Lammenschansweg - Zirro en Schouls

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de aansluitende adressen Lammenschansweg 138 en Lammenschansweg 138E zijn in de huidige situatie respectievelijk een woonwinkel en een autodealer gesitueerd (gezamenlijk aangeduid als Zirro-locatie). Ten zuidoosten van deze adressen, aan de Kanaalweg 171, is een aannemersbedrijf gesitueerd (Schouls-locatie). De percelen maken onderdeel uit van een gebied in ontwikkeling: de Lammenschansdriehoek. Hier wordt stapsgewijs gewerkt naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied. Ontwikkelingen in dit gebied betreffen onder andere de realisatie van studentencampus 'Yours Leiden', het Betaplein, de opwaardering van openbare ruimtes en de opwaardering van leegstaande kantoorpanden aan het Kanaalpark. Met name aan de Lammenschansweg is de situatie echter onveranderd. Aan deze weg is sprake van een slechte functionele samenhang en een matige uitstraling en kwaliteit van het vastgoed.

Het voornemen bestaat om de huidige bebouwing binnen het plangebied te slopen en op beide locaties te voorzien in woningbouw in combinatie met kleinschalige commerciële/maatschappelijke functies. Deze ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek'/ 'Lammenschansweg - HOF36', aangezien de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Bedrijventerrein' geen woningbouw mogelijk maken. Om de beoogde ontwikkeling alsnog mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Voorliggend document voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich ten zuiden van het stadscentrum van Leiden, aan de rand van de bebouwde kom. Het plangebied ligt te midden van de wijk 'Cronestein'. Opvallend is dat de wijk de vorm van een vrijwel gelijkzijdige driehoek heeft waarvan de zijden allen ongeveer 1 kilometer lang zijn. De hartlijn wordt gevormd door de Lammenschansweg, die het gebied in twee afzonderlijke delen scheidt. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een woonwinkel. Aan de zuidzijde is de Kanaalweg gesitueerd. Aan de oostzijde is bedrijvigheid gesitueerd (waterdistributiebedrijf). Aan de westzijde wordt het plangebied ten slotte begrensd door de Lammenschansweg en een onbebouwd perceel. Ter plaatse van de onbebouwde gronden zijn reeds plannen voor het woningbouwproject 'Hof 36', waarvoor een separaat bestemmingsplan is opgesteld. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is op de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven.

Globale ligging plangebied (rode arcering) (bron: pdok.nl)

Globale begrenzing plangebied (rode arcering) (bron: pdok.nl)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert op dit moment het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek', zoals vastgesteld op 20 december 2012. Op basis van dit bestemmingsplan hebben de gronden de enkelbestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Gemengd - 1' en 'Wonen'. Tevens gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 5' en 'Waarde - Archeologie 6'.

Daarnaast is op 16 september 2021 het bestemmingsplan 'Lammenschansweg - HOF36' vastgesteld. Dit plan heeft voor de adressen Kanaalweg 171 en Lammenschansweg 138 de bedrijfsmogelijkheden beperkt tot activiteiten in milieucategorie 2.

Uitsnede uit verbeelding van bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' met daarop het plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bedrijventerrein

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven tot maximaal milieucategorie 2, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen, productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, ondersteunende horeca en kantoorruimte, opslag en bijbehorende voorzieningen. Er geldt een bouwvlak, een maximaal bebouwingspercentage van 80% en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Er gelden separate bouwregels voor bouwen buiten het bouwvlak en voor erkers, balkons, luifels en portalen, waarvan onder voorwaarden kan worden afgeweken. Ten slotte kan bij omgevingsvergunning en onder voorwaarden een hogere milieucategorie worden toegestaan.

Gemengd - 1

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven uit de milieucategorieën tot en met 2 respectievelijk 3.2, door toedoen van de ter plaatse geldende functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2/3.2', met uitzondering van geluidzoneringsplichtinge inrichtingen en Bevi-inrichtingen. Ter plaatse van het plangebied wordt tevens perifere detailhandel toegestaan door de functieaanduiding 'detailhandel perifeer', alsmede kantoorruimte ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'. Ten slotte gelden nog een maximale bouwhoogte van 15 meter en een maximum te bebouwen vloeroppervlakte van 3.600 m2/3.800 m2.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten en zelfstandige kantoren ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' met de daarbij behorende voorzieningen. Er geldt een bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd binnen de maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'erf' mag maximaal 50% onder voorwaarden worden bebouwd. Er kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouwregels. Ten slotte gelden regels ten aanzien van strijdig gebruik.

Waarde - Archeologie 5 en 6

De voor 'Waarde - Archeologie 5' en 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Indien sprake is van de oprichting van bebouwing met een grotere oppervlakte dan respectievelijk 250 en 500 m2, welke dieper reikt dan respectievelijk 50 en 75 centimeter is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

De beoogde appartementengebouwen passen niet binnen de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Daarmee is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend document voorziet hierin.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

Het plangebied maakt deel uit van het gebied de Lammenschansdriehoek. De Lammenschansdriehoek is gelegen in een gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het grootste deel van het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate waarschijnlijk ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor mogelijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuidoosten van het Rijn- en Schiekanaal.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.

Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.

De eerste beschikbare kaarten – uit de 16e eeuw – laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de “Lamen schans” en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Grandpré Molière, Verhagen en Kok.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Het plangebied maakt deel uit van de Lammenschansdriehoek. Dit betreft grofweg het gebied tussen de Lammenschansweg, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht. In de Lammenschansdriehoek hebben jarenlang werkfuncties, zoals kantoren, perifere detailhandel en bedrijven gedomineerd. Het gebied werd gekenmerkt als een slecht functionerend gebied. In het Kanaalpark (aan de oostzijde van de Lammenschansdriehoek) was sprake van een zeer hoge mate van leegstand in de kantoorgebouwen en de bedrijfsruimtes aan de Lammenschansweg hadden een matige bouwkundige kwaliteit: hun uitstraling paste niet bij de status van deze weg als belangrijke Leidse stadsentree. Daarnaast was sprake van een onsamenhangende, sterk gefragmenteerde en rommelige openbare ruimte in het gehele gebied. Ten slotte liet de beeldkwaliteit te wensen over.

De ambitie is om deze opgaven aan te gaan pakken en de Lammenschansdriehoek te herontwikkelen naar een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied. Dit gebeurt in fases en in het afgelopen decennium is veel veranderd: een nieuwe studentencampus en een nieuwe invulling van het Kanaalpark springen daarbij in het oog. De situatie aan de Lammenschansweg is vooralsnog grotendeels onveranderd: er is sprake van een slechte functionele samenhang en een matige uitstraling en kwaliteit van het vastgoed. Daarnaast geldt de bedrijvigheid aan de Kanaalweg als niet passend naast de nieuwbouw van het Kanaalpark en is de bedrijvigheid in de huidige vorm niet te combineren met de woningbouwambities in de Lammenschansdriehoek.

Ter plaatse van het plangebied zijn een autodealer en woonwinkel (Zirro-locatie) en aannemersbedrijf (Schouls-locatie) gesitueerd. De autodealer is gevestigd in een grote hal met een footprint van circa 2.500 m2. Aan de straat- en zuidzijde van het perceel is ruimte voor de uitstalling c.q. het parkeren van auto's. Het gebouw kent aan de straatzijde een deel met twee verdiepingen, welke zijn voorzien van grote raampartijen. De straatzijde is immers het showroom-gedeelte van de autodealer. Het overige en overgrote deel van het gebouw kent één bouwlaag. Navolgend is een impressie weergegeven van de huidige situatie ter plaatse van de autodealer.

Impressie huidige situatie autodealer (bron: Google Maps)

De woonwinkel is gevestigd in een hal met een footprint van circa 3.500 m2. De westzijde van het perceel, aan de Lammenschansweg, voorziet in parkeergelegenheid. Het gebouw kent aan de Lammenschansweg-zijde twee verdiepingen. De begane grond is ingericht als showroom voor de meubels. De eerste verdieping betreft kantoorruimte. Het overige en overgrote deel van de bebouwing kent één laag. Navolgend is een impressie weergegeven van de huidige situatie ter plaatse van de woonwinkel.

Impressie huidige situatie woonwinkel (bron: Google Maps)

Het aannemersbedrijf bestaat uit een grote binnenplaats, die gedeeltelijk wordt gebruikt als opslag, en bebouwing aan de randen van het perceel. De bebouwing bestaat uit één laag met kap, waarbij geldt dat één zijde open is. Zodoende wordt opslag vergemakkelijkt. De bebouwing ligt wat van de Kanaalweg af en de bedrijvigheid wordt aan het zicht onttrokken door de woningen die aan de weg liggen. De woningen kennen twee lagen met kap, staan met de langszijde richting de weg en zijn, net als de bebouwing van het aannemersbedrijf, uitgevoerd in aardetinten. Aan de achterzijde van de woning op nummer 173 is een kantoor aangebouwd, bestaande uit één laag zonder kap. Navolgend is een impressie weergegeven van de huidige situatie ter plaatse van het aannemersbedrijf, gezien vanaf de Kanaalweg.

Impressie huidige situatie aannemersbedrijf (bron: Google Maps)

2.3 Ontwikkelingen

Voorliggend plan bestaat uit een tweetal ontwikkelingen, namelijk de realisatie van woningbouw op de Zirro-locatie en woningbouw ter plaatse van de Schouls-locatie. In totaal worden maximaal 780 woningen in het plangebied mogelijk gemaakt. Minimaal 30% van dit programma behoort tot de sociale huursector. Voor beide locaties geldt dat een combinatie wordt gemaakt met kleinschalige commerciële/maatschappelijke functies. Navolgende worden de plannen per locatie uitgelicht: achtereenvolgens de Zirro-locatie en de Schouls-locatie.

Zirro-locatie

Om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de slecht functionerende samenhang en de matige uitstraling en kwaliteit langs de Lammenschansweg bestaat het voornemen om de huidige bebouwing van de autodealer en de woonwinkel te slopen en hier een appartementengebouw te realiseren in combinatie met kleinschalige commerciële/maatschappelijke functies. Deze ontwikkeling is volledig in lijn met het gedachtegoed van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Met voorliggend initiatief wordt immers voorzien in een kwalitatief hoogstaand gebouw, welke zorgt voor waardecreatie, zowel in financiële als maatschappelijke zin. Navolgend wordt ingegaan op het beoogde bouwplan. Het bestemmingsplan is op deze situatie gebaseerd. In het kader van de omgevingsvergunning wordt het ontwerp op woningniveau in detail verder uitgewerkt; binnen de kaders van voorliggend bestemmingsplan.

Het plan voorziet in de realisatie van een woongebouw. Het woonprogramma bestaat uit verschillende typen appartementen. Grofweg krijgt het gebouw een maximum bouwhoogte van 26 meter. Aan de 'binnenzijde' van de Lammenschansdriehoek zal het gebouw grotendeels maximaal 22,5 meter hoog worden. Alle woningen zijn bereikbaar via een lift. Zo is sprake van een levensloopbestendig karakter en kan gesteld worden dat de woningen geschikt zijn voor de ouderendoelgroep. Gelet op de grootte van de woningen zullen ook de jongerendoelgroep en andere kleine huishoudensgroepen zich waarschijnlijk aangetrokken voelen tot de woningen. Een andere mogelijkheid is dat de woningen ontwikkeld worden als zorgwoningen. Een eventueel woon-zorgconcept gaat uit van zelfstandige woningen met de mogelijkheid tot het verkrijgen van zorg.

Naast het woningbouwprogramma zijn kleinschalige commerciële en maatschappelijke functies beoogd op de begane grond en eerste verdieping. De plekken voor deze functies zijn op de verbeelding aangeduid als 'gemengd' en richten zich op functies als kleinschalige werkvormen (bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2), horeca, zelfstandige kantoren, dienstverlening, maatschappelijke, sport- en wellnesvoorzieningen, (para)medische zorgconcepten en culturele voorzieningen zoals ateliers en dansscholen. De precieze invulling wordt in een later stadium van de planontwikkeling uitgekristalliseerd.

Het parkeren wordt inpandig beoogd en op de begane grond, waarbij de toegang via de binnenzijde van de Lammenschansdriehoek wordt geregeld. Bovenop deze parkeervoorziening voor auto's is een daktuin beoogd, welke gebruikt kan worden door de toekomstige bewoners van het appartementengebouw.

