OIAVHB Green Park Aalsmeer, Middenweg en deelgebieden 3, 5, en 7 - Green Square Logistics 2 en 3

Ruimtelijke onderbouwing

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

Hoofdstuk 4 Beleid

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1. Aanleiding

Als onderdeel van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark voor onder meer de bloemen- en plantensector (genaamd Green Park Aalsmeer), zullen in deelgebied 5 de komende jaren diverse kavels uitgegeven en in gebruik genomen worden. Ook zal in deelgebied 5 een beugelweg worden aangelegd door een verdere profilering en verlenging van de bestaande Ecuadorlaan. De wens is nu om aan de west- en noordzijde van deelgebied 5 een logistiek distributiecentrum, genaamd 'Green Square Logistics II en III', te realiseren. Dit logistiek distributiecentrum komt ter plaatse van gronden die nu nog braakliggend zijn.

Voor Green Square Logistics II en III is een bouwplan in voorbereiding waarin voor het toekomstige bedrijfskavel wordt uitgegaan van een rechthoekig bouwvolume. Het voornemen om deze plek een bedrijfskavel in gebruik te nemen en deze met een distributiecentrum te gaan bebouwen past grotendeels in het geldende bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7'. Er is daarbij sprake van enkele afwijkingen van het geldende planologische kader, welke wordt gevormd door het genoemde bestemmingsplan en de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'. De beugelweg zal zuidelijker komen te liggen dan waar ten tijde van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7' van uit is gegaan. Door deze verschuiving van de beugelweg zullen de bedrijfskavels ten noorden van de beugelweg ook wat dieper worden. Daarnaast is in het geldende bestemmingsplan uitgegaan van enkele kleinere bouwvlakken. Het bouwplan voldoet daardoor onder meer niet aan het gestelde bebouwingspercentage per bouwvlak en de minimale in acht te nemen afstand tot zijdelingse bouwgrenzen. Voor de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017' geldt ter plaatse van de westelijke strook van de bedrijfskavel dat het gebruik als bedrijfskavel voor deze strook niet is toegestaan.

Om de bedrijfskavel met logistiek distributiecentrum mogelijk te maken is een planologische procedure nodig. De beoogde ontwikkeling kan worden toegestaan via een afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het bouwplan voor Green Square Logistics II en III nog niet volledig uitgekristalliseerd en uitgedetailleerd is, wordt eerst een omgevingsvergunning voor de activiteit 'strijdig gebruik bestemmingsplan' aangevraagd. In een later stadium, als het bouwplan volledig uitgekristalliseerd en uitgedetailleerd is, zal ook de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' worden aangevraagd.

Het voorliggende document vormt de ruimtelijke onderbouwing voor de omgevingsvergunning voor de planologische afwijkingen. Deze omgevingsvergunning biedt nog enige ruimte voor de verdere uitwerking van het concrete bouwplan, door marges aan te houden in de maximale footprint en bouwhoogte. De maximale situering en maximale hoogte van het maximale bouwvolume is weergegeven in de bij de aanvraag behorende indieningstekening (zie bijlage 1).

1.2. Ligging en begrenzing

De projectlocatie maakt onderdeel uit van deelgebied 5 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer, welke ten oosten van de kern van Aalsmeer is gelegen. De nu nog braakliggende gronden zijn aan de west- en noordzijde van deelgebied 5 gelegen en bevinden zich iets ten westen van de nu nog doodlopende bedrijfsstraat Ecuadorlaan. De projectlocatie ligt direct ten oosten van de watergang langs de N201.

Op de navolgende afbeelding is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven. Ook is de ligging weergegeven in de bij de aanvraag behorende indieningstekening (zie bijlage 1).

Afbeelding: luchtfoto projectlocatie, waarbij de projectlocatie indicatief is weergegeven met rode lijnen (bron: https://www.bing.com/maps/)

De projectlocatie bestaat uit diverse kadastrale percelen, te weten B10303, B9917 en B10457.

Afbeelding: de huidige kadastrale percelen ter plaatse van de indicatief met een gele lijn aangegeven projectlocatie (bron: https://perceelloep.nl/)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1. Huidige situatie projectlocatie en omgeving

2.1.1 Huidige situatie ter plaatse van de projectlocatie

De gronden ter plaatse van de projectlocatie zijn tot de jaren '50 van de vorige eeuw gebruikt voor agrarische doeleinden. Daarna zijn de gronden bebouwd geweest ten behoeve van sierteeltgerelateerde bedrijfsbebouwing (kassen). Vanaf het begin van deze eeuw is de bedrijfsbebouwing gefaseerd gesloopt. Inmiddels zijn de gronden onbebouwd, braakliggend en begroeid met gras.

Afbeelding: de braakliggende gronden van de projectlocatie, gezien vanaf de N201 (bron: https://www.google.nl/maps/)

Binnen de grenzen van de projectlocatie was tot voor kort een smalle en deels dichtgegroeide sloot aanwezig. Deze sloot lag centraal binnen de grenzen van de projectlocatie en stond in verbinding met de watergang ten noorden van de Middenweg. De smalle sloot is onlangs gedempt.

De projectlocatie heeft een oppervlakte van 45.371 m².

2.1.2 Huidige situatie omgeving van de projectlocatie

2.1.2.1 Deelgebied 5

De projectlocatie is gelegen in deelgebied 5 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer (GPA). Dit bedrijventerrein bestaat uit verschillende deelgebieden. In de afgelopen jaren hebben zich, verspreid over het bedrijventerrein, al verschillende bedrijven op Green Park Aalsmeer gevestigd en is een deel van de weginfrastructuur aangelegd. Een deel van de aanwezige bedrijven is gericht op de sierteeltsector, maar niet-sierteeltgerelateerde bedrijven komen ook voor. Momenteel is iets meer dan circa 1/3 van het bedrijventerrein in gebruik. De resterende gronden worden in de komende jaren uitgegeven en/of ontwikkeld.

Het is de bedoeling dat de Middenweg in de toekomst door middel van herprofilering volledig als gebiedontsluitingsweg van de meeste deelgebieden van bedrijventerrein GPA gaat fungeren. Deze weg sluit dan zowel vanuit het oosten als het westen aan op de op- en afrit U15 van de provinciale weg N201. De Middenweg heeft nu nog een deels slingerend verloop. Ter hoogte van deelgebied 5 was de Middenweg tot de zomer van 2021 alleen tussen de Machineweg en de Braziliëlaan/Ecuadorlaan al volledig conform het beoogde profiel aangelegd. Het gedeelte van de Middenweg ten westen van de aansluiting met de Braziliëlaan/Ecuadorlaan is sinds de zomer van 2021 recht getrokken en geherprofilieerd. Sinds deze herprofilering is de Middenweg gereed als gebiedontsluitingsweg voor het oostelijk deel van bedrijventerrein GPA.

Deelgebied 5 ligt aan de oostkant van het bedrijventerrein GPA, tussen de lintbebouwing aan de zuidkant van de Aalsmeerderweg (noordwestzijde), de Machineweg (noordoostzijde), de Middenweg (zuidoostzijde) en de Burgemeester Brouwerweg (N201, zuidwestzijde).

Afbeelding: luchtfoto waarbij deelgebied 5 globaal met een gele lijn is aangegeven

In deelgebied 5 zijn alle gronden al uitgegeven als bedrijfskavels of er is een reservering van toepassing. Tot op heden zijn er nog geen kavels in gebruik genomen, met uitzondering van de kavel waarop enkele jaren geleden Met en Co is gevestigd (zie subparagraaf 2.1.2.2). De nog niet in gebruik genomen gronden zijn braakliggend en in afwachting van herontwikkeling.

2.1.2.2 Directe omgeving projectlocatie

Ten noordwesten van de projectlocatie bevinden zich woningen die onderdeel zijn van de lintbebouwing langs de Aalsmeerderweg. De Aalsmeerderweg is een rechte polderweg die aan weerszijden bebouwd is met lintbebouwing. Het lint ten zuiden van deze weg bestaat ter hoogte van de projectlocatie uit vrijstaande woningen en enkele twee-onder-een-kapwoningen. In de diepe achtertuinen van de woningen bevinden zich veelal wat grotere bijgebouwen die in het verleden in gebruik waren als bedrijfsgebouw. Afhankelijk van de woning bedraagt de afstand tussen de woningen en de projectlocatie 45 tot 65 meter.

Afbeelding: een deel van de woningen in het lint ten zuiden van de Aalsmeerderweg (bron: https://www.google.nl/maps/)

De gronden ten noordoosten zijn deels in gebruik als bedrijfsperceel van grondverzetbedrijf Peter van der Ban. Het bedrijf is bereikbaar via Aalsmeerderweg 188. Achter de woning aan de Aalsmeerderweg staan enkele loodsen met kranen, graafmachines en rupsen en er vindt opslag plaats van grond en zand.

Afbeelding: loodsen achter de woningen Aalsmeerderweg 188 (bron: https://www.google.nl/maps/)

De overige gronden ten noordoosten van de projectlocatie zijn sinds 2014 in gebruik geweest bij taxi- en touringcarbedrijf Met en Co. De kavel was daarvoor bebouwd met een meerlaags bedrijfsgebouw terwijl de rest van de kavel verhard en in gebruik was als parkeerterrein voor onder meer taxi's, touringcars en enkele vrachtwagens. De kavel is vanaf de Middenweg bereikbaar via een doodlopende bedrijfsstraat, genaamd Ecuadorlaan. Met en Co heeft de bedrijfskavel op 1 maart 2022 verlaten.

Afbeelding: het bedrijfsgebouw van Met en Co en de huidige bedrijfsstraat Ecuadorlaan, gezien vanaf de Middenweg (bron: https://www.google.nl/maps/)

De bedoeling is om de voormalige kavel van Met en Co en een naastgelegen strook braakliggend terrein te herontwikkelen tot een bedrijfsperceel voor een logistiek distributiecentrum, genaamd Green Square Logistics IV. Hiervoor is op 21 december 2021 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend (OLO-nummer 6606129), welke op 14 maart 2022 is vergund.

Afbeelding: impressie van de beoogde nieuwbouw Green Square Logistics IV, gezien vanaf het Zwanenwater

De gronden ten zuidoosten van de projectlocatie zijn nu nog braakliggend en in afwachting van herontwikkeling. Deze braakliggende gronden worden aan de zuidoostzijde begrensd door de Middentocht en de in 2021 geherprofileerde gebiedsontsluitingsweg Middenweg. Aan de andere zijde van de Middenweg ligt deelgebied 7.

Afbeelding: de sinds de zomer van 2021 geherprofileerde Middenweg met rechts daarvan de Middentocht en de braakliggende kavels in deelgebied 5 (bron: https://www.google.nl/maps/)

De bedrijfskavels in zowel deelgebied 5 als 7 zijn of worden via beugelwegen op een tweetal plekken aangesloten op de gebiedsontsluitingsweg Middenweg. Voor deelgebied 7 is de beugelweg, genaamd Braziliëlaan, al volledig aangelegd en in gebruik. In deelgebied 5 is de beugelweg nog niet aangelegd, met uitzondering van een doodlopende weg naar de voormalige kavel van Met en Co (thans onderdeel van het in aanleg zijnde bedrijfskavel Green Square Logistics IV). Bij de aanleg van de beugelweg in deelgebied 5, genaamd Ecuadorlaan, zal ook de huidige weg naar de projectlocatie worden geherprofileerd. De aansluiting van de in deelgebied 5 gelegen beugelweg op de Middenweg zal dan recht tegenover de aansluiting van de Braziliëlaan komen te liggen.

