Venhuizen - De Buurt 116

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan De Buurt 116 in de buurtschap Westerbuurt, ten noorden van Venhuizen, is een bedrijfslocatie van Vreeker B.V. Vreeker is een bedrijf in bestrating & groen, gespecialiseerd in begraafplaatsservice. Daarnaast vallen ook Jan Reek Natuursteen (Hoorn 80) & Metaal Maatwerk Groot (MMG) onder het familiebedrijf. Deze bedrijfslocatie werdt in de huidige situatie gebruikt voor machinebouw door MMG. Aan De Hout 47 te Hem bevindt zich de hoofdlocatie van het bedrijf. MMG verricht op de locatie aan de Hout onderhoudswerkzaamheden aan machines en voertuigen.

Het bedrijf heeft in februari 2021 al de bedrijfsactiviteiten op één bedrijfsperceel aan De Hout 47 te Hem samengebracht. Door alle bedrijfsactiviteiten om één bedrijfsperceel samen te voegen, wordt de bedrijfsvoering efficiënter. Door deze ontwikkeling zijn de bedrijfsactiviteiten van het perceel aan De Buurt 116 verdwenen en staat het terrein en bebouwing leeg.

Het voornemen is om op dit perceel, aan De Buurt 116 onder voorwaarden, woningbouw mogelijk te maken. Op basis van het huidige bestemmingsplan, zie paragraaf 1.3, is wonen niet toegestaan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel De Buurt 116 in de buurtschap ten noorden van het dorp Venhuizen. Deze locatie ligt in het bebouwingslint van de buurtschap Westerbuurt. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied (bron: pdok.nl)

Figuur 1.2 Ligging van het plangebied met luchtfoto (bron: pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Drechterland Zuid', dat is vastgesteld op 24 juni 2013. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'Specifieke vorm van bedrijf - autospuitbedrijf'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Middels een collegebesluit is in 2018 op basis van artikel 7.5.1 ' Gelijkwaardige bedrijvigheid' uit het geldende bestemmingsplan 'Drechterland zuid' en na advies van de omgevingsdienst het gebruik metaalwerkplaats gelijkwaardig bevonden aan de eerder gevestigde vrachtwagen spuiterij en schade bedrijf met een milieucategorie 3.2.

Figuur 1.3 Bestemmingsplan Drechterland Zuid (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn voorzien van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autospuitbedrijf' binnen deze functieaanduiding zijn bedrijfsgerelateerde gebouwen en overkappingen toegestaan. Deze gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Voor de gebouwen en overkappingen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 5 meter en 10 meter. Met de beoogde ontwikkeling worden alle bestaande gebouwen gesloopt. Daarvoor in de plaats wordt nieuwe woningbouw gerealiseerd. Regulier wonen is binnen de bestemming bedrijf niet toegestaan. Hierdoor ontstaat er strijdigheid en is de beoogde ontwikkeling niet mogelijk op basis van het huidige bestemmingsplan.

De gronden binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Voor ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 0,40 meter onder het maaiveld, dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen juridische regeling. Het laatste hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie

Het perceel waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, ligt aan De Buurt 116 te Venhuizen. Het perceel ligt midden in het bebouwingslint van de buurtschap Westerbuurt.

Het perceel kent een bijzondere geschiedenis. De locatie was ooit de kern van het buurtschap 'Buurt'. Eens stond op het oostelijke deel van de locatie café De Ruif. Ook liep het tracé van de N.V. stoommaatschappij 'de Suyder Cogge' hier met een smalspoor aan de westzijde overheen. Het spoor had hier de halte 'Buurt'. In figuur 2.1 is een weergave van het plangebied rond 1935.

Figuur 2.1 Uitsnede topografische kaart 1935 (bron: www.topotijdreis.nl)

Het plangebied werd gebuikt voor distributie op & overlag tussen spoor en weg. Het onderhoud aan de vrachtwagens evalueerde binnen dit bedrijf na wegvallen van het spoor naar spuiten en schadeherstel. Heden is van al deze reuring, op de voormalige halte en spoorbrug na, nog weinig terug te vinden. Het betreft nu vooral een woonbuurt zonder voorzieningen. In figuur 2.2 is deze ontwikkeling van het plangebied en omgeving weergeven.

Figuur 2.2 Uitsnede topografische kaart 1975 (bron: www.topotijdreis.nl)

2.2 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen tussen Hoorn en Enkhuizen, ten noorden van het dorp Venhuizen. Het plangebied ligt aan de kruising van het dorpslinten Westerbuurt/ De buurt en de Kerkweg. Langs de twee linten is de hoofdfunctie wonen, met af een toe een (agrarisch) bedrijf. Ten noorden van het plangebied ligt het (agrarisch) buitengebied. In dezelfde richting op 900 meter ligt de provinciale N307. Deze weg verbindt de Markerwaarddijk via Enkhuizen en Hoorn met de rijksweg A7 richting Amsterdam.

Op het bedrijfsperceel zijn twee bedrijfswoningen aanwezig, deze twee woningen vallen buiten het plangebied. Deze woningen staan in het bebouwingslint langs De Buurt. Achter op het perceel staan twee grote bedrijfsgebouwen.

De overige gronden zijn ingericht ten behoeve van de opslag van materialen. De noordzijde van het perceel wordt gevormd door een sloot met daarachter het agrarisch (buiten)gebied. Aan de linker- en rechterkant van het perceel staan woningen. In figuur 2.3 is de huidige situatie in het plangebied weergegeven op een luchtfoto. Figuur 2.4 is een aanzicht van het plangebied vanaf de Westerbuurt en de Kerkweg.

Figuur 2.3 Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: Google Maps)

Figuur 2.4 Aanzicht plangebied vanaf De Westerbuurt (Bron: Google Street view)

2.3 Toekomstige situatie

Voor de beoogde ontwikkeling is een stedenbouwkundige verkenning opgesteld. Dit rapport is opgenomen in bijlage 1. Op basis van deze verkenning en intensieve gesprekken met de omgeving is een stedenbouwkundige schets uitgewerkt en weergeven in figuur 2.5.

Het voornemen is om alle bestaande bedrijfsgebouwen te slopen en daarvoor in de plaats elf verschillende woningtype terug te bouwen. Hierbij is gekozen om de inrichting en typologieën dicht bij de rurale achtergronden van dit deel van Westfriesland te houden. Zo is er gekozen om een twee-onder-eenkap woning in de vorm van een Herberg op de kop van de T-kruising terug te brengen. Het overige deel van het plangebied wordt ingericht als erf met een diversiteit aan 'boerenschuren'. Hierbij staan de verschillende massa’s welke in het achtererfgebied van Westfriese lintbebouwingen voorkomen centraal. Dit vertaalt zich in een stolp, ten behoeve van twee woningen, aangevuld met een twee, twee-onder-eenkap woning in de vorm een stal/ een schuur en een overkapping ten behoeve van drie woningen. In bijlage 1 zijn de verschillende typologieën verder uitgewerkt.