Impressie mogelijk bouwplan (Bron: Kampman architecten)

Schouls-locatie

Het voornemen om de huidige bebouwing van het aannemersbedrijf te slopen en hier een appartementengebouw te realiseren in combinatie met kleinschalige commerciële/maatschappelijke functies. Dit sluit aan op het gedachtegoed van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Het plan voorziet in een hoogwaardig gebouw, passend bij de omliggende ontwikkelingen binnen de driehoek, welke zorgt voor waardecreatie, zowel in financiële als maatschappelijke zin. Navolgend wordt ingegaan op het beoogde bouwplan. Net als bij de Zirro-locatie geldt dat het ontwerp op woningniveau in detail verder wordt uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunning; binnen de kaders van voorliggend bestemmingsplan.

Het plan voorziet ten eerste in de realisatie van een woongebouw. Het woonprogramma bestaat uit appartementen in verschillende segmenten. Het gebouw zal de contouren volgen van het perceel, waarmee conform de Ontwikkelstrategie wordt voorzien in een groene binnenruimte (daktuin). De verschillende zijden van het gebouw kennen elk verschillende bouwhoogtes. Het hoogste punt is beoogd op de kop aan het Kanaalpark (noordoostzijde) en bestaat uit een bouwhoogte van maximaal 40 meter. Langs de Kanaalweg is een bouwhoogte van maximaal 30,5 meter voorzien en aan de zijde van Dunea 37 meter met een hoogte-accent van 40 meter. Tot slot wordt langs de nieuwe centrale ontsluitingsroute een bouwhoogte van maximaal 21,5 meter aangehouden. Alle woningen zijn bereikbaar via een lift. Zo is sprake van een levensloopbestendig karakter en kan gesteld worden dat de woningen geschikt zijn voor de ouderendoelgroep. Gelet op de grootte van de woningen zullen ook de jongerendoelgroep en andere kleine huishoudensgroepen zich waarschijnlijk aangetrokken voelen tot de woningen. Net zoals bij de Zirro-locatie wordt voor deze locatie de mogelijkheid opgehouden voor een woon-zorgconcept.

Naast het woningbouwprogramma zijn kleinschalige commerciële en maatschappelijke functies beoogd op de begane grond en eerste verdieping. De plekken voor deze functies zijn op de verbeelding aangeduid als 'gemengd' en richten zich op functies als kleinschalige werkvormen (bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2), horeca, zelfstandige kantoren, dienstverlening, maatschappelijke, sport- en wellnesvoorzieningen, (para)medische zorgconcepten en culturele voorzieningen zoals ateliers en dansscholen. De precieze invulling wordt in een later stadium van de planontwikkeling uitgekristalliseerd.

De parkeersituatie is gelijk aan de Zirro-locatie: Het parkeren is inpandig beoogd, ondergronds en op de begane grond, waarbij de toegang via de Kanaalweg wordt geregeld. Bovenop deze parkeervoorziening voor auto's is een daktuin beoogd, welke gebruikt kan worden door de toekomstige bewoners van het appartementengebouw.

Impressie mogelijk bouwplan (Bron: Kampman architecten)

Herinrichting openbare ruimte

De herontwikkelingen in de Lammenschansstrip maken de herinrichting van de openbare ruimte noodzakelijk. Voorliggend plan is verbonden met dit integrale ontwerp voor de openbare ruimte van de Lammenschansstrip. Direct ten noorden en ten zuiden van de Zirro-locatie worden 'tussenstraatjes', een groen verblijfsgebied, gemaakt die niet toegankelijk is voor gemotoriseerd verkeer. Langs de gevel aan dit tussenstraatje, maar ook langs de centrale ontsluitingsroute, wordt gedacht aan het realiseren van zogenaamde 'Leidse stoepen' voor de woningen. Dit is een strook van 1,5 meter langs de gevels die privé kan worden gebruikt om bijvoorbeeld een bankje of bloempot neer te zetten en daarmee een overgang van straat naar bebouwing aan te geven. Ook rondom de Schouls-locatie is aan alle zijden het concept van de Leidse stoep toegepast. Voor de Lammenschansstrip, waar onderhavig plangebied binnen valt, wordt momenteel het ontwerp voor de herinrichting van de openbare ruimte nader uitgewerkt. In deze openbare ruimte staat het verbinden van groenstructuren, vergroten van toegankelijk groen, compensatie van bomen en open waterstructuur in een klimaatadaptieve en duurzame leefomgeving centraal, zoals ook verwoord in de Ontwikkelstrategie. Dit sluit aan bij de vergroeningsambitie van de gemeente Leiden.

Impressie ontwerp openbare ruimte direct rondom het plangebied (bron: gemeente Leiden).

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Beleidskader

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven.

Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven;

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Het rijk zet in de NOVI onder andere in op energietransitie, duurzaam groeipotentieel, sterke en gezonde steden, combinaties van functies en identiteit. Gelet op het feit dat er met voorliggend plan wordt voorzien in een duurzaam en toekomstbestendige functie, waarbij een bijdrage wordt geleverd aan het creëren van de gewenste identiteit voor de Lammenschansdriehoek wordt eveneens een bijdrage geleverd aan het realiseren van de rijksprioriteiten uit de NOVI. Daarbij wordt rekening gehouden met de afwegingsprincipes. Zo is de ontwikkeling in lijn met de kenmerken en karakteristieken van de 'ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' om van het gebied een gemengd stedelijk woon- en werkgebied te maken (de beoogde identiteit van het gebied).

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur (thans: NNN), de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro.

3.1.3 Duurzame verstedelijking

3.1.3.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Met voorliggend initiatief wordt deze grens overschreden. Hiermee is een toets aan de Ladder voor duurzame ontwikkeling noodzakelijk. Hiervoor is een afzonderlijke rapportage opgesteld, die als Bijlage 1 bij de toelichting is opgenomen. De belangrijkste conclusies worden navolgend beschreven.

Uit de toets volgt dat de woonfunctie is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Het verzorgingsgebied richt zich primair op de gemeente Leiden. De ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw sluit aan op de woningbehoefte in de gemeente Leiden en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door in te zetten op een stedelijk woonmilieu met (huur)appartementen (deels sociaal), gericht op kleine huishoudensgroepen zoals senioren en jongeren. Ook wordt met dit plan verstedelijking gerealiseerd en een kwaliteitsimpuls gegeven aan de gronden binnen de Lammenschansdriehoek, hetgeen reeds jaren de ambitie is. Op basis van het voorgaande is de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking positief doorlopen.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:

• 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De provincie Zuid-Holland zet in de Omgevingsvisie onder andere in op ontwikkelingen met een passende ruimtelijke kwaliteit. Tevens wil de provincie de bebouwde ruimte beter benutten en de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte verbeteren. Gelet op het feit dat met voorliggende ontwikkeling een bijdrage wordt geleverd aan een opwaardering van de slechte functionele samenhang aan de Lammenschansweg en de Kanaalweg, de uitstraling en kwaliteit van het vastgoed, alsmede een verhoging van de toekomstbestendigheid en de leefbaarheid van de omgeving, is de ontwikkeling in lijn is met de ambities uit de Omgevingsvisie van Zuid-Holland.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro. Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.35a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• b. overstroming;
• c. hitte;
• d. droogte

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied raakt verschillende provinciale belangen uit de Omgevingsverordening. Navolgend worden deze belangen separaat behandeld.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Voor onderhavig plan is gezien de aard en schaal van het plan een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Uit de toets volgt dat het plan de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking positief heeft doorlopen.

Ruimtelijke kwaliteit

Bij ruimtelijke kwaliteit is de vraag of de ruimtelijke ontwikkeling, niet voorziet op een wijziging op structuurniveau, past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Indien een ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet op wijzigingen op structuurniveau is sprake van aanpassen. Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp en eventueel het treffen van ruimtelijke maatregelen.

Aan voorliggend initiatief ligt een ontwikkelstrategie ten grondslag, waarbij de gebiedsidentiteit van de Lammenschansdriehoek wordt aangepast naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied (transformeren). Er wordt met dit initiatief een bijdrage geleverd aan het verhogen van de bebouwingskwaliteit in de Lammenschansdriehoek. Tevens wordt aan de Lammenschansweg en de Kanaalweg een aanzet gemaakt tot een kwalitatief hoogwaardig, levendig en toekomstbestendig gebied, geheel in lijn met de uitgangspunten om tot een gemengd stedelijk woon- en werkgebied te komen, zoals in de ontwikkelstrategie vervat. Door aan te sluiten bij de ontwikkelstrategie (integraal ontwerp) van de Lammenschansdriehoek sluit voorliggende ontwikkeling aan bij de provinciale principes ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

Kantoren

Onderdeel van de beoogde nieuwbouw in het plangebied is een kleinschalige commerciële plint waarbinnen onder meer ruimte is voor dienstverlenende functies. In de Omgevingsverordening zijn regels verbonden voor de realisatie van nieuwe kantoren. Voor kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2 per vestiging zijn deze regels niet van toepassing. In voorliggende situatie is dan ook geen sprake van strijdigheid met de provinciale regels ten aanzien van kantoren.

Bedrijven

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een aantal bedrijfspercelen getransformeerd naar woningbouw (maximaal 780 wooneenheden), inclusief kleinschalige commerciële functies in de plint. Binnen de Omgevingsverordening geldt in principe dat bij een gehele of gedeeltelijke transformatie van een bedrijventerrein dat sprake moet zijn van compensatie. In de 'Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020-2030' van Economie 071 staat aangegeven dat de totale compensatieopgave van de gehele Lammenschansdriehoek is becijferd op 3,5 hectare. Volgens de bedrijventerreinenstrategie kan in het gebied 'Vlietzone-Midden' 2,5 ha gecompenseerd worden. Dit is voldoende voor de projecten in het zuidelijk deel van de Lammenschansstrip, waaronder de locaties Zirro en Schouls. In de gemeenteraad van 16 september 2021 is besloten dat op korte termijn met het project Bedrijventerrein Vlietzone-Midden wordt gestart. Daarmee wordt in voldoende mate invulling gegeven aan het beleidsvoornemen tot compensatie van bedrijventerreinen.

Risico's voor klimaatverandering

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe. In hoofdstuk 4, onder de kop 'klimaatverandering' wordt een projectspecifieke toelichting gegeven op de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling op klimaatverandering

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• 1. Holland Rijnland is een top woonregio;
• 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
• 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• 6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
• 7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan draagt op lokaal niveau bij aan Holland Rijnland als top woonregio. De regio Holland Rijnland onderscheidt zich met een unieke woonomgeving met een diversiteit aan woonmilieus in het hart van de Randstad. Het beoogde plan geeft een kwaliteitsimpuls aan de Lammenschansdriehoek en zorgt voor een gemengd aanbod aan functies, waarmee een gevarieerde, toekomstbestendige en stedelijke woonomgeving ontstaat, passend bij de regionale spilfunctie van Leiden. Daarmee is de ontwikkeling in lijn met de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.1.1 Beleidskader

Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078). De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's:

• 1. Groen-blauw raamwerk
• 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• 3. Duurzame mobiliteit
• 4. Bodem als fundament

Binnen deze thema's zijn Leidse keuzes gemaakt. Deze keuzes geven per thema het toekomstbeeld aan waar we op stadsniveau naartoe willen werken. De uitwerking van de stadskeuzes kunnen verschillen per gebied, zowel in de combinatie van als in de prioritering tussen de stadskeuzes. Aan de hand van drie type leefmilieus worden de stadskeuzes aangevuld met aandachtspunten per leefmilieu.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

De Lammenschansdriehoek wordt meermaals genoemd in de Omgevingsvisie Leiden. Het gebied is namelijk één van de zes potentiegebieden in Leiden waar de verstedelijkingsopgave gerealiseerd kan worden en waar leefbaarheid kan worden verbeterd. Leiden streeft naar woningen, werklocaties en andere voorzieningen in hoge dichtheden. De Lammenschansdriehoek in zijn geheel, maar ook het plangebied zelf, is hiervan een voorbeeld. Er wordt in een hoge dichtheid, met de toevoeging van groen ontwikkeld. Dat past in een groene strategie voor de directe leefomgeving, voor de stad en voor de Randstad. Daarmee is de ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de Omgevingsvisie Leiden 2040.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Ook in de Ontwikkelingsvisie is aandacht voor het Lammenschansgebied. Het wordt genoemd als voorbeeld van het voortvarend uitbouwen van de kwaliteiten van Leiden. Het initiatief heeft volop effect op het aanzien van de stad. Het plangebied specifiek wordt een aantrekkelijke, inspirerende en toekomstgerichte ontwikkeling, waarin ruimte is voor wonen en commerciële functies. Hiermee sluit voorliggend plan aan op de Ontwikkelingsvisie.