Aan de zuidwestzijde grenst de projectlocatie aan de watergang langs de N201. De N201 is een belangrijke regionale vrijliggende ontsluitingsweg die deels op een dijklichaam is gelegen maar ter hoogte van de lintbebouwing van de Aalsmeerderweg via een tunnel de Aalsmeerderweg kruist.

Afbeelding: de verhoogde ligging van de N201 en de naastgelegen watergang, gezien vanaf de Middenweg (bron: https://www.google.nl/maps/)

2.2. Het project

Green Square Logistics III B.V. wil de gronden ter plaatse van de projectlocatie gaan ontwikkelen. Op de gronden zal nieuwbouw worden gerealiseerd ten behoeve van het logistiek distributiecentrum Green Square Logistics II en III. Ten zuidwesten van het bedrijfsperceel wordt de Ecuadorlaan verder doorgetrokken in de vorm van een beugelweg.

2.2.1 Bouwvolume en programma

In het in voorbereiding zijnde plan wordt voor het nieuwe bedrijfsperceel uitgegaan van een rechthoekig bedrijfsgebouw met in zowel de zuidoosthoek als de zuidwesthoek een gedeelte dat deels uitsteekt. Het bebouwde oppervlak van het bedrijfsgebouw bedraagt in totaal maximaal 34.125 m².

Afbeelding: maximale grondoppervlak nieuwbouw logistiek distributiecentrum (zie arcering)

De bouwhoogte van het gebouw bedraagt maximaal 15 meter vanaf peil, met uitzondering van een hoogteaccent van 20,5 meter in de zuidwesthoek en een 9 meter hoge zone aan de zijde van de Aalsmeerderweg. De genoemde bouwhoogtes zijn exclusief installatieruimtes op het dak. De hoogte van deze installatieruimtes is nu nog niet bekend maar zal voldoen aan de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid biedt (zie paragraaf 3.1.4).

Het bedrijfsgebouw wordt grotendeels éénlaags, met uitzondering van een (1) zone waar gedeeltelijke tussenverdiepingen (mezzanine's) of een parkeerdek zijn voorzien en (2) de zuidwesthoek waar de kantoorruimtes komen. De kantoorruimtes zijn voorzien in het deel van het bedrijfsgebouw dat zal zijn gelegen binnen het hoogteaccent, aan de zijde van de N201. Het deel van het bedrijfsgebouw binnen het hoogteaccent biedt plek aan maximaal zes lagen (uitgaande van een gemiddelde verdiepingshoogte van 3,5 meter).

Het bedrijfsgebouw zal worden gebruikt als logistiek distributiecentrum. Het bedrijfsgebouw krijgt grotendeels een magazijnfunctie (maximaal 40.000 m²) en zal gaan fungeren als logistiek verzamelpunt van goederen. De goederen zullen na levering in het magazijn van het logistieke distributiecentrum worden gesorteerd. Na het sorteren van de goederen kunnen deze worden afgeleverd aan klanten/ontvangers.
In de zuidwesthoek van het gebouw komt een kantoorruimte met een grondoppervlak van maximaal 1.000 m². Uitgaande van maximaal vier tot vijf bouwlagen betekent dit maximaal 4.500 m² kantoorruimte. Het totaal bruto vloeroppervlak wordt daarmee maximaal 45.000 m². De kantoorruimte is uitsluitend bedoeld voor de logistieke bedrijven op de kavel. Het gaat dus niet om zelfstandige kantoren.

Het is momenteel nog niet bekend wie de eindgebruiker(s) van het logistiek distributiecentrum zal zijn en dus ook niet of het logistiek distributiecentrum voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid zal worden gebruikt of voor andere bedrijvigheid.

Tussen de woonpercelen aan de Aalsmeerderweg en de projectlocatie komt een groene aarden wal en watergang, zoals al eerder is gerealiseerd bij de voormalige kavel van Met en Co (thans onderdeel van de bedrijfskavel van Green Square Logistics IV). Op de overige randen van de projectlocatie komt een circa 2 meter hoog hekwerk.

2.2.2 Verkeer en parkeren

De nieuwbouw zal te bereiken zijn via enkele in- en uitritten aan de Ecuadorlaan. Deze bedrijfsstraat zal worden doorgetrokken vanaf de huidige ontsluiting van de voormalige kavel van Met en Co. De precieze ligging van de in- en uitritten op de Ecuadorlaan is nu nog niet bekend maar het is de bedoeling dat de onderlinge afstand tussen in- en uitritten telkens minimaal 20 meter bedraagt en dat een in- en uitrit op minimaal 6 meter van de zijdelingse perceelgrenzen komt. Het is echter niet op voorhand uitgesloten dat een in- en uitrit op minder dan 6 meter van de zijdelingse perceelgrenzen komt.

De laad- en losdocks van het logistieke distributiecentrum zijn voorzien in de zuidoostelijke gevel van de nieuwbouw. Voor de laad- en losdocks komen laadkuilen, aan de zijde van de Ecuadorlaan.

De kavel zal deels worden gebruik als verkeersruimte zodat de vrachtwagens vanaf de Ecuadorlaan naar de laadkuilen met loadingsdocks kunnen rijden. Op de projectlocatie komen diverse parkeerplaatsen voor auto's (verdeeld over meerdere parkeerterreinen en/of inpandig), laad- en losdocks en diverse stallingplekken voor fietsen en scooters. Tussen de nieuwbouw en de groene aarden wal en watergang aan de zijde van de woningen komt geen verkeersruimte voor gemotoriseerd verkeer. In de zone tussen de achtergevel van de nieuwbouw en de woningen zullen dus geen verkeersbewegingen plaatsvinden.

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

In dit hoofdstuk worden de voor dit voornemen relevante elementen van het geldende planologische regime beschreven. Ter plaatse van de projectlocatie gelden het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebied 3, 5 en 7' en de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'.

3.1. Beschrijving van het geldende bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebied 3, 5 en 7' is op 3 november 2011 vastgesteld door de gemeenteraad. Met het bestemmingsplan is de reconstructie van de Middenweg planologisch mogelijk gemaakt, alsmede de aanleg van de deelgebieden 3, 5 en 7 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Ook is in het bestemmingsplan rekening gehouden met verlenging van de Molenvlietweg.

Afbeelding: uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebied 3, 5 en 7', de projectlocatie is indicatief met een rode stippellijn weergegeven

De projectlocatie is in het bestemmingsplan grotendeels bestemd als 'Bedrijf - 1', voor een deel als 'Verkeer' en voor een klein deel als 'Gemengd - 1'. De beoogde bedrijfskavel is gelegen binnen meerdere bouwvlakken.

3.1.1 Toegestaan gebruik

Volgens artikel 3 is binnen het als 'Bedrijf - 1' bestemde deel van de beoogde kavel onder meer het gebruik toegestaan als bedrijven. Het gaat daarbij om zowel sierteeltgerelateerde als overige bedrijven, voorkomend in de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Alleen in een 20 meter diepe strook vanaf de als 'Gemengd' bestemde bufferzone achter de lintbebouwing van de Aalsmeerderweg geldt in beginsel dat bedrijven voorkomend in maximaal categorie 2 zijn toegestaan.
Een logistiek distributiecentrum kan, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, worden aangemerkt als een 'Veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen' (SBI 1993: 6312). Een dergelijke bedrijfsactiviteit wordt toebedeeld aan milieucategorie 3.1.

Binnen de gehele bestemming geldt dat maximaal 40% van de gronden mag worden gebruikt voor overige bedrijven. Onder overige bedrijven worden volgens artikel 1.33 niet-sierteeltgerelateerde bedrijven verstaan. Het maximum aan overige bedrijven is overigens beleidsmatig gezien inmiddels losgelaten (zie ook paragraaf 4.3.2)

Naast bedrijfsactiviteiten zijn binnen het als 'Bedrijf - 1' bestemde deel van de beoogde kavel ook bijbehorende functies toegestaan, zoals laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en verkeersareaal. Voor de toegestane functies gelden minimum parkeernormen (zie subparagraaf 3.1.3).

Voor het deel van de beoogde kavel dat is gelegen binnen de bestemming 'Verkeer' geldt dat de gronden mogen worden gebruikt voor onder meer rijwegen ten behoeve van het wegverkeer, fiets- en voetpaden en ongebouwde parkeervoorzieningen.

De strook grond van de beoogde kavel die is gelegen in de bestemming 'Gemengd - 1' mag worden gebruikt voor groen en water alsmede voor tuinen en erven behorende bij de woonfuncties op de aangrenzende percelen aan de Aalsmeerderweg. Het parkeren van motorvoertuigen is aangemerkt als verboden gebruik.

3.1.2 Bouwen

In de bouwregels van de bestemming 'Bedrijf - 1' is bepaald dat gebouwen binnen de aangegeven bouwvlakken dienen te worden gebouwd, waarbij per bouwvlak maximaal één hoofdgebouw gerealiseerd mag worden. Volgens artikel 1 wordt onder een hoofdgebouw het volgende verstaan: 'één of meerdere gebouwen, welke door hun functie, constructie en/of afmetingen als belangrijkste gebouw(en) in een bouwvlak zijn aan te merken, exclusief eventuele bijbehorende bouwwerken'.

Per bouwvlak geldt verder een minimum bebouwingspercentage van 50%, een maximum bebouwingspercentage van 70% en een maximum floor space index van 1,5. Onder floor space index wordt volgens artikel 1 het volgende verstaan: 'het bruto vloeroppervlak van de bedrijfsbebouwing op een bedrijfskavel, inclusief eventuele bijgebouwen, gedeeld door het oppervlak van het betreffende bedrijfskavel'. De kavel is binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' voorzien van in totaal 8 volledige of gedeeltelijke bouwvlakken maar binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' is ook een deel van de kavel gelegen buiten een bouwvlak. Het grootste bouwvlak heeft volgens digitale meting binnen de grenzen van de projectlocatie een oppervlak van circa 7.205 m². De overige bouwvlakken hebben binnen de grenzen van de projectlocatie een oppervlak van circa 6.665 m², 4.850 m², 4.125 m², 4.035 m², 3.415 m², 975 m² en 510 m². Binnen de gehele bestemming 'Bedrijf - 1' geldt een maximum bruto vloeroppervlak van 127.300 m².

De afstand van gebouwen tot een bouwgrens bedraagt minimaal 0,3 meter indien een bouwgrens samenvalt met een bestemmingsgrens. Dit is aan de orde bij de naar het zuidoosten gekeerde bouwgrenzen van diverse bouwvlakken die aan de bestemming 'Verkeer - 1' grenzen. Er geldt ook een in acht te nemen afstand van 3 meter tot een zijdelingse bouwgrens. Volgens de begripsbepaling wordt onder een dergelijke bouwgrens de gezamenlijke bouwperceelgrens van twee of meer aan elkaar grenzende bouwpercelen verstaan.

De maximum bouwhoogte voor gebouwen bedraagt 15 meter binnen de bouwvlakken. Uitzondering zijn de gedeeltes van vijf bouwvlakken in de 20 meter diepe zone die grenst aan de als 'Gemengd - 1' bestemde bufferzone achter de lintbebouwing van de Aalsmeerderweg. In deze zone geldt een bouwhoogte van 9 meter. In zone aan de westzijde, welke is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent', mag de maximum bouwhoogte van 15 meter worden overschreden tot 22 meter. Voorwaarde daarbij is wel dat de overschrijding van de maximum bouwhoogte voor maximaal 30% van het dakvlak van het hoofdgebouw in het betreffende bouwvlak is toegestaan.

