Kampeerterreinen

5.4 Toelichting op de bestemmingsregels

In het hoofdstuk bestemmingsregels worden alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving en bouwregels. Bij deze bestemmingen wordt het volgende opgemerkt.

Groen (G) (artikel 3)

De randbeplanting rond de kampeerterreinen is bestemd tot Groen. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor opgaande beplanting ten behoeve van een adequate landschappelijke inpassing. Om te voorkomen dat de betreffende beplantingen rond het kampeerterrein zonder toetsing worden verwijderd, is de eis van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen aanlegvergunningstelsel genoemd) opgenomen.

Voor twee grotere groenvoorzieningen, de landschapselementen ten noorden van camping Olmenveld en ten zuiden van Valkenisse, is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschapselement' opgenomen.

De vereiste geluidwallen voor camping Het Hoge Licht zijn geborgd met de aanduidingen 'specifieke vorm van groen-geluidwal 4 m' en 'specifieke vorm van groen-geluidwal 5 m'.

Recreatie - Kampeerterrein (R-KT) (artikel 4)

Gebruik van gronden

De kampeerterreinen zijn geheel voorzien van de bestemming Recreatie-Kampeerterrein (met uitzondering van de hiervoor vermelde groenstrook ten behoeve van landschappelijke inpassing). De inrichting van de terreinen wordt aan de ondernemer overgelaten. Dit geldt eveneens voor de locatie van bebouwing.

Teneinde uitponding te voorkomen is bepaald dat voor kampeerterreinen sprake is van één centrale bedrijfsmatige exploitatie. Wat hieronder wordt verstaan is, is aangegeven in artikel 1 (begrippen). Deze eis is vooral van belang voor nieuwvestiging en na het realiseren van kwaliteitsverbetering. Volgens het Omgevingsplan Zeeland moet de bedrijfsmatige exploitatie dan zijn gegarandeerd. Voor zover bestaande kampeerterreinen nog niet aan deze eis voldoen, zijn de in artikel 13.2 opgenomen overgangsbepalingen van toepassing.

Binnen deze bestemming zijn bijbehorende en ondergeschikte voorzieningen gericht op alleen het eigen terrein toegestaan. Daarbij kan onder andere worden gedacht aan centrale voorzieningen zoals horeca / detailhandel of voorzieningen en aan sport en speelvoorzieningen. Grootschalige horeca / detailhandel of voorzieningen die het niveau van het betreffende kampeerterrein overstijgen, zijn niet mogelijk. Aangezien bepaalde voorzieningen ook een meerwaarde voor de omgeving kunnen hebben (zwembad, speelparadijs, beautyfarm) is voor voorzieningen met een groter verzorgingsgebied dan de eigen camping een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Binnen de bestemming Recreatie - Kampeerterrein is geen onderscheid gemaakt tussen de terreinen met standplaatsen en terreinen met de centrale voorzieningen.

Voor camping Schoolzicht is naar aanleiding van reacties tijdens de gehouden informatieavond (zie paragraaf 2.2) de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie- dierenweide' opgenomen waarmee het gebruik van deze weide voor kamperen is uitgesloten.

Om eventuele hinder van horeca-activiteiten zoveel mogelijk te voorkomen, is een zonering toegepast (zie kopje 'Toelaatbare bebouwing en bouwregels') en zijn deze activiteiten gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. De toelaatbaarheid is beperkt tot ten hoogste horecabedrijven uit de categorie 1b van genoemde Staat. Zogenaamde “zware” vormen van horeca, zoals (zelfstandige) cafés, discotheken, etc. zijn niet toegestaan. De Staat van Horeca-activiteiten is gekoppeld aan de planregels en is een eerste globaal toetsingskader voor de toelaatbaarheid. In een concrete situatie is milieuwetgeving bepalend. Een uitgebreide toelichting op de Staat is opgenomen in bijlage 6.

In lid 4.1 juncto lid 4.2.1 onder e is per kampeerterrein het maximum aantal standplaatsen voor kampeermiddelen en campers vastgelegd, vanwege de ruimtelijke effecten op de omgeving (verkeersaantrekkende werking). In vrijwel alle gevallen zijn op de kampeerterreinen minder standplaatsen aanwezig. In die gevallen hebben ondernemers ruimte voor extra eenheden indien zij het kampeerterrein op een andere wijze wensen in te richten. Een beperkte vergroting van het aantal standplaatsen (maximaal 10%) is mogelijk met toepassing van de in lid 4.5.1 opgenomen afwijkingsbevoegdheid.