3.3.3 Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

3.3.3.1 Beleidskader

Om de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 (thans: Omgevingsvisie Leiden 2040) te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie (thans: Omgevingsvisie Leiden 2040). De ontwikkelstrategie is na 2012 een aantal keer geactualiseerd. De laatste keer dat dit is gebeurd was in 2019.

De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende bestemmingen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardeontwikkeling, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

Onderstaand zijn twee kaartbeelden weergegeven met daarop weergegeven welke ontwikkelstrategieën worden beoogd wat betreft bebouwing en programma. Het plangebied is op beide kaarten globaal groen omlijnd. Voor de Lammenschansweg en Kanaalweg geldt grotendeels een eenkennige ontwikkelstrategie. Wat betreft programma wordt voor het geheel ingezet op een gemengd stedelijk gebied, waarbij wonen wordt gecombineerd met onder andere dienstverlening, horeca en kleinschalige werkvormen. De beoogde maximale bouwhoogte is gesteld op 26 meter (Zirro-locatie) en 40 meter (Schouls-locatie). In voorliggend plan zijn de hoofdlijnen uit uit de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek gehanteerd. Er wordt immers voorzien in een stedelijk woonmilieu, passend binnen de programmatische en bouwkundige kaders uit de ontwikkelstrategie. Verder is bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking van de plannen geconstateerd dat het wenselijk was om op een aantal punten in beperkte zin af te wijken van de strategie. De belangrijkste afwijkingen worden hierna genoemd.

Voor de Zirro-locatie is aan de binnenzijde gekozen om 22,5 meter bouwhoogte aan te houden en 26 meter aan de zijde van de Lammenschansweg. Deze hoogtes zijn iets hoger dan in de ontwikkelstrategie opgenomen, maar is stedenbouwkundig gezien aanvaardbaar en zal in de praktijk nauwelijks waarneembaar zijn. Bovendien wordt met deze hoogtes aangesloten bij het ten noorden gelegen blok van Omega en Kempeneers.

Omdat de bouwenveloppe van de Schouls-locatie een punt heeft en relatief smal is, zorgen de kaders van de Ontwikkelstrategie er voor dat er een onaangenaam binnengebied qua bezonning ontstaat en dat een deel van de woningen in de plattegrond een incourante maatvoering krijgen. Door aan één zijde, bij voorkeur aan de westzijde, de bebouwing te verlagen kan toch voldoende daglicht c.q. zon in het binnenterrein komen. Omwille van de haalbaarheid wordt deze verlaging gecompenseerd door het bouwdeel aan de Kanaalweg een hoogte van 30,5 meter toe te staan in plaats van de 20 meter conform de Ontwikkelstrategie. Dit is een reeds bekende hoogte vanuit andere gebouwen binnen de Lammenschansdriehoek en het sluit goed aan bij de hoek van het project Hof36. Bovendien blijkt uit zichtlijnen en schaduwwerking dat dit nauwelijks nadelige gevolgen heeft voor de omgeving.

Ontwikkelkaarten met daarop het plangebied globaal rood c.q. groen omkaderd (bron: Gemeente Leiden)

3.3.4 Woonbeleid

3.3.4.1 Beleidskader

Woonvisie Leiden 2020-2030

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad van Leiden de Woonvisie Leiden 2020-2030 vastgesteld (RV19.0104). Voor de Woonvisie zijn de volgende trends en ontwikkelingen belangrijk:

• Vanaf 2009 is er een jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort.
• Binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte.
• Het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen.
• De woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers'.
• Er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu.
• We staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit.
• Er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

De belangrijkste doelstellingen, die in de Woonvisie verder zijn uitgewerkt, betreffen de volgende:

• 1. te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• 2. de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• 3. extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• 4. de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• 5. de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

Deze vijf doelstellingen zijn in de Woonvisie uitgewerkt.

Verstedelijkingsnotitie

Op dinsdag 18 december 2018 is de Verstedelijkingsnotitie door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld (RV 18.0093). De Verstedelijkingsnotitie biedt inzicht in de aard van de stedelijke opgaven en laat op basis van dit inzicht zien waar en hoe de stad door het toevoegen en concentreren van woningen duurzaam kan verstedelijken.

Uit deze Verstedelijkingsnotitie komt naar voren dat er een aantal gebieden in Leiden zijn waar veel opgaven met hoge dynamiek en/of urgentie samen komen. Wanneer de verdere stedelijke ontwikkeling in Leiden de komende jaren in deze gebieden plaats zou vinden, kan verstedelijking als aanjager en middel dienen voor de aanpak van sociale problematiek, energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit.

In de Verstedelijkingsnotitie zijn zes potentiegebieden aangewezen waar een overlap aan opgaven aan de orde is en ruimte is ontstaan, of in de toekomst ontstaat, voor woningbouw.

• 1. Grote Stationsgebied
• 2. Centrum Zuidwest
• 3. Grote Lammenschansdriehoek
• 4. Voormalige industriezone
• 5. Willem de Zwijgerlaan Oost
• 6. Kruising Plesmanlaan-Haagse Schouwweg

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

Met voorliggend plan wordt voorzien in woningbouw in de vorm van appartementen, waarvan 30% sociale huur. Dit sociale huurprogramma is in de anterieure overeenkomst geborgd. Met name in de verstedelijkingsnotitie komt de Lammenschansdriehoek nadrukkelijk naar voren als zijnde potentiële duurzame verstedelijkingslocatie. Het gebied is primair aangewezen voor herontwikkeling door middel van woningbouw vanwege de strategische ligging ten opzichte van de Leidense binnenstad en de toegang tot verschillende vervoersmodaliteiten. Tevens worden maatschappelijke thema's zoals het bevorderen van sociale cohesie, het tegengaan van ruimtelijke segregatie en klimaatadaptatie zo goed mogelijk bij de planvorming betrokken.

Het beoogde plan is in lijn met de kwalitatieve uitgangspunten, zoals gesteld in de woonvisie, door een gestapeld (huur)programma te realiseren. Er wordt gesteld dat in de periode 2017-2030 wordt ingezet op het realiseren van een woonprogramma, waarbinnen ongeveer 40% van de woningen in de koopsector valt en ongeveer 60% tot de categorie huur behoort. Daarbinnen wordt gestreefd naar het realiseren van 30% van de totale woningbouwproductie in de sociale huursector. Verder geldt dat grotendeels ingezet wordt op de realisatie van gestapelde woningen, namelijk circa 85%.

Dit tezamen maakt dat kan worden geconcludeerd dat het plan past binnen de gemeentelijke ambities op het gebied van wonen.

3.3.5 Duurzaamheidsbeleid

3.3.5.1 Beleidskader

Leiden is een fijne stad om in te wonen, te werken en te leven. Dat willen we graag zo houden. In de komende jaren staat Leiden voor grote uitdagingen op het gebied van wonen, werken, duurzaamheid en mobiliteit, zoals benoemd in het coalitieakkoord 'Samen maken we de stad'. Om slagvaardig met de omvangrijke opgave van duurzame verstedelijking aan de slag te gaan zijn vier belangrijke opgaven benoemd (Aanpak Duurzaamheidsopgaven 2019 (Z-1348277): de energietransitie, klimaatadaptatie en biodiverse vergroening, circulaire economie en duurzame mobiliteit. Voor elk van deze opgaven is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Deze uitvoeringsprogramma richten zich op de ambities, doelen, benodigde inspanningen en beoogde resultaten.

Klimaatadaptatie en biodivers vergroenen

Leiden heeft de ambitie om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot (Leiden Biodivers en Klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener! Uitvoeringsprogramma 2020-2023 (RV 20.0074, 2020)).

De ambities en doelen voor klimaatadaptatie, vergroenen en biodiversiteit kennen veel samenhang en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten

Met voorliggend plan is aandacht voor duurzaamheid. Zo worden de woningen gasloos gebouwd en maakt het plangebied onderdeel uit van een warmteplan dat voor de gehele Lammenschansdriehoek is opgesteld. De Leidse Warmtevisie toont aan dat de opgave om alle Leidse huizen in 2050 niet meer met aardgas te verwarmen enorm is. Met voorliggend plan wordt aan deze opgave tegemoet gezien. Verder zal de nieuwbouw voldoen aan de BENG-eisen conform bouwbesluit en onderzoekt de initiatiefnemer naar de mogelijkheden om zo veel mogelijk circulaire materialen toe te passen in de ontwikkeling. Samenvattend betreft dit:

• Het plan voorziet in een collectieve Warmte Koude Opslag (WKO) systeem met gezamenlijke bronnen waarbij grondwater gebruikt wordt om het gebouw te verwarmen en te koelen;
• In de gebouwen van Zirro en Schouls wordt gebruik gemaakt van Thermische Energie (TED) uit drinkwater van Dunea, getransporteerd en opgeslagen in de reinwatertanks in het plangebied. Deze thermische energie wordt voor Zirro en Schouls (en Parkzicht) in aanvulling toegepast op het te bouwen WKO systeem (aardwarmte) voor de warmte en koeltevraag van de gebouwen.
• De gevels en begane grond vloer gaat uit van hoogwaardige RC-waarde, daken krijgen een warmteweerstand van ca. 7,0m²K/W;
• Tevens worden bij alle kozijnen glas met een totale U-waarde (incl. kozijn) van 1,0 W/m²K toegepast;
• Het plan kent een luchtdichtheid met een infiltratiewaarde (Qv10) van ca. 0,35;
• Er worden zonnepanelen voorzien op de hoge daken;
• Onder de daktuin worden retentiekratten voorzien die het overtollige water bufferen/opslaan voor drogere perioden, om zo het groen te voorzien van water maar ook de riolering te ontlasten en meer gespreid aan te kunnen bieden bij hevige neerslag
• De buitenruimten van het binnengebied zullen voorzien worden van plantenbakken met inheemse planten;
• Aan de gevels van de bouwblokken Zirro en van Schouls zal groen worden aangebracht vanaf de begane grond tot en met de vierde verdieping tot in de openbaar toegankelijke binnentuin(en) van Zirro en Schouls. Tevens komt er groen op de daklagen.
• Het ventilatieprincipe gaat uit van mechanische toe- en afvoer met warmteterugwinning;
• Raam oriëntaties zijn zodanig afgestemd op de maatvoering dat de warmtelast in het appartement beperkt blijft met ZTA-waarde glas van 0,65;

Daarnaast is er in de ontwikkeling aandacht voor natuurinclusief ontwikkelen. Uit de voor deze omgeving uitgevoerde quick scans ecologie blijkt dat rondom het plangebied kansen aanwezig zijn op het voorkomen van verschillende soorten vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen. In de ontwikkeling van de Zirro- en Schouls-locatie zal daarom aandacht besteed worden aan het maken van een geschikte leefomgeving voor deze soorten. De huismus behoeft daarbij extra aandacht, deze soort staat op de Nederlandse rode lijst. Dit kan op verschillende manieren gerealiseerd worden door een combinatie van maatregelen in de architectuur, maar ook in de openbare ruimte. Hierbij valt te denken aan het inmetselen van nestkasten in de gevel, het toegankelijk maken van de spouwmuur, het creëren van kwetter- en voedselbosjes nabij de gebouwen of het aanleggen van plekken met los zand.

In dit plan wordt ook getracht een waardevolle toevoeging te creëren voor de natuur en biodiversiteit door maatregelen toe te passen die andere soorten aantrekken. Insect en bij aantrekkende beplanting creëert meer voedsel voor insectetende vogels. Goed beheer voorkomt monocultuur in beplanting. Nachtdiervriendelijke verlichting op de gebouwen en in de openbare ruimte biedt ook 's nachts de ruimte voor diersoorten. Daarbij wordt ook nagedacht over het aantrekkelijk maken van het gebied voor soorten die tot een paar jaar geleden nog voorkwamen in dit gebied.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van plannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de Erfgoedwet op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de Verordening Ruimte vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen. Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020, vastgesteld door de raad op 19 december 2013 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Indien in een in voorbereiding zijnde bestemmingsplan gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen aanwezig zijn dan staan deze gebieden aangegeven op de plankaart binnen de aanduiding “Waarde – Archeologie 1” tot en met “Waarde – Archeologie 9”. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een aanlegvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan, met uitzondering van Waarde – Archeologie 1, daarvoor geldt de vergunningplicht van artikel 11 van de Monumentenwet 1988.

