Ypenburgbocht / Maredijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 10 oktober 2017 is een aanvraag omgevingsvergunning (uitgebreide Wabo-procedure) binnengekomen bij de gemeente Leiden. Het plan ziet op het realiseren van 394 gemeubileerde studentenappartementen, waarvan veertig appartementen als short-stay aangewezen worden. Ondergeschikt aan deze studentenappartementen wordt er een inpandige sportruimte gerealiseerd en een multifunctionele hal waar men elkaar kan ontmoeten maar ook studeren.

Dit bouwplan is in strijd met de regels uit het vigerende bestemmingsplan 'Leiden Schuttersveld e.o.'. Hierdoor moet het plan gezien worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo). Voorliggend project valt binnen de Crisis- en herstelwet (Chw).

Om af te kunnen wijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het bouwplan getuigt van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag. Voorliggende rapportage vormt de ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan het uiteinde van de Schipholweg, tussen Ypenburgbocht en de Haarlemmertrekvaart. De plancontouren behorend bij het projectgebied lopen om de kadastrale percelen; L1797, L1823, L1886, L1986, L1931, L1932 en een deel van L2461. Het projectgebied ligt in de buurt 'Stationskwartier'.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Leiden Schuttersveld e.o.	30 mei 2013	24 december 2013
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	31 mei 2018	31 mei 2018

Het projectgebied is gelegen op de gronden met de enkelbestemming 'Bedrijf' (artikel 3) en 'Wonen' (artikel 14) met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5'. De maximum bouw- en goothoogte binnen de bedrijfsbestemming betreffen beiden 12 meter. Het gebied heeft tevens de gebiedsaanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop (artikel 22)

Daar waar toegangswegen en parkeerplaatsen gesitueerd worden vigeert deels de enkelbestemming 'Wonen' (artikel 14) met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5' met tevens een gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop'.

• Binnen de bedrijfsbestemming is de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in strijd met de enkelbestemming bedrijf. Er worden namelijk woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de maximale toegestane bouw- en goothoogte overschreden met een maximum van 6,4 meter.
• Het voorliggende plan is tevens in strijd met de Algemene aanduidingsregels (artikel 22). In dit artikel, onder lid 1, sub 1 staat dat binnen een straal van 100 tot 400 meter, de maximale hoogte van de bebouwing en beplanting niet hoger mag zijn dan 1/30ste van de afstand tussen het bouwwerk en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van het onderste punt van de verticaal staande wiek. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is in strijd met zowel de molenbiotoop regels van de Marendijkmolen en de Molen de Herder.

Met het realiseren van het bouwplan worden de criteria zoals genoemd in artikel 17, sub 3, onder a, overschreden (dubbelbestemming 'waarde - archeologie 5')

Figuur 1: uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied is gelegen op de hoek van de Schipholweg, tussen de Ypenburgbocht en de Haarlemmertrekvaart. Dit projectgebied ligt formeel gezien in de buurt Stationskwartier, en grenst direct aan de buurt Groenoord.

Op het moment van schrijven betreft het projectgebied een bedrijventerrein, met nog één leegstaand bedrijfspand. Grenzend aan het projectgebied is een kantoorpand gesitueerd van ReelMetrics B.V. Ten oosten van ReelMetrics B.V. zit een studentenhuis gevestigd.

figuur 2: uitsnede projectgebied

2.2 Beschrijving van het project

Het project betreft 394 gemeubileerde studentenappartementen. Deze studentenappartementen worden enkel verhuurd tegen het bewijs van een campuscontract. Dit is een voorwaarde die wordt opgelegd bij de contract ondertekening. Het zijn twee gebouwen die middels een loopbrug verbonden zijn met elkaar. Het gebouw heeft een gelaagde bouw- en nokhoogte van 12,58 meter aan de kant van de Haarlemmertrekvaart en 18,58 meter aan de kant van de Ypenburgbocht. Het meer noordelijke deel van het gebouw heeft een gelaagde bouw- en nokhoogte van 12,58 meter en 15,58 meter. Alle hoogtematen zijn aangegeven op figuur 3.

figuur 3: hoogtematen ontwerp

De bouwblokken zijn gekoppeld door middel van een loopbrug. In deze loopbrug zijn enkele gemeenschappelijke voorzieningen opgenomen. Het zuidelijke blok heeft binnenhof en is carrévormig. Het noordelijke blok heeft een L vorm, waar op de begane grond ruimte is voor het overgrote deel van het autoparkeren. Tussen de bouwvolumes zit een onderdoorgang en langs het appartementencomplex loopt een doorgaand fietspad met trottoir. Aan de noordzijde wordt is een in- en uitrit gerealiseerd. Hier wordt ook op aanraden van de gemeente een

figuur 4: situatietekening nieuw

2.2.1 Vergroening

Het plan kent twee niveaus aan groen, de buitenruimte op maaiveldniveau en groene daken in combinatie met zonnepanelen.

De buitenruimte op maaiveldniveau kent een binnentuin (een besloten gemeenschappelijke buitenruimte) en een buitenruimte rondom het gebouw. Het dakvlak van de studentenhuisvesting wordt ingericht als groen dak in combinatie met zonnepanelen. Uitgangspunt hierbij is sedum begroeiing met daaronder water vertragende matten. De groene daken zijn niet toegankelijk en dienen voornamelijk als 'zichtgroen' voor de studio's op de bovenste etages. Daarnaast wordt er gevelgroen gerealiseerd op de gevel aan de kant van de Haarlemmertrekvaart.

2.2.2 Sociale huur

Huisvesting van studenten wordt niet gezien als sociale huur. Studentenhuisvesting worden als een op zichzelf staande categorie gezien in de woningbehoefte. De 394 gemeubileerde studio's gerealiseerd voor studenten en expats dragen bij aan de gezamenlijke doelstelling van de hogeschool Leiden, het LUMC, de universiteit Leiden en de gemeente Leiden om in 2024 circa 2.700 extra woningen voor studenten te hebben gerealiseerd. Deze behoefte is ook bepaalt in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

Short Stay

Veertig van de 394 studio's worden als Short Stay aangemerkt. Daar mogen de studenten of expats niet langer dan zes achtereenvolgende maanden blijven wonen.

