Realisatie Hotel Kaap West op voormalige locatie ''De Viking'

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

De Viking is een café-restaurant dat is gesitueerd aan de noordelijke entree van het recreatiegebied de Joossesweg. Het recreatiegebied Joossesweg ligt tussen de kernen Zoutelande en Westkapelle. De eigenaar van het café-restaurant (initiatiefnemer) is voornemens zijn onderneming te vernieuwen en uit te breiden door het café-restaurant te slopen en op de locatie een hotel met bijbehorend restaurant te herontwikkelen.

In 2008 zijn de eerste plannen voor de beoogde herontwikkeling gepresenteerd aan de gemeente Veere.

Het plan is tussentijds verschillende malen aangepast. Het plan en de ruimtelijke onderbouwing daarvan (verder: RO) zijn op 30 november 2011 gepresenteerd in de stuurgroep ruimte van de gemeente Veere. De gemeenteraad heeft op 15 maart 2012 ingestemd met dit plan (zie paragraaf 2.2.2).

Naar aanleiding van gesprekken met regionale ervaringsdeskundigen is gebleken dat het ontwerp van september 2011 niet aansluit op de huidige wens van de gemiddelde hotelgast in Zeeland. Daarnaast bleek uit een doorrekening dat de opbrengsten in dit ontwerp niet voldoende zouden zijn om de ontwikkeling van het hotel financieel sluitend te maken. Om deze reden is in 2012 een nieuw ontwerp is gemaakt. De planvorming heeft daarna enige tijd stilgelegen. Eind 2015 is het plan weer opgepakt en is het ontwerp aangepast.

Het betreffende perceel is juridisch-planologisch geregeld in het geldende bestemmingsplan Zomerhuizenterreinen gemeente Veere uit 2012. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van dit bestemmingsplan. De vorm, ligging en afmetingen van het bouwvlak zijn ontoereikend.

Om het plan planologisch mogelijk te (kunnen) maken heeft de gemeente gekozen voor het instrument van een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan. Op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van deze wet kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Een aanvraag voor een dergelijke vergunning dient daarom vergezeld te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing (hierna RO). Voorliggende rapportage bevat deze RO.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Bestaande situatie projectgebied

De Viking is in de huidige situatie een café-restaurant dat een verzorgende functie heeft voor het gehele recreatiegebied Joossesweg, ten behoeve van verblijfsrecreatie maar ook voor dagrecreatie (strandbezoek). Het café-restaurant is goed bereikbaar vanaf de Grindweg, de verbindingsweg tussen de kernen Zoutelande en Westkapelle.

De Joossesweg vormt vanaf de Grindweg de centrale entree van het gebied, die vervolgens vertakt in een fijnmazige ontsluitingsstructuur. In de oksel van de Grindweg en de Joossesweg ligt camping 'het Hoge Licht'. Door opgaande beplanting aan weerszijden van de Joossesweg heeft deze entree een groene uitstraling en wordt de zichtlijn over de Joossesweg vanaf de entree van het gebied naar de locatie versterkt.

Figuur 2.1. Ligging in de omgeving

De Viking wordt omgeven door recreatieve bebouwing in de vorm van campings, recreatiewoningen en twee complexen met recreatieappartementen. Aan de westzijde van de locatie staan kleinschalige vrijstaande recreatiewoningen van één bouwlaag en een kap in een groene setting. De kortste afstand tot de gemeenschappelijke perceelgrens bedraagt 4 meter. De complexen van recreatieappartementen hebben een gestructureerde opbouw met langgerekte bouwblokken opgebouwd uit twee bouwlagen en een flauwe kap.

Het bebouwingsbeeld aan de Joossesweg kent een gevarieerde en wat ongestructureerde uitstraling. Vrijstaande bebouwing is op wisselende afstand ten opzichte van de weg gepositioneerd, met een verschillende oriëntatie, veelal omgeven door groen. Ook de bouwmassa en architectuur kennen een grote variatie.

De huidige bebouwing van 'De Viking' sluit aan bij dit bebouwingsbeeld. De bebouwing is georiënteerd op de zijstraat van de Joossesweg en wordt aan de hoofdweg aan het zicht onttrokken door opgaande beplanting. Het gebouw is gedateerd en opgebouwd uit verschillende elementen, een oude schuur met daaraan het blauwe hoekige bouwblok samengebracht door het glas van de grote serre, die het gebouw tot een onsamenhangend geheel maken. Het relatief hoge hekwerk rondom het perceel is daarnaast weinig uitnodigend.

De rest van het perceel heeft een open inrichting met een groot terras, gras, midgetgolf en speeltoestellen.

Het grootste deel van het huidige gebouw bestaat uit 1 bouwlaag met kap (maximum hoogte 4 meter). Een vierkante aanbouw (de bedrijfswoning) heeft een bouwhoogte van 2 bouwlagen . De totale oppervlakte van de bebouwing (hoofdgebouw, serres en aanbouw) bedraagt 683 m2.

Figuur 2.2. Inrichting van het projectgebied in 2016 (Foto: Provincie Zeeland)

In de huidige situatie vindt het parkeren plaats aan de overzijde van de Joossesweg (zie figuren 2.2. en 2.3). De betreffende 20 parkeerplaatsen met de daarachter gelegen gronden zijn in mei 2016 gekocht van het Waterschap Scheldestromen met als doel om hier te kunnen parkeren (zie ook paragraaf 4.1.4 en bijlage 1).

Figuur 2.3. Parkeerplaatsen aan de overzijde Joossesweg (augustus 2015)

De hoogte van het perceel varieert van 0,47 meter tot 1,07 meter +N.A.P. In het bestemmingsplan Zomerhuizenterreinen Gemeente Veere is het peil vastgelegd ten opzichte waarvan bouwhoogten moeten worden gemeten. Dat is in de huidige situatie de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld. Het gemiddeld maaiveldniveau (GMV) bedraagt afgerond 0,90 meter +N.A.P.

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden voor herontwikkeling

2.2.1 Uitgangspunten

Met de herontwikkeling van locatie 'De Viking' wordt een belangrijke mogelijkheid gecreëerd om met een aansprekend bebouwingselement te zorgen voor een kwaliteitsimpuls voor het totale recreatiegebied Joossesweg. Hierbij moeten de centrale ligging in het recreatiegebied, direct aan de belangrijkste ontsluitingsweg en in de zichtlijn vanaf de entree optimaal worden benut.

De volgende uitgangspunten liggen ten grondslag aan de planvorming voor herontwikkeling van locatie 'De Viking/Hotel Kaap West':

Bebouwing

• Nieuwbouw wordt gepositioneerd op de kop van de locatie in de zichtlijn van de Joossesweg als oriëntatiepunt voor het totale recreatiegebied.
• Bebouwing heeft een oriëntatie naar beide zijden van de Joossesweg.
• Een grootschaliger gebouw, geleed in een aantal kleinschalige verticale eenheden, voegt zich in het gevarieerde bebouwingsbeeld van de omgeving.
• Een accent in bebouwing qua bouwmassa en architectuur is daarbij denkbaar.
• Gevarieerde bouwhoogtes en wisselende rooilijnen ondersteunen deze geleding.
• Vormgeving met eigentijdse architectuur benadrukt de positie van het hotel-restaurant als beeldbepalend element in het totale recreatiegebied.
• Een belangrijk aandachtspunt is de overgang en afscherming naar de individuele recreatiewoningen aan de westzijde. Deze zal zodanig moeten worden vormgegeven de privacy van naastgelegen percelen zo optimaal mogelijk wordt behouden. Hoe dat wordt gewaarborgd, is beschreven in paragraaf 2.3.2.

Functies

Om een meer rendabele bedrijfsvoering met een jaarrondexploitatie mogelijk te maken, is bij herontwikkeling van het café-restaurant een uitbreiding met hotelkamers noodzakelijk. Op grond van het bestemmingsplan is een hotel met bijbehorend restaurant mogelijk (zie ook paragraaf 3.3.5).

Ontsluiting en parkeren

Conform door de gemeente gehanteerde parkeernormen worden voldoende parkeerplaatsen in de directe omgeving en op de locatie zelf gewaarborgd. In paragraaf 4.1.4 en bijlage 3 wordt hier nader op ingegaan.

2.2.2 Programmatische randvoorwaarden

De gemeente Veere heeft naar aanleiding van de presentatie van het eerste schetsontwerp in een brief (gedateerd 28 oktober 2008) de volgende programmatische randvoorwaarden aangegeven:

• De functionele invulling van de nieuwe Viking/Hotel Kaap West moet passen binnen de geldende horecabestemming (zie paragraaf 3.3.5).
• Verblijfsrecreatie in de vorm van recreatieappartementen behoort niet tot de mogelijkheden.
• Uitbreiding van horeca is mogelijk.
• De maximum goot- en bouwhoogte zijn respectievelijk 6,9 meter en 10,9 meter (boven het 'peil' ofwel 7,75 meter en 11,75 meter +N.A.P.).

Daarnaast zijn spelregels aangegeven voor de toepassing van de vereveningsbijdrage (zie ook paragraaf 4.12).

In hoofdstuk 1 is aangeschreven dat de gemeenteraad heeft op 15 maart 2012 ingestemd met het aangepaste plan uit 2011. De hiervoor vermelde randvoorwaarden die het college in 2008 heeft meegegeven, zijn daarin bevestigd. Op twee punten heeft de gemeenteraad de randvoorwaarden gewijzigd en aangevuld.

• de maximale oppervlakte bedraagt ten hoogste 1.304 m2;
• afstand van het gebouw tot perceelsgrens met de achterburen moet worden vergroot ten minste 11 m.

2.3 Projectbeschrijving en motivatie uitbreiding

2.3.1 Projectbeschrijving

De beoogde ontwikkeling (ontwerp Architectenbureau Willem Kort BNA, d.d. 24 november 2016, zie bijlage 2) voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van een 4 sterren hotel met bijbehorend restaurant (Hotel Kaap West).

Voor de sloop van de bebouwing is een sloopveiligheidsplan opgesteld (gedateerd 23 maart 2017). Hierin is onder andere een overzicht gegeven van de te slopen onderdelen, wordt ingegaan op de afvoer van vrijkomende materialen, de route die hiervoor wordt gebruikt en de veiligheidsmaatregelen rondom de locatie.

Het totale grondoppervlak van het nieuwe gebouw bedraagt 1.304 m2 en is daarmee exact gelijk aan de door de raad vastgestelde maximale oppervlakte van 1.304 m2. Het architectonisch ontwerp voorziet in een gebouw in 3 bouwlagen in twee bouwmassa's. Het grootste deel heeft een goothoogte van 6,8 meter en een bouwhoogte van 9,55 meter (boven het GMV, zijnde het 'peil' volgens het bestemmingsplan). Alleen de zuidelijke kop heeft een hogere bouwhoogte, namelijk 10,8 meter. Daarmee blijven de bouwhoogten binnen de maatvoeringen die de gemeenteraad heeft gesteld. De 3e bouwlaag wordt gerealiseerd in een kapconstructie met een dakhelling van 64°. Voor de afdekking wordt een kunstriet gebruikt dat zich globaal laat verwerken als natuurriet. Dit zogenaamde 'Novariet' loopt langs de gevel naar beneden en bedekt geheel de 2e bouwlaag.

Figuur 2.4. Vogelvluchtimpressie uit westelijke richting

Op de begane grond, aan de noordzijde is een restaurant met circa 100 couverts voorzien. De oppervlakte daarvan bedraagt 318 m2 (bruto-vloeroppervlak (bvo). Dit restaurant is toegankelijk vanaf de noordzijde (vanaf de Joossesweg richting het strand) en via een centrale entree (die te bereiken is vanaf de oostelijk gelegen Joossesweg). Voor het overige zijn op de begane grond alleen hotelkamers beoogd. Ook op de 2e en 3e verdieping worden alleen hotelkamers gerealiseerd. De hotelkamers voorzien worden van een pantry, alleen bedoeld om iets op te warmen of koffie/thee te zetten. Er is geen bedrijfswoning in het ontwerp opgenomen. Het ontwerp bevat het volgende aantal kamers:

Tabel 2.1. Aantal en soort kamers nieuw hotel

De vier- en zespersoonskamers hebben 1 deur naar de gang. Achter deze deur is een klein entreeportaal met toegang tot 2 aparte slaapkamers met eigen sanitair. Hierdoor kunnen twee stellen samen een hotelkamer huren of hebben de kinderen eigen sanitair. Het totaal aantal hotelkamers bedraagt daarmee maximaal 67. Voor de toetsing aan de omgevingsaspecten wordt in deze RO van dit aantal uitgegaan.

Figuur 2.5. Toekomstige situatie en indeling begane grond (met contour bestaand gebouw)

De bevoorrading vindt hoofdzakelijk plaats vanaf de achterzijde van het perceel, via een insteekweg vanaf de noordelijke Joossesweg. Hier worden ook 10 parkeerplaatsen, waarvan 2 voor minder-validen aangelegd.

Op het perceel van het hotel-restaurant en in de directe omgeving daarvan (overzijde Joossesweg) zullen in totaal 47 parkeerplaatsen worden aangelegd, namelijk de hiervoor vermelde 10 parkeerplaatsen aan de noordzijde, 5 parkeerplaatsen aan de zuidzijde en 32 parkeerplaatsen op het terrein dat is aangekocht van het waterschap (zie paragraaf 2.1). Dit is niet voldoende om te kunnen voorzien in de eigen parkeerbehoefte. De andere benodigde parkeerplaatsen worden gehuurd van camping “Hoekje” en ”Caravancamping Westkapelle” (zie bijlage 10, parkeerterrein gelegen voor Camping het Hoge Licht'). In paragraaf 4.1.4 en bijlage 3 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren, in het bijzonder de kwantitatieve onderbouwing ervan. In die paragraaf en in bijlage 2 is een gedetailleerde tekening van het nieuwe parkeerterrein aan de overzijde van de Joossesweg opgenomen.

Het nieuwe parkeerterrein krijgt 1 in- en uitrit met slagbomen. Voor de aanleg van het parkeerterrein wordt het grootste deel van het bestaande groen (struiken, vooral wilgenopslag) gerooid. In bijlage 2 is een tekening opgenomen met alle bomen en struiken die worden gerooid en de bomen die worden gehandhaafd, zowel op het nieuwe parkeerterrein als op het terrein van het hotel. Daar waar het nieuwe parkeerterrein het aangrenzende water nadert, wordt een gevarieerde groenstrook aangelegd met een doorgaande ligusterhaag van maximaal 1 meter hoog aangevuld met knotwilgen. Liguster kan goed tegen de zoute zeewind. Ook op het parkeerterrein zelf worden ligusterhagen aangebracht. Aan de zuidoostelijke zijde van het parkeerterrein verandert er niets. Langs het water wordt, voor zover dat vanwege de ontwikkeling nodig is, beschoeiing aangebracht (Filamat).

Verder worden voor de parkeerplaatsen langs- en doorgroeistenen toegepast. De rijbaan op de parkeerplaats wordt uitgevoerd in klinkers.

Figuur 2.6. Toekomstige verharding nieuwe parkeerterrein overzijde Joossesweg

2.3.2 Motivatie uitbreiding

Met de herontwikkeling wil initiatiefnemer een bredere bedrijfseconomische basis realiseren en daarmee komen tot een meer rendabele bedrijfsvoering. Daarnaast is het voor initiatiefnemer minstens zo belangrijk dat met de herontwikkeling een ruimtelijke kwaliteitsimpuls wordt gegeven aan de entree van het totale recreatiegebied door middel van een aansprekend hotelgebouw.

