Haven 4, Lisse

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan biedt een actueel planologisch kader voor de gewenste ontwikkeling van woningbouw op de locatie aan de Haven 4/1e Havendwarsstraat in Lisse. Ter plaatse bestaat het voornemen de bestaande opstallen te slopen en te vervangen door nieuwbouw, waarbij in totaal 31 woningen worden gerealiseerd. Ter plaatse van de locatie aan de Haven 4 wordt de bestaande bebouwing vervangen door 29 appartementen. Daarnaast wordt het voormalige ketelhuis als kluswoning aangeboden, waarbinnen maximaal twee woningen kunnen worden gerealiseerd. Omdat het initiatief niet past binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan "Centrum Lisse 2011", dient een planologische procedure te worden doorlopen om het plan mogelijk te maken. Voor dit plan is ervoor gekozen een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen. Voorliggend document bevat de toelichting op het bestemmingsplan, waarin een planuitleg wordt gegeven en aan de relevante beleids- en omgevingsaspecten worden getoetst.

1.2 Ligging plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de percelen aan de Haven 4 / 1e Havendwarsstraat in Lisse. De locatie is gelegen in de kadastrale gemeente Lisse, sectie D ter plaatse van perceelnrs. 5791 en 7793. De gronden maken deel uit van het centrumgebied, aan de oostzijde van de kern. In onderstaand figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.2 toont de plangrenzen van voorliggend bestemmingsplan. Opgemerkt dient te worden dat deze plangrenzen bij benadering zijn aangegeven. De grenzen zoals opgenomen op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan zijn (juridisch) leidend.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1.2 Duiding plangrens

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan "Centrum Lisse 2011", dat is vastgesteld op 7 augustus 2013 van toepassing. Daarnaast is ook het paraplubestemmingsplan "Parkeren Lisse", waarmee de parkeernormen aan het bestemmingsplan zijn gekoppeld conform de wettelijke normen, van kracht. In figuur 1.3 is een uitsnede te zien van het vigerend planologisch regime ter plaatse.

Figuur 1.3 Vigerend bestemmingsplan

De locatie kent hoofdzakelijk de bestemming 'Horeca' (Haven 4) en gedeeltelijk de bestemming 'Bedrijf (Haven 4/1e Havendwarsstraat). De maximale bouw- en goothoogte binnen het bouwvlak bedraagt 6 meter. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2'.

De ontwikkeling voorziet in woningbouw, waardoor op voorhand gesteld kan worden dat de geplande functie niet binnen de gebruiks- en daarmee ook niet binnen de bouwmogelijkheden past van het huidige bestemmingsplan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming dan ook gewijzigd naar 'Wonen'. De gebruiks- en bouwregels worden hierop aangepast.

1.4 Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als inwoners. In een bestemmingsplan wordt de bestemming ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting
De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting zijn opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan:
  • a. een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
  • b. voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
  • c. een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet tevens aan de volgende voorwaarden conform artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• 2. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• 3. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Verbeelding
De verbeelding, de 'plankaart', geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bijvoorbeeld bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken omtrent het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Planregels
De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. Bij het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 achtereenvolgens de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 een beschrijving van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. In dat hoofdstuk worden tevens de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Omschrijving plangebied

De Haven vervult een belangrijke functie in het Lissese wezen. Waar voorheen de haven als toegangspoort tot het dorp diende vanaf het water, dient het nu als toegangspoort tot het centrum vanaf de weg. De historie van het gebied is tot op de dag van vandaag zichtbaar door straatnamen als Haven en Grachtweg, maar ook door ontwikkelingen in het gebied zoals het oostelijk gelegen Havenkwartier.1

Daar waar de bebouwing aan de Grachtweg vanuit de historie een kleinschalig karakter kent, is aan de zijde van de Haven sprake van grootschaligere bebouwing in gebruik door de (lokale) bedrijvigheid. De te herontwikkelen opstallen zijn opgericht in 1925 en in de huidige situatie in gebruik als locatie voor bijeenkomsten en partijen. De bebouwing langs de 1e Havendwarsstraat, eveneens onderdeel van het plangebied, betreft het voormalig (vrijstaand) ketelhuis.

figuur 2.1 Huidige bebouwing Haven 4

Figuur 2.2 Voormalig ketelhuis 1e Havendwarsstraat

2.2 Geplande ontwikkeling

2.2.1 Planomschrijving

Programma
De ontwikkeling zoals beoogd behelst de realisatie van een nieuw appartementengebouw op de locatie aan de Haven 4 en maximaal twee kluswoningen langs de 1e Havendwarsstraat, ter plaatse van het voormalige ketelhuis. Voor de kluswoningen geldt dat zij in dit bestemmingsplan aan bepaalde kaders zijn gebonden, maar ook enige flexibiliteit kennen. Ze worden casco aangeboden en dienen door de nieuwe eigenaar te worden voltooid. Hierdoor krijgen de toekomstige bewoners de mogelijkheid de woning(en) naar eigen wens en inzicht in te vullen.

In totaal worden 31 woningen mogelijk gemaakt, waarvan maximaal twee in het klushuis en de resterende appartementen in het appartementengebouw. De verdeling is als volgt:

• 8 sociale huurappartementen;
• 22 middeldure woningen (inclusief de twee kluswoningen);
• 1 duur appartement.

De maatvoeringen van de appartementen bedragen 35 tot 78 m2. De maximale bouwhoogte langs de Haven 4 is 13 meter (zie paragraaf 2.3.2).

De maatvoering van de kluswoning(en) in het voormalig ketelhuis is nog onbekend, zodat deze conform het concept van een kluswoning naar wens kunnen worden ingevuld. Wel zijn ze daarbij gebonden aan een aantal randvoorwaarden om de (beeld)kwaliteit te waarborgen. Zo geldt dat ze qua uiterlijke verschijning aan moeten sluiten op de overige bebouwing en daarmee op de voorwaarden zoals gesteld in het beeldkwaliteitsplan (zie hiervoor 2.3.1). Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd, waarbinnen maximaal twee woningen zijn toegestaan. In de praktijk kunnen dit twee aaneengesloten woningen met twee bouwlagen zijn, maar kan ook één gelijkvloers appartement per bouwlaag worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte bedraagt 7,5 meter, zodat ruimte is voor twee bouwlagen.

Onderstaande figuren 2.3 en 2.4 geven een impressie van de toekomstige situatie van het woongebouw langs de Haven.

Figuur 2.3 Gevelaanzicht na planontwikkeling

Figuur 2.4 Uitstraling vanaf plein

Duurzaamheid in plan
Met de beoogde herontwikkeling is ook oog voor duurzaamheid. Om de zelfvoorzienendheid van de woningen te bevorderen, worden PV-panelen op het dak geplaatst en daarnaast wordt een warmtepompinstallatie gerealiseerd, zodat de woningen kunnen worden voorzien van warmte, zonder hiertoe terug te moeten vallen op de klassieke gasgestookte installaties. Om ook een bijdrage te leveren aan klimaatadaptiviteit en een groene impuls te geven aan het achterterrein, wordt het dak van de fietsenschuur groen uitgevoerd. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid voor de toekomstige gebruikers en kent ook een waterbergende meerwaarde.

2.2.2 Parkeer- en verkeerssituatie

Parkeren
Ten behoeve van de toekomstige gebruikers wordt voorzien in 7 parkeerplekken op eigen terrein. Deze worden gesitueerd op het achterterrein, gelegen achter de Haven 4/1e Havendwarsstraat. Om te borgen dat deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd, is in het bestemmingsplan middels een specifieke functieaanduiding 'parkeerterrein' geregeld dat de 7 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd en als zodanig in stand moeten worden gehouden. De resterende parkeerbehoefte van 31 parkeerplaatsen (zie paragraaf 3.5.3, wordt opgelost op het plein tussen de Haven en de Grachtweg.

Langs de zuidwestgrens van het kavel wordt een fietsenstalling gerealiseerd. De bewoners van het appartementengebouw beschikken daarnaast allen over een inpandige bergruimte.

De genoemde voorzieningen zijn weergegeven op figuur 2.5.

figuur 2.5 Parkeervoorzieningen

Verkeersgeneratie
Met het realiseren van woningen vindt ook een wijziging plaats in de verkeersaantrekkende werking van de locatie. In de bestaande situatie is sprake van een horecafunctie, dat wordt vervangen door in totaal 31 woningen met bijbehorende verkeersstromen. De ontwikkeling betreft vier categorieën woningen, namelijk: sociale huur appartementen, middendure huurappartementen, dure huurappartementen en middeldure koopwoningen. De ontwikkellocatie bevindt zich in het deelgebied 'schilcentrum' conform het vigerende parkeerbeleid (zie paragraaf 3.5.3). De ligging in schilcentrum is ook bepalend voor het berekenen van de verkeersgeneratie.

De te verwachten verkeersgeneratie als gevolg van de woningen, is hieronder in beeld gebracht. De aantallen zijn gebaseerd op de kencijfers van het CROW (publicatie 381).

tabel 2.1 Verkeersgeneratie ontwikkeling Haven 4 en 1e Havendwarsstraat

Op basis van het te realiseren programma is de verwachting dat de verkeersgeneratie 112 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Dit aantal mag in beginsel worden afgezet tegen de verkeersstromen als gevolg van het huidige gebruik. Echter, omdat voor de bestaande functie (bijeenkomsten en partijen, vgl. congresgebouw) geen kencijfers voor verkeersgeneratie bekend zijn, dient voor het bepalen van de invloed op de verkeerssituatie, uit te worden gegaan van de maximale verkeersgeneratie zoals hierboven weergegeven en daarmee zonder te salderen.

Met als uitgangspunt dat 7 parkeerplaatsen zijn gereserveerd op een parkeervraag 38 parkeerplaatsen, wordt ca. 1/5e van de verkeersgeneratie afgewenteld op de 1e Havendwarsstraat. De 7 parkeerplaatsen zijn namelijk via deze weg ontsloten (zie hierna onder 'Ontsluiting'). Hiermee komt de verkeersgeneratie dat op de 1e Havendwarsstraat wordt afgewenteld uit op ca. 23 mvt/etmaal.

Dit aantal kan op deze ontsluiting worden afgewenteld zonder dat dit voor knelpunten zal zorgen. Het overige aantal zal worden afgewenteld op Haven en Grachtweg. Gezien de omvang van de verkeersstromen in relatie tot de omliggende infrastructuur, kunnen deze verkeersbewegingen worden opgevangen zonder dat knelpunten ontstaan. Daarom zal de (theoretische) toename in de verkeersbewegingen van ca. 112 mvt/e niet leiden tot onveilige situaties en onwenselijke druk in de omgeving. Daarnaast kan worden opgemerkt dat de feitelijke toename van verkeersbewegingen naar verwachting lager uitvalt, omdat met de beoogde ontwikkeling ook verkeersstromen van de bestaande functie worden weggenomen.