2.2.3 Verduurzaming

Met dit project wordt invulling gegeven aan de greendeal 'Duurzaamste kilometer van Nederland' en de Gebiedsvisie Schopholweg, waar deze locatie een onderdeel van is. De belangrijkste maatregel is besparing. In deze ontwikkeling worden water- en energiebesparende concepten gehanteerd, met onder andere LED-verlichting, automatische energiebesparende schakelaars in de appartementen en een efficiënt verwarmingssysteem. Het complex wordt ook 'gasloos' gebouwd. Naast deze maatregelen wordt ingezet op de volgende maatregelen, verdeeld over 6 casussen vanuit de 'Duurzaamste Kilometer van Nederland';

Slimme warmte en koude

De nieuw te bouwen studentenhuisvesting wordt voorzien van een eigen warmtepompinstallatie, waarbij zowel de warmte (LTV) als het tapwater centraal wordt bereid. De installatie zal nog verder worden geëngineerd, maar zal in hoofdzaak bestaan uit een aantal modulerende warmtepompen die vanuit een centrale techniekruimte de energie (warmte) naar de decentrale afnemers voert.

Schone mobiliteit delen

Om alvast in te spelen op de veranderende wereld van de mobiliteit worden er 200 deelfietsen voor de bewoners aangeboden. Deze fietsen kunnen centraal worden gereserveerd en over het gebruik worden huisregels opgesteld. Voor de fietsen is een overdekte fietsenstalling. Daarnaast wordt er ook voorzien in oplaadpunten voor E-bikes.

Daarnaast worden een aantal autoparkeerplekken uitgevoerd met een oplaadstation. Verder worden er voorbereidingen getroffen om op een later stadium meer parkeerplaatsen van oplaadstations te voorzien.

Afval bestaat niet

Bij de bouw en inrichting van dit studentencomplex zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van een duurzame bouwwijze en duurzame producten. Hiervoor worden de milieuclassificaties van Nibe (www.nibe.info) gehanteerd. Bij de herinrichting van de kadewand, wordt een deel hergebruikt.

Na gebruikname wordt het afval gescheiden. Containers voor glas, organisch afval, plastic flessen, papier en gewoon restafval, zullen allen aangeboden worden.

Divers groen

Zie paragraaf 2.2.1.

Zonne-energie voor iedereen

Op de daken worden circa 450 tot 480 zonnepanelen gelegd (met een geschatte jaaropbrengst van 130 mWh). Door deze zonnepanelen wordt voorzien in (een gedeelte) eigen opwekking van energie.

Droge voeten

Door de aanleg van groene daken, met sedum begroeiing met daaronder een water vertragende mat, kan het regenwater gebufferd en vertraagd afgevoerd worden naar het naastgelegen oppervlaktewater. De hemelwaterafvoeren krijgen ook een direct lozingspunt op het naastgelegen oppervlaktewater.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.1.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van onderhavige omgevingsvergunning is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de verlening van deze omgevingsvergunning niet in de weg.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in de realisatie van 394 studio's voor studenten. In de Regionale Woonagenda Holland Rijnland (RWA) uit 2017 is de behoefte voor studenten berekent. Tot 2024/25 is er een behoefte aan circa 2.500 tot 3.650 extra studenteneenheden. In de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Leiden, de universiteit Leiden, het LUMC en de Hogeschool Leiden 2017 - 2021 uit 2017 is de doelstelling opgenomen om 2.700 extra studenteneenheden te realiseren in de komende jaren. Studenten willen graag in of dichtbij de binnenstad wonen. Deze ruimtelijke ontwikkeling draagt qua invulling, maar ook qua locatie, bij aan de geformuleerde doelstellingen.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:

• 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De kwaliteitskaart van de VRM heeft als doel om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geen een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland. De ondergrond van de ontwikkellocatie betreft een rivierdeltacomplex, met water als structuurdrager en bijzonder reliëf en aardkundige waarden. Het richtpunt hierbij is de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar in stand houden. Voorliggende ontwikkeling draagt bij aan de tweede doelstelling en staat de overige doelstellingen uit de VRM niet in de weg.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro. Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

Molenbiotoop

In artikel 6.25 van de Omgevingsverordening staat het beschermen en versterken van de molenbiotoop centraal. Voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling geldt in beginsel dat de vrije windvang en het zicht op de molen in voldoende mate gegarandeerd wordt, waarbij voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• 5. binnen een straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
• 6. binnen een straal van 100 tot 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen bedraagt de maximale hoogte voor bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.

In afwijking van het bovenstaande is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De Ladder is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing, bestaande uit de bouw van twee woontorens en zes twee-onder-een-kappers, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder schrijft voor dat in een Goede Ruimtelijke Onderbouwing de nieuwe stedelijke ontwikkeling de volgende drie 'treden' moet doorlopen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

1. er wordt in het plan beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte

2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en;

3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig ontwikkeld.

Trede 1: voorziening in een actuele regionale behoefte

Het project wat hier juridisch-planologisch mogelijk wordt bestaat uit de realisatie van 394 studio's voor studenten. De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeente in de regio in de 'Regionale Woonagenda 2017' (Companen, d.d. 20 februari 2018). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2019). Hierin is ook een berekening gedaan voor de behoefte van studenteneenheden. Volgens ABF/Kences heeft Leiden een potentiele uitbreidingsbehoefte in 2024/2025 tussen de 2.500 en 3.650 eenheden. In 2017 hebben de gemeente Leiden, de universiteit Leiden, het LUMC en de hogeschool Leiden een overeenkomst gesloten met daarin de doelstelling om 2.700 extra eenheden voor studenten te realiseren in 2024. De realisatie van de 394 studio's voor studenten draagt bij aan de behoefte en de geformuleerde doelstelling.

