Lindenhof Lisse

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

In 2019 is de Sint Josephschool verhuisd waardoor voorliggend plangebied vrijgekomen is voor een nieuwe invulling. De gemeenteraad van Lisse heeft vooruitlopend op de verhuizing van de school bepaald dat op de locatie vier tot zes vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd. Het voorliggende plan betreft het realiseren van zes vrijstaande woningen.

De beoogde ontwikkeling past niet in het huidige bestemmingsplan. Voorliggend nieuw bestemmingsplan, Lindenhof Lisse, maakt de beoogde planontwikkeling planologisch mogelijk.

1.2 Plangebied

Het plangebied (zie onderstaand afbeelding) ligt in de hoek tussen de Achterweg en de Lindenlaan. Aan de oostzijde bevindt zich het centrumgebied van Lisse en aan de westzijde provinciale weg N208. Ten noordwesten aan de overkant van de N208 begint het toeristische Keukenhof.

Afbeelding Uitsnede luchtfoto met plangebied en omgeving (bron: google Earth)

Direct ten zuiden van het plangebied ligt een watergang met daarachter een basisschool. Aan de westzijde ligt de Achterweg met aan de overzijde grondgebonden woningen. Aan de noordzijde ligt de Lindenlaan met ten noorden daarvan het gemeentehuis. Aan de oostzijde zijn appartementen en kantoorruimte gelegen.

Afbeelding Luchtfoto met plangebied (bron: google Earth)

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het perceel van het voorgenomen plangebied geldt het bestemmingsplan 'Lisse dorp en 1e herziening'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 1 januari 2012. In het bestemmingsplan is het perceel bestemd als 'Maatschappelijk', zie onderstaande uitsnede uit het geldende bestemmingsplan.

Afbeelding Uitsnede vigerende bestemmingsplan

De woningbouwontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Een nieuw bestemmingsplan met de bestemming 'Wonen' is noodzakelijk om de beoogde woningen te kunnen realiseren.

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. In Hoofdstuk 1 komt de inleiding aan bod. In Hoofdstuk 2 wordt de gebiedsvisie behandeld, de bestaande situatie als de beoogde situatie worden in dit hoofdstuk besproken. Volgend op dit hoofdstuk wordt in Hoofdstuk3 het beleidskader geschetst. Het relevante beleid op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. Voor het voorliggende plan zijn meerdere omgevingsaspecten beoordeeld en onderzocht. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Onder meer de planvorm en de regels worden nader toegelicht in dit hoofdstuk. Tot slot, in Hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid komen in dit hoofdstuk aan bod.

Hoofdstuk 2 Plan Lindenhof Lisse

2.1 Historie

Zoals vermeld in de aanleiding was de St. Josephschool op de planlocatie tot begin 2019 gevestigd. Het schoolgebouw was verouderd en er was niet voldoende ruimte voor de veranderde visie op het onderwijs. De grond was in het bezit van gemeente Lisse. De gemeente heeft vervolgens op 27 oktober 2016 in het Raadsbesluit bepaald dat de locatie van de St. Josephschool vrij komt voor herontwikkeling van vier tot zes vrijstaande woningen. In 2019 is in het Raadsbesluit vastgelegd dat op de locatie zes vrijstaande woningen gebouwd kunnen worden en dat deze woningen duurzaam uitgevoerd dienen te worden.

Vervolgens is er een Programma van Eisen (PVE) voor de locatie 'Projectpaspoort Voormalige St. Josephschool' opgesteld, zie Bijlage 1. Onderdeel van het opstellen van het projectpaspoort was een participatietraject waarin omwonenden konden reageren op het PvE. Op 17 februari 2018 is een inloopbijeenkomst georganiseerd waarin omwonenden de gelegenheid is geboden om wensen ten aanzien van het plan kenbaar te maken. Op basis van de reacties uit het participatietraject is het PVE op onderdelen aangevuld. Het behoud van de groenstrook aan de hoek Achterweg-Lindenlaan is bijvoorbeeld hierin opgenomen.

Huidige situatie 1

In de onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven met het kadastrale nummer en de totale grote van de kavel 3846,8 m²: waarvan de watergang ca. 150 m² is en de groenstrook noord- en oostzijde: ca. 150 m². Dat maakt het totale uitgeefbare terrein ca. 3550 m².

Afbeelding Uitsnede Projectpaspoort Voormalige St. Josephschool

2.2 Bouwplan

2.2.1 Stedenbouwkundige analyse

Het plan bestaat uit een herontwikkeling waarbij de voormalige St Josephschool zal worden gesloopt en ruimte maakt voor zes vrijstaande duurzame woningen. Voor het plan is een Schetsontwerp (SO) ontwikkeld, zie Bijlage 2. Het kerkelijke beeld aan de gevel van het schoolgebouw blijft behouden. Het beeld wordt van de gevel verwijderd en wordt naar een nader te bepalen gewenste locatie gebracht door de gemeente.

Lindenhof Lisse heeft een open karakter waarbij vanuit de straatkant van de Achterweg en Lindenlaan diverse zichtlijnen door het gebied lopen, zie onderstaande verbeelding.

Afbeelding Verkavelingsopzet Aanpassingsvoorstel Studio Komma

2.2.2 Beschrijving beeldkwaliteit

Het plan sluit in zijn vormgeving aan bij het diverse karakter van de huidige bebouwing langs de Achterweg en de Lindenlaan. Deze twee straten rondom het plangebied hebben ieder een eigen karakter en sfeerbeeld. Met de nieuwe bebouwing van Lindenhof Lisse wordt daarop ingespeeld door het ook een eigen karakter te geven die zich kenmerkt aan de archetypes van de bollenschuur en de statige herenwoningen van Lisse. Wel is er gekozen voor een type baksteen die qua kleur aansluit bij de omliggende bebouwing.

   

Afbeeldingen Referentie afbeeldingen uit het Schets Ontwerp Studio Komma

Afbeelding Aanzicht woning typen Studio Komma

Ruimtegebruik

In totaal wordt er circa 680 m² bebouwd en circa 700 m² bestraat. De rest van het perceel bestaat uit tuinen behorend bij de individuele woningen. Zoals in de verbeelding hieronder zichtbaar is bestaat de verdeling uit twee architectonisch-typerende woningen: Bollenschuur en Statige Villa. De verdeling van deze type woningen is twee Bollenschuur woningen en vier Statige Villa woningen.

Afbeelding Uitsnede Schets Ontwerp Studio Komma

2.2.3 Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting

De woningen worden ontsloten door middel van een nieuwe interne toegangsweg, die wordt aangesloten op de Achterweg. De woning op de hoek van Lindenlaan en Achterweg is de enige woning waarvan de oprit direct wordt verbonden met de Achterweg.

Parkeren

Voor het parkeren geldt een parkeernorm van 2,2 parkeerplaatsen per woning waarvan 0,5 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd moet worden. Bij iedere woning worden 1,8 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en in totaal worden 4 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. Onderstaande afbeelding geeft de parkeeroplossing visueel weer. Met de onderstaande parkeeroplossing wordt voldaan aan de parkeernorm.

Afbeelding Uitsnede Schets Ontwerp Studio Komma

2.2.4 Groenstructuur- en verblijfsruimte

Conform het Projectpaspoort Voormalige St. Josephschool (PVE) is er in de planuitwerking een inventarisatie van de bomen gemaakt om te zien of diverse bomen als waardevol geclassificeerd zijn. De bomeninventarisatie is opgenomen in Bijlage 3. Om het aantal te kappen bomen te minimaliseren is er voor gekozen in afwijking van het projectplan de woning op de hoek van de Lindenlaan en Achterweg een kwartslag te draaien en te oriënteren op de Achterweg. Door deze verschuiving kunnen de bomen aan de zijde van de Lindenlaan behouden blijven. Om de woning toch een stedenbouwkundige relatie te geven met het ensemble aan de Lindenlaan krijgt de kop van de woning een verbijzondering, georiënteerd op de Lindenlaan. Hiermee blijft het plan voldoen aan de stedenbouwkundige uitgangspunten van het projectplan.

