Bedrijventerrein Overamstel

5.3 De ruimtelijke onderlegger

Zoals in paragraaf 4.4 reeds beschreven, is er een ruimtelijke onderlegger voor het gebied opgesteld die de basis vormt voor dit bestemmingsplan. Figuur 6 toont de visiekaart die deze onderlegger "samenvat". In onderstaande tekst wordt een en ander nader verklaard,

Figuur 6: Visiekaart

5.3.1 Huidige functies

Het gebied blijft functioneren als vestigingsgebied voor reguliere bedrijfsfuncties. Dat is mede van belang gezien het beperkte aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor reguliere bedrijfsfuncties in de Zuidoostlob. De huidige bedrijvigheid wordt dus niet "wegbestemd". Dit biedt de huidige ondernemers zekerheid in hun bedrijfsuitvoering.

De bedrijvigheid in het gebied is momenteel aan het veranderen. In een pand aan de Willem Fenengastraat is muziekcentrum Melody Line gevestigd. In dit centrum zijn oefenruimtes voor musici en dansers en wordt muziekles gegeven. De RBV Leaf, de producent van onder meer kauwgom, is uit het gebied vertrokken. Een deel van het industriecomplex wordt herontwikkeld tot kantoren. De andere gebouwen van de "kauwgomballenfabriek" zijn op korte termijn beschikbaar (als broedplaats) voor uiteenlopend programma voor met name bedrijven uit de creatieve sector. De verwachting is dat deze transformatie verder door zal zetten door de transformatie van Overamstel tot woonwerkgebied.

Er wordt naar gestreefd bovenstaande verandering te stimuleren. Uitgangspunt voor Bedrijventerrein Overamstel is dat het gebied gericht is op economische activiteiten zoals die voorkomen op de reguliere bedrijvenlijst. Daarnaast wordt tevens mogelijkheden geboden voor kleinschalige kantoorachtige activiteiten. Juist voor ondernemingen in de creatieve sector zoals modeontwerp, reclame, media en entertainment en architectenbureaus is deze verruiming een belangrijke voorwaarde. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het streven om de ruimte intensiever te gebruiken en het werkprogramma te verbreden.

Daarnaast bevinden zich in de Duivendrechtse Vaart 11 woonboten. In het bestemmingsplan is ruimte opgenomen voor maximaal 11 ligplaatsen met de aanduiding 'woonschepenligplaats'.

5.3.2 Nieuwe vestigingsmogelijkheden

De ontwikkeling van het gebied Overamstel gaat geleidelijk en is een dynamisch proces. Daarom is het niet wenselijk gedetailleerd de gewenste bestemming te benoemen. De vestigingsmogelijkheden voor nieuwe bedrijven zijn daarom tot drie basisuitgangspunten teruggebracht:

• 1. een bedrijf mag geen ernstige / onaanvaardbare milieuhinder opleveren voor de (geplande) woningbouw ten noorden van het plangebied;
• 2. er wordt ingezet op kleinschaligere werkvormen; er is per functie een bepaalde 'korrelgrootte' (in m2brutovloeroppervlakte) vastgelegd;

vestiging van grootschalige leisureactiviteiten, perifere detailhandel en religieuze instellingen wordt mogelijk gemaakt via een ontheffingsbevoegdheid door burgemeester en wethouders. Daarmee wordt het mogelijk aanvragen voor dergelijke vestigingen te beoordelen op hun specifieke karakter en effecten op het gebied en eventueel daarvoor randvoorwaarden te stellen

Bedrijven
Om vestigingsmogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten in het gebied te behouden worden eisen gesteld aan de minimum percentage bedrijfsvloeroppervlakte. Per kavel wordt een minimum percentage bedrijfsvloer gehanteerd van 50 procent. Alleen voor de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat is een lager percentage bedrijfsvloer van 30 procent mogelijk (zie artikel 3.3.1 en artikel 4.4.1). Deze zone langs het water vormt aan de noordkant van het plangebied de overgang naar het woongebied. Hier liggen goede kansen voor bedrijvigheid in een hogere dichtheid.

