| Plan: | Noord |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0626.2012Noord-BP40 |
6.2 Artikelsgewijze toelichting
De begrippen die het bestemmingsplan gebruikt worden in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Een aantal percelen tussen de Leidseweg Noord en de Korte Vliet zijn bestemd als Agrarisch. Hoewel deze gronden feitelijk niet meer agrarisch worden gebruikt, is dit vanuit het verleden wel de meest logische bestemming. Omdat er geen bebouwing aanwezig is en er ook geen agrarische bebouwing terug verwacht wordt, is geen bouwvlak opgenomen.
Bedrijven, met uitzondering van nutsbedrijven en benzinestations, zijn bestemd als Bedrijf. Binnen deze bestemming worden in algemene zin bedrijven toegestaan uit ten hoogste categorie 2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten.
Door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het artikel kan het college van burgemeester en wethouders ook andere bedrijven toestaan, voor zover deze naar aard en omvang te vergelijken zijn met bedrijven uit ten hoogste categorie 2.
Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening
Nutsvoorzieningen zijn doorgaans vergunningvrij te realiseren. Die nutsvoorzieningen die door hun afmetingen niet vergunningvrij zijn, zijn als Bedrijf - Nutsvoorziening bestemd.
Het tuincentrum aan de Leidseweg Noord is bestemd voor detailhandel en met een nadere aanduiding specifiek voor een tuincentrum. Deze locatie is uit overwegingen van verkeersveiligheid niet geschikt voor grootschalige detailhandel met een grote verkeersaantrekkende werking. Een tuincentrum is daarbij een zeer specifieke vorm van detailhandel, met een ander bezoekerspatroon dan reguliere detailhandel. Om deze redenen is gekozen om het tuincentrum middels een specifieke aanduiding mogelijk te maken en op deze locatie geen ander soortige detailhandel toe te staan.
Daarnaast is de rijwielzaak aan de Leidseweg bestemd als detailhandel. Voor de aanwezige bedrijfswoning is een aanduiding opgenomen.
Het winkelcentrum langs de Admiraal de Ruytersingel en de daarbij gelegen snackbar zijn bestemd als Gemengd. Binnen deze bestemming zijn diverse functies toegestaan, zoals detailhandel, (dienstverlenende) bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en wonen. Buiten het feit dat enkele van deze functies uitsluitend op de begane grond zijn toegestaan, zijn ze verder vrij uitwisselbaar.
Functies die niet vrij uitwisselbaar zijn, zijn horeca en de supermarkt. Deze zijn door middel van een aanduiding op de verbeelding specifiek vastgelegd.
Omvangrijke groengebieden en structurerende groenelementen zijn bestemd als Groen.
Het restaurant aan de Leidseweg Noord 338 is bestemd als Horeca. Ter plaatse worden horecavoorzieningen uit ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het artikel kan het college van burgemeester en wethouders ook andere horeca-activiteiten toestaan, voor zover deze naar aard en omvang te vergelijken zijn met horeca uit ten hoogste categorie 1.
De kantoorlocatie aan de Witte de Withlaan, in de hoek van de kruising tussen de Leidseweg Noord en de Trompweg, is bestemd als Kantoor.
Het plangebied kent diverse maatschappelijke voorzieningen in de vorm van onder andere scholen en zorgcomplexen. De bestemming maakt uiteenlopende maatschappelijke functies mogelijk, waarmee enige flexibiliteit wordt geboden bij mogelijke uitwisseling van functies en locaties.
Waar gebouwen in de regel strak worden voorzien van een bouwvlak, is voor de scholenlocaties aan de Van Hogendorpweg een ruimer bouwvlak opgenomen met een maximum bebouwingspercentages. Deze regeling sluit aan op het vigerende bestemmingsplan en maakt daarmee geen andere ontwikkelingen mogelijk dan reeds toegestaan. Door de flexibele regeling biedt het echter meer ontwerpruimte voor de beoogde herontwikkeling van de scholenlocaties.
De gronden van landgoed Ter Wadding zijn, uitgezonderd de bebouwing en de daarbij behorende erven, bestemd als Natuur. Door de aanwezige gebouwen en bijbehorende erven afzonderlijk te bestemmen, ontstaat voor het (overige) overgrote deel van het landgoed een regeling die gericht is op het behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Extensieve dagrecreatie is daarbij eveneens toegestaan. Binnen deze bestemming zijn gebouwen niet toegestaan.
