Axel, Kerkdreef/Noordstraat (De Passage)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Midden in het centrum van Axel is ''De Passage'' gelegen. Dit is een doorgang die de straten Kerkdreef en Noordstraat met elkaar verbindt. In de Passage zijn of waren diverse winkels gevestigd, zoals een fietsenwinkel, een sportzaak, een speelgoedwinkel, een opticien, en een brocante en is een structureel onderdeel van het winkelgebied Noordstraat en omgeving. Het concept van de overdekte doorgang was toentertijd vooruitstrevend. Het gebouw boven de doorgang en een aantal gebouwen aangrenzend aan de doorgang zijn sterk verouderd. Het gebied vraagt om een herontwikkeling.

Het voornemen is om een appartementencomplex van 38 appartementen te realiseren verdeeld over twee bouwblokken. Daarin zijn aan de zijde van de Noordstraat twee kleine winkelruimtes voorzien. Daarnaast een groen binnenterrein met de mogelijkheid om te parkeren. ''De Passage'' komt in terug in het plan en is gesitueerd in het verlengde van de bestaande passage vanuit de Gentsevaartstraat.

Deze ontwikkeling past niet binnen de geldende beheersverordening 'Axel' (vastgesteld 28 januari 2016). De strijdigheid zit in het bouwen op de verkeersbestemming ter hoogte van de passage en de toegestane bouwhoogte. De gemeente Terneuzen heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de gewenste ontwikkeling. Er is een nieuwe planologische regeling nodig. Dit (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Axel. Het plangebied ligt tussen de Kerkdreef en de Noordstraat. Het plangebied bestaat uit de volgende kadastrale percelen (zie afbeelding 1):

• AEL00, sectie G, perceelnummer 4052 (344 m²) - Kerkdreef 18
• AEL00, sectie G, perceelnummer 5509 (76 m²) - Kerkdreef 18
• AEL00, sectie G, perceelnummer 4852 (11 m²) - huidige passage
• AEL00, sectie G, perceelnummer 4853 (40 m²) - huidige passage
• AEL00, sectie G, perceelnummer 4854 (8 m²) - huidige passage
• AEL00, sectie G, perceelnummer 4855 (240 m²) - huidige passage
• AEL00, sectie G, perceelnummer 5629 (975 m²) - Noordstraat 1-15/16a-16e/23
• AEL00, sectie G, perceelnummer 4859 (317 m²) - Noordstraat 19

Het plangebied heeft daarmee een totale oppervlakte van 2.011 m² en is nagenoeg volledig bebouwd.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit meerdere kadastrale percelen (zie paragraaf 1.2) en verschillende soorten gebouwen. Bovendien is bij een aantal gebouwen de voorkant gelegen aan de Noordstraat en in de andere gevallen aan de Kerkdreef. Aan de Kerkdreef staat, aan de zuidkant van de passage, een sterk verouderd gebouw van twee lagen (zie afbeelding 2). Op de begane grond zaten er voorheen winkels/bedrijfsruimtes. Op dit moment staat het leeg. De verdiepingslagen werden veelal gebruikt voor opslag. In het middengebied zat namelijk een speelgoedwinkel waarbij de bovenverdieping ook winkelruimte was. Het zou kunnen dat er in het (verre) verleden wel op de bovenverdiepingen werd gewoond. Aan de noordkant van de passage aan de Kerkdreef is een bedrijfsgebouw (fietsenwinkel) gelegen. Aan de kant van de Noordstraat zitten voornamelijk winkels waarboven gewoond mag worden.

Vanaf de Gentsevaartstraat is de straat Passage te bereiken die uitkomt op de Noordstraat. Recht tegenover deze straat is de doorgang ''De Passage'' te vinden (zie afbeelding 3). Aan het einde van deze ongeveer 55 meter lange doorgang is de Kerkdreef te vinden. Tegenover de passage is het kerkgebouw 'Protestantse Gemeente Axel' gelegen.

Afbeelding 2 | Huidige situatie Kerkdreef (bron: Google Maps 2018)

Afbeelding 3 | Huidige situatie Noordstraat (bron: Google Maps 2018)

2.1.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie is de huidige bebouwing in het plangebied gesloopt. Daarvoor in de plaats komen twee bouwblokken met daartussen een binnenterrein (zie afbeelding 4). In blok A komen 4 appartementen op de begane grond (ca. 66 m² tot 71 m²), 16 appartementen op de 1e en 2e verdieping van ca. 62 m², 4 appartementen op de 3e verdieping van ca. 106 m² en 24 bergingen. In blok B komen 2 winkelruimtes van ca. 65 m² en 68 m². Daarnaast 12 appartementen van ca. 92 m², 2 penthouses van ongeveer 113 m², 4 parkeergarages en 12 bergingen.

Het binnenterrein tussen de twee bouwblokken zal worden ingericht als een plein met een groene invulling en de mogelijkheid om te parkeren. ''De Passage'' komt teug in het nieuwe plan op de oorspronkelijke positie. De passage komt ligt in het verlengde van de bestaande passage vanuit de Gentsevaartstraat. Deze sluit aan op het binnenterrein. In de nieuwe situatie wordt de Kerkdreef enigszins aangepast ten behoeve van de ontsluiting van de appartementen op de begane grond.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: initiatiefnemer)

Blok A wordt 4 lagen hoog (3 verdiepingen) en heeft een bouwhoogte van ongeveer 11,6 meter. Blok B wordt 5 lagen hoog (4 verdiepingen) en heeft een bouwhoogte van 14,5 meter (zie afbeelding 5).

Afbeelding 5 | Impressie ontwikkeling De Passage (bron: initiatiefnemer)

Op het binnenterrein zijn 18 parkeerplaatsen voorzien (zie afbeelding 6). De overige ruimte wordt zoveel mogelijk groen ingepast met een aantal bomen en dient daarmee als gemeenschappelijke tuin. Daarnaast is het plan om de bestaande gevels die gelegen zijn in het binnenterrein te voorzien van groene elementen.

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie binnenterrein (bron: initiatiefnemer)

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt de beheersverordening 'Axel' van de gemeente Terneuzen. Deze beheersverordening is op 28 januari 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden hebben in deze beheersverordening de functie 'Centrumdoeleinden' en 'Verkeersdoeleinden' gekregen (zie afbeelding 7).

De gronden op de kaart aangewezen voor Centrumdoeleinden (C) zijn bestemd voor detailhandel en dienstverlening, kantoren, maatschappelijk voorzieningen en horecabedrijven voor zover die voorkomen in categorie 1a of 1b van de Staat van Horeca-activiteiten op de begane grond en het wonen met bijbehorende erven. Voor het bouwen geldt dat gebouwen en overkappingen uitsluitend ter plaatse van een bebouwingsvlak zijn toegestaan en het maximaal toelaatbaar oppervlak aan gebouwen en overkappingen mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 100%. De goot(- of boeibord)hoogte mag ten hoogste 6 meter bedragen en de bouwhoogte 10 meter.

