2.1.1 Bebouwing     

De wijk en buurten rond het plangebied zijn dichtbebouwd met weinig ruimte voor pleinen en groen. Een groot deel van de omringende bebouwing is gerealiseerd tussen 1900 en 1910. Gebouwen zijn dicht op de straat gesitueerd en geörienteerd. Over het algemeen bestaan gebouwen uit 2 á 3 woonlagen. Er bestaan ook zijstraten met bebouwing van één woonlaag met kap. Daarnaast hebben veel woningen een andere dakopbouw, dit alles zorgt voor een gevarieerd of onrustig straatbeeld. De hoogte van de bebouwing kent een sterke variatie.

Figuur 2.1 begrenzing Indischewijk

In de wijk vormt wonen de hoofdfunctie. Een uitzondering hierop vormt de strook Generaal Cronjéstraat, Julianapark en Soendaplein. Daar zijn andere functies in de vorm van dienstverlening, kantoren, bedrijven, recreatie, maatschappelijke- en commerciële voorzieningen aanwezig. Binnen het plangebied bevindt zich momenteel geen bebouwing.

2.1.2 Doorgaande weg     

De Spaarndamseweg vormt een doorgaande route voor auto- en fietsverkeer en functioneert tevens als wandelboulevard. De inrichting van de Spaarndamseweg kent twee verschillende delen. Het zuidelijk deel – globaal ten zuiden van de Zaanenstraat heeft een stenig karakter en wordt gedomineerd door autoverkeer en parkeren. De voetgangerskade is – zeker in verhouding tot het brede asfalt – voor een groot deel smal tot zeer smal. De boomstructuur is iel in verhouding tot de grote maat van de ruimte.

2.2.1 Ontwikkelvisie Spaarndamseweg     

Het Sonnebornterrein maakt deel uit van de ontwikkelzone Spaarndamseweg, waarvoor de raad in januari 2020 de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg vaststelde. De visie gaat in op een aantal ontwikkellocaties aan de langgerekte Spaarndamseweg. Hoewel deze locaties niet per se in elkaars directe nabijheid liggen, vormt de Spaarndamseweg een verbindend element wat aanleiding gaf om de ontwikkelingen op deze locaties in relatie tot elkaar te bezien. De ontwikkellocaties zijn kavels met een vergelijkbare ruimtelijke opzet en met vergelijkbare ruimtelijke uitdagingen.

De visie gaat voor een belangrijk deel in op de benodigde woningbouw en geeft daarbij per ontwikkellocatie specifieke uitspraken over de gewenste ontwikkeling op de betreffende locatie.

Voor de locatie van het Sonnebornterrein spreekt de visie uit dat deze locatie mogelijk ook ruimte kan bieden aan onderwijs. Aanleiding daarvoor is dat daar behoefte aan is in dit deel van de stad en dat deze locatie zich hier als enige voor leent van de locaties waar de visie betrekking op heeft. Tussen de gemeente en de ontwikkelende partij zijn daar nadien verdere ruimtelijke en financiële verkenning uitgevoerd, waarvan de uitkomst is dat een school hier ruimtelijk-financieel geen haalbare ontwikkeling betreft. De belangrijkste redenen waren de recente, lagere leerlingprognoses in dit deel van de stad en de hoge kosten voor grondverwerving en capaciteitsuitbreiding van een school.

Binnen het woningbouwprogramma, waar ook bij de ontwikkelingen uit de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg aan voldaan moet worden, is een minimale norm van 50% sociale huurwoningen gesteld. Om deze 50% te kunnen realiseren, geldt voor de andere 50% dat deze vrij in te delen zijn naar type en prijsklasse. Op deze plaats kan overigens al vermeld worden dat niet aan de minimale eis van 50% sociale huurwoningen voldaan wordt met het uitgewerkte SP. Dit is een gevolg van het feit dat de gemeente tijdens het planproces de wens heeft uitgesproken om in het plan ook een parkeergarage te realiseren die behalve voor de nieuwe woningen ook voor de omliggende buurt in parkeergelegenheid voorziet. Hier heeft de ontwikkelaar invulling aan weten te geven, maar dit heeft ertoe geleid dat er verschuivingen nodig waren in het woningbouwprogramma. Dit is in paragraaf 2.2.3 nader toegelicht.

Op 17 februari 2022 is bij de vaststelling van de startnotitie voor het project Sonneborn, ook een motie aangenomen die als aanvulling moet worden gezien op deze bepaling uit Ontwikkelvisie. De motie voorziet in een inspanningsverplichting om voor het overige deel van de woningen een zo hoog mogelijk aandeel middeldure woningen te realiseren. Door het aannemen van deze motie, wordt voorkomen dat er als tegenhanger van de sociale huurwoningen uitsluitend of zo veel als mogelijk woningen in het dure segment worden gerealiseerd. Ook hier wordt in paragraaf 3.1.3 nader op ingegaan.

Een tweede motie had betrekking op het opnemen van specifieke randvoorwaarden en eisen in het SPvE om het gebied ecologisch en functioneel te vergroenen met aandacht voor natuurlijk spelen. Het uiteindelijke SPvE is opgenomen in bijlage 1. In bijlage 2 is het SP opgenomen, met daarbij ook een toetsing aan het SPvE.

2.2.2 Stedenbouwkundig programma van eisen     

In navolging op de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg en de startnotitie, is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld. Dit SPvE is op 15 december 2022 vastgesteld en is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Het SPvE zoomt in op de locatie van het Sonnebornterrein en doet richtinggevende uitspraken over de stedenbouwkundige uitwerking van het te realiseren plan, rekening houdend met de kaders uit de Ontwikkelvisie en de startnotitie.

Het SPvE geeft de ruimtelijke en functionele kaders weer waaraan de nieuwe bebouwing en de openbare ruimte moet voldoen. Dit betreffen zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders met betrekking tot het programma, bouwvolume, openbare ruimte, bereikbaarheid, milieu- en duurzaamheidsaspecten. Deze kaders zijn vastgelegd in randvoorwaarden, eisen en wensen en een spelregelkaart. Dit SPvE borgt daarmee de gemeentelijke ambities voor het Sonnebornterrein en dient als toetsing- en beoordelingsdocument voor het stedenbouwkundig plan van de ontwikkelende partij. Ook de afzonderlijke gebouwontwerpen en het ontwerp voor de openbare ruimte worden aan de hand van dit SPvE beoordeeld of het voldoet aan de opgestelde criteria. Het SPvE is opgenomen als bijlage 1 bij dit bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt volstaan met een beknopte omschrijving van de gewenste hoofdopzet.

Alvorens die hoofdopzet te beschrijven, dient echter te worden stilgestaan bij het aanvullend verzoek dat de gemeente na vaststelling van het SPvE aan de ontwikkelende partij heeft gedaan. Dit betreft de vraag of er in het project op passende wijze een parkeergarage te realiseren valt, die behalve door de nieuwbouw ook door de omliggende buurt gebruikt kan worden. Dit om de parkeerdruk in de overwegend smalle straten van de Indischewijk te ontlasten. Dit heeft ertoe geleid dat er tussen de gemeente en de ontwikkelende partij meerdere varianten zijn besproken en er bestudeerd is welke consequenties deze varianten voor het inpassen van een parkeergarage met zich meebrengen voor de rest van het plan en voor de omgeving.

Op basis van deze verkenning, is uiteindelijk de variant gekozen die het best aansluit bij de oorspronkelijke uitgangspunten voor het plan. In de volgende paragraaf wordt dit bij de beschrijving van het stedenbouwkundig plan nader toegelicht. De reden om het op deze plaats alvast te vermelden, is dat het uiteindelijke plan hierdoor op onderdelen afwijkt van het SPvE.

Juist om te kunnen signaleren van welke punten van het SPvE wordt afgeweken, wordt in deze paragraaf eerst de hoofdgedachte uit het SPvE toegelicht. Deze is gebaseerd op de volgende 4 principes:

Figuur 2.2 ontwerpprincipes Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Ontwerpprincipe 1 - Stedelijke wand

Dit betreft de stedelijke wand langs het Spaarne. Dit principe komt al uit de gebiedsvisie uit 2008 en gaat enerzijds over hoogte (4 tot 6 lagen) en anderzijds over het karakter van de bebouwing aan het Spaarne. Dit past in de transitie van de Spaarndamseweg van een industriële overslagsruimte naar een stedelijke boulevard.

Ontwerpprincipe 2 - Aanhelen achterkanten

Dit ontwerpprincipe gaat over de omgang met de achterkanten. Oorspronkelijk zijn de woningen met de achterkant tegen de industrieën geplaatst. Als deze achterkanten grenzen aan de openbare ruimte, levert dat onoverzichtelijke en rommelige ruimtes op. Bij de ontwikkeling van de voormalige industriële kavels is het daarom van belang deze achterkanten goed aan te helen.

Ontwerpprincipe 3 - Middelhoog accent

Dit principe heeft betrekking op de plaatsing van een middelhoog bouwwerk. In de stedelijke wand uit het eerste principe komen middelhoge en hoge accenten. Deze accenten markeren belangrijke oost-west-verbindingen in Haarlem Noord.

Ontwerpprincipe 4 - Verblijfsgebied centraal

Dit principe heeft betrekking op het toevoegen van openbare ruimte. In de ontwikkelvisie worden de kruisingen niet alleen gemarkeerd met een hoogteaccent, maar ook met extra openbare ruimte. Zeker op deze plek, naast de versteende Indischewijk is er veel behoefte aan een groene verblijfsruimte.

Op basis van deze ontwerppricipes is in het SPvE een spelregelkaart opgesteld, die kaders stelt ten aanzien van bebouwing en inrichting. Voor meer gedetailleerde beschrijvingen, uitgesplitst in specifieke thema's als mobiliteit, duurzaamheid en groen, wordt verwezen naar het SPvE in de bijlage.

2.2.3 Stedenbouwkundig plan     

Door de ontwikkelende partij is in de eerste plaats een stedenbouwkundig plan uitgewerkt dat aansloot bij de gedachte en voldeed aan de spelregels uit het SPvE. Zoals beschreven is gaandeweg het proces de vraag aan de ontwikkelende partij gesteld door de gemeente om te onderzoeken of in het plan ook een parkeergarage kan worden gerealiseerd.

Naar aanleiding van dit verzoek en na afstemming tussen de gemeente en de ontwikkelaar over een aantal mogelijke varianten, is een stedenbouwkundig plan (SP) uitgewerkt mét een parkeergarage dat nog altijd zo veel als mogelijk aansluit bij de uitgangspunten uit het SPvE.

Het SP is opgenomen in bijlage 2. In deze paragraaf wordt een beschrijving op hoofdlijnen gegeven. In figuur 2.3 zijn een impressie vanaf de Spaarndamseweg en een vogelvluchtaanzicht vanuit de Indischewijk richting het Spaarne opgenomen.

Figuur 2.3 Impressies uit Stedenbouwkundig Plan

Ontwerp

Het SP hanteert ook na inpassing van de parkeergarage nog altijd de ontwerpprincipes uit het SPvE. In de hierna volgende beschrijving wordt het SP aan de hand van die vier ontwerpprincipes uit het SPvE toegelicht. Bij die beschrijving wordt ook aangegeven wat de voornaamste afwijkingen zijn van het SPvE, waar tevens een motivering voor gegeven wordt. Deze volgt na de beschrijving van de vier ontwerpprincipes.

Ontwerpprincipe 1 - Stedelijke wand

Het SP voorziet langs de Spaarndamseweg in een stedelijke wand die de doorgaande structuur van de Spaarndamseweg benadrukt en tegelijkertijd de rest van het plan afschermt. Deze stedelijke wand is het hoogste deel van het plan, waarbij een trapsgewijze opbouw is toegepast. Dit houdt in dat de stedelijke wand 3-4 lagen hoog is op die plekken waar het plan aansluit op de bestaande bebouwing, oplopend naar 7 bouwlagen in het meer centrale deel van de stedelijke wand en een hoogteaccent van 12 bouwlagen (circa 40 m).

Het toepassen van een beperkt aantal bouwlagen ter plaatse van de aansluiting op de bestaande bebouwing en de getrapte opbouw in hoogte sluiten aan bij het SPvE.

Voor dit ontwerpprincipe is de voornaamste afwijking van het SPvE het opnemen van 12 bouwlagen bij het hoogteaccent (in plaats van 10) en het toepassen van 7 bouwlagen in het bouwblok dat daar in noordelijke richting naast staat (in plaats van 6 bouwlagen). Daar staat tegenover dat er ook gedeelten zijn waar de 'stedelijke wand' op basis van het SPvE 4-6 bouwlagen mag betreffen, die nu in het SP als 4 bouwlagen ontworpen zijn. Als geheel kent de stedelijke wand langs de Spaarndamseweg een gevarieerd en getrapt aanzicht.

Ontwerpprincipe 2 - Aanhelen achterkanten

Langs de noordelijke, westelijke en zuidelijke grens van het plangebied, worden grondgebonden woningen gerealiseerd die zowel qua bouwhoogte (overwegend 3 lagen hoog) aansluiten op de aangrenzende Indischewijk. In praktische zin betekent dit dat in de meeste gevallen de achtertuinen van de nieuwbouwwoningen naar de achtertuinen van de Indischewijk zijn gericht. Dit zorgt voor een overzichtelijke situatie, zonder versnippering van openbaar gebied en waarbij de tuinen veelal via een tussenliggend achterpad bereikbaar blijven. Het spiegelen van de achtertuinen maakt ook dat er een natuurlijke afstand tussen de bestaande en nieuwe bebouwing behouden blijft.

Ontwerpprincipe 3 - Middelhoog accent

In de stedelijke wand langs de Spaarndamseweg is een hoogteaccent opgenomen, waar een hoogte van 12 bouwlagen is toegepast. De oorspronkelijke gedachte uit het SPvE was dat een dergelijk accent als accentuering van dwarsverbindingen (zijstraten) kon dienen.

Uit het SPvE is af te lezen, dat dit accent niet direct op de hoek gewenst is maar op enige afstand. Dit om een zekere afstand tot de woningen aan de Floresstraat te behouden, onder meer vanwege de privacy van deze woningen en om langs de Spaarndamseweg een getrapte opbouw in hoogte toe te kunnen passen.

Het hoogteaccent dat nu in het SP is opgenomen, sluit daarbij aan. Bovendien sluiten op deze manier het hoogteaccent en de parkeergarage op elkaar aan. Dit zorgt ervoor dat de grotere bouwmassa's geconcentreerd blijven, waardoor in de rest van het plan kleinschaliger maten de overhand houden.

Ontwerpprincipe 4 - Verblijfsgebied centraal

Door de positionering van stedelijke wand met parkeergarage langs de Spaarndamseweg en de grondgebonden woningen langs de andere randen van het plangebied, ontstaat er midden in het plan één centraal openbaar gebied.

Dit wordt zo groen mogelijk ingericht. Dit openbaar gebied staat in verbinding met zowel de Spaarndamseweg als de Floresstraat, waardoor het ook onderdeel wordt van het weefsel van de Indischewijk. Behalve dat een groot deel van de nieuwe woningen direct in verbinding staat met dit groen of daar tenminste op uitkijkt, is het door de doorgaande verbinding met de wijk ook een toegevoegde waarde voor de omliggende wijk.

Tegen de achterwand van de parkeergarage zijn woningen gesitueerd. Op die manier is voorkomen dat het openbare middengebied aan één zijde een grote, blinde gevel krijgt. De gevels van de woningen die de parkeergarage aan het zicht vanaf het binnengebied onttrekken, worden bovendien voorzien van begroeiing aan c.q. op de gevel, wat een prettige uitstraling richting het binnengebied verder versterkt.

Bovenop de parkeergarage komt een groen ingerichte daktuin, waardoor ook de hoger gelegen appartementen niet tegen verharding aankijken wat bij traditionele dakbedekking wel het geval was geweest.

Ten opzichte van het SPvE is de omvang van dit middengebied smaller geworden, wat een direct gevolg is van de parkeergarage die hier ingepast is. In het SPvE was het parkeren op maaiveld bedacht met daarboven een verhoogd maaiveld waar het groen op gerealiseerd zou worden. Met het SP zoals het nu is uitgewerkt, is dat verhoogde maaiveld losgelaten. Dat heeft tot gevolg dat het groen in volle grond wordt aangeplant en dat er geen hoogteverschil is. Het verlies aan omvang, wordt op die manier gecompenseerd met meer robuust groen en een verbeterde toegankelijkheid vanuit de omgeving. Ook het dak van de parkeergarage wordt met een daktuin groen ingericht.

Motivering afwijken SPvE

Het SP overziend, geldt dat alle vier de ontwerpprincipes zo veel als mogelijk zijn aangehouden. Tegelijkertijd heeft het inpassen van de parkeergarage op een aantal specifieke onderdelen van het plan geleid tot afwijkingen van het SPvE.

De voornaamste afwijkingen van het SPvE en de spelregelkaart zijn:

• een smaller openbaar gebied in het middendeel van het plan in vergelijking met het dakpark uit het SPvE
• 2 extra bouwlagen bij het hoogteaccent en 1 extra bouwlaag op een aangrenzend bouwblok, beide als onderdeel van de stedelijke wand langs de Spaarndamseweg;
• er is geen sprake meer van een solitair bouwblok centraal in het plangebied;
• vervallen van 1 verbinding vanuit het middengebied naar de Spaarndamseweg.