Ten behoeve van een rendabele bedrijfsvoering is een ruime uitbreiding in vierkante meters en functies noodzakelijk. Binnen het huidige planologische regime, het bestaande bouwvlak, is uitbreiding of nieuwbouw echter alleen mogelijk aan de achterzijde van de bestaande bebouwing over 2 bouwlagen met een maximum goothoogte van 6 meter tot op de perceelsgrens (zie figuur 2.7 en figuur 3.5.). Dit wordt door initiatiefnemer niet wenselijk geacht in relatie tot de privacy en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen met recreatiewoningen.

Figuur 2.7. Bestaande bebouwing (rood, 683 m2) en bouwvlak bestemmingsplan

Daarom is gekozen voor een bouwmassa verdeeld over de lengte van het perceel waarmee een aansprekend en beeldbepalend gevelbeeld wordt gecreëerd aan de straatzijde en waarmee de nieuwe bebouwing ook op grotere afstand (ruim 11 meter zoals de gemeenteraad in zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden heeft aangegeven in plaats van de huidige 4 meter) van de achterliggende percelen komt te staan. Door een betere situering van de bouwmassa en het aanhouden van voldoende afstand tussen de nieuwbouw en de bestaande kavels wordt het uitzicht vanaf de verdieping van de nieuwbouw op de percelen van de recreatiewoningen beperkt en wordt ook aan de achterzijde voorzien in een ruimtelijk kwalitatieve verbetering.

De bestaande struiken en bomen op het perceel van De Viking worden gerooid. Langs de erfgrens met de aangrenzende woonpercelen wordt een nieuwe groenblijvende haag aangelegd, die als zij volgroeid is een hoogte krijgt van 2 tot 4 meter. Tussen deze haag en de erfgrens wordt een drainagestrook aangebracht (zie ook paragraaf 4.5.3).

2.3.3 Onderbouwing behoefte hotelkamers

Inleiding en conclusie

De behoefte aan hotelkamers volgt uit diverse publicaties, onder andere van het CBS, KMPG, adviesbureau Horwath HTL, het Kenniscentrum Kusttoerisme en de Rabobank. Hieruit blijkt onder andere dat de recreatiemarkt een groeimarkt is en ook dat het aantal hotelovernachtingen groeit. Onderscheidend vermogen door ligging en concept, het realiseren van een goede online profilering en het strak sturen op vooral personeelskosten en inkoop, zijn de belangrijkste kritische succesfactoren.

Trends & ontwikkelingen recreatieve sector

Kustrecreatie en toerisme worden beïnvloed door een aantal duidelijke trends en ontwikkelingen, waarvan diversificatie van het aanbod een van de belangrijkste is. Deze trend komt voort uit de individualisering in de samenleving die ertoe leidt dat er meer doelgroepen ontstaan met ieder hun eigen wensen en eisen. Om een aantrekkelijk toeristisch product te bieden, probeert men zich te richten op specifieke doelgroepen.

De trends in de recreatiebranche kunnen als volgt worden samengevat:

• In algemene zin is in recreatieland een toenemende behoefte aan meer comfort, meer luxe en onderscheidende concepten.
• De consument bepaalt, nu internet inzage geeft in aanbod, kwaliteit en prijsstelling. Prijsstelling en beleving worden steeds belangrijker: de consument van nu wil een zo goed mogelijk kwalitatief product tegen een zo scherp mogelijke prijs. De gemiddelde kamerprijs is met de opkomst van het internet, die de transparantie van de markt vergrootte, gedaald.
• Sterrenclassificaties zijn vandaag de dag minder belangrijk dan vroeger. Alhoewel deze nog steeds als leidraad wordt gehanteerd, gaat het met name om onderscheidend vermogen. De hotelgast zal zich meer laten leiden door merken of beoordelingen in de sociale media.
• De juiste online propositie (vindbaar zijn, het juiste verhaal vertellen en de klant verleiden tot aankoop, reserveren of boeken) en de juiste inzet van sociale media zijn van doorslaggevend belang geworden.
• Kwaliteit, gastvrijheid en beleving zijn van essentieel belang geworden om een meerprijs te kunnen realiseren; alleen voor een product dat een bijzondere herinnering of beleving creëert, is de consument nog bereid om een meerprijs te betalen. Het gevolg van deze trends is dat er sprake is van een opkomst van lowbudget ketens, hotels zonder ontbijt of restaurant of zonder bijzondere voorzieningen en budgethotels met een moderne uitstraling. Als tegenreactie zijn er steeds meer hotels met meer beleving, thematisering en luxe of bijzondere concepten. Een nieuwe generatie gasten wil een hotel vinden dat zo veel mogelijk past bij hun kijk op het leven. Hotels die 100 procent duurzaam zijn, zijn hier voorbeelden van. Aandacht voor duurzaamheid neemt dan ook toe.
• Er is sprake van toenemende schaalvergroting, ketenvorming en uitbreiden van bestaande ketens.
• Verblijfs- en dagrecreatie worden geïntegreerd om meer beleving te creëren of de verblijfsduur te verlengen.
• Toenemende branchevervaging- en vervlechting: grenzen tussen branches vervagen, vooral tussen dag- en verblijfsrecreatie. Pretparken bieden hotelkamers aan, dierentuinen bungalowovernachtingen, terwijl hotelondernemingen juist weer diverse vormen van recreatie aanbieden om de gast die unieke beleving te bieden. Aan de onderkant van de markt groeit het kleinschalig particulier aanbod (bed & breakfast, kamerverhuur, huisruil). En er is sprake van opkomst van nieuwe 'horeca´-aanbieders zoals warenhuizen, supermarkten en sportaccommodaties.
• Particulier verhuren van verblijfsaccommodaties wint terrein en is een serieuze concurrentie geworden met AirBnB als online verkoopkanaal voor hun leegstaande kamers en appartementen. Verwacht wordt dat het particuliere aanbod de komende tijd flink zal concurreren met de bestaande hotelketens. Het is voor hotels belangrijk om onderscheidend te zijn in bijvoorbeeld het concept.

Voorts is seizoenverlenging een duidelijke trend. Het motto van veel kustgemeenten 'iedere dag een stranddag' wordt steeds meer de praktijk. Regelgeving over jaarrondopening, het bredere aanbod aan activiteiten en meer diversificatie in verblijfsaccommodaties, maken de kust voor een grotere groep het hele jaar door aantrekkelijk.

Voor de Zeeuwse markt is relevant dat de Belgische gast minder belang hecht aan kosten, maar meer aan kwaliteit. De Zeeuwse kust onderscheidt zich van de Vlaamse kust door de weidsheid, de rust, de natuur, de fietsmogelijkheden en de Zeeuwse gastvrijheid. De Belgische gast vindt familie heel belangrijk: opa en oma gaan ook vaak mee.

Verder is ook de conjunctuur of de toestand van de economie van belang. De consumptie groeit al bijna vier jaar. In het vierde kwartaal van 2016 werd de grootste groei in de afgelopen negen jaar gerealiseerd. Het consumentenvertrouwen blijkt ook uit de omzetontwikkeling van restaurants. In het vierde kwartaal van 2016 groeide de omzet van restaurants met 5,0 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2015. Het volume, het aantal verkochte consumpties, is met 3,5 procent toegenomen. Hiermee boeken restaurants al meer dan drieënhalf jaar achtereen volumegroei en al ruim zes jaar omzetgroei.

Om de liquiditeitspositie van hotelketens te verbeteren, is door veel hotelketens de zogenoemde 'asset-light'-strategie toegepast, waarin wel de exploitatie, maar niet het vastgoed in handen van de keten bleef. Dit gaf hotelketens de mogelijkheid om de liquiditeitspositie te verbeteren en ondanks de crisis verder uit te breiden. Door constructies als 'sale & leaseback' en 'sale & manageback' (een transactie waarin een bedrijf is verkocht, maar de vorige eigenaars aanblijven als managers) draagt de exploitant geen vastgoedrisico's en worden stille reserves omgezet in extra liquiditeit en eigen vermogen. Door de balansverkorting stijgt ook de solvabiliteit, hetgeen toekomstige financieringen makkelijker maakt. Zeker in deze tijd waarin verstrekkers van vreemd vermogen hoge eisen stellen is dit van belang.

Kerncijfers toerisme Zeeland

Aantal gasten

Uit gegevens van het Kenniscentrum Kusttoerisme blijkt dat het aantal gasten in Zeeland de laatste jaren is toegenomen. In 2015 kwamen 1,2 miljoen Nederlanders naar Zeeland voor een vakantie, tegenover circa 1.1 miljoen in 2012, een stijging van circa 9,5 %. Daartegenover duren de vakanties wel iets korter. Het aantal buitenlandse gasten is met 1,12 miljoen iets kleiner dan het aantal Nederlanders, maar hun aantal stijgt sterker, namelijk 16%.

Bezoek aan het strand is dan voor Nederlandse en buitenlandse vakantiegangers de meest populaire activiteit. Vanuit het ContinuVakantieOnderzoek komt naar voren dat 83% van de Nederlandse vakantiegangers in Zeeland komt vanwege het strand, de zee en de duinen. Uit het Onderzoek Inkomend Toerisme blijkt dat 89% van de buitenlandse gasten Zeeland bezoekt voor een vakantie aan de kust.

Aantal overnachtingen

Het CBS telde in 2015 in Zeeland 9,9 miljoen toeristische overnachtingen. Daarmee is het aantal terug op het niveau van de hoogconjunctuur in 2008. In de periode 2012 -2015 is het aantal overnachtingen gestegen met ruim 20%. De gemiddelde bestedingen per nacht zijn eveneens licht toegenomen. Ongeveer 51% van de overnachtingen zijn Nederlandse gasten, 49% komt uit het buitenland. Ieder jaar vormen Duitsers de grootste groep buitenlandse verblijfstoeristen en deze groep groeit nog steeds. Het aantal overnachtingen door Belgische vakantiegangers in Zeeland groeit eveneens ieder jaar. Ten opzichte van 2012 bedraagt de groei 62%. De Nederlandse markt staat onder druk. Zeeland heeft landelijk het hoogste percentage individuele toeristische gasten ten opzichte van zakelijke gasten en groepen.

Tabel 2.2 Aantal overnachtingen (x 1000) in Zeeland in 2015 en herkomstland verblijfsrecreant (CBS)

Totaal	Ned	Dui	Bel	GB	Fra	Zwi	Overige
9.900	5051	3634	1020	37	26	23	109
% aandeel	51	37	10	0,0	0,0	0,0	0,01

Overigens is naar verwachting het totale aantal overnachtingen in Zeeland veel hoger dan het aantal dat het CBS heeft geteld. Uit de cijfers van de toeristenbelasting van 12 gemeenten (alle Zeeuwse gemeenten exclusief Borsele dat geen toeristenbelasting heft) blijkt dat in 2014 sprake was van 14,96 miljoen overnachtingen.

Van de vermelde 9,9 miljoen toeristische overnachtingen vinden er circa 1,5 miljoen plaats in hotels, B&B's en pensions. Dit aantal is gerealiseerd met ruim 12.500 slaapplaatsen. Daarmee is Zeeland een 'kleintje' op de Nederlandse hotelmarkt. De vraag naar logies is in 2015 gegroeid met 5%. Het aantal overnachtingen bedraagt circa 2% meer dan in 2012.

Volgens verschillende bronnen is ook de bezettingsgraad van de hotels in Zeeland in de periode 2011 – 2013 gestegen (naar 66 tot 68%). Ook de daadwerkelijke exploitaties van Beach Hotel Zoutelande (geopend in 2016, bezettingsgraad minimaal 60%) en Hotel Bommelje in Domburg (bezettingsgraad net iets boven de 70%) onderschrijven de bezettingsgraden zoals deze blijken uit de onderzoeken.

Alhoewel de gemiddelde kamerprijs in dezelfde periode is gedaald, zijn de opbrengsten per kamer substantieel gestegen en is de winstgevendheid van hotels in Zeeland eveneens sterk toegenomen (netto resultaat van 20% naar 33%).

Landelijk is bekend dat de groei van het aantal overnachtingen in hotels zich in 2016 heeft voorgezet.

(groei circa 3%). Zowel Nederlanders als buitenlandse gasten brachten meer nachten door in hotels. Ook de omzet van hotels, pensions en conferentieoorden kent een periode van drieënhalf jaar onafgebroken groei. Deze groei komt vooral door de structurele toename van het aantal buitenlandse gasten. Van dit laatste profiteren vooral regio Amsterdam en de kustgebieden.

Regionaal aanbod hotels

Uit een inventarisatie naar het hotelaanbod aan de Walcherse Kust blijkt dat er vooral hotels zijn met de kwalificatie 3 tot 4 sterren. Op enkele locaties, vaak minder gunstig gelegen ten opzichte van het strand zijn 2-sterren hotels gevestigd.

TEAM Leisure, verkopend makelaar voor Hotel Kaap-West, maakte een analyse van de markt om inzicht te krijgen in de prijsstelling en marktconformiteit van de ontwikkeling van Hotel Kaap-West. Uit hun analyse blijkt dat een relatief kleinschalig hotel als Hotel Kaap-West kansrijk is. Er is namelijk een beperkt aantal nieuwe hotel-/recreatieontwikkelingen aan de Walcherse kust, waardoor de concurrentie beperkt is.

Het hotelconcept

Het nieuwe hotel Kaap-West is ontwikkeld rondom een bijzonder en hoogwaardig concept dat aansluit op de duin- en strandbeleving van de omgeving waarin het hotel zich bevindt.

Hotel en restaurant staan voor kwaliteit, onderscheid, ongedwongenheid, toegankelijkheid, duurzaamheid . Concept en ligging van het hotel maken gebruik van de Walcherse omgevingskwaliteiten: Zon, zee, strand, zilte lucht, het Zeeuwse leven.

Het beoogde hotel en restaurant steken ver uit boven het aanwezige, over het algemeen verouderde, aanbod in de omgeving van de Walcherse kust. Qua niveau zal het hotel zich kunnen meten met het niveau zoals de gast dat kent in Domburg. Echter, voor een betaalbare prijs en buiten de drukte van deze badplaats. Het hotel vormt bovendien een welkome aanvulling op de aanwezige kampeerterreinen, caravan- en campercampings, chaletparken en recreatieappartementen in de omgeving.

Er wordt geïnvesteerd in een zo hoog mogelijke duurzaamheid, hetgeen blijkt uit het gebruik van hoogwaardige, eerlijke materialen, gebruik van de laatste stand van de techniek (installaties) en duurzaamheidsbevorderende maatregelen. Hotel Kaap-West wordt een energieneutraal gebouw (EPC=0).

Het hotel wordt volledig gericht op de toeristische gast en krijgt een 4-sterren niveau. Diversiteit aan kamertypen biedt de exploitant de mogelijkheid om alle doelgroepen te bedienen; echtparen in alle leeftijdscategorieën en gezinnen van gevarieerde omvang. De hotelaccommodaties sluiten ook aan op de behoefte aan 3-generatie-accommodaties. Het nieuwe hotel voorziet maximaal in deze behoefte met de keuze voor koppelbare hotelkamers waar gezinnen en gezelschappen tot 6 personen kunnen verblijven. Familiearrangementen zijn daardoor mogelijk.

Alle doelgroepen kunnen bediend worden in zowel de hoogseizoen perioden (vakantieperiode) als de schaduwseizoenen. Hiermee wordt aangesloten op de trend van seizoensverlenging.

