Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

De hoek van de Abtswoudseweg met het Zuideinde behoort tot de wijk Delftzicht. Op dit moment is op deze locatie kantoor- en bedrijfsbebouwing aanwezig die als gevolg van de planvorming plaats zal maken voor woningbouw. Ter plaatse wordt voorzien in de realisatie van 120 woningen, passend binnen de Woonvisie van de gemeente Delft (zie § 3.4.4). Hierbij wordt uitgegaan van 4 woongebouwen bovenop een halfverdiepte parkeerkeergarage met gevarieerde opbouw in bouwhoogten. Bovenop de parkeergarage is voorzien in een groene leeflaag. Hiermee en met het doortrekken van de noord-zuidgerichte groene informele route uit 'Delftzicht' tot in het plangebied wordt ingespeeld op het creëren van aantrekkelijke verblijfsgebieden, een klimaat adaptieve en een biodiverse omgeving. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de planologisch-juridische regeling voor de realisatie van dit planvoornemen.

Er is voor gekozen om voor de realisatie van het woningbouwplan gebruik te maken van de zogenoemde coördinatie-regeling die ervoor bedoeld is om de benodigde besluiten (zo veel mogelijk) gezamenlijk voor te bereiden en bekend te maken. De besluitvorming kan zodoende gedegen en efficiënt verlopen. Het proces is ook voor belanghebbenden overzichtelijker, omdat sprake is van één gecoördineerde procedure waartegen beroep openstaat. Indien de procedure leidt tot een onherroepelijk besluit, kan worden gestart met de realisatie.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de westzijde van de Schie, op de hoek van de Abtswoudseweg en het Zuideinde. Beide wegen vormen tevens de zuidelijke en oostelijke plangrens. De overige plangrenzen worden bepaald door de noordelijke perceelsgrens met de bebouwing aan de Hillenlaan en oostelijke perceelsgrens met de bebouwing elders aan de Abtswoudseweg. Op onderstaande afbeelding is de begrenzing nader aangegeven.

Afbeelding: Ligging van het plangebied in directe omgeving (bron: Google Maps).

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het voor de locatie geldende bestemmingsplan is "Schieoevers Noord", vastgesteld op 28 maart 2013. De gronden van de planlocatie hebben de bestemming 'Bedrijventerrein' en zijn bestemd voor bedrijven en groothandel. Daarbij is op de verbeelding aangegeven dat hier alleen bedrijven zijn toegestaan tot maximaal categorie 2, 3.1 en 3.2 uit de bij het bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB). De percelen mogen volledig worden bebouwd met een maximale bouwhoogte van 8 meter.

De strook langs het Zuideinde heeft een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering', waar uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan. Om daarvan af te wijken is vooraf schriftelijk advies van het Hoogheemraadschap nodig. Er mag dan geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de waterkering.

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt een voorschot genomen op de geleidelijke transformatie naar een gemengd stedelijk gebied met wonen, werken, recreatie en voorzieningen. Ten aanzien van de Abtswoudseweg wordt daarbij gesteld dat deze weg zal transformeren naar een aantrekkelijk ingerichte fiets-/wandelroute met nadruk op de ecologische kwaliteit die de Voorhof en de TU-wijk met elkaar verbindt. Hieraan is inmiddels invulling gegeven: de Hooikade, het Zuideinde en de Abtswoudseweg zijn ingericht als fietsstraten waar de auto te gast is. Tevens is conform het gemeentelijk groenbeleidsplan aan de Abtswoudseweg een ecologische zone ingericht.

Afbeelding: Uitsnede geldende bestemmingen waarbij het plangebied rood is omkaderd; bron: ruimtelijke plannen) 

De realisatie van woningen is niet mogelijk binnen de bepalingen van dit bestemmingsplan. Daarom is gekozen voor een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' blijft daarbij behouden.

1.4 Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving en in hoofdstuk 7 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het voornemen. Alvorens in te gaan op de beoogde toekomstige situatie, wordt eerst aandacht besteed aan de bestaande situatie en het huidig gebruik van de omgeving.

2.1 Historische ontwikkeling en bestaande situatie

Zoals aangegeven behoort de locatie tot de wijk Delftzicht en maakt het deel uit van het westelijke deel van het transformatiegebied Schieoevers Noord. Onderstaand wordt aandacht besteed aan de historische ontwikkeling van het gebied en de bestaande situatie.

Historische ontwikkeling

Delft heeft zich in eerste instantie in zuidelijke richting ontwikkeld langs de Schie. Al vrij lang zijn bedrijfsmatige ontwikkelingen zichtbaar tussen de Schie en de Rotterdamseweg en vanaf 1900 ook tussen de Schie en de spoorlijn Den Haag - Rotterdam. De omgeving van de locatie is dan nog polderland. Het tracé Mercuriusweg - Abtswoudseweg is als "Papsouscheweg" reeds lang aanwezig. Als afbuiging van de weg naar Schiedam is deze al in 1712 op de kaart van Delfland te vinden.

Afbeelding: Kaartbeeld 1900 (links) en 1958 (rechts) (bron: PUK). 

Afbeelding: Kaartbeeld 1974 (links) en 1990 (rechts) (bron: PUK).

In de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog begint ook Delft met grote uitbreidingsplannen. Het Uitbereidingsplan Voorhof gaat uit van een zogenaamde Tabula Rasa, het 'onbeschreven blad papier'. De gehele wijk is integraal met zand opgehoogd en daarmee is de onderliggende polderverkaveling uitgewist. Geheel naar de ideeën van die tijd is Voorhof als één concept ontworpen met herhaalde stempelstructuur. De Papsouscheweg is in de door stedenbouwkundige Van Embden ontworpen structuur wel uitgespaard en terug te vinden in het huidige Poptapark en de Mercuriusweg - Abtswoudseweg.

Begin jaren '90 van de vorige eeuw is op de locatie van de Koninklijke Fabriek F.W. Braat een woonwijk ontwikkeld met 300 woningen naar een stedenbouwkundig plan van Roelf Steenhuis. Het plan omvat een aantal straten met grondgebonden woningen. De bedrijfsbebouwing langs de Abtswoudseweg vormt de zuidelijke begrenzing van deze wijk.

Ruimtelijke opzet van de wijk Delftzicht

Het gebied tussen de Engelsestraat, de Hooikade, Plein Delftzicht, het Zuideinde en de Abtswoudseweg vormt de begrenzing van de bestaande wijk Delftzicht. Aan de Schie is sprake van een rand van gedeeltelijk historische bebouwing met nieuwe invullingen, waaronder mede begrepen de appartementencomlexen aan het Plein Delftzicht. De zuidelijke rand van de wijk wordt gevormd door de Abtswoudseweg met (binnen de wijk) aan de westelijke en oostelijke zijde van deze straat bedrijfsbebouwing welke middenin onderbroken wordt door grondgebonden woningen. Het plangebied ligt hierbij aan de oostelijke begrenzing van de Abtswoudseweg ter hoogte van de kruising met het Zuideinde. De westelijke rand langs de Engelsestraat wordt gevormd door appartementenblokken langs het inmiddels ondergrondse spoor met daarachter in het middengebied grondgebonden woningen. De in het middengebied oost-west lopende straten met de grondgebonden woningen laten een eenvoudige opzet zien met afwisselend twee tot drie bouwlagen en een platte dakafdekking. De aan het plangebied belendende Laan van Braat heeft hierbij als onderdeel van het middengebied drie bouwlagen met een platte dakafdekking. In noord-zuidelijke richting wordt de wijk dooraderd met een groene route.

Afbeelding: Zicht op Abtswoudseweg en Zuideinde (bron: Google Streetview).

Ten zuiden van de Abtswoudseweg bevindt zich de woon- en keukenboulevard Leeuw & Stein. Verder verkeert Schieoevers hier nog in zijn oorspronkelijke bedrijfsmatige staat. Zowel de Abtswoudseweg als het Zuideinde zijn belangrijke fietsroutes naar de TU Delft; de Abtswoudseweg vanuit de westelijke woongebieden en het Zuideinde vanaf het station. Vandaar dat deze wegen recentelijk zijn ingericht als fietsstraat, waar geldt dat de auto te gast is. Daarnaast zijn zij ingericht als ecologische verbindingszone.

Afbeelding: Kaartfragment uit 'Ruimtelijke Structuurvisie Ontmoetingen met Delft 2030' met de Abtswoudseweg als belangrijke oost-west route met ecologische kwaliteit (bron: PUK).

2.2 Toekomstige situatie en stedenbouwkundige opzet

Met het plan 'Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde' wordt invulling gegeven aan de grote stedelijke opgave in Delft voor wat betreft het bouwen van meer woningen in de stad. Hierbij wordt gelijktijdig invulling gegeven aan de uitgangspunten: verdichten, vergroenen en klimaatbestendig bouwen (waaronder begrepen een forse verbetering van de mogelijkheden voor waterberging).

De ontwikkeling is uitgewerkt aan de hand van een leidraad die is meegegeven in een zogenoemd 'Planuitwerkingskader' (PUK). In het PUK komen ontwerpaspecten aan de orde, zoals de inpassing van het plan in de wijk Delfzicht en de directe omgeving. Daarbij zijn met name de rooilijn en de uitstraling van de gevels aan de zijde van de Abtswoudseweg en het Zuideinde belangrijk.

Aan het Zuideinde is de nieuwbouw immers onderdeel van het rivierfront. De stedenbouwkundige opzet/massa, waaronder de landschappelijke invulling en de verschijningsvorm (architectuur en gevelmaterialen), is een aspect dat in het kader van het vooroverleg reeds is beoordeeld door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit en is voorzien van een positief advies. Het bestemmingsplan legt hierbij de ruimtelijke kaders vast, waaronder de bouwhoogte, bouwmassa en plaats van de bebouwing alsmede de mogelijkheden voor inrichting van de openbare en semi-openbare ruimte.

Afbeelding: Impressie van de te realiseren gebouwen en tussen- en omliggend verblijfsgebied, gezien vanuit de Schiezijde (bron: DP6 Architectuurstudio).

Het ontwerp, waarvan in bovenstaande afbeelding een impressie is opgenomen, gaat uit van de realisatie van vier woongebouwen ten behoeve van 120 woningen (54 koopappartementen en 66 huurappartementen in het middeldure en dure segment) die mede bestemd zijn voor zelfstandig wonende ouderen.

In de stedenbouwkundige hoofdopzet is met de 4 woongebouwen ingespeeld op het creëren van aantrekkelijke verblijfsgebieden en het aansluiten op / doortrekken van de noord-zuidgerichte groene informele route uit 'Delftzicht'.

Doordat het parkeren voor de bewoners wordt voorzien in een halfverdiepte parkeergarage, wordt het mogelijk de ruimte tussen (bovenop het halfverdiepte parkeerdek) en rond de gebouwen in te richten als aantrekkelijk verblijfsgebied met veel groen en mogelijkheden voor waterberging. De gebouwen zijn daarbij zodanig gepositioneerd dat tussen de nieuwe en bestaande bebouwing langs de Abtswoudseweg sprake is van voldoende open ruimte om een groene verbinding mogelijk te maken naar het groen langs het Crommelinpad ten noorden van de ontwikkeling.

Afbeelding: impressie groene leeflaag op parkeerdek (bron: impressie bouwplan DP6)

Afbeelding: impressie voortzetting informele noord-zuid gerichte groene route met links de woongebouwen uit het plangebied en rechts de bestaande woningen aan de Laan van Braat en omgeving (bron: impressie bouwplan DP6)

Op maaiveldniveau zal ook sprake zijn een tweezijdige ontsluitingsweg en een aantal parkeerplaatsen voor (met name) bezoekers. De tweezijdige ontsluiting is het resultaat van meerdere participatiemomenten, waarbij met name vanuit de Laan van Braat de wens is geuit om zowel via de Laan van Braat als het Zuideinde te ontsluiten (zie hiervoor ook paragraaf 4.5).

Voor wat betreft de stedenbouwkundige opzet van de woongebouwen is sprake van een gelaagde opbouw om hiermee aan te sluiten op de bouwhoogten in het binnengebied van Delftzicht en toe te werken naar een stedenbouwkundig accent op de hoek van de Abtswoudseweg en het Zuideinde. De woongebouwen hebben hierbij aan de Schiezijde ofwel het waterfront meer ranke vormen om een aaneengesloten wand te voorkomen en een opbouw in hoogte richting de hoek van Zuideinde en Abtswoudseweg mogelijk te maken. Het stedenbouwkundig accent op de hoek van Zuideinde en Abtswoudseweg spiegelt zich hierbij met het 10 bouwlagen tellende appartementencomplex aan de andere zijde van het Zuideinde / Plein Delftzicht.

Aan de Abtswoudseweg is met het zuidwestelijke woongebouw met een opbouw van 4 naar 5 lagen, in combinatie met een tussenliggend groen gebied, een passende aansluiting gevonden op de hoogte van bestaande woningen aan deze zijde van de Abtswoudseweg. Door een grotere frontbreedte van dit gebouw aan de zijde van de Abtswoudseweg wordt invulling gegeven aan voldoende wandvorming om de Abtswoudseweg als verbindingsroute te begeleiden.

Het binnengebied aan de noordwestelijke zijde sluit met een opbouw van 3 bouwlagen aan op de hoogte van woningen in de Laan van Braat. Deze opbouw is tevens het resultaat is van participatiemomenten tussen de ontwikkelaar en de omgeving Laan van Braat.

Vanaf 4,50 meter boven maaiveld zijn balkons mogelijk. Ten behoeve van de stedenbouwkundige inpassing is tevens een bezonningstudie en een windhinderonderzoek uitgevoerd (zie daarvoor hoofdstuk 4). Daarnaast is in paragraaf 3.4.3 nader ingegaan op de bouwhoogten in relatie tot de beleidsnota bouwhoogten Delft.

Afbeelding: Impressie vanuit het noorden richting de Abtswoudseweg met de groene verbinding tussen de bestaande en nieuwe bebouwing (bron: DP6 Architectuurstudio).

Afbeelding: Impressie vanaf de Abtswoudseweg (bron: DP6 Architectuurstudio)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op Delft en in het bijzonder die voor dit plan.

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2022 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

• 5. Ruimte voor klimaat adaptatie.
• 6. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 7. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 8. Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• 9. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
• 10. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 11. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven.

De planlocatie bevindt zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. De planontwikkeling vindt plaats in lijn met en geeft invulling aan de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie: zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Het aanbod en de kwaliteit van het groen en waterbergende mogelijkheden in de stad worden met de planontwikkeling versterkt. Grote open ruimten tussen de steden kunnen door stedelijke inbreiding hun groene karakter houden.

Beoordeling en conclusie

Het voorliggende plan is in lijn met de NOVI. Er is geen strijd met de nationale belangen.

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

3.1.3 Duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Om die reden schrijft het Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikel 3.1.6) per 1 oktober 2012 voor, dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling bevat. Deze plicht is vervat in artikel 3.1.6 Bro.

De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Oorspronkelijk had de ladder drie treden. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder teruggebracht naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een uitzondering wordt gemaakt voor kleinschalige ontwikkelingen. De grens van een stedelijke ontwikkeling is voor woningbouw gelegen op 12 woningen, zo blijkt uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921, r.o. 4.3). De grens voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij commerciële en maatschappelijke voorzieningen is gelegen bij 500 m² BVO.

De onderhavige ontwikkeling heeft betrekking op 120 woningen (54 koopappartementen en 66 huurappartementen in het middeldure en dure segment) die mede bestemd zijn voor zelfstandig wonende ouderen. Hiermee worden de hierboven aangehaalde drempelwaarden voor woningbouw. De ruimtelijke ontwikkeling dient dus te worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor het aspect woningbouw.

Woningen

Voor 120 woningen (54 koopappartementen en 66 huurappartementen in het middeldure en dure segment) moet worden beoordeeld of dit past binnen de behoefte.

De locatie heeft momenteel een stedelijke bestemming (‘Bedrijventerrein’). Daarmee gaat het volgens de definitie van het Rijk om bestaand stedelijk gebied. Omdat de locatie binnen bestaand stedelijk gebied ligt, kan worden volstaan met een onderbouwing van de behoefte en hoeft geen analyse van alternatieve locaties plaats te vinden.

Voor het recent vastgestelde bestemmingsplan Bethelpark is de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan woningen recent in beeld gebracht (juni 2019). In onderstaande tabel is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen in de woningmarktregio bij elkaar gebracht.

Tabel: Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in het onderzoeksgebied, 2019-2029

Bron: bestemmingsplan Bethelpark (Bureau stedelijke planning, Quickscan ladderonderbouwing wonen, Bethelpark, 28 juni 2019)

Op basis van deze analyse kan worden geconstateerd dat:

• Wanneer vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet, er zowel kwantitatief als kwalitatief meer dan genoeg behoefte is voor de ontwikkeling van de 120 woningen.
• In zowel de gemeente Delft als het gehele onderzoeksgebied is er de komende tien jaar aanzienlijk meer vraag naar woningen, dan dat er concrete plannen zijn (harde plancapaciteit). De 120 woningen uit onderhavig plan voorzien nog lang niet in de behoefte in de gemeente Delft.
• Ook kwalitatief is de behoefte groot. Er is meer vraag dan aanbod in een buitencentrum woonmilieu, ook in de categorie appartementen. Onderhavige ontwikkeling past derhalve ook bij de kwalitatieve vraag naar woningen.

Conclusie

Voor het woonaanbod is de behoefte onderzocht. Hierbij is op basis van de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking aangetoond dat er ruim voldoende behoefte bestaat voor het realiseren van 120 woningen in het plangebied, waarmee 120 woningen aan de plancapaciteit wordt toegevoegd. Dit geldt zowel voor de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte.

3.2 Provinciaal / regionaal beleid

3.2.1 Provinciaal beleid: de instrumenten

Het provinciale omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Naast de kaders maken uitvoeringsprogramma's en plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit, deel uit van het provinciale omgevingsbeleid. In de uitvoeringsprogramma's en plannen zijn operationele doelstellingen opgenomen om zichtbaar te maken op welke wijze het beleid wordt gerealiseerd.

3.2.2 Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie d.d. 25 oktober 2022 is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving op visieniveau samengevoegd. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities.

Richtinggevende ambities

In de Omgevingsvisie zijn de volgende zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

• 1. Naar een klimaatbestendige delta

Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten.

• 2. Naar een nieuwe economie: the next level

De stap naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving.

• 3. Naar een levendige meerkernige metropool

De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied wordt ingezet op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat.

• 4. Energievernieuwing

Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte.

• 5. Best bereikbare provincie

De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzamen. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water.

• 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien.

Beleidsopgaven

Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Hieronder zijn de voor onderhavig project relevante beleidsopgaven nader toegelicht, te weten het behouden en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, de energietransitie in de gebouwde omgeving en stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied.

• 1. Behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• 1. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• 2. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• 3. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkelingen.

• Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten.
• Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.
• Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Figuur: Soorten ruimtelijke ontwikkelingen

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Ontwikkeling van 'Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde' in het licht van de beleidsopgave behouden en versterken ruimtelijke kwaliteit:

De realisatie van 120 woningen in het bestaand stads- en dorpsgebied sluit aan bij een omliggende woonomgeving en voegt zich in de bestaande stedelijke structuur. De ontwikkeling valt dan ook in de categorie 'inpassing'. De ontwikkeling past binnen de te behouden en te versterken ruimtelijke kwaliteit, door de bestaande ruimte beter te benutten. In onderstaande is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.

Laag van de ondergrond
Het plangebied is deels gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Verder is het plangebied gelegen in het 'Bijzonder reliëf en aardkundige waarden'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand te houden. Waar mogelijk dienen de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt te worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in extra ruimtebeslag (het plangebied is nu al volledig bebouwd/ verhard) en voorziet derhalve niet in een wijziging van de onregelmatige patronen en het reliëf van het landschap. Vanuit het oogpunt van de archeologische waarden is voorts voorzien in overname van de geldende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in dit bestemmingsplan waarmee de archeologische waarden afdoende worden beschermd.

Afbeelding: uitsnede kwaliteitskaart thema 'laag van de ondergrond' met indicatieve ligging planlocatie omkaderd

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Laag van stedelijke occupatie
Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Historische centra en kernen', 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energieopwekking'.

Afbeelding: uitsnede kwaliteitskaart thema 'laag van de stedelijke occupatie' met indicatieve ligging planlocatie omkaderd

Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan voorstaat wordt een vitaal stadscentrum voorgestaan. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw ter plaatse van het plangebied waar nu sprake is van een bedrijfslocatie die zich vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering niet optimaal verhoudt tot de belendende woongebieden. Wonen op onderhavige locatie versterkt in dit verband de leefkwaliteit van de binnenstad. Daarnaast is de woonlocatie na realisatie vanwege de (semi-) openbare ruimte in het plangebied doorwaadbaar, terwijl die gelegenheid zich nu niet voordoet. In de stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met het ruimtelijke opzet van de omgeving. Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 2.2 en 3.4.3 van deze toelichting.

De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. Aan de maximale toegestane hoogte ligt een stedenbouwkundige analyse ten grondslag. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf naar paragraaf 2.2 en 3.4.3 van deze toelichting. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dat de beoogde functies eveneens aansluiten op het stedelijke karakter van het omliggende gebied, waarin voornamelijk sprake is van woonfuncties die elkaar versterken.