De motivering voor deze afwijkingen is in de basis terug te voeren op het invoegen van de parkeergarage. Dit heeft om een herziening gevraagd van (onderdelen van) het plan om ook met de realisatie van een parkeergarage te komen tot een aanvaardbare en haalbare ontwikkeling.

Dat het middengebied smaller is geworden dan het SPvE voor ogen had, is een direct, fysiek gevolg van het inpassen van de parkeergarage. Als gevolg daarvan biedt het middengebied geen ruimte meer voor een solitair bouwblok. In plaats daarvan zijn er nu woningen tegen de achterzijde van de parkeergarage aan gesitueerd, om te voorkomen dat het middengebied met de achterzijde van de parkeergarage wordt geconfronteerd Samen met de groen aangeklede gevels van deze woningen en het groene dak op de parkeergarage, zorgen deze woningen voor een goede inpassing van de parkeergarage in het plangebied.

Daar komt bij dat het middengebied in het aangepaste plan niet langer een verhoogd maaiveld betreft, maar een groen middengebied op maaiveldniveau. Dit leidt zowel tot betere mogelijkheden voor inrichting met groen en water als tot een betere toegankelijkheid.

Om de ontwikkeling met parkeergarage tot een haalbare ontwikkeling te maken, is het oorspronkelijke programma van 150 woningen vergroot tot 163 woningen. Zowel dit verhoogde aantal woningen als de verminderde ruimte in het middengebied, hebben er toe geleid dat de bebouwing langs de Spaarndamseweg deels is verhoogd. De absolute hoogte is daarmee groter is dan in het SPvE voorzien. Deze keuze sluit daarentegen wel aan op het ontwerpprincipe van de 'stedelijke wand' en zorgt er bovendien niet voor dat de ontwerpprincipes elders in het plangebied verder onder druk komen te staan. Andere keuzes hadden bijvoorbeeld geleid tot een verdere inperking van het groene middengebied of tot verdere verdichting tegen de randen van de Indischewijk geleid, wat beide niet gewenst was.

Ook blijkt uit onderzoeken dat deze gedeeltelijke ophoging niet leidt tot onaanvaardbare effecten waar het gaat om zaken als zichtlijnen, schaduwwerking en windhinder.

Concluderend zijn de voornaamste motieven voor de genoemde afwijkingen als volgt:

• toevoeging van parkeergarage met 292 plaatsen voor het project en voor de omgeving;
• behoud van ontwerpprincipes;
• aaneengesloten openbare ruimte op maaiveld;
• herziening van het woonprogramma.

Programma en inrichting

Het woningbouwprogramma betreft 163 woningen. Daarnaast wordt een parkeergarage met 292 parkeerplaatsen en circa 70 m² commerciële ruimte gerealiseerd.

De onderverdeling naar woningtypen en segmentering en het bijbehorende gebruiksoppervlak (GBO) is opgenomen in tabel 2.1. De letters van de bouwblokken uit deze tabel, corresponderen met de situatietekening uit figuur 2.4.

Bouwblok				Segment	Aantal	Percentage	GO (gemiddeld)
A. Rijwoning				koop	23	14%	115 m2
B. Levensloopbestendige patiowoning				koop	2	1%	151 m2
C. Levensloopbestendige patiowoning				koop	3	2%	113 m2
D. Herenhuis				koop	3	2%	192 m2
E1. Appartement				koop	30	18%	118 m2
F1 Appartement				koop	1	1%	105 m2
E2 Appartement				middeldure koop	6	4%	87 m2
F2 Appartement				middeldure koop	22	13%	67 m2
subtotaal vrij / midden					90	55%
G. Appartement				sociaal	48	29%	53 m2
H. Gezinsopvang				sociaal	25	15%	63 m2
subtotaal sociaal					73	45%
TOTAAL					163

Figuur 2.4 Situatietekening stedenbouwkundig plan

Dit programma is het resultaat na inpassing van de parkeergarage in het plan en wijkt af van het oorspronkelijke programma.

Zoals hiervoor al is omschreven, is met het invoegen van de parkeergarage ook het aantal woningen verhoogd van 150 naar 163 om van een haalbaar plan te kunnen blijven spreken.

Deze toevoeging van 13 woningen is het resultaat van het vergroten van het aantal middeldure koopwoningen (+10) en vrije sector koopwoningen (+4) en een daling van het aantal sociale huurwoningen (-1).

Als gevolg hiervan bedraagt het aandeel sociale huurwoningen in het plan nu 45%. Dit ligt lager dan de 50% die als minimum was gesteld voordat er aanpassingen nodig waren ten behoeve van de parkeergarage. Dit lagere percentage komt echter grotendeels doordat het absolute aantal woningen is verhoogd. Als gevolg hiervan is bijvoorbeeld ook het aandeel vrije sector koopwoningen gedaald. In absolute aantallen is er 1 sociale huurwoning komen te vervallen ten opzichte van het oorspronkelijke programma, waar tegenover staat dat er 10 middeldure koopwoningen bijgekomen zijn. Het totale aantal betaalbare huur- en koopwoningen is als gevolg hiervan toegenomen van 92 woningen naar 101 woningen (+9).

Parkeren

Zoals eerder beschreven is de parkeergarage na de vaststelling van het SPvE toegevoegd aan het plan voor het Sonnebornterrein.

Bij het inpassen van de parkeergarage in het plan, zijn drie verschillende modellen beoordeeld. Behalve het model zoals nu ingepast, waren dat een meer langgerekt model dat eveneens parallel achter de stedelijke wand was voorzien en een model dat juist haaks op de stedelijke wand was voorzien. Het langgerekte model is afgevallen, omdat er daardoor op de hoek van de Spaarndamseweg en de Floresstraat minder ruimte ontstond voor nieuw toe te voegen woningen. De variant haaks op de stedelijke wand, is afgevallen omdat deze een te grote belemmering vormde om binnenin het project tot één samenhangend openbaar gebied te komen.

De parkeergarage zoals nu opgenomen laat zowel ruimte om richting de hoek Spaarndamseweg - Floresstraat woonprogramma te realiseren als ruimte om tot een samenhangend openbaar gebied binnen het project te komen. De afmetingen van de parkeergarage zijn bovendien zodanig, dat tegen de noordoostzijde van de parkeergarage woningen zijn gepositioneerd om op die manier een aantrekkelijk binnengebied te realiseren zonder uitstraling van een 'achterkantsituatie'.

Met de parkeergarage wordt niet alleen voorzien in parkeergelegenheid voor het project Bloom, maar ook in extra parkeergelegenheid voor de omliggende straten. De parkeergarage krijgt namelijk een grotere capaciteit dan wat er enkel voor de nieuwbouw benodigd is.

In het SP is uitgegaan van een parkeergarage met 292 parkeerplaatsen. Daarvan zijn er op basis van het parkeeronderzoek 79 benodigd voor het project Bloom (zie paragraaf 4.8). Dit aantal kan nog lager uitvallen, bijvoorbeeld als in enkele deelauto's wordt voorzien. Met de genoemde 292 parkeerplaatsen voorziet de garage daar ruimschoots in.

Tussen de gemeente en de ontwikkelende partij worden nog afspraken gemaakt over de exacte verdeling aan parkeerplaatsen ten behoeve van het project - waarbij uiteraard aan het parkeerbeleid voldaan zal moeten worden - en het aantal plaatsen dat voor de omgeving beschikbaar wordt gesteld.

Overigens is in dit bestemmingsplan bij de onderzoeken uitgegaan van de berekende 79 parkeerplaatsen ten behoeve van het project en zodoende van 213 parkeerplaatsen (292 - 79) ten behoeve van de omgeving. Door te rekenen met deze maximale invulling aan parkeerplaatsen voor de buurt, houdt het plan rekening met een worst-case scenario aan verkeersbewegingen. De effecten die dat met zich mee brengt, zijn in hoofdstuk 4 nader onderzocht. In de praktijk kan deze verdeling nog anders komen te liggen, afhankelijk van de uiteindelijke verdeling aan parkeerplaatsen voor beide doelgroepen.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie     

De Omgevingswet die in werking zal treden op 1 januari 2024 bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook een Rijksvisie op de leefomgeving, de NOVI. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert.

Het gaat hierbij om:

• de bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• meer duurzame energie gebruiken;
• aanpassen aan klimaatverandering;
• de ontwikkeling van een circulaire economie;
• omschakeling naar kringlooplandbouw.

Bij de opgaven wordt altijd rekening gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn 21 nationale belangen opgenomen. Het gaat hierbij om voornamelijk het bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland, het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, een betrouwbare, betaalbare en veilige CO2-arme energievoorziening, waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid en het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.

Samen met de NOVI is ook de Uitvoeringsagenda opgeleverd. De Uitvoeringsagenda beschrijft hoe er concreet uitwerking gegeven gaat worden aan de NOVI als één overheid, samen met de samenleving. Naast de instrumenten van de Omgevingswet worden een aantal nieuwe instrumenten en (nationale) programma's ingezet. Instrumenten zoals de Omgevingsagenda's, NOVI-gebieden en regionale verstedelijkingsstrategieën zorgen voor een doorvertaling van de NOVI naar een regionale aanpak. Voorbeelden van programma's zijn het Programma Energiehoofdstructuur, Programma Gezonde Leefomgeving en Nationaal Programma Landelijk Gebied.

Toetsing

Het benutten van het Sonnebornterrein voor inbreiding met woningbouw, sluit aan bij de doelstelling om nieuwe woningen te bouwen. Hiermee voldoet het plan aan de beleidslijn uit de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening     

In werking getreden op 30 november 2011, laatste gewijzigd per 1 december 2020

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridisch bindende vertaling van de Omgevingsvisie naar lagere overheden. Onder de vlag van de Omgevingswet wordt dit Besluit vervangen door zogenoemde instructieregels, maar vooralsnog geldt het Barro.

Hiermee wordt de visie, waarmee op Rijksniveau een toekomstperspectief wordt geschetst, vertaald in bindende regels waar lagere overheden zich bij het opstellen en vergunnen van plannen aan te houden hebben. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn Rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk, buisleidingen en militaire objecten.

Toetsing

Bij de toetsing aan het Barro is de ligging van het plangebied het uitgangspunt. De zaken die in het Barro geregeld c.q. beschermd zijn, zijn namelijk veelal locatiegebonden. Uit de kaarten behorend bij het Barro, komen ter plaatse van het plangebied geen beschermde objecten of structuren naar voren.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande is dit bestemmingsplan in lijn met het Barro.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening, Ladder voor duurzame verstedelijking     

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m² bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Het programma bestaat uit maximaal 163 woningen, circa 70 m² bvo commerciële ruimte en een parkeergarage (deels voor de parkeerbehoefte van het project en deels voor extra capaciteit voor de omgeving).

In dit geval worden meer dan de genoemde 11 extra woningen toegevoegd en is hier sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

De commerciële ruimte valt ruim onder de indicatieve grens voor een stedelijke ontwikkeling. Een parkeergarage ten behoeve van de parkeerbehoefte van de ontwikkeling en de buurt is bijbehorende infrastructuur en dit wordt evenmin als stedelijke ontwikkeling aangemerkt.

De locatie heeft al een stedelijke functie en ligt binnen de stad. Een motivering van de locatiekeuze is daarom niet noodzakelijk.

Gelet op het bovenstaande is hierna de woningbehoefte beschreven.

Beschrijving behoefte

Het woningbouwprogramma uit het SP bestaat uit 90 koopwoningen (55%), waarvan 28 woningen in het middensegment (17%). Daarnaast voorziet het programma in 73 huurwoningen (45%), wat volledig in het sociale segment zit. Daarvan zijn 25 woningen voor gezinsopvang.

Qua woningtypen betreft het zowel grondgebonden woningen en appartementen. Het grootste deel van het programma is levensloopbestendig.

De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld. De relevante regio is Haarlem binnen de regio Zuid-Kennemerland.

Prognose 2021-2050 Noord-Holland (november 2021)

Voor het bepalen van de woningbehoefte is de provinciale prognose leidend. Uit de bevolkingsprognose Noord-Holland 2021-2050 van de provincie Noord-Holland blijkt dat er in de periode 2021-2030 nog 13.100 woningen nodig zijn in de regio IJmond/Zuid-Kennemerland.

Figuur 3.1 Woningbehoefte 2021-2050 (bron: Prognose 2021-2050 Noord-Holland)

Inclusief het inlopen van het woningtekort is er in de regio behoefte aan 14.600 woningen.

Figuur 3.2 Woningbehoefte 2021-2030 inclusief woningtekort (bron: Prognose 2021-2050 Noord-Holland)

De lokale woningbehoefte in Haarlem is 8.400 woningen (exclusief het inlopen van het woningtekort).

Figuur 3.3 Indicatieve woningbehoefte IJmond/Zuid-Kennemerland en Haarlem (Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050)

Uit de bevolkings- en huishoudensprognose blijkt dat het aantal huishoudens ook na 2030 blijft doorgroeien.

Figuur 3.4 Bevolkings- en huishoudensprognose Haarlem (Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050)

Woningbouwmonitor 2022 Noord-Holland

Uit de woningbouwmonitor blijkt dat het woningtekort in de regio Zuid-Kennemerland begin 2022 3,2% is. Er zijn voldoende plannen, maar er is onvoldoende harde plancapaciteit om aan de indicatieve opgave tot 2030 te voldoen. In de regio is harde plancapaciteit voor 7.300 woningen en behoefte aan circa 23.200 woningen.

Figuur 3.5. Woningbouwopgave 2022-2040 (met inlopen woningtekort) en netto plancapaciteit 2022-2040 (Bron: Monitor Woningbouw 2022)

Figuur 3.6 Woningbouwopgave provinciale prognose en plancapaciteit 2022-2030 (Bron: Monitor Woningbouw 2022)

Monitor plancapaciteit

Uit de Monitor plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Haarlem per 24 oktober 2023 harde plancapaciteit is voor 5.230 woningen. Projecten die zijn opgenomen in de Monitor Plancapaciteit, zijn regionaal afgestemd. Het project Spaarndamseweg e.o. (Sonneborn) is in de planning opgenomen als categorie 3 plan/besluit in voorbereiding met 150 woningen. Inmiddels is duidelijk dat in het gebied 163 woningen mogelijk zijn.

Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025 (april 2021)

De regio Zuid-Kennemerland/IJmond heeft samen met de provincie Noord-Holland dit Woonakkoord 2021-2025 opgesteld. In dit akkoord is aangegeven welke woonopgaven er liggen, welke richting de partijen op willen en hoe ze hier gezamenlijk aan gaan werken. De belangrijkste afspraken zijn:

• Netto productie van minimaal 1.200 woningen per jaar. Het doel is om meer woningen toe te voegen om de spanning om de woningmarkt te verminderen. Voor de periode 2021-2024 is de oplevering van circa 11.250 woningen gefaseerd, dat is gemiddeld 2.800 woningen per jaar. Van deze 11.250 geplande woningen is bijna een derde (32%) harde capaciteit. De regio bouwt zoveel mogelijk binnenstedelijk en bij OV-knooppunten.
• Elke gemeente realiseert in de woningbouwproductie 30% sociale huur. Dit betreft de bruto productie. De regio streeft naar een netto groei van de sociale huurvoorraad in bezit van de corporaties met minimaal 2.400 woningen tot 2030. In 2030 bestaat de sociale huurvoorraad dan tenminste uit 50.400 woningen. Elke gemeente voegt middensegment toe (middeldure huur € 720 - € 1007 en/of goedkope koop < € 279.000, prijspeil 2019).

Woondeal MRA (maart 2023)

In maart 2023 is de Woondeal MRA ondertekend door gemeenten in Metropoolregio Amsterdam (MRA) en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) voor de bouw van 171.200 woningen in MRA tot en met 2030. Ook Haarlem heeft de Woondeal MRA ondertekend.

Met de Woondeal MRA zetten alle partijen zich in voor twee derde betaalbaar in de nieuwbouw (sociale huur tot €808 (prijspeil 2023), middenhuur tot €1.000 per maand (prijspeil 2022) en koop tot €355.000) en het streven toe te groeien naar minimaal 30% sociaal in de bestaande voorraad. Per gemeente zijn richtinggevende woningbouwopgaven 2022-2030 opgenomen, die in 2023 worden uitgewerkt op deelregionaal en gemeentelijk niveau.

Haarlem zet actief in op versnelling van binnenstedelijke ontwikkelzones met uitvoering van 10.400 woningen tot en met 2030, onder andere met steun van Woningbouwimpuls-gelden.

De doelstelling om twee derde van de programmering in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) te realiseren is vooralsnog alleen indicatief bepaald.

Figuur 3.7 Indicatieve Woningbouwafspraken per gemeente (Bron: Woondeal MRA)

Met dit project wordt mede invulling gegeven aan de regionale ambities voor betaalbare woningen (45% sociaal en 17% middeldure koop).