Het staat de ondernemers vrij om de parkeervoorzieningen centraal of verspreid (waaronder parkeren op de standplaats) te situeren. Parkeerterreinen die op enige afstand van de camping zijn gelegen (al dan niet gescheiden door een weg), zijn voorzien van de aanduiding 'parkeerterrein'.

Overeenkomstig het bestemmingsplan Kampeerterreinen uit 2008 en de 1e herziening daarop is in de planregels het aantal parkeerplaatsen niet vastgelegd. Wel zijn in de voorwaarden voor het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid voor vergroting van het aantal standplaatsen en voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid voor uitbreiding voorzieningen ten behoeve van ontspanning en vermaak eisen opgenomen die voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein moeten waarborgen.

Om te voorkomen dat kampeermiddelen en kampeerhuisjes permanent worden bewoond, is een specifieke gebruiksregel opgenomen.

Toelaatbare bebouwing en bouwregels

Bebouwingsvrije zones

Binnen de bestemming mag in beginsel overal worden gebouwd ten behoeve van de bestemming, met uitzondering van 3 zones. Deze zones zijn ontleend aan het bestemmingsplan Kampeerterreinen uit 2008 en de 1e herziening daarvan.

De breedte van de 'specifieke bouwaanduiding - 1' hangt af van de concrete situatie en, voor zover het kampeerterrein grenst aan een waterloop, of de betreffende ondernemer van het kampeerterrein een ontheffing heeft verkregen van het waterschap om in de onderhoudsstrook van de waterloop beplanting aan te brengen. Voor de meeste terreinen heeft het waterschap aangegeven dat waar op dit moment een bestaande groenstrook direct aan een waterloop grenst (deze zijn ingetekend op de plankaart) er vanuit mag worden gegaan dat ontheffing is verleend van het beplantingsvrij houden van de onderhoudsstrook. Voor deze situaties kan worden volstaan met een totale breedte van de bebouwingsvrije zone (bestemming Groen en Recreatie-Kampeerterrein met de specifieke bouwaanduiding - 1) van maximaal 12 meter. Voor zover geen ontheffing is verleend bedraagt de totale breedte 15 meter.

Voor de campings waar de gemeente heeft ingestemd met een kwaliteitsverbeteringsplan en waarin een goede landschappelijke is gewaarborgd, bestaat geen noodzaak tot het opnemen van een bebouwingsvrije zone.

De breedte van de zone met de 'specifieke bouwaanduiding - 2' is opgenomen binnen een afstand van 50 meter van woningen van derden. Hiermee wordt beoogd hinder voor omwonenden te voorkomen.

Kampeerhuisjes, zomerhuisjes en recreatiewoningen

De reeds aanwezige kampeerhuisjes, zomerhuisjes en recreatiewoningen zijn in de regels vastgelegd. Voor kampeerhuisjes zijn maximum oppervlakte- en inhoudsmaten geregeld (55 m² en 182,5 m³). Voor nieuwe gebouwen voor recreatief nachtverblijf geldt dat deze overeenkomstig de bepalingen uit bijlage II van het Bor (zie paragraaf 3.2) vergunningvrij kunnen worden gebouwd, mits de in de planregels geregelde aantallen, hoogten en oppervlaktematen niet worden overschreden.

Kampeerhuisjes mogen voorts niet van steen zijn. De reden daarvan is dat het gemeentebestuur het – met het oog op productdifferentiatie – noodzakelijk acht dat een duidelijk onderscheid wordt gehandhaafd tussen recreatiewoningenterreinen en kampeerterreinen. Omzetting van een kampeerhuisje in een recreatiewoning is dan ook niet toegestaan.

Uitbreiding van het aantal kampeerhuisjes is wel mogelijk. Hiervoor is in lid 4.3.6 een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Er is gekozen voor een koppeling aan een afwijkingsbevoegdheid bij een omgevingsvergunning om een goede landschappelijke inpassing te kunnen waarborgen. Met het oog op een goede landschappelijke inpassing geldt de bevoegdheid niet voor de “bebouwingsvrije zone landschappelijke inpassing” ([sba-1]).