Trede 2 en 3: benutting bestaand stedelijk en multimodaal ontsloten gebied

De tweede treede van de Ladder vraagt het bevoegd gezag nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waaraan een actuele regionale behoefte bestaat) in bestaand stedelijk gebied te realiseren, door middel van herstructurering of transformatie. Alleen wanneer gemotiveerd kan worden dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan of zou moeten plaatsvinden, is het uitwijken naar landelijk gebied mogelijk. In dat geval vraagt de derde trede van de Ladder om een locatiekeuze op bereikbaarheidsmotieven, waarbij multimodaal ontsloten locaties de voorkeur verdienen.

Voorliggende ontwikkeling die middels deze aanvraag om uitgebreide omgevingsvergunning worden toegestaan zijn geprojecteerd binnen het bestaand stedelijk gebied, op een locatie waar voorheen een bedrijfspand heeft gestaan. Deze locatie is goed te bereiken, zowel vanuit Leiden als van buiten Leiden, wegens haar ligging dicht bij Centraal Station Leiden.

Bescherming netwerk recreatieve vaarwegen

Er kunnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voorzien worden voor zover de ontwikkeling geen beperking oplevert van de recreatieve bevaarbaarheid van de vaarweg of de ontwikkeling gericht is op verbetering en versterking van de bevaarbaarheid of recreatieve waarden van de vaarweg. De kademuur wordt ter hoogte van de loopbrug iets verbreed. Er is geen toename van het aantal vierkante meters verhard oppervlak, omdat aan de noordzijde van Haarlemmertrekvaart een stuk kademuur hiervoor weggehaald wordt. Hiervoor is een vergunning verleend vanuit het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Ruimtelijke kwaliteit

Voorliggende ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Op dit moment is er een gebiedsvisie voor de Schipholweg in de maak, waarin deze ontwikkeling is opgenomen. Er is sprake van een kwalitatieve impuls door het verlaten en afgedankte bedrijventerrein te herontwikkelen tot een studentencomplex.

Bescherming molenbiotoop

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is in strijd met de molenbiotoopregels uit artikel 6.25 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Het voorliggende ontwerp voldoet niet aan de voorwaarden genoemd in artikel 6.25, lid 1, sub b. Zie paragraaf 4.2 uit de ruimtelijke onderbouwing voor meer informatie over de molenbiotoop.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.2.1 Beleidskader

Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV. 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten.

De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd;

• 1. Leiden, stad van historie en cultuur
• 2. Leiden, groene en gezonde stad
• 3. Leiden, stad voor iedereen
• 4. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk
• 5. Leiden, verbonden stad
• 6. Leiden, waterstad.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend ruimtelijk initiatief draagt bij aan de belangrijke speerpunten zoals benoemd in de Omgevingsvisie Leiden 2040. Op het moment van schrijven is er nog een groot tekort aan studentenhuisvesting, ook voor expats. Deze ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte die de afgelopen jaren alleen maar is gegroeid; studentenhuisvesting.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Het initiatief staat de uitvoerbaarheid van 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030' niet in de weg.

3.3.3 Economisch beleid

3.3.3.1 Beleidskader

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

In de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland zijn drie strategische doelstellingen geformuleerd waarmee de regionale samenwerking op het gebied van bedrijventerreinen wordt vormgegeven. Bij elke doelstelling hoort een aantal afspraken en nader uit te werken acties. De drie strategische doelstellingen zijn:

• bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren;
• voldoende nieuw bedrijventerrein ontwikkelen;
• samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen.

In de bedrijventerreinenstrategie zijn afspraken vastgelegd die de basis vormen voor de gemeenschappelijke strategie. Het doel is te komen tot een gezonde bedrijventerreinenmarkt, met sterke bedrijventerreinen die een drager zijn voor de economie van Holland Rijnland. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte voor nieuwvestiging, uit-/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Anderzijds dient het aanbod niet té ruim te zijn, omdat in dat geval de drijfveer voor herstructurering en de prikkel voor zorgvuldig ruimtegebruik ontbreekt. Het profiel en de locatie van de bedrijventerreinen moet daarnaast aansluiten op de specifieke eisen die het bedrijfsleven aan de terreinen stelt.

Eén van de afspraken is het herstructureren en niet transformeren van bestaande bedrijventerreinen. Er wordt daarmee uitgegaan van het zoveel mogelijk behouden van bestaande bedrijventerreinen en deze zo nodig te verbeteren door het opstellen van herstructureringsplannen. Voor bestaande bedrijventerreinen is onder meer het volgende vastgelegd.

Naast de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in de hogere milieucategorieën kunnen op bedrijventerreinen in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren (maximaal 1.000 m2 bvo), perifere detailhandel en leisure. Als vuistregel wordt aangehouden, dat hiervoor maximaal 15 % van het netto oppervlak van een bedrijventerrein kan worden gebruikt. Eventueel door gemeenten wenselijk geachte afwijkingen worden in het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken afgestemd en besproken. Zowel voor interne zonering als voor planontwikkelingen buiten de bedrijventerreinen moet onverkort worden vastgehouden aan de richtlijnen van de VNG-publicatie ´Bedrijven en Milieuzonering´. Voor verdiepingen op bedrijfspanden geldt het beleid, zoals is verwoord in het ´Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie´ van de provincie Zuid-Holland. Op bedrijventerreinen waar door marktontwikkelingen reeds sprake is van een hoger aandeel kantoren, perifere detailhandel en/of leisure wordt uitgegaan van de feitelijke situatie op 1 januari 2009.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling staat de uitvoering van de beleidskaders 'van bedrijventerreinen naar werklandschappen' en de 'regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland' niet in de weg. Een menging van wonen en werken wordt als positieve stimulans gezien voor de Schipholweg.

