijf De Delta) is als winnend plan gekozen. In de volgende paragraaf wordt de beoogde ontwikkeling nader beschreven. Vervolgens wordt aangeven hoe deze ontwikkeling zich verhoudt tot het kavelpaspoort uit 2015.

2.4 Beoogde ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de herontwikkeling van het Knotwilgterrein tot woonlocatie. In figuur 2.2 is de toekomstige indeling van het projectgebied weergegeven en een indicatie van mogelijke inrichting van het park. Dit betrof de situatie zoals opgenomen in de aanbesteding. De definitieve inrichting wordt op een later moment vastgesteld.

Figuur 2.2 Indicatieve toekomstige situatie zoals opgenomen in de aanbesteding (bron: Leeflang Architectuur, 2017)

Op het Knotwilgterrein is een appartementencomplex voor 8 appartementen met berging en parkeerplaatsen beoogd. De appartementen hebben een oppervlakte van circa 135 m² en zijn verdeeld over de vier bouwlagen.

Het beoogde nieuwe gebouw komt, net als vroeger, in de zichtlijn te staan van de ontsluiting vanaf de Torenstraat. Het gebouw staat centraal op de kavel, maar wel uit het midden, zie figuur 2.2. De bebouwing wordt gerealiseerd in de vorm en stijl die doet denken aan de 18de eeuws. Dit betekent een frontbreedte van maximaal 21 meter, een diepte van 14 meter, een maximum bouwhoogte van 14 meter en een kloeke kap, zie figuur 2.3. De architectuur sluit verder aan op de 18de eeuwse stijl vanwege de gestelde maatvoering voor zowel plint-, raam-, nok- als verdiepingshoogte.

De architectuur van het bijgebouw wijkt af van het hoofdvolume, zie figuur 2.4. Dit hangt samen met de positionering op het voorplein en de functie. In het bijgebouw is ruimte opgenomen voor acht overdekte parkeerplaatsen en een berging voor elk appartement.

De inrichting van het Knotwilgterrein refereert aan de 18de eeuw, door de toegang via een indicatieve brug in lijn met de bebouwing, de klassieke Franse tuinen en het ruime voorterrein. De tuinen en het voorterrein worden omzoomd met lage hagen. Langs de west- en zuidelijke oever van de waterpartij worden knotwilgen gepland.

De zuidkant van de locatie wordt meer openbaar ingericht met groen en een wandelpad. Het groen vormt een natuurlijke afscheiding tussen de nieuwbouw en de achterkanten van de woningen aan de Domburgseweg en Waterstraat. De exacte ligging van dit pad wordt nader bepaald. Het wandelpad verbindt de Torenstraat met het huidige pad in het park, het pad dat uitkomt op de Domburgseweg. Hierdoor wordt het openbare karakter van deze locatie behouden. Zie figuur 2.5 voor de indicatieve verbinding van het pad.

Welstand

De beoogde ontwikkeling is op donderdag 19 december 2019 in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) behandeld. Geadviseerd wordt de verdeling van de dakkapellen te heroverwegen en de dakkapellen af te stemmen op de maat van de onderliggende ramen. Daarbij dient het materiaal van de dakkapel uitgevoerd te worden in zink. De dakpannen moeten uit de goot worden gehouden. In de achtergevel dient het dakterras uitgevoerd te worden zonder dakkapel. De timpaan mag geen apart ornament zijn en moet afgestemd worden op het materiaalgebruik van de gevel. Daarnaast dient het paneel boven de entree achterwege te worden gelaten. De adviezen van het CRK worden opgevolgd en het ontwerp wordt hierop aangepast.

Figuur 2.3 Impressie hoofdgebouw (bron: Leeflang Architectuur, 2017)

Figuur 2.4 Impressie berging (bron: Leeflang Architectuur, 2017)

Figuur 2.5 Verbinding pad met Torenstraat (bron: google.maps bewerkt)

2.5 Verhouding kavelpaspoort

De ontwikkeling sluit aan bij de belangrijkste uitgangspunten van het kavelpaspoort: het realiseren van een appartementencomplex (uitsluitend voor permanente bewoning) op een buitenplaats. Het gestelde maximum aantal van 8 appartementen (2 per bouwlaag) wordt daarbij niet overschreden.