Bij de uiteindelijke invulling van het plan is het streven de huidige bomenstructuur op een aantal bomen na volledig te handhaven. Dit is afhankelijk van de kroonprojectie in relatie tot de exacte positionering van de nieuwbouw.

 Afbeelding schetsontwerp behoud bomen

2.2.5 Duurzaamheid

Lindenhof Lisse heeft in het SO ruimtelijke en duurzame maatregelen (energie, materialen, etc.) genomen. Een aantal daarvan is in de onderstaande afbeelding weergegeven.

Afbeelding duurzaamheid principes

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie is de opvolger van de Nota Ruimte en de Nota mobiliteit. Het Rijk kiest daarin een aantal doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voorts benoemt het Rijk 13 nationale belangen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of project specifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan. In het MIRT wordt ook de samenhang met decentrale belangen en regionale opgaven besproken.

Planspecifiek

Ondanks de kleine omvang van het voorliggende plan (6 nieuwe woningen), draagt het bij aan een leefbare en veilige omgeving. Daarmee komt het plan de SVIR tegemoet in haar visie voor Nederland.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' hieraan toegevoegd. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren om tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling te komen. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In de nieuwe systematiek worden de huidige definities niet gewijzigd. Ten aanzien van de "treden" van de Ladder zijn er wel wijzigingen: in de nieuwe Ladder zijn de treden 1 en 2 samengevoegd en trede 3 is geschrapt, waardoor er geen sprake meer is van verschillende treden.

Planspecifiek 

Voorliggend plan is niet ladder plichtig. Er is op basis van jurisprudentie 'in beginsel' sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voorliggend plan blijft onder deze norm en wordt derhalve in het kader van de Bro niet gezien als een stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 2020

Het provinciale omgevingsbeleid wordt stap voor stap aangepast. In 2020 is toegewerkt naar een Ontwerp Omgevingsbeleid 2020. Dat bevat:

• Ontwerpwijziging Omgevingsvisie
• Ontwerpwijziging Omgevingsverordening
• Ontwerp Omgevingsprogramma

Het Ontwerp Omgevingsbeleid 2020 ligt van 3 december voor een periode van 6 weken ter inzage (tot 1 februari 2021). In het tweede kwartaal van 2021 wordt het beleid vastgesteld. Uit de kaart van de Omgevingsverordening volgen plaatsgebonden kenmerken met ambities, deze staan in de Omgevingsverordening NH2020 vermeld in vorm van artikelen.

In de omgevingsvisie zijn 7 vernieuwingsambities opgenomen. Deze dienen als stip aan de horizon te worden meegenomen in projecten:

• 1. Samenwerken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.
• 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
• 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
• 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.
• 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.
• 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
• 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Planspecifiek

Voorliggend plan sluit aan op de verschillende vernieuwingsambities uit de omgevingsvisie. Door middel van het doorlopen participatieproces zijn omwonenden in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkeling zoals bedoeld in punt 1. Het plan heeft een hoge duurzaamheidsambitie zoals beschreven in paragraaf 2.2.5, wat aansluit op punt 3 van de vernieuwingsambities. Tot slot wordt op punt 6 aangesloten doordat een leegstaande binnenstedelijke locatie herontwikkeld wordt met een ruimte groene uitwerking waardoor de bestaande ruimtelijke kwaliteiten behouden blijven.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Naast de omgevingsvisie is ook een omgevingsverordening ter inzage gelegd. De verordening is een verdere uitwerking met gerichte randvoorwaarden voor ontwikkelingen, die gebaseerd zijn op de omgevingsvisie.

Planspecifiek

Artikel van 7.3.6.2 Ruimtelijke kwaliteit, van de verordening is van toepassing voor het voorliggende plan. Per lid van het artikel dat toepasbaar is voor het plan, wordt een planspecifieke toelichting gegeven, waar uiteindelijk over het geheel een conclusie wordt getrokken.

Artikel 7.3.6.2 (ruimtelijke kwaliteit)

• 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, neemt de volgende bepalingen in acht ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
  • b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
    • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
  • c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
    • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, en rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid

Aanvullend op dit artikel is vanuit de kwaliteitskaart voor het betreffende gebied de volgende kwaliteit benadrukt: "De historische centra en kernen met hun compacte bebouwingsstructuur zijn waardevolle woon- en vestigingsmilieus in Zuid-Holland en dragen bij aan de toeristische kwaliteit. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld."

Het voorliggende plan betreft geen wijziging op structuurniveau. De bestaande wegenstructuur en watergangen blijven behouden. Binnen de contouren van het bestaande stratenpatroon wordt de nieuwbouw ontwikkeld. Zoals beschreven in hoofdstuk 2 sluit de beeldkwaliteit met woningtypologie aan op de omliggende woningen in zowel massa als in materiaalgebruik.

Tevens sluit het plan aan op gebiedskwaliteiten zoals benoemd in de kwaliteitskaart: het heeft een ruime opzet met verschillende architectonische woningtypen (Bollenschuur en Statige Villa) en daarbij behoudt het de groene structuur. Dit plan draagt daarmee bij aan het versterken van een vitaal dorpscentrum.

• 2. Een omgevingsplan voor een {gebied met beschermingscategorie 1} kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden.
• 3. Een omgevingsplan voor een {gebied met beschermingscategorie 2} kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden.

Het plangebied is niet gelegen in een gebied aangeduid met beschermingscategorie 1 of 2.

• 4. Aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het eerste lid, aanhef onder b, sub 2° zijn:
  • a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):
    • duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen of boom- en sierteelt;
    • wegnemen van verharding;
    • toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
    • andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.
  • b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen in de omgeving van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat niet mogelijk is en de ruimtelijke maatregelen daarom elders worden getroffen;
  • c. in afwijking van onder b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een gehele of gedeeltelijke financiële compensatie verlangen door een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door provinciale staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn niet noodzakelijk omdat het hier geen ontwikkeling omvat die wijzigingen op structuurniveau als gevolg heeft.

• 5. Een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling:
  • a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn; of
  • b. die is gelegen in een gebied binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

In hoofdstuk 2 is de beoogde planontwikkeling beschreven met toelichting hoe aangesloten wordt op de beeldkwaliteit uit de omgeving. Hoofdstuk 2 omvat daarmee de vereiste beeldkwaliteitsparagraaf uit de verordening.

Conclusie

Op de van toepassing zijnde leden van het Artikel 7.3.6.2 (ruimtelijke kwaliteit), scoort het plan goed. De verordening stuurt op creëren van meerwaarde voor het betreffende plangebied (ten opzichte van huidige situatie) en meerwaarde voor de omgeving. Het Projectpaspoort (PVE) voor Lindenhof Lisse stuurde ook op deze meerwaardecreaties door middel van harde eisen voor de architectonische uitwerking.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland (2014)

"Deze structuurvisie heeft geen formele juridische status maar is zelf bindend richting alle 15 gemeenten, bijvoorbeeld bij het opstellen van structuurvisies bestemmingsplannen."

Onderstaand volgt een relevant artikel, voor het voorliggende plan, uit de Regionale structuurvisie 2020:

6.5 Wonen in stad en land

Doel: Holland Rijnland zet in op behoud en versterking van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor uiteenlopende doelgroepen.

Dilemma: Er is beperkte ruimte om de variatie aan woonmilieus te realiseren. Bovendien kennen binnenstedelijke bouwlocaties een lange ontwikkelingsperiode en zijn ze naar verhouding duurder. De productie blijft achter op het afgesproken programma.

