Ruishornlaan 21, Lisse

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld om herontwikkeling in het plangebied van Ruishornlaan 21 mogelijk te maken. Het plangebied komt beschikbaar voor herontwikkeling tot woningbouw. Het plan gaat uit van een maximum van 40 gestapelde woningen, met omliggend groen en parkeervoorzieningen. Daarvoor zullen twee van de bestaande functies in het plangebied, een skatepark en jongerencentrum De Greef, op deze locatie ophouden te bestaan. De roeivereniging 'Iris', die zich ook binnen het plangebied bevindt, wordt gehandhaafd.

De gedeeltelijke herontwikkeling van het plangebied is onderdeel van het grotere geheel dat ook wel De Greveling Zuid wordt genoemd. Op verschillende percelen tussen het water van de Greveling en de Ruishornlaan worden plannen ontwikkeld om binnen de bebouwde kom van Lisse woningbouw toe te voegen. Deze plannen bieden woningbouwcapaciteit en voorzien in de bestaande woningbehoefte. Daarbij is de locatie goed bereikbaar, vanwege de ligging aan de doorgaande Ruishornlaan en is de ruimtelijke kwaliteit van de locatie goed door bestaand groen en het water en de ruimte die de Greveling biedt.

Hoewel er nog geen concreet stedenbouwkundig plan is, zijn de ideeën over mogelijke invullingen door middel van een participatietraject met omwonenden, betrokkenen en de gemeenteraad besproken. Mede op basis daarvan zijn ruimtelijke kaders opgesteld waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Het gaat dan onder andere om programma, situering van bebouwing en bouwhoogte. Het herontwikkelde gebied dat gaat ontstaan, moet voor alle mensen prettig zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam. Deze nieuwe invulling van de locatie krijgt een open, toegankelijk en groen karakter en gaat passen in de omgeving.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Ruishornlaan 21 in Lisse (perceelnummers E 4094 en E 3992). Het plangebied grenst aan de Ruishornlaan in het westen, de watergang de Greveling aan de noord- en oostzijde en een dijk in het zuiden.

Afbeelding: ligging plangebied (Streetsmart, 2023)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Lisse Dorp en 1e herziening". Hierin is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk', 'Groen' 'Waterstaat - Waterkering' en 'Waarde - Ecologie'.

In het vigerende bestemmingsplan zijn ruime bouwvlakken toegestaan. Doordat deze niet opgeknipt kunnen worden wordt de gehele bestemming 'Maatschappelijk' meegenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Voor de bestaande situatie wordt alleen het bouwvlak aangepast en geen andere ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Voorliggend planvoornemen (realiseren van woningen) past niet binnen het vigerend plan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Afbeelding vigerend bestemmingsplan 'Lisse Dorp en 1e herziening' (Ruimtelijkeplannen.nl, 2023)

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 is de planbeschrijving, hier wordt de beoogde situatie beschreven. Hoofdstuk 5 Juridische Planbeschrijving, bevat de juridische planbeschrijving waar onder andere de planvorm en de regels nader worden toegelicht. In Hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Het relevante beleid op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau wordt in dit hoofdstuk getoetst. In Hoofdstuk 4 zijn de milieutechnische aspecten uitgewerkt, elk onderwerp wordt beoordeeld en onderzocht of het voldoet aan de gestelde eisen. In Hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid komen in dit hoofdstuk aan bod.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het planvoornemen bestaat uit de sloop van locatie De Greef en het skatepark en de nieuwbouw van 40 gestapelde woningen. Minimaal 30% van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huurwoningen.

Deze 40 woningen voorzien in de bestaande woningbehoefte in Lisse en geven daaraan invulling binnen bestaand stedelijk gebied.

Afbeelding: Luchtfoto van het plangebied en omgeving

De nieuwe appartementen komen te liggen binnen het bouwvlak en hebben maximaal 6 bouwlagen. De bouwhoogte bedraagt maximaal 20 meter.

Afbeelding: Plankaart bestemmingsplan Ruishornlaan 21, Lisse

De ontsluiting van de woningen gebeurt via de Ruishornlaan, de doorgaande route tussen het centrum van Lisse en de (woon)wijken in de Poelpolder. De bestaande kwaliteit van het water en de ruimte die de Greveling biedt, maakt deze locatie geschikt voor woningbouw. Ook het bestaande groen met volwassen bomen is een kwaliteit van het plangebied. Voorliggend bestemmingsplan maakt ter benutting van deze kwaliteiten een verblijfsplek aangrenzend aan het water mogelijk in de vorm van de vlonder. Het aanmeren van boten is daarbij expliciet niet toegestaan.

Doel van het plan is een comfortabele woon- en leefomgeving te creëren. Gelet op de ligging ten opzichte van de rest van Lisse, het groen en het water is woningbouw goed inpasbaar op deze locatie. Met de nieuwbouw wordt ook ingezet op een verduurzaming van de planlocatie.

Omdat er een aantal volwassen bomen in het plangebied staan, is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Deze analyse is toegevoegd in Bijlage 1. Daarin worden de mogelijke effecten van de werkzaamheden op de bomen beoordeeld. De bomen verkeren over het algemeen in matige tot redelijke staat en hebben globaal genomen in een ongewijzigde situatie een toekomstverwachting van meer dan 5 jaar. Om die reden is er de ambitie om zoveel mogelijk bestaande bomen te handhaven. Indien er toch bomen gekapt worden, dienen deze bij voorkeur binnen het plangebied te worden gecompenseerd. Daarbij dient ook het gemeentelijk beleid in acht te worden genomen, zie subparagraaf 3.3.5.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (Novi)

Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

Tot 2025 zullen er nog circa 500.000 huishoudens bijkomen die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad zal de komende decennia aanhouden, waar dus een groot deel van de vraag plaatsvindt. Dat betekent dat de huidige steden moeten verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast.

Natuurlijk geldt deze uitdaging niet alleen voor de grote steden. Een groot deel van de woningvraag komt de komende periode van ouderen en jonge gezinnen, die soms voorkeur hebben voor een (grondgebonden) woning in een middelgrote of kleine gemeente. Ook daar zal een deel van de woningbehoefte moeten worden gerealiseerd, en ook daar geldt dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Met nieuwe stedenbouwkundige concepten kunnen er woonmilieus gecreëerd worden die prettiger zijn om in te leven dan nu, ook al wonen er meer mensen. Er is genoeg ruimte voor dergelijke nieuwe stedelijke gebieden, bijvoorbeeld rondom mobiliteitsknooppunten en aan de randen van de bestaande bebouwde omgeving, waar wonen, werk en voorzieningen samenkomen.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningen en voorziet daarmee deels in het voorzien in de lokale en regionale woningbehoefte. Bij de inpassing van het woongebied is voldoende oog voor de kwaliteit van de leefomgeving en de ruimtelijke inpassing. Dit wordt navolgend in dit hoofdstuk toegelicht. Er is geen sprake van strijdigheid met de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

In paragraaf 3.1.4 wordt de toetsing ladder voor duurzame verstedelijking nader toegelicht.