De meeste voortuinen bij woningen (en in sommige gevallen ook zijtuinen) zijn bestemd als Tuin. Op grond van een specifieke regeling mogen binnen de bestemming erkers aan aangrenzende hoofdgebouwen worden toegestaan. Deze regeling is gebaseerd op het huidige gemeentelijke beleid. Voor zover een bestaande erker niet past binnen de erkerregeling is deze toch positief geregeld door middel van een algemene bepaling inzake bestaande afwijkingen. Dit om te voorkomen dat, nu deze erkers niet afzonderlijk in het plan zijn aangeduid, deze onbedoeld onder het overgangsrecht zouden komen te vallen.
De ontsluitingswegen hebben de bestemming Verkeer gekregen. Naast de functie van ontsluiting zijn ook andere gebruiksfuncties op deze gronden toegestaan, zoals afval voorzieningen, straatmeubilair (bankjes, plantenbakken, etc.), groen, parkeervoorzieningen en water.
Artikel 15 Verkeer - Railverkeer
De spoorlijn en het daaraan gelegen station De Vink zijn bestemd als Verkeer - Railverkeer. Binnen deze bestemming zijn spoorlijnen en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Stationsgebouwen zijn uitsluitend binnen het daarvoor opgenomen bouwvlak toegestaan.
Waterpartijen van wezenlijke omvang of met een structurerende functie zijn als Water bestemd.
De grondgebonden woningen binnen het plangebied, behoudens specifieke bedrijfswoningen, zijn bestemd als Wonen. Tot de bestemming Wonen behoren tevens de bij een woning erven, voor zover niet bestemd als Tuin (of anderszins). Binnen de bestemming is geen nader onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen grondgebonden woningen omdat dit uit volkshuisvestelijk oogpunt niet nodig wordt geacht. Met het bouwvlak wordt de omvang en de (bestaande) locatie van het hoofdgebouw vastgelegd.
Erfbebouwing
Aanbouwen en bijgebouwen zijn architectonisch en qua omvang ondergeschikte gebouwen. Ze zijn als zodanig gekoppeld aan de woning, als hoofdgebouw. Op basis van de Wabo is voor aanbouwen en bijgebouwen die voldoen aan bepaalde voorwaarden betreffende plaats en omvang, geen omgevingsvergunning nodig. Ze zijn dan 'vergunningvrij'. De Wabo geeft geen begripsomschrijvingen van aanbouwen en bijgebouwen. Er wordt in beginsel aangegeven dat het gaat om gebouwen 'die strekken tot vergroting van het woongenot'.
Voor aanbouwen is het bepalend dat er een directe verbinding is met het hoofdgebouw, te weten de woning. In die toelichting is voor bijgebouwen bepaald dat het op zichzelf staande gebouwen zijn, zoals een schuur, garage of ander bijgebouw bij een woning.
Het onderscheid tussen aanbouwen en bijgebouwen is in wezen niet functioneel bepaald. Wel is in het bestemmingsplan in de begripsomschrijving van bijgebouw bepaald dat in een van de woning vrijstaand bijgebouw niet mag worden gewoond. Dat om te voorkomen dat er op een perceel op zichzelf staande woonruimten kunnen ontstaan, los van de woning. Het onderscheid tussen aanbouwen en bijgebouwen betreft met name de maatvoering. In de navolgende schema's wordt de erfbebouwingsregeling nader toegelicht. De erfbebouwingsregeling in het bestemmingsplan is gebaseerd op de erfbebouwingsregeling van de gemeente zoals deze is opgenomen in bijlage 4.
Bij de oppervlakteregeling van bijgebouwen is bepaald dat het daarbij gaat om vergunningplichtige bijgebouwen. Dit om duidelijk te maken dat de 'vergunningvrij' toegestane oppervlakte van bijgebouwen daar niet bij is inbegrepen. Bestaande aanbouwen en bijgebouwen met een grotere oppervlakte dan hier is toegestaan, worden expliciet in de bouwbepalingen geregeld om te voorkomen dat ze onbedoeld onder het overgangsrecht komen te vallen.
