Vakantiepark De Pluimpot

3.3 Beschrijving ontwikkeling vakantiepark De Pluimpot

Herstructurering en uitbreiding vakantiepark1 

Het huidige Vakantiepark De Pluimpot wordt in zijn geheel gesaneerd, inclusief bedrijfswoning Geertruidaweg 3 en één recreatiewoning op het terrein. De situatie voor de overige 46 particuliere recreatiewoningen wijzigt niet; deze worden behouden. Aan de noordzijde wordt het terrein uitgebreid met 12 hectare. Aan de westzijde grenst de uitbreiding aan natuurgebied De Pluimpot. Aan de oostzijde vormt de groenstrook de begrenzing van het terrein. In figuur 3.2 is een globale terreinindeling van het toekomstige vakantiepark weergegeven.

Langs de oostrand van het vakantiepark wordt een interne ontsluitingsweg aangelegd. Deze interne ontsluitingsweg krijgt de functie van erftoegangsweg en als openbaar toegankelijke fietsroute. De entree van het Vakantiepark De Pluimpot wordt aan de noordzijde gesitueerd. De drie bestaande ontsluitingen van het vakantiepark (camping en recreatiewoningenterrein) op de Gorishoeksedijk komen daarmee te vervallen. Aan de zuidkant krijgt het vakantiepark op de Gorishoeksedijk een noodontsluiting en een fietsontsluiting. De interne ontsluitingsweg is daarmee tevens te gebruiken als calamiteitenroute en als een goede alternatieve ontsluiting van het recreatiegebied voor langzaam verkeer dat in huidige situatie nog van de Gorishoeksedijk gebruik maakt.

In de uitbreidingslocatie worden drie deelgebieden met recreatiewoningen onderscheiden. Tussen de twee noordelijke deelgebieden en het zuidelijke deelgebied zijn verschillende centrale voorzieningen geprojecteerd (hierover later meer). De twee noordelijke deelgebieden worden ontsloten door lusvormige circuits en het zuidelijk deelgebied door een insteekweg. In de twee deelgebieden aan weerszijden van de centrale voorzieningen worden de woningen gegroepeerd rondom ovale pleintjes. In het noordelijk deelgebied zijn twee wigvormige groengebiedjes voorzien. Aan de westzijde van de nieuwe interne ontsluitingsweg wordt structuurbegeleidende boombeplanting aangebracht.

Op een aantal plaatsen worden wadi's of wadi-achtige structuren aangelegd (zie ook bijlage 2).

Figuur 3.2. Indicatieve schets Vakantiepark De Pluimpot (bron: Kragten B.V.)

In totaal worden ten hoogste 440 nieuwe recreatiewoningen - en appartementen gerealiseerd. Alle woningen/appartementen mogen worden verkocht aan particulieren. Hiervan kunnen maximaal 220 woningen worden vrijgesteld van een verhuurverplichting (privé-vakantiewoningen). Met de bouw hiervan wordt ingespeeld op de naar meer luxe vragende recreant en seizoensverlenging. De recreatiewoningen kunnen ook worden voorzien van zorgvoorzieningen. Van zowel de privévakantiewoningen als de verhuurbungalows worden 40 woningen mogelijk voorzien van zorgfaciliteiten.

De markt naar de behoefte aan groepsaccommodaties/logeergebouwen wordt nog nader verkend. In het plan wordt uitgegaan van ten hoogste 10% (dus 44) van dergelijke gebouwen. Deze gebouwen komen dan in de plaats van eenzelfde aantal recreatiewoningen.

Indien er sprake is van bedrijfsmatige of incidentele verhuur van een (particuliere) woning voor recreatief gebruik, zal dit via De Pluimpot of een door haar aangewezen bedrijf, stichting of rechtspersoon gebeuren.