Buiten de bouwvlakken en binnen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Gemengd - 1' zijn geen (bedrijfs)gebouwen toegestaan. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' een maximum bouwhoogte van 8 meter voor vlaggenmasten en 2 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen de bestemming 'Verkeer' bedraagt de maximum bouwhoogte 10 meter voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt binnen de bestemming 'Gemengd - 1' een bouwhoogte van 1 meter voor erfafscheidingen en 6 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In artikel 15 is bepaald dat bestemmings- en bouwgrenzen mogen worden overschreden ten behoeve van onder meer gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan maximaal 1 meter en deze werken niet lager zijn gelegen dan 4,2 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,5 meter langs een rijweg, 2,4 meter boven een rijwielpad en 2,2 meter boven een voetpad, voorzover dit rijwielpad of voetpad geen deel uitmaakt van bedoelde strook van 1,5 meter.

3.1.3 Verkeer en parkeren

Binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' zijn de volgende minimum parkeernormen van toepassing:

Tabel: minimum parkeernormen bestemmingsplan

Een aaneengesloten parkeerterrein mag niet meer dan 35 parkeerplaatsen omvatten waarbij per bouwvlak maximaal twee in- en uitritten met een onderlinge afstand minimaal 20 meter zijn toegestaan. De afstand van een in- en uitrit tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 6 meter.

3.1.4 Binnenplanse wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden

Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om van het in 3.1.1 genoemde maximum percentage voor overige bedrijven (40%) af te wijken, mits binnen de bestemmingen 'Bedrijf - 1', 'Bedrijf - 2', 'Bedrijf - 3' en 'Gemengd - 2' gezamenlijk niet meer dan 65% van de gronden wordt gebruikt voor overige bedrijven. Ook kan een bedrijfsactiviteit worden toegestaan die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt.

In bepaalde gevallen kan worden afgeweken van de eisen ten aanzien van parkeren:

• Afwijken van de parkeernormen indien blijkt dat er op een andere adequate wijze kan worden voorzien in de parkeerbehoefte.
• Afwijken van de maximale grootte van het parkeerterrein mits dat leidt tot een verantwoorden stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing.
• Afwijken van het maximum aantal in- en uitritten per bouwvlak indien dat aantoonbaar bedrijfsmatig noodzakelijk is, er wordt voldaan aan de minimum afstandsmaten en de situering van de in- en uitritten niet leidt tot een verkeersonveilige situatie.

In de bestemming 'Bedrijf - 1' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming 'Verkeer' te kunnen verschuiven. Verschuiving is mogelijk daar waar dat met de gebiedsaanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 1' staat aangegeven. Voorwaarde daarbij is dat een wijzigingsplan er onder meer niet toe mag leiden dat:

• de dwarsdoorsnede van het bestemmingsvlak Verkeer' groter wordt dan 20 meter;
• de afstand van de te wijzigen bouwgrenzen tot de te wijzigen bestemming Verkeer' toe- of afneemt.

In de algemene afwijkingsregels zijn tenslotte ook enkele afwijkingsbevoegdheden opgenomen, zoals:

• afwijken van de maximum bouwhoogte met ten hoogste 1 meter;
• afwijken van de maximum bouwhoogte met ten hoogste 3 meter in geval van lift- en trappenhuizen, het aanbrengen van glazenwasserinstallaties, (centrale) verwarmingsinstallaties, ventilatie-inrichtingen, schoorstenen, (schotel)antennes, antenne-installaties en vergelijkbare bouwwerken voor de opwekking van duurzame energie zoals zonnepanelen;
• overschrijding van de bebouwingsgrenzen en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 3 meter voor balkons, en met ten hoogste 2 meter voor bordessen, dakoverstekken, overstekende verdiepingen, galerijen, luifels, gevelversieringen, buitentrappen en lift- en trappenhuizen en andere ondergeschikte delen van gebouwen;
• overschrijding van bebouwingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch beter verantwoorde realisering van bestemmingen of van bouwwerken, dan wel voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 2 meter bedragen.

3.2. Beschrijvijng geldende beheersverordening

De beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017' is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 december 2017. Dit vanwege het feit dat het voorgaande bestemmingsplan, 'N201-zone', op dat moment bijna ouder dan 10 jaar was en daardoor niet meer actueel zou zijn. In een beheersverordening dient uit te worden gegaan van de feitelijke situatie.

Afbeelding: uitsnede van de verbeelding van de beheerverordening 'Green Park Aalsmeer 2017', de projectlocatie is indicatief met een rode stippellijn weergegeven

Het westelijk deel van de projectlocatie is binnen de beheersverordening bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn onder meer groenvoorzieningen en waterberging toegestaan. Gebouwen zijn alleen toegestaan in geval van nutsvoorzieningen en erfafscheidingen mogen maximaal 1 meter hoog zijn.

3.3. Afwijkingen van het geldende planologische regime

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet volledig bij recht mogelijk in het geldende bestemmingsplan en de geldende beheersverordening. Het gaat om de volgende afwijkingen:

• A. Gebruik:
  • 1. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in maximaal categorie 3.1 (logistiek distributiecentrum) binnen de 20 meter diepe zone waar binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' in beginsel maximaal categorie 2 is toegestaan (zijde lintbebouwing Aalsmeerderweg).
  • 2. Het (mogelijke) gebruik als overige bedrijven bij meer dan 40% van de gronden binnen de bestemming 'Bedrijf - 1'.
  • 3. Het realiseren van een aaneengesloten parkeerterrein van meer dan 35 parkeerplaatsen binnen de bestemming 'Bedrijf - 1'.
  • 4. Het (mogelijk) realiseren van een in- en uitrit op een afstand van minder dan 6 meter tot de zijdelingse perceelgrens in de bestemming 'Bedrijf - 1'. .
  • 5. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten (logistiek distributiecentrum) in de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Verkeer' en 'Groen'.

• B. Bouwen:
  • 1. Het deels bouwen van het hoofdgebouw buiten de aangegeven bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf – 1'.
  • 2. Het bebouwen van drie van de acht bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf – 1' met minder dan 50% en vier van de acht bouwvlakken met meer dan 70%.
  • 3. Het bouwen van gebouwen in de bestemming 'Bedrijf – 1' op minder dan 3 meter afstand tot de zijdelingse bouwgrenzen van de aangrenzende bouwvlakken .
  • 4. Het bouwen van gebouwen in de bestemming 'Bedrijf – 1' op minder dan 0,3 meter tot de bouwgrenzen die aansluiten op de bestemming 'Verkeer'.
  • 5. Het bouwen van een deel van het gebouw in de bestemming 'Bedrijf – 1' tot een bouwhoogte van 18 meter (ter plaatse van installatieruimtes).
  • 6. Het bouwen van een deel van het gebouw en bouwwerken geen gebouwen zijnde in de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen'.

Het bouwplan voldoet verder aan de regels van het geldende bestemmingsplan en de geldende beheersverordening.

3.4. Procedure

3.4.1 Buitenplanse afwijking

Het bouwplan is in strijd met het in paragraaf 3.1 beschreven bestemmingsplan. De afwijkingen als genoemd in paragraaf 3.3 kunnen voor wat betreft afwijking A1 (bedrijfsactiviteiten in categorie 3.1 binnen de 20 meter diepe zone waar in beginsel maximaal categorie 2 is toegestaan), afwijking A2 (gebruik als overige bedrijven met meer dan 40%), afwijking A3 (aaneengesloten parkeerterrein met meer dan 35 parkeerplaatsen) en afwijking B5 (bouwen tot 18 meter ter plaatse van installatieruimtes) eventueel met toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid worden vergund. Dat geldt niet voor de afwijkingen genoemd onder A4 (in- en uitrit op minder dan 6 meter van de zijdelingse perceelgrens), A5 (bedrijfsactiviteiten in de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Verkeer' en 'Groen'), B1 (deels bouwen van het hoofdgebouw buiten de bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf - 1'), B2 (minder bouwen dan 50% bij drie bouwvlakken en meer bouwen dan 70% bij vier bouwvlakken), B3 (bouwen van gebouwen op minder dan 3 meter afstand tot de zijdelingse bouwgrenzen van de aangrenzende bouwvlakken), B4 (bouwen van gebouwen op minder dan 0,3 meter tot de bouwgrens die grenzen aan de bestemming 'Verkeer') en B6 (bouwen van een deel van het gebouw en bouwwerken geen gebouwen zijnde in de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen'). Om het project alsnog te kunnen realiseren is daarom een buitenplanse afwijkingsprocedure nodig als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Voor de motivering van de afwijkingen wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

3.4.2 Crisis- en herstelwet

Op grond van het bepaalde in artikel 1.1, eerste lid, onder a, gelezen in samenhang met Bijlage II, onder A, nr. 6, van de Crisis- en herstelwet (Chw) is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift vereist zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van het project Greenport Aalsmeer/PrimaViera bij Aalsmeer, met als vindplaats pagina 189 van het MIRT projectenboek 2009. Gelet op de ligging van project in het plangebied van een bestemmingsplan voor Green Park Aalsmeer, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op het voorgenomen besluit tot het verlenen van de verzochte omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1. Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 aan de Tweede Kamer verzonden en richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes:

• 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden.
• 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

De beoogde herontwikkeling heeft betrekking op een andere configuratie van een bedrijfskavel met bedrijfsgebouw. Het project past binnen de doelstellingen van de NOVI.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro in werking getreden, welke nadien nog zijn gewijzigd. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur en primaire waterkeringen.

Een andere configuratie van een bedrijfskavel met bedrijfsgebouw op de projectlocatie betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met het Barro.

4.1.3 Conclusie

Het project past binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2. Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Structuurvisie Noord Holland is sinds 19 november 2018 vervangen door de Omgevingsvisie NH2050. In de Omgevingsvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale ruimtelijke verordening is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De projectlocatie is volgens de Omgevingsvisie gelegen binnen Greenport Aalsmeer. Dit is het wereldhandelscentrum voor bloemen en planten waar kennis en kunde van vele partijen wordt/is gebundeld om de internationale concurrentiepositie van de regio te versterken. Deelgebied 5 maakt onderdeel uit van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Binnen dit bedrijventerrein zijn naast sierteeltgerelateerde bedrijven ook overige bedrijven toegestaan. De projectlocatie zal een logistiek distributiecentrum gaan bevatten waarvan nu nog niet bekend is of deze plek zal bieden aan een sierteeltgerelateerde bedrijf of een overig bedrijf. Het project draagt bij aan het functioneren van Green Park Aalsmeer en is daarmee passend in de kaders van de provinciale Omgevingsvisie.

4.2.2 Omgevingsverordening NH2020

De provincie heeft op 22 oktober 2020 een verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. De Omgevingsverordening NH2020 is per 1 januari 2023 voor het laatst herzien. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking.

Voor de projectlocatie zijn de regels ten aanzien van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en bodemsanering relevant.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Een ruimtelijk besluit of plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Gelet op dat artikel in relatie tot het geldende bestemmingsplan is de bedrijfskavel met de beoogde nieuwbouw niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het project is al grotendeels mogelijk volgens het geldende bestemmingsplan, er is alleen sprake van een andere ruimtelijke configuratie. Het project is daarmee niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarover regionaal schriftelijke afspraken dienen te worden gemaakt.

Bodemsanering

In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Dat betreft onder meer ontwikkelingen in de ondergrond. Randvoorwaarde is dat overal wordt voldaan aan de wettelijke basiskwaliteit voor een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. In de verordening zijn daarom regels opgenomen in geval van een bodemsanering. In paragraaf 5.1 wordt nader ingegaan op bodem.