De keuzes van Holland Rijnland om wonen in stad en land te verbeteren zijn:

• Concentratie van nieuwbouw door middel van inbreiding en herstructurering in de Aaneengesloten Stedelijke Agglomeratie van Katwijk tot en met Leiden, langs de Oude Rijn tussen Leiden en Alphen aan den Rijn conform de Transformatievisie Oude Rijnzone en in Alphen aan den Rijn, met de Oude Rijn als verbindend element. Tot 2020 worden hier circa 29.000 woningen gebouwd. Dit is ruim 70 procent van de regionale woningbouwopgave. Concentratie van woningbouw binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied (conform de Provinciale Structuurvisie 2010 en de Verstedelijkingsafspraken Zuidvleugel 2010).
• De regio realiseert in de periode 2000-2020 netto 40.000 woningen. De Duin- en Bollenstreek heeft een extra opgave op basis van de afspraken die zijn gemaakt in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. De regio kiest niet voor meer bebouwing om te voorkomen dat een te grote druk op het landschap ontstaat. Er komt geen extra claim voor woongebieden om de daling van het bevolkingsaantal eerder om te buigen.
• Kwaliteit van leefomgeving is een harde randvoorwaarde.
• Een gedifferentieerde woningvoorraad is uitgangspunt voor de regio.
• In de regio wordt per gemeente gestreefd naar realisatie van 30 procent van de woningbouwopgave in de sociale sector. Het doel hiervan is om te voorzien in de regionale behoefte. In de regionale woonvisie zal de differentiatie nader worden ingevuld.
• De gemeente Leiden streeft ernaar om minimaal 20 procent sociale woningbouw te realiseren en de oude gemeente Katwijk streeft ernaar om 20 tot 30 procent sociale woningbouw te realiseren.
• In Nieuwkoop geldt voor 330 woningen die in het kader van de transformatie glastuinbouw Noordse Buurt bij Nieuwveen komen, dat 17 procent sociale woningbouw is.
• Realisatie van de Rijksopgave woningen internationaal topmilieu Valkenburg (500 woningen).
• Realisatie van maximaal 2.900 woningen buiten de rode contouren in de Bollenstreek tot 2030. De opbrengsten van 500 van die woningen zijn bedoeld voor het realiseren van de doelen van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Er komen 100 woningen op landgoederen, 600 woningen op Bronsgeest in Noordwijk, 500 woningen bij de Pastoorslaan Hillegom en 70 extra Ruimte-voor Ruimtewoningen. Overigens bestaat de mogelijkheid dat deze woningen deels binnen de rode contour worden gebouwd, mits aantallen en opbrengst kunnen worden gerealiseerd.
• Realisatie van 4.000 woningen tot 2020 en 2.700 woningen in de periode 2020-2030 binnen de rode contouren vanuit de gebiedsopgave Haarlemmermeer-Bollenstreek. Gedifferentieerd woonmilieu realiseren met voldoende recreatieve voorzieningen.
• Goede en veilige bereikbaarheid van voorzieningen.
• Duurzaam en levensloopgeschikt bouwen.
• Concentratie van woningbouw in het Groene Hart op de locatie Braassemerland door transformatie van glas en het realiseren van de opgave zoals is vastgelegd in de Transformatievisie Oude Rijnzone.

Planspecifiek

Lisse is onderdeel van de Bollenstreek en in het voorliggende plan i sprake van duurzaam en levensloopbestendig bouwen, zie paragraaf 2.2.5 Duurzaamheid. Daarmee draagt voorliggend plan bij met zes duurzame vrijstaande woningen aan de realisatie "van 2.700 woningen in de periode 2020-2030 binnen de rode contouren vanuit de gebiedsopgave Haarlemmermeer-Bollenstreek".

3.3.2 Regionale woonagenda Holland Rijnland (2017)

De Regionale woonagenda Holland Rijnland is voor gemeentes opgesteld ter ondersteuning voor het afstemmen van ieders woningbouwplannen.

Onderstaand is een tabel zichtbaar uit de betreffende woonagenda, hieruit blijkt dat ook in Lisse de bevolkingsgroei doorzet.

Lisse: 860 woningen tussen 2017-2030 in de categorie Luxe woonwijk/Dorps/Landelijk.

Planspecifiek 

Voorliggend plan draagt met zes vrijstaande woningen bij aan de woningbehoefte van het aangewezen woonmilieu 'Luxe woonwijk' in Lisse.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie en Agenda Lisse 2030 (2017)

In de Toekomstvisie en Agenda Lisse is het volgende geformuleerd dat van toepassing is op de planontwikkeling:

"Naast wonen - dé kracht van Lisse - is duurzaamheid dé opgave voor Lisse. Dit is kort samengevat de gezamenlijke conclusie op basis van de analyse, interviews en bijeenkomsten, die we in 2017 hebben georganiseerd in aanloop naar deze toekomstvisie.

Duurzaamheid is de sleutel voor de kwalitatief hoogwaardige woon-, werk en leefomgeving die Lisse@2030 wil zijn: duurzaam wonen, duurzame (vormen van) mobiliteit, duurzame zorg, maar ook duurzame inzetbaarheid - en leven lang leren, langer werken - horen daarbij. We vragen de aandacht voor innovatie: we kunnen Lisse niet laten floreren zonder initiëren van innovaties, het opdoen van nieuwe en prikkelende ideeën en het realiseren daarvan."

Planspecifiek

In voorliggend plan zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen opgenomen, zie paragraaf 2.2.5 Duurzaamheid. Ook is het plan gericht op het creëren van een kwalitatief hoogwaardig woon- en leefomgeving. Het plan sluit dan ook goed aan op de gemeentelijke toekomstvisie.

3.4.2 Structuurvisie Lisse "Vertalen, verbinden en versterken" (2011) & Woonvisie Lisse 2015-2020 - Goed wonen op Lis (2016)

Uit de Structuurvisie Lisse volgen de onderstaande concrete opgaven voor wonen:

• 736 woningen;
• meer diversiteit in woningaanbod: nu veel eengezinswoningen, hiertoe kunnen mogelijk voor een deel appartementen worden toegevoegd aan het woningbestand;
• 30% sociale huurwoningen, aandacht voor starters en senioren.
  • 1. Opplussen bestaande woningen van Stek en Eigen Haard, en (door voorlichting) van eigenaar-bewoners;
  • 2. Nieuwbouw nultredenwoningen (met name in de huursector) voor ouderen, bij voorkeur in de meest vergrijzende wijken van Lisse;
  • 3. Inrichten woonservicegebieden onder regie gemeente in Lisse-Centrum, en Poelpolder;
  • 4. Realiseren extramurale woonzorgarrangementen.
• Landgoedachtige woningen (minimaal 800 m2 per kavel);
• Offensiefwoningen (geen aantal gesteld): binnen of buiten de rode contour (hierbij staat de verdiencapaciteit centraal), bedoeld om herstructurering buitengebied te bekostigen.

Woningbouw

Uit de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer - Bollenstreek, welke is vertaald in andere visies, volgt dat in de hele regio ruimte is voor in totaal 24.600 woningen, waarvan 12.900 buiten en 11.700 binnen stedelijk gebied. In de Bollenstreek betreft het vooral woningen binnen het stedelijk gebied (6.700 in totaal, waarvan 4.000 reeds opgenomen in bestaande plannen voor braakliggende dan wel her te bestemmen terreinen). In de Haarlemmermeer betreft het vooral woningen buiten het bestaand stedelijk gebied in de Westflank (10.000 woningen in totaal). Na 2030 worden ontwikkelingen in het buitengebied van Hillegom mogelijk geacht.