De gronden op de kaart aangewezen voor Verkeersdoeleinden (V) zijn bestemd voor wegen met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstroken. Alsmede voor: bijbehorende voorzieningen, zoals fiets- en voetpaden, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bermen, geluidwerende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, bergbezinkbassins met een omvang van ten hoogste 1.000 m3, groenvoorzieningen, (sier)water en nutsvoorzieningen. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

De strijdigheid zit in het bouwen op de verkeersbestemming ter hoogte van de Passage en de toegestane bouwhoogte. De gemeente Terneuzen heeft aangegeven om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken door middel van een (postzegel)bestemmingsplan.

Verder is het plangebied gelegen binnen de bestemming 'Molenbeschermingszone'. Om binnen de op de kaart aangegeven molenbeschermingszones vrije windvang te garanderen en het zicht op de betrokken molen veilig te stellen, gelden – tenzij vrije windvang of het zicht ter plaatse reeds is beperkt, een aantal voorwaarden. Zie hiervoor paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie. Ten slotte ligt het plangebied binnen de aanduiding 'geluidszone - industrie' afkomstig van het motorcrossterrein RES.

2.2.2 Planuitwerking

Voor de planuitwerking is aangesloten op de leidraad ruimtelijke plannen van de gemeente Terneuzen. In het bouwblok gelegen aan de Kerkdreef worden enkel appartementen gerealiseerd. Hierdoor krijgt dit bouwblok de bestemming 'Wonen'. In het bouwblok gelegen aan de Noordstraat komen zowel appartementen als winkelruimtes. Hierdoor is de bestemming 'Gemengd' voor dit bouwblok opgenomen. Het binnenterrein krijgt de bestemming 'Tuin' waarin een specifieke aanduiding is opgenomen voor de passage.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven die hieronder zijn beschreven.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Enkelbestemming Wonen

Voor het westelijk gelegen bouwblok aan de Kerkdreef met 24 appartementen is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Het gebouw (met appartementen en bergingen) mag alleen gerealiseerd worden binnen het bouwvlak. Het maximaal aantal woningen van 24 is vastgelegd met de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Daarnaast mag het gebouw een maximale bouwhoogte hebben van 13 meter. Ter hoogte van de doorgang (de passage) voor voetverkeer is de functieaanduiding 'pad' en de bouwaanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. Ter hoogte van de doorgang voor de ontsluiting van het binnenterrein met parkeervoorzieningen is de bouwaanduiding 'onderdoorgang' gelegen.

Enkelbestemming Gemengd

Voor het westelijk gelegen bouwblok met 14 appartementen, 4 parkeergarages en 2 winkelruimtes is de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Het wonen mag op de begane grond en verdiepingslagen worden gerealiseerd. Het maximaal aantal woningen van 14 is vastgelegd met de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Detailhandel mag alleen plaatsvinden op de begane grond. Het gebouw mag alleen gerealiseerd worden binnen het bouwvlak. Daarnaast mag het gebouw een maximale bouwhoogte hebben van 14,5 meter. Ter hoogte van de doorgang (de passage) voor voetverkeer is de functieaanduiding 'pad' en de bouwaanduiding 'onderdoorgang' opgenomen.

Enkelbestemming Tuin

Het binnenterrein krijgt een tuinbestemming. Het binnenterrein is met name bedoeld voor de toekomstige bewoners/gebruikers. Echter heeft het terrein deels een openbare functie doordat de doorgang (de passage) behouden blijft. De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen.

Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1

Ter bescherming van archeologische waarden is het opnemen van een dubbelbestemming nodig. Hiervoor dient Waarde - Archeologie 1 te worden opgenomen conform het gemeentelijk archeologiebeleid. Dit betekent een onderzoeksverplichting zodra het bouwplan meer dan 100 m² betreft en lager dan de vrijstellingsdiepte van 0,5 meter.

Gebiedsaanduiding Vrijwaringszone - Molenbiotoop

De molenbeschermingszone wordt overgenomen in dit postzegelbestemmingsplan. Om binnen de op de kaart aangegeven molenbeschermingszones vrije windvang te garanderen en het zicht op de betrokken molen veilig te stellen, geldt – tenzij vrije windvang of het zicht ter plaatse reeds is beperkt – dat binnen een bepaalde afstand van de molen geen bebouwing mag worden opgericht met een hoogte die, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek, meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerken tot de molen.

Gebiedsaanduiding Geluidszone - Industrie

De gebiedsaanduiding afkomstig van het motorcrossterrein RES wordt overgenomen in dit postzegelbestemmingsplan. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' is het, met uitzondering van herbouw van een bestaande geluidsgevoelige functie of bouw van een geluidsgevoelige functie op een reeds eerder bestemde geluidsgevoelige bestemming, verboden om gebouwen ten behoeve van geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder te bouwen dan wel het gebruik van gebouwen ten behoeve van niet-geluidsgevoelige functies om te zetten in het gebruik van gebouwen ten behoeve van geluidsgevoelige functies.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van het realiseren van 38 appartementen. Door deze hoeveelheid en de aard en omvang kan gesteld worden dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Op basis van de geldende beheersverordening mag het maximaal toelaatbaar oppervlak aan gebouwen en overkappingen per bouwperceel niet meer bedragen dan 100%. In de huidige situatie betekent dat ongeveer 1.950 m² (footprint) aan bebouwing. In de nieuwe situatie komt er ongeveer 1.150 m² (footprint) aan bebouwingsoppervlakte terug. Daarnaast zijn dezelfde functies in de nieuwe situatie beoogd als in de bestaande en in de beheersverordening toegestane functies (wonen en detailhandel). Hierdoor wordt deze ontwikkeling niet beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de laddertoets. Er is sprake van een herontwikkelingsopgave binnen de bestaande bebouwingscontouren en bouwvolume (hoger bouwen maar minder oppervlakte) waar minder bebouwing voor terugkomt en deels ingevuld wordt met parkeer- en groenvoorzieningen.

Desondanks is wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening (zie hoofdstuk 4). Daarbij moet onder andere aandacht worden besteed aan de uitvoerbaarheid van het plan. In het kader van uitvoerbaarheid moet aandacht worden besteed aan de behoefte. Het verschil tussen de Laddertoets en de uitvoerbaarheidstoets is, dat in het kader van de uitvoerbaarheidstoets de behoefte niet zonder meer aan de hand van een vraag- en aanbodanalyse onderbouwd hoeft te worden. De behoefte om 'De Passage' te slopen en te vervangen door nieuwbouw appartementen leeft al een aantal jaar bij de gemeente, zie 'Cluster Leefbaarheid Kernen' onder paragraaf 3.3. Gemeentelijk beleid. Daarnaast ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied en wordt met dit plan een oplossing geboden om leegstand tegen te gaan. Het aanbod aan winkelruimte wordt aangepast naar de behoefte. Hierdoor vindt er wel aansluiting plaats bij de Ladder.

Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. De kern van het omgevingsplan wordt gevormd door vier integrale strategische toekomstgerichte opgaven die nationaal en provinciaal centraal staan:

• Duurzame en concurrerende economie
• Klimaatbestendige en neutrale samenleving
• Waardevolle leefomgeving
• Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving

De gewenste ontwikkeling raakt de opgaven 'Duurzame en concurrerende economie' en 'Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving'.

Leefbaarheid is een belangrijke voorwaarde voor een goed woon-, werk- en vestigingsklimaat. Een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven is essentieel. Het bieden van een goede kwaliteit van voorzieningen is daarbij belangrijker dan de fysieke nabijheid. Voor veel voorzieningen geldt dat bereikbaarheid organiseren samenhangt met het aantal mensen dat hiervan gebruik maakt. Een winkel, school, pinautomaat of bibliotheek kan alleen renderen in een omgeving met voldoende (potentiële) klanten. Kernwinkelgebieden vervullen een belangrijke economische en sociale functie voor bewoners en toeristen. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling van functies en versterking van attractieve steden zien we de (binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als primaire vestigingsplaats voor detailhandel. In kernen zonder kernwinkelgebied is ruimte voor lokale detailhandel.

Voor een goed woon- en werkklimaat zijn veel verschillende factoren van belang. Het gaat om de woningen en bedrijfspanden zelf, de directe omgeving en de toegang tot hoofdwegen en voorzieningen. De provincie streeft naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Daarnaast staan bij woningbouw de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda.

De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten uit de twee bovengenoemde opgaven. Het gaat hier om een herontwikkelingsopgave binnen het kernwinkelgebied van Axel. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De bestaande winkels worden vervangen. De omvang van de bestaande winkelruimtes is te groot gebleken gelet op de leegstand. In dit plan wordt de vierkante meters voor winkelruimtes geminimaliseerd en afgestemd op de behoefte.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Voor de gewenste ontwikkeling is artikel 2.6 'Detailhandel' van toepassing. Nieuwe detailhandelsvoorzieningen, daaronder mede verstaan de uitbreiding van bestaande detailhandelsvoorzieningen, zijn primair toegelaten in bestaande kernwinkelgebieden. De voorziene kleinschalige winkelruimten liggen binnen het centrumgebied van de kern Axel. Hiermee wordt voldaan aan de omgevingsverordening van de provincie Zeeland.

Het plan past binnen het provinciaal beleid. Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Woonvisie regio Zeeuws-Vlaanderen 2020

In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is opgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de veranderende bevolkingssamenstelling. Deze visie heeft als uitgangspunt: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen.

De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 kernthema`s:

• 1. herstructurering van woning en woonomgeving;
• 2. aanpak bestaande particuliere woningvoorraad;
• 3. kwaliteit staat voorop;
• 4. kansen grijpen;
• 5. naar een realistische woningbouwproductie.

Daarbij wordt ruimte gegeven voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt. Gestreefd wordt naar een voldoende passend woningaanbod met toekomstwaarde voor zowel eigen bewoners als vestigers van buiten. Met de gewenste ontwikkeling wordt hoofdzakelijk ingespeeld op de thema's herstructurering', 'kwaliteit staat voorop' en 'kansen grijpen'. Het onderhavige plan past daarmee binnen de kaders die de woonvisie schetst.

Regionale woningmarktafspraken

Plannen voor woningbouw moeten passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte in de regio. Hiervoor moeten gemeenten regionale woningmarktafspraken maken. Op 19 juli 2016 zijn de 'Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025' vastgesteld. In deze woningmarktafspraken zijn regionale spelregels vastgelegd waarin gemeenten actief aan de slag gaan met monitoring, planning en het terugdringen van plancapaciteit. Het doel van de woningmarktafspraken is het krijgen van een evenwichtige, toekomstbestendige woningmarkt. In deze woningmarktafspraken is ook een planningslijst opgenomen. In deze planningslijst is een onderscheid gemaakt tussen kleinschalige- en grootschalige plannen. Dit is om flexibiliteit te creëren voor goede, wenselijke en kleinschalige ontwikkelingen die binnen de grenzen van de bebouwde kom en vanuit de markt spontaan ontstaan. In het ruimtelijk afwegingskader is vastgelegd dat in principe geen uitbreiding van woningbouw buiten het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs-/woonlocaties wordt gerealiseerd.

Het project 'De Passage' was niet opgenomen in de huidige planninglijst woningbouw. Vanwege de behoefte aan herstructurering van deze locatie in het kader van de leefbaarheid en het binnenstedelijk is gelegen wenst de gemeente Terneuzen toch medewerking te verlenen. Herstructurering van deze locaties voorkomt namelijk verdere verpaupering en geeft de locatie een kwaliteitsimpuls waarbij de doorgang behouden blijft. De gemeente Terneuzen zal het project vervolgens in de te actualiseren planninglijst woningbouw opnemen.

Het plan past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025
De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. Dit project past binnen die uitgangspunten.

Interim-beleid Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven (1e wijziging 2013)
In het interim-beleid is vastgelegd in welke gevallen het college bereid is medewerking te verlenen aan afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen in kernen. Medewerking kan worden verleend tot het bouwen van één of meerdere nieuwe woningen dan wel het omzetten van een bestaand gebouw tot één of meerdere woningen indien:

• 1. deze worden gerealiseerd in een 'compensatie' situatie;
• 2. deze benodigd zijn voor het kunnen behouden van karakteristieke beeldbepalende bebouwing;
• 3. daarmee een bedrijfsbestemming kan worden gesaneerd;
• 4. sprake is van een bijzondere woonvorm zoals arbeidsmigranten of mantelzorg;
• 5. sprake is van het kunnen oplossen van een ruimtelijk probleem.

Met het voorliggend plan wordt de betreffende locatie herontwikkeld. De bestaande verpauperde gebouwen worden gesloopt en daarvoor in de plaats komen twee moderne, in het straatbeeld passende, woningbouwblokken. Dit bevordert de leefbaarheid in het kernwinkelgebied. Hiermee wordt het ruimtelijk probleem (verpaupering en leegstand in het kernwinkelgebied) opgelost. Het plan voldoet daarnaast aan de kwalitatieve basisvoorwaarden voor een deugdelijke ruimtelijke kwaliteit. Het plan hindert de omgeving niet, sluit goed aan op de omgeving (doorgang blijft behouden) en voldoet aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (zie hoofdstuk 4). De ontwikkeling past binnen dit beleid.