Ontsluiting
Het appartementengebouw aan de Haven 4 is georiënteerd op de Havenzijde en wordt ook aan die zijde ontsloten. De kluswoningen worden ontsloten op de 1e Havendwarsstraat. Ook het parkeerterrein aan de achterzijde wordt ontsloten via de 1e Havendwarsstraat. Voor de ontsluiting van dit terrein geldt dat de helft van het toegangspad gelegen is op grond van aangrenzende grondeigenaren. Er geldt een recht van overpad dat in het kadaster is vastgelegd. Dit vormt verder geen onderwerp in het kader van voorliggend bestemmingsplan, maar borgt dat voldoende ruimte bestaat om met de auto het parkeerterrein te kunnen bereiken.

2.3 Stedenbouw

2.3.1 Beeldkwaliteitsplan Haven Grachtweg

Gelet op de diverse woningbouwontwikkelingen rondom het plein van de Haven en Grachtweg in Lisse, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld om nieuwe ontwikkelingen te kunnen sturen en te toetsen. Dit is wenselijk omdat zich de afgelopen jaren diverse onwtikkelingen hebben voorgedaan en omdat bekend is dat er ook voor de komende jaren een aantal plannen in voorbereiding zijn. Het beeldkwaliteitsplan voor de Haven en Grachtweg dient als instrument waarmee eenheid wordt gecreëerd en nieuwe ontwikkelingen te kunnen toetsen aan de gewenste beeldkwaliteit rondom het plein. Het beeldkwaliteitsplan dient als aanvulling op de gemeentelijke Welstandsnota (2015) en is op 26 november 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Lisse. Figuur 2.6 toont een uitsnede van het beeldkwaliteitsplan, waarop de diverse ontwikkelingen rondom de Haven en Grachtweg zijn geduid. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is daar eveneens in opgenomen.

Figuur 2.6 Ontwikkelingen omgeving Haven/Grachtweg

Om de ontwikkelingen op elkaar aan te laten sluiten en het gewenste beeld te creëren, gelden voor de Havenzijde de volgende aanknopingspunten waarop kan worden voortgeborduurd:

• Historisch gezien grootschaliger van opzet.
• Aansluiting op bestaande, dorpse kwaliteit.
• Grootschaligheid van het Havenkwartier en de bebouwing in de omgeving daarvan.
• Kenmerkend zijn de horizontale banden van de bebouwing.
• Om eenheid te creëren en te zorgen dat het gebouw niet weg valt tussen de hoge bebouwing van het Havenkwartier en Haven 4 is het van belang dat Haven 6-8 ook wordt herontwikkeld. Hierdoor ontstaan ook daar ontwikkelingsmogelijkheden.
• Commerciële functies kunnen eventueel behouden blijven in de plint.
• Grote variatie in kleuren bakstenen.
• Diverse kapvormen.

De stedenbouwkundige invullingsprincipes zijn weergegeven op figuur 2.7. Figuur 2.8 toont de uitgangspunten voor de te realiseren bouwhoogten.

Figuur 2.7 Stedenbouwkundige invullingsprincipes

Figuur 2.8 Bouwhoogten

In de navolgende subparagraaf wordt ingegaan op de stedenbouwkundige afweging van het initiatief, waarbij de ontwerpkeuzen voor deze specifieke ontwikkeling worden toegelicht.

2.3.2 Stedenbouwkundige afweging initiatief

Uiterlijke verschijningsvorm
Met de realisatie van het Havenkwartier, gelegen tussen de Ruishornlaan en de 2e Havendwarsstraat, is zoals ook in het beeldkwaliteitsplan is omschreven de toon gezet om de wat amorfe open ruimte van Haven en Grachtweg enigszins te omsluiten en zodoende een 'wandwerking' te creëren. Dit gebeurt deels door de inrichting van het openbaar groen, maar ook de positionering van de bebouwing helpt daarbij. De recente invulling in de bocht bij de Grachtweg draagt hier eveneens aan bij. Daardoor ligt het in de lijn der verwachting dat met de nieuwe invulling aan de Haven 4 een vergelijkbaar volume tot stand wordt gebracht.

Het plan zoals ontworpen voor de Haven 4 is getekend met vier bouwlagen en sluit goed aan op de lijn die met het Havenkwartier is ingezet. Het initiatief betreft sloop en nieuwbouw. Het bestaande gebouwtje is slechts één- en twee lagen hoog en is daarbij voor een deel naar achteren geplaatst. Hier werkt de bovengenoemde gewenste 'wandwerking' dus geheel niet en is een nieuwe invulling gewenst. Met het nieuwe plan wordt daarom niet alleen de hoogte beter ingevuld, maar werkt het nieuwe volume door deze te situeren op de rooijlijnen feitelijk ook als pleinwand en wordt de beoogde aansluiting met de omgeving gevonden.  

Is het bestaande gebouwtje in haar verschijning vooral horizontaal, het nieuw te bouwen appartementen-gebouw zal door de segmentering juist verticaal overkomen. Ook dit sluit aan op de gewenste beeldkwaliteit zoals door de gemeente verwoord. Het lijkt alsof het vier verschillende volumes zijn, met verschillende beëindigingen (kopgevel, hoog volume en setback), wat extra bijdraagt aan het doel om daar een dorpse wand te maken die de open ruimte vasthoudt. Daarnaast wordt een combinatie van dakvormen ingezet (zadeldaken, platte daken) en kent de nieuwe bebouwing variatie in het kleur- en materiaalgebruik. De verscheidenheid in de bebouwing is kenmerkend voor de locatie en kent daardoor toch ook eenheid.

Bouwhoogte
Voor de bouwhoogte geldt dat aansluiting wordt gezocht bij de bebouwing van het Havenkwartier. Op verzoek van de Commissie Welstand wordt daarbij zorg gedragen voor een zorgvuldige overgang tussen privé en de openbare ruimte, waardoor het wenselijk is het vloerpeil van de woningen met ca. 35 centimeter op te tillen t.o.v. het straatpeil (ter plaatse +0,01NAP). Daarnaast is bekend dat in dit deel van Lisse een hoge grondwaterstand heerst, waardoor met het optillen van het vloerpeil mogelijke hinder als gevolg van de hoge grondwaterstand voorkomen wordt.

Om dit hoogteverschil op te lossen en gehoor te geven aan het verzoek van de Commissie Welstand, wordt in het bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 13 meter t.o.v. straatpeil opgenomen. Hiermee blijft voldoende ruimte beschikbaar voor bovengenoemde ontwerpoplossing t.b.v. privacy en grondwater, terwijl tegelijkertijd het behoud van volwaardige bouwlagen wordt gediend en het gewenste programma kan worden gerealiseerd. Het voorliggende initiatief gaat uit van drie bouwlagen met een kap, waarbij de bouwhoogte van 13 meter ten opzichte van straatpeil het mogelijk maakt de gewenste diversiteit in kapvormen te realiseren en de architectuur in de te realiseren kapvormen door te zetten en te benadrukken.

Het beeldkwalliteitsplan geeft als uitgangspunt voor de bouwhoogte een hoogte van 12 meter mee, met als doel de bouwhoogte af te stemmen op de hoogte van het Havenkwartier (14 meter aan de Havenzijde) en de bebouwing vanaf daar naar weerszijden af te laten lopen. De in dit bestemmingsplan voorgestelde invulling sluit daar, ondanks de afwijkende hoogte van 13 meter t.o.v. het beeldkwaliteitsplan, op aan. Met 13 meter blijft de hoogte afgestemd op de bouwhoogte van het Havenkwartier en loopt de bebouwing in hoogte af richting de Haven 2. Daarnaast geldt dat de te realiseren kap wordt teruggelegd ten opzichte van de voorgevel, waardoor de overgang in bouwhoogte beter aansluit op de naastgelegen panden en de visuele impact van de voorgestelde bouwhoogte wordt verzacht. Door het laten terugspringen van de kap op de hoeken van het gebouw aan de Haven 4 ontstaan terrassen en wordt de overgang naar de aangrenzende panden nog beter begeleid. Het verschil zal daarom nauwelijks waarneembaar zijn vanaf de openbare ruimte en brengt dan ook geen afwijking van de algehele beeldkwaliteit teweeg. Gelet op de diverse belangen die gemoeid zijn met de voorgestelde bouwhoogte (privacy, grondwater, uiterlijke verschijningsvorm, volwaardige bouwlagen), kan gewicht worden gegeven aan de voordelen van een hogere bouwhoogte en is ervoor gekozen maatwerk te leveren voor dit initiatief.

Conclusie
De gekozen vormgeving sluit gelet op het bovenstaande goed aan bij de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de Haven en Grachtweg. De architectuur is dorps, kleinschalig en in de opbouw van de volumes enigszins historiserend, maar wel herkenbaar eigentijds. Voor de bouwhoogte wordt in dit bestemmingsplan gekozen voor een maximale bouwhoogte van 13 meter in plaats van 12, zodat diverse belangen kunnen worden samengebracht en tegelijkertijd de gewenste beeldkwaliteit kan worden bereikt. Door het laten terugspringen van de kap op de hoeken van het gebouw aan de Haven 4 ontstaan terrassen en wordt de overgang naar de aangrenzende panden nog beter begeleid. Daarmee sluit de bouwhoogte aan op het uitgangspunt de bouwhoogte af te stemmen op de ontwikkeling Havenkwartier en de bouwhoogten aan weerszijden daarvan af te laten lopen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

Het Europese, nationale en provinciale beleid voor ruimtelijke ordening is neergelegd in onder meer beleidsnota's, verordeningen en structuur-/omgevingsvisies. Het beleid van hogere overheden werkt meestal door in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Lisse is dit het geval. In dit hoofdstuk wordt op de diverse beleidskaders ingegaan.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1: Afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten
De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd.

• 1. Combineren boven enkelvoudig;
• 2. Kenmerken & identiteit;
• 3. Afwentelen voorkomen.

Relatie tot bestemmingsplan
In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit”, “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving”, “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deze toelichting, waar de omgevingsaspecten worden behandeld.

Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De voorgenomen ontwikkeling dient hieraan getoetst te worden. In de navolgende paragrafen wordt het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid behandeld. Aan de hand van het beleid kan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte worden bepaald.

Conclusie
Voorliggend bestemmingsplan heeft raakvlakken met diverse nationale belangen. Gelet op de aard en omvang van het project, wordt verder beleid hierover overgelaten aan provincie en gemeente. In de provinciale en gemeentelijke beleidsparagrafen wordt het bestemmingsplan getoetst aan het relevante beleid. Het NOVI vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Op het projectgebied zijn geen nationale belangen van toepassing. Hiermee is de Nationale Omgevingsvisie niet relevant voor het projectgebied aan de Haven 4 in Lisse.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die juridisch doorwerken op het niveau van het bestemmingsplan, waardoor het de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperkt, daar waar de nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is per onderwerp aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. De onderwerpen uit het Barro zijn nader uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). De verschillende nationale belangen zijn hieronder weergegeven.