De hotelaccommodaties beschikken over een pantry (alleen bedoeld om iets op te warmen of koffie/thee te zetten), een lounge/zithoek, slaapkamers met eigen badkamer, sfeervolle/huiselijke inrichting en zijn daarmee gericht op zowel de short-stay, mid-long-stay en long–stay markt. De thematisering van het hotel – luxe, comfortabele beachbeleving – sluit aan bij de behoefte aan hoogwaardige verblijfsaccommodaties.

Het restaurant – een wezenlijk onderdeel van het hotel – vormt een mix tussen toegankelijkheid, kwaliteit, waarde voor je geld, ongedwongen sfeer en een onderscheidende kaart. In het restaurant zal de nadruk liggen op mooie, eerlijke Zeeuwse producten, met als hoofdthema vis. Ook de naam van het restaurant – 'Catch' - onderschrijft deze uitstraling.

Voor het nieuwe Hotel Kaap-West wordt de eerder genoemde 'asset-light'-strategie toegepast. De ontwikkelaar heeft voor de exploitatie van het hotel de exploitanten van Beach Hotel Zoutelande (Kloeg) en Hotel Bommelje in Domburg (Bommelje) gecontracteerd. Deze exploitanten, zeer gerenommeerde organisaties met meerdere hotels aan de Walcherse kust, zien het hotel als zeer kansrijk. De exploitanten van het hotel zijn dus niet de eigenaar van het vastgoed.

Afgaande op de marktcijfers/prestaties van Zeeuwse hotels (waaronder die van henzelf) hebben de exploitanten de bezettingspercentages op deze locatie te Westkapelle gesteld op 45%, 50% en 55% (jaar 1 t/m jaar 3). Daarmee is ook rekening gehouden met het feit dat de locatie in Westkapelle aan de duinen uitstekend is, maar wel voorzichtiger door hen wordt ingeschaald dan Zoutelande en Domburg. Op basis van deze zeer voorzichtige en defensieve prognose van de bezettingscijfers is een zeer verantwoorde exploitatieovereenkomst voor het hotel met de ontwikkelaar aangegaan.

De behoefte aan goed renderende beleggingen is zo groot dat het hotel als geheel is verkocht aan een private eindbelegger. Het restaurantgedeelte is wel aangekocht door de exploitant van het hotel (en dus ook exploitant van het restaurant).

Uit het feit dat de ontwikkelaar zeer kort na de start van de ontwikkeling een hotelexploitant aan het hotel heeft kunnen verbinden, blijkt dat er vanuit de exploitatiekant kansen worden gezien en gegrepen. Zowel exploitant als belegger hebben groot vertrouwen in het hotel. Immers zij investeren fors en nemen een zeer weloverwogen risico.

De sloop van het huidige restaurant en de ontwikkeling van het hotel heeft gunstige gevolgen voor de werkgelegenheid. Voor een 4-sterren hotel zijn gemiddeld (afgerond) 40 volledige arbeidsplaatsen nodig (bron: KPMG Benchmark Hospitality). Omdat het hotel wordt geëxploiteerd door ondernemers die al hotels aan de Walcherse kust hebben, is het aantal wellicht lager, maar daar staat tegenover dat er ook een restaurant in terugkomt.

Conclusie

Op basis van de onderzoekscijfers en rapporten die de ontwikkelaar en in een later stadium de hotelexploitant hebben geraadpleegd en geanalyseerd, is de ontwikkeling van Hotel Kaap-West zeer kansrijk. Zelfs op basis van een zeer voorzichtige en defensieve prognose van de bezettingscijfers is een zeer verantwoorde exploitatie mogelijk en sprake van een behoefte aan een relatief kleinschalig 4-sterren niveau hotel de Walcherse kust voor de toeristische gast met het voorgestelde concept.

De marktomstandigheden zijn hiervoor bovendien gunstig:

• Het aantal verblijfstoeristen en overnachtingen stijgt al enige jaren
• De bestedingen aan verblijfstoerisme nemen eveneens toe,
• Er is sprake van stijgende bezettingspercentages en opbrengsten per kamer.
• De winstgevendheid van hotels is sterk verbeterd.
• Een hotel van het niveau van Hotel Kaap-West is er nog niet.

Tegenover de toenemende vraag staat aan de Walcherse kust een beperkt aantal nieuwe hotel-/recreatieontwikkelingen. De behoefte aan de voorgenomen nieuwe hotelcapaciteit is daarmee aangetoond.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan ruimtelijk en bouwbeleid

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Samenvatting

Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing en conclusie

Een van de nationale belangen die relevant is voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het onderhavige initiatief. De SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking

Samenvatting

De ladder voor duurzame verstedelijking is het nieuwe integrale beleidskader voor woningbouw, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen. In artikel 3.1.6 Bro (Besluit Ruimtelijke ordening) staan de drie stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking beschreven:

• 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing en conclusie

• 1. In artikel .1.1 van het Bro wordt onder 'stedelijke ontwikkeling' verstaan de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Als de omvang van de uitbreiding wordt afgezet tegen de bestaande bouwmogelijkheden dan is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt onder meer bepaald aan de hand van de vraag of reeds elders in de regio een stedelijke ontwikkeling is gepland of plaatsvindt die in die behoefte kan voorzien. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro blijkt dat van geval tot geval moet worden bezien welk regionaal schaalniveau past bij de ontwikkeling waarin het plan voorziet (zie ook uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de raad van State van 11 maart 2015 (zaak nr. 201400341/1/R1)). Gemeente is van mening dat de regio hier kan worden beperkt tot de kuststrook van Walcheren. De doelgroep waar het hotel zich op richt is immers recreant of toerist die komt voor duin- en strandbeleving. Binnen de kuststrook zijn weliswaar enkele initiatieven in ontwikkeling (Domburg, Vrouwenpolder, Zoutelande) maar die richten zich op andere doelgroepen (namelijk lowbudget, wellness, vergaderruimten).

In paragraaf 2.3.3 wordt uitgebreid de behoefte aan nieuwe hotelcapaciteit onderbouwd. Hieruit blijkt dat de kwantitatieve behoefte volgt uit het feit dat de hotelmarkt groeiende is, vooral in kustgebieden. De vraag naar logies neemt toe en de vraag naar hotelvoorzieningen eveneens.

Een belangrijk aspect van de ladder is het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. Vanwege de relatief kleinschalige ontwikkeling valt vrijwel uit te sluiten dat de invulling van de beoogde locatie negatieve effecten oplevert voor de hotelbranche in de regio.

• 2. In artikel 1.1.1 van het Bro wordt onder 'bestaand stedelijk gebied' verstaan een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat de het projectgebied ligt binnen bestaand bebouwd gebied. Daarmee wordt aan de voorkeursvolgorde voldaan.
• 3. Omdat de locatie ligt binnen bestaand bebouwd gebied, is toetsing aan de derde trede niet nodig.

NB: In de loop van het proces is het betreffende artikel in het Bro gewijzigd. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd. Trede 3 is geschrapt, maar een passende ontsluiting blijft natuurlijk wel van belang. Er worden geen nieuwe begrippen geïntroduceerd en de definities van de bestaande begrippen (nieuwe stedelijke ontwikkeling en stedelijk gebied) veranderen niet. Bestaande jurisprudentie blijft dus ook van toepassing. De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt maar behoefteonderzoek moet nog steeds actueel zijn en de regio moet nog steeds worden bepaald. Ook is afhankelijk van de relevante regio regionale afstemming noodzakelijk, zeker als dat in provinciale verordeningen is vastgelegd. De intentie van de ladder is nog steeds goed (zorgvuldig ruimtegebruik/voorkomen leegstand.

3.2 Provinciaal beleid

Het relevante ruimtelijk provinciaal beleid is vastgelegd in het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 en de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland (PRVZ).

3.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 (inclusief partiele herziening 2016)

Inzet van beleid

In het omgevingsplan geeft de provincie haar beleidsvisie op de toekomst van Zeeland. Een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied zijn sleutelbegrippen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende speerpunten van beleid relevant:

• bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding, herstructurering, hergebruik);
• bescherming/waarborging en ontwikkeling van waardevolle landschappen, natuur, cultuurhistorisch erfgoed en van aardkundige en archeologisch waarden in Zeeland.

De duurzaamheidsladder

De duurzaamheidsladder is een procesvereiste en houdt in dat bij vaststelling van een ruimtelijk plan wordt gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt over het ruimtegebruik. Deze werkt met de volgende stappen die in de onderbouwing moeten terugkomen (sterk verkorte weergave):

• 1. De ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag.
• 2. Realisatie vindt plaats binnen het bestaand bebouwd gebied in de regio, tenzij dat niet mogelijk is.
• 3. De locatie is of wordt multimodaal ontsloten.

In paragraaf 2.3.3 is al vermeld dat het nieuwe hotel is ontwikkeld rondom een bijzonder en hoogwaardig concept dat aansluit op de duin- en strandbeleving van de omgeving waarin het hotel zich bevindt. Een luxe hotel van 4-sterren niveau dat afwijkt van een 'standaard' 4-sterrenhotel gelegen buiten de grote steden. Een dergelijk concept voorziet volgens de initiatiefnemer in een bovenlokale vraag.

Over de 2e stap wordt opgemerkt dat de locatie ligt binnen bestaand bebouwd gebied (recreatiegebied Joossesweg) Verder is locatie een gegeven. De bouw vloeit namelijk voort uit de sloop van een bestaand restaurant.

In paragraaf 3.1.2 is al aangegeven dat de locatie praktisch alleen te bereiken is per auto. De punt van Walcheren is nu eenmaal slecht bereikbaar met het openbaar vervoer.

Algemeen recreatiebeleid

De Provincie wil de toeristisch-recreatieve potenties van Zeeland optimaal benutten. Daarom is gekeken naar het marktperspectief voor de meest ruimtevragende verblijfsrecreatieve sectoren (kamperen, recreatiewoningen, hotellerie en watersport). Dit onderzoek heeft geleid tot een recreatiekansenkaart, die de onderlegger vormt voor het recreatiebeleid. Voor de geboden verblijfsrecreatieve ontwikkelingsmogelijkheden wordt onderscheid gemaakt in hotspots, kustzone, regionale ontwikkelingslocaties en overig Zeeland.

Figuur 3.1. Fragment recreatiekansenkaart Provincie Zeeland

Het projectgebied ligt in de zogenoemde 'kustzone'. In dit gebied vormt revitalisering de belangrijkste opgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod. Om dit te kunnen realiseren wordt bestaande bedrijven de mogelijkheid geboden tot kwaliteitsverbetering en productinnovatie (of transformatie) al dan niet in combinatie met een (beperkte) uitbreiding. De mogelijkheid tot nieuwvestiging van bedrijven is gekoppeld aan de transformatie van het bestaand verblijfsrecreatief product. Dit kan op directe wijze, doordat een bestaand bedrijf wordt getransformeerd, of op indirecte wijze, doordat bij nieuwvestiging van een bedrijf een bijdrage wordt geleverd aan de transformatie (functieverandering) van een bestaand bedrijf. De sloop van café-restaurant De Viking en de voorgenomen nieuwbouw van een hotel-restaurant (Hotel Kaap West) sluit goed aan op dit algemene recreatiebeleid.

Hotels

De Provincie biedt mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4-, en 5 sterren) segment. Voor wat betreft de mogelijke locaties geldt daarbij de volgende prioriteitsvolgorde:

• Realisatie in samenhang met andere initiatieven in de op de recreatiekansenkaart weergegeven hotspots;
• realisatie in regionale ontwikkelingslocaties en/of het (overig) stedelijk gebied;
• realisatie in samenhang met landschapsversterking in een landgoedachtige setting.

Hiervoor is al vermeld dat Westkapelle niet is aangewezen als hotspot maar als kustzone. In het provinciaal beleid voor dit gebied is geen rekening gehouden met een 4 sterrenhotel als nu beoogd. Omdat het gaat om de kwaliteitsverbetering en productinnovatie (of transformatie) wordt de ontwikkeling toch als passend binnen het provinciaal beleid beoordeeld.

De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn verwerkt in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (zie hierna).

Licht en duisternis

De Provincie Zeeland en de gemeente Veere willen de meerwaarde van de huidige duisternis in Zeeland bewaren en op de kaart zetten. Duisternis is een kwaliteit die in Zeeland nog aanwezig is en door de recreant en bewoner heel erg wordt gewaardeerd vooral in het buitengebied en de natuur. Voor de beoogde ontwikkeling houdt dit in dat lichtvervuiling zo veel als mogelijk moet worden voorkomen. Zeker verstrooiing van licht over de kreek is ongewenst. In verband hiermee worden op het parkeerterrein slechts een beperkt aantal (8 stuks) verlichtingsarmaturen aangebracht. De armaturen worden geplaatst op lage paaltjes (maximaal 0,5 meter hoog) en zijn zo aangepast dat ze zo min mogelijk licht verstrooien (hoek van minder dan 70 graden ten opzichte van de verticale as). De aaneengesloten groenstrook langs de kreek zorgt voor extra afscherming van het licht afkomstig van koplampen van auto's.

Ook rondom het hotel zal zeer terughoudend worden omgegaan met het verlichten. Er wordt namelijk alleen bij de entrees van het gebouw buitenverlichting aangebracht. Er wordt (dimbare) LED-verlichting (maximaal 2700K, ofwel amberkleurig tot warmwit) toegepast die zeer gericht is en die geen licht verstrooid. Van afstand zal geen direct zicht op de lamp zijn. De maatregelen zorgen zodoende ook voor energiebesparing. Alle nieuwe verlichting wordt geschakeld door middel van een schemer-, en bewegingsschakelaar.

Verevening

Verder is het principe van verevening onderdeel van het afwegingskader voor ontwikkelingen buiten de grenzen van het bestaand bebouwd gebied, die op dit moment niet passen in het geldende bestemmingsplan. Het principe van verevening wil zeggen dat een 'rode' ontwikkeling gepaard dient te gaan met een gelijktijdige investering in de omgevingskwaliteiten, publieke voorzieningen of de ruimtelijke kwaliteit. Het principe van verevening is van toepassing bij de ontwikkeling van nieuwe en uitbreiding van bestaande rode functies op locaties die tot dan toe een andere bestemming hadden.

Hierbij gaat het veelal om ontwikkelingen in het landelijk gebied, zoals recreatieve ontwikkelingen.

Met het principe van verevening heeft de Provincie een regeling waarin (extra) ontwikkelingsruimte wordt geboden en tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in het versterken van de kwaliteit van de omgeving.

De uitgangspunten voor deze regeling zijn vastgelegd in een provinciale handreiking en het convenant met alle Zeeuwse gemeenten.

Bij toepassing van het vereveningsprincipe moet altijd sprake zijn van een duidelijke relatie tussen het initiatief en de te leveren investering in de omgevingskwaliteit. Dit moet in principe rechtstreeks worden vormgegeven in het project of in de directe nabijheid. Als uitzondering kan een gemeente ook kiezen voor het instellen van een kwaliteitsfonds.

Op het voornemen om het café-restaurant te slopen en ter plaatse een hotel-restaurant te bouwen is het principe van verevening van toepassing. De gemeente en initiatiefnemer leggen de verplichtingen rondom verevening vast in een overeenkomst. In paragraaf 4.12 wordt hier nader op ingegaan.

