Herontwikkeling Westkapelseweg

2.2 Beoogde herinrichting

Uitgangspunten herinrichting

In de Structuurvisie Zoutelande (zie paragraaf 3.3) is een aantal knelpunten naar voren gekomen. Eén van de knelpunten die is benoemd, is dat de zone tussen de kern en bungalowpark 'Het Kustlicht' door de diversiteit aan functies onsamenhangend is. De knelpunten zijn nader uitgewerkt in een projectvoorstel voor de kern Zoutelande.

Ten behoeve van een gewenste uitvoering van de voorgestelde projecten in het projectvoorstel is de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden Project Zoutelande vastgesteld. In tabel 2.1 zijn de belangrijkste uitgangspunten thematisch weergegeven.

De Nota van Uitgangspunten heeft overigens niet alleen betrekking op het onderhavige plangebied, maar ook op het woningbouwproject 'De Tienden II' en de vrijkomende schoollocatie aan de Nieuwstraat. In onderstaand overzicht zijn uitsluitend de uitgangspunten opgenomen die betrekking hebben op de herontwikkeling van de sportvelden.

Tabel 2.1. Overzicht uitgangspunten en randvoorwaarden herontwikkeling Westkapelseweg

Thema	Uitgangspunten
Functies	In het plangebied worden in ieder geval een supermarkt met afzoomeenheden, voetbalcomplex, basisschool, gymvoorziening, kindercentrum en gemeenschapshuis ondergebracht.
Ruimtelijke kaders	De situering van de functies moet vormgegeven worden in een hoekvorm en gesitueerd worden op de locatie van het huidige hoofdveld.
Commerciële functies	- Op het vrijkomende voetbalveld wordt minimaal 2.100 m2 en maximaal 2.500 m2 aan commerciële ruimte gerealiseerd ten behoeve van een supermarkt en hierbij behorende afzoomeenheden. - De commerciële functies worden gesitueerd in een separaat, door de vastgoedeigenaar op te richten, gebouw. - De commerciële functies voldoen aan door de gemeente op te stellen gemeentelijke randvoorwaarden. Er zullen nog aanvullende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld worden.
Sportfuncties	Het voetbalcomplex wordt gelijktijdig met de ingebruikname van het nieuwe voetbalcomplex verzelfstandigd, conform huidig beleid buitensportaccommodaties.
Welzijnsfuncties	De basisschool, de gymvoorziening en het gemeenschapshuis worden als één samenhangend geheel gebouwd, met multifunctionele gebruiksmogelijkheden.
Woningbouw	Als er ter plaatse van het huidige hoofdvoetbalveld ruimte overblijft, dan kunnen deze gronden worden verkaveld en verkocht worden ten behoeve van woningbouw.
Verkeer en parkeren	- Door het plangebied wordt een langzaamverkeer route gerealiseerd lopend van de Majoorwerf tot het bestaande noordelijke parkeerterrein nabij het bungalowpark 'Het Kustlicht'. - Het laad- en lospunt van de supermarkt wordt zoveel mogelijk aan de kant van de Westkapelseweg gerealiseerd om hinder voor de basisschool en bewoners van de Majoorwerf te beperken. - De aansluiting van de Majoorwerf op het huidige voetbalveld ten behoeve van de langzaamverkeer route wordt voor het autoverkeer afgesloten, en is alleen in het geval van calamiteiten voor hulpdiensten bereikbaar. - Ten behoeve van de supermarkt en de welzijnsfuncties komt er een parkeervoorziening voor 80 tot 100 auto's. - De capaciteit van het bestaande parkeerterrein tussen bungalowpark 'Het Kustlicht' en het voetbalcomplex blijft gehandhaafd. - De entree van zowel de tennisvelden als de voetbalvelden wordt verplaatst naar de grote bezoekersparkeerplaats aan de Westkapelseweg. Het te vernieuwen en uit te breiden zuidelijke parkeerterrein is uitsluitend bedoeld voor de bezoekers van de maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

Beoogde ontwikkeling en programma

Voor de beoogde ontwikkeling is een stedenbouwkundig herinrichtingsplan vervaardigd (zie figuur 2.2). Dit herinrichtingsplan vormt het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en de onderbouwing ervan. De herontwikkeling omvat concreet de volgende ontwikkelingen:

• ter plaatse van het huidige hoofdveld van voetbalvereniging de Meeuwen zijn een supermarkt (inclusief laad- en losruimte) met afzoomeenheden, basisschool, gymzaal en een dorpshuis beoogd (in tabel 2.2 is de omvang van de beoogde functies weergegeven);
• het huidige 2e voetbalveld en wordt opgewaardeerd tot hoofdveld en wordt ten behoeve van de langzaam verkeersverbinding een aantal meter in noordoostelijke richting verplaatst;
• een nieuw 2e voetbalveld is voorzien op de gronden aan de noordzijde van het nieuwe hoofdveld en ligt hier evenwijdig aan;
• ten behoeve van de voetbalvereniging wordt een nieuwe tribune met kantine en kleedruimten gerealiseerd;
• er wordt een nieuw parkeerterrein met circa 80 - 100 parkeerplaatsen nabij de voorzieningencluster gerealiseerd;
• de inrichting van het bezoekersparkeerterrein wordt aangepast aan de nieuwe positionering van de sportvelden;
• aan de Majoorwerf wordt een kleinschalige woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt;
• de bestaande omheinde tenniskooi wordt verplaatst.

De tennisvelden blijven behouden op de huidige locatie.

Tabel 2.2. Overzicht programma voorzieningencluster en afzoomeenheden

Onderdeel	Oppervlakte
supermarkt	1510 m2 waarbij 160 m2 voor laad- en losruimte
scooterverhuur	100-200 m2
winkelruimte (sport/outdoorartikelen/kleding)	200-250 m2
Rabobank	100 m2
restaurant (cafetaria)	280 m2
Restaurant (op verdieping)	150 m2
gymzaal	500 m2
dorpshuis	200 m2
basisschool	1450 m2

Motivering ten aanzien van horeca functie

De keuze om binnen de commerciële ruimten de functie horeca toe te staan, is afwijkend ten opzichte van het beleid dat in de structuurvisie van 2002 is opgenomen. Horeca is hierin voornamelijk voorzien in de Langstraat. In diezelfde visie wordt echter ook aangegeven dat de problematiek rond de supermarkt in Zoutelande de nodige aandacht vraagt. Juist die problematiek is één van de redenen van de ontwikkelingen aan de Westkapelseweg. In dit geval moet dus een afweging worden gemaakt tussen beide uitgangspunten die in de visie zijn opgenomen. In de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden Project Zoutelande, (vastgesteld door de gemeenteraad van Zienswijzenrapport ontwerp Herontwikkeling Westkapelseweg 18 Veere op 22 september 2011) is al aangegeven dat op de locatie maximaal 2.500 m² aan commerciële ruimtes zal worden gerealiseerd voor een supermarkt en aanvullende afzoomeenheden. Bij de invulling van deze randvoorwaarden is ondergeschikte horeca ook als toelaatbare functie opgenomen. De commerciële ruimten bij de supermarkt zorgen ervoor dat deze exploitabel wordt en de verplaatsing van de supermarkt ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. De ruimten hebben ook een functie in de uitstraling van het te bouwen pand. Om te voorkomen dat een afzonderlijk horecagebied ontstaat, is in het voorliggende bestemmingsplan de horeca gemaximaliseerd. Hiermee is een balans gevonden die enerzijds zorgt voor een oplossing van de supermarktproblematiek en anderzijds zorgt dat de concentratie van horeca in de Langstraat gehandhaafd blijft.

Ruimtelijke en functionele opzet

Voorzieningencluster 

Bij de functionele invulling van het gebied zijn de voorzieningen geclusterd aan de zuidzijde van het plangebied. De commerciële functies zijn hierbij in het westelijk gelegen gebouw ondergebracht en de maatschappelijke voorzieningen in de oostelijke gebouwen. Door de commerciële voorzieningen aan de westzijde te situeren is de afstand tot de Westkapelseweg het kleinst. Hierdoor vinden laad- en los activiteiten van de supermarkt zo ver mogelijk van de woningen aan de Majoorwerf plaats.

Het is op dit moment nog niet duidelijk of de gymzaal met het aangrenzende dorpshuis aan de detailhandelcluster vast wordt gebouwd. Dit aspect zal afgewogen worden bij de nadere planuitwerking. Een open zone ten behoeve van een langzaamverkeerroute tussen de commerciële functies en de maatschappelijke functies is planologisch vastgelegd.

De bebouwing bestaat uit een gebouw met een platte dakafwerking waarbij circa 150 m2 van het oppervlak voorzien wordt van een tweede opbouw van circa 8 meter hoog. Aansluitend aan de opbouw kan een terras gerealiseerd worden.

Woningen

In het verlengde van de Majoorwerf, aan de achterzijde van de woningen aan de Nieuwstraat (N288) is woningbouw beoogd. Er kunnen zowel vrijstaande of geschakelde woningen worden gebouwd. De locatie grenst aan de westzijde aan de gemeentelijke begraafplaats. Ontsluiting vindt plaats via het nieuwe parkeerterrein. Ter hoogte van de bestaande woningen aan de Majoorwerf naar het plangebied is de weg afgesloten voor autoverkeer. Dit voorkomt sluipverkeer tussen de kern en de Westkapelseweg.

Sportvelden

Het hoofdvoetbalveld grenst met de lange zijde aan de bebouwingscluster. Evenwijdig aan het hoofdvoetbalveld ligt het nieuwe 2e voetbalveld. Tussen beide voetbalvelden is een tribunegebouw met kleedruimten en kantine voorzien. Het huidige trainingsvoetbalveld aan de noordzijde blijft behouden. Ook de huidige tennisbanen en het kantinegebouw voor de tennisverening blijven behouden. De verlichting rondom de voetbalvelden wordt opgewaardeerd. Daarnaast zal worden de windsingels rondom de sportvelden verdicht met de aanplant van nieuw opgaand groen.

Overige

Nabij de voorzieningencluster wordt het bestaande parkeerterrein opgewaardeerd en uitgebreid tot een capaciteit van circa 80 - 100 parkeerplaatsen. Het bestaande noordelijke parkeerterrein behoudt de huidige capaciteit, maar wordt deels in noordelijke richting verplaatst. Beide parkeerterreinen zijn met een voetpadennetwerk over het sportpark met elkaar verbonden.

Figuur 2.2. Grove schets stedenbouwkundig herinrichtingsplan

Groen en waterstructuur

De waterloop tussen de voetbalvelden en het bos moet worden verlegd als gevolg van de beoogde ontwikkeling. De sloot wordt omgevormd in een meanderende waterloop. Deze waterloop komt in verbinding te staan met de (ook te verleggen) sloot aan de achterzijde van de woningen aan de Majoorwerf. De waterloop zorgt voor een 'zachte' groene overgang naar het aangrenzende bosgebied. Aan de noordzijde takt de waterloop aan op de sloot langs bungalowpark 'Het Kustlicht'.

Als gevolg van de ontwikkeling neemt het verhard oppervlak in het plangebied aanzienlijk toe. Het waterbergend vermogen in het plangebied dient daarom te worden vergroot. De waterloop aan de oostzijde van het plangebied voorziet hierin.

Rondom de voetbalvelden is een windhaag voorzien die voor landschappelijke inpassing en beschutting zorgt. Rondom de bestaande tennisvelden zal de reeds aanwezige groengordel aangepast worden voor een adequate groene inpassing.

Verkeer en parkeren

Het plangebied heeft twee entrees die beide georiënteerd zijn op de Westkapelseweg. Zowel de noordelijke als de zuidelijke entree geven toegang tot een parkeerterrein. Het noordelijke parkeerterrein dient als bezoekersparkeerplaats (ten behoeve van zowel centrumgasten alsook strandgasten). Het zuidelijk parkeerterrein bevat circa 100 parkeerplaatsen en voorziet in de parkeerbehoefte ten behoeve van de voorzieningencluster.

In zuid-noord richting loopt een langzaamverkeer route door het plangebied. De route loopt van de Majoorwerf aan de zuidzijde over het parkeerterrein, tussen de voorzieningencluster en maatschappelijke voorzieningen naar de sportvelden door tot aan het noordelijke parkeerterrein. De verkeersaansluiting tussen de Majoorwerf en het zuidelijke parkeerterrein is afgesloten voor autoverkeer. De aansluiting dient wel als calamiteiten uitgang voor hulpdiensten.