Binnen de uitwerking van de diverse typologieën heeft centraal gestaan dat bijgebouwen als garages direct binnen het plan zijn mee-ontworpen. Dit is gedaan doormiddel van het doortrekken van de kap van de woning over de massa van de garage, maar ook door hier separate (vrijstaand) objecten voor mee te nemen.

Figuur 2.5 Situatietekening van de voorgenomen situatie

Het ontwerp van de woningen is nog niet definitief, in bijlage 1 zijn impressies hoe het plangebied er uit kan gaan zien opgenomen. Met de bouwregels is zoveel mogelijk aangesloten op de regels van de uit het huidige bestemmingsplan 'Drechterland Zuid'. De twee woningen, die in de nieuwe herberg worden gerealiseerd, krijgen de bestemming 'Wonen - Lint 2'. De nieuwe stolp krijgt de bestemming 'Wonen - stolp' De overige kavels krijgen de bestemming 'Wonen - 2'.

Voor de nieuwe stolpboerderij en Herberg geldt een maximale goothoogte van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Voor de nieuwe woningen die achter het bestaande lint worden toegevoegd, geldt een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Om verrommeling te voorkomen zijn vrijstaande bijgebouwen alleen toegestaan op de daarvoor aangeduide locatie.

Verkeer en parkeren

De voormalige toerit richting het bedrijfserf, tevens globaal het voormalige tracé van het spoor, wordt de nieuwe toegangsweg richting de woningen. Door gebruik te maken van de bestaande ontsluiting blijft de bestaande structuur van De Buurt behouden. Aan de voorzijde van de nieuwe 'Herberg' is een nieuwe inrit en parkeerruimte niet wenselijk.

Parkeren vindt zoveel als mogelijk op eigen erf plaats. Voor bezoekers worden er wel plekken in de openbare ruimte beschikbaar gesteld. Dit dient te worden gerealiseerd aan de achterzijde van het erf. Hiermee wordt direct voorkomen dat er aan de achterzijde van de 'Herberg' een onwenselijke schutting ontstaat.

Voor het parkeren wordt aangesloten op de parkeernorm uit het CROW. Voor de beoogde woningen is in onderstaand tabel de parkeerbehoefte inbeeld gebracht.

In het plangebied moeten voor de elf nieuwe woningen minimaal 24 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In onderstaand figuur 2.6 zijn de beoogde parkeerplaatsen inbeeld gebracht. Op basis van deze tekening worden er 29 parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd. Daarmee wordt voldaan aan de minimale eis van 24 parkeerplaatsen.

Figuur 2.6: Situering parkeerplaatsen

2.4 Duurzaamheid

De projectontwikkeling is voornemens het gebied duurzaam te ontwikkelen en klimaatadaptatie is één van de speerpunten binnen organisatie. Voor onderhavige ontwikkeling worden voor de volgende punten kansen gezien:

• het verminderen van de rioolbelasting door inzet van eigen zuivering van douche en wasmachine water. Dit op die wijze dat het water geschikt wordt gemaakt voor hergebruik binnen het huishouden. Bijvoorbeeld voor het doortrekken van het toilet of besproeien van de tuin. Dit kan middels inzet van een Hydraloop systeem o.g.
• het terugdringen van drinkwater gebruik door inzet van buffering van regenwater t.b.v. inzet voor huishoudelijk gebruik (wasmachine, toilet doorspoelen, auto wassen, vullen zwembaden etc.). Dit kan middels inzet van een systeem van Mijn Waterfabriek o.g.
• het uitleggen van zonnepanelen niet zuiver ten dienste van het kunnen voldoen aan de BENG-norm, maar een toepassing doordacht en berekend op de maximaal haalbare capaciteit. Hiermee kan het stroomgebruik van het net worden teruggedrongen. Dit kan middels inzet van bijvoorbeeld een intelligent Energie Management Systeem.
• het inrichten van een accupakket in de woningen om met de zonnepanelen niet omgekeerd evenredig het bestaande netwerk van elektra onnodig te hoeven belasten met terug-levering. Dit kan middels inzet van een systeem van Live Free o.g.
• het inrichten van warmtebuffersystemen binnen de gasloze woning. Dit kan middels boilervat constructies, maar kan ook middels opslag in de bodem. Hiermee kan de piekbehoefte binnen een huishouden in warmtevraag meer worden gespreid in zijn opwekken, wat naast comfort ook leidt tot lagere piekbelasting van het elektriciteitsnetwerk e.d.
• toepassen van open verharding in de openbare ruimte. Op die wijze kan het regenwater ter plekke in de bodem verdwijnen en wordt snelle afvoer vermeden. Dit draagt bij aan de ambities van de Waterschappen om de piekbelasting in de afvoer te bestrijden en kent een gunstige uitwerking tegen verdroging.
• toepassen van natuurlijke oplossingen om extremen in weersomstandigheden te verzachten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan toepassen van leilindes als natuurlijke zonwering e.d.

2.5 Beeldkwaliteit

Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

Het stedenbouwkundig plan vormt op deze manier een passende aansluiting op het bestaande woongebied. Voor de beeldkwaliteit geldt voor de woningen aan De Buurt een hoger welstandsbeleid dan voor het achterliggende gebied. Een passende beeldkwaliteit is gewaarborgd via de welstandsnota. Op basis van de welstand gebieden kaart (figuur 2.7) valt het plangebied in deelgebied 3 - karakteristieke linten.

Figuur 2.7 Uitsnede welstand gebieden (bron: www.drechterland.nl)

Het gehele plangebied valt binnen deelgebied 3 - karakteristieke linten. Voor deze gebieden geldt een bijzonder welstandsniveau. Hier gelden de welstandscriteria voor karakteristieke linten. Aangezien het plangebied in een gebied ligt met een bijzonder welstandsniveau is vooraf aan de ontwikkeling overleg geweest met de gemeente en de welstandcommissie. Tijdens dit overleg is het stedenbouwkundigplan zoals opgenomen in bijlage 1 besproken en stedenbouwkundig in hoofdlijn akkoord. Dit document is vervolgens verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan, zie bijlage 2.

De welstandscriteria uit de welstandsnota, het beeldkwaliteitsplan (bijlage 2) bieden, samen met de bouwregels die dit bestemmingsplan vastlegt, voldoende waarborg dat de beeldkwaliteitsambities worden gehaald.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) in werking getreden. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het voorliggende initiatief raakt geen onderwerpen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is

gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte bevat en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, een motivering is opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De voorliggende ontwikkeling betreft de omzetting van een bedrijfsbestemming, binnen een bestaand bebouwingslint, naar een woonbestemming. Uit jurisprudentie volgt dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer de toename in het aantal woningen beneden 12 stuks blijft. Met onderhavig plan worden 11 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. In het voorliggende geval is daarom geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder hoeft niet te worden doorlopen.