Wonen in de Metropoolregio (WiMRA) 2021 (februari 2022)

In 2021 is voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die erop zijn aangewezen. Dat betekent dat de kansen voor mensen met lage en middeninkomens op een woning in de sociale huur, middeldure huur of betaalbare koop in de regio weer kleiner zijn geworden. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio's Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald in de voorraad. In 2017 bestond bijna een kwart (24%) van de totale voorraad in de MRA uit koopwoningen die bereikbaar waren voor middeninkomens (tot ca. 300.000 euro), in 2021 was dit nog maar 13%.

Van alle woningen in de MRA is 37% een sociale huurwoning, merendeels in handen van de woningcorporaties. Het aandeel sociale huur van corporaties is de afgelopen jaren gelijk gebleven (30%), terwijl de particuliere sociale huur is afgenomen (van 9% naar 7%). In alle regio's worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84% gemiddeld in de MRA). De groep lage inkomens kan hier echter niet volledig in terecht, waardoor veel lage inkomens uitwijken naar de vrije sectorhuur. Hier speelt ook mee dat sociale huur relatief weinig beschikbaar komt. Dit bevestigt dat de problematiek van de woningzoekenden die een betaalbare woning zoeken zich niet beperkt tot de centrale delen van Amsterdam. Het beeld is nu in de gehele MRA te zien.

Uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) blijkt dat de vraag van woningzoekenden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) steeds minder overeen komt met het woningaanbod. De meeste huishoudens die in de MRA een woning zoeken, willen een sociale huurwoning of een betaalbare koopwoning. Het aanbod bestaat echter steeds meer uit dure particuliere huurwoningen. De vraag naar woningen in de MRA groeit bovendien sneller dan het aanbod. Steeds minder mensen kunnen een woning vinden die past bij hun wensen en inkomen.

Terwijl er meer werd verhuisd, liep de krapte op de woningmarkt verder op. De vraag steeg sterker dan het aanbod. In 2021 wilde 27% van de huishoudens in de MRA verhuizen, fors meer dan in 2019 (25%) en 2017 (22%). Met name in de sociale huur lopen vraag en aanbod sterk uiteen. Een grote groep starters zoekt in dit segment, maar ook doorstromers doen dat. In de koop zijn er in alle prijsklassen tekorten, het grootst bij de woningen tot € 296.000,- en tot € 438.000,-. Dit beeld is in meer of mindere mate te zien in alle zeven deelregio's van de MRA.

Particuliere huurwoningen in de vrije sector vormen een steeds groter deel van het woningaanbod in de regio. Deze woningen hebben een huurprijs vanaf € 753,-, maar in de praktijk is de huur vaak ruim boven € 1.000,- per maand. In 2021 woonde 30% van de huishoudens die recent verhuisd zijn in een particuliere vrijesectorwoning, tegenover 25% in 2019. Veel woningzoekenden gebruiken de vrije sector als tijdelijke oplossing, omdat zij geen woning kunnen kopen en geen sociale huurwoning kunnen krijgen. Maar liefst de helft van de huurders in de particuliere vrije sector wil binnen twee jaar verhuizen. Belangrijkste redenen zijn de hoge huren en hun wens om te kopen.

Door de gestegen prijzen in de koopsector is het voor huurders steeds moeilijker om een koopwoning te financieren. 91% van de huurders die willen kopen, geeft aan de woning vrijwel geheel te moeten financieren met een hypotheek. Bij woningeigenaren is dit slechts 24%. Zij kunnen bij de aankoop van een nieuwe woning profiteren van de overwaarde van hun huidige woning.

Eén op de vijf huishoudens heeft andere woonwensen als gevolg van de coronapandemie. Zij willen bijvoorbeeld meer ruimte om thuis te werken of willen nu graag een tuin. Verder geven minder huishoudens als verhuisreden dat zij dichter bij studie of werk willen wonen, wat waarschijnlijk te maken heeft met de mogelijkheden om meer thuis te werken.

Hieruit wordt geconcludeerd dat er grote vraag is naar betaalbare huur en koopwoningen. Dit plan speelt daarop in met een mix aan woningtypes en prijsklassen, waarvan 45% sociale huur en 17% middeldure woningen.

Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021 – 2025 (juli 2021)

Belangrijkste doel is een toegankelijke, diverse en inclusieve stad te zijn die een duurzaam (t)huis biedt aan een breed scala van doelgroepen. De komst van voldoende (betaalbare) woningen is hierbij een randvoorwaarde.

De bouwambitie tot 2030 ligt hoog. De ambitie voor de periode 2020-2030 is vastgesteld op 8.000-10.000 woningen, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen. Doorstroming moet worden gestimuleerd door naast het bouwen van middeldure woningen ook voorrang te geven aan doorstromers vanuit sociale huurwoningen.

Voor dit project zijn al voor de vaststelling van dit beleid projectspecifieke afspraken gemaakt, die in aansluiting op de doelstellingen uit de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg inhouden dat de minimale norm voor sociale huurwoningen 50% bedraagt. Hier is in de paragrafen 2.2.1 en 2.2.3 reeds op ingegaan.

Conclusie behoefte

Er is sprake van een grote woningbehoefte en te weinig harde plancapaciteit. Er is vooral behoefte aan woningen in het betaalbare segment. Dit initiatief geeft met een mix aan woningtypes en prijsklassen en per saldo meer dan 60% in de categorie betaalbaar (sociale huur en middeldure koop) mede invulling aan de behoefte aan betaalbare woningen.

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050     

De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018) is het integrale provinciale beleidsplan voor de gehele provincie Noord-Holland. In deze visie staat beschreven hoe de provincie de ambities wil realiseren voor de belangrijkste ontwikkelingen die op ons afkomen:

• Klimaatverandering
• Overgang naar duurzame energie
• Verdere verstedelijking
• Bereikbaarheid
• Gezonde leefomgeving
• Economische transitie
• Natuur en biodiversiteit

De hoofdambitie van de provincie is het vinden van een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Met de sturingsfilosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' heeft de provincie de regionale ruimtelijke consequenties van deze ontwikkelingen grotendeels juridisch verankerd in de omgevingsverordening Noord-Holland.

Toetsing

De ontwikkeling van het hoogwaardig duurzaam woongebied valt binnen de beweging 'Metropool in ontwikkeling'. De metropool in ontwikkeling kenmerkt zich door een grote verscheidenheid aan steden, dorpen en deelregio's, met specifieke identiteiten en kwaliteiten. De vraag naar woningen houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil men de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden. Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij houdt men oog voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden.

De ontwikkeling sluit aan bij de ambities: 'Nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen worden zo veel mogelijk ruimtelijk geclusterd op locaties nabij OV-, weg-, energie- en data-knooppunten' en 'Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd'.

Het plan is in lijn met de ontwikkelambities uit de omgevingsvisie NH2050.

3.2.2 Omgevingsverordening NH2020     

De Omgevingsverordening Noord-Holland vervangt de bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid is daarbij van belang. De ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland.

ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen

Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen

1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
2. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in Haarlem en de metropoolregio Amsterdam en voldoet aan de regionale afspraken (zie paragraaf 3.1.3) Er wordt rekening gehouden met duurzaam ruimtegebruik door binnenstedelijk te ontwikkelen. Daarnaast is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen in paragraaf 3.1.3.

ad. 2 Klimaatadaptatie

Artikel 6.62 Klimaatadaptatie

1. De toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s van klimaatverandering.
2. In de beschrijving wordt in ieder geval betrokken het risico op:
   1. wateroverlast;
   2. overstroming;
   3. hitte; en
   4. droogte.
3. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de in het tweede lid omschreven risico’s te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.
4. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt.

In het project wordt op meerdere wijzen rekening gehouden met klimaatadapatie. Een beschrijving van hoe hier bij de ontwikkeling rekening wordt gehouden, vindt voornamelijk plaats in de paragrafen over water (4.9) en groen (4.12). Daarnaast komen ook in de paragraaf over duurzaamheid (4.7) maatregelen aan de orde die met klimaatadaptatie samenhangen.

3.3.1 Omgevingsvisie Haarlem 2045     

De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie Haarlem 2045 op 27 januari 2022 vastgesteld. Deze visie schetst de koers voor de ontwikkeling van Haarlem en laat zien wat de gevolgen zijn van de keuzes die gemaakt kunnen worden in de openbare ruimte.

De omgevingsvisie is een integrale visie voor de gemeente. Opgaven zoals wonen, werken, mobiliteit, klimaatadaptatie, energietransitie en sociaal komen erin samen. In de visie worden zes strategische keuzes gemaakt:

1. Mengen & verdichten
2. Buurtgericht ontwikkelen
3. Vergroenen & vernatten
4. Bevorderen gezonde leefomgevingen
5. Ruimte voor de energietransitie
6. Mobiliteitstransitie

Deze keuzes zijn belangrijk voor de ontwikkeling van Haarlem zodat de schaarse ruimte optimaal wordt benut en alle opgaven van de stad een plek krijgen. De zes strategische keuzes worden niet in heel Haarlem op dezelfde manier uitgevoerd, maar houden rekening met de eigenschappen van de verschillende buurten.

Mengen & verdichten

Er moeten extra woningen worden gebouwd om te zorgen dat er voor alle doelgroepen een woning is. Hierbij is niet de kwantiteit leidend maar de kwaliteit. Dit betekent dat de gemeente de waardevolle karakteristieken van Haarlem en Spaarndam koestert, dat de woon-werk balans minimaal gelijk blijft, het buurtgroen wordt versterkt, de groene landschappen worden verbeterd en het autoverkeer niet toeneemt. De extra woningen komen vooral rondom de HOV knooppunten en in de ontwikkelzones.

Dat doet de gemeente door:

• woningbouw te concentreren in grootschalige gebiedsontwikkelingen;
• een substantieel aantal arbeidsplaatsen toe te voegen aan de Waarderpolder en bij OV-knooppunten;
• bestaande wijken te beschermen: menging en cultuurhistorische waarden behouden;
• de leefbaarheid van wijken en buurten te versterken met buurtgroen.

Buurtgericht ontwikkelen

Om elkaar te begrijpen en gezamenlijk aan de toekomst van de stad te kunnen bouwen is het belangrijk dat we elkaar ontmoeten. Zonder wederzijds begrip ontstaat tweedeling en polarisatie. Ontmoeten gaat gemakkelijker op de fiets en te voet en op plekken waar mensen van nature samenkomen. Het fiets- en voetgangersnetwerk en de sociale basisinfrastructuur worden versterkt en beter aan elkaar gekoppeld. Deze sociale basisinfrastructuur bestaat uit clusters van sociale voorzieningen genaamd ˜huis van de wijk", toegankelijke hulp- en zorgvoorzieningen, sportvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen en vrije tijdsvoorzieningen. De ambitie is dat Haarlemmers belangrijke dagelijkse voorzieningen binnen maximaal tien minuten op de fiets, of te voet kunnen bereiken.

Dat doet de gemeente door:

• het versterken van het tien-minuten netwerk en de stadsstraten;
• het versterken van de sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de buurt

Vergroenen & vernatten

Als we nu niet starten met de aanpak van de toenemende gevolgen van de klimaatverandering dan staan over dertig jaar delen van Haarlem bij regenbuien onder water en bij hittegolven is het onleefbaar in de stad Haarlem gaat daarom de groen- en waterstructuur in de stad versterken. Niet alleen stelt het ons in staat de gevolgen van klimaat- verandering beter op te vangen, het levert ook een gezonde leefomgeving op.

Dat doet de gemeente door:

• ruimte te creëren voor klimaat-adaptatie ten koste van ruimte voor de auto;
• het versterken van de boezemwaterstructuur;
• bij nieuwbouw het parkeren van auto's in principe ondergronds te realiseren, met inachtneming van reeds gemaakte afspraken.

Bevorderen gezonde leefomgevingen

Extra groen en water zorgen voor een betere luchtkwaliteit, biodiversiteit en nodigen uit tot sporten, fietsen, wandelen, spelen, ontspannen en het ontmoeten van anderen. In deze omgevingsvisie worden de recreatieve routes door de stad gecombineerd met de groen- en waterstructuren. Als de stad groeit, neemt het belang van het omliggende landschap evenredig toe. Er moeten in de omgeving meer natuurgebieden komen om de gebieden met de hoogste natuurwaarden, zoals de Kennemerduinen, te beschermen tegen teveel bezoekers. In de omgeving van Haarlem zorgen we voor meer natuurwaarde en mogelijkheden voor recreatie.

Dat doet de gemeente door:

• meer kwaliteit toe te voegen in het buitengebied: onder andere door het opwaarderen van de natuur-waarde van landbouwgrond;
• het versterken van ecologische verbindingen door en om de stad tussen hotspots.

Ruimte voor de energietransitie

Duurzame energie en warmtewinning kosten ruimte, zowel boven- als ondergronds. De benodigde voorzieningen kunnen niet allemaal in het stedelijke gebied landen. Bedrijventerrein Waarderpolder en het omliggende landschap spelen hierbij een belangrijke rol. Ook vraagt de ruimteclaim die de energietransitie met zich meebrengt afstemming met de beschikbare ruimte in de ondergrond. Deze enorme puzzel kan alleen worden gelegd als er integrale ontwerpen voor het omliggende landschap worden gemaakt en de regie wordt genomen op de ondergrond. In deze omgevingsvisie reserveren we ruimte waar we weten dat deze nodig is.

Dat doet de gemeente door:

• ruimte te reserveren en vrij te maken voor energietransitie.

Mobiliteitstransitie

Om een groeiende stad bereikbaar en in beweging te houden, zet Haarlem in op andere vormen van mobiliteit. Binnen de stad reizen we zoveel mogelijk te voet of met de fiets, de reizen van en naar de stad doen we zoveel mogelijk met het openbaar vervoer en de fiets en we gebruiken de (elektrische) auto alleen als het niet anders kan. De HOV knooppunten zijn essentieel onderdeel van de mobiliteitstransitie en de verdichting van de stad. Er komt een nieuw OV knooppunt aan de oostkant van de stad en bestaande OV knooppunten worden verbeterd.

Dat doet de gemeente door:

• regionale fietsverbindingen te verbeteren en te verbinden met het tien-minuten netwerk;
• knooppuntontwikkelingen in combinatie met verbeteren van de HOV bereikbaarheid.

Figuur 3.1: Integrale visiekaart gemeente Haarlem, bron: Gemeente Haarlem

Het plangebied valt volgens de omgevingsvisie binnen het gebied 'ontwikkelzones'. De gemeente Haarlem werkt er in de ontwikkelzones aan dat er op korte termijn aantrekkelijke en toekomstbestendige nieuwe gebieden in de stad zijn. In de zones is ruimte voor minimaal 10.000 woningen. Deze toevoeging zorgt voor een kwaliteitsimpuls, bijvoorbeeld in de vorm van meer differentiatie in het lokale woningaanbod en een groter draagvlak voor nabije voorzieningen. In de ontwikkelzones staat duurzaamheid voorop. Ook vormen ze de eerste schakel in het realiseren van de integrale opgaven uit de omgevingsvisie. Behalve de nieuwe woningen maken we ook ruimte voor werken, komen er goed functionerende stadsstraten, is aandacht voor het tien-minuten netwerk, voor ontmoetingsplaatsen en klimaatadaptatie.

Toetsing

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, draagt bij aan de doelen uit de Haarlemse Omgevingsvisie. Het plangebied is aangemerkt als integraal te ontwikkelen woongebied, waar dit bestemmingsplan met een mix van wonen en klimaatadaptief openbaar groen in voorziet. Die mix zet in op het aantrekken van zowel bewoners, als bezoekers, waarmee het onderdeel wordt van de huidige buurt en wijk. In de openbare ruimte is er aandacht voor voetgangersverbindingen en groen. Deze combinatie van functies en fysieke inrichting maken dat het plangebied de verbinding tussen andere stadsdelen versterkt wordt.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande is dit bestemmingsplan in lijn met de Omgevingsvisie.

3.3.2 Structuurvise openbare ruimte     

De "Structuurvisie Openbare Ruimte" is opgesteld om de openbare ruimte van Haarlem toekomstbestendig te maken. Hoofddoelen voor Haarlem zijn 'Vitale stad', 'Metropolitane economie' en 'Duurzame mobiliteit'. Op basis van de Structuurvisie Openbare Ruimte is de stad gezoneerd en een duurzaam mobiliteitsmodel opgesteld.

De nieuwe structuur voor de openbare ruimte en ambitie ten aanzien van bereikbaarheid zorgt ervoor dat Haarlem ook in de toekomst groen en bereikbaar blijft en plek biedt aan de uitdagende verstedelijkingsopgave. In de SOR 2040 is het regionale schaalniveau leidend. De recente bevolkingsprognoses van de provincie Noord-Holland (zie de Haarlemse woonvisie en het Regionaal Actieprogramma Wonen) laten zien dat de verstedelijkingsopgave in de MRA en vooral ook voor de aantrekkelijke regio Haarlem – Amsterdam uitdagend is.

Voor de aanpak van deze complexe opgave is een goede samenwerking met MRA partners als Amsterdam, Almere, Zaanstad en Noord-Holland. Haarlem wil samen met Zuid-Kennemerland, IJmond en Haarlemmermeer goede afspraken maken binnen de MRA over de versterking van het hoogwaardige woon-werkmilieu, recreatief gebruik van het groene buitengebied en betere infrastructurele verbindingen met Amsterdam en Schiphol.

Toetsing en conclusie

Beoogd wordt om naast verbeteringen aan het gebouw ook de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren, zie paragraaf 2.2. Daarmee ligt het plan dus in lijn met de SOR 2040.

3.3.3 Stedenbouwkundig kader     

Het stedenbouwkundig kader voor de voorliggende ontwikkeling is vastgelegd in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Sonneborn, waar in paragraaf 2.2 reeds op in is gegaan. Het SPvE is tevens opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting.

Het Stedenbouwkundig Plan dat met het SPvE als vertrekpunt is uitgewerkt (zie paragraaf 2.2.3), is eveneens als bijlage bij deze toelichting opgenomen, te weten in bijlage 2.

3.3.4 Notitie Hoogbouwprincipes: Kansen voor Hoogbouw in Haarlem     

Op 20 december 2018 is de Notitie Hoogbouwprincipes vastgesteld. Daaruit komt naar voren dat besloten is dat de grenzen van de stad zijn bereikt en de groene zoom rond Haarlem behouden moet worden. Met de toenemende woonvraag dient een oplossing dus ook in de hoogte gezocht te worden. Met hoogbouw moet er ook kwaliteit worden toegevoegd aan de stad. Hiermee is het mogelijk een stedelijk gebied te realiseren en veel woningen op relatief weinig grond te bouwen.

Omdat hoge gebouwen meer impact op de omgeving hebben dan lage bebouwing moet met het realiseren hiervan zorgvuldig worden omgegaan. De hoogbouwprincipes bieden een richtlijn voor gebouwen van meer dan tien verdiepingen (vanaf 30 meter) en in het beschermd stadsgezicht vanaf zeven verdiepingen (20 meter).

Om hoogbouw toe te voegen moet er een proces van drie stappen worden doorlopen. Deze stappen zijn in figuur 3.2 weergegeven.

Figuur 3.2 Stappenplan hoogbouwvisie Haarlem

Stap 1 benadert stadsbreed het vraagstuk waar hoogbouwinitiatieven kansrijk zijn. De Spaarndamseweg is een locatie waar hoogbouw kansrijk is.

Stap 2 bekijkt waar hoogbouw op een specifieke plek ingepast kan worden (historisch en stedenbouwkundig) en wat de effecten zijn hiervan. Hiervoor wordt ook een Hoogbouw Effecten Rapportage opgesteld (HER).

Als hier een positief advies uitkomt, komt stap 3. Hier wordt op gebouwniveau gekeken hoe een gebouw vorm krijgt.

Toetsing en conclusie

De nieuwbouw die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, kent een hoogteaccent van circa 40 m. Om die reden dient getoetst te worden aan de Notitie Hoogbouwprincipes. Toetsingsaspecten die uit deze notitie volgen om bij hoogbouw (> 30m) aan te toetsen, zijn cultuurhistorie, stedenbouwkundige inpassing, windhinder, schaduwwerking en hoogtebeperkingen als gevolg van Schiphol, straalpaden en zendstations.

In plaats van hier een separate HER voor op te stellen, is er voor gekozen om de genoemde aspecten in de toelichting van dit bestemmingsplan te toetsen. Daarvoor wordt verwezen naar paragraaf 4.14.

Uit deze toetsing blijkt dat er sprake is van een passende ontwikkeling en dat de genoemde aspecten uit de Notitie Hoogbouwprincipes geen belemmering vormen voor de uitvoering.

3.3.5 Ruimtelijke kwaliteit     

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) geeft een integrale stadsbrede visie op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. De gemeenteraad stelde de nota op 28 juni 2012 vast. Het bestaat uit twee delen. In het eerste deel draagt Haarlem uit waar haar kracht en ambitie liggen. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

Relevante gouden regels zijn onder andere:

• Kiezen voor toekomstbestendigheid. Haarlem legt de prioriteit bij toekomstbestendigheid: duurzame verstedelijking in relatie tot ruimtelijke kwaliteit;
• Synergie tussen toekomst-, gebruiks- en belevingswaarde staat centraal in de planvorming. Bij elk ruimtelijk initiatief in de stad staat de vraag centraal hoe de mensen dit zullen ervaren;
• Bestaande kwaliteit is het vertrekpunt. Prioriteit ligt in Haarlem bij het vasthouden aan bestaande kwaliteit;
• De gebiedstypologie moet meegenomen worden in afwegingen. Vragen en opgaven moeten in hun onderlinge samenhang worden opgepakt op een manier waarbij de gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken centraal staan. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en maakt afwegingsprocessen en consequenties transparant.

De geconsolideerde stad

Het stadslandschap van Haarlem is in vier delen ingedeeld: de beschermde stad, de geconsolideerde stad, de stad in transformatie en de lange lijnen die alles samenbinden, oriëntatie geven en de stad als één geheel leefbaar maken.

Figuur 3.3: Uitsnede kaart 'Het karakter van Haarlem'. Bron: Haarlem Nota Ruimtelijke Kwaliteit, 2012.

De projectlocatie ligt in het deelgebied 'De Geconsolideerde stad'. De consolidatie regie richt zich op de gebieden in Haarlem waar niet zo snel iets zal veranderen aan de stedelijke structuur. Het gaat om een schakering aan buurten uit verschillende tijdsperiodes met elk hun eigen karakteristiek. De openbare ruimte wordt gevormd door een stelsel van woonstraten, breder en smaller maar altijd sober en doelmatig ingericht met een trottoir, parkeervakken, vaak gecombineerd met de plaatsing van bomen en een rijbaan voor fiets en auto. De consolidatie regie is gericht op behoud van het onderscheidende karakter van de buurten en - daarbinnen - vrijheid voor individuele invullingen. Plannen en ontwikkelingen moeten zich voegen naar de stedenbouwkundige context: naar het stratenpatroon, het bouwbloktype en de bestaande massa- en gevelopbouw. Er is vrijheid mogelijk in architectonische expressie en materialisering op pandniveau. In het algemeen geldt hier: hoe meer een plan zich voegt naar zijn context, hoe groter de vrijheid op pandniveau.

Bij panden die deel uitmaken van een serie (vrijwel) identieke gebouwen kunnen ingrepen afwijken van de buurpanden, zolang het verbouwde pand blijft passen binnen de maat- en schaalverhoudingen van de wand als geheel. In de openbare ruimte is de opgave een samenhangende inrichting te ontwerpen, waarbij de parkeerdruk in combinatie met de behoefte aan groen en speelruimte wordt aangepakt.

Bebouwing langs belangrijke structuurlijnen en op bijzondere plekken valt onder de bijzondere regie, en heeft in de beoordelingskaders een aantal ‘extra’ criteria gekregen die te maken hebben met de gewenste samenhang van het straatbeeld en met de grotere maat van de openbare ruimte, waardoor de dakcontour goed zichtbaar is.

 

Figuur 3.4: Ruimtelijke nota deelgebieden

Indischewijk

De bebouwing is twee bouwlagen met kap hoog. De hoogte van de bouwlaag varieert echter. Soms is er in zijstraten ook bebouwing van één bouwlaag met kap te vinden. Hoekpanden worden door een iets groter volume geaccentueerd. Kapvormen variëren van zadeldak of schilddak tot plat dak. In de Transvaalwijk staat de nokrichting vaak haaks op de straat, in de Indischewijk is het dak evenwijdig aan de straat geplaatst. Dakopbouwen komen veel en in allerlei gedaanten voor, waardoor het straatbeeld onrustig is geworden.

Bij de vroeg naoorlogse bebouwing zoals aan het Van Zeggelenplein springen de geschilderde betonnen ornamenten van de wederopbouwarchitectuur in het oog.

Conclusie

De projectlocatie ligt in het deelgebied ‘De geconsolideerde stad’ en in het gebiedstype ‘Eerste uitbreidingen buiten de vestinggracht (1870-1920)'.

Dit gebiedstype wordt in de Nota al volgt getypeerd:

Orthogonaal stratenpatroon op vroegere poldersloten, gesloten bouwblokken. Weinig openbare ruimte, pleinen zijn eigenlijk restruimtes. Bebouwing in aaneengesloten gevelwanden direct in de rooilijn, bestaande uit individuele panden of kleinere ensembles. Verticaliteit overheerst in gevelwand.”

De nota is betrokken bij het opstellen van het SPvE dat als vertrekpunt heeft gediend voor het nu uitgewerkte SP. Dit is in paragraaf 2.2.2 en 2.2.3 reeds beschreven. In dat licht hanteert de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) voor dit project het SPvE als beoordelingskader. De verdere toetsing op beeldkwaliteit vindt plaats bij de beoordeling van de omgevingsvergunning voor het bouwen.

3.3.6 Wonen     

Haarlem heeft veel wijken en panden met een gewilde identiteit. De woningvoorraad is gevarieerd en van relatief goede kwaliteit.

De kwaliteit van de woningvoorraad, ook in aandachtswijken, wordt verbeterd door herstel van de gevolgen van de palenpest, het opheffen van bouw- en woontechnische achterstand, het realiseren van veilige en energiezuinige woningen, bevorderen van ‘wonen boven winkels’ en het realiseren van een veilige en mooie woonomgeving. Differentiatie van de soms eenzijdige voorraad zal daarbij in bepaalde wijken een bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid.

Woonvisie 2021-2025

In de Woonvisie Haarlem 2021 - 2025 'Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis' geeft richting aan het woonbeleid op de lange termijn tot 2030 en handvatten voor de uitvoering ervan in de periode 2021-2025. Belangrijkste doel is een toegankelijke, diverse en inclusieve stad te zijn die een duurzaam (t)huis biedt aan een breed scala van doelgroepen. De komst van voldoende (betaalbare) woningen is hierbij een randvoorwaarde.

De bouwambitie tot 2030 ligt hoog. Gelet op de resterende opgave van de ambitie 2016 tot en met 2025 (7.200 woningen 2020-2025), de actualisatie van de raming van de aanvullende woningbehoefte (8.000 woningen 2019-2030) en de beschikbare plancapaciteit waarvoor visies zijn vastgesteld, wordt de ambitie voor de periode 2020-2030 vastgesteld op 8.000-10.000 woningen. De ambitie is dat er 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen bij komen. Doorstroming moet worden gestimuleerd door naast het bouwen van middeldure woningen ook voorrang te geven aan doorstromers vanuit sociale huurwoningen.

Haarlem wil een inclusieve stad zijn, een stad voor iedereen. Voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen is extra aandacht. Door de gemeente en partners worden woonvormen ontwikkeld voor Haarlemmers die uit de maatschappelijke opvang of een beschermde woonvorm komen.

Op het gebied van duurzaamheid wordt gestreefd naar het voorkomen van hittestress en wateroverlast.

Spelregels voor woningbouwprogrammering

Er zijn in de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment spelregels vastgesteld voor de realisatie van sociale- en betaalbare huur en koopwoningen. Sinds 30 november 2022 is er een actualisatie van deze spelregels van toepassing. Deze actualisatie houdt in dat er op stedelijk niveau gestuurd wordt op een verdeling van 40% sociaal / 40% middelduur/ 20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) ten oosten van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 40% sociaal / 40% middelduur / 20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) aan de westkant van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 50% sociaal / 50% vrij met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend.

De geactualiseerde spelregels voorzien in meerdere uitzonderingen, waarvan er één betrekking heeft op projecten waar voor de vaststelling van de geactualiseerde spelregels reeds programmatische afspraken zijn gemaakt. De uitzondering is als volgt geformuleerd:

De uitgangspunten 40-40-20 voor het oostelijk deel van het Spaarne en de 50-50 voor het westelijk deel van het Spaarne zijn niet van toepassing bij lopende projecten en gebieden aan de westkant van de stad waarin voorafgaand aan de vaststelling door de raad van de geactualiseerde spelregels meer dan 40% sociale huur als uitgangspunt is opgenomen.

Voor het project Bloom is reeds voor de vaststelling van de geactualiseerde spelregels een programma afgesproken. Daar is in paragrafen 2.2.1 en 2.2.3 reeds op ingegaan.

Daarnaast gelden op basis van de spelregels kwalitatieve eisen ten aanzien van de woningen, zoals de minimale oppervlakte per woning, zoveel mogelijk worden geborgd in de regels van het bestemmingsplan, maar ook in de koopovereenkomst die wordt gesloten bij de verkoop van de gronden van het plangebied. Hierin wordt ook de programmeringseis opgenomen.

Doelgroepenverordening 

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen, kan door het opstellen van een doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening heeft primair betrekking op nieuwbouw. De gemeente kan hierdoor sturen op een goede mix aan aanbod van (huur)woningen.

De mogelijkheid om te sturen op de bouw van een bepaald percentage van categorieën woningen, de woningbouwplannen, de volkshuisvestelijke doelen van de gemeente Haarlem en specifiek de Woonvisie 2021-2025 en de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment van 18 december 2018 vormen de uitgangspunten voor deze doelgroepenverordening.

Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan vastgelegd worden. In deze verordening zijn de sociale huurwoning, middeldure huurwoning en sociale koopwoning omschreven aan de hand van de huur en koopprijsgrenzen. De doelgroepenverordening geeft tevens aan voor welke doelgroepen de te bouwen sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat de sociale en middeldure huurwoning en sociale koopwoning gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen.

De beoogde ontwikkeling voorziet in meerdere segmenten van woningen. De realisatie van de 163 woningen voorziet in een bijdrage aan de toevoeging van 10.000 woningen tot en met 2025. De realisatie van 45% sociale huurwoningen, draagt bij aan de te realiseren sociale huurwoningen binnen Haarlem. Daarnaast wordt een deel van het programma in het middensegment gerealiseerd, zodat per saldo meer dan 60% in de categorie betaalbaar valt.

Planspecifiek

De voorliggende herontwikkeling is in lijn met de Woonvisie en het gemeentelijk woonbeleid. Er wordt gebouwd naar de behoefte die er bestaat, zowel op het gebied van wonen als op het gebied van duurzaamheid.

4.2.1 Inleiding     

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de naastgelegen woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

4.2.2 Beleid     

Nota milieuzonering, gemeente Haarlem

Sinds 2008 hanteert de gemeente Haarlem de In november 2002 is de 'Nota milieuzonering bedrijven' als uitgangspunt voor toegestane vormen van bedrijvigheid. Met dit beleid wordt in de basis de VNG-publicatie 'bedrijf en milieuzonering' als uitgangspunt gehanteerd. De nota voegt daar zelf een gebiedsindeling aan toe van uiteenlopende gebieden in de stad en welke categorie bedrijvigheid ze daar maximaal toe wilt staan.

4.2.3 Onderzoek     

De directe omgeving van het plangebied is voornamelijk bestemd als 'Wonen en 'Tuin'. Ten noorden van het plangebied zijn woningen en een kinderspeeltuin gelegen. Ten oosten grenst het plangebied aan de doorgaande Spaarnsdamseweg. Het zuiden is gekenmerkt door woningbouw met enkele percelen bestemd als 'gemengde functie' en 'bedrijf'. Westelijk ligt de woonwijk 'de Indischewijk'. Het plangebied kan zodoende worden getypeerd als een 'gemengd gebied'.

Het bestemmingsplan maakt 163 woningen en circa 70 m² aan commerciële ruimte mogelijk. De functies zijn als volgt getoetst:

Woningen

Het dichtstbijzijnde bedrijvenperceel ligt zuidelijk op een afstand van circa 150 meter. Op deze percelen zijn bedrijven of bedrijfsactiviteiten toegestaan van categorie A, B en C zoals vastgesteld in de VNG lijst functiemenging, hierbij is het maximale belastende aspect (geluid) vastgesteld met een richtafstand van 30 meter. De huidige invulling betreft een denksport- en biljartcentrum 't Spaerne en Garage Ooms. Het plangebied voldoet aan de richtafstanden van deze bedrijven.

Ten oosten op een afstand van circa 210 meter ligt het bedrijventerrein Waarderpolder. In het vigerende bestemmingsplan van het bedrijventerrein wordt er rekening gehouden met de woonbebouwing aan de Spaarndamseweg. Bedrijventerrein de Waarderpolder is inwaarts gezoneerd. Op kortere afstand van de (woon)functies worden alleen wat lichtere categorieën (max. categorie 3.2 van de richtafstandenlijst) toegestaan. Vervolgens komen de zwaardere bedrijven tot en met maximaal categorie 4.2. Gestreefd wordt naar een minimale afstand van 100 m respectievelijk 200 en 300 m tot gevoelige functies. Het plangebied voldoet aan de richtafstanden van dit bedrijventerrein.

Commerciële voorzieningen

Het plan biedt ruimte aan commerciële functies in een deel van de plint aan de Spaarndamseweg. De invulling kan een diversiteit aan voorzieningen betreffen, zoals dienstverlening, educatieve voorzieningen, levensbeschouwelijke voorzieningen, (para)medische voorzieningen, praktijkruimte of verenigingsleven.