Voor het overige vormt het Barro geen belemmering voor het bestemmingsplan.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

Het bestemmingsplan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking als neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en als verder aangevuld in artikel 6.10 Instructieregel Stedelijke ontwikkeling van de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland.

Op grond van het artikel 3.1.6, tweede lid, moet in de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet de behoefte op grond van een goede ruimtelijke ordening worden gemotiveerd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor getoetst is aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Zie hiervoor paragraaf 3.1.4.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren om tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling te komen. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro.

Uit jurisprudentie blijkt dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen, of bij ontwikkeling van een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of een gebouw met een brutovloeroppervlakte groter dan 500 m2. Onderhavige herontwikkeling bestaat uit 40 appartementen in een nieuw gebouw. Voor deze ontwikkeling moet een ladderonderbouwing worden geschreven om aan te tonen dat er behoefte is aan deze ontwikkeling.

In deze subparagraaf is de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen.

Behoefte

Het planvoornemen betreft de realisatie van maximaal 40 appartementen binnen bestaand stads- en dorpsgebied.

Uit de Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland blijkt dat er behoefte is aan het realiseren van woningen in een aantrekkelijke omgeving waar sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het planvoornemen is om sociale en middensegment huurwoningen in een aantrekkelijk woongebied te realiseren. Er is behoefte aan concentratie van nieuwbouw door middel van inbreiding en herstructurering binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied. Hierbij is een gedifferentieerde woningvoorraad uitgangspunt voor de regio. In de regio wordt per gemeente gestreefd naar realisatie van 30 procent van de woningbouwopgave in de sociale sector. Daarnaast blijkt uit de Regionale Structuurvisie dat er op regionaal niveau behoefte is aan 2.700 woningen in de periode tussen 2020-2030 binnen de rode contouren vanuit de gebiedsopgave Haarlemmermeer-Bollenstreek. Het planvoornemen van 40 gestapelde woningen in zowel de sociale als middensector draagt hieraan bij.

Aanvullend op Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland is er in juni 2023 een woonagenda opgesteld voor de regio Holland Rijnland. In de woonagenda wordt er voornamelijk ingezet op het uitbreiden van de sociale en bereikbare woningbouwcategorie aangezien het van groot belang is om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen ook een perspectief te bieden voor een woning. Voor de subregio noord (waar de gemeente Lisse onder valt) is de woningbehoefte tot 2030 6.500 - 7.500 woningen waarvan minimaal 30% sociaal is en minimaal 35% bereikbaar is voor middeninkomens.

Ook komt in het Woningbouwprogramma 2020-2024 (zie hiervoor ook paragraaf 3.3.2) naar voren dat woningbouw nodig blijft om in de lokale woningbehoefte te voorzien en het tekort aan woningen te verminderen. Volgens de behoefteraming van de provincie zijn in Lisse tot 2030 nog 810 extra woningen nodig om aan de woningbehoefte te voldoen. Ook wordt in deze paragraaf toegelicht dat in de huursector de behoefte toeneemt tot 2030. Er is vooral behoefte aan huurappartementen, die grotendeels afkomstig zal zijn van ouderen en starters. Er is een betere doorstroming op de woningmarkt benodigd, waarbij de woningmarkt goed functioneert voor een gevarieerde woningvraag en mensen lang zelfstandig thuis kunnen wonen. Het planvoornemen draagt met het realiseren van maximaal 40 gestapelde huur en koopappartementen in het sociale en middensegment bij aan deze woningbehoefte. Het planvoornemen is daarnaast in lijn met de Omgevingsvisie 2040 Lisse, waarin ook wordt aangegeven dat de woningbehoefte voor Lisse tot 2030 naar verwachting uitkomt ruim boven de 1.000 woningen. Daarnaast komt in de Omgevingsvisie 2040 naar voren dat er behoefte is aan voldoende, betaalbare, duurzame en kwalitatieve woningen.

Het planvoornemen levert een bijdrage aan de invulling van de woningbouwopgave in de regio en in de gemeente. Het planvoornemen voorziet in de noodzakelijke herinvulling van de locatie en in de invulling van de vraag naar sociale woningen. Minimaal 30% van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huur.

Conclusie

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren om tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling te komen. Aan deze motiveringsplicht is voldaan voor het bestemmingsplan met de hierboven toegelichte onderbouwing.

Er is gemotiveerd dat het planvoornemen voorziet in de bijdrage aan de invulling van de woningbouwopgave in de regio en in de gemeente. Het planvoornemen voorziet in de noodzakelijke herinvulling van de locatie en in de invulling van de vraag naar sociale en middensegment woningen.

De locatie binnen bestaand stads- en dorpsgebied is geschikt voor de invulling van de noodzakelijke woningbehoefte. Daarnaast is het, in verband met zorgvuldig ruimtegebruik (ook onderdeel van de ladder), ook van belang om te komen tot een passende invulling van een leeggekomen locatie binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Hierin voorziet het plan door de locatie in te vullen met woningbouw nadat deze is vrijgekomen door het vertrek het buurtcentrum De Greef. Hierdoor wordt leegstand voorkomen en wordt voorzien in de woningbehoefte.

Een uitgebreid ladderonderzoek wordt voor deze ontwikkeling niet nodig geacht omdat de behoefte en zorgvuldige ruimtelijke afweging reeds in deze toelichting van het bestemmingsplan zijn aangetoond.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De provincie heeft op 1 april 2019 de omgevingsvisie vastgesteld en deze is op 1 april 2023 geconsolideerd. In de Omgevingsvisie zijn zes ambities gedefinieerd. Naast de ambities is het algemene doel van de omgevingsvisie het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in provincie. Onder 'omgevingskwaliteit' wordt het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen verstaan.

Het samenvoegen van het beleid heeft tot een opsomming van twaalf beleidskeuzes geleid:

• a. Beschermen, versterken en beleefbaar maken van de kwaliteit van het landschap, cultuurhistorische waarden en natuurlijke karakteristieken van de leefomgeving;
• b. Behouden en versterken van natuurwaarden en het ontwikkelen van voldoende, aantrekkelijk en beleefbaar groen en water, waar mensen met plezier recreëren;
• c. Versterken van een vitale, innovatieve en toekomstbestendige regionale economie;
• d. Bevorderen van een betrouwbare, duurzame en efficiënte energievoorziening met een minimale uitstoot van broeikasgassen;
• e. Zorgen voor een gezonde en veilige leefomgeving en het beperken van hinder;
• f. Bevorderen van een leefomgeving die de gevolgen van klimaatverandering en weersextremen kan opvangen;
• g. Duurzaam voorzien in de behoefte aan zoetwater en waarborgen van de beschikbaarheid van voldoende drinkwater;
• h. Zorgen voor een duurzaam, veilig en efficiënt gebruik van bodem en ondergrond;
• i. Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen;
• j. Bevorderen van een goede en veilige bereikbaarheid, met een mobiliteitsnetwerk dat keuzevrijheid biedt en aansluit op de behoeften van reizigers en vervoerders;
• k. Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied;
• l. Ondersteunen van cultuurparticipatie en bibliotheken.

