Keucheniushof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Al geruime tijd wordt er nagedacht over en plannen gemaakt voor de invulling van het braakliggende gebied aan de Keucheniusstraat in het centrum van Huizen. Na een intensief participatieproces met omwonenden en andere belanghebbenden, is er nu een woningbouwplan ontwikkeld voor het gebied ten westen van de Keucheniusstraat. Het plan bestaat uit 22 (woon)eenheden: een mix van eengezinswoningen, appartementen en ook enkele commerciële ruimten.

Om de (woning)bouwontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan ontwikkeld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt grofweg tussen de Ceintuurbaan en de Keucheniusstraat. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Tuinstraat (achterzijde van de woonpercelen aan de Tuinstraat) en aan de noordzijde aan de ondergrondse parkeergarage onder het winkelpand aan de Kerkstraat.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

1.3 Vigerende regeling

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Centrumgebied, 2e herziening dat op 25 juni 1991 is vastgesteld door de gemeenteraad en bij Koninklijk Besluit is goedgekeurd op 4 april 1994.

Het plangebied heeft de bestemmingen Bedrijfsdoeleinden, Tuin 1, Gebouwtjes van openbaar nut en Verkeersdoeleinden. De gewenste woningbouwontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan Centrumgebied, 2e herziening.

Figuur 1.2. Uitsnede Vigerend bestemmingsplan

1.4 Doelstelling

Met dit bestemmingsplan is beoogd de woningbouwontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de omgeving is geborgd en tegelijkertijd enige flexibiliteit is geboden voor de uiteindelijke invulling.

Hoofdstuk 2 Analyse en Visie

2.1 Karakteristieken van het plangebied en omgeving

Na de sloop van het kaaspakhuis in 1998 ligt het plangebied grotendeels braak. Het kaaspakhuis werd gebouwd in 1928 en in de loop der jaren steeds verder uitgebreid. Het was een dominant gebouw met een vrij forse massa van twee bouwlagen met een kap en deels plat afgedekt. Aan de Keucheniusstraat waren ook laad- en losdocks van het kaaspakhuis aanwezig.

De Keucheniusstraat vervult in de huidige situatie vooral een functie als toegang tot twee parkeergarages onder de winkelstroken aan de Kerkstraat (ten noorden van het plangebied) en het noordelijke deel van de Lindenlaan (ten oosten van het plangebied). De Keucheniusstraat wordt ook gebruikt als bevoorradingsstraat voor de supermarkt aan de Lindenlaan. De in- en uitritten en de bevoorradingsfunctie hebben een negatieve uitstraling op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied.

Figuur 2.1. Foto huidige situatie Keucheniusstraat

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Totstandkoming

Nadat de plannen voor uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum (o.a. winkels, woningen) in het kader van de daartoe met partijen gesloten Samenwerkingsovereenkomst (SOK) niet haalbaar bleken en de SOK werd beëindigd, is medio 2015 gestart met een participatieproces om tot een gedegen kader te komen voor de ontwikkeling van het gebied rondom de Keucheniusstraat. Bij dit proces waren diverse partijen betrokken: de gemeente Huizen, Winkeliersvereniging Hart van Huizen, Stichting Vrienden van het Oude Dorp, een bewonerscommissie van omwonenden en het Huizer initiatief platform.

Het participatieproces heeft uiteindelijk geleid tot de kaders voor de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van het voormalige kaaspakhuis. De gemeenteraad heeft op 29 september 2016 besloten dat het zogenaamde 'Gesloten Hof' voor de locatie van het voorlopige kaaspakhuis verder uitgewerkt kan worden. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 16 maart 2017 besloten tot een samenwerking met een lokale ondernemer. Ten opzichte van het 'Gesloten Hof' vindt er niet langer bebouwing plaats tussen Ceintuurbaan 7-9 en ontstaat er ruimte om parkeren op maaiveld op te lossen. De bebouwing, voor zover nog aanwezig, wordt gesloopt.

2.2.2 De opzet van het plan

Het plan bestaat uit het realiseren van 22 (woon)eenheden: een mix van eengezinswoningen, appartementen en ook mogelijkheden voor enkele commerciële ruimten. Zie figuur 2.2 voor een impressie van het plangebied.

Figuur 2.2. impressie plangebied, plattegrond

Met de invulling van het plangebied wordt tussen de Ceintuurbaan en de Keucheniusstraat een nieuw woonhof gecreëerd. Een groenperk vormt het hart van het hof. Op de hoek Keucheniustraat - Tuinstraat, in aansluiting op de bestaande woningen een dubbele woning voorzien. Deze woningen sluiten qua voorgevelrooilijn, bouwstijl en uitstraling aan bij de nieuwbouw in het Keucheniushof. Langs de Keucheniusstraat zijn vijf stadse rijwoningen en een appartementenblok gedacht. Het appartementengebouw kan op de begane grond tevens gebruikt worden voor commerciële ruimten. Dwars op de Keucheniusstraat komen 3 woningen met op de hoek een verbijzondering richting de Keucheniusstraat in de vorm van een gebouw met een commerciële ruimte op de begane grond en een appartement op de verdieping. Het gebouw kan ook volledig voor het wonen gebruikt worden. Tot slot wordt het hof afgerond met drie grondgebonden woningen die met hun voorgevel op het hof gericht zijn en met de achtertuinen grenzen aan de achtertuinen van de woningen aan de Ceintuurbaan.

De commerciële ruimten zijn voorzien op de begane grond van de twee noordelijke bouwblokken. Hiermee wordt een beperkte uitbreiding van het centrumgebied gerealiseerd.

Het gebied wordt via de Keucheniusstraat (via beide zijden) en de Ceintuurbaan ontsloten. De ontsluiting via de Ceintuurbaan is alleen bedoeld voor bestemmings- en langzaam verkeer. Door een paaltje(s) wordt voor gemotoriseerd verkeer de doorgaande route afgesloten.

Parkeren vindt plaats langs de Keucheniusstraat en in het plangebied zelf. Alleen bij de twee woningen aan de Tuinstraat is er ruimte voor een parkeerplaats op eigen terrein.

Ten behoeve van de aansluiting van het plangebied met de omgeving wordt de Keucheniusstraat heringericht.

Bebouwing

Het plan voorziet in de bouw van 22 (woon)eenheden in vijf bouwblokken waarvan 3 eenheden (in totaal 305 m2) tevens ingevuld kunnen worden met commerciële functies op de begane grond (detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca) De functie horeca is uitsluitend mogelijk ter plaatse van het hoekpand. Het woonprogramma is divers, bestaande uit 13 grondgebonden woningen (rijwoningen en een twee-onder-eenkapper) en 6 appartementen. Indien geen commerciële ruimten worden gerealiseerd is er sprake van 9 appartementen.

De bebouwing, bestaande uit 5 bouwblokken, kent een kleinschalig en dorps karakter. De gebouwen zijn gedifferentieerd en gevarieerd vormgegeven. Binnen de bouwblokken zijn de individuele panden herkenbaar door variatie in kleurgebruik, gevelindeling en kapvorm. De bebouwing bestaat uit 2-3 bouwlagen met kap, waarbij de derde bouwlaag overgaat in de kap. Hierdoor is sprake van een varierende maximale bouwhoogte van 12 meter, 11 meter of 10 meter. Het gebruik van diverse kleuren, materialen, (gevel)opbouwen en dakkapellen draagt bij aan de individuele uitstraling van de panden.

Figuur 2.3 laat een impressie zien van het plangebied.

Figuur 2.3 Impressie voornemen

Inpassing in omgeving

Door de beperkte schaal, massa en hoogte van het plan alsmede de kleinschalige dorpse uitstraling past het plan goed in de omgeving. Waar mogelijk sluiten achtertuinen van de nieuwbouw aan op achtertuinen van bestaande woningen waardoor voldoende afstand wordt aangehouden om verlies aan privacy te beperken. de commerciële ruimten zijn aan de noordzijde van het plangebied gedacht waardoor het plan aansluit op het winkelgebied van Huizen.

Ten behoeve van het nieuwbouwplan wordt de openbare ruimte van de Keucheniusstraat opnieuw ingericht, onder andere met parkeerplaatsen. Zie ook paragraaf 4.7 ten aanzien van het aspect parkeren.

De nieuwe woningen worden gebouwd in de nabijheid van de toegangen tot twee ondergrondse parkeergarages en in de nabijheid van een laad- en losplaats van een supermarkt. Om een goed woon- en leefklimaat te garanderen en beperkingen voor bedrijvigheid te voorkomen, worden maatregelen genomen (zie paragraaf 4.1).

Beeldkwaliteit

Voor de herontwikkeling van het gebied is in juni 2016 een beeldkwaliteitplan opgesteld met richtlijnen en voorwaarden.

Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel om inspiratie te bieden aan de verdere uitwerking van het Keucheniusgebied door de ontwikkelende partijen. De uitwerkingsregels richten zich op samenhang tussen de gebouwen onderling en met de openbare ruimte. De regels moeten echter verdere aanscherping van ambities, innoverende initiatieven of geniale afwijkingen nooit onmogelijk maken. In goed overleg tussen belanghebbenden is hier ruimte voor.

Het plan zoals hiervoor beschreven is tot stand gekomen aan de hand van deze richtlijnen en randvoorwaarden. Het beeldkwaliteitsplan is bijgevoegd als bijlage 1. Het beeldkwaliteitplan vindt zijn borging enerzijds in dit bestemmingsplan, waar onder andere de situering van de bebouwing, de bouwhoogten en verplichte kap zijn vastgelegd. Anderzijds zal het beeldkwaliteitplan worden vastgesteld als onderdeel van het welstandsbeleid. Hierdoor wordt het bouwplan via de welstandstoets getoetst aan het beeldkwaliteitplan (onder andere ten aanzien van het materiaal- en kleurgebruik en de gevelindeling).

2.3 Uitgangspunten bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan biedt de juridische grondslag voor de ontwikkeling van het Keucheniushof. Het bestemmingsplan voorziet in eindbestemmingen, waarmee sprake is van een directe bouwtitel. De wijze van bestemmen en de planregels zijn gericht op het borgen van de ruimtelijke kwaliteit en de belangen van omwonenden enerzijds en anderzijds het bieden van enige flexibiliteit voor de verdere uitwerking van het plan. Voor het overige is zo veel mogelijk aangesloten bij de opzet en systematiek van andere bestemmingsplan van Huizen (Hoofdwinkelcentrum, Dorp).

Specifieke uitgangspunten zijn:

• de bebouwing is bedoeld voor wonen en voor een beperkt deel voor commerciële functies;
• de situering en omvang van de 5 bouwblokken worden vastgelegd;
• Per bouwvlak is tevens vastgelegd:
  • 1. Type woningen;
  • 2. maximum aantal woningen, zowel in de bestemming 'Wonen' als 'Gemengd';
  • 3. maximale bouwhoogte met kap;
• door middel van de tuinbestemming is aangegeven in welke zone in beginsel geen gebouwen zijn toegestaan;
• het openbare verblijfsgebied, inclusief de parkeerplaatsen zijn bestemd voor verblijfsgebied, hierbinnen is, ten behoeve van een goede planuitwerking, uitwisseling va openbare voorzieningen nog mogelijk;
• het openbare groen centraal in het plangebied is bestemd als Groen;
• waar nodig worden specifieke maatregelen om een goed woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke kwaliteit te borgen, voorgeschreven.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de voor het plangebied ruimtelijk relevante beleidskaders samengevat en is het bestemmingsplan getoetst aan dit beleid. Het gaat hierbij om beleidsdocumenten op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

De ontwikkelingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, passen binnen de beleidskeuzes en de leidende principes uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Barro.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro, 2012)

In artikel 3.1.6 lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het toevoegen van maximaal 22 wooneenheden wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Behoefte commerciële functies.

Gelet op het flexibele karakter van het bestemmingsplan, de beperkte omvang van de eventuele commerciële ruimten en de ligging in het centrum, is de behoefte hieraan niet nader onderbouwd. Als er geen behoefte is aan commerciële ruimte, dan worden de units ingevuld met woningen. Er is daarmee geen risico op leegstand. Indien 305 m2 commerciële ruimte wordt toegevoegd, zal dit naar verwachting niet leiden tot onaanvaardbare leegstand elders in het centrum.

Hier onder wordt puntsgewijs getoetst aan de Ladder.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub a Bro (trede 1)

Uit de regionale woonvisie Gooi- en Vechtstreek blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Huizen zal stijgen op basis van de actuele prognose. De actuele prognose gaat uit van +900 huishoudens in de periode 2015-2030. Daarna zal het aantal huishoudens licht dalen.

Figuur 3.1. Prognose inwoners en huishoudens 2015-2040

De Provinciale Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden (september 2015) gaat uit van een indicatieve woningbehoefte van 700 woningen in Huizen in de periode 2015-2030.

Figuur 3.2. Indicatieve woningbehoefte

Woningvoorraad

Huizen kent relatief veel eengezinswoningen en een klein percentage meergezinswoningen oftewel appartementen. Zie ook de verdeling in figuur 3.3.

Figuur 3.3 Kenmerken woningvoorraad

Kwantitatieve behoefte

De regionale woonvisie is de onderlegger om in 2017 nieuwe woningmarktafspraken te maken in het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2030 (RAP). De regionale afspraken in het RAP uit 2012 zijn inmiddels verouderd.

Uit de provinciale Monitor Woningbouw 2016 blijkt dat de woningbehoefte en de plancapaciteit redelijk in balans zijn, mits alle harde en zachte plannen doorgang vinden. Het project is onderdeel van de zachte plancapaciteit en wordt op plancapaciteit.nl opgenomen.

Figuur 3.4. Woningbehoefte en plancapaciteit

Kwalitatieve behoefte

Figuur 3.5. Beschrijving kwalitatieve behoefte uit Woonvisie

In de Woonvisie Regio Gooi- en Vechtstreek is aangegeven dat de mogelijkheden voor nieuwbouw in Huizen beperkt zijn tot een enkele inbreidingslocatie en dat er veel woningzoekenden zijn. Vooral onder jongeren, starters en senioren is de behoefte aan betaalbare woningen groot.

Het streven is er op gericht om meer evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt te bereiken.

In de Regionale Woonvisie is afgesproken dat tot 2030 9250 nieuwe woningen worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan een derde in het betaalbare segment (tot € 710,- huur of tot € 180.000,- koop) en 1000 in het middeldure huursegment (€ 710,- tot € 850,-). Tussen nu en 2020 bedraagt de voorgenomen bouwopgave circa 750 woningen/jaar.

Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat meer dan 5.000 woningen in de duurdere sector (boven de € 850,- of boven de € 180.000,- mogen worden gebouwd. Deze woningen leveren een bijdrage om de doorstroming op de krappe woningmarkt in de Regio Gooi en Vechtstreek te bevorderen. Meestal zullen aan het einde van de verhuisketen goedkopere woningen vrijkomen voor de huishoudens met lage inkomens.

Conclusie

Het plan voorziet in nieuwbouw van maximaal 22 wooneenheden. Deze wooneenheden worden in het hogere segment (vrije sector huur / dure koopwoning) gerealiseerd. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan bovengenoemde doorstroming.

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de woningbehoefte en voldoet daarmee aan de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub b Bro (trede 2)

Het plangebied ligt binnen bestaand bebouwd gebied en voldoet daarmee aan de voorkeursvolgorde. Het betreft in dit geval een binnenstedelijke herstructureringslocatie.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub c Bro (trede 3)

In feite hoeft er niet aan deze trede getoetst te worden omdat het plangebied binnen het bestaand bebouwd gebied ligt. Desalniettemin is de locatie goed multimodaal ontsloten: de bereikbaarheid per auto is goed, de bereikbaarheid per fiets is goed en de locatie ligt pal naast het busstation die verbindingen heeft met de regio.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

Op 21 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de daarbij behorende Provinciale ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Naar aanleiding van nieuwe wetgeving en/of provinciaal beleid wordt de PRV regelmatig aangepast. Op 12 december 2016 hebben PS een wijziging van de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Deze geconsolideerde versie van de PRV treedt in werking op 1 maart 2017.

In de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vormen drie hoofdbelangen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie.

• 1. Ruimtelijke kwaliteit: hiervoor wordt vooral gefocust op behoud en ontwikkeling van Noord-Hollandse cultuurlandschappen, natuurgebieden en groen om de stad.
• 2. Duurzaam ruimtegebruik: waarbij milieukwaliteiten, behoud en ontwikkeling van verkeers- en vervoersnetwerken, voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting en voldoende en gedifferentieerde ruimte voor landbouw, visserij en andere economische activiteiten een belangrijke rol spelen.
• 3. Klimaatbestendigheid: voor voldoende bescherming tegen overstroming en wateroverlast, schoon drink-, grond- en oppervlaktewater en ruimte voor het opwekken van duurzame energie.

Toetsing en conclusie

In de Verordening, zoals per 1 maart 2017 van kracht is, is het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Verstedelijking dient plaats te vinden binnen dit gebied. De provincie zet in op verdere binnenstedelijke verdichting. Binnenstedelijke woningbouw en verdichting dienen echter niet ten koste te gaan van de kwaliteit van het woon- en leefmilieu in stedelijk gebied. Bij de bouw van nieuwe woningen moet ervoor worden gezorgd dat het bouwproject waar nodig bijdraagt aan de beschikbaarheid van voldoende betaalbare huur- en koopwoningen. Het plan voorziet in nieuwbouw van maximaal 22 wooneenheden. Deze wooneenheden worden in het hogere segment gerealiseerd. Huurwoningen worden ook nog overwogen. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming op de woningmarkt. Daarmee wordt een bijdrage verwacht aan de beschikbaarheid van voldoende betaalbare huur- en koopwoningen.

Bij (her)inrichting van het stedelijk gebied wordt gestreefd naar beperking van negatieve invloeden op het grondwatersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief. Een functieverandering of herinrichting mag niet leiden tot een grotere aan- en afvoer van water. Zoals in paragraaf 4.8 staat beschreven heeft de ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

De provinciale structuurvisie en verordening staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Met de Structuurvisie is ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Deze bevat algemene regels 'omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand stedelijk gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is'.

De Provinciale Verordening stelt onder meer regels ten aanzien van thema's (waaronder volumineuze detailhandel, aardkundige waarden, energie, waterkeringen) en gebieden (waaronder bestaand stedelijk gebied, landelijk gebied, het Natuur Netwerk Nederland (NNN) en dergelijke). In de structuurvisie geeft de provincie aan welke onderwerpen zij van provinciaal belang acht en wat zij als de meest wenselijke ruimtelijke ontwikkeling van de provincie ziet.

Artikel 5a PRV Nieuwe stedelijke ontwikkeling

1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Toetsing en conclusie

Zoals is onderbouwd in paragraaf 3.2.2 is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling sluit aan bij de regionale afspraken. De ontwikkeling is dan ook passend binnen de kaders van de provinciale verordening.

3.3.3 Conclusie Provinciaal en Regionaal beleid

Op het regionale woonbeleid is in paragraaf 3.2.2 ingegaan. Het voornemen sluit aan bij de provinciale en regionale visie ten aanzien van woningbouw.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie gemeente Huizen (2011)

De structuurvisie van de gemeente Huizen bepaalt de komende 20 jaar het ruimtelijke beeld van de gemeente Huizen. Het zal richting geven aan toekomstige ontwikkelingen in Huizen en dienen als vertrekpunt voor de afweging bij elke beslissing over concrete ruimtelijke ontwikkelingen.

In de structuurvisie wordt vanuit de volgende stellingen en thema's voorstellen gedaan voor een aantal concrete projecten:

• in Huizen kan iedereen prettig wonen;
• Huizen krijgt passende werkgelegenheid;
• Huizen is de kustplaats van het Gooi;
• Huizen krijgt een kloppend hart;
• Huizen heeft een rijk landschap van bos en hei;
• Huizen verbetert het openbaar vervoer.

Voor dit bestemmingsplan is het thema 'In Huizen kan iedereen prettig wonen' relevant. Daarvoor geeft de structuurvisie de volgende voorstellen voor mogelijke ontwikkelingen:

• het vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad;
• aanwijzen van kansrijke gebieden voor het positioneren van starters- en seniorenwoningen;
• transformatie van de woningvoorraad in de lager gelegen delen van Huizen;
• het opwaarderen van de winkel- en buurtcentra, gecombineerd met woningbouw;
• het opwaarderen van de uitstraling van de winkel- en buurtcentra.

De wooneenheden in het plangebied worden in het hogere segment gerealiseerd. Door deze ontwikkeling ontstaat er naar verwachting doorstroming op de woningmarkt. Daarmee wordt aansluiting gevonden op de doelen uit de structuurvisie.

3.4.2 Welstandsnota

In deze nota is het welstandsbeleid van de gemeente Huizen vastgelegd. Het nieuwe beleid gaat zoveel mogelijk uit van een terughoudend welstandsbeleid. Hierdoor zijn grote delen van de gemeente vrijwel welstandsvrij geworden. Voor een aantal specifieke, wijkoverstijgende delen van de gemeente blijft het bijzonder welstandstoezicht bestaan, omdat die van belang zijn voor het beeld van de gemeente Huizen. Het gaat dan om het Oude Dorp, de centrumgebieden, de hoofdontsluitingswegen als ook projecten.

Locatie-specifiek welstandsbeleid

Het plangebied ligt in het Oude Dorp. Hier geldt een specifiek welstandsbeleid. Het Oude Dorp bestaat uit zeven gebieden, waarvan er vijf zijn aangewezen als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Het plangebied valt in het deelgebied 'overig Oude Dorp', wat geen onderdeel uitmaakt van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Dit gebied wordt gekenmerkt door een primaire wegenstructuur met een natuurlijk reliëf waarbij de voornaamste straten min of meer de hoogtelijnen van de voormalige hooggelegen landbouwgronden volgen. Daartussen liggen kronkelige straten die de grote boerderijpercelen ontsluiten. De bebouwing is divers van karakter, grootte en type en bestaat grotendeels uit één bouwlaag met kap.

Voor dit welstandsgebied geldt het specifiek beleid, vastgelegd in het voor het plangebied geldende beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1).

De welstandscommissie heeft het plan beoordeeld en voorzien van een positief advies.

3.4.3 Klimaatbeleid

Duurzaamheid

De gemeente Huizen heeft als ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Een duurzaam gebouwde omgeving draagt aan die ambitie bij. Nieuwe woningen worden voor lange tijd gebouwd en moeten daarom toekomstbestendig zijn, mede gelet op de toekomstige aanscherpingen van de wettelijke energieprestatie-eisen.

Hoewel het op het moment van realisatie geldende Bouwbesluit als toetsend kader voor de energieprestatie-eis van het project geldt, onderzoeken gemeente en ontwikkelaar de mogelijkheden van additionele duurzaamheidsmaatregelen. Vanuit de haalbaarheidstoets moet blijken of additionele maatregelen, zoals WKO-installaties of WTW-installaties, binnen de mogelijkheden van het project liggen.

Hoofdstuk 4 Milieu en omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen in het centrum van Huizen waar verschillende functies aanwezig en gewenst zijn. Het gebied wordt dan ook aangemerkt als 'gemengd gebied', zoals genoemd in de VNG-publicatie.

Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 22 (woon)eenheden: een mix van eengezinswoningen, appartementen en ook enkele commerciële ruimten.

Commerciële ruimten

De commerciële ruimten zijn voorzien in de noord-oosthoek van het plangebied. De commerciële ruimten kunnen ingevuld worden met bijvoorbeeld detailhandel, dienstverlening, kantoren en (deels) horeca. Deze type funties leiden tot beperkte hinder en zijn in een gemengd gebied dan ook direct naast woningen mogelijk. De afstand ten opzichte van omliggende woonbebouwing bedraagt minimaal 20 meter (afstand tot appartementen boven winkels Kerkstraat). Op basis hiervan vormt de ontwikkeling van de commerciële ruimten geen belemmering voor de omliggende woningen.

Woningen

De ontwikkeling maakt ook nieuwe gevoelige functies mogelijk (woningen). In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient beschouwd te worden of de nieuwe woningen potentiële hinder ondervinden van omliggende functies en bedrijvigheid en/of omliggende bedrijvigheid in de bedrijfsvoering kan worden beperkt door de nieuwe woningen.

Direct ten westen van het plangebied, aan de Ceintuurbaan is een autoreparatie- en servicebedrijf aanwezig De algemene toelaatbaarheid op grond van het geldende bestemmingsplan bedraagt categorie B1. Voor deze categorie geldt dat bedrijfsactiviteiten direct naast woningen mogelijk zijn. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelasting dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Dit vormt dan ook geen belemmeringen.

Ten noorden en oosten van het plangebied ligt het centrum van Huizen. Dit gebied wordt gekenmerkt door een mix van wonen, horeca, detailhandel (supermarkt), publiekgerichte dienstverlening, kantoren en parkeervoorzieningen. Door deze mix van functies, kan gesproken worden over een gemengd gebied, waarbinnen woningen en voorzieningen direct naast elkaar voorkomen, zodat er in het algemeen geen beperkingen zijn voor de uitvoering van het plan.

Parkeergarages

Direct ten noorden en ten noordoosten van het plangebied, liggen de ingangen van twee ondergrondse parkeergarages. Ook vindt hier het laden en lossen plaats van diverse winkels, waaronder de Albert Hein supermarkt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is voor de diverse laad- en losvoorzieningen en de ingangen van de beide parkeergarages een akoestisch onderzoek gedaan naar inrichtingenlawaai. Het onderzoek is gebaseerd op een vergelijkbare ruimtelijke inrichting. Hoewel in dit onderzoek is uitgegaan van een beperkt andere inrichting voor het plangebied, gelden dezelfde conclusies en aanbevelingen voor deze nieuwe ontwikkeling. Het onderzoek is uitgevoerd door AGEL Adviseurs en bijgevoegd als bijlage 2.

Conclusie onderzoek

Uit de rapporten blijkt dat de ontwikkeling niet zonder meer mogelijk is binnen de toegepaste richtwaarden en grenswaarden.

Akoestische maatregelen

Er zijn verschillende maatregelen onderzocht (weergegeven in paragraaf 6.3 van bijlage 2).

Bronmaatregelen

In het rapport wordt de optie genoemd de bevoorrading van Albert Heijn te verbieden in de avondperiode. Dit zou echter een te zware belemmering van de bedrijfsvoering van Albert Heijn inhouden. Deze maatregel is daarom niet toepasbaar.

Overdrachtsmaatregelen

Voorgestelde maatregelen in de overdrachtsweg zijn een geluidscherm en een overkapping. Gezien de grote investeringskosten die deze maatregelen vergen, met respectievelijk €60.000 en €110.000, afgezet tegen het beperkte aantal woningen dat door deze maatregelen wordt beschermd, zijn deze maatregelen niet financieel doelmatig.

Ontvangermaatregelen

Om een goed woon- en leefklimaat te garanderen, kunnen gevels worden uitgevoerd als dove gevel, of kan de geluidwering van de gevels worden verhoogd naar 25 à 30 dB.

Maatwerkvoorschriften

Om de bevoorrading van de supermarkt in de avondperiode mogelijk te maken binnen de regels van het Activiteitenbesluit, zijn maatwerkvoorschriften noodzakelijk, waarin grenswaarden voor de geluidbelasting, tijdstippen voor de bevoorrading en inzet van transportmiddelen met een PIEK-certificaat (d.w.z. stille vrachtwagens en transportmiddelen) worden vastgelegd.

Ook voor de parkeerkelder zijn maatwerkvoorschriften nodig, waarin de extra benodigde geluidruimte wordt vastgelegd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat bron- en overdrachtmaatregelen gezien diverse belangen wenselijk zijn.

Een goed akoestisch milieu voor de nieuwe woningen kan worden gegarandeerd, indien wordt gekozen voor het toepassen van ontvangermaatregelen in combinatie met maatwerkvoorschriften ten behoeve van de bevoorrading van de supermarkt en de parkeerkelder.

4.2 Geluidhinder wegverkeer

Onderhavig plan maakt nieuwe woningen mogelijk. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder nieuwe geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg. Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Keucheniusstraat en Ceintuurbaan.

Beleid en Normstelling 

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB.

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van deze aftrek, conform artikel 3.4 uit het Reken– en Meetvoorschrift 2012, is gebruik gemaakt.

Onderzoek

Door AGEL Adviseurs is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting afkomstig van het wegverkeer op de nieuw te realiseren woningen. De geluidsbelastingen zijn berekend met de Standaardrekenmethode II van bijlage III van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. De berekeningen zijn uitgevoerd met het programma Geomilieu V4.10. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 3.

Uit de berekeningen blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB als gevolg van de Ceintuurbaan ter plaatse van één woning wordt overschreden. De overschrijdingen vinden plaats ter plaatse van de westgevel van deze woning en bedraagt 49 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Conclusie

De geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai van de Ceintuurbaan overschrijdt de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van de Wet geluidhinder ter plaatse van één woning. Het terugbrengen van de geluidbelasting voor maar één enkele woning kan als niet doelmatig en kostenefficiënt aangemerkt worden. Gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan wordt een ontwerp besluit Hogere Waarde ter visie gelegd. Bij vaststelling wordt voor de bewuste gevel dan ook een Hogere Waarde (zijnde 49 dB) vastgesteld.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen is middels een berekening van de geluidwering van de gevels aangetoond, dat alle gevels, waaronder de gevel met de hoge geluidsbelasting (zie eerder), voldoende geluidwerend zijn. Een binnenniveau van 33 dB is daarmee gegarandeerd. Er wordt voldaan aan de geluidweringseisen van het Bouwbesluit 2012. De ontwerp vergunning voor het bouwen wordt samen met het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd.

Op basis van bovenstaande conclusie geldt dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

4.3 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Onderzoek

Met het oog op de voorgenomen ontwikkeling van het Keucheniushof zijn in het verleden diverse onderzoeken uitgevoerd. De planlocatie bestaat uit verschillende deellocaties waarvoor afzonderlijke bodemonderzoeken zijn uitgevoerd.

Keucheniusstraat 18

Ter plaatse van de Keucheniusstraat 18 zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd:

• 30 oktober 1997 - Aanvullend milieukundig bodemonderzoek op een locatie aan de Keucheniusstraat 18 te Huizen (Fugro Milieu Consult B.V.), bijlage 4;
• 29 juni 2015 - Verkennend en Aanvullend bodemonderzoek conform de NEN 5707 en de NEN 5740 aan de Keucheniusstraat 18 te Huizen (Milieutechniek ZVS Eemnes BV), bijlage 5;
• 7 maart 2016 - Evaluatieverslag van de bodemsanering aan de Keucheniusstraat 18 te Huizen (Milieutechniek ZVS Eemnes BV), bijlage 6.

Uit deze onderzoeken blijkt dat ter plaatse lichte verontreinigen zijn aangetroffen met PAK en zink. Deze lichte verontreinigen geven geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. In de puinverharding is op een deel van het perceel asbest boven de restconcentratienorm aangetroffen. Naar aanleiding hiervan is zorggedragen voor een asbest in puin sanering. Uit het evaluatieverslag van de bodemsanering blijkt dat vastgesteld kan worden dat de sterke verontreiniging met asbest tot ver onder de interventiewaarden is weggenomen. Hiermee zijn de risico's met betrekking tot asbest volledig weggenomen.

Keucheniusstraat 20

• 25 april 2014 - Verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5707 en de NEN 5740 aan de Keucheniusstraat 20 te Huizen (Milieutechniek ZVS Eemnes BV), bijlage 7;

Uit dit onderzoek blijkt dat plaatselijk op de locatie een sterke verontreiniging met koper en nikkel is aangetroffen in de bovengrond. Gezien de beperkte omvang van de hoeveelheid grond die sterk verontreinigd is, is geen sprake van een ernstig geval. De bodemkwaliteit voldoet plaatselijk niet aan de toekomstige functie (wonen). Om het perceel geschikt te maken voor woningbouw moet de sterke verontreiniging (van beperkte omvang) worden gesaneerd.

Tuinstraat 12 en 14

• 20 april 2017 - Verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 aan de Tuinstraat 12 en 14 te Huizen (Milieutechniek ZVS Eemnes BV), bijlage 8.

Uit dit onderzoek blijkt in de bovengrond lichte verontreinigen zijn aangetoond. De bovengrond voldoet aan de klasse 'wonen'. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalte aangetoond. De ondergrond voldoet indicatief aan de klasse 'altijd toepasbaar'.

Indien gedurende de nieuw- of verbouw werkzaamheden grond vrijkomt en niet op de locatie kan worden verwerkt, dient de grond te worden voorzien van een kwaliteitsverklaring conform het Besluit bodemkwaliteit, dan wel te worden aangeboden aan een erkende verwerker.

Conclusie 

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken en saneringswerkzaamheden kan geconcludeerd worden dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn voor de (her)ontwikkeling van de locatie. Plaatselijk moet een sterke verontreiniging van beperkte omvang (12 m³) worden gesaneerd om het perceel geschikt te maken voor de toekomstige functie (wonen). Deze sanering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de locatie.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. Meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Het plan voorziet in de bouw van 22 (woon)eenheden waarvan 3 eenheden (in totaal 305 m2) tevens ingevuld kunnen worden met commerciële functies. Uitgaande van 22 (woon)eenheden kan gesteld worden dat het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Dit aantal woningen valt namelijk ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Wat betreft de verkeersgeneratie is de combinatie van 19 woningen en commerciële ruimte met een oppervlak van circa 305 m2 het meest worst case. Dit leidt tot een maximale verkeersgeneratie van 374 mvt/etm. Hierbij wordt uitgegaan van 2% vrachtverkeer. Uit de nimb-tool (zie figuur 4.1) blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,34 µg/m³ en van fijn stof van 0,07 µg/m³. Beide toenames blijven beneden de 1,2 µg/m³. Dit betekent dat het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.1 uitsnede berekening nibm-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat zowel in 2015 als in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Ceintuurbaan (maatgevende doorgaande weg nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen in 2015 bedragen; 24,4 µg/m³ voor NO2, 19,3 µg/m³ voor PM10 en 11,5 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 7 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Geconcludeerd kan worden dat daarom ter plaatse van het hele plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Uit de professionele risicokaart blijkt dat in het plangebied en in de directe omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water en het spoor dat van invloed is op de veiligheidssituatie in het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Op ruim 400 m afstand ten oosten van het plangebied is een hogedruk aardgasleiding gelegen. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 95 m en reikt dus niet tot aan het plangebied. De aanwezige aardgasleiding vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de beleid en normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.6 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van Natuur Netwerk Nederland (NNN) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied betreft een grotendeels braakliggend terrein. Aan de zuidzijde is nog bebouwing aanwezig, die zal worden gesloopt in het kader van de ontwikkeling.

Beoogde ontwikkelingen

Het plan voorziet in de bouw van 22 (woon)eenheden waarvan 3 eenheden (in totaal 305 m2) tevens ingevuld kunnen worden met commerciële functies. Daarbij wordt de openbare ruimte heringericht.

• verwijderen beplanting;
• sloop bestaande bebouwing;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Beleid en Normstelling 

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden 

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Holland

Noord-Holland heeft de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming gezien als kans om vroegtijdig de verordeningen en het beleid te herzien. Er is voor gekozen om vijf verordeningen vast te stellen: vrijstelling soorten, Natura 2000-gebieden, houtopstanden, tegemoetkoming schade en Faunabeheer.

In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied en in het kader van bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen of in het kader van natuurbeheer worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de in bijlage III genoemde soorten (Aardmuis, Bosmuis, Dwergmuis, Dwergspitsmuis, Egel, Gewone bosspitsmuis, Haas, Huisspitsmuis, Konijn, Ondergrondse woelmuis, Ree, Rosse woelmuis, Tweekleurige bosspitsmuis, Veldmuis, Vos, Woelrat, Bruine kikker, Gewone pad, Kleine watersalamander, Meerkikker, Middelste groene kikker).

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies.

De provincie Noord-Holland werkt aan de aanleg van het Noord-Hollandse deel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen bekend als Ecologische Hoofdstructuur, EHS). Dit doet zij samen met natuurbeherende organisaties, particuliere terreineigenaren zoals agrariërs, gemeenten en waterschappen. Door het NNN hebben dieren meer ruimte om zich te verspreiden, voedsel te zoeken en soortgenoten te vinden. Hierdoor nemen hun overlevingskansen toe. De ligging van het NNN is vastgelegd in de Structuurvisie. De ecologische ambitie van het NNN is opgenomen in het natuurbeheerplan. Ruimtelijke ontwikkelingen die de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland, natuurverbindingen en weidevogelleefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe. Hierop kan de provincie een uitzondering maken wanneer de ontwikkeling een groot openbaar belang dient en er geen reële alternatieven zijn. Dit staat toegelicht in artikel 19 en 25 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Als een ingreep wordt toegestaan, moet de initiatiefnemer de (potentiële) natuurwaarden die verloren gaan, op eigen kosten compenseren. Dit uitgangspunt wordt 'natuurcompensatie' genoemd.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied (800 m of meer) en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. Stiktofgevoelig gebied ligt op meer dan 6 kilometer afstand. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De beoogde woningbouw kan leiden tot negatieve effecten op beschermde soorten. De huidige ecologische waarden en de mogelijke effecten op beschermde soorten zijn onderzocht middels een quickscan. De quickscan is bijgevoegd als bijlage 14.

Uit de quickscan blijkt dat de bebouwing geschikt is als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen en vogels met jaarrond beschermde nesten als huismus en gierzwaluw. Nader onderzoek naar deze soortgroepen is noodzakelijk om eventuele negatieve effecten te kunnen bepalen. Dit onderzoek is in gang gezet.

Indien uit het onderzoek naar voren komt dat in de te slopen bebouwing verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig zijn, er in het plangebied een essentiële vliegroute aanwezig is en wanneer in het plangebied nesten van vogels jaarrond beschermde nesten aanwezig zijn, worden maatregelen getroffen. Door het treffen van effectief bewezen maatregelen waarbij de functionaliteit van een nest of verblijfplaats ten allen tijde kan worden gewaarborgd, is onder onderstaande werkwijze geen ontheffing nodig van art. 3.1, lid 2, 3.5, lid 4 of 3.10, lid 1 onderdeel b van de Wet natuurbescherming. Deze werkwijze wordt momenteel gehanteerd door het Ministerie van Economische Zaken in de voorlichting over de wet (brochure Soortenbescherming bij ruimtelijke ingrepen) en verschillende besluiten van RVO op ontheffingsaanvragen. De provincie Noord-Holland heeft alle uitvoeringstaken (vergunningverlening en toezicht en handhaving) op het gebied van de Wet natuurbescherming ondergebracht bij de Regionale Uitvoeringsdienst Noord-Holland Noord (RUD NHN). In de toelichting op Module Soortenbescherming staat het volgende:

“Als de maatregelen die u treft met zekerheid effecten voorkomen, hoeft voor de betreffende soort geen ontheffing te worden aangevraagd. Het gaat hier om vooraf te treffen maatregelen die garanderen dat de negatieve effecten teniet worden gedaan en dat een overtreding van de verbodsbepaling wordt voorkomen.[…] Als het niet mogelijk is de verblijfplaats te ontzien en er gaan verblijfplaatsen tijdelijk of permanent verloren, dienen alternatieve verblijfplaatsen te worden aangeboden. Deze verblijfplaatsen moeten functioneel zijn voor de soort en zodanig worden gerealiseerd dat het aannemelijk is dat deze gevonden worden door de soort. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in verblijfplaatsen die kunnen functioneren als alternatief gedurende de uitvoering van de werkzaamheden en alternatieven voor de nieuwe permanente situatie. Hierbij moeten de alternatieve verblijfplaatsen in kwantiteit en kwaliteit overeenkomen met datgene wat verloren gaat. Dit zijn zogenaamde bewezen effectieve maatregelen. In de soortenstandaarden staan voorbeelden van dergelijke maatregelen.”

De effectief bewezen maatregelen worden opgenomen in een activiteitenplan, met dit activiteitenplan wordt een ontheffing aangevraagd. Omdat overtreding van de verbodsbepalingen wordt voorkomen door effectief bewezen maatregelen, wordt verwacht dat een positieve afwijzing wordt verleend.

Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Indien uit het onderzoek blijkt dat verblijfplaatsen of andere essentiële functies (vliegroute of foerageergebied) verloren gaan biedt het plan voldoende ruimte om effectief bewezen maatregelen te nemen. Door het nemen van deze maatregelen wordt overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen. Wel dient alsnog een ontheffing te worden aangevraagd waarbij wordt verwacht dat een positieve afwijzing wordt verleend.

4.7 Verkeer en parkeren

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het plangebied wordt ontsloten direct aan de Keucheniusstraat en via een nieuwe aansluiting op de Ceintuurbaan. Vanaf de Keucheniusstraat is de Ceintuurbaan tevens te bereiken via de Tuinstraat en Kerkstraat (centrumzijde). De Ceintuurbaan sluit aan op de Randweg, welke aansluit op de A27 richting Hilversum en Almere. Tevens is vanaf de Ceintuurbaan de Crailoseweg te bereiken, een gebiedsontsluitingsweg welke aansluit op de A1 richting Amersfoort en Amsterdam.

Op de wegen rondom het plangebied wordt het verkeer gemengd afgewikkeld, volgens de principes van Duurzaam Veilig. Aan de Ceintuurbaan zijn vrijliggende fietspaden aanwezig.

Zowel aan het Prins Bernhardplein (ca. 150 m) en aan de Ceintuurbaan (ca. 300 m), zijn bushaltes aanwezig vanaf waar bussen in de richtingen Blaricum en Bussum halteren.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Het plan voorziet in de bouw van 22 (woon)eenheden in vijf bouwblokken waarvan 3 eenheden (in totaal 305 m2) tevens ingevuld kunnen worden met commerciële functies op de begane grond. Om de verkeersgeneratie te bepalen wordt uitgegaan van een worst-case scenario (maximale verkeersgeneratie). In onderhavig geval betreft dit de realisatie van 19 woningen en commerciële ruimten met een oppervlak van circa 305 m2.

In het kader van deze ontwikkelingen is door Arcadis onderzoek gedaan naar de toekomstige verkeerssituatie. Er is een notitie opgesteld om de gevolgen voor het verkeer in beeld te brengen. De notitie is als bijlage 10 opgenomen.

Voor 19 woningen en 305 m2 commerciële ruimte bedraagt de verkeersgeneratie 374 mvt/etmaal werkdag (drukste dag) als uitgegaan wordt van een grote verkeersgeneratie voor de commerciële ruimten (zie notitie Arcadis). Deze toename kan naar verwachting zonder problemen worden afgewikkeld op het omliggende wegennet. De huidige weginrichting voldoet om het verkeer af te kunnen wikkelen. Hierbij wordt wel opgemerkt dat het op de Kerkstraat wenselijk kan zijn een iets breder wegprofiel te hanteren in verband met het hogere aandeel fietsverkeer dat zich hier bevindt (hoofdfietsroute) en het aanwezige (vracht-) autoverkeer. Dit komt de verkeerssituatie nog verder ten goede.

Parkeren

Het concept inrichtingsplan voorziet in de aanleg van 33 parkeerplaatsen. Twee opstelplaatsen op eigen terrein bij de twee-onder-één-kapwoning aan de Tuinstraat en 31 parkeerplaatsen in de nieuwe en her in te richten openbare ruimte (zie figuur 2.2).

Voor de bepaling van de parkeerbehoefte dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de basis parkeerbehoefte en een worst-case scenario.

De basis parkeerbehoefte betreft de realisatie van voldoende parkeergelegenheid voor 22 wooneenheden. Bij het worst-case scenario wordt uitgegaan van 19 woningen en commerciële ruimte met een oppervlak van circa 305 m2, waarvan 114,9 m2 (bvo) horeca en 189,7 m2 algemeen commercieel.

Basis parkeerbehoefte

Voor de functie 'wonen' in het centrumgebied hanteert de gemeente een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning. Indien alle 22 eenheden worden ontwikkeld als woning, dienen er in het plangebied 33 parkeerplaatsen aanwezig te zijn.

Conclusie basis parkeerbehoefte: het concept inrichtingsplan voorziet in voldoende parkeervoorzieningen.

Worst-case scenario

Het uitgangspunt van deze berekening is: 19 woningen en commerciële ruimte met oppervlak van circa 305 m2, waarvan 114,9 m2 (bvo) horeca en 189,7 m2 algemeen commercieel. Horeca is enkel mogelijk ter plaatse van het hoekpand. Voor horeca geldt een gemeentelijke parkeernorm van 1 parkeerplaats per 15 m2 bvo. Voor commerciële ruimten wordt aangesloten bij gemeentelijke parkeernorm van dienstverlening en kantoren van 1 parkeerplaats per 40 m2 bvo.

Tabel 4.3: berekening parkeerbehoefte worstcase

Functie	Parkeernorm	Aantal/opp.	Parkeerbehoefte
Wonen	1,5 pp per woning	19 woningen	28,5
Horeca	1 pp per 15 m2 bvo	115 m2	7,67
Commerciële ruimten (dienstverlening/kantoren)	1 pp per 40 m2 bvo	190 m2	4,75
		Totaal	41

Op basis van het worst-case scenario dient te worden voorzien in maximaal 41 parkeerplaatsen.

Huidige parkeersituatie

In de huidige situatie zijn aan de Keucheniusstraat, aan de zijde van het plangebied, circa 22 (informele) parkeerplaatsen aanwezig. Bij de herinrichting van de Keucheniusstraat, in het kader van het voornemen, zullen deze verdwijnen. Hoewel geen formele parkeerplaatsen (aangelegd met een tijdelijk karakter), zullen deze wel gemist worden en voelt de gemeente de behoefte om daar rekening mee te houden.

Conclusie 1 parkeren

In een worst-case scenario dient te worden voorzien in maximaal 41 parkeerplaatsen (tijdens piekmomenten). Het concept inrichtingsplan voorziet in de aanleg van 33 nieuwe parkeerplaatsen. Rekening houdend met het vervallen van 22 feitelijke parkeerplaatsen dient dus een aantal van 30 parkeerplaatsen te worden gevonden in de omgeving.

Parkeeronderzoek/CROW

Met het oog op de parkeerdruk in de omgeving (op de drukste dag van de week) zijn een tweetal parkeertellingen gehouden op zaterdag 13 mei en 20 mei 2017 (11.30 uur, 12.30 uur en 13.30 uur). De resultaten van de tellingen zijn als bijlage 11 toegevoegd.

Voor de beoordeling van de resultaten is aangehaakt bij de CROW-norm:

Tekst CROW:

7.1 Acceptabele loopafstanden (deze tekst is gepubliceerd op 08-10-2012)

Als maat voor situering van de parkeerplaatsen ten opzichte van de functies kan de acceptabele loopafstand tussen parkeerplaats en het bestemmingsadres dienen. De acceptatie van die loopafstand hangt af van de parkeerduur en van het motief van het bezoek aan het bestemmingsadres. De acceptatie van loopafstanden vertoont marges, evenals de kencijfers. Deze marges worden onder andere bepaald door:

• 4. de aantrekkelijkheid van de looproute;?
• 5. de parkeerordening en prijsstelling;
• 6. de concurrentiekracht van de alternatieven.

In tabel 22 zijn ter illustratie acceptabele loopafstanden voor de hoofdfuncties opgenomen.

Tabel 22. Acceptabele loopafstanden

hoofdfunctie	Acceptabele loopafstanden
winkelen	200 - 600 meter
Werken	200 - 800 meter

Gelet op het stedelijk karakter van Huizen en onder meer het gegeven dat er in Huizen sprake is van onbetaald parkeren, zijn de tellingen (zie bijlage 11) verricht in het gebied met het Oude Raadhuisplein als middelpunt en een straal van 600 meter (15 locaties).

Op een totaal aantal parkeerplaatsen van 973 was de hoogst getelde bezettingsgraad 61% (628 plaatsen). Het antwoord op de vraag hoe de parkeerdruk in Huizen in het algemeen wordt gevoeld is persoonlijk en subjectief bepaald. Daarbij geldt dat bij de bouw van het bestaande winkelgebied uitvoering is gegeven aan de toen geldende parkeereisen.

Maar voor de afweging of voor het in dit bestemmingsplan begrepen bouwplan er een verantwoorde parkeeroplossing kan worden geboden, gaat het om de vraag of in redelijke nabijheid van het plangebied (CROW) parkeerruimte voldoende is voor het worst case-scenario en de in dat scenario vastgestelde compensatie-opgave van 30 parkeerplaatsen. Met de resultaten van de gehouden tellingen kan de conclusie luiden dat binnen een cirkel van de maximale CROW-richtlijn (600 meter) aan die opgave ruimschoots is voldaan.

Vanuit de beleving van het centrumgebied en de parkeerdruk in een kleiner gebied zijn de resultaten van het onderzoek ook vertaald naar een halvering van het gebied (straal 300 meter (zie bijlage 12), gemeten vanaf het oude Raadhuisplein. Vanuit die berekening geldt een overschot van tussen de 46 en 140 parkeerplaatsen.

In het algemeen wegen de volgende aspecten mee in het parkeervraagstuk:

• 1. Geen rekening is gehouden met de vrij liggende parkeerplaatsen langs de diverse straten. Het onderzoek heeft zich beperkt tot de relevante parkeerlocaties.
• 2. De 22 parkeerplaatsen die in de Keucheniusstraat gaan verdwijnen, zijn aangelegd met een tijdelijk karakter. In het bestemmingsplan 'Hoofdwinkelcentrum' dat in 2012 is vastgesteld zijn deze plaatsen ook niet in de parkeerbalans meegenomen. Dit bestemmingsplan is weliswaar door de Raad van State vernietigd, maar op een andere grond dan op grond van het niet meerekenen van deze parkeerplaatsen in de voor dat grootschalige plan geldende parkeerbalans.
• 3. Uit kentekenonderzoek is gebleken dat een groot deel van de auto's die op deze 22 plaatsen staan afkomstig zijn van buiten Huizen. In combinatie met het weinige verloop op de dagen van de week en zaterdagen, geldt de aanname dat deze auto's vooral van winkelpersoneel zijn. Verdergaand onderzoek dan wat is uitgevoerd, knelt met de privacywetgeving, dus meer dan reëIe aannames kunnen niet worden gedaan.
• 4. Uitgangspunt is dat het winkelpersoneel in de binnenste cirkel van het centrumgebied parkeert. Doordeweeks is daar ruimte voldoende voor en is er ook in de binnenste cirkel een ruim overschot. Op zaterdagen is dat overschot is er ook, maar het overschot is kleiner. Met de winkeliersvereniging is afgesproken dat tijdig wordt gecommuniceerd over het vervallen van de 22 parkeerplaatsen, op welk moment de winkeliers hun personeel kunnen instrueren om te parkeren aan de randen van het centrumgebied. Voor deze parkeerbehoefte (althans de 22 parkeerplaatsen die vervallen), kan zonder meer gebruik worden gemaakt van de maximale CROW-norm (afstand 600 meter).
• 5. Het is een (winkel)centrumgebied. Het gevolg van een centrumgebied is dat er op zaterdagen meer drukte is dan doordeweeks. Bij de bouw van de diverse delen van het centrumgebied is toepassing gegeven aan de destijds geldende parkeernormen.
• 6. Uitgangspunt op basis van voorgaande is een sluitende parkeerbalans als het gaat om het bestaande centrumgebied. Deze aanname hoeft niet per definitie aan te sluiten bij de beleving.
• 7. De beleving wordt echter ook voor een groot deel bepaald door andere factoren die de aantrekkelijkheid van een winkelcentrum bepalen (zoals bijvoorbeeld betaald of onbetaald parkeren, aantrekkelijkheid van het plein, leegstand en online winkelen, enz.).
• 8. Er is een wens van velen in Huizen om het verkeer uit het centrum te weren. In dat kader is het goed om te wijzen op de mogelijkheden die er zijn aan de randen van het centrumgebied. In het centrum, maar zeker op loopafstand daarvan (max. 600 meter) is er parkeerruimte te over. Het aanleggen van parkeergelegenheid in de binnenste cirkel – los van het feit dat daarvoor de middelen en de eigendommen er niet voor zijn – brengt de wens van velen om meer verkeer uit het dorp te weren niet dichterbij.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De verkeerstoename kan naar behoren worden afgewikkeld. Daarnaast kan in de basis worden voorzien in de parkeerbehoefte van het plan. Alleen gedurende piekmomenten geval moet een deel van de parkeerbehoefte (30 parkeerplaatsen) worden opgevangen in de openbare ruimte. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkelingen niet in de weg.

4.8 Waterparagraaf

Beleid en Normstelling 

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

Het Waterbeheerplan 2016-2021 bouwt voort op het plan voor de periode 2010-2015 en houdt tegelijk rekening met nieuwe ontwikkeling. Het waterbeheerplan is op 8 oktober 2015 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur van het waterschap en is vanaf 1 januari 2016 van kracht.

In het Waterbeheerplan 2016-2021 beschrijft het waterschap wensbeelden per thema voor 2030, en daaruit afgeleid doelen voor de planperiode 2016-2021 op hoofdlijnen. Hierin staat wat het waterschap doet aan veiligheid, de beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en aan efficiënte zuivering van afvalwater. Ook zet het waterschap zich in voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed en de natuur. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem. Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan. De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn:

• Samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;'
• Een klimaatbestendig en daarmee waterrobuust gebied;
• Steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;
• Een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;
• Water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;
• Gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;
• Gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;
• Vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit voor burgers en bedrijven;
• Afstemming over alle watertaken per stroomgebied (i.c. Rijn-West);
• Behoud van de zelfstandige bevoegdheid.

Gemeentelijk beleid

Het stedelijk Waterplan Huizen 2016-2025 biedt een visie op het watersysteem in de planperiode. In het Waterplan is de huidige watersituatie vastgelegd en zijn verbeterpunten benoemd. Dit heeft geleid tot een aantal maatregelen, die door de gemeente binnen de planperiode tot uitvoer zullen worden gebracht. Het streven is een goed functionerend stedelijk watersysteem en een vergroting van de ecologische waarde en daarmee de belevings- en gebruikswaarde van het water.

In het Gemeentelijk Rioleringsplan 2016-2025 is een belangrijk beleidsuitgangspunt het klimaatbestendig maken van Huizen. Om wateroverlast, droogte en hittestress te verminderen wordt er ingezet op het zoveel mogelijk lokaal vasthouden van hemelwater, zonder dat er wateroverlast ontstaat. Daarvoor dienen verharde oppervlakken zoveel mogelijk waterdoorlatend uitgevoerd te worden of groene daken te worden toegepast. De bodemopbouw leent zich voor infiltratie van afstromend regenwater.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ligt in het centrumgebied van Huizen. Het plangebied bestaat uit bebouwing, verharding, tuinen, openbaar groen en braakliggend terrein. In het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.

Bodem en grondwater

Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. In deze gebieden beschermt de provincie de kwaliteit van het grondwater. Dit gebeurt door het stellen van regels aan landgebruik of door risicovolle vormen van landgebruik te verbieden. Er gelden in het plangebied geen bijzondere beperkingen c.q. aanvullende regels met betrekking tot bescherming van het grondwater.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand ligt ter plaatse meer dan 3,20 m beneden maaiveld en de gemiddeld laagste grondwaterstand ligt meer dan 4,00 m beneden maaiveld.

Waterkwantiteit

Binnen en direct grenzend aan het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied is niet gelegen binnen de beschermingszone van een watergang.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijke rioleringsstelsel. Dit is een gemengd rioolstelsel voor vuilwater en hemelwater.

Toekomstige situatie

Algemeen

Het plan voorziet in de bouw van 22 (woon)eenheden waarvan 3 eenheden (in totaal 305 m2) tevens ingevuld kunnen worden met commerciële functies. Tevens wordt de openbare ruimte her ingericht. Hierdoor zal het verhard oppervlak ten opzichte van de huidige situatie toenemen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren.

Bij een toename van meer dan 1.000 m² in stedelijk gebied geldt een vergunningsplicht op grond van de Keur en dient tenminste 10% van de toename in verhard oppervlak gecompenseerd te worden. Door het plan zal de verharding met minder dan 1.000 m2 toenemen, zodat er geen watercompenserende maatregelen hoeven worden getroffen.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform het gemeentelijke beleid en het waterschapsbeleid zal voor de nieuwbouw een gescheiden rioleringstelsel worden aangelegd. Het afvalwater wordt aangesloten op het afvalwaterriool en via het bestaande gemengde rioolstelsel afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Voor de duurzame omgang met hemelwater geldt de volgende voorkeursvolgorde:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het hemelwater wordt aangesloten op een openbaar infiltratieriool. Het schone hemelwater kan van hieruit in de bodem wegzakken. De natuurlijke watercyclus wordt zo niet onderbroken en het schone hemelwater hoeft niet gezuiverd te worden op de rioolwaterzuivering. De voorkeursvolgorde voor de omgang met hemelwater geldt ook voor particulier terrein. Overmatig betegelde tuinen en erven leiden sneller tot wateroverlast en meer droogte en hitte. Een groene tuin is beter en gezonder.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

4.9.1 Archeologie

Beleid en Normstelling 

In december 2009 heeft de gemeente Huizen de beleidsnota Archeologie Huizen vastgesteld. In de beleidsnota wordt de ontwikkelings- en bewoningsgeschiedenis per gebied beschreven. Vervolgens is voor ieder gebied de archeologische verwachtingswaarde bepaald. Op basis van deze waardebepalingen is het grondgebied van Huizen in één van de zes categorieën 'archeologisch waardevol gebied' ingedeeld. De categorieën kennen elk twee vrijstellingscriteria. Indien beide criteria worden overschreden geldt de plicht tot het laten doen van archeologisch onderzoek. In de andere gevallen geldt vrijstelling van die plicht. In de erfgoedverordening is het archeologisch beleid juridisch vertaald. Bij de vaststelling van de Erfgoedverordening is ook de gemeentelijke archeologische waardenkaart vastgesteld waarop de verschillende archeologische verwachtingswaarden zijn aangegeven.

Onderzoek

Op de gemeentelijke archeologische waardenkaart is aangegeven wanneer er nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor het plangebied is sprake van twee archeologische regiems (zie figuur 5.2). Voor het 'blauwe' gebied geldt onderzoek vanaf 2.500 m2 en dieper dan 40 cm. Voor de 'geel' gekleurde gebieden geldt het regime 'onderzoek vanaf 100 m2 en dieper dan 35 cm.

Figuur 5.2: Uitsnede gemeentelijke archeologische waardenkaart

In het kader van het bestemmingsplan Hoofdwinkelcentrum is in 2009 bureauonderzoek gedaan, naar de archeologische waarde van het plangebied rondom de Keucheniusstraat (zie bijlage 13). Het onderzoek concludeert dat de historische kern van Huizen op de flank ligt van een stuwwal, wat voor mensen altijd een aantrekkelijke plek is geweest om te wonen. Uit oude kaarten blijkt dat het plangebied vanaf de 19e eeuw intensief bewoond is geweest. Daarnaast is het mogelijk dat er bewoning is geweest vanaf de oude steentijd (Paleolithicum).

Met betrekking tot een groot deel van het huidige plangebied, in het bureauonderzoek aangeduid als locatie van het 'gesloopte kaaspakhuis', wordt geconcludeerd dat geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is, omdat sprake is van een verstoorde bodemopbouw. Archeologische vondsten worden uitgesloten.

Voor de overige gronden geldt een onderzoeksplicht conform het gemeentelijk archeologisch beleid. Dit zijn de gronden behorende tot Keucheniusstraat 20 en de nieuw aan te leggen ontsluiting van het gesloten hof naar de Ceintuurbaan. Deze gronden vallen onder het regiem 'lage archeologische verwachting', onderzoek bij bodemverstoringen met een oppervlakte vanaf 2.500 m2 en dieper dan 40 cm onder maaiveld.

Op basis van de voorgenomen ontwikkeling vinden ter plaatse van de nog te onderzoeken gronden geen bodemverstoringen plaats met een oppervlakte groter dan 2.500 m2. Nader archeologisch onderzoek is niet aan de orde.

Conclusie

Voor een aanzienlijk deel van het plangebied geldt dat sprake is van een verstoorde bodemopbouw, waardoor archeologische vondsten worden uitgesloten. Voor de overige gronden geldt dat de grenswaarden voor archeologisch onderzoek niet worden gehaald.

Geadviseerd wordt om geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie op te nemen.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het Keucheniushof.

4.9.2 Cultuurhistorie

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van cultuurhistorisch waardevol gebied. Het gebied herbergt geen cultuurhistorische waarden. Als gevolg van het voornemen worden dan ook geen cultuurhistorische waarden aangetast, zowel in het plangebied als in de directe omgeving.

4.10 Kabels en leidingen

Beleid en Normstelling 

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek en conclusie

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling, bestaande uit de verbeelding en de planregels, nader toegelicht. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van het Keucheniushof met 22 (woon)eenheden: een mix van eengezinswoningen, appartementen en ook enkele commerciële ruimten en de herinrichting van de openbare ruimte. Op welke wijze de planopzet in de bestemmingsregeling concreet is verwerkt, wordt in de volgende paragrafen beschreven.

5.2 Wijze van bestemmen

De planopzet zoals beschreven in hoofdstuk 2 is de basis voor de toegepaste bestemmingsplansystematiek. Er is gekozen voor een gedetailleerde wijze van bestemmen met directe bouwtitels. De belangrijkste randvoorwaarden zijn vertaald in het bouwplan en de juridische regeling

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Bij percelen met een zijtuin is het mogelijk om een erker te realiseren met een maximale diepte van 1,50 meter.

5.3.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is opgenomen voor de gronden aan de noord-oostzijde van het plangebied. Hier zijn naast woningen ook commerciële ruimten op de begane grond toegestaan. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - horeca tot en met categorie 1a' is een horecavoorziening toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.

Voor de woningen geldt dat eventuele beroepen-aan-huis onder voorwaarden zijn toegestaan: zo moet het beroep worden uitgeoefend door de bewoner en moet de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijven. Voor het uitoefenen van bedrijven aan huis heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om via een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan.

Artikel 4 Groen

Het hart van het 'hof' heeft een groenbestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn naast groenvoorzieningen ook speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en andere onderschikte voorzieningen toegestaan.

Artikel 5 Tuin

De bestemming 'Tuin' is toegekend aan de voor- en zijtuinen bij de woningen. Het gaat hier om de delen van de tuinen waar in principe geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeren' dient te worden voorzien in 2 parkeerplaatsen.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare ruimte in het plangebied is opgenomen binnen de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Binnen deze bestemming kunnen ook groen- en parkeervoorzieningen worden gerealiseerd.

Artikel 7 Wonen

De meest voorkomende bestemming is de bestemming Wonen. De hoofdgebouwen zijn toegestaan in de bouwvlakken, buiten de bouwvlakken zijn aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan binnen de daarvoor geldende regels. Voor de hoofdbebouwing is een maximale bouwhoogte opgenomen. Daarbinnen dient het hoofdgebouw voorzien te zijn van een kap.

Eventuele beroepen-aan-huis zijn onder voorwaarden toegestaan: zo moet het beroep worden uitgeoefend door de bewoner en moet de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijven. Voor het uitoefenen van bedrijven aan huis heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om via een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan.

Voor de bebouwing op het erf (de gronden buiten het bouwvlak die tot de bestemming Wonen behoren) is geregeld dat ten hoogste 50% van deze gronden mag worden bebouwd, met een maximum van 40 m². Indien de oppervlakte van het erf groter is dan 200 m², bedraagt het maximum bebouwingsoppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen 60 m².

De goothoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m. De goothoogte van aan- en uitbouwen bedraagt niet meer dan de hoogte van de eerste bouwlaag vermeerderd met 25 cm. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 4,5 m. Er is binnen de regels een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van deze hoogte, tot een bouwhoogte van maximaal 5,5 m, indien deze grotere hoogte niet leidt tot onevenredige schaduwwerking en/of zichthinder.

5.3.3 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Ten behoeve van geringe afwijkingen van de regels zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel is allereerst bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Voorts is in dit artikel een parkeerregeling opgenomen. Bepaald is dat voorzien dient te worden in voldoende parkeerplaatsen.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsregels

Dit betreft een standaardregeling die in bestemmingsplannen wordt opgenomen, dat is wettelijk ook voorgeschreven.

Artikel 13 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Voor dit bestemmingsplan is een dergelijk bouwplan aan de orde. Het is daarom in beginsel verplicht om een grondexploitatieplan op te stellen. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval zijn de gronden in eigendom van de gemeente. De gemeente draagt zorg voor het woon- en bouwrijp maken van het plangebied. Hiervoor is een budget beschikbaar gesteld. In een anterieure overeenkomst, ondertekend op 7 februari 2017, zijn de afspraken met de ontwikkelende partij vastgelegd. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd waardoor kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorgeschiedenis

Zoals beschreven in paragraaf 2.2.1 is aan de voorgenomen ontwikkeling een lang proces vooraf gegaan. Nadat de uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum niet haalbaar bleek en de SOK werd beëindigd, is in medio 2015 gestart met het participatieproces dat heeft geleid tot de kaders voor de voorgenomen ontwikkeling.

In vervolg op het raadsbesluit van 29 september 2016 en de op 16 maart 2016 gesloten overeenkomst tussen gemeenteraad en een lokale ondernemer, heeft het 'hofmodel' geleid tot het voorliggend plan.

Voorontwerp en inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft van 16 juni tot en met 27 juli ter inzage gelegen. Alle omwonenden en belanghebbenden zijn hier schriftelijk over geïnformeerd. Op 19 juni is er een informatieavond georganiseerd over het bestemmingsplan en het bijbehorende bouwplan. Er is 1 inspraakreactie ingediend tegen het voorontwerp bestemmingsplan. De inspraakreactie is samengevat en beantwoord in de Nota inspraak voorontwerp bestemmingsplan Keucheniushof (zie bijlage 15).

Het ontwerpbestemmingsplan wordt, samen met ontwerp omgevingsvergunning en andere op het project betrekking hebbende besluiten gedurende zes weken ter visie gelegd.

Ontwerp en zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 oktober tot en met 30 november 2017 ter visie gelegen. Tijdens de ter inzage legging zijn vijf zienswijzen ingediend. De binnengekomen zienswijzen zijn verwerkt in een Nota van zienswijzen (zie bijlage 16). Aangezien de zienswijzen geen aanleiding geven tot het wijzigingen van het plan wordt het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Na vaststelling wordt het vastgestelde bestemmingsplan eveneens gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze perioden kunnen de belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, beroep instellen tegen het vastgestelde bestemmingsplan.