Cluster Leefbaarheid Kernen Terneuzen

Op 28 april 2015 heeft het college van de gemeente Terneuzen besloten om uitvoering te geven aan de besluitpuntennotitie “Cluster Leefbaarheid Kernen”. De notitie behelst een scala aan activiteiten die in principe binnen een jaar tot uitvoering kunnen worden gebracht. Als vervolg op deze succesvolle aanpak is in 2016 opnieuw een aantal initiatieven voorgesteld. Al deze initiatieven zijn niet lukraak gekozen. Met deze, veelal kleinschalige, ingrepen legt de gemeente accenten op haar stadsvernieuwingsopgave. De aanpak heeft niet alleen betrekking op de inzet op specifieke ontwikkellocaties maar levert ook een bijdrage aan de verbinding tussen de verschillende initiatieven en de algehele kwaliteitsbeleving van de stad. De ingrepen kunnen dus zowel concreet als thematisch van aard zijn en vormen een verbindend element binnen het brede scala aan stadsvernieuwingsactiviteiten. Naast een overzicht van korte termijn acties is ook een actuele stand van zaken opgenomen betreffende de diverse lopende stadsvernieuwingsprojecten.

Voor het betreffende plangebied 'De Passage' is in de notitie van 2016 aangegeven dat wordt nagegaan of de passage te slopen gesloopt kan worden en vervangen door nieuwbouw appartementen (zonder winkeloppervlakte). Indien dit niet mogelijk blijkt dan wordt de Passage opgeknapt. Met dit plan wordt daar invulling aan gegeven. Weliswaar met beperkte winkeloppervlakte.

Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Het plangebied ligt binnen archeologisch waardevol gebied (zie afbeelding 8). Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' (vastgesteld op 27 januari 2011) dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. Op basis van de toets wordt bepaald of een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' moet worden opgenomen.

Afbeelding 8: Voorschriftenkaart Terneuzen Axel (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt in een terrein van hoge archeologische waarde op basis van de Archeologische Monumentenkaart (zie afbeelding 9). Het betreft de historische stadskern van Axel (AMK-monumentnummer 13480). Terrein met daarin de oude stadskern van Axel, daterend uit de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd. Omdat het plangebied binnen het AMK-gebied valt geldt een onderzoeksplicht.

Afbeelding 9 | Uitsnede AMK kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking Juust)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met de aanduiding 'Niet gekarteerd (land)' (zie afbeelding 10). Er geldt een onderzoeksplicht. Vanwege de hoge trefkans wordt aangesloten bij de wettelijke vrijstelling van 100 m².

Afbeelding 10 | Uitsnede IKAW kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

3. Toetsing aan Archis:

Binnen en in de nabijheid van het plangebied zijn een aantal Archismeldingen bekend (zie afbeelding 11). Binnen het plangebied zijn twee vondlocaties bekend in Archis3:

• 3274509100 + 3274517100: Beide betreffen één en dezelfde vondstlocatie: inspectie uitgevoerd in 1967. Tijdens graafwerkzaamheden zijn zelaslagen vastgesteld met vondstmateriaal uit de late middeleeuwen. Daarbij zijn uit zelaslagen monsters genomen.
• 3100633100: archeologische opgraving uit 1969: onder de zelaslagen is een niveau aangetroffen met vondstmateriaal uit de 9de/10de eeuw (vroege middeleeuwen).

Net ten oosten van het plangebied is een derde vondstlocatie in Archis3 opgenomen bestaande uit één Archisnummer (3267073100). Deze melding omvat sporen van veenwinning uit de late middeleeuwen – begin van de nieuwe tijd.

Het plangebied maakt verder deel uit van een aantal grote bureauonderzoeken:

• 2439204100: Leemten in Kennis
• 3291965100: een uitgebreid archeologisch bureauonderzoek over Het Kasteel van Axel te Axel.
• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen
• 3291932100: een uitgebreid archeologisch bureauonderzoek over Zaamslag – Steenhoogte.

Door deze (belangrijke) vondsten bestaat er een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Afbeelding 11: Archismeldingen (bron: Artefact)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Er zijn geen aanvullende gegevens in het archief aanwezig.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Het plangebied ligt in een zone die niet gekarteerd is op de kaart Van Rummelen. Bij extrapolatie kan gesteld worden dat de kans groot is dat de ondergrond bestaat uit afzettingen van Duinkerke III op niet geërodeerd pleistoceen dekzand.

Afbeelding 12 | Uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017:

In 2014 werd door de gemeente Terneuzen een Vrijstellingenkaart Archeologie vastgesteld om op die manier pragmatischer om te gaan met archeologisch onderzoek in de gemeente. Wanneer in een bestemmingsplan van de gemeente Terneuzen een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" wordt opgenomen, vormt de toets uit het gemeentelijk archeologiebeleid hiervoor de basis. In de bestemmingsplanregels wordt voor de vrijstellingsdiepte verwezen naar de vrijstellingenkaart archeologie. In 2016 is gebleken dat de hoeveelheid reeds uitgevoerde archeologische onderzoeken en de op stapel staande ruimtelijke ontwikkelingen een aanpassing aan de vrijstellingenkaart rechtvaardigden. In 2017 heeft de gemeente Terneuzen opdracht verstrekt aan Edufact in samenwerking met De Weerd Erfgoed om de update van de vrijstellingenkaart te realiseren.

Op basis van de vrijstellingenkaart geldt het gehele plangebied een vrijstellingsdiepte van 0,5 meter onder maaiveld (zie afbeelding 13).

Figuur 13 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Conclusie

Op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' geldt er een onderzoeksplicht. Vanwege de hoge trefkans wordt aangesloten bij de wettelijke en minimale vrijstelling van 100 m². Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij een verstoring vanaf 100 m² en onder de vrijstellingsdiepte van 0,5 meter. Dit betekent dat de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' van toepassing is.

De onderzoeksplicht geldt in de fase van de aan te vragen omgevingsvergunning voor het slopen en bouwen van het gewenste plan. Na uitvoering van archeologisch onderzoek zullen de resultaten daarvan worden meegenomen bij het verlenen van de omgevingsvergunning. De geldende wetgeving en het huidige en toekomstige archeologiebeleid gaan uit van onderzoek en, waar nodig, het behoud van archeologische waarden. Dit behoud kan zowel in-situ (ter plaatse) als ex-situ (opgraven) zijn.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met cultuurhistorie. Hierin is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Op de kaart 'Behoud' ligt het plangebied binnen het stedelijk vestingwerk van Axel (zie afbeelding 14). Behoud en bescherming daarvan staan voorop. Verbreding is tevens mogelijk. Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad of afbreuk gedaan aan het stedelijk vestingwerk. Een aantal gemeentelijke monumenten en rijksmonumenten zijn in de nabijheid gelegen, maar niet in het plangebied (zie afbeelding 16).

Afbeelding 14: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud

Op de kaart 'Behoud door ontwikkeling' is het plangebied gelegen binnen de beplantingszone 'historische boom' en bebouwing en dorspvorm '(smal)stad' (zie afbeelding 15). Met het gewenste plan wordt geen historische boom gekapt en heeft ook geen invloed op eventueel nabij gelegen bomen. Door herontwikkeling binnen de bestaande bebouwingscontour wordt de structuur van een (smalle) stad behouden.

