Bestevaer 5

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Op het perceel aan Bestevaer 5 te Huizen is de voormalige discotheek 'Silverdome' aanwezig. De eigenaar van de discotheek en de gemeente kunnen geen goede invulling voor de discotheek vinden. Om deze reden heeft de eigenaar het initiatief genomen om de locatie in te richten als woonlocatie. Dit initiatief is aan de gemeente Huizen voorgelegd en de gemeente is bereid aan dit initiatief mee te werken.

De initiatiefnemer is voornemens het bestaande gebouw te slopen en een appartementencomplex met 53 gestapelde woningen te realiseren. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om deze reden is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan Bestevaer 5 te Huizen, tussen het Gooimeer en de bebouwde kom van Huizen. Het plangebied omvat de gronden ter plaatse van voormalige discotheek Silverdome met een deel van het omliggende parkeerterrein. Op onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven.

Begrenzing plangebied (Google Maps)

Plangebied in de kern Huizen

1.3 Vigerende regelingen

Voor het plangebied gelden de bestemmingsplannen 'Haven en Bedrijventerreinen', zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 25 april 2013, en 'Haven en Bedrijventerreinen, 1e partiële herziening' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 24 juni 2015. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Uitsnede bestemmingsplan 'Haven en Bedrijventerreinen', bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Horeca' en 'Sport', en er geldt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Ter plaatse van de discotheek is een functieaanduiding 'discotheek' opgenomen met een bouwaanduiding 'maximum bouwhoogte (9 m)'. De omliggende gronden zijn aangeduid als 'verenigingsleven' met een bouwaanduiding 'maximum bebouwingspercentage (50%), maximum bouwhoogte (12 m)'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt allereerst het geldende beleidskader aan bod. In hoofdstuk 3 zijn de huidige en toekomstige situatie van het plangebied uiteengezet. De sectorale (onderzoeks)aspecten zijn beschreven in hoofdstuk 4. In dit hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren, milieu, water, ecologie en archeologie. In hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving weergegeven. In dit hoofdstuk is de wijze van bestemmen uiteengezet. Tevens wordt per artikel een beschrijving gegeven van de planregels en de bestemmingen. Hoofdstuk 6 behandelt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie bevat de visie van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve betrokkenheid van het Rijk. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen (zie bijlage 2 van de SVIR). Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd welke in 2017 is vernieuwd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied echt nodig zijn motiveren waarom.

Conclusie

Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Aan de ladder voor duurzame verstedelijking is getoetst in paragraaf 2.1.2. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan gemeente en provincie overgelaten.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 Bro lid 2 vastgelegd en luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgens de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”

Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling voor de bouw van 53 nieuwe appartementen in Huizen. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen of meer wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Omdat er meer dan 12 woningen gerealiseerd worden in dit initiatief, is de voorgenomen ontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

De vervolgvraag is of de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

In beginsel is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt of indien de planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In onderhavig geval is sprake van een functiewijziging van de gronden met een ruimtebeslag groter dan 500 m2. Een toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook noodzakelijk.

Behoefte woningen

Wanneer er sprake is van een ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

In de regionale woonvisie Gooi- en Vechtstreek wordt aangegeven dat er in de regio 9.250 nieuwe woningen nodig zijn tot 2030. Dit plan voorziet in een deel van deze woningen.

In de gemeentelijke woonvisie geeft de gemeente Huizen een aantal speerpunten waar zij op in wil zetten. De volgende speerpunten zijn van toepassing op dit initiatief:

• Huizen wil een aantrekkelijke woongemeente zijn voor jongeren;
• Met strategische nieuwbouw (voor senioren) worden eengezinswoningen vrijgespeeld voor jongeren en jonge gezinnen.

Met het initiatief wordt er aangesloten bij de regionale behoefte. Tevens wordt er met de ontwikkeling aangesloten bij een aantal speerpunten uit de woonvisie van de gemeente Huizen. De behoefte aan de ontwikkeling is hiermee aangetoond.

Bestaand stedelijk gebied

Als laatste dient de vraag beantwoord te worden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats aan de rand van de bebouwde kom van Huizen op een locatie waar op het moment al bebouwing staat.

Conclusie

De ladder voor de duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan de ontwikkeling is aangetoond en de ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De ladder voor duurzame verstedelijking staat de ontwikkeling daarmee niet verder in de weg.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving.

De hoofdambitie is opgedeeld in de volgende aspecten met bijbehorende ambities:

Leefomgeving

• a. Klimaatverandering: een klimaat bestendig en waterrobuust Noord-Holland. Stad, land en infrastructuur worden klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
• b. Gezondheid en veiligheid: het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
• c. Biodiversiteit en natuur: de biodiversiteit in Noord-Holland vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt.

Gebruik van de leefomgeving

• a. Economische transitie: een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor. De provincie biedt ruimte aan ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten.
• b. Wonen en werken: woon- en werklocaties dienen beter met elkaar in overeenstemming te zijn. Woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeften en trends.
• c. Mobiliteit: inwoners en bedrijven van Noord-Holland kunnen zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt verplaatsen.
• d. Landschap: het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

Energietransitie

De ambitie van de Provincie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op hernieuwbare energie.