Van alle beleidskeuzes is aangegeven op basis van welke specifieke beleidsdocumenten die gebaseerd zijn.

Planspecifiek

Het plan geeft invulling aan de beleidskeuze van het bevorderen van voldoende woningen in combinatie met de ambitie van een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er sprake is van sloop-nieuwbouw. De woningen worden kwalitatief ingepast waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd, zoals bedoeld bij de beleidskeuze over het zorgen voor een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De kwalitatieve inpassing wordt nader toegelicht in de paragraaf Hoofdstuk 2 Planbeschrijving. Verder wordt in onderstaande paragraaf 3.2.2 ingegaan op de Omgevingsverordening Zuid-Holland waar expliciet op de kwaliteitseisen wordt ingegaan. Het plan sluit daarmee aan op het beleid van de provincie Zuid-Holland.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

De omgevingsvisie Zuid-Holland is uitgewerkt in concrete regels ten aanzien van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen. Deze zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Zuid-Holland, geconsolideerd op 1 april 2023. De volgende regels zijn van toepassing:

• Artikel 6.9: Ruimtelijke kwaliteit
• Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen
• Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
• 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap.
• 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid.
• 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij:
  • a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of
  • b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.
• 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
  • b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
  • c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
• 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als opgenomen in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d, 6.9e, 6.9f en 6.9g, zijn van toepassing, tenzij een zwaarwegend openbaar belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 6.9e, in de weg staat.
• 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van:
  • a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt;
  • b. wegnemen van verharding;
  • c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
  • d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij
    • aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;
    • indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast.
• 8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a.
• 9. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde Recreatiegebied, Belangrijk weidevogelgebied of Groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d.
• 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuur Netwerk Nederland of Beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g.
• 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën bedoeld in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing.
• 12. Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, wordt deze aantasting gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het bestemmingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.

Planspecifiek

De ontwikkeling van maximaal 40 woningen gebeurt binnen bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling wordt bijgedragen aan het streven van de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De realisatie van de nieuwe woningen past binnen de omgeving (functie wonen komt al voor rondom het plangebied). Het planvoornemen betreft een herontwikkeling van een bestaande locatie binnen Lisse, waarmee de bestaande bebouwde ruimte optimaal wordt benut.

Het planvoornemen zorgt voor een kwaliteitsverbetering ter plaatse door de herontwikkeling van een locatie met kwalitatief hoogwaardige appartementen en de realisatie van groenvoorziening rondom de bebouwing.

Het planvoornemen is passend binnen de bestaande gebiedsidentiteit, steden en dorpen. Er is sprake van aanpassen en het plan past binnen de gestelde kaders van de provincie.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X.
• 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie.
• 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de vaststelling van een regionaal woningbouwprogramma aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen, mits het regionaal woningbouwprogramma past in de regionale woonvisie en de regionale woonvisie een uitwerking bevat van de in de provinciale omgevingsvisie genoemde doelstellingen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie en het regionale woningbouwprogramma bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
• 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Planspecifiek

In paragraaf 3.1.4 is de ladderonderbouwing toegelicht. Uit deze onderbouwing volgt dat het planvoornemen een stedelijke ontwikkeling betreft. Deze ontwikkeling voorziet in de behoefte aan sociale huur en middensegment appartementen in Lisse.

De ontwikkeling wordt geheel binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd.

Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur

In artikel 6.10b wordt aandacht gevraagd voor de parkeernorm voor sociale huurwoningen. De provincie Zuid-Holland hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 parkeerplaatsen per sociale woning. Van deze norm kan worden afgeweken als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. De gemeente Lisse heeft een eigen en op de lokale situatie afgestemd parkeerbeleid. Dit beleid voldoet nog niet aan de bepalingen van de Omgevingsverordening. Het toekomstig parkeerbeleid (vaststelling voorzien eind 2023 / begin 2024) voorziet in parkeernormen die gebaseerd zijn op daadwerkelijk autobezit. En voldoet daarmee wel aan de provinciale regels. Voor het bestemmingsplan is de keuze gemaakt om met vaststelling te wachten totdat dit parkeerbeleid is vastgesteld. Daarmee wordt bij vaststelling het bestemmingsplan in overeenstemming gebracht met het provinciaal beleid. In die zin dat gebruikt wordt gemaakt van parkeernormen die bepaald zijn op basis van de op lokale situatie afgestemde regels, in de vorm van het nieuwe parkeerbeleid.

Voor de verdere onderbouwing wat betreft parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.4.2 Parkeren.

Conclusie

De ontwikkeling van maximaal 40 gestapelde woningen vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling wordt bijgedragen aan het streven van de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. Er wordt aangesloten op de bestaande gebiedsidentiteit en in het plan is ruimte voor groen. De ruimtelijke kwaliteit neemt per saldo toe. De Ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen, dit staat beschreven in paragraaf 3.1.4. Het plan past, behoudens voor het onderwerp parkeren, binnen het gestelde kader van de provincie.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Lisse 2040

Op 25 november 2021 is de Omgevingsvisie Lisse 2040 vastgesteld. In de Omgevingsvisie is omschreven wat de gemeente Lisse in de toekomst wil zijn en de weg naar 2040. De Omgevingsvisie loopt voorop op de aankomende Omgevingswet. De Omgevingsvisie brengt sociaal-maatschappelijke thema’s die raakvlak hebben met de fysieke leefomgeving bij elkaar. Met de omgevingsvisie wil Lisse:

• 1. De leefomgeving laten bloeien;
• 2. Leren, werken en ondernemen met oog op de toekomst;
• 3. Dorps wonen in het centrum van de Bollenstreek;
• 4. Iedereen een leven lang laten floreren; en
• 5. Duurzaam zijn.

Onder de omgevingsvisie zijn drie ambities opgesteld onder ‘dorps wonen in het centrum van de bollenstreek’:

• 1. Ruimte bieden aan een gevarieerde woningvraag;
• 2. Woonwijken en woningen klaar voor de toekomst;
• 3. Lang zelfstandig wonen als onderdeel van de gemeenschap.

Wonen

De ambities met betrekking tot wonen zijn de volgende:

• 1. Ruimte bieden aan een gevarieerde woningvraag:
  • a. Voldoende en divers aanbod in woningbouw;
  • b. Variatie in woonvormen met nieuwe concepten.
• 2. Woonwijken en woningen klaar voor de toekomst:
  • a. verduurzaming van het woonaanbod in de wijken.
• 3. Lang zelfstandig wonen als onderdeel van de gemeenschap:
  • a. passend woonaanbod bij iedere levensfase

Planspecifiek

Het beoogde plan is in lijn met de ambities als omschreven in de Omgevingsvisie van Lisse. Er wordt voorzien in gestapelde woningen voor zowel sociale als middenhuur, waarbij wordt bijgedragen aan een divers aanbod van woningen. Daarnaast vindt de realisatie in aansluiting op omliggende woningen en omgeving.