Gelet op deze functies en de relatief beperkte omvang van het betreffende vlak, gaat dit om functies die op basis van de VNG-publicatie een richtafstand van 0 m kennen in het gebiedstype 'gemengd gebied'. Deze functies zijn direct naast woningen mogelijk.

4.2.4 Conclusie     

Geconcludeerd kan worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder vormt zodoende geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3.1 Inleiding     

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Gemeentelijk beleid

Binnen de Nota bodembeheer (5-9-2013, BBVnr: STZ/MIL 2013/232071) staat gebiedsspecifiek beleid vastgesteld. Middels de bodemkwaliteitskaart wordt het beheergebied van de gemeente weergegeven en wordt inzichtelijk gemaakt wat de kwaliteit van de verschillende bodems zijn.

4.3.2 Onderzoek     

Het terrein is middels sanering geschikt gemaakt voor de woonfunctie. Er zijn geen sterke verontreinigingen in de grond op het terrein achtergebleven. Het grondwater was na de sanering grotendeels schoon; op enkele plekken was het grondwater hooguit licht verontreinigd. Dit was geen aanleiding voor verdere maatregelen.

In bijlage 8 is de rapportage daarvan, 'Bodemsanering Sonneborn Fase 1, prj. 16546', opgenomen. Hierin is de toegepaste aanpak en het saneringsresultaat beschreven. De gemeente Haarlem heeft ingestemd met de sanering middels een beschikking. Deze is als bijlage 7 opgenomen. Hieruit blijkt dat de grond geschikt is voor het gebruikt 'Wonen met (moes)tuin'.

Behalve ondiep zijn onder het voormalige bedrijfsterrein diepe grondwaterverontreinigingen (vanaf 10 m-mv) aanwezig van benzeen en VOCI. Conform het saneringsplan zijn deze verontreinigingen bewust niet gesaneerd. Sanering van de verontreiniging was niet spoedeisend. De bron van de VOCl-verontreiniging leidt op de saneringslocatie niet tot risico's voor de mens of het ecosysteem. De verontreinigingen kunnen beschouwd worden als restverontreiniging. Actieve nazorg is voor deze verontreinigingen niet noodzakelijk. Wel moet rekening worden gehouden met deze restverontreiniging in het geval er op deze diepte leidingen worden aangelegd voor bijvoorbeeld bodemenergiesystemen.

Bij het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal een actualiserend bodemonderzoek ingediend moeten worden, zodat vast kan worden gesteld dat de bodemkwaliteit niet is verslechterd sinds de sanering.

4.3.3 Conclusie     

Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg

4.4.1 Inleiding     

Het bureau LBP Sight heeft een akoestisch onderzoek gedaan in opdracht van VORM naar de geluidbelasting vanwege wegverkeer en industrielawaai op de gevels van de nieuw te realiseren woningen op het Sonneborn-terrein. Het rapport is toegevoegd als bijlage 9. Hierin is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op de gevels vanwege alle akoestisch relevante (gezoneerde) geluidbronnen. Het doel van het onderzoek is om te bepalen hoe de nieuwbouw met inachtneming van de Wet geluidhinder en het beleid van de gemeente Haarlem gerealiseerd kan worden.

4.4.2 Onderzoek     

De locatie is geluidbelast vanwege de ligging van het plan binnen de geluidzone van de Spaarndamseweg en de Zaanenstraat en de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein Waarderpolder. Om die reden is akoestisch onderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen in bijlage 9. Daarin is ook de geluidbelasting van omliggende 30 km/u wegen inzichtelijk gemaakt in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

4.4.3 Resultaten     

Uit het akoestisch onderzoek blijkt voor de verschillende relevante geluidbronnen het volgende:

Wegverkeer

• Zaanenstraat: De berekende geluidbelasting is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er zijn vanuit de Wet geluidhinder vanwege deze weg geen belemmeringen voor de komst van woningen.
• Spaarndamseweg: De berekende geluidbelasting is ten hoogste 62 dB na toepassing van de wettelijke aftrek. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde met 14 dB overschreden. Er wordt wel voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB, dus gevels hoeven niet uitgevoerd te worden met een dove gevel.
• 30km/u-weg Floresstraat: Vanwege de Floresstraat is de geluidbelasting ten hoogste 38 dB na toepassing van 5 dB aftrek.

Industrie

• De hoogst, berekende geluidbelasting vanwege het gezoneerde industrieterrein Waarderpolder is 52 dB(A) op de oostgevels van blok G. Ook bij blok H en E zijn er overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde na toepassing van 1 dB(A) redelijke sommatie.

Gelet op de overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde en het feit dat deze de uiterste grenswaarde niet overschrijden, stelt de gemeente Haarlem voor dit project hogere waarden vast voor de geluidbelasting vanwege de Spaarndamseweg en het industrieterrein Waarderpolder.

Hiervoor is parallel aan dit bestemmingsplan een hogere waardenbesluit opgesteld. Daar zijn op basis van het gemeentelijk geluidbeleid wel voorwaarden aan verbonden. Daar zal in het kader van de omgevingsvergunningprocedure invulling aan moeten zijn gegeven.

Om de haalbaarheid van het plan te toetsen, is in het onderzoek reeds onderzocht of het plan aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid voldoet. Daaruit is gebleken dat bij de woningen uit blok B, C en F wordt voldaan aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid. Ook woningen in blok A, D, E en G, die (mede) gelegen zijn aan de achtergevel, voldoen aan de voorwaarden van het gemeentelijk geluidbeleid.

De woningen aan de Spaarndamsewegzijde in woningblok E, G en H voldoen niet zondermeer aan de voorwaarden uit het gemeentelijke geluidbeleid van Haarlem. Door bij deze woningen buitenruimtes afgesloten dan wel afsluitbaar uit te voeren in combinatie met een geluidgedempt rooster in de borstwering en absorptie voor de wanden en het plafond wordt voor deze woningen eveneens voldaan aan de voorwaarden uit het geluidbeleid van Haarlem.

4.4.4 Conclusie     

Het plan voldoet aan het wettelijk kader en het gemeentelijk geluidbeleid ten aanzien van geluid. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. De gemeente Haarlem zal in dit geval een hogere waarde voor de geluidbelasting vaststellen vanwege het gezoneerde industrieterrein Waarderpolder en de Spaarndamseweg.

4.5.1 Inleiding     

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.5.1 weergegeven.

Tabel 4.5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof		toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m3
fijn stof (PM10) 1)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m3
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer per jaar meer dan 45 µg/m3
fijn stof (PM 2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg/m3

<sub>1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing

(volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007)</sub>

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (=1,2/µgm³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

4.5.2 Onderzoek     

De beoogde ontwikkeling leidt tot een toename van verkeer van 485 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Dit betreft uitsluitend het verkeer als gevolg van de nieuwbouw. Doordat de parkeergarage ook extra capaciteit biedt voor de omgeving, is hier ook een stuk verkeersgeneratie mee gemoeid, namelijk 824 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Dit tweede deel zal in hoofdzaak auto's betreffen die nu reeds in de omgeving van het plangebied rijden en parkeren. Om die reden kan gesteld worden dat dit in het kader van het aspect luchtkwaliteit niet, of in ieder geval niet volledig, als extra verkeer beschouwd moet worden ten opzichte van de bestaande situatie. Volledigheidshalve is in de berekening toch met het totale aantal voertuigen van 1309 mvt/etmaal gerekend vanuit de worst-case benadering.

Uit de nimb-tool blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,93 µg/m³ en van fijn stof van 0,21 µg/m³ (zie tabel 4.5.2). Beide toenames blijven beneden de 1,2 µg/m³. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Tabel 4.5.2 Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Spaarndamseweg. Uit het CIMLK blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen ter hoogte van het projectgebied bedragen 16,5 µg/m³ voor NO2, 17,9 µg/m³ voor PM10 en 9,3 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 6,3 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.5.3 Conclusie en aanbevelingen     

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6.1 Inleiding     

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichting (Bevi), zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

4.6.2 Onderzoek     

De beoogde ontwikkeling maakt kwetsbare objecten mogelijk. De beoogde ontwikkeling betreft geen risicobron en zal dan ook geen negatief effect hebben op omliggende (beperkt) kwetsbare objecten.

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen worden getoond, zijn in de nabije omgeving van het plangebied enkele risicobronnen gelegen (figuur 4.6.1).

Figuur 4.6.1 Risicokaart omtrent externe veiligheid. Zwarte cirkel geeft plangebied weer.

Risicovolle inrichtingen

Ten oosten van het plangebied ligt de risicovolle inrichting Prins Staalhandel BV, een bedrijf waarbij er sprake is van vervaardiging van metalen constructiewerken. De maatgevende factor betreft opslag van vloeibaar brandbaar gas (bijvoorbeeld Propaan) hierbij is er sprake van een PR 10^-6 contour van 25 meter. Het plangebied ligt op een afstand van circa 230 meter en is niet gelegen binnen de PR 10^-6 contour.

Ten zuidoosten ligt de risicovolle inrichting MSD Merck Sharp & Dohme BV, een biofarmaceutisch bedrijf. De maatgevende factor betreft opslag van giftige stoffen. Hierbij is er geen sprake van een plaatsgebonden risico.

Aan de Maus Gatsonidesweg 3 zijn er twee propaantanks aanwezig, de PR 10^-6 contour betreft 25m en ligt op een afstand van circa 500m. Het plangebied is niet gelegen binnen de PR 10^-6 contour.

De windmolens ten oosten van het plangebied hebben een risico-contour van 500 meter, zie onderstaand figuur. De molens liggen op afstand van circa 1km.

Figuur 4.6.2 Risicokaart windmolens en plangebied.

Het plangebied ligt niet binnen de risicocontouren van de bovengenoemde inrichtingen en zodoende is een (beperkte) verantwoording van het groepsrisico niet nodig.

Niet gesprongen explosieven

Daarnaast geldt voor een gedeelte van het perceel dat er een lage kans is op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten, zie figuur 4.6.3. Vanuit de Beleidskaart Niet Gesprongen Explosieven van gemeente Haarlem wordt geadviseerd bij grondwerkzaamheden het protocol 'spontaan aantreffen explosieven' te hanteren.

Figuur 4.6.3 Uitsnede beleidskaart Niet Gesprongen Explosieven. Zwarte omsingeling geeft plangebied weer.

4.6.3 Conclusie     

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7.1 Conclusie     

Gelet op de toegepaste maatregelen in het SP en de formele toetsing van diverse aspecten in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag, voldoet het plan aan de door de gemeente gestelde eisen ten aanzien van duurzaamheid.

4.8.1 Inleiding     

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling ontstaat er extra verkeer dat mogelijk van invloed is op de bestaande verkeerssituatie. Daarnaast zullen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden om in de extra parkeerbehoefte als gevolg van het plan te voorzien. In dat licht heeft Goudappel B.V. een onderzoek uitgevoerd naar de volgende onderwerpen:

• aantal parkeerplaatsen dat nodig is voor de toekomstige functies;
• het aantal verkeersbewegingen dat de nieuwe functies genereren;
• een beoordeling van de verkeersafwikkeling op de Spaarndamseweg

Het volledige verkeersonderzoek is toegevoegd in bijlage 10.

4.8.2 Beleid     

De parkeerbehoefte (aantal benodigde parkeerplaatsen) van de nieuwe functies is bepaald aan de hand van gemeentelijke parkeernormen uit de ' Nota Parkeernormen'.

In de ontwikkelvisie Spaarndamseweg stimuleert de gemeente Haarlem ontwikkelaars om met alternatieve mobiliteitsoplossingen te komen, zodat de parkeernorm onderbouwd verlaagd kan worden.

4.8.3 Onderzoek     

Parkeren

Uit het onderzoek blijkt dat het beoogde programma een normatieve parkeerbehoefte van 93 parkeerplaatsen kent. Tabel 4.8.1 maakt dit inzichtelijk.

Tabel 4.8.1 Normatieve parkeerbehoefte

In deze tabel is ook inzichtelijk gemaakt wat de behoefte is wanneer rekening wordt gehouden met aanwezigheidspercentages. In dat geval blijkt de werkdag-avond het maatgevende moment met een behoefte van 79 parkeerplaatsen. De beoogde parkeergarage met 292 parkeerplaatsen, voorziet ruimschoots in deze behoefte. Op basis van deze aantallen, blijft een aanzienlijk deel van de parkeergarage beschikbaar om te voorzien in parkeerbehoefte vanuit de omliggende buurt.

In dat verband is het van belang dat bewoners van de nieuwe woningen en gebruikers van de voorzieningen, niet in aanmerking komen voor parkeerrechten in de openbare ruimte. De parkeergarage die onderdeel van het plan is, biedt immers voldoende ruimte om deze parkeerbehoefte op te vangen.

Naast het autoparkeren, gelden er ook normen voor fietsparkeren. Bij de grondgebonden woningen voorzien de private bergingen daarin. Voor de appartementen is in het onderzoek berekend in hoeveel parkeerplaatsen voorzien moet worden om te voldoen aan de gemeentelijke fietsparkeer-norm. Voor blok E en F zal hierin voorzien worden met private bergingen in het souterrain van deze blokken. Voor het resterende aantal benodigde fietsparkeerplaatsen wordt een gemeenschappelijke fietsenstalling gerealiseerd.

Verkeersgeneratie

Nieuwe functies genereren een bepaalde hoeveelheid verkeer als gevolg van de verplaatsingen die gemaakt worden door de gebruikers van de functies. Bewoners gaan naar het werk, doen boodschappen en krijgen familie en vrienden op bezoek. Deze verplaatsingen worden (deels) per auto gemaakt. Met behulp van CROW-kencijfers uit publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren’ is de verkeersgeneratie van de nieuwe functies in kaart gebracht. De verkeersgeneratie bestaat uit een optelling van de verkeersproductie (vertrekkend verkeer) en -attractie (aankomend verkeer).

In tabel 4.8.3 is de verkeersgeneratie van deze ontwikkeling weergegeven.

Tabel 4.8.3 Resultaten verkeersgeneratie

Uit de tabel blijkt dat er op een werkdag 538 motorvoertuigbewegingen per etmaal gegenereerd worden. Dit betreft uitsluitend het verkeer als gevolg van de woningen en de commerciële ruimte van het project Sonneborn.

Daarnaast zal ook het parkeren in de parkeergarage door bewoners uit de omliggende buurt tot een verschuiving van verkeer leiden.

In het onderzoek is berekend hoeveel verkeersbewegingen daarmee gemoeid zijn wanneer exact 79 parkeerplaatsen voor het project worden gereserveerd (zie tabel 4.8.1) en alle overige parkeerplaatsen (292 - 79 = 213) openbaar worden. Deze 213 parkeerplaatsen genereren in dat scenario 914 mvt/etmaal (werkdaggemiddelde).

Overigens wordt de exacte verdeling van het aantal parkeerplaatsen voor de nieuwbouw en voor de omliggende buurt nog tussen de gemeente en de ontwikkelende partij afgesproken. De reden om in het verkeersonderzoek uit te gaan precies het aantal vereiste parkeerplaatsen voor de nieuwbouw, is gedaan om op die manier het grootste aandeel verkeer uit de omgeving naar de parkeergarage in het verkeersonderzoek mee te nemen. Dit scenario moet daarom als 'worst-case' worden gezien.

Overigens gaat het daarbij grotendeels om een verschuiving van verkeer in plaats van een toename. Naar verwachting rijdt een deel van het verkeer in de huidige situatie de omliggende buurt in en uit, en zal dit verkeer verschuiven naar de nieuwe parkeergarage als gevolg van de ontstane parkeercapaciteit.

Uit een nadere kruispuntanalyse blijkt dat de verkeersintensiteiten (plan Sonneborn + openbare parkeercapaciteit) probleemloos afgewikkeld kunnen worden op de Spaarndamseweg.

4.8.4 Conclusie     

Parkeren

Op basis van het gemeentelijk beleid zijn:

• minimaal 93 parkeerplaatsen nodig zonder toepassing van dubbelgebruik
• minimaal 79 parkeerplaatsen met toepassing van dubbelgebruik.

In beide gevallen is met 292 parkeerplaatsen ruim voldoende parkeercapaciteit aanwezig. De restcapaciteit kan benut worden voor bewoners en bezoekers van de bestaande woningen in de omliggende buurt. Over de exacte verdeling tussen het aantal parkeerplaatsen dat voor het project wordt gereserveerd en dat voor de omgeving beschikbaar komt, worden tussen de gemeente en de ontwikkelende partij nog afspraken gemaakt.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De nieuwe woningen en de parkeergarage genereren circa 1.452 motorvoertuigbewegingen tijdens een werkdagetmaal. Uit de kruispuntanalyse blijkt dat dit aantal verkeersbewegingen probleemloos afgewikkeld kan worden op de Spaarndamseweg.

Het aspect verkeer en parkeren vormt zodoende geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9.1 Inleiding     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders worden in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl. De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. Deze paragraaf benoemt de waterbeheerder, beschrijft het relevante beleid en het huidige watersysteem en gaat in op de effecten daarop van ruimtelijke ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Voor de beoogde ontwikkeling is door middel van een watertoets onderzocht wat de effecten zijn op de waterhuishouding in het plangebied en welke maatregelen er bij de ontwikkeling van het plan getroffen moeten worden om aan de eisen vanuit het Hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente Haarlem te voldoen. Deze watertoets is toegevoegd als bijlage 11 bij dit bestemmingsplan.