In de Gebiedsuitwerking wordt ten aanzien van woningbouw in de Bollenstreek een viersporen beleid voorgesteld om te kunnen voldoen aan de woningbouwbehoefte (kwantitatief en kwalitatief cq. woonmilieu differentiatie), maar tevens met respect voor regionale kwaliteiten: realisatie binnen de rode contouren, realisatie in de vorm van landgoedachtige woningen (in lijn met het Offensief van Teylingen), ontwikkelingslocaties rond stations in het kader van de Stedenbaangedachte en uitleglocaties aan bestaande kernen. In het geval van Lisse wordt vooral gedacht aan de realisatie binnen de rode contour en realisatie in de vorm van deze landgoedachtige woningen. In de Woonvisie Lisse is al vastgelegd dat Lisse een woningbouwprogramma heeft van 1.140 woningen binnen de rode contour. Inzake de landgoedachtige woningen is de insteek een verbetering van de landschappelijke kwaliteit en realiseren van meer ruimte voor de bollenteelt door het verplaatsen van glas en bedrijven. Exclusieve woningbouw in lage dichtheden is hierbij een belangrijke (mede)financieringsbron. Het gaat om kleine modules van enkele tientallen woningen. In totaal zou dit voor de Bollenstreek als geheel ongeveer 500 woningen kunnen opleveren tot 2030.

Planspecifiek 

De Structuurvisie Lisse is in 2011 opgeleverd, inmiddels 10 jaar later zijn er diverse ontwikkelingen geweest in Lisse. Zo is nabij het plangebied, de planvorming van het woningbouwproject Trompenburg Lisse in een gevorderd stadium. Hier worden ca. 65 woningen gerealiseerd waaronder 18 appartementen, 25 rijtjeswoningen, 18 twee onder één kap en 1 vrijstaande woning. Het voorliggende plan Lindenhof Lisse vormt een aanvulling op de diversiteit die in qua woningbouwontwikkeling ingezet is in de directe omgeving. Het plan voegt zes vrijstaande woningen op ruime kavels met een referentie naar de bollenstreek door de opgenomen type bollenschuur woningen. Er wordt een woningtype toegevoegd dat in het recente verleden nog beperkt is toegevoegd in dit deel van Lisse.

De kavels van de woningen zijn tussen de 400 m2 en 600 m2. De kavels halen daarmee niet de 800 m2 voor landgoedachtige woningen zoals vermeld in de concrete opgaven van de Structuurvisie Lisse. Lindenhof Lisse levert echter wel ruime vrijstaande woningen naast het centrum, een locatie waar relatief weinig ruimte is voor grote vrijstaande kavels. Dankzij de herontwikkeling van het schoolgebied is er ruimte ontstaan om zes vrijstaande woningen te bouwen.

Het plan draagt bij aan de woonvisie door een bijdrage te leveren aan het oplossen van de woningbehoefte waarvoor een woningbouwprogramma van 1.140 woningen binnen de rode contouren is gesteld.

3.4.3 Woningbouwprogramma 2020-2024

In december 2020 is het woningbouwprogramma 2020-2024 Lisse vastgesteld.

“Lisse is een dorpse gemeenschap met stadse voorzieningen. Lisse ligt centraal in de Randstad, niet ver van Leiden en Schiphol. Voor mensen die in onze gemeente wonen of willen gaan wonen, is er een variatie aan woonvormen. Naast appartementen in het centrum en in de wijk Poelpolder zijn er de nodige grondgebonden woningen. We zien een groeiende diversiteit in de samenleving. Hierdoor ontstaat een vraag naar nieuwe woonvormen. We willen met dit woonprogramma inspelen op deze veranderende vraag. Daarbij hebben we de volgende ambities:

• We willen in Lisse ruimte bieden aan een gevarieerde vraag van kleine huishoudens, gezinnen, mensen die een specifieke woonvorm wensen en mensen die een traditionele woning willen, jong en oud, ongeacht het inkomen.
• Onze woonwijken en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze zijn energiezuinig en klimaatbestendig.
• Mensen kunnen op verschillende plekken in Lisse zelfstandig wonen en onderdeel zijn van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben.”

Planspecifiek

In het plangebied Lindenhof Lisse worden 6 energiezuinige en klimaatbestendige woningen gerealiseerd, één en ander overeenkomstig het projectpaspoort( programma van eisen) d.d. 7 mei 2018 ( bijlage 1) en de aanbestedingsprocedure.

Het plan is valt niet binnen de kaders van de woonvisie, daarom heeft de Raad op 19 september 2018 besloten om voor dit plan de sociale woningbouw elders te bundelen. Met de komst van 6 woningen moeten er 2 sociale woningen gecompenseerd worden.

De Gemeente Lisse verevent deze twee woningen met hun eigen voorraad.

3.4.4 Richtinggevend plan Duurzaamheid Lisse 2040

De gemeente Lisse heeft de volgende ambities op gebied van duurzaamheid opgesteld:

• Lisse energieneutraal is in 2040;
• in 2025 al het maatschappelijk vastgoed energiezuinig is (Label A+) en tenminste 3 objecten (waaronder in ieder geval het gemeentehuis) energieneutraal (NoM)
• in 2030 zijn de mobiliteit gerelateerde CO2-emissies 25% lager dan in 1990
• en heeft Lisse in 2040 een circulaire economie.
• Gasloze wijken/ woningen is één van de maatregelen die genoemd worden om de ambities te kunnen halen: gebouwen te verwarmen door uit het afvalwater van het rioolstelsel energie terug te winnen met warmtewisselaars.

Planspecifiek

Lindenhof Lisse maakt de woningen energieneutraal (EPC=0) door middel van een energieconcept bestaande uit een Warmtepomp-systeem, mechanische ventilatie met warmteterugwinning (WTW) in combinatie met PV-panelen, zie paragraaf 2.2.5 Duurzaamheid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Verkeer

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het toetsen van het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur rondom en in het plangebied.

4.1.1 Verkeersgeneratie

De totale verkeergeneratie voor Lindenhof Lisse bestaat uit: 8,6 (verkeersgeneratie vrijstaande woning CROW) * 6 (woningen) = 51,6 autoritten per etmaal.

4.1.2 Verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie van Lindenhof Lisse verlaat het plangebied via de Achterweg naar Lindenlaan. De 51,6 autoritten zijn verspreid zijn over de gehele dag, het maximale knelpunt dat kan ontstaan bestaat uit: maximaal 12 auto's die tegelijkertijd deelnemen aan de interne ontsluiting. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de verkeerstructuur deze aantallen niet kan afwikkelen.

De spitsuurintensiteit is ca. 10% van de etmaalintensiteit. Bij de aangegeven etmaalintensiteit van 51,6 mvt/etmaal is de spitsuurintensiteit 5,16 mvt/spitsuur. Deze verkeersintensiteit is dermate laag (1 auto per 11 min.) dat dit geen nadelige effecten op de verkeersafwikkeling heeft.

Omdat de Achterweg eenrichtingsverkeer is moet het verkeer vanaf de Heerenweg de Vuursteeglaan ingaan om bij de Achterweg te komen.

4.1.3 Parkeren

De parkeernorm voor de planlocatie is opgenomen in het PvE voor de locatie, het projectpaspoort. De aan te houden parkeernorm voor het plan voldoet aan de Beleidsregel parkeernormen Lisse 2019. Hierbij is uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per vrijstaande woning waarvan 0,5 parkeerplaatsen per woning in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Voor 6 vrijstaande woningen komt dat neer op 6 x 1,7 = 10,2 parkeerplaatsen op eigen terrein en 6 x 0,5= 3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. In het voorliggende plan wordt daar ruimschoots aan voldaan door 1,8 parkeerplaatsen per woning = 6 x 1,8 = 10,8 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren en 4 in de openbare ruimte. In de onderstaande afbeelding is de parkeeroplossing weergegeven.

Afbeelding parkeerbalans

Conclusie

Op basis van bovenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat de parkeeroplossing en de verkeersgeneratie van Lindenhof Lisse goed is opgelost.