Afbeelding 15: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling

Op de kaart 'Vernieuwing mogelijk' is het plangebied gelegen binnen een zone waarvoor geen bepaalde strategie is bepaald (zie afbeelding 16).

Afbeelding 16 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk

Andere cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig (zie afbeelding 17.)

Het plangebied ligt binnen de molenbeschermingszone van de 'Stadsmolen'. Dit is een korenmolen gelegen aan de Molenstraat. De molen is rond en voorzien van stenen. De kap is gedekt met dakleer. De lengte van de wiekenkruis is 23,80 meter. De wiekenvorm is Oud-Hollands en bij een reconstructie van 1998/20000 heeft het een Oud-Hollandse ophekking gekregen. De hoogte van de stelling is 6,6 meter. De onderste punt van de verticale wiek is daardoor ongeveer 7 meter. Volgens de hoogteliggingkaart is er ongeveer een verschil in hoogte van 2 meter tussen het plangebied en het gebied bij de molen (bron: Actueel Hoogtebestand Nederland). Hierdoor is de onderste punt van de verticale wiek op ongeveer 9 meter hoogte gelegen.

Om binnen de molenbeschermingszones vrije windvang te garanderen en het zicht op de betrokken molen veilig te stellen, geldt – tenzij vrije windvang of het zicht ter plaatse reeds is beperkt, het volgende:

• a. binnen een afstand van 100 meter rondom de molen mag geen bebouwing worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
• b. binnen een afstand van 100 tot 400 meter van de molen mag geen bebouwing worden opgericht met een hoogte die, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek, meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot de molen.

Het plangebied ligt op ongeveer 210 meter afstand van de molen. Dit betekent dat het gebouw een maximale bouwhoogte van 11,1 meter mag hebben. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van deze bouwvoorschriften voor hogere gebouwen als de afwijking niet leidt tot onevenredige aantasting van het molenbelang.

Door te bouwen binnen de bestaande bebouwingscontouren blijven de Kerkdreef en de Noordstraat onveranderd. De windvang van de molen, met name afkomstig uit de Noordstraat, wordt daarom niet belemmerd. Bovendien is de verhoging van de maximale bouwhoogte naar 14,5 meter op deze locatie in deze omgeving met meer hogere gebouwen gering. Het is daarom niet te verwachten dat dit plan het toekomstig functioneren van de molen in de weg staat. Bovendien wordt de waarde van de molen als landschapsbepalend element niet onevenredig aangetast. Dit gezien de afstand en het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit. De molenbeschermingszone is overgenomen in dit (postzegel)bestemmingsplan. Alvorens het verlenen van een omgevingsvergunning vraagt het college schriftelijk advies bij een molendeskundige.

Afbeelding 17 | Uitsnede Geoloket Cultuurhistorie (bron: Provincie Zeeland, bewerking: Juust)

Verder zijn er in de nabijheid een aantal gemeentelijke monumenten en MIP-objecten gelegen. Het dichtstbijzijnde gemeentelijk monument is gelegen aan de Koestraat 2. Het gaat om de Protestantse Kerk. Met een opwaardering van het plangebied en het behouden van de doorgang (de passage) heeft het plan een positieve impact op het kerkgebouw. Aan de Noordstraat zijn een aantal MIP-objecten gelegen met bepaalde cultuurhistorische waarden. Met dit plan worden deze waarden niet aangetast. Ten slotte is op ongeveer 120 meter afstand een Rijksmonument gelegen. Het gaat om het winkelpand/warenhuis op het adres Markt 2.

Op basis van het bovenstaande vormen de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering voor het gewenste plan.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Binnen het plangebied worden zowel gevoelige functies (woningen) mogelijk gemaakt als de milieubelastende activiteit detailhandel. Op basis van de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' ligt het plangebied binnen een gemengd gebied. Gemengde gebieden zijn gebieden met een matige tot sterke functiemenging. De omgeving waarbinnen het plangebied ligt is een gemengd gebied. Naast wonen zijn er de functies als detailhandel, horeca, kantoor en maatschappelijk voorzieningen aanwezig. Milieubelastende en milieugevoelige functies liggen daardoor op korte afstand van elkaar.

De functies in het plangebied en in de omgeving veranderen niet opzichte van de bestaande situatie. Op ongeveer 80 meter afstand, in de Koestraat/Domineestraat, ligt een bedrijfsbestemming. De nieuwe woningen zijn daardoor op een verantwoorde afstand gesitueerd. Aan de overkant van de weg is een kerk gelegen. Voor een kerkgebouw geldt een richtafstand van 30 meter (rustige woonwijk) en 10 meter (gemengd gebied) met als maatgevend aspect geluid. De afstand van de nieuwe woningen tot aan het kerkgebouw is 10 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan. Voor de voorziene winkelruimtes (detailhandel) geldt een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk en 0 meter in een gemengd gebied.

Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering om de ontwikkeling mogelijk te maken. Er is op basis hiervan sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op basis van de toets 'bodemkwaliteit' (zie bijlage 1) is in het kader van de aanvraag van de bestemmingswijziging, geen bodemonderzoek benodigd. Het plangebied veranderd niet veel van karakter ten opzichte van de bestaande situatie. In de huidige situatie mag er al gewoond worden. Dit gebeurt met name op de verdiepingen. In de planologische situatie is al de mogelijkheid om te wonen op de begane grond. In het gewenste plan is dit ook de bedoeling in ieder geval aan de kant van de Kerkdreef. Aan de kant van de Noordstraat blijft op de begane grond ruimte voor detailhandel. Daarnaast wordt in het plan een binnenterrein voorzien voor parkeren en wordt het groen aangekleed. Omdat de huidige functies ook in de nieuwe situatie zijn beoogd is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet noodzakelijk.

In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen kan een bodemonderzoek noodzakelijk zijn. Op basis van de toets kan worden geconcludeerd dat binnen het plangebied, op adres Kerkdreef 18 een (voormalige) verdachte locatie aanwezig is. Hier is in de periode vanaf 1955 – onbekend een rijwiel reparatiebedrijf en een benzinestation geregistreerd (geweest). Op basis van de conclusie uit het door gemeente Terneuzen (oktober 2008) uitgevoerde historische onderzoek, dient op de locatie een OO (Oriënterend Onderzoek) uitgevoerd te worden.  Dit oriënterend onderzoek kan in combinatie met het verkennend bodemonderzoek in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden uitgevoerd. Tevens kan tijdens het verkennend bodemonderzoek aandacht worden besteed aan de aanwezige maar afgevulde/gesaneerde ondergrondse opslagtank ter plaatse van de locatie Noordstraat 17 (direct ten zuiden van het plangebied). Hier is in het verleden door SMA reeds een verkennend onderzoek uitgevoerd, echter zijn er geen boringen richting de perceelgrens van Noordstraat 19 (grens plangebied) uitgevoerd. Hierdoor is niet met zekerheid te zeggen dat de ondergrondse opslagtank geen verontreiniging richting de perceelgrens heeft veroorzaakt.