3.3.4 Wonen

3.3.4.1 Beleidskader

Woonvisie Leiden 2020 - 2030 'Goed wonen in Leiden'

Op 3 september 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2020 - 2030 vastgesteld. In de woonvisie verwoordt de gemeente Leiden haar visie op de toekomst van het wonen in de stad. In die woonvisie is opgenomen. In de woonvisie zijn vijf doelstellingen opgenomen:

a) bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;

b) vergroten van het aantal wooneenheden voor studenten;

c) extra aandacht geven aan kwetsbare doelgroepen;

d) duurzamer maken van de woningvoorraad en de woonomgeving;

e) vergroten van de kwaliteit van de woonomgeving.

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

Het plan bestaat uit 394 zelfstandige studio's met eigen keuken, toilet en douchevoorziening. Op de begane zijn algemene servicevoorzieningen en stallingsruimte voor fietsen en auto's aanwezig. De ligging/locatie in de stad is voor huisvesting van studenten geschikt. Aan studio's is een grote behoefte onder studenten, jongeren en bijzondere doelgroepen en statushouders. Studenten willen graag in of dichtbij de binnenstad wonen. Deze ruimtelijke ontwikkeling draagt qua invulling, maar ook qua locatie, bij aan doelstelling 'a' en 'c' uit de Woonvisie Leiden 2020-2030.

Daarnaast blijven zelfstandige studio's langdurig een goede rol vervullen op de woningmarkt, ook als op de lange termijn de behoefte aan studentenhuisvesting eventueel terugloopt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

De wet tot goedkeuring van het verdrag is aangenomen door het Nederlands parlement en op 9 april 1998 in het Staatsblad gepubliceerd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is op 1 september 2007 in werking getreden. De nieuwe wet heeft zijn beslag gekregen via een wijziging van de Monumentenwet 1988, aanpassingen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en enkele andere wetten. De Monumentenwet 1988 is inmiddels opgegaan in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden.

Met de huidige wetgeving is het accent komen te liggen op het streven naar het behoud en beheer van archeologische waarden in de bodem (in situ) en het beperken van (de noodzaak van) archeologische opgravingen. Uitgangspunt van het beleid is tevens het principe 'de verstoorder betaalt'. Bij het voorbereiden van werkzaamheden die het bodemarchief kunnen verstoren (zoals de aanleg van een weg, een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein), dient onderzocht te worden of daardoor archeologische resten verstoord kunnen worden (dat kan bijvoorbeeld door booronderzoek of sleuvenonderzoek - beide na een gedegen bureauonderzoek).

Als uit het onderzoek blijkt dat er archeologische waarden aanwezig zijn en deze niet ter plaatse behouden kunnen blijven, dan dient de initiatiefnemer van het werk de kosten die gepaard gaan met het opgraven en conserveren van de plaats te dragen.

Met de huidige wetgeving zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. Eén van de belangrijkste consequenties is, dat gemeenten een centrale rol is toegekend in de bescherming van archeologisch erfgoed. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen. Bescherming van het archeologisch erfgoed kan onder meer vorm krijgen door in bestemmingsplannen regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden op te nemen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte 2014

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de geactualiseerde Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen.

Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden.

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

4.1.2.2 Onderzoek

Het plan ligt binnen de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5. Dit is een gebied met hoge archeologische verwachtingen buiten de singels. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de grond wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 250 m2 en dieper dan 50 cm. Het grondplan van de twee complexen tezamen heeft een omvang van circa 3800 m2. Voorgenoemde criteria worden dus overschreden. Tussen 2002 en 2008 zijn er meerdere milieukundige bodemonderzoeken uitgevoerd. Zie Verkennend en aanvullend bodemonderzoek 2002, Actualiserend bodemonderzoek 2008, Milieukundig bodemonderzoek 2017 en Milieukundig bodemonderzoek 2018.

Conclusie

Uit deze onderzoeken is gebleken dat er geen archeologische waarden in het plangebied verwacht worden.

Uit deze booronderzoeken is tevens gebleken dat ruim 80% van de boringen in het gebied tot een diepte van 2 meter een verstoord profiel vertoont. In de boringen zijn ook geen archeolische resten aangetroffen. Beneden deze verstoorde laag worden geen archeologische resten verwacht. De boringen die een niet-verstoord profiel vertonen, zijn dermate verspreid over het terrein dat eventueel aanwezige archeologische resten te versnipperd zijn om te onderzoeken.

Vanuit het omgevingsaspect Archeologie is het mogelijk om deze vergunning zonder voorwaarden te verlenen.

4.1.2.3 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken, tel. nr. 071-5165355. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.4 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsverordening

In het stedelijk gebied is het moeilijker om de vrije windvang en het zicht op de molen te garanderen. Dit met name vanuit het oogpunt van de vele andere belangen die hier een rol spelen. Voor molenbiotopen binnen bestaand stads- en dorpsgebied is daarom de zogenaamde 1:30 regel van toepassing. De 1:30 regel houdt in dat per 30 meter de toegestane hoogte met 1 meter toeneemt.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

4.2.2 Onderzoeksresullaten

4.2.2.1 Molenbiotoop

In de directe omgeving van de geplande nieuwbouw zijn twee molens aanwezig, de Maredijkmolen en de Molen de Herder. Buiten de directe omgeving zijn nog twee molens gesitueerd, de Stadsmolen en de Valk. Deze zijn vanwege de afstand tot het nieuwbouwproject (>400 meter) conform de richtlijn van de provincie Zuid-Holland inzake molenbiotopen.

De provincie Zuid Holland heeft regels opgenomen omtrent molenbiotopen. Eén van die regels is dat binnen de straal van 100 tot 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de molen, moet voor wat betreft bebouwing en beplanting het volgende zijn geregeld;

• In het stedelijk gebied mag de maximale hoogte van bebouwing/beplanting niet hoger zijn dan 1/30e van de afstand tussen bouwwerk/beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.
• Dit criterium wordt ook wel de 1 op 30 regel genoemd en houdt dus in dat de obstakelhoogte voor iedere 30 meter afstand van de molen een meter hoger mag zijn.