Initiatiefnemers kunnen verzocht worden om bij de aanvraag van bovengenoemde vergunningen een rapport te overleggen. Daarin moet de daadwerkelijke archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord zijn vastgesteld.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Ter plaatse van het plangebied gelden op basis van het geldende bestemmingsplan de archeologische dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 5' en 'Waarde - Archeologie 6'. Op basis van deze bestemmingen geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen dieper dan respectievelijk 50 en 75 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan respectievelijk 250 en 500 m2. Voor het beoogde plan worden deze onderzoeksgrenzen overschreden. Daarom zijn archeologische bureau- en booronderzoeken uitgevoerd. Deze zijn als Bijlage 2 en Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd en hierna wordt ingegaan op de conclusies van de onderzoeken.

Zirro-locatie

Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat het zuidwestelijke deel van de Zirro-locatie een middelhoge verwachting heeft voor bewoningssporen en sporen van landgebruik uit de periode Midden- IJzertijd – Late Middeleeuwen. De rest van het onderzoeksgebied heeft een lage archeologische verwachting. Eventuele archeologische resten in het zuidoostelijke deel van het onderzoeksgebied worden verwacht onder het ophoogpakket en/of het pakket komklei, vanaf 135 cm of 175 cm -mv. Bij toekomstige bodemverstorende werkzaamheden dieper dan 1,35 m -mv worden deze mogelijk aanwezige waarden mogelijk bedreigd.

Er wordt geadviseerd om, wanneer er in de toekomst werkzaamheden beneden 1 m -mv plaatsvinden in het zuidoostelijke deel van de Zirro-locatie, inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase, uit te voeren om te bepalen of hier archeologische waarden aanwezig zijn. Geadviseerd wordt om dit onderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuven onderzoek. Dit onderzoek moet worden uitgevoerd aan de hand van een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen. Eventuele heiwerkzaamheden in dit deel van het plangebied zijn niet bezwaarlijk, mits de palen ten minste 4 m uit elkaar geplaatst worden. Door middel van het hanteren van een archeologische dubbelbestemming worden deze potentieel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate beschermd en kan het eventueel benodigde vervolgonderzoek in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen worden uitgevoerd.

Schouls-locatie

Op basis van het bureauonderzoek gold een hoge archeologische verwachting voor vindplaatsen uit de Romeinse tijd (Limeszone) en/of middeleeuwen. Deze verwachting hing samen met de verwachte oeverafzettingen. Voor vindplaatsen uit de midden- en late ijzertijd gold een middelhoge verwachting, indien het toenmalige veenlandschap niet geërodeerd blijkt. Voor de overige perioden gold een lage archeologische verwachting. Op grond van de aangetroffen bodemopbouw kan de hoge verwachting voor de top van het zandpakket gehandhaafd blijven. Indien bodemingrepen dieper reiken dan 1,25 m -NAP, wordt nader onderzoek geadviseerd in de vorm van een karterend onderzoek naar aanwezige archeologische resten in de top van de zandige afzettingen.

Uit dit karterend booronderzoek (zie Bijlage 4) volgt dat de karterende boringen verschillende archeologische indicatoren opleveren. Deze wijzen mogelijk op de aanwezigheid van een vindplaats in het noordoosten van de Schouls-locatie of daar vlak buiten: een (kortdurend bewoond) nederzettingsterrein uit de bronstijd, ijzertijd en/of Romeinse tijd. In het resterende deel van de Schouls-locatie kunnen uit dezelfde perioden perifere archeologische resten worden verwacht (perceelsgreppels, deposities, kuilen en graven). Het is niet geheel uit te sluiten dat het bij de indicatoren om verspoeld materiaal gaat van een nederzetting die verder weg buiten de Schouls-locatie ligt. Vanwege de mogelijke aanwezigheid van een vindplaats in de top van de oever- of estuariene zandafzettingen wordt geadviseerd de planontwikkeling op een archeologievriendelijke wijze uit te voeren zodat de eventueel aanwezige archeologische resten ongeroerd in de bodem behouden blijven:

• diepte van de bodemingrepen beperken tot 1,0 – 1,35 m -NAP/ 1,6 - 2,1 m-mv (top zandpakket + 0,3 m buffer);
• indien heipalen worden gebruikt, dient de afstand tussen de heipalen minimaal 4 m te zijn.

Indien een archeologievriendelijke bouwwijze niet mogelijk is, wordt geadviseerd een proefsleuvenonderzoek uit de te voeren met als doel het bepalen van de behoudenswaardigheid van de te verwachten archeologische resten. Omdat de aanwezigheid van de vindplaats niet zeker is (het valt niet geheel uit te sluiten dat het bij de indicatoren om verspoeld materiaal gaat) wordt geadviseerd dit proefsleuvenonderzoek gefaseerd uit te voeren. Tijdens fase 1 dient het noordoosten van het plangebied met sleuven onderzocht te worden. Indien de verwachte nederzettingsresten aanwezig blijken, dient tijdens fase 2 het resterende deel van het plangebied op archeologische resten onderzocht te worden. Indien uit fase 1 blijkt dat het bij de archeologische indicatoren om verspoeld materiaal gaat, komt fase 2 te vervallen. Door middel van het hanteren van een archeologische dubbelbestemming worden deze potentieel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate beschermd en kan het eventueel benodigde vervolgonderzoek in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen worden uitgevoerd.

Advieskaart met daarop onderscheiden fase 1 (rood omlijnd) en fase 2 van het geadviseerde proefsleuvenonderzoek (bron: Archol).

Voor het gehele plangebied geldt ten slotte het volgende: indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht.

4.2 Ecologie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

De Wet Natuurbescherming (Wnb)

In de Wet natuurbescherming staan beschermingsregels voor de Nederlandse natuurgebieden en in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wet natuurbescherming geeft uitvoering aan de verplichtingen van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De provincies gaan over het natuurbeleid en zorgen voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het natuurbeleid van grote wateren en internationaal beleid.

In 2022 gaat de Wet natuurbescherming op in de Omgevingswet. De Omgevingswet biedt straks richtlijnen voor regels en maatregelen die de natuur beschermen.

In de wet zijn algemene verbodsbepalingen opgenomen waarin onder meer is bepaald dat beschermde dieren niet opzettelijk gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Werken conform een door het Rijk goedgekeurde gedragscode kan er voor zorgen dat verbodsbepalingen overtreden worden. Voorts is een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna opgenomen. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De bovengenoemde verboden zijn niet van toepassing wanneer Provinciale Staten in haar verordening een algemene vrijstelling heeft opgenomen voor de betreffende soorten of wanneer wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode. Wanneer overtreding van een verbod niet vermeden kan worden, is een ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. Een dergelijke ontheffing wordt uitsluitend verleend wanneer de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soort voldoende wordt geborgd, er sprake is van wettelijk belang, én er geen alternatief voor activiteit is, waarmee de beschermde situatie kan worden ontzien.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt dat de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels.

4.2.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming

Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving zal uitgevoerd gaan worden door de provincies. Belangrijke procedurele wijziging hierbij is, dat wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning, ontheffingen voor de beschermde soorten vanaf de inwerkingtreding van de wet daarbij mogen aanhaken. Dat wil zeggen dat de indiener mag kiezen of hij zijn ontheffing direct bij de provincie aanvraagt, of dat hij dat doet door aan te haken bij de omgevingsvergunning. In het laatste geval moet de gemeente dan een volledigheidstoets uitvoeren. Met de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt de uitgebreide procedure, en is er een wettelijke beslistermijn van maximaal 26 weken. Wanneer een ontheffing bij de provincie aangevraagd wordt waarbij geen omgevingsvergunning nodig is, is deze termijn 13 weken met maximaal 7 weken verlenging.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Ecologisch beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecfieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. Beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. Verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. Bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties)

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.

In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Met quick scans natuur is onderzocht of er beschermde natuurwaarden, volgens de nu geldende natuurwet- en regelgeving, aan- of afwezig zijn in het plangebied. Naast beschermde natuurwaarden in het plangebied is ook nagegaan of de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, mogelijk negatieve effecten kan hebben op beschermde natuur buiten het plangebied. Navolgend worden kort de conclusies van de quick scans uiteengezet. De quick scans zijn als Bijlage 5 en Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd.

Gebiedsbescherming

Uit de quick scan blijkt dat Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheid (stikstofgevoelig) in de buurt van het plangebied ligt. Om na te gaan of er sprake is van aantasting van deze beschermde natuur is een stikstofonderzoek voor beide ontwikkelingen gezamenlijk (zie Bijlage 7) uitgevoerd.Het onderzoek stikstofdepositie heeft betrekking op zowel de aanlegfase als de gebruiksfase. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in de invoergegevens ook rekening gehouden met de toekomstige verkeersbewegingen van de woningbouwlocatie 'Parkzicht', direct grenzend aan de Schouls-locatie, waarvoor de planologische procedure nog opgestart moet worden. Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de nu gehanteerde grenswaarde van de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden. Daarmee bestaan geen belemmeringen voor het aspect Natura 2000. De provincie Zuid-Holland heeft deze conclusie reeds bevestigd.

Verder blijkt uit de quick scans dat in de directe omgeving van het plangebied geen Natuurnetwerk Nederland of andere provinciaal beschermde natuur aanwezig is. De provinciale bescherming van deze gebieden staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg en nader onderzoek hiernaar is niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

Zirro-locatie

Uit de quick scan volgt dat algemene broedvogelsoorten in het plangebied aanwezig kunnen zijn. Indien de omliggende beplanting, het snoeiafval en nestgelegenheden buiten het broedseizoen worden verwijderd, vinden er geen overtredingen plaats met betrekking tot deze soorten. Indien binnen het broedseizoen (maart tot en met eind augustus) gewerkt wordt, dient vooraf aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie te worden uitgevoerd.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën, waarbij al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen.

Schouls-locatie

Voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten geldt dat nader onderzoek noodzakelijk is voor broedlocaties en verblijfplaatsen voor de huismus en gierzwaluw. Indien er op de onderzoekslocatie nestplaatsen van een van deze soorten aanwezig zijn, hetgeen op basis van de huidige informatie niet is uit te sluiten, zal de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Binnen het plangebied bevinden zich situaties die geschikt zijn als potentiële nestgelegenheden voor algemene broedvogels. Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen. Het verwijderen van eventueel aanwezige nestgelegenheden kan buiten het broedseizoen uitgevoerd worden, zolang de nesten niet in gebruik zijn. Indien werkzaamheden in het broedseizoen plaatsvinden dient voor aanvang van de werkzaamheden een broedvogelinspectie plaats te vinden.

Een nader onderzoek ten aanzien van gebouwbewonende vleermuizen dient uit te wijzen of beschermde functies in de bebouwing op de onderzoekslocatie aanwezig zijn. Nader onderzoek naar de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, kleine dwergvleermuis en meervleermuis zijn aanbevolen. De bebouwing kan potentieel dienstdoen als zomer-, kraam-, balts/paar- en individuele winterverblijfplaats.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Uit het nader soortgericht onderzoek (zie Bijlage 8) volgt dat de onderzoekslocatie geen functie heeft voor huismus en gierzwaluw. De onderzoekslocatie wordt echter wel gebruikt als vaste rust- en voortplantingsplaats (kraamverblijfplaats, zomerverblijfplaats en paarverblijfplaats) van de gewone dwergvleermuis. De voorgenomen sloopwerkzaamheden op de onderzoekslocatie zullen, zonder het nemen van maatregelen, de functionaliteit van deze beschermde verblijfplaatsen, en daarmee ook mogelijk individuele winterverblijfplaatsen van vleermuizen, naar verwachting vernielen. Verstoring of beschadiging van individuen of hun verblijfplaatsen is op voorhand niet te voorkomen, waardoor overtreding van de Wet natuurbescherming plaats vindt ten aanzien van de gewone dwergvleermuis. Daarom is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd. De verwachting is dat deze ontheffing verleend zal worden.

Bescherming houtopstanden

Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. In verband met de voorgenomen ontwikkelingen heeft wel een boom(effect)onderzoek plaatsgevonden. Deze Bomen Effect Analyse is opgenomen als Bijlage 9 bij het bestemmingsplan. De overgrote meerderheid van de bomen bevindt zich ter plaatse van de beoogde bebouwing dan wel op locaties waar het behoud helaas niet mogelijk is. Voor deze bomen zal een kapvergunning moeten worden verleend, de aanvraag is in voorbereiding. De 30 te kappen bomen worden conform de gemeentelijke bomenverordening gecompenseerd in de openbare ruimte van de Lammenschansstrip. De drie bomen die verplaatsbaar zijn, worden herplant in het gebied. De bomen van de locatie Schouls en rond de particuliere woningen ten zuiden van Dunea worden gecompenseerd in het nog aan te leggen Dunea-park.

 

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.3.1.2 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

4.3.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

In het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische- of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderszins cultuurhistorisch beschermd landschap.