Aan de hand van het kaartmateriaal behorende bij het Barro en Rarro kan worden beoordeeld in hoeverre de projectlocatie gelegen is binnen of in de nabijheid van een gebied waar nationale belangen een rol spelen. De kaarten zijn digitaal te raadplegen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Uit een toets aan het kaartmateriaal blijkt dat de projectlocatie niet gelegen is binnen een gebied waar nationale belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen restrictief kunnen zijn. Het Barro en Rarro zijn daarmee niet van toepassing op het projectgebied of deze specifieke ontwikkeling.

Conclusie
Het Barro en Rarro leggen geen restricties op aan de herontwikkeling van de projectlocatie.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (2017)

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relatie tot bestemmingsplan
De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de omgevingsaspecten worden behandeld. Verder geldt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen dient te worden.

De Ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
  

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik
De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.”

Beoogde ontwikkeling
Voor de planlocatie geldt dat het gaat om de realisatie van 31 appartementen. Deze ontwikkeling kan in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat meer dan 11 nieuwe woningen worden toegevoegd ten opzichte van de bestaande (planologische) situatie. Het motiveren van de behoefte is daarom noodzakelijk. Een motivering van de locatie is niet noodzakelijk, omdat de ontwikkeling op een binnenstedelijke locatie plaatsvindt.

Kwantitatieve behoefte
In de regio Holland Rijnland blijkt uit de bandbreedte in de behoefteramingen van de provincie dat er meer behoefte is dan enkel vanuit de regio zelf; immers de behoefte volgens de provinciale Bevolkingsprognose (BP) ligt ruim boven het niveau van de Woningbehoefteraming (WBR) die uitgaat van de autonome regionale behoefte. Er is een substantiële behoefte van buiten de regio. De autonome woningbehoefte in de regio is volgens de WBR van de provincie in de periode 2015 - 2030 30.000 woningen (uitgaande van de lokale bevolkingsontwikkeling, zonder saldo instroom van buiten). Volgens de prognoses is er tussen 2017 en 2030 een toename van de woningbehoefte van 22.100 tot ruim 28.000 woningen. Om in te spelen op de woningbehoefte blijft de komende jaren een forse bouwproductie noodzakelijk. Voor Lisse geldt volgens de Regionale Woonagenda tussen 2017 - 2030 een indicatieve aanvullende behoefte van 860 woningen. Volgens het recenter vastgestelde woonbeleid voor Lisse (2020, zie paragraaf 3.5.2) geldt een behoefte van 810 woningen.

Er zijn in 2018 en 2019 ca. 150 woningen opgeleverd en er staan ook circa 660 woningen tot 2030 in de planning. Om planuitval op te kunnen vangen is enige overpgrogrammering echter gewenst, zodat de druk op de woningmarkt niet onnodig oploopt. Nieuwe bouwmogelijkheden zijn dan ook essentieel, terwijl de ruimte schaars is. In Lisse bestaat nog enige ruimte voor nieuwbouw en daarnaast biedt transformatie van bestaand vastgoed kansen. Door te sturen op nieuwe woningbouwontwikkelingen wordt gewerkt aan een toereikend woningaanbod, afgestemd op de behoefte.

Daar komt bij dat de samenleving veelzijdiger wordt. Mensen blijven langer (bewust) alleen wonen. Bovendien zoeken mensen ook nieuwe woonvormen, soms samen met anderen. Dit vertaalt zich in een vraag naar nieuwe woonconcepten, zoals hofjeswoningen, groepswoningen, kangoeroewoningen, Tiny houses of microwoningen. In het recent vastgestelde woonprogramma wordt ruimte geboden voor deze veranderende vraag, zodat ook een voldoende gedifferentieerd aanbod ontstaat dat aansluit op de behoefte anno 2021 e.v. Ook de mogelijkheid langer zelfstandig te wonen met toereikende voorzieningen in de nabijheid draagt daaraan bij.

Kwalitatieve behoefte
Een ander belangrijk aspect bij het voorzien in in de behoefte is het aansluiten op de gewenste segmenten. Hierdoor wordt niet alleen in aantallen, maar in kwaliteit voorzien in een bij de behoefte passend aanbod. Zo is er een tekort aan sociale huurwoningen, een landelijke tendens die ook te ervaren is in Lisse. Om die reden is binnen de regio Holland Rijnland afgesproken dat minstens 25% van een nieuwe ontwikkeling voorziet in sociale huur. Daarnaast dient aandacht uit te worden gegaan naar het middensegment. Het gaat om de middengroepen in de woningmarkt, die tussen wal en schip vallen. Denk aan starters, jonge gezinnen en ouderen met een middeninkomen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning maar het inkomen is tegelijkertijd niet toereikend genoeg voor het verkrijgen van een hypotheek. Het aanbod aan middeldure huur- en betaalbare koopwoningen dient daarom uitgebreid te worden. Tegelijkertijd wordt daarmee ook de doorstroming op de woningmarkt bevorderd, doordat huishoudens in een sociale huurwoning kunnen verhuizen naar een passende woning en een sociale huurwoning achterlaten voor hen die daarop aangewezen zijn.

Conclusie
Het bestemmingsplan doorstaat de Laddertoets, zodat kan worden gesteld dat wordt gebouwd volgens de behoefte en onnodige leegstand wordt voorkomen.

3.2.4 Crisis- en herstelwet

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt binnen het bestemmingsplan valt onder de werking Crisis- en herstelwet. Dit is het geval als met een ontwikkeling de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied mogelijk wordt gemaakt. Dit heeft gevolgen voor een eventuele beroepsprocedure. In de beroepsprocedure moeten rechtszoekenden op voorhand al hun beroepsgronden uitgewerkt kenbaar maken (dit in tegenstelling tot de mogelijkheid om een pro forma beroep in te stellen en in een later stadium met aanvullingen te komen). Daarnaast wordt de proceduretijd bij de Raad van State aan een maximale doorlooptijd van een half jaar verbonden.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

• 1. Naar een klimaatbestendige delta

Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten.

• 2. Naar een nieuwe economie: the next level

De stap naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving.

• 3. Naar een levendige meerkernige metropool

De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied zullen we moeten inzetten op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat.

• 4. Energievernieuwing

Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte.

• 5. Best bereikbare provincie

De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzamen. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water.

• 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien.

Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven.

Beleid ruimtelijke kwaliteit
De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.
• De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.
  

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling.

• Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten.
• Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.
• Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.
  

Figuur 3.1: Soorten ontwikkeling.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Relatie tot bestemmingsplan
Op basis van de laag 'Laag van de stedelijke occupatie', ligt het plangebied in een gebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Een en ander is te zien in figuur 3.2.

figuur 3.2 Laag van de stedelijke occupatie, steden en dorpen (bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl)

Voor deze laag gelden een aantal richtpunten, die hieronder zijn weergegeven voor zover relevant en daarmee niet limitatief:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.

Ter plaatse van het plangebied is geen specifieke beschermingscategorie van toepassing, zodat geen sprake is van aanvullende regels of beperkingen.

De ontwikkeling van woningen sluit aan op de opgave om extra woningen te realiseren in lijn met de behoefte. De woningbehoefte is groot en deze behoeftevraag dient vrijwel geheel opgelost te worden binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt binnen het transformatiegebied aan de rand van het centrum van Lisse. Wonen is hierbinnen een passende functie. Het plan kan hiermee beschouwd worden als een inpassingsontwikkeling.

Met de voorgestelde ontwikkeling wordt daarnaast aangesloten op het door de gemeenteraad van Lisse vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Haven en Grachtweg, zoals besproken in paragraaf 2.3.1. Een enkele afwijking betreft het geleverde maatwerk waarmee de maximale bouwhoogte tot 13 meter wordt gebracht. Daarbij wordt opgemerkt dat deze bouwhoogte wordt gehanteerd zodat op verzoek van de Commissie Welstand het vloerpeil van de woningen wordt opgetild en daarmee de privacy van toekomstige bewoners wordt gewaarborgd. Het optillen van het vloerpeil biedt daarnaast kansen voor de voorkoming van hinder door een hoge grondwaterstand ter plaatse. Om deze belangen te dienen maar tegelijkertijd recht te blijven doen aan de gewenste beeldkwaliteit en uiterlijke verschijningsvorm rondom de Haven/Grachtweg, is gekozen voor een maximale bouwhoogte van 13 meter. Hierdoor ontstaat voldoende ruimte voor vier volwaardige bouwlagen, inclusief de gewenste kapvormen. Met de bouwhoogte van 13 wordt bovendien nog altijd aangesloten op de wens om de bouwhoogten aan weerszijden van het Havenkwartier af te laten lopen. De opgenomen bouwhoogte heeft daarnaast geen negatieve invloed op de karakteristieke kenmerken van de locatie, terwijl de beoogde ontwikkeling juist een belangrijke bijdrage levert aan het verwezenlijken van de gewenste eenheid rondom het plein.

Hiermee voldoet het plan aan de van toepassing zijnde richtpunten en daarmee aan het ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Voor voorliggend plan is met name afdeling '6.2 Bestemmingsplannen' van de omgevingsverordening van belang.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is, wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:

• zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en

• het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
  • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.
    

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.
• 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
• 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Relatie tot bestemmingsplan
Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Voorliggend bestemmingsplangebied maakt deel uit van het bestaand stads- en dorpsgebied, zodat hier geen strijdigheden ontstaan of een nadere motivering nodig is. Wel dient de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (2012) (Bro) doorlopen te worden. De Ladder bevat het handelingskader, op basis waarvan de onderbouwing van de behoefte plaatsvindt. Voor de onderbouwing van de actuele behoefte wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3 van voorliggend plan.

Zoals reeds in paragraaf 3.3.1 is geconstateerd, past de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet het aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Hiermee wordt voldaan aan de Omgevingsvisie en aan artikel 6.9 van de Omgevingsverordening en is het niet noodzakelijk om een beeldkwaliteitsparagraaf in het bestemmingsplan op te nemen.

Conclusie
Het bestemmingsplan past binnen de kaders van de Omgevingsvisie Zuid-Holland ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen en ruimtelijke kwaliteit. Voor het overige is het bestemmingsplan daarmee niet in strijd.

3.3.3 Programma Ruimte (20 februari 2019)

Het Programma ruimte is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. De realisatiemix uit het Programma ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

De provincie heeft met een aantal gemeenten en regio’s bestuurlijke afspraken gemaakt over locatie, kwantiteit, kwaliteit en tempo van woningbouw. Dit neemt niet weg dat bestemmingsplannen voor locaties waarvoor bestuurlijke afspraken met de provincie zijn gemaakt op het gebied van wonen moeten voldoen aan het provinciale omgevingsbeleid. Zo dient conform de ladder voor duurzame verstedelijking de behoefte te worden onderbouwd op basis van actueel onderzoek.