4.2 Water

Beleid

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering'. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

Bij het voorliggende plan is er in de herontwikkeling van het perceel sprake van een totale afname van verharding van 64% ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is 3847 m² verhard. In de toekomstige situatie is 1.374 m² verhard (zie paragraaf 2.2.2. voor toelichting van de verhardingscijfers).

Een deel van de bebouwing, de daken van de bergingsruimtes van ca. 50 m², krijgt een vegetatiedak waardoor extra water wordt vastgehouden bij hevige regenval. Met de vegetatiedaken meegerekend heeft het plan nog minder verharding: 6 woningen maal 50 m² vegetatiedak is 300 m² aan groen. Daarmee komt de totale verharding van het plan op 1074 m² en zorgt de herontwikkeling voor een afname van 72% ten opzichte van de huidige verharding.

Tevens worden er maatregelen toegepast om het regenwater optimaal te benutten, onderstaand volgen citaten uit het Plan van Aanpak:

"Elk van de 6 woningen zal worden voorzien van een regenwatersysteem, waarbij het regenwater wordt opgevangen in een tank en door middel van een pomp en filters kan worden gebruikt voor de tuin maar belangrijker nog de wc en de wasmachine."

"Wij gaan uit van het systeem Mijn Waterfabriek of vergelijkbaar. Dit systeem heeft zich in de praktijk bewezen en is gebruiksvriendelijk. Indien de bewoners dat wensen kan het systeem zelfs uitgebreid worden waardoor het ook gebruikt kan worden voor douchewater."

Riolering 

Conform Besluit Lozen Buiten Inrichtingen artikel 3.4 lid 2 mag schoon hemelwater niet geloosd worden op een vuilwaterstelsel. In het plangebied wordt daarom een gescheiden rioolstelsel aangelegd, waarbij het af te voeren hemelwater voor zover mogelijk rechtstreeks op het open water wordt aangesloten dat naast het plangebied is gelegen.

Beschermingszones en waterkeringen

Het plangebied valt niet binnen beschermingszones en ligt niet dicht bij waterkeringen, waardoor hierop geen effecten te verwachten zijn.

Conclusie  

Op basis van de bovenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat het onderdeel water geen beperkingen geeft aan het voorliggende plan.

4.3 Kabels en leidingen

In het Milieuhygiënisch vooronderzoek: Verkennend milieukundig bodemonderzoek van 20 maart 2020 zijn, zoals weergeven in de onderstaande kaart, de kabels en leidingen in kaart gebracht.

Afbeelding kabels en leidingen

Conclusie

In de realisatie fase zal er een plan moeten worden gemaakt hoe de huidige ondergrondse infrastructuur kan worden aangesloten op herontwikkeling, dit zal vervolgens met de betreffende nutsbedrijven afgestemd moeten worden om inzicht te krijgen over de mogelijk- en onmogelijkheden.

4.4 Externe veiligheid

Beleid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico's:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Het Bevi stelt dat bij elk bestemmingsplan, waar een relevant groepsrisico aanwezig is dit moet worden verantwoord, ook wanneer dit onder de oriëntatiewaarde ligt. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico hoe zwaarder de verantwoording is.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

Het toetsingskader voor het onderdeel transportroutes gevaarlijke stoffen is het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Dit besluit is op 1 april 2015 in werking getreden. Bepaald moet worden of binnen de invloedsfeer van deze transportassen gevoelige functies mogelijk zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Voor sommige transportassen wordt rekening gehouden met het Plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG is het gebied tot 30 meter van de transportas waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand.

De planlocatie is gelegen op een afstand van circa 250 meter van de provinciale weg N208. Omdat over de N208 gevaarlijke stoffen getransporteerd mogen worden, vormt de N208 een potentiële risicobron. Aangezien aan de provinciale weg N208 een LPG-tankstation is gelegen, is het aannemelijk dat over de N208 transport van brandbare gassen plaatsvindt. Het invloedsgebied van het transport van brandbare gassen bedraagt 355 meter. Het plangebied is daarmee gelegen binnen het invloedsgebied van de N208. In de toelichting wordt hier echter niet op ingegaan. Paragraaf 4.4 moet op dit punt worden aangevuld.

Op de risicokaart is de N208 niet aangemerkt als een weg met een extern veiligheidsrisico. Ook bevinden zich langs de N208 geen bedrijven waar een substantieel aantal transporten van gevaarlijke stoffen naar toe gaan. Dit wijst er op dat er slechts een gering aantal transporten met gevaarlijke stoffen over de N208 zullen gaan. Een uitgebreide toetsing op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes is dan ook niet nodig. Het transport van gevaarlijke stoffen over de N208 zal niet leiden tot een belemmering voor de planrealisatie.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen 

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991).

Plantoets

Het woonplan is getoetst aan de landelijke risicokaart. Hieruit blijkt dat er geen inrichtingen of transportroutes in de nabijheid van het plangebied liggen en dat de locatie buiten de invloedssfeer ligt.

Conclusie 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bedrijven- en milieuzonering

Beleid

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals zorgeenheden) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Er dient dus beoordeeld te worden:

• 1. Past de nieuwe functie in de omgeving?
• 2. Laat de omgeving de nieuwe functie toe?

Om dit gestandaardiseerd te kunnen beoordelen zijn in de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering richtafstanden opgesteld. Deze afstanden geven voor gemiddelde bedrijfssituaties aan op welke afstand geen hinder is te verwachten. De meer verfijnde afstemming voor de voorkoming van milieuhinder vindt vervolgens plaats in het kader van de Wet milieubeheer.

Voor deze afstanden in de brochure geldt dat naast de factoren aard en omvang van het bedrijf deze mede afhankelijk zijn van de omgeving. Voor een rustige woonomgeving gelden andere afstanden (strengere eisen) dan voor andere gebieden, zoals drukke woonwijken, gemengde gebieden en landelijke gebieden. De betreffende VNG-publicatie vormt geen wettelijk kader. De in de publicatie opgenomen afstanden betreffen richtafstanden.

Tabel richtafstanden

Plantoets

De planontwikkeling houdt de wijziging van de bestemming van Maatschappelijk naar Wonen, Groen en Verkeer - verblijfsgebied in.

De nieuwe bestemming 'Wonen', is een gevoelige functie in het kader van 'bedrijven en milieuzonering'. Gezien de ligging nabij het centrum, de diversiteit aan functies in de omgeving is er in het kader van 'Bedrijven en milieuzonering' sprake van een gemengd gebied. Voor de omliggende woningen zijn de nieuwe bestemmingen een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de Maatschappelijke bestemming.

De basisschool (die voorheen op de planlocatie was gehuisvest) is naar het perceel aan de zuidzijde verhuisd, gelegen aan de Achterweg 7. De nieuwe woonbestemming van Lindenhof Lisse grenst met een smalle watergang daartussen direct aan deze maatschappelijke bestemming. Zoals in de navolgende verbeelding is te zien, ligt deze bestemming al binnen de milieuzones (met een richtafstand van 10 meter, in gemengd stedelijk gebied) van diverse woningen. Hier heeft dus reeds de afweging plaats gevonden dat deze maatschappelijke functie is toegestaan binnen de richtafstand van 10 meter van deze omliggende woningen. Daarmee vormt Lindenhof Lisse geen beperkingen voor de basisschool. Voor de nieuwe woningen geldt tevens dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening omdat de afstand van de nieuwe woningen tot het schoolplein tenminste 15 meter bedraagt. De afstand van de nieuwe woningen tot het milieuhinderlijke onderdeel van de school voldoet dus aan de voorgeschreven richtafstand.

Afbeelding uitsnede bestemmingsplan met aan elkaar grenzende woon- en maatschappelijke bestemmingen.

Aan de overkant van de Lindenlaan bevindt zich het gemeentehuis wat ook een maatschappelijk functie heeft. De afstand tussen de woningen en het gemeentehuis bedraagt ruim 25 meter. Hierbij wordt ook voldaan aan de voorgeschreven richtafstand van 10 meter.