Kantoren
Gezien het overaanbod aan bestaande kantoorruimte en bouwlocaties in de regio Amsterdam is het weglekken van kantoorgebruik naar bedrijventerreinen en omzetting van panden tot kantoorruimte in principe ongewenst. Voorts wordt door de gemeente Amsterdam vanwege het overaanbod op de kantorenmarkt een beleid gehanteerd waarbij nieuwe kantoorlocaties pas mogen worden ontwikkeld indien zich hiervoor gebruikers aandienen die zich binnen de regio uitsluitend op die locatie willen gaan vestigen. De mogelijkheden voor inpassing van kantoorruimte in Overamstel zijn daarmee beperkt. In het plangebied wordt ruimte geboden voor intensivering met kantoorfuncties, mits voldaan wordt aan de minimum hoeveelheid bedrijfsvloeroppervlakte per perceel. Verder is de inzet de realisatie van kleinere kantoorvolumes. Er wordt daarom een bovengrens van 1.500 m2 bvo kantoorvloer per kavel gehanteerd.

Hotel
Uit de Nota Hotelbeleid 2007-2010 blijkt dat er binnen Amsterdam nog steeds een grote behoefte is aan uitbreiding van het aantal hotelkamers. In het Overzicht van potentiële hotellocaties in Amsterdam (2006) wordt Overamstel en specifiek dit deelgebied genoemd voor de vestiging van nieuwe hotels. Er zijn twee locaties aangewezen voor nieuwe hotels. Een voorwaarde voor een nieuw hotel is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost.

Kleinschalige Leisure
In de ruimtelijke onderlegger is aangegeven dat kleinschalige leisure bedrijven, zoals bijvoorbeeld een sportschool, een kleine bioscoop of een solitaire klimhal, zich kunnen vestigen in het deelgebied mits ze passen in het karakter van het gebied en de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Als criterium voor kleinschalig wordt (complementair) aangesloten op de nota "Vestigingsbeleid voor leisurebedrijven in Amsterdam" (2005) waarin leisure grootschalig genoemd wordt als het één of meerdere van de volgende kenmerken bezit:
- het ruimtebeslag van het gebouw is meer dan 1500 m²;
- er worden meer dan 1000 bezoekers per dag verwacht of
- het verzorgingsgebied is (boven-)stedelijk.
Tenzij leisure een van de hierboven genoemde 'drempels' overschrijdt, is (kleinschalige) leisure in het gehele plangebied rechtstreeks toegestaan.

Gelet op de ruimte omschrijving van het begrip 'leisure' is echter dit begrip in de planregels (bijvoorbeeld in artikel 4.1 sub g) bbeperkt tot die functies die passend voor dit gebied worden bevonden. Het gaat dan om: culturele voorzieningen, muziek- en dansscholen, oefenruimten, creativiteitscentra, wellness, fitness- en healthcentra (waaronder begrepen fitnesss, sauna's, beautycentra).

Gezien de verkeersaantrekkende werking en het ruimtebeslag van grootschalige leisurebedrijven worden deze in het gebied niet toegestaan.

Horeca / detailhandel / hybride programma's
Informele ontmoetingsplekken kunnen van grote waarde zijn voor het ontstaan van een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Hierbij kan gedacht worden aan aantrekkelijke buitenruimtes maar ook een restaurant, cafetaria of lunchrooms. Daarnaast ontstaan er steeds meer hybride programmavormen van bedrijf, horeca en detailhandel (leisure), zoals formules waarbij je kookcursus krijgt (bijvoorbeeld de Smart Kitchen) en waar je tevens kan eten en ook op beperkte schaal ingrediënten of kookgerei kan kopen. Een belangrijke voorwaarde is wel dat het (vloer)aandeel horeca en detailhandel ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