3.2.2 Verordening Ruimte Provincie Zeeland (inclusief eerste wijziging 2016)

Analyse

Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is geregeld in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (hierna PRV). Voor een belangrijk deel gaat het om regels die betrekking hebben op het buitengebied, zoals:

• concentratie agrarische bebouwing;
• bufferzones;
• glastuinbouw;
• intensieve veehouderij;
• agrarische onderzoeksbedrijven;
• agrarisch gebied van ecologische betekenis;
• bestaande Natuur, Natuurontwikkelingsgebieden. afwegingszone natuurgebieden en wijziging begrenzing ecologische hoofdstructuur;
• landschap.

Verder zijn er algemene regels die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied, zoals:

• regionale waterkeringen;
• bebouwing in kustfundament;
• molenbiotoop;
• opstellingen voor wind- en zonne-energie;
• erfgoed.

Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies, namelijk:

• bedrijven en detailhandelsvoorzieningen;
• wonen.

De eerder vastgestelde algemene regels voor duurzame verstedelijking zijn in 2016 komen te vervallen omdat dit thans is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening (zie hiervoor).

Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Toetsing en conclusie

De meeste van de hiervoor genoemde onderwerpen zijn niet relevant voor de beoogde herontwikkeling van de Vikinglocatie.

In de PRV zijn regels opgenomen voor nieuwe ontwikkelingen. Horeca wordt daarin niet apart genoemd. Er zijn wel regels opgenomen voor recreatie, maar die hebben betrekking op nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en op kleinschalige kampeerterreinen.

De locatie ligt op korte afstand van de Westkapelsche kreek, een natuurgebied dat is opgenomen in het Natuurnetwerk Zeeland (voorheen Ecologische hoofdstructuur). Er mogen geen bestemmingen worden aangewezen of regels gesteld die, ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, die het mogelijk maken dat de wezenlijke kenmerken of waarden van dit gebied per saldo significant worden aangetast. Hiervan is geen sprake (zie ook paragraaf 4.7).

Ook de andere regels vormen geen belemmering.

3.2.3 Zeeuwse Kustvisie: een blik op de toekomst

Voorgenomen beleid

In 2016 is een concept van een Zeeuwse Kustvisie opgesteld. Dit is een visie van de Zeeuwse kustoverheden en belangenorganisaties, waarin is vastgelegd hoe ze de kwaliteit van de kust voor de toekomst willen waarborgen. Binnen de visie is een evenwicht gezocht tussen recreatieve ontwikkeling en behoud en bescherming van natuur en landschap. De Zeeuwse Kustvisie is de regionale uitwerking van het Nationaal Kustpact dat in februari 2017 door rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en belangenorganisaties is ondertekend. In de visie staan drie opgaven centraal voor de Noordzeekust: het behouden en versterken van de dijken en stranden, de natuur- en landschapswaarden en de toekomst van recreatiesector. De locatie van restaurant De Viking / het nieuwe hotel Kaap-West ligt volgens de visie binnen de kustzone en daarbinnen weer in verblijfsrecreatief gebied (op figuur 3.2 aangegeven met een oranje kleur). Voor dit gebied is volgende aangegeven:

Figuur 3.2. Fragment verbeelding Zeeuwse Kustvisie (bron Provincie Zeeland)

Tussen de natuurgebieden, badplaatsen en het open agrarische landschap liggen veel recreatiebedrijven. Deze bedrijven vormen samen met de badplaatsen het hart van de economische motor aan de Zeeuwse Kwaliteitskust. Zij maken deel uit van het samengesteld product van de Zeeuwse kust: omgeving, organisatie en accommodatie. De kust heeft potentie om zich te ontwikkelen tot de kwaliteitskust van de toekomst en biedt een pakket aan mogelijkheden voor verschillende vormen van kustrecreatie en bijbehorende accommodaties; van strandplezier tot natuurrecreatie en cultuurtoerisme. De verblijfsrecreatieve sector richt zich daarom op onderscheidende kwaliteit, differentiatie en versterking van de identiteit van Zeeland. De accommodaties zijn (meer) geïntegreerd met het (deels te creëren) kustlandschap, natuur en met de cultuur en economie van de Zeeuwse badplaatsen. De verblijfsrecreatieve gebieden bieden zowel accommodaties als dagrecreatieve mogelijkheden.

Om de toeristisch-recreatieve potenties van de Zeeuwse kust verder te benutten, wordt ingezet op het stimuleren van herstructurering, kwaliteitsverbetering en differentiatie in de recreatiesector. Door het benoemen van minimale kwaliteitseisen en het verbeteren van handhaving worden bedrijven aan de ondergrens gestimuleerd te investeren of hun bedrijf te beëindigen. Ontwikkelingen moeten minimaal aan de volgende basiskwaliteit voldoen:

• A. Ruimtelijke kwaliteit: Kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf. Een beperkte uitbreiding van eenheden is mogelijk indien:
  • 1. Er sprake is van een integrale kwaliteitsimpuls van de bestaande en toekomstige accommodatie;
  • 2. En er maximaal sprake is van 15% uitbreiding van eenheden.

Ruimte voor maatwerkoplossingen is mogelijk als een specifieke situatie daarom vraagt.

• B. Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.
• C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal.
• D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving.

De Viking is in de, bij de Zeeuwse Kustvisie behorende, notitie overgangsbeleid, aangemerkt als categorie 2 project, omdat de gemeenteraad op 15 maart 2012 heeft ingestemd met dit plan (zie paragraaf 2.2.2. Voor categorie 2 plannen/projecten geldt dat er uiterlijk 1 januari 2019 een door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan/vergunning dient te liggen op basis van de geldende beleidskaders. Voor die tijd streven betrokken partijen ernaar om, voor zover mogelijk, de projecten nader uit te werken overeenkomstig de uitgangspunten van de Zeeuwse kustvisie.

In het voorjaar van 2017 wordt toegewerkt naar een definitieve Zeeuwse Kustvisie. Die zal een bouwsteen zijn voor het beleid en de uitvoeringsagenda van de Zeeuwse overheden en samenwerkende partijen. De provincie zal de Kustvisie in 2018 vertalen in de nieuwe Omgevingsvisie.

Toetsing aan voorgenomen beleid

Ad A. Ruimtelijke kwaliteit

Hotel Kaap-West bevindt zich aan de voet van de duinen bij Westkapelle, op zo'n 300 meter afstand van de duinovergang. De architect van het hotel heeft zich laten inspireren door de fraaie natuurlijke duinomgeving en heeft gekozen voor veel gebruik van natuurlijke materialen. De stijl en architectuur van het gebouw refereert voor vrijwel iedereen aan een 'kust- of duinhotel'. Het door de architect gepresenteerde ontwerp is door de ontwikkelaar aan een panel van consumenten gepresenteerd in het kader van marktstudie en onderzoek naar de commerciële kansen. De referentie van een 'kust- of duinhotel' werd door vrijwel iedereen (circa 75 respondenten in totaal) benoemd.

De vele natuurlijke materialen - fraaie, hoge kwaliteit gebakken stenen, veel gebruik van hardhout, een rieten kap met een substantiële doorsteek naar beneden (weinig stenen gevel) - refereren aan de natuurlijke omgeving.

Het gebouw wordt een energieneutraal en duurzaam gebouw (energieprestatiecoëfficiënt=0). In het huidige tijdbeeld kan ook niet anders dat gebouw duurzaam worden gebouwd. Niet alleen omdat de overheid deze wens heeft, maar vooral omdat de ontwikkelaar de overtuiging heeft dat een niet-duurzaam gebouw weinig toekomst heeft.

De exploitant heeft een kwalitatief hoogwaardig hotel voor ogen dat zich positioneert als een duinhotel en richt zich op de gast die kiest voor verblijf aan de kust. Overdag genieten van zon, strand, zee, natuur en omgeving en 's avonds en 's nachts verblijven in een uiterst comfortabele hotelkamer / suite. Hotelkamer /-suites beschikken over een 'woonkamer' en een pantry. Het gevoel, de luxe en de ruimte van een vakantiewoning met de services en gemakken van een hotel.

Onderdeel van het hotel vormt een restaurant met de naam Catch. Dit restaurant oriënteert zich op lokale/regionale producten en heeft als hoofdthema de zee, dus veel vis op de kaart. Écht Zeeuws dus! Uiteraard vormt het restaurant ook een ontbijt- en lunchruimte voor hotelgasten en passanten. Een heerlijk zonneterras, zichtbaar en goed op de zon gelegen, met zicht op de omgeving en passanten zal met name in de zomer en het voor- en naseizoen veel gasten aantrekken.

Hotel Kaap-West en restaurant Catch zijn onderscheidend ten opzichte van de omgeving waarin campingterreinen en chalets domineren. Een kwalitatief hoogwaardige uitvalsbasis voor wie wil genieten van het strand en de omgeving van de Walcherse en Schouwense kust wil ontdekken. Per fiets, lopend of met de auto. Zoals al in paragraaf 2.3.3is aangegeven, is een hotel van het niveau van Hotel Kaap-West er nog niet.

Het hotel wordt ontwikkeld op de locatie van café-restaurant De Viking. Een horecagelegenheid als De Viking sluit niet meer aan op het huidige tijdsbeeld en heeft dan ook weinig toekomst. De huidige exploitant is op leeftijd en wenst te stoppen. Investeringen worden niet gedaan en het café-restaurant doet afbreuk aan het kwaliteitsbeeld van de omgeving. Het 'restaurant' kent, afgezien van een enkele traditionele gast, weinig klandizie. Kortom, een aflopende zaak en een bedrijfsvoering die economisch niet lang stand kan houden.

Met de ontwikkeling van Hotel Kaap-West wordt een substantiële kwaliteitsverbetering doorgevoerd. Niet alleen voor de locatie maar vooral als entree van het gebied Joossesweg. Hotel Kaap-West is de eerst zichtbare locatie en geeft een verwachting van het kwaliteitsbeeld voor de omgeving.

Uit gesprekken met alle ondernemers uit het gebied Joossesweg, de ondernemersvereniging Westkapelle en de besturen van de Vereniging van Eigenaren recreatiewoningen Joossesweg, Vereniging van Eigenaren appartementen Joosseweg en individuele omwonenden wordt unaniem onderschreven dat de komst van Hotel Kaap-West een enorme kwaliteitsimpuls geeft. Men is blij met de ontwikkeling.

Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat het criterium van een beperkte uitbreiding van eenheden in dit specifieke geval niet relevant is. In de huidige situatie is immers geen sprake van een aantal eenheden. Het gaat om de omzetting van een restaurant in een hotel met restaurant.

Ad B. Economische haalbaarheid

In paragraaf 2.3.3is de economische haalbaarheid al uitvoerig onderbouwd. Het gehele hotel is verkocht aan één belegger. De belegger neemt een risico op basis van het vertrouwen in de exploitant en de cijfermatige onderbouwing zoals deze door de exploitant is gepresenteerd.

De ontwikkeling geschiedt op basis van een businessplan en er wordt voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Voor de bedrijfsmatige exploitatie van het hotel is een overeenkomst gesloten met een gerenommeerde hotelexploitant met meerdere hotelexploitaties en hotels in eigendom aan de Walcherse kust. Een kleine regionale keten van hotels feitelijk.

Ad C. Markt en onderscheidend vermogen

Voor de toetsing aan deze aspecten wordt verwezen naar hetgeen onder het kopje 'ruimtelijke kwaliteit' en in paragraaf 2.3.3 is geschreven.

Ad D. Sociaal maatschappelijke bijdrage

Hotel Kaap-West geeft een impuls aan de werkgelegenheid in de regio. Op dit moment is op de locatie een café-restaurant gevestigd, een familiebedrijf dat door de eigenaar, zijn vrouw en zoon wordt geëxploiteerd.

In paragraaf 2.3.3 is vermeld dat de sloop van het huidige restaurant en de ontwikkeling van het hotel gunstige gevolgen heeft voor de werkgelegenheid. Hotel Kaap-West heeft, gezien haar exploitatie van hotel met 67 kamers en restaurant met circa 100 couverts, een grote personeelsbehoefte. Directe toename van werkgelegenheid is daarvan het gevolg. Voor een 4-sterren hotel zijn gemiddeld (afgerond) 40 volledige arbeidsplaatsen nodig (bron: KPMG Benchmark Hospitality).

Indirect is het effect zeker zo groot. Zowel hotel als restaurant maken gebruik van toeleveranciers en dienstverleners uit de regio. Daarbij valt te denken aan schoonmaak, wasserijen, tuinonderhoud, gebouwenonderhoud, voedingsmiddelen- en drankenleveranciers, de visboer, slager, groenteboer, bakkerij, etc., de op het strand aanwezige strandtenten, ligbedden verhuur, fietsverhuur en verhuur van andere toeristische faciliteiten.

Hotel Kaap-West trekt een nieuwe doelgroep aan die op dit moment in het gebied niet wordt bediend. Een doelgroep die een hoger bestedingspatroon heeft dan de gast die het gebied momenteel bezoekt. De economische effecten worden dus niet alleen door de hotel- en restaurantexploitatie gegenereerd, maar zeker ook door het bestedingsgedrag van deze doelgroep.

Dit betreft de directe werkgelegenheid. Indirecte effecten bij omliggende bedrijven zijn niet meegenomen in de berekening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie gemeente Veere 2025

Samenvatting 

De gemeenteraad heeft op 13 september 2012 de structuurvisie 'Gemeente Veere 2025' vastgesteld.

Figuur 3.3. Omslag Structuurvisie gemeente Veere 2025

In de structuurvisie is ten aanzien van de ontwikkeling van de sector verblijfsrecreatie het volgende opgenomen.

"(her)Ontwikkeling van de verblijfsrecreatie vindt plaats bij de huidige toeristische concentraties en kustplaatsen in de kustzone. Ruimte voor uitbreiding in eenheden en oppervlakte is geen automatisme. Zuinig en verantwoord duurzaam ruimtegebruik is het uitgangspunt en kwaliteitsverbetering vindt primair plaats door herstructurering, opwaardering of transformatie. Andere belangrijke kaders voor de ontwikkeling van de verblijfsrecreatieve sector zijn integrale structuurversterking, duurzaamheid, nichemarkten en jaarrond-exploitatie (Vier seizoenen kust). Vooral dit laatste heeft een positief effect op extra structurele werkgelegenheid en levert wellicht nieuwe inwoners op."

Toetsing en conclusie

Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de structuurvisie: het hotel wordt gebouwd binnen de kustzone. Er is sprake van duurzaam ruimtegebruik omdat een bestaande horecalocatie wordt getransformeerd. Bovendien zorgt de ontwikkeling van een nieuw hotel voor een jaarrond exploitatie.

3.3.2 Structuurvisie Cultuurhistorie Veere

Samenvatting

Ruimtelijke projecten worden kwalitatief beter en aantrekkelijker wanneer de cultuurhistorische kenmerken en waarden worden gebruikt in de planvorming. Het gaat dan vaak om het versterken van de identiteit van een gebouw of gebied.

Het economisch belang hangt sterk samen met cultuurhistorie. Investeren in belevings- en gebruikswaarde van erfgoed verbetert de woon- leefomgeving en is ook van grote waarde voor het toerisme. Bij concrete ontwikkelingen kan aandacht nodig zijn voor cultuurhistorie. Een historisch ruimtelijke analyse van het gebied en/of een bouwhistorisch onderzoek bij objecten is hierbij gewenst. Het college van burgemeester en wethouders maakt de afweging of onderzoek nodig is. Dit gebeurt op advies van het adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit en in samenspraak met de initiatiefnemer.