Voor het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt het aspect bodem geen belemmering.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Het kader wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), het Basisnet, de gemeentelijke beleidsvisie Externe Veiligheid (2005) en de provinciale beleidsvisie Externe Veiligheid, Verantwoorde risico's (2012).

In het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. In de omgeving, op een afstand van ruim 800 meter, is het bedrijf Lehnkering Chemical Transport BV gevestigd (zie afbeelding 18). Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour maar binnen het invloedsgebied van 1400 meter (effectafstand 1% letaliteit – inrichting toxisch). Een (beperkte) verantwoording van het groepsrisico is noodzakelijk.

Afbeelding 18 | Uitsnede Risicokaart (bron: Risicokaart.nl, bewerking: Juust)

Het groepsrisico ligt onder de oriënterende waarde. De bijdrage van de gewenste ontwikkeling voor het groepsrisico wordt ten opzichte van de bijdrage van de kern Axel verwaarloosbaar klein geacht. De ontwikkeling zorgt niet voor een toename van meer dan 10% van het groepsrisico. In de huidige situatie zijn er al woningen/appartementen en winkelruimtes gelegen. Door de herontwikkelingsopgave is een beperkte toename van de personendichtheid ten opzichte van de bestaande situatie.

Er zijn verschillende mogelijkheden voor de personen die zich bevinden in het invloedsgebied van de inrichting die het groepsrisico veroorzaakt of mede veroorzaakt, om zich in veiligheid te brengen indien zich in die inrichting een ramp voordoet.

Zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid
De zelfredzaamheid is in het algemeen redelijk hoog. Het gaat om reguliere appartementen waar verwacht wordt dat de toekomstige bewoners enigszins zelfredzaam zijn. Uiteraard kunnen binnen het plangebied minder zelfredzame personen verblijven. Het gaat dan om ouderen, kinderen of minder validen die de commerciële ruimtes bezoeken of door de passage manoeuvreren, dan wel wonen in een van de appartementen. Dit is in de huidige situatie ook al mogelijk. Er zullen calamiteitenplannen en ontruimingsplannen worden opgesteld waarbij in ieder geval wordt aangegeven dat in geval van een toxische wolk iedereen moet schuilen in het gebouw, de deuren en ramen gesloten moeten worden en mechanische ventilatie moet worden uitgeschakeld.

De openbare ruimte tussen de bouwblokken wordt heringericht. Daarbij wordt rekening gehouden met een goede bereikbaarheid en mogelijke opstelplaatsen voor hulpdiensten in geval van calamiteiten. Bovendien is het plangebied via de Kerkdreef of de Noordstraat goed ontsloten. Verder zijn er in en rondom het plangebied verschillende mogelijkheden om te vluchten, bijvoorbeeld via de Passage. Er zijn schuilmogelijkheden in het gebouw zelf of in (openbare) gebouwen in de omgeving. Het gebouw zal ook voldoen aan de veiligheidseisen zoals een centraal afsluitbare mechanische ventilatie.

Verder zijn er in de nabijheid van het plangebied geen transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig (weg, water, spoor). Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het gewenste plan.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied is gelegen aan de Kerkdreef en de Noordstraat. Voor beide straten geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. Dit soort wegen zijn uitgesloten van akoestisch onderzoek volgens de Wet geluidhinder. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen een zone 'industrielawaai'. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is niet nodig. Bovendien voorziet het plan niet in nieuwe geluidgevoelige objecten. Woningen zijn immers al toegestaan. Het aspect geluid staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Binnen het plangebied zijn wel een aantal andere leidingen gelegen waarmee rekening moet worden gehouden bij de uitvoering, zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 19 | Kabels en leidingen (bron: gemeente Terneuzen)

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor dit plan is geen extra verkeersgeneratie ten opzichte van de huidige (planologische) situatie (zie hoofdstuk 4.11 Verkeer en parkeren). Het plan draagt niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Op 27 maart 2020 heeft ATKB een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (zie bijlage 2). Het Natuurnetwerk Nederland (NNN), is een samenhangend netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het Zeeuwse deel van dit natuurnetwerk heet Natuurnetwerk Zeeland (NNZ).

Formeel gezien ligt het plangebied in het Natuurnetwerk Zeeland-gebied 'bestaande natuur binnendijk nieuw' met als beheertype kruiden- en faunarijk grasland. Echter is deze strook gelegen langs een drukke straat in het centrum van Axel met minimale beplanting. Overige NNZ gebieden liggen buiten Axel (op meer dan 300 meter afstand). Hieruit is af te leiden dat dit zeer waarschijnlijk een fout in de NNZ kaart betreft en kan geconcludeerd worden dat het plangebied niet binnen of nabij het NNZ gelegen is. Op ruim 350 meter ligt het Natuurnetwerk Zeeland-gebied 'Axelsche Kreek'. Tussen het plangebied en het Natuurnetwerk Zeeland-gebied 'Axelsche Kreek' is stedelijk gebied gelegen. Direct negatieve effecten kunnen worden uitgesloten. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling daarnaast kleinschalig is en op enige afstand van beschermde natuurgebieden plaatsvindt worden tevens geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Bovendien verandert het plangebied niet van karakter, er staat nu bebouwing en straks is er weer nieuwe bebouwing aanwezig, tevens een extra groenzone.

Via de Wet natuurbescherming (Wnb) is tevens de bescherming van Natura 2000-gebieden vastgelegd. De Wnb stelt dat het verboden is om zonder vergunning van Gedeputeerde Staten een project te realiseren dat niet direct verband houdt met of nodig is voor het beheer van een Natura 2000-gebied, maar afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000- gebied.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op ruim 7,5 km (Canisvliet). Gezien de omvang van de werkzaamheden zijn stikstofeffecten echter niet bij voorbaat uit te sluiten. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator is voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie bijlage 3).

Per 1 juli 2021 is de Stikstofwet van kracht. Belangrijk onderdeel van de wet is de bouwvrijstelling. Kort gezegd houdt deze vrijstelling in dat de aanlegfase van ontwikkelingen vrijgesteld is van de vergunningplicht Wet natuurbescherming en dat voor deze fase geen stikstofberekening meer nodig is. De bouwvrijstelling betreft een partiële vrijstelling, omdat deze alleen geldt voor tijdelijke stikstofemissies tijdens sloop, aanleg en bouwactiviteiten. De vrijstelling geldt niet voor structurele stikstofemissies in de gebruiksfase.

In dit geval is zowel de gebruikfase als de realisatiefase (worst-case) doorberekend. In de gebruiksfase is als worst-case scenario geen rekening gehouden met de bestaande verkeersgeneratie. Dit heeft te maken met de grote hoeveelheid leegstand. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Soortenbescherming

Uit de Quickscan Wet natuurbescherming blijkt dat de beschermde soorten uit de soortgroepen flora, broedvogels categorie 1 t/m 5, grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, vlinders, libellen en overige ongewervelden niet aanwezig zijn binnen het plangebied.