Maredijkmolen

De geplande bebouwing is op circa 275 meter van de molen gepland en het blijkt dat een maximale belemmeringssector van 13 graden aanwezig is. De geplande nieuwbouw schendt de molenbiotoop over vrijwel de gehele sector en laat een maximale overschrijding zien van 7,1 meter waar een hoogte van maximaal 11,5 meter is toegestaan. De overschrijding van de molenbiotoop betreft circa 3130 m2.

Molen de Herder

De geplande bebouwing is op circa 265 meter van de molen gepland heeft en geeft een maximale belemmeringsfactor van 9 graden. Molen de Herder is een stellingmolen. Dit betekent dat de molenbiotoop een stuk hoger komt te liggen. Desondanks het zijn van een stellingmolen overschrijdt blok 3 van de geplande nieuwbouw de molenbiotoop met 1,8 meter. Deze overschrijding is echter minimaal, en betreft een oppervlak van circa 125 m2.

Conclusie

De gemeente Leiden heeft een grote binnenstedelijke verdichtingsopgave tot 2030. In de Woondeal zuidelijke Randstad hebben de gemeente Leiden en de provincie Zuid-Holland beiden de ambitie om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de regionale en lokale verstedelijkingsopgave. Dat betekent dat in dit gebied fors verdicht moet worden, onder andere door hoogbouw te realiseren. Tevens bevinden zich in (delen) van dit gebied molenbiotopen die beperkingen opleggen aan de realisatie van hoogbouw. Beide partijen staan achter de verdichtingsopgave, maar hebben tegelijkertijd ook de verantwoordelijkheid voor het behoud van cultureel erfgoed.

In bijlage Onderzoek windvang molens wordt geconcludeerd dat de realisatie van voorliggende ruimtelijke ontwikkeling een verwaarloosbare invloed heeft.

Ondanks het feit dat het voorgestelde nieuwbouw een verwaarloosbare invloed heeft, voldoet het nieuwe bouwplan niet aan de door de provincie opgestelde molenbiotoopregels. Hierdoor is het noodzakelijk dat een ontheffing van de Omgevingsverordening Zuid-Holland te bij de provincie wordt aangevraagd vanwege de strijdigheid met de molenbiotoopregels. Het verzoek om ontheffing is op 28-07-2020 aan de provincie gezonden en is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd (zie Aanvraag ontheffing molenbiotoop). Gedeputeerde Staten hebben op 06-10-2020 besloten om de ontheffing te verlenen (zie Ontheffing molenbiotoop). Met het verlenen van de ontheffing is het beoogde bouwplan op de locatie Ypenburgbocht / Maredijk mogelijk geworden.

4.2.2.2 Gemeentelijke monumenten

Het naastgelegen pand, aan de Ypenburgbocht 3, betreft een rijksmonument. De aanvraag raakt dit rijksmonument niet. Het monumentale ijzeren hek wordt niet aangepast. Er worden wel twee parkeerlussen gemaakt, maar deze wijziging is niet vergunningplichtig voor het monument. Daarmee is er vanuit Erfgoed geen bezwaar op voorliggende ruimtelijke ontwikkeling.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4. Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is.In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.
• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stadland, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Algemeen

Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot verstoring, aantasting van groeiplaatsen en vernietiging van verblijfplaatsen van soorten die beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming. Activiteiten die mogelijk leiden tot negatieve effecten op beschermde soorten leiden, zijn in principe verboden, tenzij maatregelen kunnen worden genomen om dit te voorkomen. Daarnaast moeten ook onbeschermde soorten zoveel mogelijk worden ontzien, volgens de "zorgplicht". In planvorming en/of uitvoering dient daarom tijdig rekening te worden gehouden met aanwezigheid van (beschermde) flora en fauna.

Conclusie

Op 11 september 2017 is door IDDS een Flora en Fauna onderzoek(met het kenmerk 1706K538/DBI/rap2) opgesteld. Uit de biotooptoets is naar voren gekomen dat het niet waarschijnlijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen of het belangrijk leefgebied van beschermde soorten wordt aangetast. Daarnaast is er aanvullend onderzoek gedaan op het gebied van flora en fauna (zie Bijlage 18 Aanvullende notitie Flora en Fauna onderzoek) waarin een breder projectgebied is onderzocht. Daarin wordt geconcludeerd dat er geen jaarronde beschermde nesten zijn waargenomen en dat er geen geschikte openingen voor vleermuizen aanwezig zijn. Er hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden en het is ook niet noodzakelijk om een ontheffing te verlenen op de Wet Natuurbescherming. De beschermde functionaliteit van de vliegroute over de Haarlemmertrekvaart wordt niet a priori uitgesloten. Daarom worden in de vergunning aanvullende eisen opgelegd, namelijk dat:

- in de sloop/bouwfase een ecologisch werkprotocol moet worden opgesteld in relatie tot gebruik verlichting. Een deskundige op het gebied van vleermuizen ziet erop dat de verlichting op de bouwplaats geen negatieve externe werking heeft om de omgeving van het plangebied.

- het aanlichten en verlichten van de nieuwbouw moet afgestemd worden met een deskundige op gebied van vleermuizen om een negatieve externe werking op de mogelijke vliegroute te voorkomen.

 

4.4 Kabels en leidingen

Er wordt een inpandige trafo-ruimte gerealiseerd. Over het verleggen van kabels en leidingen dienen met de netbeheerders afspraken gemaakt. Kosten voor het eventueel verleggen van de kabels en leidingen zijn voor de aanvrager.

 

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

Vanuit een goede ruimtelijke ordening zijn er geen belemmeringen om het plan te realiseren. Vanuit het oogpunt zal milieu voor de gemeenschappelijke ruimten rekening moeten worden gehouden met het gestelde in het Activiteitenbesluit milieubeheer.

4.5.2 Bodem

Op 28 februari 2019 is er een Milieukundig bodemonderzoek 2018 uitgevoerd door IDDS (kenmerk 1801L153/DBI/rap1). Deze locatie is in het verleden intensief gebruikt en daarbij zijn bodemverontreinigingen veroorzaakt. In de boven- en ondergrond zijn voornamelijk lichte verontreinigingen met diverse zware metalen en minerale olie aangetoond. Op het noordelijke terreindeel zijn geen matige tot sterke verontreinigingen meer aangetroffen.