Er is niet altijd onderzoek nodig. In het buitengebied waar een hoge waardering van toepassing is, zoals de kreekruggen en poelgronden, zal nader cultuurhistorisch onderzoek alleen nodig zijn bij grotere plannen zoals infrastructurele werken, uitbreidingsgebieden en andere grootschalige plannen die van invloed zijn op het karakteristieke landschap.

Het cultureel erfgoed biedt in ieder geval mogelijkheden voor gemeente, bewoners en ondernemers. Om dat te bewerkstelligen is de Structuurvisie Cultuurhistorie opgesteld met als rode draad 'Behoud door Ontwikkeling'. In figuur 3.4. is de kaart van de structuurvisie opgenomen.

Toetsing en conclusie

Uit de kaart blijkt dat de huidige locatie van café-restaurant De Viking niet ligt in gebied met (hoge) cultuurhistorische waarde. Het (toekomstig) parkeerterrein aan de overzijde van de Joossesweg valt wel binnen het gebied met een hogere waarde, maar de ontwikkeling heeft daar geen invloed op. Elementen van hoge waarde zijn ter plaatse namelijk niet aanwezig. Bovendien wordt dit gebied niet dichtgelegd met asfalt of beton. Het gebied wordt weliswaar maximaal benut voor parkeren, maar in het ontwerp is nadrukkelijk ook aandacht besteed aan groenelementen. Langs de buitenrand van het gebied met het water wordt een gevarieerde groenstrook aangelegd (zie paragraaf 2.3.1).

Gezien het vorenstaande heeft de gemeente geoordeeld dat er geen historisch ruimtelijke analyse van het gebied en/of een bouwhistorisch onderzoek nodig is.

Figuur 3.4. Kaart Structuurvisie Cultuurhistorie

3.3.3 Archeologiebeleid

De gemeente heeft archeologiebeleid geformuleerd. In paragraaf 4.6 wordt hier op ingegaan en wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan dit beleid.

3.3.4 Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016

Samenvatting en analyse

Van recente datum is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016. Deze Nota heeft de gemeenteraad op 26 mei 2016 vastgesteld en heeft de Welstandsnota 2012 vervangen. De welstandsnota 2012 richtte zich vooral op het in stand houden van de bestaande gebouwde omgeving. In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt meer aandacht besteed aan de omgang met nieuwe ontwikkelingen, het culturele erfgoed en de relatie van het gebouw met landschap en de openbare ruimte.

In onderhavige situatie is de toetsing niet uitgevoerd . Er is in onderhavige situatie namelijk sprake van een lang voorbereidingstraject waarbij de Welstandsnota 2012 als beoordelingskader is gebruikt. In die nota lag de bouwlocatie in een 'Regulier' welstandsgebied. Dit niveau was toegekend aan gebieden die beperkte afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen verdragen. De gemeente stelde in deze gebieden geen bijzondere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit en voerde hiervoor geen expliciet beleid. De welstandsbeoordeling is gericht op het handhaven van of streven naar een basiskwaliteit. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Daarnaast is van belang dat de welstandscommissie verschillende malen in het voorbereidingstraject is betrokken. Op 12 december 2016 is het aangepaste bouwplan opnieuw beoordeeld door de welstandscommissie. De commissie is nogmaals akkoord gegaan maar heeft een aanbeveling gedaan over de kap. De beslissing hierover is echter gelaten aan de architect. Een uitgebreide toetsing aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 is dan ook niet meer nodig. Aan eisen van redelijke welstand en goede ruimtelijke kwaliteit wordt immers voldaan.

3.3.5 Geldend bestemmingsplan

Samenvatting en analyse

De gronden zijn planologisch-juridisch geregeld in bestemmingsplan Zomerhuizenterreinen gemeente Veere (zie figuur 3.5). Dit bestemmingsplan is op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn daarin bestemd voor Horeca. Binnen deze bestemming zijn horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Een zelfstandig restaurant met een bedrijfsoppervlak tot en met 250 m2 is horeca-activiteit uit categorie 1b en een hotel een horeca-activiteit uit categorie 1c. In de huidige situatie is sprake van een restaurant dat veel groter is. Daarmee valt het restaurant in categorie 1d van de Staat van Horeca-activiteiten. Hierop is het overgangsrecht van toepassing.

Het toekomstige restaurant heeft behalve een functie voor hotelgasten ook een functie voor dagtoeristen en verblijfsrecreanten en wordt daarmee ook zelfstandig getoetst. Het bedrijfsoppervlak van het restaurant met bijbehorende ruimten (zoals de keuken en koel- en vriesruimten) is eveneens groter dan genoemde maat en is daardoor ook een horeca-activiteit uit categorie 1d van de Staat van Horeca-activiteiten. Omdat sprake is van een nieuw planologisch besluit zal moeten worden onderbouwd dat het restaurant naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met een rechtstreeks toelaatbaar restaurant. Dit is namelijk een criterium in de afwijkingsbevoegdheid voor een zwaardere horecafunctie die in de horecabestemming is opgenomen. Deze onderbouwing is opgenomen in paragraaf 4.2.

Daarnaast is voor de locatie een functieaanduiding 'bedrijfswoning': opgenomen waardoor ter plaatse 1 bedrijfswoning mogelijk is. Hiervan wordt echter geen gebruik gemaakt. Verder zijn de gronden bestemd voor bij de horecabestemming behorende voorzieningen, zoals laad- en losruimte, parkeervoorzieningen, groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, erven, tuinen en nutsvoorzieningen.

Voor de horecabestemming gelden verschillende bouwregels. Op de verbeelding is een bouwvlak aangeduid (zie donkerrood vlak in figuur 3.5.).

Gebouwen mogen uitsluitend binnen dit bouwvlak worden gebouwd. Er is binnen het bouwvlak geen maximum oppervlak aan gebouwen vastgelegd. Het bouwplan past niet in het bouwvlak. In paragraaf 2.3.2. is hier al op ingegaan. Voor het bouwvlak is de aanduiding maximum/maximale goothoogte 6 m opgenomen. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan. De goothoogte bedraagt namelijk 6,9 meter. Er is geen maximale bouwhoogte geregeld. Die wordt in de omgevingsvergunning nu wel gemaximeerd op 10,9 meter.

Op de gronden buiten het bouwvlak mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. De maximum bouwhoogte buiten het bouwvlak varieert van ten hoogste 1 m van erf- en terreinafscheidingen tussen de voorgevelrooilijn en de openbare weg tot ten hoogste 16 m van licht- en vlaggenmasten.

Figuur 3.5. Fragment verbeelding bestemmingsplan Zomerhuizenterreinen gemeente Veere

Aan weerszijden van de Joossesweg geldt de bestemming Groen. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:

• groen, water, sport- en speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
• wegen en parkeervoorzieningen;
• bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, straatmeubilair, bruggen, afvalverzamelvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen.

Uit deze opsomming blijkt dat de ontsluiting door de groenstrook en de aanleg van parkeervoorzieningen is toegestaan. Feitelijk is sprake van een vorm van een gemengde bestemming. Uit de systematiek van het plan zou echter toch kunnen worden afgeleid dat de aanleg van een groot parkeerterrein strijdig is met de bestemming.

Het projectgebied heeft ook de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie – 1 en Waarde - Archeologie - 3. Deze dubbelbestemmingen zijn met arceringen (kruizen) weergegeven. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 1 geldt voor een deel van het toekomstig parkeerterrein aan de overzijde van de Joossesweg. Voor het overige en grootste deel van het projectgebied geldt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 3.

Ingevolge de bouwregels van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 1 geldt een onderzoeksverplichting wanneer de bodemverstoring bij het uitvoeren van een werk (geen bouwwerk zijnde) of van werkzaamheden meer dan 30 m2 bedraagt. Er is geen dieptemaat vermeld in deze regels. In het ontwerp voor het nieuwe parkeerterrein wordt een grotere oppervlakte verstoord.

Voor de dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 3 geldt een onderzoeksverplichting wanneer de bodemverstoring meer bedraagt dan 500 m2 of dieper reikt dan 40 cm. Hiervan is zeker sprake.

Voor de locatie waar het nieuwe hotel is beoogd, is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.6.2. De Walcherse Archeologische Dienst (verder: WAD) heeft geoordeeld dat geen verder archeologisch onderzoek nodig is. Voor het nieuwe parkeerterrein is apart overlegd met de WAD. Deze heeft 16 september 2016 geadviseerd om de aanleg van de parkeerplaats eveneens vrij te stellen van archeologisch onderzoek.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat een hotelgebouw met bijbehorend restaurant past binnen het geldende bestemmingsplan. Het huidige en toekomstige restaurant hebben een bedrijfsoppervlak dat groter is dan 250 m2. Daarmee is in beide situaties sprake van een horeca-activiteit uit categorie 1d van de Staat van Horeca-activiteiten, terwijl maximaal categorie 1c mogelijk is. Het huidige restaurant is echter niet strijdig met het bestemmingsplan omdat de grotere oppervlakte volgens het bestemmingsplan wordt aangemerkt als een toegelaten bouwwerk met afwijkende maten. Voor het nieuwe restaurant zal moeten worden onderbouwd dat het restaurant naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met een rechtstreeks toelaatbaar restaurant (dus categorie 1c, bedrijfsoppervlak maximaal 250 m2). Deze onderbouwing is opgenomen in paragraaf 4.2.

De goothoogte van het nieuwe gebouw bedraagt 6,9 meter. Dit is hoger dan op grond van het geldende bestemmingsplan toegestaan. Er geldt geen maximum bouwhoogte voor een gebouw. Een belangrijk deel van het bouwplan wordt gerealiseerd buiten het bouwvlak. Ook om die reden is afwijking van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Daarnaast is ook een afwijking van het geldende bestemmingsplan nodig voor de aanleg en het gebruik van het parkeerterrein aan de overzijde van de Joossesweg ten behoeve van het nieuwe hotel Kaap West.

Voor het gehele gebied gelden archeologische dubbelbestemmingen. Op grond hiervan is archeologisch onderzoek nodig. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.6.2. Gezien de uitkomsten van het archeologisch onderzoek en het oordeel van de WAD, wordt aan de WAD gevraagd een verklaring af te geven dat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk (geen bouwwerk zijnde) of van werkzaamheden op grond van de archeologische dubbelbestemmingen niet nodig is

3.3.6 Duurzaamheidsplan

Samenvatting

De gemeente Veere hecht veel waarde aan het aspect duurzaamheid bij nieuwe ontwikkelingen. De gemeente heeft in het gemeentelijke Duurzaamheidsplan de ambitie uitgesproken dat de gemeente energieneutraal is in 2050. Thema's uit dit plan die van belang zijn voor de beoogde ontwikkeling zijn:

• Duurzaamheid en energie: gewenst wordt het verlagen van het energieverbruik en het vergroten van het aandeel duurzaam opgewekte energie.
• Duurzaamheid en bouwen: gewenst worden meer duurzame gebouwen.
• Duurzaamheid en water: gewenst worden duurzame, gezonde en veerkrachtige gemeentelijke watersystemen.
• Duurzaamheid en natuur, landschap en biodiversiteit: gewenst worden kansen voor natuur- en landschapsontwikkeling optimaal benutten in een duurzame afweging met andere belangen. Dit betekent het behouden en versterken van de bestaande kwaliteit en in zetten op biodiversiteit.
• Duurzaamheid en ruimtelijke ontwikkeling: gewenst wordt een duurzame ruimtelijke ontwikkeling.

Verder moeten gebouwen volgens het Bouwbesluit voldoen aan een EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC).

Toetsing en conclusie

Op het niveau van ruimtelijke besluiten is vooral de duurzame combinatie tussen water en ruimtelijke ontwikkeling van belang. Op dit aspect wordt in paragraaf 4.5 ingegaan. De overige thema's spelen vooral op het niveau van bouwplannen een rol. Het nieuwe hotel-restaurant zal voldoen aan alle voorwaarden met betrekking tot duurzaamheid uit het Bouwbesluit. Er zal gebruik worden gemaakt van duurzame materialen, dat wil zeggen hout, betongranulaat, pvc, gips en zo min mogelijk tot geen grind, koper, zink, lood.

De fabrikant van het Novariet dat voor de kapconstructie wordt gebruikt (zie paragraaf 2.3.1.) heeft een garantie afgegeven dat het als enkelvoudig materiaal ook weer kan worden gerecycled zonder verdere componentenscheiding. Het materiaal is vrij van PVC componenten.

Het gebouw wordt energieneutraal ontworpen (EPC=0). Vrijwel het gehele platte deel van het dak wordt volgelegd met (304) zonnepanelen (zie ook bijlage 2, plattegrond dakoverzicht).

Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten

4.1 Verkeer en parkeren

4.1.1 Inleiding

Voor de beoogde ontwikkeling is onderzocht of voor het aspect verkeer wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Hierin zijn parkeren en de verkeersafwikkeling op de wegen rondom het projectgebied van belang. In bijlage 3 is het volledige en gedetailleerde onderzoek gevoegd. Daarin wordt ook nieuwe situatie afgezet tegen de huidige situatie. Deze paragraaf bevat een samenvatting van het onderzoek en de conclusies.

4.1.2 Verkeersafwikkeling bezoekers

Door de herontwikkeling van De Viking zal het verkeer op de Joossesweg toenemen. Op de wegvakken van de Duinweg tot aan de Grindweg zijn dit tot 94 mvt/etmaal extra. Op het wegvak Duinweg – Vikingpark bedraagt hiermee de toename 13,6%, op het wegvak Vikingpark – Hoge Licht 5,9% en op het wegvak Hoge Licht – Grindweg 4,8%.

In de huidige situatie liggen langs de Joossesweg doorgroeistenen. Daarmee is de breedte van de weg voldoende om al het aanwezige verkeer te kunnen afwikkelen. De berekende toename van de verkeersintensiteit op het wegvak Duinweg – Vikingpark op een intensiteit van 691 mvt/etmaal wordt niet als een significante verslechtering aangemerkt.

Op de wegvakken Joossesweg (Vikingpark – Hoge Licht – Grindweg) bedraagt de verkeerstoename 3%. Een dergelijke toename zorgt in principe niet voor een significante verslechtering van de verkeersafwikkeling. De verkeersveiligheid op deze wegvakken is door het vrijliggende fietspad

4.1.3 Bevoorradingsverkeer

In paragraaf 2.3.1 al aangegeven dat de bevoorrading hoofdzakelijk plaatsvindt vanaf de achterzijde van het perceel, via een insteekweg vanaf de noordelijke Joossesweg. De bevoorrading van voedsel en dranken zal worden uitgevoerd met een gesloten koelvrachtwagen. In het seizoen (april/oktober) komt deze maximaal 3 x in de week tussen 11.00 uur en 14.00 uur. In dezelfde tijd komt daarnaast nog 1 x per week een drankenleverancier met een niet gekoelde vrachtauto. In het hoogseizoen wordt voor de bevoorrading van verse vis en vers vlees gebruik gemaakt van een bestelwagen met koeling. Deze komt 3 á 4 x per week. Voor hotellinnen komt 2 x per week (di/vr) een vrachtauto tussen 08.30 uur en 11.00 uur.

Nagenoeg alle leveranties vinden door de week plaats en duren maximaal circa 15 minuten per bevoorrading. Buiten het seizoen is de omvang van het bevoorradingsverkeer minder dan 25% van het bevoorradingsverkeer tijdens het seizoen.