Conclusie

Op basis van de bovenstaande informatie creëert de herontwikkeling geen knelpunten op het vlak van Bedrijven en milieuzonering.

4.6 Geluid

Beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt ernaar gestreefd om de geluidhinder als gevolg van spoor-, wegverkeer of industrie te beperken. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er normen gesteld tot welke maximale geluidsniveaus geluidgevoelige functies belast mogen worden. De Wgh geeft tevens aan in welke situaties middels onderzoek aangetoond moet worden of aan deze normen voldaan kan worden. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening en bijbehorende jurisprudentie gelden aanvullende onderzoekverplichtingen.

Plantoets

Voorliggend plan heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 4. Uit het onderzoek zijn de volgende conclusies en aanbevelingen gekomen:

"Lindenhof Lisse B.V. werkt aan het plan voor de nieuwbouw van zes nieuwe woningen op de locatie van de voormalige Sint Josephschool in Lisse. Het plan Lindenhof-Lisse is gelegen aan de Lindenlaan en de Achterweg. Voor het plan wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van wegverkeer als relevante geluidsbron. Ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing van het plan is daarom akoestisch onderzoek uitgevoerd.

De te verwachten geluidsbelasting van het wegverkeer is bepaald en getoetst aan de wettelijke normen en de te verwachten geluidssituatie van het plan is beoordeeld aan de voorwaarden die gelden voor goede ruimtelijke ordening.

Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidsbelasting van de Lindenlaan bij twee woningen van het plan de norm overschrijdt. Bij de overige woningen wordt wel voldaan aan de norm. De maximale geluidsbelasting is 53 dB. Daarmee wordt de maximale ontheffingswaarde niet overschreden.

De geluidsbelasting ten gevolge van de Achterweg is (ongecorrigeerd) maximaal 51 dB. Daarmee is vanuit het oogpunt van geluid sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat. Voor die situatie is het treffen van geluidsbeperkende maatregelen niet nodig.

Het treffen van geluidsbeperkende maatregelen voor het geluid vanaf de Lindenlaan is niet doelmatig en/of vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet realistisch. Daarom wordt aanbevolen om voor de twee woningen met normoverschrijding ontheffing van een hogere grenswaarde aan te vragen tot maximaal 53 dB. Beide woningen beschikken over ten minste één geluidsluwe gevel en buitenruimte.

Op basis van aanvullend onderzoek moet voor de beide woningen worden aangetoond dat na de bouw zal worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van het maximaal toelaatbare geluidsniveau binnen de woningen. De benodigde karakteristieke geluidwering van de gevels dient te worden bepaald met in achtneming van de eisen ten aanzien van de ventilatie van de woningen.

Conclusie

De conclusie van het akoestisch onderzoek luidt:

"Met voor twee woningen ontheffing van een hogere grenswaarde en aantoonbaar voldoende geluidwering van de gevels, kunnen de woningen van plan Lindenhof-Lisse, vanuit het oogpunt van geluid, volgens plan worden gerealiseerd."

Gezien bovenstaande conclusie vormt het aspect geluid geen belemmering voor voorliggend plan.

Voor twee woningen moet op grond van de Wgh een hogere waarde van 53 dB worden vastgesteld. Het ontwerp besluit hogere waarde wordt tegelijk met het bestemmingsplan ter visie gelegd. Het ontwerp besluit hogere waarde is als Bijlage 5 bijgevoegd.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel: grenswaarden maatgevende stoffen Wet luchtkwaliteit

 
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

In het Besluit NIBM (Niet in Betekenende Mate) en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit kan het geval zijn wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10.

Besluit gevoelige bestemmingen

Sinds 15 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen van kracht. Op grond van het Besluit is het niet toegestaan om kwetsbare functies (zoals ziekenhuizen en verzorgingshuizen) te realiseren op minder dan 300 meter van een Rijksweg en op minder dan 50 meter van een provinciale weg, als ter plaatse de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof worden overschreden.

Plantoets

Voor het plan is onderzoek uitgevoerd met de benodigde toetsingen op gebied van luchtkwaliteit, zie Bijlage 6 Onderstaand zijn de testresultaten en conclusie opgenomen uit het onderzoek:

• Toets NIBM:

• Beoordeling concentraties stoffen:
  • 1. Stikstofdioxide: "De achtergrondconcentraties stikstofdioxide voldoen langs alle wegen aan de geldende wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. De toename van de concentratie NO2 als gevolg van het plan is circa 0,05 ug/m3. Deze verhoging zorgt niet voor een normoverschrijding. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie aan de wettelijke norm."
  • 2. Fijnstof: "De toename van de concentratie PM10 als gevolg van het plan is 0,01 ug/m3. Daarmee voldoet de planlocatie zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor fijnstof."
  • 3. Ultra fijnstof: De toename van de concentratie PM2,5 als gevolg van het plan is afgerond 0,01 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor ultra fijnstof.

Conclusie 

Uit het onderzoek volgt de volgende conclusie:

"Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit heeft het plan voor de bouw van zes woningen aan de Lindenlaan en Achterweg in Lisse geen substantiële nadelige effecten voor de leefbaarheid en gezondheid van de omgeving. Het plan voldoet ruimschoots aan de wettelijke bepalingen voor de luchtkwaliteit en kan derhalve zonder verdere maatregelen worden uitgevoerd."

Gezien bovenstaande conclusie vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor voorliggend plan.

4.8 Bodem

Beleid

Het is wettelijk geregeld in de Wet Bodembescherming (Wbb) en de bouwverordening dat bouw en gebruik van gronden pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Indien sprake is van een verdachte locatie dient onderzocht te worden in welke mate de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Plantoets 

In het verkennend en aanvullend onderzoek Bijlage 7 wordt de volgende conclusie getrokken:

• "In de grond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen.
• Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• De grond is (ook na aanvullend onderzoek) overwegend niet tot (hooguit) licht verontreinigd. Zeer plaatselijk is in de bovengrond een matige/sterke verhoging met respectievelijk lood/zink aangetoond.
• Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met zink.
• Het grondwater is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

Gelet op de onderzoeksresultaten kan de hypothese 'onverdacht' voor de onderzoekslocatie worden verworpen.

Doordat binnen de begrenzing van de onderzoeklocatie een incidentele sterke verhoging met zink is aangetoond en er geen bodemvolume van meer dan 25 m3 waar gemiddeld de interventiewaarde wordt overschreden aanwezig is, is er ons inziens, derhalve geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De incidentele verhoging met zink vormt ons inziens derhalve geen belemmering voor de geplande eigendomsoverdracht dan wel herontwikkeling op locatie."

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw dient nog een verkennend bodemonderzoek naar asbest plaats te vinden, na sloop van de bebouwing en na het verwijderen van alle maaiveldverhardingen.

De locatie is nog niet geschikt voor het nieuwe gebruik 'wonen met tuin'. Om de locatie geschikt te maken dient de verontreinigingsspot met lood en zink te worden verwijderd. Hiervoor dient een plan van aanpak ter goedkeuring aan de Omgevingsdienst West-Holland te worden aangeboden.

Conclusie

Het aspect bodem gevormt geen belemmering voor voorliggend plan.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Plantoets

Voor het plan in archeologisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 8

Uit het onderzoek volgt de volgende conclusie:

"In opdracht van The Way You Live B.V. zijn in februari 2020 een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, uitgevoerd in verband met de geplande (her)ontwikkeling van het plangebied aan de Achterweg 3 in Lisse, gemeente Lisse. Ten behoeve van het onderzoek is een aantal vragen gesteld die als volgt beantwoord kunnen worden:

• Wat is de fysiek-landschappelijke ligging van de locatie?