Wel is een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte aan het plan. In bijlage 1 is de behoefte uitgebreid beschreven. Tevens zijn het aantal woningen afgestemd met de regio, zie hiervoor paragraaf 3.3

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Omgevingsvisie NH2050, vastgesteld op 19 november 2018. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering.

In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving.

• 1. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend.
• 2. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert.
• 3. Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden.
• 4. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie.
• 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal.

Het perceel valt in gebied vijf 'Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving' De regels voor dit gebied zijn uitgewerkt in de provinciale ruimtelijke verordening.

Omgevingsverordening NH 2020

Bij de omgevingsvisie hoort een Provinciale Omgevingsverordening. In de omgevingsverordening staan de regels waaraan ruimtelijke plannen in Noord-Holland moeten voldoen. Naar aanleiding van nieuwe wetgeving en/of provinciaal beleid wordt de omgevingsverordening regelmatig aangepast. De laatste aanpassing dateert van 16 november 2020. Sinds 26 april 2021 ligt de ontwerp Omgevingsverordening NH2022 ter inzage. De inhoud/ regels van de ontwerp omgevingsverordening, die betrekking hebben op het plangebied, zijn hetzelfde alleen zijn deze regels opgenomen onder andere artikelnummers. Aangezien de ontwerp omgevingsverordening nog niet is vastgesteld en de inhoud van de regels niet is gewijzigd, wordt hieronder de regels uit de vastgestelde Omgevingsverordening NH2020 aangehaald.

Er zijn regels voor het gehele provinciale gebied en regels en regels voor het landelijke gebied, water, groene ruimte e.d. Afhankelijk van de ligging van het plangebied zijn de regels uit de Omgevingsverordening al dan niet van toepassing.

In november 2020 heeft de provincie de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied aangepast. Sinds deze wijziging ligt het plangebied in het landelijk gebied. Op basis van de huidige bebouwingsstructuur maakt het plangebied wel onderdeel uit van het bestaand bebouwd gebied van Venhuizen. De voorzijde van het plangebied ligt namelijk in de lintbebouwing langs de De buurt.

Voor dit plan is de volgende beleidsvelden van belang: 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'

Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkeling

• 1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
• 2. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

De beoogde ontwikkeling is in oktober 2021 tijdens het regionale overleg besproken. Tijdens dit overleg is voor het plangebied ingestemd met 11 wooneenheden. In bijlage 1 is de woningbouw behoefte voor het beoogde plan onderbouwd. Uit de analyse blijkt dat de komende periode een behoefte is van 700 nieuwe woningen in de gemeente Drechterland. Het planinitiatief van De Buurt 116 in Venhuizen voorziet met 11 woningen (deels) in de behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Drechterland.

In de Omgevingsverordening worden regels gesteld voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling en kleinschalige woningbouw ontwikkeling.

Paragraaf 6.1.2 Kleinschalige ontwikkelingen en functiewijziging naar wonen in landelijk gebied

Artikel 6.7 Toepassingsbereik

Deze paragraaf gaat over:

• a. kleinschalige woningbouwontwikkeling in het werkingsgebied landelijk gebied; en
• b. functiewijziging van een stedelijke functie of van een agrarisch bouwperceel naar wonen in het werkingsgebied landelijk gebied.

Artikel 6.8 Oogmerk

De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op:

• a. het zoveel mogelijk binnenstedelijk of aansluitend aan verstedelijking bouwen van nieuwe woningen; en
• b. het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit door het slopen of van functie wijzigen van voormalige bedrijfsbebouwing.

Het plangebied ligt niet in het werkingsgebied MRA landelijke gebied (artikel 6.9).

Na de wijziging van de begrezingen van het bestaand stedelijk gebied (nov 2020) is het plangebied gelegen in het landelijk gebied. Hierdoor is artikel 6.10 van toepassing.

Artikel 6.10 Noord-Holland Noord landelijk gebied

• 1. Een ruimtelijk plan kan ter plaatse van het werkingsgebied Noord-Holland Noord landelijk gebied uitsluitend voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
• 2. De in het eerste lid genoemde afspraken kunnen alleen afspraken bevatten over locaties die zijn gelegen in of aan kernen of in of aan dorpslinten.
• 3. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan ook voorzien in functiewijziging van een stedelijke functie of van een agrarisch bouwperceel naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. ter plaatse van de bestaande stedelijke functie of agrarisch bouwperceel is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan;
  • b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet;
  • c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden; en
  • d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.500 m² grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt.
• 4. In afwijking van het eerste lid kan een nieuwe burgerwoning worden toegestaan, indien deze woning wordt gesitueerd in een dorpslint en hierbij een aanwezige bedrijfswoning binnen het werkingsgebied glastuinbouwconcentratiegebied wordt wegbestemd en gesloopt.
• 5. In afwijking van het bepaalde eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in een functiewijziging van een karakteristieke boerderij naar een woonfunctie waarbij de karakteristieke boerderij mag worden gesplitst in meerdere burgerwoningen, indien geen afbreuk wordt gedaan aan het oorspronkelijke karakter van de bebouwing.
• 6. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen aan de afspraken, bedoeld in het eerste lid.

Onderhavige ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt door gebruik te maken van lid 2. Onderhavig plangebied is namelijk gelegen in een bestaand woonlint. Door het verwijderd van een (zware) bedrijfsfunctie uit een woongebied wwordt de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat van het plangebied en de omgeving verbeterd. Tevens is onderhavige locatie afgestemd met de regio en goedgekeurd, zie hiervoor paragraaf 3.3

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening

3.3 Regionaal beleid

De regio Westfriesland heeft een regionale woonvisie tot 2026. Binnen het Pact van West-Friesland is de ambitie uitgesproken om tot de top 10 woonregio's van Nederland te behoren. Samen met het Regionaal Actieprogramma (RAP, inmiddels vervangen door het regionale woonakkoord 2020-2025) geeft de woonvisie uitvoering aan realistische doelen die in de regio opgepakt worden om de woningmarkt (meer) toekomstbestendig te maken en te behouden.

Ter uitvoering van de regionale woonvisie is de regio met de provincie een woonakkoord 2020-2025 overeengekomen.

De regio Westfriesland geeft met het afwegingskader wonen en de regionale woningbouwprogrammering invulling aan de regionale ambitie.