Naast aanvoer van goederen vindt ook afvoer van afval plaats:

• 1 x per week voor restafval (5000 liter, met zogenaamde Below containers)),
• 1 x per 2 weken voor papier en karton (5000 liter)
• 1 x per 6 weken voor glas (1500 liter), meestal laat op de dag (15.00/1700 uur),

Eenmaal per dag worden met een kleine bestelauto pakketten besteld.

4.1.4 Parkeren

Parkeervraag

De normen voor het restaurant zijn gebaseerd op normen uit de CROW-publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012) ". Bij hotelkamers wordt gebruik gemaakt van gemeentelijke ervaringscijfers en wordt 1 parkeerplaats per hotelkamer gehanteerd. Omdat de kamers die kunnen worden gesplitst (zie paragraaf 2.3.1) ook afzonderlijk kunnen worden verhuurd, wordt uitgegaan van het maximale aantal van 67 kamers.

Op basis van het voorgenomen programma en de hiervoor vermelde parkeernormen moet voor het hotel rekening worden gehouden met een parkeerbehoefte van ten hoogste 67 parkeerplaatsen. Daarbij komen nog 14 parkeerplaatsen voor het nieuwe restaurant. Het totaal aantal benodigde aantal parkeerplaatsen komt daarmee op 81.

Parkeeraanbod

Er worden 15 parkeerplaatsen gerealiseerd voor hotelgasten en personeel op eigen terrein. Aan de overzijde van de Joossesweg zijn in de huidige situatie 20 parkeerplaatsen aanwezig. In de nieuwe situatie worden daar 32 parkeerplaatsen gerealiseerd. In de parkeervakken wordt een drempel aangebracht om te voorkomen dat een auto het water in rolt wanneer deze niet op de parkeerrem staat. 

Figuur 4.1. Inrichting nieuw parkeerterrein overzijde Joossesweg

Dat betekent dat er nog een behoefte bestaat aan 34 parkeerplaatsen. Deze capaciteit is aanwezig op het parkeerterrein voor Camping “t Hoge Licht” en wordt gehuurd van de eigenaren van “Camping 't Hoekje” en ”Caravancamping Westkapelle” (zie bijlage 10). Gasten kunnen hun auto kort parkeren voor het gebouw voor in- en uitladen waarna de auto wordt verplaatst naar het parkeerterrein. Van een onaanvaardbare loopafstand is geen sprake.

Om voldoende parkeeraanbod voor hotelgasten te borgen, wordt bij het boeken van een hotelkamer ook direct een parkeerplaats gereserveerd. Bij de parkeerplaatsen worden bordjes geplaatst waarmee wordt aangeduid dat deze zijn gereserveerd voor hotelgasten. Het toegangssysteem van het parkeerterrein wordt voorzien van een zogenoemde teller waarmee voornoemde parkeerplaatsen te allen tijde beschikbaar blijven voor gasten van het hotel. Hiervoor worden specifieke toegangs-/uitrijkaarten beschikbaar gesteld.

4.1.5 Conclusie

De verkeersafwikkeling op de wegen rondom het projectgebied wordt door de verkeerstoename ten gevolge van de ontwikkeling niet significant negatief beïnvloed. De verkeersveiligheid op deze wegen is niet in het geding. Het parkeeraanbod is voldoende om de parkeervraag op te vangen. In de nieuwe situatie wordt niet meer geparkeerd langs de rijbanen van de Joossesweg.

4.2 Relatie met omliggende functies

4.2.1 Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Daarnaast is voor de horeca de Staat van Horeca-activiteiten van belang (zie paragraaf 3.3.5 Geldend bestemmingsplan). Het restaurant past niet rechtstreeks in de geldende horecabestemming en dus moet worden beoordeeld of deze functie naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met een rechtstreeks toelaatbaar horecafunctie, zijnde een restaurant met een bedrijfsoppervlak van ten hoogste 250 m2. Maatgevend daarbij is de verkeersaantrekkende werking.

4.2.2 Toetsing

De VNG-brochure geeft voor hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congres¬centra (sbi-code 5511, 5512) een richtafstand van 10 m ten opzichte van woningen1, vanwege de milieuaspecten geur, geluid en gevaar. Aan deze afstand wordt op dit moment in enkele gevallen net niet voldaan. In de toekomstige situatie zal de grens van de bestemming Horeca ten minste 3 meter opschuiven waardoor wel in alle gevallen wordt voldaan aan de richtafstand. Bovendien zal het bouwvlak worden gelegd op ten minste 11 meter uit de perceelsgrens. In de omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan zullen deze afstanden als voorwaarden worden opgenomen.

Tabel 4.1 Richtafstanden voor hotels (bron: VNG)

Het restaurant heeft een bedrijfsoppervlak2 van circa 400 m2. Wanneer de verkeersaantrekkende werking wordt vergeleken met een restaurant met een bedrijfsoppervlak van ten hoogste 250 m2 dan is er sprake van een toename van circa 35 mvt/etmaal. Een dergelijk aantal is dusdanig gering dat dit geen significante toename van de milieuhinder tot gevolg heeft.

Het hotel zal moeten voldoen aan de doelvoorschriften voor geluid uit het Activiteitenbesluit milieubeheer (de officiële benaming voor het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer). Het Activiteitenbesluit biedt bescherming aan geluidgevoelige gebouwen (waaronder woningen) en gevoelige terreinen. Het Activiteitenbesluit sluit hierbij aan bij het begrippenkader uit de Wet geluidhinder. Recreatiewoningen zijn niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder3.

Hoewel het maximale geluidniveau van laad- en losactiviteiten in de dagperiode in het Activiteitenbesluit buiten beschouwing wordt gelaten, kan uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niettemin worden geconcludeerd dat deze activiteiten niet zorgen voor een onevenredige aantasting van het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse van de recreatiewoningen.

In paragrafen 4.4.3. is aangegeven dat de bevoorrading in het seizoen ongeveer 12 transporten per week betreft, gemiddeld ongeveer 2 per werkdag. De bedrijfsduur van de bevoorrading of het ophalen van afval is beperkt tot maximaal 15 minuten per keer. De activiteiten vinden alle plaats binnen de dagperiode. De geluiduitstraling van deze activiteiten is daarmee beperkt.

Ten aanzien van menselijk stemgeluid wordt opgemerkt dat ook in de huidige situatie ter plaatse personen kunnen verblijven. In de huidige situatie is sprake van steeds wisselende groepen mensen, die op binnen of op het buitenterras wat komen eten en drinken en die gebruik maken van de bestaande midgetgolfbaan. Het nieuwe hotel richt zich op een andere doelgroep, namelijk hotelgasten die voor hun rust komen. Bovendien zal de hotelleiding ingrijpen indien hotelgasten vanaf de terrassen of balkons lawaai veroorzaken.

4.2.3 Conclusie

In de toekomstige situatie wordt aan de richtafstanden voor een hotel-restaurant voldaan. Dat betekent dat de beoogde ontwikkeling geen belemmering vormt voor de omliggende (recreatie)woningen. De activiteiten zullen niet zorgen voor een onevenredige aantasting van het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse van de recreatiewoningen. Omgekeerd zullen deze woningen geen belemmering vormen voor de herontwikkeling van De Viking/Hotel Kaap West.

4.3 Bezonning en schaduwhinder

Om inzicht te krijgen in eventuele schaduwhinder als gevolg van het bouwplan is een bezonningsstudie uitgevoerd voor 3 representatieve dagen in het jaar:

• 21 maart/21 september: doorgaans het begin van de astronomische lente/herfst;
• 21 juni: doorgaans de langste dag van het jaar;
• 21 december : doorgaans de kortste dag van het jaar.

Voor elk van deze dagen zijn verschillende tijdstippen beschouwd. Omdat hieruit blijkt dat geen van de objecten in de omgeving schaduwhinder ondervinden als gevolg van het bouwplan, is geen vergelijking gemaakt met de schaduwwerking wanneer de maximale bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan (erfafscheidingen 2 meter en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 3 meter) worden benut. De bezonningsstudie is opgenomen in bijlage 4.

4.4 Bodem

4.4.1 Beleidskader

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

4.4.2 Beoordeling

De gemeente Veere maakt gebruik van vastgestelde bodemkwaliteitskaarten. Indien er geen historische gegevens bekend zijn van een specifiek object met bijvoorbeeld ondergrondse tanks of bedrijfsactiviteit met bodembedreigende zaken dan is het regime van de bodemkwaliteitskaart van toepassing.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart blijkt dat er voor het projectgebied van De Viking in het verleden al bodemonderzoek is uitgevoerd. Op basis van die resultaten is de conclusie dat er geen bodembedreigende zaken bekend zijn. In 2016 is opnieuw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5 van deze RO. In het onderzoeksrapport is geconcludeerd dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met PCB. De ondergrond is licht verontreinigd met PCB. Het grondwater is licht verontreinigd met xylenen en naftaleen. De resultaten van het onderzoek vormen geen belemmering om het voorgenomen bouwplan te realiseren. Eventueel vrijkomende grond is geschikt voor hergebruik ter plaatse.

4.4.3 Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde herontwikkeling van De Viking.

4.5 Water

4.5.1 Inleiding

Voor ruimtelijke plannen is op basis van het Bro de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. De waterparagraaf wordt voorgelegd aan de waterbeheerder. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro. Het wateradvies is verwerkt in onderstaande watertoetstabel.

Afstemming ruimtelijke ordening met het waterbeheer

In het kader van de afstemming met de ruimtelijke ordening zijn in het Omgevingsplan van de Provincie Zeeland waterkansenkaarten opgesteld voor onder andere stedelijke functies. Deze kaarten zijn beschikbaar via de provinciale website. Aan deze kaart zijn voor het projectgebied de volgende gegevens te ontlenen:

• Het perceel (en de omgeving) is weinig zettingsgevoelig.
• Het perceel staat niet onder invloed van zoute kwel; wel is er sprake van een zoetwatervoorraad (zeer geringe belvorming).
• Het gebied is aangeduid als geschikt tot zeer geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Dat houdt in dat dit gebied niet kwetsbaar is in gevallen van extreme neerslag. Voor stedelijke uitbreiding zijn in principe geen bijzondere aanvullende maatregelen noodzakelijk om nadelige effecten op het watersysteem te voorkomen.
• Er zijn ruime infiltratiemogelijkheden.
• Het perceel ligt niet in een aandachtsgebied vanuit water.

De ervaringen van de gemeente zijn dat infiltratie ter plaatse in najaar/winter niet mogelijk is. Er zijn dan vrij hoge grondwaterstanden en daarom ziet de gemeente het meer als kwetsbaar voor extreme neerslag in die periode.

4.5.2 Het huidige watersysteem

Het projectgebied ligt ten zuidoosten van de kern Westkapelle en ligt in het afvoergebied van het gemaal Boreel. Via een stelsel van primaire en secundaire waterlopen en berm- en kavelsloten wordt overtollig water door neerslag afgevoerd richting het gemaal en uitgeslagen op het Kanaal door Walcheren.

In de huidige situatie is al bebouwing aanwezig (703 m2). Deze bebouwing zal worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van het nieuwe multifunctionele gebouw. Er zijn geen problemen met het grondwater. In de (directe) omgeving van het projectgebied is geen bijzondere natuur aanwezig, op grond waarvan sprake zou kunnen zijn van een bufferzone.

4.5.3 Toekomstig watersysteem

Nagegaan is aan de hand van de criteria uit de Handreiking watertoets of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

Watertoetstabel

De watertoetstabel ondersteunt de onderbouwing van de wateraspecten in een ruimtelijk plan.

NB: Na het invullen van deze watertoetstabel is het ontwerp voor het parkeerterrein gewijzigd. De parkeerplaatsen zijn meer geconcentreerd in de richting van de weg waardoor de punt van het terrein niet meer nodig is. Er worden ook 2 parkeerplaatsen minder gerealiseerd. Als gevolg hiervan wordt minder verharding gerealiseerd. Om praktische redenen is de watertoetstabel niet meer aangepast. De aanleg wordt met het waterschap afgestemd.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Niet van toepassing.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het Waterschap heeft voor het omgaan met verharding en halfverharding een memo opgesteld. Op basis van deze memo (zie bijlage 6) is bepaald op welke wijze wordt voorzien in voldoende waterberging. Compensatieberging De doorlatende verharding van de nieuwe parkeerplaatsen en de dichte verharding van de nieuwe rijbanen die daarbinnen liggen hoeft niet gecompenseerd te worden. (Voor verklaring wordt verwezen naar de hiervoor genoemde memo. )Die blijven verder buiten beschouwing. Resteert een oppervlakte aan nieuwverharding van 601 (dakoppervlak) + 111 (bodemverharding anders dan reeds genoemde) = 712  m2. Verder moet een eventuele demping van sloten/slootgedeelten worden gecompenseerd door het gedempte oppervlak mee te nemen in de berekening van het volume compensatieberging. Dat is het geval voor circa 18 m2 wateroppervlak (zie hieronder ad 'overige aspecten'. Gesommeerd: voor [nieuwverharding + slootdemping] moet een compenserende waterberging worden aangelegd met een volume van (712 + 18) m2 x 0,075 m = 55 m3. Indien 55 m3 compensatieberging kan worden gecreëerd in het plangebied heeft dat de voorkeur. Het waterschap twijfelt eraan of dat kan. Als het kan dan moet de oplossing zijn afgestemd met de opzichter; als het niet kan dan gaat het waterschap in het overleg met de gemeente in principe akkoord met afkoop van de verplichting via het Waterbergingsfonds Veere. Overlast (inundatie) vanuit oppervlaktewater wordt niet verwacht.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het pand wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel. De regenwaterriolering wordt evenals de hiervoor genoemde Wadi aangesloten op de aangrenzende sloot en vervolgens op de Boudewijnskerkse Sprink. De uitbreiding wat betreft het afvalwater is al voorzien in het Gemeentelijk RioleringsPlan. Het streven is bij nieuwbouw regenwater te hergebruiken.
Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	In het plan Joossesweg is in omgeving in najaar/winterperiode regelmatig wateroverlast. Het gebouw wordt daarom ongeveer 40 cm gebouwd boven het niveau van de Joossesweg. Ook wordt op het terrein van het hotel een drainageleiding gelegd langs de erfgrens met de aangrenzende woonpercelen Joossesweg 38 tot en met 42. Hiervoor worden de bestaande struiken en bomen op het perceel van De Viking/Hotel Kaap West worden gerooid (zie ook paragraaf 2.3.2). Verdroging is niet aan de orde. Er wordt in het plan geen grondwater aan het gebied onttrokken.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er wordt niet gebouwd in een natuurgebied, (specifiek daarvoor bedoeld) infiltratiegebied en/of gebied voor drinkwatervoorziening.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Het hemelwater komt via riet en/of hemelwaterafvoeren in de daarvoor gereserveerde wadi (zie hiervoor). Van daaruit zal er een "overloop" worden gerealiseerd door middel van een drainageleiding die in de naastgelegen sloot loost. Deze sloot is weer via duiker(s) verbonden met de Sprink. Op deze manier wordt het hemelwater vertraagd aangeboden (deel zal infiltreren in het wadigebied). Daarbij wordt rekening gehouden met de door het waterschap gehanteerde afkoppelbeslisboom.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De dichtbijgelegen overstort van de riolering ligt op ongeveer 35 m afstand van de locatie. Deze afstand wordt voldoende geacht om overlast te voorkomen. Voor overstorten zijn geen richtafstanden bekend. Voor een rioolgemaal (een zwaardere functie) is de richtafstand 30 m met als maatgevend aspect geur en 10 m voor geluid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De polderpeilen worden niet aangepast. Bodemdaling zal niet optreden.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Het projectgebied waarvoor afwijking van het bestemmingsplan nodig is, grenst aan een nat natuurgebied. Het hemelwater afkomstig van het parkeerterrein zal niet rechtstreeks, dat wil zeggen ongezuiverd, in de kreek stromen.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Het onderhoud van de wegsloot kan plaatsvinden vanaf de openbare weg. De nieuwe hekwerken zullen op 1 meter uit de insteek worden geplaatst. Ten behoeve van aanleg van aantal parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het nieuwe hotelgebouw en de bereikbaarheid daarvan, wordt in de sloot langs het perceel een dam aangelegd. Met een duiker wordt de doorstroming van de sloot gegarandeerd. Voor deze activiteit is een watervergunning vereist van en aangevraagd bij het waterschap.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Dit is niet aan de orde. Behoudens de hiervoor vermelde overstort van de riolering zijn er geen objecten van de waterbeheerder. Het parkeerterrein aan de overzijde van de Joossesweg was van het waterschap, maar is inmiddels aangekocht.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Niet van toepassing, plan ligt binnen de bebouwde kom.