3.3.2 Woonprogramma 2020-2024: Evenwicht op de woningmarkt

Woningbouw blijft nodig om in de lokale woningbehoefte te voorzien en het tekort aan woningen te verminderen. Volgens de behoefteraming van de provincie zijn in Lisse van 2018 tot 2030 nog 810 extra woningen nodig om aan de woningbehoefte te voldoen.

Tot 2030 neemt de woningbehoefte in Lisse toe. Deze toenemende behoefte bestaat voor een belangrijk deel uit grondgebonden koopwoningen. Ook in de huursector neemt de behoefte tot 2030 toe. Er is vooral behoefte aan huurappartementen, die grotendeels afkomstig zal zijn van ouderen en starters. Tussen 2030 en 2040 neemt net als het aantal huishoudens ook de behoefte aan huurwoningen af. Dit betekent overigens niet dat deze woningen leeg komen te staan. Gezien de druk op de markt in de regio zullen naar verwachting ook na 2030 voor leegkomende huurwoningen weer nieuwe huurders gevonden worden. In de koopsector zal tussen 2030 en 2040 de behoefte aan woningen ongeveer gelijk blijven.

Daarnaast is een betere doorstroming op de woningmarkt benodigd, is er vraag naar nieuwe woonvormen en wordt er volop ingezet op energiebesparing en klimaatadaptatie.

De gemeente focust zich op de volgende thema's:

• 1. Een goed functionerende woningmarkt voor een gevarieerde woningvraag
  • a. Voldoende en divers woningaanbod
  • b. Variatie in woonvormen, met nieuwe woonconcepten
• 2. Verduurzaming van het woningaanbod in de wijken
• 3. Lang zelfstandig thuis wonen

Planspecifiek

Het planvoornemen draagt bij aan een invulling van de benoemde kwalitatieve en kwantitatieve behoefte in Lisse. Met dit plan wordt ingespeeld op de vraag naar huurwoningen zowel op sociaal als middensegment vlak.

3.3.3 Welstandsnota

In deze nota worden welstandscriteria gesteld aan gebouwen en aan de omgeving om de beeldkwaliteit van gebouwen en straten te beheren en te verbeteren. De nota is opgebouwd uit algemene- en gebiedsgerichte welstandscriteria. Bij verbouw en nieuwbouw dient tevens te worden getoetst aan de specifieke criteria op gebiedsniveau uit de Welstandsnota. De algemene welstandscriteria zijn gericht op het realiseren van een evenwichtige relatie tussen vorm, gebruik en constructie, alsmede gelet op de omgeving en de sociaal-culturele context. Verder wordt gekeken naar materiaal, textuur, kleur en licht; deze aspecten ondersteunen het karakter van het bouwwerk zelf en de ruimtelijke samenhang met de omgeving.

Woongebieden binnen de gemeente Lisse zijn welstandsvrij. Voor nieuwbouw blijft in principe welstand van kracht.

Het bouwplan moet voldoen aan de welstandsnota. De welstandsnota heeft geen consequenties voor dit bestemmingsplan.

3.3.4 Doelgroepenverordening

De gemeentelijke doelgroepenverordening is vastgesteld op 2 november 2021. Een gemeentelijke doelgroepenverordening heeft tot doel om de gemeente in staat te stellen invloed uit te oefenen op woningbouwprogramma's in nieuwbouwprojecten en vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening kan alleen worden toegepast (voor huur en koop) als het in het bestemmingsplan is vastgelegd.

Een bestemmingsplan kan regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van art. 3.1 Wro mogen er in de regels van het bestemmingsplan voor woningbouwcategorieën alleen percentages gerelateerd aan het plangebied opgenomen worden.

De gemeente Lisse heeft een doelgroepenverordening op gesteld voor de categorieën sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Doel is nieuwe woningen die in deze categorieën gerealiseerd worden te behouden voor de doelgroep, binnen de wettelijke kaders. In dit bestemmingsplan worden deze categorieën dan ook opgenomen. In het voorliggende plan wordt onder een sociale huurwoning het volgende verstaan: een huurwoning zoals omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid onder d van het Besluit ruimtelijke ordening; daarin wordt verwezen naar artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt, huishoudens met een huishoudinkomen die niet boven de inkomensgrens zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 van de Woningwet 2015 uitkomt. Daarnaast dient een sociale huurwoning een oppervlakte van ten minste 40 m2 gbo te hebben. Ook dient iedere sociale huurwoning gedurende een termijn van 20 jaar na eerste ingebruikname voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar te blijven.

In de planregels is gedefinieerd wat de betekenis is van een sociale huurwoning. Ook is het percentage opgenomen hoeveel procent minimaal van de woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen.

3.3.5 Bomenbeleidplan: Lisse, het groene hart van de bollenstreek!

In december 2013 is het bomenbeleidsplan voor Lisse vastgesteld, met een herziening in december 2015. Het bomenbeleidsplan is vastgelegd met een visie tot 2030. De gemeente Lisse had tijdens het schrijven van het bomenbeleidsplan 0,5 boom per inwoner in beheer. De ambitie is om deze hoeveelheid te behouden. Met behulp van het bomenbeleidsplan heeft als doel om het kapitaal aan bomen te waarborgen, het belang van behoud en versterking van de bomenstand vast te leggen. Hier wordt concreet invulling aangegeven.

Vanuit de "kaart waardevolle bomen" worden geen waardevolle bomen in het plangebied toegekend. Waardevolle bomen zijn beschermd. Structuurbomen worden ook benoemd vanuit het bomenbeleidsplan. Aan de rand van het plangebied staan zulke structuurbomen.

Omdat er een aantal volwassen bomen in het plangebied staan, is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd, zie Bijlage 1. Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 2.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven- en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

4.1.1 Onderzoek

Het plangebied kan door de plannen worden getypeerd als 'rustig gebied'. In de omgeving van het plangebied bevinden zich hoofdzakelijk woongerelateerde bestemmingen. In de onderstaande afbeelding en tabel zijn de nabij gelegen milieuhinderlijke functies weergegeven.

nr.	functie	milieucategorie	richtafstand	werkelijke afstand
1	Roeivereniging Iris	1	10	0
2	IKC de Bollenstreek	2	30	25*
3	Bandenwinkel, Grevelingstraat 2, Lisse	2	30	125
4	Bedrijfsbestemming Haven 5	2	30	176
5	Vleeswarenfabriek Persoon	3.1	50	185
6	Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg & bouwmarkt	2	30	210

* Er is gemeten van bestemmingsgrens tot bestemmingsgrens. Het noordelijke gedeelte van de maatschappelijke bestemming ligt braak en de werkelijke afstand tot de school bedraagt ongeveer 110 meter.

Uit bovenstaande afbeelding en tabel blijkt dat bij de locatienummers 3, 4, 5 en 6 wordt voldaan de richtafstand tussen het plangebied aanwezige milieuhinderlijke functies.