Het afwegingskader bestaat uit twee onderdelen: De Westfriese basis en het Westfries vooruitdenken. De basis bevat het wettelijke verplichtingen en het vooruitdenken bevat de ambities. Zodra nieuwe woningbouwinitiatieven in ontwikkeling komen, wordt getoets aan dit afwegingskader. Het afwegingskader gaat uit van lokale en regionale belangen (onder andere kwantiteit, kwaliteit en fasering). Het vormt geen keurslijf, wel vormt het een manier om met elkaar het gesprek aan te gaan en een handvat om te sturen op de ambities. Het vormt tevens een basis voor het gesprek met ontwikkelaars en andere initiatiefnemers.

Afwegingskader Westfriesland 2021

Het afwegingskader is de basis voor de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogrammering. Alle uit te werken harde en zachte woningbouwplannen onderbouwen, beoordelen en stemmen de gemeenten regionaal af aan de hand van de criteria in dit afwegingskader.

Deze basis vormt de minimumvereisten waaraan elk plan moet voldoen. De gemeenten spreken regionaal af dat een woningbouwplan alleen aan de basis voldoet, als het plan scoort op elk van de criteria.

Woningbouw binnenstedelijk of landelijk gebied

In het woonakkoord zijn de gemeenten en provincie overeengekomen om de woningbouwprogrammering te monitoren.

Afstemming van plannen

• Binnenstedelijke projecten > 11 via afwegingskader ter kennisname naar werkgroep en VVRE
• Plannen in landelijk gebied > 11 via afwegingskader, afstemming in de werkgroep en agendering/bespreking in VVRE

Uitgangspunt is dat woningbouw primair binnenstedelijk plaatsvindt, tenzij dit om uiteenlopende redenen niet mogelijk is. De provinciale Omgevingsverordening bevat een kaart met daarop aangegeven het landelijk gebied. Deze vormt een onderlegger voor dit afwegingskader.

In november 2020 heeft de provincie de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied aangepast. Sinds deze wijziging ligt het plangebied in het landelijk gebied.

Plannen in landelijk gebied

Kleine plannen (<12 woningen) in het landelijk gebied nemen de provincie en de regio mee in de lijst met woningbouwplannen. De regio neemt deze kleine plannen in het landelijk gebied ook op in de woningbouwprogrammering. De gemeenten spreken met elkaar af om deze plannen niet langs het afwegingskader te leggen.

De Westfriese basis

De kwantitatieve behoefte zoals genoemd in de basis wordt bepaald door de ambitie van 16.000 woningen aan zachte plancapaciteit. Alle gemeenten dragen bij aan het ontwikkelen en uitvoeren van voldoende plannen.

Aansluitend op de regionale structuurschets zetten de gemeenten in op krachtige kernen in de regio. Inzetten op krachtige kernen in de regio betekent dat de gemeenten haar bestaande sterke kernen sterk willen houden. Daarvoor hebben deze kernen een bepaalde massa nodig die een bepaald niveau aan voorzieningen kan garanderen. Daar profiteren omliggende (kleinere) kernen weer van. Het inzetten op krachtige kernen houdt overigens niet in dat er in kleinere kernen niet meer gebouwd mag worden. De gemeenten spreken af dat minimaal 70% van de woningbouwplannen in onderstaande krachtige kernen gebouwd worden. Alleen Venhuizen en Hoogkarspel zijn in Drechterland aangewezen

als krachtige kernen.

Het Westfries vooruitdenken

Met dit onderdeel van het kader geeft de regio invulling aan haar gezamenlijke ambities uit de regionale woonvisie, het woonakkoord dat we met de provincie zijn overeengekomen en het Pact 7.1 van Westfriesland. De regio wil een kwaliteitsimpuls geven en hebben afgesproken dat een inspanningsverplichting geldt om minimaal 4 van de 8 ambities te realiseren.

De criteria

• Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen;
• Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor middeninkomen;
• Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen.
• Het plan is circulair en energieneutraal.
• Het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, een gezonde leefomgeving en verbetering van de natuur en het landschap.
• Nieuwe woningbouw wordt zoveel mogelijk gerealiseerd in de nabijheid van een OV-knooppunt.
• Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland .
• Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving.

Toetsing

In bijlage 1 is de onderhavige ontwikkeling getoetst aan het provinciaal en regionaal beleid. Tevens is de behoefte beschreven.

Met de uitvoering van dit initiatief wordt regionaal gezien de 70% norm niet overschreden. Het initiatief geeft hiermee aansluiting op de voorwaarde van 70% van alle woningbouwplannen in Westfriesland dienen te worden gerealiseerd in krachtige kernen. Er kan hiermee gesteld worden dat het plan tevens voldoet aan het 2e criterium van de Westfriese Basis.

Het Regionaal woonprogramma stelt duidelijk dat bij toevoeging van nieuwe wooneenheden aan een kern of buurtschap er duidelijk dient te worden gekeken of een dergelijk initiatief niet leidt tot 'nog meer veel van hetzelfde'. Voorop dient te staan dat er woningbouw komt die bijdraagt aan een verdere differentiatie van de bestaande voorraad. Eén van de zwaartepunten hierbij ligt bij het creëren van meer woningen om ouderen en hulpbehoevenden langer in hun eigen buurt te kunnen laten wonen, en hiernaast jonge mensen langer op de plek waar zij zijn getogen vast te kunnen houden. Binnen een voorraad die plaatselijk voornamelijk is opgebouwd uit vrijstaande woningen, vormen de beoogde duurzame levensloopbestendige woning een verbreding van de voorraad.

Middels deze transformatie verdwijnt op deze locatie een bedrijvenbestemming. Hiermee krijgt de kwaliteit van het woonmilieu van de omgeving een verbetering. Daarnaast zijn de woning voor senioren als voor starters. Daarmee draagt het plan bij aan de diversiteit van het woningaanbod.

Met een totale kwantitatieve ruimte van plus 180 wooneenheden kent Drechterland meer woningbehoefte dan dat er huidig aan plancapaciteit voorhanden is. Het initiatief past hierbij binnen de kwantitatieve regionale behoefte. Het toevoegen van een woningtype welke huidig een ondergeschikt aandeel kent binnen de voorraad en het wegnemen van bedrijvigheid binnen het woonlint maakt dat het initiatief ook voldoet aan de kwalitatieve regionale behoefte. Hiermee voldoet het plan aan het 3e criterium van de Westfriese basis

Met een totale kwantitatieve ruimte van plus 180 wooneenheden kent Drechterland meer woningbehoefte dan dat er huidig aan plancapaciteit voorhanden is. Het initiatief past hierbij binnen de kwantitatieve regionale behoefte. Het toevoegen van een woningtype welke een ondergeschikt aandeel kent binnen de voorraad en het wegnemen van bedrijvigheid binnen het woonlint maakt dat het initiatief ook voldoet aan de kwalitatieve regionale behoefte. Hiermee voldoet het plan aan het 3e criterium van de Westfriese basis.