Er worden dan ook geen belemmeringen op het gebied van 'cultuurhistorie' verwacht.

4.4 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied.

Direct ten oosten van het bouwplan Zirro ligt in het plangebied wel een 500AC-watertransportleiding van Dunea. Nog voor de bouw van de woningen zal deze worden vervangen door een meer robuuste 500HDPE-watertransportleiding. Beiden leidingen hebben geen planologische relevantie.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1.1 Beleidskader

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar van milieubelastende activiteiten. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen die voorzien in milieugevoelige functies voldoende afstand in acht moet worden genomen met bestaande bedrijven. Daarnaast biedt het zekerheid aan omliggende bedrijven die zo hun activiteiten kunnen blijven uitoefenen.

Om in te kunnen schatten of een bepaalde ontwikkeling mogelijk is, moeten er drie vragen beantwoord worden:

• Zijn er bestaande bedrijven die een beperking kunnen vormen voor nieuwe gevoelige functies op de locatie?
• Zijn er in de omgeving gevoelige functies die gehinderd kunnen worden door nieuwe functies op de locatie?
• Worden er nieuwe functies op de locatie zelf voorgesteld die niet verenigbaar zijn met elkaar?

4.5.1.2 Onderzoeksresultaten

Voor beide locaties geldt dat ze voorzien in de realisatie van woningen in combinatie met kleinschalige commerciële/maatschappelijke functies. Het gaat om functies op het gebied van onder meer kleinschalige werkvormen, horeca, dienstverlening, sport- en recreatieve voorzieningen, (para)medische zorgconcepten en culturele voorzieningen. Gelet op het feit dat dit gemengde programma en het beoogde eindprofiel van de Lammenschansdriehoek als gemengd woon- en werkgebied is in voorliggende situatie sprake van een zogenoemd 'gemengd gebied'. Dit betekent dat de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering met één afstandsstap verlaagd kunnen worden, met uitzondering van het aspect 'gevaar'.

Hinder als gevolg van onderhavige ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling omvat voor het grootste deel de realisatie van nieuwe woningen. 'Wonen' betreft geen hinderveroorzakende functie. Dit betekent dat er geen nadere toetsing naar de woningen noodzakelijk is. Voor de commerciële/maatschappelijke functies geldt dat deze milieucategorie 1 of 2 hebben en daarmee een maximale richtafstand van 10 meter tot aan woningen en andere milieugevoelige functies. Hieraan wordt voldaan. De te vestigen bedrijven moeten zich daarnaast houden aan de eisen/normstellingen uit het Activiteitenbesluit. In planologische zin is menging vanuit deze type functies met wonen in beginsel aanvaardbaar. Milieueffecten vanuit het plan op de omgeving zijn daarmee uit te sluiten. Zowel in de huidige als toekomstige situatie zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat bij woningen in de omgeving.

Hinder van bestaande bedrijvigheid op de ontwikkeling

Naast de hinder die een ontwikkeling zelf kan veroorzaken, dient ook onderzocht te worden of de beoogde ontwikkeling zelf hinder kan ondervinden van hinderveroorzakende functies uit de omgeving. Appartementen zijn aan te duiden als milieuhindergevoelig. Daarom is geïnventariseerd welke omliggende percelen mogelijk hinderveroorzakende functies bevatten die van belang zijn voor de ontwikkeling van het plangebied.

Opgemerkt wordt dat geldt dat door deze ontwikkeling verschillende hindervoorzakende functies uit de Lammenschansdriehoek zullen verdwijnen, waarbij aannemersbedrijf Schouls er voor zal zorgen dat het woon- en leefklimaat in het gebied substantieel zal verbeteren. Ook wordt gesteld dat de meubelzaak, het bandenbedrijf en de dansschool ten noorden van de Zirro-locatie op korte termijn zullen worden herontwikkeld ten behoeve van wonen. Deze gronden zijn inmiddels voorzien van een woonbestemming.

Bedrijfssoort	Adres	Omschrijving VNG	Grootste richtafstand (m)	Gemeten afstand (m)
Waterdistributie bedrijf	Kanaalweg ong.	Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: < 1 MW	10 (geluid en gevaar)	0
Kantoor	Lammenschansweg 144	Overige zakelijke dienstverlening: kantoren	0	80
Kantoor	Plantijnstraat 2	Overige zakelijke dienstverlening: kantoren	0	70

Op basis van voorgaande inventarisatie is beoordeeld dat voor wat betreft de Schouls-locatie geldt dat niet voldaan kan worden aan de benodigde richtafstand van het waterdistributiebedrijf en daarom nader onderzoek moet worden verricht. Uit dit onderzoek (zie Bijlage 10) volgt dat ter plaatse van de beoogde woningen voldaan wordt aan de richt- en grenswaarden wat betreft het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en de indirecte hinder. Voor het maximaal geluidniveau geldt dat als gevolg van de remontluchting van vrachtwagens ter plaatse van enkele woningen in de dagperiode sprake is van een geringe overschrijding van de richtwaarde met 1 of 2 dB uit de VNG-publicatie. Omdat deze activiteit niet wordt getoetst aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit, wordt wel aan deze grenswaarde voldaan. Mede op grond van het feit dat deze remontluchting slechts sporadisch optreedt, wordt deze waarde aanvaardbaar geacht. Bovendien zal het steunpunt zeer waarschijnlijk worden verplaatst naar een locatie elders, zodat deze overschrijding niet langer zal optreden. Gelet op deze resultaten wordt gesteld dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.5.2 Bodem

4.5.2.1 Beleidskader

In het kader van een planprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de gewenste ontwikkeling.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Ter plaatse van het plangebied is voorzien in verschillende bodemonderzoeken. Navolgend worden deze beschreven. Alle onderzoeken zijn als bijlage 11, 12, 13 en 14 bij deze toelichting gevoegd.

Zirro-locatie

Ter plaatse van de autogarage wordt geconcludeerd dat er sprake is van voormalige bodembelasting op de noordelijke grens van de onderzoekslocatie. Dit in verband met de sanering die is uitgevoerd aan de Lammenschansweg 136. Mogelijk is er een restverontreiniging aanwezig in de grond en het grondwater. Er wordt geadviseerd om ter plaatste van de mogelijke restverontreiniging een verkennend bodemonderzoek uit te voeren om na te gaan of deze restverontreiniging mogelijk onder de bebouwing aanwezig is. In dit aanvullend onderzoek is voorzien. Tijdens de veldwerkzaamheden bleek één boring sterk puinhoudend te zijn en licht verontreinigd met lood. Er zijn geen nieuwe aanwijzingen gevonden om onder de bebouwing een verontreiniging met zware metalen, minerale olie, PAK of PCB te verwachten.

Verder blijkt uit de terreininspectie dat er inpandig vloeistoffen worden opgeslagen, niet altijd boven een lekbak. Op de vloer zijn vlekken zichtbaar. De kans dat er een lekkage door de vloer heeft plaatsgevonden wordt klein ingeschat, maar kan niet worden uitgesloten. Er wordt geadviseerd hier voor de sloop van het pand aanvullend onderzoek te verrichten.

Ter plaatse van de woonwinkel wordt geconcludeerd dat er sprake is van voormalige bodembelasting op de zuidoostelijke grens van de onderzoekslocatie. Dit in verband met de sanering die is uitgevoerd aan de Lammenschansweg 140. Mogelijk is er een restverontreiniging aanwezig in het grondwater. Er wordt geadviseerd om ter plaatste van de mogelijke restverontreiniging een verkennend bodemonderzoek uit te voeren om na te gaan of deze restverontreiniging mogelijk onder de bebouwing aanwezig is. De te onderzoeken parameters zijn minerale olie, vluchtige aromatische koolwaterstoffen, methylcyclopentaan, cyclohexaan en methylpentaan-isomeren. Voor de laatste drie parameters dient overleg plaats te vinden met het bevoegd gezag ten einde te bepalen wanneer de parameters risico vormen voor het milieu vanwege het ontbreken van toetsnormen voor deze stoffen.

Tevens wordt geadviseerd om ter plaatse van de eerder aangetoonde, maar later niet teruggevonden, sterke verontreiniging met minerale olie op het noordwestelijk deel van het terrein aanvullend onderzoek uit te voeren om definitief vast te stellen of deze verontreiniging nog aanwezig is.

De benodigde vervolgonderzoeken met betrekking tot bodem en de Zirro-locatie kunnen pas na de sloop van de bestaande bebouwing tot uitvoering worden gebracht. Daarom worden in het kader van de omgevingsvergunningprocedure de vervolgonderzoeken uitgevoerd.

Schouls-locatie

Ter plaatse van het aannemersbedrijf wordt geconcludeerd dat in de grond en in het grondwater overwegend sprake is van licht verhoogde gehalten en concentraties. Plaatselijk zijn enkele sterke verontreinigingen met minerale olie (tank bij de ingang) en PAK (bij de schuur) in de grond en/of het grondwater aangetroffen.

De sterke verontreinigingen kunnen een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling van het terrein. Aanvullend onderzoek wordt aanbevolen om de omvang van deze verontreinigingen in kaart te brengen en om te bepalen of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zoals bedoeld in de Wet bodembescherming. Er is voorzien in het nader onderzoek. Ter plaatse van de ondergrondse tanks nabij de ingang is sprake van een beperkte restverontreiniging. Op basis van het nader onderzoek blijkt dat deze zich niet heeft verplaatst. De verontreinigingen zijn op een dusdanige diepte aangetroffen dat er geen sprake is van een humaan en/of ecologisch risico. Het is niet noodzakelijk de verontreinigde grond met spoed te verwijderen. Geadviseerd wordt om de verontreinigde grond op een natuurlijk moment (herinrichting/ontwikkeling locatie) te ontgraven en af te voeren.

De sterk verhoogde gehalte minerale olie in de loods is gelegen onder een afgesloten verhardingslaag. Derhalve is er geen sprake van een humaan en/of ecologisch risico. Op basis van de resultaten de onderzoeken lijkt er geen sprake van een verspreiding van de verontreiniging. Het is niet noodzakelijk de verontreinigde grond met spoed te verwijderen. Er wordt eveneens geadviseerd wordt om de verontreinigde grond op een natuurlijk moment te ontgraven en af te voeren.

Het kan niet geheel worden uitgesloten dat de sterk verhoogde gehalten ter plaatse van de loods zijn veroorzaakt door de (voormalige) bedrijfsactiviteiten en daarmee sprake is van de zorgplicht zoals bedoeld in de Wet bodembescherming. Aanbevolen wordt om de met minerale olie verontreinigde grond na het verwijderen van de opstallen en betonverharding te ontgraven en af te voeren. Indien sprake is van de zorgplicht geldt bij verwijdering het saneringsregime. Voorafgaand dient dan een BUS-melding te worden opgesteld en ingediend bij bevoegd gezag.

De sterk verhoogde gehalten PAK betreffen een immobiele verontreiniging waarbij geen sprake is van een verspreidingsrisico. Humane en ecologische risico’s ontstaan middels het in contact komen met de stof. Gezien deze onder een verhardingslaag is gelegen wordt dit risico niet aanwezig geacht. Het is niet noodzakelijk de verontreinigde grond met spoed te verwijderen. Geadviseerd wordt om de verontreinigde grond op een natuurlijk moment te ontgraven en af te voeren.

Indien ten tijde van eventuele werkzaamheden bijmengingen met kooldeeltjes worden aangetroffen dient hier op gepaste wijze rekening mee gehouden te worden.

Het natuurlijke moment van sanering van de aanwezige verontreiniging zal zijn op het moment dat de aanwezige bedrijfsbebouwing gesloopt zal worden. De kosten voor de sanering zijn meegenomen in de totale ontwikkelingskosten van de ontwikkeling en brengen de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling niet in gevaar. Met inachtneming hiervan vormt het aspect bodem geen belemmering voor de bestemmingsplanprocedure.

4.5.3 Externe veiligheid

4.5.3.1 Beleidskader

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp.

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Voor de beide locaties is afzonderlijk onderzoek uitgevoerd met betrekking tot externe veiligheid. De onderzoeken zijn als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Navolgend worden de conclusies besproken. Deze conclusies gelden voor het totale plangebied.

Raadpleging van de risicokaart wijst uit dat er verschillende risicobronnen aanwezig zijn rondom het plangebied.