De ontwikkeling is niet gelegen in een stedelijke groenstructuur. In het plan wordt evenwel voorzien in een groene leeflaag op het parkeerdek en het doortrekken van een noord-zuid gerichte groenstructuur in het plangebied. Door het toevoegen van een groen dek ontstaat meer stedelijk groen. Het groen dek draagt door zijn bufferend en zuiverend vermogen bij aan de kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van het stedelijk watersysteem.

Aan de relevante richtpunten wordt invulling gegeven.

Laag van de beleving
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het project is daarmee in lijn met de het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

2. Energietransitie in de gebouwde omgeving

De provincie zet zich in voor energiebesparing en -opwekking in bestaand stedelijk gebied, zoals bij beheer en renovatie van woningen (verduurzaming voorraad), woningbouw en herstructurering van bedrijventerreinen, kantorenlocaties en glastuinbouw. Middelen die hiervoor ingezet kunnen worden zijn: isoleren, aansluiten op een warmtenetwerk, cascaderen van lokale warmte, co-siting (bijeenbrengen en plannen van bedrijven met aansluitende warmtebehoeften) en efficiënter gebruik van energie.

Nieuwbouwlocaties bieden de grootste kans om energie-efficiency te realiseren. In deze tijd is het ondenkbaar dat er niet energiezuinig of zelfs energieneutraal wordt gebouwd al dan niet in combinatie met een decentrale hernieuwbare energievoorziening. De provincie is een groot voorstander van aardgasloze wijken, zowel bij nieuwbouw als renovatie.

In paragraaf 4.9 is beschreven welke ambities en uitgangspunten voor duurzaamheid, meer specifiek de energietransitie, zijn meegegeven.

3. Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

De provincie wil bestaand stads- en dorpsgebied (BSD), ofwel de bebouwde ruimte, beter benutten. De provincie verstaat daaronder: 'het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet de nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD.

De ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde vindt plaats binnen het BSD.

3.2.3 Omgevingsverordening Zuid Holland

 
De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van Provinciale Staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen die worden gesteld aan gemeentelijke bestemmingsplannen, met als doel het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Voor onderhavig bestemmingsplan wordt uitgegaan van de geconsolideerde versie van de omgevingsverordening d.d. 25 oktober 2022.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

Op grond van het bepaalde in artikel 6.9 van de omgevingsverordening gelden de navolgende instructieregels voor Ruimtelijke kwaliteit:

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
• 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap.
• 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid.
• 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij:
  • a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of
  • b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.
• 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
  • b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
  • c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
• 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat.
• 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van:
  • a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt;
  • b. wegnemen van verharding;
  • c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
  • d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;
  • e. indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast.
• 8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a.
• 9. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde Recreatiegebied, Belangrijk weidevogelgebied of Groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d.
• 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuur Netwerk Nederland of Beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g.
• 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën bedoeld in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing.
• 12. Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, wordt deze aantasting gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het bestemmingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.9 betreffende ruimtelijke kwaliteit:

In onderstaande is een verantwoording opgenomen ten aanzien van de bovenaangehaalde artikelleden van artikel 6.9 van de omgevingsverordening voor de ruimtelijke ontwikkeling op de hoek Abtswoudseweg-Zuideinde:

• 1. De ruimtelijke kwaliteit wordt met de onderhavige ontwikkeling ten opzichte van de feitelijke situatie per saldo verbeterd (en blijft derhalve vanuit het oogpunt van artikel 6.9 lid 1 per saldo tenminste gelijk). Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen is beschouwd in de paragrafen 2.1, 2.2 en 3.4.3 van deze toelichting. Van belang hierbij is dat bij deze ruimtelijke ontwikkeling sprake van een gecoördineerde Wro procedure met het bouwplan. Het bouwplan is hierbij beoordeeld door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit en is voorzien van een positief advies.

Gelet op het feit dat de inrichting van de buitenruimte, overeenkomstig het inrichtingsplan buitenruimte, in belangrijke mate bijdraagt aan de te realiseren ruimtelijke kwaliteit is in dit bestemmingsplan voorzien in een voorwaardelijke verplichting voor realisatie en instandhouding van de buitenruimte overeenkomstig het inrichtingsplan buitenruimte. Hiervoor wordt verwezen naar artikel 4.2.3 en Bijlage 3 Inrichtingsplan buitenruimte. De realisatie en instandhouding van de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de buitenruimte, als onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit van het planvoornemen, is hiermee geborgd.

• 2. In dit verband wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2 van deze toelichting waarin is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij de inpassing van onderhavige ruimtelijke ontwikkeling horen. Hierbij geldt als conclusie dat aan de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit wordt voldaan.
• 3. De realisatie van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde is aan te merken als een ontwikkeling die valt in de categorie inpassing. De realisatie van 120 woningen in het bestaand stads- en dorpsgebied sluit aan bij een omliggende woonomgeving en voegt zich in de bestaande stedelijke structuur. De ontwikkeling past binnen de te behouden en te versterken ruimtelijke kwaliteit, door de bestaande ruimte beter te benutten.In paragraaf 3.2.2 is in dit verband beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen. Een en ander wordt in deze paragraaf als herhaald en ingelast beschouwd.
• 4. Het vierde lid is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling nu deze valt in de categorie inpassen.
• 5. Onder verwijzing naar het bovenaangehaalde is bij deze ruimtelijke ontwikkeling sprake van de categorie inpassen.
• 6. Het zesde lid is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling.
• 7. Het zevende lid is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling die uitgaat van de categorie inpassen.
• 8. Het achtste lid is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling.
• 9. Idem.
• 10. Idem.
• 11. Idem.
• 12. Idem.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

'

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X.
• 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie.
• 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
• 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.'

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.10

In onderstaande is een verantwoording opgenomen ten aanzien van de bovenaangehaalde artikelleden van artikel 6.10 van de omgevingsverordening voor de ruimtelijke ontwikkeling op de hoek Abtswoudseweg-Zuideinde:

• 1. Voor de ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde is voor de functie wonen een laddertoets uitgevoerd. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. Uit de laddertoets blijkt dat voor de beoogde 120 woningen voldoende marktruimte beschikbaar is en dat wordt voorzien in een behoefte. Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is voorts een betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Een stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen het BSD. De ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde voldoet hieraan en vindt plaats binnen het BSD.
• 2. De woningbouwontwikkeling zelf voorziet niet in sociale huurwoningen (wel huurwoningen in het middeldure en dure segment). De ontwikkeling maakt echter onderdeel uit van de geldende en door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie, waarin de ontwikkeling Hoek-Abtswoudseweg-Zuideinde geldt als één van de meerdere Delftse woningbouwplannen. In de Delftse woningbouwplannen wordt in voldoende mate voldaan aan de vereiste realisatie van sociale huurwoningen.
• 3. Voor de ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde is voor de functie wonen een laddertoets uitgevoerd. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3.
• 4. Zie hiervoor hetgeen is vermeld bij de toelichting op lid 2.

Artikel 6.10c Parkeernorm stationsomgevingen

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd op kaart 22 in bijlage II, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.10c

In onderstaande is een verantwoording opgenomen ten aanzien van de bovenaangehaalde artikelleden van artikel 6.10c van de omgevingsverordening voor de ruimtelijke ontwikkeling op de hoek Abtswoudseweg-Zuideinde:

• 1. Het bestemmingsplan Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde is gelegen binnen de begrenzing van een stationsomgeving, zoals geometrisch vastgelegd op themakaart 22 van de omgevingsverordening. Voor de parkeernorm wordt gebruik gemaakt van de in lid 2 benoemde afwijkingsregel.
• 2. Voor de ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde wordt voorzien in de benodigde parkeerplaatsen in lijn met de regeling als opgenomen in het paraplu bestemmingsplan voor parkeren welke regeling in onderhavig bestemmingsplan één op één is overgenomen. Dit betreft op de lokale situatie afgestemde regels voor parkeren als bedoeld in dit artikellid.

Artikel 6.10d Bereikbaarheid

Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.10d

In onderstaande is een verantwoording opgenomen ten aanzien van het bepaalde in artikel 6.10d van de omgevingsverordening voor de ruimtelijke ontwikkeling op de hoek Abtswoudseweg-Zuideinde:

In paragraaf 4.5 van deze toelichting is nader ingegaan op het aspect verkeer en parkeren. Hier wordt integraal naar verwezen.

Artikel 6.12 Bedrijven

Op grond van artikel 6.12 van de per 25 oktober 2022 geldende geconsolideerde omgevingsverordening Zuid-Holland gelden instructieregels voor bestemmingsplannen die zien op bedrijventerreinen zoals geometrisch bepaald en verbeeld in deze verordening. Vastgesteld moet worden dat onderhavig bestemmingsplan niet is gelegen binnen de contouren van een op grond van deze omgevingsverordening aangemerkt bedrijventerrein. Alhoewel het geldende bestemmingsplan nog uitgaat van de bestemming 'Bedrijventerrein', zijn de provinciale instructieregels op grond van de omgevingsverordening voor bedrijventerreinen niet van toepassing op onderhavig bestemmingsplan.

Afbeelding: globale duiding plangebied (rood omkaderd) op themakaart 20 Bedrijventerreinen van de per 25 oktober 2022 geldende omgevingsverordening Zuid-Holland.

Artikel 6.22 Regionale waterkeringen

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt als bedoeld in artikel 2.2, bestemt die waterkering als zodanig.
• 2. Een bestemmingsplan voor gronden die deel uitmaken van een beschermingszone langs een regionale waterkering, bestemt die beschermingszone als zodanig of duidt die als zodanig aan.
• 3. Voor het bepalen van de omvang van de gronden, bedoeld in het eerste lid en in het tweede lid, wordt uitgegaan van de door de beheerder van de waterkering vastgestelde legger.
• 4. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.
• 5. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het vierde lid wordt advies gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

In onderstaande zijn in opvolgende afbeeldingen de aanduidingen weergegeven die betrekking hebben op de regionale waterkering en de bijbehorende beschermingszone. In de Omgevingsverordening is alleen het waterstaatswerk en een deel van de watergang geduid. In de leggerkaart van het HHD is duidelijk de bijbehorende beschermingszone zichtbaar. Het bestemmingsplan voor Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde voorziet in een dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering ter borging van de belangen vanwege de waterkering en de beschermingszone.

Afbeelding: aanduiding regionale waterkering in Omgevingsverordening Zuid Holland

Afbeelding: waterstaatswerk en beschermingszone op legger HHD

Afbeelding: uitsnede verbeelding bestemmingsplan Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde met zichtbaar de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering ter borging van het waterstaatswerk en bijbehorende beschermingszone.

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.22:

Het bestemmingsplan Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde voorziet in een dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering, waarmee de belangen vanwege de regionale waterkering (waterstaatswerk en beschermingszone) worden geborgd. De planvorming levert geen belemmeringen op voor het waterstaatswerk, waarvoor wordt verwezen naar paragraaf 4.1.

Artikel 6.19 Vrijwaringszone provinciale vaarwegen:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden waarop een vrijwaringszone van een vaarweg in beheer bij de provincie is gelegen, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en is verbeeld op kaart 2 in bijlage II, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mits rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor:
  • a. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
  • b. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
  • c. de toegankelijkheid van de provinciale vaarweg voor hulpdiensten vanaf de wal; en
  • d. het uitvoeren van beheer en onderhoud aan de provinciale vaarweg.
• 2. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het eerste lid wordt advies gevraagd aan de vaarwegbeheerder.
• 3. De breedte van de vrijwaringszone, bedoeld in het eerste lid, gemeten vanuit de oever van de vaarwegen in beheer bij de provincie, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 2 in bijlage II, bedraagt:
  • a. 10 m aan weerszijden van een recht vaarwegvak;
  • b. 15 m aan een buitenbocht;
  • c. 25 m aan een binnenbocht.

Afbeelding: geometrische ligging van de vrijwaringszone vaarweg (oranje arcering zonder strepen) en het vaarwegvak (gestreepte arcering) op de verbeelding van de Omgevingsverordening Zuid-Holland (welke voor wat betreft de vrijwaringszone feitelijk afwijkt van het bepaalde in artikel 6.19 lid 3 van de Omgevingsverordening)

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.19:

De rand van het plangebied Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde is gelegen op 10 meter afstand van de rand kade van de Schie die ter plaatse als een rechte vaarweg kan worden aangemerkt. In lijn met het bepaalde in artikel 6.19 lid 3 ligt het plangebied buiten de vrijwaringszone. In dit verband kan dan ook worden aangenomen dat met de planontwikkeling géén belemmeringen worden opgeworpen voor de vaarweg als bedoeld in artikel 6.19 lid 1.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de geometrische ligging van de vrijwaringszone op de verbeelding van de Omgevingsverordening niet aansluit op de regels als bedoeld in artikel 6.19 lid 3. Wanneer het vaarwegvak wordt aangehouden, zoals opgenomen op de verbeelding van de Omgevingsverordening, dan ligt het plangebied op circa 24 meter afstand van de vaarweg af. De vrijwaringszone, zoals opgenomen op de verbeelding van de Omgevingsverordening, bedraagt ten westen van het geduide vaarwegvak circa 40 meter (althans volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening). Een dergelijke omvang van de vrijwaringszone is velen malen groter dan de Omgevingsverordening in een worst-case situatie voorziet (bij een binnenbocht wordt 25 meter aangehouden). In die zin mag er vanuit worden gegaan dat de verbeelding van de Omgevingsverordening voor wat betreft de geometrische plaatsbepaling van de vrijwaringszone niet aansluit op het bepaalde in de regels van de Omgevingsverordening. Voor de beoordeling van onderhavige planontwikkeling is derhalve aangesloten op de uitgangspunten voor de breedte van de vrijwaringszone als bedoeld in artikel 6.19 lid 3.

Artikel 6.27a Risico’s van klimaatverandering

In artikel 6.27a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• b. overstroming;
• c. hitte;
• d. droogte

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.

Ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg-Zuideinde bezien in het licht van artikel 6.27a:

In dit bestemmingsplan is overeenkomstig artikel 6.27a van de omgevingsverordening invulling gegeven aan een klimaatadaptieve ontwikkeling waarbij waterberging en realisatie van groenelementen een nadrukkelijk onderdeel vormen. Verwezen wordt in dit verband onder andere maar niet uitputtend naar hetgeen is beschreven in paragraaf 2.2, 3.4.7, 3.4.8 en 4.1.

Conclusie
Er wordt voldaan aan artikel 6.9, 6.10, 6.10c, 6.10d, 6.12 (niet meer van toepassing), 6.19, 6.22 en 6.27a van de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2.4 Regionaal beleid

3.2.4.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP)

Toetsingskader

Op 16 april 2008 is het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) door het stadsgewest Haaglanden
vastgesteld. Dit plan beschrijft de visie van het Stadsgewest op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio Haaglanden tot 2020, met een doorkijk naar 2030. Doelstellingen voor 2030 zijn onder andere dat de kwantitatieve woningtekorten zijn weggewerkt. In de periode tot 2020 moeten namelijk nog 75.000 tot
80.000 woningen worden gebouwd om aan kwalitatieve woningvoorraad op peil te houden. Voor de
periode 2020 - 2030 bedraagt de verwachte woningbehoefte 37.100 tot 41.900 woningen. De woningvraag is derhalve groot.Daarnaast wordt benadrukt dat het belangrijk is dat het woningaanbod goed aansluit bij de vraag en de mogelijkheden van de huishoudens die in Haaglanden (willen) wonen.

Beoordeling en conclusie

De bouw van maximaal 120 woningen op deze binnenstedelijke locatie sluit aan op de doelstellingen beschreven in het Regionaal Structuurplan. Hiermee wordt namelijk ingespeeld op de woningvraag in de regio, die zeker tot 2030 aanwezig zal zijn.

3.2.4.2 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021

De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van wonen is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen Haaglandengemeenten. Tevens zijn met de corporaties in de woningmarktregio Haaglanden regionale prestatieafspraken gesloten.

Met de regionale woonvisie wordt voldaan aan de vraag van de Provincie Zuid-Holland om een gezamenlijke woonvisie en jaarlijks afgestemd woningbouwprogramma. De provincie beschouwt de visie als onderbouwing voor de provinciale Ladder voor Duurzame verstedelijking, welke benodigd is om bestemmingsplannen met nieuwe stedelijke ontwikkelingen te kunnen vaststellen. Daarnaast geldt dat in paragraaf 3.1.3 een laddertoets is uitgevoerd.

Beoordeling en conclusie

De te realiseren woningen passen binnen de doelstellingen van de woningmarktregio Haaglanden. Over het aantal woningen heeft afstemming plaatsgevonden in regionaal verband

3.3 Hoogheemraadschap Delfland

3.3.1 Waterbeheersplan 2016-2021

Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2016-
2021. Dit beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en
het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid. Voor sommige
activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

Daarnaast zijn algemene regels opgenomen voor bijvoorbeeld het verrichten van handelingen in
waterstaatswerken, het water brengen in of onttrekken aan oppervlaktelichamen, het onttrekken van
grondwater en natuurvriendelijke oevers. Op het moment dat aan de van toepassing zijn regels wordt
voldaan hoeft geen vergunning te worden aangevraagd, maar kan worden volstaan met een melding.

Daarnaast beschikt het hoogheemraadschap over beleidsregels die het hoogheemraadschap Delftland
als toetsingskader voor het wel of niet verlenen van een vergunning.

Watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten,
adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de
watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand
beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

• standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden
  voorkomen;
• verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande
  knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets vindt overleg plaats tussen de gemeente Delft en het hoogheemraadschap van Delfland.

3.3.2 Beleidsnota beperken en voorkomen wateroverlast (2014)

De beleidsnota 'Beperken en voorkomen wateroverlast' bevat het Delflandse beleid op hoofdlijnen voor
het op orde brengen en houden van het watersysteem ten aanzien van wateroverlast. Het gaat daarbij
zowel om het oplossen van bestaande knelpunten als om het voorkomen van nieuwe knelpunten.

3.3.3 Watervergunning

Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig,
bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

3.3.4 Handreiking watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

1. standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen;

2. verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Delft en hetHoogheemraadschap van Delfland. Dit komt aan de orde in paragraaf 4.1.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Delft 2040

Toetsingskader

De Omgevingsvisie Delft 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie Delft 2040 staat wat voor stad Delft in de toekomst graag wil zijn. De gemeente geeft in deze visie de gewenste ontwikkeling weer van de leefomgeving. De leefomgeving is de omgeving waarin men woont, werkt en vrije tijd doorbrengt. De omgevingsvisie is de eerste stap van de invoering van de Omgevingswet in Delft. Binnen de huidige wetten vervangt de omgevingsvisie Delft 2040 de Stadsvisie en de Ruimtelijke Structuurvisie Delft 2030.

In de Omgevingsvisie wordt de Delftse koers in 6 opgaven beschreven:

• 1. Delft als stad van innovatie en technologie
• 2. Historie, innovatie en creativiteit kleurt cultuur en toerisme in Delft
• 3. Delft waar het goed en gezond leven is; sterke en leefbare woonwijken met goede en voldoende woningen voor iedereen
• 4. Duurzaam Delft is klaar voor de toekomst
• 5. Delft met voorzieningen voor iedereen
• 6. Delft bereikbaar

De opgaven vormen samen met het Toekomstbeeld de basis van de Omgevingsvisie.

Beoordeling

Het plangebied is gelegen in de schil rondom de binnenstad in een wijk met als primaat de functie wonen. De koers voor deze gebieden is ondermeer het versterken van de leefbaarheid van de wijk, het vergroten en evenwichtiger maken van de woningvoorraad in combinatie met een verduurzaamheidsslag met betrekking tot de energietransitie, duurzame groen- en blauwstructuren, natuurinclusiviteit en de klimaatadaptatie. Dit bestemmingsplan voorziet in het creëren van de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen ten behoeve van de koop- als huursector in het middeldure en dure segement en draagt bij aan de vergroting en het evenwichtig maken van de woningvoorraad. Binnen het plangebied wordt voorzien in diverse duurzaamheidsmaatregelen, waaronder klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen alsmede maatregelen gericht op duurzaam bouwen waaronder mede begrepen een duurzame energiehuishouding. De voorgestane ontwikkeling voorziet hierbij in het realiseren van een nieuw hoogwaardig stedelijk woongebied met nieuwbouw en een nieuwe openbare ruimte op een plek welke nu nog geheel als bedrijventerrein verhard is. De voorgestane ontwikkeling voorziet hierbij niet in een deel van de invulling van werk- en maatschappelijke voorzieningen op wijkniveau. Dit heeft enerzijds te maken met al bestaande afspraken over het programma van de planontwikkeling, voorafgaand aan de totstandkoming van de omgevingsvisie, en anderzijds met het feit dat voor deze locatie het hierboven beschreven programma als meest passende invulling wordt gezien. De ontwikkeling draagt derhalve bij aan de Delfse koers voor de schil rondom de binnenstad.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het toekomstbeeld en de Delftse koers zoals beschreven in de Omgevingsvisie Delft 2040.