Het Westfriese Vooruitdenken

Naast de 5 punten van de Westfriese Basis dient het plan minimaal te voldoen aan 5 van de 10 punten van 'het Westfriese Vooruitdenken'. Het nu voorliggende initiatief voldoet hierbij aan 5 van de 10 punten (figuur 3.1). De punten toedeling wordt in de volgende paragrafen beschreven

Figuur 3.1 'het Westfriese Vooruitdenken'.

Zoals beschreven in paragraaf 2.3 omvat het plan in totaal elf woonkavels. Binnen het plangebied liggen, zoals beschreven in paragraaf 2.4 de duurzaamheidsambities hoog en worden er verschillende maatregelen getroffen om de woningen en de woonwijk te verduurzamen. Dit komt ten goede aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Drechterland. Het bouwplan omvat een privaat initiatief. De beoogde woningen kennen in de omgeving van het plan een hoge vraag vanuit de markt en een laag aanbod. Op basis van het type woningen waarin het plan voorziet vormt dit initiatief derhalve een toevoeging aan de differentiatie binnen de bestaande voorraad.

De locatie ligt op 15 minuten (4,8 km) fietsen van NS-station Hoogkarspel. Hiermee valt de locatie net buiten het secundaire zoekgebied voor woningbouw in de nabijheid van een ov-knooppunt (norm is maximaal 3 km e/o 10 minuten met langzaam verkeer). Het initiatief past dus niet binnen de ambitie om gemiddeld 50% van alle nieuwe woningbouw binnen Westfriesland in de nabijheid van een ov-knooppunt te realiseren.

Het initiatief voldoet hiermee aan het minimum van 5 van de 10 punten van de afwegingskader van het Westfriese Vooruitdenken als omschreven in het 'Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021'.

Onderhavige ontwikkeling is in september 2021 in de regio besproken. Tijdens dit overleg is ingestemd met de ontwikkeling. Het betreft hier om een herstructurering van een bedrijfsperceel in een woongebied, waarmee de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbeterd.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie landschap

De gemeente Drechterland heeft op 23 mei 2011 de Structuurvisie Landschap vastgesteld. De structuurvisie biedt op hoofdlijnen de beleidskaders ten aanzien van het landschap in de gemeente Drechterland. De visie dient als kapstok voor uitwerkingen en bestemmingsplannen en dient als basis voor de afweging van initiatieven uit de markt. Op basis van de ontstaansgeschiedenis, de huidige ruimtelijke situatie en de kwaliteiten en knelpunten van het buitengebied is de structuurvisie voor het landschap opgesteld. Daarbij spelen ook de beleidsintenties die in de toekomstvisie van de gemeente zijn vastgelegd.

Het plangebied maakt deel uit van de cultuurhistorische linten en behoort tot het deelgebied met het ambitieniveau ‘behouden en versterken’. Vooral deze cultuurhistorische linten met de daarmee samenhangende en nog goed herkenbare verkavelingsstructuur en openheid vormen de kwaliteiten van het landschap.

Met de beoogde ontwikkeling wordt door het toevoegen van de nieuwe stolp in het bestaande lint, het cultuurhistorische linten versterkt. Met de ontsluitingsweg voor de achterliggende woningen, wordt openheid door middel van een zichtlijn, gecreëerd naar het achterliggende landschap.

Woningbouwprogramma 2021 - 2025

In het woonprogramma staat het woonbeleid beschreven voor de komende vijf jaar, 2021- 2025. Doelstelling van het woonbeleid is het behouden van vitale dorpen, waar mensen prettig kunnen leven, wonen en werken. Woningen staan er voor vele jaren. Per jaar komt er gemiddeld 0,5 - 1% aan nieuwe woningen bij. Dit geeft al aan dat naast nieuwbouwwoningen ook bestaande woningen belangrijk zijn om de doelstellingen te behalen.

Dit woonprogramma is opgebouwd aan de hand van zes thema’s die door de raad voorafgaand zijn vastgesteld. Per thema staan de belangrijkste doelstellingen benoemd.

Kwalitatieve woningbouwopgave (type woning)

• Meer variatie in de woningbouw, complementair aan het huidige bezit.
• Meer kleinere (60-70 m2), toegankelijke woningen, levensloop bestendig en doelgroep neutraal.
• Stimuleren doorstroming in koop- en huurwoningen zodat meer woningen voor starters beschikbaar komen.
• Behoefte gestuurd bouwen. Extra aandacht voor betaalbare woningen, doelgroepen en de bijhorende woonwensen.
• Een passende starterslening.

Wonen en zorg

• Meer passende woningen voor senioren, huur- en koop en meer ruimte voor kleinschalige woon-, zorginitiatieven.
• Maatwerk en differentiatie per dorp of kern.
• Duidelijke uitgangspunten om voldoende passende woningen te realiseren die geschikt zijn om zorg te ontvangen.
• Woningen voor senioren en mensen met een zorgbehoefte vooral in de omgeving van voorzieningen, of met onderlinge ondersteuning in de buurt als deze woningen buiten de kern staan.

Evenwichtige wijken en dorpen

• Gedifferentieerde wijken met een mix en spreiding van koop- en huurwoningen.
• Problemen in wijken opvangen, zoeken naar alternatieven (koop voor huur en andersom), en afspraken over leefomgeving met corporaties en handhaving.
• Plan van aanpak met een wijkaanpak voor wijken die extra aandacht behoeven.
• Een regionaal beleid op de huisvesting van arbeidsmigranten

Voldoende aanbod aan sociale huurwoningen

• Streven naar een actieve zoekduur van gemiddeld 3 jaar.
• Meer kansen voor starters (jongeren die het huis uit willen).
• Jaarlijks actualiseren van de prestatieafspraken via jaarschijven.

Kwantitatieve woningbouwopgave (aantal)

• Versnellen van de woningbouw.
• Gerealiseerde nieuwbouw leidt tot meer doorstroming.
• Starters maken meer kans op een huur- of koopwoning.

Duurzaamheid

• Nieuwbouwwoningen in Drechterland worden klimaat adaptief en circulair gebouwd.
• Bestaande woningen worden zo veel, en zo snel als haalbaar is verduurzaamd.
• Corporatiewoningen zijn gemiddeld label A in 2025.

Toetsing

Het project sluit deels aan bij het woonprogramma. Met de beoogde ontwikkeling kan niet worden voldaan aan de eisen die worden gesteld in de woonagenda aan de type woningen en de daarbij horende percentages. Vanuit het gemeentelijke beleid is een norm van minimaal 25 procent sociale woningen vastgesteld. In onderhavig project wordt één middenklas woning gerealiseerd. De overige 10 woningen vallen onder de categorie duur. De rede voor deze verdeling is dat de bij onderhavige plan een hoge plankosten waaronder waaronder sanering vs aantal woningen. Tevens wordt binnen het plangebied een hoge kwaliteit aan de inpassing beoogd. Om het plan (financieel)haalbaar te maken moeten meer woningen aan het gebied worden toegevoegd. Dit past niet binnen de ambities van het gebied.

De 11 woningen zijn zeer geschikt voor doorstromers en senioren en kunnen deze verhuisketen opgang brengen. De toekomstige bewoners zullen namelijk een woning verlaten, die weer betrokken kan worden door nieuwe huishoudens zoals starters of gezinnen, die op hun beurt mogelijk weer een woning verlaten en zo verhuisbewegingen en doorstroming op de woningmarkt waarbinnen meerdere doelgroepen kansen krijgen om passende huisvesting te vinden.

Met de komst van deze 11 woningen zijn er meer kwalitatieve woningen beschikbaar. Daarnaast zorgt de uitstraling voor een kwaliteitsimpuls aan de bestaande lintbebouwing langs de Buurt en dragen bij aan de vitaliteit van de kern en de levendigheid van de omgeving.

Binnen het project ligt de ambitie het gebied duurzaam te ontwikkelen en klimaatadaptatie, zie hiervoor 2.4. Dit sluit goed aan bij de duurzaamheid doelstelling van de gemeente.

Welstandsnota Drechterland

Het welstandsbeleid van de gemeente Drechterland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijk bebouwde omgeving dient te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in de gemeente. Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de gemeente Drechterland.

Conform de welstandsnota ligt het plangebied in Gebiedstype 3 - Karakteristieke linten. Het welstandsbeleid is gericht op behoud en versterking van de karakteristieke onderdelen van de lintbebouwing, op behoud van de stedenbouwkundige structuur met ruimte voor vernieuwing in de overige delen van het lint én behoud van de nu nog aanwezige open zichtrelaties met het achterliggende agrarische gebied.

Bovendien geldt voor gebiedstype 3 de aanduiding ‘bijzonder welstandsgebied’, waarbij de nadruk zal liggen op het respecteren en handhaven, en waar nodig versterken van de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten.

Zoals beschreven in paragraaf 2.3 wordt met dit plan een bedrijfsperceel herontwikkeld tot een woongebied. Deze herontwikkeling komt ten goede aan de beeldkwaliteit van het gebied. Beeldverstorende gebouwen worden gesloopt en het historische lint wordt versterkt. Het plan is daarmee in lijn met het gestelde in de welstandsnota. Tevens is, zoals beschreven in paragraaf 2.5, voor onderhavige ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In de vergadering van 16 november 2021 heeft de commissie MOOI Noord-Holland ingestemd met dit beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 2 en geborgd in de planregels (artikel 11.1).

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Naast het feit dat ontwikkelingen in het plangebied binnen het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente tot stand moeten komen, moet rekening worden gehouden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat.

4.1 Mer-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een woonhuis. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Op basis van bijlage 3 neemt het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbeslissing waarin wordt aangegeven of een volledige m.e.r.-procedure doorlopen dient te worden.

4.2 Ecologie

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. Ook maakt het plangebied geen deel uit van de EHS/NNN. De dichtstbijzijnde beschermde gebieden liggen op circa 1,8 kilometer afstand. Het gaat om het IJsselmeer en het Markermeer & IJmeer. Gelet op het huidige gebruik van het plangebied, de ligging in een bebouwingslint, de aard/omvang van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde gebieden kunnen directe effecten, zoals verstoring of verontreiniging, op de Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Natura 2000-gebieden: impact stikstofdepositie

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het Natura 2000-gebied Markermeer & IJmeer zelf is niet gevoelig voor stikstofdepositie. In AERIUS calculator is de depositie berekend. Hieruit blijkt dat significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. Het stikstofonderzoek is bijgevoegd in bijlage 4. De berekening is op 23-11-2022 geactualiseerd. Deze resultaten zijn opgenomen in bijlage 5.

Uit de resultaten van de berekening blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar. Omdat de stikstofemissie niet leidt tot een stikstofdepositie van hoger dan 0,00 mol/ha/jaar, kan er worden gesteld dat negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring derhalve niet aan de orde zijn. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

Met dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van een bedrijfsperceel naar woningen mogelijk gemaakt. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken worden alle bedrijfsgebouwen gesloopt. Omdat het op voorhand niet is uit te sluiten dat beschermde soorten aanwezig zijn, is een quickscan ecologie uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6

Voor het woonhuis kan de aanwezigheid van huismus, gierzwaluw en vleermuis op voorhand niet worden uitgesloten. Als het woonhuis wordt gesloopt, dan is een afdoend onderzoek nodig. In de andere panden zijn geen ruimten aanwezig waar vogels of de vleermuizen verblijven. Een afdoend onderzoek is niet noodzakelijk. Er is geen ontheffing nodig. Geadviseerd wordt het woonhuis, de bomenrij en de watergang niet te verlichten tijdens of na de bouw.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen de gebiedstypes 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Toetsing

De omgeving van het plangebied kan worden getypeerd als 'rustige woonwijk '. In de omgeving zijn voornamelijk woningen aanwezig. Het plangebied is in de huidige situatie een metaalbewerkingsbedrijf met een zware milieucategorie 3.2. Voor de omliggende woningen kan dus ook worden geconcludeerd dat het woon- en leefklimaat verbetert door deze ontwikkeling.

Op basis van het huidige bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Drechterland Zuid’ is tegenover het plangebied, in zuidelijke richting, een gemengde bestemming. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. In de huidige situatie is hier een buurthuis aanwezig. Op basis van de VNG-brochure valt een buurthuis in milieucategorie 2 met een grootste richtafstand van 30 meter. Tussen het buurthuis en het plangebied is een afstand van 32 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand uit de VNG-brochure. Overige bedrijven liggen op ruime afstand van het plangebied. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.4 Geluid

Toetsingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Toetsing

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone in het kader van de Wet geluidhinder. Op de wegen rondom het plangebied geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Omdat De Buurt wel een belangrijke ontsluitingsweg is, is de geluidbelasting als gevolg van wegverkeer over deze weg wel beschouwd om aan te tonen dat er binnen het plangebied vanuit 'een goede ruimtelijke ordening' sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen aan een 30 km/uur weg. Dat betekent dat akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. Met behulp van het programma Geomilieu en de Verkeersmilieukaart 2020 is de geluidbelasting op het perceel in beeld gebracht. Uit figuur 4.1 blijkt dat de zuidzijde van het plangebied binnen 50-55 dB valt. Met de situering van de nieuwe woning in het bestaand woonlint moet hier rekening mee gehouden worden. De nieuwe woningen achter het woonlint vallen binnen 45-50 dB. Daarnaast worden deze nieuwe woningen afgeschermd door de bestaande woningen in het lint. De voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB kan daarmee worden overschreden;