Binnen een straal van één kilometer van het plangebied bevinden zich vier stationaire risicobronnen. Uit de gegevens van de risicokaart blijkt dat het plangebied buiten de invloedsgebieden valt van alle inrichtingen. Een nadere beschouwing van deze soort risicobron is daarmee niet noodzakelijk. Dit geldt ook voor de nabijgelegen buisleiding. Enkel voor 4 wegvakken in de omgeving van het plangebied geldt dat het plangebied in het invloedsgebied ligt van deze risicobronnen. Deze wegvakken dienen daarom nader te worden beschouwd. Gelet op het feit dat de ontwikkellocatie voor alle wegvakken buiten de meest relevante zone van het groepsrisico ligt (de 200 meter zone), hoeft het groepsrisico conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes enkel beperkt verantwoord te worden. Het betreft een motivering ten aanzien van de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. In dit kader is de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen.

Beperkte verantwoording

Analyse van scenario's

Op de N206 kunnen calamiteiten leiden tot een koude of warme BLEVE (explosie). Het gebied ligt in de 3e effectring, waar als gevolg van drukgolf warmtestraling lichte schade kan ontstaan. Een klein percentage van aanwezigen in de open lucht kan derdegraads brandwonden oplopen. De gebouw-schil blijft voldoende intact om als schuilmogelijkheid te dienen.

In relatie tot het plan is daarnaast het vrijkomen van toxische wolken relevant. Deze kunnen vrijkomen bij calamiteiten op de N206, A4, N11, of bij nabijgelegen inrichtingen. In het geval dat de wolk zich richting plangebied beweegt moeten aanwezigen direct worden gewaarschuwd, bijvoorbeeld met behulp van sirenes en NL-Alert. Ramen en deuren moeten worden gesloten en aanwezigen moeten inpandig schuilen tot het gevaar is geweken. Bij voorkeur worden de woningen uitgerust met ventilatievoorzieningen die eenvoudig centraal uitgeschakeld en/of dichtgezet kunnen worden.

Beheersing en bestrijding

Gelet op de afstanden tot risicobronnen en mogelijke calamiteiten zal de nadruk van beheersing en bestrijding bij de bron liggen, ook wat betreft zorgverlening. De Lammenschansweg is ingericht als brede stroomweg, waarlangs eventuele hulpverlenende voertuigen eenvoudig het plangebied kunnen bereiken.

Zelfredzaamheid

Door de realisatie van het plan zal de dichtheid van personen gezien de aanwezige omliggende bebouwing niet noemenswaardig toenemen. In geval van calamiteiten kunnen aanwezigen, als de situatie dat toelaat, het gebouw ontvluchten in een richting loodrecht op de windrichting. De Lammenschansweg is hier in de meeste gevallen goed voor geschikt. Ook zullen vanuit de maatschappelijke/commerciële functies BHV'ers aanwezig zijn die hulp kunnen bieden een eventuele calamiteit.

4.5.4 Geluid

4.5.4.1 Beleidskader

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het plan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterrein.

4.5.4.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige functies in de vorm van woningen. Daarom is voor de beide locaties een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd, die als bijlages Bijlage 17 bij dit bestemmingsplan zijn gevoegd. Navolgend worden voor de beide locaties de belangrijkste conclusies uit het onderzoek uiteengezet.

Zirro-locatie

• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Lammenschansweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB maar onder de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 59 dB inclusief aftrek op de noordwestgevel van het gebouw. Deze waarde ligt 1 dB boven de door de gemeente Leiden gestelde maximumwaarde van 58 dB uit het Hogere waardebeleid. De overschrijdingen treden op bij de noordwestgevel en de noordoost- en de zuidwestgevel;
• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de gezoneerde wegen Kanaalweg en N206 liggen onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 43 dB inclusief aftrek voor de Kanaalweg en 43 dB inclusief de aftrek voor de N206;
• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de niet-gezoneerde Nieuwe Ontsluitingsweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 52 dB inclusief aftrek op de zuidoostgevel van het gebouw;
• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de niet-gezoneerde wegen Plantijnstraat en Omegaplantsoen liggen onder de voorkeursgrenswaarde. De hoogst bepaalde geluidbelasting voor de Plantijnstraat is 22 dB inclusief aftrek en voor het Omegaplantsoen bedraagt deze waarde 41 dB inclusief aftrek;
• Alle binnengevels zijn geluidluw voor elk van de genoemde wegen.

Schouls-locatie

• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Kanaalweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB maar onder de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 57 dB inclusief aftrek op de zuidgevel van het gebouw. Deze waarde ligt 1 dB onder de door de gemeente Leiden gestelde maximumwaarde van 58 dB uit het Hogere waardebeleid. De overschrijdingen treden op bij de oost- en de zuidgevel;
• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de gezoneerde wegen Lammenschansweg en N206 liggen onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 43 dB inclusief aftrek voor de Lammenschansweg en 48 dB inclusief de aftrek voor de N206;
• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de niet-gezoneerde Nieuwe Ontsluitingsweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst bepaalde geluidbelasting is 52 dB inclusief aftrek op de zuidwest- en de noordwestgevel van het gebouw;
• De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de niet-gezoneerde wegen Plantijnstraat en Omegaplantsoen liggen onder de voorkeursgrenswaarde. De hoogst bepaalde geluidbelasting voor de Plantijnstraat is 38 dB inclusief aftrek en voor het Omegaplantsoen bedraagt deze waarde 42 dB inclusief aftrek;
• De binnengevels zijn geluidluw voor elk van de genoemde wegen op toetspunt S46 na: daar is de hoogst optredende geluidbelasting gelijk aan 50 dB.

Hogere waarden

Uit het onderzoek naar bron- en overdrachtsmaatregelen blijkt dat het niet mogelijk/wenselijk/effectief is om maatregelen te treffen. Om die reden wordt een hogere waardenprocedure doorlopen (zie Bijlage 18). Daarnaast zijn de volgende akoestisch compenserende maatregelen noodzakelijk:

• Het treffen van bouwkundige maatregelen zodat binnen de woning(en) een maximaal (cumulatief) geluidniveau vanwege wegverkeerslawaai van maximaal 33 dB wordt bereikt
• Extra gevelwering van ten minste +3 dB ten opzichte van de eisen van het Bouwbesluit;
• Het toepassen van WTW-installaties in de appartementen, mede in verband met een schonere binnenluchtkwaliteit;
• Het verhogen van de contactgeluidisolatie van de vloerconstructie met 5 dB ten opzichte van de eis uit het Bouwbesluit;
• Het verzwaard uitvoeren van de scheidingswanden tussen appartementen en liftschachten met ten minste 3 dB beter dan vereist volgens het Bouwbesluit;
• Voor de appartemten binnen het plan die beschikken over een individuele buitenruimte wordt voorzien in een gemeenschappelijke geluidluwe binnentuin op de parkeergarages en/of daktuinen:
• Het aanbrengen van voldoende absorptie in de verkeersruimten;
• Het toepassen van goed geluidsisolerende en met knevelend hang- en sluitwerk voorziene toegangsdeuren van de appartementen.

4.5.5 Luchtkwaliteit

4.5.5.1 Beleidskader

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

4.5.5.2 Onderzoeksresultaten

Voor de ontwikkelingen is gezamenlijk onderzoek verricht naar het aspect luchtkwaliteit. Dit onderzoek is als bijlage 19 bij deze toelichting gevoegd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in de invoergegevens ook rekening gehouden met de toekomstige verkeersbewegingen van de woningbouwlocatie 'Parkzicht', direct grenzend aan de Schouls-locatie, waarvoor de planologische procedure nog opgestart moet worden. Uit het onderzoek volgt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Verder volgt dat er geen sprake is van een (dreigende) normoverschrijding. Voor de concentraties verontreinigende stoffen ter plekke van de te realiseren woningen wordt ruim voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Geconcludeerd wordt dat er geen belemmeringen zijn voor het aspect luchtkwaliteit.

4.6 Milieueffectrapportage

4.6.1 Beleidskader

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r.

4.6.2 Onderzoeksparagraaf

Onderhavig plan betreft de sloop van bedrijfsbebouwing en de nieuwbouw van een appartementengebouw bestaande uit 300 eenheden. Het plan kan worden gekwalificeerd als de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd en een herontwikkeling wordt als wijziging in de zin van het Besluit m.e.r. beschouwd.

Bij de activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het plan blijft ver onder de indicatieve drempelwaarden en daarmee kan in eerste instantie met een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden volstaan. In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Hierbij moet in het bijzonder worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Daarbij dient te worden ingegaan op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats waar de activiteit plaatsvindt;
• de kenmerken van het potentiële effect.

Er is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd voor dit bestemmingsplan, zie Bijlage 20. Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan, die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is daarom niet nodig, zie Bijlage 21.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Voorliggend plan betreft een verdere uitwerking van de geboden ontwikkelkaders van de Ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek. Het plan past vanuit functioneel binnen deze strategie. Omdat de bouwenveloppe van de Schouls locatie een punt heeft en relatief smal is, zorgen de kaders van de Ontwikkelstrategie er voor dat er een onaangenaam binnengebied qua bezonning ontstaat en dat een deel van de woningen in de plattegrond een incourante maatvoering krijgen. Door aan één zijde, bij voorkeur aan de westzijde, de bebouwing te verlagen kan toch voldoende daglicht c.q. zon in het binnenterrein komen. Omwille van de haalbaarheid wordt deze verlaging gecompenseerd door het bouwdeel aan de Kanaalweg een hoogte van 30 meter toe te staan in plaats van de huidige 20 meter conform de Ontwikkelstrategie. Dit is een reeds bekende hoogte vanuit andere gebouwen binnen de Lammenschansdriehoek en het sluit goed aan bij de hoek van het project Hof36. Bovendien blijkt uit zichtlijnen en schaduwwerking dat dit nauwelijks nadelige gevolgen heeft voor de omgeving. Met de vaststelling van het voorbereidingsbesluit ter plaatse van het plangebied heeft de gemeenteraad met deze wijziging ingestemd. Met dit plan wordt zo verder invulling gegeven aan het realiseren van het beoogde einddoel van de Lammenschansdriehoek als een gemengde, stedelijke woon- en werkomgeving.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Regionale mobiliteitsagenda

De vigerende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: “zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied”.

Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk “koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties” en een “aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving”. Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.

Op het moment van opstellen van deze bestemmingsplantoelichting, wordt er in Holland Rijnland verband door de gemeenten gewerkt aan een mobiliteitsagenda die de strategie (en daarmee de keuzes en uiteindelijk de uitvoeringsprojecten) voor de langere termijn vastgelegd. Daarnaast wordt gelijktijdig gewerkt aan een ruimtelijke en economische agenda, zodat een geïntegreerde totaal visie op Holland Rijnland schaal ontstaat.

4.8.1.2 Mobiliteitsnota

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad
• 2. Lopen krijgt meer ruimte
• 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
• 4. Versterken van de hoofdontsluitingsstructuur
• 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
• 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
• 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
• 8. Ondersteunen deelconcepten
• 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.8.1.3 Parkeervisie

Op 16 juli 2020 heeft de raad de Parkeervisie vastgesteld. In de parkeervisie wordt het toekomstbeeld geschetst van parkeren in Leiden, samengevat in visiepunten voor de auto en de fiets. De Parkeervisie geeft een beeld van de parkeersituatie voor de auto en de fiets in Leiden in 2030 en hoe stapsgewijs naar die nieuwe situatie toegewerkt wordt.

De Parkeervisie bevat de ambities en uitgangspunten voor het beleid van de komende jaren, waarbij er in het bijzonder aandacht is voor het inpassen van de verstedelijkings- en woningbouwopgave en het wijzigen van de modal shift (het bevorderen van schone vervoersvormen, zoals lopen, de fiets en het openbaar vervoer, en het terugdringen van het autogebruik en autobezit).

De Parkeervisie is opgebouwd langs drie redeneerlijnen:

• 1. De juiste parkeerder op de juiste plek. Leiden wil duidelijkheid verschaffen over wie waar tegen welke kosten een plek kan vinden. Zodat de automobilist of fietsparkeerder weet waar hij/zij aan toe is, niet nodeloos hoeft te zoeken, en desgewenst de afweging kan maken om voor een andere vervoerswijze te kiezen als dat makkelijker, goedkoper of betrouwbaarder blijkt te zijn.
• 2. Openbare ruimte is, in een sterk groeiende stad, te kostbaar om nog verder te verstenen voor parkeerplaatsen. Liever kiest Leiden voor groen, water, spelen, zonnen, wandelen, dan nog meer parkeerplaatsen toe voegen. Leiden kiest daarom voor het beter reguleren van het parkeren in de openbare ruimte.
• 3. De fiets krijgt een prominente rol als duurzame en schone vervoersvorm. Dat wordt gefaciliteerd met hogere kwaliteit van fietsparkeervoorzieningen én het uitbreiden van de fietsparkeervoorzieningen. Ook komt er meer aandacht voor fietsparkeernormen en kwaliteitsambities/kwaliteitseisen bij nieuwe ontwikkelingen. Leiden introduceert een fietsparkeernorm zodat in de toekomst fietsers de garantie hebben op goede en voldoende stallingsruimte. Op deze manier stimuleert Leiden het gebruik van de fiets en verrommelt de stad niet.