In het kader van de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek heeft de provincie afspraken gemaakt met het Rijk, regio Holland Rijnland en provincie Noord-Holland over de realisering van 4.600 woningen plus 600 greenportwoningen in de Duin- en Bollenstreek tot 2030 voor de woningbehoefte van de metropoolregio Amsterdam. Verdere fasering, verdeling en dosering van dit woningbouwprogramma staat benoemd in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

Beoogde ontwikkeling
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in 31 woningen in Lisse. Hiermee draagt het plan bij aan de woningbouwafspraken tussen Rijk, regio Holland Rijnland en provincie Zuid-Holland en is het in lijn met het Programma ruimte.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio Holland Rijnland maakt onderdeel uit van de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Om het aantrekkelijke landschap van de regio te behouden wordt in de visie voorgeschreven dat nieuwe woningbouw voor het grootste gedeelte dient te geschieden binnen het stedelijk gebied.

Beoogde ontwikkeling
Gezien de ligging binnen bestaand bebouwd gebied en de beperkte omvang van de voorgenomen ontwikkeling past dit goed binnen regionale uitgangspunten ten aanzien van woningbouw.

3.4.2 Regionale Woon Agenda 2017

De regio ambieert met de Regionale Woon Agenda (RWA) van de regio Holland Rijnland een actuele, kwalitatieve koers te schetsen voor een goed functionerende woningmarkt. De RWA helpt gemeenten bij de juiste woning op de juiste plek, en afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Daarmee biedt dit een onderbouwing voor plannen, passend bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

In de regio Holland Rijnland blijkt uit de bandbreedte in de behoefteramingen van de provincie dat er meer behoefte is dan enkel vanuit de regio zelf; immers de behoefte volgens de provinciale Bevolkingsprognose (BP) ligt ruim boven het niveau van de Woningbehoefteraming (WBR) die uitgaat van de autonome regionale behoefte. Er is een substantiële behoefte van buiten de regio. De autonome woningbehoefte in de regio is volgens de WBR van de provincie in de periode 2015 - 2030 30.000 woningen (uitgaande van de lokale bevolkingsontwikkeling, zonder saldo instroom van buiten). Volgens de prognoses is er tussen 2017 en 2030 een toename van de woningbehoefte van 22.100 tot ruim 28.000 woningen. Om in te spelen op de woningbehoefte blijft de komende jaren een forse bouwproductie noodzakelijk. Voor Lisse geldt tussen 2017 - 2030 een indicatieve aanvullende behoefte van 860 woningen.

Beoogde ontwikkeling
Het beoogde plan geeft mede invulling aan de woningbehoefte in de regio Holland Rijnland en specifiek aan de woningbehoefte in de gemeente Lisse.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Lisse@2030

In de toekomstvisie Lisse 2030 geeft de gemeente een richting aan de ontwikkeling van Lisse tot 2030. Deze richting is bepaald aan de hand van trends en ontwikkelingen op verschillende gebieden. De visie die hieruit voortkomt is gefundeerd op een viertal bouwstenen: 'Duurzaamheid', 'Wonen en leefbaarheid', 'Zorg en welzijn' en 'Leren, werken en ondernemen'. De toekomstvisie is vastgesteld op 30 november 2017.

Duurzaamheid
Duurzaam Lisse draagt bij aan een kwalitatieve en ontspannen woonomgeving, gericht op de toekomst. Veel groen in het dorp met projecten als Steenbreek (stenen eruit, planten erin) en ruimte voor innovatieve ideeën. Maar ook alternatieve bronnen van energie, als zonne-energie verdienen de aandacht.

Wonen en leefbaarheid
Er is meer woonruimte nodig voor jongeren en ouderen. Nieuwe woonvormen als bijvoorbeeld generatiewoningen en tiny houses kunnen daarbij mogelijk worden. Vanuit Lisse zijn Amsterdam, Haarlem, Leiden en de Haarlemmermeer goed bereikbaar. Er is aandacht voor de (elektrische) auto, het openbaar vervoer en de (elektrische) fiets, met bijvoorbeeld brede fietspaden en voorzieningen. Een terugkerende wens uit het participatietraject is een park in Lisse, waar inwoners elkaar kunnen ontmoeten. Dit is een van de plannen die Lisse verder wil uitwerken.

Zorg en welzijn
Het is de ambitie Lisse meer en beter in te richten op ontmoeting. Het inrichten van de leefomgeving en het groen op ontmoeting kan betekenen: meer groene ‘ommetjes’, uitnodigende zit-, speel-, beweeg- en praatgelegenheden. Er is ruimte voor initiatieven van inwoners en buurten, gericht op het ontmoeten van jong en oud.

Leren, werken en ondernemen
Grenzen tussen werk, zorgen en leren vervagen. Technologische ontwikkelingen waardoor werk minder plaats- en tijdgebonden wordt, spelen hierin een belangrijke rol.

Relatie tot bestemmingsplan
De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het pand aan de Haven 4/1e Havendwarsstraat in Lisse. De herontwikkeling raakt op verschillende vlakken het gemeentelijke beleid zoals uiteengezet in de Toekomstvisie 2030. Hiervoor geldt onder andere dat woningen worden gerealiseerd die kwalitatief gezien aansluiten op de behoefte van een brede doelgroep. Zowel jongeren als ouderen kunnen met het voorziene programma worden gediend en de levensloopbestendigheid van de woningen draagt hieraan bij. Daarnaast geldt dat het bestemmingsplan aansluit bij de ambitie om kleinere, betaalbare appartementen te realiseren in een omgeving met een toereikend voorzieningenniveau.

De zonnepanelen op het dak dragen bij aan de duurzame ontwikkeling die de gemeente voor ogen heeft. Daarnaast wordt een warmtepompsysteem gerealiseerd en worden de woningen gasloos uitgevoerd.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde woningbouwontwikkeling in lijn is met de Toekomstvisie Lisse 2030.

3.5.2 Woonprogramma 2020 - 2024: Evenwicht op de woningmarkt

Op 26 november 2020 is door de gemeenteraad van Lisse het Woonprogramma 2020 - 2024 'Evenwicht op de woningmarkt' (hierna: woonprogramma) vastgesteld. Het woonprogramma vervangt de voorgaande woonvisie 'Goed wonen op Lis', dat tot 2020 heeft gediend als woningbouwbeleid. Met dit woonprogramma wil de gemeente de volgende ambities bereiken:

• 1. Ruimte bieden voor een gevarieerde woningvraag:
  • voldoende en divers aanbod in woningbouw
  • variatie in woonvormen, met kansen voor nieuwe woonconcepten
    
• 2. Woonwijken en woningen klaar voor de toekomst:
  • verduurzaming van het woningaanbod in wijken
    
• 3. Lang zelfstandig wonen als onderdeel van de gemeenschap:
  • passend aanbod bij iedere levensfase.

De gemeentelijke ambities en voorwaarden ten aanzien van planontwikkeling kunnen worden samengevat in het volgende overzicht.

figuur 3.2 Voorwaarden planontwikkeling Lisse (bron: Woonprogramma 2020 - 2024)

Woningbouwbehoefte
Woningbouw blijft nodig om in de lokale woningbehoefte te voorzien en het tekort aan woningen te verminderen. Volgens de behoefteraming van de provincie zijn in Lisse van 2018 tot 2030 nog 810 extra woningen nodig om aan de lokale behoefte te voldoen. Er zijn in 2018 en 2019 ca. 150 woningen opgeleverd en er staan ook circa 660 woningen tot 2030 in de planning. Om planuitval op te kunnen vangen is enige overpgrogrammering echter gewenst, zodat de druk op de woningmarkt niet onnodig oploopt. Nieuwe bouwmogelijkheden zijn dan ook essentieel, terwijl de ruimte schaars is. In Lisse bestaat nog enige ruimte voor nieuwbouw en daarnaast biedt transformatie van bestaand vastgoed kansen. Door te sturen op nieuwe woningbouwontwikkelingen wordt gewerkt aan een toereikend woningaanbod, afgestemd op de behoefte.

Daar komt bij dat de samenleving veelzijdiger wordt. Mensen blijven langer (bewust) alleen wonen. Bovendien zoeken mensen ook nieuwe woonvormen, soms samen met anderen. Dit vertaalt zich in een vraag naar nieuwe woonconcepten, zoals hofjeswoningen, groepswoningen, kangoeroewoningen, Tiny houses of microwoningen. In het recent vastgestelde woonprogramma wordt ruimte geboden voor deze veranderende vraag, zodat ook een voldoende gedifferentieerd aanbod ontstaat dat aansluit op de behoefte anno 2021 e.v. Ook de mogelijkheid langer zelfstandig te wonen met toereikende voorzieningen in de nabijheid draagt daaraan bij.

Een ander belangrijk aspect bij het voorzien in een passend aanbod ziet op de te realiseren segmenten. Zo is er een tekort aan sociale huurwoningen, een landelijke tendens en ook te ervaren in Lisse. Om die reden is binnen de regio Holland Rijnland afgesproken dat minstens 25% van een nieuwe ontwikkeling voorziet in sociale huur. Daarnaast dient aandacht uit te worden gegaan naar het middensegment. Het gaat om de middengroepen in de woningmarkt, die tussen wal en schip vallen. Denk aan starters, jonge gezinnen en ouderen met een middeninkomen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning maar het inkomen is tegelijkertijd niet toereikend genoeg voor het verkrijgen van een hypotheek. Het aanbod aan middeldure huur- en betaalbare koopwoningen dient daarom uitgebreid te worden. Tegelijkertijd wordt daarmee ook de doorstroming op de woningmarkt bevordert, doordat huishoudens in een sociale huurwoning kunnen verhuizen naar een passende woning en een sociale huurwoning achterlaten voor hen die daarop aangewezen zijn.

Duurzaamheid
De gemeentelijke ambitie is om in 2040 energieneutraal te zijn. Om daaraan bij te kunnen dragen ligt de focus onder andere op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw biedt daarnaast kansen om duurzame toepassingen te verwerken in het planconcept. In het Bouwbesluit zijn minimumnormen ten aanzien van verduurzaming opgenomen. Gelet op de toekomst wil Lisse een stap verder gaan. Bij nieuwbouwprojecten wordt daarom de normering vanuit de methode duurzame gebiedsontwikkeling (DGO) gehanteerd.

Relatie tot bestemmingsplan
Het initiatief voldoet gelet op het aantal sociale huur en middeldure huur aan het woonprogramma. In totaal worden 31 woningen gerealiseerd, verdeeld over de locatie langs de Haven 4 en het voormalige ketelhuis langs de 1e Havendwarsstraat. De maatvoeringen van de kluswoningen zijn nog onbekend zodat ruimte wordt geboden om deze naar behoefte, maar binnen de kaders van dit bestemmingsplan, in te vullen. Voor deze woningen geldt dat ze tot de betaalbare koop kunnen worden gerekend. De 29 resterende appartementen aan de locatie Haven 4, kennen de volgende verdeling:

• 8 sociale huurappartementen;
• 20 middeldure appartementen;
• 1 duur appartement.