Op basis van de nieuwbouweisen uit het bouwbesluit moet aan een binnenwaarde van 33db worden voldaan. De nieuwe woningen moeten voldoen aan de minimale eisen, van 20 dB, ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit. Het binnenwaardeniveau zal hierdoor goed zijn. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd het aspect geluid de realisatie van de nieuwe woningen binnen het plangebied dan ook niet in de weg zal staan en dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect geluid vormt dan ook geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Figuur 4.1 Wegverkeerslawaai (bron: atlas leefomgeving)

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur “Nibm” vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen) vallen hier ook onder. Dit bestemmingsplan maakt het ontwikkelen van 11 woningen mogelijk. De ontwikkeling draagt zodoende niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Bovendien ligt het plangebied in een landelijke omgeving, waar de luchtkwaliteit naar verwachting hoog is. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

4.6 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets wordt gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheergebied van waterschap Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Digitale watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het hoogheemraadschap. Doordat het plan naast een waterweg van het waterschap ligt, is voor het plan de normale watertoetsprocedure van toepassing. De invloed van het plan op de waterhuishouding is beperkt. Volstaan wordt met het opnemen van een standaard wateradvies.

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema's waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken, is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen.

Waterkwantiteit

Het plangebied ligt nabij watergangen. Ook worden ingrepen in watergangen verricht. Ten behoeve van de ontwikkeling wordt een secundaire sloot gedempt en de primaire sloot wordt verbreed. Doordat in de bestaande situatie, de locatie van de uitbreiding volledig verhard is, is ten opzichte van de huidige situatie geen sprake van een significante (meer dan 800 m2) toename aan verharding. Daarom hoeven op basis van de Keur geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden. Met dit plan neemt de verharding binnen het plangebied af. Watercompensatie is niet noodzakelijk. Daar waar oppervlaktewater wordt gedempt, wordt één op één gecompenseerd binnen het peilgebied. Om dit te borgen, is het te compenserende water, bestemd met de bestemming 'Water'

Waterkwaliteit

Afvalwater vanuit het plangebied wordt afgevoerd op de bestaande voorzieningen. Er is mogelijk sprake van een toename van afvalwater als gevolg van de herontwikkeling. Schoon hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering en afgevoerd naar omliggende watergangen. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Hemelwater afkomstig van de verhardingen kan als schoon worden beschouwd en kan worden afgevoerd op de watergang langs het plangebied. Voor eventueel verontreinigd hemelwater gelden de normen uit het Activiteitenbesluit.

Het HHNK adviseert met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen. Van het gebruik van deze materialen is geen sprake.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. Deze vergunning is in januari 2022 ingediend bij het waterschap.

Procedure

Bij de uitvoering van de plannen wordt rekening gehouden met de in het wateradvies opgenomen uitgangspunten. De watertoetsprocedure is hiermee afgerond.

Met dit plan neemt de verharding binnen het plangebied af. Watercompensatie is niet noodzakelijk. Daar waar oppervlaktewater wordt gedempt, wordt één op één gecompenseerd binnen het peilgebied. Het oppervlakte hiervan en waar deze compensatie gaat plaatsvinden is afgestemd met het waterschap. In bijlage 7 is de tekening opgenomen die is voorgelegd en afgestemd met het waterschap. Om deze compensatie te borgen wordt dit water in het bestemmingsplan geborgd met de bestemming 'Water'.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat indien ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Voor dit plan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 8) uitgevoerd, om te onderzoeken of de bodem van voldoende kwaliteit is om de woonfunctie te herbergen. Op basis van het verkennend bodemonderzoek is een nader onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 9. Uit de onderzoeksresultaten van dit nader onderzoek blijkt dat er sprake is van bodemverontreiniging tot boven de ‘klasse Wonen’. Aangezien op de locatie sprake is van ernstige bodemverontreiniging moet in het kader van de voorgenomen herontwikkeling de verontreiniging worden gesaneerd. Daarom is voor dit plan een saneringsplan opgesteld, zie bijlage 10. Dit saneringsplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegd gezag.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Bestemmingsplan Drechterland Zuid

Op basis van het geldende bestemmingsplan Drechterland Zuid geldt voor het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Op basis van deze regeling geldt dat bij ingrepen c.q. verstoringen dieper dan 40 centimeter beneden maaiveld en met een omvang groter dan 100 m², archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

Voor de beoogde ontwikkeling is een advies opgevraagd bij Archeologie West - Friesland. Archeologie West - Friesland heeft voor onderhavige locatie een archeologisch bureauonderzoek opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 11.

Gezien de omvang van de geplande nieuwbouw en andere bodemingrepen (graven sloten, kabeltracé, mogelijke saneringen) en de hoge archeologische verwachting is een archeologisch onderzoek in het kader van de AMZ-cyclus vereist. In dit rapport is het plangebied opgedeeld in drie zones, zie figuur 2. Voor de verschillende zones gelden verschillende adviezen:

• Zone 1 en 2: in deze zones dient het archeologisch onderzoek te bestaan uit een archeologische opgraving. De omvang van deze opgraving is afhankelijk van de ontgravingsdiepte ter plaatse van de nieuw te maken toegangsweg en een eventuele sanering, maar zal in ieder geval de contour van de nieuwbouw (stolpboerderij) beslaan.
• Zone 3: voor deze zone wordt geadviseerd tot een Inventariserend Veldonderzoek (IVO) in de vorm van proefsleuven. Afhankelijk van de resultaten van het IVO wordt besloten tot verder onderzoek van (delen van) zone 3 of het verder archeologisch vrijgeven van deze zone.

Als leidraad voor het archeologisch onderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld dat vervolgens aan het bevoegd gezag ter goedkeuring wordt voorgelegd.

Figuur 4.2. Overzicht verwachtingszones.

4.9 Cultuurhistorie

De locatie in het plangebied is gelegen aan de lintbebouwing binnen de buurtschap Westerbuurt, ten noorden van Venhuizen. De cultuurhistorische linten worden gekenmerkt door een licht kronkelig verloop en een beperkte wegbreedte met de voorgevels van bebouwing vaak dicht op de weg.

Langs de cultuurhistorische linten staan woonhuizen en (voormalige) boerderijen in de vorm van karakteristieke stolpen. Soms staat achter de woning/stolp bedrijfsbebouwing. De huizen hebben in het algemeen één bouwlaag met kap en een enkele keer twee bouwlagen. Sommige woningen hebben een groene kraag van beplanting aan de achterkant en/of een grote solitaire boom aan de voorkant. De bedrijfsgebouwen zijn in het algemeen niet breder dan de kavel van het huis. De cultuurhistorische linten zijn op afstand mede herkenbaar aan de kerken.

