| Plan: | Vivaldipark Noordoostpunt |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0402.04bp03vivaldiNO-va01 |
Algemeen
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en planregels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening zijn aan de in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen. De bestemming is het centrale onderdeel van een bestemmingsplan. Niet iedere functie leent zich voor een bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie ofwel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten.
Bestemmingsvlak en bouwvlak
Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de planregels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering.
De verbeelding van het analoge bestemmingsplan bestaat uit één kaartblad. Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering.
De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2008 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2008. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2008, te raadplegen via de website van het ministerie van VROM, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.
Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid is een vaste volgorde aangehouden in de opbouw van regels. Onderstaande volgt een algemene toelichting op de verschillende - in dit plan relevante - onderdelen van de reges. Vervolgens wordt een toelichting gegeven per bestemming.
Bestemmingsomschrijving
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Het toegestane gebruik wordt gegeven in de bestemmingsomschrijving.
Bouwregels
Samen met de op de verbeelidng aangegeven bestemmingen/aanduidingen, bevatten de planregels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. De bouwregels gaan over bouwwerken en zijn onderverdeeld in bepalingen over:
Afwijking van de bouw-/gebruiksregels
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaardregel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de bouwregels terecht is.De afwijkingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende ontheffing.
Specifieke gebruiksregels
Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven dan worden deze specifiek aangegeven. Een voorbeeld van een dergelijke specifieke regeling is het gebruik van een gedeelte van de woning en/of bijbehorend bouwwerk als werkruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit (zie artikel 5).
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (aanlegvergunningen).Zo kan bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleggen is dan niet mogelijk zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders. Bepalingen ten aanzien van omgevingsvergunningen zijn in dit plan opgenomen in de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie, - Cultuurhistorie en - Natuur.
Wijzigingsgevoegdheid
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om het plan op onderdelen te wijzigen. Hierbij gaat het voornamelijk om de toegestane gebruiken zoals aangegeven in de bestemmingsomschrijving. De wijzigingsbevoegdheid is iets anders dan de afwijkingsbevoegdheid. Via deze wijzigingsbevoegdheid kunnen bestemmingen worden gewijzigd, overigens binnen door de gemeenteraad aangegeven voorwaarden. Via een afwijking worden bestemmingen niet gewijzigd. De afwijking maakt het slechts mogelijk om binnen een bestemming af te wijken van de standaardregel (bijvoorbeeld van de standaard bouwhoogte). Het kunnen wijzigen van de bestemming is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om een wijziging moet worden gemotiveerd waarom dat mogelijk en wenselijk is. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat wijziging van de bestemming terecht is. De wijzigingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder besluit tot wijziging.
De bestemming 'Groen' is conform het geldende bestemmingsplan 'Herziening Noordoostelijk Villagebied' overgenomen. De bestemming 'Groen' komt voor op het achter- en het voorerf. Op het achtererf regelt de bestemming de groene overgang van het plangebied naar de aangrenzende bossen. Op het voorerf zorg de groenbestemming voor een groene beleving van het gebied vanaf de openbare weg. Binnen de bestemming 'Groen' zijn gebouwen niet toegestaan.
Deze bestemming regelt het gebruik van de voorzijde en zijkant van de twee woningen woning. Binnen de bestemming 'Tuin' mag weinig worden gebouwd. Het blijft beperkt tot bijvoorbeeld erkers van (en aan) naastgelegen gebouwen (die op grond van de daar geldende bestemming zijn toegestaan) en erfafscheidingen en een reclameuiting.
Parkeren is toegestaan, zij het dat niet meer dan 2 motorvoertuigen per perceel tegelijkertijd mogen worden geparkeerd. Een perceel is een (bij het Kadaster geregistreerd) stuk grond, inclusief alle bebouwing. Komt er op neer dat niet meer dan 2 motorvoertuigen op eigen terrein in de tuinbestemming mogen worden geplaatst.
Hoofdgebouw
De te ontwikkelen woningen worden functioneel mogelijk gemaakt door de bestemming 'Wonen' uit het geldende bestemmingsplan te handhaven. Door twee bouwvlakken op te nemen is het mogelijk twee hoofdgebouwen te realiseren (elk hoofdgebouw in één bouwvlak). Het (hoofd)gebouw mag enkel in het bouwvlak worden gebouwd en ten hoogste een grondoppervlak hebben van 120 m². Het opgenomen bouwvlak is groter dan dit oppervlak, waardoor flexibiliteit wordt geboden in de exacte positionering van het hoofdgebouw op de kavel. Wat betreft de minimale afstanden van het hoofdgebouw tot de perceelgrenzen en omliggende hoofdgebouwen is - zoveel als de fysieke ruimte toelaat - aangesloten op het geldende bestemmingsplan. Het bouwvlak is zodanig gepositioneerd dat de afstand van hoofdgebouwen tot de perceelsgrenzen minimaal 5 m bedraagt en de afstand tot omliggende hoofdgebouwen buiten het plangebied tussen de 16 en 23 m. De afstand tussen de twee bouwvlakken bedraagt circa 10 m. De maximale goot- en bouwhoogten zijn afgestemd op de omliggende hoofdgebouwen, zijnde 7,5 m respectievelijk 11 m. Ten aanzien van de toegestane dakvorm en de regeling voor dakramen en dakkappellen is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Zodoende sluiten de bouwrechten van de nieuwe woningen aan op die van de omliggende woningen.
Bijbehorende bouwwerken
Bijbehorende bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Met het begrip "bijbehorend bouwwerk" is een verzamelbegrip bedoeld waar uitbreidingen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) van een (hoofd)gebouw, onder vallen. Ook vallen er overkappingen onder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. In de begripsomschrijving is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Daarnaast moet een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.
Ten aanzien van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de vigerende regeling. Zo geldt er in het geldende bestemmingsplan op percelen met een oppervlakte tussen de 1.000 en 2.500 m² - als de percelen in het plangebied - en maximaal bebouwingspercentage van 8% van het bouwperceel + 80 m² voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Deze regeling is overgenomen in dit bestemmingsplan. Dit houdt in dat - in het geval er een hoofdgebouw met een maximaal grondoppervlak wordt gebouwd (120 m²) - er nog eens tussen de 40 en 50 m² aan bijbehorende bouwwerken mag worden gebouwd (mede afhankelijk van perceelsomvang). Aangezien het plangebied in een beschermd stadsgezicht ligt, kan geen gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die het Besluit omgevingsrecht (Bor) biedt voor extra bebouwing (bovenop het in het bestemmingsplan toegestane).
Afwijken van bouwregels
Om toch flexibiliteit te bieden voorziet het bestemmingsplan in de mogelijkheid af te wijken van de bouwregels. Het college kan besluiten af te wijken van de gestelde goot- en bouwhoogten, het maximale bebouwingsoppervlak, de dakvorm en de positionering van gebouwen en bouwwerken op de kavel (ten opzichte van andere gebouwen en perceelsgrenzen). Voorwaarde is dat er geen significant afbreuk wordt gedaan aan cultuurhistorische waarden, bebouwingstypologie van de omgeving, landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur, architectonische uitwerkingen en detaillering (zie ook hoofdstuk 3).
Aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit
Het begrip ‘aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit’ is doormiddel van de bestemmingen gekoppeld aan het wonen. In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. De woonfunctie moet te allen tijden blijven behouden. Daarom is - conform het geldende bestemmingsplan - geregeld dat die activiteiten voor niet meer dan 25% van de oppervlakte van het wonen (met de aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mogen plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². In de regels van het bestemmingsplan is deze vorm van werken in een woning geregeld via de ‘specifieke gebruiksregels’.
Dit bestemmingsplan kent drie dubbelbestemmingen, namelijk 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Cultuurhistorie' en 'Waarde - Natuur'. Ter plaatse van deze dubbelbestemmingen gelden drie onafhankelijk van elkaar voorkomende bestemmingen. Hierbij is sprake van een zekere rangorde tussen de dubbelbestemming en de daarmee samenvallende bestemmingen. De dubbelbestemming is noodzakelijk omdat het ruimtelijk relevante belang onvoldoende kan worden veiliggesteld met de op de betrokken gronden gelegde bestemming(en).
Op basis van de het vigende bestemmingsplan 'Herziening Noordoostelijk Villagebied' is het plangebied - ook in dit bestemmingsplan - aangemerkt als gebied met archeologische verwachtingswaarde. Om mogelijk aanwezige archeologische sporen te beschermen is binnen het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Voor bouwwerkzaamheden wordt pas toestemming verleend nadat de archeologische waarde van het betreffende gebied is vastgesteld en de bouwactiviteiten geen schade aan kunnen brengen aan de aanwezige archeologische resten. Voorafgaand aan bouwactiviteiten die een oppervlakte beslaan die niet groter is dan 100 m² en een kleinere diepte kennen dan 0,4 m hoeft geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Omgevingsvergunning
Door het opnemen van een omgevingsvergunning zijn werken en werkzaamheden groter dan 100 m² of met een grotere diepte dan 0,4 m vergunningsplichtig (omgevingsvergunning).
Wijzigingsbevoegdheid
Als uit archeologisch onderzoek blijkt dat geen archeologische waarden aanwezig zijn of de ontwikkeling in veiligstelling van deze waarden voorziet, kan het college de dubbelbestemming Waarde - Archeologie verwijderen.
Waarde - Cultuurhistorie en Waarde - Natuur
Ter bescherming van de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden en het groene karakter van de villa's zijn de bestemmingen Waarde - Cultuurhistorie en Waarde - Natuur opgenomen. De bestemmingen zijn afgestemd op de aanlegvergunningenstelsel van die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan.
Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde rustende boer regeling. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.
Artikel 10 Algemene bouwregels
Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid welke in artikel 9 lid 2 van de Woningwet is gegeven, om in het bestemmingsplan de aanvullende werking van (een aantal) regels van stedenbouwkundige aard uit te sluiten. De bepaling is zo geredigeerd dat een limitatieve opsomming is gegeven van de bepalingen die wel van toepassing zijn. Hierdoor ontstaat bij bouwaanvragen welke betrekking hebben op het plangebied geen twijfel over de toepasselijkheid van de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 3 bedoelde parkeernormen en bedragen te wijzigen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen vrijstelling kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.
In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.