Perifere detailhandelsvestigingen (PDV)
PDV zijn winkels die volumineuze artikelen verkopen. De branches zijn destijds door het Rijk beperkt en nader gedefinieerd als auto's, boten, caravans, bouwmarkten en woninginrichting. Deze vestigingen bleken niet goed meer in te passen in gewone winkelcentra en werden daarom toegestaan op daartoe aangewezen locaties op bedrijventerreinen. Er wordt gewerkt aan een beperkte liberalisering van het beleid. Dit houdt in dat enkele van de huidige PDV-clusters in de stad zijn aangewezen als plekken waar de brancheomschrijving wordt verruimd. Overamstel is een van de gebieden die gezien de gewenste toekomstige winkelstructuur en effecten op de bestaande structuur in aanmerking zouden kunnen komen voor verruiming van de branchering. In de Visie Overamstel wordt uitgegaan van omzetting van de huidige plek van het PDV-cluster naar gemengd gebied. Een alternatieve locatie voor PDV binnen Overamstel zal in de planontwikkeling worden meegenomen. Het gebied Bedrijventerrein Overamstel leent zich niet voor vestiging van een nieuwe grootschalige concentratie van perifere detailhandel. Burgemeester en wethouders kunnen echter ontheffing verlenen voor PDV tot maximaal twee vestigingen van maximaal 1500 m2 per vestiging in het plangebied.

Voor religie is het vestigingsbeleid in Amsterdam vastgelegd in de nota "Vestigingsbeleid voor religieuze instellingen" (2004). Doel is om religieuze instellingen die niet goed binnen het gemengd stedelijk gebied passen vestigingsmogelijkheden te bieden op enkele daartoe aangewezen bedrijventerreinen binnen Amsterdam. Overamstel is aangewezen als één van de bedrijventerreinen waar vestiging van religie mogelijk kan worden gemaakt. Daarom is er in de regels een ontheffingsbevoegdheid opgenomen (bijvoorbeeld in artikel 3.4) waarmee B&W één middelgrote religieuze instelling van maximaal 1000 m2in het plangebied toe kunnen staan.

Onderwijs
Voor middelbaar en hoger onderwijs is het steeds moeilijker om binnen het gemengd stedelijk gebied geschikte vestigingsmogelijkheden te vinden. Bij de planvorming voor Overamstel tot stedelijk gemengd woonwerkgebied wordt, mede gezien de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets, nadrukkelijk rekening gehouden met mogelijkheden voor inpassing van onderwijsinstellingen. Middelbaar en hoger onderwijs dragen bij aan de levendigheid van het gebied. Omdat scholen een geluidgevoelige bestemming zijn wordt de voorkeur gegeven aan situering binnen Overamstel op locaties waar de maximaal toelaatbare geluidbelasting niet wordt overschreden. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de A10 en spoor. Dit betekent dat er aanvullende milieutechnische maatregelen nodig zijn om in het gebied Bedrijventerrein Overamstel een onderwijsfunctie mogelijk te maken. Om die reden maakt dit bestemmingsplan een onderwijsfunctie niet mogelijk. Daarnaast zou het toestaan van een onderwijsfunctie een beperking voor de aanwezige bedrijvigheid kunnen vormen. Niet uitgesloten wordt echter, als er concretere plannen hieromtrent bestaan, dat in de toekomst alsnog een ontheffing voor deze functie verleend wordt.

5.3.3 Ruimtelijke uitgangspunten openbare ruimte

In de ruimtelijke onderlegger worden diverse uitgangspunten genoemd die de kwaliteit van de openbare ruimte moeten vergroten. Deze uitgangspunten zullen moeten worden uitgewerkt in een inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Het gaat om de volgende uitgangspunten:

• 1. aanbrengen van onderscheid in profilering van straten;
• 2. terugbrengen aantal parkeerplaatsen openbare ruimte;
• 3. inkorten van de Paul van Vlissingenstraat;
• 4. versterken zichtrelatie met water;
• 5. aanleggen van een doorgaande route langs de Duivendrechtse Vaart.