Nieuwe (interne) ontsluitingsweg

De in paragraaf 3.2 genoemde initiatieven en ontwikkelingen zullen - indien zij alle doorgaan verkeersgeneratie (verkeersproductie en -attractie) tot gevolg hebben. De zorg bestaat dat dit extra druk geeft op de bestaande verkeersinfrastructuur in en rondom het plangebied en dat na de realisatie van de plannen knelpunten in de doorstroming zullen ontstaan. Dat geldt zowel voor de weg over de Gorishoeksedijk als de Hartogsweg, Brijenhoekseweg en Havenweg. Knelpunten in de doorstroming kunnen ontstaan als de capaciteit (aanbod) van een weg niet toereikend is om de intensiteit (vraag) te kunnen verwerken.

Om na te gaan of er zich inderdaad knelpunten zullen voordoen, is in opdracht van de gemeente Tholen een verkeersstudie uitgevoerd. Uit de studie2 blijkt dat de hiervoor genoemde wegen niet zijn gedimensioneerd om grote hoeveelheden gemotoriseerd verkeer verkeersveilig en snel te kunnen verwerken. De gemeente en het waterschap zijn voor het gedeelte van de Gorishoeksedijk ten noorden van de Hartogsweg van oordeel dat een verbreding nu al nodig en mogelijk is. Voor het gedeelte van de Gorishoeksedijk ten zuiden van de Hartogsweg is een verbreding gezien de beperkte ruimte en het cultuurhistorisch waardevolle karakter van de dijk problematisch.

Met het oog op de beoogde ontwikkelingen wordt een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd. Het exacte tracé is nog onderwerp van studie. De voorkeur gaat momenteel uit naar een directe verbinding van de woonwijk met de zuidrand van Sint-Maartensdijk, waar ook Vakantiepark De Pluimpot op aansluit (zie bijlage 1 onder gemeentelijk beleid). Op deze wijze wordt het verkeer afgewikkeld naar de provinciale weg N286, zonder de Gorishoeksedijk (noord) en de Schakelweg (de huidige verbindingsweg op het bedrijventerrein tussen de Gorishoeksedijk en de Nijverheidsweg) extra te belasten.

De Gorishoeksedijk zal na realisatie van de nieuwe weg alleen worden gebruikt voor bestemmingsverkeer van en naar andere recreatieve functies in de omgeving. Doordat de verkeersafwikkeling van het Vakantiepark De Pluimpot volledig wordt losgekoppeld van de Gorishoeksedijk zullen de verkeersintensiteiten meer in lijn komen met de capaciteit van deze weg.

Naast een directe verbinding met de zuidrand van Sint-Maartensdijk wordt gedacht aan het realiseren van een verbinding in het verlengde van de Nijverheidsweg. Deze verbinding moet een functie gaan vervullen voor fietsverkeer en als calamiteitenroute. Het tracé komt globaal overeen met het tracé dat in de Verkeersstudie en het Ruimtelijk Kader is aangeduid als hoofdontsluitingsroute.

(Collectieve) voorzieningen

De (openbare) collectieve (of centrale) voorzieningen van het vakantiepark worden geclusterd in de uitbreiding van het vakantiepark. De volgende voorzieningen zullen worden gerealiseerd:

• een (openbaar) overdekt zwembad met lig- en speelweide;
• ondersteunende (ondergeschikte) detailhandel en horeca bij het zwembad;
• receptie ten behoeve van de verhuur van de recreatiewoningen op het terrein;
• sport- en spelvoorzieningen en eventueel ook (para) medische voorzieningen;
• twee nieuwe bedrijfswoningen. De exacte locaties hiervan zijn nog niet bepaald.

Vooralsnog wordt rekening gehouden met bebouwing met een gezamenlijk grondoppervlak van circa 2.800 m2. De bestaande voorzieningen op het zuidelijk deelgebied komen te vervallen en de bebouwing wordt gesloopt.

Overeengekomen is dat het totale bedrijfsvloeroppervlak van de restauratieve voorzieningen (horeca) ten hoogste 250 m2 bedraagt en van de winkelvoorzieningen ten hoogste 200 m2.