Mede doordat gekozen is voor een groot aandeel middeldure huur, is maatwerk mogelijk. In dit geval is maatwerk gelegen in omschreven 'minimale woonoppervlakte', waar niet overal in het plan aan wordt voldaan. Dit geldt met name voor een aantal sociale huurwoningen in het plan en komt omdat overal rekening wordt gehouden met daglichttoetreding in de slaapkamers, wat het wooncomfort ten goede komt. Het verzorgen van daglichttoetreding in alle slaapkamers heeft weliswaar tot gevolg dat in enkele gevallen net niet aan de minimale oppervlakte wordt voldaan, maar het belang van wooncomfort weegt hier zwaarder. Daarnaast geldt dat met de voorgestelde wijziging zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing, zowel in uitstraling als in bebouwingsvorm. Hierdoor wordt het mogelijk maximaal gebruik te maken van de bestaande korrel en sluit het plan aan op het Beeldkwaliteitsplan Haven Grachtweg dat is vastgesteld om een éénduidig beeld te creëren. Tegelijkertijd geldt hierdoor dat de ruimte voor het gewenste programma beperkt is. Door maatwerk te leveren is echter enerzijds ruimte geboden voor het gewenste programma, terwijl anderzijds ook de beoogde beeldkwaliteit wordt bereikt. Met de voorgestelde wijziging wordt daarnaast recht gedaan aan het gegeven dat eenzelfde maatwerk wordt toegepast bij het merendeel van de middeldure huurwoningen.

Verder geldt dat alle appartementen beschikken over een aparte slaapkamer, waardoor de woningen zeer geschikt zijn voor (jonge) starters en senioren met één- of tweepersoons huishoudens. Dit maakt de interessant voor een brede doelgroep. Daarnaast worden ze conform de gemeentelijke voorwaarden levensloopbestendig uitgevoerd. Ook de ligging nabij centrum- en zorgvoorzieningen draagt bij aan het realiseren van een aantrekkelijk aanbod voor alle doelgroepen. De woningen in het klushuis tot slot, zijn in het bijzonder geschikt voor startende jongeren. Doordat de woningen geschikt zijn voor een brede doelgroep, wordt de sociale cohesie en controle eveneens bevordert.

Conclusie
Het initiatief dat met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt sluit aan op de gemeentelijke ambitites ten aanzien van woningbouw.

3.5.3 Beleidsregel Parkeernormen Lisse 2019

Op 27 april 2019 is het nieuwe parkeerbeleid van de gemeente Lisse in werking getreden. Het beleid is opgenomen in de 'Beleidsregel Parkeernormen Lisse 2019' (de parkeernota). De gemeente Lisse beschikt daarnaast over het paraplubestemmingsplan "Parkeren Lisse", vastgesteld door de gemeenteraad op 21 februari 2019. Het paraplubestemmingsplan legt de koppeling met het actuele parkeerbeleid en biedt de gemeente de juridische instrumenten om een nieuwe ontwikkeling te toetsen aan het vigerende parkeerbeleid, nu de grondslag hiertoe als gevolg van een wetswijziging is komen te vervallen. Voorheen was de grondslag opgenomen in de gemeentelijke bouwverordeningen, maar de stedenbouwkundige bepalingen, waaronder bepalingen ten aanzien van parkeren, zijn niet meer van kracht sinds de Reparatiewet BZK 2014 in werking is getreden.

Bijlage 1 van de parkeernota bevat de parkeernormen die binnen gemeente Lisse van toepassing zijn. Voor dit bestemmingsplan zijn de normen ten behoeve van woningen relevant. Op basis van het parkeerbeleid en de algemene praktijk ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening, mag de nieuwe parkeerbehoefte worden afgezet tegen de bestaande behoefte. Het verschil, dat wil zeggen, de toename ten opzichte van de bestaande parkeervraag, dient door de initiatiefnemer van een bouwplan te worden aangelegd.

Relatie tot bestemmingsplan
De ontwikkeling betreft het realiseren van senioren- en starterswoningen. Het gaat om vier categorieën woningen, namelijk: sociale huur appartementen, middendure huurappartementen, dure huurappartementen en middeldure koopwoningen. De ontwikkellocatie bevindt zich in het deelgebied 'schilcentrum' conform het vigerende parkeerbeleid. Op basis van deze gegevens is de onderstaande parkeertabel uitgewerkt en kan worden geconcludeerd dat de parkeerbehoefte na herontwikkeling 38 parkeerplaatsen betreft.

figuur 3.3 Berekening parkeerbehoefte Haven 4/1e Havendwarsstraat

De nieuwe parkeerbehoefte mag worden afgezet tegen de oude behoefte. Dit is vermeld in artikel 3.2, lid 1 van het parkeerbeleid, waarin het volgende wordt gesteld:

"Bij de beantwoording van de vraag of voorzien wordt in voldoende parkeermogelijkheden hoeft alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het project. Een eventueel bestaand tekort mag buiten beschouwing worden gelaten."

Het bovestaande betekent dat uitsluitend het tekort hoeft te worden gerealiseerd. Indien sprake is van een overschot, hoeven geen extra parkeerplaatsen te worden aangelegd.

In de huidige situatie wordt het pand gebruikt voor bijeenkomsten en partijen. Voor deze functie wordt in het vigerende beleid een parkeernorm gehanteerd van een congresgebouw. Hiervoor geldt een parkeernorm van 6,5 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Het pand kent een bruto vloeroppervlak van 924 m2, wat resulteert in een (theoretische) parkeervraag van 60 parkeerplaatsen in de huidige situatie. De parkeerbehoefte neemt dan ook af met 22 parkeerplaatsen nadat de herontwikkeling is gerealiseerd.

Aangezien sprake is van een afname van de parkeerbehoefte ten opzichte van het huidige planologisch gebruik, geldt geen aanvullende parkeereis. Desaniettemin worden 7 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd ten behoeve van de gebruikers van de nieuwe woningen. Omdat deze parkeerplaatsen niet toegankelijk zijn voor het publiek, dient conform het gemeentelijk beleid en volgens de rekenmethodiek van het CROW, per parkeerplaats te worden gerekend met een factor 0,8. Dit betekent dat vanuit beleidsmatig oogpunt wordt voorzien in 5,6 extra parkeerplaatsen op eigen terrein.

Conclusie
Met de ontwikkeling wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Er is geen sprake van een extra parkeerbehoefte ten opzichte van de bestaande situatie. Evenwel worden 5,6 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd die uitsluitend te gebruiken zijn door de bewoners van de nieuwbouw. Nu het project in lijn is met het gemeentelijk parkeerbeleid, vormt dit aspect geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Besluit milieueffectrapportage

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten, die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C, geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: beoordeeld moet worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Derhalve dient beoordeeld te worden in hoeverre sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in het kader van het Besluit m.e.r.. Op basis van vaste jurisprudentie moet bij de bepaling of er sprake is van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’, zoals bedoeld in categorie D 11.2 in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage,worden gekeken naar de volgende zaken:

• 1. de concrete omstandigheden van het geval, waarbij de aard en omvang van het project van belang zijn;
• 2. het gebied waarin de ontwikkeling plaats zal vinden;
• 3. de uitbreiding van de bebouwing (indien sprake is van een bestaand gebouw);
• 4. de mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan;
• 5. de milieugevolgen.
  

Beoogde ontwikkeling
Op basis van de aard van de planologische wijziging kan worden geconcludeerd dat sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Hierbij speelt onder andere een rol dat een wijziging plaatsvindt van 'Horeca' en 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Daar komt bij dat de bouwmogelijkheden worden verruimd, zodat er een planologisch ruimtebeslag (in de hoogte) plaatsvindt.

Hoewel het aantal te realiseren woningen (31) ruim beneden de drempelwaarde van 2.000 woningen ligt, geldt op basis van het bovenstaande dat het project te typeren is als stedelijk ontwikkelingsproject, zodat beoordeeld moet worden in hoeverre een MER-procedure aan de orde is. Wel geldt dat, gelet op het beperkte woningaantal ten opzichte van de drempelwaarde, niet direct een m.e.r.-beoordeling of een MER hoeft te worden opgesteld. Aan de hand van een zogeheten 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' worden de milieugevolgen als gevolg van het project in kaart gebracht en dient het college van burgemeester en wethouders te besluiten of een dergelijke beoordeling volstaat, of dat uit de milieugevolgen blijkt dat toch een m.e.r..-beoordeling of MER moet worden uitgevoerd. Middels een Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. wordt de vormvrije m.e.r.-beoordeling aangeboden, op basis waarvan het college een besluit neemt.

Gelet het voorgaande is voor deze ontwikkeling een Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. opgesteld. Deze aanmeldnotitie is opgenomen in de bijlagen bij voorliggende toelichting. In de aanmeldnotitie is gemotiveerd dat, gelet op de aard en omvang van de werkzaamheden en de invloed daarvan op de relevante milieuaspecten, geen zodanige effecten optreden op het milieu dat een m.e.r.-procedure of ProjectMER gerechtvaard is. Op basis van de notitie dient een m.e.r.-beoordelingsbesluit te worden genomen, alvorens het ontwerpbestemmingsplan ter inzage kan worden gelegd. Bij besluit van 30 december 2021 is het m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen en is geconcludeerd dat een nadere m.e.r.-beoordeling of projectMER niet noodzakelijk is. Het m.e.r.-beoordelingsbesluit is opgenomen in de bijlagen bij dit bestemmingsplan.

Conclusie
Het Besluit m.e.r. vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Een m.e.r.-beoordeling of MER is niet noodzakelijk.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Erfgoedwet
De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treedt.

Nota Belvedère (1999)
Vanuit een ontwikkelingsgerichte visie op de omgang met cultuurhistorie worden in de Nota Belvedère beleidsmaatregelen voorgesteld die tot een kwaliteitsimpuls bij de toekomstige inrichting van Nederland zouden moeten leiden. Doelstelling van de nota is om de alom aanwezige cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Dit met als doel het aanzien van Nederland aan kwaliteit te laten winnen en tegelijkertijd de onderlinge samenhang van cultuurhistorische waarden op het terrein van de archeologie, gebouwde monumenten en historische cultuurlandschap te versterken.

Gemeentelijk beleid
In aansluiting op het rijks- en provinciaal beleid besteedt de gemeente specifieke aandacht aan vroegtijdige inpassing van archeologie in de ruimtelijke ordeningsprocessen. Uitgangspunt hierbij is een kwalitatief adequaat beheer van het cultureel erfgoed met aandacht voor een efficiënte voortgang van bouwprocessen en kostenbeheersing. Tegen deze achtergrond heeft Lisse met Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Teylingen en Hillegom een archeologische verwachtingskaart opgesteld, waarin per gebied de archeologische verwachting wordt weergegeven. Dat is iets anders dan een archeologische waarde. Deze kan immers pas worden vastgesteld wanneer grondroerende werkzaamheden daadwerkelijk plaatsvinden.