Daarnaast wordt er met de Omgevingsvisie NH2050 geprobeerd om een richting uit te zetten om houvast te bieden naar de onzekere toekomst. Daarvoor wordt een aantal bewegingen naar de toekomst toe benoemd:

• Noord-Holland in beweging: Op weg naar een economisch duurzame toekomst
• Dynamisch schiereiland: Benutten van een unieke ligging
• Metropool in ontwikkeling: Vergroten agglomeratiekracht door het ontwikkelen van een samenhangend internationaal concurrerend metropolitaan systeem
• Sterke kernen, sterke regio's: Sterke kernen houden regio's vitaal
• Nieuwe energie: Economische kansen benutten van energietransitie
• Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: vergroten van biodiversiteit en ontwikkelen van een economisch duurzame agrifoodsector

Er wordt in de Omgevingsvisie NH2050 uitgegaan van het principe ‘lokaal wat kan, regionaal wat moet’. Hierbij wordt gelet op de diversiteit aan regio's en wordt ruimte geboden aan maatwerk en ruimte om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving.

Planspecifiek

In de omgevingsvisie geeft de provincie aan dat zij graag zoveel mogelijk ziet dat bebouwingsopgaven binnen bestaande kernen worden gerealiseerd. Dit initiatief is daarmee in lijn aangezien de bebouwingsopgave aan de rand van de bebouwde kom van Huizen wordt gerealiseerd. Het initiatief is ook in lijn met de overige ambities van de provincie.

Conclusie

Dit initiatief is in lijn is met de ambities van de Provincie Noord-Holland.

2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Tegelijk met de toenmalige Structuurvisie Noord-Holland 2040 is op 21 juni 2010 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Naar aanleiding van nieuwe wetgeving en/of provinciaal beleid wordt de PRV regelmatig aangepast. De laatste versie van de PRV is op 3 september 2019 in werking getreden. Op 14 februari 2020 hebben Gedeputeerde Staten de ontwerp Omgevingsverordening NH 2020 ter inzage gelegd. Deze wordt naar verwachting op 29 juni door Provinciale Staten vastgesteld.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening stelt regels en voorwaarden waaraan de inhoud van onder ander (gemeentelijke) bestemmingsplannen moet voldoen. Er zijn regels voor het zowel het gehele provinciale grondgebied als het landelijke gebied, de georegels voor uitsluitend het bestaand bebouwd gebied en regels voor uitsluitend het landelijk gebied.

Planspecifiek

Het voorliggende plan is een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in artikel 5a van de PRV. Dit artikel sluit aan op de wettelijk verplichte toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking uit het Bro. De ladder van duurzame verstedelijking is uitgewerkt in paragraaf 2.1.2. Het accent ligt op de regionale afspraken, met name ten aanzien van woningbouw. Het initiatief is tevens op regionale schaal afgestemd. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat wordt voldaan aan de PRV.

Conclusie

De Provinciale Ruimtelijke Verordening vormt geen belemmering voor het initiatief.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Huizen 2011

In de structuurvisie Huizen 2011, 'Haven van het Gooi', is het ruimtelijke beleid van de gemeente voor de middellange termijn (10–20 jaar) vastgelegd. Anders dan in bestemmingsplannen is in een structuurvisie het beleid voor de gehele gemeente vastgelegd en anders dan de individuele zogenaamde sectorale nota’s (zoals bijvoorbeeld het verkeerscirculatieplan) geeft de structuurvisie een integrale ruimtelijke visie voor de gehele gemeente.

De structuurvisie is een onderlegger voor de actualisering van bestemmingsplannen en een afwegingskader bij aanvragen voor afwijking van de bestemmingsplanregels. Een projectenlijst maakt onderdeel uit van de structuurvisie; de projecten die het belangrijkste zijn voor de ruimtelijke structuur van de gemeente heten in de structuurvisie sleutelprojecten.

De structuurvisie richt zich vooral op de kustzone van Huizen met de (jacht)havens, op het centrum van het Oude Dorp en op twee verbindingen. Dat betreft de verbinding tussen het centrum van het Oude Dorp en het havengebied en de verbinding tussen het gemeentehuis en het centrum van de Oostermeent, de zogenoemde sociaaleconomische as. Voor de kustzone en die twee verbindingen ontwikkelt de gemeente verdere visies en plannen.

Planspecifiek

In de structuurvisie geeft de gemeente aan dat de woningmarkt in Huizen op slot zit, en dat er een behoefte is aan senioren- en starterswoningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een uitwerking van dit speerpunt. Het initiatief is in lijn met dit punt: er worden sociale huurwoningen gerealiseerd welke in de eerste instantie bedoeld zijn voor starters/ jongeren. Het initiatief is tevens niet strijdig met de overige onderdelen van de structuurvisie.

Conclusie

De Structuurvisie Huizen vormt geen belemmering voor het initiatief.

2.3.2 Woonvisie

Binnen de gemeente Huizen gelden twee woonvisies: een gemeentelijke woonvisie en een regionale woonvisie voor de Gooi- en Vechtstreek. In de Woonvisie Gooi- en Vechtstreek wordt de volgende missie weergegeven:

De regio Gooi en Vechtstreek wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been. De regio ontleent haar identiteit voor een groot deel aan de diversiteit aan landschappen en woonmilieus en is daardoor een aantrekkelijk vestigingsgebied voor al deze groepen. Het behouden en, waar mogelijk, versterken van deze diversiteit aan woonmilieus waarborgt de vitaliteit van de regio ook in de toekomst.