Uit het literatuuronderzoek blijkt dat in de omgeving van het plangebied diverse algemene broedvogels voor (kunnen) komen, waaronder: groenling, heggenmus en houtduif. Uit het veldonderzoek blijkt dat het plangebied vanwege de volledige verharding enkel geschikt is als broedlocatie voor gebouw bewonende soorten, zoals kauw, houtduif, Turkse tortel, stadsduif en mogelijk witte kwikstaart. De kans dat algemene broedvogels in het plangebied tot broeden komen is zeer klein, maar niet geheel uit te sluiten. Nesten van deze soorten kunnen vanwege de sloopwerkzaamheden worden verstoord en/of vernield. De verstoring die als gevolg van de werkzaamheden kan optreden, is niet van wezenlijke invloed op de staat van instandhouding. Dit aangezien de te verwachten soorten algemeen in Nederland voorkomen en de verstoring slechts van tijdelijke aard is. Verstoring van nesten veroorzaakt derhalve geen overtreding van de Wnb. Door vernieling van nesten wordt de Wnb echter wel overtreden.

Uit voorzorg kunnen de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd (15 maart t/m 15 juli). Wanneer de werkzaamheden toch in het broedseizoen worden uitgevoerd dient bij een broedgeval het werk stilgelegd te worden en contact opgenomen te worden met een ecoloog. Het broedgeval wordt gemarkeerd (met en verstoringsvrije zone) en tijdens de werkzaamheden ontzien totdat de jongen zijn uitgevlogen.

Uit het literatuuronderzoek blijkt dat in de omgeving van het plangebied de volgende vleermuizen voor (kunnen) komen: gewone en ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, grijze grootoorvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis. Uit het veldonderzoek blijkt dat boombewonende soorten, zoals de rosse vleermuis binnen het plangebied zijn uitgesloten door het ontbreken van bomen. De bebouwing bevat enkele open stootvoegen aan de Kerkdreef waardoor de achtergelegen spouwmuur bereikbaar is voor kleine vleermuizen, zoals de gewone en ruige dwergvleermuis. Verder is er een spleet aanwezig tussen Kerkdreef 20 en het naastgelegen pand. Deze wordt overdekt door een dakgoot waardoor de spleet niet blootgesteld is aan weersinvloeden en daarmee geschikt is als verblijfplaats voor kleine vleermuizen (gewone en ruige dwergvleermuis). Verblijfplaatsen van andere vleermuissoorten zijn uitgesloten.

Door de voorgenomen sloop van het gebouw zijn negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen niet uitgesloten. Als gevolg van de sloopwerkzaamheden treedt er mogelijk verstoring van vleermuizen en vernietiging van verblijfplaatsen op. Het gaat dan om dieren die een paar- of zomerverblijfplaats in de bebouwing kunnen hebben. Ook een kraamverblijf kan op voorhand niet worden uitgesloten. Verstoring en/of vernietiging van verblijfplaatsen leidt tot overtreding van verbodsbepalingen van de Wnb. Om vast te stellen of verblijfplaatsen aanwezig zijn in de bebouwing is nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk.

Het vleermuisonderzoek (zie Bijlage 4) is uitgevoerd aan de hand van het landelijk vastgestelde protocol voor vleermuisonderzoek (versie maart 2017). Voor het project zijn 5 onderzoeksronden uitgevoerd in de periode juni t/m september 2020. Uit het onderzoek blijkt dat in de omgeving van het plangebied de laatvlieger en gewone dwergvleermuis voorkomen. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn echter niet aangetroffen in het plangebied. Ook is er geen sprake van essentiële vliegroutes of foerageergebied. Wel wordt de Kerkdreef en omliggende straten gebruikt als (niet- essentiële) vliegroute voor vleermuizen, en bevinden zich verblijfplaatsen in de kerk aan de overzijde van de kerkdreef. Werkzaamheden bestaan uit het slopen van het winkelcentrum en woningen, het bouwrijp maken van het gebied, en het nieuwbouwen van woningen. Er worden hierbij geen nadelige effecten verwacht op vleermuizen mits het bouwterrein niet wordt verlicht met hoog- geplaatste of breed uitstralende verlichting. Met het nemen van enkele verlichtingsmaatregelen kan overtreding van de Wet natuurbescherming worden voorkomen en is het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming niet noodzakelijk. Deze maatregelen kunnen worden opgenomen in de omgevingsvergunning(en) voor het bouwen.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. Gemeente Terneuzen hanteert voor de paragraaf Niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018.

De locatie aan de Kerkdreef/Noordstraat (De Passage) valt, in relatie tot niet-gesprongen explosieven door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog, onder een aangemerkt risicogebied (zie afbeelding 20).

Afbeelding 20 | Uitsnede NGE-Risicokaart REASeuri (bron: gemeente Terneuzen)

Toelichting

Tijdens de bevrijding hebben in september 1944 hevige grondgevechten en artilleriebeschietingen plaatsgevonden, namelijk bij het verdrijven van Duitse soldaten uit Axel in de opmars richting Terneuzen en Zaamslag door Poolse eenheden. Op basis daarvan is sprake van een NGE-risicolocatie door mogelijk achtergebleven klein kaliber munitie, hand- en geweergranaten, munitie voor granaatwerpers en geschutmunitie afkomstig van grondartillerie. Vooral in bebouwd gebied en in de omgeving van bebouwd gebied hebben door de Explosieven Opruimingsdienst (EOD) munitieruimingen plaatsgevonden.

Overweging

De EOD heeft in en rond Axel diverse ruimingen uitgevoerd. De betreffende ontwikkellocatie is thans bebouwd en de trefkans van munitie is daardoor klein(er) geworden. Daarentegen betreft het een binnenstedelijk plangebied met een redelijke omvang, waardoor er een zekere c.q. een verhoogde kans op de aanwezigheid van NGE is.

Conclusie

Er is een verhoogde kans op de aanwezigheid van NGE; er is derhalve sprake van een risicolocatie voor NGE. In geval van funderingswerkzaamheden en/of grondverzet is het vóóraf doen van een projectgebonden risicoanalyse vereist. Dit is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

Op basis van de Parkeernota 2015-2020 van de gemeente Terneuzen is door Juust BV een parkeeronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). Op basis van het programma (38 appartementen en detailhandel) is de theoretische parkeervraag 47,2 parkeerplaatsen op het maatgevend moment (werkdag in de avond). Een deel hiervan wordt opgevangen door het realiseren van 18 parkeerplaatsen op het eigen terrein (binnenterrein). In het onderzoek is nog rekeningen gehouden met 14 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast worden er 4 garageboxen gerealiseerd. Hierdoor is een parkeertekort die moet worden opgevangen in de openbare ruimte. Dit tekort varieert tussen de 8 en 32 parkeerplaatsen afhankelijk van de parkeervraag op verschillende momenten in de week.