Voor Buurtschappen heeft de gemeente Drechterland (Structuurvisie Landschap) de ambitie behouden en versterken. De kwaliteiten in deze gebieden zitten vooral in de cultuurhitorische linten met de daarmee samenhangende en nog goed herkenbare verkavelingsstructuur en openheid.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling komt de cultuurhistorische waarden ten goede, omdat de beeldverstorende gebouwen worden gesloopt en de bestaande bedrijfswoningen behouden blijven Daarnaast worden nog een stolp ten behoeve van twee woningen aan het lint toegevoegd, daarmee wordt de lintbebouwing langs De Buurt versterkt. Het past daarmee in de ambitie van de gemeente. Door de niet passende bebouwing te saneren en zo de hoofdstructuur en ruimtelijke kwaliteit te vergroten.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Toetsing

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen en transportroutes of buisleidingen die invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In en rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waarmee rekening gehouden dient te worden bij de uitvoering van dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

De regels van dit bestemmingsplan zijn qua systematiek zoveel mogelijk afgestemd op het bestemmingsplan 'Drechterland Zuid' van de gemeente Drechterland.

Tuin-1

Om het onbebouwde karakter van voortuinen te beschermen, is daarvoor de afzonderlijke bestemming ‘Tuin- 1’ opgenomen. Daarachter begint het bij het woonhuis behorende erf, waarbinnen erfbebouwing mogelijk is.

Verkeer – Verblijf

De bestemming ‘Verkeer - Verblijf’ is opgenomen voor de ontsluitingsweg. Deze wegen betreffen met name de openbare straat in het plangebied, met in hoofdzaak een functie voor het bestemmingsverkeer.

Water

De bestemming ‘Water’ is opgenomen voor de watercompenstatie die binnen het plangebied plaatstvindt. Op deze gronden mogen geen bouwwerken en overkappingen worden gebouwd. Deze gronden moeten dus water blijven.

Wonen - 2

De gronden met de bestemming ‘Wonen - 2’ zijn bestemd voor woonhuizen en bijbehorende bouwwerken bij woonhuizen, al dan niet in combinatie met en in ondergeschikte mate ruimte voor kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd welke binnen het bouwvlak opgericht dienen te worden. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'.

Wonen - Lint 2

Binnen de bestemming ‘Wonen - Lint 2’ geldt dat het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden binnen het bouwvlak. Het hoofdgebouw bestaat uit één bouwlaag met kap. Per bestemmingsvlak mag één twee-onder-eenkap woning in de vorm van een 'Herberg', ten behoeve van twee wooneenheden worden gerealiseerd. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'.

Wonen - Stolp

Binnen de bestemming ‘Wonen - Stolp’ geldt dat het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden binnen het bouwvlak. Het hoofdgebouw bestaat uit één bouwlaag met kap. Binnen het opgenomen bouwvlak mag één stolp, ten behoeve van twee wooneenheden worden gerealiseerd. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'.

Waarde Archeologie 2

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Dit betekent dat er een verwachting bestaat dat eventueel archeologisch betekenisvolle vondsten kunnen worden gedaan binnen het plangebied. Om ervoor te zorgen dat deze archeologische vondsten niet worden beschadigd, stelt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' aanvullende bouwregels. Hierbij geldt dat archeologisch onderzoek vereist is zo gauw bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 0,4 m wordt geroerd en de oppervlakte van het bouwwerk groter is dan 100 m2.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Participatie

In het kader van bewonersparticipatie heeft op 12 december 2020 de initiatiefnemer een inloopavond voor bewoners georganiseerd. Ongeveer 14 families hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Tijdens deze avond is het stedenbouwkundig plan toegelicht aan de omwonenden. Al met al waren de bewoners positief, aangezien door onderhavige ontwikkeling een bedrijfslocatie met milieucategorie 3.2 wordt vervangen door woningbouw. Hierdoor verbetert het woon- en leefklimaat voor bewoners aanzienlijk. Met 3 bewoners/ families is nog nader overleg geweest. Op basis van intensieve gesprekken met de bewoners van met name Westerbuurt 4 en De Buurt 108 is in nauw overleg tot bijgaande stedenbouwkundige inrichting gekomen. Binnen de gemaakte keuzes heeft hierbij de component van privacy-behoud in de tuinen van hun woningen geleid tot de hier getoonde planopzet.

Voorbereidingsfase

In het kader van vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan op 29 april toegestuurd aan de Overlegpartners. Hieronder zijn de ontvangen overlegreacties samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Het Hoogheemraadschap geeft aan dat in de waterparagraaf onder het kopje Waterkwantiteit staat dat er mogelijk ingrepen in de watergangen worden verricht. Er wordt een secundaire sloot gedempt en de primaire sloot wordt verbreed. Gevraagd wordt de toelichting hierop aan te passen.

Daarnaast staat aangegeven dat er geen significante toename van verharding is. Dat klopt, maar de benoemde ondergrens van 2000 m² klopt volgens het Hoogheemraadschap niet. De ondergrens is namelijk 800 m². Gevraagd wordt dit te corrigeren.

Reactie gemeente

De toelichting van het bestemmingsplan is aangepast naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap.

Gasunie

De Gasunie heeft geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

Veiligheidsregio Noord-Holland Noord

Het plangebied is niet gelegen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, hogedruk

aardgastransportleidingen en/of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Het advies, in het kader van externe veiligheid, is daarom niet nodig en de veiligheidsregio volstaat met algemeen ruimtelijk- en brandveiligheidsadvies.

De veiligheidsregio adviseert dat hun adviseur brandveiligheid de voorgenomen uitwerking van de planinrichting toetst aan de Handreiking bluswatervoorziening en bereikbaarheid VRNHN 2021. Door het inrichten conform deze handreiking kunnen hulpdiensten effectieve hulpverlenen bij ongeval en brand.

Het plan ligt op een locatie waardoor de genormeerde opkomsttijd voor brandweerzorg ruim overschreden wordt. Toepassen van aanvullende brandpreventieve voorzieningen (bijvoorbeeld woningsprinklers of een watermist installatie) verbetert de brandweerzorg. Daarom advisereert de veiligheidsregio hun brandveiligheidsadviseur te betrekken bij de uitwerking van dit plan.

Reactie gemeente

Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met het advies van de veiligheidsregio Noord-Holland Noord.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage is gelegd. Voor het ontwerpbestemmingsplan 'Venhuizen- De Buurt 116' zijn in totaal 4 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn geanonimiseerd en samengevat voor een overzichtelijke weergave in bijlage 12. Naar aanleiding van de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd. Een overzicht van deze wijzigingen zijn opgenomen in bijlage 12.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Het voornemen betreft een particulier initiatief. Met onderhavige wijziging in de planologische situatie, inclusief de kosten die samenhangen met de procedure komen voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de beoogde ontwikkeling is dan ook op 18 februari 2022 een anterieure overeenkomst ondertekend.

Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.