Zeker tot 2040 wordt nog een groei van de bevolking voorzien. Het passend faciliteren van deze groei, in combinatie met het behoud van de natuur- en cultuurhistorische waarden, vormt de komende jaren één van de belangrijkste uitdagingen voor de regio. Nieuwbouw zal nodig blijven en voorziet niet alleen in een directe woningbehoefte, maar wordt ook ingezet als strategisch instrument om de doorstroming in wijken op gang te brengen. De focus zal daarbij moeten liggen op binnenstedelijk bouwen en transformatie. Het behoud van de hoge ruimtelijke kwaliteit in de bebouwde omgeving is daarbij kader stellend.

In een woningmarkt onder druk kunnen ook groepen in de knel te komen. De regio zet zich daarom in om jongeren, jonge gezinnen en mensen met een zorgvraag meer kansen te bieden. Ook is het van groot belang meer beweging te krijgen in de woningmarkt. Eén van de instrumenten hiervoor is het creëren van meer passend aanbod in het lage middensegment, waardoor het mogelijk wordt om vanuit de sociale huursector door te stromen.

De gemeente Huizen heeft in haar woonvisie een viertal thema's uitgewerkt waarop zij in wil zetten met betrekking tot wonen. Dit zijn de volgende thema's:

• Aantrekkelijk wonen voor jongeren en jonge gezinnen
• Naar een duurzame woonomgeving
• Langer zelfstandig thuis wonen
• Zorg voor kwetsbare doelgroepen

Planspecifiek

Voorliggend initiatief betreft de realisatie van woningen voor jongeren en starters. Het initiatief sluit daarmee aan bij de uitgangspunten van zowel de regionale als de gemeentelijke woonvisie. Tevens wordt er voorzien in een binnenstedelijke ontwikkeling, wat in lijn is met de regionale woonvisie. Er zijn geen strijdigheden tussen de beleidsstukken en het initiatief.

Conclusie

De woonvisie vormt geen belemmering voor het initiatief. Het initiatief is in lijn met de woonvisie.

2.3.3 Klimaatbeleid

Door invoering van de Wet Voortgang Energietransitie is het vanaf 1 juli 2018 voor nieuwe vergunningaanvragen voor o.a. woningen niet meer mogelijk om een aardgasaansluiting aan te vragen bij de netbeheerder. Het college van B&W van Huizen heeft geen uitzonderingsgebieden aangewezen waarbinnen dit nog wel mogelijk is. Dat betekent dat het in de gehele gemeente Huizen niet is toegestaan om nieuwe woningen met een aardgaansluiting te realiseren.

Daarnaast worden de wettelijke eisen voor de energieprestatie van woningen naar verwachting in 2021 aangescherpt. Daarmee wordt bij nieuwbouw het realiseren van bijna energieneutrale gebouwen (BENG) de norm. De gemeente verwacht van ontwikkelaars dat projecten waarvoor nu een omgevingsvergunning wordt aangevraagd al ingespeeld wordt op deze toekomstige BENG-eisen.

Planspecifiek en conclusie

Bij het opstellen van het bouwplan zal rekening gehouden worden met de voorwaarden welke genoemd worden in het klimaatbeleid. Wanneer de voorwaarden in acht worden genomen vormt het klimaatbeleid geen belemmering voor het initiatief.

Hoofdstuk 3 Huidige en toekomstige situatie

3.1 Huidige situatie

Op het moment is in het plangebied de voormalige discotheek Silverdome aanwezig. Het gebouw heeft een oppervlak van circa 660 m2. Aan de noordzijde van het gebouw zijn parkeerplaatsen aanwezig. In de nabijheid van het plangebied zijn voetbalvelden gelegen en aan de overzijde van de IJsselmeerstraat is een waterlichaam aanwezig.

Aan de overzijde van het water zijn enkele appartementencomplexen en woningen gelegen. Tevens zijn er enkele verenigingen en bedrijven in de directe nabijheid van het plangebied. De verenigingen bevinden zich aan de noordwestzijde van het plangebied en de bedrijven bevinden zich aan de zuidzijde van het plangebied.

Op onderstaande afbeeldingen zijn de luchtfoto en enkele sfeerimpressies van het plangebied weergegeven.

Plangebied Bestevaer 5 (plangebied rood omlijnd), bron: Google maps

Impressies van het plangebied vauit veschilende hoeken

3.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer heeft het voornemen om een appartementencomplex te realiseren ter plaatse van de huidige discotheek. In dit appartementencomplex zullen 53 woningen gerealiseerd worden. Het appartementencomplex wordt volledig gasloos gerealiseerd en heeft een maximale hoogte van 25 meter. In het gebouw zullen 24 sociale huurwoningen voor jongeren en 29 huurappartementen in de vrije sector gerealiseerd worden. Bij het appartementencomplex worden 59 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd.

Op onderstaande afbeelding is een impressie van de toekomstige situatie weergegeven.

Impressie initiatief gezien vanaf zuidzijde

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt getoetst of het plan de verkeer- en parkeersituatie niet nadelig beïnvloed.

Situatie plangebied

Het plan voorziet in de realisatie van in totaal 53 woningen: 24 sociale huurwoningen voor jongeren en 29 vrije sector huurwoningen.

Sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen vallen in de categorie 'huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)' zoals opgenomen in de CROW Publicatie 381. Op basis van de CROW kencijfers (kolom 'schil centrum', sterk stedelijk) genereert één woning gemiddeld 3,2 verkeersbewegingen per dag. In totaal zal de ontwikkeling voorzien in 170 verkeersbewegingen per dag. De omliggende ontsluitingswegen zijn op een goede manier ingericht en kunnen deze extra druk op een goede manier verwerken. De ontsluiting zal plaatsvinden via het huidige parkeerterrein/ de bestaande verharding.

Op basis van de CROW Publicatie 318 wordt voor parkeren uitgegaan van minimaal 0,7 parkeerplaats per woning. In totaal resulteert dit in minimaal 37 benodigde parkeerplaatsen. Het initiatief voorziet in de realisatie van 59 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn er eigenlijk 1,4 parkeerplaatsen per woning nodig. De norm bij deze ontwikkeling is echter lager. De appartementen worden gebouwd voor een specifieke doelgroep (jongeren). Dat is contractueel overeengekomen met de ontwikkelaar. De parkeernorm wordt in de regels van dit bestemmingsplan verankerd. Deze doelgroep heeft niet altijd de beschikking over een auto. Bovendien is er een bushalte in de buurt (ca. 100 m). Ten behoeve van de sportvelden is een groot parkeerterrein aanwezig. Dat is 95% van de tijd feitelijk niet (volledig) in gebruik. Alleen in het weekend en 's avonds is er sprake van een grotere parkeerdruk. Op die momenten kan het parkeren in de omgeving worden opgelost. Bij deze ontwikkeling is het, volgens de gemeente Huizen, acceptabel om voor de sociale huurwoningen voor de jongeren (24 woningen) een lagere parkeernorm te hanteren.

Voor de vrije sector huurwoningen is wel gerekend met 1,4 pp per woning. Het vigerende bestemmingsplan biedt mogelijkheden om af te wijken als het parkeren in de omgeving kan worden opgelost. Dat is hier aan de orde. De benodigde 59 parkeerplaatsen worden in het plan gerealiseerd. Er vervallen 5 parkeerplaatsen als gevolg van de ontwikkeling. Deze zullen worden gecompenseerd in het gebied. Daar is nog ruimte voor.

Conclusie

De omliggende wegen kunnen de extra verkeersdruk verwerken en er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.2 Geluid

Kader

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen.

Situatie plangebied

Het plangebied is gelegen aan een 50 km/u weg. De ontwikkeling valt binnen de zone van deze 50 km/u weg. Om deze reden is het nodig om een akoestisch onderzoek naar verkeerslawaai uit te voeren. Tevens zijn er enkele bedrijven in de nabijheid van het plangebied gelegen welke volgens de VNG uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van een milieuzonering op het aspect geluid zijn voorzien. Om deze reden dient een akoestisch onderzoek naar industrielawaai uitgevoerd te worden. Het onderzoek en de resultaten hiervan worden verder uitgewerkt in paragraaf 4.7.

Onderzoek en conclusie

In het kader van het voorgenomen initiatief is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat de bebouwing niet voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 12 dB vanwege de Bestevaer en 3 dB vanwege de IJsselmeerstraat. De maximale grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Om de realisatie van de appartementen mogelijk te maken dient het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Huizen een hogere waarde vast te stellen wat betreft de Bestevaer. Er dient hier voldaan te worden aan de beleidsregel Hogere Waarde van de gemeente Huizen. In artikel 1 van deze beleidsregel zijn de voorwaarden opgenomen op basis waarvan een hogere waarde vastgesteld kan worden. Voorliggend initiatief voorziet in woningen ter vervanging van bestaande bebouwing, en voldoet daarmee aan de voorwaarden in artikel 1. Een hogere waarde kan dus vastgesteld worden door het college. Een concept van dit besluit is toegevoegd als Bijlage 8 en zal gelijktijdig met het plan vastgesteld worden.

Op grond van de Wet geluidhinder is de IJsselmeerstraat niet 'zoneplichtig' en behoeft formeel wat betreft deze weg geen verdere actie te worden ondernomen. Bij gebrek aan een wettelijk kader is echter bij de beoordeling van deze wegen aangesloten bij de normstelling die de Wgh kent voor gezoneerde wegen.

In het akoestisch onderzoek is gemotiveerd waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. Daarbij is getoetst aan de landelijke wetgeving.

Voor het verlenen van een hogere waarde zijn wel aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidgevoelige bebouwing nodig, teneinde te kunnen voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden. Hierbij zal ook rekening worden gehouden met de geluidsbelasting op de buitenruimten, deze zullen zoveel mogelijk aan geluidsluwe gevels gerealiseerd worden. Indien het realiseren aan de geluidluwe zijde niet mogelijk is, worden de buitenruimten geluidluw uitgevoerd. Het realiseren van geluidwering is ook in het belang van het mogelijk maken van maatwerkvoorschriften voor de nabijgelegen supermarkt. Het verder opstellen van maatwerkvoorschriften is gemandateerd aan de omgevingsdienst. Nadat de maatwerkvoorschriften zijn opgelegd, kan de supermarkt haar activiteiten ongestoord voorzetten.

4.3 Luchtkwaliteit

Kader

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming: Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden.

Onderzoek

Voor de ruimtelijke ontwikkeling van een onderhavig plan zijn met name de stoffen stikstofdioxide en fijnstof relevant. In onderstaande tabel zijn de grenswaarden genoemd welke zijn opgenomen in de Wet milieubeheer.

Stof	Toetsing	Grenswaarde	Geldig
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m3	Vanaf 2015
Fijnstof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m3	Vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m3	Vanaf 11 juni 2011

Tabel grenswaarden luchtkwaliteit

De NSL- monitoringstool geeft de volgende concentraties ter plaatse van het plangebied (toetsingsjaar 2017)

• Een stikstofconcentratie van 18,3 µg/m3;
• Een fijnstofconcentratie (PM10) van 18,2 µg/m3;
• Een fijnstofconcentratie (PM2,5) van 11,2 µg/m3;

Ten aanzien van luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied kan worden gesteld dat er ruim aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, heeft VROM, in samenwerking met InfoMil, de 'nibm-tool 2017' ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Met behulp van deze rekentool (zie onderstaande afbeelding) is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald. Hierbij is uitgegaan van 162 voertuigbewegingen als gevolg van de ontwikkeling. Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 ug/m3) niet overschrijdt. Het project wordt dan beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

Rekentool luchtkwaliteit

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.4 Geurhinder

Kader

Bij het verlenen van omgevingsvergunningen, voor de activiteit milieu voor veehouderijen en in de ruimtelijke ordening moet rekening worden gehouden met geuroverlast veroorzaakt door veehouderijen en overige geuremitterende bedrijven. De op 1 januari 2007 in werking getreden Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt hiervoor het beoordelingskader. De Wgv stelt eisen aan de maximale geurbelasting die de veehouderij mag veroorzaken op een gevoelig object zoals een woning. De geuremissie en -belasting worden uitgedrukt in zogenaamde Odour Units (OU’s). De in de wet opgenomen maximale geurbelastingsnormen zijn maximaal 14 OU/m³ voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom en maximaal 3 OU/m³ voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom (dit bij 98% percentiel, oftewel 98% van de tijd). Voor bepaalde veehouderijbedrijven (geen intensieve veehouderij, zoals melkrundveebedrijven) geldt een vaste afstand. Deze afstand tot geurgevoelige objecten is binnen de bebouwde kom 100 m en buiten de bebouwde kom 50 m. Onverminderd de bovengenoemde geurbelastingsnormen en vaste afstanden bedraagt de afstand van de buitenzijde van een dierenverblijf tot de buitenzijde van een geurgevoelig object ten minsten 50 m binnen de bebouwde kom en 25 m buiten de bebouwde kom.

Situatie plangebied

In de nabijheid van het initiatief bevinden zich geen veehouderijen. Er is mogelijk geuroverlast van bedrijven die in de directe omgeving liggen. De bedrijven waarvan de geurcirkels hier mogelijk relevant zijn, zijn:

• Teeuwissen
• BN International
• RWZI

In de nabijheid van het plangebied is een gemeentewerf en het rioolschoonmaakbedrijf Teeuwissen aanwezig. Op basis van de VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering hebben een gemeentewerf en een bedrijf als Teeuwissen op basis van geur een contour van 30 meter. De contour van deze 30 meter reikt niet tot in het plangebied. Om deze reden is nader onderzoek naar geur niet nodig. Verder zijn er geen veehouderijen in de nabijheid van het plangebied die geurhinder kunnen veroorzaken.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.5 Bodemkwaliteit

Kader

Op basis van de Wet bodembeheer mogen er geen gevoelige objecten op verontreinigde grond gebouwd worden. Een object wordt als gevoelig aangemerkt wanneer er voortdurend (2 uur of langer per dag) mensen verblijven. Het nieuw te bouwen appartementencomplex voorziet in een functie waar voortdurend mensen zullen verblijven. Om deze reden is een bodemonderzoek noodzakelijk.

Onderzoek

Voor de ontwikkellocatie wordt verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De onderzoeksresultaten worden verwerkt in deze paragraaf. Het volledige onderzoek is te vinden in Bijlage 5.

Uit het onderzoek blijkt dat de grond ter plaatse van de onderzoekslocatie mogelijk sporen van asbest kan bevatten Om deze reden is een vervolgbodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is te vinden in Bijlage 6. Uit dit vervolgonderzoek blijkt dat op de locatie geen asbest is aangetroffen en dat er voor het overige ook geen belemmeringen zijn. Verder vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. Het voorgenomen initiatief kan op de voorgenomen locatie gerealiseerd worden.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.6 Externe veiligheid

Toetsingskader

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

Dit initiatief voorziet in de realisatie van woningen. Doordat een woning in de regelgeving met betrekking tot externe veiligheid als een kwetsbaar object wordt beschouwd, speelt dit aspect een rol bij de haalbaarheid van het initiatief.

Situatie plangebied

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart weergegeven.

Risicokaart. Plangebied paars omlijnd

Op de risicokaart is te zien dat er in de nabijheid van het plangebied een inrichting aanwezig is. De risicocontouren van deze inrichting reiken echter niet tot de aangegeven perceelsgrenzen.

Naast de inrichting zijn er enkele LPG tankstations in de nabijheid van het plangebied. De risicocontouren van deze LPG tankstations reiken ook niet tot in het plangebied.

Uit de risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over het spoor, de weg of het water dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie ter plaatse van het plangebied.

Conclusie

In de nabijheid van het plangebied zijn enkele inrichtingen aanwezig. De komst van de woningen heeft geen nadelige invloed op het groepsrisico ter plaatse.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Kader

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

Onderzoek

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich een bouwmarkt en een supermarkt. Deze functies genereren zelf niet veel geluid, maar bij het laden en lossen van goederen kan er mogelijk hinder ontstaan voor nabijgelegen woningen. Om deze reden wordt er voor dit initiatief een onderzoek uitgevoerd naar geluidhinder in het kader van bedrijven en milieuzonering. Dit onderzoek is te vinden in Bijlage 4.

Uit het onderzoek blijkt dat de omliggende functies voorzien in een te hoge geluidsbelasting op de gevel van het initiatief. De overschrijdingen zijn als volgt:

Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau

De overschrijdingen van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau in de avondperiode worden veroorzaakt door verkeersbewegingen op het parkeerterrein van de supermarkt en het lopen met de winkelwagens. In de nachtperiode wordt de overschrijding veroorzaakt door de koelmotor van de vrachtwagen welke gebruikt wordt voor het bevoorraden van de supermarkt.

Maximale geluidniveau

Het hoogst berekende maximale geluidniveau bedraagt 62 dB(A) in de nachtperiode en wordt veroorzaakt door de parkeerrem van de vrachtwagen ter plaatse van de laad- en losdock.

Indirecte hinder

De indirecte hinder ten gevolge van de supermarkt voldoet niet aan de 50 dB(A) etmaalwaarde. De overschrijdingen vinden in de dag- en avondperiode plaats en worden veroorzaakt door de personenwagens vanuit de supermarkt. Maatgevend is echter de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeer berekend in het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.

Conclusie

Door de bedrijfsactiviteiten van de supermarkt kan deze zonder maatwerkvoorschriften niet voldoen aan de normen uit het Activiteitenbesluit. Teneinde de activiteiten te kunnen toestaan, dient de initiatiefnemer akkoord te gaan met geluidwerende maatregelen aan de nieuwe woningen teneinde het binnenniveau te waarborgen waarna maatwerkvoorschriften kunnen worden opgelegd aan de supermarkt zodat deze de activiteiten ongestoord kan laten voortduren.

Ten aanzien van het initiatief zal een procedure voor een hogere waarde gestart moeten worden in combinatie met maatwerkvoorschriften. Zonder maatwerkvoorschriften kan het initiatief niet gerealiseerd worden. Het verder opstellen van maatwerkvoorschriften is gemandateerd aan de omgevingsdienst. Nadat de maatwerkvoorschriften zijn opgelegd, kan de supermarkt haar activiteiten ongestoord voorzetten.

4.8 Ecologie

Kader

Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet samengevoegd.

Met de inwerkingtreding van deze wet is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied is een ecologische inventarisatie uitgevoerd. De volledige ecologische inventarisatie is te vinden in Bijlage 1. Uit de inventarisatie blijkt dat er mogelijk vleermuizen aanwezig kunnen zijn op de planlocatie. Hiervoor zal nader onderzoek uitgevoerd moeten worden. Hieruit zal moeten blijken of mitigerende of compenserende maatregelen ten aanzien van vleermuizen noodzakelijk zijn.

Naast de vleermuizen zijn er geen andere beschermde plant- en diersoorten aangetroffen. Wel wordt geadviseerd om bij de werkzaamheden rekening te houden met broedvogels.

In het kader van gebiedsbescherming is er een Aeriusberekening uitgevoerd. Met deze Aeriusberekening is berekend of de ontwikkeling negatieve gevolgen heeft voor stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden. De volledige berekening is te vinden in Bijlage 2.

Uit de berekening blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor nabijgelegen stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden. Er vindt geen stikstofdepositie plaats die groter is dan 0,00 mol/ha/jaar.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het initiatief. Indien uit het nader onderzoek blijkt dat er vleermuizen aanwezig zijn, moet de initiatiefnemer, nadat ontheffing is aangevraagd, eventueel noodzakelijke mitigerende en/of compenserende maatregelen nemen.

4.9 Lichthinder

Kader

In de nabijheid van het initiatief zijn enkele sportvelden gelegen. Deze spotvelden zijn voorzien van lichtmasten welke mogelijk hinder kunnen opleveren voor dit initiatief. Lichthinder op de woningen in bij dit initiatief dient zoveel mogelijk te worden voorkomen.

De tijden waarop de verlichting van de velden aan mag zijn is geregeld in het Activiteitenbesluit (artikel 3.148). Voor andere aspecten zoals bijvoorbeeld hinderlijke lichtinstraling in woon- of slaapvertrekken kan de gemeente op grond van de zorgplicht optreden.

Wanneer in de gebruiksfase blijkt dat er lichthinder aan de orde is ter plaatse van het initiatief door de lichtmasten bij de sportvelden, kan de gemeente maatwerkvoorschriften opleggen aan de sportvereniging. Deze maatwerkvoorschriften kunnen vorm krijgen door het opleggen van een bepaalde afstelling van de verlichting of het installeren van afschermkappen op de armaturen.

Aan deze maatwerkvoorschriften dient een goede motivatie ten grondslag te liggen.

Conclusie

Het aspect lichthinder vormt geen belemmering voor het initiatief. Indien noodzakelijk worden er maatwerkvoorschriften aan de sportvereniging opgelegd.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Kader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie

In het vigerende bestemmingsplan is een archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. In deze dubbelbestemming is geregeld dat een archeologisch onderzoek nodig is wanneer een ontwikkeling meer dan 10.000 m2 bestrijkt, en meer dan 40 cm diep gaat. Voorliggende ontwikkeling is niet groter dan 10.000 m2. Om deze reden is er geen archeologisch onderzoek nodig.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Daarnaast zijn er geen landschappelijke of andere cultuurhistorische waarden aanwezig die worden aangetast.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor het initiatief.

4.11 Water

Toetsingskader

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is het opstellen van een waterparagraaf verplicht. De initiatiefnemer van een ruimtelijk plan dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 2016-2021 beschrijft het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) haar drie hoofdtaken: zorg voor veiligheid achter de dijken, zorg voor voldoende water en zorg voor schoon water. Daarnaast voert AGV in zijn beheersgebied taken uit die de waterschappen aanduiden als maatschappelijke neventaken. Voor AGV zijn dat vaarweg- en nautisch beheer, faciliteren van het recreatief medegebruik van wateren en dijken, zorg voor natuurwaarden en bevordering van cultuurhistorische, landschappelijke, en architectonische waarden. De beleidsvoorbereidende, uitvoerende en administratieve taken heeft AGV opgedragen aan de stichting Waternet. Dit waterbeheerplan gaat over de waterschapstaken van AGV, waarbij AGV wel steeds het oog houdt op de samenhang van deze taken met het geheel van waterketen- en watersysteemtaken, ofwel de watercyclus. Tevens geeft dit waterbeheerplan uitvoering aan de opgaven vanuit de KRW en vanuit het Nationaal Bestuurakkoord Water (NBW-actueel).

Gemeentelijk beleid

Het Gemeentelijk Rioleringsplan en Waterplan Huizen 2016-2025 (2005) biedt een visie op het watersysteem in de planperiode. Dit plan is een vervolg op het Stedelijk Waterplan 2006-2015 en beschrijft de invulling van het beleid voor de gemeentelijke watertaken. In de 'Verordening op de afvoer van hemel- en grondwater Huizen' (2017) is bepaald waar en onder welke voorwaarden een lozingsverbod van hemel- en grondwater is vastgesteld.

Op hoofdlijnen vormt dit plan een voortzetting van de zorgplichttaken op basis van eerder vastgestelde ambities voor de stedelijke waterhuishouding, ten aanzien van afvalwater, regenwater, oppervlakwater en grondwater. Naast deze voortzetting van bestaand beleid, is op een aantal onderwerpen het beleid verbreed en versterkt. Dit betreft:

• Huizen rainproof: dit is een intensivering van het beleid om Huizen regenwaterbestendig te maken, als gevolg van nieuwe inzichten in de ernst en omvang van de effecten van klimaatverandering en de recente ervaringen met regenwateroverlast. Kernpunten zijn het afkoppelen van verhardingen, ook bij particulieren, het 'groenblauw inrichten' van de openbare ruimte en het gescheiden verwerken van vuilwater en regenwater in de riolering. Voor nieuwbouw geldt dat hemelwater op eigen terrein verwerkt dient te worden tenzij dit technisch niet kan.
• Huizen klimaatneutraal: dit is een verbreding van het beleid, in lijn met 'Huizen klimaatneutraal in 2050', waarbij de kansen voor energiebesparing en -winning in de afvalwaterketen (riolering en rioolwaterzuivering) en voor vermindering van broeikasgasemissies vanuit de afvalwaterketen worden benut.
• Veilig en schoon Huizens water: Het streven is een goed functionerend stedelijk watersysteem met een verbeterde waterkwaliteit, een vergroting van de ecologische waarde en daarmee de belevings- en gebruikswaarde van het water.

Huidige situatie water

Het plangebied bestaat uit de voormalige discotheek Silverdome en een deel van het omliggende terrein, gelegen aan Bestevaer 5 te Huizen.

Bodem en grondwater

De maaiveldhoogte is circa NAP +3 m in het plangebied. De bodem in het plangebied bestaat voornamelijk uit zand.

Volgens de Bodemkaart van Nederland ligt het plangebied in een gebied met grondwatertrap VII. Deze grondwatertrap houdt in dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand 0.8 tot 1.4 meter onder het maaiveld ligt, en de gemiddeld laagste waterstand dieper dan 1.2 meter onder het maaiveld ligt.In het plangebied treedt kwel op, dit kwelwater is afkomstig van de Utrechtse Heuvelrug.

Oppervlaktewater

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Gooi en ligt op de grens van het infiltratiegebied. Het plangebied behoort tot de hogere gronden en is vrijgesteld van peilbesluiten.

In het Gooimeer en in de haven die in open verbinding staat met het Gooimeer, wordt een zomerpeil van NAP -0,2 m en een winterpeil van NAP -0,4 m gehandhaafd.

De bebouwing in het plangebied is hoofdzakelijk aangesloten op een gemengd rioolstelsel, waarbij het afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) Huizen. De RWZI ligt ten westen van de haven.

Toekomstige situatie

In het bestemmingsplan wordt de realisatie van een appartementencomplex mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling worden de uitgangspunten van duurzaam waterbeheer gehanteerd. Verder wordt er een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Hierbij wordt schoon hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl enkel het afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Bij de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Indien desondanks uitloogbare materialen worden gebruikt, dienen deze te worden voorzien van een coating om uitloging tegen te gaan.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor het initiatief.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting omdat het krachtens artikel 3.1.6 van het Bro verplicht is om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachten aan het plan ten grondslag liggen, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van het overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

In de volgende paragraaf worden de planregels verder toegelicht.

5.2 Planregels

5.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Hierin is tevens opgenomen in welke mate ondergeschikte bouwdelen en de op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden. Tevens is aangegeven voor welke bouwwerken en tot welke mate aangegeven hoogten mogen worden overschreden.

5.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Wonen (Artikel 3)

Voor het appartementengebouw is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Op de gronden met de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan.

Op de verbeelding is een bouwaanduiding 'maximum bouwhoogte' voor hoofdgebouwen vastgelegd. Voor de maximale bouwhoogte is een mogelijkheid tot afwijken opgenomen, waarbij de bouwhoogte verhoogd mag worden indien dit niet leidt tot onevenredige verdichting van het perceel of zichthinder.

Groen (Artikel 4)

De bestemming 'Tuin' is toegekend aan de gronden voor voorgevel van het woongebouw. Voor de hellingbouw naar de fietsenberging is een aanduiding 'specifieke vorm van groen - hellingbaan' opgenomen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Waarde - Archeologie (Artikel 5)

Het plangebied bevat de de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In dit gebied dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd indien de ontwikkeling een oppervlakte heeft van meer dan 10.000 m² en indien het een ontwikkeling betreft die dieper reikt dan 40 cm beneden het maaiveld.

5.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Antidubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 9)

In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

Overige regels (Artikel 10)

Werking wettelijke regelingen

In dit artikel is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

In de planregels bij bestemmingsplannen wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling, een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Zo ook in dit bestemmingsplan.

Sinds jaar en dag mag van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd en heeft de Afdeling er bezwaren tegen dat een plan impliciet kan worden gewijzigd, zoals het geval kan zijn als zonder verdere aanduiding een van-toepassing-verklaring van een wettelijke regeling in de planregels is opgenomen.

Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold.

5.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (Artikel 11)

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in artikel 21 lid 1 Wro. Enkele bouwmogelijkheden in afwijking van de regels blijven bestaan voor gebouwen die afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet. Bestaande afwijkingen mogen niet worden vergroot. Uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Lid 2 betreft de overgangsregels met betrekking tot het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtsmacht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het gebruik is slechts toegestaan indien de afwijzing hierdoor niet wordt vergroot.

Slotregel (Artikel 12)

Het laatste artikel van de planregels betreft de slotregel van het onderliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van de wet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Voor dit bestemmingsplan is een dergelijk bouwplan aan de orde. Het is daarom in beginsel verplicht om een grondexploitatieplan op te stellen. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval zijn nagenoeg alle gronden in eigendom van de initiatiefnemer. De gemeente heeft een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer opgesteld waarin opgenomen is dat de kosten voor de planologische procedure en de eventuele herinrichting van het openbaar gebied verhaald zullen worden op de initiatiefnemer. Ook is er een koop-/realisatieovereenkomst opgesteld en is er een regeling getroffen voor eventuele planschade. Om die reden is de financiële uitvoerbaarheid voldoende aangetoond en kan afgezien worden van het opstellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan heeft gedurende een periode van 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. In deze periode heeft eenieder een zienswijze op het plan kunnen indienen. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen en de beantwoording zijn weergegeven in Bijlage 9. De zienswijzen leiden niet tot wijziging van het bestemmingsplan.

Om draagvlak voor het plan te creëren is op 17 september 2019 een inloopavond georganiseerd voor circa 170 belanghebbenden c.q. geïnteresseerden. Deze inloopavond is goed bezocht (circa 50-70 personen). Tijdens deze inloopavond konden belanghebbenden hun mening geven over het bouwplan. Over het algemeen is het plan positief ontvangen. Een verslag van de inloopavond is bijgevoegd in Bijlage 7.

uidoverlast en de parkeerdruk. De initiatiefnemer heeft met al deze aspecten (voor zover mogelijk) al rekening gehouden en een plan opgesteld dat past binnen de met de gemeente afgestemde kaders. Vooralsnog heeft de inloopavond niet geleid tot wijziging van het plan. Stedenbouwkundig past het plan (qua massa en hoogte) goed in de omgeving. Parkeren wordt hoofdzakelijk binnen het plan opgelost (4 parkeerplaatsen die vanwege het plan vervallen, kunnen in het openbare gebied opnieuw worden gerealiseerd. Uit de uitgevoerde akoestische onderzoeken blijkt dat de geluidproductie als gevolg van de verkeersgeneratie, niet boven de geldende normen uitkomt. Een goed binnenniveau van de bestaande woningen in de omgeving van het plan is gewaarborgd bij de standaard gevelwering (volgens Bouwbesluit 2012) die al aanwezig is.