4.2.3 Conclusie

Het project geeft invulling aan het bedrijventerrein GPA en draagt zodoende bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer. De gewijzigde ruimtelijke configuratie van de bebouwing op de projectlocatie in Greenport Aalsmeer past binnen zowel de provinciale Omgevingsvisie als de provinciale verordening.

4.3. Gemeentelijk beleid

4.3.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'. De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen. Dit is vertaald in een kaart bij de Gebiedsvisie.

Afbeelding: uitsnede Gebiedsvisie

Deelgebied 5, waarbinnen de onderhavige projectlocatie zich bevindt, is aangewezen als “Greenpark”. Het voorliggende project past hier binnen.

4.3.2 Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien.

Afbeelding: uitsnede kaart structuurvisie GPA ter plaatse van deelgebied 5

Het thema als bedrijventerrein voor de sierteeltsector is nog steeds van toepassing hoewel de in 2009 aangenomen verhouding voor Green Park Aalsmeer (in totaal 60 hectare uitgeefbare bedrijfskavels, waarvan 25 hectare voor sierteelt gerelateerde bedrijven) door diverse ontwikkelingen niet meer zo strikt kan worden genomen. Er is met name flexibiliteit ten aanzien van de omvang van gemengde bedrijvigheid gewenst. Voor Green Park Aalsmeer en Royal FloraHolland betekent dit onder meer dat een groter deel van het uitgeefbaar terrein zal worden benut door bedrijven die niet in de sierteeltsector actief zijn. Green Park Aalsmeer richt zich met name op drie categorieën van bedrijven: sierteelt, logistiek en lokale bedrijvigheid. De specifieke reservering voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid is daarmee losgelaten.

In de structuurvisie zijn stedenbouwkundige eisen op sommige punten aangepast / versoepeld, aangezien de beoogde stedenbouwkundige vormgeving voornamelijk was geënt op het Masterplan GPA (2006). De maatvoering is echter op basis van de huidige inzichten gewijzigd, waarbij steeds de balans wordt gezocht tussen de functioneel benodigde maatvoering en de benodigde maatvoering voor de gewenste beeldkwaliteit. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffer:

Bouwhoogten

• Verhogen van de max. bouwhoogte van 15 m naar 20 meter, over de delen van deelgebied 4, 5, 6 en 7 langs de Middenweg;
• Specifieke programma's mogen afwijken van de max. bouwhoogte van 20 meter, zoals bijv. een hotel;
• Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 meter;

Afstand tot de erfgrens

• Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3 meter;
• Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3 meter. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte;

Rooilijn

• De verplichte rooilijn van 12 meter uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt;
• Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het BKP. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12 meter van de erfgrens;

Percentage bebouwing

• Een max. bebouwingspercentage van 70%. Een bovengrens zorgt voor ruimte op de kavel voor op. en opslag. Een minimum bebouwingspercentage wordt niet meer voorgeschreven;

Verplichte groenvoorziening

• De uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3 meter. Dit zal overeenkomen met de watertaluds;

Buffers

• De buffers zijn van 30 meter tot 25 meter versmald.

De beoogde nieuwbouw op de projectlocatie voldoet aan de (gewijzigde) stedenbouwkundige criteria:

• De maximum bouwhoogte van de nieuwbouw past ruimschoots binnen de maximum bouwhoogte van 9 tot 15 meter met een hoogteaccent langs de N201.
• Er wordt ruimschoots voldaan aan het maximum bebouwingspercentage van 70% indien uit gegaan wordt van de kavelgrenzen ter plaatse van de projectlocatie (66% bebouwing).

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid en geeft daarmee zodoende invulling aan de toegestane categorieën bedrijven binnen GPA. Wel leidt het project tot een verschuiving van de beugelweg die op de bij de structuurvisie behorende kaart indicatief is aangegeven. Het plan voor de beugelweg is inmiddels om deze meer zuidelijk te positioneren zodat de noordelijke kavels, waaronder de projectlocatie, dieper kunnen worden en zo plek kunnen bieden aan de categorie logistiek (zie de volgende subparagraaf).

4.3.3 Addendum Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Vanwege veranderende lokale opgaven en wijzigingen in de marktvraag is er sprake van veranderde ruimtebehoefte(n) en de behoefte aan een gewijzigde invulling van de gronden op Green Park Aalsmeer. Samen met concrete ontwikkelambities in het door Green Square Business Campus B.V. (GSBC) opgestelde Strategisch Masterplan geeft dat aanleiding om de inrichting van de gemeentelijke gronden op Green Park Aalsmeer te herzien. Door de gemeenteraad is daarom op 29 september 2022 een aanvulling op de structuurvisie vastgesteld. Het addendum zorgt er voor dat het planologisch beleidskader actueel is en overeenkomt met de gemeentelijke toekomstvisie van het Green Square gebied.

De wijzigingen als gevolg van addendum hebben uitsluitend betrekking op de ‘Green Square’ en deze vormen daarmee een nadere en concretere invulling op twee van de deelgebieden in het structuurvisiegebied, waaronder deelgebied 5. Eén van de wijzigingen betreft het ruimtelijk verleggen van de beugelweg waardoor er onder meer courante logistieke kavels ontstaan aan de buitenzijde. Ook wordt het maximum bebouwingspercentage van 70% per kavel losgelaten.

Logistiek blijft een belangrijke sector om te huisvesten. De vraag naar logistieke bedrijfskavels blijft onverminderd hoog in de regio, zo blijkt ook uit de recentelijk vastgestelde Strategie Werklocaties Aalsmeer (zie volgende subparagraaf). De afgelopen jaren is de leegstand significant afgenomen en zijn veel functionele terreinen regionaal (uit)ontwikkeld. Dit geldt met name voor de logistieke terreinen rondom Schiphol. Onder de product-markt-combinatie (Duurzame) logistiek is bedrijvigheid toegestaan die bijdraagt aan de economie en werkgelegenheid in Aalsmeer en directe omgeving. Dit hoeft niet per se de sierteelt (gerelateerd) te zijn. Gezien de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer in de afgelopen jaren waar veel kavels zijn uitgegeven aan bedrijven actief in de sierteelt en in sierteelt gerelateerde sectoren, wordt in de Green Square ook specifiek aan deze sectoren ruimte geboden. Te denken valt aan handel, verwerking en distributie van tuinbouwproducten en aanverwante dienstverlening, maar ook aan bijvoorbeeld handelsbedrijven, verpakkingsbedrijven, groothandelaren en cash & carries. Gegeven de grote vraag naar logistieke bedrijfskavels in Aalsmeer en de regio, zullen er in de GSBC aanvullende duurzaamheidseisen worden gesteld aan het vastgoed en de bedrijfsvoering.

Afbeelding: ruimtelijke visie Green Square Business Campus

De logistieke bedrijfskavels zijn vanwege de omvang en het bijbehorende vrachtverkeer alleen toegestaan in (1) het gebied tussen de bufferzone achter de Aalsmeerderweg en de Ecuadoraan en (2) in de oostelijke helft van het Green Square-gebied dat tot deelgebied 7 behoort. Op deze bedrijfskavels moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor parkeren en voor laden en lossen.
De bandbreedte voor deze logistieke bedrijfskavels bedraagt (conform huidige bestemming) minimaal 77.500 m² BVO.

De duurzaamheidsthema’s voor de logistiek hebben betrekking op regels voor energie, gebouw en mobiliteit. Iedere aanvraag omgevingsvergunning, inclusief openbaar gebied/semi-openbaar gebied welke door Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V./Green Square Business Campus B.V. worden aangelegd, wordt voorzien van een door het kwaliteitsteam Green Park Aalsmeer goedgekeurd Value Added Plan (VAP). In het VAP wordt door aanvrager van de omgevingsvergunning aangetoond dat en hoe voldaan wordt aan de gestelde vereisten vanuit de in de duurzaamheidsparagraaf en bijlage duurzaamheid benoemde beleidsregels.

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid in het gebied tussen de bufferzone achter de Aalsmeerderweg en de (ruimtelijk verlegde) Ecuadoraan en past daarmee in de aanvulling van de structuurvisie. Ook zal worden voldaan aan de duurzaamheidsregels (zie ook paragraaf 5.13).

4.3.4 Strategie Werklocaties Aalsmeer

In de agenda Economie en Recreatie en Toerisme is vastgelegd dat Aalsmeer het lokale en regionale vestigingsklimaat voor bedrijven wil versterken. Een onderdeel daarvan is een passend en toekomstbestendig aanbod van bedrijventerreinen. Op 27 mei 2021 heeft de gemeenteraad daartoe de ‘Strategie Werklocaties’ vastgesteld. De aanleiding voor de strategie bestaat onder meer uit de lokale en regionale marktsituatie (en het beperkte aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer op de middellange termijn), de groeiende behoefte aan gemengde woon-werkgebieden, de druk op de regionale woningmarkt en de uitplaatsingsvraag vanuit Amsterdam en veranderingen in de sierteeltsector en aanverwante bedrijvigheid. Daarnaast bestaat de urgentie van kwaliteitsbehoud en verbetering van de bestaande werklocaties van Aalsmeer.

Afbeelding: overzicht werklocaties in Aalsmeer

In de strategie en achterliggende analyse is gekeken naar:

• Behoefteraming met betrekking tot werklocaties tot 2040, een vraagaanbod-confrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties.
• Kwaliteit werklocaties met een analyse van de toekomstbestendigheid van de werklocaties, opgaven op het gebied van functiemenging, transformatie, herstructurering en de relatie met bereikbaarheid.
• Informele werklocaties: inzicht in de economische betekenis van deze gebieden en wel dan wel niet passende werkfuncties.

Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer behoort tot één van de drie formele werklolcaties in Aalsmeer.

Behoefteraming

De geraamde vraag naar werklocaties in Aalsmeer valt in de bandbreedte van 11 tot 34 netto hectare uitbreidingsbehoefte op bedrijventerreinen tot aan 2040. Mede gezien de coronacrisis, waar in de raming rekening mee is gehouden, zijn de bandbreedten van de raming relatief groot. Naast de uitbreidingsvraag is er ook een vervangingsvraag geraamd van 6 hectare.

Er is in Aalsmeer nog 44 netto hectare uitgeefbaar planaanbod. Een vergelijking van de vraag naar bedrijventerreinen in Aalsmeer met het aanbod, leert dat de marktsituatie tot aan 2040 schommelt tussen 4 hectare (krappe markt, maar voldoende ruimte) en 27 ha (ruime markt/ voldoende aanbod, ook op langere termijn). Echter, op circa 10 hectare planaanbod op Green Park Aalsmeer liggen al opties en reserveringen, en nog eens 3 hectare is niet terstond uitgeefbaar. Uitgaande van het direct uitgeefbaar planaanbod exclusief opties en reserveringen, is het beeld van de marktsituatie tot aan 2040 anders, met als bandbreedten krapte (-9 ha) tot aan +14 ha. Geconcludeerd kan worden dat er nu nog geen tekort aan bedrijventerreinen in Aalsmeer is maar dat de markt richting 2030 en daarna waarschijnlijk wel krap wordt.

Kwaliteit werklocaties en informele locaties

De formele werklocaties verschillen erg van aard en hebben elk een eigen identiteit, met Green Park Aalsmeer als nieuw, hoogwaardig terrein voor (inter)nationale spelers in de logistiek, handel en sierteelt, Royal FloraHolland als gespecialiseerde werklocatie voor de bloemenveiling en aanverwante diensten, en Hornmeer als gemengde werklocatie met wisselende ruimtelijke kwaliteit. Van de informele werklocaties valt op dat Schinkelpolder, formeel een glastuinbouwgebied, in praktijk oogt en functioneert als een bedrijventerrein. De overige informele werklocaties zoals Bovenlanden en Tussen de Linten huisvesten kleinschalige bedrijven, maar hier passen geen grootschalige werkfuncties. De strategie werklocaties speelt in op de specifieke opgaven en kansen per gebied.