Uit het parkeeronderzoek blijkt dat het theoretisch tekort aan parkeerplaatsen op te vangen is in de openbare ruimte. Enkel op zaterdagochtend- en middag is er onvoldoende restcapaciteit om de toekomstige parkeervraag van de gewenste ontwikkeling op te vangen. De aanwezigheid van de weekmarkt heeft op dat moment een aandeel in het ontstaan van een theoretisch tekort aan parkeerplaatsen. Echter zijn op de zaterdagochtend en -middag juist bezoekers van winkels op zoek naar een parkeerplaats. Voor deze doelgroep is een loopafstand van 200 tot 600 meter acceptabel. Om deze reden blijft op deze momenten de parkeersituatie acceptabel en zijn aanvullende maatregelen niet nodig.

Verkeersgeneratie

Aan de hand van de CROW-publicatie 381 is de verkeersgeneratie in beeld gebracht. Voor een appartement (koop, midden) is de minimale verkeersgeneratie 5,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal en maximaal 6,2. Uitgaande van het gemiddelde, net als bij de parkeerkencijfers, betekent dit 5,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. In totaal voor de appartementen is er een verkeersgeneratie van afgerond 221 motorvoertuigbewegingen per etmaal te verwachten.

Voor de commerciële (winkel)ruimte wordt aangesloten bij de verkeersgeneratie dat valt onder 'binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum 20.000-30.000 inwoners'. Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 32,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m³. Met de realisatie van 130 m² aan winkelruimte is de verkeersgeneratie afgerond 43 motorvoertuigenbewegingen per etmaal. Met de gewenste ontwikkeling is er een verkeersgeneratie van in totaal 264 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Echter is dit aantal niet de extra verkeersgeneratie. In de bestaande situatie zijn binnen het plangebied verschillende gebouwen met verschillende functies gelegen. Met name de begane grond van alle binnen het plangebied gelegen gebouwen hebben een commerciële (winkel)functie passend bij de 'binnenstad of hoofdwinkel(centrum)'. De binnenstad of het hoofdwinkelgebied van een kern is vaak het oudste deel van een dorp of een stad dat door de aanwezigheid van meerdere winkels en andere voorzieningen een centrumfunctie vervult (centrale winkelgebieden). De bedoelde (met name grotere) centra zijn voor een belangrijk deel gericht op het zogenoemde funshoppen en op winkelen (het aanschaffen van goederen met een hoge drempelwaarde en een lage aankoopfrequentie). Voor het bepalen van de huidige verkeersgeneratie wordt daarom ook aangesloten bij de 'binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum 20.000-30.000 inwoners'. Uitgaande van ongeveer 1.000 m² aan commerciële ruimte (begane grond) voor winkelen en boodschappen wordt de verkeersgeneratie in de bestaande situatie geschat op 328 motorvoertuigbewegingen per etmaal (32,8 x 10). Hierin zijn de (mogelijke) bestaande woningen of winkelruimte/opslagruimte op de verdiepingen nog niet meegerekend. Dit heeft te maken met de grote hoeveelheid leegstand.

Ten opzichte van huidige (planologische) situatie is er geen (planologische) toename in verkeersgeneratie. Commerciële (winkel)ruimtes hebben eenmaal een verkeersgeneratie die vele malen hoger ligt dan de verkeersgeneratie van woningbouw.

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten aan de Kerkdreef en de Noordstraat. Op het binnenterrein worden parkeervoorzieningen gecreëerd. Voor het gemotoriseerd verkeer is een onderdoorgang in de bebouwing aan de kant van de Kerkdreef voorzien. In de nieuwe situatie wordt de Kerkdreef voor een deel smaller gemaakt ten behoeve van de ontsluiting van de appartementen op de begane grond.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Op basis van de geldende beheersverordening mag het maximaal toelaatbaar oppervlak aan gebouwen en overkappingen per bouwperceel niet meer bedragen dan 100%. In de huidige situatie betekent dat ongeveer 1.950 m² (footprint) aan bebouwing. In de nieuwe situatie komt er ongeveer 1.150 m² (footprint) aan bebouwingsoppervlakte, in de vorm van twee bouwblokken, terug. Er is geen sprake van extra verhard oppervlak. Watercompensatie is dan ook niet aan de orde, zie onderstaand tabel.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied is niet gelegen in een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Op basis van de geldende beheersverordening mag het bouwperceel 100% worden gebouwd. De bestaande bebouwing wordt gesloopt. En daarvoor in de plaats komen 2 bouwblokken die samen ongeveer 1.150 m² beslaan. Daarnaast wordt er een binnenterrein gerealiseerd met parkeervoorzieningen (dichte bodemverharding) en ruimte voor groenstroken en bomen. Extra verhard oppervlak is niet aanwezig. Watercompensatie is niet aan de orde.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemel- en afvalwater zal in principe worden aangesloten op het gemeentelijk riool. De capaciteit van het gemengd rioolstelsel aan de Kerkdreef en de Noordstraat is ruim voldoende om het aanbod vanuit het appartementencomplex op te vangen en te verwerken. Er zijn daarnaast ook infiltratiemogelijkheden in de binnenterrein.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Er zal geen grondwater worden onttrokken.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit zal behouden worden.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er is geen oppervlaktewater aanwezig.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De nieuwe ontwikkeling zal geen negatief effect hebben op de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling ontstaat door het onttrekken van grondwater en/of het verhogen van de belastingen op het maaiveld. In deze ontwikkeling zal er geen (permanente) grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling niet aanwezig is. Het gebouw zal door middel van palen op een stabiele zandlaag gefundeerd worden. De belastingen op de verharding op het terrein worden door de fundering van de verharding verspreidt waardoor de bodemdaling door belastingen nihil blijft.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Niet van toepassing.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Het plangebied is niet gelegen aan een weg van het waterschap.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. is de volgende activiteit opgenomen: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen (D.11.2). De bijbehorende drempelwaarde is: a) een oppervlakte van 100 hectare of meer, b) een aaneengesloten gebied en 2000 woningen of meer, of c) 200.000 m² bedrijfsvloeroppervlakte of meer.

Het gewenste plan valt ver onder deze drempelwaarden. Het plan betreft een herontwikkelingsopgave waarbij (opnieuw) woningen in de vorm van appartementen worden gerealiseerd en ruimte voor detailhandel. Het plangebied veranderd niet veel van karakter ten opzichte van de bestaande situatie. Een uitgebreide vormvrije m.e.r.-beoordeling met aanmeldnotitie is daarom niet nodig. Op basis van voorgaande paragrafen is namelijk gebleken dat het gewenste plan niet leidt tot belangrijke nadelige milieugevolgen.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal is verzekerd. Daarin zijn tevens afspraken gemaakt over planschade.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken van [datum] tot en met [datum] ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend.