Ecohof Wormerveer

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De basisschool de Toermalijn en de BSO Toermalijn zijn na de zomervakantie van 2022 verhuisd naar een nieuw schoolgebouw tussen het Noordeinde en de waterloop langs de De Ruijterkade in Wormerveer. De gemeente Zaanstad heeft de grond aan de Tulpstraat 18 waar de school was gehuisvest, verkocht aan inwoners die zich hebben verenigd in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), de vereniging Eco aan de Zaan. Dit bewonerscollectief heeft een bouwplan ontwikkeld voor een duurzaam, sociaal en klimaatadaptief ecodorp met 23 woningen, waarbij het bestaande schoolgebouw gehandhaafd blijft. Het CPO-initiatief heeft 'Ecohof' als werknaam gekregen.

Woningbouw in het plangebied is echter niet mogelijk op grond van het vigerende bestemmingsplan Wormerveer-Noord, dat is vastgesteld op 27 november 2014. Om de woningen te kunnen realiseren, is derhalve een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Het belangrijkste doel van het voorliggende bestemmingsplan is het juridisch-planologisch mogelijk maken van het CPO-initiatief Ecohof. Het plan is ook een beheerkader voor de toekomstige situatie. De in het onderhavige bestemmingsplan opgenomen regeling sluit zoveel mogelijk aan op de standaardregels van de gemeente Zaanstad.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Tulpstraat, vlak naast de Zaan in Wormerveer-Noord (zie afbeelding 1). Wormerveer Noord ligt tussen twee provinciale wegen, het bedrijventerrein Noorderveld en de Zaan in. De Tulpstraat grenst aan de Kerkstraat. Dit is voor Wormerveer-Noord de ontsluitingsweg richting de provinciale weg en de A8.

Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Het plangebied, dat een omvang heeft van circa 4.300 m², bestaat uit het perceel dat het bewonerscollectief, vereniging Eco aan de Zaan, heeft gekocht en uit de gronden waarvoor het bestemmingsplan "Wormerveer-Noord" nog van toepassing is. In het zuiden grenst het plangebied aan de achtererven van een rij woningen. Deze woningen hebben voorkanten aan de Kerkstraat. In het westen grenst het plangebied aan de Tulpstraat. In het noorden grenst het plangebied aan een klein veldje openbaar groen. Aan de noordzijde van dit veldje is een rijtje geschakelde woningen. Deze woningen staan aan de Tulpkade. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrenst door een smalle sloot (de Zaan-stroom). Aan de andere zijde van de sloot staat een relatief groot appartementencomplex, bestaande uit vier losse gebouwen.

1.3 Voorgaande bestemmingsplannen

Voor het plangebied heeft de gemeente Zaanstad op 27 november 2014 het bestemmingsplan Wormerveer vastgesteld. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft voor het plangebied dit bestemmingsplan echter vernietigd. Daardoor is het daarvoor geldende bestemmingsplan "Wormerveer-Noord", dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 7 december 2007, nog steeds van kracht.

Afbeelding 2: Fragment vigerend bestemmingsplan Wormerveer-Noord.

In het bestemmingsplan "Wormerveer-Noord" heeft het plangebied de bestemming "Maatschappelijke doeleinden". Door middel van bouwvlakken en de aanduiding 'zonder gebouwen' is binnen de bestemming aangegeven waar wel en niet gebouwd mag worden. In die bouwvlakken staat een maximale bouwhoogte aangegeven. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. Bovendien wordt de bebouwing hoger dan het bestemmingsplan toelaat en er wordt buiten de bouwvlakken gebouwd. Op basis daarvan past het bouwplan niet in het geldende bestemmingsplan.

Het perceel heeft geen archeologische dubbelbestemming. In een archeologisch vooronderzoek is bevestigd dat het terrein voor een groot deel is verstoord. Derhalve is geen verder archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Op de plankaart is een straalpad aangegeven. Op grond daarvan is de maximale bouwhoogte in het plangebied 72 meter.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan Ecohof Wormerveer. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan. Verder zijn in de bijlagen de beantwoording van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Bloemenbuurt in Wormerveer. De Bloemenbuurt heeft een orthogonale structuur die de oriëntatie ontleent aan het onderliggende landschap. De bebouwing in de Bloemenbuurt bestaat uit strokenbouw met rijtjeswoningen met zadeldaken met rode pannen. De architectuur is zeer eenvoudig met weinig in het oog springende details. De school vormt een verbijzondering in de wijkstructuur.

Afbeelding 3: Bestaande situatie.

De openbare ruimte van de Bloemenbuurt is vrij sober ingericht. Er is weinig openbaar groen, het meeste groen is privégroen van de voor-en achtertuinen. Ten noorden van het plangebied loopt een dwarssloot, die een blauwe en groene ader vormt, waaraan diverse groene ruimtes zijn. De huidige locatie is één van die groene ruimtes, met daarin de school en een rij seniorenwoningen.

De school heeft een u-vormige plattegrond met een centrale entree als schakelpunt tussen twee langwerpige vleugels en een lokaal voor handenarbeid haaks op het eind van de noordelijke vleugel. Het schakelpunt bevat de hoofdentree en ernaast de ruimte voor het hoofd van de school en een archief. Vanuit de centrale hal kan men naar de binnenplaats.

De noordelijke vleugel ligt evenwijdig aan de Tulpkade en heeft een lange gang, onder een licht hellend dak met vier klaslokalen eraan. Aan het eind buigt de gang naar het handenarbeidlokaal dat tweelaags is en gekenmerkt wordt door hoge raampartijen met roede verdeelde kozijnen met stalen ramen in beide lange gevels. De westelijke vleugel loopt evenwijdig aan de Tulp-straat en heeft een lange gang, maar met keuken, huishoudlokaal en klein handenarbeidlokaal. Op een later tijdstip is hier een klein deel tegenaan gezet in iets andere baksteen. Dit is geheel in de stijl van het bestaande gedaan en kan dus niet als verstoring gezien worden.

Het u-vormige schoolgebouw ligt rondom het schoolplein dat grotendeels is verhard en waarin enkele bomen staan. Op het schoolplein zijn een zandbak en enkele speeltoestellen aanwezig. Langs de zuidrand staan fietsenrekken voor de schoolkinderen en het personeel. De locatie van de voormalige gymzaal is ingezaaid met gras.

Met uitzondering van de gymzaal aan de zuidoostkant van het perceel die in verband met de slechte bouwkundige staat in 2016 is gesloopt, is niet veel gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Met name het schoolgebouw is zeer gaaf in hoofdvorm en materiaalgebruik gebleven. Er is geen sprake van ontsierende aanbouwen en alle kozijnen met stalen ramen zitten er nog in. De inrichting van het schoolplein aan de achterzijde is wel gewijzigd door functieverandering. De fietsenstalling is weg, de zandbak verplaatst, het gazon heeft plaats gemaakt voor meer verharding en er zijn wat lage plantenbakken gekomen. De groenstructuren aan de voorzijde (Tulpstraat) en aan de zijde van de Tulpkade zijn nog aanwezig.

Het plangebied is onderdeel van een 30-kilometer/uurgebied. In de nabije omgeving van het plangebied geldt geen parkeerregime.

2.2 Aanloop bestemmingsplan

Het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), de vereniging Eco aan de Zaan, begon in 2013 met haar zoektocht naar een geschikte zelfbouwlocatie voor een duurzaam en circulair ecodorp in Zaanstad. In 2017 vonden zij de geschikte locatie aan de Tulpstraat 18 in Wormerveer, een locatie die door de verhuizing van de basisschool de Toermalijn en de BSO Toermalijn leeg zou komen te staan. In 2018 is door de gemeente Zaanstad met de vereniging Eco aan de Zaan een intentieovereenkomst afgesloten om te onderzoeken of er op deze locatie een Ecodorp gerealiseerd kan worden. Ecodorpen zijn woonvormen die gebouwd worden met duurzame materialen en gebruik maken van hernieuwbare energie. Bij het ontwerp staat duurzaamheid en klimaatadaptatie centraal en wordt het ontwerp daaromheen vormgegeven. De levensstijl van de bewoners sluit hier bij aan.

2.3 Ontwikkelingen

De gemeente Zaanstad heeft de grond aan de Tulpstraat 18 waar de school is gehuisvest, verkocht aan inwoners die zich hebben verenigd in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), de vereniging Eco aan de Zaan. Dit bewonerscollectief heeft een bouwplan ontwikkeld voor een duurzaam, sociaal en klimaatadaptief ecodorp met 23 woningen. Het CPO-initiatief heeft 'Ecohof' als werknaam gekregen.

Hiervoor zal het bestaande schoolgebouw worden verbouwd. In het schoolgebouw worden 11 koopwoningen van verschillende grootte geaccommodeerd. Daarbij zal een optopping worden gerealiseerd. Verder zal ongeveer op de plaats van de gesloopte gymzaal een appartementengebouw met 7 sociale huurappartementen en 5 middenhuurappartementen worden gerealiseerd.

Het schoolplein behoudt het open karakter zonder bebouwing en wordt vergroend. De bestaande bomen blijven, indien de vitaliteit voldoende is, behouden. Indien bomen niet behouden kunnen blijven worden deze verplant of gecompenseerd.

Hoofdstuk 3 Verantwoording

3.1 Wat houdt het plan in?

Het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), de vereniging Eco aan de Zaan, begon in 2013 met haar zoektocht naar een geschikte zelfbouwlocatie voor een duurzaam en circulair ecodorp in Zaanstad. In 2017 vond deze vereniging de geschikte locatie aan de Tulpstraat 18 in Wormerveer. Het bewonerscollectief heeft daarna een bouwplan ontwikkeld voor een duurzaam, sociaal en klimaatadaptief ecodorp met 23 woningen. Bij de ontwikkeling van het bouwplan is de cultuurhistorische verkenning, die door Erfgoed Zaanstad is vervaardigd met het oog op de planontwikkeling, als inspiratiekader gebruikt voor het integreren van het bestaande schoolgebouw in dit bouwplan.

Omdat het schoolgebouw niet meer nodig is voor onderwijsdoeleinden, is een alternatieve invulling gewenst. Gelet op de ligging in een bestaande woonwijk is een functieverandering naar woningbouw een voor de hand liggende keuze.

Omdat sprake is van een karakteristiek schoolgebouw (zie paragraaf 4.1.1) is daarbij de keuze gemaakt om de woningen binnen de bestaande muren van de Floraschool te bouwen. Het herinrichtingsontwerp tot woongemeenschap houdt met deze status verregaand rekening. Uit de cultuurhistorische verkenning blijkt dat vanwege de gave hoofdvorm er weinig ruimte is voor het aanpassen van de plattegrond van de school met de aan- en uitbouwen. Om tot een zorgvuldige transformatie van de school naar woningen te komen, met zoveel mogelijk behoud van de cultuurhistorische waarden, is het ontwerp in supervisie van stedenbouwkundigen van MAAK Noord in overleg uitgewerkt.

Het nieuwe woongebouw met sociale huur- en middenhuurappartementen wordt gedeeltelijk op de locatie van de voormalige gymzaal gebouwd. In de gevelindeling van dat gebouw is rekening gehouden met privacy van aanwonenden. Het nieuwe gebouw vormt een herkenbare architectonische eenheid met het bestaande pand.

Hoofdstuk 4 Planonderbouwing

4.1 Cultuurhistorische waarden

4.1.1 Cultuurhistorie

Het plangebied ligt achter de lintbebouwing langs de westkant van de Zaan en ten noorden van de Kerkstraat in de Polder Westzaan. Totdat de Bloemenbuurt, een buurt uit de jaren '50-'60 van de vorige eeuw werd gerealiseerd, waren de gronden in agrarisch gebruik. Gelijktijdig met de woningen is aan de Tulpstraat 18 in 1954 de Floraschool, een school voor buitengewoon bijzonder lager onderwijs gebouwd. Het schoolgebouw is gebouwd in een u-vorm. In de noordwesthoek wordt het gebouw gekenmerkt door een bakstenen toren van enkele meters hoog. Aan de zuidoostkant van het perceel stond een gymzaal die in 2016 is gesloopt.

Afbeelding 4: Historische topografie.

De Floraschool fuseerde op 1 augustus 2005 met de Springplank in Koog aan de Zaan, waardoor de openbare basisschool voor speciaal onderwijs De Boei ontstond. In het schoolgebouw zitten nu vier groepen en de buitenschoolse opvang van interconfessionele basisschool Toermalijn, die wacht op de verhuizing naar de nieuwbouw aan het Noordeinde.

Het schoolgebouw is niet beschermd als gemeentelijk monument. De Floraschool is opgenomen in de lijst met potentiële gemeentelijke monumenten, die geïnventariseerd is door de werkgroep Wederopbouw van het Zaans Erfgoed. Daar hoort echter geen officiële beschermde status bij.

In de Erfgoedvisie uit 2011 van de gemeente Zaanstad is opgenomen dat bij gebiedsontwikkelingen cultuurhistorische verkenningen worden gemaakt met als doel om te inspireren, om handvatten mee te geven aan de voorkant van het proces van ontwikkelingen en als onderlegger te dienen voor bestemmingsplannen om zo de cultuurhistorische waarden in het gebied te borgen. Hierbij is aangegeven dat voor deze locatie een cultuurhistorische verkenning moet worden gemaakt omdat het hier mogelijk gaat om een Wederopbouwmonument. Daarom is vanuit het programma Erfgoed een Cultuurhistorische verkenning 1 over de Floraschool gemaakt.

Deze cultuurhistorische verkenning maakt inzichtelijk wat deze waarden precies zijn en geeft advies hoe daar mee om te gaan. In stedenblouwkundig opzicht is het ensemble met de bejaardenwoningen aan de Tulpkade en de woning hoofd van de school op hoek Kerkstraat/Tulpstraat herkenbaar binnen de buurt door plattegrond en inrichting met groen. Ook in groter verband is er sprake van een ensemblewaarde met overige naoorlogse scholen in Wormerveer, die alle zijn gebouwd tussen 1950 en 1960, maar die ook elk een eigen vormgeving en functie hebben. De school, of eigenlijk het gehele ensemble van bejaardenwoningen, directeurswoning en school, vertellen het verhaal van de wederopbouwperiode in Wormerveer en representeren de landelijke gedachten over naoorlogse wijken en scholen.

Ook in architectuurhistorisch opzicht is er sprake van een waardevolle stuatie. Dit komt tot uitdrukking in de massa en de massaopbouw. De opzet van de school (haakvorm, iets ongelijk) lange gangen met lokalen is van waarde. Dit type komt verder niet voor in de inventarisatie van Zaans erfgoed en is dus op gemeentelijk niveau zeldzaam. Het materiaalgebruik is karakteristiek (granito, stalen ramen). In de massaopbouw zijn de speelse bouwvolumes met verschillende hoogten (lijnenspel) van belang. Het interieur van de school is niet meegenomen in het onderzoek. Bij naoorlogse scholen bestaat echter een grote kans op aanwezigheid van naoorlogse wandkunst, gemaakt met de 1%-regeling van destijds en meestal door regionale kunstenaars. Mocht dat aanwezig zijn dan geldt hiervoor een zorgvuldige omgang. Uit informatie van de initiatiefnemers blijkt dat er geen naoorlogse wandkunst in het gebouw aanwezig is.

De bejaardenwoningen zijn van mindere architectuurhistorische waarde, maar wel van groot belang als onderdeel van het ensemble. De bejaardenwoningen en de directeurswoning zijn op hoofdvorm gaaf, maar hebben wijzigingen ondergaan.

Op basis van bovenstaande analyse dient ernaar te worden gestreefd de herkenbaarheid van het ensemble van de school, woningen en woning van de hoofd (onderlinge relatie) en de herkenbaarheid van dit type school, de hoofdvorm (haakvorm met open binnenplein en dichtere omranding met beplanting), te behouden. Ook de groene omgeving school in vorm van gazonstroken, lage beplanting en enkele solitairen dient te worden gehandhaafd.

In de architectuur dient de karakteristieke architectuurstijl met verschillende bouwvolumes en hoogten (horizontaal en verticaal lijnenspel) zichtbaar te blijven. Dit geldt eveneens voor het karakteristieke materiaalgebruik (granito, stalen ramen) en wanneer aanwezig (monumentale) wandkunst.

Bij elke bebouwing is sprake van een bepaalde ruimte voor wijzigingen die gedaan kunnen worden zonder dat de karakteristiek van die bebouwing onaanvaardbaar aangetast worden. Bij sommige objecten is die ruimte heel klein; er is dan geen of nauwelijks transformatieruimte. Soms is die ruimte groter. In dit geval is nieuwe bebouwing op het terrein mogelijk, maar mag de openheid van het binnenterrein niet worden aangetast. Voor nieuwbouw dienen de randen van het peceel opgezocht te worden. Vanwege de gave hoofdvorm is er weinig ruimte voor aanpassen aan plattegrond school met aan-, uit,- of opbouwen.

Het groen in de directe omgeving kan worden gewijzigd, maar het open karakter dient behouden te worden. Gazon en lage beplanting zijn mogelijk, maar hoge schuttingen, hekwerken, muren en dergelijke zijn ongewenst.

In het bouwplan is de herkenbaarheid van het ensemble van de school, woningen en woning van de hoofd (onderlinge relatie) behouden. Er wordt binnen de footprint van gebouwen getransformeerd en op de voormalige lokatie van de gymzaal. De herkenbaarheid van dit schooltype (haakvorm met open binnenplein en dichtere omranding met beplanting) blijft behouden. Ook de karakteristieke architectuurstijl met verschillende bouwvolumes en hoogten (horizontaal en verticaal lijnenspel) blijft herkenbaar. In de school worden de van oudsher aanwezige karakteristieke materialen zoveel mogelijk behouden.

4.1.2 Archeologie

Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening.

In de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden, worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Derhalve is een Archeologisch bureauonderzoek 2 uitgevoerd. Het betreft een archeologische locatie van hoge waarde, zoals aangeduid op de Provinciale en Gemeentelijk Cultuurhistorische Waardenkaart. Volgens het gemeentelijk archeologiebeleid geldt er binnen het plangebied bij ingrepen dieper dan 50cm -mv een archeologische onderzoeksplicht.

Uit het bureauonderzoek is naar voren gekomen dat archeologische resten uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd kunnen worden verwacht. Onbekend is echter of de bodemopbouw in het gebied intact is of verstoord door (sub)recente ingrepen.

Uit het daarna uitgevoerde Empaction

Empaction

booronderzoek is gebleken dat de ondergrond binnen het plangebied tot minstens 2 meter beneden maaiveld volledig is verstoord. Op deze diepte bevindt zich een pakket van niet-geoxideerd veen. De bovenste 2 meter is opgebouwd uit meerdere lagen van mogelijk industrieel afval en ophooglagen. Geadviseerd wordt om verder geen archeologisch vervolgonderzoek te doen. De gemeente Zaanstad heeft dat advies overgenomen.

Het is altijd mogelijk dat tijdens grondwerkzaamheden onverwacht archeologische vondsten aan het licht komen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van de grondwerkzaamheden te wijzen op de plicht zogenoemde toevalsvondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet. Deze melding dient behalve bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) tevens plaats te vinden bij de gemeente Zaanstad.

4.2 Stedenbouwkundige / landschappelijke uitgangspunten

In het ontwerp wordt het schoolgebouw gebruikt om woningen in te realiseren. In de zuidoosthoek van het plangebied wordt een nieuw gebouw toegevoegd. De binnentuin zal gemeenschappelijk worden gebruikt en onderhouden.

Afbeelding 5: Bestaande en toekomstige situatie.

De woningen worden binnen de bestaande muren van de Floraschool, een karakteristiek vormgegeven schoolgebouw uit 1954, gebouwd. Het bestaande u-vormige schoolgebouw wordt gehandhaafd. Er zal wel een optopping worden gerealiseerd en een pergola aan de pleinzijde met begroeiing om woningen in de zomer koel te houden . De toekomstige bewoners hebben als lid van de de vereniging Eco aan de Zaan afspraken gemaakt over de omvang van de 11 koopwoningen. Deze koopwoningen krijgen hierdoor een verschillende omvang. De woningen in de noordvleugel krijgen hun voordeur aan de buitenzijde. In een strook van 2 meter wordt een zogenaamde Delftse stoep3 aangelegd. Hier kunnen de bewoners bijvoorbeeld een bankje of bloempotten plaatsen.

Ongeveer op de plaats van de gesloopte gymzaal zal een appartementengebouw met 7 sociale huurappartementen en 5 middenhuurappartementen worden gerealiseerd. Dit gebouw voegt zich in de orthogonale structuur van de wijk en zal een compositie met bestaande schoolgebouw vormen. Doordat het appartementengebouw ter plaatse van de voormalige gymzaal wordt gebouwd en door de herkenbare architectonische eenheid met het bestaande schoolgebouw, wordt de ruimtelijke structuur hersteld.

4.3 Wonen

Het plan bestaat uit de realisatie van 23 woningen, waarvan 12 huurwoningen. Van deze woningen vallen 7 woningen in de categorie sociale huurwoningen (30%), waarmee wordt voldaan aan het woonbeleid dat uitgaat van minimaal 30% sociale huur als norm. Voor de 12 huurwoningen van circa 50 m² wordt een nieuw gebouw aan het perceel toegevoegd van 3 bouwlagen. Ten behoeve van de 11 grondgebonden koopwoningen van 38-132 m² wordt op het bestaande schoolgebouw een laag toegevoegd.

Het schoolplein behoudt het open karakter zonder bebouwing en wordt vergroend. De bestaande bomen blijven, indien de vitaliteit voldoende is, behouden. Indien bomen niet behouden kunnen blijven worden deze verplant of gecompenseerd.

Afbeelding 6: Tuinimpressie.

De zichtbare achterkanten (schuttingen) worden met groen verzacht, zodat deze achterkanten niet domineren bij de inrit/ingang.

4.4 Groen en openbare ruimte

Het groen in de directe omgeving van de school wordt opgeschoond. Daarvoor geldt behoud van de 'wederopbouw' karakteristieken van het groen: open, gazons met eventueel wat lage beplanting, bij voorkeur geen hoge schuttingen, hekwerken, muren. In overleg met omwonenden aan de Tulpkade is toegezegd dat er met het oog op hun privacy wel hoger opgaande beplanting als visuele afscherming zal worden ingeplant. Het binnenterrein is niet openbaar.

4.5 Verkeer, vervoer en parkeren

4.5.1 Algemeen

Het plangebied ligt aan de Tulpstraat, vlak naast de Zaan in Wormerveer-Noord. Wormerveer Noord ligt tussen twee provinciale wegen, het bedrijventerrein Noorderveld en de Zaan in. De Tulpstraat grenst aan de Kerkstraat. Dit is voor Wormerveer-Noord de ontsluitingsweg richting de provinciale weg en de A8. Het plangebied is onderdeel van een 30-kilometer/uur gebied. De verkeersstructuur in het plangebied blijft als gevolg van de planontwikkeling grotendeels ongewijzigd. De woningen worden ontsloten via een inrit naar de Tulpstraat.

Eén van de wensen is ook een duurzamer mobiliteitsconcept met minder nadruk op de privé auto. De beoogde groep bewoners hebben een mobiliteitspatroon wat uitgaat van een hoger fiets en openbaar vervoer gebruik dan gemiddeld. De gemeente Zaanstad zoekt naar mogelijkheden om een mobiliteitstransitie op gang te brengen. Daarvoor heeft zij een Mobilteitsplan Noord opgesteld, met ambities en projecten om onder andere deelmobiliteit te faciliteren en stimuleren.

4.5.2 Huidige netwerken

De Tulpstraat ligt in het centrum van Wormerveer. Vanaf deze locatie is het makkelijk om te voet of met de fiets naar het station, de supermarkt en het dichtstbijzijnde park (Noordsterpark) te gaan. Te voet en met de fiets ben je ook snel bij het Wormer- en Jisperveld, het dichtstbijzijnde recreatiegebied.

Op 4 minuten loopafstand van de projectlocatie bevindt zich een buurtwinkelcentrum in de Marktstraat met onder andere een supermarkt. Daar zijn ook andere (niet-dagelijkse) voorzieningen. Een kinderopvang, twee basisscholen (De Pionier en Toermalijn) en een buurtcentrum zijn ook te voet bereikbaar. Langs het Noordeinde en de Zaanweg bevinden zich meerdere voorzieningen waaronder restaurants en speciaalzaken. In de 'Zaanbocht', op 5 minuten lopen, is een centrumgebied met restaurants en bankjes langs de Zaan.

De voorzieningen in de directe omgeving van de planlocatie zijn zodanig dat in zowel de dagelijkse levensbehoefte als de niet-dagelijks levensbehoefte wordt voorzien.

Op een loopafstand van 850 meter van de locatie bevindt zich NS-station Wormerveer. Van dit station vertrekt vier keer per uur een sprinter richting Zaandam/Amsterdam en vier keer per uur richting Uitgeest. Naast het plangebied stopt bus 69, welke twee keer per uur richting Krommenie en het Kalf vertrekt.

Op 15 minuten loopafstand (1,1 kilometer) ligt het Wormer- en Jisperveld. In deze groene omgeving kan worden gerecreëerd, gefietst en gewandeld. Qua recreatieverbindingen wordt daar ook de connectie met de ten oosten gelegen Beemster gemaakt.

4.5.3 Openbaar vervoer

Het plangebied ligt in de nabijheid van het centrum van Wormerveer. De toekomstige bewoners van het plangebied kunnen gebruik maken van de bestaande openbaarvervoervoorzieningen.

Aan de Kerkstraat nabij het plangebied is de bushalte aanwezig van lijn 69 (Assendelft Station- Zaandam Voorsterbeek) en op ongeveer 1 kilometer van het plangebied ligt station Wormerveer.

4.5.4 Auto

Uit de ASVV2021 blijkt dat rijwoningen in sterk stedelijk gebied in de centrumschil 6,4 tot 7,2 autobewegingen per woning per etmaal genereren. Voor goedkope appartementen is die verkeersaantrekkende werking 3,9-4,7 autobewegingen per woning. Wanneer uitgegaan wordt van het gemiddelde betekent dit voor de 23 woningen 126,4 (11*6,8+12*4,3) autobewegingen per etmaal. Bij een spitsuurintensiteit van 10% betekent dit 12,6 auto's op het drukste uur van de dag, of te wel één auto per ongeveer 5 minuten.

Op het perceel is in de huidige situatie echter een basisschool worden gevestigd met 7 lokalen. Voor basisscholen is de ASVV2021 geen verkeersaantrekkende werking opgenomen. Daarom is van dezelfde uitgangspunten uitgegaan als voor parkeren. Hieruit blijkt dat de normatieve verkeersaantrekkende werking van de basisschool 152,7 autobewegingen per etmaal bedraagt. Per saldo neemt de verkeersaantrekkende werking derhalve af. Op basis van het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat er door de woningbouwontwikkeling geen onaanvaardbare toename van de verkeersintensiteit op de Tulpstraat ontstaat.

De benodigde parkeerplaatsen voor bewoners worden allemaal in het plangebied gerealiseerd. Parkeren voor bezoekers is openbaar toegankelijk. Voor de planontwikkeling is de parkeerbehoefte berekend op basis van de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016. Wormerveer wordt daarin gekenschetst als 'sterk stedelijk B'. Op basis van de geldende parkeernormen zijn er voor de planontwikkeling 22 parkeerplaatsen nodig, waarvan 7 voor bezoekers. Op eigen terrein worden 13 parkeerplaatsen aangelegd. Derhalve wordt niet voldaan aan de parkeernormering.

Categorie		Aantal	Norm	Parkeervraag
Duur (> 130 m² GBO)		1	1,5	1,5
Midden (95 m²-130 m² GBO)		5	1,3	6,5
Goedkoop (65-95 m² GBO)		3	0,9	2,7
Starterswoning (< 65 m² GBO)		2	0,8	1,6
Appartement (< 65 m² GBO)		12	0,8	9,6
				21,9

Afbeelding 7: Parkeerbehoefte.

De parkeernormen die in dit gebied gelden staan in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016. Deze parkeernormen resulteren in een parkeereis. Deze parkeereis heeft betrekking op het minimale aantal parkeerplaatsen dat de initiatiefnemer dient aan te leggen op eigen terrein.

Parkeerplaatsen

Bij de parkeernormen horen bezoekersplaatsen die altijd openbaar toegankelijk dienen te zijn. Deze bezoekersplekken mogen achter een hek met een intercom zijn.

Parkeren op eigen terrein

Bij dit initiatief kan de parkeerbehoefte niet volledig op eigen terrein worden gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zijn 13 parkeerplaatsen.

Oud voor nieuw

Bij dit initiatief kan de regeling 'oud voor nieuw' niet worden toegepast, omdat de aanwezigheidspercentage voor de functie wonen en de functie basisschool niet met elkaar overeenkomen. Het gebruik van de bestaande parkeerplaatsen is hierdoor niet inwisselbaar. Bestaande parkeerplaatsen die komen te vervallen moeten worden gecompenseerd.

Deelautogebruik

De initiatiefnemers hebben in het kader van hun duurzaamheidsambities aangegeven het autogebruik tot een minimum te willen beperken en hebben geen eigen auto's. De initatiefnemers zullen gebruik te gaan maken van ongeveer 7 (eigen) deelauto's, waardoor de behoefte voor het bewonersparkeren omlaag wordt gebracht.

In de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 is hiervoor geen uitzondering opgenomen. In de 'Memo lijst met voorwaarden voor een autoparkeergarage en een fietsparkeergarage bij woningcomplexen', 2021 zijn hiervoor aanvullende afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Maatwerk is bespreekbaar en moet onderbouwd worden voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders. De initiatiefnemers hebben een Memo parkeren 4 vervaardigd waarin wordt onderbouwd waarom bij de realisatie van Ecohof kan worden volstaan met de aanleg van 13 parkeerplaatsen.

De gemeente hanteert de onderstaande richtlijnen voor maatwerk.1 deelauto vervangt 5 reguliere auto's (en daarmee 4 plaatsen uit de parkeerbehoefte). Buiten gereguleerd gebied is het risico dat bij aanschaf van meer auto's de parkeerdruk op de omgeving wordt afgewenteld. Daarom is in de parkeernota slechts voor 10% van de parkeerplekken deze mogelijkheid geboden. Bij één deelauto betekent dit een vermindering van 4 parkeerplaatsen. Wanneer 3 deelauto's zouden worden ingezet wordt de parkeerbehoefte met 12 parkeerplaatsen gereduceerd en zouden er nog 10 (21,9-12) parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Door de inzet van 7 deelauto's volstaat het aantal parkeerplaatsen derhalve.

Tot slot hebben de initiatiefnemers het voornemen minimaal 20% van de parkeerplaatsen met een laadpaal voor elektrisch laden met een aansluitwaarde van minimaal 24 kW te realiseren. Indien uitsluitend elektrische auto's gebruikt zullen worden dan dienen meer parkeerplaatsen ingericht te worden voor elektrisch laden.

Afwijken

Resumerend zijn normatief 22 parkeerplaatsen nodig voor de ontwikkeling. Met de realisatie van 13 parkeerplaatsen op eigen terrein wordt niet voldaan aan de parkeereis.

Het college is bevoegd om in uitzonderlijke gevallen, die nadrukkelijk niet meegewogen zijn in het onderhavige parkeerbeleid, af te wijken van de bepalingen van deze uitvoeringsnota. Er kan aanleiding zijn om bij het bepalen van de situatie of de aanwezigheid van parkeerders met een specifieke situatie rekening te houden. Hiervoor levert de aanvrager/ontwikkelaar dan een onderbouwing aan. Hierin is aandacht voor een goede leefomgeving of ruimtelijke ordening, zoals dat ook het geval is in het omgevings-/bestemmingsplan.

4.5.5 Fiets

In Wormerveer wordt ingezet op het versterken van de fietsstructuur. De nieuwe structuur wordt bereikt door het verbeteren van bestaande fietsroutes langs de Padlaan en de Veerbrug. In het mobiliteitsplan staat ook de wens om de fietsverbinding langs de Zaan voor de fietser aantrekkelijker te maken. Ook het realiseren van nieuwe verbindingen, zoals een nieuwe brug voor fietsverkeer over de Nauernasche Vaart.

Fietsparkeren

Om fietsers de ruimte te geven moeten voldoende fietsparkeerplekken op het terrein van Ecohof beschikbaar zijn. Met de aannames over fietsparkeernormen op basis van het gemeentebeleid is een benadering gedaan voor het aantal fietsparkeerplekken. In totaal zijn er 60 plekken voor bewoners benodigd en 10 voor bezoekers.

2* ((95+130)/2) /25= 9

9 * ((65+95/2) /25 = 28,8

12 * 2 = 22

59,8 fietsparkeerplekken (excl bezoekers)

Verwacht wordt dat de bewoners meer fietsen en meer buitenmodel fietsen hebben zoals bakfietsen en speedpedelecs. Het parkeerbeleid kan worden aangepast in speciale situaties, bijvoorbeeld om extra fietsgebruik te faciliteren en als er in de ontwikkeling sprake is van specifieke kenmerken van de doelgroep. Omdat er een hoger fietsgebruik en andere type fietsen wordt verwacht, zijn de eisen aan de omvang en kwaliteit van de stalling hoger dan in de parkeernota vanuit gegaan is. Door het toevoegen van kwaliteitseisen, zoals oplaadmogelijkheden, is een grote gemeenschappelijke ruimte meer geschikt dan voor ieder huis een afgesloten berging.

4.6 Water

Algemeen

Het Rijk draagt zorg voor landelijke regel- en wetgeving voor waterhuishoudingen en heeft het hoofdsysteem van de Nederlandse waterhuishouding in beheer. Het algemeen toezicht op de waterhuishouding berust bij de provincie Noord-Holland. Het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer en het keringbeheer binnen het bestemmingsplangebied wordt uitgevoerd door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Het rioolbeheer en de grondwaterzorgtaak berust bij de gemeente Zaanstad.

Het plangebied ligt in de polder Westzaan. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is de waterbeheerder in de polder Westzaan.

Waterhuishouding

Door de planontwikkeling neemt het verhard oppervlak in het plangebied af, omdat het huidige schoolplein wordt ingericht als (moes)tuin. Bovendien wordt in die tuin vanaf de bestaande sloot langs de oostgrens van het plangebied water het plangebied ingetrokken.

Riolering

Binnen het plan is geen sprake is van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild regenwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het regenwater kan dus als schoon worden beschouwd en zal gedeeltelijk als grijs water worden gebruikt om onder meer de toiletten mee door te spoelen en voor het overige deel worden geïnfiltreerd in het groen ter plaatse van het huidige schoolplein. Bij die infiltratie van regenwater in de bodem moet worden voldaan aan de geldende waterkwaliteitseisen. Infiltratie in de bodem mag niet leiden tot overlast door peilstijgingen van grond- en oppervlaktewater. Ook mag infiltratie van regenwater in bodem of het lozen van regenwater op oppervlaktewater niet leiden tot vervuiling.

Er is samen met HHNK een gesprek over de wens van de vereniging Eco aan de Zaan om hun afvalwater op een alternatieve manier op eigen terrein te verwerken. Omdat het voornemen is via een helofytenfilter te lozen op het oppervlaktewater, moet eerst HHNK akkoord kunnen gaan met de alternatieve vorm van sanitatie. HHNK is bevoegd gezag daarvoor. Dit proces loopt gelijktijdig aan de bestemmingsplanprocedure.

Conclusie

Tijdens de vervaardiging van de watertoets heeft overleg plaatsgehad met Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en heeft de gemeente enkele aspecten aangegeven ten aanzien van riolering. De ingebrachte opmerkingen door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de gemeente worden gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure nader uitgewerkt. Voor zaken waarover nog geen duidelijkheid is, kan worden vermeld dat deze in goed overleg met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de gemeente worden uitgewerkt.

4.7 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder valt het bestemmingsplan.

Met ingang van 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze wijziging betekent dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling

Het voorliggende bestemmingsplan is gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied valt binnen het Regionaal Actieprogramma voor de Stadsregio Amsterdam. Door de toenemende woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam is de druk op de woningmarkt in Zaanstad groot. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor dit plan zijn de subregio's Zaanstreek-Waterland en Amsterdam. Dit is het gebiedsniveau waarop we de kwantitatieve behoefte bepalen. Het plan ligt binnen Bestaand Stedelijk Gebied. In het ruimtelijk verzorgingsgebied is sprake van een kwantitatieve additionele behoefte van 55.770 woningen voor de periode 2019-2029. Dit blijkt uit een confrontatie van de provinciale woningbehoefteprognose met het harde planaanbod:

• de additionele woningvraag in het verzorgingsgebied bedraagt 55.770 woningen;
• het harde planaanbod in het verzorgingsgebied bedraagt circa 50.230 woningen;
• de resterende behoefte die hieruit voortvloeit is circa 5.540 woningen;
• het bouwplan omvat 23 woningen, en is derhalve minder woningen dan de resterende behoefte, namelijk 5.540 woningen.

Kortom, bovenstaand bouwplan voorziet in een kwantitatieve behoefte.

Dit blijkt ook uit Bijlage 1, Hoofdstuk 5, waarin wordt ingegaan op het gemeentelijke (woon)beleid, waarin is aangegeven dat er een grote vraag naar woningen bestaat. Zaanstad heeft als gemeente een opgave om een deel van de regionale behoefte op te vangen. De woonvisie en de bijbehorende uitvoeringsagenda (zie Bijlage 1, Hoofdstuk 5, paragraaf 5.1en 5.2) gaan uit van een jaarlijkse bouwproductie van 1.000 woningen. Woningbouw in het project Ecohof zal invulling geven aan deze taakstelling. Daarmee is stap 1 doorlopen. De locatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. De woningbouw in het plangebied past daarmee binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.8 Afweging naar aanleiding van het milieueffect

Het in de voorgaande paragrafen beschreven onderzoek naar milieuaspecten geeft aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen, zijn uitgesloten. In dit kader is een Aanmeldnotitie m.e.r. 5 vervaardigd waarin deze conclusie wordt bevestigd.

4.9 Duurzaamheid

De ambities voor Ecohof gaan verder dan de wettelijke vereisten op het gebied van duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie. In samenwerking met de TU Delft heeft Ecohof verschillende maatregelen op effectiviteit laten toetsen. Na realisatie van het project wordt een jaar lang gemeten of de maatregelen de theoretische effectiviteit in praktijk ook waarmaken.

Energie is een cruciaal onderdeel in het verduurzamen van de stedelijke leefomgeving. De documenten 'MRA basisveiligheidsniveau Klimaatbestendige-nieuwbouw-3.0' en het 'Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2026' zijn documenten die kaderstellend zijn voor ontwikkelingen in Zaanstad. Er wordt in dit project buitengewoon veel aandacht geschonken aan energie, uitgaande van de principes van de Trias Energetica. Dit is een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. De volgende maatregelen worden getroffen in het kader van duurzaamheid en energie:

• alle gebouwen, oud en nieuw worden koudenbruggen vrij ontworpen en uitgevoerd;
• alle gebouwen worden energieneutraal ontworpen en uitgevoerd;
• er wordt zo min mogelijk gebruik gemaakt van niet duurzame installaties;
• Rc-waardes zijn minimaal 6,5 m² K/W voor wanden en daken en 5 m² K/W voor begane grondvloeren.
• U-waardes van ramen en deuren zijn minimaal 0,8 W/m² K;
• alle gebruikte energie wordt ook opgewekt;
• er wordt gekeken naar diverse manieren van energieopwekking;
• er wordt gekeken naar diverse andere manieren (gedrag, gebruik van apparaten) om de energievraag te verminderen;
• er wordt zo min mogelijk gebruik gemaakt van eigen auto's;
• in de meeste gevallen zal er gebruik gemaakt worden van elektrische deelauto's of openbaar vervoer;
• de batterijen van de elektrische auto's kunnen worden ingezet als elektriciteitsopslag;
• pas als het helemaal niet anders kan wordt gebruik gemaakt van gewone eigen personenauto's.

De bovenstaande maatregelen gaan verder dan het Zaanse beleid op dit moment afdwingt. Bij de vergunningsaanvraag toetst Zaanstad of de aanvraag voldoet aan de BENG-normen, die lager zijn (Rc 3,7 voor de vloer, Rc 4,7 voor de gevel en 6,3 voor het dak). Randvoorwaarde: Voor nieuwbouw geldt dat alle gebouwen sinds 1 januari 2021 moeten voldoen aan de BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). De transformatie van het schoolgebouw wordt gezien als nieuwbouw in het kader van de BENG.

Natuurinclusief bouwen is uitgangspunt van de planontwikkeling en zal bij de verdere planuitwerking nader worden ingevuld.

4.10 Klimaatadaptatie

Het klimaat is in verandering. Een gestage opwarming van de aarde leidt tot veranderingen in temperatuur, wind en waterkringloop. De gevolgen van deze veranderingen worden steeds zichtbaarder. Perioden van droogte worden afgewisseld met perioden van langdurige neerslag. Kortstondige buien (piekbuien) nemen in aantal en intensiteit toe. Watertekorten en wateroverlast wisselen elkaar af. Het voorbereiden van Nederland op de gevolgen van klimaatverandering wordt zo een steeds groter en belangrijker onderdeel van de ruimtelijke ordening. Het aanpassen van de leefomgeving op de gevolgen van klimaatverandering wordt ook wel ‘klimaatadaptatie’ genoemd. Klimaatadaptatie is een verzamelnaam voor diverse ruimtelijke ingrepen die het realiseren van een klimaatbestendige leefomgeving voor mens en dier tot doel hebben. Klimaatadaptatie vormt daarmee een belangrijk uitgangspunt in de transformatie van stad en land.

In het ontwerp zijn de relevante klimaatadaptatiethema's wateroverlast, hitte en droogte benoemd en ook toegelicht hoe deze in het plan worden ingepast. Zaanstad hanteert voor de onderstaande thema's de volgende uitgangspunten:

• wateroverlast: hevige neerslag (1/100 jaar, 70 mm in een uur) zorgt niet voor schade in en aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen;
• hitte: tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving;
• droogte: bij langdurige droogte (potentieel maximaal neerslagtekort 300 mm, eens per 10 jaar) wordt schade aan bebouwing, wegen, groen en vitale en kwetsbare functies voorkomen;
• aanvullend vanuit Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2026: 30% boomkroonbedekking – met de daarvoor benodigde ruimtereservering op en onder maaiveld – op koele verblijfplekken en koele routes. Voor de overige openbare ruimte 20% boomkroonbedekking.

Voor Ecohof is een Klimaatstresstest 6 vervaardigd, waarin de relevante klimaatproblemen in kaart zijn gebracht en het ontwerp stelt een reeks klimaat adaptieve maatregelen voor gericht op de vier thema's: wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen.

Maatregelen tegen hitte

De woningen maken gebruik van een gezamenlijke binnentuin om onder andere voedsel te verbouwen. Omdat die binnentuin op de plaats van het huidige schoolplein wordt aangelegd, neemt het verhard oppervlak af. Dit draagt niet alleen bij aan een verruiming van de infiltratie van regenwater, maar zorgt ook voor een afname van de hittestress. Verder wordt er met natuurlijke zonneschermen gewerkt in de vorm van schuine pergola's met begroeiing om woningen in de zomer koel te houden. In de winter, als de zon laag staat, verliest de begroeiing haar bladeren waardoor de woningen door de zon worden opgewarmd. Ook wordt regenwater in de natte periode opgevangen om in de droge periode te kunnen worden ingezet voor irrigatie.

In het ontwerp wordt ervan uitgegaan dat 80% van de zuidgeoriënteerde gevels en 80% van de schoolplein wordt voorzien van vegetatie. Voor de gevels wordt een pergola met staaldraad gebouwd. De beplanting kan in eerste instantie bladverliezend zijn, waardoor deze in de zomer als een 'levende airco' fungeert en in de winter de zon doorlaat, zodat de woningen van de zonnewarmte kunnen profiteren. Echter de opwarming is iedere jaar hoger, het is daarom ook denkbaar dat een aantal jaar verder de beplanting het hele jaar door warmte werend dient te werken en wordt vervangen door bijvoorbeeld hedera, die ook in de winter haar bladeren behoudt.

Uit berekening blijkt dat deze maatregelen leiden tot een lokale verkoeling van de omgevingslucht met circa 8° C, en met circa 20° van de oppervlakte temperaturen op de topmomenten van de hittedagen, ten opzichte van de lucht- en oppervlaktetemperaturen in de omgeving. Dit koelende effect zal ook in een verzwakte mate voelbaar zijn in de ruimte rondom het projectgebied. Omdat de gevels aan de westkant slechts laat in de middag door de zon bereikt worden en aan de noordkant helemaal niet, is ervan uitgegaan dat er vanaf deze twee gevels geen warmte aan de omringende lucht wordt toegevoegd.

Water en Droogte

De oplossing voor het droogteprobleem is verweven met de oplossing voor wateroverlast. Daarom worden deze twee aspecten hier als een samenhangend beschreven. Uit een kaart over wateroverlast blijkt dat Ecohof en haar omgeving gevoelig is voor wateroverlast tijdens hevige buien. Bij zo'n hevige bui kan het water tot aan de drempel van het gebouw komen.

In de huidige situatie alle regenwater naar de riolering geleid of naar de nabijgelegen sloot. Regenwater kan tijdens droogte echter ook goed gebruikt worden. Daarom is naar een oplossing gezocht, waarbij alle regenwater in het plangebied kan worden benut. De totale oppervlakte van de Ecohof is 3.595 m². Dat komt neer tijdens buien van 70 mm op circa 252 m³ water en tijdens een bui van 140 mm op circa 503 m³. Rekenend met een jaarlijks gemiddeld neerslagtekort zou het totaal opgeslagen water neerkomen op circa 1.078 m³. Volgens de berekeningen van de locatie is er 238 m³ water nodig voor 20 dagen om tijdens droogte de bewatering van beplanting te kunnen verzekeren.

Door 80% vergroening van de tuin is er voldoende infiltratieoppervlakte om de ondergrond van de nodige hoeveelheid water te voorzien. Met deze waterinfiltratie kan in grote mate voor de koeling van de omgeving door de toegepaste vegetatie gezorgd worden. Er blijft voor het opvangen en opslaan van regenwater een oppervlakte van circa 800 m² van de daken. Om voldoende water te verzamelen, dat ook in droogteperiodes bewatering voor de vegetatie kan verzorgen, is het alle regenwater nodig, dat op deze verharde oppervlakte valt. Hiervoor wordt onder de terrassen een totaal van circa 153 m³ wateropslag gerealiseerd, in waterzakken. In het geval dat er meer regen valt dan er opgeslagen kan worden, wordt het water alsnog naar de sloot geleid, die als overloop wordt gebruikt. Voor het verwerken van overtollig water worden ook wadi's in de groenstroken buiten het complex aan de Tulpstraat en Tulpkade aangelegd.

Voor de toekomst, als de droogte periodes langer worden dan de huidige 20 dagen, is deze hoeveelheid opslag niet voldoende. Daarvoor zou gedacht kunnen worden aan ondergrondse opslag (niet in de grondwater, maar in zelf gevormde waterbellen in zandlagen). Hiervoor dient dan een grotere oppervlakte bij het systeem betrokken te worden dan de huidige oppervlakte van de Ecohof.

Overstromingen

Dankzij de ligging en de grootte en aard van het plangebied zijn er geen mogelijkheden om grote overstromingen tegen te gaan. Wel is het mogelijk om de eventuele directe effecten van een overstroming te voorkomen. Het peil van de locatie is -0,1 m NAP. Het peil van het complex ligt op 30cm boven maaiveld en derhave op +0,2 m NAP.

Conclusie

Uit de klimaatstresstest blijkt dat in het ontwerp van Ecohof passende maatregelen voorgesteld om klimaateffecten, volgens de kennis van nu, in voldoende mate te verminderen.

4.11 Externe veiligheid

Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten, transportroutes of buisleidingen.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van 27 oktober 2004 en de hierin opgenomen Regeling externe veiligheid inrichtingen, geeft aan welke activiteiten/bedrijven risicocontouren kennen, waarmee rekening dient te worden gehouden bij het verlenen van vergunningen in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Het Bevi heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Op vergelijkbare wijze zijn de aanvaardbare risico's, verbonden aan transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en het transport door buisleidingen, vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbij behorende regelingen.

Het doel wordt in Bevi, Bevt en Bevb vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In Bevi, Bevt en Bevb zijn de risiconormen (plaatsgebonden risicoafstanden) wettelijk vastgelegd. Binnen deze afstanden mogen geen kwetsbare objecten worden opgericht. Beperkt kwetsbare objecten mogen alleen onder zwaarwegende motieven binnen deze risicoafstanden. Er is in Bevi, Bevt en Bevb geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn.

Afbeelding 8: Fragment risicokaart.

Conclusie

Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van het plangebied.

4.12 Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidhindernormen voor toelaatbare equivalente geluidniveaus opgenomen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrie. De geluidhindernormen gelden voor woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen gelegen binnen de geluidzone van een (spoor)weg of gezoneerd industrieterrein. Een geluidzone is een aandachtsgebied aan weerszijden van een (spoor)weg en rondom een industrieterrein waarbinnen de geluidhindernormen van de Wet geluidhinder van toepassing zijn.

In het algemeen geldt dat in een bestemmingsplan alleen aandacht aan geluid besteed moet worden voor zover de uitvoering van de Wet geluidhinder dat vereist (artikel 3.3.1 Bro). In het plangebied is uitsluitend sprake van wegverkeerslawaai, omdat er geen spoorwegen of gezoneerde industrieterreinen in de nabijheid liggen.

Wegverkeer

Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar (nieuwe) woningen die in een geluidszone vallen. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:

• woonerven;
• 30 km/uur-gebieden.

De breedte van de geluidszone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Kerkstraat en het Noordeinde. In verband hiermee dienen de woningen op deze locatie getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. De gemeente Zaanstad heeft de geluidsbelasting vanwege het wegverkeerlawaai berekend door middel van de Standaard Rekenmethode 2 met behulp van het programma Geomilieu, versie 4.30. Als input voor de verkeersintensiteiten is het Zaanse verkeersmodel Proza, versie 5.0.2 gebruikt. Uit de berekeningen blijkt dat de ongecorrigeerde gecumuleerde geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai ter plaatse van het plangebied maximaal 48 dB is. Derhalve wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied wordt de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai niet overschreden. Hierdoor is er voor wat geluid betreft sprake van een goed woon- en leefklimaat in het CPO-initiatief Ecohof.

4.13 Luchtkwaliteit

4.13.1 Huidige luchtkwaliteit

Uit de atlas voor de leefomgeving (peiljaar 2020, bron: www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (15,0 microgram per m³) en fijn stof (18,3 microgram per m³) zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden. De concentratie zeer fijn stof (9,3 microgram per m³) bevindt zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 20 microgram per m³. In het plangebied worden de grenswaarden derhalve niet overschreden.

4.13.2 Invloed planontwikkeling op luchtkwaliteit

In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn luchtkwaliteitseisen verankerd in de Wet milieubeheer. Er is een andere wijze van toetsing van bouw- en bestemmingsplannen opgenomen. Zo dient te worden onderzocht of een project 'in betekenende' mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Als een bouwproject voldoet aan de gestelde criteria voor de schaalgrootte van het plan (minder dan 1.500 woningen of 100.000 m² kantooroppervlakte) dan hoeft er niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

Omdat er in het plangebied het aantal woningen met 23 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan.

Conclusie

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.14 Geur

Op 14 jul 2016 is door de raad van de gemeente Zaanstad het 'Zaans geurbeleid 2016' vastgesteld. In Zaanstad heeft de combinatie van wonen en werken tot gevolg dat de geuremissies van bedrijven kunnen leiden tot geurhinder.

Doel van het geurbeleid is de geurhinder in Zaanstad te verminderen waardoor de kwaliteit van de leefomgeving verbetert en Zaanstad voor huidige en toekomstige bewoners prettiger is om te wonen. De bedrijven passen door geurreductie beter in de woonomgeving, waardoor de Zaanse identiteit met een sterke menging van wonen en werken behouden blijft. Door het terugdringen van geurcontouren ontstaan meer mogelijkheden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het geurbeleid biedt duidelijke kaders voor milieuvoorschriften bij bedrijven en de toetsing van woningbouw en andere geurgevoelige functies.

Geurhinder veroorzakende bedrijven

Aan de hand van de richtafstanden voor geur uit de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering, milieuvoorschriften, geuronderzoek en eventuele geurklachten is bepaald welke bedrijven geurhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van het plangebied (zie afbeelding 9). In de omgeving van het plangebied zijn Forbo linoleumfabriek en de cacaoverwerkende bedrijven Cargill Wormer en Olam Wormer gevestigd. Het plangebied ligt alleen binnen de richtafstand van Cargill Wormer.

Afbeelding 9: Geurcontouren individuele bedrijven.

Bedrijf	SBI code (2008)	Locatie	Afstand tot locatie	Richtafstand geur (gemengd gebied)	Klachten bekend	Geur-rapport aanwezig	Relevantie voor het plangebied
Olam Wormer / Olam Cacoa	10821.1 Verwerking cacaobonen: p.o. > 2.000 m²	Veerdijk 18, Wormer	1100 m	300 m	Nee	Nee	Nee
Cargill Wormer	10821.1 Verwerking cacaobonen: p.o. > 2.000 m²	Veerdijk 82, Wormer	210 m	300 m	Nee	Ja	Nee
Forbo Flooring	Vervaardiging linoleum	Industrieweg 12, Assendelft	1300 m	Niet bekend	Nee	ja	Nee

Afbeelding 10: Richtafstanden.

Voor Cargill Wormer is een geurstudie opgesteld voor een plan in Noordeinde en is de vergunde geurbelasting berekend. Uit deze studie blijkt dat het plangebied net niet binnen de H=-1 contour van Cargill ligt, waardoor wordt voldaan aan de streefwaarde.

Op basis van de vergunde geurcontouren van Olam Wormer kan worden geconcludeerd dat de geurbelasting ter plaatse van het bouwplan tussen de 2 en 2,5 OUE/m3 ligt. Omdat de hedonische waarde voor woningen van H=-1 voor cacaoverwerkende industrie 4 OUE/m3 is, is de hedonisch gewogen geurbelasting lager dan H=-1 en wordt er ter plaatse van het bouwplan voor wat Olam Wormer betreft voldaan aan de basiskwaliteit voor geur.

Ook voor wat betreft Forbo ligt het plangebied ver buiten de geurcontouren. De huidige en de vergunde geursituatie bij Forbo voldoen niet aan het provinciale en gemeentelijke beleid. Aan Forbo zal gevraagd worden om de geurhinder (op termijn) te verminderen. De toekomstige situatie zal dan ook beter zijn dan de huidige situatie. Met het oog op Forbo is geur daarom geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Afbeelding 11: Geurcontouren Cargill Wormer op basis van de vergunde situatie.

Geur is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat op de ontwikkellocatie ten aanzien van het aspect geur sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Streefkwaliteit voor geurbelasting voor deze ontwikkeling

Voor woningen is de streefkwaliteit een concentratie horend bij H=-1, voor continue bronnen (98-percentiel) en 2 x H=-1 voor discontinue bronnen (99,5-percentiel). Aan deze voorwaarde wordt ter plaatse van het plangebied voldaan.

Om ontoelaatbare cumulatie te voorkomen is in het geurbeleid opgenomen dat standaard geurgevoelige objecten niet binnen meer dan twee H=-1 contouren mogen staan. Staan standaard geurgevoelige objecten binnen meer dan twee H=-1 contouren dan is de geurimmissie ontoelaatbaar omdat in dat geval deze veelvuldig geurbelast zullen zijn door verschillende bedrijven. Uit het onderzoek blijkt dat de standaard geurgevoelige objecten niet binnen een H=-1 contouren van een geurveroorzakend bedrijf ligt. Er wordt daarmee voldaan aan de randvoorwaarde dat de locatie niet binnen meer dan twee H=-1 –contouren mag liggen. Ter plaatse van het plangebied is geen sprake van een ontoelaatbare cumulatie.

Het Zaans geurbeleid 2016 geeft ook een randvoorwaarde voor de geurbelasting op een minst geurgevoelig object als de geurbelasting niet voldoet aan de streefkwaliteit. Het betreft hier echter het realiseren van een standaard geurgevoelige object. Deze randvoorwaarde is daarom niet op deze ontwikkeling van toepassing.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat er voor wat geur betreft ter plaatse van de ontwikkellocatie sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Geur vormt geen belemmering voor het realiseren van het CPO-initiatief Ecohof.

4.15 Bodem

In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) is bepaald dat in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer onderzoek moeten worden verricht naar de milieu hygiënische bodemgesteldheid in een plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging.

In het plangebied is daarom bodemonderzoek verricht conform NEN 5740. Dit bestaat uit twee afzonderlijke onderzoeken Bodemonderzoek 1 7 en Bodemonderzoek 2 8.

Locatie gymzaal e.o.

Het eerste bodemonderzoek heeft betrekking op het zuidoostelijk deel van het plangebied. Dit onderzoek is uitgevoerd met de hypothese 'verdacht'. Uit het onderzoek blijkt dat de zintuiglijk schone boven- en ondergrond zand niet is verontreinigd met de geanalyseerde parameters. De zintuiglijk sintelhoudende, baksteenhoudende ondergrond zand is licht verontreinigd met kwik, lood, minerale olie en PAK. De zintuiglijk schone ondergrond veen is licht verontreinigd met kwik en lood. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en xylenen.

In het samengestelde mengmonster van de puin-/baksteenhoudende ondergrond is analytisch geen asbest aangetoond.

Bij toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de aanwezige sintellaag aan de eisen voor samenstelling- en emissie en is derhalve toepasbaar. De aangetoonde verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie kunnen vermoedelijk gerelateerd worden aan de aangetroffen zintuiglijke bodemvreemde bijmengingen.

Gezien de aangetoonde verontreinigingen wordt de hypothese 'verdacht' bevestigd.

Overig deel plangebied

Ook voor het onderzoek voor het overig deel van het plangebied is uitgegaan van de hypothese 'verdacht'. Uit dit onderzoek blijkt dat de zintuiglijk schone bovengrond niet verontreinigd is met de geanalyseerde parameters. De zintuiglijk schone ondergrond zand is licht verontreinigd met minerale olie. De zintuiglijk schone ondergrond veen is licht verontreinigd met kwik, lood, zink, minerale olie en PAK. De zintuiglijk sintelhoudende ondergrond zand ter plaatse van één boring is licht verontreinigd met kobalt, koper, kwik en nikkel. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en naftaleen.

De aangetoonde verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie kunnen vermoedelijk gerelateerd worden aan de aangetroffen zintuiglijke bijmengingen en/of verhoogde achtergrondwaarden. Gezien de tijdens het veldwerk aangetroffen sintellagen zintuiglijk overeen komen met de waarnemingen die in het voorgaand bodemonderzoek zijn gedaan (Kwinfra BV, 11 februari 2019) wordt aangenomen dat deze dezelfde milieuhygiënische kwaliteit hebben (altijd toepasbaar). Derhalve is in onderhavig onderzoek afgezien van de analyse van de sintels om de verwerkingsmogelijkheden te bepalen en worden de resultaten uit het voorgaande onderzoek als representatief beschouwd voor alle sintellagen ter plaatse van de school en het schoolplein. Gezien de aangetoonde verontreinigingen wordt de hypothese 'verdacht' bevestigd.

Conclusie

De onderzoeksresultaten geven een representatief beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit en mede gezien de aangetoonde mate van verontreiniging is er geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek. De onderzoeksresultaten van het bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de afgifte van een omgevingsvergunning.

4.16 Natuur

Per 1 januari 2017 is de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. In verband met de planontwikkeling is Ecologisch onderzoek 9 uitgevoerd.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking door geluid, licht of trilliing op omliggende Natura 2000-gebieden naar verwachting geen sprake.

De Natura 2000-gebieden Polder Westzaan, Wormer- en Jisperveld&Kalverpolder en Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld&Twiske zijn de meest nabijgelegen gebieden die gevoelig zijn voor vermesting/verzuring door stikstofdepositie. Derhalve is een Stikstofonderzoek 10 uitgevoerd. De berekeningen zijn uitgevoerd met het programma Aerius Calculator versie 2022.2. Voor de aanlegfase is 2023 en voor de gebruiksfase is het rekenjaar 2025 aangehouden conform de planning van de Ecohof. Uit de Aeriusberekeningen blijkt dat er geen stikstofdeposities zijn hoger dan 0,00 mol per hectare per jaar voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase. Daardoor is er geen sprake van significant negatieve effecten op de omliggende Natura 2000-gebieden en daardoor vormt de stikstofdepositie geen belemmering voor de vaststelling van het herontwikkelingsplan voor Tulpstraat 18.

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een melding- of vergunningplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming. De werkzaamheden leiden niet tot aantasting van beschermde gebieden.

Soortenbescherming

Het plangebied biedt potentiële beschermde functies voor de huismus, kleine marterachtigen en vleermuizen. In de bebouwing kunnen nestlocaties van de huismus of verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen zoals de gewone dwergvleermuis, laatvlieger of ruige dwergvleermuis aanwezig zijn. In een boomholte in een boom in het projectgebied kan een verblijfplaats van boombewonende vleermuissoorten aanwezig zijn zoals de ruige dwergvleermuis of rosse vleermuis. In de groenstructuren in het projectgebied zijn mogelijk verblijfplaatsen van kleine marterachtigen zoals de bunzing, hermelijn en de wezel aanwezig.

Gelet hierop is Nader onderzoek huismus, kleine marterachtigen en vleermuizen 11 naar nestlocaties van de huismus en verblijfplaatsen van vleermuizen en kleine marterachtigen uitgevoerd. Tijdens dat nader onderzoek is binnen het plangebied een kraamverblijfplaats en een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis waargenomen. De kraamverblijfplaats bevindt zich in het oostelijk deel van de bebouwing van het plangebied, het baltsterritorium bevindt zich nabij de locatie van de kraamverblijfplaats op het noordelijk deel van het voormalig schoolplein. In het plangebied is een vliegroute van de laatvlieger over het plein vastgesteld. Er is hierbij geen binding met lijnvormige elementen in het plangebied vastgesteld. Het grasveld en de omliggende groenstructuren in het noordelijk deel van het projectgebied zijn een essentieel foerageergebied voor de laatvlieger en de gewone dwergvleermuis. Als gevolg van de werkzaamheden gaan de kraamverblijfplaats en het baltsterritorium/ de paarverblijfplaats verloren en kunnen vleermuizen verstoord of gedood worden. Hiermee worden de verbodsbepalingen in artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming overtreden. Het is noodzakelijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming aan te vragen voor verbodsbepalingen uit artikel 3.5. Aan een ontheffing kunnen bepaalde voorwaarden verbonden zijn, zoals het treffen van mitigerende maatregelen. Deze zullen door een deskundig ecoloog moeten worden uitgewerkt in een activiteitenplan en ecologisch werkprotocol.

In de struiken aan de gevel van het plangebied en nabij het projectgebied zijn foeragerende en roepende individuen van de huismus waargenomen. De kersenbomen langs de Tulpstraat worden sporadisch door de huismus gebruikt. In de omgeving zijn voldoende alternatieven voor de huismus aanwezig, derhalve worden deze elementen als niet essentieel leefgebied beschouwd. De achtertuinen van de woningen in de directe omgeving van het plangebied kunnen als essentieel leefgebied beschouwd worden.

Er dienen maatregelen te worden getroffen om het doden en of verstoren van (algemene) amfibieën, broedvogels en zoogdieren te voorkomen. Deze maatregelen zullen worden uitgewerkt in een ecologisch werkprotocol. Daarnaast moeten de werkzaamheden gemeld worden bij de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord, omdat er gebruik wordt gemaakt van de provinciale vrijstelling.

Zorgplicht

Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht). Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige. Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen om bodembewonende dieren de kans te bieden in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten. Ook dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, wordt gelegenheid te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden. De planlocatie dient tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur minimaal verlicht te worden en hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toe te passen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel) en de werkzaamheden in de periode april-oktober tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes).

Conclusie

Voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning dient nader onderzoek te worden uitgevoerd naar huismussen, vleermuizen en kleine marterachtigen. Mogelijk dient ten behoeve van de omgevingsvergunning een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Dit staat de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg.

4.17 Gezondheid

Voor veel mensen is gezondheid een van de belangrijkste dingen in hun leven. Een goede gezondheid is een belangrijke randvoorwaarde voor een plezierig leven. Wanneer iemand zich gezond voelt is deze persoon gelukkiger, actiever, zelfverzekerder, productiever en beter in staat om te participeren in de maatschappij. Met werk, studie of als vrijwilliger, in de wijk en in de stad, op eigen niveau en naar eigen kunnen.

De ambitie is dat Zaankanters zich in 2040 positief gezond(er) voelen en gezonde keuzes kunnen maken, in een omgeving die uitnodigt tot gezond gedrag. Het streven is dat Zaanstad in 2040 minstens net zo gezond is als het gemiddelde van vergelijkbare grote stedelijke gemeenten (G40-gemeenten). Dit staat centraal in de door de gemeenteraad vastgestelde Zaanse Visie op Gezondheid van juli 2019.

Naast leefstijl en sociale omgeving heeft de fysieke leefomgeving, waaronder het milieu en de openbare ruimte, ook veel invloed op gezondheid. Een gezonde en groene omgeving heeft een beschermende invloed tegen milieufactoren, bijvoorbeeld als het gaat om luchtkwaliteit en fijnstof.

Daarom zet Zaanstad onder meer in op een gezonde fysieke omgeving door:

• een goede toegang tot voorzieningen (zoals scholen, winkels of een buurthuis) en openbaar vervoer voor iedereen te bieden;
• Zaankanters uit te nodigen tot een gezonde leefstijl zoals wandelen, fietsen, spelen, ontspannen, eten of elkaar ontmoeten;
• schoon en veilig te zijn; en
• toegankelijk te zijn voor alle gebruikers zoals ouderen, kinderen en gehandicapten.

Conclusie

Het plan zorgt voor een combinatie van stedelijk wonen met groene buitenruimte. Het plangebied ligt in de nabijheid van voorzieningen. De woningen hebben een gemeenschappelijke buitenruimte, die toegankelijk is voor alle bewoners. Behalve parkeerplaatsen voor auto's, voorziet het plan ook in fietsparkeerplaatsen. Kortom, dit plan past goed binnen de Zaanse gezondheidsambities.

4.18 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijven mogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygiënische aspecten van die bedrijven. In het bestemmingsplan staat het begrip "een goede ruimtelijke ordening" centraal. Ook het milieubeleid beoogt handhaving en bevordering van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Om dit te realiseren wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen en heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen: "zware" bedrijven zullen verder van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd dan "lichte" bedrijven.

Milieuzonering heeft met name betrekking op milieuaspecten die een ruimtelijke dimensie hebben, te weten geur, stof, geluid en gevaar. Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinderlijkheid is weergegeven. Voor dit bestemmingsplan zijn de richtafstandenlijst en omgevingstypen belangrijkste bouwstenen van milieuzonering:

• richtafstandenlijst
  In de richtafstandenlijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële milieubelasting ingedeeld in zes categorieën. De categorie 1 staat voor de laagste potentiële milieubelastingen en de categorie 6 staat voor de hoogste potentiële milieubelasting. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. Bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten (zoals productie, opslag, kantoren, parkeerterreinen) kunnen deze deelactiviteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.

• omgevingstype
  Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is onder meer afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Wanneer sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende functies en richtafstanden met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven of voorzieningen aanwezig die van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.19 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is het verplichte kostenverhaal van plankosten door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bijvoorbeeld doordat met alle grondeigenaren hiertoe een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

Beoordeling

Zaanstad heeft de grond inclusief opstal aan Ecohof 'as is, where is' verkocht. Dat betekent dat Ecohof de grond afneemt inclusief opstal zoals het er bijstaat op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst. Op het moment dat de ontwikkeling plaatsvindt is de grond in eigendom van Ecohof. Dat betekent onder andere dat Ecohof verantwoordelijk is voor het bouw- en woonrijp maken van de grond.

Met de CPO is op 14 maart 2022 een koopontwikkelovereenkomst gesloten, waarin de vergoeding van de kosten is geregeld van de ambtelijke uren, de vervaardiging van het (ontwerp)bestemmingsplan en alle bijbehorende onderzoeken én de daaruit voortvloeiende werkzaamheden en maatregelen. Ook is in deze overeenkomst geregeld dat eventuele planschade wordt vergoed door de CPO. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd. Er hoeft daarom geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Op grond van deze gegevens kan de financiële uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate gewaarborgd worden geacht.

De kosten zijn hierdoor anderszins verzekerd. Derhalve zal geen exploitatieplan worden vastgesteld.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Overleg met overheden en diensten

Ten behoeve van het vaststellen van het omgevingsplan doorloopt de gemeente Zaanstad niet alleen het reguliere bestemmingsplan-traject, waarin overheden en belangenorganisaties geraadpleegd worden conform artikel 3.1.1 Bro en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om zienswijzen in te dienen. De gemeente Zaanstad hecht waarde aan deze bredere consultatie, ook vanuit het gedachtegoed van de Omgevingswet en de wijze waarop plannen vanuit deze wetgeving vormgegeven zullen moeten worden. Voor de participatie wordt daarom een bredere consultatie opgezet, waarin verschillende partijen en belanghebbenden op en rondom het terrein worden gevraagd input te leveren ten behoeve van het plan.

In de onderstaande paragrafen worden de verschillende vormen van participatie toegelicht. Tevens worden de verschillende groepen aangehaald met wie contact geweest is in deze periode.

5.1.1 Wettelijke overlegpartners

Niet alleen de gemeente Zaanstad, maar ook andere (overheids-) partijen hebben invloed op de ontwikkeling. Om deze partijen –wettelijke overlegpartners– in een vroeg stadium om een reactie te vragen over het toen nog af te ronden ontwerpbestemmingsplan is de gemeente Zaanstad gesprekken gestart.

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het verplicht om in overleg te treden met de besturen van bestuursorganen die betrokken en belanghebbend zijn bij een nieuw bestemmingsplan. Deze verplichting is beperkt tot bestuursorganen.

Daarnaast zijn ook, in het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het bestemmingsplan (artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht), enkele andere organisaties en partijen die bijzondere betrokkenheid hebben bij dit plangebied om advies gevraagd.

Het (voor)ontwerpbestemmingsplan is om advies toegezonden aan:

• 1. Provincie Noord-Holland
• 2. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
• 3. Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland
• 4. Brandweer Zaanstreek-Waterland
• 5. GGD Zaanstreek-Waterland

De Veiligheidsregio Zaanstreek heeft per e-mail opmerkingen gemaakt over de bereikbaarheid en over de bluswatervoorziening.

• Bereikbaarheid
  De locatie is van twee zijden te bereiken. De afstand tussen een brandweervoertuig en de woningtoegang cq entree appartementengebouw mag 40 meter respectievelijk 10 meter bedragen. Dit is nog niet te toetsen. Daarvoor is er een duidelijkere plattegrond op schaal nodig. Deze zal waarschijnlijk bij de stukken zitten van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen. In de huidige situatie lijkt er een pad te liggen naar de toekomstige appartementen op de plek van de voormalige gymzaal. Of deze geschikt is om er met brandweervoertuigen over te rijden kan de veiligheidsregio niet beoordelen. Geadviseerd wordt om de bereikbaarheid naar de woningen (met name de toekomstige appartementen) te borgen door een weg/pad mogelijk te maken in de bestemmingsplanregels.
  Binnen de bestemming "Groen" is het mogelijk om een pad te maken dat bij calamiteiten door de brandweer kan worden gebruikt.
• Bluswatervoorziening
  In het plangebied is geen bluswatervoorziening aanwezig. In de omgeving bevinden zich wel brandkranen; deze liggen te ver weg. De maximale afstand tussen een brandweervoertuig en bluswatervoorziening bedraagt 15 meter. Geadviseerd wordt met het team Risicobeheersing van de veiligheidsregio in overleg te gaan bij de te verlenen omgevingsvergunning om te zorgen voor een goede bereikbaarheid en bluswatervoorziening. In de memo "Toetsingscriteria bluswatervoorziening en bluswater" zijn de belangrijkste toetsingscriteria opgenomen. De veiligheidsregio hanteert hiervoor de Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid van Brandweer Nederland.
  Bij het verlenen van de omgevingsvergunning zal overleg worden gevoerd met de Veiligheidsregio.

Daarnaast heeft de GGD Zaanstreek-Waterland een reactie per e-mail toegezonden. De adviezen van de GGD zijn onderverdeeld in algemene en specifieke adviezen:

• Algemene adviezen
  • In het plan wordt gezondheid als apart hoofdstuk behandeld (4.17) waarin ook een link wordt gelegd met de Zaanse visie op gezondheid. De fysieke leefomgeving biedt mogelijk meer dan de benoemde aanknopingspunten om gezondheid te bevorderen. De GGD verwijst daarbij naar haar website voor wat betreft het bevorderen van een gezonde leefomgeving.
    Op de website van de GGD staan veel aspecten die een algemeen karakter hebben. Veel van die aspecten hebben raakvlakken met de onderhavige ontwikkeling van Ecohof Wormerveer. Juist de toekomstige bewoners van dit initiatief streven ernaar bewust te leven, zuinig om te gaan met natuurlijke hulpbronnen, met minder belasting voor de aarde. Dit komt onder meer tot uitdrukking doordat is gekozen voor een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied op korte afstand van voorzieningen, waardoor men voor veel verplaatsingen zal kiezen voor lopen en/of fietsen. Doordat de aanwezigheid van openbaar vervoer in de directe omgeving zal bijvoorbeeld ook het autogebruik door de toekomstige bewoners tot een minimum beperkt worden. De tuin zal worden ingericht als moestuin, zodat de bewoners op dit gebied voor een deel zelfvoorzienend zijn. Die groene inrichting draagt bovendien bij aan het verminderen van hittestress. Daarnaast zijn er nog veel meer onderdelen van de planvorming die een bijdrage leveren aan een gezonde leefomgeving voor de toekomstige bewoners.
  • Zaanstad heeft een Omgevingsvisie geformuleerd. De GGD vindt dit niet terug in het beleidskader. Mogelijk wordt dit elders toegevoegd, zo niet, dan adviseert de GGD dit toe te voegen.
    De Omgevingsvisie Zaanstad was ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan Ecohof Wormerveer nog niet vastgesteld. Nieuw beleid wordt pas in een toelichting van een bestemmingsplan samengevat, nadat hierover politieke besluitvorming heeft plaatsgevonden. Daarbij is de datum waarop het ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd bepalend. Nu is nog de Structuurvisie Zichtbaar Zaans van toepassing. Daarnaar wordt verwezen in de beleidskaders in Bijlage 1 van de toelichting van het bestemmingsplan.
  • Gezondheid is een van de 7 thema's in de Omgevingsvisie van Zaanstad. De GGD adviseert om, conform de ambities geformuleerd in de Omgevingsvisie, de diverse onderwerpen onder alle ambities ook vanuit het perspectief gezondheidsbevordering en gezondheidsbescherming te benaderen.
    Zie de beantwoording van het vorige punt. In een bestemmingsplan kunnen overigens alleen aspecten worden vertaald die een ruimtelijk relevante component hebben. Een omgevingsplan, zoals dat op grond van de Omgevingswet kan worden vervaardigd, biedt veel meer mogelijkheden om gezondheidsbevordering en gezondheidsbescherming te implementeren in nieuwe ontwikkelingen.
  • Er zijn verschillende raakvlakken tussen de thema's van de Omgevingsvisie en de ambities voor het ontwikkelplan Ecohof op het gebied van duurzaamheid. De GGD adviseert om 'gezondheid' toe te voegen aan het toetsingskader en te relateren aan de andere items.
    Zoals bij de beantwoording van bovenstaande opmerkingen is aangegeven, kunnen in een bestemmingsplan alleen ruimtelijk relevante aspecten worden meegenomen in de besluitvorming. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan kan 'gezondheid' niet als afzonderlijk toetsingskader worden gehanteerd. Dat betekent overigens niet dat 'gezondheid' geen rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van het bestemmingsplan. De sectorale milieuwetgeving, die de basis vormt voor de onderzoeken naar milieuaspecten, is gericht op een gezonde leefomgeving.
• Specifieke adviezen
  • Het ontwikkelplan van Ecohof staat in het teken van duurzaamheid. De GGD onderstreept het belang van duurzame planontwikkeling maar wil tegelijkertijd erop attenderen dat duurzaam niet automatisch ook gezondheid bevorderend is. Het is belangrijk om alle plannen ook te toetsen aan gezondheidsaspecten. Zo is, bij voorbeeld, belangrijk dat goed geïsoleerde woningen ook goed geventileerd kunnen worden en voldoende verkoeling kunnen bieden bij warm weer.
    Ventilatie-eisen zijn geen onderdeel van een bestemmingsplan, maar van het Besluit Bouwwerken leefomgeving (artikel 4.122 Bbl). Ten behoeve van de planontwikkeling is een klimaatstresstest uitgevoerd waarin uitgebreid wordt ingegaan op het aspect verkoeling.
  • Ook in het teken van duurzaamheid, is het plan wellicht een mooie kans om eisen te stellen aan toekomstige bewoners omtrent houtstook. Zo kunnen er vanaf de start duidelijke afspraken worden gemaakt over het aanleggen van/ gebruik van een open haard, BBQ etc.
    In het kader van een bestemmingsplan kunnen alleen ruimtelijk relevante aspecten worden geregeld. Het gebruik van open haarden en BBQ's behoort daar niet toe. Overigens ligt het niet voor de hand dat, gelet op de duurzame ambities van de toekomstige bewoners, (veel) gebruik zal worden gemaakt van houtkachels of BBQ's.
  • In het plan lezen wij dat er een gezamenlijke moestuin wordt gerealiseerd (op de locatie van de voormalige gymzaal). Bodemonderzoek heeft daar- en elders in het plangebied- bodemverontreiniging aangetoond. Dit soort bodemverontreiniging is niet uniek en komt op vele plaatsen voor in de regio. De conclusie uit het plan is “De onderzoeksresultaten geven een representatief beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit en mede gezien de aangetoonde mate van verontreiniging is er geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek. De onderzoeksresultaten van het bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de afgifte van een omgevingsvergunning.” De GGD vraagt zich af of daarbij getoetst is op de scenario moestuin en de consumptie van zelf gekweekte gewassen. Vanuit de GGD wordt geadviseerd om- uit voorzorg- schone aarde te gebruiken bij het kweken van groene en fruit.
    Uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor wonen. Uiteraard is het aan te bevelen om bij een moestuin schone aarde te gebruiken. Ook dit betreft een uitvoeringsaspect dat niet in een bestemmingsplan geregeld kan worden.
    