3.4.2 Ontwikkelplan Schieoevers Noord

De raad van de gemeente Delft heeft op 11 juli 2019 het Ontwikkelplan Schieoevers Noord vastgesteld. Het ontwikkelplan bouwt voor op de Gebiedsvisie Schieoevers 2030 en legt hierbij op hoofdlijnen de volgende accenten voor de ontwikkeling van Schieoevers Noord naar een gemengd stedelijk gebied:

• Schieoevers Noord is een goed draaiend bedrijfsterrein. Het gebied bevat een aantal parels van de Delftse economie; bedrijven waar we allemaal trots op zijn, waarmee Delft goud in handen heeft.
• Delft bouwt aan haar toekomst op Schieoevers Noord. Om parels te kunnen blijven koesteren kent het gebied ook een aantal opgaven. Denk bijvoorbeeld aan betere verbindingen door en naar het gebied, slimmer ruimtegebruik en toekomstige bedrijven kunnen blijven accommoderen.
• Er wordt voortgebouwd op het industriële karakter van de plek, waarmee bovendien een perspectief wordt geboden voor de doorontwikkeling van Delft als hoofdstad van ‘technologie en innovatie’. Dit bijzondere gebied aan de Schie verandert geleidelijk in een stadswijk met volop ruimte voor de innovatieve maakindustrie.
• De ambitie is om hier een 21e-eeuws werk-woongebied te laten ontstaan; een aantrekkelijke stedelijke leefomgeving, waarin werken en wonen in gelijkwaardige verhouding aanwezig zijn en de mix aan functies en voorzieningen zorgt voor levendigheid en dynamiek.
• Op loopafstand van historisch Delft én de TU campus transformeert het bestaande bedrijventerrein tot een levendige gemengde wijk, waar zowel bedrijven kunnen groeien als kinderen kunnen opgroeien. Hier word je verrast en leer je nieuwe mensen kennen.
• Deze transformatie met een forse stedelijke verdichting vraagt om een fundamentele mobiliteitsverandering. De voetganger en de fietser komen centraal te staan, tegelijkertijd worden bedrijven logistiek goed ontsloten. De nabijheid van de twee Delftse treinstations zorgt voor een goede bereikbaarheid en biedt potentie voor knooppuntontwikkeling in een sterk regionaal openbaarvervoerssysteem.
• De Schie wordt omgevormd tot de centrale openbare ruimte die als groenblauwe long stad en land met elkaar verbindt, waarbij de oevers plek bieden voor rust, ontspanning en beweging in een nieuw stadspark: het Schiepark.
• De ontwikkeling van het gebied biedt tevens de kans om een mooie bijdrage te leveren aan grote maatschappelijke opgaven. In een duurzame wijk met een gezonde leefomgeving wordt werk gemaakt van de energietransitie, klimaatadaptatie, een schone mobiliteit en een circulaire economie. Gezamenlijk zullen bedrijven, bewoners en de gemeente zorgen voor een toekomstbestendige en inclusieve stadswijk.
• Daarmee wordt Schieoevers Noord dé plek in Delft waar werken én samenkomen.

Afbeelding: raamwerkkaart Schieoevers Noord (bron: Ontwikkelplan Schieoevers Noord)

Beoordeling en conclusie

Het plangebied is niet gelegen in het projectgebied Schieoevers Noord, maar ligt hier tegenaan. In het vigerend bestemmingsplan is het voorzien van een bedrijfsbestemming. In voorliggende ontwikkeling wordt op deze locatie woningbouw gerealiseerd. De woningbouwontwikkeling in het projectgebied kan als een op zichzelf staande ontwikkeling worden gezien, maar sluit evenwel goed aan op de doelstellingen om in Schieoevers Noord te voorzien in een gemengd stedelijk gebied met wonen en werken.

3.4.3 Beleidsnota Bouwhoogten Delft

Algemeen

In 2005 is de nota "Beleidsnota Bouwhoogten Delft" vastgesteld. De nota is bedoeld als leidraad om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. In de nota zijn voor gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van bestemmingsplannen. Als hulpmiddel is daarvoor een onderzoeksmethode in de nota opgenomen. Daarnaast bevat de nota algemene aandachtspunten en een indeling in gebieden.

Gebiedsindeling en gebiedstypering

De nota maakt op abstract niveau het onderscheid tussen consolidatiegebieden en initiatiefgebieden. Het plangebied maakt onderdeel uit van de wijk Delftzicht, dat in de nota is aangemerkt als consolidatiegebied. In de nota wordt voor consolidatiegebieden als algemene leidraad meegegeven om bij stedenbouwkundige plannen de indicatieve bouwhoogte van 25 meter niet te overschrijden.

Afwijkingen hierop zijn in de stedelijke structuur mogelijk, waarbij de nota binnen de voor Delftzicht toepasselijke gebiedstypering 'Verbeeldend' de verbijzonderde accenten in de vorm van (slanke) torens als voorbeeld aanhaalt. De hogere bebouwing ondersteunt hierbij de ruimtelijke werking van de openbare ruimte nadrukkelijk; zoals bijvoorbeeld een stadsrand, parkrand of pleinwand. De nabij het plangebied gelegen Schie kan in dit verband als 'waterfront' tevens als een dergelijke rand worden beschouwd.

In de gebieden met de gebiedstypering 'Verbeeldend' wordt de differentiatie van hoge en lage bebouwing gebruikt om verschillende stedelijke sferen op te roepen. Zoals landelijke laagbouwmilieus, centrumgebieden met hogere bebouwing en stadsranden met bastionachtige torenreeksen. Deze verschillende stedelijke 'verhalen' zijn niet door een strenge ordening aan elkaar verbonden, maar zijn meer los, zoals in een collage, naast elkaar geplaatst. In de gehele ruimtelijke opbouw van Delft hebben de hoofdwegen (de lange lijnen) en de hoofdkruispunten (knooppunten) een belangrijke rol. Deze infrastructuur wordt door grote groepen burgers dagelijks gebruikt. Erlangs bevinden zich belangrijke voorzieningen. Hogere bebouwing kan de ruimtelijke kwaliteit van dergelijke lijnen en kruispunten vergroten.

Binnen de gebiedstypering 'Verbeeldend' wordt als algemene leidraad voor de indicatieve bouwhoogte van verbijzonderde accenten meegegeven om uit te gaan van maximaal twee maal de gemiddelde bouwhoogte of anderhalf maal de maximale bouwhoogte in het gebied. Bij een concrete planuitwerking kan hiervan worden afgeweken.

In onderstaande is een ruimtelijke motivering opgenomen voor de in dit plan gehanteerde bouwhoogten. Hierbij is aanvullend voorzien in een windhinder- en bezonningstudie. Deze onderzoeken zijn opgenomen in paragraaf 4.10 van deze toelichting.

Beschouwing Delftzicht en bestaande bouwhoogten

Het gebied tussen de Engelsestraat, de Hooikade, Plein Delftzicht, het Zuideinde en de Abtswoudseweg vormt de begrenzing van de bestaande wijk Delftzicht. Aan de Schie is sprake van een rand in de vorm van een waterfront van gedeeltelijk historische bebouwing met nieuwe invullingen. Onder nieuwe invullingen worden mede begrepen de appartementencomlexen aan het Plein Delftzicht en hieraan belendende deel van het Zuideinde. De opbouw van de gebouwen aan de Schiezijde varieert hierbij van 2, 3, 4, 5 tot 10 bouwlagen.

De zuidelijke rand van de wijk wordt gevormd door de Abtswoudseweg met (binnen de wijk) aan de westelijke en oostelijke zijde van deze straat bedrijfsbebouwing welke middenin onderbroken wordt door grondgebonden woningen van 2 bouwlagen en een kap. Het plangebied ligt hierbij aan de oostelijke begrenzing van de Abtswoudseweg ter hoogte van de kruising met het Zuideinde. Aan de overzijde van het plangebied bevinden zich aan de zuidzijde van de Abtswoudseweg een appartementencomplex met 5 bouwlagen en een gestapeld woongebouw van 3 bouwlagen.

De westelijke rand van de wijk Delftzicht langs de Engelsestraat wordt gevormd door appartementenblokken langs het inmiddels ondergrondse spoor met daarachter in het middengebied grondgebonden woningen. Deze appartementenblokken lopen door tot en met De Groene Haven en hebben 5 en 7 bouwlagen.

De in het middengebied oost-west lopende straten met de grondgebonden woningen laten een eenvoudige opzet zien met afwisselend 2 tot 3 bouwlagen en een platte dakafdekking. De aan het plangebied belendende Laan van Braat heeft hierbij als onderdeel van het middengebied 3 bouwlagen met een platte dakafdekking. In noord-zuidelijke richting wordt de wijk dooraderd met een groene route.

De wijk Delftzicht is aldus opgebouwd uit bebouwing in 2, 3, 4, 5 en 7 bouwlagen en er is één gebouw aan de Schiezijde van 10 lagen. De opbouw van de wijk laat duidelijk randen met hogere stedenbouwkundige accenten rondom een iets lager middengebied zien. Voor een totale gemiddelde bouwhoogte in de wijk kan worden uitgegaan van 4 bouwlagen. In onderstaande afbeelding is de beschreven opbouw terug te zien.

Afbeelding: "Delftzicht" uit de lucht voor de aanleg van de spoortunnel (bron: Architectuurgids Delft)

Beschouwing bouwhoogten plangebied

Afbeelding : Impressie van de te realiseren gebouwen en tussen- en omliggend verblijfsgebied, gezien vanuit het noordwesten (bron: DP6 Architectuurstudio).

In het stedenbouwkundig ontwerp voor het plangebied, waarvan in bovenstaande afbeelding een impressie is opgenomen, wordt uitgegaan van de realisatie van vier woongebouwen ten behoeve van 120 woningen. In de stedenbouwkundige hoofdopzet is met de 4 woongebouwen ingespeeld op het creëren van aantrekkelijke verblijfsgebieden en het aansluiten op / doortrekken van de noord-zuidgerichte groene informele route uit 'Delftzicht'.

Voor wat betreft de stedenbouwkundige opzet van de woongebouwen is sprake van een gelaagde opbouw om hiermee aan te sluiten op de bouwhoogten in het binnengebied van Delftzicht en toe te werken naar het stedenbouwkundig accenten op de hoek van de Abtswoudseweg en het Zuideinde en aan het Zuideinde.

Afbeelding: Impressie van de te realiseren gebouwen aan de Schiezijde, gezien vanuit de overzijde van de Schie (bron: DP6 Architectuurstudio).

Met de stedenbouwkundige accenten is het mogelijk om belangrijke lange lijnen bestaande uit de verkeersroute Mercuriusweg - Abtswoudseweg en de Schie alsmede een kruising van deze lange lijnen te markeren. Het stedenbouwkundig accent van 10 bouwlagen op de hoek van de Abtswoudseweg en het Zuideinde spiegelt zich hierbij met het 10 bouwlagen tellende appartementencomplex aan de andere zijde van het Zuideinde / Plein Delftzicht. Hiermee wordt ruimtelijke samenhang aangebracht tussen het 'begin' van het Zuideinde en het 'einde' van het Zuideinde aan het Delftzichtplein en de kruising met de Abtswoudseweg als belangrijke oost-westroute.

In onderstaande afbeelding, welke afkomstig is uit het PUK, is het ontwerpprincipe van accentuering en een front aan de Schie verbeeld. Hierop is tevens te zien dat het belendende gebouw 4 à 5 bouwlagen zou kunnen hebben. Deze bouwhoogte refereert aan de algemeen toelaatbare bouwhoogte in het plangebied, zonder rekening te houden met mogelijke stedenbouwkundige accenten aan de randen. In het PUK is aangegeven dat een hogere bouwhoogte dan 4 à 5 bouwlagen mogelijk is na een beschouwing van de impact met een bezonningsstudie.

Met het huidige stedenbouwkundige ontwerp wordt de geleidelijke opbouw naar het stedenbouwkundig accent op de hoek van de Abtswoudseweg - Zuideinde van 10 bouwlagen verzorgt door een lager stedenbouwkundig accent aan het front van de Schie met 7 bouwlagen. De opbouw wordt verder begeleidt door de toepassing van set-backs op de bovenste bouwlagen van beide ranke woontorens.

Afbeelding: het ontwerpprincipe van accentuering en een front aan de Schie (bron: PUK)

Aan de Abtswoudseweg is met het zuidwestelijke woongebouw met een opbouw van 4 naar 5 lagen, in combinatie met een tussenliggend groen gebied, een passende aansluiting gevonden op de hoogte van bestaande woningen aan deze zijde van de Abtswoudseweg.

Met het 3 bouwlagen tellende woongebouw in de noordwestelijke hoek van het plangebied wordt aangesloten op de in de belendende Laan van Braat voorkomende 3 laagse woonbebouwing. Deze opbouw is tevens het resultaat is van participatiemomenten tussen de ontwikkelaar en de omgeving Laan van Braat.

In onderstaande afbeelding is de opbouw van bouwlagen in een isometrisch perspectief verder verduidelijkt.

Afbeelding: de opbouw van bouwlagen in het plangebied met direct belendende gebouwen in een isometrisch perspetief (bron: impressie bouwplan DP6)

Bovenstaande beschreven opbouw van bouwlagen vertaalt zich in het bestemmingsplan door in de bouwhoogten als vermeld in onderstaande afbeelding waarin de planologische verbeelding is geprojecteerd.

Afbeelding: uitsnede planologische verbeelding (bron: gemeente Delft)

Uit bovenstaande afbeelding valt af te leiden dat drie van de vier woongebouwen beneden de 25 meter blijven, die als algemene leidraad wordt meegegeven voor de bouwhoogte in consolidatiegebieden als bedoeld in de Nota Bouwhoogten Delft.

Van de twee stedenbouwkundige accenten aan het waterfront van de Schie is er één gebouw op de hoek van de Abstwoudseweg en Zuideinde dat met een bouwhoogte van 10 bouwlagen (afgerond 32 meter) een hogere bouwhoogte verkrijgt. Deze bouwhoogte spiegelt aan de bouwhoogte van het appartementencomplex van 10 bouwlagen aan het Plein Delftzicht en is als stedenbouwkundige uitwerking in bovenstaande setting verantwoord en past hiermee tevens binnen de ruimte die de Nota Bouwhoogten Delft voor stedenbouwkundige uitwerkingen biedt.

Tot slot is een belangrijk aandachtspunt uit de Nota Bouwhoogten Delft het bestaande silhouet van de stad en het zicht op de kerktorens. Nieuw te realiseren hoogbouw moet het zicht vanaf de snelweg, het spoor en het water op de torens in het centrum niet verstoren. Het plan houdt rekening met deze belangrijke zichten op Delft, t.w. zicht over de Schie op de historische kerktorens in de binnenstad. Deze blijven vrij.

Beoordeling en conclusie

De gemeente Delft biedt ruimte voor hoogbouw. De gemeentelijke Nota Bouwhoogten uit 2005 biedt een leidraad om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. In de nota zijn voor gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van bestemmingsplannen.

Hoogbouw is een manier om de schaarse grond in de stad zo optimaal te gebruiken en bij te dragen aan de verdere ontwikkeling van Delft als compacte stad. Het toe te voegen plan draagt op een positieve manier bij aan de verdere ontwikkeling van Delft als compacte stad en geeft verdere invulling aan de positie van Delftzicht als verbinding met andere stadsdelen.

De wijk Delftzicht is opgebouwd uit bebouwing in 2, 3, 4, 5 en 7 bouwlagen, en er is één gebouw van 10 lagen. Zoals hierboven aangegeven, is enerzijds samenhang gezocht met het eerder gebouwde woongebouw aan het Delftzichtplein en anderzijds een accentuering gemaakt langs het waterfront van de Schie en op het kruispunt van de lange lijnen Schie en de verbindingsroute tussen de westelijke woongebieden en de TU-campus.

Hierbij wordt een hogere bebouwing toegelaten dan 25 meter voor één van de stedenbouwkundige accenten binnen het plangebied aan de Schiezijde, waarvoor de Nota Bouwhoogten Delft bij een planuitwerking ruimte laat en waarvoor geldt dat deze op grond van het hiervoor aangehaalde stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Dit zonder afbreuk te doen aan het silhouet van de stad, zonder onaanvaardbare effecten op de directe omgeving en op een wijze (door de variatie in bouwhoogtes) die de beeldkwaliteit van de locatie en het waterfront aan de Schie ten goede komt.

3.4.4 Woonbeleid Delft

Woningmarkt Delft:

Het aantal inwoners en ook het aantal huishoudens in Delft is groeiende, nu maar ook in de komende jaren. De druk op de Delftse woningmarkt is groot. Steeds meer mensen willen in de nabijheid van goede voorzieningen, openbaar vervoer en een baan wonen. Daarnaast is er een toename van het aantal 1- en 2- persoons huishoudens, blijven ouderen steeds langer thuis wonen en wonen meer kwetsbare mensen zelfstandig in de wijken.

Woonvisie 2016 - 2023:
Zoals vastgelegd in de Woonvisie 2016 - 2023 is de Delftse woningmarkt niet in balans. Vooral het aandeel woningen in het middeldure en hogere segment is ondervertenwoordigd. De Woonvisie beschrijft het belang van een aantrekkelijk woonklimaat met vitale stedelijke woonmilieus dat past bij de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van Delft en de regio. Voor een betere balans is een stevige verschuiving noodzakelijk naar woningaanbod dat bijdraagt aan meer diversiteit en een aantrekkelijk levendig karakter van de stad en aan een evenwichtige opbouw van de wijken met een passende voorzieningenstructuur en een aantrekkelijke openbare ruimte.

Studentenwoningen dienen vooral gerealiseerd te worden in de nabijheid van de TU en de hogescholen op de campus en in de randen daarvan. Eénzijdige gebieden met grote clusters studentenwoningen elders in de stad zijn niet gewenst.

Op korte, middenlange en lange termijn (tot 2040) dienen in het kader van de regionale verstedelijkingsafspraken circa 15.000 woningen te worden toegevoegd en dient de bestaande voorraad toekomstbestendig en duurzaam te worden gemaakt.

Uitvoering woonbeleid:
De uitvoering van het woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019 - 2022. De pijlers voor de uitvoering zijn: sterke wijken, een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad, voldoende kansen op doorstroming, geschikte woningen voor ouderen (rollator toe- en doorgankelijk) en kwetsbare groepen en studentenhuisvesting in goede banen.

Om de kansen op een woning te vergroten voor starters, doorstromers en mensen die in Delft werken en hier willen wonen en die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet kunnen of willen kopen is in het verlengde van de Woonagenda het Aktieplan middenhuur opgesteld en zijn afspraken gemaakt met beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties over nieuwbouw van middeldure huurwoningen, de wijze van samenwerking en afstemming, huurbeleid, monitoring van de toewijzing aan de doelgroep en de voortgang en ontwikkeling van dit segment.

Regionale afstemming:

Afstemming over woningbouwprogramma's staat centraal in het regionale en provinciale woonbeleid. Gemeenten stellen in regionaal verband woonvisies vast. Hierin bepalen gemeenten de gewenste gezamenlijke ontwikkelrichting voor woningbouw en de woonkwaliteiten. Door af te stemmen over het kwalitatieve en kwantitatieve regionale woningbouwprogramma wordt de vraag en het aanbod naar woningen in balans gebracht.

De regio is belangrijk voor de economische ontwikkeling van Delft en geldt dit ook andersom. Naast werkgelegenheid en bereikbaarheid, zijn aantrekkelijke woonmilieus en één woningmarkt die faciliterend is aan de groei van de regio van belang.

Provincie, het Rijk en de gemeenten trekken samen op om de woningbouwproductie te versnellen, de leefbaarheid in zwakkere wijken te verbeteren en excessen aan te pakken.

Beoordeling en conclusie:

Met woningbouwplan hoek Abtswoudseweg - Zuideinde, bestaande uit de realisatie van 120 appartementen (waarvan 54 koopappartementen en 66 huurappartementen in het middeldure en dure segment), wordt ingespeeld op het gemeentelijk woonbeleid.

3.4.5 Waterplan Delft - Een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de ‘natuurlijke’ karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel bevindt zich aan de oostzijde de Delftse Schie, die deel uitmaakt van de boezemstructuur en een belangrijke vaarweg betreft. Het plangebied is momenteel geheel verhard (bebouwing + bestrating). De beoogde herontwikkeling leidt dan ook niet tot een toename van het verhard oppervlak. De ontwikkeling door de aanleg van een noord-zuidgerichte groenstructuur aan de westzijde van het plangebied leiden tot minder verhardingen dan waarin de huidige situatie voorziet. Dit komt de infiltratie en waterberging ten goede. Zie hiervoor ook paragraaf 4.1.

3.4.6 Energie en Duurzaam bouwen

3.4.6.1 Delft Energieneutraal 2050

Bij nieuwbouw of herontwikkelingen gelden de doelstellingen uit het Delftse klimaatbeleid. De basis hiervoor is de nota Delft Energieneutraal 2050. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energetica:

• 1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;
• 2. het toepassen van duurzame bronnen;
• 3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

3.4.6.2 Beleid duurzaam bouwen

Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik. Voor het thema energie zijn de ambities in de nota Delft energieneutraal 2050 vastgelegd.

De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan.

De gemeentelijke GPR ambities worden periodiek aangescherpt als gevolg van landelijke ontwikkelingen en aanscherping van wet- en regelgeving en de doelstellingen per ruimtelijke ontwikkeling worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd.

Voor dit project gelden de volgende ambities:

• Een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Dit betekent dat alle gebouwgebonden energie (o.a. verwarming en ventilatie) op de locatie duurzaam opgewekt wordt.
• Geen aardgasaansluiting.
• Geen luchtwarmtepompen. Luchtwarmtepompen produceren geluid en kunnen (bij inzet als koeling) voor extra warmteproductie in het gebied zorgen.
• Bodemwarmte, de locatie ligt in een interferentiegebied dit betekent dat voor een bodemwarmtesysteem een vergunning aangevraagd moet worden. Deze vergunning is nodig omdat in de nabijheid veel ontwikkelingen zijn waar bodemwarmte gebruikt wordt. Op dit moment zijn er echter geen belemmeringen voor de locatie en is de keuze voor het type systeem vrij.
• Een GPR Gebouw Score (versie 4.3) van 8, waarbij minimaal de volgende scores behaald moeten worden:

-DPG* 8.0 waarbij Energie en Milieu afzonderlijk minimaal 7.5;

-Gezondheid 8.0;

-Gebruikskwaliteit 8.0;

-Toekomstwaarde 8.0.

* DPG staat voor DuurzaamheidsPrestatie Gebouwen en omvat zowel Energie als Milieu.

3.4.6.3 Besluit bodemenergiesystemen

De toepassing van bodemenergie, een techniek om woningen en gebouwen energiezuinig te maken, levert een bijdrage aan de realisatie van de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Door de snelle groei kunnen belangen tussen diverse bodemenergiesystemen onderling en andere belangen met elkaar in conflict komen. Bij de aanleg van een open bodemenergiesysteem dient te worden voldaan aan de Waterwet. Bij de aanleg van een gesloten systeem moet worden voldaan aan het Wijzigingsbesluit bodemenergiesystemen en de Verordening en Beleidsregel gesloten bodemenergiesystemen gemeente Delft 2015. Zie hierbij ook hetgeen in bovenstaande onder ambities is vermeld.

3.4.7 Kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen

Toetsingskader

Om de kwaliteit van de stedelijke omgeving te behouden en te versterken is het kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen opgesteld. Het kader streeft naar een integrale aanpak op het gebied van leefbaarheid, gezondheid, economie en natuur noodzakelijk, dat moet leiden tot een natuurinclusieve stad. Een natuurinclusieve stad is immers een dynamische groene, gezonde en levendige stad voor mens, dier en plant. De gemeente zet in op het vergroten van de kansen voor flora en fauna door het uitwerken van een kader voor natuurinclusieve maatregelen in en aan gebouwen en de directe omgeving van deze gebouwen. Hierbij is het begrip Natuurinclusief bouwen/ontwikkelen gedefinieerd als ‘bouwen en ontwikkelen zodanig dat (ook) de natuur er baat bij heeft’. Het gaat er dus niet alleen om strikt uitvoering te geven aan deWet natuurbescherming voor wat betreft de strikt beschermde soorten, maar ook juist om proactief te handelen ten bate van de natuur en vooral ook voor het behouden van een prettige leefkwaliteit en ecosysteem in de stad. In de duurzaamheidsstrategie van de gemeente Delft (2017) (en zoals opgenomen in de omgevingsvisie, zie paragraaf 3.4.1) wordt ingezet op behoud en het versterken van de biodiversiteit.

Om natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in Delft vorm te geven is gekozen om een concreet kader te ontwikkelen voor natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in samenhang met klimaatadaptieve maatregelen. Het concrete kader resulteert in een aantal maatregelen die gelden voor zowel nieuwbouw als voor renovaties. De maatregelen kunnen worden door vertaald naar diverse schaalniveaus en elementen. Er is onderscheid gemaakt in:

• Het inbouwen van specifieke voorzieningen voor specifieke (plant- en dier) soorten (bv. nestkasten voor mussen, insectenstenen).
• Gebouw gebonden ingrepen (bv. groene daken en gevels).
• Gebouw gebonden omgeving/buitenruimte (bv. (collectieve) tuinen op eigen perceel).
• Openbare ruimte (bv. pocketparks, natuurspeelplaatsen, bermen, wegen, taluds etc.).

De gemeente heeft een puntensysteem ontwikkeld op basis van bovenstaande schaalniveaus, waarbij een integrale benadering is gegeven aan klimaatadaptatieve- en natuurinclusieve maatregelen ten behoeve van droogte, hitte en wateroverlast. Het puntensysteem maakt duidelijk welke type maatregelen gewenst zijn binnen de ruimtelijke context in de huidige situatie en de mogelijkheden van de nieuwbouw en renovatie. Het puntensysteem biedt richting en houvast, maar tegelijkertijd moet er ruimte zijn/blijven voor de creativiteit en keuzevrijheid van architecten en ontwikkelaars. Om die reden is een (dynamische) lijst van maatregelen opgesteld waaruit de ontwikkelende partij of initiatiefnemer zelf een keuze kan maken. De grootte van een project is bepalend voor welke eisen worden gesteld. Zo wordt bij een grootschalige ontwikkeling een grotere inspanning verwacht dan bij een kleinschalige (bouw)ingreep. Ook is er verschil in typologie van de bebouwing waarbij bij eengezinswoningen andere voorwaarden gesteld worden dan bij hoogbouw, mede afhankelijk van de kansen voor biodiversiteit en leefwijze van soorten. Als basisprincipe geldt dat de inzet op natuurinclusief bouwen en ontwikkelen hoger is naarmate een project een grotere omvang heeft. Het is aan de initiatiefnemer om te bepalen of gekozen wordt voor enkele waardevolle maatregelen (score 3 of meer) of realisatie van meerdere kleine maatregelen (score 1 en 2).

Beoordeling

De footprint van de bebouwing in het plangebied bedraagt meer dan 4.000 m2. Hiermee is op grond van het kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen sprake van een gebiedsontwikkeling B en dienen de volgende punten minimaal behaald te worden:

• 10 punten voor maatregelen op de gevel/het dak; en
• 8 punten voor verblijven in gebouwen; en
• 12 punten voor de omgeving.

Voor de onderhavige ontwikkeling wordt voorzien in de natuurinclusieve maatregelen zoals opgenomen in Bijlage 4 Natuurinclusieve maatregelen bij de planregels. Deze maatregelen zijn afgestemd met de stadsecoloog van Delft. Uit het overzicht van natuurinclusieve maatregelen kan worden opgemaakt dat met het initiatief in ruime mate wordt voldaan aan de vereisten voor de ontwikkeling vanuit het kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen. Voor de inhoud van het maatregelenpakket wordt verwezen naar Bijlage 4 Natuurinclusieve maatregelen bij de planregels.

Om te borgen dat bij in het kader van de uitvoering ook daadwerkelijk kan worden voldaan aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van natuurinclusief bouwen, is in de dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor wat betreft de realisatie en instandhouding van de natuurinclusieve maatregelen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het 'Kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen' van gemeente Delft.

 

3.4.8 Beleidsregel Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering

Toetsingskader

In de in oktober 2022 vastgestelde beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering" wordt voorzien in regels die als uitgangspunt worden gebruikt bij planvorming en die met betrokken partijen worden vastgelegd in schriftelijke afspraken. Dit document vormt daarmee een concretisering en uitwerking van zowel de gemeentelijke Klimaatadaptatie Strategie als het provinciale Convenant Klimaatadaptief Bouwen voor de Delftse situatie.

In februari 2019 is de Klimaatadaptatie Strategie vastgesteld door de gemeenteraad. De strategie is vooral een visie op Klimaatadaptatie in Delft. De strategie uit 2019 gaat over heel Delft en over alle domeinen, dus zowel over de openbare ruimte als over private percelen (inclusief bebouwing). Ongeveer de helft van Delft is eigendom van burgers, corporaties en bedrijven. Een tweede onderscheid is tussen de bestaande stad en de nieuwbouwontwikkelingen.

Voor nieuwbouw is in 2018 in het kader van de verstedelijkingsalliantie door de provincie Zuid-Holland met verschillende partners het Convenant Klimaatadaptief Bouwen (https://bouwadaptief.nl) gesloten. De gemeente Delft heeft het convenant ook ondertekend, en werkt dit nu in deze beleidsregel uit voor de Delftse situatie. Daarmee wordt het beleidsthema klimaatadaptatie voor nieuwbouw in het beleid verankerd. Het doel van het convenant is het verminderen van (1) wateroverlast, (2) hittestress, (3) droogte en (4) bodemdaling en daarnaast het vergroten van de biodiversiteit (5). Onderdeel (6) “overstromingen” wordt niet nader uitgewerkt in de beleidsregel omdat dit is neergelegd bij het Hoogheemraadschap van Delfland. Aan de hand van deze thema’s worden de uitgangspunten die gewenst zijn alsmede de randvoorwaarden/spelregels beschreven.

De spelregels zijn als beleidsregels van toepassing op alle nieuwbouwontwikkelingen, gebiedsontwikkelingen en herstructureringen. Eventuele afwijkingen van de eisen worden gemotiveerd en bestuurlijk afgestemd.

De in de nota opgenomen spelregels voor klimaatadaptatie vormen een eerste set als uitwerking van zowel de gemeentelijke strategie als het provinciale convenant. Rond klimaatadaptatie is nog niet alles bekend en afstemming op de lokale situatie moet soms nog plaats vinden (maatwerk). Maar het is in dit stadium belangrijker de eerste stappen te zetten. Dit betekent dat de spelregels op basis van ervaringen en nieuwe inzichten regelmatig zullen worden gemonitord, geëvalueerd en bijgesteld (“leren en versnellen”). De spelregels worden iedere 2 jaar geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Beoordeling

De planlocatie is gelegen in de schil rondom de binnenstad van Delft. Op dit moment is de planlocatie volledig verhard. Maatregelen binnen het plangebied kunnen bijdragen aan een klimaatadaptievere omgeving. In onderstaande is ingegaan op de diverse vanuit gemeentelijk belang aan de orde zijnde klimaatadaptieve aspecten.

Verminderen van wateroverlast

De benodigde waterberging bedraagt in lijn met de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie 70 mm. Binnen het plangebied wordt overeenkomstig hetgeen is beschreven in paragraaf 4.1 Water een aanzienlijke verbetering van de waterhuishoudkundige situatie bewerktstelligd die beantwoord aan deze eisen. Daarnaast is voorzien in beheersmaatregelen voor het grondwater. De realisatie en instandhouding van de maatregelen is voorts geborgd in de planregels van het bestemmingsplan. Voor de inhoud wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 4.1 Water. Hiermee wordt voldaan aan de klimaatadaptieve eisen op het gebied van verminderen van wateroverlast.

Verminderen van hittestress

Met de ontwikkeling wordt voorzien in een aanmerkelijk vergroende omgeving ten opzichte van de huidige situatie. Deze vergroende omgeving heeft zowel betrekking op de groene leeflaag bovenop de parkeergarage als het doortrekken van het noord-zuidgerichte park binnen het plangebied. Teneinde te borgen dat de realisatie en instandhouding van beplanting overeenkomstig het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 Definitief ontwerp groene buitenruimte is verzekerd is in de planregels voorzien in een voorwaardelijke verplichting.

Vastgesteld kan worden dat bewoners (zelfs binnen het plangebied) als gevolg van deze ontwikkeling worden bediend van een makkelijk bereikbaar openbaar groen in de vorm van een schaduwrijk pocketpark en daarnaast een groene doorwaadbare leeflaag bovenop het parkeerdek. In de planregels is de toegankelijkheid van de doorwaadbare leeflaag bovenop het parkeerdek voor de dagperiode geborgd. In de bijlage Bijlage 4 Groenbalans Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde is (bij benadering) op basis van het inrichtingsplan, de bouwtekeningen en de rapportage waterberging vastgesteld dat sprake is van een overcompensatie van intensief groen als bedoeld in de beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering". Met het pocketpark en de groene doorwaadbare leeflaag en groene setbacks op de gebouwen wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan een groene leefomgeving die een gunstige invloed heeft op het verminderen van hittestress. De realisatie en instandhouding van het inrichtingsplan is hierbij via een voorwaardelijke verplichting in de planregels geborgd.

Verminderen van droogte

Onder verwijzing naar paragraaf 4.1 Water kan worden gesteld dat aan het vasthouden en infiltreren van regenwater in afdoende mate binnen deze planvorming is voorzien.

Tegengaan schade door bodemdaling

Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en aantoonbaar kosteneffectief zijn over de levensduur van 60 jaar worden overeenkomstig het klimaatadaptieve beleid in het ontwerp opgenomen. De in het gebouwenontwerp toegepaste fundering zorgt ervoor dat het gebouw niet gevoelig is voor bodemdaling.

Het vergroten van de biodiversiteit

De natuurinclusieve maatregelen in het bestemmingsplan zijn gebaseerd op het kader natuurinclusief bouwen zoals nader beschreven in paragraaf 3.4.7 van deze toelichting. De natuurinclusieve maatregelen zijn hierbij afgestemd met de stadsecoloog en dragen bij aan het vergroten van de biodiversiteit. De natuurinclusieve maatregelen zijn voor wat betreft de realisatie en instandhouding door middel van een voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de hierbij behorende Bijlage 4 Natuurinclusieve maatregelen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het Delftse ambities en eisen ten aanzien van klimaatadaptatie.

3.4.9 Nota Groen 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk.

Uit de beleidsnota blijkt verder dat gestreefd wordt naar het omvormen van harde oevers naar een natuurvriendelijke inrichting, tenzij dat om stedenbouwkundige, technische of financiële redenen niet wenselijk is. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

Ter plaatse van het plangebied is nu sprake van een volledig verhard terrein zonder groenelementen. Met de planvorming wordt ingezet op natuurinclusieve bouw, waarbij wordt voorzien in een groen doorwaadbare leeflaag tussen de 4 appartementengebouwen bovenop de afgewerkte dakconstructie van een parkeergarage. Daarnaast wordt voorzien in het doortrekken/ verlengen van een informele groene route door Delftzicht tot in het plangebied, waarmee een aanzienlijke vergroening van het gebied wordt gerealiseerd. Zie hiervoor ook het ontwerp van de groene inrichting van de buitenruimten, zoals opgenomen in Bijlage 1 Definitief ontwerp groene buitenruimte.

Afbeelding: impressie groene leeflaag op parkeerdek (bron: impressie bouwplan DP6)

Afbeelding: impressie voortzetting informele noord-zuid gerichte groene route met links de woongebouwen uit het plangebied en rechts de bestaande woningen aan de Laan van Braat en omgeving (bron: impressie bouwplan DP6)

Afbeelding: groene inrichting van het plangebied met groen doorwaadbaar gebied, zowel aan de westzijde als midden in het plangebied door middel van een groene leeflaag bovenop het parkeerdek (bron: definitief ontwerp d.d. 28 februari 2020 Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten)

3.4.10 Mobiliteitsprogramma Delft 2040 (MPD)

Het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in het MPD. Dit mobiliteitsprogramma is vastgesteld in 2021. Het mobiliteitsbeleid zet in op een mobiliteitstransitie: we willen het mobiliteitssysteem veranderen, zodat Delft de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig blijft, terwijl de stad op een gezonde manier kan doorgroeien.

Belangrijke pijlers van het mobiliteitsbeleid zijn:

• 1. Ruimte geven door ruimte te maken:

a. Meer verblijfsruimte (zoals pleinen en groen) en minder ruimte voor verplaatsen;

b. Meer ruimte voor de voetganger en de fiets;

c. Ruimte maken door minder autoritten;

d. Ruimte maken door minder autoparkeren.

• 2. Meer schone en actieve/gezonde verplaatsingen in de vorm van lopen of fietsen.
• 3. Verkeersnetwerken en hun onderlinge samenhang aanpassen, zodat lopen aantrekkelijker wordt en de fiets en het openbaar vervoer in snelheid, gemak en veiligheid een meer aantrekkelijk alternatief worden voor de auto.
• 4. Openbare ruimte verbeteren.
• 5. Innovatieve vormen van vervoer stimuleren die bijdragen aan de doelstellingen van het mobiliteitsprogramma, zoals deelmobiliteit en nieuwe vervoermiddelen.
• 6. Tegengaan van 'vervoersarmoede'.
• 7. Verbeteren van de verkeersveiligheid.

Bij de verdere uitwerking is het niet mogelijk of nodig om overal in de stad dezelfde maatregelen te nemen. We kiezen voor maatwerkoplossingen: de plek in de stad bepaalt de mobiliteitsaanpak.

3.4.11 Nota Parkeernormen 2018

Nota Parkeernormen 2018

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft heeft op 24 april 2018 de nota Parkeernormen 2018 vastgesteld. In deze nota staat hoe voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte bij bouwontwikkelingen (nieuwbouw, verbouw of functiewijziging). Daaraast is het beleid erop gericht om te voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen wanneer de functie van een bouwontwikkeling daar aanleiding toe geeft.

Het parkeerbeleid van de gemeente is erop gericht om binnen haar mogelijkheden voor alle doelgroepen in de stad voldoende parkeerplaatsen ,voor zowel de auto als de fiets, beschikbaar te hebben (de juiste parkeerder op de juiste plaats) en om eventuele schaarste aan parkeerruimte op een zo goed mogelijke wijze te verdelen. De gemeente wil zorgvuldig omgaan met de openbare ruimte, waar al veel functies beslag op leggen, en tegelijk ook mogelijkheden creëren voor nieuwe functies om de stad te blijven ontwikkelen en leefbaar te houden. Door het vastleggen van parkeernormen wordt getoetst of een functie in een gebied past en wordt er voor gezorgd dat niet alleen de eerste gebruiker, maar ook toekomstige gebruikers voldoende parkeergelegenheid hebben. De parkeernormen bieden ook een handvat voor gemeente en ontwikkelaars. Eenieder kan zelf zien welke ontwikkelingen binnen een bepaald gebied mogelijk zijn en daar bij de planvorming al rekening mee houden. Om deze doelstellingen te bereiken maakt de Nota Parkeernormen onderscheidt tussen drie pijlers:

• 1. Toekomstvast: parkeeroverlast wordt niet alleen bij de eerste gebruikersgroep van een functie voorkomen, ook voor de volgende gebruikersgroepen wordt dit gewaarborgd;
• 2. Gebiedsgericht: niet voor ieder gebied in Delft geldt dezelfde vraag naar parkeerplaatsen, indien van toepassing kunnen lagere parkeernormen voor zowel de auto als de fiets gehanteerd worden;
• 3. Flexibiliteit: opdat rekening gehouden kan worden met de specifieke karakteristieken van een bouwontwikkeling en de specifieke karakteristieken van de beoogde gebruikersgroepen.

In de nota Parkeernormen 2018 wordt beschreven hoe de gemeente de parkeernormen in de praktijk inzet. De nieuwe parkeernormen zijn aangepast aan de hedendaagse inzichten. De parkeernormen hebben als basis de parkeerkencijfers van het landelijke kenniscentrum CROW. Deze kencijfers zijn op basis van landelijk onderzoek tot stand gekomen en geven een zo goed mogelijke indicatie van de werkelijke parkeerbehoefte bij de onderscheiden functies. Voor sommige functies zijn deze kencijfers toegepast op de Delftse situatie, onder andere gebaseerd op autobezit en autogebruik. Typisch voor de Delftse situatie is bijvoorbeeld dat de parkeernorm in het autoluwplusgebied op 0 is gezet, omdat de gemeente in dit gebied geen auto's wil. En in de binnenstad geldt een lagere parkeernorm dan aan de randen, omdat de binnenstad ook met andere vervoersmiddelen goed bereikbaar is.

Het plangebied Hoek Abtswoudseweg- Zuideinde is gelegen in het gebied 'Schil Binnenstad'.

Afbeelding:gebiedsindeling Nota Parkeernormen 2018

Bouwplannen en functiewijzigingen dienen zondermeer getoetst te worden aan de Nota Parkeernormen 2018. Het beoogde voornemen is daarmee in lijn. In paragraaf 4.5 wordt hier nader op ingegaan.

3.4.12 Kadernota 2021

In de Kadernota zijn de ambities ('opgaven') voor de stad geformuleerd. Delft zet onder meer in op het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven en kennisinstellingen, het voorzieningenniveau en de woningvoorraad. Voor een goed en aantrekkelijk economisch ecosysteem is een blijvende stimulerende omgeving nodig: van een passend aanbod van bedrijfsvastgoed, excellente dienstverlening van de gemeente, goede verbindingen voor OV, auto en fiets tot het vergroten van gelijke kansen in het onderwijs en ruimte voor onderwijsfaciliteiten, tot bereikbaarheid van sport en een aanbod van verschillende typen woningen voor verschillende doelgroepen. Verder heeft Delft in 2040 hoogwaardige en moderne voorzieningen voor alle inwoners van de stad. Het gaat hierbij om toekomstvaste en bij de tijd behorende voorzieningen die inwoners van alle leeftijden en met alle levensstijlen kunnen bedienen.

Delft heeft verder de ambitie om tot 2040 15.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. De nieuwe woningen zorgen ervoor dat Delft een aantrekkelijke woonstad is voor zittende en nieuwe bewoners. Op deze manier draagt de stad bij aan de regionale opgave om het vestigingsklimaat te versterken. Die ambitie is regionaal vastgelegd in het regionale investerings programma en de Roadmap Next Economy van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Bovendien zorgen passende woningen ervoor dat bedrijven zich makkelijker kunnen vestigen, omdat er een goed woningaanbod met voldoende keuzemogelijkheid is voor werknemers, en studenten die na hun studie in Delft willen blijven wonen.

Het toevoegen van circa 120 woningen in het middeldure en dure segment draagt bij aan woningbouwopgave in de gemeente. Hierdoor is het onderhavige bestemmingsplan in lijn met de Kadernota.