Alvorens medewerking voor een extra kampeerhuisje kan worden verleend, dient voldoende extra waterberging te worden gerealiseerd aangezien met de plaatsing van een kampeerhuisje het totale verharde oppervlak van het kampeerterrein wordt vergroot.

Voor bijgebouwen op een standplaats geldt een maximum oppervlakte van 10 m² en een maximum bouwhoogte van 3,5 meter.

Centrale voorzieningen

De bebouwing ten behoeve van centrale voorzieningen is aan een maximale m²-maat gebonden om te voorkomen dat het hele terrein wordt volgebouwd. In lid 4.2.1 is per kampeerterrein een m²-maat opgenomen, geldig voor alle bebouwing op het terrein, met uitzondering van individuele bebouwing op de standplaats (bergingen, individuele sanitairgebouwen en dergelijke). Alle overige bebouwing op het terrein wordt meegeteld: was- en toiletgebouwen, gebouwen ten behoeve van centrale voorzieningen en bedrijfswoningen.

In bijlage 4 is een overzicht opgenomen van de bestaande en maximaal toelaatbare oppervlakte ten behoeve van centrale voorzieningen (inclusief bedrijfswoningen in m²) per kampeerterrein teneinde aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen eenvoudig te kunnen toetsen.

Om toekomstige ontwikkelingen niet uit te sluiten, wordt de mogelijkheid geboden de bestaande bebouwing met 50% uit te breiden. Vertrekpunt daarbij is de situatie ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Kampeerterreinen 2008.

Uitbreiding tot de in bijlage 4 vermelde maten is gedeeltelijk rechtstreeks mogelijk gemaakt in lid 4.2.1. Voor het overige zijn deze gekoppeld aan afwijkingsbevoegdheden (opgenomen in lid 4.3.4.). Voor toepassing daarvan gelden afhankelijk van (de ligging van) het kampeerterrein en de grootte van de uitbreiding eisen ten aanzien van verevening en water(berging).

Bedrijfswoningen

Per kampeerterrein is in beginsel één bedrijfswoning toegestaan, tenzij meer bedrijfswoningen aanwezig zijn. Voor bedrijfswoningen is een maximale oppervlakte van 200 m² en een maximale inhoud van 750 m³ opgenomen.

Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kunnen maximaal twee bedrijfswoningen per kampeerterrein worden toegestaan, wanneer dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering.

Water (WA) (artikel 5)

Deze bestemming is opgenomen voor belangrijke waterlopen die door of langs de campings Olmenveld, In de Bongerd, Dennenbos, De Boomgaard en Janse lopen. De bestemming spreekt voor zich en behoeft geen nadere toelichting.

Verkeer (V) (artikel 6)

Aan het parkeerterrein en de ontsluitingsweg bij camping het Hoge Licht is de bestemming Verkeer toegekend. Deze bestemming spreekt voor zich en behoeft geen nadere toelichting.

Waarde-Archeologie -1 (WR-A) (artikel 7)

Waarde-Archeologie -3 (WR-A) (artikel 8)

De in deze artikelen aangegeven bestemmingen betreffen zogenoemde dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen zijn met arceringen op de kaart weergegeven. De bestemmingen vallen samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 4.2.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Waarde - Landschap (WR-L) (artikel 9)

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de beschermde dijk op camping De Zandput. Voor het behoud van deze dijk is voor het voeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden de eis van een omgevingsvergunning opgenomen voorheen aanlegvergunning genoemd).

Waterstaat - Waterkering (WS-WK) (artikel 10)

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen voor de kernzone van de keur waterkeringszorg van het waterschap. Omdat de keur voldoende waarborgen biedt voor de bescherming van de waterkering wordt het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden niet noodzakelijk geacht. Dubbele regelgeving wordt hiermee voorkomen.

Op de gronden mogen uitsluitend ten behoeve van de bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Onder voorwaarden is het bij een omgevingsvergunning mogelijk hier vanaf te wijken. Één van de voorwaarden is dat de waterstaatkundige belangen door de bouwactiviteiten niet worden geschaad.