4.9.2 De waterbeheerder in het plangebied     

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheerfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

4.9.3 Beleid     

4.9.4 Beschrijving watersysteem     

In het verleden heeft op de locatie een fabriek gestaan en was de locatie volledig verhard. Dit pand is in 2010 gesloopt en gesaneerd. Het verhard oppervlak uit die periode is verjaard en het terrein dient voor deze ontwikkeling daarom als braakliggend beschouwd te worden.

De bodemopbouw bestaat uit een ophooglaag van zand met een laagdikte van ca. 1,0 meter tot plaatselijk maximaal 2,0 meter, gemeten vanaf maaiveld (toekomstig maaiveld gemiddeld ca 0,50 m+NAP). Deze zandlaag is aangebracht als aanvulling van de ontgraving welke heeft plaatsgevonden in het kader van de bodemsanering. Onder deze zandlaag bevind zich een klei en veen pakket tot ca. 18 m-NAP. Onder het klei- en veenpakket bevind zich het eerste watervoerende pakket van ca. 18m– NAP tot en met 38m-NAP. Het te ontwikkelen gebied valt binnen het peilbesluit met een zomerpeil van 0,61 m-NAP en een winterpeil van 0,64 m-NAP. Dit betekent dat de drooglegging momenteel 1,0 meter betreft.

4.9.5 Toetsing waterberging     

In de Watertoets is een berekening opgenomen van de omvang aan verharding in de toekomstige situatie. Deze komt neer op 9.546 m² aan verhard oppervlak. Aangezien het terrein in de bestaande situatie volledig onverhard is, wordt deze gehele oppervlakte als nieuwe verharding aangemerkt.

Figuur 4.9.1 Overzicht verhard oppervlak in plansituatie

Voor het totaal aan verhard oppervlak á 9.546 m² moet 70 mm aan berging gerealiseerd worden ofwel 668 m³.

Bergingsvoorziening

Door het dak van de parkeergarage in te richten als intensief groendak wordt een berging van 310 m³ gerealiseerd . Hiernaast wordt in een waterbergende fundering en wadi op maaiveld niveau nog eens 358 m³ berging gerealiseerd. Met deze berging van in totaal 668 m³ wordt voldaan aan de bergingseis van de gemeente. Door middel van een stuwingsregelaar op het groendak en een vernauwde afvoer naar de Spaarne wordt een ledigingstijd van 60 uur gewaarborgd. Hierdoor kan de volledige berging eveneens gerekend worden als berging conform de eisen van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Voor een volledig inzicht in deze berekening en de toetsing aan de eisen van zowel de gemeente als het Hoogheemraadschap, wordt verwezen naar de watertoets in bijlage 11.

4.9.6 Conclusie     

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.10.1 Inleiding     

In deze paragraaf is beschreven hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot het aanwezig cultureel erfgoed. Er is gekeken naar cultuurhistorisch waardevolle gebouwen / objecten en naar de omgeving van de locatie: het stadsgezicht. Op het aspect archeologie wordt ingegaan in paragraaf 4.11.

4.10.2 Effect ontwikkeling op cultuurhistorie     

Het plangebied valt buiten alle, door de gemeente gedefinieerde cultuurhistorische gebieden. Het Spaarne is aangegeven als 'lange lijn' en loopt langs het plangebied. Omdat deze niet aangetast wordt en de ontwikkeling hier geen effect op uitoefent, is deze ook niet relevant.

Gebouwen / objecten

De voormalige bedrijfsgebouwen zijn geheel gesloopt. Er zijn op de locatie zelf geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen (meer) aanwezig. Ten zuiden van de locatie liggen aan de Spaarndamseweg meerdere geschakelde bedrijfsgebouwen met woningen uit het interbellum, die zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De ontwikkellocatie grenst niet direct aan deze bebouwing. De ontwikkeling is (alleen) van betekenis voor deze bebouwing als onderdeel van de ruimere omgeving van het stadsgezicht, zie hieronder.

In de nabijheid van de locatie zijn verder geen panden aangewezen als monument of beeldbepalend pand (orde 2).

Stadsgezicht, de ligging en omgeving van de locatie

De locatie ligt niet in een beschermd stadsgezicht. Het stadsgezicht (de ruimere omgeving van locatie) is cultuurhistorisch wel van betekenis voor Haarlem.

In de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Haarlem is op hoofdlijn de ruimtelijke ontwikkelingsgeschiedenis van Haarlem beschreven en zijn voor een aantal deelgebieden en lange lijnen cultuurhistorische kernkwaliteiten benoemd. Ook worden een aantal voor de geschiedenis van de stad belangrijke thema’s benoemd o.a. wonen, industrie en bedrijvigheid. In de cultuurhistorische hoofdstructuur is in relatie tot de ontwikkeling het volgende relevant:

• De locatie grenst aan de Indischewijk en maakt onderdeel uit van de lange lijn die gevormd wordt door Het Spaarne. De Indischewijk is van betekenis als voorbeeld van een particulier ontwikkelde buurt uit de eerste decennia van de 20^e eeuw voor de huisvesting van arbeiders die werkzaam waren in de aangrenzende industrie langs het Spaarne.
• Ruimtelijke continuïteit, als ruggengraat van de stad, wordt als kernkwaliteit van Het Spaarne genoemd. Aangegeven is dat voor het Noorder Buiten Spaarne de voormalige bedrijvigheid en industrie, afgewisseld met volkswoningbouw van betekenis is voor Haarlem. Als belangrijke kwaliteit wordt de afleesbaarheid van de historische gelaagdheid langs de oevers door bebouwing en elementen uit verschillende tijden genoemd.
• Met het volledig ‘schoonvegen’ van de locatie en de sloop van alle bedrijfsgebouwen is de referentie naar de industrie aan het Noorder Buiten Spaarne en de historische gelaagdheid op deze plek grotendeels verloren gegaan.
• Voor de nieuwe invulling wordt, met de gekozen ontwerpprincipes uit het SPvE (stedelijke wand langs het Spaarne, en ‘aanhelen’ achterkanten), aangesloten op de ruimtelijke karakteristiek van de Indischewijk en continuïteit van Het Spaarne. Herontwikkeling van het nu braakliggende terrein is niet van negatieve invloed op de benoemde kernkwaliteiten zoals beschreven in de cultuurhistorische hoofdstructuur.

4.10.3 Conclusie     

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.11.1 Inleiding     

Deze paragraaf beschrijft het aspect archeologie. Als eerste komt het relevante beleid aan bod. Daarna komen de Haarlemse bodem en de verwachtingswaarde in het plangebied aan de orde.

4.11.2 Beleid     

Archeologische Beleidskaart Haarlem

Om uitvoering te geven aan de wettelijke taken, met de intentie op een werkbare en doelmatige manier zorg te dragen voor het bodemarchief, zijn een beleidsnota Archeologie en een Archeologische Beleidskaart Haarlem opgesteld. Hierdoor is voor alle betrokkenen inzichtelijk in welke gevallen rekening dient te worden gehouden met het archeologisch erfgoed. Op de kaart staan gebieden waar waarschijnlijk archeologische voorwerpen aangetroffen kunnen worden bij bodemwerkzaamheden. Er zijn verschillende categorieën. De categorie en de grootte van het project bepalen of archeologisch onderzoek verplicht is. Per categorie (kleur) staat het aantal m² en de diepte van de werkzaamheden waarbij het verplicht is een archeologisch rapport aan te leveren.

4.11.3 Verwachtingswaarde plangebied     

In figuur 4.11.1 is een uitsnede van de Archeologische Beleidskaart Haarlem opgenomen die de archeologische (verwachtings)waarden voor het projectgebied weergeeft. Uit de archeologische beleidskaart blijkt dat de grond binnen het projectgebied is aangeduid als 'geel: categorie 4'. Het betreft hier de oostelijk gelegen strandvlakte die grenst aan de Haarlemse strandwal. De vondsten zijn, blijkens onderzoek in de nabije omgeving van het plangebied, aanwezig in een relatief lagere dichtheid. Om die reden geldt voor deze categorie een minder strikt regime en dient waardestellend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij bodem verstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 2500 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld.

Figuur 4.11.1 Archeologische Beleidskaart Haarlem. Rode omkadering geeft plangebied weer.

4.11.4 Onderzoek     

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is door IDDS archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 12 toegevoegd. De doelstelling van het bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat het plangebied ligt op een opstapeling van lagunaire afzettingen, overstromingsklei en een veenpakket welke allemaal een lage archeologische verwachting hebben. Deze lage archeologische verwachting vervalt in het grootste deel van het plangebied als gevolg van intensieve saneringen. Alleen het noordoostelijke deel van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting. Op basis van deze verwachtingen adviseert IDDS Archeologie om het plangebied, voor wat betreft het aspect archeologie, vrij te geven voor de voorgenomen civieltechnisch werkzaamheden.

Door Team Erfgoed van de gemeente Haarlem is ingestemd met bovenstaande bevindingen en het advies om het plangebied vrij te geven.

4.11.5 Conclusie     

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.12.1 Inleiding     

Op 17 februari 2022 is de startnotitie voor het project vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem. Bij het vaststellen van deze startnotitie zijn twee moties aangenomen, een inspanningsverplichting voor het maken van middeldure woningen en maximaal inzetten op het ecologisch en functioneel vergroenen binnen het plangebied. Voor het vergroenen worden de inpassingsplannen getoetst aan het relevante beleid.

4.12.2 Beleid     

Structuurplan Haarlem 2020

De hoofdgroenstructuur ligt vast in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen.

In het structuurplan worden keuzes gemaakt voor de verdeling van de ruimte die Haarlem heeft. Bij deze verdeling wordt in lagen gedacht. De eerste laag is groen en water. Het groen- en blauwnetwerk is belangrijk voor de duurzame kwaliteit van de stad. Bij stedelijk ontwikkeling in Haarlem mag er hoge kwaliteit verwacht worden van water, groen en openbare ruimte. De tweede laag is bereikbaarheid en infrastructuur. Deze vormen het fundament voor stedelijke ontwikkeling. Met deze twee lagen is er een ruimtelijke hoofdstructuur bepaald voor gebruiksfuncties en bebouwde functies.

Specifiek voor de Spaarndamseweg is vastgelegd dat beide oeverstroken van het Spaarne mogelijkheid bieden voor verbetering en intensiever gebruik. Deze zone is in het structuurplan reeds aangewezen als verandergebied. Uitgangspunten voor dit gebied hierbij zijn onder andere een algehele upgrade tot een aantrekkelijk verblijfsgebied en identiteitsbepaler van Noord waarbij wonen, werken en recreëren in een goede mix aanwezig is. Hoogbouw wordt hierbij kansrijk geacht.

De oevers langs het Spaarne bestaan nu beperkt uit groen(elementen). De mogelijkheid om langs het Spaarde een sterke verblijfsfunctie te realiseren in combinatie met recreatieve routes, vraagt daarom om toevoeging van groen om de belevingswaarde hier te verbeteren.

Bomenbeleidsplan

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand.

Figuur 4.12.1 Hoofdbomenstructuur gemeente Haarlem

De gemeente Haarlem beschikt verder over een Haarlemse Monumentale Bomenlijst (2009). Vanwege de waarden van monumentale bomen zal in beginsel geen omgevingsvergunning voor het kappen worden verleend voor deze bomen. De Bomenverordening beschermt monumentale bomen.

Aangezien het in dit geval een braakliggend plangebied betreft, is van monumentale bomen geen sprake.

Ontwikkelvisie Spaarndamseweg

De bouwregel binnen de ontwikkelvisie Spaarndamseweg met betrekking tot groen luidt als volgt:

Nieuwe ontwikkelingen voegen kwalitatief hoogstaande buitenruimte toe in de vorm van openbaar toegankelijke, groene verblijfsplekken.

4.12.3 Beschrijving groen in het plangebied     

Het plangebied betreft een braakliggend terrein zonder noemenswaardig groen.

In de omliggende buurten bestaat de buitenruimte hoofdzakelijk gevormd door kleinschalige woonstraten. Er is een beperkt aantal pleinen, plantsoenen en groene bermen. Er zijn twee waardevolle verblijfsplekken aan de Spaarndamseweg: een speeltuin op hoek Zaanenstraat/Obistraat en een plantsoen op de hoek Archipelstraat/Spaanhovenstraat. Deze dragen bij aan de ruimtelijke opening van de buurt naar het Spaarne.

4.12.4 Conclusie     

Door middel van de ontwikkeling in voorliggend bestemmingsplan ontstaat nieuw openbaar groen. De wensen en eisen vanuit verschillende belangen zijn samengebracht in één landschapsplan. Hiermee is sprake van een passende en kwalitatieve inpassing van groen in het plan. Het aspect groen vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.13.1 Inleiding     

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van net Natuurnetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

4.13.2 Beleid     

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies.

De provincie Noord-Holland werkt aan de aanleg van het Noord-Hollandse deel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen bekend als Ecologische Hoofdstructuur, EHS). Dit doet zij samen met natuurbeherende organisaties, particuliere terreineigenaren zoals agrariërs, gemeenten en waterschappen. Door het NNN hebben dieren meer ruimte om zich te verspreiden, voedsel te zoeken en soortgenoten te vinden. Hierdoor nemen hun overlevingskansen toe. De ligging van het NNN is vastgelegd in de Structuurvisie. De ecologische ambitie van het NNN is opgenomen in het natuurbeheerplan. Ruimtelijke ontwikkelingen die de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland, natuurverbindingen en weidevogelleefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe. Hierop kan de provincie een uitzondering maken wanneer de ontwikkeling een groot openbaar belang dient en er geen reële alternatieven zijn. Dit staat toegelicht in artikel 19 en 25 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Als een ingreep wordt toegestaan, moet de initiatiefnemer de (potentiële) natuurwaarden die verloren gaan, op eigen kosten compenseren. Dit uitgangspunt wordt 'natuurcompensatie' genoemd.

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Holland

In de provincie Noord-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos en woelrat.

4.13.3 Onderzoek     

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van beschermd natuurgebied zoals Natura2000-gebied of Natuurnetwerk Nederland. Van directe effecten zoals versnippering of areaalverlies is daarom geen sprak.

Voor Natura2000-gebieden geldt daarentegen dat ook ontwikkelingen buiten het aangewezen natuurgebied tot negatieve effecten kunnen leiden als gevolg van stikstofdepositie. Om die reden is onderzoek uitgevoerd naar de stikstofuitstoot en - depositie als gevolg van dit plan. De onderzoeksrapportage daarvan is opgenomen in bijlage 13. De achterliggende stikstofberekeningen van zowel de aanlegfase als de gebruiksfase, zijn respectievelijk opgenomen in bijlagen 14 en 15.

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de gebruiksfase niet leidt tot een stikstofdepositietoename op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden.

In de aanlegfase leidt de inzet van machines en transportbewegingen in het maatgevende 1e bouwjaar tot een tijdelijke depositie van maximaal 0,05 mol/ha/jr op reeds (bijna) overbelaste stikstofgevoelige delen van 3 Natura 2000-gebieden. Dit betreft de gebieden Kennemerland-Zuid, Noorhollands Duinreservaat en Polder Westzaan. Om die reden kunnen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura 2000-gebieden door stikstof kunnen op voorhand niet worden uitgesloten.

Voor het plan is een voortoets uitgevoerd om te bepalen of een passende beoordeling nodig is ingevolge artikel 2.8 Wnb vanwege de tijdelijke stikstofdepositie in de aanlegfase. Uit deze voortoets van Bureau Waardenburg, opgenomen als bijlage 16, blijkt dat het op basis van de uitgevoerde ecologische beoordeling uitgesloten is dat de tijdelijke stikstofbijdrage als gevolg van het project ‘Sonneborn’ leidt tot significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Een passende beoordeling kan om die reden verder achterwege blijven.

Soortenbescherming

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is door Adviesbureau E.C.O. logisch B.V. een quickscan beschermde planten- en dierensoorten uitgevoerd. Dit onderzoek is in de bijlage toegevoegd (bijlage 17).

Uit de quickscan blijkt dat het projectgebied bestaat uit een braakliggend terrein. Het terrein biedt potentiële standplaatsen voor het glad biggenkruid. Tijdens de geplande ontwikkeling kunnen er mogelijk exemplaren van beschermde vaatplanten verloren gaan. De bebouwing in de omgeving biedt potentiële nestlocaties voor gierzwaluw en huismus en potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen Deze potentieel aanwezige nestlocaties en verblijfplaatsen zullen tijdens de geplande ontwikkeling behouden blijven. In het projectgebied kunnen algemene amfibieën, broedvogels en zoogdieren voorkomen. Andere beschermde soorten worden door het ontbreken van geschikt habitat niet verwacht voor te komen.

Er vinden geen kapwerkzaamheden plaats. Zodoende is toetsing aan de bepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van houtopstanden niet noodzakelijk.

Vervolgonderzoek glad biggenkruid

Op basis van de quick scan kwam naar voren dat nader onderzoek naar glad biggenkruid noodzakelijk is.