Wel is sprake van een ernstige bodemverontreiniging met minerale olie in de grond en hierop mag op basis van de Wbb en de Wabo (artikel 6.2c) pas gebouwd/ontwikkeld worden wanneer bij de omgevingsvergunningaanvraag een door het bevoegd gezag (Omgevingsdienst West-Holland) een goedgekeurd saneringsplan/BUSmelding is gevoegd.

Naast het Milieukundig bodemonderzoek 2018 is er een Inventariserend asbestonderzoek uitgevoerd op de locatie door IDDS (kenmerk 1706K538/DBI/rap2, d.d. 18 september 2017). Dit is gedaan in verband met de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal in de bodem. Het onderzoeksbuerau heeft zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal op het maaiveld en in de bodemmonsters aangetroffen. Wel is er een minimale verontreiniging met asbest in een onderzocht grondmonster aangetroffen. Het aangetoonde gehalte asbest (2,9 mg/kg) is lager dan de interventiewaarde / rest concentratienorm. Derhalve wordt geconstateerd dat de grond niet is verontreinigd met asbest.

Conclusie

Op basis van de bekende bodemgegevens wordt ingeschat dat vanuit het vakgebied bodem geen belemmeringen worden verwacht ten aanzien van de toekomstige herinrichting met een appartementencomplex met groene zones. Wel dient de aanvrager voordat er gebouwd wordt een goedgekeurd saneringsplan/BUSmelding toe te voegen aan de omgevingsvergunning voor bouwen.

4.5.3 Externe veiligheid

Het plan ligt niet in het effectgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een effectgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Mede hierdoor is externe veiligheid geen belemmering voor dit plan.

4.5.4 Geluid

Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer (met het kenmerk 15.1692.05 van 21 november 2018) is op hoofdlijnen in orde bevonden. Wel dient vanwege de geluidbelasting op de gevels van de geluidgevoelige bestemmingen het plan te voorzien in woon- en leefklimaat verhogende voorzieningen. Dit houdt in dat afhankelijk van de gevelbelasting, in het plan rekening gehouden dient te worden met strengere eisen voor de geluidwering van gevels, lucht- en contactgeluidisolatie, dan gelden op de grond van het Bouwbesluit.

Omdat de voorkeurswaarde voor weg- en railverkeerslawaai wordt overschreden, maar wel onder de maximaal toelaatbare geluidbelasting voor weg- en railverkeerslawaai blijft is er een Besluit Hogere Waarden voor zowel weg- als railverkeerslawaai opgesteld. Maatregelen om de geluidbelasting tot de voorkeurswaarde terug te dringen tot onder de voorkeurswaarde zijn onvoldoende doeltreffend dan wel ontmoeten overwegende bezwaren van verkeerskundige, landschappelijke en/of financiële aard.

Door de hoge geluidsbelasting op de gevel dienen 40 studio's als short stay aangemerkt te worden. Dat betekent dat deze 40 studio's niet langer dan 6 aaneengesloten maanden verhuurd mogen worden aan één persoon. Deze short stay appartementen zijn aangewezen in Aanwijzing short stay.

4.5.5 Luchtkwaliteit

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen en de daar genoemde luchtkwaliteitseisen. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Milieueffectrapportage

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing ziet enkel of het afwijken van het bestemmingsplan. En dus niet op het deel omgevingsvergunning bouwen.

In het plangebied worden 394 studentenappartementen gerealiseerd. Het dichtst bijgelegen Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide ligt op ongeveer vijf kilometer afstand. De verkeersaantrekkende werking (veertig bezoekersparkeerplaatsen) is minimaal. Gezien het gasloze en duurzame karakter van de ruimtelijke ontwikkeling zal de mogelijke stikstoftoename geen effect hebben op de instandhoudingsdoelstellingen en op de stikstofgevoelige habitattypen. Een toename van eventuele stikstofemissie doet zich enkel voor in de bouwfase van het project. In de bouwvergunning dienen daarvoor de noodzakelijke compenserende maatregelen getroffen te worden.

Er behoeft op dit moment geen AERIUS berekening te worden uitgevoerd. De Wet natuurbescherming levert met betrekking tot de bescherming van Natura 2000-gebieden geen belemmering op voor dit plan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen dient er bezien te worden of de bouwfase mogelijk negatieve effecten kan hebben op de naastgelegen Natura 2000-gebieden. Verder is het plan niet gelegen in een provinciaal beschermd gebied. Dit levert dan ook geen belemmeringen op.

Ook is er gekeken of er een milieueffectrapport moet worden opgesteld voor de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. Op grond van artikel 7.17, eerste lid, van de Wet milieubeheer is besloten dat er geen milieueffectrapportage behoeft te worden opgesteld, omdat de activiteit niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Voor meer informatie zie Besluit vormvrije m.e.r.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

4.7.1 Beleidskader

Het bouwplan is beoordeel aan de stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden die enkele jaren geleden zijn opgesteld. Op het moment van schrijven is wordt er ook gewerkt aan een gebiedsvisie Schipholweg. Voorliggend bouwplan is meegenomen in deze gebiedsvisie.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Huidige situatie is een voormalig grootschalige detailhandel en heeft een sleetse en rommelige situatie. Transformatie naar een woonprogramma is daarom positief. Dit sluit functioneel op de aangrenzende woonbuurt van Groenoord aan. Langs de Willem de Zwijgerlaan in projectgebied Nieuw Leiden zijn appartementenblokken gerealiseerd, waar dit bouwplan functioneel op aansluit.

De gestapelde opbouw van vier bouwlagen aan de noordwest-zijde en zes bouwlagen aan de zuidoost-zijde is voorstelbaar vanuit de stedenbouwkundige situatie. Het zuidelijke volume staat in de zichtlijn van de Schipholweg en markeert de beëindiging van de ruimtelijke as van de Schipholweg. De afbouw naar een vierlaagse bebouwing is bewust gekozen zodat het beter aansluit op de achterliggende laagbouwwijk van Groenoord.