Om de inwoners van de kern Sint-Maartensdijk te laten beschikken over een zwembad zijn de gemeente Tholen en de eigenaar van Vakantiepark De Pluimpot overeengekomen dat het zwembad op het vakantiepark ook toegankelijk is voor gebruikers van buiten het vakantiepark. Voor het zwembad wordt vooralsnog uitgegaan van een wateroppervlak van circa 250 m2.

(Bedrijfs)woningen

Van de huidige bedrijfswoningen blijft alleen de woning aan de Geertruidaweg 5 verbonden aan het bedrijf. Zoals gemeld wordt de woning Geertruidaweg 3 gesloopt. De burgerwoning Gorishoeksedijk 4 en de bestaande bedrijfswoning Gorishoeksedijk 6 zullen worden gebruikt als recreatiewoning.

Parkeren

De parkeernormen waarmee rekening wordt gehouden, zijn opgenomen in het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan 2009-2018. Voor zwembaden geldt een norm van 11 parkeerplaatsen per 100 m2 oppervlakte bassin. Voor bezoekers van het zwembad en de aankomende en vertrekkende recreanten wordt in de omgeving van het zwembad een parkeerterrein gerealiseerd. Het parkeren ten behoeve van de recreatiewoningen geschiedt geheel op eigen terrein.

Landschappelijke inpassing

Langs de randen van het vakantiepark worden groenvoorzieningen voor landschappelijke inpassing gerealiseerd. De breedte van de stroken varieert, maar als richtlijn en vertrekpunt wordt een maat van 10 meter breed gehanteerd. De maat van 10 meter is geen absoluut criterium. Ook smallere stroken of een andere landschappelijke inpassing, bijvoorbeeld gecombineerd met een grondwal of plaatselijke doorzichten, kunnen onderdeel zijn van een goede landschappelijke inpassing. De 10 meter is een nettomaat, exclusief eventuele sloten en schouwpaden. De beplanting bestaat uit inheemse hoogopgaande soorten. Vanwege de hoge opgaande beplanting en de ligging in een kleine door dijken omrande polder3, zal het vakantiepark vanuit het omliggende landschap niet of nauwelijks waarneembaar zijn. Er wordt dus voldaan aan de noodzakelijke landschappelijke inpassing.

Eigendom gronden

De gronden waarop de uitbreiding van het vakantiepark plaatsvindt zijn grotendeels in eigendom of in optie van de initiatiefnemer. De gronden van Geertruidapolder zijn grotendeels in eigendom van de gemeente. Met één grondeigenaar wordt nog onderhandeld over de verwerving. Deze gronden zijn nodig voor het realiseren van de fietsroute en calamiteitenroute in het verlengde van de Nijverheidsweg.

• 1. Het stedenbouwkundig ontwerp voor het vakantiepark is nog niet definitief en wordt doorlopend aangepast aan de meest recente ontwerpinzichten en marktomstandigheden. In het MER is nog het plan beschreven en getoetst dat ook in het voorontwerpbestemmingsplan was opgenomen. Na de inspraak en overlegprocedure is het stedenbouwkundig plan aangepast. De belangrijkste aanpassingen hebben betrekking op de interne ontsluitingsstructuur en de water- en groenstructuur. De toelichting in het bestemmingsplan is naar aanleiding hiervan op onderdelen geactualiseerd. De aanpassingen zorgen niet voor een verslechtering van de in het MER beschreven toekomstige verkeerssituatie in de omgeving of van de toekomstige waterhuishouding. Het definitieve stedenbouwkundig ontwerp en toekomstige aanvragen voor omgevingsvergunningen zullen passen binnen de kaders van het MER en het voorliggende bestemmingsplan.
• 2. Tholen; studie verkeersafwikkeling ontwikkelingen ten zuiden van Sint-Maartensdijk; 14 september 2010; RBOI-Middelburg B.V
• 3. De hoogte van het maaiveld van de polder is ongeveer 0,5 +NAP, de hoogte van de dijken circa 3,5 tot 4 meter + NAP.