Hiertoe is een nader onderzoek uitgevoerd, waarvan de rapportage als bijlage 18 is toegevoegd. Uit dit nader onderzoek, uitgevoerd in de voor deze soort aangewezen onderzoeksperiode, is gebleken dat de soort 'glad biggenkruid' binnen het plangebied niet voorkomt.

Overige aanbevelingen

Om te voorkomen dat aanvliegroutes van en naar nestlocaties en verblijfplaatsen niet worden verstoord, is het aan te bevelen binnen drie meter van bestaande bebouwing geen nieuwe woningen te plaatsen. Ook is het niet toegestaan om tijdens de realisatie van het plan,de gevels en daken van omliggende woningen te blokkeren met (bouw)materialen, aangezien dit mogelijk de aanvliegroutes van en naar nestlocaties en verblijfplaatsen kan verstoren.

Indien dit niet mogelijk is, dient er nader onderzoek naar de gierzwaluw, huismus en/of vleermuizen te worden uitgevoerd.

Het is in het algemeen aan te bevelen de werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels (globaal maart - augustus) plaats te laten vinden. De vermelde periode is niet leidend, elk broedgeval is beschermd. Ook broedgevallen buiten deze periode mogen niet verstoord worden.

Tijdens grondverzet kunnen er mogelijk individuen van de algemene amfibieën en zoogdieren worden gedood. Hiervoor geldt een meldplicht bij de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord, omdat er gebruik wordt gemaakt van de provinciale vrijstelling.

4.13.4 Conclusie     

Gelet op de resultaten uit het stikstofonderzoek, de voortoets en de ecologische quick scan met de daarin opgenomen aanbevelingen, is het plan op basis van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar.

4.14.1 Cultuurhistorie, stedenbouw en zichtlijnen     

Het plangebied is voordat het braak kwam te liggen in gebruik geweest als industrieel complex met de daarbij behorende bebouwing. Een luchtfoto uit 2009 toen deze functie en bebouwing nog aanwezig waren, is opgenomen in figuur 4.14.1.

Figuur 4.14.1 Luchtfoto 2009

In deze situatie was er een strikte scheiding tussen het terrein dat nu braak ligt en de omliggende straten en de achterliggende wijk. Met het plan voor het Sonnebornterrein is op verschillende manieren de nieuwbouw en omliggende bebouwing en straten op passende wijze op elkaar aan te laten sluiten. Hier is in paragraaf 2.2 op ingegaan, waarbij met name het 'aanhelen van de achterkanten' en het openbaar verblijfsgebied centraal in het plan ervoor zorgen dat de nieuwbouw en omliggende bebouwing een nieuw samenhangend weefsel vormen.

De keuze om het hoogste accent, met een bouwhoogte van 40 m, aan de Spaarndamseweg te situeren is ook in dat licht gemaakt. Hier bevindt dit bouwblok zich het zo ver als mogelijk van de bestaande bebouwing af.

De ligging van dit blok aan de Spaarndamseweg sluit ook aan bij de uitstraling van deze weg. In tegenstelling tot de kleinschalige woonwijken die daar achter liggen, is de Spaarndamseweg te definiëren als een stedelijke wand. Deze heeft op de meeste plekken een hoogte van 3 – 4 bouwlagen met verspreid meerdere hoogteaccenten. Dit blijkt ook uit figuur 4.12.2, waar de hoogteaccenten met zwarte blokjes zijn weergegeven.

Figuur 4.12.2 Hoogteaccenten binnen stedelijke wand

Zowel de functie van de Spaarndamseweg als doorgaande ontsluitingsweg voor autoverkeer, als de bouwhoogte van de 'stedelijke wand', maken dat de beleving op voetgangersniveau en de zichtlijnen sterk gerelateerd zijn aan het Spaarne. Het zicht op en langs het Spaarne (in noord-zuidrichting) zijn om die reden de voornaamste punten om vanuit cultuurhistorie en stedenbouw rekening mee te houden.

In dat licht bezien past de stedelijke wand met hoogteaccent van 40 m in de grotere stedenbouwkundige structuur en worden er geen karakteristieke zichtlijnen geblokkeerd.

Het plangebied ligt daarnaast op ruime afstand van beschermde stadsgezichten.

Conclusie

Vanuit cultuurhistorisch en stedenbouwkundig perspectief past de beoogde ontwikkeling en de situering van de hoogbouw van 40 m binnen de bestaande structuur.

4.14.2 Vliegverkeer     

Inleiding

Het Luchthavenindelingbesluit (LIB) is een algemene maatregel van bestuur en bevat de ruimtelijke regels op rijksniveau rondom de luchthaven Schiphol. In het Luchthavenindelingbesluit (LIB) worden beperkingen gesteld aan het gebruik van gronden (gebruiks- en bouwmogelijkheden) vanwege vliegveiligheid, externe veiligheid en geluid, in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft woningbouw aan de Spaarndamseweg in Haarlem. Het plangebied valt binnen beperkingsgebieden van het LIB, binnen deze gebieden gelden eisen aan de maximale bouwhoogtes.

Toetshoogte i.v.m. radar

De planlocatie ligt binnen het beperkingsgebied 'Toetshoogte i.v.m. radar' van het LIB. In figuur 4.14.3 is het projectgebied aangeduid met een rode stip; binnen de groene contour is de maximale bouwhoogte vastgesteld op 76m NAP. Met een bouwhoogte van circa 40 m blijft het plan daar ruimschoots onder.

Figuur 4.14.3 Bijlage 4a van het LIB - Toetshoogte i.v.m. radar. Projectgebied is aangeduid met rode stip.

Conclusie

Het aspect vliegverkeer staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.14.3 Bezonning     

Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de wijze waarop het plan effect heeft op de bezonning van de omgeving als gevolg van de nieuwbouw die plaats zal vinden. Daartoe is een vergelijking gemaakt tussen de huidige en de toekomstige mate van bezonning en schaduwhinder.

In Nederland bestaat geen wetgeving ten aanzien van bezonning. Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect bezonning of schaduwwerking te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

Onderzoek

Het bezonningsonderzoek is opgenomen als bijlage 19 en is uitgevoerd door Actiflow. De bezonnigsstudie in deze rapportage volgt de richtlijnen van de ‘lichte‘ TNO-norm en analyseert het verschil in direct zonlicht wat wordt ontvangen door de omliggende gebouwen tussen de bestaande en toekomstige situatie op de referentiedag 19 februari.

Deze norm stelt dat de woonkamers van de omliggende gebouwen tenminste 2 bezonningsuren per dag dienen te hebben in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Het zonlicht wordt te midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam gemeten. In onderhavige studie is, in lijn met best-practice, enkel 19 februari beschouwd als worstcase en dus maatgevend.

Er is een schaduwanalyse uitgevoerd om te bepalen welke van de omgevingsgebouwen een reductie in zonlicht zullen ervaren na de plaatsing van de nieuwbouw. Hieruit blijkt dat de onderstaande adressen worden beïnvloed door de nieuwbouw:

• Spaarndamseweg 484 t/m 490
• Obistraat 30 t/m 54
• Molukkenstraat 2 t/m 52 & 1 t/m 53
• Atjehstraat 84 t/m 96 & 87 t/m 97
• Floresstraat 79 t/m 111.

Resultaten

De resultaten tonen dat het project de grootste invloed heeft op de woningen die in de directe nabijheid van het gebouw staan. Het aantal bezonningsuren vermindert het meest voor de woningen 484 t/m 490 in de Spaarndamseweg, de woningen in het midden en het oostelijke uiteinde van de Obistraat en de woningen 2 t/m 52 in de Molukkenstraat. Bijna alle onderzochte woningen behouden na realisatie van het plan tenminste 2 zonuren per dag.

Uit het onderzoek volgt dat één woning hier niet aan voldoet, dat is de woning aan de Obistraat 54. Op het maatgevende moment op 19 februari volgt uit het onderzoek dat deze woning 1:45 directe bezonning ontvangt. Echter krijgt deze woning vanaf 21 februari, dus 2 dagen na het toetsmoment van 19 februari, wel meer dan 2 uur zon.

Er is geen of verwaarloosbaar verschil gemeten in het aantal zonuren tussen de bestaande en toekomstige situatie voor de woningen van 1 t/m 53 in de Molukkenstraat, van 84 t/m 96 & 87 t/m 97 in de Atjehstraat en voor de woningen in de Floresstraat. Deze woningen krijgen circa tussen de 3:00 en 7:30 zonuren per dag.

Een schaduwanalyse is uitgevoerd voor de dagen 19 februari, 21 maart, 21 juni en 21 december om inzichtelijk te maken hoe en wanneer de nieuwbouw het directe zonlicht op de omgevingsgebouwen vermindert. De schaduw valt in de ochtend van 19 februari en 21 maart op de huizen in de Molukkenstraat en de Obistraat. 's Middags valt de schaduw ook op de huizen in de Obistraat en de Spaarndamseweg. Op 21 juni heeft de nieuwbouw bijna geen invloed op de omliggende gebouwen. De tegenovergestelde situatie wordt geregistreerd op 21 december. Tijdens deze dag valt de schaduw op de woningen in de Molukkenstraat gedurende de ochtend, op de woningen in de Obistraat bijna de gehele dag en gedurende de middag op de woningen aan de Spaarndamseweg.

Conclusie

Het plan leidt tot een afname aan bezonning in de omgeving. De TNO-norm, die bij gebrek aan een wettelijk kader als uitgangspunt is gehanteerd, wordt bij één woning in de omgeving niet gehaald. In plaats van het minimum van 2 uur bezonning per dag, waar de norm van uitgaat, kent deze woning 1u45 aan bezonning op het maatgevende moment van 19 februari. Uit een nadere analyse blijkt dat de betreffende woning 2 dagen later, op 21 februari, alsnog aan de betreffende norm voldoet. Aan het eind van de toetsingsperiode, als de dagen weer korter worden, betekent dit dat de betreffende woning ook 2 dagen onder de norm van 2 uur uitkomt.

Omdat een wettelijk kader ontbreekt, betreft het hier een afweging in het kader van goede ruimtelijke ordening. Rekening houdend met het aantal woningen waar de norm niet gehaald wordt (1), de afwijking van de norm (15 minuten) en de duur waarover deze overschrijding plaatsvindt (4 dagen per jaar) vindt de gemeente het acceptabel om met deze overschrijding in te stemmen gelet op het belang van woningbouw, de extra parkeergelegenheid en de toevoeging van ruimtelijke kwaliteit in algemene zin die met het plan gemoeid is.

4.14.4 Windhinder     

Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de wijze waarop het plan effect heeft op het windklimaat in de omgeving. van de omgeving als gevolg van de nieuwbouw die plaats zal vinden. Daartoe is een vergelijking gemaakt tussen het huidige en toekomstige windklimaat.

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

Onderzoek

Het windhinderonderzoek is opgenomen als bijlage 20 en is uitgevoerd door Actiflow. Het onderzoek hanteert de privaatrechtelijke norm NEN 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving. Deze norm geeft richtlijnen (methodes) voor het uitvoeren van windtunnel- en CFD onderzoek. Het doel van het onderzoek is om een indicatie te krijgen van het te verwachten windklimaat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in windhinder en windgevaar. Bij overschrijding van een bepaalde windsnelheid en afhankelijk van de functie van de betreffende openbare ruimte (doorlopen, slenteren of langdurig zitten) wordt inzichtelijk gemaakt of sprake is van goed, matig of slecht windklimaat. Van windgevaar is sprake indien zodanig hoge windsnelheden ontstaan dat mensen daarvan ernstige problemen ondervinden tijden het lopen.

Als richtwaarden voor het windklimaat wordt het volgende aangehouden:

• Op locaties met voor voetgangers een verkeersfunctie dient windhinder bij voorkeur klasse A, B of C te zijn. Klasse D biedt een matig niveau. Klasse E biedt een slecht niveau en dient vermeden te worden;
• Op locaties die gezien kunnen worden als verblijfsgebied voor voetgangers, bijvoorbeeld een winkelstraat of park dient windhinder bij voorkeur klasse A of B te zijn. Klasse C biedt een matig niveau en klassen D en E bieden een slecht niveau. Deze twee hoogste klassen dienen op deze locaties vermeden te worden;
• Ter plaatse van gebouwentrees dient bij voorkeur klasse A behaald te worden. Klasse B biedt een matig niveau. Klassen C, D en E bieden een slecht niveau en dienen vermeden te worden op deze locaties;
• Windgevaar dient bij voorkeur voorkomen te worden. Een beperkt risico kan lokaal geaccepteerd worden.

Resultaat

Een overzicht van de berekende windklassen is opgenomen in figuur 4.14.4.

Figuur 4.14.4 Windhinder kaart

Het windonderzoek laat het volgende zien:

• Het heersende windklimaat in het projectgebied varieert van windhinderklasse A (geschikt voor alle activiteiten) t/m D (enkel geschikt voor de activiteit doorlopen).
• In de Molukkenstraat, de Floresstraat en in de Obistraat heersen kalme windcondities gekenmerkt door windklassen A en zeer beperkt B. De condities in deze klasse zijn voor alle voetgangersactiviteiten geschikt.
• Tussen blokken A, B en C heersen uitsluitend kalme condities die geschikt zijn voor alle voetgangersactiviteiten (klasse A).
• Tussen blokken D en E heersen condities die geschikt zijn om door te slenteren en te lopen (klasse A, B en C).
• Aan de kade van de Spaarne heersen relatief windrijke condities die gekenmerkt worden door klasse C en zeer beperkt klasse D. Er wordt aangenomen dat deze windcondities reeds aanwezig zijn, aangezien deze ook in de ruimere omgeving grenzend aan de Spaarne worden gevonden en dat de nieuwbouw hier slechts een marginaal aandeel in heeft.

Het onderzoekt zoomt nog nader in op de daktuin, zoals weergegeven in figuur 4.12.5.

Figuur 4.12.5 Windhinderkaart daktuin

Hier komen afwisselende condities voor die behoren tot klasse A t/m C. Ook zijn er enkele gebieden van een te verwaarlozen omvang waargenomen waar klasse D heerst. Omwille van het beoogde gebruik van de daktuin als kijktuin en niet als verblijfsgebied, worden deze windcondities acceptabel geacht.

Er is in het plangebied geen risico op windgevaar waargenomen.

De gevonden windcondities rondom het plangebied zijn geschikt voor beoogd gebruik. Daarmee is het toepassen van maatregelen niet benodigd is om het windklimaat te verbeteren.

In aanvulling op dit windhinderonderzoek, heeft er ook windhinderonderzoek plaatsgevonden naar het windklimaat op de balkons van de nieuwbouw. Het rapport van dat onderzoek is opgenomen in bijlage 21. Daaruit blijkt dat de private buitenruimten van blokken A,D,F,G en H een goed windklimaat (klasse A&B) kennen dat voldoet. Blok E kent enkele private buitenruimten met windrijke condities. Hiervoor zijn maatregelen te treffen om het windklimaat te verbeteren. Op geen van de private buitenruimten is er kans op windgevaar gebleken uit het onderzoek.

Conclusie

Het aspect windhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.1.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen schrijft de regeling SVBP2012 dwingend voor.

5.1.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

Artikel 3 Groen

Het Chris Wolffpark heeft de bestemming groen gekregen, waarmee het inrichtingsplan Bijlage 3 uitgevoerd kan worden, inclusief waterpartijen en voetpaden.

Artikel 4 Tuin - 1

De op de verbeelding voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen in het voorerfgebied behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Binnen deze bestemming zijn tuinen, verhardingen en erfafscheidingen (tot 1 m) toegestaan.

Artikel 5 Tuin - 2

De op de verbeelding voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing in het achtererfgebied. Op deze gronden mogen onder voorwaarden bijgebouwen worden gebouwd. De hoogte van een bijgebouwen bedraagt 3 meter. De bebouwde oppervlakte is gemaximeerd tot 7 m². Aanbouwen zijn met een bouwaanduiding op de verbeelding aangegeven. Dit in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid.

Artikel 6 Verkeer

In dit plan hebben de achterpaden ter ontsluiting van de aangrenzende tuinen de bestemming verkeer gekregen.

Artikel 7 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maximaal 163 woningen toegelaten, waarvan maximaal 25 zorgwoningen voor een vrouwenopvang ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning'. Dit betreft een crisisopvang, begeleid wonen en ambulante hulpverlening aan slachtoffers van huiselijk geweld. Ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' zijn geen andere vormen van wonen toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn naast wonen ook dienstverlening, educatieve voorzieningen, levensbeschouwelijke voorzieningen, (para)medische voorzieningen, praktijkruimte, verenigingsleven toegestaan, waarbij minimaal 70 m² bvo dient te worden gerealiseerd. Deze functies zijn alleen op de begane grond toegelaten.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn beroepsmatige activiteiten aan huis toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m². Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Verder is gastouderopvang en bed & breakfast toegestaan.

Artikel 8 Waarde - Archeologie

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden krijgen bescherming door het toekennen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Het bestemmingsplan houdt rekening met de (voorlopige) Archeologische Beleidskaart Haarlem. In het plangebied komen categorie 4 en 5a voor.