De bebouwing past qua volume, vorm en oppervlakte binnen de gestelde maten. Het gebouw sluit aan bij de maximum hoogte van 14 m, frontbreedte van 21 m en diepte van 14-15 m. In het gebouw zijn dan 4 bouwlagen mogelijk met maximaal 8 appartementen. Ook wordt voldaan aan de beoogde minimum oppervlakte van 100 m2, de appartementen hebben elk een oppervlakte van circa 135 m2.

De in het kavelpaspoort beoogde 'massa-ruimte-index' en de uitgekiende positie van de bebouwing op het kavel wordt daarmee geborgd.

De stijl en detaillering past bij de beoogde eind 18e eeuwse stijl. Aangesloten wordt bij een eenvoudige architectuur passend bij de architectuur van Oostkapelle. Aan de voorzijde wordt een strakke gevelindeling met een duidelijke entree toegepast. Het gebruik van één hoofdmateriaal voor de gevels, beperkte details (zoals een daklijst) en het uitsluiten van balkons aan de voorzijde past binnen de historische stijl. Het dak heeft daarnaast een heldere basisvorm, een mansardedak, zonder grote kapkapellen.

Voor de buitenruimte geldt dat het gebouw op een zichtbare locatie moet worden gepositioneerd met voldoende buitenruimte. Het gebouw is geplaatst in de aslijn van de toegangsweg vanaf de Torenstraat. Omdat het voorplein vrij van bebouwing en hoge begroeiing is staat het gebouw in een duidelijke zichtlijn. Het representatieve voorplein wordt gebruikt voor parkeren van bewoners en bezoekers. Parkeerplaatsen worden omzoomd met hagen en de privéstalling vindt plaats in een, qua architectuur, afwijkende bouwvorm. De verdere uitgangspunten van een privétuin omzoomd met hagen en openbaar toegankelijk groen met padenstructuur zijn opgenomen in de inrichting.

Het voorgestelde uit te breiden grachtengedeelte was opgenomen in het concept ontwerp. De ontwikkeling van dit waterdeel blijkt echter vanwege de mogelijk in de grond aanwezige archeologische waarden, alsmede de kwaliteit van de bodem, niet langer wenselijk. In overleg met de gemeente is het ontwerp op dit punt gewijzigd, waarmee extra groen wordt behouden.

Het oorspronkelijke van het pand Huis te Oostkapelle en de omgeving wordt zoveel mogelijk in oude glorie hersteld.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het ruimtelijk beleidskader geschetst dat van toepassing is voor de beoogde ontwikkeling op het projectgebied. In paragraaf 3.2, 3.3 en 3.4 wordt het relevante beleid op rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau beschreven. In paragraaf 3.5 volgt de conclusie.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening zoveel mogelijk over aan gemeenten en provincies. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn:

• 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
• 2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
• 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet aandacht zijn voor de gevolgen op de waterhuishouding, het milieu en cultureel erfgoed.

Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Afweging

Er is geen specifiek ruimtelijk beleid geformuleerd voor de omgeving van het projectgebied.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Rijk heeft met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vastgelegd. Het gaat om regels voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren en militaire terreinen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent een aantal nationale belangen zoals genoemd in de SVIR.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. De ladder is per 1 juli 2017 aangepast waarmee de ladderbenadering is losgelaten. Wel dient nog te worden aangetoond dat er behoefte is aan de betreffende ontwikkeling en, indien de ontwikkeling plaatsvindt buiten het bestaande stedelijke gebied, waarom de betreffende locatie het meest geschikt is.

Afweging

De ontwikkeling van 8 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied wordt niet beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve hoeft niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bovendien zijn de appartementen opgenomen in de 'Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025' en is de verwachting gerechtvaardigd dat een beperkt aantal luxe appartementen op een aantrekkelijke locatie een voldoende grote groep potentiële kopers kent, zonder dat dit tot leegstand elders zal leiden.

3.3 Provinciaal- en regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsplan Zeeland 2018

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen van het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan heeft betrekking op de onderwerpen economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het Omgevingsplan 2018 bevat slechts beperkt nieuw beleid ten opzichte van het Omgevingsplan 2012-2018. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 beoogt naast een concrete invulling voor de vier grote strategische opgaven (duurzame en concurrerende economie, klimaatbestendige en neutrale samenleving, waardevolle leefomgeving en toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving) ook een eerste aanzet voor te geven voor de lange termijn strategische doelen.

De provincie Zeeland ziet het als provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren. Hiertoe dienen gemeenten regionale woningmarktafspraken op te stellen, waarin afstemming plaatsvindt over het woningbouwprogramma. Daarbij dient de ontwikkeling te voldoen aan de regelgeving opgesteld in de Ladder voor duurzame verstedelijking. Ruimtelijk gezien staan bij nieuwe woningbouwontwikkelingen bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop.

Afweging

Voor het woningbouwprogramma zijn regionale woningmarktafspraken opgesteld, zie paragraaf 3.3.3. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk, zie paragraaf 3.2.2.

3.3.2 Provinciale Omgevingsverordening 2018

De voor de Provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn verwerkt in de Provinciale Omgevingsverordening 2018. Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Afweging

In de Verordening Ruimte is geen specifiek beleid geformuleerd dat betrekking heeft op voorgenomen ontwikkeling.

3.3.3 Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025

Deze woningmarktafspraken zijn een actualisering van de afspraken die in 2013 zijn gemaakt. Bij de herijking van de afspraken gaat het er om dat de behoefte en de harde plancapaciteit in beeld worden gebracht.

Afweging

De bruto woningbouwopgave voor Walcheren betreft 5.112 woningen. Daarvan zijn reeds netto 3.639 woningen opgenomen in nieuwbouwprojecten. Voor Oostkapelle is een deels harde en zachte capaciteit van 15 nieuwe woningen opgenomen. De beoogde 8 woningen op het Knotwilgterrein vallen onder de zachte capaciteit. Gezien het project is opgenomen in de regionale afspraken voldoet de beoogde ontwikkeling aan de woningmarkafspraken.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Gemeente Veere 2025

De gemeenteraad heeft op 13 september 2012 de structuurvisie 'Gemeente Veere 2025' vastgesteld. Met deze visie wil de gemeente Veere beleidsmatig gezien zo goed mogelijk meebewegen met de veranderende bevolkingssamenstelling zodat een passende woningomgeving (inclusief leefbaarheid) kan worden geboden. De gemeente richt zich hierbij op een scenario van beperkte groei en heeft specifiek aandacht voor ouderen en jongeren. Dit geldt zowel voor woningbouw als voorzieningen.

Afweging

Het projectgebied valt onder het ambitieniveau 'Kernen en buurtschappen'. Binnen de kernen en buurtschappen is het belangrijk de leefbaarheid te waarborgen. Uitgangspunt voor nieuwbouwontwikkelingen is dan ook in de bestaande kernen. Nieuwe woningbouwlocaties zijn voornamelijk inbreidingslocaties. Voorgenomen ontwikkeling voldoet hier aan.

3.5 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het project getoetst aan alle relevante aspecten. Deze gelden als basis voor de planologische afweging. In de volgende paragrafen wordt het project getoetst aan de relevante sectorale aspecten. In paragraaf 4.12 volgt de conclusie.

4.2 M.e.r.-beroordeling

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Deze wijziging geldt voor alle aanvragen na 16 mei 2017, omdat er een directe werking van het Europese recht geldt. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt gelden voor plannen, waaronder partiële herzieningen, onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is:

• plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten;
• plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.