Gevels van de parkeergarage en fietsenstalling is deel van de ontwerpopgave. Met architectonische middelen is het gevelontwerp van de verdiepingen voorgezet en voorkomen dat er te veel zichtbaarheid zal zijn van geparkeerde auto's en fietsenstallingen. Dit is gedaan zodat er een evenwicht ontstaat tussen voldoende openheid, maar ook een volledige indruk van een parkeergarage ontstaat.

In Participatieverslag eerste bijeenkomst is een visuele weergave gemaakt van het theoretisch maximum aan schaduwvorming na aanleiding van deze ontwikkeling. In de schaduwdiagrammen is aangegeven dat bij vergelijking van planologische mogelijke situatie uit het vigerende bestemmingsplan er meer schaduwvorming is dan ten gevolge van de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. De woongebouwen liggen op voldoende afstand van belendende percelen en de panden aan de Haarlemmerweg. Er wordt geconcludeerd dat er geen onevenredige verslechtering ontstaat met betrekking tot toetreding daglicht en/of schaduwvorming.

4.8 Trillingen

4.8.1 Beleidskader

Voor trillingshinder bestaan geen wettelijke kaders. Tevens is er vanuit de gemeente Leiden geen beleid opgesteld voor trillingshinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzoek gedaan naar trillingshinder voor zowel de belasting op het pand als de eventuele overlast voor bewoners.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Uit het Trillingenonderzoek volgt dat er geen verhoogde kans is op schade aan de nieuwbouw. Tevens volgt uit het onderzoek dat conform de geldende SBR-richtlinn deel B (hinder voor personen) geen overschrijdingen zijn gemeten van de streefwaarden op basis van de trillingen afkomstig van het treinverkeer. De kans op hinder als gevolg van trillingen van het treinverkeer is dan ook aannemelijk klein. Hierbij dient ook nog rekening gehouden te worden met het feit dat de woningen naar alle waarschijnlijkheid lager zijn dan er nu gemeten is. De woningen zelf zullen waarschijnlijk een dusdanige massa hebben dat deze minder beïnvloedbar zijn door de trillingen waardoor de waardes waarschijnlijk nog lager zijn dan nu gemeten.

4.8.3 Conclusie

Op basis van het onderzoek kan worden aangenomen dat het aspect 'trillingen' de ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg staat.

4.9 Verkeer en vervoer

4.9.1 Beleidskader

4.9.1.1 Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

Het gemeentelijk verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 (vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2015). Deze nota gaat over het mobiliteitsbeleid in brede zin: er is aandacht voor autobereikbaarheid, voor leefbaarheid, voor verkeersmanagement, enzovoort. De nota benoemt verschillende ambities van het beleid, waarna per thema of per vervoerwijze is aangegeven welke maatregelen uitgevoerd zullen worden.

Het Mobiliteitsbeleid staat ten dienste van een bovenliggende ambitie voor de Leidse Agglomeratie: de Leidse agglomeratie wil een regio zijn van internationale kennis, historische cultuur, met een prettige, gezonde en hoogwaardige woonomgeving, die goed bereikbaar is.

Hiervan leidt de nota zeven ambities af die specifiek zijn voor verkeer en vervoer.

• 1. versterken van de hoofdontsluitingsstructuur;
• 2. bereikbaarheid en omgevingskwaliteit in balans brengen;
• 3. stimuleren van langzaam verkeer;
• 4. stimuleren van OV-gebruik;
• 5. bijdragen aan duurzaamheid en aan minder milieuhinder;
• 6. werken aan een gastvrij Leiden;
• 7. moderne technologie meer inzetten ten behoeve van verkeer en vervoer.

Voor de autobereikbaarheid van Leiden is de centrale bouwsteen de introductie van de Leidse Ring. Leiden investeert op het gemeentelijke deel van de ring om deze vlotter te maken. Dit is gunstig voor de bereikbaarheid en de bundeling van verkeer op de ring leidt tot het beperken van intensiteiten op andere delen van het wegennet. Met de Leidse Ring als basis is er een wegencategoriseringkaart opgesteld. Verdere maatregelen van belang voor de ontsluiting van Leiden zijn het éénrichting maken van de Rijnzichtbrug en het afsluiten van de Spanjaardsbrug voor gemotoriseerd verkeer (in overleg met Leiderdorp).

De keuze voor de ontsluitingsstructuur van Leiden heeft niet alleen betekenis voor het autoverkeer, maar ook voor alle andere modaliteiten, met name de fiets en het OV. Immers, bij projecten van wegen met een aanzienlijke verkeersfunctie is er in het algemeen ook specifieke aandacht nodig voor het fietsverkeer en het Openbaar Vervoer (OV). Belangrijke routes voor fiets en OV lopen vaak op trajecten die ook deel uitmaken van de ontsluitingsstructuur voor het autoverkeer.

Leiden vindt het belangrijk fiets- en OV-gebruik te stimuleren. Op het gebied van duurzaamheid is dit het meest effectieve dat een lokale overheid kan nemen. De uitstekende aansluiting van Leiden op het spoorwegennet zorgt voor een aanzienlijk OV gebruik in Leiden.

De Mobiliteitsnota zet in op versterking hiervan. Verder komen er drie lijnen voor hoogwaardig busvervoer (HOV). Voor de overige, onderliggende lijnen zal Leiden onderzoek uitvoeren naar de wensen vanuit de stad, zodat deze ingebracht worden bij de concessieverlener.

Het fietsbeleid staat in de Nota Herijking Fietsroutes 2013-2020 (vastgesteld op 10 oktober 2013) en de Mobiliteitsnota voegt hier enige verdere accenten aan toe. Een centraal onderdeel van het fietsbeleid is de fietsroutenetkaart. Voor het fietsverkeer zijn verder inspanningen op het gebied van fietsparkeren van belang (ook om ketenmobiliteit te stimuleren). Ook de voetganger krijgt aandacht in de nota. Op een aantal locaties met grote stromen voetgangers zijn inspanningen specifiek voor de voetganger voorzien.

