Bethlehemlaan naast 20

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Bethlehemlaan 20 is een (glas)tuinbouwbedrijf gevestigd. De eigenaar heeft de bedrijfsactiviteiten beëindigd en is van plan de bedrijfsbebouwing te slopen, om daarmee een Ruimte voor Ruimte woning te kunnen realiseren. Van de bedrijfsbebouwing zijn de kassen inmiddels al verwijderd. Reeds enkele jaren geleden (2013) is hiervoor een eerste verzoek ingediend door initiatiefnemer bij het college van B&W van de gemeente Hillegom. Op 18 februari 2016 heeft de gemeente met dit verzoek ingestemd.

De grondslag van dit verzoek betreft de mogelijkheid om in ruil voor bovengenoemde sanering op de vrijgekomen gronden een nieuwe woning te realiseren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling. Overigens geldt dat de letterlijke Ruimte voor Ruimte regeling niet meer als zodanig bestaat, maar de gemeente is bereid hier nog medewerking aan te verlenen voor verzoeken die tijdig zijn ingediend en akkoord bevonden, zoals voor dit verzoek geldt.

De ontwikkeling houdt in dat ter hoogte van de gronden van het perceel Bethlehemlaan 20 één Ruimte voor Ruimte woning mag worden gerealiseerd. De woning wordt gerealiseerd naast de bestaande (bedrijfs)woning op het genoemde adres.

De gewenste ontwikkeling is niet mogelijk binnen de juridisch-planologische kaders van de vigerende beheersverordening 'De Polders'. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Voorliggend document voorziet hierin.

1.2 Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt in het buitengebied ten noorden van de kern van Hillegom. Het projectgebied ligt aan de Bethlehemlaan, op korte afstand van de Haarlemmerstraat. De Haarlemmerstraat (N208) vormt de verbindingsweg tussen Hillegom en Bennebroek.

Het projectgebied bestaat uit een deel van het perceel behorend tot het adres Bethlehemlaan 20. De gronden in de omgeving van het projectgebied worden voornamelijk gebruikt ten behoeve van de bollenteelt. Aan de Bethlehemlaan en de nabijgelegen Oosteinderlaan zijn reeds meerdere burgerwoningen aanwezig. In figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging projectgebied (bron: Google Earth)

1.3 Geldend planologisch kader

1.3.1 Beheersverordening De Polders

Ter hoogte van het perceel vigeert de beheersverordening 'De Polders' van de gemeente Hillegom, vastgesteld op 17 oktober 2013. Alle gronden zijn bestemd als ''Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 2'. Ter plaatse is een bouwvlak ingetekend waarbinnen alle bedrijfsgebouwen moeten worden opgericht. Per bouwvlak is het toegestaan één bedrijfswoning op te richten met een maximale inhoudsmaat van 750 m3. De maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven op de verbeelding van de beheersverordening (zie figuur 1.2).

Voor een gedeelte van de beide percelen gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde – Archeologie 3' en 'Waterstaat - Waterkering'.

Figuur 1.2. Uitsnede beheersverordening 'De Polders'

In de beheersverordening is geen generieke regeling voor toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling opgenomen.

1.3.2 Ontwerp Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij

De gemeente Hillegom heeft het Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij 15 juli 2021 vastgesteld. Nieuwe ontwikkelingen moeten ook aan het omgevingsplan worden getoetst.

Het omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij is opgebouwd uit twee belangrijke elementen: 'Activiteiten' en 'Functiegebieden'. Voor de ontwikkeling aan de Bethlehemlaan 20 moet gekeken worden naar beide elementen.

Toegelaten activiteiten

In het omgevingsplan staan toegelaten activiteiten opgenomen die van toepassing zijn op dit perceel. Voor dit perceel wordt verwezen naar de toegestane bouwactiviteiten van de voorheen geldende bestemmingsplannen zoals opgenomen in bijlage III.

Beoordelingsregels vergunning

De omgevingsvergunning kan worden verleend indien de bouwactiviteit passend is binnen de bestaande landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur en passend binnen de ter plekke van toepassing zijnde functies. Onder deze beoordelingsregels wordt in artikel 3.3 sub 2 ook het toestaan van een woonfunctie met een aantal voorwaarden genoemd.

Toetsing

Het omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij vormen geen belemmering voor het voorgenomen initiatief. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 3.5.1.

1.4 Ruimte voor Ruimte regeling

Doel van de Ruimte voor Ruimte regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied door de sloop van (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen die niet in het landelijk gebied passen en de landschappelijke kwaliteit teniet doen.

Als gevolg van wijzigingen in het beleid, zowel provinciaal als regionaal, kan er bij nieuwe projecten geen gebruik meer worden gemaakt van de bovengenoemde Ruimte voor Ruimte regeling. Deze regeling is niet meer opgenomen in de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit en de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG2016).

In het intergemeentelijk overleg tussen de gemeenten van de Greenport Duin- en Bollenstreek is afgesproken om een uitzondering te maken voor verzoeken om toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte waarop door het gemeentebestuur schriftelijk in het verleden al is bevestigd dat daaraan in principe medewerking zal worden verleend en waaraan nog geen uitvoering is gegeven.

In het geval van de ontwikkeling aan de Bethlehemlaan 20 is op 23 september 2013 een verzoek ingediend voor toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling, hierop is op 18 februari 2016 gemeentelijke instemming verleend. Omdat de toezegging gedaan is voor vaststelling van de ISG2016, kan alsnog uitvoering aan de plannen worden gegeven op basis van de niet meer geldende Ruimte voor Ruimte regeling.

De beleidsbasis van de voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit:

• De (voormalige) Ruimte voor Ruimte regeling;
• De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek;

Hoewel de Ruimte voor Ruimte regeling niet meer vigerend is, worden de beleidsteksten van deze regeling nog wel opgenomen. De grond voor toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling was te komen tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In de Verordening Ruimte en de ISG is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit nog steeds een hoofduitgangspunt. In dit geval wordt de ruimtelijke kwaliteit vormgegeven op basis van de voorwaarden van de voorheen geldende Ruimte voor Ruimte regeling.

1.5 Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: Huidige situatie en projectbeschrijving
• Hoofdstuk 3: Ruimtelijk beleidskader;
• Hoofdstuk 4: Onderzoek milieuaspecten;
• Hoofdstuk 5: Uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Ten slotte gaat hoofdstuk 5 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en projectbeschrijving

2.1 De omgeving

Het projectgebied ligt in het buitengebied van de gemeente Hillegom, in de Oosteinderpolder tussen Hillegom en Bennebroek. De polder bestaat voor het grootste deel uit weidegrond en voor een deel uit bollengrond. In het oostelijk deel tegen de Ringvaart van het Haarlemmermeer liggen de nattere, donkere weidegronden. Westelijk, richting de N208, liggen de zandgronden voor de bollenteelt.

Het perceel is direct ontsloten op de Bethlehemlaan. De Bethlehemlaan kenmerkt zich door veel lintbebouwing, bestaande uit (agrarische) bedrijven en vrijstaande (burger)woningen. Over het algemeen is er aan één zijde zicht op het open veld en aan de andere zijde vrijwel aaneengesloten bouwkavels, zonder zicht op het achterliggende land.

2.2 Bestaande situatie

Het projectgebied bestaat uit een deel van het perceel Bethlehemlaan 20. Het projectgebied is aangeduid als kadastraal perceel Hillegom sectie B 6707 en 6708. Hier waren oorspronkelijk kassen aanwezig. Tevens maakt het oostelijke deel van perceel Hillegom sectie B 6710 deel uit van het gebied (zie paragraaf 4.10).

Ter plaatse van het perceel Bethlehemlaan 20 was een gemengd tuinbouwbedrijf aanwezig, dat deels onder glas en deels in de open grond vaste planten en houtige gewassen teelt. Op het perceel bevinden zich, naast de bestaande bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen en een regenwaterbassin. In totaal is er ongeveer 459 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan de voorkant van de bedrijfsbebouwing bevindt zich de bedrijfswoning met bijbehorend erf.

In figuur 2.1 staat het projectgebied en de naastgelegen bedrijfswoning weergegeven.

Figuur 2.1 Projectgebied (perceel 6707 en 6708).

2.3 Toekomstige ontwikkeling

Achtergrond

De ontwikkelingen in de glastuinbouw gaan zeer snel. De toegenomen kosten van onder meer energie noodzaken tot schaalvergroting. Op de huidige locatie aan de Bethlehemlaan is deze schaalvergroting en modernisering voor het bedrijf niet mogelijk. Mede om deze reden is er door de eigenaar voor gekozen over te gaan tot bedrijfsbeëindiging.