Een plan is kaderstellend voor een toekomstig m.e.r.- (beoordelings)plichtig besluit indien er sprake is van een overschrijding van de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r. Onder de grenzen uit de C- en D-lijst van het Besluit m.e.r. geldt nog wel de plicht om een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' uit te voeren. Dit houdt in dat er bekeken moet worden of bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. In artikel 7.16, tweede tot en met vierde lid van de Wet milieubeheer, staat welke informatie over de voorgenomen activiteit in de mededeling van de initiatiefnemer moet zijn opgenomen. Bij het opstellen van deze informatie moet ook rekening worden gehouden met de relevante criteria van bijlage III bij de Europese mer-richtlijn.

Afweging

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien de ontwikkeling 2000 of meer woningen omvat. Alhoewel de beoogde ontwikkeling van 8 woningen onder de drempelwaarde blijft is middels een aanmeldingsnotitie onderzocht of sprake is van belangrijke nadelige milieueffecten, zie bijlage 2. Uit deze notitie blijkt dat hiervan geen sprake is. Op basis van de aanmeldingsnotitie besluit het bevoegd gezag dat het opstellen van een MER niet noodzakelijk is.

4.3 Bodem

Wettelijk is bepaald dat een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu.

Afweging

Op grond van historische informatie is bodemverontreiniging mogelijk. Daarom is in 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 3. Het onderzoek en de onderzoeksresultaten maakten inzichtelijk dat er reden was om een nader onderzoek naar asbest uit te voeren.

In 2017 is het nader onderzoek inclusief asbest uitgevoerd, zie bijlage 4. Tijdens dit onderzoek is sterke bodemverontreiniging geconstateerd. Wanneer graafwerkzaamheden zijn voorzien binnen de contouren van deze verontreiniging dient een saneringsplan opgesteld te worden. Naar aanleiding van het houden van een vreugdevuur tijdens de jaarwisseling van 2017-2018 is de kwaliteit van het daarvoor speciaal aangelegde zandbed onderzocht, zie bijlage 5. Geconcludeerd wordt dat het zandbed licht verontreinigd is en dat maatregelen genomen moeten worden om de verontreiniging zoveel mogelijk ongedaan te maken. De wijze van saneren inclusief de noodzakelijke maatregelen vanwege de plaatselijke bodemverontreinigen worden afgestemd op de inrichtingsplannen.

In januari 2020 is daarnaast een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijk aanwezigheid van PFAS, zie bijlage 6. Op basis van de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat in geen van de analyseerde grondmengmonsters verhoogde gehalten ten opzichte van de actuele achtergrondwaarde aan PFAS zijn aangetoond. Op basis van de (huidige) toepassingsnormen voor PFAS voldoen de grondmengmonsters voor toepassing in bodemkwaliteitsklasse landbouw/natuur.

4.4 Water

Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets uitgevoerd te worden. Bij de watertoets gaat het om allerlei waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Afweging

Het projectgebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen. Met de realisatie van een woongebouw is sprake van toename van verharding. Binnen het projectgebied is geen ruimte voor de compensatie ten behoeve van hemelwater. Van de realisatie van nieuw open water is dan ook geen sprake. Het overschot aan hemelwater wordt afgevoerd via een aansluiting op het riool. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de waterhuishouding. De watertoetstabel is opgenomen als bijlage 7 en wordt toegestuurd aan het Waterschap.

4.5 Archeologie

Het cultureel erfgoed van Nederland wordt beschermd met de Erfgoedwet. Om te voorkomen dat de archeologische informatie ongezien verloren gaat, is het noodzakelijk dat gemeenten in het ruimtelijk beleid waarborgen voor de omgang met dit bodemarchief vastleggen. Dit is een uitvloeisel van het Verdrag van Malta dan in 1992 door Nederland werd ondertekend.