Bij de locatienummers 1 en 2 wordt niet voldaan aan de richtafstand. Bij locatienummer 2 is er sprake van een braakliggend terrein waar een plan in ontwikkeling is om woningbouw realiseren. Hierdoor wordt er gemeten naar de daadwerkelijke afstand naar de IKC de Bollenstreek. Deze afstand bedraagt ongeveer 110 meter waardoor hier ook wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter.

Locatienummer 1 is de roeivereniging Iris. Deze roeivereniging is gelegen binnen de grenzen van het plangebied en grenst direct aan de te realiseren woonbestemming van het planvoornemen. Er wordt niet voldaan aan de richtafstand. Bij de roeivereniging worden de meeste activiteiten uitgevoerd aan de zijde van het gebouw dichtst bij het water, zoals het laden, lossen, te water laten van de boten en het verenigingsleven. Het gebouw heeft hierdoor een geluidafschermende werking. Verder wordt voornamelijk overdag (bij natuurlijk licht) gebruik gemaakt van de roeivereniging. Hierdoor is de hinder in de avond- en nachturen beperkt. Eveneens wordt de activiteit roeien niet alleen uitgevoerd in de nabijheid van de roeivereniging maar ook elders zoals bij de Ringvaart - Lisserdijk.

Daarnaast staat de nieuwe bebouwing van de woningen niet direct op de bestemmingsgrens en dus niet direct tegen de roeivereniging aan, waardoor de mogelijke hinder ook beperkt is. Verder kan er hinder ondervonden worden van de installaties of parkeren. Aan de zijde van de nieuwe bebouwing zijn geen installaties aanwezig. En wordt het parkeerterrein dubbel in gebruik genomen door zowel de nieuwe woningen als de roeivereniging.

4.1.2 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering is geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2 Externe veiligheid

Beleid

Voor het milieuaspect externe veiligheid is een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

4.2.1 Onderzoek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig is de risicokaart geraadpleegd. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van deze kaart opgenomen:

Afbeelding uitsnede risicokaart (begrenzing plangebied rood omcirkeld)

Uit de risico-inventarisatie blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen zijn in de nabije omgeving. Daarnaast is het plangebied voor een groot deel al toegekend als kwetsbaar object wegens de voormalige functie van de bijeenkomstruimte.

Voor zowel het PR (risicocontour) als het GR (invloedsgebied) geldt dat de planlocatie niet binnen de risicocontouren valt van bedrijven die zich op nog grotere afstand bevinden. Op circa 1200m afstand bevindt zich Cardol Land- en Tuinbouwmechanisatie. Het bedrijf bevindt zich in een restcategorie zonder PR-contour. Gelet op de ruime afstand tussen het planvoornemen en het bedrijf, vormt de risicovolle inrichting geen risico.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg en spoor of via buisleidingen

In de directe omgeving van het planvoornemen zijn geen wegen of spoorlijnen gelegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Nadere toetsing is dan ook niet noodzakelijk. Er zijn ook geen buisleidingen in de nabijheid van de projectlocatie gelegen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Daarmee is het projectgebied niet gelegen binnen de plaatsgebonden risicocontour en het invloedsgebied van de buisleidingen.

Beperkingsgebied Luchthavenbesluit Schiphol (LIB)

Het plangebied ligt buiten het beperkingsgebied van het Luchthavenbesluit Schiphol (LIB). Een nadere toetsing aan dit aspect is niet aan de orde.

4.2.2 Conclusie

Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmeringen voor het planvoornemen. De onderbouwing en de plannen worden in het kader van wettelijk vooroverleg bij de veiligheidsregio voorgelegd ter goedkeuring.

4.3 Geluidhinder

BuroDB heeft voor het planvoornemen een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. Dit rapport is als Bijlage 2 bijgevoegd. In de nabije omgeving van het plangebied is geen industriegebied en/of bedrijventerrein gelegen. Ten aanzien van industrielawaai is voor het plan dan ook geen akoestisch onderzoek nodig.

In het kader van de ruimtelijke procedure moet de geluidsbelasting van het wegverkeer worden onderzocht en getoetst.

4.3.1 Onderzoek

Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidsbelasting van de Ruishornlaan ter plaatse van de randen van het bouwvlak van het plan de norm van 48 dB overschrijdt. De maximale geluidsbelasting is 56 dB. Daarmee wordt de maximale ontheffingswaarde niet overschreden.

De geluidsbelasting ten gevolge van de Laan van Rijckevorsel-Gladiolenstraat voldoet wel aan de norm en de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Grevelingstraat voldoet ruim aan de grenswaarde van een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat. Voor het geluid van deze wegen is nader onderzoek c.q. het treffen van geluidsbeperkende maatregelen niet nodig.

Het treffen van geluidsbeperkende maatregelen (bron- en overdrachtsmaatregelen) voor het geluid vanaf de Ruishornlaan is niet doelmatig en/of stuit op bezwaren van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard. Daarom wordt aanbevolen om voor het plan ontheffing van een hogere grenswaarde aan te vragen tot maximaal 56 dB.

Omdat de geluidsbelasting hoger is dan 53 dB dient vanuit het gemeentelijke geluidsbeleid bij de woningen van het plan te worden voorzien in een geluidsluwe zijde en buitenruimte. Bij de uitwerking van het planontwerp dient hier rekening mee te worden gehouden.

Op basis van aanvullend onderzoek moet voor de realisatie van de nieuwbouw worden aangetoond dat na de bouw zal worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van het maximaal toelaatbare geluidsniveau binnen de woningen. De minimaal benodigde karakteristieke geluidwering van de gevels dient te worden bepaald met in achtneming van de eisen ten aanzien van de ventilatie van de woningen.

4.3.2 Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied nog niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Met voor de nieuwbouw van het plan, ontheffing van een hogere grenswaarde, de realisatie van ten minste een geluidsluwe zijde per woning en aantoonbaar voldoende geluidwering van de gevels, kunnen de woningen van plan Ruishornlaan 21 in Lisse, vanuit het oogpunt van geluid worden gerealiseerd. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarde is toegevoegd aan Bijlage 3.

Er dient in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning nog wel aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden hoe na de bouw wordt voldaan aan het Bouwbesluit. Ook dient bij de uitwerking van het planontwerp rekening gehouden te worden met het realiseren van een geluidsluwe zijde en buitenruimte.

4.4 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het toetsen van het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur rondom en in het plangebied.

4.4.1 Verkeer

De effecten van het planvoornemen op de verkeersafwikkeling zijn onderzocht door BuroDB. Dit onderzoek is bijgesloten in Bijlage 4. In dat onderzoek is naast voorliggend plangebied ook het naastgelegen plangebied van Ruishornlaan 25 in beschouwing genomen. Op die manier zijn de twee plannen die op dezelfde infrastructuur ontsluiten in samenhang en integraal onderzocht. De conclusie van dit onderzoek is dat de nieuwbouwplannen van de Ruishornlaan 21 en 25 niet leiden tot een verslechtering van den verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid en leefbaarheid op of langs de Ruishornlaan en andere wegen in de omgeving. De aansluitingen van de beide planlocaties kunnen het verkeer van zowel de bestaande als de nieuwe functies goed en veilig afwikkelen. Met de plannen is, vanuit het oogpunt van verkeer, sprake van goede ruimtelijke ordening.