Ontwikkeling

De ontwikkeling aan de Bethlehemlaan 20 bestaat uit de sloop en sanering van de bedrijfsgebouwen, de kassen en het regenwaterbassin. Door de sloop van de bedrijfsgebouwen, de kassen en het opruimen van sierteelt komt er ruimte vrij voor de toevoeging van één Ruimte voor Ruimte woning in het projectgebied.

Op grond van de Ruimte voor Ruimte regeling mag er voor de sloop van 1.000 m2 aan bedrijfsgebouwen één woning worden terug gebouwd. Voor de sloop van 5.000 m2 aan kas mag er tevens één woning worden gerealiseerd. Voor het opruimen van 22.500 m2 aan sierteelt mag er ook één woning worden gerealiseerd.

De eigenaar van de percelen Hillegom sectie B nummer 6710 en voormalige eigenaar van de percelen Hillegom sectie B nummers 6707 en 6708 heeft inmiddels 2941 m2 aan kassen gesloopt. Dit is (2941/5000=) 0.59 RvR woning. Verder zal hij 68,04 m2 m2 aan bedrijfsgebouwen moeten slopen. Dit is (68,04/1000=) 0,07 RvR woning. Het overige deel van de bedrijfsbebouwing blijft behouden. Verder moet er 10.000 m2 aan sierteelt worden opgeruimd. Dit is (10.000/22.500=) 0,44 RvR woning. Na hieraan te hebben voldaan is er dus 1,1 RvR woning mogelijk.

Reeds in 2013 is door de initiatiefnemer het verzoek ingediend om op basis van de destijds geldende Ruimte voor Ruimte regeling nieuwe woningen te realiseren. Zie ook paragraaf 1.4. In reactie op het ingediende verzoek is door de gemeente Hillegom een positieve grondhouding ingenomen en besloten principemedewerking te verlenen aan de ontwikkeling.

Voorwaarden voor medewerking aan het verzoek zijn:

• a. Toets van de beoogde ontwikkeling aan het provinciaal beleid vastgelegd in de Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening ruimte*;
• b. Toets de beoogde ontwikkeling aan de Omgevingsvisie 'Heerlijk Hillegom';
• c. Er dient gebouwd te worden in de rooilijn van de bestaande woningen langs de Bethlehemlaan en de zichtlijnen naar het achterland mogen niet verslechteren;
• d. Verkeersbewegingen zullen niet toenemen en het parkeren vindt op eigen terrein plaats;
• e. Rekening moet gehouden worden met de eventuele gevolgen van het nieuwe tracé van de Duinpolderweg;
• f. Er dient een voldaan te worden aan de diverse milieuaspecten.

* De Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening ruimte zijn niet meer het vigerend provinciaal beleid. Daarom wordt getoetst aan de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

Toetsing aan beleidskaders zoals genoemd onder a. en b, is opgenomen in hoofdstuk 3. Toetsing aan milieuaspecten zoals genoemd onder d., e. en f. is opgenomen in hoofdstuk 4. Het bouwen van de woning in de rooilijn van de bestaande woningen in de Bethlehemlaan wordt geborgd middels de omgevingsvergunning.

2.4 Inpassing

De nieuwe woning wordt geplaatst in het bestaande lint en daarmee in een bestaande verdichte zone. De voorgevelrooilijn van de nieuw te bouwen woning ligt in het verlengde van die van de bestaande woningen aan de Bethlehemlaan. De woning wordt vrijstaand gerealiseerd op een ruim kavel (600 m2). Net als de overige burgerwoningen in het buitengebied, bedraagt de maximale inhoudsmaat per woning 750 m3. De nieuwe woning zal, net als de meeste woningen aan de Bethlehemlaan, uit één bouwlaag met een kapvorm bestaan.

Parkeren wordt voorzien op eigen terrein. De nieuwe woning krijgt een eigen ontsluiting op de Bethlehemlaan.

Doordat de aaneengesloten bebouwing van kassen plaats maakt voor een vrijstaande woning met oprit en tuin, zal er een grote mate van openheid ontstaan, met doorzichten naar het achterliggende agrarisch gebied.

In figuur 2.2 staat een situatietekening van de nieuwe woning weergegeven.

Figuur 2.2 Situatietekening toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

De beoogde ontwikkeling dient getoetst te worden aan het nu geldende rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, gekenmerkt door een hoog abstractie en schaalniveau.

3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting

Toetsing

Bij toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt getoetst of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie wordt gesteld dat de ontwikkeling van één nieuwe woning niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak RvS 201405237/1/R2). In onderhavig geval is op basis van voorgaande geen toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zullen echter de stappen van de ladder (beperkt) worden doorlopen.

Behoefte

In de Regionale Woonagenda 2017 van de regio Holland Rijnland is aangegeven dat de druk op de regionale woningmarkt groot is. In de periode tot 2030 moeten er volgens de provinciale verstedelijkingsagenda 'Samen waarmaken en versnellen in de zuidelijke Randstad' 230.000 woningen toegevoegd worden. Dit kan niet zonder tempoversnelling in de bouw. De regio Holland Rijnland profileert zich door de diversiteit aan woonmilieus verder uit te bouwen, met erkenning voor de lokale identiteit van de gebieden. De woonmilieus liggen in een onderscheidende landschappelijke context. Behoud van deze landschappelijke waarden is noodzakelijk als onderdeel van de woonmilieus van Holland-Rijnland. Hillegom is onderdeel van de subregio Noord (Hillegom, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen). Van 2017 tot en met 2030 is de gewenste toevoeging aan woningen binnen het woonmilieu dorps/landelijk in deze subregio 3.640 woningen. Middels voorgenomen ontwikkeling wordt ingespeeld op deze actuele woningbehoefte.

Bij de voorgenomen ontwikkeling bestaat de regionale behoefte niet alleen uit de behoefte aan nieuwe woningen, maar uit een actuele regionale behoefte aan kwaliteitsverbetering in het bollengebied. De beoogde kwaliteitsverbetering wordt nagestreefd door de sloop van voormalige agrarische, niet-agrarische bedrijfsgebouwen of verspreid glas buiten de duurzame concentratiegebieden voor glastuinbouw te bevorderen waardoor de openheid van het bollenlandschap, bestaande uit zogenaamde 'bollenkamers' wordt verbeterd. In dat kader is in het recente verleden de (voormalige) Ruimte voor Ruimte regeling ontworpen als stimulans voor het saneren van oude, vervallen agrarische bedrijfsbebouwing. Er moet daarnaast sprake zijn van duurzame kwaliteitsverbetering. Dit betekent dat de bestaande bouwmogelijkheden moeten worden wegbestemd, zodat de gesloopte bebouwing niet opnieuw kan worden opgericht. Deze regeling is door de gemeente Hillegom, in samenwerking met de ISG gemeenten omgezet in beleid. Deze regeling is komen te vervallen in het herziene ISG2016. Bestaande verzoeken kunnen echter doorgang vinden (zie ook paragraaf 1.4).

Op basis van de voormalige Ruimte voor Ruimte regeling ontstaat door het saneren van de bedrijfsbebouwing en kassen het recht tot het bouwen van één woning voor het perceel Bethlehemlaan 20. Door de woning te voorzien van een ruim perceel (600 m2) en te borgen dat de nieuwe woning als vrijstaand wordt gerealiseerd, kan de openheid en het creëren van zichtlijnen naar het achterland vorm krijgen. De vrijgekomen gronden waar het bedrijf was gevestigd worden heringericht als bollenteelt grond. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt op deze wijze een bijdrage geleverd aan de regionale behoefte aan kwaliteitsverbetering in het bollengebied.

Locatie

De gehele ontwikkeling vindt plaats in het buitengebied van de gemeente Hillegom. Bij de locatie van de ontwikkeling, bestaande uit de sloop van de bedrijfsbebouwing en kassen en de bouw van de nieuwe woning, wordt dan ook aangesloten bij de uitgangspunten van de voormalige Ruimte voor Ruimte regeling. Hierbij is het uitgangspunt dat de nieuwe woning gerealiseerd wordt op en/of nabij de te saneren bedrijfslocatie. Door de ontwikkeling wordt er voorzien in een aanzienlijke afname van de hoeveelheid bebouwing in het buitengebied.