3.4.13 Coalitieakkoord Delft 2018-2022

Het doel van het Coalitieakkoord is een stad waar het goed wonen, werken en verblijven is, en een stad waarin voor iedereen een plek is die goed en betaalbaar is. In het akkoord wordt ingezet op het realiseren van de ambities uit de Woonvisie, het realiseren van 15.000 woningen en het versterken van de economische positie met nieuwe werklocaties die moeten leiden tot 10.000 extra banen. De locatie Abtswoudseweg - Zuideinde wordt in het akkoord niet specifiek benoemd, maar draagt wel bij aan het realiseren van de 15.000 woningen. De integrale ontwikkeling van gebieden in de stad biedt interessante mogelijkheden om de ambities op het gebied van onder meer wonen, werken, zorg, duurzaamheid, bereikbaarheid en leefbaarheid in samenhang aan te pakken.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek

4.1 Water

4.1.1 Bestaande situatie

Ligging in poldergebied Hoge Abtswoudse polder en invloed nabije Schie op grondwaterstand:

Hoge Abtswoudsepolder:

Het plangebied bevindt zich in de Hoge Abtswoudsepolder. Deze polder heeft een oppervlak van circa 218 hectare, waarin een beheerspeil wordt gehanteerd van 1,50 meter beneden NAP. Volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland ligt het plangebied gemiddeld op 0,12 meter boven NAP, waarmee (uitgaande van deze gegevens) de gemiddelde drooglegging 1,62 meter bedraagt. De toelaatbare peilstijging bedraagt hierbij 0,4 meter. Een teveel aan oppervlaktewater in de Hoge Abtswoudsepolder wordt via het gemaal aan het Marcellus Emantspad afgevoerd. Dit zijn tevens de uitgangspunten die van toepassing zijn bij invoer van de watersleutel. De watersleutelberekening wordt in onderstaande nader toegelicht.

Invloed Schie op grondwaterstand:

Vanwege het ontbreken van polderwater in de nabijheid van het plangebied en de nabije ligging van de Schie, waarin een beheerspeil wordt gehanteerd van 0,43 beneden NAP, wordt het grondwaterniveau ter plaatse echter sterk beïnvloed door de Schie.

Nader onderzoek grondwaterstand:

In het kader van het bouwplan is nader onderzoek verricht naar de geohydrologische situatie ter plaatse en de invloed die een halfverdiepte parkeerkelder onder het gebouwde complex van woongebouwen kan hebben op het grondwaterniveau in de directe omgeving. Dit onderzoek is als Bijlage 5 Geohydrologisch onderzoek gevoegd bij deze toelichting.

In voornoemd onderzoek is aan de hand van langjarige peilbuisgegevens van het grondwatermeetnet Delft en peilbuisgegevens op projectlocatie naar de gemiddelde grondwaterstand ter plaatse van de projectlocatie en de directe omgeving gekeken.

In onderstaande afbeelding zijn de peilbuizen weergegeven met hieronder de gemiddelde hoogte van het grondwater. Uit het onderzoek blijkt dat de grondwaterstanden op de projectlocatie fluctueren tussen de 0,3 en 0,7 meter beneden NAP.

Wanneer van een gemiddelde grondwaterstand van 0,4 meter beneden NAP en een gemiddelde hoogte van het plangebied op 0,12 meter boven NAP wordt uitgegaan, dan zou dit een gemiddelde drooglegging van 0,52 meter betekenen. Het voornoemde onderzoek gaat hierbij overigens uit van een ontwatering die fluctueert en is gelegen tussen de 0,4 en 0,8 meter.

Afbeelding: gemiddelde grondwaterstanden op basis van langjarige gegevens meetnet Delft en gegevens projectlocatie (bron: geohydrologisch onderzoek als bedoeld in bijlage 5 )

Grondwaterstromingsrichting en meting 2 maart 2021:

In het voornoemde onderzoek is verder aangegeven dat is gekeken naar de grondwaterstromingsrichting en dat op 2 maart 2021 eenmalig de grondwaterstand is gemeten in 4 omliggende peilbuizen.

Het onderzoek geeft aan dat de grondwaterstand nabij peilbuis 27102 afwijkt van de verwachte grondwaterstroming op basis van de overige peilbuizen. De grondwaterstand in de straat Zuideinde wordt bepaald door het aanwezige DT-riool welke in directe verbinding staat met het boezemwater.

Op basis van de beschikbare gegevens is een grondwaterstroming richting het (zuid)westen afgeleid. Het grondwater verhang is op basis van de metingen ca. 1 : 300 à 1 : 500.

In onderstaande afbeelding is de meting van 2 maart 2021 verbeeld inclusief een duiding van de stromingsrichting van het grondwater.

Afbeelding: grondwaterstanden 2 maart 2021 en grondwaterstromingsrichting (bron: geohydrologisch onderzoek als bedoeld in bijlage 5 )

Oppervlaktewater en verhardingen

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel bevindt zich aan de oostzijde de Delftse Schie, die deel uitmaakt van de boezemstructuur en een belangrijke vaarweg betreft. Het plangebied is momenteel geheel verhard (bebouwing + bestrating). De beoogde herontwikkeling leidt dan ook niet tot een toename van het verhard oppervlak. Zie hiervoor ook de beschouwing in paragraaf 4.1.2 Gewenste ontwikkeling.

Regionale waterkering en beschermingszone

De weg Zuideinde vormt de oostelijke begrenzing van het plangebied. Deze weg maakt deel uit van een regionale waterkering aan de westzijde van de Schie. Het waterstaatswerk (roze arcering in onderstaande afbeelding ) reikt niet tot aan het plangebied; de beschermingszone (groene arcering) ligt wel voor een deel over het plangebied. Dit betekent dat de beleidsregel Medegebruik Regionale Waterkeringen van toepassing is.

Afbeelding : Waterkering en Beschermingszone ten opzichte van het plangebied (oranje omkaderd) (bron: leggerkaart Hoogheemraadschap).

Rioolstelsel

Ter plaatse van het Zuideinde en de Abtswoudseweg is sprake van een gescheiden rioolstelsel. Dit betekent, dat het hemelwater gescheiden van het huishoudelijk afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie wordt afgevoerd. Het hemelwater wordt in deze straten hierbij afgevoerd via een een drainage-transport riool (DT-riool).

4.1.2 Gewenste ontwikkeling

Uitgangspunt van een klimaatbestendige binnenstedelijke ontwikkeling

Vanuit de gemeente Delft is aan de ontwikkelaar als leidraad voor de uitwerking van het bouwplan meegegeven om de ontwikkeling Hoek Abtswoudseweg- Zuideinde zoveel als mogelijk klimaatbestendig te maken. In het verlengde hiervan wordt met de ontwikkeling onder andere voorzien in:

• een groene daktuin op het parkeerdek met waterbergingsmogelijkheden;
• groene daken bij de daken die niet voorzien zijn van PV panelen;
• het verlengen van een noord - zuid gerichte informele groenstructuur aan de westzijde van het plangebied.

Afbeelding: groenstructuur en groene daktuin op parkeerdek met waterbergingsmogelijkheden (ingetekend op DO groene buitenruimte als opgenomen in Bijlage 1 Definitief ontwerp groene buitenruimte)

Afbeelding: overige daken die worden benut voor groene daktuinen (waaronder de set-backs op blok B en C)

Teneinde een goede balans te vinden in de ambities om voldoende water vast te houden en dynamisch te bergen en daarnaast een daktuin te laten functioneren (voldoende water voor de beplanting rekening, houdend met verdamping) heeft de ontwikkelaar het rapport 'Waterberging Zuideinde Delft' laten vervaardigen. Dit rapport is als Bijlage 2 Waterberging Zuideinde Delft gevoegd bij de toelichting en ziet met name op de waterbergende voorzieningen op de daken.

Om aan de ambitie voor dynamische waterberging van de gemeente te voldoen, wordt bovenop het parkeerdek een Polderdak met een Smart Flow Control systeem aangelegd. In onderstaande afbeelding is een dwarsdoorsede van het systeem verbeeld.

 

Afbeelding: voorbeeld opbouw Polderdak met beplanting

Het Polderdak kan ingezet worden om water te bergen bij hevige neerslag en om de daktuinen te bevloeien. Het Polderdak bestaat uit waterberging in zogenaamde retentiekratten en een slimme stuw die het waterpeil in de berging automatisch en op afstand kan regelen. Onder de kratten wordt een wortel- en waterwerende dakbedekking aangelegd met daarop een beschermdoek. Bovenop de kratten
komt een filtervlies met daarboven ofwel het substraat met de beplanting ofwel een verhard
deel zoals een pad, terras of zonnepanelen. De beplanting kan het water direct opnemen
vanuit de waterberging, zonder gebruik van pompen.

In het rapport worden voor de ontwikkeling de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Er wordt 400 mm hoogte gereserveerd voor de daktuin, waarvan 250 mm voor het
  substraat en 150 mm voor het krattensysteem.
• De gemiddelde substraathoogte over het gehele oppervlak is 260 mm (250 bij daktuin, 735mm bij bomen).
• Het effectieve waterbergingspercentage van het substraat is 20%, het verzadigd gewicht is 1500 kg/m3.
• Het dak van de parkeergarage wordt zonder afschot aangelegd.
• Voor de ambitie klimaat adaptatie van de gemeente Delft gaat het rapport er nog vanuit dat er 40 mm neerslag geborgen moet worden over het bebouwde oppervlak. Inmiddels is in de oktober 2022 vastgestelde beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering" voorzien in een uitgangspunt waarin 70 mm neerslag wordt geborgen over het bebouwde oppervlak. Dit leidt tot aanvullende voorzieningen op maaiveld zonder aanpassing van het polderdaksysteem en zonder noodzaak tot aanpassing van de rapportage als opgenomen in Bijlage 2 nu deze rapportage ingaat op de voorzieningen die op daken worden getroffen. In onderstaande wordt hier nader op ingegaan.
• Het niet-bebouwde deel van het perceel bestaat uit een groenzone en open bestrating. We gaan er hier vanuit dat hier natuurlijke infiltratie plaatsvindt. In aanvulling op dit uitgangspunt in de rapportage wordt in onderstaande uiteengezet welke aanvullende voorzieningen zijn voorzien ter plaatse van het niet-bebouwde deel van het perceel vanuit het oogpunt van de beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering"

Het totale oppervlak van het perceel bedraagt volgens het rapport zoals opgenomen in Bijlage 28043 m2. Bij nameting van het plangebied blijkt echter dat het plangebied 8377 m2 bedraagt. Overeenkomstig de watersleutel (welke in onderstaande wordt behandeld) komen de verhardingen (vanwege terreinverhardingen en gebouwen) in het plangebied neer op 7085 m2. Voor dit plan wordt, in lijn met de beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering", als uitgangspunt genomen dat een benodigde waterberging van 70 mm over een verhard oppervlakte van 7085 m2 wordt berekend (bij onderverharde gronden wordt rechtstreeks geïinfiltreert, waardoor voor onverharde gronden geen opgave geldt vanuit het beleidskader). Een en ander levert binnen het plangebied een benodigde waterberging op van 496 m3.

De realisatie, instandhouding en effectief beschikbaar houden van deze waterbergende voorziening zijn in dit verband geborgd in de planregels.

Om aan de doelstellingen te voldoen wordt voorzien in een krattensysteem van 150 mm in combinatie met substraat bovenop het parkeerdek over een oppervlakte van 2255 m2. Hiermee wordt een dynamische waterberging gerealiseerd van 371 m3, waarvan 71 m3 water (statisch) geborgen wordt in het substraat.

De berging kan met slimme sturing ingezet worden voor de opvang van extreme neerslag en voor de waterbehoefte van de beplanting op het dak. Voor een goede balans tussen regenwater en bevloeiing van de daktuin, worden de HWA’s van de daken van de woontorens B en D aangesloten op de waterberging. Zo is voldoende ruimte om water op te slaan voor bevloeiing van de daktuin in drogere periodes, rekening houdend met de verdamping. Zie hiervoor ook Bijlage 2 bij deze toelichting. Voor calamiteiten en perioden van droogte dient er een watertappunt geïnstalleerd te worden als
terugvaloptie om de waterberging bij te kunnen vullen.

De overige 125 m3 aan benodigde waterberging binnen het plangebied wordt voorzien op maaiveld binnen de in Bijlage 1 Definitief ontwerp groene buitenruimte geduide groene inrichting van het perceel. Hierbij kan worden voorzien in een wadi binnen de niet beplante delen van het groene noord-zuidgerichte verlengde park binnen het plangebied waarbij sprake is van een bergend vermogen van 30 centimeter water per m2 en een oppervlakte van de wadi van 420 m2. De wadi wordt hierbij gevoed vanuit een te realiseren leiding/ leidingen vanuit verharde delen binnen het plangebied. Indien het polderdaksysteem volloopt bij een hevige bui, wordt als overstort eerst de wadi benut voordat afvoer plaatsvindt naar het gescheiden rioolstelsel. Op deze wijze kan worden voldaan aan de vereiste opgave voor waterberging vanuit het oogpunt van de beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering".

Aansluiting op rioolstelsel

De beoogde woningen worden aangesloten op het gescheiden rioolstelsel dat zowel aan de Abtswoudseweg als aan het Zuideinde is gerealiseerd. De waterstromen kunnen hiermee gescheiden worden afgevoerd. Het hemelwater wordt in deze straten hierbij afgevoerd via een een drainage-transport riool (DT-riool).

Ter voorkoming van onnodige afvoer van hemelwater en een onnodige belasting van het gescheiden rioolstelsel ter plaatse wordt daarnaast gebruik gemaakt van het eerder benoemde Polderdak-systeem en een wadi in het noord-zuidgerichte verlengde park, waardoor het mogelijk is om het hemelwater langer vast te houden.

Om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen, worden met de nieuwe bebouwing zoveel mogelijk duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast.

Beschouwing potentiële barrierewerking verdiepte parkeerkelder op verloop grondwaterstromen en grondwaterstand:

Berekende barriërewerking parkeerkelder:

In het geohydrologisch onderzoek dat als bijlage 5 bij deze toelichting is gevoegd, is berekend wat de mogelijke invloed van een verdiepte parkeerkelder kan zijn op de grondwaterstand op de projectlocatie en in de directe omgeving. De uitgangspunten voor de berekening zijn opgenomen in paragraaf 3.2 van het betreffende rapport.

Uit de berekening vloeit voort dat aan het Zuideinde sprake is van een geringe opstuwing (maximaal 4 cm) en aan de westzijde sprake is van een berekende maximale daling van 14 cm ter plaatse van de beoogde groenstrook. Op grotere afstand wordt de grondwaterstand minder sterk beïnvloed en is de verlaging en opstuwing kleiner. Onderstaande afbeelding geeft hier een meer duidelijk beeld van.

Afbeelding: Veranderingen van de grondwaterstand in m als gevolg van aanleg kelder zonder beheersmaatregelen (bron: geohydrologisch onderzoek als bedoeld in bijlage 5)

Aanbevelingen treffen beheersmaatregelen vanuit geohydrologische rapportage:

In het rapport worden ten aanzien van de barrierewerking van de parkeerkelder in dit verband de volgende conclusies getrokken.

De toekomstige kelder doorsnijdt de bovenste watervoerende zandlaag volledig. De grondwaterstroming is gering en de ontwateringsdiepte is minimaal 0,4 tot 0,8 m. Als gevolg van de aanleg van de kelder zal een beperkte opstuwing ontstaan en wordt de ontwatering nog kleiner. Voor primaire wegen is een minimale ontwateringsdiepte van 0,7 m gewenst.

Om belemmeringen ten aanzien van de ontwatering en grondwaterstroming te voorkomen en de veranderingen in de grondwaterstand te beperken, dienen beheersmaatregelen te worden getroffen. De voorgestelde beheersmaatregelen zijn beschreven in paragraaf 3.3 van het rapport en de werking van de beheersmaatregelen zijn hierbij berekend en gevisualiseerd.

Als beheersmaatregel wordt in dit verband voorgesteld om de ruimte tussen de tijdelijke damwanden (die worden gepositioneerd aan alle zijden met uitzondering van de zijde aan het zuideinde waar sprake is van een permanente damwand) en de nieuw aan te leggen kelders aan te vullen met goed doorlatend zand (maximaal 10% en een korrelgrootte < 63 µm). Dit zandpakket dient vanaf maaiveld tot NAP -2 m te worden aangebracht. In de berekeningen is uitgegaan van een strook van 1 m breed met een doorlatendheid van 15 m2/dag rondom de kelder, behalve aan Zuideinde in verband met een permanente damwand.

De invloed van de hierboven beschreven beheersmaatregel is visueel weergegeven in onderstaande afbeelding. Als gevolg van de beheersmaatregel is de opstuwing maximaal 3 cm en de verlaging van de grondwatertand maximaal 4 cm.

Opgemerkt wordt dat in de berekeningen niet is uitgegaan van een DT-riool aan de Zuideinde en Abtswoudseweg die de resterende effecten na het treffen van de beheersmaatregelen nog verder kunnen verzachten . Met name de drainage aan de Zuideinde zal de beperkte verhoging van de grondwaterstand van maximaal 3 centimeter (resterend effect na het treffen van de beheersmaatregelen) kunnen compenseren.

Afbeelding: Veranderingen van de grondwaterstand in m als gevolg van aanleg kelder na het treffen van beheersmaatregelen en zonder rekening te houden met de gunstige effecten van het aanwezige Drainage-Transport riool (bron: geohydrologisch onderzoek als bedoeld in bijlage 5)

Keuze ontwikkelaar aanbrengen aanvullend goed doorlatend zandpakket aan Zuideinde:

Op basis van het geohydrologisch onderzoek is er vanwege de plaatsing van een permanente damwand aan het Zuideinde geen sprake van een noodzaak tot het aanbrengen van een aanvullend goed doorlatend zandpakket aan deze zijde. De ontwikkelaar heeft ervoor gekozen toch een dergelijk zandpakket aan te brengen met een diepte van 1 meter, rekening houdend met het profiel van de dijk, nu dit positief kan bijdragen aan de geleiding van het grondwater. In onderstaande wordt onder het kopje 'Waterkering, beschermingszone en vergunningplicht' dit nader geduid en verbeeld.

Interpretatie door gemeente Delft van aanbevelingen uit het geohydrologisch onderzoek: 

Het is noodzakelijk om de aanbevelingen uit het geohydrologisch onderzoek op te volgen om effecten vanwege veranderingen in de grondwaterstand ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving van het plangebied te voorkomen.

Initiatiefnemer heeft aangegeven het treffen van de beheersmaatregelen, als bedoeld in paragraaf 3.3. van het geohydrologisch onderzoek in bijlage 5, als uitgangspunt mee te nemen bij de realisatie. Teneinde deze maatregelen ook te borgen is in de planregels voorzien in de verplichting om betreffende beheersmaatregelen te treffen en deze in stand te houden.

Hierbij is uitgegaan van borging van de maatregelen,als bedoeld in paragraaf 3.3. van het geohydrologisch onderzoek in bijlage 5, die noodzakelijk zijn en niet van de borging van een aanvullend goed doorlatend zandpakket aan het Zuideinde, nu deze laatstgenoemde maatregel enkel positief bijdraagt.

Waterkering, beschermingszone en vergunningplicht

Het Hoogheemraadschap van Delfland bepaalt op welke wijze het bouwplan gerealiseerd kan worden, zonder de waterkerende functie van het waterstaatswerk van de regionale waterkering van de Schie nadelig te beïnvloeden. Het Hoogheemraadschap beoordeelt daartoe de aanvraag om een watervergunning aan de hand van de beleidsregel Medegebruik Regionale Waterkeringen.

De procedure omtrent de betreffende watervergunning doorloopt een separaat traject. Vanuit het oogpunt van het bouwplan kan, in het perspectief van de beleidsregel Medegebruik Regionale Waterkeringen, vanuit de zijde van initiatiefnemer worden vastgesteld dat de aanleg van de parkeerkelder plaatsvindt boven het beoordelingsprofiel en de bouwafstand op voldoende afstand is gelegen uit de binnentaludlijn van de waterkering. Daarnaast wordt met het aanvullend goed doorlatend zandpakket (dat tegen de permanente damwand wordt gelegd aan het Zuideinde) op voldoende afstand (tenminste 30 cm) gepositioneerd van de binnentaludlijn van de kering. In onderstaande tekening is het bouwplan, de permanente damwand en zandpakket aan de zijde van het Zuideinde in perspectief gezet met de kering, taludlijnen en beschermingszone.

Op grond hiervan en de afstemming met het Hoogheemraadschap worden geen belemmeringen verwacht voor wat betreft de vergunningverlening. De aanvraag om de watervergunning is momenteel in voorbereiding.

Watersleutel HHD

Voor de ontwikkeling is de watersleutel van het Hoogheemraadschap Delfland ingevuld, welke als Bijlage 3 Watersleutel HHD is gevoegd bij deze toelichting.

In deze watersleutel bestaat het verhard oppervlak in de toekomstige situatie uit het totale oppervlak aan bouwvlakken (5793 m2) en 50% van de onbebouwde gronden (0,5 * 2584 m2). Van de onbebouwde gronden is 50% als verharding gerekend, omdat ondanks het groene karakter ook sprake zal zijn van paden en andere vormen van (half)verharding.

In totaal is daarmee sprake van (5793 m2 + 1292 m2 =) 7.085 m2 verharding. De rest van het plangebied (1.292 m2) kan worden gezien als onverhard. Daardoor is sprake van vergroening, waarbij het hemelwater op de onbebouwde delen direct kan infiltreren in de bodem.

Het treffen van compenserende maatregelen is op grond van de watersleutel, vanuit het belang van het Hoogheemraadschap Delfland bezien, niet aan de orde. Desondanks wordt vanuit het gemeentelijke belang, zoals verwoord in de beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering", voorzien in een Polderdak-systeem en een wadi in het noord-zuidgerichte verlengde park, voor de waterberging en een klimaatbestendige binnenstedelijke oplossing. Een en ander zoals in bovenstaande beschreven en voorzien van een borging in de planregels.