Het plangebied bevindt zich in het Hollandse duingebied, in een zone waar bloembollenteelt heeft plaatsgevonden. Het plangebied heeft waarschijnlijk op een strandwal gelegen. In de huidige situatie is de top van de strandwalafzettingen in het plangebied waarschijnlijk afgegraven. Nadat het is afgegraven is ten minste een deel het plangebied omgewerkt bij het gebruik voor de bloembollenteelt.

• Hoe is de bodemopbouw in het plangebied en in welke mate is deze nog als intact te beschouwen?

De top van het bodemprofiel tot een diepte variërend van 1,1 tot 1,5 m -mv bestaat de ondergrond uit antropogene pakketten, bestaande uit een recent ophoogpakket en een pakket dat is omgewerkt voor de bloembollenteelt. Bovendien komen er in de bouwvoor antropogene bijmengingen voor bestaande uit baksteengruis en modern glas. Door die bijmengingen en de dikte van die antropogene pakketten, is de oorspronkelijke bodemtype, voorafgaand aan menselijk ingrijpen, niet meer te bepalen. Hierdoor kan de bodem alleen worden bestempeld als antropogeen.

• Bevinden zich archeologisch relevante afzettingen in het plangebied? En zo ja, op welke diepte ten opzichte van het maaiveld en het NAP?

In de boringen zijn geen archeologische relevante afzettingen aangetroffen.

• Wat is de specifieke archeologische verwachting van het plangebied en wordt deze bij het veldonderzoek bevestigd?

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen op een strandwal die is ontstaan tussen 4000 en 3850 voor Chr. Op basis daarvan kunnen in het plangebied archeologische resten voorkomen vanaf het Midden Neolithicum. Deze mogen worden verwacht vanaf het maaiveld en kunnen ook gerelateerd zijn aan eventuele humeuze of ontkalkte lagen in de ondergrond. De strandwal was vanwege de relatief hoge en droge ligging een gunstige bewoningslocatie, waardoor resten kunnen worden verwacht vanaf bewoning zoals paalsporen, greppels en kuilen maar ook van andere complextypen zoals begraving en landbouw. Uit het historisch kaartmateriaal en uit in de omgeving uitgevoerd archeologisch onderzoek blijkt dat het plangebied in gebruik is geweest voor de bloembollenteelt. Hierdoor zal de bodemopbouw in het plangebied naar verwachting tot een diepte van ca. 1,5 m -mv verstoord zijn. Dit zal er voor hebben gezorgd dat eventuele archeologische resten verdwenen of vernietigd zijn. Het booronderzoek bevestigt het bureauonderzoek. Zo zijn de strandafzettingen afgegraven en vervolgens tot een diepte variërend van 1,1 tot 1,5 m -mv verstoord door vermoedelijk de bollenteelt.

• Hoewel niet het doel van een verkennend booronderzoek, kunnen er toch archeologische indicatoren worden aangetroffen. Indien deze worden aangetroffen, dan gelden tevens de volgende vragen: wat is de verticale en horizontale ligging van de aangetroffen indicatoren, wat is de datering en wat is de invloed van deze vondsten op de archeologische verwachting van het plangebied?

In de boringen zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen.

• In hoeverre worden eventueel aanwezige archeologische waarden bedreigd door de voorgenomen bodemverstorende werkzaamheden?

Er worden naar verwachting geen archeologische waarden bedreigd door de voorgenomen bodemverstorende werkzaamheden."

Conclusie

Op basis van bovenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat het onderdeel archeologie geen beperkingen geeft aan het voorliggende plan. Het bevoegd gezag is akkoord met het selectieadvies. De locatie kan worden vrijgegeven van archeologie. De dubbelbestemming Waarde-Archeologie is uit het bestemmingsplan verwijderd.

4.10 Ecologie

Beleid

Natuur is een gevoelige functie die beschermd moet worden tegen negatieve effecten. Per 1 januari 2017 geldt de Wet natuurbescherming. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. De nieuwe Wet natuurbescherming (Natuurwet) voorziet in vereenvoudigde regels ter bescherming van de natuur, in decentralisatie van bevoegdheden naar provincies en in een goede aansluiting op het omgevingsrecht. Er wordt beter aangesloten op de Europese regelgeving en er wordt een duidelijker onderscheid gemaakt tussen soorten die Europees beschermd zijn en Nationaal beschermde soorten.

Met de Wet natuurbescherming komt de bevoegdheid voor het verlenen van ontheffingen en vrijstellingen bij ruimtelijke ingrepen in principe bij de provincies te liggen. Dit is conform het bestuursakkoord natuur waarin is aangegeven dat de decentralisatie van de taken en bevoegdheden op het vlak van de natuurwetgeving haar beslag zal krijgen in de Wet natuurbescherming. Provincies nemen hiermee de taak over die tot nu toe werd uitgevoerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). Daarmee is de provincie bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en activiteiten (hierna genoemd 'handelingen') bij Natura 2000-gebieden (de gebiedsbeschermingsbepalingen) en dier- en plantensoorten (de soortenbeschermingsbepalingen). Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote nationale belangen zijn gemoeid, blijft het Rijk bevoegd gezag.

Plantoets

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet bepaald worden of een plan geen nadelige effecten heeft voor beschermde plant- en diersoorten in en nabij het plangebied. Indien de ontwikkeling verstoring of uitroeiing van beschermde soorten kan inhouden dient onderzocht te worden of eventuele soorten aanwezig zijn. Wanneer dit het geval is moet tevens aangetoond worden middels welke ingrepen deze verstoring voorkomen wordt dan wel gecompenseerd.
Hiervoor zijn twee ecologische onderzoek uitgevoerd:

• Ecologische QuickScan, Bijlage 9
• Soortgericht onderzoek, Bijlage 10

Allereerst is de Quickscan uitgevoerd met de volgende resultaten:

Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van een natuurgebied dat beschermd wordt door de Wet natuurbescherming. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is Kennermerland-Zuid. Dit natuurgebied ligt op circa 5 kilometer ten noordwesten van het projectgebied.

Het projectgebied maakt tevens geen deel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde gebied dat deel uitmaakt van NNN is gelegen op circa 500 meter ten westen van het projectgebied en betreft het Keukenhofbosch. In afbeelding 2 van Bijlage 9 is het projectgebied weergegeven in relatie tot beschermde natuurgebieden en NNN-gebieden.

Het gebied is niet gelegen in een belangrijk weidevogelgebied.

In de Quickscan wordt aanbevolen een soortgericht vervolgonderzoek uit te voeren. Uit het soortgericht onderzoek komen de volgende resultaten:

"Ter plaatse van de voormalige St. Josephschool aan de Achterweg 3-5 in Lisse is een soortgericht onderzoek naar vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen uitgevoerd. Ter plaatse van het projectgebied is men voornemens in de toekomst de voormalige St. Josephschool te slopen en zes vrijstaande woningen te bouwen.

Het doel van het onderzoek is het uitsluiten dan wel aantonen van nesten, voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van alle onderzochte soorten in het projectgebied. Vervolgens is bepaald of door de werkzaamheden sprake kan zijn van het overtreden van de Wet natuurbescherming en welke vervolgstappen mogelijk noodzakelijk zijn."

Conclusie 

In de ecologische quickscan wordt geconcludeerd dat er geen beschermde soorten in het gebied aanwezig zijn. Er kan echter niet uitgesloten worden dat er beschermde soorten als huismus, gierzwaluw en vleermuizen huisvesten in het plangebied. Er is derhalve een nader onderzoek uitgevoerd. In het nader onderzoek wordt de aanwezigheid van de huismus en gierzwaluw uitgesloten. Het nader onderzoek concludeert tevens dat er vleermuizen huisvesten. Voor deze soort zal een ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd moeten worden om de planontwikkeling uit te kunnen voeren.

Op 23 september 2021 heeft het bevoegde gezag, omgevingsdienst Haaglanden, ontheffing verleend voor het opzettelijk verstoren van de gewone dwergvleermuis en het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Het besluit is bijgevoegd als Bijlage 11.