    

Van de overige overlegpartners is geen vooroverlegreactie ontvangen.

5.1.2 Belanghebbenden

Vanaf de start van de planontwikkeling zijn omwonenden geïnformeerd en betrokken bij de planvorming door persoonlijke benadering. Die relatie is gedurende het gehele planproces van enkele jaren onderhouden. In 2022 is nog een informatieavond georganiseerd. Er worden nog steeds persoonlijke gesprekken met de omwonenden gevoerd. Op 11 oktober 2023 is nog een informatieavond voor omwonenden georganiseerd.

Een Participatieverslag 12 van de tot nog toe doorlopen participatie is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

5.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ter inzage gelegen van 7 december 2023 tot en met 17 januari 2024 . Gedurende bovengenoemde periode van inzage heeft iedereen, naar keuze mondeling of schriftelijk, zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan kenbaar kunnen maken. Van die mogelijkheid heeft één omwonende gebruik gemaakt. De zienswijze is hieronder weergegeven en ook in een separate Nota van zienswijzen 13 samengevat en beantwoord.

De indiener van de zienswijze geeft aan dat hij zich op één punt na helemaal in het plan kan vinden. Dat punt is namelijk de positionering van het nieuw te bouwen appartementencomplex, op de plek van de voormalige en inmiddels gesloopte gymzaal. Vanaf de balkons van dit nieuwe appartementencomplex zou er zicht zijn op een kamer en tuin van hun woning, aldus de indiener. De voorgestelde beplanting biedt volgens hem geen soelaas. Meneer ziet graag dat het appartementencomplex enige graden gedraaid wordt, waardoor er meer zicht op de gezamenlijke binnentuin van Ecohof komt in plaats van zijn woning.

Er zijn meerdere redenen voor de gemeente Zaanstad om het appartementengebouw niet schuin te positioneren. Eén daarvan is de openheid naar de woningen aan de zuidkant van het gebouw. De inrichtingsmogelijkheden aan de zuidkant worden ook beperkter door de schuine positie, bijvoorbeeld voor groen en parkeerplekken. Ook de oriëntatie van het gebouw moet noord-zuid zijn zodat het goed past in de orthogonale structuur van de wijk. Tot slot werkt een schuine positie van het gebouw mogelijk verrommeling in de hand: er zou hierdoor een aparte ruimte in de zuidoosthoek ontstaan.
In aanvulling daarop kan nog het volgende worden opgemerkt. Bij herontwikkelingen in een bestaande stedelijke omgeving wordt gestreefd naar een balans tussen een optimaal woningbouwprogramma en een zorgvuldige inpassing van het nieuwe bouwplan tussen de bestaande bebouwing. Het is daarbij vaak moeilijk om te vermijden dat de woonsituatie van omwonenden verandert als gevolg van de realisatie van het bouwplan. De afstand tussen het appartementengebouw en de achtertuin van reclamant bedraagt ruim 13 meter, terwijl de afstand tot de achtergevel van zijn woning ruim 26 meter bedraagt. Bovendien zijn in de zuidgevel van het appartementengebouw maar beperkt ramen aanwezig. Dit zijn bovendien ramen van slaapkamers, in het algemeen ruimtes waar niet permanent bewoners naar buiten kijken. Er is dan ook geen direct zicht vanuit de woonkamer van de appartementen op de woning van reclamant. Gelet hierop wordt de privacy van reclamant niet in onevenredige mate geschaad.

De zienswijze heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

5.3 Ambtshalve wijzigingen

Tevens is een aantal ambtshalve wijzigingen in de stukken doorgevoerd. Deze zijn eveneens verwoord in de nota van zienswijzen (na de beantwoording van de zienswijzen). De ambtshalve wijzigingen bestaan voornamelijk uit tekstuele wijzigingen. Daarnaast is in artikel 8 een lid 8.2 toegevoegd met een afwijkingsbevoegdheid om te kunnen afwijken van de parkeernormen. Daardoor is het oorspronkelijke lid 8.2 'Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen' vernummerd naar lid 8.3.

Een nadere uitleg hiervan is terug te vinden in de besluitstukken rondom de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Toelichting op bestemmingsplan

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.
Het digitale bestemmingsplan 'Ecohof Wormerveer' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3913BP-0301). Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad (genummerd 0479-22-P01).

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Bestemmingsregels
  In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
• 3. Algemene regels 
  In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 4. Overgangs- en slotregels 
  In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. Daarna wordt per bestemming samengevat wat er beoogd is met het toekennen van die bestemming. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

6.2 Begrippen en Wijze van meten

Begrippen algemeen
In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

6.3 Bestemmingen

Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving van een bestemming kent 3 varianten van gebruik. De hoofdfunctie, het gebruik dat bij het hoofdgebruik moet horen ('daarbij behorend') en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt') .

Ondergeschikt gebruik in relatie tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan slechts één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemming, ook als er geen directe relatie is met het hoofdgebruik. De ondergeschikte functies mogen echter qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie, er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele bestemmingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in lid 9.2. In de bestemmingsomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op lid 9.2.

Voorrangsregeling  gebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

Daarna worden regels gesteld ten aanzien van specifieke bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

In de aanhef van de specifieke regel is bepaald of de regels 'in aanvulling op' of 'in afwijking van' werken op de rest van het artikel. Deze voorrangsregeling in de aanhef van de specifieke regels heeft alleen betrekking op de relatie tot de andere regels in het artikel (de bestemming), niet in relatie tot de algemene regels in artikelen Algemene bouwregels en Algemene gebruiksregels. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Indien er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel. De algemene regels gelden altijd, tenzij ze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

6.4 Groen

Bestemming Groen (artikel 3)

Gebouwen

De regeling voor gebouwen sluit aan op de mogelijkheden van het vergunningvrije bouwen van nutsvoorzieningen. De bouwregels van het plan maken niet meer mogelijk dan reeds is toegestaan op grond van het vergunningvrije bouwen. Het groen aan de zijde van de seniorenwoningen aan de Tulpkade is openbaar groen en heeft de bestemming "Groen".

6.5 Tuin

Bestemming Tuin (artikel 4)

De uitgeefbare gronden waar geen gebouwen worden gebouwd hebben de bestemming "Tuin". Een uitzondering hierop vormen één kas ten behoeve van het kweken van groenten, speeltoestellen en scootsafes, die onder bepaalde voorwaarden wel kunnen worden toegestaan. Voor het overige is het uit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst om het voormalige schoolplein te bebouwen. Ook de bouw van vergunningvrije bebouwing is in dit verband uitgesloten. In de nota van toelichting bij het besluit tot wijziging van onder meer het Bor van 4 september 2014 (Stb. 2014, 333, p. 43-45, hierna: de NvT II) is over vergunningvrije bouwwerken onder meer het volgende opgenomen: "Voorts wordt nog gewezen op de mogelijkheid om via het bestemmingsplan, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, het vergunningvrij bebouwen van percelen met een bijzondere stedenbouwkundige of landschappelijke betekenis in te perken. (…) Ook is het mogelijk om gronden «mede» te bestemmen voor andere functies. Er geldt dan bijvoorbeeld voor het gehele perceel een bestemming woondoeleinden, maar door een zogenoemde dubbelbestemming te geven of door mede bepaalde waarden, functie- of gebiedsaanduidingen toe te kennen, kan tot uitdrukking worden gebracht dat percelen of perceelsgedeelten mede een ander planologisch doel dienen." De gronden met de bestemming "Tuin" worden daarom niet aangemerkt als erf als bedoeld in artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Daardoor is op gronden met deze bestemming geen vergunningvrije bebouwing toegestaan.

6.6 Verkeer - Verblijfsgebied

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 5)

Hoofdgebruik
De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is een specifieke variant van de hoofdbestemming Verkeer. Binnen deze bestemming is het accent gericht op verblijf. De inrit vanaf de Tulpstaat en de parkeerplaatsen hebben de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied". Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen mogelijk. Door middel van aanduidingen is op twee plaatsen de bouw van een fietsenstalling voor de bewoners mogelijk gemaakt.

6.7 Wonen

Bestemming Wonen (artikel 6 )

De uitgeefbare gronden waar gebouwen worden gebouwd hebben de bestemming "Wonen". De woningen mogen uitsluitend in het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Door middel van hoogte-aanduidingen is daarbinnen de goot- en bouwhoogte gemaximeerd.

Bestemmingsomschrijving (lid 6.1 )
Hoofdgebruik
Binnen de bestemming Wonen is, zoals de naam doet vermoeden, wonen het hoofdgebruik. Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.'. Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Ter verduidelijking is een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Tijdelijk verblijf (Short Stay)
  Tijdelijk verblijf, ook wel short stay genoemd, is een bijzondere vorm van logies. Het verblijf duurt langer dan een gebruikelijk hotelverblijf (tijdelijk verblijf hoeft niet per se in een hotel plaats te vinden), maar niet dermate lang dat er sprake is van een duurzaam verblijf. Omdat er geen sprake is van duurzaam verblijf, past deze verblijfsvorm niet binnen het hoofdgebruik wonen.
  In het bestemmingsplan is tijdelijk verblijf gedefinieerd als bewoning voor een periode van 7 nachten tot 6 maanden. Tijdelijk verblijf (en verblijf korter dan 7 nachten) valt binnen het hoofdgebruik horeca.
• Kamerverhuur
  Bij kamerverhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamerverhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaliter bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.
  Of binnen een woongebied een uitzondering wordt gemaakt om alsnog kamerverhuur toe te staan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De toename van de parkeerdruk en (geluid)overlast als gevolg van kamerverhuur maken dat deze verblijfsvorm niet rechtstreeks binnen alle woongebieden toegestaan kan worden. Indien kamerverhuur binnen een bepaald gebied wel aanvaardbaar wordt geacht ten aanzien van het woon- en leefklimaat, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.
• Studentenhuisvesting
  Studentenhuisvesting past niet binnen het hoofdgebruik wonen. Veelal wordt studentenhuisvesting geregeld via kamerverhuur, waarover bovenstaand reeds is aangegeven waarom het niet geacht wordt te passen binnen het hoofdgebruik wonen.
  Ten aanzien van studentenhuisvesting weegt het tevens mee dat de Raad van State heeft bepaald dat 'alleenstaande studenten niet de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Zij hebben slechts de wens om gedurende de studietijd over huisvesting te beschikken en hebben normaliter geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Gelet hierop kan deze vorm van samenwonen, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, niet op één lijn worden gesteld met bewoning van het pand door een gezin. […] Het betoog van [appellant sub 2] dat geen ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van het pand door een groep studenten en bewoning door een gezin, wordt evenmin gevolgd. De ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden groepen bewoners. (ECLI:NL:RVS:2012:BV3229 r.o. 2.5.1.)'
  
  Gelet op het bovenstaande is het niet wenselijk om studentenhuisvesting als hoofdregel toe te staan binnen alle woongebieden. Als studentenhuisvesting, al dan niet in combinatie met algemene kamerverhuur, aanvaardbaar wordt geacht in een woongebied, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.
• Met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband
  De definitie van één huishouden is niet beperkt tot een gezinsverband. Er zijn ook woonvormen denkbaar waarbij sprake is van een 'met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband'. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer meerdere vrienden als huisgenoten gezamenlijk een huis huren/kopen (en niet individuele kamers huren van een verhuurder) of wanneer twee alleenstaande moeders besluiten om een gezamenlijk huishouden in te richten om elkaar te ondersteunen. Er wordt dan een gezamenlijke huishoudpot bijhouden voor de gedeelde (woon)kosten. Zij hebben dan ook een verbondenheid die verder gaat dan enkel het gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte.
• Zorgwonen
  Of de functie zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen past, is afhankelijk van de benodigde zorg en mate van zelfstandigheid van de bewoner. Indien de bewoning nagenoeg zelfstandig plaatsvindt en de zorg voornamelijk gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoners, past het zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen. Zorgcomplexen en zorgwoningen waarin andere of meer zorg wordt verleend, vallen binnen het hoofdgebruik maatschappelijk.
  

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het mogelijk is om in de regels uitzonderingen op te nemen over bovenstaande verblijfsvormen. Indien deze uitzonderingen niet zijn opgenomen, dan is het bovenstaande van toepassing.

Bed & breakfast (lid 6.3.2 )
Het gebruiken van een woning als bed & breakfast is alleen toegestaan in vormen waarin geen verkeersaantrekkende werking optreedt en het woonkarakter van de woning behouden blijft.