Relatie tot bestemmingsplan
Archeologie
Om te beoordelen of met een initiatief mogelijke archeologische waarden kunnen worden geraakt, dient aan de hand van de archeologische verwachtingskaart in beeld te worden gebracht in hoeverre behoudenswaardige waarden in het bodemarchief kunnen worden verwacht. Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan ligt volgens de verwachtingskaart in een gebied met een lage archeologische verwachting. Onderzoek is noodzakelijk op het moment dat met een ontwikkeling grondroerende werkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld of oppervlakte van meer dan 1.000 m2 beslaan. Een en ander is weergegeven op figuur 4.1. Het bestemmingsplangebied is globaal aangeduid met het zwarte kader.

figuur 4.1 Archeologische verwachtings(waarden)kaart en beleidskaart gemeenten Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Teylingen en Hillegom (uitsnede)

Onderzoek
Omdat met de ontwikkeling de vrijstellingsgrenzen worden overschreden, heeft IDDS Archeologie in april 2020 een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, uitgevoerd. De versie na aanpassingen op basis van de beoordeling van de ODMH, dateert van 24 maart 2021. De rapportage is opgenomen in bijlage 3 bij voorliggende toelichting.

De doelstelling van het bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen en zo nodig aanvullen van de gespecificeerde verwachting.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat er in het plangebied archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Op basis van de resultaten van het onderzoek, en rekening houdend met een veiligheidsmarge van 0,3 m, adviseert IDDS archeologie vervolgonderzoek uit te laten voeren bij bodemverstorende werkzaamheden die dieper reiken dan 0,8 m –mv (-0,7 m NAP). Om die reden wordt in de regels behorende bij het bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen, zodat bodemingrepen dieper dan de weergegeven dieptemaat, niet eerder kunnen plaatsvinden dan dat een proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd. Daarmee zijn mogelijk aanwezige archeologische waarden in het bestemmingsplan afdoende gewaarborgd.

Cultuurhistorie
Om een stabiele en meer structurele basis te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, wordt per 2012 aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen niet alleen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden onder de grond, maar ook met waarden boven de grond. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een bestemmingsplangebied, en daar conclusies aan moeten verbinden voor het bestemmingsplan.

Het beleid met betrekking tot de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en/of ensembles van Lisse is gericht op behoud van het bestaande cultuurhistorische en/of architectonische beeld inclusief behoud van de bestaande maatvoering van het pand of, indien er geen afbreuk van de bestaande cultuurhistorische waarde plaatsvindt, versterking en/of herstel van het oorspronkelijke straat- en gevelbeeld en de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur. Samengevat zijn enkele aspecten bepalend voor het straat- en gevelbeeld:
• Bouwmassa: hetgeen zich uit in goot- en bouwhoogtes en kapvormen;
• Structuur: hetgeen zich uit in parcellering en voorgevelrooilijnen;
• Detaillering en materiaalgebruik (soort baksteen, dakkapellen, versieringen etc.);
• Waardevolle groenelementen (zoals laanbeplanting).

In dit bestemmingsplan worden de bestaande opstallen langs de Haven 4 en 1e Havendwarsstraat gesloopt. Aan deze panden is geen monumentale of cultuurhistorische waarde toegekend, die ertoe zou leiden dat de massa of structuur behouden moet blijven. Daarnaast is het plangebied niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgebied.

Conclusie
De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties en beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' opgesteld. Door toepassing te geven aan deze handreiking wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat die bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt.

In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. De richtafstand geldt vanaf de grens van de inrichting tot de bestemmingsgrens van omliggende woningen en betreft nadrukkelijk een leidraad en geen norm. Indien goed gemotiveerd en onderbouwd door middel van relevant milieutechnisch onderzoek, kan ervoor worden gekozen van de richtafstand af te wijken.

Figuur 4.2: richtafstanden bedrijven en milieuzonering

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In gemengd gebied komen direct naast woningen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Beoogde ontwikkeling
Het bestemmingsplan voorziet in de planologische wijziging van 'Horeca' en 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Er dient te worden beoordeelt of de realisatie van woningen mogelijk is in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van Lisse, met rondom de locatie diverse functies waarbij woonbestemmingen en bedrijfs-, horeca- en maatschappelijke bestemmingen elkaar afwisselen. Gelet daarop geldt dat sprake is van een gemengd gebied, waardoor de richtafstanden zoals weergegeven in figuur 4.2 met één afstandstap kunnen worden verlaagd.

Volgens het bestemmingsplan "Centrum Lisse 2011", bevindt zich aansluitend aan onderhavig plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Volgens de regels behorende bij dat bestemmingsplan zijn op de betreffende locatie bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van toepassing, waaruit kan worden afgeleid dat ter plaatse de systematiek van 'functiemenging' wordt toegepast. Functiemenging kent geen 'klassieke' richtafstanden, maar maakt de menging van functies op gebouwniveau mogelijk. Hierdoor ontstaat op binnenstedelijke locaties, waar dit veelvuldig plaatsvindt, de mogelijkheid diverse functies te realiseren zonder dat dit ten koste gaat van een goed woon- en leefklimaat. In dergelijke gebieden kan gebruikt gemaakt worden van de VNG lijst voor 'functiemenging'. Bij deze lijst wordt per bedrijfsactiviteit bekeken in welke mate deze direct naast woningen toelaatbaar is. Categorie A geeft de lijst van bedrijven met een zeer geringe milieu-overlast, categorie B-bedrijven kennen een iets hogere milieubelasting maar nog steeds acceptabel in een gebied met functiemenging.

Bedrijf
Voor de bedrijfsbestemming geldt dat de locatie reeds in de huidige situatie omsloten is door woonbestemmingen aan de zuid- en westzijde van het perceel. Dit betekent dat ook nu al woonfuncties direct aansluitend aan de bedrijfsbestemming mogelijk zijn, zodat er geen wijziging optreedt ten opzichte van de huidige situatie.

Gemengd
Aan weeszijden van de te herontwikkelen opstallen aan de Haven 4, geldt de bestemming 'Gemengd'. Voor de opstallen aan de westzijde van de Haven 4 geldt dat zij, net als de bedrijfsbestemming, in de huidige situatie al aan een woonfunctie grenzen. Hierdoor ontstaat voor het ter plaatse gevestigde bedrijf geen belemmering in de bedrijfsvoering door realisatie van woningen langs de Haven 4.

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn diverse functies toegestaan, waaronder kleinschalige bedrijfsactiviteiten, detailhandel, lichte horeca en maatschappelijke voorzieningen. Dergelijke functies kunnen op basis van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging' worden getypeerd als bedrijven van de categorie A, B1 en zijn aanpandig aan woningen toegestaan met dien verstande dat functies die onder categorie B1 vallen bouwkundig van de woningen dienen te worden afgescheiden. Aangezien daar volgens de eisen van het Bouwbesluit aan wordt voldaan, kan voor de bewoners van de nieuwe woningen een goed woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

Het bovenstaande geldt eveneens voor de gemengde bestemming ten oosten van het plangebied (Haven 6-8) waarbij wordt opgemerkt dat in aanvulling op het voorgaande ook een kantoorfunctie is toegestaan. Kantoren kennen over het algemeen weinig tot geen milieubelasting, zodat de conclusies verder niet wijzigen. Nu op basis van de systematiek van functiemenging woningen aanpandig aan de toegestane functies kunnen worden gerealiseerd, levert het realiseren van woningen in beginsel geen belemmeringen in de bedrijfsvoering op, ondanks dat in de huidige situatie nog geen sprake is van beperkingen in verband met dichterbij gelegen woningen.

Nadere beoordeling
Concreet voor dit plan heeft, mede naar aanleiding van een ingediende zienswijze, een nadere beoordeling plaatsgevonden van de bedrijfsactiviteiten die plaatsvinden ter plaatse van Haven 6-8. Aldaar is een orthodontiepraktijk gevestigd. Omdat nieuwe woningen worden gerealiseerd in de nabijheid van deze praktijk, dient beoordeeld te worden of de komst van een gevoelige functie (wonen) naast de praktijk tot belemmeringen in de bedrijfsvoering leidt. Daarbij is milieuhinder als gevolg van installaties op het dak (airco-unit en luchtbehandelingskasten) relevant. Door onderzoeksbureau M+P is een aanvullend akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van één woning in beperkte mate sprake is van het overschrijden van de grenswaarden uit het Acitiviteitenbesluit milieubeheer. Op basis van de onderzoeksresultaten is ervoor gekozen de betreffende gevel doof uit te voeren. Door een dove gevel toe te passen, hoeft ter plaatse niet te worden getoetst aan de genoemde grenswaarden en wordt de orthodontistenpraktijk niet onevenredig belemmerd in de bedrijfsvoering.

Om het toepassen van de dove gevel juridisch te borgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op basis daarvan dient ter plaatse van de gevels waar niet kan worden voldaan aan het Activiteitenbesluit,te worden voorzien in een dove gevel, met dien verstande dat dit geldt voor de gevels waarachter verblijfsruimten worden gerealiseerd.

Overig
Overige bestemmingen en functies in het gebied liggen op ruimere afstand ten opzichte van de ontwikkellocatie en zijn vergelijkbaar met de functies die direct aan de ontwikkellocatie grenzen. Omdat in dit gebied functiemenging wordt toegepast, kan worden geconcludeerd dat door de afstand tussen de woningen en de omliggende obecten (ze zijn immers niet in- of aanpandig aan de nieuwe woningen) geen belemmeringen optreden in het aspect bedrijven en milieuzonering. Ook indien uitgegaan zou worden van gemengd gebied zonder functiemenging blijft de conclusie overeind. De omliggende functies, bestaande uit gemengde, maatschappelijke en bedrijfsbestemmingen, kennen allen een lichte vorm van milieubelasting en een maximale milieucategorie 2. Binnen gemengd gebied geldt dan een richtafstand van 0 meter, terwijl de kortste afstand tussen de meest nabijgelen functie (bestemming 'Gemengd'), ca. 35 meter bedraagt. Daarbij wordt bijvoorbeeld gedoeld op de noordelijk gelegen bestemming 'Gemengd'.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd en omliggende bedrijven worden niet in de bedrijfsvoering belemmert door de komst van gevoelige objecten.

4.4 Bodem

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Relatie tot bestemmingsplan
Omdat met voorliggend bestemmingsplan een gevoeligere functie (wonen) wordt gerealiseerd ten opzichte van het bestaande gebruik (horeca/bedrijf), is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door IDDS. De rapportage van 27 mei 2020 is opgenomen in bijlage 4 bij voorliggende toelichting.

De doelstelling van het verkennend bodemonderzoek is het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de landbodem (grond en grondwater) ter plaatse van de onderzoekslocatie. Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de grond zijn zintuiglijk plaatselijk bijmengingen met bodemvreemde materialen (baksteen en houtskool) waargenomen.
• Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• De grond is plaatselijk matig verontreinigd met koper en verder verdeeld over de locatie licht verontreinigd met kobalt, kwik, lood, nikkel en zink.
• Het grondwater is niet verontreinigd.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrond- en tussenwaarden, dient de eerder gestelde hypothese ‘verdacht’ voor de onderzoekslocatie te worden gehandhaafd. Echter, het uitvoeren van een aanvullend onderzoek wordt niet doelmatig geacht. Het is statistisch niet aannemelijk dat in een nader onderzoekstraject de interventiewaarde zal worden overschreden. Beperkingen inzake de voorgenomen herontwikkeling van het terrein worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt dan ook niet voorzien.

Conclusie
De milieuhygiënische bodemkwaliteit is in het kader van de bestemmingsplanprocedure voldoende onderzocht. Er bestaan vanuit het bodemaspect geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen onder externe veiligheid. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Plaatsgebonden risico (PR): Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan 1 op de miljoen. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.
• Groepsrisico (GR): Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers en is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een gedegen verantwoording, kan afwijken. Dit betreft de zogeheten verantwoordingsplicht. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Relatie tot bestemmingsplan
Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen/geproduceerd of van een weg, spoorlijn of waterweg waar dergelijke stoffen over worden vervoerd. Ook liggen er in of in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen waarvan het invloedsgebied tot het bestemmingsplangebied reikt.

Conclusie
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde.

Relatie tot bestemmingsplan
Wet geluidhinder
Het bestemmingsplangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen langs de Haven/1e Havendwarsstraat. Dit betreft de rand van het centrumgebied, waar in de afgelopen jaren diverse locaties zijn getransformeerd naar woonlocaties. In de omgeving van het plangebied zijn uitsluitend 30 km/u-wegen gelegen. Dergelijke wegen zijn geen gezoneerde wegen in de zin van de Wet geluidhinder. Van railverkeer en industrie is in de omgeving van het plangebied eveneens geen sprake. Een onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient evenwel beoordeeld te worden of een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd. De waarden kunnen worden vergeleken met de hogere waarde uit de Wgh voor nieuwe functies; een geluidbelasting van 48 dB is daarbij toelaatbaar, een geluidbelasting van boven de 63 dB is niet toelaatbaar en tussen de 48 en 63 onder voorwaarden. Uit het huidige bestemmingsplan "Centrum Lisse" volgt dat sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat vanwege verkeerslawaai in het centrum. Omdat direct rondom de planlocatie reeds diverse woonbestemmingen zijn gelegen en omdat door te bouwen comfort het Bouwbesluit, wordt aangenomen dat ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen eveneens sprake is van een goed akoestisch binnenklimaat en dat daarmee een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

Activiteitenbesluit milieubeheer
Omdat nieuwe woningen worden gerealiseerd naast een orthodontiepraktijk dient beoordeeld te worden of de komst van een gevoelige functie (wonen) naast de praktijk kan worden toegestaan met het oog op een goed woon- en leefklimaat. Daarbij is geluidhinder als gevolg van installaties op het dak (airco-unit en luchtbehandelingskasten) relevant. Door onderzoeksbureau M+P is een aanvullend akoestisch onderzoek in het kader van het Acitiviteitenbesluit milieubeheer uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van één woning in beperkte mate sprake is van het overschrijden van de grenswaarden uit het Acitiviteitenbesluit milieubeheer. Op basis van het advies is ervoor gekozen de betreffende gevel doof uit te voeren. Door een dove gevel toe te passen, blijft een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Om het toepassen van de dove gevel juridisch te borgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op basis daarvan dient ter plaatse van de gevels waar niet kan worden voldaan aan het Activiteitenbesluit,te worden voorzien in een dove gevel, met dien verstande dat dit geldt voor de gevels waarachter verblijfsruimten worden gerealiseerd.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Op 1 november 2002 heeft het kabinet de nieuwe milieu- en veiligheidsregels voor het vijfbanenstelsel op Schiphol vastgesteld. De regels zijn opgenomen in het Luchthavenindelingbesluit (LIB, geconsolideerd januari 2018) waarin beperkingen worden gesteld aan het ruimtegebruik rond de luchthaven. De nieuwe regels zijn op 20 februari 2003 in werking getreden, op het moment dat Schiphol de vijfde baan (Polderbaan) in gebruik nam. Deze regels moeten door gemeenten in acht worden genomen bij bestemmingsplannen en bij omgevingsvergunningen.

In het LIB zijn twee gebieden vastgesteld: het luchthavengebied en het beperkingengebied. Het luchthavengebied betreft de gronden behorende tot de luchthaven. Het beperkingengebied omvat een zone daaromheen, waarbinnen verschillende regimes gelden voor de gebieden die hierbinnen liggen. Hoe groter de afstand tot de start- en landingsbanen en de vliegroutes, hoe minder beperkingen er gelden. Binnen het beperkingengebied dient te worden getoetst aan de maatgevende toetshoogtes.

Naast de maatgevende toetshoogtes binnen het beperkingengebied zijn deelgebieden (zones) te onderscheiden met specifieke regels, te weten beperkingen voor bebouwing, beperkingen voor vogelaantrekkende werking en beperkingen voor windturbines en lasers. De beperkingengebieden LIB 1 t/m 5 beogen het aantal personen dat geluidhinder van de luchtvaart ondervindt, of het aantal slachtoffers op de grond ten gevolge van een luchtvaartverkeersongeluk (externe veiligheid), gering te houden, door beperkingen te stellen aan de gebruiksfuncties van het gebied rond Schiphol. De beperkingen voor de gronden binnen de zones LIB 1 t/m 5 zijn daarom gericht op de gebruiksfunctie van het plan/object.

Beoogde ontwikkeling
Middels een door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu ontwikkelde webapplicatie kan worden beoordeeld of een plan binnen een relevant gebied in het kader van het LIB gelegen is en of een gepland object de aldaar geldende maatgevende toetshoogten overschrijdt. In figuur 8 is zichtbaar dat het plangebied zich niet binnen LIB1 tot en met LIB5 bevindt. Daarnaast worden met de beoogde bouwhoogte ook geen toetshoogten worden overschreden. Het plangebied bevindt zich enkel in een toetszone voor windturbines. Nu geen windturbines worden gerealiseerd, zijn er vanuit het LIB geen beperkingen voor de ontwikkeling.

Figuur 4.3: uitsnede kaartmateriaal LIB (bron: lib-schiphol.nl)

Conclusie
Het luchthavenindelingsbesluit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.8 Luchtkwaliteit

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn de luchtkwaliteitseisen opgenomen. Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM).

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project niet in betekenende mate bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

De definitie van 'niet in betekenende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling NIBM uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Beoogde ontwikkeling
In onderhavig geval is sprake van de toevoeging van in totaal 31 woningen t.o.v. het huidig planologisch regime. Op basis van bovenstaande voorbeelden mag geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt. Een luchtkwaliteitsonderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Goed woon- en leefklimaat
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de NSL Monitoringstool kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de projectlocatie. De grenswaarden voor toetsing van deze jaargemiddelde concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Onderstaande tabel toont de grootschalige achtergrondconcentraties ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij de projectlocatie (geraadpleegd via NSL Monitoringstool op 9 april 2021, rekenpunt ter hoogte van de Gladiolenstraat).

Figuur 4.4: Jaarlijkse achtergrondconcentraties NO2, PM10 en PM 2,5 ter plaatse van de projectlocatie (bron: nsl-monitoring.nl)

Uit de tabel blijkt dat de grenswaarden ter plaatse van de projectlocatie, van zowel fijnstof als stikstofdioxide, niet worden overschreden en ruim onder de maximale waarden ligt. Daar komt bij dat het rekenpunt gelegen is op een afstand van ca. 300 ten oosten van het plangebied. De werkelijke achtergrondconcetraties ter plaatse van de Haven 4, liggen daarmee lager dan hierboven weergegeven. De maximale bijdrage van het extra verkeer als gevolg van de beoogde ontwikkeling, is niet van zodanige omvang dat een overschrijding van de grenswaarden hierdoor te verwachten is.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.9 Natuur

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming
Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de regeling Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) voor, maar naar aanleiding een tweetal belangrijke uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden. Wanneer uit de rekenresultaten een hogere depositie dan 0,00 mol/ha/jaar, kan al sprake zijn van een significant negatief effect.

Natuurnetwerk Nederland
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'. Afhankelijk van de provincie kan dit ook gelden voor projectgebieden in de nabijheid van het NNN.

Relatie tot bestemmingsplan
Ten behoeve van de ontwikkeling, heeft IDDS project een quickscan en een nader ecologisch onderzoek naar de effecten op beschermde soorten uitgevoerd. De quickscan (d.d. 24 april 2020) en het nader onderzoek (d.d. 30 september 2021) zijn, evenals de beantwoording van aanvullende vragen op het nader onderzoek als bijlage 5, 6 en 7 bij deze toelichting gevoegd. Daarnaast is een berekening uitgevoerd ter beoordeling van de mogelijke stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling. De notitie (d.d. 7 februari 2022) en bijbehorende bijlage, zijn opgenomen in bijlagen 8, en 9 bij deze toelichting. Hieronder wordt op de resultaten ingegaan.

Soortenbescherming
Uit de bureaustudie en biotooptoets is naar voren gekomen dat het mogelijk is dat met de plannen voortplantingsplaatsen of rustplaatsen worden aangetast van in de Wet natuurbescherming beschermde vleermuizen. Het gaat daarbij uitsluitend om het gebied ter plaatse van de kluswoningen, waar op dit moment het voormalig ketelhuis is gesitueerd. In de overige te herontwikkelen bebouwing is de aanwezigheid van vleermuizen niet aannemelijk, maar ook niet uitgesloten. Voor overige soorten geldt dat negatieve effecten op voorhand kunnen worden uitgesloten, hetzij door de aard van de werkzaamheden, hetzij door het ontbreken van geschikt biotoop voor mogelijke beschermde soorten in de omgeving.

Het nader onderzoek naar de functie die het plangebied mogelijk heeft als voortplantingsplaats of rustplaats voor vleermuizen is op 30 september 2021 afgerond. Tijdens het jaarrond onderzoek zijn in het plangebied geen verblijfplaatsen, essentieel foerageergebied of vliegroutes van vleermuizen vastgesteld. Er is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig om de werkzaamheden uit te kunnen voeren.

Gebiedsbescherming
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Kennemerland-Zuid, bevindt zich op circa 5 kilometer afstand van het plangebied. De andere Natura 2000-gebieden zijn op een grotere afstand gelegen. Gelet op de ontwikkelingen rondom de stikstofproblematiek, dient ondanks de ruime afstand middels een stikstofdepositieberekening te worden aangetoond in hoeverre sprake is van stikstofneerslag op de daartoe gevoelige Natura 2000-gebieden. Uit het onderzoek blijkt dat geen sprake is van een stikstofneerslag van meer dan 0,00 mol/ha/jr. Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet noodzakelijk.

Verder geldt dat het plangebied locatie niet gelegen is in een van de provinciaal beschermde gebieden.

Figuur 4.5: uitsnede Natura 2000- gebieden kaart, plangebied rode informatiedruppel (bron: Quickscan Wet natuurbescherming, IDDS, 24 april 2020)

Figuur 4.6: Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van strategische reservering natuur (bruin) en NNN (groen en roze) (bron: Quickscan Wet natuurbescherming, IDDS, 24 april 2020)

Conclusie
In de ecologische quickscan is de verstoring van soorten, anders dan vleermuizen, uitgesloten. Uit het nader vleermuizen onderzoek blijkt dat in het plangebied ook geen verblijfplaatsen, essentieel foerageergebied of vliegroutes van vleermuizen zijn vastgesteld. De stikstofberekening heeft uitgewezen dat de voorgenomen ontwikkeling geen depositiewaarden van meer dan 0,00 mol/ha/jr. oplevert op de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden.