Voor de beide initiatieven is het planontwerp nog niet opgesteld. Bij het nader op te stellen ontwerp en de inrichting van het terrein dient het aspect verkeer en parkeren in acht te worden genomen.

Conclusie

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4.2 Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in de bouw van maximaal 40 gestapelde woningen en de bestaande roeivereniging. Voor de gestapelde woningen geldt de beleidsregel parkeernormen Lisse uit 2023. Voor de roeivereniging is er, op basis van de huidige parkeeropgave van de vereniging, een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen. Op die basis is de parkeerbehoefte bepaald.

Uit de berekening blijkt dat voor het plangebied een parkeervraag van 72,40 parkeerplaatsen is. Tegelijkertijd kan er gebruik gemaakt worden van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen voor de woningen en de roeivereniging. Deze zijn berekend met de beleidsregel uit 2019, zie onderstaande tabel.

Tabel dubbelgebruik woningen en roeivereniging

Op het maatgevende moment, de werkdag in de avond, is er daarmee een maximale parkeerbehoefte van 59,96, oftewel afgerond 60 parkeerplaatsen. De maximale behoefte van 60 parkeerplaatsen kan ruimtelijk gezien binnen het plangebied opgelost worden, zoals te zien in onderstaande indicatieve afbeelding.

Tekening theoretische situatie parkeerplaatsen: in de parkeerbehoefte kan binnen het plangebied worden voorzien.

Conclusie

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor voorliggend plan.

4.4.3 Conclusie

Door onderzoek naar het aspect verkeer en de opgestelde parkeeronderbouwing voor het planvoornemen is aangetoond dat de aspecten verkeer en parkeren geen belemmering vormen voor het planvoornemen.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3 % van de grenswaarde (= 1,2 ug/m3) voor stikstofdioxide en fijn stof. Een plan voldoet in de regel aan het NIBM-criterium als het minder dan 1500 woningen betreft dan wel als er sprake is van een BVO van maximaal 100.000 m2.

4.5.1 Onderzoek

Met behulp van de Monitoringstool van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK (versie 2022) zijn de totale concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) en ultra fijn stof (PM2,5) langs de wegen rondom de planlocatie bepaald. De wegen rondom het plangebied zijn de Laan van Rijckevorsel en Lisserdijk.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie NO2 rondom het plangebied maximaal 15,8 ug/m3 bedraagt. De achtergrondconcentraties stikstofdioxide voldoen langs alle wegen aan de geldende wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie aan de wettelijke norm.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM10 rond het plangebied maximaal 17,0 ug/m3 is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. Daarmee voldoet de planlocatie zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor fijn stof.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM2,5 rondom het plangebied maximaal 8,8 ug/m3 is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 25 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor ultra fijn stof.

4.5.2 Conclusie

Uit de monitoringtool van het NSL blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de gewenste ontwikkeling.

4.6 Archeologie

Nederland heeft zich in 1992 in Europees verband gecommitteerd aan het Verdrag van Valetta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In aansluiting op dit verdrag is in Nederland op 1 september 2007 de nieuwe Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze is per 1 juli 2016 met grote delen van de Monumentenwet opgegaan in de Erfgoedweg. Dit is sindsdien de wet voor behoud en beheer van cultureel erfgoed.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta zijn in de Nederlandse wetgeving overgenomen, te weten:

• Het archeologisch erfgoed dient zo veel mogelijk ter plaatse te worden behouden;
• Het archeologisch erfgoed dient in de ruimtelijke belangenafweging te worden betrokken;
• De verstoorder (lees: de initiatiefnemer) is verantwoordelijk voor het vroegtijdig uitvoeren van archeologisch onderzoek alsmede de financiering van dit onderzoek.

4.6.1 Onderzoek

Er is geen onderzoek noodzakelijk. Het plangebied ligt in een polder: drooggemalen meer. Dit gebied heeft geen dubbelbestemming en een zeer lage archeologische verwachting.

4.6.2 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.7 Bodem

Het is wettelijk geregeld (Wbb en bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het doel. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Indien sprake is van een verdachte locatie dient onderzocht te worden in welke mate de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.7.1 Onderzoek

Door IDDS is er een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Dit rapport is als Bijlage 5 toegevoegd.

Het planvoornemen maakt geen functies mogelijk die tot bodemvervuiling kunnen leiden in de directe omgeving. Wel is een verkennend en nader bodemonderzoek1 uitgevoerd door IDDS. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de bovengrond hooguit licht verontreinigd is met kwik en zeer plaatselijk lood. De ondergrond is over het algemeen hooguit licht verontreinigd met enkele zware metalen en PAK, behalve ter plaatse van boring B16 (0,7 - 1,2 m-mv). Daar is de grond sterk verontreinigd met lood. Hiervoor is nader onderzoek uitgevoerd. Op basis van resultaten van het nader bodemonderzoek blijkt dat de hoeveelheid sterk verontreinigde grond het volumecriterium van 25 m³ overschrijdt, waarbij sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De gedempte watergang is echter nog niet volledig in beeld is gebracht. Er dient aanvullend onderzoek te worden verricht om de verontreiniging met zware metalen verder af te perken. Gezien in diverse bodemtrajecten (metsel-)puin is waargenomen, dient de grond eveneens aanvullend onderzocht te worden op asbest.

4.7.2 Conclusie

Nader onderzoek is benodigd en er dient sanering plaats te vinden.

4.8 Ecologie

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de natuurbeschermingswetgeving en beleid. In de wet wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Naast de wetgeving bestaat er ook provinciaal ecologisch beleid waarmee bepaalde gebieden en landschapselementen worden beschermd. Dit is vastgelegd in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. Voor de toetsing aan de natuurbeschermingswetgeving is er een Quickscan natuur (Bijlage 6), een stikstofberekening (Bijlage 7) en een Bomeneffectanalyse (zie Hoofdstuk 2 & paragraaf 3.3.5) uitgevoerd.

4.8.1 Onderzoek

Uit de Quickscan flora en fauna blijkt dat de geplande werkzaamheden hebben geen negatief effect op jaarrond beschermde vogels en of jaarrond beschermde nesten. De aanwezigheid van de voorkomende soort binnen het onderzoeksgebied, als de houtduif, zijn omschreven. Afhankelijk van de ruimtelijke ontwikkelingen zullen de negatieve effecten niet kunnen worden uitgesloten. Boom 7 (zie Bijlage 6) zal moeten worden ontzien van de werkzaamheden i.v.m. de broedende houtduif tot het broedsel uitgebroed en grootgebracht is.

De bomen binnen het plangebied bieden geen potentiële rust- en/of voortplantingsplaatsen voor vleermuizen. Mogelijk is het onderzoeksgebied geschikt als vliegroute- en/of foerageergebied. Indien de bomen verwijderd zullen worden i.v.m. de ruimtelijke ontwikkeling wordt een nader onderzoek geadviseerd. Als er geen ruimtelijk beslag wordt gelegd op de functie (bomen blijven behouden) van het onderzoeksgebied zijn de negatieve effecten op deze soortgroep uitgesloten.