Ontsluiting

De nieuwe woning wordt passend ontsloten via de Bethlehemlaan. Zoals blijkt uit paragraaf 4.3 zal er geen onevenredige verkeershinder ontstaan op de Bethlehemlaan en aansluitende wegen. Op de nabijgelegen Haarlemmerstraat halteren tevens meerdere buslijnen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (augustus 2020)

De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouw- corporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vraagt om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.

De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Daarnaast zijn nieuwe woningen gasloos of energieneutraal of leveren zelfs energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (extreme regenval, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt.

Greenport Duin- en Bollenstreek en bollenlandschap

Het projectgebied is onderdeel van het door de provincie aangewezen Greenport Duin- en Bollenstreek en het daarbij behorende bollenlandschap. Het bollenlandschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt. Ontwikkeling zijn toelaatbaar als deze een bijdrage leveren aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur liggen en toekomstbestendig zijn.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de bouw van één woning. De nieuwe woning zal een verbeterde bijdrage leveren aan de duurzaamheidsambities van de provincie doordat deze voldoet aan de geldende wettelijke duurzaamheidseisen voor nieuwbouw.

De beoogde ontwikkeling voorziet in het saneren van bedrijfsgebouwen en kassen in ruil voor de realisatie van de woning. Hierdoor neemt de bebouwing per saldo af. De nieuwe woning wordt daarnaast gerealiseerd in het bestaande lint aan de Bethlehemlaan en daarmee in een reeds bestaande verdichte zone. Door de woning te realiseren als vrijstaande woning op een ruim perceel draagt de ontwikkeling bij tot het creëren van openheid en zicht op de achterliggende bollenvelden.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (augustus 2021)

In de Omgevingsverordening Zuid-Holland zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen in Zuid-Holland moeten voldoen. Naar aanleiding van nieuwe wetgeving en/of provinciaal beleid wordt de verordening regelmatig aangepast. De meest recente versie is de geconsolideerde versie van 7 augustus 2021.

Voor dit plan is het volgende van belang:

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft de voorkeur aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. Ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en de onderstaande bepaling in de Omgevingsverordening.

Lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Lid 3 Aanvullende ruimtelijke maatregelen

• a. De aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):
  • 1. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
  • 2. wegnemen van verharding;
  • 3. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
  • 4. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.
• b. De onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken.
• c. In afwijking van sub b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door Provinciale Staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen, die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

Artikel 6.10 lid 1: Ladder voor duurzame verstedelijking

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Lid 4 Beeldkwaliteitsparagraaf

Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een motivering, bij voorkeur vervat in een beeldkwaliteitsparagraaf, waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling:

• a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn, of
• b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

Artikel 6.17 Bollenteeltgebied

Lid 1 Bollenteeltgebied primair bestemmen voor bollenteelt

De verordening schrijft voor dat een bestemmingsplan voor gronden binnen het bollenteeltgebied, primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe moet laten, alsmede de daarbij behorende voorzieningen.

Lid 4: Greenportwoningen en 'Ruimte voor Ruimte' woningen

In lid 4 is beschreven dat een bestemmingsplan, zoals bedoeld onder lid 1, ook kan voorzien in greenportwoningen en ‘Ruimte voor Ruimte’ woningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek. In juni/juli 2016 is door de gemeenteraden van de samenwerkende Greenportgemeenten de nieuwe Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016 vastgesteld.

Lid 7: Bestaande andere functies en bebouwing

In lid 7 is aangegeven dat een bestemmingsplan bestaande rechtmatig aanwezig bebouwing of functies kan toelaten, anders dan bedrijven als bedoeld in lid 1, alsmede beperkte uitbreiding daarvan of wijziging naar een andere functie, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied.

Lid 8 Compensatie bollenteeltgebied

In artikel 6.17 lid 8 is een bepaling over bollengrondcompensatie opgenomen. Wanneer onbebouwde bollengronden onttrokken worden dient voorzien te worden in compensatie van bollenteeltgebied door middel van een overeenkomst hierover met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek.

Artikel 6.22 Regionale waterkeringen

In dit artikel is opgenomen dat regionale waterkeringen ook als zodanig beschermd en bestemd moeten worden in een bestemmingsplan.

Toetsing

Ladder voor duurzame verstedelijking

De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in paragraaf 3.2.2. De ontwikkeling van één woning betreft geen stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de ladder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in paragraaf 3.2.2 een beperkte ladder toets opgenomen waarin is aangegeven dat de ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte. Vanuit het projectgebied kan daarnaast gebruik worden gemaakt van verschillende middelen van vervoer (zie paragraaf 4.3). Onderstaand wordt nader ingegaan op het aspect ruimtelijke kwaliteit.

Bollenteeltgebied en ruimtelijke kwaliteit

Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling in een gebied wat op de kwaliteitskaart is aangeduid als bollenlandschap en daarmee niet valt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. De ontwikkeling moet daarmee passen binnen de doelstellingen en de uitgangspunten van de ruimtelijke kwaliteitskaart.

Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. De Omgevingsvisie Zuid-Holland onderscheidt drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen: inpassing, aanpassing en transformatie.

De beoogde ontwikkeling valt onder een zogenaamde ‘inpassing’, omdat de nieuwe woning wordt gebouwd in het bestaande lint aan de Bethlehemlaan. Op deze wijze wordt een aansluiting gezocht bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap. Voorwaarde voor inpassing is dat de ontwikkeling gebiedseigen is, passend bij de schaal en aard van het landschap. De richtpunten die gelden voor het bollenlandschap zijn:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.

Inpassing en beeldkwaliteit

De ontwikkeling voorziet in de bouw van één woning op een kavel van 600 m2. Ten opzichte van de voorheen aanwezige bedrijfsbebouwing is er per saldo sprake van een afname in bebouwing en daarmee een kwaliteitsverbetering, passend binnen de uitgangspunten van de kwaliteitskaart. De nieuwe woning wordt geplaatst in het bestaande lint en daarmee in een bestaande verdichte zone. De woning wordt gerealiseerd op een ruime kavel. Hierdoor kunnen zichtlijnen ontstaan richting het achterliggende bollenlandschap. De bouwmogelijkheden voor de nieuwe woning sluit voor wat betreft maatvoering (inhoud en hoogte) aan bij de bestaande woningen in het lint en zijn daarmee passend binnen de op locatie aanwezige schaal van bebouwing. De woning wordt tot slot gerealiseerd in de bestaande rooilijn.

De richtpunten van de kwaliteitskaart zijn derhalve niet in het geding en het gebied valt niet onder een bijzondere beschermingscategorie. Met het openmaken van het bollenlandschap is sprake van een zodanige verbetering van de ruimtelijke kwaliteit dat het treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen niet noodzakelijk is.

Ruimte voor Ruimte en compensatie

Met de vaststelling van de ISG2016 is de Ruimte voor Ruimte regeling komen te vervallen. Lopende projecten met een Ruimte voor Ruimte verzoek, waarvan de aanvraag en medewerking dateert van voor de inwerkingtreding van het nieuwe ISG 2016, kunnen doorgang vinden. Onderhavige ontwikkeling kan op basis van de voorheen geldende regelingen doorgang vinden.

Op basis van de Omgevingsverordening mogen onbebouwde bollengronden niet zonder vergoeding onttrokken worden. Door de sanering van de bedrijfsgebouwen en de kassen neemt de bebouwing per saldo af. De gronden die niet komen te behoren tot de nieuwe woning blijven bestemd ten behoeve van de bollenteelt. Er is hiermee dus geen sprake van onttrekking van voorheen onbebouwde gronden.

Tot slot mag er sprake zijn van een functieverandering, mits is aangetoond dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied. Uit paragraaf 4.9 blijkt dat dit niet het geval is.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016

De raden van de zes greenportgemeenten hebben op 7 juli 2016 (Hillegom), op 30 juni 2016 (Katwijk), op 23 juni 2016 (Lisse), op 16 juni 2016 (Noordwijk), op 30 juni 2016 (Noordwijkerhout) en op 30 juni 2016 (Teylingen) de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (ISG) 2016 gewijzigd vastgesteld.

In deze herziening zijn de hoofdlijnen van het voorgaande ISG uit 2009 ongewijzigd overgenomen. Met deze herziening wordt beoogd meer flexibiliteit en ontwikkelingsmogelijkheden te bieden voor het totale bollen- en sierteeltcomplex in de Duin- en Bollenstreek. Waarbij kansen worden geboden aan productie, handel, distributie, onderzoek en promotie om te komen tot een Vitale Greenport. Deze herstructurering van de ISG moet tegelijkertijd zorgen voor meer ruimtelijke openheid en het verbeteren van de landschapskwaliteiten.

Ruimte voor Ruimte regeling

Het vervallen van de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte (vaststelling Visie Ruimte en Mobiliteit) alsook de input van belanghebbenden bij de voorbereiding van de ISG 2016, gaf aanleiding tot nader onderzoek of er redenen aanwezig zijn om alsnog een bij voorkeur intergemeentelijke regeling Ruimte voor Ruimte in te stellen naast het beschikbare instrumentarium van de GOM. De colleges van burgemeester en wethouders van de betrokken Greenportgemeenten zijn tot de conclusie gekomen dat vooralsnog geen behoefte bestaat aan een nieuwe intergemeentelijke regeling Ruimte voor Ruimte, omdat de GOM, met het haar thans beschikbare instrumentarium, de herstructurering van de Greenport afdoende kan faciliteren, onder andere door het verlenen van sloopvergoedingen voor verouderde bedrijfsgebouwen, eventueel gekoppeld aan de verkoop van een bouwtitel voor een Greenport(burger)woning (GOM woningen).

Toetsing

Met de vaststelling van de ISG2016 is de Ruimte voor Ruimte regeling, onderdeel van het Afsprakenkader Duin - en Bollenstreek formeel komen te vervallen. Lopende projecten met een Ruimte voor Ruimte verzoek, waarvan de aanvraag en medewerking dateert van voor de inwerkingtreding van het nieuwe ISG2016, kunnen doorgang vinden. Voorliggende ontwikkeling kan op basis van de voorheen geldende regelingen doorgang vinden.

Ten behoeve van de bescherming van de natuurkwaliteiten en behoud van het open gebied in de regio is in de ISG2016 een landschapsperspectief per locatie vastgelegd. De basis om te komen tot verbetering van de landschapskwaliteiten komen voor uit dit landschapsperspectief. Het projectgebied valt in het zogenaamde 'nee, tenzij' gebied. Dit beleid is gericht op sanering. In beginsel is alleen uitbreidingen van bebouwing toestaan onder strenge voorwaarden. Behoud van openheid met verbetering van landschappelijke kwaliteit, groen en een open weidekarakter staan centraal.

Figuur 3.3 Landschapsperspectieven zoals opgenomen in de ISG2016

De voorliggende ontwikkeling voorziet de bouw van één woning op een locatie waar voormalige bedrijfsbebouwing en bijbehorende kassen zijn gesaneerd. Doordat de aaneengesloten bebouwing plaats maakt voor een vrijstaande woning met oprit en tuin, zal er een grote mate van openheid ontstaan, met doorzichten naar het achterliggende agrarisch gebied.

3.4.2 Ruimte voor Ruimte regeling

Ruimte voor Ruimte regeling

Ruimte voor ruimte betreft de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, kassen of andere gebouwen en de bouw van één of meer compensatiewoningen ter plekke of in de directe omgeving van de gesloopte bebouwing of in aansluiting op bestaande bebouwingsclusters. In de Verordening heeft de provincie geen specifieke regels meer voor de Ruimte voor Ruimte regeling opgenomen. Dat wordt in het vervolg aan de gemeenten overgelaten. In het Afsprakenkader Vitale Greenport Duin- en bollenstreek (30 september 2014) van de Provincie Zuid-Holland en de zes samenwerkende bollengemeenten dat gold tussen de 2014 en 2016 is opgenomen dat een ruimte voor ruimteverzoek dient te voldoen aan de volgende voorwaarden:

• a. de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd;
• b. voor de sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere 1.000 m² gebouwen, iedere 5.000 m² kassen, mag één compensatiewoning worden gebouwd;
• c. de nieuwe woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
• d. de gebouwen of kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2007;
• e. de kassen zijn gelegen buiten de gebieden voor glastuinbouw (met uitzondering van de transformatiegebieden) zoals aangeduid op kaart 2.

Toetsing

Toetsing Ruimte voor Ruimte regeling

• a. de ruimtelijke kwaliteit ter hoogte van de Bethlehemlaan wordt verbeterd, aangezien alle bedrijfsbebouwing ter plaatse wordt gesaneerd. Het saneren van dit complex zorgt voor het herstel van de openheid van het landschap ter plekke. De nieuwe woning wordt zorgvuldig ingepast in het bestaande lint.
• b. zoals aangegeven in paragraaf 2.3 wordt er voldaan aan de gestelde voorwaarden voor compensatie.
• c. in hoofdstuk 4 wordt beschreven dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen zijn voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.
• d. de gebouwen zijn opgericht vóór 2007.
• e. de kassen die gesaneerd worden liggen niet in het aangewezen glastuinbouwgebied.

3.4.3 Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017

In de Regionale Woonagenda 2017 van de regio Holland Rijnland is aangegeven dat de druk op de regionale woningmarkt groot is. In de periode tot 2030 moeten er volgens de provinciale verstedelijkingsagenda 'Samen waarmaken en versnellen in de zuidelijke Randstad' 230.000 woningen toegevoegd worden. Dit kan niet zonder tempoversnelling in de bouw. De regio Holland Rijnland profileert zich door de diversiteit aan woonmilieus verder uit te bouwen, met erkenning voor de lokale identiteit van de gebieden. De woonmilieus liggen in een onderscheidende landschappelijke context. Behoud van deze landschappelijke waarden is noodzakelijk als onderdeel van de woonmilieus van Holland-Rijnland.

Toetsing

Hillegom is onderdeel van de subregio Noord (Hillegom, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen). Van 2017 tot en met 2030 is de gewenste toevoeging aan woningen binnen het woonmilieu dorps/landelijk in deze subregio 3.640 woningen. Het voornemen betreft de realisatie van één nieuwe woning. Met deze ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de doelen uit de regionale woonagenda.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Heerlijk Hillegom

Met de Omgevingsvisie zet de gemeente Hillegom de koers uit op weg naar 2030. In deze visie worden de verschillende belangen vanuit landschap, het dorp, recreatie en toerisme, de agrarische sector en de gemeenschap samengesmolten tot een integrale ontwikkelingsrichting. Een zorgvuldige afstemming tussen al deze opgaven is cruciaal. De gemeente moet zich niet ad hoc gaan ontwikkelen, maar juist steeds (met de visie in de hand) blijven zoeken naar meerwaarde door het versterken van de leefbaarheid, de economie, het landschap en de natuur in Hillegom.

Figuur 3.5.1 Ligging Bethlehemlaan in de Omgevingsvisiekaart

Wonen

Hillegom is een aantrekkelijke plek om te wonen. In de gemeente kan men ‘dorps’ wonen, goed bereikbaar en met alle voorzieningen dichtbij. Het woningaanbod is bovendien aantrekkelijk en gedifferentieerd. Er is een divers aanbod van verschillende stijlen uit verschillende periodes. Dit zorgt ervoor dat er plek is voor alle leeftijden en inkomensgroepen. Verder is de milieukwaliteit over het algemeen goed, dankzij de relatief geringe luchtvervuiling, de beperkte geluidoverlast door Schiphol en de lage geurbelasting. Voor de ontwikkelingen op het gebied van wonen wordt aangesloten bij de regionale kaders zoals afgestemd in de regio Holland Rijnland.

Gebiedsspecifiek Duurzame Bloementuin

Het projectgebied is onderdeel van het deelgebied 'Duurzame bloementuin'. In dit deelgebied staat de verbetering van de landschappelijke kwaliteit en de economische vitaliteit voorop. De Bethlehemlaan ligt in een karakteristiek gebied. Dit gebied beslaat de zanderijen (op een afgegraven strandwal) en de open strandvlakte langs de Trekvaart Haarlem-Leiden. In het gebied zijn de hoge strandwallen nog altijd zichtbaar. De Bethlehemlaan ligt ook op zo'n verhoogde strandwal, waardoor ze een soort zandige dijken in het landschap vormen. De bollenvelden in het gebied vormen prachtige bloementuinen in het voorjaar. Deze vormen een toeristische trekpleister. Ook de cultuurhistorische elementen en natuurwaarden zijn uniek in dit gebied. Verder is de streek ook van grote economische waarde.

Koers

In de omgevingsvisie staat ook een koers beschreven voor gebieden die onder de duurzame bloementuin vallen. De volgende doelstellingen staan centraal:

• een 100% emissieloze en residuvrije teelt met een duurzaam bodemgebruik;
• landschappelijke kwaliteitsverbetering met behoud of versterking van de gebiedskarakteristieken, waaronder (de beleving/zichtbaarheid van) cultuurhistorische elementen, openheid en structuren;
• het realiseren van een robuust klimaatbestendig watersysteem;
• het verhogen van de karakteristieke natuurwaarden;
• het bollentoerisme;
• energiebesparing en/of de opwekking van duurzame energie.

Gebiedsspecifiek Levendige linten

Het project is ook onderdeel van het deelgebied 'levendige linten'. Binnen de gemeente Hillegom bestaan verschillende soorten linten. In het buitengebied zijn er doorzichten tussen de bebouwing. Door deze doorzichten kan men het landschap ervaren. De linten zijn ook gevarieerd in bebouwing. De Bethlehemlaan valt onder een tuinderslint. Voor deze linten is in de omgevingsvisie ook een koers opgenomen met de volgende doelstellingen:

• behouden van de openheid en de verspreide bebouwingsstructuur;
• de linten beplanten met hagen: hagen zorgen voor aankleding van het landschap zonder de openheid van de strandvlaktes aan te tasten;
• stimuleren van erfbeplanting met streekeigen beplanting: erfbeplanting versterkt het ensemble van tuinderswoning en bedrijfsgebouwen en zorgt voor een groene uitstraling van het erf;
• behouden van het overwegend agrarische karakter van de bebouwing;
• bij nieuwe ontwikkelingen de woonbebouwing voorop de kavel plaatsen - evenwijdig aan de kavelgrens - en bedrijfsgebouwen achter de rooilijn van de woonbebouwing plaatsen.

De ontwikkeling ligt ook in een mogelijk uitbreiding van de Hollandse Weides.

Toetsing

De vitaliteit van het bollencomplex in de Greenport Duin- en Bollenstreek moet worden versterkt. Daarbij bieden de stoppende bedrijven een kans om het landschap te verbeteren. Voorkomen moet worden dat leegkomende bedrijfsgebouwen in verval raken.

In algemene zin geldt dat inbreiding de voorkeur geniet boven uitbreiding. Tegelijkertijd moet worden gerespecteerd dat niet elke open plek in aanmerking komt voor bebouwing. Ook open plekken hebben een belangrijke eigen waarde, als ontmoetingsplaats of als rustplaats in het dorp. Omdat inbreidingslocaties echter altijd een zekere mate van onzekerheid in zich hebben, zijn ook de mogelijkheden van uitbreiding nader onderzocht.

De ontwikkeling draagt bij aan de ontwikkeldoelen van het gebied Duurzame Bloementuin. Door het project vindt er namelijk een landschappelijke kwaliteitsverbetering plaats. Doordat het oppervlak aan opstallen wordt verkleind wordt de openheid en de zichtbaarheid van het gebied vergroot.

In principe is de bouw van een nieuwe woning in dit gebiedstype niet toegestaan, maar hierop geldt een uitzondering voor Greenport-woningen (en daarmee ook voormalig Ruimte voor Ruimte woningen)

De ontwikkeling draagt ook bij aan de algemene herstructurering van het gebied. Ten eerste komt dit door de het verbeteren van het open karakter van het gebied, zoals beschreven in vorige paragraaf. Ten tweede wordt hier aan bijgedragen door het verbeteren van de vitaliteit van het gebied. Dit gebeurt door het slopen van de oude opstallen en de bouw van de nieuwe woning. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

3.5.2 Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid Hillegom 2018-2022

Eén van de aspecten die in de Omgevingsvisie een essentiële rol speelt is duurzaamheid. De gemeenteraad heeft al in 2016 unaniem een motie aangenomen met de ambitie om in 2030 energieneutraal, en in 2050 klimaatneutraal te zijn.

Het uitvoeringsprogramma Duurzaamheid Hillegom 2018-2022 beschrijft hoe deze ambities ten aanzien van duurzaamheid worden gerealiseerd. Het afwegingskader van de gemeente is beschreven, waarin aandacht wordt besteed aan diverse onderwerpen gecategoriseerd op basis van de hoofdindeling sociale-, fysieke- en economische duurzaamheid.

Toetsing

Door de voorgenomen ontwikkeling wordt met name een bijdrage geleverd aan het thema fysieke duurzaamheid. Door de voorgenomen ontwikkeling worden oudere bedrijfsgebouwen en kassen waar sprake is van veel energieverbruik vervangen door een woning. De woning zal voldoen aan de geldende EPC-normen en daarmee voorzien zijn van voldoende isolatie etc. om het gebruik van fossiele brandstoffen te beperken. De woning wordt daarnaast gerealiseerd in een al bestaand lint aan de Bethlehemlaan wat tegemoet komt aan het principe van duurzaam ruimtegebruik bij woningbouw.

3.5.3 Woonprogramma Hillegom 2020 - 2024

Het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht’ is een uitwerking van de omgevingsvisie ‘Heerlijk Hillegom’. In dit woonprogramma beschrijft de gemeente haar visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. De gemeente heeft hiervoor een drietal ambities en een viertal opgaven geformuleerd. Dit zijn de volgende:

Ambitie 1: ruimte bieden aan een gevarieerde woningvraag

Twee opgaven hebben hiervoor prioriteit:

• a. Voldoende en divers aanbod in woningbouw
• b. Inzet voor woningzoekenden in de knel

Ambitie 2: woonwijken en woningen klaar voor de toekomst

De volgende opgave heeft hierbij prioriteit:

• c. Toekomstbestendig woonaanbod in de wijken

Ambitie 3: lang zelfstandig wonen als onderdeel van de gemeenschap

De volgende opgave heeft hierbij prioriteit:

• d. Passend woonaanbod bij iedere levensfase

Toetsing

Voor het bepalen van de kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen is in de Woonvisie nog uitgegaan van de cijfers vanuit het Woningmarktonderzoek RIGO 2019. Deze cijfers laten een ruime behoefteraming zien voor alle koop- en huurprijsklassen voor de gemeente Hillegom. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de woningbehoefte in Hillegom.

Hoofdstuk 4 Onderzoek milieuaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor de beoogde ontwikkeling relevante milieuaspecten beschreven.

4.2 Milieueffectrapportage

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, maar waarbij wel sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Hierbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Dit hoeft alleen voor projecten die aangemerkt worden als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Onderzoek en conclusie

De ontwikkeling betreft de ontwikkeling van één nieuwe woning. Deze woning wordt gerealiseerd op gronden die vrij zijn gekomen door de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en het saneren van de kassen. De ontwikkeling betreft daarmee in principe geen stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is toch nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Plaats van het project en kenmerken

Voor een toelichting op de plaats van het project en de kenmerken wordt verwezen naar hoofdstuk 1 en 2 van dit bestemmingsplan.

De kenmerken van de potentiële effecten

Voor de realisatie van de woning en herinrichting van het terrein worden de gebruikelijke bouwmaterialen en natuurlijke hulpbronnen benut. Afvalstoffen zullen ontstaan tijdens de sloop-, aanleg- en gebruiksfase. Afvalstromen zullen zoveel mogelijk worden gescheiden ten behoeve van hergebruik. Gelet op de tijdelijkheid van de sloop- en aanlegwerkzaamheden kunnen blijvende negatieve milieueffecten uitgesloten worden. Tevens zal vanwege de kleinschaligheid ook geen sprake zijn van significante negatieve milieueffecten, zoals geluid- en stofoverlast, ten tijde van de werkzaamheden.

In de nabijheid van de ontwikkeling is één ander project bekend, de bouw van een vergelijkbare woning op het perceel Bethlehemlaan 22. Het is niet te verwachten dat als gevolg van de ontwikkeling in combinatie met de bestaande functies onaanvaardbare cumulatieve effecten optreden.

De ontwikkeling zelf leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten.

Het beëindigen van de bedrijfsvoering en de sloop van de bedrijfsbebouwing zorgt voor een afname van het aantal verkeersbewegingen gegenereerd door het bedrijf. Hierdoor is geen sprake van relevante uitstralingseffecten vanwege geluid naar de omgeving. De beoogde ontwikkeling draagt tevens 'niet in betekende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. De parkeerbehoefte van de nieuwe woning wordt op eigen terrein gerealiseerd.

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem. De nieuwe woning is buiten het profiel van vrije ruimte van de aanwezige regionale waterkering beoogd. De realisatie van de woning zal niet leiden tot gevaar in stabiliteit van de waterkering. Wel zal de beoogde woning deels binnen de beschermingszone van de waterkering gerealiseerd worden. Hiervoor is op basis van de Keur een vergunning nodig.

De ontwikkeling voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid en de aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Ter plaatse van het projectgebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Vanwege de nabijheid van bollengronden is onderzoek uitgevoerd naar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Met de realisatie van een wintervaste windhaag van minimaal 1,5 meter vormt dit aspect geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

De kenmerken, plaats en potentiële effecten van de ontwikkeling geven op basis van het voorgaande geen aanleiding dat ernstige milieugevolgen te verwachten zijn. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten.

4.3 Verkeer en infrastructuur

Ontsluiting

Het projectgebied wordt ontsloten via de Bethlehemlaan, welke aansluiting vindt op de Haarlemmerstraat (N208). De Haarlemmerstraat is een gebiedontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/u (binnen de bebouwde kom) en vormt de verbindingsweg tussen Hillegom en Bennebroek. De Bethlehemlaan is een doodlopende weg, is ingericht als erftoegangsweg (type II) en ontsluit de aanliggende percelen. Ter plaatse geldt een maximumsnelheid van 60 km/u. Deze weg wordt gedeeld met fietsers en ander langzaam verkeer.

Op de Haarlemmerstraat wordt het gemotoriseerd en langzaam verkeer gescheiden afgewikkeld, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Er zijn vrijliggende fietspaden aanwezig. Niet overal is de weg voorzien van een eigen trottoir.

Ter hoogte van de Haarlemmerstraat, op circa 400 meter van het projectgebied, bevinden zich bushaltes waar bussen halteren in de richtingen Leiden en Haarlem.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Binnen het projectgebied wordt één nieuwe vrijstaande woning mogelijk gemaakt.

Het projectgebied ligt in het buitengebied van de gemeente Hillegom, een matig stedelijke gemeente. Op basis van het autobezit in de gemeente worden hiervoor de gemiddelde kencijfers gehanteerd uit publicatie 317 van het CROW ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Voor een vrijstaande koopwoning geldt een verkeersgeneratie van 8,2 mvt/etmaal per woning. Dit zal in de toekomstige situatie dan ook verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling zijn.

Gezien de geringe omvang van de toekomstige verkeersgeneratie zal de ontwikkeling niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de parkeernomen uit publicatie 317 van het CROW ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). De parkeerbehoefte van een woning in de categorie 'vrijstaande koopwoning' bedraagt 2,4 en daarmee 3 parkeerplaatsen per woning. Dit is dan ook het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de beoogde ontwikkeling.

De gemeente Hillegom hanteert ook eigen parkeernormen, vastgelegd in de Deelnota parkeren uit 2016. In Hillegom is ervoor gekozen om de verscheidenheid aan woningen (die CROW hanteert bij haar kencijfers) te vereenvoudigen en te relateren aan het bruto vloeroppervlak achter de voordeur (m2 bvo). CROW relateert de kencijfers aan de prijsklasse en type. Ook het onderscheid tussen koop of huur wordt niet gehanteerd aangezien dit verschil nauwelijks relevant is voor de parkeerbehoefte als de woninggrootte wordt meegerekend. Voor een niet-gestapelde woning met een bvo van meer dan 150 m² geldt een parkeernorm van 2,2 per woning met een aandeel van 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. Per woning geldt daarmee een parkeernorm van 2,5 parkeerplaats per woning. De parkeerbehoefte voor de nieuwe woning bedraagt daarmee afgerond 3 parkeerplaatsen.

De parkeerplaatsen dienen op eigen terrein gerealiseerd te worden. Hier is voldoende ruimte voor, waardoor er geen problemen verwacht worden bij het parkeren.

Conclusie

De bereikbaarheid van het projectgebied is goed. Door de ontwikkelingen neemt de verkeersgeneratie naar verwachting af waardoor er geen problemen zullen ontstaan in de verkeersafwikkeling. Ten aanzien van parkeren gaat het om een toename die op eigen terrein opgevangen dient te worden. Hier is voldoende ruimte voor. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.4 Wegverkeerslawaai

Het projectgebied ligt binnen de wettelijke geluidzone van de Bethlehemlaan. De Bethlehemlaan is een doodlopende weg. Het aantal verkeersbewegingen ter hoogte van de nieuwbouwwoning zal daardoor gering zijn. Er is geen aanleiding om te veronderstellen van de voorkeurswaarde van 48 dB als bedoeld in de Wet geluidhinder overschreden zal worden. Er hoeft geen akoestisch onderzoek gedaan te worden naar de gevelbelasting vanwege wegverkeerslawaai.

4.5 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek en conclusie

Vanwege de beoogde functiewijziging in het projectgebied is een milieuhygiënisch vooronderzoek en een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd door IDDS (d.d. 21-10-2020) en is opgenomen in bijlage 1.

Op basis van de onderzoeksresultaten kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• In de grond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materiaal aangetroffen.
• Visueel is geen asbestverdacht materiaal waargenomen.
• De bovengrond is licht verontreinigd met kwik en drins (OCB).
• De ondergrond is niet verontreinigd.
• Het grondwater is niet verontreinigd.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) dient de hypothese onverdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Er is in afdoende mate een beeld verkregen van de chemische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Belemmeringen inzake de beoogde functiewijziging en de daaruit voortvloeiende aanvraag van een omgevingsvergunning worden op basis van de onderzoeksresultaten vanuit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

4.6 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 4.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van één woning. Dit valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2021 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Haarlemmerstraat (N208) (als maatgevende doorgaande weg nabij het projectgebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen.

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het projectgebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele projectgebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden.

Onderzoek en conclusie

Uit de professionele risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het projectgebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het projectgebied. Vanwege het ontbreken van relevante risicobronnen in de directe omgeving is er geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid levert geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het projectgebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

Het projectgebied ligt buiten de bebouwde kom van Hillegom. In de omgeving van het projectgebied zijn (bedrijfs)woningen en tuinbouwbedrijven gelegen. Op basis hiervan kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied'.

Het dichtstbijzijnde bedrijf is gelegen aan de Bethlehemlaan 18. Dit betreft een hoveniersbedrijf, welke haar bedrijfsactiviteiten uitvoert naast de woning aan de Bethlehemlaan 16. Volgens de beheersverordening De Polders is de bedrijfsbestemming meer dan 500 m2. Op basis hiervan is sprake van een bedrijf uit milieucategorie 3.1 en geldt op basis van de VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter. Echter feitelijk gezien is het hoveniersbedrijf, met alleen de inrit direct ten westen van de woning Bethlehemlaan 16 en de achterliggende bedrijfsgebouwen, minder dan 500 m2. Het gaat dan ook om een kleinschalig bedrijf waar de geluidsproductie gering is. Op basis hiervan is in de praktijk sprake van een bedrijf uit milieucategorie 2. Hiervoor geldt op basis van de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter. De afstand van de bedrijfsactiviteiten tot het projectgebied is circa 40 meter. Zowel aan de richtafstand van 30 als 10 meter wordt derhalve voldaan.

Volgens de geldende beheersverordening is op de locatie aan de Bethlehemlaan 18 de bestemming 'Agrarisch-verwant' toegestaan met een maximale milieucategorie 1. De kas achter de woning Bethlehemlaan 18 wordt gebruikt voor opslag van open haardhout en stalling van fietsen. Er is op dit moment geen sprake van bedrijfsmatig gebruik. Indien in de toekomst de gronden wel bedrijfsmatig worden gebruikt, dan zijn slechts bedrijfsactiviteiten in maximaal milieucategorie 1 toegestaan. Dit zijn bedrijfsactiviteiten met een lage milieubelasting die passen in een gemengd gebied waardoor er geen richtafstand geldt. Nieuwe bedrijven zullen daarnaast moeten voldoende aan de geldende milieuregelgeving. Hierbij zal rekening moeten worden gehouden met de bestaande woningen van derden. Dit betekent dat in het geval er sprake is van een inrichting op grond van de Wet milieubeheer ter plaatse van woningen van derden voldaan zal moeten worden aan de normen uit het Activiteitenbesluit.

Op het naastgelegen perceel Bethlehemlaan 20 ligt een bedrijfswoning met bedrijfsgebouw waar maximaal een milieucategorie 2 is toegestaan. Er geldt een richtafstand van 10 meter tussen het bedrijfsgebouw en de beoogde woning (in gemengd gebied). Aan deze afstand wordt voldaan.

Gelet op de afstand tussen de woning en de bedrijven ter plaatse van Bethlehemlaan 18 en 20 kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van de beoogde ontwikkeling sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Dit geldt ook indien er in de kas achter de woning aan de Bethlehemlaan 18 nieuwe bedrijfsactiviteiten opgestart worden. Ook zal het bestaande bedrijf aan de Bethlehemlaan 18 niet belemmerd worden in zijn bedrijfsvoering. Verder zijn er geen bedrijven in de directe omgeving aanwezig die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling of die door de beoogde ontwikkeling belemmer worden. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Gewasbeschermingsmiddelendrift omliggende teeltgrond

Voor agrarische gronden ten zuiden en oosten van het projectgebied geldt dat deze weer in gebruik genomen kunnen worden voor de open bollenteelt. Bij open teelt van bloembollen dient rekening te worden gehouden met de gezondheidseffecten van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Er zijn geen wettelijke bepalingen inzake minimaal aan te houden afstanden tussen percelen waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en gevoelige functies zoals woningen. Een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid wordt in algemene zin in de rechtspraak niet onredelijk geacht.

Onderzoek

Alle omliggende gronden zijn bestemd als 'Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 2'. Op basis van deze bestemming zijn sierteelt, boomkwekerij/-teelt, fruitteelt en bosbouw uitgesloten op de omliggende gronden. Uit onderzoek blijkt dat anders dan wanneer gewasbeschermingsmiddelen in de bomen- of fruitteelt worden toegepast, bij bloembollenteelt of vollegrondsteelt nauwelijks sprake van een spuitnevel. Dit blijkt ook uit jurisprudentie (nummer 201601084/1/R2, 31 augustus 2016) waarbij is geconcludeerd dat gewasbeschermingsmiddelen bij vollegrondsteelt op een zodanige wijze gebruikt worden dat daarbij nauwelijks een spuitnevel ontstaat die de omgeving negatief kan beïnvloeden, dit in tegenstelling tot het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij bomen- of fruitteelt. In de hiervoor benoemde uitspraak wordt een afstand van 9,5 meter voldoende geacht wanneer het woonerf wordt afgeschermd door een haag.

De mate waarin windhagen drift filteren en daardoor reduceren, is afhankelijk van beplantingssoort, dichtheid en bladontwikkeling. Door Wenneker (Windhagen als emissiereducerende maatregel bij bespuitingen in de fruitteelt, M. Wenneker, R. Anbergen, B. Heijne, J.C. van de Zande, Praktijkonderzoek Plant en Omgeving (PPO), Maart 2004, rapport 2004-6) is onderzoek uitgevoerd naar de drift naar de omgeving en in het bijzonder oppervlaktewater voor 20 hagen van diverse soorten. Geconcludeerd is dat een windhaag een effectieve methode is om drift van gewasbeschermingsmiddelen te verminderen. Dit naast de andere functies van windhagen, te weten het voorkomen van windschade en verbeteren van het microklimaat. Een windhaag heeft ten aanzien van drift een gecombineerd effect. Enerzijds de filterende werking, waardoor de emissie aan gewasbeschermingsmiddel in de lucht afneemt. En anderzijds de ruimte die een windhaag of houtwal inneemt, waardoor sprake is van een “teeltvrije” zone. Een windhaag met een volledig ontwikkeld bladerdek (volblad of winter groen) geeft hoge emissiereducties, die afhankelijk van de haagsoort variëren van gemiddeld 80 tot 90%.

Gezien het voorgaande wordt een wintervaste haag gerealiseerd met een minimale hoogte van 1,5 meter aan de oost- en zuidzijde van het projectgebied (figuur 4.1).

Figuur 4.1 wintervaste haag met een hoogte van 1,5 meter

Ten aanzien van de overige percelen wordt opgemerkt dat de overwegende windrichting uit zuid - zuidwestelijke richting afkomstig is. Voor wat betreft de zuidelijke / zuidwestelijke percelen wordt de kans op blootstelling ter plaatse van het projectgebied beperkt door haag aan de zuidzijde van het perceel (figuur 4.2).

Figuur 4.2 Ligging projectgebied (roze)

Tot slot geldt voor agrarische bedrijven en tuinbouwbedrijven geldt dat zij op grond van het Activiteitenbesluit Wet milieubeheer bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen rekening dienen te houden met voorwaarden en beperkingen. De regels voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Hierbij is van belang dat in artikel 3.78a, lid 1 van het Activiteitenbesluit milieubeheer is vastgelegd dat in ieder geval een driftreductie moet worden bereikt van 75%. Uit artikel 3.83, lid 5 van het Activiteitenbesluit volgt daarnaast een verbod op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij een windsnelheid groter dan 5 m/s.

Op basis van het voorgaande is een kleinere afstand dan 50 meter in dit geval gerechtvaardigd. Desondanks wordt een wintervaste haag gerealiseerd met een minimale hoogte van 1,5 meter aan de oost- en zuidzijde van het projectgebied. Door middel van deze haag worden eventuele resten van gewasbeschermingsmiddelen tegenhouden. Gezien de eisen die gelden op grond van het Activiteitenbesluit, de planologisch toegestane teelten op omliggende percelen (waarbij o.a. fruitteelt en sierteelt is uitgesloten) en de afschermende werking van gebouwen wordt de afstand tot het westelijke perceel aanvaardbaar geacht.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van de woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.10 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met deze ruimtelijke onderbouwing mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een ruimtelijk plan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van de beoogde ontwikkeling moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het projectgebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het projectgebied maakt ook geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Dit geldt overigens ook voor belangrijke weidevogelgebieden en gebieden die zijn aangewezen als 'strategische reserve natuur'. Daarnaast zijn binnen het projectgebied ook geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is gelegen circa 2,6 km afstand en betreft het gebied Kennemerland-Zuid. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 530 m afstand. Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten.

Om stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden door emissies van de gebruiksfase van de beoogde ontwikkeling uit te sluiten is hier een onderzoek voor uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2. De bijbehorende berekening van de gebruiksfase is opgenomen in bijlage 3. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat voor de gebruiksfase geen depositiebijdrage binnen Natura 2000-gebieden is berekend. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Voor de aanlegfase geldt een vrijstelling voor de effecten als gevolg van stikstofdepositie. Deze is opgenomen in de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn).

Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot significante negatieve effecten. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming vereist.

Soortenbescherming

De aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. In 2021 is ter plaatse van het projectgebied quickscan naar beschermde planten- en diersoorten uitgevoerd door GRAS Advies, zie bijlage 4. Dit onderzoek is uitgevoerd voor meerdere ontwikkeling in en rondom het projectgebied. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de aanwezigheid van de rugstreeppad op voorhand niet kan worden uitgesloten. Het voorkomen van overige beschermde flora en fauna is wel uitgesloten.

In het groen aan de randen kunnen algemene broedvogels broeden. Het is om deze reden van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken).

Vanwege de mogelijke aanwezigheid van de rugstreeppad is hier een nader ecologisch onderzoek naar uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5. In het onderzoek is de aanwezigheid van rugstreeppadden aangetoond. Er is aangetoond dat terrestrisch zomerhabitat van de rugstreeppad binnen het projectgebied aanwezig is. Door de aanwezigheid van vergraafbaar bouwzand kan terrestrisch winterhabitat tevens niet worden uitgesloten.

Vanwege de aanwezigheid van de rugstreeppad is er een verzoek om een Verklaring van geen bedenkingen (Vvgb) ingediend bij de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH). De ODH heeft vervolgens verklaard geen bedenkingen te hebben tegen het verlenen van de omgevingsvergunning. Deze Vvgb is opgenomen in bijlage 6. Aan deze verklaring zijn een aantal voorschriften verbonden. Deze worden toegevoegd aan de omgevingsvergunning voor de ontwikkeling.

Als onderdeel van de Vvgb is er een Actviteitenplan opgesteld (bijlage 7). In dit Activitetenplan is opgenomen dat er een compensatiegebied voor de rugstreeppad moet worden gerealiseerd. Hiermee wordt het verlies aan habitat voor de rugstreeppad ter plaatse van de beoogde ontwikkeling gecompenseerd. Dit gebied heeft een grootte van 600 m2 en bevindt zich ten oosten van het perceel (zie figuur 4.3)

Figuur 4.3 compensatiegebied rugstreeppad (rood) ten opzichte van beoogde ontwikkeling (geel)

Gezien de bovenstaande conclusies staan de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van soortenbescherming de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Daarnaast leidt het aspect soortenbescherming niet tot negatieve effecten, mits wordt voldaan aan de voorschriften uit de Vvgb. Tevens blijft de zorgplicht ex artikel 1.11 Wnb van kracht. Ook dient er gedurende de werkzaamheden rekening gehouden te worden met het broedseizoen van vogels. Het aspect ecologie vormt hierna geen belemmering voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling.

4.11 Water

Waterbeheer en watertoets

Bij een ruimtelijk plan dient in een vroeg stadium overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterschapsbeleid

Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan het onttrekken en lozen van grondwater en het aanbrengen van verhard oppervlak.

Op 13 mei 2020 is de meest recente Keur van Rijnland in werking getreden. De Keur is een juridisch document (verordening) waarin Rijnland regelt stelt die nodig zijn om binnen het beheergebied waterveiligheid, droge voeten, voldoende oppervlaktewater en schoon oppervlaktewater te bieden. In de Keur zijn verschillende geboden en verboden opgenomen. Hierop kan echter door het waterschap ontheffing worden verleend.

Riolering en afkoppelen 

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Huidige situatie

Algemeen

Het projectgebied bestaat uit een deel van het perceel aan de Bethlehemlaan 20. Voorheen stond hier deels glastuinbouw (kassen). Volgens de Bodemkaart van Nederland is de bodem ter plaatse van het projectgebied opgebouwd uit enkeerdgronden (fijn zand). Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld laagste grondwaterstand van nature op minder dan 0,4 m beneden het maaiveld ligt en de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,5 en 0,8 meter onder maaiveld.

Waterkwantiteit

Binnen en grenzend aan het projectgebied zijn diverse primaire en secundaire watergangen aanwezig (zie figuur 4.4). Voor primair oppervlaktewater geldt een beschermingszone van 5 meter en voor overig oppervlaktewater een beschermingszone van 2 meter. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden.

Figuur 4.4 Uitsnede legger watergangen Hoogheemraadschap van Rijnland

Veiligheid en waterkeringen

Direct langs de Bethlehemlaan is een regionale waterkering gelegen (zie figuur 4.5). Dit betreft een polderkering. Het projectgebied is dan ook deels gelegen binnen de kern- en beschermingszone van deze regionale waterkering. Daarnaast is ook nog sprake van het profiel van vrije ruimte welke vrij moet blijven van nieuwe bebouwing in verband met mogelijke toekomstige versterking van de waterkering. Binnen de buitenbeschermingszone mogen geen activiteiten plaatsvinden die de stabiliteit van de kering in gevaar brengen.

Figuur 4.5 Uitsnede legger regionale keringen Hoogheemraadschap van Rijnland

Afvalwaterketen en riolering

In de huidige situatie is het projectgebied grotendeels aangesloten op het gemeentelijke gescheiden rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Aangezien de beoogde ontwikkeling een Ruimte voor Ruimte woning betreft is/wordt er bedrijfsbebouwing gesloopt zodat de woning gebouwd kan worden. Per saldo zal hierdoor de verharding afnemen. Watercompenserende maatregelen zijn hierdoor niet aan de orde.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkerend belang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

De nieuwe woning is buiten het profiel van vrije ruimte van de aanwezige waterkering beoogd. De realisatie van de woning zal niet leiden tot gevaar in stabiliteit van de waterkering. Wel zal de beoogde woning deels binnen de beschermingszone van de waterkering gerealiseerd worden. Hiervoor is op basis van de Keur een vergunning nodig.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d: zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt, lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of (als laatste keus) aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.12 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het projectgebied.

Gemeentelijk archeologie beleid

De gemeente Hillegom heeft in samenwerking met de gemeenten Lisse en Noordwijkerhout een archeologische vindplaats- en verwachtingenkaart laten opstellen, die de basis vormt voor het gemeentelijk archeologiebeleid. Inmiddels is de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van Hillegom geactualiseerd. Dit is vastgelegd in het rapport: Wink, K. e.t. 2014: Toelichting op de archeologische verwachtings(waarden) kaart en beleidskaart Gemeenten Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Teylingen en Hillegom, Weesp (Raap-rapport 2852).

Onderzoek en conclusie

Het projectgebied is op de archeologische beleidskaart van Hillegom grotendeels aangeduid als gebied met een lage verwachting. Een smalle zone is aangeduid als gebied waarvoor een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten geldt.

Het beleid ten aanzien van de archeologische verwachtingsgebieden is als volgt.

• Voor hoge verwachtingsgebieden (rood op onderstaande figuur) geldt een onderzoeksverplichting bij grondverstorende werkzaamheden die groter zijn dan 250 m2 en dieper reiken dan 30 cm.
• Voor lage verwachtingsgebieden (groen op onderstaande figuur) geldt een onderzoeksverplichting bij grondverstorende werkzaamheden die groter zijn dan 1.000 m2 en dieper reiken dan 30 cm.'

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in grondverstorende werkzaamheden die groter zijn dan de bepaalde vrijstellingsgrenzen.

Figuur 4.6. Uitsnede uit de archeologische beleidskaart van Hillegom. Het projectgebied is aangeduid met een rood kader.

Op de percelen zelf is geen karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Het aspect archeologie en cultuurhistorie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.13 Duurzaamheid

Aandacht voor duurzaam en milieubewust bouwen in alle stadia van het ontwerp- en bouwproces is belangrijk. Landelijk zijn afspraken gemaakt om over te gaan naar een duurzame nieuwbouw. Om resultaten te boeken en om innovatie te stimuleren is de energieprestatie-coëfficiënt voor nieuwe woningen in het Bouwbesluit aangescherpt tot 0,4.

Om inzicht te krijgen in de duurzaamheid van nieuwbouwprojecten stimuleert de gemeente Hillegom het gebruik van GPR Gebouw® 4. GPR Gebouw® 4 is een relatief eenvoudig instrument waarmee prestaties kunnen worden gemeten, compleet met rapportcijfers van 1 tot 10. Een score van 6,0 is representatief voor het wettelijke niveau van het Bouwbesluit. Dit instrument kijkt breder dan alleen energie. De GPR-lijst kan online worden ingevuld.

De duurzaamheidsambities van de gemeente Hillegom zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Hillegom 2030 en het Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid. Hierin beschrijft de gemeente haar ambities voor de stad en één van de aspecten die hierbij een essentiële rol speelt is duurzaamheid. Duurzaamheid wordt in de omgevingsvisie als leidend principe omschreven.

Onderzoek en conclusie

Door de voorgenomen ontwikkeling wordt met name een bijdrage geleverd aan het thema fysieke duurzaamheid. Door de voorgenomen ontwikkeling worden oudere bedrijfsgebouwen en kassen waar sprake is van veel energieverbruik vervangen door de woning. Deze woning zal voldoen aan de duurzaamheidseisen uit het Bouwbesluit. De uitwerking hiervan wordt opgenomen in de omgevingsvergunning voor het bouwen. De woning wordt daarnaast gerealiseerd in een al bestaand lint aan de Bethlehemlaan wat tegemoet komt aan het principe van duurzaam ruimtegebruik bij woningbouw.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan

De beoogde ontwikkeling kan niet worden vergund op basis van het vigerende bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.12 Wabo kan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken worden van het geldende bestemmingsplan. Een belangrijke voorwaarde om te mogen afwijken is dat er wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met de beginselen van een goede ruimtelijke ordening. Deze ruimtelijke onderbouwing toont aan dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening:

• de ontwikkeling wordt op een passende wijze ingepast (H2);
• de ontwikkeling sluit aan bij de geldende beleidskaders (H3);
• de ontwikkeling is uitvoerbaar gelet op de onderzoeken naar de verschillende omgevingsaspecten (H4).

Zienswijzen

Tijdens een uitgebreide Wabo procedure bestaat er altijd de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Na het indienen van de zienswijze is er nog beroep mogelijk bij de rechtbank en vervolgens hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien de aanvrager of derden het niet eens zijn met het besluit.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

Het voorliggende plan betreft een particulier initiatief. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de bijbehoren leges zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn aan onderhavig plan geen financiële consequenties verbonden.

De gemeente zal een anterieure overeenkomst sluiten met de betreffende initiatiefnemers waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee economisch uitvoerbaar.