Een vergunning voor soorten- of gebiedsbescherming in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet noodzakelijk.

4.10 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

Beoogde ontwikkeling
Het bestemmingsplangebied is gelegen binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland.

Waterkwaliteit
Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink, / niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Grondwater
Ter plaatse van het plangebied kent de bodem een hoog grondwaterpeil. Om die reden wordt het vloerpeil van de appartementen opgetild, zodat van de hoge grondwaterstand geen hinder wordt ondervonden. Het initiatief zelf heeft geen nadelige invloed op de grondwaterstand ter plaatse.

Waterkwantiteit
Het initiatief leidt niet tot een toename van het verhard oppervlak, aangezien het plangebied in de huidige situatie al volledig verhard is. Hierdoor is geen sprake van een compensatieopgave en vergunningplicht.

Beschermde gebieden
Het bestemmingsplangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of een waterkering of in de nabije omgeving daarvan.

Riolering
In de huidige situatie is ten behoeve van het huidige gebruik riolering aanwezig. Voor de nieuwe woningen geldt dat wordt voorzien in een gescheiden rioolstelsel dat op het gemeentelijk systeem wordt aangesloten. Op die manier wordt vuil water gescheiden van schoon hemelwater, zodat het stelsel niet onnodig wordt belast met de afvoer van dit hemelwater.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een plankaart (verbeelding) met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels.

5.2 Uitleg regels

5.2.1 Opbouw planregels

De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• a. Inleidende regels. Het hoofdstuk “inleidende regels bestaat uit een tweetal artikelen te weten de begrippen en de wijze van meten. In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/- bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel. De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.
• b. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de planregels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook aanlegvergunningstelsel opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Eerst voor gebouwen, dan voor de overige bouwwerken. Deze worden genoemd ‘bouwwerken, geen gebouwen zijnde’, en betreffen de constructies van enig omvang die toch geen gebouw zijn. Te denken valt aan erfscheidingen, hekwerken, lichtmasten, speelvoorzieningen, vlaggenmasten, lantaarnpalen, en dergelijke. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel een aanlegvergunningstelsel en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.
• c. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan.
• d. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk overgangsregels en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regel betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen

5.2.2 Bestemmingsregels

Enkelbestemming 'Wonen'
Het bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk. De gehele locatie krijgt gelet op de beperkte omvang van het plangebied de bestemming 'Wonen', waarbinnen naast woningen ook de bijbehorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen en de gebiedsontsluiting kan worden meegenomen. Voor parkeren geldt dat middels een specifieke functieaanduiding is geborgd dat 7 parkeerplaatsen op het binnenterrein worden gerealiseerd en in stand worden gehouden.

Omdat er een onderscheid is tussen de woningen langs de Haven 4 en langs de 1e Havendwarsstraat, wordt op de verbeelding per bouwvlak aangegeven wat het maximaal aantal te realiseren woningen per bouwvlak is. Daarbij geldt dat langs de Haven 4 uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan, zodat dit middels een specifieke bouwaanduiding "gs" is vertaald in de verbeelding. Voor de kluswoningen langs de 1e Havendwarsstraat is een dergelijke bepaling niet opgenomen, omdat ter plaatse zowel gestapelde als aaneengebouwde woningen denkbaar zijn. Door een dergelijke aanduiding op de verbeelding niet op te nemen, ontstaat de vrijheid binnen de gestelde bouwregels een keuze te maken in typologie.

Overige bouwregels, zoals goot- en bouwhoogte worden eveneens op de verbeelding weergegeven. Een verwijzing in de regels naar de verbeelding volstaat daardoor, zodat de bestemmingsregels overzichtelijk gehouden kunnen worden en een groot deel van de informatie in één oogopslag af te lezen is van de verbeelding.

Voor het appartementengebouw langs de Haven geldt tot slot dat in lijn met het beeldkwaliteitsplan voor de Haven en Grachtweg, de voorgevel van de woningen op een lijn dient te worden geplaatst met de overige bebouwing langs deze zijde. Om die reden is ter plaatse een figuur 'voorgevelrooijlijn' opgenomen, waarmee in samenhang met de regels wordt geborgd dat de voorgevel ter plaatse op de voorgevelrooijlijn wordt gebouwd. Een dergelijke bouwvoorwaarde geldt niet voor de woningen langs de 1e Havendwarsstraat.

In aanvulling op het bovenstaande is er in de regels voor gekozen het Beeldkwaliteitsplan Haven/Grachtweg aan de bouwregels te koppelen. Hierdoor gelden de daarin opgenomen criteria ten aanzien van stedenbouw en beeldkwaliteit voor de gehele ontwikkeling. Uitzondering hierop vormt de bouwhoogte, die voor de locatie Haven 4 in dit bestemmingsplan op 13 meter is gesteld. Gelet op de diverse belangen die gemoeid zijn met de voorgestelde bouwhoogte (privacy, grondwater, uiterlijke verschijningsvorm, volwaardige bouwlagen), kan gewicht worden gegeven aan de voordelen van een hogere bouwhoogte en is ervoor gekozen maatwerk te leveren voor dit initiatief. Voor een nadere toeichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 2.3.2 van voorliggend document.

Tot slot is in de bestemmingsregeling een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op basis van die verplichting kan de bouwaanvraag alleen worden verleend indien wordt voorzien in een dove gevel, voor zover het gevels betreft waar verblijfsruimten worden gerealiseerd en waar niet kan worden voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van voorliggende toelichting.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'
Omdat uit het onderzoek van IDDS is gebleken dat nader onderzoek dient te worden verricht op het moment dat grondroerende werkzaamheden plaatsvinden op meer dan 80 cm -mv (-0,7 NAP), is een dubbelbestemming opgenomen op basis waarvan mogelijk aanwezige waarden worden beschermd. Door deze dubbelbestemming op te nemen dient voor elke ingreep dieper dan de hierboven weergegeven maat, een onderzoek te worden uitgevoerd op basis waarvan de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Het kostenverhaal, de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid, waaronder ook het omgevingsdialoog wordt verstaan, worden achtereenvolgens behandeld.

6.2 Toepassing Grondexploitatiewet

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Voor de ontwikkeling waar voorliggend bestemmingsplan betrekking op heeft, wordt tussen initiatiefnemer en de gemeente Lisse een anterieure overeenkomst gesloten. Nu het kostenverhaal anderszins is verzekerd, is een exploitatieplan niet noodzakelijk.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

De gronden behorende tot het bestemmingsplangebied, zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. Het verhaal van de kosten van grondexploitatie wordt zoals onder 6.2 is weergegeven, anderszins verzekerd.

Gelet op de onverminderd grote woningbouwbehoefte, is het realiseren van nieuwe woningen noodzakelijk. Door er zorg voor te dragen dat de woningen niet alleen in kwantitatieve maar ook in kwalitatieve zin aansluiten op de behoefte, is de verhuurbaarheid van de objecten gewaarborgd. Dat de ontwikkeling aansluit op de kwalitatieve behoefte is reeds gebleken uit de behandeling van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat wordt gebouwd volgens de bestaande behoefte wordt leegstand niet verwacht en is er geen reden om te twijfelen aan de economische haalbaarheid van het plan.

6.4 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg als bedoeld ingevolge artikel 3.1.1 van het Bro is het bestemmingsplan voorgelegd aan de (wettelijke) overlegpartners.

Naar aanleiding daarvan hebben Liander en de Veiligheidsregio Hollands Midden een reactie opgesteld. Deze reacties hebben niet geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

Ook in het kader van het ontwerpbestemmingsplan is het plan gedeeld met overlegpartners. Liander en het Hoogheemraadschap van Delfland hebben gereageerd, in zoverre dat het plan geen aanleiding heeft gegeven tot opmerkingen of het indienen van een zienswijze.

6.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.5.1 Omgevingsdialoog

Om er zorg voor te dragen dat de omgeving voldoende bij de ontwikkeling wordt betrokken en niet louter aangewezen is op de formele route binnen de planologische procedure, wordt door initiatiefnemer een omgevingsdialoog gevoerd. Bij brief van 7 april 2021 zijn omwonenden uitgenodigd om met elkaar van gedachten te wisselen over het voorgestelde ontwerp. Vanwege de COVID-19 beperkende maatregelen en ter bescherming van ieders gezondheid is gekozen voor separate gesprekken met omwonenden en stakeholders. Deze gesprekken hebben plaatsgevonden op 28 en 29 april en op 27 mei 2021. Gebleken is dat onder omwonenden met interesse naar het plan gekeken wordt. Daarnaast is op 10 juni 2021 een nieuwsbrief gedeeld, waarin de informatie over de planontwikkeling is gedeeld en het antwoord op de vragen die tijdens de bewonersbijeenkomsten zijn ingebracht, zijn verwerkt. In bijlage 10 bij deze toelichting is de uitnodigingsbrief opgenomen. Bijlage 11 bevat de nieuwsbrief.

6.5.2 Planologische procedure

Naast dat een omgevingsdialoog wordt gevoerd, geldt dat voor dit plan de uitgebreide voorbereidingsprocedure wordt doorlopen. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, zodat een ieder in de gelegenheid wordt gesteld binnen de zienswijzentermijn van 6 weken een reactie te geven op het voornemen. De reacties die tijdens de zienswijzentermijn naar voren worden gebracht, worden verwerkt in een Nota van Zienswijzen en voorzien van een reactie. Zo nodig wordt het bestemmingsplan voor vaststelling aangepast op basis van de zienswijzen. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, ontstaat de mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.5.3 Inspraakreacties en zienswijzen

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vanaf 1 september 2021 tot en met dinsdag 12 oktober 2021 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon een ieder schriftelijk en/of mondeling een reactie op het plan indienen. Er zijn twee inspraakreacties binnengekomen. Deze zijn - samen met de binnengekomen vooroverlegreacties - opgenomen en beantwoord in de Nota van inspraak en vooroverleg, zie ook bijlage 12 bij voorliggende toelichting. De reacties hebben in eerste instantie niet geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan van 26 januari 2022 tot en met 8 maart 2022 ter inzage gelegen, waarbij een ieder nogmaals in de gelegenheid is gesteld op het ontwerpbestemmingsplan te reageren. Op het plan is één zienswijze binnen gekomen. In bijlage 13 bij deze toelichting is de Nota van Zienswijzen opgenomen. De zienswijze heeft ertoe geleid dat een aanvullende akoestische berekening is uitgevoerd in verband met mogelijke milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse van een buurperceel. De onderzoeksresultaten gaven aanleiding tot het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels in verband met geluid. Voor het overige heeft de zienswijze niet geleid tot planaanpassing.

• 1. Beeldkwaliteitsplan Haven Grachtweg, gemeente Lisse, 26 november 2020