Overleg over de ontwikkeling met de waterbeheerder(s)

De gemeente Delft werkt in overleg met alle betrokken waterbeheerders aan een gemeenschappelijke procedurele en inhoudelijke invulling van de Watertoets en de waterparagraaf. De waterbeheerder is hierbij betrokken. Delfland heeft aangegeven dat het positief vindt, dat de ontwikkeling onder andere door middel van waterberging op de daktuinen aan klimaatadaptatie bijdraagt. Hoewel de ontwikkeling aan het door Delfland gehanteerde standstill-beginsel voldoet, zijn de extra maatregelen een waardevolle bijdrage aan een duurzame leefomgeving.

4.1.3 Conclusie

De locatie Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde is in de huidige situatie volledig verhard. Al het regenwater wordt momenteel afgevoerd via het gemengde rioolstelsel. Met de ontwikkeling van Hoek Abtswoudseweg - Zuideinde is sprake van een duidelijke afname van de verharde oppervlakte en wordt invulling gegeven aan een klimaatbestendige ontwikkeling door een flinke toename van waterberging en infiltratiemogelijkheden. Binnen de beschermingszone van de regionale waterkering van de Schie wordt voldaan aan de beleidsregel Medegebruik Regionale Waterkeringen door de kelder te plaatsen bovenop het beoordelingsprofiel en op voldoende afstand van de taludlijn van de waterkering. Dit geldt eveneens voor het aanbrengen van het goed doorlatend zandpakket aan de zijde van het Zuideinde. Effecten vanwege veranderingen in de grondwaterstand ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving worden voorkomen door het treffen van beheersmaatregelen. Voor zowel de waterberging als voor de noodzakelijke beheersmaatregelen geldt dat deze geborgd zijn in de planregels.

4.2 Ecologie

De Nederlandse natuurbescherming kent twee aspecten, te weten gebieds- en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Eén van de belangrijkste kaders voor gebiedsbescherming wordt sinds 1 januari 2017 gevormd door de Wet natuurbescherming. Deze wet regelt de bescherming van gebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Wanneer in of in de directe nabijheid van een dergelijk gebied een activiteit plaatsvindt die leidt tot nadelige gevolgen voor het natuurgebied, dan dient hiervoor een vergunning te worden aangevraagd. Daarnaast bestaan gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur); die gebieden worden beschermd via het ruimtelijk ordeningsrecht (Barro en/of provinciale verordeningen).

Beschouwing effecten N2000 gebieden:
Uit een uitgevoerd verkennend ecologisch onderzoek, zoals opgenomen als Bijlage 6 Verkennend ecologisch onderzoek bij deze toelichting, blijkt dat het plangebied op ruime afstand (meer dan 12 kilometer) van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden ligt. Door deze afstand zijn de meeste effecten op Natura 2000-gebieden op voorhand uit te sluiten. Emissie van stikstof kan echter ook op grotere afstand een aandachtspunt zijn.

Uit een uitgevoerd stikstofdepositieonderzoek, zoals opgenomen in Bijlage 17 Aanmeldingsnotitie vormvrije mer incl stikstofdepositieonderzoek   bij deze toelichting, blijkt dat het beoogde bouwplan zowel in de aanleg- als in de gebruiksfase geen significante gevolgen heeft op kwalificerende natuurwaarden. De bijbehorende stikstofberekeningen gaan hierbij uit van een worstcase invulling van het planvoornemen welke in praktijk neerkomt op een overschatting van de effecten. Voor de bij het onderzoek gehanteerde uitgangspunten wordt verwezen naar betreffende rapportage. Als conclusie uit het stikstofdepositieonderzoek komt voort dat de effecten op Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten.

Beschouwing effecten Natuurnetwerk Nederland:

De dichtstbijzijnde gebieden die binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) liggen betreffen (veen)weidegebieden, inclusief belangrijke weidvogelgebieden, buiten de bebouwde kom van Delft op ruim 2 km afstand van het plangebied. Door de relatief grote afstand en de ligging in de bebouwde kom, zijn effecten op beschermde gebieden op voorhand uit te sluiten. Zie hiervoor ook Bijlage 6 Verkennend ecologisch onderzoek.

Soortenbescherming

Ook het aspect 'soortenbescherming' vindt sinds 1 januari 2017 zijn wettelijk kader in de Wet natuurbescherming; deze wet beschermt de in deze wet aangemerkte soorten planten en dieren, ongeacht waar die zich bevinden. Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. Hiertoe zijn in de wet verschillende verbodsbepalingen geformuleerd en zijn de soorten onderverdeeld in twee groepen:

• strikt beschermde soorten, volgend uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• alle overige beschermde soorten, waaronder die uit de Rode Lijst.

Uit het eerder aangehaalde verkennend ecologisch onderzoek, blijkt dat in het projectgebied de volgende beschermde diersoorten verwacht worden c.q. aanwezig zijn:

• vleermuizen;
• vogels.

Hieronder wordt nader op deze diersoorten ingegaan. In het projectgebied worden vanwege het ontbreken van een geschikt leefgebied andere diersoorten niet verwacht.

Vleermuizen

In de omgeving van het projectgebied zijn diverse soorten vleermuizen waargenomen, waaronder de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, watervleermuis en de laatvlieger. De meeste soorten zijn in meer of mindere mate gebouw bewonend; de watervleermuis is echter een uitgesproken boom bewonende soort.

In het projectgebied zijn geen bomen aangetroffen met voor vleermuizen geschikten holten. De aanwezige bebouwing is deels wel beoordeeld als toegankelijk en geschikt voor vleermuizen. Het betreft pannendaken met voor vleermuizen toegankelijke kantpannen, gevels met open stootvoegen en diverse kleinere openingen en kieren.

Binnen de context van het plangebied en op basis van het type geschikte openingen, worden in eerste instantie de gewone dwergvleermuis, de ruige dwergvleermuis en de laatvlieger verwacht. De bebouwing kan functie hebben als kraam-, zomer-, paar- en theoretisch gezien als winterverblijf (spouwmuren).

Vandaar dat een aanvullend onderzoek naar soorten heeft plaatsgevonden, zoals bedoeld in Bijlage 7 Nader natuuronderzoek soorten. Hieruit blijkt, dat in het plangebied géén verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn.

Het projectgebied heeft als foerageergebied op voorhand weinig tot een beperkte betekenis door het ontbreken van opgaande groenelementen. Tussen / rond de bebouwing kunnen dieren jagend worden verwacht, echter zullen aantallen niet groot zijn, mede door de betere foerageermogelijkheden in de omgeving. Dit blijkt ook uit het aanvullend onderzoek; tijdens de veldbezoeken zijn slechts sporadisch enkele foeragerende vleermuizen in de omgeving van het plangebied waargenomen.

Het plangebied kan derhalve niet aangemerkt worden als een essentieel foerageergebied. De Delftse Schie ten oosten van het projectgebied heeft, indien voldoende donker, potentieel functie als vliegroute voor vleermuizen. Omdat de ingrepen beperkt zijn tot het plangebied zelf, zijn geen effecten te verwachten op deze functie. Negatieve effecten op de navigeer- en foerageermogelijkheden van vleermuizen zijn redelijkerwijs uit te sluiten.

Vogels

In het plangebied werden tijdens het veldbezoek geen vogels aangetroffen. Door het ontbreken van opgaand groen, waren potenties ook beperkt. Het hoekpand met het pannendak heeft potentie voor holenbroeders als de spreeuw. Soorten als de zanglijster en de merel kunnen op de meest uiteenlopende plekken broeden, ook onder overkappingen en dergelijke. Nesten werden voor zover dat zichtbaar was niet aangetroffen. Door met de werkzaamheden rekening te houden met de broedperiode worden effecten eenvoudig voorkomen.

Sporen van roofvogels en uilen werden niet aangetroffen. De aanwezigheid van nesten van uilen en roofvogels kan redelijkerwijs worden uitgesloten. De te slopen bebouwing is gedeeltelijk beoordeeld als potentieel geschikt voor de huismus en de gierzwaluw. Vandaar dat ook deze vogelsoorten in het eerder aangehaalde nadere onderzoek zijn betrokken. Hieruit blijkt, dat in het plangebied geen huismussen zijn aangetroffen. Wel is in de directe nabijheid van het plangebied een populatie van 20 à 30 dieren aangetroffen. Deze dieren toonden echter geen enkele belangstelling voor het plangebied, ook niet als foerageergebied. De beoogde ontwikkeling heeft dan ook geen invloed op de aanwezige huismussen. Ook voor de gierzwaluw geldt, dat in het plangebied geen nestlocaties zijn aangetroffen. Wel is in de omgeving van het plangebied een groot aantal gierzwaluwen waargenomen, zowel op grotere hoogte als 'gierend' nabij bebouwing. Zo is ten zuiden van het plangebied één invliegende gierzwaluw aangetroffen. De beoogde ontwikkeling heeft echter geen nadelige invloed op deze dieren en eventuele nestlocaties buiten het plangebied.

Actualisatie ecologische onderzoeken December 2021

In Bijlage 8 Actualisatie ecologische onderzoeken bij de toelichting is een rapportage vervat waarin de ecologische onderzoeken zoals opgenomen in Bijlage 6 en Bijlage 7 zijn geactualiseerd.

Middels het seizoensbrede onderzoek is een goed beeld ontstaan over de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van de huismus, de gierzwaluw en vleermuizen. Nesten van de huismus en de zwaluw zijn niet aangetroffen in het plangebied zelf. Voor beide soorten heeft het plangebied geen functie. In de omgeving zijn twee territoria aanwezig van een solitaire gewone dwergvleermuis (mannetjes). Effecten van de ingrepen zijn in principe niet aan de orde. Tijdens de bouw dient men echter vleermuisvriendelijke verlichting toe te passen door deze te beperken tot de bouwplaats zelf. Het advies uit de quickscan (zorgplichtmaatregelen) inzake vogels algemeen en de tongvaren (thans geen Wnb beschermde plantensoort meer) blijft van toepassing op de ingrepen.

Conclusie

Doordat de werkzaamheden op het land plaatsvinden, beperkt van aard zijn, en preventief afdoende maatregelen kunnen worden getroffen, zijn géén negatieve effecten op strikt beschermde soorten te verwachten. Wel is het noodzakelijk om bij de geplande werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen van algemeen voorkomende vogelsoorten. Daarnaast staat in het plangebied een oudere muur waarop circa 25 exemplaren van de Tongvaren is aangetroffen. Ondanks dat deze plantensoort geen bescherming geniet op grond van de Wet natuurbescherming en het wegnemen op voorhand geen negatief effect heeft op de gunstige staat van instandhouding, verdient het de aanbeveling om de betreffende muurdelen te behouden dan wel te verplaatsen. Hiermee wordt ook tegemoet gekomen aan de gemeentelijke beleidsregel omtrent muurplanten. Inmiddels is het verplaatsen van de tongvaren geintegreerd in de te nemen natuurinclusieve maatregelen, waarvoor wordt verwezen naar Bijlage 4 Natuurinclusieve maatregelen bij de regels. De realisatie en instandhouding van de natuurinclusieve maatregelen zijn geborgd in de planregels. De Wet natuurbescherming staat hiermee niet in de weg aan de realisatie van de beoogde ontwikkeling.

4.3 Bodem

Het wettelijk kader bij de bepaling van de mate en ernst van bodemverontreiniging wordt gevormd door de Wet bodembescherming (Wbb). Op grond van de mate en omvang van een verontreiniging in grond en/of grondwater wordt bepaald of, conform de Wbb, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierop is de principiële noodzaak tot sanering gebaseerd. In de Wbb wordt op basis van risico's voor mens en ecosystemen vervolgens onderscheid gemaakt tussen spoedeisende en niet spoedeisende sanering. Als een sanering spoedeisend is, dient hiermee binnen vier jaar aangevangen te worden. Wanneer geen sprake is van een spoedeisende sanering, kan deze worden uitgesteld totdat op de locatie een herinrichting en/of bestemmingswijziging aan de orde is.

Ter plaatse van een deel van plangebied is een bodemonderzoek 'Verkennend en aanvullend (asbest)onderzoek Zuideinde – Abtswoudseweg (terreindeel Broos/Flier) Delft' met kenmerk '18-2318-R01JV' en rapportdatum 7 maart 2019 uitgevoerd, welke als Bijlage 9 Bodemonderzoek bij deze toelichting is gevoegd. Dit bodemonderzoek bestaat uit:

• Vooronderzoek conform NEN 5725
• Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740
• Aanvullend bodemonderzoek (maatwerk)
• Verkennend asbestonderzoek conform NEN 5707

De in voornoemd rapport beschreven onderzoeken hebben enkel betrekking op de binnen het plangebied gelegen terreindelen van Broos en Flier. Voor de binnen het plangebied gelegen terreindelen van Bo-rent en KwikFit is een nader indicatief verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, welke is vervat in de 'Notitie ontwikkeling Zuideinde – Abtswoudseweg te Delft' d.d. 24 juni 2020 met kenmerk '20-6015-B200631'. Deze notitie met bijlagen is opgenomen als Bijlage 10 Nader indicatief verkennend bodemonderzoek bij deze toelichting.

Verkennend en aanvullend (asbest)onderzoek Zuideinde – Abtswoudseweg (terreindeel Broos/Flier) Delft'

Uit het vooronderzoek blijkt dat op de onderzoekslocatie in het algemeen rekening gehouden dient te worden met licht verhoogde gehalten aan voornamelijk zware metalen en PAK. Plaatselijk zijn nog enkele aandachtspunten aanwezig. Het onderzoek is dan ook uitgevoerd conform de onderzoeksstrategie voor een 'diffuus belaste, niet-lijnvormige locatie met een heterogeen verdeelde verontreiniging'.

Het veldonderzoek heeft plaatsgevonden in oktober 2018, waarbij in het onderzoeksgebied in totaal 36 boringen zijn verricht. De diepte varieert van 1,0 tot circa 3,2 meter beneden maaiveld (m-mv). Drie boringen zijn afgewerkt met een peilbuis ten behoeve van de bemonstering van het grondwater. Ten behoeve van aanvullend onderzoek zijn in januari 2019 in het onderzoeksgebied nog eens 37 boringen gezet, met een diepte tussen 1,5 en 2,7 m-mv. Ook hiervan zijn drie boringen afgewerkt met een peilbuis.

Uit de analyseresultaten blijkt, dat in het onderzoeksgebied sprake is van diverse verontreinigingen. Naast diverse lichte verontreinigingen is ook sprake van enkele matige tot sterke verontreinigingen. Zo is op enkele plekken over een oppervlakte van circa 2.400 m2 sprake van een matige tot sterke verontreiniging met zware metalen olie. Deze verontreinigingen hebben een gezamenlijke omvang van circa 1.350 m3. Ook is een asbestverontreiniging aangetroffen, waarbij de interventiewaarde wordt overschreden. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en naftaleen. De verhoogde concentratie barium wordt beschouwd als een natuurlijk verhoogde achtergrondconcentratie. De verhoogde concentratie naftaleen wordt, mede gezien de resultaten van het grondwater op het voorterrein, toegeschreven aan de voormalige bedrijfsactiviteiten op het terrein. Daarnaast is in het grondwater sprake van een sterke verontreiniging met minerale olie.

Omdat de matige verontreiniging met zware metalen op het noordoostelijke terrein van Broos (het terreindeel dat ontsloten wordt vanaf het Zuideinde) en de sterke verontreiniging met minerale olie in het grondwater op datzelfde terreindeel nog niet zijn afgeperkt, is nader onderzoek noodzakelijk om de omvang ervan vast te stellen. Dit met name met het oog op het totale volume te saneren grond (grondbalans tijdens de uitvoering van de herinrichting) en eventueel te treffen aanvullende maatregelen bij de onttrekking van grondwater ten behoeve van de nieuwbouw. Daarnaast dienen ook de overige nog niet onderzochte delen van het plangebied aan een bodemonderzoek onderworpen moeten worden.

Dit aanvullende bodemonderzoek wordt uitgevoerd op moment dat de herinrichting van het terrein voorzien is. De uitkomsten van dat bodemonderzoek, dat separaat wordt gerapporteerd, worden zo nodig opgenomen in het op te stellen saneringsplan of BUS-melding, waarmee het voornemen tot saneren gemeld dient te worden bij het bevoegd gezag. De uitvoering van de bodemsanering kan op eenvoudige wijze gecombineerd worden met de reeds geplande graafwerkzaamheden voor de nieuwbouw. Het bevoegd gezag dient vooraf haar goedkeuring te geven over de in het saneringsplan of BUS-melding beschreven saneringswijze.

Teneinde in het kader van de bestemmingsplanprocedure al een completer beeld te krijgen van de aard en omvang van de bodemsanering ( en hiermee de haalbaarheid van het bereiken van een toereikende bodemkwaliteit voor de functie wonen) is vanuit de gemeente Delft verzocht om de niet onderzochte delen van het plangebied (percelen van Bo-rent en Kwik-fit) welke thans vanwege de bestaande bedrijvigheid nog niet volledig kunnen worden onderzocht al nader te beschouwen met een nader indicatief verkennend bodemonderzoek. In onderstaande wordt hier nader op ingegaan.

Nader indicatief verkennend bodemonderzoek (terreindelen van Bo-rent en KwikFit)

Op basis van de uitkomsten van het verrichte bodemonderzoek, zoals opgenomen in Bijlage 10 Nader indicatief verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er, ten aanzien van de bodemkwaliteit ter plaatse van de panden van BoRent en KwikFit, geen noemenswaardige belemmeringen zijn te verwachten met het oog op de beoogde nieuwbouw, niet anders dan de belemmeringen die reeds bekend zijn vanuit het eerdere bodemonderzoek van 2018/2019.

Omdat er geen inpandig onderzoek verricht is, specifiek gericht op de in de panden verrichte bedrijfsactiviteiten, kan een lokaal aanwezige verontreiniging onder de betonvloeren van de panden uiteraard niet worden uitgesloten.

Voor zover nu bekend lijkt alleen de grond binnen de planlocatie sterk verontreinigd te zijn, waarbij zware metalen en plaatselijk ook asbest de verontreinigende parameters zijn. Voor deze zogenoemde ‘immobiele’ verontreinigingen geldt dat die bij nieuwbouwplannen in principe niet tot een risico c.q. belemmering voor de beoogde nieuwbouw hoeven te leiden. Het grootste risico bij dit soort verontreinigingen is dat ze vaak heterogeen voorkomen in de grond, waardoor op voorhand niet altijd een duidelijke verontreinigingscontour is aan te geven en daardoor ook niet altijd een goede indicatie van te verwachten saneringskosten kan worden gegeven.

De aanpak van de op de locatie aanwezige ‘immobiele’ verontreinigingen valt goed te combineren met de nieuwbouwplannen ter plaatse (‘werk met werk maken’). De verontreinigingen kunnen waar nodig worden afgedekt door bijvoorbeeld de vloeren van de half verdiepte parkeerkelders of door aaneengesloten verhardingen op het maaiveld.

Waar het terrein ingericht wordt als tuin of waar direct contact met de onverharde bodem plaats kan vinden, dient in ieder geval de leeflaag (bovenste meter van de grond) geschikt te worden gemaakt voor het beoogde doel. Gezien de huidige bouwplannen zal dat vooral een ontgraving van de verontreinigde grond op het centrale terrein tussen de vier woontorens c.q. appartementencomplexen betekenen, gevolgd door het aanbrengen van schone grond (klasse Wonen of beter).

Dit type verontreiniging in de grond zal naar verwachting dus vooral resulteren in hogere verwerkingskosten van af te voeren grond en aanvullende kosten voor de inzet van een erkend saneringsaannemer en een onafhankelijke milieukundige begeleiding van de sanering.

Doordat de grond en het ondiepe en diepe(re) grondwater direct rondom en tussen de panden van
BoRent en KwikFit niet verontreinigd zijn met vluchtige aromaten en VOCl en het grondwater ten
hoogste licht verontreinigd is met minerale olie, is het niet aannemelijk dat een eventueel lokaal
aanwezige ‘mobiele’ verontreiniging in de grond of in het grondwater een dusdanig grote omvang
heeft dat die leidt tot bijvoorbeeld:

• een saneringsurgentie (waardoor sanering van de aanwezige verontreinigingen eerder dan
  gepland moet worden uitgevoerd);
• onaanvaardbare humane risico’s (waardoor sprake is van een saneringsurgentie of waardoor
  aanvullende maatregelen genomen moeten worden, zoals een actieve afzuiging in de parkeerkelder of kruipruimte);
• een in situ sanering (waarbij een omvangrijke grondverontreiniging verwijderd of beheerst moet
  worden).

Conclusie:

Resumerend concluderen wij dat er als gevolg van (onder andere) de bedrijfsactiviteiten van BoRent
en KwikFit geen onaanvaardbare risico’s door vluchtige verontreinigingen zijn te verwachten en dat
het thans bekende verontreinigingsbeeld op zowel het terrein van Broos en Flier (uitgebreid
onderzocht) als op het terrein van BoRent en KwikFit (meer indicatief onderzocht) geen belemmering
hoeft te zijn voor de beoogde nieuwbouw en de daarvoor te wijzigen bestemming van de locatie.