Overige aspecten:

• Achter het perceel en de woningen Joossesweg 38 t/m 42 ligt een waterleiding. Met deze leiding wordt rekening gehouden bij de bouwwerkzaamheden.
• Er zal geen duiker gelegd worden aan de zuidoostzijde van het plan om de huidige waterloop als parkeerplaats te gebruiken. Het waterschap verleent alleen vergunning voor een dam als het een uitrit betreft. In overleg met de gemeente (eigenaar en wegbeheerder) kan de waterloop daar wellicht gedempt worden maar alleen als er voor de planlocatie een verbinding onder de weg gelegd wordt naar de oostelijk gelegen secundaire waterloop. Bij deze demping verdwijnt er een wateroppervlak van ca. 18 m2. Dat zal  gecompenseerd worden en bij de reeds aan te leggen berging worden opgeteld; dat is bij hierboven onder 'wateroverlast' meegenomen.
• Er ligt aan de noordzijde van het plan in de huidige situatie een dam die wordt verwijderd; er komt er één terug. Deze kan niet precies op de plaats komen te liggen waar de duiker ligt die het water uit de wegsloot afvoert in noordelijke richting naar de daar gelegen waterloop.

4.5.4 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling niet strijdig is met waterdoelstellingen dan wel noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

4.6 Archeologie

4.6.1 Wettelijk en beleidskader

Wet ruimtelijk ordening (Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van de Wro en de Wabo zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

Beleid gemeente Veere

Op 23 april 2009 heeft de gemeenteraad van Veere de 'Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren, evaluatie 2008' (NAMW 2008) vastgesteld. In het archeologiebeleid wordt onderscheid gemaakt tussen AMK-gebieden (beschermde monumenten, historische plaatsen, vindplaatsen met vastgestelde begrenzingen op basis van onderzoek, vindplaatsen als puntlocaties op basis van (voornamelijk) vondstmeldingen en de verwachtingsgebieden. Op basis hiervan zijn vier verschillende archeologische verwachtingszones onderscheiden. De archeologische verwachtingszones zijn in het bestemmingsplan Zomerhuizenterreinen (zie paragraaf 3.3.5) vertaald naar vier archeologische dubbelbestemmingen. In dat bestemmingsplan zijn voor het projectgebied de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie – 1 en Archeologie - 3 opgenomen. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 1 geldt voor een deel van het toekomstig parkeerterrein aan de overzijde van de Joossesweg. Voor het overige en grootste deel van het projectgebied geldt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie – 3. In paragraaf 3.3.5 is al geconcludeerd dat er onderzoeksverplichtingen gelden wanneer er bepaalde bodemverstoringen plaatsvinden.

Wettelijke meldingsplicht

Ook als er bij vooronderzoek geen behoudenswaardige archeologische waarden worden aangetroffen, is de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 5.10 van de Erfgoedwet. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. Opdrachtgever verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/opsporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden bij de gemeente.

4.6.2 Archeologisch onderzoek

In november en december 2015 zijn voor de locatie waar het nieuwe hotel is beoogd, een Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 7. Een samenvatting van het onderzoek is hierna opgenomen (onder de kopjes Geologische opbouw en Verwachtingsmodel en booronderzoek).

In november en december 2015 zijn voor de locatie waar het nieuwe hotel is beoogd, een Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 7. Een samenvatting van het onderzoek is hierna opgenomen (onder de kopjes Geologische opbouw en Verwachtingsmodel en booronderzoek).

Geologische opbouw

Het projectgebied ligt in een zone waar afzettingen van het Laagpakket van Walcheren de ondergrond domineren. Het betreft de kreekrugafzettingen van de brede kreekrug die vanaf Westkapelle in zuidoostelijke richting naar Zoutelande en in oostelijke richting naar Boudewijnskerke loopt. Oudere lagen, het Hollandveen Laagpakket en het Laagpakket van Wormer, zijn door de geul waaruit de kreekrug is ontstaan weggeslagen en niet meer in de ondergrond aanwezig.

Verwachtingsmodel en booronderzoek

In het voor het projectgebied opgestelde verwachtingsmodel geldt voor de vroege prehistorie tot en met de Romeinse Tijd geen verwachting voor het aantreffen van vindplaatsen. De niveaus waarop deze normaliter kunnen worden aangetroffen(pleistocene dekzand. Laagpakket van Wormer en Hollandveen Laagpakket) zijn niet meer(intact) aanwezig in de ondergrond als gevolg van mariene erosie. Voor het Laagpakket van Walcheren geldt dat hierin vindplaatsen uit de Vroege en Late Middeleeuwen aanwezig kunnen zijn. Gelet op de ligging van het projectgebied op een kreekrug en de daaruit resulterende gunstige bewoningsplaats, geldt een hoge verwachting voor deze perioden. Aangezien in de Nieuwe Tijd in de directe omgeving, maar niet binnen het projectgebied, bebouwing ligt, geldt voor deze periode een middelhoge verwachting.

Binnen het projectgebied zullen in het recente verleden de aanleg van funderingen van de huidige bebouwing en aanleg van de waterbak en trampolineputten, plaatselijk bodemverstoringen hebben veroorzaakt.

Tijdens het inventariserend veldonderzoek is het opgestelde verwachtingsmodel door middel van vier boringen (tot maximaal 2,70 m -mv) getoetst. Hierbij dient opgemerkt dat dit veldonderzoek gericht was op het toetsen van de(geologische) verwachting en niet op het opsporen van vindplaatsen. Op basis van de resultaten van het booronderzoek is het verwachtingsmodel bijgesteld.

Uit het booronderzoek resulteert dat voor de vroege prehistorie tot en met de Romeinse Tijd geen verwachtingen gelden, overeenkomstig het verwachtingsmodel, aangezien de niveaus waarop vindplaatsen uit deze perioden gelegen zijn, weg geërodeerd zijn. Voor het niveau van het Laagpakket van Walcheren (kreekrugafzettingen), voor de Vroege en Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd, geldt dat er geen aanwijzingen zijn gevonden voor de aanwezigheid van vindplaatsen, te weten archeologische indicatoren die zich in situ bevinden of aanwijzingen voor bodemvorming die wijzen op landgebruik of bewoning (zoals een akkerlaag of cultuurlaag). Op basis van deze bevindingen worden de verwachtingen op het aantreffen van vindplaatsen uit Vroege en Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd bijgesteld naar laag

4.6.3 Conclusie

Op basis van de resultaten van het voorliggende onderzoek wordt de kans klein geacht dat bij de sloop en nieuwbouw vindplaatsen verstoord kunnen raken. Vervolgonderzoek voor de bouwlocatie wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Voor het nieuwe parkeerterrein worden geen archeologische resten verwacht. De WAD adviseert dan ook om de aanleg van de parkeerplaats vrij te stellen van archeologisch onderzoek. Gezien de uitkomsten van het archeologisch onderzoek en het oordeel van de WAD, wordt aan de WAD gevraagd een verklaring af te geven dat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk (geen bouwwerk zijnde) of van werkzaamheden op grond van de archeologische dubbelbestemmingen niet nodig is zie ook paragraaf 3.3.5).

4.7 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het project niet in de weg staan. Hiervoor is een Quickscan ecologie uitgevoerd die is opgenomen in bijlage 8. Daarin is het volgende geconcludeerd:

Gebiedsbescherming

• De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende habitats en soorten uit Natura 2000-gebieden. Het projectgebied ligt op een afstand van 20 meter van de Westkapelsche kreek (Natuurnetwerk Zeeland) en daarom binnen de 100 meter afwegingszone. De herontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op dit natuurgebied. Voor wat het aspect gebiedsbescherming isdan ook geconcludeerd dat de Wnb geen belemmering vormt.

Soortenbescherming

• Gezien de stedelijke omgeving is het gebouw getoetst op het voorkomen van jaarrond beschermde huismus- en gierzwaluwnesten. Het golfplaten dak biedt beperkte toegang en wordt erg heet in de zomer waardoor het gebouw beoordeeld is als ongeschikt voor zowel huismus als gierzwaluw. Het gebouw is daarnaast erg laag (goothoogte is circa 2,5 m) wat het per definitie ongeschikt maakt voor de gierzwaluw. De gierzwaluw heeft hoogte nodig om het nest te kunnen verlaten, zij gebruiken de hoogte om zich te laten vallen en zo snelheid te maken waardoor ze bij het wegvliegen minder makkelijk gepakt kunnen worden door roofvogels. Effecten op vogels met jaarrond beschermde nesten kunnen op voorhand worden uitgesloten.
• In en in de omgeving van het projectgebied zijn geen waarnemingen bekend van vleermuizen. Het gebouw en de te kappen bomen bezitten geen gaten waar vleermuizen zich kunnen ophouden. De kreek en de begeleidende beplanting bieden potentie als foerageergebied en vliegroute. Omdat de beplanting wordt vervangen door nieuwe beplanting en vleermuisvriendelijke verlichting wordt toegepast in het projectgebied, heeft de ontwikkeling geen negatieve invloed op de foerageermogelijkheden en eventueel aanwezige vliegroute. In de omgeving van het projectgebied is daarnaast voldoende alternatief foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen worden uitgesloten.
• Voor de in de Quickscan benoemde algemeen voorkomende soorten geldt in provincie Zeeland een algemene vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Wnb.
• Voor wat betreft de beschermde soorten staat de Wet natuurbescherming de uitvoering van het project niet in de weg, mits de volgende maatregelen in acht worden genomen:
  • 1. Ook voor de algemeen voorkomende soorten geldt de algemene zorgplicht. Iedereen zal voldoende zorg in acht moeten nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
  • 2. Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Wet natuurbescherming wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 augustus (bron: www.vogelbescherming.nl).
  • 3. De kreek kan fungeren als vliegroute en foerageergebied voor vleermuissoorten als de watervleermuis. Langs de kreek dient een aaneengesloten groenstrook te worden gerealiseerd en vleermuisvriendelijke verlichting te worden toegepast, zodat negatieve effecten op vleermuizen kunnen worden uitgesloten.

Om de uitvoering en instandhouding van de lichtreducerende maatregelen (aaneengesloten afschermende beplanting, aangepaste verlichting op het parkeerterrein en rond het gebouw) te borgen, wordt dit als voorwaardelijke verplichting in de omgevingsvergunning opgenomen. De Wnb kent ook strafrechtelijke handhaving (geregeld in art. 10.14, lid 2 Wet natuurbescherming, via een wijziging van de Wet op de economische delicten) maar het is praktischer en effectiever om het gebruik van het hotel stil te leggen als er sprake is van een overtreding. Bovendien gaat het niet alleen om bescherming van een donker natuurgebied maar ook om behoud van duisternis als omgevingskwaliteit.

4.8 Wegverkeerslawaai

4.8.1 Inleiding

Een hotel/restaurant/(eet)café is volgens de Wet geluidhinder géén geluidgevoelige bestemming maar in het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is toch akoestisch onderzoek gedaan naar het wegverkeerslawaai. Onderbouwing van de akoestische aanvaardbaarheid is namelijk noodzakelijk. Men gaat ervan uit dat een hotel juist gebruikt wordt om rust te vinden. In bijlage 9 is het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai gevoegd waarvan hierna een samenvatting volgt.

4.8.2 Resultaten onderzoek

Gezoneerde wegen

Uit berekeningen blijkt dat de geluidbelasting aan de gevels van het hotel ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Grindweg en Joossesweg op de maatgevende waarneemhoogte van 4,5 meter respectievelijk 40 dB en 43 dB bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt hiermee niet overschreden. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke normen uit de Wgh.

De hoogst berekende geluidbelasting aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de niet gezoneerde Joossesweg (30 km/uur) bedraagt 44 dB. De streefwaarde van 48 dB wordt niet overschreden.

4.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Ter plaatse is een aanvaardbaar verblijfsklimaat geborgd.

4.9 Luchtkwaliteit

4.9.1 Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Tabel 4.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2))	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
Fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

4.9.2 Onderzoek

Wet milieubeheer

In bijlage 3 is de extra verkeersgeneratie berekend. Die bedraagt 46 motorvoertuigen per etmaal. Met behulp van de NIBM-tool is onderzoek gedaan of de verkeersgeneratie mogelijk een in betekende mate bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Hierbij is uitgegaan van een vrachtverkeerpercentage van 2,5 %.

Uit dit onderzoek blijkt dat het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Daarom is nader onderzoek niet noodzakelijk. In figuur 4.3 is de NIBM-tool opgenomen.

Figuur 4.3.: Resultaten berekening NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van de projectlocatie gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat zowel in 2015 als in 2030 voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.2. De dichtstbijzijnde voor luchtkwaliteit relevante weg is de Walcherseweg in Middelburg. Voor het jaar 2030 zijn langs deze weg de volgende resultaten berekend:

• stikstofdioxide maximaal 14,1 µg/m³,
• fijnstof maximaal 18,2 µg/m³
• aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof maximaal 6.

Figuur 4.4. Luchtkwaliteit 2011 o.b.v. NSL-monitoringstool.

4.9.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.10 Externe veiligheid

4.10.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit aspect speelt vooral een rol bij ruimtelijke plannen voor locaties waarbij:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen plaatsvindt;
• risicovolle bedrijven zich in de directe omgeving bevinden (bedrijven waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing is).

4.10.2 Beleidskader

In het externe veiligheidsbeleid wordt gewerkt met normen die zijn gebaseerd op kansen. De normstelling is voorts afhankelijk van de aard van het te beschermen object. In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbare objecten zijn gebouwen en terreinen waar zich in de regel gedurende een groot deel van de dag veel personen bevinden. De Viking/Hotel Kaap West is aan te merken als een kwetsbaar object.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken (Dat wil zeggen 24 uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit)

Campings en verblijfsrecreatieterreinen waar ten hoogste 13 m³ propaan in ten hoogste twee bovengrondse opslagtanks wordt opgeslagen, vallen binnen de werkingssfeer van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). Dit besluit geeft aan te houden afstanden tussen de propaantank(s), het vulpunt van de tank(s) en de opstelplaats van de tankwagen en (beperkt) kwetsbare objecten die zijn gelegen buiten de inrichting.