Door het voorkomen van struweel en gras is door natuurlijke dekking is een geschikt biotoop voor wettelijk beschermde grondgebonden zoogdieren zoals de West-Europese Egel aanwezig. Een ontheffing en/of nader onderzoek zijn niet noodzakelijk omdat de West-Europese Egel provinciaal vrijgesteld is bij uitvoering van werkzaamheden in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Hierbij geldt uiteraard wel de algemene zorgplicht.

Er zijn geen waarnemingen gedaan tijdens het veldbezoek en vooronderzoek van Wnb beschermde amfibieën, tevens zijn er op de NDFF ook geen waarnemingen bekend in de afgelopen 5 jaar. Negatieve effecten op deze soortgroep zijn uitgesloten.

Een geschikte biotoop voor Wnb beschermde reptielen en vissen is afwezig binnen het plangebied. Negatieve effecten op deze soortgroepen zijn uitgesloten. Derhalve is er geen nader onderzoek en/of ontheffing onder Wnb nodig.

4.8.2 Stikstof

Econsultancy heeft een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 7 bijgevoegd.

Het projecteffect ten gevolge van zowel de aanlegfase als de gebruiksfase op de relevante hexagonen waar sprake is van een (naderende) overbelasting van de kritische depositiewaarde (KDW) binnen de Natura 2000-gebieden is kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect kunnen significant negatieve effecten ten gevolge van het te ontwikkelen plan worden uitsloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning benodigd is in het kader van de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) voor het aspect stikstofdepositie.

4.8.3 Conclusie

Het aspect ecologie levert geen belemmering op voor het planvoornemen. Wel dient mogelijk nader onderzoek te worden uitgevoerd bij het verwijderen van bomen. Dit moet worden bepaald bij de aanvraag omgevingsvergunning. Ook moet rekening worden gehouden met de houtduif.

4.9 Water

4.9.1 Beleid

Nationaal Water Programma 2022-2027

Nederland heeft te maken met grote wateropgaven die bovendien in de toekomst steeds groter en complexer worden. Dit komt door een aantal samenhangende uitdagingen: klimaatverandering, bodemdaling, milieuverontreiniging, biodiversiteitsverlies en ruimtedruk. In de uitvoering ligt bovendien een grote opgave om verouderde infrastructuur zoals bruggen en sluizen in stand te houden en waar nodig te vervangen of te renoveren.

De wateropgaven waar Nederland op dit moment voor staat, de uitdagingen richting de toekomst en de noodzaak van een integrale aanpak vormen de basis voor 3 hoofdambities van dit NWP:

• Een veilige en klimaatbestendige delta.
• Een concurrerende, duurzame en circulaire delta.
• Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur

Voor een integrale aanpak is het belangrijk om bij alle afwegingen in de leefomgeving

de waterdoelen uit dit NWP op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwatervoorziening, waterkwaliteit, ecologie, landschap, cultureel erfgoed en scheepvaart mee te wegen. In waterland Nederland moeten ‘aansluiten op de (historische) karakteristieken van het watersysteem’ en ‘meebewegen met water’ leidende principes voor de ontwikkeling van onze leefomgeving blijven.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland heeft het rijksbeleid overgenomen in de herziening van de Nota Planbeoordeling. Een bestemmingsplan (lees: besluit art. 2.12, lid 1 onder a sub 1 Wabo als in onderhavig geval) geeft inzicht in aspecten als veiligheid en waterbeheer, de huidige situatie, de volgens het waterbeleid gewenste ontwikkelingen, de wijze waarop in het ruimtelijk beleid hiermee rekening wordt gehouden, de wijze waarop dit is vertaald naar verbeelding en planregels en het overleg met de waterbeheerders.

Waterbeheerprogramma 6 (WBP6)

Goed waterbeheer is van levensbelang om in Rijnland te kunnen wonen, werken en genieten. Hoe pakken we dat aan en wat zijn de plannen voor de komende jaren. Op deze website presenteert Rijnland zijn waterbeheerprogramma (WBP6) voor 2022 -2028. Zie: Over WBP6 | Waterbeheerprogramma 6 (wbp6rijnland.nl).

Keur van Rijnland 2020

Er zijn regels voor wat je als bewoner of bedrijf wel en niet mag doen in en bij water, dijken en gemalen. Zo houden we het watersysteem schoon en veilig. Voor water gerelateerde werkzaamheden zijn er regels vastgelegd in de Keur van Rijnland 2020 samen met bijbehorende uitvoeringsregels. De uitvoeringsregels kan een zorgplicht, een algemene regel en een beleidsregel/vergunningplicht bevatten.

Rijnland is op dit moment bezig met het klimaatrobuuster maken van haar huidige regels. Op het moment van een eventuele vergunningaanvraag wordt getoetst aan de regels die op dat moment gelden.

4.9.2 Onderzoek

Watergangen

Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een primaire watergang, deze ligt buiten het plangebied. Aan deze watergang vinden geen werkzaamheden plaats.

Afbeelding uitsnede Legger Oppervlaktewater van het Hoogheemraadschap van Rijnland

Beschermingszones en waterkeringen

Er is een regionale waterkering aanwezig in het plangebied. Er wordt niet gebouwd in de beschermingszone van de waterkering. Voor het planvoornemen worden de regels met betrekking tot de dubbelbestemming waterstaat - waterkering opgenomen.

Watertoets

Omdat een uitgewerkt bouwplan er nog niet is, is de watertoets op een indicatieve en theoretische ruimtelijke opzet uitgevoerd. Daarbij is uitgegaan van mogelijke toekomstige bebouwing met verharding in de vorm van paden, rijbanen en parkeerplaatsen. Uit die berekening blijkt dat de oppervlakte verharding toeneemt met 422 m2. Conform de eisen van het waterschap wordt uitgegaan van een watercompensatie van 15% van de toegenomen oppervlakte verharding óf van 0,055 m3 per vierkante meter toegenomen verharding. Dat betekent dat er in dit geval 63 m2 of 23 m3 aan water gecompenseerd moet worden, zie onderstaande afbeelding en berekening.

Afbeelding indicatieve en theoretische watertoets

Deze watercompensatie kan gedaan worden door toepassing van tal van maatregelen: graven van open water, wadi's, infiltratiekratten, polderdaken etc. Een mogelijkheid is ook het beperken van de verharding door toepassing van halfverharding, bijvoorbeeld ter plaatse van de parkeerplaatsen. De maximaal benodigde 60 parkeerplaatsen hebben een gezamenlijk oppervlak van 750 m2. Indien deze worden aangelegd in halfverharding, kan 50% van die oppervlakte worden beperkt. Dan kan van genoemde toename van 422 m2 al 375 m2 worden afgetrokken en blijft er nog maar een beperkte toename van 47 m2 over. Daarmee is aannemelijk dat er voldaan kan worden aan de eisen op gebied van watercompensatie.