De fysiek-ruimtelijke kwaliteit van Green Park is hoog. Er is veel groen op het bedrijventerrein aanwezig en ook enig blauw, met een aantal brede sloten. Er is een aantal trekkers op het bedrijventerrein op gebied van duurzaamheid. Omdat het een betrekkelijk nieuw bedrijventerrein is, is de staat van het vastgoed en van wegen goed. Het bedrijventerrein staat maximaal milieuhindercategorie 3 toe. Het is een gemengd bedrijventerrein waar nog verschillende kavelgroottes opneembaar zijn, tussen 1.500 m² en 3 ha.

Hoofdlijnen strategie

De inzet behelst de vraag naar bedrijventerreinen op Green Park te accommoderen totdat het terrein volledig ontwikkeld is. Green Park biedt ruimte aan een regionaal segment bedrijvigheid. Er is ook een deel gereserveerd voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid (o.a. voor bedrijven uit de linten).

Het is van belang om zuinig te zijn op de beschikbare bedrijfsruimte op Green Park, als enige grootschalige ontwikkellocatie voor bedrijven in Aalsmeer. De huidige bedrijfsbestemming blijft daarmee het uitgangspunt. Afwijkende bestemmingen moeten in beginsel bijdragen aan het lokale vestigingsklimaat voor bedrijven in Aalsmeer in het algemeen en op Green Park in het bijzonder. Functies die verder los staan van het economisch profiel van Green Park of die niet direct iets toevoegen aan de economische kracht van het gebied zijn vanuit werklocatie-perspectief niet wenselijk.

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid. Dit is passend in het economische profiel van Green Park. Het project geeft daarmee invulling aan de Strategie Werklocaties.

4.3.5 Conclusie

De aanvaardbaarheid van de afwijking om bij drie van de acht bouwvlakken minder dan 50% te bebouwen vindt mede zijn grondslag in de Structuurvisie 2016. Dat geldt ook voor het (mogelijk) gebruik als overige bedrijven bij meer dan 40% van de gronden aangezien de verdeling tussen sierteeltgerelateerde bedrijven en overige bedrijven beleidsmatig gezien inmiddels is losgelaten. Het bebouwen van vier van de acht bouwvlakken met meer dan 70% komt overeen met de in voorbereiding zijnde aanvulling van de structuurvisie. Dat geldt ook voor het gebruik en bouwen van logistieke bedrijvigheid in de bestemming 'Verkeer' doordat de beugelweg ruimtelijk wordt verlegd. De overige afwijkingen zijn mede te motiveren aan de hand van de binnen het gemeentelijke beleid gewenste functie logistieke bedrijvigheid.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1. Bodem

Volgens de Wet bodembescherming (Wbb) is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde “streefwaarde” overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet “interventiewaarden” vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Bij woonbestemmingen is eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

Bij het onderhavige project gaat het om een nieuw bedrijfsgebouw op een momenteel grotendeels onverhard braakliggend perceel. In het verleden zijn diverse onderzoek naar de bodemkwaliteit uitgevoerd. Daaruit bleek dat de bodem verontreinigd was waardoor sanering noodzakelijk was. In het kader van de beoogde herontwikkeling is de projectlocatie vervolgens in 2022 gesaneerd. Op 24 oktober 2022 heeft de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied een beschikking saneringsevaluatie afgegeven (documentnummer 23445553, zie bijlage 2). Uit het evaluatieverslag blijkt dat de bodemsanering is uitgevoerd overeenkomstig artikel 38 van de Wbb. Daardoor voldoet de bodemkwaliteit na de sanering op de meeste plaatsen aan klasse ‘industrie’. Incidenteel wordt deze klassenorm overschreden, maar de gehaltes voldoen aan de interventiewaarden en grenswaarden voor humane risico’s. Hiermee is de locatie ten aanzien van milieuhygiënische bodemkwaliteit geschikt voor het beoogde gebruik als bedrijfsbestemming of vergelijkbaar gebruik.

5.2. Water

De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

De projectlocatie is gelegen in de Oosteinderpoelpolder, welke binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland valt. Deze polder is een droogmakerij met een gemiddeld maaiveldniveau van 4,12 m – NAP. In het peilgebied wordt een peil gehanteerd van 5,0/5,1 meter – NAP.

Uitgangspunt en basis voor de waterstaatkundige inrichting van het gebied is het rapport “Green Park Aalsmeer, Waterhuishouding en Riolering” (d.d. 2 oktober 2006). Dit plan heeft de instemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland (d.d. 7 maart 2007 en is op 5 oktober 2009 vergund door het Hoogheemraadschap van Rijnland onder raamvergunning V.46760. De watervergunning is op 29 december 2014 verlengd tot 5 oktober 2024 (zie bijlage 3).

5.2.1 Waterkering

De projectlocatie is niet gelegen in de nabijheid van een waterkering.

5.2.2 Waterkwantiteit

Het project heeft betrekking op een bedrijfsgebouw met bijbehorende verharding. In de huidige situatie is de projectlocatie al bijna volledig verhard en ook in het verleden waren de gronden grotendeels verhard met kassen. Als gevolg van de ontwikkeling van bedrijventerrein GPA zal er desalniettemin ten opzichte van de feitelijke situatie sprake zijn van een substantiële toename van verharding. In het verleden zijn voor Green Park Aalsmeer afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap Rijnland om te voorkomen dat het waterbergend vermogen binnen Green Park Aalsmeer afneemt.

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterbergingscapaciteit. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost. In het Masterplan voor GPA is voldoende waterberging voorzien. De in het Masterplan genoemde hoofdstructuur is voor een groot deel al gerealiseerd, waaronder aan de oostzijde van deelgebied 3. De demping van de watergang ter plaatse van de projectlocatie maakt onderdeel uit van de afspraken die zijn gemaakt voor GPA.

5.2.3 Waterkwaliteit

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden.

5.2.4 Riolering en afvalwater

De projectlocatie valt binnen het bemalingsgebied Aalsmeer centrum. De bestaande riolering ter plaatse van de Aalsmeerderweg en Machineweg voert het afvalwater af naar het hoofdgemaal aan de Machineweg. Dat gemaal pompt het afvalwater vervolgens naar de nu nog aanwezige rioolwaterzuiveringsinstallatie van hoogheemraadschap Rijnland aan de Molenvlietweg. In de toekomst zal het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie in Zwaanshoek worden gepompt.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland bepleit om zo min mogelijk schoon regenwater bij afvloeiing van daken en wegen te vervuilen. Het beleid van het hoogheemraadschap is er derhalve op gericht om schoon hemelwater van verharde oppervlakken niet af te voeren via de riolering, maar af te koppelen en te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Voor het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer wordt gestreefd naar een 100% gescheiden rioolstelsel. Op die manier kan het hemelwater worden afgekoppeld van de riolering. Voorwaarde is dat er geen uitloogbare materialen worden toegepast.

Voor de aansluiting op de riolering zal tijdig een watervergunning moeten worden aangevraagd (minimaal 6 weken voor start bouwwerkzaamheden).

5.3. Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

Het project zal verkeer genereren. Het is daarom van belang om na te gaan of het verkeer op een aanvaardbare wijze kan worden afgewikkeld op de verkeersinfrastructuur en of er geen sprake is van verkeersonveilige situaties.

5.3.1.1 Verkeersveiligheid

Het afwijken van het bestemmingsplan heeft geen directe gevolgen voor de verkeersstructuur in de omgeving van de projectlocatie doordat het geen betrekking heeft op de bestaande verkeersruimte of leidt tot een nieuwe weg. Wel zal de beugelweg Ecuadorlaan, die in het geldende bestemmingsplan deels ter plaatse van de projectlocatie was voorzien, zuidelijker komen te liggen. Dat heeft echter geen gevolgen voor de verkeersstructuur binnen Green Park Aalsmeer.

De projectlocatie zal door middel van meerdere in-/uitritten worden aangesloten op het nog aan te leggen deel van de beugelweg Ecuadorlaan. Het is nu nog niet bekend hoeveel in-/uitritten er komen en waar. Er zal echter geen sprake zijn van meer in- en uitritten dan dat bij recht mogelijk is binnen het kader van het geldende bestemmingsplan (twee in-/uitritten per aangegeven bouwvlak). Het project leidt daardoor planologisch gezien niet tot extra aansluitingen op de Ecuadorlaan. De onderlinge afstand tot de in- en uitritten bedraagt meer dan 20 meter maar het is op dit moment niet uitgesloten dat een in- en uitrit op minder dan 6 meter afstand tot de zijdelingse perceelgrens met het toekomstige naastgelegen bedrijfskavel komt te liggen. Een dergelijke in- en uitrit zal dan niet worden gebruikt door vrachtwagens maar alleen door auto's en fietsen van personeel en/of bezoekers die aan de oostzijde van het bedrijfsperceel parkeren. Doordat er geen vrachtwagenverkeer via deze in- en uitrit zal rijden wordt er ook geen knelpunt ten aanzien van verkeersveiligheid verwacht.

5.3.1.2 Verkeersafwikkeling

Door Goudappel is voor heel Green Park Aalsmeer een actualisatie van het verkeerskundig onderzoek uitgevoerd (kenmerk:008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022, zie bijlage 4). In het onderzoek is rekening gehouden met de huidige inzichten voor de invulling van de verschillende deelgebieden van Green Park Aalsmeer (inclusief deelgebied 5), de ontwikkelingen in de omgeving en het recente regionale verkeersmodel (NHZ 3.0). Voor deelgebied 5 is voor de toekomstige situatie uitgegaan van een programma van onder meer 40.000 m² logistieke bedrijven (waarvan 3.500 m² kantoor ten behoeve van logistiek).

Ten behoeve van de verkeerskundige analyse zijn twee situaties berekend met behulp van het verkeersmodel. Het betreft:

• 1. De autonome situatie 2035 conform de vigerende ruimtelijke plannen;
• 2. De plansituatie 2035 conform de meest recente beoogde invulling (inclusief deelgebied 5).

Uit de verkeersberekeningen komt naar voren dat de effecten als gevolg van de beoogde invulling relatief beperkt zijn. De grootste toename is te verwachten op de Middenweg. Hier neemt de verkeersintensiteit toe met 1.300 tot 2.000 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename is met name het gevolg van de gewijzigde invulling van de deelgebieden 2, 4 en 5. Relatief gezien gaat het om een intensiteitstoename van circa 20 % tot 25 %.

Verder is op het noordelijk deel van de Machineweg een toename van de verkeersintensiteiten te verwachten met 800 motorvoertuigen per etmaal (+13%). Deze toename is een direct gevolg van de gewijzigde invulling van deelgebied 2. Het verkeer gerelateerd aan de N201 rijdt daarbij via de Middenweg en de Machineweg naar dit gebied.

De gewijzigde verkeersstromen als gevolg van de nieuwe invulling kunnen effect hebben op de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau. In het verkeersonderzoek is daarom ook gekeken naar de verkeersafwikkeling van de maatgevende kruispunten.

Voor de maatgevende kruispunten is onderzocht of het verkeer afgewikkeld kan worden met de beoogde inrichting. Dit betreft de locaties waar als gevolg van de gewijzigde invulling de grootste verkeerseffecten optreden. De verkeersafwikkeling is inzichtelijk gemaakt voor de volgende locaties:

• De aansluiting van de Middenweg op de N201 west (locatie 1).
• De aansluiting van de Middenweg op de N201 oost (locatie 2).
• De aansluiting van de Catharina Amalialaan op de Machineweg (locatie 3).
• De aansluiting van de Aalsmeerderweg op de Machineweg (locatie 4).

Afbeelding: onderzochte kruispunten

Uit de kruispuntanalyses blijkt dat in de plansituatie voor deze locaties geen knelpunten optreden. Met de beoogde inrichting kan het verkeer goed worden afgewikkeld in het prognosejaar 2035.

5.3.1.3 Conclusie verkeer

Op het gebied van verkeer heeft het project geen nadelige gevolgen voor verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

5.3.2 Parkeren

De nieuwbouw zal grotendeels een functie als magazijnloods krijgen. In het bestemmingsplan is voor arbeidsextensieve bedrijven als een magazijn een parkeernorm van minimaal 0,6 pp / 100 m² bvo aangegeven. Er wordt 40.000 m² bvo aan logistieke ruimtes gerealiseerd. Dat levert een parkeervraag op van 240 parkeerplaatsen. Voor de circa 5.000 m² kantoorruimtes geldt een parkeernorm van 1,5 pp / 100 m² bvo zodat hiervoor nog 75 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen komt volgens de parkeernormen daarmee uit op 315 parkeerplaatsen. Op de onbebouwde delen en in het gebouw zijn 315 parkeerplaatsen voor auto's mogelijk. Er wordt daarmee voldaan aan de parkeernormen uit het geldende bestemmingsplan. Het project leidt derhalve niet tot parkeeroverlast.

Naast de autoparkeerplaatsen komen er ook diverse laad- en losdocks en diverse stallingplekken voor fietsen en scooters.

5.4. Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Een bedrijfsgebouw is geen geluidsgevoelige bestemming/functie als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig.

Ook leidt het project niet direct tot een andere functie of milieucategorie dan waar in het geldende bestemmingsplan reeds van uit is gegaan (zie ook de volgende paragraaf). Alhoewel de eindgebruiker van het bedrijfsgebouw momenteel nog niet bekend is, is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de feitelijke bedrijfsactiviteiten zullen leiden tot een overschrijding van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Ook omdat de dichtstbijzijnde woning zich op een afstand van circa 45 meter bevindt. Er is in het kader van de planologische procedure daarom geen akoestisch onderzoek naar de bedrijfsvoering nodig.

5.5. Milieuzonering

Bedrijven zijn milieubelastende functies die hinder ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen (waaronder wonen) kunnen veroorzaken. Om deze hindersituaties te voorkomen dient bij een planologische procedure waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt in principe uit te worden gegaan van scheiding van functies. Om te bepalen of er sprake is van voldoende afstand kan gebruik worden gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan. In deze Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangegeven met welke richtafstanden rekening kan worden gehouden tussen bepaalde categorieën bedrijven en een rustige woonwijk. Indien er geen sprake is van een rustige woonwijk maar van gemengd gebied dan mag de richtafstand met één stap worden verkleind.

Een logistiek distributiecentrum kan, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, worden aangemerkt als een 'Veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen' (SBI 1993: 6312). Een dergelijke activiteit behoort tot milieucategorie 3.1. Deze milieucategorie is ter plaatse van de projectlocatie al grotendeels bij recht mogelijk aangezien maximaal milieucategorie 3.2 is toegestaan. Alleen voor de strook van 20 meter die grenst aan de bufferzone geldt in beginsel een maximum van maximaal categorie 2.

Voor milieucategorie 3.1 geldt een richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk. Bij een gemengd gebied geldt een richtafstand van 30 meter.

De woningen in de omgeving maken onderdeel uit van de lintbebouwing langs de Machineweg en de Aalsmeerderweg. De woningen maken zodoende onderdeel uit van gemengd gebied. De afstand tussen de projectlocatie en de woningen in de lintbebouwing van in de omgeving bedraagt minimaal 45 meter (woningen Aalsmeerderweg) en is daarmee ruimschoots groter dan de richtafstand voor een gemengd gebied. Het is vanwege het voldoen aan de richtafstand ruimtelijk gezien aanvaardbaar om in de zone van 20 meter die grenst aan de bufferzone milieucategorie 3.1 toe te staan, met uitzondering van de gronden die op minder dan 30 meter afstand van de achterste tuingrenzen van de woonpercelen zijn gelegen. In deze tuinen kunnen in beginsel namelijk vergunningsvrij mantelzorgwoningen worden gerealiseerd. Voor de zone die op een korte afstand dan 30 meter van de achterste tuingrenzen is gelegen is daarom bepaald dat mogelijk overlastgevende bedrijfsactiviteiten niet zijn toegestaan. Het gaat daarbij specifiek om laden en lossen, om het parkeren van auto's en vrachtwagens en om de opslag van goederen (niet inpandig). De zone waar deze bedrijfsactiviteiten zijn uitgesloten is specifiek aangeduid op de bij de aanvraag behorende indieningstekening (zie bijlage 1). In aanvulling daarop geldt nog dat de bufferzone tussen de bedrijfskavels en de achterste tuingrenzen van de woonpercelen zal bestaan uit een groene wal, waardoor er sprake is van een extra afscherming van het geluid en eventuele andere milieuhinder. Met inachtneming van de hiervoor genoemde beperkingen en de tussengelegen groene wal is het ruimtelijk aanvaardbaar om de gronden te gebruiken voor een tot milieucategorie 3.1 behorend distributiecentrum.

De vestiging van Green Square Logistics II en III heeft gelet op het voorgaande geen nadelige gevolgen voor de woonpercelen in de omgeving.

5.6. Luchtkwaliteit

Bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een vergunning in afwijking van een bestemmingsplan, moeten de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. De gevolgen hangen direct samen met de eventuele verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Door Goudappel is via een onderzoek nagegaan of er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen (kenmerk: 008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022 , zie bijlage 4). Het onderzoek is uitgevoerd in combinatie met een verkeersanalyse. Uit het onderzoek blijkt dat er geen normoverschrijdingen plaats zullen vinden. De plannen dragen bovendien 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitssituatie vormt daarmee geen belemmering voor het uitvoeren van de beoogde plannen.

5.7. Externe veiligheid

In de nabijheid van de projectlocatie bevinden zich geen inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden die een risico vormen voor de omgeving. Ook vindt er in de nabijheid van de projectlocatie geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De N201 is vanwege de Waterwolftunnel ter hoogte van de projectlocatie namelijk verboden als route voor gevaarlijke stoffen voor het vervoer van o.a. LPG en propaan. Verder zijn er geen hoofdgastransportleidingen aanwezig. Onderzoek naar externe veiligheid is daarom niet nodig.

5.8. Ecologie

5.8.1 Soortenbescherming

De projectlocatie is een onverhard terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig is.

Door Arcadis Nederland B.V. is voor deelgebied 5 een quick scan naar beschermde plant- en diersoorten uitgevoerd (referentie D10058448:3, d.d. 111 november 2022, zie bijlage 5). Uit de quick scan blijkt dat deelgebied 5 grotendeels in ontwikkeling is en derhalve niet interessant is voor beschermde soorten. Ten aanzien van de verschillende soorten geldt het volgende:

• Beschermde planten komen niet voor.
• Broedvogels waarvan het nest gedurende de broedperiode (mrt-aug) beschermd is, komen voor binnen het deelgebied. Ruigte binnen het deelgebied vormt een potentiële nestplaats van broedvogels zoals grauwe gans en wilde eend. De watergangen met oever aan de rand van het deelgebied vormt een potentiële nestplaats van broedvogels zoals meerkoet en waterhoen. Aanwezigheid van essentieel foerageergebied is uitgesloten. Door de ruigte voor de broedperiode te maaien en kort te houden (<5 centimeter) kan voorkomen worden dat hier gebroed wordt. Nestplaats van oeverzwaluwen kunnen worden voorkomen door zandtaluds 1:1 of steiler te maken gedurende broeperiode (mei t/m aug).
• Aanwezigheid van broedvogels met jaarrond beschermd nest is niet uitgesloten. Het deelgebied heeft echter geen essentiële functie, zoals nestplaats en foerageergebied.
• Het deelgebied heeft geen essentiële functie voor grondgebonden zoogdieren. Incidenteel voorkomen van relatief kleine grondgebonden zoogdieren zoals muisachtigen en egel is niet uitgesloten.
• Vleermuizen komen mogelijk voor binnen het deelgebied. Aanwezigheid van verblijfplaatsen is uitgesloten. Ter hoogte van de watergangen, aan de rand van het deelgebied, kunnen vleermuizen foerageren en zich door het gebied bewegen. Gelet op de omgeving vormen dit echter geen essentiële functies.
• Reptielen komen er niet voor.
• Aanwezigheid van algemeen voorkomende amfibieën zoals gewone pad, bruine kikker, bastaardkikker, meerkikker, kleine watersalamander is niet uitgesloten. Door de ontwikkelingen binnen het deelgebied kan geschikt leefgebied van de rugstreeppad gecreëerd worden. Dit kan worden tegengegaan door maatregelen toe te passen, zoals het voorkomen van plasvorming en braakliggende delen met zandhopen.
• Alleen aan de rand van het deelgebied zijn watergangen aanwezig waar vissen kunnen voorkomen. Deze watergangen vallen echter niet binnen het deelgebied en daarom zijn negatieve effecten op vissen op voorhand uitgesloten.
• Beschermde ongewervelden komen niet voor.

In het kader van de Wnb dienen mitigerende maatregelen getroffen te worden om negatieve effecten op broedvogels en de rugstreeppad te voorkomen. Deze mitigerende maatregelen (zie hiervoor) zijn voldoende toereikend om negatieve effecten te voorkomen. Aanvullend onderzoek naar deze soorten is niet noodzakelijk. Het aanvragen van een ontheffing Wnb is niet aan de orde.

Op grond van de uitgevoerde quick scan en de te nemen mitigerende maatregelen worden negatieve effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. Er is voor wat betreft soorten geen strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

5.8.2 Gebiedsbescherming

Een project kan leiden tot een toename van stikstofdepositie ter plaatse van beschermde Natura 2000-gebieden. Voor het project dient daarom te worden nagegaan of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op beschermde Natura 2000-gebieden. Door Antea group is onderzoek naar stikstofdepositie verricht (projectnummer 0470025.100, d.d. 9 februari 2023, zie bijlage 6). Daaruit blijkt dat het project tijdens zowel de realisatie- als de gebruiksfase geen stikstofdepositie bij Natura 2000-gebieden tot gevolg heeft. Een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming is niet aan de orde. Er zijn voor wat betreft het aspect stikstofdepositie derhalve geen belemmeringen voor de realisatie en ingebruikname van het plan.

5.9. Cultuurhistorie en archeologie

De kasbebouwing die ooit op de projectlocatie stond is al gesloopt en had geen cultuurhistorische waarde.

Gelet op het geldende bestemmingsplan is er sprake van een lage archeologische verwachting. Het bouwplan heeft geen betrekking op kelders en souterrains. Archeologie is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.10. Luchthavenindelingbesluit (LIB)

Door middel van het LIB is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Voor het project zijn de regels ten aanzien van de hoogtes relevant. In artikel 2.2.2 van het LIB is bepaald dat objecten niet hoger mogen zijn dan de in bijlage 4 aangegeven maximale waarden. Voor de projectlocatie geldt een maximale hoogte van 12 meter tot circa 17 meter vanaf NAP. Omdat het peil van het maaiveld 3,60 meter onder NAP is gelegen en de bouwhoogte van het gebouw circa 9 tot 20,5 meter bedraagt, wordt voldaan aan de maximale hoogtemaat volgens het LIB.