4.8.1.4 Beleidsregels parkeernormen

In het uitwerkingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren zijn, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen voor zowel auto als fiets, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Verkeer

Om de verkeersgeneratie van het plan inzichtelijk te maken is gebruik gemaakt van de kencijfers van het CROW. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. De Lammenschansdriehoek maakt binnen het gemeentelijk parkeerbeleid onderdeel uit van het gebied 'schil centrum'. Leiden is een 'zeer sterk stedelijk' gebied. Op basis van het beoogde functionele programma is onderzoek verricht naar de verwachte verkeersgeneratie. Dit onderzoek is als Bijlage 22 bij deze toelichting opgenomen en wijst uit dat het aantal motorvoertuigbewegingen als volgt is:

• werkdag: 1.876 motorvoertuigbewegingen.

In het kader van de ontwikkelstrategie van de Lammenschansdriehoek is reeds uitvoerig nagedacht over de verkeerssituatie. Er worden nieuwe ontsluitingswegen aangelegd vanaf het plangebied in noordoostelijke richting, richting het ROC Leiden. Deze nieuwe ontsluiting gaat gepaard met de herontwikkeling van de andere percelen in de Lammenschansdriehoek. Daarnaast wordt er een nieuwe ontsluiting op de Kanaalweg gerealiseerd. Deze weg zal bij de realisatie van het naastgelegen appartementencomplex Hof 36 al aangelegd worden. Bij ontwikkeling van de overige percelen, waaronder de onderhavige ontwikkeling, blijft deze weg behouden.

Er is aan de hand van verkeerstellingen en een VISSIM simulatie bekeken op welke wijze de toekomstige kruising de verkeersstromen vlot en veilig kan verwerken en wat het definitieve ruimtebeslag van de kruising moet worden. Voor de verdere ontsluitingsstructuur van de oostzijde van de Lammenschansdriehoek is door Goudappel Coffeng een verkeersonderzoek (zie Bijlage 23) uitgevoerd waarin drie varianten zijn onderzocht. Uit het onderzoek volgt dat met de variant met een brede middenberm op de Kanaalweg voldoende capaciteit biedt om alle verkeersbewegingen van en naar de wijk af te wikkelen en houdbaar is voor het kruispunt Kanaalweg-nieuwe verbinding door de Lammenschansdriehoek (in het rapport van Goudappel de verkeersafwikkeling 'Plantijnstraat' genoemd). Met de geprognosticeerde intensiteiten is er bij deze variant gedurende de spits, en dan vooral de avondspits, wel sprake van opbouw van wachtrijen, die ook enige tijd van een behoorlijke lengte kunnen zijn. Er is echter geen sprake van structurele overbelasting. De wachtrijen verdwijnen ook weer gedurende de spitsperiode. De voordelen van de variant met de brede middenberm komen niet zo duidelijk naar voren bij een gemiddelde situatie, maar wel in situaties met een piekaanbod. Mocht uit de praktijk blijken dat deze verkeeroplossing onvoldoende soelaas biedt, dan is het ook nog mogelijk om een deel van de nieuwe verbinding door de Lammenschansstrip als eenrichtingsverkeer in te richten.

Een definitief ontwerp voor het kruispunt zal nog gemaakt worden, waarbij op basis van de verrichte studie het duidelijk is dat met de principevorm die is onderzocht het mogelijk is het verkeer op een verantwoorde wijze te verwerken.

4.8.2.2 Parkeren

De gemeente Leiden heeft specifiek parkeerbeleid in de vorm van 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' (vastgesteld juli 2020). Het plangebied is op basis van deze nota ingedeeld in de subzone '2e schil rond de binnenstad'.

Voor zowel Zirro als Schouls is wat betreft het auto- en fietsparkeren een balans opgesteld. Dit is opgenomen in een parkeernotitie en als Bijlage 24 bij deze toelichting gevoegd. In de voorgenomen plannen is voldoende ruimte om in de beschreven auto- en fietsparkeerbehoefte te kunnen voorzien.

Voor de beoogde ontwikkeling zal gebruik gemaakt worden van de zogenoemde Amsterdamse bouwbrief ten aanzien van de eisen aan het aantal fietsplekken per woning en de eisen aan een inpandige berging in de woning.

In de regels van dit bestemmingsplan wordt het gemeentelijk parkeerbeleid juridisch-planologisch vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee wordt gesteld dat het aspect 'parkeren' voldoende in dit plan is gewaarborgd.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

4.9.1.1 Wettelijk kader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

4.9.1.2 Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m² is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

4.9.1.3 Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Integraal Waterketenplan Leidse Regio (IWKP 2019-2022)

IWKP: integraal Waterketenplan (2018)

Het integraal Waterketenplan Leidse regio vervangt het VGRP (Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan).

• Het IWKP behandelt onder andere de zorgplichten van de gemeente op het gebied van afvalwater, hemelwater en grondwater. Het beschrijft de beleidsuitgangspunten en de maatregelen die de komende planperiode genomen worden.

Waarom Integraal?

Het waterketenplan is integraal, om de volgende redenen:

• Het beschouwt de hele waterketen van drinkwaterproductie, inzamelen en transport afvalwater tot en met de daarbij behorende Afvalwaterzuiveringsinstallaties (AWZI)
• Het plan legt op hoofdlijnen de relatie tussen het (terugdringen) van lokaal drinkwaterverbruik en het betaalbaar houden van de drinkwaterproductie. Immers door de toename van woningen en bedrijvigheid dreigt de vraag het aanbod te overstijgen.
• De maatregelen voor volksgezondheid, droge voeten en leefomgeving en milieu worden in dit plan nader op elkaar afgestemd.
• In het plan worden niet alleen de maatregelen benoemd, maar worden ook de financiële kanten geborgd door een bestuurlijke vaststelling van de budgetten.
• Vergunningen die betrekking hebben op de afvalwaterketen zijn hierdoor overbodig.

• Functionele doelen in het IWKP. Per doelstelling zijn de beleidsuitgangspunten uitgewerkt in het IWKP.

Doelstelling	Verantwoordelijke partij	Beschrijving
Veiligstelling van de drinkwatervoorziening	Drinkwaterbedrijven	Drinkwaterbedrijven dragen volgens de drinkwaterwet zorg voor een duurzame veiligstelling van de drinkwatervoorziening. De Drinkwaterwet vloeit voort uit de Europese-Drinkwaterrichtlijn, waarin kwaliteitseisen worden gesteld aan het drinkwater.
Duurzaam beschermen van de Volksgezondheid (schoon drinkwater en verwerken afvalwater)	Drinkwaterbedrijven, Gemeente en Hoogheemraadschap	Afvalwater wordt op een duurzame en efficiënte manier ingezameld, verwerkt en geloosd, zodat het geen bedreiging vormt voor de volksgezondheid. Kwaliteitseisen aan en beschikbaarheid van drinkwater
Op peil houden kwaliteit leefomgeving (hemelwater, grondwater; droge voeten)	Gemeente en hoogheemraadschap	Regenwater wordt (deels) in de woonwijken opgeslagen en benut in en om de wijk. Afvoer van overtollig hemelwater en de regulering van grondwater hebben geen nadelige invloed op de verwerking van afvalwater of op de kwaliteit van het oppervlaktewater. Bij opslag en benutting van regenwater wordt rekening gehouden met eventuele risico's voor de volksgezondheid.
Duurzaam beschermen Natuur en milieu (bodem, grond- en oppervlaktewater)	Drinkwaterbedrijven, Gemeente en hoogheemraadschap	Regenwater wordt (deels) in de woonwijken opgeslagen en benut in en om de wijk. Afvoer van overtollig hemelwater en de regulering van grondwater hebben geen nadelige invloed op de verwerking van afvalwater of op de kwaliteit van het oppervlaktewater. Bij opslag en benutting van regenwater wordt rekening gehouden met eventuele risico's voor de volksgezondheid.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

Voor de beide locaties is een watertoets opgesteld. Navolgend worden de resultaten uiteengezet. Tevens is de rapportages van de watertoets als Bijlage 25 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Randvoorwaarden

Ten aanzien van dit plan zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren).
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).
• 100% afkoppeling van verhard oppervlak.
• Niet afwentelen op anderen in ruimte en tijd.
• Watercompenserende maatregelen worden getroffen voor tenminste 15% van het onverhard oppervlak dat door de ontwikkeling verdwijnt.
• Aanleg alternatieve waterberging met een bergingscapaciteit van minimaal 55 liter per m² verharding en een afvoer van maximaal 0,6 liter/uur/m2.
• Aanlegdiepte bergingsvoorzieningen boven de nieuw verwachte GHG.
• GHG is ingeschat op 1,0 m -NAP (1,3 m -mv).
• Elke demping moe voor 100% gecompenseerd worden.
• Bouwen volgens Duurzaam Bouwen (DuBo) principe.

Riolering

Ten aanzien van de toekomstige situatie zal de ontwikkeling zorgen voor een verandering in het aanbod van vuilwater op het riool. Voor de berekening van het toekomstige aanbod en eventuele toename hierin, is voor de berekening uitgegaan van een gemiddeld verbruik van 120 liter per dag geproduceerd per IE. Per woning wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners. Dit betekent dat er dus 2,5 x 120 liter = 300 liter per dag per woning wordt geloosd. Conform het planontwerp zullen er in totaal 780 woningen worden gerealiseerd. Dit komt overeen met een aanbod c.q. toename van ca. 234 m³/dag. De berekening is gebaseerd op basis van aannames en betreft derhalve een indicatie van hoeveelheden. Het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal in overleg met de gemeente besproken moeten worden.

Hemelwater

In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat worden verwerkt. Het planvoornemen voorziet in de aanleg van groene daktuinen (ca. 4.330 m2). In de daktuinen komt een waterbergende laag door middel van infiltratiekratten waarmee het hemelwater wordt geborgen en vertraagd wordt afgevoerd. Constructief kunnen dergelijke daktuinen, ofwel retentiedaken, maximaal 50 mm/m2 water bergen. Dit komt overeen met een berging van maximaal ca. 215 m3. Het hemelwater afkomstig van de dakoppervlakken wordt afgevoerd op het toekomstige hemelwaterstelsel. Het hemelwaterstelsel voert het water af op de nieuwe watergangen. De afvoersnelheid richting het oppervlaktewater mag niet meer bedragen dan 0,6 liter/uur/m2.

Waterberging

Gezien de verhardingsbalans van Zirro en Schouls betekent dat er vanuit deze twee projecten geen extra opgave aan watercompenserende maatregelen nodig is gezien de hoeveelheid groen en water dat in dit plangebied wordt gerealiseerd.

Huidige onverharde locaties Schouls (bron: gemeente Leiden).

Voor alle bouwprojecten in de Lammenschansstrip wordt in het plangebied van dit bestemmingplan de watercompenserende opgave gerealiseerd in de openbare ruimte.

Uit de berekeningen van de totale verhardingsbalans in de Lammenschansstrip volgt dat er in deze totale gebiedsontwikkeling een waterbergingsopgave is van nog minimaal 475 m². Hierover is overeenstemming met het Hoogheemraadschap van Rijnland.

In het plangebied van Zirro en Schouls is de hiervoor fysieke ruimte aanwezig om het nog te graven oppervlaktewater te realiseren, in tegenstelling tot in de overige plangebieden. Overeenkomstig het inrichtingsplan voor de openbare ruimte zal er zelfs extra groen en water worden gerealiseerd dan minimaal noodzakelijk is. Op deze manier wordt voor de Lammenschansstrip nog de benodigde watercompensatie binnen hetzelfde peilvlak voor de Lammenschansstrip gerealiseerd. In dit bestemmingsplan wordt dit de benodigde watercompensatie geborgd door tussen de complexen Zirro en Schouls, en Schouls en het naastgelegen project HOF36 een groenbestemming op te nemen. Daarbij is een minimum aantal m² (475 m²) aan oppervlakte water meegeven dat binnen deze groenbestemming gerealiseerd en in stand moet worden gehouden.

Afspraken omtrent het aanleggen van dit oppervlaktewater zijn vastgelegd in een zogenaamde 'afsprakenbrief' tussen het Hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente Leiden. Slechts wanneer het water wordt aangelegd conform de uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap, kan dit worden ingezet als compenserend oppervlaktewater.

Voorstel inrichting openbare ruimte in plangebied met groen en water (bron: gemeente Leiden)

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.10 Hoogbouwtoets

4.10.1 Beleidskader

Leiden heeft één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn, de Oostvlietpolder en het Park Cronesteyn buiten beschouwing gelaten, geen uitleggebieden meer aanwezig. In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.

In de Hoogbouwvisie is een beeld geschetst van de plaatsen en omstandigheden waaronder hoogbouw in ruimtelijke projecten al dan niet wenselijk is. Uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (wegen, spoorlijnen, waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate wenselijk in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar deze zichtbaar is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

In aanvulling op de uitgangspunten in de Hoogbouwvisie heeft de gemeenteraad in de vorm van een 'Nota van Uitgangspunten' in het kader van de aanbestedingsprocedure voor het Lammenschanspark het gehele gebied vrijgegeven voor bebouwing tot een hoogte van maximaal 70 meter.

Naast deze algemene hoogtebepaling schrijft de Hoogbouwvisie voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij hoogbouwelementen alle gebouwen zijn met een hoogte van 25 meter of hoger. De hoogbouwtoets bestaat uit een beschouwing van een aantal relevante (veelal stedenbouwkundige) aspecten. In dit geval zijn dat:

• een bezonningsstudie naar de effecten van schaduwwerking vanuit hoogbouwelementen;
• een windhinderonderzoek op basis van de norm NEN 8100;
• een beschouwing van de gevolgen van de ontwikkeling op het stadssilhouet (skylineontwikkeling) en de zichtbaarheid vanuit historische zichtlijnen;
• een beschouwing van de gevolgen voor de directe omgeving op het gebied van inkijk en privacy.

Een beschouwing van de effecten van de ontwikkeling op windmolens of straalpaden is niet van toepassing. In het plangebied zijn geen molenbiotopen of straalpaden aanwezig.

4.10.2 Onderzoeksparagraaf

Door Kampman architecten is in het kader van de hoogbouwtoets (zie gekeken Bijlage 26 en Bijlage 27) naar de aspecten skylineontwikkeling en bezonning. Vanuit acht verschillende posities rondom het plangebied is gekeken wat het beoogde plan voor effecten heeft op het stadssilhouet. Ook voor verschillende momenten in het jaar en op verschillende momenten op de dag een bezonningsstudie uitgevoerd. Het plan maakt deel uit van de totale ontwikkeling Lammenschansdriehoek. De nieuwe gebouwde en ontwikkelde bouwmassa's hebben binnen dit plangebied wel invloed op elkaar voor wat betreft bezonning. Dit is echter al voorzien in stedenbouwkundige uitgangspunten gemeente en vastgelegd in de ontwikkelstrategie. Dit geldt ook voor wat betreft de skylineontwikkeling.

Het toekomstige windklimaat is in een onderzoek (zie Bijlage 28) beoordeeld op basis van uitgevoerde CFD-berekeningen, de windstatistiek van de betreffende locatie en de grenswaarden betreffende windhinder en windgevaar. Uit de resultaten blijkt onder meer dat op verschillende plaatsen langs de gevels mag goed windklimaat voor doorlopen en slenteren mag worden verwacht (blauw in navolgende figuur). Langs de zuidzijde van Zirro en Schouls is een windklimaat van matig voor lopen en slecht voor slenteren te verwachten (geel in de figuur). Zeer lokaal wordt ter hoogte van de Zirro-locatie een slecht windklimaat voor lopen verwacht (rood in de figuur). Als in dit gebied (geel en rood) entrees gepland zijn, wordt geadviseerd het windklimaat hier te verbeteren door het nemen van windremmende maatregelen (bijvoorbeeld door het plaatsen van begroeiing) of de entrees wat binnen de gevellijn te leggen. Op basis van de berekeningen is geen overschrijding van het gevaarcriterium te verwachten. Er is dan ook geen sprake van een belemmering wat betreft het aspect windklimaat. Bij de uitvoering van de bouwplannen en de inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met de aanbevelingen uit het onderzoek om daar waar mogelijk de windhinder zoveel mogelijk te beperken.

Het te verwachten windklimaat in de geplande bebouwingssituatie (Bron: Peutz).

4.11 Klimaatverandering

4.11.1 Beleidskader

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe.

4.11.1.1 Nationaal beleid

Nationaal Deltaprogramma

In het Deltaprogramma staan drie deltaplannen met onderzoeken, maatregelen en voorzieningen voor de waterveiligheid, ruimtelijke adaptatie en de zoetwatervoorziening in Nederland. Het doel van het Deltaprogramma is Nederland nu en in de toekomst beschermen tegen overstromingen, zorgen voor voldoende zoetwater en de inrichting van het land klimaatbestendig maken.

Deltaplan Ruimtelijke adaptatie

De plannen om het land klimaatbestendig te maken zijn vastgelegd in het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie. Hierin zijn 7 ambities vastgelegd voor een waterrobuuste en klimaatbestendige inrichting van Nederland.

• 1. Kwetsbaarheid in beeld brengen
• 2. Uitvoeringsagenda opstellen
• 3. Risicodialoog voeren en strategie opstellen
• 4. Meekoppelkansen benutten
• 5. Reguleren en borgen
• 6. Handelen bij calamiteiten
• 7. Stimuleren en faciliteren

4.11.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de omgevingsvisie Zuid-Holland is het omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. Daarin zijn ook ambities vastgelegd om de gevolgen van klimaatverandering tegen de gaan. De verwachting is dat er meer extreem weer komt, en hogere temperaturen, wat de gezondheid, leefomgeving, welvaart en veiligheid in het geding brengt. De provincie wil zich beter voorbereiden op zaken als hittestress of wateroverlast na hevige stortbuien en de fysieke leefomgeving zo inrichten dat deze klimaatbestendig blijft.

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In artikel 6.35a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• b. overstroming;
• c. hitte;
• d. droogte

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.

4.11.1.3 Gemeentelijk beleid

Uitvoeringsagenda 'Leiden biodivers en klimaatbestendig, samen maken we Leiden groener 2020-2023'

De ambitie is om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen, met als doel om schade te voorkomen en te beperken.

Convenant klimaatadaptief bouwen

In het convenant klimaatadaptief bouwen zijn minimale eisen vastgelegd voor de ontwikkeling van nieuwbouw. De minimale eisen dragen bij aan het klimaat adaptief maken van ontwikkelgebieden.

4.11.2 Onderzoeksresultaten

In de bouwplannen is op een groot aantal zaken rekening gehouden met aspecten van klimaatverandering als hittestress, droogte en vernatting.

In dit bestemmingsplan zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van de watercompensatie en -berging en de groene inrichting van de daktuinen. Zo moet het hemelwater vertraagd worden afgevoerd. Tevens vindt watercompensatie van heel Lammenschansdriehoek plaats binnen het plangebied van dit bestemmigsplan. Er zal in de openbare ruimte meer wateroppervlakte worden gerealiseerd dan nodig op basis van de
beleidsregels watercompensatie van het Hoogheemraadschap Rijnland. Zie tevens paragraaf 3.3.5.2 voor voorgestelde maatregelen.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat er in dit plan zoveel mogelijk (en dus genoeg) rekening is gehouden met het voorkomen van gevolgen door klimaatverandering.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan 'Lammenschansweg - Zirro en Schouls ' zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 9 Bestemmingsregels:

• Groen
• Verkeer
• Verkeer - Verblijfsgebied
• Wonen - 1
• Wonen - 2
• Waarde - Archeologie 5
• Waarde - Archeologie 8

Hoofdstuk 3

Artikel 10 t/m 14 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene afwijkingssregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 15 en 16 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De voor 'Groen' aangewezen gronden betreffen de grootste en meest structurele openbare ruimte in het plangebied, die groen wordt ingericht. Binnen de bestemming 'Groen' zijn geen bouwwerken toegestaan.

De bestemming 'Groen' staat ook water toe, evenals waterhuishoudkundige voorzieningen zoals duikers, dammen en bruggen. Er is zelfs een voorwaardelijke verplichitng opgenomen dat er minimaal 475m² aan oppervlakte binnen deze bestemming moet worden gerealiseerd en in stand gehouden. Dit oppervlaktewater is bedoeld als watercompensatie gezien de toevoeging aan verharding in heel Lammenschansdriehoek.

Verkeer (artikel 4) en Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 5)

De voor 'Verkeer' en 'Verkeer- Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, inclusief fietsenstallingen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, inclusief bruggen en kades, ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten, balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming. Er mogen geen gebouwen of overkappingen worden gebouwd. Ten slotte gelden bouwregels ten behoeve van balkons, luifels of overstekende bouwdelen.

Wonen - 1/2 (artikel 6 + 7)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor (zorg)woningen. Daarnaast zijn, onder voorwaarden, aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied toegestaan. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd en er geldt een maximale bouwhoogte. Buiten het bouwvlak zijn geen bouwwerken en overkappingen toegestaan. Wel zijn onder voorwaarden balkons, luifels en overstekende bouwdelen buiten het bouwvlak toegestaan.

Waarde - Archeologie 5/8 (artikel 8+9 )

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel (artikel 10)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 11)

In de algemene bouwregels is de gemeentelijke parkeerregeling opgenomen, waaraan bij omgevingsvergunningen voor het bouwen getoetst zal worden.

Algemene gebruiksregels (artikel 12)

In de algemene gebruiksregels is een verbod opgenomen voor bepaalde vormen van gebruik in het plangebied.

Algemene afwijkingsregels (artikel 13)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Overige regels (artikel 14)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 15)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 16)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming.

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De gemeente en de
initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten
van zowel de ontwikkelaar als de gemeente zijn aangegeven, en waarin ook het gemeentelijke kostenverhaal geregeld is. In het bepalen van de juiste kostenverhaalsbijdrage heeft een beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van het plan plaatsgevonden.

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.3 Vooroverleg

Voor de resultaten van het overleg in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt kortheidshalve verwezen naar Bijlage 29.

6.2.4 Participatie

In Leiden is de Inspraakverordening van kracht. Op grond van die verordening moet voor ruimtelijke plannen een inspraakprocedure worden gevolgd. Onderdeel daarvan is een terinzagelegging met de mogelijkheid om gedurende zes weken inspraakreacties aan burgemeester en wethouders kenbaar te maken.

In voorliggende situatie is van de terinzagelegging van een voorontwerpbestemmingsplan afgezien, omdat de voorgenomen ontwikkeling via een (fysieke) participatiebijeenkomst op 8 september 2020 is besproken met de omgeving. Daarbij waren 21 bewoners aanwezig.

De avond had een informerend karakter. Opmerkingen die geplaatst zijn waren onder andere:

• behoefte aan grotere woningen vanaf 80 m²;
• meer reuring door variatie aan functies;
• meer behoefte aan groen en ontmoetingsplekken in de openbare ruimte;
• rekening houden met waterproblematiek in openbare ruimte;
• bezorgd over mogelijk geluidsoverlast door weerkaatsing gebouwen;
• waarde- en privacyvermindering van woningen (langs de Kanaalweg).

Op 19 april 2022 is een informatiemarkt (met vrije inloop) georganiseerd waarbij alle ontwikkelaars in de Lammenschansstrip hun plannen hebben gepresenteerd. De gemeente heeft de plannen ten aanzien van de verkeer en de openbare ruimte gepresenteerd.

Op de plannen voor Zirro en Schouls zijn onder andere onderstaande reacties ontvangen:

• Veel bouwactiviteiten tegelijkertijd binnen de Lammenschansdriehoek door de diverse bouwbedrijven. Maar men toont begrip voor deze ontwikkeling in relatie tot de grote woonvraag.
• Functies in de begane grond zoals een apotheek, huisarts, fysiotherapie en daghoreca worden als een welkome aanvulling beschouwd.
• Positief dat woningen beschikken over een eigen buitenruimte en/of de gezamenlijke tuin omdat frequenter thuiswerken wordt verwacht.
• Positief beoordeeld gezien de diversiteit aan woningen, het zorgcentrum en de groenbeleving van de binnentuinen in aansluiting op door de gemeente in te richten openbaar gebied met groen en water.

6.2.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan zal voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Een ieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.

Het ontwerp uitwerkingsplan heeft van 23 september tot en met 4 november 2022 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tijdens die periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Wel zijn er ambtelijke wijzigingen doorgevoerd in het bestemmingsplan. Kortheidshalve wordt voor de ambtelijke wijzigingen verwezen naar de Nota van Wijzigingen in Bijlage 30.