Concreet betekent dit dat er een maximum aan gasten en slaapvertrekken is opgenomen ter voorkoming van een verkeersaantrekkende werking. Daarnaast staan de regels niet toe om op de begane grond de bed & breakfast uit te voeren, is een maximum vloeroppervlak opgenomen en moet de bewoner de uitvoerder van de bed & breakfast zijn. Deze laatste eisen waarborgen dat het pand primair een woonkarakter behoudt.

Het is mogelijk om met de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid af te wijken van het maximum aantal gasten en slaapkamers indien er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De definitie van voldoende parkeergelegenheid wordt uitgelegd in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 (en latere wijzigingen daarvan). Indien een bed & breakfast meer dan 4 gasten tegelijkertijd ontvangt of wanneer er meer dan 2 slaapkamers verhuurd worden, dan moet tevens een exploitatievergunning voor bedrijfsmatige activiteiten worden aangevraagd.

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis (lid 6.3.4)
De voorwaarden aan het uitoefenen van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis waarborgen dat het woonklimaat in en buiten de woning behouden blijft. Verder is het belangrijk dat er geen trilling, geur of geluid wordt veroorzaakt die buiten de woning waarneembaar is. De hoogte van het geluid of de geur of de intensiteit van de trilling is niet van belang: als trilling, geluid of geur waarneembaar is buiten de woning dan wordt de norm overschreden. Immers moet de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit inpasbaar zijn binnen een woongebied.

Met een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten toe te staan die wel een verkeersaantrekkende werking hebben, maar alleen wanneer er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De overige voorwaarden aan het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis blijven gelden. De afwijkingsmogelijkheid ziet alleen op de verkeersaantrekkende werking.

Gastouderopvang aan huis (lid 6.3.5 )
Tegenwoordig brengen ouders hun kinderen vaak naar een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang (BSO) of gastouder. Gastouderopvang aan huis is als andere vormen van kinderopvang opgenomen in de wet Kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (Wko). gastouderopvang zoals beschreven in de Wko past binnen de definitie van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. gastouderopvang aan huis is binnen deze bestemming rechtstreeks toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden. De voorwaarden waarborgen dat het woonkarakter van de woning behouden blijft. Met andere woorden, de woning blijft op de eerste plaats om in te wonen.

Het maximum van 6 kinderen zorgt ervoor dat de geluidsbelasting in overeenstemming blijft met die van een woonomgeving. De Raad van State heeft eerder overwogen (ECLI:NL:RVS:2018:950) dat er geen harde geluidsnormen zijn wat betreft gastouderopvang, maar dat met een maximum van 6 kinderen in redelijkheid aansluiting kan worden gezocht bij de geluidsbelasting die wordt veroorzaakt door een gezin van 6 kinderen.

Gastouderopvang die niet in de eigen woning wordt uitgevoerd, maar in de woning van de vraagouders én met de aanwezigheid van andere kinderen dan die van de vraagouders zelf, valt niet onder de regeling voor beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, omdat de bewoner van het huis niet zelf het beroep uitoefent. Aangezien dit wel mogelijk moet zijn, kan dit geregeld worden via een afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij kan per situatie beoordeeld worden of medewerking te verantwoorden valt. Benadrukt wordt dat deze uitzondering uitsluitend geldt voor kleinschalige kinderopvang.

Tot slot blijft gelden dat een houder dient te voldoen aan de voorschriften met betrekking tot de kwaliteitseisen van hoofdstuk 1, afdeling 3 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen en de Beleidsregels kwaliteit kinderopvang en peuterspeelzalen.

Specifieke bouwwerken (lid 6.2.3)
Ten aanzien van een aantal bouwwerken zijn specifieke bouwregels opgenomen. Deze moeten worden gelezen in combinatie met de algemene bepalingen in lid 6.2.1 t/m 6.2.2. Als regels tegenstrijdig zijn, dan gaat de specifieke bouwregel voor de algemene bepaling. Deze regels zijn opgenomen naar aanleiding van de Nota Woonbebouwing Zaanstad.

Ten behoeve van het realiseren van de pergola's met begroeiing om woningen in de zomer koel te houden en om de woningen in de winter door de zon worden op te warmen is een aanduiding op de verbeelding aangegeven. Ook voor de twee woningen waarbij een serre mag worden gebouwd, is dit door middel van een aanduiding aangegeven.

6.8 Anti-dubbeltelregel

Algemene regel - Anti-dubbeltelregel (lid 7)
In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In Artikel 7 is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

6.9 Algemene bouwregels

Algemene bouwregel - Parkeren (lid 8.1 )
Het systeem dat hierbij gehanteerd wordt is dat van de dynamische verwijzing. In de regels wordt verwezen naar de inhoudelijke parkeernormen zoals die geformuleerd zijn in de Nota Ruimte voor Parkeren 2016 of zoals deze nadien worden gewijzigd. Dat betekent dat indien de Parkeernota na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast.

De tekst van de dynamische bepaling is afgestemd op de voorbeeldtekst van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 9 september 2015).

Algemene bouwregel - Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen (lid 8.3)

Nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn op grond van de algemene gebruiksregels binnen vrijwel alle bestemmingen toegestaan, mits de voorziening ondergeschikt is aan het hoofdgebruik. Om die reden is het ook wenselijk om gebouwen ten behoeve van die voorzieningen toe te staan. Denk hierbij aan een trafohuisje of een gemaal. Vergunningvrij zijn deze gebouwen reeds toegestaan tot een bouwhoogte van 3 meter, maar het komt ook voor dat trafohuisjes tussen de 3 en 4 meter hoog zijn. In die gevallen is het onwenselijk om voor elk trafohuisje dat hoger is dan 3 meter, maar kleiner is dan 4 meter, af te wijken van het bestemmingsplan.

Volledigheidshalve benoemen wij dat er nog andere regels gelden voor het plaatsen van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Zo moet er voor het plaatsen van een trafohuisje ook een vergunning worden aangevraagd op grond van de Algemene verordening infrastructuur Zaanstad (AVOI).

6.10 Algemene gebruiksregels

Algemene gebruiksregels - uitgesloten gebruik (lid 9.1 )
Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele bestemmingsplan uitgesloten. Zo is het onwenselijk om een woning te splitsen tot meerdere woningen, omdat daardoor het woonkarakter van een gebied ingrijpend kan veranderen. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij een rol. Het verbod heeft betrekking op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gerealiseerd worden. Onder 'verandering in' en 'omzetting tot' moet tevens de sloop en nieuwbouw van een woning worden gelezen, zodat ook in het geval van sloop-nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen. In de algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor situaties waarin het wel aanvaardbaar wordt geacht een woning te splitsen tot twee of meer woningen.

Seksinrichtingen zijn in de algemene gebruiksregels uitgesloten. De invloed van een seksinrichting op de leefomgeving kan groot zijn, waardoor deze functie niet standaard toegestaan kan worden op elke locatie waar bedrijven of horeca zijn toegestaan. Indien een locatie geschikt wordt geacht voor een seksinrichting, dan zal dit in de bestemmingsregels nadrukkelijk worden benoemd.

Daarnaast zijn ook enkele vormen van een bedrijf uitgesloten, zogeheten 'Bevi-inrichtingen' en 'geluidzoneringsplichtige inrichtingen'. Dit zijn inrichtingen waarvoor op basis van de milieuregelgeving zwaardere eisen gelden ten opzichte van de omliggende functies. Voor deze inrichtingen moet per gebied worden afgewogen of het ruimtelijk gezien wenselijk is de inrichtingen toe te staan. Indien dit het geval is, dan kan van de algemene uitsluiting worden afgeweken door een specifiek gebied aan te wijzen waarbinnen deze wél zijn toegestaan.

Algemene gebruiksregels - toegestaan ondergeschikt gebruik (lid 9.2 )
Een aantal functies zijn wenselijk binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, etc. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is in grote mate afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.

Als voorbeeld over het schaalniveau; parkeervoorzieningen ondergeschikt aan het hoofdgebruik wonen.

• Indien de woonbestemming 3 woningen omvat, dan kunnen hier een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar nooit zoveel dat het niet meer mogelijk is de woningen te realiseren. De woningen zijn het hoofdgebruik en moeten dat ook blijven.
• Indien de woonbestemming een heel woongebied omvat, dan kunnen hier ook grotere parkeerpleinen gerealiseerd worden. Gerelateerd aan een schaal van een woongebied zijn parkeerpleinen immers ondergeschikt.

6.11 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingen (lid 10.1 )
De algemene afwijkingsregels bevatten een aantal mogelijkheden om het doelmatig grondgebruik te bevorderen. Enerzijds is het mogelijk om van de bestemmingsgrenzen af te wijken als dat in de feitelijke situatie logischer is. Dit kan toegepast worden wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de bestemmingsgrens op de verbeelding niet overeenkomt met de werkelijke situatie, terwijl er geen aanleiding is aan te nemen dat dit opzettelijk is gebeurd.

Daarnaast is het mogelijk om met 10% af te wijken van de maten in het plan. Deze afwijking is niet beoogd om meteen in het tekenen van het bouwplan bij de maximum maten te betrekken. Deze regeling is een vangnet voor afwijkingen van de bouwmaten die tijdens de realisatie kunnen ontstaan. Zo is het niet ondenkbaar dat een woning net iets hoger wordt dan vooraf was gepland, waardoor in zo'n geval strijdigheid met de maten in het bestemmingsplan kan ontstaan. De algemene afwijkingsmogelijkheid biedt in dat geval de mogelijkheid deze fout op te vangen.

Tenslotte biedt het artikel ook de mogelijkheid om gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toe te staan die groter zijn dan de regels voor het vergunningvrije bouwen. Soms worden trafohuisjes gecombineerd, waardoor een bestaand huisje vervalt en een ander bestaand huisje wordt uitgebreid. Omdat het veelal gebouwen in de openbare ruimte betreft ligt het niet voor de hand deze gebouwen rechtstreeks toe te staan. Via deze afwijkingsmogelijkheid heeft het gezag de mogelijkheid om grotere gebouwen voor een nutsvoorziening toe te staan, maar kan het bevoegd gezag tevens de ruimtelijke wenselijkheid afwegen.

Afwijking verbod op woningsplitsing (lid 10.3)
De algemene verbodsbepalingen van het bestemmingsplan bevatten een verbod op woningsplitsing. Met deze afwijkingsmogelijkheid kan woningsplitsing alsnog worden toegestaan, maar alleen voor woningen die van een grotere omvang zijn en wanneer de woningen die overblijven een minimaal aantal m² aan woonruimte overhouden.

6.12 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 11 )
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel (artikel 12 )
De slotregel bepaalt hoe de regels van dit bestemmingsplan genoemd moet worden.

• 1. Erfgoed Zaanstad, Cultuurhistorische Verkenning Floraschool Tulpstraat 18 Wormerveer, Zaanstad, november 2019
• 2. Buro de Brug, Archeologisch Bureau- en booronderzoek Tulpstraat school Wormerveer, B14-192, definitief, Amsterdam, 19 juni 2014
• 3. In de vijftiende en zestiende eeuw was de stoep vaak privé-eigendom. De gegoede burgerij in de steden lieten bij hun woning een stukje stoep aanleggen als bufferzone tussen privé en de openbare weg. Het stadsleven - met rijtuigen - moest niet te dicht langs de gevel plaatsvinden. De gemeente Delft vond ver-volgens als eerste gemeente dat er beleid moest komen om wildgroei tegen te gaan en stelde regels op waar een stoep voortaan aan moest voldoen.
• 4. Gert van Weert, Memo Parkeren Ecohof, Wormerveer, Oktober 2023
• 5. buRO- bureau voor ruimtelijke ordening en advies, Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling Ontwerpbestemmingsplan Ecohof Wormerveer: afweging naar aanleiding van het milieueffect, Amersfoort, 13 november 2023
• 6. Eva Stache, Klimaatstresstest Ecohof Noorderveer, Zaandam, 9 november 2023
• 7. Kwinfra BV, Rapport verkennend bodemonderzoek (incl. asbest) Tulpstraat 18 te Wormerveer, Definitief 18167-RAP-01, Alkmaar, 11 februari 2019
• 8. Kwinfra BV, Rapport verkennend bodemonderzoek Tulpstraat 18 te Wormerveer, Definitief 19095-RAP-01, Alkmaar, 2 juli 2019
• 9. Adviesbureau E.C.O. Logisch B.V., Quickscan Ecohof Noorderveer Tulpstraat 18 Wormerveer, Conceptrap-port, ESNA2201, Leimuiden, 1 juni 2022
• 10. Boom, Rapportage: stikstofdepositie Ecohof, Delft, 22 augustus 2023
• 11. Adviesbureau E.C.O. Logisch B.V., Natuuronderzoek Ecohof Noorderveer Wormerveer Huismus, kleine marterachtigen en vleermuizen, ESVW2301, Leimuiden, 31 oktober 2023
• 12. Vereniging Eco aan de Zaan, Ecohof Noorderveer en Participatie, Wormerveer, 26 november 2023
• 13. Gemeente Zaanstad, Nota van zienswijzen, bestemmingsplan Ecohof Wormerveer, Zaandam, 21 maart 2024