Voor het uitvoeren van de benodigde saneringsmaatregelen zijn bij de ontwikkelaar vanuit het oogpunt van de grondexploitatie financiële middelen beschikbaar. Het aspect 'bodem' vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Milieuzonering bedrijven

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in haar uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" een handreiking geboden voor het toepassen van milieuzonering in de ruimtelijke planvorming (VNG, 2009). De milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe milieubelastende activiteiten (bijv. bedrijven) een passende locatie in de nabijheid van milieugevoelige functies (bijv. woningen) krijgen en dat milieugevoelige functies op een verantwoorde afstand van milieubelastende activiteiten gesitueerd worden.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. Daarnaast is milieuzonering gericht op nieuwe ontwikkelingen. Het is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties waarbij gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op minder dan de richtafstand van elkaar staan. Met de handreiking kan worden bepaald wat de gewenste richtafstand is tussen de woningbouwlocatie en de bedrijven in de omgeving. Dit kan oplopen tot de maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 6 en die bedraagt 1.500 meter tot omgevingstype rustige woonwijk.

De omgeving van het plangebied kan worden aangemerkt als een 'gemengd gebied', ondermeer vanwege de menging van bedrijven en woonfuncties in de nabijheid van het plangebied. Hierdoor mag de richtafstand met één trede worden verminderd. Ter illustratie: een richtafstand van 30 meter in een rustige woonomgeving betekent bij een gemengd gebied in beginsel een richtafstand van 10 meter.

Uit onderstaande tabel en afbeelding blijkt, dat in de omgeving van het plangebied diverse hinderveroorzakende activiteiten plaats kunnen vinden. Het gaat hierbij om activiteiten in de volgende milieucategorieën en vermelde richt- en feitelijke afstanden.

De beschouwing van de feitelijke afstanden zijn hierbij 'worst case', wat wil zeggen dat steeds is gemeten vanaf de rand van de planlocatie. Oftewel: de analyse gaat ervan uit dat woningen overal binnen de planlocatie gerealiseerd zouden kunnen worden. Dat is praktijk niet het geval gelet op de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Groen' binnen het plangebied, waarvoor wordt verwezen naar de in onderstaande opgenomen afbeelding met een uitsnede van de verbeelding van het plangebied.

Locatie	Toegestane milieucategorie	Richtafstand rustige woonomgeving	Richtafstand gemengd gebied	Feitelijke afstand tot plangebied
A	Max. categorie 2	30 meter	10 meter	65 meter
B	Max. categorie 2	30 meter	10 meter	33 meter
C	Max. categorie 2	30 meter	10 meter	34 meter
D	Max. categorie 3.2	100 meter	50 meter	108 meter
E	Max. categorie 2	30 meter	10 meter	48 meter

Tabel: toegestane milieucategorieën van bedrijfsactiviteiten op locaties als vermeld op onderstaande afbeelding.

Aan de richtafstanden voor een gemengd gebied, zoals hier aan de orde, kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de geldende richtafstanden.

Afbeelding: toegestane bedrijfsactiviteiten in de omgeving van het plangebied (rood omkaderd). De letteraanduidingen corresponderen hierbij met de bovenstaande tabel met toegestane milieucategorieën van bedrijfsactiviteiten. Letteraanduiding F komt hierin niet voor, dit betreft een woongebied.

Afbeelding: uitsnede verbeelding bestemmingsplan Hoek Abtswoudseweg Zuideinde

Conclusie:

Op basis van bovenstaande beschouwing wordt geconcludeerd, dat de aanwezige bedrijfsactiviteiten door de beoogde ontwikkeling niet worden belemmerd. Daarnaast geldt, dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.5 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van het plan is een verkeerskundige analyse uitgevoerd, welke als Bijlage 11 Verkeerskundige analyse is gevoegd bij deze toelichting. Daarbij is zowel gekeken naar de verkeersafwikkeling als naar het parkeren.

Parkeren van auto's:

In het plan is een parkeerkelder opgenomen waarin 124 parkeerplaatsen voor personenauto's zijn voorzien. Deze parkeerplaatsen zijn uitsluitend bedoeld voor de nieuwe bewoners. Voor bezoekers (en bewoners) wordt op maaiveld voorzien in ten minste 24 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarmee wordt voorzien in 148 parkeerplaatsen voor 120 woningen. Uit de berekeningen volgt dat het plan op basis van de gemeentelijke parkeernorm een basis parkeerbehoefte heeft van 148 parkeerplaatsen (zie onderstaande afbeelding). Dit aantal is inclusief het aandeel bezoekersparkeren.

Uit de verschillende berekeningen volgt dat het plan op basis van de gemeentelijke parkeernorm (voor het gebied 'schil binnenstad'), een netto parkeerbehoefte heeft van 132 parkeerplaatsen. De werkdag avond is hierbij het maatgevende moment van de week. Daarnaast geldt, dat de te realiseren parkeerplaatsen alleen voor bewoners en bezoekers toegankelijk zijn. Omdat binnen het plangebied tenminste 148 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, is sprake van een sluitende parkeerbalans en voldoet het plan aan het parkeerbeleid van de gemeente Delft.

Afbeelding : Berekening normatieve parkeerbehoefte (Bron: BuroDB).

Parkeren van fietsen:

Ten aanzien van het fietsparkeren en het stallen van scootmobielen is het uitgangspunt dat dit wordt opgelost binnen het plan(gebied) en dat zal worden voldaan aan de eisen die daaraan zijn gesteld in het Bouwbesluit 2012. Daartoe wordt iedere woning voorzien van stallings- en bergingsvoorzieningen van voldoende omvang. De ontsluiting van het fietsverkeer vindt plaats via de fietsroutes van de Abtswoudseweg en het Zuideinde.

Tweezijdige ontsluiting en verkeersruimte binnen plangebied:

Na meerdere participatieavonden met omwonenden en andere belanghebbenden is ervoor gekozen om het plan op twee manieren te ontsluiten. De eerste ontsluiting bevindt zich aan de westzijde en leidt via de Laan van Braat. De tweede ontsluiting bevindt zich aan de oostzijde en sluit aan op het Zuideinde.

Voor beide ontsluitingen geldt, dat deze in twee richtingen te berijden zijn. Hierbij wordt wel opgemerkt, dat de ontsluiting op het Zuideinde een smaller profiel heeft. Op basis van de voor deze aansluiting uitgevoerde verkeerstechnische analyse zal ter plaatse van de doorgang worden voorzien in signalering met verkeerslichten. Deze verkeerslichten regelen het inrijdend en uitrijdend verkeer van en naar het Zuideinde. Voorzien zal worden in voldoende opstelruimte voor een voertuig vanaf het Zuideinde dat in incidentele gevallen moet wachten op van het plan uitrijdend verkeer. De doorgang van het overige verkeer op het Zuideinde wordt daarmee niet gefrustreerd.

De verkeersruimte binnen de planlocatie is voldoende ruim om verkeer in beide richtingen te kunnen
afwikkelen en te laten manoeuvreren. De planlocatie is goed bereikbaar voor hulpdiensten en in het
plangebied is voorzien in een opstelplaats voor afvalcontainers. Deze opstelplaats is benaderbaar via de Laan van Braat. Voor een goede afwikkeling van het bestemmingsvrachtverkeer is in dit verband binnen het plangebied voorzien in een keermogelijkheid ter plaatse van de groenstrook aan de westzijde van het plangebied.

Afwikkeling verkeer op omliggende wegennet:

Bij de uitgevoerde verkeerskundige analyse is uitgegaan van een worst case-benadering (overschatting van effecten) om met zekerheid het adequaat en veilig gebruik van het wegennet te kunnen bepalen. Daarbij is voor beide ontsluitingsmogelijkheden uitgegaan van gebruik door 100 procent van het plangebonden verkeer.

Laan van Braat:

Als gevolg van de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe woningen zal de verkeersintensiteit op de Laan van Braat bij 100 procent van het plangebonden verkeer (overschatting op basis van uitgangspunt 100% koopappartementen) maximaal toenemen van 140 naar circa 890 motorvoertuigen per etmaal. De breedte van de weg is circa 5 meter en de theoretische capaciteit van deze erftoegangsweg/woonstraat (binnen de bebouwde kom) ligt rond de 3.000 motorvoertuigen per etmaal. De verkeerscapaciteit van de weg is hiermee ruim voldoende om deze (overschatting van te verwachten) hoeveelheid verkeer goed en veilig te kunnen verwerken.

Abtswoudseweg Zuideinde:

Ten opzichte van de autonome situatie neemt de verkeersintensiteit op de Abtswoudseweg en het
Zuideinde maximaal toe tot 1.030 respectievelijk 1.230 motorvoertuigen per etmaal, bij 100 procent van het plangebonden verkeer (overschatting). Voor zuideinde geldt hierbij bij 100 procent van het plangebonden verkeer op basis van 100% koopappartementen (overschatting) maximaal 1350 motorvoertuigen per etmaal. Beiden straten zijn hierbij aan te merken als fietsstraten met een gemengd profiel.

Volgens het CROW geldt voor fietsstraten met een gemengd profiel en bij een fietsintensiteit van meer dan 1.000 fietsers per etmaal, de intensiteit aan autoverkeer maximaal 2.500 motorvoertuigen per etmaal mag zijn. Aan deze richtlijn wordt voldaan. De toekomstige verkeerssituatie (in de worst case-situatie) is daarmee acceptabel. De capaciteit van de wegen is ruim voldoende om het verkeer (auto en fiets) op een vlotte en veilige manier af te wikkelen.

Verdere verspreiding en afwikkeling verkeer op het wegennet:

Vanaf de planlocatie (Laan van Braat en het Zuideinde) verspreidt het aan het plan verbonden verkeer over het wegennet van Delft via de Engelsestraat, de Nieuwe Gracht en de Schieweg. Deze wegen zijn door de gemeente Delft aangegeven (en aangelegd) voor het verwerken van grotere hoeveelheden
verkeer. De relatieve verkeerstoename op deze wegen door het plan is zeer gering en aanvaardbaar.

Kruispuntberekeningen omliggend wegennet:

In het kader van het bestemmingsplan 'Nieuw Delft, zuidelijke velden', zijn kruispuntberekeningen
uitgevoerd met het programma OMNI-X. Daarbij zijn de wachttijd en de doorstroming op het kruispunt
Engelsestraat/Abtswoudseweg bepaald. Uit de berekening (inclusief het autoverkeer van veld 5,
ontwikkeling Zuideinde en Haring) blijkt dat de gemiddelde wachttijd voor auto's vijf seconden bedraagt.De verhouding tussen de intensiteit van het kruispunt en de capaciteit van het kruispunt (I/C verhouding) is 0,21. Tot een I/C verhouding van 0,7 is er niet of nauwelijks sprake van congestie. Uit de berekening blijkt dat zich in de toekomst geen problemen zullen voordoen ten aanzien van de
oversteekbaarheid van het fietspad door motorvoertuigen. De ontsluiting geeft een voldoende
overzichtelijke en verkeersveilige verkeerssituatie.

Voor het kruispunt van de Abtswoudseweg-Zuideinde is een globale kruispuntberekening uitgevoerd
met behulp van Omni-X. Voor het maatgevende spitsuur, uitgaande van de theoretisch maximale
verkeersdruk op de wegen en rekening houdend met een grote stroom fietsverkeer (van ruim 1.100
fietsers per uur), zijn de verwachte I/C-verhouding en maximale wachttijden per rijrichting bepaald.

Figuur: Resultaat kruispuntberekening Abtswoudseweg-Zuideinde voor theoretisch maximale plansituatie

Uit de berekening volgt dat de I/C-ratio van het kruispunt maximaal 0,06 bedraagt en de gemiddelde
wachttijd (op tak 2, het zuidelijke deel van het Zuideinde) 4 seconden is. Daarmee kan worden gesteld dat het kruispunt het verkeer goed kan afwikkelen.

Uit de berekening blijkt dat zich in de toekomst geen problemen zullen voordoen ten aanzien van de oversteekbaarheid van de fietsstraten door motorvoertuigen. Het kruispunt is overzichtelijk voor alle
weggebruikers en daarmee is sprake van een voldoende verkeersveilige verkeerssituatie.

Conclusie verkeersafwikkeling:

Geconcludeerd kan worden dat vanuit verkeerskundig oogpunt de verkeerssituatie op de wegen rondom de planlocatie, na realisatie van het plan 'Zuideinde-Delft', acceptabel is. Knelpunten op het gebied van bereikbaarheid en/of verkeersveiligheid zijn niet te verwachten. Zelfs niet bij de overschatting van effecten die in de analyse nader zijn beschouwd.

De gevolgen van de verwachte verkeerstoenames op de verschillende wegvakken voor het woon- en
leefklimaat zijn apart onderzocht. Hiervoor is apart akoestisch onderzoek verricht dat is beschreven in
de rapportage 'Zuideinde-Delft, onderzoek verkeerslawaai', welke als Bijlage 12 Akoestisch onderzoek gevelbelasting is gevoegd bij deze toelichting. Deze rapportage wordt verder behandeld in paragraaf 4.6.

4.6 Geluid

Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet geluidhinder onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk, namelijk woningen. Deze objecten liggen niet binnen de toetsingszone van een zoneplichtige (spoor)weg of binnen de geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Toetsing aan de waarden uit de Wet geluidhinder is daardoor niet noodzakelijk. Ook een nadere beschouwing van luchtvaartverkeerslawaai is niet noodzakelijk, aangezien het plangebied niet ligt binnen de geluidscontouren van Rotterdam The Hague Airport.

Wel is in het kader van een goede ruimtelijke ordening is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, welke als Bijlage 12 Akoestisch onderzoek gevelbelasting bij deze toelichting is gevoegd.

De planlocatie ligt aan de Van Abtswoudseweg, het Zuideinde en de Laan van Braat. Elk van deze wegen heeft een snelheidsregime van 30 km/uur en is daarmee voor de Wet geluidhinder niet gezoneerd (dit betekent eveneens dat een verhoogde grenswaardeprocedure bij eventuele gevelbelastingen hoger dan 48 dB niet aan de orde is).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de te verwachten geluidbelasting van het wegverkeer getoetst aan de voorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast is voor bestaande woningen gekeken naar de mogelijke 'gevolgen elders' van het plan.

Bij de te verwachten geluidbelasting geldt als vertrekpunt voor de berekeningen het aantal verkeersbewegingen en de verdeling van deze verkeersbewegingen die als maximaal representatieve invulling kunnen worden gezien ten gevolge van het planvoornemen.

Op basis van de situering van de ontsluitingen aan de Laan van Braat en de aanwezige weerstand (intensiteit van het fietsverkeer op bepaalde momenten van de dag) aan de zijde van het Zuideinde, wordt er in dit kader vanuit gegaan dat maximaal 75 procent van het plangebonden verkeer gebruik zal gaan maken van de ontsluiting via de Laan van Braat. Maximaal 25 procent van dat verkeer zal vervolgens gebruik maken van de ontsluiting via het Zuideinde.

Akoestisch klimaat ter plaatse van bouwplan:

Uit het onderzoek volgt dat de voornoemde maximaal representatieve invulling de te verwachten geluidsbelasting op de nieuwe woningen van het plan in alle gevallen voldoet aan de grenswaarde van 53 dB voor een acceptabel woon- en leefklimaat. Het treffen van geluidsbeperkende maatregelen is dan ook niet nodig. Vanuit het oogpunt van geluid kunnen de nieuwe woningen volgens plan worden gerealiseerd.

Gevolgen elders:

Uit het onderzoek naar de mogelijke gevolgen elders van het plan volgt dat voor de bestaande woningen langs de Abtswoudseweg en het Zuideinde geen sprake zal zijn van een significante geluidstoename
door het plan. Hier wordt voldaan aan de voorwaarden voor een acceptabel woon- en leefklimaat.

Bij enkele woningen langs de Laan van Braat neemt de geluidsbelasting van het wegverkeer (door het
plan) toe naar maximaal 55 dB. Hier is sprake van 'gevolgen elders' van het plan en overschrijdt de geluidsbelasting buiten op de gevels de grenswaarde van 53 dB. Omdat het treffen van
geluidsbeperkende maatregelen buiten de woningen niet realistisch is, moet een acceptabel woon- en
leefklimaat voor de bewoners worden geborgd door voldoende geluidwering van de gevels.

Om zeker te zijn van het feit of de geluidwering van de gevels van de woningen langs de Laan van Braat voldoende zijn om een binnenniveau van 33 dB (vgl. artikel 112 van de Wgh) te kunnen garanderen is een nader gevelweringsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 13 Akoestisch onderzoek gevelwering opgenomen bij deze toelichting. Uit het betreffende onderzoek vloeit voort dat aan de vereiste binnenwaarde kan worden voldaan.

Daarmee is en blijft sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat langs de weg. Het treffen van maatregelen kan ook voor deze situatie achterwege blijven.

Conclusie

Op grond van het uitgevoerde akoestisch onderzoek wordt geconcludeerd, dat de te verwachten geluidsbelasting van het wegverkeer ter plaatse van de beoogde woningen acceptabel is. Ook met het oog op de 'gevolgen elders' wordt overal voldaan aan de randvoorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat. Het beoogde bouwplan voldoet daarmee aan de voorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening en kan verder zonder aanvullende maatregelen worden gerealiseerd.

4.7 Luchtkwaliteit

Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden, welke zijn vastgelegd in het hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (de zogenaamde Wet luchtkwaliteit). De normen zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid van de mens. De luchtkwaliteit dient in zijn algemeenheid, met uitzondering van de werkplek, bepaald te worden. Het ontstaan van nieuwe knelpunten moet worden voorkomen. De gemeente toetst daartoe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen expliciet aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit. Is de verwachting dat de ontwikkeling zal leiden tot overschrijding van de normen, dan wordt naar een zodanig (technisch en/of planologisch) alternatief gezocht dat wordt voldaan aan de normen.

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de grens van 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof en stikstofdioxide niet wordt overschreden. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Een woningbouwproject wordt in de Regeling NIBM als niet in betekenende mate aangemerkt, indien het maximaal 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg betreft. In het projectgebied zijn 120 woningen voorzien. De voorgenomen ontwikkeling wordt dan ook als niet in betekenende mate beschouwd. Omdat de geplande woningen op gepaste afstand zijn gelegen van wegen met hoge verkeersintensiteiten, liggen de PM10 en NO2-contouren van deze wegen niet over het projectgebied. Nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk. Hiermee voldoet het plan aan de Wet luchtkwaliteit.

Daarnaast ligt de achtergrondconcentratie PM10 en NO2 volgens de Grootschalige Concentratiekaart Nederland van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu in 2020 tussen de 18 en 20 ug/m3 respectievelijk tussen 20 en 25 ug/m3. De concentratie PM10 bedraagt in 2030 minder dan 18 ug/m3; voor NO2 is dit een concentratie tussen 15 en 20 ug/m3. Gesteld kan worden, dat ter hoogte van de voorgenomen ontwikkeling de concentratiewaarden (ruim) onder de grenswaarden zijn gelegen, zodat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.8 Externe veiligheid

Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht.

In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het groepsrisico door een (grafiek)lijn weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op zo'n ongeval kleiner zijn. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen geen grenswaarde maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid geboden wordt om gemotiveerd van de oriënterende waarde af te wijken.

In de omgeving van het plangebied zijn enkele risicobronnen aanwezig. Deze worden hieronder nader toegelicht.

Stationaire bronnen

De dichtstbijzijnde stationaire risicobron bevindt zich op een afstand van circa 465 meter ten zuidoosten van het plangebied. Het betreft hier het gasdrukmeet- en regelstation aan de Leeghwaterlaan. Een dergelijk station valt niet onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, maar onder het Activiteitenbesluit. Op grond hiervan is alleen sprake van een veiligheidscontour van maximaal 25 meter; deze bereikt het plangebied niet.

Op zo'n 500 meter ten zuiden van het plangebied is aan de Vulcanusweg een vuurwerkverkooppunt aanwezig. Hier mag maximaal 10.000 kg consumentenvuurwerk opgeslagen liggen. Rondom de bewaarplaats geldt een veiligheidsafstand van 8 meter. Ook deze contour reikt niet tot aan het plangebied.

Andere stationaire bronnen zijn op een afstand van meer dan 1.500 meter van het plangebied gelegen. De bij deze bronnen behorende 10-6 plaatsgebonden risicocontouren, dan wel veiligheidscontouren en/of het invloedsgebied strekken zich niet over het plangebied uit. Een nadere beschouwing van deze bronnen is daarmee niet aan de orde.

Mobiele bronnen (transportroutes)

Op ongeveer 200 meter ten westen van het plangebied ligt de spoorlijn Rotterdam - Den Haag. Deze spoorlijn is ondergronds gelegen, waarbij de tunnelmond zich op circa 215 meter van het plangebied bevindt. Deze spoorlijn is overigens niet aangewezen als route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, omdat het aantal transportbewegingen met gevaarlijke stoffen op dit spoortraject erg laag is. Dit betekent ook, dat de 10-6 plaatsgebonden risicocontour op het spoor ligt. Volgens het Besluit transportroutes externe veiligheid gelden op een afstand van 200 meter of meer van een transportroute geen ruimtelijke beperkingen. Hieruit kan geconcludeerd worden, dat toevoeging van personen op een afstand van meer dan 200 meter geen wezenlijke verandering van het groepsrisico oplevert. Omdat het plangebied op grotere afstand van de tunnelmond van het spoortraject ligt en het vervoer van gevaarlijke stoffen niet zal toenemen, is nader onderzoek naar groepsrisico vanwege deze risicobron niet noodzakelijk.