Ad 1
In de huidige situatie bestaat er tussen de verschillende straten een onderscheid in de maatvoering van de profielen en de aard van het gebruik. Voorgesteld wordt dit onderscheid in de profielen te benadrukken en een onderscheid te maken in twee inrichtingsniveaus. Het gaat hierbij ten eerste om "het circuit"" Goedkoopstraat-Fenengastraat-Van Vlissingenstraat en ten tweede om de "dwarsstraten" hiertussen (Asscherpad, Siegerstraat, Tetterodestraat, Van Heelstraat). Het circuit vormt de hoofdroute binnen het plangebied en bepaalt daarmee voor een belangrijk deel de uitstraling van de openbare ruimte. Om de kwaliteit te verbeteren wordt ingezet op een aantal maatregelen zoals het versmallen van profielen en herschikking van het aantal parkeerplaatsen.

De dwarsstraten worden vooral gebruikt voor laden en lossen en interne ontsluiting. De inrichting dient hier vooraal afgestemd te blijven op het goed functioneren voor het werkverkeer. Hier heeft het goed rangschikken van de parkeerplaatsen en het tegengaan van foutparkeren prioriteit.

Ad 2. Het beeld van de openbare ruimte wordt momenteel gedomineerd door geparkeerde auto's. Een van de voorgestelde ingrepen in de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte is het verminderen van het aantal parkeerplaatsen. In hoofdstuk 6 wordt dit nader uitgewerkt.

Ad 3. Hoewel de bestaande wegenstructuur helder is, wordt voorgesteld om de Paul van Vlissingenstraat in te korten. Dit levert zowel een verkeerkundige als een ruimtelijke verbetering op. De huidige aansluiting van de Paul van Vlissingenstraat op de Spaklerweg, via een klein stukje Daniël Goedkoopstraat, vormt een onoverzichtelijke verkeerssituatie. Door het inkorten wordt de Paul van Vlissingenstraat is er een heldere aansluiting van de Daniël Goedkoopstraat op de Spaklerweg mogelijk. De Abram Dudok van Heelstraat wordt dan onderdeel van het 'circuit'. Deze straat is breed genoeg om het verkeersaanbod te verwerken. Door het inkorten van de Paul van Vlissingenstraat is er ruimte om in de brede strook tussen de Maple Leaf en de Spaklerweg bebouwing te realiseren. Ten slotte wordt met deze ingreep de Daniël Goedkoopstraat als entreestraat benadrukt.

Ad 4. Zoals in paragraaf 5.2 aangegeven wordt het plangebied aan twee kanten begrensd door water, maar is het nauwelijks zichtbaar. Het zicht op water vormt een toegevoegde waarde in de beleving van de openbare ruimte. Er zijn drie plekken in het gebied waar er kansen zijn om dit zicht mogelijk te maken:

• 1. aan het einde van de Daniël Goedkoopstraat, waar nu een stalen schutting het zicht op het zijkanaal blokkeert;
• 2. aan het einde van de Willem Fenengastraat, door de woonboot iets naar het noorden te verplaatsen;
• 3. aan het einde van de Paul van Vlissingenstraat, ook hier wordt het zicht geblokkeerd door een woonboot.

Daarnaast vormt de oeverstrook met schuttingen en bebouwing langs de woonboten aan de Willem Fenengastraat een dichte wand waardoor er geen zicht op het water mogelijk is.

Ad 5. Langs de Duivendrechtse Vaart is een nieuwe verbinding voor langzaam verkeer gepland, die het woonwerkgebied ten noorden van het zijkanaal verbindt met metrostation Overamstel. Deze verbinding kan worden gerealiseerd door het maken van een voet/fietsbrug over het zijkanaal, in combinatie met een aantrekkelijke en veilige route langs de Duivendrechtse Vaart. Een dergelijke verbinding zorgt - naast een goede bereikbaarheid van het station - voor een interactie tussen wonen en werken, die een gunstige uitwerking heeft op de uitstraling van het gebied. Dit betekent wel dat een stuk van de gronden direct langs het water openbaar gemaakt moet worden. Verder zal bij de opwaardering van de route en het programma de oeverstrook heringericht worden. In dit bestemmingsplan wordt privégebruik van de oever mogelijk gemaakt. Hieraan zullen echter nadere voorwaarden worden gesteld. De strook is nu geheel dichtgezet, zodat de woonboten geen zicht hebben op de straat. Voor een goede en veilige route, ook buiten werkuren, is het juist van belang dat de woonboten betrokken worden in het straatbeeld, zodat er informeel toezicht bestaat op de straat.