Afweging

Binnen het archeologiebeleid van de gemeente Veere ligt het projectgebied grotendeels in een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit houdt in dat bij verstoringen met een oppervlakte groter dan 60 m2 en dieper dan 40 cm beneden het maaiveld, de archeologische verwachting dient te worden getoetst door middel van (aanvullend) archeologisch onderzoek. In het huidige bestemmingsplan is deze archeologische verwachtingswaarde beschermd door de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'. Aangezien het projectgebied groter is dan 60 m2 is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Met de Walcherse Archeologische Dienst (WAD) heeft hierover overleg plaatsgevonden. In 2017 is voor het zuidelijk deel van het projectgebied, waar het appartementengebouw is voorzien, een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 8). Het advies luidt om de geplande graafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding plaats te laten vinden. De initiatiefnemer zal dienovereenkomstig handelen.

4.6 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat, als een vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen noodzakelijk is, deze kan worden verkregen voor de betreffende activiteit(en).

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN) en,
• Natura 2000-gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in provincie Zeeland uitgewerkt in het Natuurnetwerk Zeeland. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Afweging

De ontwikkeling ligt niet in de directe omgeving van beschermde natuurgebieden. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden tijdens de aanleg- en de gebruiksfase in beeld te brengen, zie bijlage 9. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten ofwel soorten van de lijst Nationaal beschermde soorten behorende bij artikel 3.10 van de Wnb.

In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de "overig" beschermde soorten. Het betreft de soorten aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

Afweging

In het kader van de Wnb is een quickscan uitgevoerd om te onderzoeken of beschermde dier- en plantsoorten op het terrein aanwezig zijn. De rapportage is in bijlage 10 opgenomen. Geconcludeerd wordt dat er geen beschermde plant- en diersoorten zijn aangetroffen. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate (hierna: NIBM) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Afweging

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 8 nieuwe woningen. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen, zie tabel 1.1. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving, en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Tabel 1.1

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool 2018 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2018 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de N57 (als dichtstbijzijnde maatgevende doorgaande weg) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 14,8 µg/m³ voor NO2, 16,3 µg/m³ voor PM10 en 9,0 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 6 dagen. De bijdrage van de ontwikkeling betreft slechts 0,04 µg/m³ voor NO2 en 0,01 µg/m³ voor PM10, zie tabel 1.1 NIBM-tool. Omdat direct langs de N57 aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het projectgebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele projectgebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.8 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde, het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Afweging

Uit de professionele risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het projectgebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens blijkt dat er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen dat van invloed is op de externe veiligheidssituaties in het projectgebied. Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de bedrijven/inrichtingen.

Om voor deze ontwikkeling de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Afweging

De omgeving van het projectgebied kan worden aangemerkt als een woongebied. De functie wonen die in het pand mogelijk wordt gemaakt past bij het karakter van het woongebied. Iets ten zuiden van het projectgebied ligt het centrum van Oostkapelle waar diverse functies zoals horeca, kerk en supermarkt zijn gelegen. Het projectgebied is gelegen op voldoende afstand van deze functies, bovendien zijn andere bestaande woningen dichter bij deze centrumfuncties gelegen. Ter plaatse van de te realiseren bebouwing zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De functies in het centrum zullen in hun bedrijfsvoering geen hinder ondervinden als gevolg van de beoogde ontwikkeling.

Molenbiotoop

Aan de Noordweg 2 is molen d'Arke gelegen. Rond de molen gelden binnen een zone van 400 m bouwbeperkingen ten behoeve van de zichtbaarheid en bruikbaarheid van de molen. De molen ligt op circa 500 m van de beoogde nieuwbouw. De ontwikkeling vormt dan ook geen belemmering voor het gebruik van de molen.

4.10 Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen bevinden zich ingevolge de Wet geluidhinder geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-gebieden. Binnen de geluidszone van een weg moet de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen (onder andere woningen) aan bepaalde wettelijke normen te voldoen.

Indien binnen een geluidzone van wegen nieuwe geluidgevoelige objecten, zoals woningen, worden gerealiseerd, moet door middel van akoestisch onderzoek worden vastgesteld of aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder wordt voldaan.

Afweging

Een appartementengebouw is een geluidgevoelig object volgens de Wet geluidhinder. Het voorliggende plan voorziet dus in de realisatie van een nieuwe geluidgevoelige functie. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een SRM-I geluidsonderzoek uitgevoerd. De rapportage is in bijlage 11 opgenomen.