Ook over de rijksweg A13 worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Het plangebied is hierbij gelegen ter hoogte van wegvak Z113 (afrit 9 Delft - afrit 10 Delft-Zuid). Uit het Basisnet Weg blijkt dat de veiligheidszone ter plaatse van dit wegvak 17 meter bedraagt. Daarnaast is sprake van een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. Omdat het plangebied op circa 1.500 meter van deze transportroute ligt, vormen deze contouren geen belemmering. Ook voor deze risicobron geldt, dat op grond van het Besluit transportroutes externe veiligheid op een afstand van 200 meter of meer van de transportroute geen ruimtelijke beperkingen gelden. Een nadere verantwoording van het groepsrisico wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Op grond van bovenstaande beschouwing wordt geconcludeerd, dat de aanwezige risicobronnen niet leiden tot belemmeringen op de voorgenomen ontwikkeling. Desalniettemin ligt het projectgebied bij een eventuele rampsituatie binnen de invloedsfeer van de rijksweg A13. Hoewel vanuit planologisch opzicht geen beperkingen aanwezig zijn, is in samenspraak met de Veiligheidsregio Haaglanden een aantal maatregelen genomen, zoals met de hand uit te schakelen mechanische ventilatie, zodat het aantal (dodelijke) slachtoffers bij een eventuele ramp zo laag mogelijk is. Bovendien wordt ingezet op goede voorlichting en instructie om toekomstige bewoners voor te bereiden op een eventuele ramp.

4.9 Duurzaamheid

Duurzaamheid is onder andere zodanig bouwen, renoveren en beheren dat, gedurende de hele kringloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving, het milieu en de menselijke gezondheid zo min mogelijk negatieve effecten ondervinden. Het begrip duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw.

Duurzaamheid is een speerpunt van Delft. Delft werkt aan de ambitie om in 2050 een energieneutrale stad te zijn, zodat er dan geen CO2-emissies meer afkomstig zijn van fossiele energiebronnen. Hierop wordt ingezet door onder andere minder energie te gebruiken, duurzame energie op te wekken, minder afval te produceren en milieuvriendelijke materialen te gebruiken. Een duurzame leefomgeving maakt de gemeente niet alleen. Vandaar dat met het bedrijfsleven afspraken worden gemaakt over duurzaam ondernemen. Zo wordt erop toegezien dat bedrijven, zorginstellingen en scholen energiebesparende maatregelen treffen.

Voor de ontwikkeling zijn vanuit de gemeente Delft in het project uitwerkingskader (PUK) de volgende ambities geformuleerd voor een duurzame energiehuishouding:

• Een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Dit betekent dat alle gebouwgebonden energie (o.a. verwarming en ventilatie) op de locatie duurzaam opgewekt wordt.
• Geen aardgasaansluiting.
• Geen luchtwarmtepompen. Luchtwarmtepompen produceren geluid en kunnen (bij inzet als koeling) voor extra warmteproductie in het gebied zorgen.
• Bodemwarmte, de locatie ligt in een interferentiegebied dit betekent dat voor een bodemwarmtesysteem een vergunning aangevraagd moet worden. Deze vergunning is nodig omdat in de nabijheid veel ontwikkelingen zijn waar bodemwarmte gebruikt wordt. Op dit moment zijn er echter geen belemmeringen voor de locatie en is de keuze voor het type systeem vrij.
• Een GPR Gebouw Score 3 (versie 4.3) van 8, waarbij minimaal de volgende scores behaald moeten worden:

-DPG* 8.0 waarbij Energie en Milieu afzonderlijk minimaal 7.5;

-Gezondheid 8.0;

-Gebruikskwaliteit 8.0;

-Toekomstwaarde 8.0.

* DPG staat voor DuurzaamheidsPrestatie Gebouwen en omvat zowel Energie als Milieu.

De ontwikkeling voldoet aan bovenstaande ambities. De geplande woningen gaan zoziezo gebouwd worden conform het op dat moment geldende Bouwbesluit. Dit betekent, dat de woningen in ieder geval moeten voldoen aan de hierin opgenomen duurzaamheidseisen. Concreet betekent dit onder andere dat de woningen geen gasaansluitingen krijgen.

Voor het klimaat in de woning wordt gebruik gemaakt van de uitwisseling van warmte met bodemlussen welke in 1 installatieruimte verdeeld worden naar de verschillende appartementen, alwaar gebruik gemaakt kan worden van een inpandige individuele warmtepomp. Een en ander gecombineerd met een ventilatiesysteem voorzien van een warmte terug win installatie (WTW). Het is verder aan de eindgebruiker van de appartementen om deze naar eigen wens zo energiezuinig mogelijk in te richten, bijvoorbeeld door het toepassen van waterbesparende kranen en het aanbrengen van ledverlichting.

Voorts zal zoveel als mogelijk voorzien worden in het gebruik van duurzame (bouw)materialen. Het bouwplan beschikt daarnaast over een daktuin, die zo groen en waterbergend mogelijk wordt ingericht. Op de platte daken worden ook zonnepanelen geplaatst en de beglazing wordt uitgevoerd in een hoge kwaliteit dubbele beglazing.

De beoogde woningen dragen bij aan een opwaardering van de locatie wat een positief effect zal hebben op de directe omgeving. Daarnaast wordt het pand zodanig gebouwd, dat deze transformeerbaar zijn. Ook worden de appartementen rolstoeltoegankelijk uitgevoerd, waardoor deze ook levensloopbestendig zijn.

4.10 Bezonning en wind

4.10.1 Bezonningsstudie

Bezonningsstudies worden uitgevoerd om de schaduwwerking ter plaatse van woningen inzichtelijk te maken. In Nederland bestaan geen landelijk wettelijk vastgelegde normen of eisen waaraan plannen ten aanzien van de bezonning in relatie tot bestaande functies moeten voldoen. Gemeenten zijn dus vrij om hun eigen eisen te stellen aan de bezonning. De gemeente Delft beschikt niet over eigen beleid. Wel bestaan er de zogenaamde TNO-normen. Dit zijn echter geen harde normen, maar richtlijnen om een oordeel te vellen over de bezonningssituatie. Gelet op de ligging van de locatie in binnenstedelijk gebied, wordt bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan uitgegaan van de lichte TNO-norm. De lichte TNO-norm gaat uit van het criterium dat woningen ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag op het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam moeten krijgen gedurende de periode van 19 februari tot 21 oktober (gedurende 8 maanden). Bij minder dan twee uur zon kan nog steeds sprake zijn van een acceptabele bezonningssituatie. In dat geval dient te worden afgewogen of de bezonningssituatie aanvaardbaar is.

Voor deze ontwikkeling is op basis van de lichte TNO-norm een bezonningsstudie uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 14 Bezonningsstudie opgenomen bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat aan de lichte TNO-norm wordt voldaan en er geen sprake is van onaanvaardbare schaduwwerking ten aanzien van de buurpercelen.

Afbeelding: fragment uit bezonningsstudie (bron: pagina 4 bezonningsstudie DGMR)

4.10.2 Windhinderonderzoek

Meerlaagse gebouwen kunnen gevolgen hebben voor het windklimaat in de omgeving. Bij gebouwen vanaf 30 meter hoogte wordt vanuit het beslismodel van de NEN 8100 normering aangestuurd op een kwantitatief windonderzoek (CFD modellering of in de windtunnel).

In de geprojecteerde bebouwing is sprake van een viertal woongebouwen, waarvan voor 1 woongebouw geldt dat hiervoor een bouwhoogte wordt toegestaan die net iets meer dan 30 meter bedraagt.

Vanuit deze achtergrond is voor deze woningbouwontwikkeling door het bureau DGMR Bouw B.V. aan de hand van een CFD modellering een kwantitatief windhinderonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 15 bij deze toelichting opgenomen.

Het doel van het kwantitatief onderzoek is het bepalen van het windklimaat ter plaatse van het nieuwbouwproject en het effect van de nieuwbouw op het windklimaat in de directe omgeving. Hierbij is zowel de bestaande situatie als de toekomstige situatie beschouwd.

Voor de beoordeling van het windklimaat is hierbij gebruik gemaakt van NEN 8100: 2006 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving'. Voor het heersende windklimaat wordt in het onderzoek gebruik gemaakt van NPR 6097.

De norm NEN 8100: 2600 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' maakt onderscheid tussen windhinder en windgevaar.

Windhinder

Voor windhinder worden verschillende kwaliteitsklassen (A t.m E) genoemd waarbij het gaat om de overschrijdingskans (%) van een windsnelheid groter dan 5 m/s. De waardering van een kwaliteitsklasse is afhankelijk van de activiteiten. De gevoeligheid van personen voor windhinder hangt met name af van die activiteit.

Er worden drie activiteiten onderscheiden:

• 4. Doorlopen, bijvoorbeeld op een parkeerterrein, ook een activiteit als voetballen past binnen deze activiteitenklasse.
• 5. Slenteren, bijvoorbeeld in een winkelstraat of bij een gebouwingang;
• 6. Langdurig zitten, bijvoorbeeld op een bankje in het park.

Windgevaar

Er is sprake van een gevaarlijke situatie wanneer de wind op hoofdhoogte een uurgemiddelde windsnelheid heeft die groter is dan 15 m/s. De maatgevende windvlagen kunnen dan snelheden bereiken van 20 tot 25 m/s. Het gevaarcriterium wordt bepaald door enerzijdes de gemiddelde windsnelheid van 15 m/s en anderzijds door vlagen tot 25 m/s op hoofdhoogte. Ten aanzien van het beoordelen van windgevaar wordt de indeling aangehouden zoals weergegeven in onderstaande tabel.

Situaties waarvoor een overschrijdingskans in procenten geldt tussen de 0.05 en 0.29 mogen alleen worden geaccepteerd als deze vallen binnen de activiteitsklasse 1 ('doorlopen'). Situaties met een overschrijdingskans in procenten groter en gelijk aan 0.30 zijn evident gevaarlijk en behoren te allen tijde te worden vermeden. Het publiek mag hier niet aan worden blootgesteld. Voor plaatsen waar men voor kwetsare groepen (bijvoorbeeld bejaarden, mindervaliden en kleine kinderen) een verantwoorde situatie wil bereiken, kunnen afwijkende eisen worden gehanteerd.

Resultaten windhinderonderzoek

In onderstaande visualisaties is het windklimaat op maaiveldniveau weergegeven voor achtereenvolgens de bestaande situatie, de toekomstige situatie ( uit- en ingezoomd). Hieruit blijkt dat in alle gevallen sprake is van een goed windklimaat.

Afbeelding: beoordeling huidig windklimaat maaiveldniveau (bron: Zuideinde Delft Windonderzoek / DGMR)

Afbeelding: beoordeling toekomstig windklimaat maaiveldniveau uitgezoomd

(bron: Zuideinde Delft Windonderzoek / DGMR)

Afbeelding: beoordeling toekomstig windklimaat maaiveldniveau ingezoomd

(bron: Zuideinde Delft Windonderzoek / DGMR)

4.11 Aanmeldingsnotitie vormvrije mer

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r. In artikel 7.2 Wm wordt het doorlopen van de m.e.r.-procedure gekoppeld aan bepaalde in het Besluit m.e.r. opgenomen plannen en besluiten die verbonden zijn aan de eveneens in het Besluit m.e.r. weergegeven activiteiten. Het Besluit m.e.r. bevat hiertoe bijlagen, waarbij vooral de onderdelen C en D van belang zijn. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r. verplicht is. Activiteiten, plannen en besluiten waarvoor een m.e.r.-beoordeling benodigd is, staan in onderdeel D. Voor beide onderdelen wordt per activiteit de drempelwaarden beschreven.

Voor dit bestemmingsplan is gekeken naar activiteiten die een m.e.r.-(beoordelings)plicht kennen. Hierbij is één activiteit gevonden die mogelijk m.e.r-(beoordelings)plichtig is, te weten:

D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, bij een oppervlakte van 100 hectare of meer aaneengesloten gebied en dat 2.000 woningen of meer omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer betreft.

Het beoogde bouwplan behelst de realisatie van 120 woningen. Daarmee blijft de omvang ruim onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D11.2. Het bestemmingsplan is daarom vanuit het oogpunt van het Besluit m.e.r. niet plan m.e.r.-plichtig.

De drempelwaarden in onderdeel D van het Besluit m.e.r. zijn echter indicatieve waarden. Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag dient na te gaan of de beoogde activiteit daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Op grond van artikel 2, lid 5 van het Besluit m.e.r. is daarom een zogenaamde aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r. nodig teneinde te kunnen beoordelen of sprake is van een noodzaak voor het opstellen en procedureel doorlopen van een milieueffectrapportage. In de beoordeling dient hierbij rekening te worden gehouden met de criteria, zoals die zijn opgenomen in bijlage III van de EU richtlijnen milieubeoordeling projecten:

• kenmerken project/activiteit;
• plaats van project/activiteit;
• samenhang met andere activiteiten;
• kenmerken van de (mogelijk belangrijke) nadelige milieugevolgen.

In bijlage 17 bij deze toelichting is een aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r. gevoegd. Uit de aanmeldingsnotitie kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van belangrijke nadelige effecten op het milieu. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-(beoordelings)procedure voor dit project.

Hoofdstuk 5 Cultuurhistorie

5.1 Archeologie

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WaMZ) legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. Zo verplicht de WaMZ om bij de vaststelling van een bestemmingsplan of bij afwijking daarvan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van regels in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van omgevingsvergunningen in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt.

Het gehele plangebied ligt op grond van het bestemmingsplan "Schieoevers Noord" binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie I'. Met deze dubbelbestemming worden eventueel aanwezige archeologische waarden beschermd. Dit betekent, dat voor het uitvoeren van bodemverstorende activiteiten met een omvang van meer dan 100 m2 en die dieper reiken dan 0,40 meter beneden maaiveld, een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden.

De hiervoor genoemde grenswaarden zullen door de beoogde herontwikkeling wordt overschreden, waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Omdat het plangebied momenteel nog nagenoeg volledig bebouwd is, is het uitvoeren van een verkennend archeologisch onderzoek praktisch gezien niet mogelijk. Wel is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd, welke als Bijlage 16 Verkennend archeologisch bureauonderzoek is gevoegd bij deze toelichting. Het onderzoek is aanvankelijk voor een kleiner plangebied opgesteld. Gelet op de iets bredere feitelijke scope (meenemen deel omgeving) van het onderzoek is dit onderzoek ook voor het huidige plangebied bruikbaar.

Uit dit onderzoek blijkt, dat geen verwachting geldt voor sporen uit de prehistorie. Voor het aantreffen van een vindplaats uit de Romeinse tijd geldt een middelhoge verwachting. Vanwege een mogelijk eerder aanwezig bebouwingslint en eerdere aangetroffen vindplaatsen geldt voor de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd een hoge verwachtingswaarde. De binnen het plangebied aanwezige verstoringen als gevolg van saneringen en ondergrondse tanks doet hier niets aan af.

Op basis van de resultaten uit het bureauonderzoek wordt geadviseerd om een verkennend archeologisch veldonderzoek uit te voeren. Op grond van de provinciale richtlijnen dienen in het plangebied vier tot acht boringen geplaatst te worden, waarvan één tot een diepte tot 4 meter beneden maaiveld. De overige boringen moeten zoveel als mogelijk worden gezet in de schone, ongestoorde natuurlijke ondergrond. Deze wordt op basis van onderzoeken in de omgeving verwacht tussen 1 en 2 meter beneden maaiveld.

Dit verkennende archeologisch veldonderzoek dient te worden uitgevoerd, nadat de aanwezige bebouwing is gesloopt en voorafgaand aan het noodzakelijke grondwerk. Ter bescherming van eventuele archeologische relicten is het plangebied opnieuw voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie I', overeenkomstig het geldende bestemmingsplan "Schieoevers Noord".

5.2 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Binnen het plangebied is geen sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Voor de historische ontwikkeling van de locatie wordt verwezen naar paragraaf 2.1.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een verbeelding met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

6.2 Systematiek bestemmingen

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals gedeputeerde staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

6.2.2 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Groen

De bestemming 'Groen' is toegekend aan een deel van de informeel groene noord-zuid route die doorloopt in het plangebied. Binnen deze bestemming zijn onder andere groenelementen toegestaan, een keervoorziening, wandelpaden e.d.

Verkeer - Verblijfsgebied

De toegang van en naar het parkeerterrein en de parkeerplaatsen hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan, maar enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen deze bestemming wordt, naast de verkeersontsluiting, tevens voorzien in de aanleg van een deel van de informeel groene noord-zuid route die doorloopt in het plangebied. Groenelementen zijn aldus tevens binnen deze bestemming mogelijk.

Wonen

De bestaande te behouden woning in het plangebied en de beoogde 120 woningen zijn bestemd tot 'Wonen', waarbij het maximum aantal woningen in de bestemming op 121 stuks is vastgelegd (de bestaande woning meegerekend).

De hoofdgebouwen dienen te worden opgericht binnen de aangegeven bouwvlakken, waarbij de maximale bouwhoogte is aangegeven. Binnen de bestemming wonen wordt voorzien in de mogelijkheid om een parkeergarage te realiseren.

Ter plaatse van de bestaande woning is voorzien in de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluitingsweg' om een (verbreding van een) ontsluitingsweg voor het gehele plangebied ter plaatse van de aanduiding mogelijk te maken indien de gelegenheid zich hiervoor aandient.

Het belang van de doorwaardbaarheid van de leeflaag bovenop de parkeergarage gedurende de dagperiode is geborgd in de gebruiksregels.

Het belang van de realisatie en in standhouding van de waterberging en grondwater beheersmaatregelen, natuurinclusieve en klimaatadaptieve maatregelen zijn geborgd in de gebruiksregels.

Overige bestemmingen

Waarde - Archeologie 1

De bestemming 'Waarde - Archeologie 1' is gehanteerd voor het gehele plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde. Bouwen is op deze gronden uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels met uitzondering van projecten kleiner of gelijk aan 100 m2, of nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming archeologisch waardevol gebied is verwijderd.

Waterstaat - Waterkering

In het plangebied komt ook een beschermingszone van een waterkering voor. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De gronden hebben nog een andere secundaire bestemming gekregen, zoals 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor die gronden geldende bestemmingen zijn slechts toelaatbaar met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. De omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringsbelangen hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint advies in bij de beheerder van de waterkering, voordat zij beslist op het verzoek om een omgevingsvergunning.

6.2.3 Algemene regels

6.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 1 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is. In lid 2 staan de gebruiken welke een uitzondering vormen op het eerste lid.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Parkeren
In de algemene bouwregels is opgenomen dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd indien voorzien wordt in voldoende parkeerruimte ten behoeve van het parkeren van auto's en fietsen of stallen en laden en lossen.

Voorrangsregeling
In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 7 Handhaving

Als kader voor handhaving wordt het beleidskader 'Veiligheid van de gemeente Delft' gehanteerd. Dit kader is vastgesteld in B&W en gaat uit van een zeer bescheiden inzet op handhaving. Handhaving zal plaatsvinden op basis van strategie (risicoanalyse, prioriteren en programmeren). Aandachtspunten daarbij zijn onder andere: de gevolgen voor gebruikers en omgeving (veiligheid, gezondheid en milieu), het gedrag van de overtreder, legalisatiemogelijkheden, beschikbare capaciteit en de termijn waarbinnen handhaving mogelijk is (de wettelijk redelijke termijn waarbinnen zaken verjaren).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Juridisch zijn deze situaties immers wegbestemd. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

8.1 Inspraak, overleg, zienswijzen

Op grond van artikel 3.1.1. Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De resultaten van dit overleg zijn verwerkt in Bijlage 18 Nota wettelijk vooroverleg en participatie bij deze toelichting.

Daarnaast heeft over de planvorming in eerder stadium op meerdere momenten en over meerdere onderwerpen participatie plaatsgevonden met omwonenden, zowel vanuit de ontwikkelaar als vanuit de gemeente Delft.

Voorafgaand aan de formele terinzagelegging aan het ontwerpbestemmingsplan en parrallel aan het wettelijk vooroverleg zijn de (belangenbehartigers van) omwonenden in staat gesteld om kort te reageren op het concept ontwerpbestemmingsplan. De resultaten hiervan zijn verwerkt in Bijlage 18 Nota wettelijk vooroverleg en participatie bij deze toelichting.

Vanaf 17 augustus 2021 tot en met 27 september 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen tijdens de formele zienswijzenprocedure. Tijdens de zienswijzenprocedure zijn meerdere zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een beantwoording in de nota van zienswijzen die als bijlage wordt gevoegd bij het besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de inhoud wordt hiernaar verwezen.

8.2 Financiële uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van 120 woningen. Daarmee is sprake van een "bouwplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.12 Bro". Dit betekent, dat in het bestemmingsplan moet worden voorzien in het "verhaal van de kosten van grondexploitatie" met betrekking tot die locaties. Onder kostenverhaal wordt verstaan: het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied. Kosten van grondexploitatie zijn onder andere de kosten van het bouwrijp maken van een locatie. In de financiële paragraaf moet worden toegelicht of hiervoor in een exploitatieplan is voorzien, dan wel in een (of meer dan één) anterieure overeenkomst(en) met (een) ontwikkelende partij(en).

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd. Daarnaast beschikt de ontwikkelaar over voldoende financiële middelen om dit plan te kunnen uitvoeren. In de anterieure overeenkomst is tevens geregeld dat eventuele verzoeken tot planschade op de ontwikkelaar worden verhaald.