5.3.4 Ruimtelijke uitgangspunten bebouwing

In de ruimtelijke onderlegger zijn diverse "bouwregels" geformuleerd die van toepassing zijn bij nieuwbouw of verbouwing van gebouwen. Voor zover noodzakelijk hebben deze een vertaling gekregen in de regels. Het gaat hierbij om de volgende uitgangspunten:

• 1. oriëntatie gebouwen ten opzichte van circuit;
• 2. benutten potentie van zichtlocaties;
• 3. verruiming van bouwhoogtes;
• 4. aanbrengen van doorzichten tussen bedrijven gelegen aan de Willem Fenegastraat en 1e insteekhaven van de Duivendrechtse Vaart.

Ad 1. Het in aragraaf 5.3.3 onder 1 genoemde circuit vormt de ruimtelijke drager van het gebied. Om een kwaliteitslag te kunnen maken zijn een aantal eisen gesteld aan nieuwbouw of verbouwing van de gebouwen die grenzen aan het circuit. Deze eisen zijn opgenomen in de bestemmingsplanregels (Gemengd 1 tot en met Gemengd 6). Voor (het deel van) de bebouwing gelegen aan de dwarsstraten is de invulling van de kavels vrij. Het is toegestaan om naar eigen inzicht op of binnen de rooilijn te bouwen. Er worden geen extra eisen gesteld aan de gevels.

Ad 2. Het plangebied grenst aan een bundel van auto- en OV-infrastructuur. Hierdoor heeft het gebied goede zichtlocaties. Met name vanaf de Spaklerweg maar ook vanaf de metrospoorbaan is goed zicht op het gebied. Deze potentie wordt nu echter nauwelijks benut. Daarom ligt het voor de hand op deze locaties ruimtelijke accenten toe te staan.

Ad 3. Afgezien van het voormalige Maple-Leaf gebouw komt de huidige bebouwing in het gebied niet boven de 10 meter uit. Met de beoogde intensivering door stapeling, zal de bouwhoogte toenemen. De voorwaarde dat er minimaal 30 dan wel 50 procent bedrijfsvloer moet komen zal een beperking opleggen aan de stapelingmogelijkheden en daarmee aan de bouwhoogte. Om toch een beperking in de bouwhoogte in te bouwen, is een maximale bouwhoogte van 30 meter dan wel 15 meter aangehouden voor respectievelijk het deel met minimaal 30 procent en minimaal 50 procent bedrijfsvloer. Alleen voor de voormalige Maple-Leaf kavel en de nieuwe bebouwingszone langs de Spaklerweg (de bestemmingen Gemengd 4 en Gemengd 5) mag vanwege de zichtpotentie tot maximaal 70 meter worden bebouwd (voor Gemengd 4 geldt dit voor maximaal 15% van het bestemmingsvlak). Daarnaast mag de bebouwing tussen de Willem Fenegastraat en de Isaac Asscherpad (bestemming Gemengd 2) vanwege de zichtpotentie met maximaal 10% tot 60 meter hoog worden bebouwd.

Ad 4. Het zijkanaal van de Duivendrechtse Vaart vormt binnen Overamstel de overgangszone tussen gemengd woon-werkgebied en het werkgebied van het gebied Bedrijventerrein Overamstel. Momenteel is de hieraan grenzende bedrijvigheid door middel van bebouwing, hekwerken en dergelijke van het water afgesloten. Het water zou echter juist benut moeten worden in de herontwikkeling, zowel in de architectuur van de nieuwe gebouwen als in het doorzicht vanaf de Willem Fenengastraat naar het water. Er wordt bij herbouw dan ook de verplichting opgelegd om op iedere kavel minimaal één doorzicht te maken tussen straat en water. Dit doorzicht dient op de begane grond te worden aangebracht en ten minste 3 meter breed te worden.