Afbeelding: de hoogtezones ter plaatse van de projectlocatie

De projectlocatie ligt verder binnen zones waar beperkingen gelden ten aanzien van geluidsgevoelige functies (LIB zone 4) en vogelaantrekkende functies. Deze beperkingen hebben echter geen gevolgen voor het voorliggende project aangezien een bedrijfsgebouw ten behoeve van een logistiek distributiecentrum niet beschouwd kan worden als een geluidsgevoelige functie en/of vogelaantrekkende functie als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

De projectlocatie ligt geheel buiten de zone waar beperkingen gelden voor kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten (LIB zone 3). Wel is de projectlocatie gelegen binnen het afwegingsgebied geluid en externe veiligheid (LIB zone 5). Doordat het project geen betrekking heeft op een geluidsgevoelige functie en/of een kwetsbaar object kan een nadere afweging verder achterwege worden gelaten.

5.11. Milieu effect rapportage

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r.

In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). Bepalend daarbij is of een project als het onderhavige moet worden beschouwd als een “stedelijk ontwikkelingsproject” als bedoeld in het besluit m.e.r.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol. Uit die rechtspraak volgt voorts dat of per saldo aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan, daarbij niet van belang is (vgl. de uitspraak van de Afdeling van 7 september 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR6907). De wetgeving en jurisprudentie zijn voor interpretatie vatbaar en laten daarom beoordelingsruimte aan het bevoegd gezag.

Het onderhavige project heeft betrekking op een herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie ten behoeve van een logistiek bedrijfsgebouw. De aard en omvang van de afwijkingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan zijn zodanig dat er geen sprake is van relevante ruimtelijk-planologische wijzigingen. Er is zodoende geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.

Ten behoeve van het voorliggende project is een vormvrije m.e.r-beoordeling uitgevoerd (d.d. 14 november 2022 opgesteld. Daaruit blijkt dat voor het project geen milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld. Dit is als zodanig besloten door het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer op 29 november 2022 (zie bijlage 7).

5.12. Behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking)

Het onderhavige project heeft betrekking op een andere ruimtelijke configuratie van een functie die al is toegestaan in deelgebied 5. Het project leidt ten opzichte van de bestaande situatie niet tot een toename van het bvo (zie ook de uitleg in paragraaf 5.3.1.2) zodat dit geen gevolgen heeft voor de (regionale) behoefte.

5.13. Duurzaamheid

In de aanvulling van de structuurvisie (zie subparagraaf 4.3.3) wordt veel waarde toegekend aan duurzaamheid. De duurzaamheidsthema’s voor logistiek hebben ten minste betrekking op regels voor energie, gebouw en mobiliteit. Iedere aanvraag omgevingsvergunning, inclusief openbaar gebied/semi-openbaar gebied welke door Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V./Green Square Business Campus B.V. worden aangelegd, wordt voorzien van een door het kwaliteitsteam Green Park Aalsmeer goedgekeurd Value Added Plan (VAP). In het VAP wordt door aanvrager van de omgevingsvergunning aangetoond dat en hoe voldaan wordt aan de gestelde vereisten vanuit de in de duurzaamheidsparagraaf benoemde beleidsregels. Voor logistiek zijn de volgende vereisten relevant.

• 1. Gebouwen worden aardgasvrij ontworpen en gerealiseerd.
• 2. Daken van gebouwen of overdekte parkeerplaatsen moeten duurzaam gebruikt worden, zogenaamde klimaatdaken.
• 3. Bij de bouw van nieuwe gebouwen/inrichting openbare ruimte en semi-openbare ruimte wordt uitsluitend FSC (of daaraan gelijkwaardig) gekeurd hout toegepast.
• 4. Bij de bouw van nieuwe gebouwen/inrichting openbare ruimte en semi-openbare ruimte worden geen uitlogende bouwmaterialen (koper, lood en zink) die zijn blootgesteld aan weersinvloeden gebruikt.
• 5. Er moet zoveel mogelijk circulair gebouwd worden.
• 6. Zowel bij bouwplannen als bij de gebiedsinrichting moet rekening gehouden worden met klimaatadaptatie:
  • a. Voorkomen wateroverlast: inrichten voor extreme buien:
    • De waterberging moet primair plaats vinden in oppervlaktewater (Voor heel Green Park Aalsmeer geldt een bergingseis van 11%, per deelgebied geldt een minimale eis van 8%).
    • Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt dat bij een korte hevige bui (70 mm/uur) dat dit binnen het te ontwikkelen gebied opgevangen kan worden zonder schade te veroorzaken aan gebouwen, infrastructuur of voorzieningen. Bij extreem hevige neerslag (90 mm/uur) blijven vitale en kwetsbare infrastructuur en voorzieningen functioneren en bereikbaar en treedt er geen schade op aan bebouwing en voorzieningen.
    • De openbare ruimte, semi-openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn ontworpen en zijn ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet rekenkundig worden aangetoond in het ontwerp.
  • b. Wateroverlast voorkomen en bestrijden (voorkeursvolgorde vasthouden-bergen-afvoeren):
    • Toepassen van waterdichte funderingen en begane grondvloeren om grondwateroverlast te voorkomen.
    • Kruipruimtes waterbestendig maken.
  • c. Hittestressbestrijding, beperken van de impact.
• 7. Bevorderen biodiversiteit, behoud flora en fauna.
• 8. Duurzame mobiliteit:
  • a. Minimaal 10% van de parkeerplaatsen voorzien van een laadpunt. De overige parkeerplaatsen op maaiveld zijn voor 20% voorzien van een mantelbuis of grondkabel voor toekomstige aansluiting. Voor de overige parkeerplaatsen in de parkeergarages is een plan gemaakt om een additionele 20% van de parkeerplaatsen in de toekomst te voorzien van een laadpunt, en zijn alle maatregelen in kaart gebracht die hiervoor nodig zijn.
  • b. Mobiliteitsplan voor werknemers en bezoekers. In dit mobiliteitsplan wordt minimaal geborgd dat de N201 primair wordt gebruikt voor de gebiedsontsluiting.

Ook geldt de bij het addendum behorende bijlage duurzaamheid. De bijlage duurzaamheid moet worden gezien als sturingsmechanisme voor de uitwerking van ambities die verder rijken dan de regels in het addendum. Het is in feite een inspiratiestuk hoe de opgenomen ambities uit het Strategisch Masterplan per initiatief op de verschillende thema’s kunnen worden uitgewerkt. De uitwerking van de thema’s zijn geen blauwdruk, maar beschrijven de methode waarop de ambities vanuit het Strategisch Masterplan handen en voeten krijgen. Daarmee zet de gemeente een stip op de horizon om uiteindelijk “klaar te zijn voor de toekomst”.

In het project zijn de voorgaande vereisten een hard uitgangspunt. De meeste vereisten zullen nader worden uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen'. Deze aanvraag wordt in een later stadium ingediend, als het plan verder uitgedetailleerd en uitgekristalliseerd is.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

Het plan voor het bedrijfsgebouw op de projectlocatie past grotendeels in het geldende bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7'. Wel is er sprake van enkele afwijkingen van het bestemmingsplan en de gedeeltelijk ook geldende beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'.

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de volgende afwijkingen:

• A. Gebruik:
  • 1. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in maximaal categorie 3.1 (logistiek distributiecentrum) binnen de 20 meter diepe zone waar binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' in beginsel maximaal categorie 2 is toegestaan (zijde lintbebouwing Aalsmeerderweg).
  • 2. Het (mogelijke) gebruik als overige bedrijven bij meer dan 40% van de gronden binnen de bestemming 'Bedrijf - 1'.
  • 3. Het realiseren van een aaneengesloten parkeerterrein van meer dan 35 parkeerplaatsen binnen de bestemming 'Bedrijf - 1'.
  • 4. Het (mogelijk) realiseren van een in- en uitrit op een afstand van minder dan 6 meter tot de zijdelingse perceelgrens in de bestemming 'Bedrijf - 1'. .
  • 5. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten (logistiek distributiecentrum) in de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Verkeer' en 'Groen'.

• B. Bouwen:
  • 1. Het deels bouwen van het hoofdgebouw buiten de aangegeven bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf – 1'.
  • 2. Het bebouwen van drie van de acht bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf – 1' met minder dan 50% en vier van de acht bouwvlakken met meer dan 70%.
  • 3. Het bouwen van gebouwen in de bestemming 'Bedrijf – 1' op minder dan 3 meter afstand tot de zijdelingse bouwgrenzen van de aangrenzende bouwvlakken .
  • 4. Het bouwen van gebouwen in de bestemming 'Bedrijf – 1' op minder dan 0,3 meter tot de bouwgrenzen die aansluiten op de bestemming 'Verkeer'.
  • 5. Het bouwen van een deel van het gebouw in de bestemming 'Bedrijf – 1' tot een bouwhoogte van 18 meter (ter plaatse van installatieruimtes).
  • 6. Het bouwen van een deel van het gebouw en bouwwerken geen gebouwen zijnde in de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen'.

Het project heeft betrekking op een andere ruimtelijke configuratie van bedrijfsbebouwing. Daar waar in het geldende bestemmingsplan uit was gegaan van enkele kleinere bedrijfskavels, is nu sprake van één groot bedrijfskavel waarbij de beugelweg Ecuadorlaan iets zuidelijk is gepositioneerd. Ook heeft de bedrijfskavel betrekking op de gronden waar in de beheersverordening conform de huidige situatie uit is gegaan van een groenstrook. Het bedrijfskavel zal worden gebruikt als logistiek distributiecentrum van een nog nader te bepalen bedrijf. De afwijkingen zoals hiervoor genoemd hebben uitsluitend betrekking op een andere ruimtelijke configuratie. Deze afwijkingen leveren geen strijd op met het gemeentelijk beleid. Overlast voor omwonenden in de lintbebouwing aan de Aalsmeerderwegweg is vanwege de aard van het project, de positionering van de bebouwing en de onderlinge afstand niet te verwachten.