Als gevolg van het wegverkeer op de Torenstraat wordt op geen van de bouwlagen de richtwaarde van 48 dB overschreden. Naar aanleiding van de resultaten, kan geconcludeerd worden dat hier sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

4.11 Verkeer en parkeren

Voor de beoogde ontwikkeling is onderzocht of voor het aspect verkeer wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn parkeren en de verkeersafwikkeling op de wegen rondom het projectgebied van belang.

Parkeren

De gemeente hanteert voor appartementen in het dure segment een gemiddelde norm van 2.0 parkeerplaatsen per appartement. Hiermee wordt de druk op de openbare ruimte voorkomen. De appartementen hebben een unieke situering op een voormalige buitenplaats. De appartementen en buitenruimte zijn enkel bereikbaar via één toerit aan de Torenstraat. De norm van 2.0 parkeerplaatsen is hier dan ook van toepassing.

Het gebouw zal bestaan uit in totaal 8 appartementen. De totale parkeerbehoefte (voor bewoners en bezoekers gezamenlijk) bedraagt 16 parkeerplaatsen. Parkeren op de openbare ruimte, zoals aan de Torenstraat, is niet gewenst. De parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen wordt volledig voorzien op het eigen terrein. Onder de overkapping is ruimte voor 8 auto's. De overige 8 plaatsen zijn voorzien op het voorterrein. De parkeerplaatsen op het voorterrein zijn gelegen achter een haag. Dit ter voorkoming van 'blik' in het zicht.

Verkeersgeneratie

Per appartement in het dure segment geldt een verkeersgeneratie van 7.2 motorvoertuigen per etmaal (CROW publicatie 381). Het te realiseren appartementencomplex zal daarmee, na correctie, per etmaal 58 motorvoertuigen genereren. Dit aantal is dusdanig gering dat het zonder knelpunten kan worden afgewikkeld op de Torenstraat.

4.12 Conclusie

Op basis van de toetsing aan de relevante sectorale aspecten wordt geconcludeerd dat deze aspecten geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een bouwplan. Gezien de gronden door de ontwikkelaar van de gemeente Veere worden gekocht, wordt het kostenverhaal in de overeenkomst voor de aankoop van de grond opgenomen. Hierin is tevens een vaste bankgarantie van 5% opgenomen. De planvoorbereiding wordt geheel uit particuliere middelen gefinancierd. De financiële uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling wordt daarmee gewaarborgd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Naast de planologische aanvaardbaarheid van een project zal ook de maatschappelijke uitvoerbaarheid moeten worden aangetoond.

Initiatiefnemer heeft de beoogde ontwikkeling met omwonenden besproken. Het kavelpaspoort is mede opgesteld met de omgeving en de Dorpsraad. Gezien de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het kavelpaspoort worden geen problemen vanuit de omgeving verwacht.

Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening worden ingezetenen van de gemeente en in de gemeente belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan betrokken.

Voorafgaand aan de termijn van ter inzage legging is het project voor het overleg ex artikel 3.1.1. Bro toegezonden aan de volgende betrokken overheden/instantie:

• provincie Zeeland;
• Waterschap Scheldestromen;
• Veiligheidsregio Zeeland.

Het vooroverleg heeft geleid tot de volgende reacties:

PM

De ontwerp omgevingsvergunning heeft, na voorafgaande bekendmaking, met ingang van PM tot en met PM, dus gedurende 6 weken, ter inzage gelegen in het kader van de zienswijzenprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Gedurende de periode van terinzagelegging zijn wel/geen zienswijzen ingekomen.

Hoofdstuk 6 Conclusie

De beoogde ontwikkeling is zowel planologisch als ruimtelijk aanvaardbaar. Het initiatief is getoetst aan de ruimtelijke relevante beleidskaders op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau en er is geconcludeerd dat het beleid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid. Daarbij is de ontwikkeling getoetst aan de sectorale aspecten, waaruit is geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn. Ook de financiële uitvoerbaarheid is gewaarborgd.