Artikel 3.28 van het Activiteitenbesluit geeft voor de opslag van propaan de volgende veiligheidsafstanden. De afstanden gelden vanaf de propaantank, het vulpunt en de opstelplaats voor de tankauto.

Tabel 4.3. Veiligheidsafstanden propaan

	Opslagtank met propaan tot en met 5 kubieke meter	Opslagtank met propaan groter dan 5 kubieke meter tot en met 13 kubieke meter
Bevoorrading tot en met 5 keer per jaar	10 meter	15 meter
Bevoorrading meer dan 5 keer per jaar	20 meter	25 meter

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de wet is uitgewerkt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT is circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen komen te vervallen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maken bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Het basisnet water kent geen externe veiligheidsknelpunten nu en (behoudens de Westerschelde) in de toekomst met een tijdshorizon van 2030. Voor de Westerschelde zijn specifieke convenanten gesloten tussen Rijk en Provincie Zeeland, die qua inhoud aansluiten bij het Basisnet. Tevens is er een Verdrag Gemeenschappelijk Nautisch Beheer gesloten tussen Nederland en Vlaanderen. In beide bestuurlijke overeenkomsten is afgesproken dat partijen de externe veiligheidssituatie langs de Westerschelde monitoren en zich inspannen om te zorgen dat de risicocontouren buiten kwetsbare bestemmingen blijft. De situatie is daarom voldoende geborgd, in overeenstemming met het gestelde over monitoring en borging. Er zijn geen aanvullende acties nodig in het kader van het Basisnet.

4.10.3 Onderzoek

Op Camping het Hoge Licht is een propaantank aanwezig van 6,7 m³. Aan deze tank is een veiligheidsafstand verbonden van 25 meter. De propaantank is op grote afstand van het projectgebied gesitueerd en levert daarom geen risico op voor de beoogde ontwikkeling.

Verder bevinden zich in de directe omgeving van de locatie van De Viking/Hotel Kaap West geen risicovolle bedrijven.

Vervoer gevaarlijke stoffen over de Westerschelde

Wel ligt de locatie in het invloedsgebied van de transportroute voor gevaarlijke stoffen over de Westerschelde (zie figuur 4.5).

Figuur 4.5. Invloedsgebied (maximale 1% lethaliteitsafstand) voor het gebied van de Westerschelde (bron: Det Norkse Veritas, 2011)

Plaatsgebonden risicocontour vaarroute Westerschelde

Het transport van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde gaan langs de kust van Walcheren richting de Noordzee. Voor dit transport is in 2011 door Det Norske Veritas een Kwantitatieve risicoanalyse (QRA) opgesteld. De bevindingen zijn vastgelegd in de rapportage: "Actualisatiestudie 2011 risico's transport gevaarlijke stoffen Westerschelde en prognoses 2015-2030".

Uit deze QRA blijkt dat het plaatsgebonden risico ten gevolge van de Westerschelde in geen enkel geval aan land komt. Daarom vorm het plaatsgebonden risico geen belemmering voor het bestemmingsplan, zowel in de huidige situatie als in de toekomstige situatie.

Groepsrisico vaarroute Westerschelde

Uit de hiervoor vermelde QRA blijkt tevens dat het groepsrisico ten gevolge van de Westerschelde het hoogste is nabij Vlissingen. Het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde echter zowel in de huidige als in de toekomstige situatie niet.

Omdat het projectgebied op meer dan 200 m van de transportroute ligt en de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden, is een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk. Wel is conform het Bevt art. 7 een beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Hierbij dient in ieder geval aandacht besteed te worden aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet. Onderstaand wordt nader ingegaan op de verantwoording van het groepsrisico.

Verantwoording groepsrisico

Het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde niet. Omdat het projectgebied in het invloedsgebied is gelegen is op grond van het Bevt artikel 7 een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Er kan worden volstaan met een beknopte verantwoording aangezien de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden en het projectgebied op meer dan 200 meter van de transportroute is gelegen. In deze verantwoording zal worden ingegaan op de aspecten bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid. Op 30 november 2016 (kenmerk 020196.007886.00) is advies uitgebracht door de Veiligheidsregio Zeeland.

Effectbestrijding

Volgens het advies van de Veiligheidsregio zijn de mogelijkheden voor het bestrijden van de effecten op het land bij een calamiteit op de Westerschelde beperkt. Alleen een herroutering van het vervoer gevaarlijke stoffen over de Westerschelde zal de groepsrisico voor de Walcherse kust kunnen reduceren. Hier is op dit moment nog geen sprake van, het nemen van maatregelen met betrekking tot bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid kan de omvang van mogelijke incidenten beter beheersbaar maken voor hulpverleningsdiensten.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De bestrijdbaarheid is afhankelijke van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te kunnen voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit bovengenoemde handreiking volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied bereikbaar is. Het projectgebied wordt zowel aan de noord- als zuidzijde ontsloten door de Joossesweg die aansluit op de N288. Op advies van de Veiligheidsregio is het gebouw zodanig gesitueerd dat de aanwezigen bij een dreigende brand gelegenheid hebben te vluchten. Er is minimaal één (nood)uitgang van de risicobron Westerschelde af gericht. De bereikbaarheid is goed te noemen.

Zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt verstaan in welke mate de aanwezigen in staat zijn om zich op eigen kracht in veiligheid te brengen. Het uitgangspunt is dat in het hotel-restaurant doorgaans weinig personen verblijven met een lage zelfredzaamheid (zoals ouderen en kinderen. Verwacht wordt dat minder zelfredzame personen worden begeleid door ouders en/of verzorgers.

Het maatgevende scenario betreft hier toxisch. Bij een calamiteit met toxische gassen kunnen, afhankelijk van de windsnelheid, personen binnen enkele kilometers gevaar lopen. Blootstelling kan alleen worden voorkomen als de aanwezige personen kunnen schuilen in gebouwen die als zogenaamde “Safe-Haven” zijn uitgerust. Doel van een “Safe-Haven” is het beschermen van personen van giftige stoffen buiten door een afgesloten ruimte te creëren die niet beïnvloedt wordt door de buitenluchtcondities. De zelfredzaamheid wordt vergroot doordat mechanische ventilatie handmatig door gebruikers kan worden uitgezet. Op advies van de Veiligheidsregio wordt het gebouw zodanig uitgerust dat de ventilatie handmatig kan worden uitgezet. De maatregel wordt geborgd in de vergunningverleningsprocedure. Hierdoor is het gebouw geschikt om te kunnen schuilen voor een toxische wolk. Er zal een ruimte worden aangewezen in het hotelgebouw die mogelijkheid biedt tot het opvangen en behandelen van de slachtoffers. Daarnaast zal de zelfredzaamheid worden vergroot door een instructie of folder te geven aan gasten, hoe te handelen ingeval van een calamiteit.

Restrisico

De risicobron Westerschelde kan in voorziene situatie leiden tot incidenten met effecten of slachtoffers binnen het plangebied. Volgens de Veiligheidsregio kunnen de genoemde maatregelen de omvang van mogelijke incidenten reduceren tot een omvang die beter beheersbaar wordt geacht voor hulpverleningsdiensten.

4.10.4 Conclusie

Op basis van het vorenstaande wordt het groepsrisico als gevolg van de herontwikkeling van De Viking aanvaardbaar geacht. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Niet-gesprongen conventionele explosieven

4.11.1 Beleids-/toetsingskader

Bij het nemen van een besluit dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). De gemeente Veere beschikt hiervoor over een nota “Omgaan met Conventionele Explosieven" uit de Tweede Wereldoorlog (versie 2.0 , 16 mei 2012). Daarin is aangegeven dat conventionele explosieven (NCE) uit WO II vallen onder verschillende wet- en regelgeving. Op verschillende deelaspecten zijn andere regelingen aanwezig. Ook zijn taken en verantwoordelijkheden vermeld.

Naar aanleiding van verschillende ruimingen en eerdere onderzoeken is in opdracht van de gemeente een explosievenkaart opgesteld. Deze explosievenkaart dient als uitgangspunt voor deze nota.

In gebieden die op de explosievenkaart een hoge (rode) of een verhoogde (oranje) kans hebben op het aantreffen van explosieven moet er om advies worden gevraagd bij de beleidsmedewerker veiligheid.

Wanneer er grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd in de gebieden met een hoge kans (rode kleur) dient er altijd een vooronderzoek worden uitgevoerd. Uit het vooronderzoek zal blijken of er verdere detectie en eventueel ruiming nodig zal zijn. In de gebieden met een verhoogde kans (oranje kleur) of verlaagde kans (gele kleur) dient een nadere afweging te worden gemaakt of hier wel of geen vooronderzoek gedaan dient te worden of dat hier gewerkt kan worden met het protocol "Toevalstreffer CE uit de WO II". Dit protocol is opgenomen in figuur 4.6.

Figuur 4.6 Protocol “Toevalstreffer CE uit de WO II”

Per 1 juli 2012 is voor de borging van de kwaliteit/ veiligheid van het opsporen van conventionele explosieven (CE) het Werkveldspecifiek certificatieschema voor het Systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE) van kracht. Dit certificatieschema maakt onderdeel uit van het stelsel van wettelijk verplichte certificatie conform het Arbobesluit en bevat de proceseisen voor vooronderzoek en opsporing van CE.

4.11.2 Toetsing/onderzoek

Op de explosievenkaart (zie hiervoor) ligt de ontwikkellocatie in een gebied waar op voorhand onbekend is of er NCE aanwezig kunnen zijn. Het is niet bekend dat hier oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden. Uit historisch oogpunt is het aannemelijk dat hier geen vliegtuigbommen liggen. Echter is hier niet uit te sluiten dat geen conventionele explosieven kunnen liggen.

Figuur 4.7. Uitsnede explosievenkaart met daarop het projectgebied

4.11.3 Conclusie

In het kader van de ruimtelijke besluitvorming behoeft geen vooronderzoek te worden uitgevoerd. Het protocol “Toevalstreffer CE uit de WO II” is overigens wel van toepassing.

4.12 Verevening

4.12.1 Inleiding

Het principe van verevening is van toepassing bij nieuwe initiatieven en uitbreiding en/of intensivering van bestaande initiatieven.

4.12.2 Beleidskader

Het gemeentelijke en provinciale beleid ten aanzien van verevening vraagt om een investering in omgevingskwaliteit als gevolg van aantasting van bestaande kwaliteiten.

4.12.3 Vereveningsbijdrage

Bij De Viking/Hotel Kaap West is sprake van een uitbreiding van de bestaande mogelijkheden. Er wordt een pand gesloopt en komt er een groter gebouw voor terug. In de provinciale handreiking verevening is voor hotels een vereveningsbijdrage vermeld van € 20,-/m³. Voor de berekening van de toename van kubieke meters is het van belang dat er wordt gerekend met maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan nu biedt en daarnaast de inhoud van het nieuwe gebouw.

De huidige bestemmingsplanregeling (in combinatie met de reeds vergunde uitbreidingen) biedt de mogelijkheid voor het bouwen van een gebouw met een inhoud van 8.900 m³. Het bouwplan heeft een inhoud van 11.052 m³.

De totale inhoud die verevend moet worden komt hiermee op (11.052 m³ - 8.900 m³=) 2.152 m³. Dat komt neer op vereveningbedrag van € 43.040,-

Volgens het provinciaal beleid is het mogelijk om een bijdrage te leveren aan toeristisch recreatieve voorzieningen. Omdat op en rond de locatie geen ruimte is, wordt ingezet op een aanbrengen van nieuwe beplanting langs de Joossesweg vanaf de Grindweg . Hiermee wordt de kwaliteit van de entree van het recreatiegebied en in het bijzonder het gebiedje ter hoogte van het parkeerterrein, dat wordt gehuurd van de eigenaren van “Camping 't Hoekje” en ”Caravancamping Westkapelle”, verbeterd.

4.12.4 Conclusie

Aan de vereveningsopgave wordt voldaan. Een en ander is in een privaatrechtelijke overeenkomst al vastgelegd.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke en financiële aspecten

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De initiatiefnemers hebben de plannen al besproken met aan de eigenaren van de aanliggende woningen. Het plan is ook gepresenteerd aan de omliggende campings en aan één van de bestuurders van de vereniging van appartementen (Duinweg en Vikingpark). De reacties op de plannen waren overwegend positief. De aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Een ieder kan hierop een zienswijze indienen.

Het plan wordt voor overleg voorgelegd aan Waterschap Scheldestromen en de Provincie.

5.2 Financiële aspecten

5.2.1 Financiële uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, zal ook de financiële uitvoerbaarheid van het project moeten worden aangetoond.

De beoogde ontwikkeling is een particulier initiatief en komt niet ten laste van de publieke middelen. De grond met opstallen is in eigendom van de initiatiefnemer (onder ontbindende voorwaarde van een positief planologisch besluit). De initiatiefnemer is in staat om alle voorbereidings- en uitvoeringskosten geheel uit eigen middelen te financieren. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee afdoende aangetoond. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen.

Voor de gemeente Veere zijn er ten aanzien van de uitvoering geen financieel-economische risico's aan het initiatief verbonden. De risico's daaromtrent liggen bij de initiatiefnemer.

5.2.2 Grondexploitatie

In de Wro zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Er is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. van het Bro) als een bouwplan zoals aangegeven in 6.2.1 Bro wordt mogelijk gemaakt. Het bouwplan wordt als dergelijk bouwplan aangemerkt.

Voor de beoogde ontwikkeling is tussen initiatiefnemer en de gemeente een privaatrechtelijke (zgn. anterieure) gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan, inclusief het kostenverhaal en de verevening. Dat betekent dat geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld. De verrekening van de gemeentelijke kosten voor de planologische procedure vindt plaats via de heffing van exploitatiebijdrage.

5.2.3 Centrale bedrijfsmatige exploitatie

De gemeente heeft aan de planologische medewerking de voorwaarde verbonden dat sprake is van een

hotel met een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Onder een centrale bedrijfsmatige exploitatie wordt

verstaan het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanige exploitatie dat

daarbij gedurende het jaar, in verschillende perioden, aan verschillende personen die hun hoofdverblijf

elders hebben, recreatieve verblijfsmogelijkheden worden geboden. Aan deze voorwaarde wordt

voldaan. Het gebouw heeft een normale hotelexploitatie dat bestaat uit verhuur van hotelkamers voor

wisselende personen. Er is daarmee geen sprake van een appartementengebouw. Dat zou overigens

strijdig zijn met de horecabestemming die nog steeds voor het perceel geldt. De eis van een centrale

bedrijfsmatige exploitatie wordt ook opgenomen in de grondexploitatieovereenkomst.

• 1. De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De gegeven afstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. De richtafstanden gelden voor het omgevingstype rustige woonwijk. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare geluidbelasting is bijvoorbeeld een rustig buitengebied (inclusief verblijfsrecreatie). Naast toetsing aan richtafstanden is de Wet milieubeheer van belang. Een hotel valt onder het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer ). De recreatiewoningen op de aangrenzende woningen worden daarin niet aangemerkt als een geluidgevoelig object. Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is wel een beoordeling nodig.
• 2. Elders in deze RO is geschreven over een restaurant met een bruto]vloeroppervlak (bvo) van 318 m2. BVO en bedrijfsoppervlak zijn echter niet hetzelfde.
• 3. ABRvS 30 mei 2000, nr. 199901166/1,Geluid, september 2000: Vakantiewoningen die naar hun aard niet bestemd zijn voor bewoning in de zin van de Wet geluidhinder doch voor recreatief verblijf hoeven niet bij de besluitvorming te worden betrokken.