Ten aanzien van de afwijkingen geldt het volgende:

• A1: De projectlocatie is deels gesitueerd in de zone van 20 meter die grenst aan de bufferzone achter de lintbebouwing van de Aalsmeerderweg. In deze zone is in beginsel maximaal milieucategorie 2 toegestaan maar een logistiek distributiecentrum behoort tot milieucategorie 3.1. In het bestemmingsplan is in artikel 3.5.2 een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het gebruik van bedrijfsactiviteiten in een hogere milieucategorie toe te staan mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten milieucategorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt. Bij het voorliggende project zijn op een kortere afstand dan 30 meter van de achterse tuingrenzen van woonpercelen geen overlastgevende activiteiten als vrachtwagenbewegingen en laden en lossen voorzien (zie ook subparagraaf 5.5). Dit wordt geborgd in de voorschriften van de omgevingsvergunning. Tevens zal er sprake zijn van een tussengelegen groene grondwal en watergang ter afscherming van de bedrijfsactiviteiten. Gelet op het uitsluiten van overlastgevende activiteiten en de tussengelegen groene grondwal en watergang is het toestaan van het logistiek distributiecentrum op de gronden ruimtelijk aanvaardbaar.
• A2: Het staat nu nog niet vast of het logistiek distributiecentrum onder sierteeltgerelateerde bedrijven of overige bedrijven dient te worden geschaard aangezien de eindgebruiker momenteel nog niet bekend is. Voor een niet-sierteeltgerelateerd bedrijf geldt dat maximaal 40% van de gronden in de bestemming 'Bedrijf - 1' voor overige bedrijven (= niet-sierteeltgerelateede bedrijven) mag worden gebruikt. Het voorliggende plan leidt mogelijk tot een overschrijding van dat percentage indien er uit wordt gegaan van een overig bedrijf. Na vergunningverlening voor het project zal meer dan 40% van de gronden binnen de bestemming in gebruik zijn genomen (dan wel zijn vergund). Van het naastgelegen perceel is op dit moment echter ook nog niet bekend of het logistiek distributiecentrum onder sierteeltgerelateerde bedrijven of overige bedrijven dient te worden geschaard. Het percentage van maximaal 40% overige bedrijven wordt na vergunningverlening van het project dan mogelijk overschreden. Een mogelijke overschrijding is aanvaardbaar aangezien de verdeling tussen sierteeltgerelateerde bedrijven en overige bedrijven beleidsmatig gezien inmiddels door de gemeente is losgelaten, zoals ook blijkt uit de na de inwerkingtreding van het geldende bestemmingsplan vastgestelde Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 (zie ook subpargaraaf 4.3.2).
• A3: In het bestemmingsplan is vanwege de beeldkwaliteit een regel opgenomen om te voorkomen dat er grote aaneengesloten parkeerterreinen ontstaan. Door de omvang en situering van het gebouw en vanwege het laden en lossen via de zuidelijke gevel worden de parkeerplaatsen die benodigd zijn verdeeld over meerdere parkeerterreinen. Vanwege het benodigde aantal parkeerplaatsen is het onvermijdelijk dat ieder parkeerterrein meer dan 35 parkeerplaatsen zal bevatten. In het bestemmingsplan is hier rekening mee gehouden door het opnemen van een afwijkingsbevoegdheid in artikel 3.5.5. Toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid is mogelijk mits stedenbouwkundige en landschappelijke afdoende ingepast. Daar is in dit geval sprake van doordat de parkeerterreinen zodanig gesitueerd en vormgegeven zullen worden dat de parkeerterreinen geen afbreuk doen aan het aanzicht vanaf de Ecuadorlaan of de Middenweg. Dit wordt bereikt doordat de parkeerterreinen deels door middel van groen zullen worden afgeschermd.
• A4: In het bestemmingsplan is vanwege verkeersveiligheid een regel opgenomen dat de afstand van een in- en uitrit tot de zijdelingse perceelgrens niet minder dan 6 meter mag bedragen. Het is nu nog niet bekend waar de in- en uitritten exact komen maar de kans is aanwezig dat een in- en uitrit op minder dan 6 meter van een zijdelingse perceelgrens met het naastgelegen bedrijfskavel komt te liggen. Een eventuele in- en uitrit op die plek zal echter niet worden gebruikt door vrachtwagens maar alleen door auto's en fietsen van personeel en/of bezoekers die aan de oostzijde parkeren. Doordat er geen vrachtwagenverkeer via deze eventuele in- en uitrit zal rijden wordt er geen knelpunt ten aanzien van verkeersveiligheid verwacht. Het is daarmee ruimtelijk aanvaardbaar om een eventuele in- en uitrit op minder dan 6 meter van de zijdelingse perceelgrens toe te staan.
• A5, B1, B4 en B6:
  • 1. Er is inmiddels een nieuw inzicht over de positie van de beugelweg in deelgebied 5, zoals ook blijkt uit de in voorbereiding zijnde aanvulling van de structuurvisie (zie subparagraaf 4.3.3). De beugelweg zal zuidelijker komen te liggen dan waar ten tijde van het geldende bestemmingsplan van uit is gegaan (ook indien toepassing zou worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid). Door de verschuiving van de beugelweg zullen de bedrijfskavels ten noorden van de beugelweg ook wat dieper worden. Hierdoor is een deel van de bedrijfsactiviteiten en een deel van het bedrijfsgebouw op de gronden met de bestemming 'Verkeer' gesitueerd. Het deel van het nieuwe bedrijfsgebouw dat in de bestemming 'Verkeer' is gelegen heeft een oppervlak van circa 6.136 m². Doordat een deel van het nieuwe bedrijfsgebouw in de bestemming 'Verkeer' komt te liggen wordt ook de minimale afstandsmaat van 0,3 meter tot de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrens overschreden. Daarnaast bevindt een deel van het nieuwe bedrijfsgebouw zich buiten de bouwvlakken in het ten zuiden van de bestemming 'Verkeer' gelegen bestemmingsvlak 'Bedrijf - 1'.
  • 2. Ter hoogte van Aalsmeerderweg 172-180 springt het bedrijfskavel iets in waardoor de kavel deels in de bestemming 'Gemengd' is gelegen. De reden van deze inpspringing hangt samen met de verwerving van de gronden. Deze strook met een totale oppervlakte van circa 270 m² blijft onbebouwd en zal grenzen aan de groene grondwal en de watergang.
  • 3. Ten tijde van het opstellen van het geldende bestemmingsplan is er voor de gronden langs de oostelijke watergang bij de N201, conform de toen opgestelde plannen, van uitgegaan dat deze strook geen onderdeel zou zijn van deelgebied 5. In 2017 is vervolgens voor onder meer deze strook een beheersverordening vastgesteld omdat het toen geldende bestemmingsplan 'N201-zone' ouder dan 10 jaar zou worden. In de beheersverordening is uitgegaan van de bestaande situatie, wat voor deze strook tot een groenbestemming leidde. Vanwege de ruimtelijke verplaatsing van de beugelweg en de wens om grotere bedrijfskavels voor logistieke bedrijven te realiseren, is nu ook de strook langs de watergang bij de bedrijfskavel getrokken. De strook heeft geen ecologische of landschappelijke waarde zodat het aanvaardbaar is om de strook bij het bedrijfskavel te trekken. De strook zal worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten waarbij een kleine strook van de voorziene nieuwbouw (circa 690 m²) binnen de grenzen van de beheersverordening zal zijn gelegen).
• B2: Doordat er in het plan is uitgegaan van één grote kavel wordt bij drie bouwvlakken niet voldaan aan het minimum bebouwingspercentage van 50% terwijl de bebouwing bij vier andere bouwvlakken leidt tot meer dan 70% bebouwing binnen het bouwvlak. Op basis van het geldende bestemmingsplan hebben de acht bouwvlakken ter plaatse van de projectlocatie tezamen een oppervlak van 31.780 m². Bij toepassing van het maximum bebouwingspercentage (70%) op dat gezamenlijke bouwvlakoppervlak zou 22.245 m² bebouwing kunnen worden gerealiseerd. In het plan wordt nu uitgegaan van 34.125 m² bebouwingsoppervlak. Dat komt neer op een bebouwingspercentage van circa 107%. Het plan voorziet derhalve in meer bebouwing dan wat het geldende bestemmingsplan al mogelijk maakt, wat te verklaren is door het feit dat het plan deels ook betrekking heeft op de gronden die in het bestemmingsplan en de beheersverordening zijn bestemd als respectievelijk 'Verkeer' en 'Groen' (en waar in de beheersverordening geen gebouwen zijn toegestaan). Het loslaten van het maximum bebouwingspercentage van 70% per bouwvlak is overigens ook voorzien in de op voorbereiding zijnde aanvulling van de structuurvisie. Bovendien bedraagt het bebouwingspercentage 75% indien uit zou worden gegaan van de kavelgrenzen ter plaatse van de projectlocatie (in plaats van de in het geldende bestemmingsplan aangegeven bouwvlakken).
• B3: Doordat er wordt uitgegaan van één grote kavel (in plaats van acht bouwvlakken) wordt er niet overal voldaan aan de onderlinge afstand tot de zijdelingse perceelgrens. Aangezien er sprake is van één bedrijfskavel is het niet hanteren van de onderlinge afstand aanvaardbaar.
• B5: Ter plaatse van de installatieruimtes is de bouwhoogte maximaal 3 meter hoger dan de bouwhoogte die bij recht mogelijk is (15 meter). In het bestemmingsplan is hier rekening mee gehouden door het opnemen van een afwijkingsbevoegdheid in artikel 18.1 onder e. Toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid is mogelijk indien de overschrijding maximaal 3 meter bedraagt en het om lift- en trappenhuizen, glazenwasserinstallaties, (centrale) verwarmingsinstallaties, ventilatie-inrichtingen, schoorstenen, (schotel)antennes, antenne-installaties en vergelijkbare bouwwerken voor de opwekking van duurzame energie gaat. Vanwege het LIB komen er geen installatieruimtes hoger dan de maximale bouwhoogte ter plaatse van het hoogteaccent.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1. Economische uitvoerbaarheid

Een doel van de Wro, met daarin de Grondexploitatiewet, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld.

In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. Voor het project zijn echter al privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

7.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Bestuurlijk overleg

Het voornemen om ten behoeve van het project af te wijken van het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de instanties op 18 februari 2020. Verzocht is om binnen 4 weken te reageren. Het gaat hierbij om de volgende instanties:

• Provincie Noord-Holland
• Hoogheemraadschap Rijnland
• Veiligheidsregio Amsterdam

Binnen de periode heeft de provincie aangegeven geen inhoudelijke opmerkingen te hebben. Van het Hoogheemraadschap en de Veiligheidsregio is wel een reactie ontvangen. De beide reacties worden hierna samengevat weergegeven en voorzien van een antwoord van de gemeente.

Reactie Hoogheemraadschap Rijnland

Rijnland heeft geen bezwaar tegen het plan en daarmee het verlenen van de omgevingsvergunning. Rijnland wijst er op dat de waterhuishoudkundige belangen wel in het geding zijn maar dat op 5 december 2009 voor de werkzaamheden binnen Green Park Aalsmeer een watervergunning is verleend. Het bouwen van het beoogde bedrijfspand op de projectlocatie valt onder deze watervergunning.

Antwoord

De gemeente dankt het Hoogheemraadschap voor de gedane constatering over de watervergunning.

Reactie Veiligheidsregio Amsterdam

De Veiligheidsregio heeft onderzoek gedaan naar relevante risicobronnen nabij de projectlocatie. Er is
gekeken naar de invloedsgebieden van spoor-, weg-, watervervoer gevaarlijke stoffen, Bevi inrichtingen, buisleidingen en of de projectlocatie in het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol ligt. Uit dit onderzoek is gebleken dat de projectlocatie buiten de grootste risicocontouren ligt van bovengenoemde risicobronnen. Derhalve is het niet nodig om verder onderzoek te doen naar het groepsrisico of plaatsgebonden risico ter plaatse van de projectlocatie.

Antwoord

De gemeente dankt de Veiligheidsregio voor het verrichte onderzoek. De reactie van de Veiligheidsregio sluit aan op hetgeen dat in de ruimtelijke onderbouwing is beschreven.

7.2.2 Omwonenden en andere belanghebbenden

Het project geeft invulling aan een planontwikkeling met bedrijfskavels zoals dat ook al in het geldende bestemmingsplan is vastgelegd. Het voorliggende project leidt weliswaar tot een andere ruimtelijke configuratie maar de aard en omvang van de afwijkingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en de beheersverordening en de afstand tot woningen zijn zodanig van aard en omgang dat voor het project geen overleg met de omgeving nodig is. In het plan is bovendien afdoende rekening gehouden met de omgeving doordat de naar de Aalsmeerderweg gekeerde gevel geen ramen zal bevatten.

De ontwerp-omgevingsvergunning heeft samen met de bijbehorende stukken, vanaf 23 december 2022, gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.