Dakterrassen, balkons, privacyschermen
De bepalingen betreffende dakterrassen (op aanbouwen en dergelijke), balkons (aan de woning) en privacyschermen (op dakterrassen en balkons) dienen enerzijds om een ruimtelijk aanvaardbare situatie te bevorderen en anderzijds om de privacy te beschermen. De regeling is gebaseerd op de gemeentelijk Beleidsnotitie Balkonbeleid.
Beroep-aan-huis
Het uitoefenen van een beroep-aan-huis, zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming Wonen. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen. Die bijgebouwen dienen dan wel aan de woning te zijn aangebouwd, aangezien dit in vrijstaande bijgebouwen zou kunnen leiden tot een ruimtelijk en planologisch ongewenste ontkoppeling en verzelfstandiging van de beroepsuitoefening ten opzichte van de woonfunctie van de betreffende woning.
Bedrijf-aan-huis
Het uitoefenen van een bedrijf-aan-huis zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming Wonen. Om te voorkomen dat de bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen en om te voorkomen dat de bedrijfsuitoefening tot overlast zou kunnen zorgen, zijn hiervoor wel diverse voorwaarden opgenomen in de bestemmingsregels.
Zo zijn onder andere de maximaal toegestane bedrijfscategorie en de maximum oppervlakte geregeld en worden er eisen gesteld ten aanzien van de verkeersaantrekkende werking, parkeren en reclame-uitingen.
De gestapelde woningen binnen het plangebied, behoudens de woningen binnen de bestemming Gemengd, zijn bestemd als Wonen - Gestapeld. Tot de bestemming Wonen - Gestapeld behoren tevens de bij een complex van gestapelde woningen behorende erven, voor zover niet bestemd als Tuin (of anderszins).
Een deel van de kantorenlocatie aan de Witte de Withlaan is bestemd voor woningbouw. Op de onderste verdiepingen zijn echter nog kantoren aanwezig. Deze zijn mogelijk gemaakt middels de aanduiding 'kantoor'.
Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats
De woonwagenstandplaats op de hoek van de Trompweg en de Leidseweg Noord is bestemd als Wonen - Woonwagenstandplaats. Binnen deze bestemming is één woonwagen toegestaan, wat overeenkomt met de bestaande situatie.
Artikel 20 Leiding - Hoogspanningsverbinding
De hoogspanningsverbinding aan de noordzijde van het plangebied is voorzien van deze dubbelbestemming. Daarmee worden in beginsel bouwwerken anders dan ten behoeve van de hoogspanningsverbinding uitgesloten. Als uitzondering hierop kan een omgevingsvergunning verleend worden voor andere bouwwerken, voor zover daarmee het belang van de hoogspanningsverbinding niet geschaad wordt.
In aanvulling op bouwwerken, zijn ook werken en werkzaamheden die het waterkeringsbelang kunnen aantasten aan regels gebonden. Voor dergelijke werken en werkzaamheden wordt een omgevingsvergunning verplicht gesteld, die alleen afgegeven kan worden voor zover daarmee het belang van de hoogspanningsverbinding niet wordt geschaad.
Artikel 21 Waarde - Archeologie - 5
Dit bestemmingsplan bevat diverse dubbelbestemmingen ter bescherming van archeologische (verwachtings)waarden. Deze dubbelbestemming geldt in aanvulling op de enkelbestemming die ter plaatse van toepassing is. De mogelijkheden die op basis van de enkelbestemming geboden worden, krijgen op basis van de dubbelbestemming te maken met aanvullende voorwaarden die betrekking hebben op de bescherming van archeologische waarden.
De dubbelbestemming verplicht daarbij het uitvoeren van archeologisch onderzoek voor specifieke werken en werkzaamheden. Afhankelijk van de resultaten van dit onderzoek kunnen de werken en werkzaamheden al dan niet worden toegestaan. Het stellen van aanvullende eisen, zoals het laten uitvoeren van de werkzaamheden onder begeleiding van een archeologisch deskundige, behoort eveneens tot de mogelijkheden.
Deze beschrijving is eveneens van toepassing op de artikelen 22 Waarde - Archeologie - 6, met dien verstande dat deze een afzonderlijke archeologische (verwachtings)waarde beschermt met daarbij behorende minimum maten waarbij archeologisch onderzoek verplicht wordt gesteld.
Artikel 23 Waterstaat - Waterkering
De primaire waterkeringen binnen het plangebied zijn voorzien van deze dubbelbestemming. Daarmee worden in beginsel bouwwerken anders dan ten behoeve van de waterkering uitgesloten. Als uitzondering hierop kan een omgevingsvergunning verleend worden voor andere bouwwerken, voor zover daarmee het belang van de waterkering niet geschaad wordt.
In aanvulling op bouwwerken, zijn ook werken en werkzaamheden die het waterkeringsbelang kunnen aantasten aan regels gebonden. Voor dergelijke werken en werkzaamheden wordt een omgevingsvergunning verplicht gesteld, die alleen afgegeven kan worden voor zover daarmee het waterkeringsbelang niet wordt geschaad.
Artikel 24 Anti dubbeltelregel
De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 25 Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een algemene regeling voor bestaande gebouwen en bouwwerken waarvan de maatvoering niet in overeenkomst is met de in onderhavig plan gestelde maten. Het artikel bepaalt voor deze bouwwerken dat de bestaande maten ter plaatse als afwijkende maximum maat mogen worden gehanteerd.
Artikel 26 Algemene gebruiksregels
Hoewel het gebruik van gronden en bouwwerken is geregeld in de Wro, zijn voor de duidelijkheid regels opgenomen over dit gebruik, zoals een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming of de bijbehorende regels.
Artikel 27 Algemene afwijkingsregels
Op basis van dit artikel kan het college van burgemeester en wethouders afwijken van het plan, voor zover het de aanleg van bouwwerken voor algemeen nut betreft. Daarbij voorziet het artikel in voorwaarden waaraan de afwijkingsbevoegdheid gebonden is.
Artikel 28 Algemene wijzigingsregels
Algemene wijzigingsbevoegdheid
Op basis van dit artikel kan het college van burgemeester en wethouders het plan op specifieke onderdelen wijzigen. Het mag daarbij gaan om het verleggen van bestemmingsgrenzen voor zover deze afwijkt van de feitelijke situatie en het aanpassen van bedrijfscategorieën. Daarbij voorziet het artikel in voorwaarden waaraan de wijzigingsbevoegdheid gebonden is.
wro-zone - wijzigingsgebied
Voor het beter toegankelijk maken van de complexen aan de Jan Evertsenlaan en het vergroten van de leefbaarheid van de openbare ruimte heeft de gemeente een Programma van Eisen opgesteld. Hierin zijn ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen waaraan de ontwikkelingen dienen te voldoen. De parkeerplaatsen worden verplaatst naar het gebied tussen het appartementengebouw en de Trompweg, op de locatie van de bestaande parkeerplaatsen aan de Jan Evertsenlaan worden groen- en speelvoorzieningen gerealiseerd. Bij de verschillende appartementengebouwen worden daarnaast ook liften aan de buitenzijde van de gebouwen aangebracht ter bevordering van de toegankelijkheid van de appartementen. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van deze kwaliteitsverbeteringen rondom de Jan Evertsenlaan.
Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone – wijzigingsgebied' kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen. Hierbij kunnen de bestemmingen gewijzigd worden ten behoeve van de aanleg van parkeerplaatsen tussen het appartementengebouw aan de Jan Evertsenlaan en de Trompweg. De ontsluiting van deze nieuwe parkeerplaats dient gebruik te maken van de bestaande ontsluitingen of, in het geval van een nieuwe ontsluiting, via de Jan Evertsenlaan.
Daarnaast mogen liften worden geplaatst, waarbij de overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 4 m en de bouwhoogte van de liftconstructie niet meer dan 3 meter boven de bestaande gebouwen uitsteekt.
Artikel 29 Algemene procedureregels
In dit artikel is de procedure vastgelegd die van toepassing is op situaties waarbij het college van burgemeester en wethouders als bevoegd gezag nadere eisen stellen op grond van dit bestemmingsplan. Het vormt daarmee een procedurele uitwerking van de 'nadere eisenregeling' zoals die voor de diverse bestemmingen is opgenomen.
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
Artikel 31 Overgangsrecht en Artikel 32 Slotregel
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de wettelijk voorgeschreven overgangsregels en de slotregel aan de orde.