5.1.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is vooral van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden al meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn de regels voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken gedetailleerd vastgelegd. Deze regels gelden naast de in de dubbelbestemmingen genoemde specifieke bouwregels.

Er zijn algemene bouwregels opgenomen om het stedenbouwkundig plan (Bijlage 2) te faciliteren: maatvoering van gebouwen, balkons ter plaatse van de aanduiding voor zover vallend buiten het bouwvlak, dakterrassen ter plaatse van de aanduiding, de voorgevelrooilijn tbv de oriëntatie van de patiowoningen en regels voor bouwwerken geen gebouw zijnde.

De onderzoeken die ten grondslag liggen aan het ontwerpbestemmingsplan geven aanleiding een aantal specifieke planregels in de vorm van voorwaardelijke verplichtingen op te nemen. Zo wordt een goed woon- een leefklimaat geborgd en kan voldaan worden aan een goede ruimtelijke ordening. Het betreffen planregels ter beperking van de geluidsbelasting op de woningen aan de Spaarndamseweg, de bescherming van privacy van omwonenden bij drie patiowoningen aan de zijde van de Molukkenstraat en de Floresstraat, de borging van een acceptabel windklimaat op de dakterrassen en balkons van de toren en borging van de inzet van materieel in de aanlegfase overeenkomstig de uitgangspunten van het stikstofonderzoek.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

De bepaling in dit artikel geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen gelden. Ook komen aanvullende specifieke gebruiksregels voor binnen een aantal bestemmingen.

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels

Nasst de voorwaardelijke verplichtingen zijn nog twee gebiedsaanduidingen opgenomen in de regels en de verbeelding:

Geluidszone - industrie

Deze gronden zijn mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting op nieuwe geluidsgevoelige bebouwing als gevolg van industrielawaai van het gezoneerde Bedrijventerrein Waarderpolder.

Veiligheidszone - niet gesprongen explosieven

Op de beleidskaart Niet Gesprongen Explosieven Gemeente Haarlem is binnen het plan gebied een deel van het perceel sprake van een laag risico op aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Dit bestemmingsplan voorziet daarom in een gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - niet gesprongen explosieven.' Deze regeling beoogt de bescherming van het woon- en leefklimaat te borgen in geval van grondroerende werkzaamheden.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Het bestemmingsplan als bindende verordening is opgebouwd uit objectief vastgelegde ruimtelijke begrenzingen. De mogelijkheden en onmogelijkheden voor het bouwen en het gebruik zijn nauwkeurig vastgelegd. Die ruimtelijke en functionele begrenzing is een afgeleide van de basisgegevens van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), stedenbouwkundige afwegingen en het bestaande gebruik. In de praktijk kunnen afwijkingen voorkomen. Ook kan, bij nieuwe ontwikkelingen, veranderde wetgeving of voortschrijdend inzicht, toch behoefte zijn aan een andere maatvoering oif een andere functie van bouwwerken.

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

Artikel 14 Overige regels

Dit artikel legt een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de 'Nota parkeernomen' van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het niet nodig is om het bestemmingsplan te wijzigen wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de 'Nota parkeernomen' volstaat daarvoor. Die gemeentelijke beleidsregels geven aan wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook gaan de beleidsregels in op de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen.

5.1.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 15 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar al aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet. Ook bouwwerken die op basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van legalisatie van al strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op de peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.

Artikel 16 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

6.2.1 Vooroverleg     

In het kader van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro, is dit bestemmingsplan bij de voorbereiding met diverse instanties afgestemd. Dit betreft de Omgevingsdienst IJmond, de Veiligheidsregio Kennemerland en het Hoogheemraadschap van Rijnland:

• de Omgevingsdienst IJmond heeft in haar mail van 15-09-2022 enkele opmerkingen gemaakt ten aanzien van de onderbouwing van het aspect externe veiligheid. Naar aanleiding hiervan is de onderbouwing van dit punt aangevuld.
• de Veiligheidsregio Kennemerland heeft in haar mail van 15-09-2022 laten weten geen inhoudelijke opmerkingen te hebben.
• het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft geen eenmalige reactie op het plan gegeven. In plaats daarvan is het plan meermaals behandeld bij het 'Waterspreekuur', waar het plan getoetst is aan uitgangspunten ten aanzien van water van zowel de gemeente als het Hoogheemraadschap. De wijze waarop het plan rekening houdt met het aspect water, is zodoende in samenspraak met het Hoogheemraadschap tot stand gekomen.

6.2.2 Participatie omgeving     

Ten aanzien van de participatie is het inpassen van de parkeergarage in het plan een belangrijk punt in de tijd geweest. Voor dat moment had er namelijk al een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden en was het stedenbouwkundig plan al in een zeer ver stadium uitgewerkt. In deze paragraaf wordt om die reden eerst het participatieproces beschreven dat heeft plaatsgevonden tot het moment dat de parkeergarage onderdeel werd van het plan. Vervolgens wordt beschreven hoe de omgeving betrokken is bij het inpassen van de parkeergarage in het plan.

Participatie tot moment van inpassen parkeergarage

In het kader van participatie, heeft de ontwikkelende partij een actief participatietraject met de omgeving gevoerd. Het volledige participatietraject is als bijlage 22 bij deze toelichting opgenomen en beschrijft zowel de vorm van het participatietraject als de inhoudelijke opbrengst en hoe dit in het project verwerkt is.

Het participatietraject is grofweg in twee delen te onderscheiden. Het eerste stadium betreft het een klankbordgroep is opgericht bestaande uit vertegenwoordigers uit de omgeving. In juni 2021 zijn uitnodigingen verstuurd aan de omgeving waarmee mensen plaats konden nemen in deze klankbordgroep. De rol van de klankbordgroep bestond uit het op frequente basis voeren van overleggen met de ontwikkelaar en de gemeente. Tijdens deze overleggen kwamen met name het proces en de integrale keuzes bij de planvorming aan de orde. De klankbordgroep heeft tijdens deze overleggen wensen en aandachtspunten vanuit de buurt kunnen benoemen. Door de gemeente en ontwikkelende partij werd daar vervolgens van beoordeeld in hoeverre daar binnen het project rekening mee gehouden kon worden.

In een traject van circa een jaar, van juni 2021 tot en met juli 2022, heeft dit geleid tot het stedenbouwkundig plan dat vervolgens tijdens een inloopavond op 21 juni 2022 gepresenteerd. Dit betrof een openbare bijeenkomst waar alle belangstellenden zich konden laten informeren over het project. Ook bestond de mogelijkheid om reacties kenbaar te maken op het plan zoals dat op deze avond gepresenteerd is.

Naar aanleiding daarvan, heeft de ontwikkelende partij het plan verder bijgeschaafd.

Voor een meer inhoudelijk verslag van dit doorlopen traject, waaronder de inhoudelijke strekking van de reacties en de wijze waarop daar in het plan rekening mee is gehouden, wordt naar het verslag in bijlage 22 verwezen.

Participatie bij het inpassen van de parkeergarage 

De gemeente heeft de ontwikkelaar nadien gevraagd de haalbaarheid te onderzoeken om een parkeergarage in het plan in te passen. Dit heeft ertoe geleid dat er tussen de gemeente en de ontwikkelende partij meerdere varianten zijn besproken en er bestudeerd is welke consequenties deze varianten voor het inpassen van een parkeergarage met zich meebrengen voor de rest van het plan en voor de omgeving.

De inpassing van de parkeergarage is diverse keren besproken met de klankbordgroep Buren van Sonneborn. De klankbordgroep had tegen deze inpassing grote bezwaren omdat de komst van de parkeergarage vooral een negatief effect heeft op de hoeveelheid openbaar groen in het plangebied. Daarnaast was de klankbordgroep van mening dat er in de wijk geen parkeerproblemen zijn waardoor er geen behoefte is aan een dergelijke parkeervoorziening. Leden van de klankbordgroep hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt om in te spreken in de Commissie Ontwikkeling. De overleggen met de klankbordgroep hebben overigens wel geleid tot een aantal aanpassingen in het stedenbouwkundig plan. Ook is de klankbordgroep betrokken bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan. In bijlage 23 zijn verslagen opgenomen van participatieavonden waarop ook de inpassing van de parkeergarage aan de orde is geweest.

1.1 Aan-huis-verbonden beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig of technisch vlak of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.9 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.10 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid en de waarde van archeologische resten.

1.11 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.12 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.13 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.15 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning of het woonschip met behoud van de woonfunctie.

1.16 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.17 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.18 Begeleid wonen:     

vormen van wonen waarbij de begeleiding door externen plaatsvindt, zodat zelfstandig wonen mogelijk wordt of blijft, met dien verstande dat de externen niet voortdurend of nagenoeg voortdurend aanwezig zijn en in de woning geen afzonderlijke ruimte voor de begeleiding aanwezig is.

1.19 Beperkt kwetsbaar object     

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen, een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, die in acht genomen moet worden.

1.20 Beschermd stads- of dorpsgezicht:     

stads- of dorpsgezicht dat door het daartoe bevoegde gezag, ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet 1988 is aangewezen.

1.21 Bestaande (situatie)     

onder “bestaande” goot- of bouwhoogte, kap- en dakvorm, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte wordt verstaan de goot-/bouwhoogte, kap- en dakvorm, nokrichting, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan rechtens bestaat of rechtens mag bestaan.

1.22 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.23 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.24 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.25 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.26 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.27 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.28 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.29 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.30 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.31 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.32 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.33 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.34 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.35 Creativiteitscentrum:     

een instelling waar cursussen gegeven en/of activiteiten georganiseerd worden als dans, koken, beeldende kunst, audiovisuele, dramatische en/of literaire vorming.

1.36 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.37 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.38 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.39 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.40 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.41 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.42 Dienstverlening:     

het verlenen van diensten in de vorm van publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening.

1.43 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.44 Evenement:     

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten.

1.45 Gastouderopvang:     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.46 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.47 Gebruiksoppervlak (GBO):     

Het totale vloeroppervlakte tussen de omsluitende wanden minus vaste obstakels van omvang. Het GBO wordt vastgesteld aan de hand van NEN2580.

1.48 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.49 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.50 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.51 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.52 Horeca 4:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen.

1.53 Horeca 5:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.54 Kamerverhuurbedrijf:     

het exploiteren van onroerende zaken door bedrijfsmatige verhuur van in hoofdzaak afzonderlijke kamers ten behoeve van bewoning.

1.55 Kampeermiddel:     

1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.56 Kantoor:     

een gebouw voor het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.57 Kap:     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.58 Kas:     

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van gewassen.

1.59 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.60 Lessenaarsdak:     

een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild die onder een zekere helling is aangebracht.

1.61 Middeldure huurwoning:     

huurwoning zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder j. van het Besluit ruimtelijke ordening.

1.62 Natuurwaarden:     

de aan een landschap toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende geologische, bodemkundige, biologische en ecologische elementen.

1.63 Niet-publieksgerichte dienstverlening:     

het verlenen van diensten zonder rechtstreeks fysiek contact met het publiek.

1.64 Nieuwbouw:     

nieuwbouw betreft bouwwerken jonger dan 50 jaar.

1.65 Oeverlijn     

de scheidingslijn tussen water en land.

1.66 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.67 Pand:     

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.68 Peil:     

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.69 Perifere detailhandel:     

detailhandel die moeilijk inpasbaar is in bestaande winkelgebieden vanwege de volumineuze aard en de bevoorrading ( zoals auto's, boten, caravans, tuincentra artikelen, bouwmarkt, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en woninginrichting).

1.70 Plan:     

het bestemmingsplan Sonnebornterrein - Bloom met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP5120012-on01 van de gemeente Haarlem.

1.71 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.72 Publieksgerichte dienstverlening:     

het verlenen van diensten met rechtstreeks contact met het publiek in de vorm van zakelijke, consumentverzorgende, openbare en (para)medische dienstverlening inclusief ondergeschikte nevenfuncties.

1.73 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.74 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.75 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.76 Shortstay:     

het structureel verhuren van woonruimte voor korte periodes (van minimaal één week tot maximaal zes maanden).

1.77 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid , onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.78 Sociale huurwoning:     

huurwoning zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder d. van het Besluit ruimtelijke ordening.

1.79 Sociale koopwoning:     

koopwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder e. van het Besluit ruimtelijke ordening.

1.80 Trend:     

binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg indentieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

1.81 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.82 Verkooppunt van motorbrandstoffen:     

een inrichting waar door middel van een of meer pompinstallaties motorbrandstoffen worden verkocht en geleverd.

1.83 Verkoopvloeroppervlakte:     

het voor publiek toegankelijke deel van de winkelvloeroppervlakte, inclusief etalageruimte en de ruimte achter de toonbank dan wel kassaruimte.

1.84 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.85 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.86 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.87 Wellness:     

een activiteit gericht op het ervaren en beleven van lichamelijke en geestelijke ontspanning en gezondheid.

1.88 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.89 Windmolen:     

inrichting bestemd en geschikt voor het benutten van windkracht.

1.90 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.91 Zorgwoning:     

een woning die gekoppeld is aan een zorgfunctie ten behoeve van de bewoner(s) met een geïndiceerde zorgbehoefte.

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2,2 m boven een fiets- en/of voetpad;
3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. openbare groenvoorzieningen;
2. voet- en fietspaden;
3. bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen, speel- en sportvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, reclameuitingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Groen' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van pergola's of andere constructies ter beleiding van groenvoorzieningen mogen niet meer dan 4 m bedragen;
2. de bouwhoogte van speel- en sportvoorzieningen mag niet meer dan 4 m bedragen;
3. de bouwhoogte van overige bouwwerken mogen niet meer 1 m bedragen.

3.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. het bepaalde in lid 3.2 en toestaan dat voor constructies ten behoeve van de entree van het Chris Wolffpark de bouwhoogte mag worden overschreden met een maximum van 9 m.

2. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bijbehorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde' ten dienste van het hoofdgebouw.

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 1' mogen 'bouwwerken' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - balkons' mogen balkons worden gebouwd;
2. de hoogte van overige 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 1 m bedragen.

4.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 11 Algemene gebruiksregels gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw.

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 2' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

5.3 Afwijken van de bouwregels     

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. het bepaalde in lid 5.2 en toestaan dat in de tuin behorende bij, en ten behoeve van de woningen ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning', een fietsenberging wordt gerealiseerd voor maximaal 75 fietsen.

4. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

1. straten en wegen
2. voet- en fietspaden;
3. parkeervoorzieningen;
4. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speel- en sportvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 10.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen in een woning met een maximum van 163 woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
2. uitsluitend 'nood- en crisisopvang, begeleid wonen van, en ambulante hulpverlening aan slachtoffers van huiselijk geweld' en bijbehorende werkruimtes, ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning', met een maximum van 25 woningen;
3. alsmede op de begane grond: detailhandel tot een maximum van 150 m² , dienstverlening, educatieve voorzieningen, levensbeschouwelijke voorzieningen, (para)medische voorzieningen, praktijkruimte, verenigingsleven, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', met een minimum bvo van 70 m²;
4. een parkeergarage met maximaal 292 autoparkeerplaatsen ter plaatse van de aanduiding parkeergarage
5. een in - en uitrit parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - in- en uitrit parkeergarage';
6. bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

7.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 10.

7.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 11 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. minimaal 45% van de woningen mag uitsluitend worden gebruikt als sociale huurwoning;
2. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
3. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk;
4. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' is het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast uitgesloten;
5. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:
   1. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
   2. bijgebouwen als zelfstandige woning;
   3. gronden en bouwwerken als supermarkt.

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

8.2 Bouwregels     

1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
   1. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 500 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
   2. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5A' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2500 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;

2. Indien uit een waardestellend archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden worden verstoord door het bouwen van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, kunnen aan een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 8.2 onder 1 de volgende voorschriften worden verbonden;
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

3. Het bepaalde in lid 8.2 onder 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

8.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

8.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 onder 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
   1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van het bevoegd gezag, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodem verlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. de oppervlakte- en de dieptemaat niet overschrijden, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie' genoemd in lid 8.2 die voor die gronden van toepassing zijn;
   2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
   3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 8.4 bedoeld, is verleend;
   4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
   1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. Ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

8.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 8.2 in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

10.1 Bouwregels     

10.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de verkeerssituatie ter plaatse;
3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
4. cultuurhistorische waarden.

11.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
3. bijgebouwen als zelfstandige woning.

12.1 Geluidzone - industrie     

12.2 Veiligheidszone - niet gesprongen explosieven     

13.1 Afwijken van de regels algemeen     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
2. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,5 m;
3. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een Wmo-voorziening in openbaar toegankelijk gebied wordt geplaatst, mits:
   1. er geen achterom aanwezig is bij de woning;
   2. de hoogte van de voorziening maximaal 1,3 m mag bedragen;
   3. de oppervlakte van de voorziening maximaal 4 m² mag bedragen.

13.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 13.1 onder a tot en met d nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de verkeerssituatie ter plaatse;
3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
5. cultuurhistorische waarden.

14.1 Parkeren, laden en lossen     

15.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

15.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 15.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

15.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 15.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

15.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

15.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

15.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

15.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 15.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.