4.11 Stikstof

Beleid

Op 15 juni 2015 is het Programma Aanpak Stikstof (PAS) vastgesteld. Het PAS bevat maatregelen die leiden tot een afname van stikstofdepositie en maatregelen die leiden tot een versterking van de natuurwaarden in de Natura 2000-gebieden. Een gedeelte van de toekomstige afname van stikstofdepositie kan vervolgens worden opgevuld door economische activiteiten die leiden tot een toename van stikstofdepositie. In de praktijk blijkt echter de afname van stikstofdepositie als gevolg van de maatregelen niet gegarandeerd te kunnen worden. Daarom heeft op 29 mei 2019 de Raad van State een uitspraak gedaan. Hierin oordeelt de Raad dat het PAS niet als basis voor toestemming voor activiteiten mag worden gebruikt.

Het uitgangspunt is sindsdien nog steeds dat voor nieuwe initiatieven aangetoond moet worden dat er geen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofemissies en -deposities ontstaan als gevolg van het initiatief. Het instrument waarmee de stikstof berekend kan worden is de AERIUS Calculator (update april 2020).

Plantoets

Voor het Lindenhof Lisse is een AERIUS berekening uitgevoerd voor de aanlegfase en gebruikersfase. Deze resultaten zijn verwerkt in een rapport (Bijlage 12) waar de onderstaande conclusie uit is gekomen:

“De berekening van het projecteffect van zowel de aanleg- als de gebruiksfase is verricht met behulp van het programma AERIUS Calculator (versie 2020). Onderstaand zijn de screenshots van de berekeningsresultaten weergegeven.

Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden ten gevolge van zowel de aanleg- als de gebruiksfase is kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd is voor het aspect stikstof.”

Op basis van bovenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat het onderdeel stikstof geen beperkingen geeft aan het voorliggende plan.

4.12 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r)

In het Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. In het Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant
• gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet
• milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Het maakt daarvoor niet uit of het een activiteit onder of boven de D-drempel betreft.

Beoordeling

In het geval van nieuwe woningen moet worden aangetoond of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. In het Besluit m.e.r. is niet gedefinieerd wat onder een stedelijk ontwikkelingsproject wordt verstaan. In het kader van de toepassing van artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (de kruimelgevallen) heeft zich jurisprudentie gevormd over het begrip stedelijk ontwikkelingsproject. Uit de jurisprudentie blijkt dat het afhangt van de concrete omstandigheden of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit-m.e.r., waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen.

Concreet is hier sprake van 6 vrijstaande woningen op een locatie van een voormalige school in het stedelijk woongebied van Lisse. De realisatie van deze woningen is, gegeven de bestaande bebouwing (en bestemmingen) in de omgeving, te zien als een vorm van kleinschalige opvulling in een stedelijk gebied. Kortom, mede gezien de diverse uitspraken over het begrip stedelijke ontwikkeling, en de kleinschaligheid (zeker in relatie tot de drempelwaarde) van het plan, is hier geen sprake van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in D 11.2. van de bijlage van het Besluit m.e.r. Er is geen m.e.r.-beoordeling en m.e.r.-beoordelingsbesluit nodig.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Plansystematiek

Het bestemmingsplan 'Lindenhof Lisse' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van 6 woningen.

Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. Voor iedere bestemming is een toegesneden bebouwingsregeling opgenomen. In het kader van de landelijke uniformering en standaardisering voldoet het plan aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

5.2 Opzet van de regels

Overeenkomstig de SVBP2012 zijn de regels van voorliggend bestemmingsplan onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten de algemene regels respectievelijk de overgangs- en slotregels. Hierna wordt de inhoud van de regels per hoofdstuk kort toegelicht. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn regels gegeven voor de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen, zoals die zijn aangegeven op de verbeelding. Per bestemming zijn in de bestemmingsomschrijving de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Daarnaast is per bestemming bepaald welke vormen van bebouwing zijn toegestaan. In beginsel zijn hoofdgebouwen uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, waarbij dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (met name de maximale goot- en/of bouwhoogte).

De verschillende bestemmingen bevatten, indien nodig, specifieke gebruiksregels. Per bestemming is daarnaast bepaald in welke gevallen burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bestemmingsplan. In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:

• de anti-dubbeltelbepaling;
• algemene bouwregels;
• algemene aanduidingsregels;
• algemene afwijkingsregels;
• algemene wijzigingsregels;
• overige regels.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 van de regels bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

5.3 De bestemmingen

In het plangebied zijn verschillende bestemmingen weergegeven. Hieronder wordt een nadere beschouwing gegeven van deze bestemmingen.

Artikel 3 Groen

De bestemming groen is opgenomen voor de groenstroken met bomen aan de voorzijde van de woningen langs het Lindenlaan en de Achterweg. Door deze bestemming wordt een groene uitstraling langs deze wegen gewaarborgd.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

Het parkeren binnen het plan wordt grotendeels op eigen terrein opgelost. Om de ontsluiting van de woningen correct te bestemmen is de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen.

Artikel 5 Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd om de nieuw beoogde woningen planologisch mogelijk te maken.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

Naast ruimtelijke uitvoerbaarheid wordt de beoogde ontwikkeling van het plangebied ook getoetst aan economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van de Grondexploitatiewet dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het vaststellen van het bestemmingsplan of ander ruimtelijk plan, tenzij de economische uitvoerbaarheid anderszins is gegarandeerd,

De procedurekosten voor het plan worden middels de gemeentelijke legeskosten op initiatiefnemer verhaald. Tevens wordt een anterieure overeenkomst en of een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het plan. Hiermee zijn kosten en risico's verdeeld. Vanuit het plan vloeien geen overige kosten of risico's voort die voor rekening van de gemeente zijn. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkeling is een participatietraject opgestart in 2017 om gezamenlijk met omwonenden het Programma van Eisen voor de planlocatie op te stellen. Hiervoor is op 17 februari 2018 een inloopbijeenkomst georganiseerd. De verdere uitwerking van het plan en voorliggend bestemmingsplan sluit aan op het Programma van Eisen.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor zover relevant voorgelegd aan de betrokken diensten van het rijk, waterschap en gemeente.

Er zijn twee reacties op het bestemmingsplan ontvangen:

• Veiligheidsregio Hollands Midden
• Hoogheemraadschap van Rijnland

Veiligheidsregio Hollands Midden

Op basis van de ingediende documenten concludeert de veiligheidsregio dat er ten aanzien van de fysieke veiligheid aandachtspunten zijn. In Bijlage 13 Advies Veiligheidsregio Hollands Midden is nader uitgewerkt hoe zij tot deze conclusie zijn gekomen. De aandachtspunten hebben geen betrekking op het bestemmingsplan, maar worden meegenomen bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het hoogheemraadschap heeft geen bezwaar tegen het plan. De waterhuishoudkundige belangen zijn niet in het geding. Voor de werkzaamheden is geen watervergunning nodig.

Waterkwaliteit

Het project is zuidwestelijk gelegen aan een watergang. De (minimale) breedte van de watergang is te vinden via onze Legger oppervlaktewater: https://rijnland.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=25694eb316fc45e08 a47413f80ae8f9f. Voor de waterkwaliteit (zowel stank als vuil) is het vaak verstandig om bij doodlopend water, de hemelwaterafvoer aan te leggen op het doodlopende gedeelte.

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en betreffen geen aanpassingen voor het bestemmingsplan.

Het plan wordt tevens gedurende de ontwerpfase in het kader van art 3.8 Wro en volgens afdeling 3.4 van de Awb ter inzage gelegd. Eenieder wordt gedurende deze periode in de gelegenheid een zienswijze op het plan in te dienen.

Zienswijze

Er zijn gedurende de ter inzage legging van 13 oktober 2021 tot en met 23 november 2021 geen zienswijze ingediend.