In het parkeerbeleid zijn centrale elementen het realiseren van parkeergarages aan de rand van de binnenstad en het uitbreiden van gereguleerd parkeren. Voor planologische ontwikkelingen zijn verder de Beleidsregels Parkeernormen een belangrijk instrument (in werking getreden op 20 oktober 2012, gewijzigd in 2015). Tenslotte geeft de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 aandacht aan verkeersveiligheid en verkeersmanagement.

4.9.1.2 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Dit beleid is herzien bij B&W-besluit van 19 mei 2015.

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Ontsluiting

De voorliggende ontwikkeling gaat uit van 394 studentenwoningen. Deze hebben een zeer beperkt autobezit en daarmee ook een beperkte verkeersgeneratie. Een enkele in- en uitrit is voldoende in voorliggend project. Het heeft een beperkte impact op het nabijgelegen kruispunt in de vorm van keerbewegingen.

Het inpassen van een nieuw VRI ten behoeve van deze ruimtelijke ontwikkeling wordt als onwenselijk beschouwd vanuit een doorstromingsoogpunt.

4.9.2.2 Parkeren

Autoparkeren

Ten behoeve van de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling dienen 39 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De parkeernorm betreft namelijk 0,1 per studentenappartement. Deze parkeernorm bestaat volledig uit bezoekersparkeren.

In de ontwikkeling van dit terrein worden de parkeerplaatsen van het naastgelegen kantoorpand (Reelmetrics BV) ook opnieuw ingericht. Reelmetrics BV heeft een parkeervraag van 5 parkeerplaatsen. Dit betekent dat er in totaal 44 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. In de situatietekening Projectblad zijn 44 parkeerplaatsen ingetekend. Deze parkeerplaatsen voldoen aan de NEN 2443.

In de parkeergarage zullen enkele parkeerplekken uitgevoerd worden met een oplaadstation. Verder worden er voorbereidingen getroffen om op een later stadium meer parkeerplaatsen van oplaadstations te voorzien.

Fietsparkeren

Er wordt voorzien in 400 fietsenparkeerplaatsen. Van deze 400 fietsparkeerplaatsen zijn er 200 gereserveerd voor deelfietsen, die vanuit het pand ter beschikking worden gesteld aan de bewoners. Deze fietsen kunnen centraal worden gereserveerd en over het gebruik van deze fietsen worden huisregels opgesteld. Voor bezoekers worden er (conform de CROW) 0,5 fietsparkeerplaats per appartement (in totaal ook 200) gerealiseerd.

 

4.10 Water

4.10.1 Beleidskader

Beleid waterschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterkeringen

Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.

Verharding onbebouwde gronden

Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 5.00 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 5.000 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

4.10.2 Onderzoeksresultaten

4.10.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.10.2.2 Watertoets

Het plangebied ligt aan de Haarlemmertrekvaart. De Haarlemmertrekvaart is een primaire watergang. Dat betekent dat het Hoogheemraadschap deze watergang onderhoudt.

Wanneer er meer dan 500 m2 extra verhard wordt in de nieuwe situatie is het graven van compensatiewater verplicht. In dit geval wordt er niet meer dan 500m2 verhard, waardoor het graven van compensatiewater niet verplicht is.

Voor het vervangen van de damwand en het compenseren van de 31 m2 is een vergunning verkregen van Rijnland.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 29 februari 2020 is er een nieuwe lijst met categorieën van gevallen in werking getreden waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist (RV 19.0008). Deze lijst wordt periodiek herzien. Een verklaring van geen bedenkingen is voor dit project mogelijk noodzakelijk wanneer er zienswijzen worden ingediend binnen het termijn van ter inzage legging volgensartikel 1 lid 3 van de VVGB-lijst bij Wabo procedures (RV 19.0008). Aangezien er meerdere zienswijzen ingediend zijn is er verklaring van geen bedenkingen benodigd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Ontwikkelaar Niersman Projectontwikkeling B.V. is drager van alle kosten gemoeid met de beoogde ontwikkeling. De ontwikkelaar is voornemens de gronden ter plaatse van de uitbreiding, thans voor een deel nog in eigendom van de gemeente Leiden, van de gemeente Leiden te verwerven. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor alle door de gemeente te maken plankosten, de kosten voor de eventueel om te leggen kabels en leidingen, en alle overige noodzakelijke handelingen voor het bouwrijp maken van de grond.

De bovenstaande uitgangspunten zijn verwerkt in een gronduitgifte overeenkomst, in een anterieure overeenkomst en een planschade overeenkomst. Deze overeenkomsten zijn al door zowel de gemeente al projectontwikkelaar ondertekend. Door opname van alle gemeentelijke exploitatiebijdragen in een anterieure overeenkomst en een gronduitgifte overeenkomst is de exploitatie van het plan 'anderzins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid Wro, waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet is vereist. De gemeente Leiden draagt daardoor zelf geen kosten, en het financiele risico van de uitvoering van het bouwplan ligt geheel bij de ontwikkelaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Participatie

Op 28 mei 2019 is er een bewonersavond georganiseerd om de plannen te presenteren. Op deze inloopavond waren ongeveer zestig burgers aanwezig. Ook de wijkvereniging Groenoord-Noord, de Duurzaamste KM van NL en Gebiedsvisie Schipholweg hadden een thematafel met informatie. De reacties tijdens de avond zijn in een aantal thema's samengevat in Participatieverslag eerste bijeenkomst

6.2.3 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen heeft van 6 november tot en met 18 december ter visie gelegen. In die zes weken zijn 7 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn geanomiseerd samengevat en beantwoord in de Zienswijzennota. In deze zienswijzennota is ook uitgelicht welke aanpassingen er n.a.v. de ingediende zienswijen zijn doorgevoerd. De beantwoording van de zienswijzen vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit en wordt vaststelling aangeboden aan het college van B en W.