Desalniettemin zal op basis van een concreet bouwplan getoetst moeten worden hoe wordt voldaan aan de watercompensatie.

4.9.3 Conclusie

Aannemelijk is dat het aspect water geen belemmering vormt voor het planvoornemen. Wel zal bij omgevingsvergunning getoetst moeten worden dat er voldoende water gecompenseerd wordt. Om die reden is er een voorwaardelijke verplichting aangaande watercompensatie toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

4.10 MER

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

Voor het bestemmingsplan is een aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld, zie Bijlage 8.

Daaruit volgt dat het plan niet plan m.e.r.-plichtig is.

Hoofdstuk 5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Planvorm

Het voorliggende bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan welk de bouw van nieuwe gestapelde woningen mogelijk maakt.

5.2 Systematiek bestemmingen

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn als volgt opgebouwd.

In Hoofdstuk 1 Inleidende regels zijn de inleidende regels opgenomen. In dit hoofdstuk worden de begrippen en de wijze van meten behandeld. Deze hebben als doel begrippen in de regels te verklaren en eenduidige richtlijnen te geven op basis waarvan de bouwmaten die zijn opgenomen in de regels dienen te worden gemeten. Het doel van deze regels is voorkomen dat bij uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen en dat er onduidelijkheden ontstaan over de interpretatie inzake de wijze van meten.

In Hoofdstuk 2 Bestemmingen zijn de regels opgenomen, die betrekking hebben op alle bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitbepalingen opgenomen.

In Hoofdstuk 3 Algemene regels zijn een aantal regels opgenomen, die niet op een bepaalde bestemming betrekking hebben, maar voor het gehele bestemmingsplan gelden.

In Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels zijn de overgangsbepalingen en de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Deze begrippen zijn geharmoniseerd op grond van de voorheen geldende bestemmingsplannen. Met als doel te komen tot 1 gelijkluidende begrippenlijst in dit veegplan.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In Hoofdstuk 2 Bestemmingen zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Voor de bestemmingen is gekozen voor een regeling, waarbij ruimte wordt geboden voor uitwerking van het planvoornemen.

Bestemming Groen

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen in het plangebied. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als, plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden. Op deze gronden zijn in principe enkel bouwwerken, geen gebouwen/overkappingen zijnde, toegestaan zoals straatmeubilair, plantenbakken, waterpartijen en speelvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is ook een ontsluiting toegestaan.

Bestemming Maatschappelijk

De maatschappelijke functies in het gebied zijn allen overeenkomstig de vigerende regeling bestemd. De bestemming Maatschappelijk is dan ook een brede functie voor onder meer scholen, zorginstellingen, sociaal-culturele activiteiten, voorzieningen ten behoeve van sport en het verenigingsleven.

Bestemming Wonen

In de regels worden aspecten als toegestane woningtypen, aantallen, bouwhoogten, dakvorm en overige bouw- en gebruiksregels vastgelegd. Alle woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen. Dit zijn alleen gestapelde woningen. Het plan voorziet in maximaal twee losstaande woonvolumes met maximaal aantal bouwlagen een bouwhoogte.

Aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning mag ervoor worden aangewend.

Het minimaal te realiseren percentage woningtype sociale huur is opgenomen in de bestemming Wonen:

• Minimaal 30% sociale huurwoningen.

Bestemming Waarde - Ecologie

Ten behoeve van de realisatie van een ecologische verbindingszone langs enkele watergangen is hier een beschermingsregeling opgenomen in de vorm van een dubbelbestemming. Activiteiten op deze gronden zijn in bepaalde gevallen verbonden aan een nader toestemmingsbesluit omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden) alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.

Bestemming Waterstaat - Waterkering

Deze bestemming is toegekend aan de waterkeringen (kernzone inclusief beschermingszones) in het plangebied. Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is een omgevingsvergunning vereist.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor meerdere of alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen (geen bestemmingsgrenzen zijnde) door ondergeschikte onderdelen van gebouwen.

Ook is de bestaande maten regeling opgenomen.

Daarnaast zijn in dit artikel regels opgenomen voor de oprichting van vlonders en ondergrondse bouwwerken. Eveneens is er voorwaardelijke verplichting opgenomen om voldoende waterberging te realiseren.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is het strijdig gebruik met alle bestemmingen geregeld. Waaronder het gebruiken van gronden en bouwwerken, voor zover die zijn ingericht voor parkeren ter uitvoering van het gemeentelijk parkeerbeleid, voor ander gebruik dan parkeren. Deze regeling is afkomstig uit het paraplubestemmingsplan parkeren Lisse.

Algemene afwijkingsregels

Door middel van een aanvraag omgevingsvergunning kan door burgemeester en wethouders worden afgeweken van een aantal bepalingen zoals is aangegeven in dit artikel. In dit artikel zijn diverse afwijkingen geregeld, onder meer voor parkeren en laden en lossen en voor het toestaan van een bed & breakfast voorziening en bedrijfsmatige kamerverhuur in een woning. Ook biedt dit artikel de mogelijkheid om via een omgevingsvergunning af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages.

Algemene wijzigingsregels

In dit bestemmingsplan is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. Dit is alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten zoals de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Overige regels

In dit artikel zijn van de toepassing zijnde regels voor parkeren en laden en lossen opgenomen.

Hoofdstuk 4 overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij onder meer bij de ruimtelijke ontwikkeling van één of meer woningen kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten.

Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt een koop- en anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar van de gronden. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid in voldoende mate verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Partcitipatie

Na vaststelling van de eerste uitgangspunten voor woningbouw op Ruishornlaan 21 door de raad op 30 maart 2023 heeft er een reeks participatiesessies plaatsgevonden. In juni 2023 is in een eerste sessie het vorige communicatie- en participatieproces afgesloten, waarbij terug werd geblikt op het betrekken van de omgeving in het verleden. Vervolgens zijn in consultatiesessies in juli en augustus omwonenden en woningzoekenden geïnformeerd over de plannen voor woningbouw en zijn ook ideeën opgehaald over hoe de appartementengebouwen eruit zouden kunnen komen te zien. De opgehaalde input is verwerkt in een aantal scenario's voor woningbouw, die in een nieuwe bijeenkomst in oktober gedeeld zijn. Bij alle genoemde sessies waren ook raadsleden uitgenodigd en aanwezig.

Verder heeft in september 2023 een technische sessie plaatsgevonden met de raad om raadsleden mee te nemen in de verschillende scenario's voor woningbouw op Ruishornlaan 21 en in de financiële consequenties van bepaalde keuzes. Raadsleden, omwonenden en andere geïnteresseerden worden op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen via een periodieke nieuwsbrief. Ook er is een projectpagina voor het woningbouwproject: https://www.lisse.nl/startersappartementen

Vooroverleg

Het ontwerp bestemmingsplan wordt op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg. Dit gebeurt tezamen met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. De wettelijke vooroverlegpartners zijn hierover geïnformeerd.

Zienswijzen 

Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) begint de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de ter visie legging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen.