Blokhoeve Zuidwest

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Nieuwegein ligt de wijk Blokhoeve, een gebied met woningen, kantoren, congrescentra en sportvoorzieningen. Door de verplaatsing van de aanwezige sportvelden naar sportpark Galecopperzoom in 2005 is er ruimte vrijgekomen voor andere functies en wordt Blokhoeve herontwikkeld tot een wijk waar het prettig werken, wonen en recreëren is in een waterrijke en groene omgeving. Blokhoeve bestaat uit 3 deelgebieden, te weten De Lamellen, Het Eiland en Het Blok.

Op 26 juni 2013 heeft de gemeente Nieuwegein het bestemmingsplan Blokhoeve 2012 vastgesteld. Voor het deelgebied Blokhoeve Zuidwest was hier deels de bestemming Gemengd opgenomen en deels de bestemming Gemengd - Uit te werken. Het bestemmingsplan Blokhoeve is deels (o.a. ter plaatse van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan) vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De reden hiervoor was dat onvoldoende via geluidsonderzoek was aangetoond dat de naastgelegen bedrijven niet in hun bedrijfsvoering zouden worden geschaad. Voor de percelen die zijn vernietigd is in eerste instantie gekozen om twee afzonderlijke bestemmingsplannen op te stellen: Het Blok Oost en Blokhoeve Zuidwest. Na terinzage legging van het voorontwerp bestemmingsplan Blokhoeve Zuidwest, is ervoor gekozen om de ontwikkelingslocatie uit het bestemmingsplan te halen, aangezien over de invulling van dit terrein nog teveel onzekerheden bestaan. Hiervoor zal te zijner tijd een separate procedure worden doorlopen.

Voorliggend bestemmingsplan Blokhoeve Zuidwest is gericht op het vastleggen van een actueel juridisch kader voor de bestaande bedrijven. Daarbij wordt terdege rekening gehouden met de uitspraak van de Raad van State van 2014.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied omvat drie deelgebieden zoals weergegeven op onderstaande kaart.

1.3 Vigerende regelingen

Op 26 juni 2013 heeft de gemeente Nieuwegein het bestemmingsplan Blokhoeve 2012 vastgesteld. Dit bestemmingsplan is voor het plangebied vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ter plaatse van het plangebied geldt daarom het bestemmingsplan Blokhoeve, vastgesteld 25 juni 1981 en goedgekeurd 3 augustus 1982.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. In hoofdstuk 4 worden de initiatieven beschreven, hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 6 worden de haalbaarheidsaspecten besproken. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Algemeen

Het plangebied is gelegen in het zuidwestelijke deel van de wijk Blokhoeve. In dit hoofdstuk beschrijven we de huidige situatie van het plangebied in relatie met de directe omgeving, in casu de wijk Blokhoeve.

2.2 Ruimtelijke hoofdstructuur

Het plangebied omvat de volgende functies:

• 1. In het noorden ligt 'Green Village', een horecabedrijf dat ruimte biedt voor diners, feesten en bijeenkomsten. Het westelijk deel van dit deelgebied is momenteel in gebruik als weiland.
• 2. Het Nieuwegeins Business Centre (NBC). Dit is een beurs-, vergader- en congrescentrum.
• 3. De Heidehal bestaat uit een sportcentrum en een Meeting District, waar evenementen georganiseerd worden Er zijn hier tevens zes tennisbanen in de open lucht te vinden.
• 4. Bowling- en partycentrum.

2.3 Groen en Water

De wijk Blokhoeve wordt aan alle 4 zijden omsloten door groene randen. Aan de oost- en zuidzijde bevinden zich bredere groenzones.

In de wijk is, waar voorheen de atletiekbaan was gelegen, een buurtpark ontwikkeld. Het park heeft een groen middengebied met een openbaar karakter. In dit groene gebied is onder andere een speelplaats, een openbare tennisbaan, een skatebaan en een trapveld gepland. Het plangebied grenst aan dit buurtpark.

2.4 Verkeer, vervoer en parkeren

In het GMP+ van 2014 (Gemeentelijk Mobiliteitsplan + 2030) staat dat Nieuwegein goed ontsloten is voor het autoverkeer, maar dat het succes van de auto ook zijn beperkingen heeft: luchtvervuiling, geluidsoverlast, congestie, ruimtebeslag, verkeersveiligheid. Gezien deze beperkingen is het vertrekpunt van de mobiliteitsvisie van gemeente Nieuwegein het verleiden van mensen om andere vervoersmiddelen dan de auto te kiezen door het aanbieden van volwaardige alternatieven. De gemeente Nieuwegein kiest er dan ook voor om de rol van de fiets en milieuvriendelijk Openbaar Vervoer te versterken.

2.4.1 Ontsluitingsstructuur

Er is in 2008 een mobiliteitsscan uitgevoerd voor Blokhoeve (kenmerk 9S7558.B0, 30 juni 2008) waarin de betekenis van drie ontwikkelingsscenario's voor de parkeerbehoefte en de verkeersproductie zijn uitgewerkt. Deze is in 2011 en 2015 geactualiseerd. In deze laatste acutalisatie van maart 2016 - zie Bijlage 3 - wordt uitgegaan van de gerealiseerde nieuwbouwplannen en de meest actuele ontwikkelingsplannen voor Blok Oost en Blok West. Het geactualiseerde stedenbouwkundig plan voor Blokhoeve (maart 2016) staat daarmee aan de basis van de mobiliteitsscan. Deze mobiliteitsscan vervangt de mobiliteitsscan die in 2011 uitgevoerd is. Er is dus één complete en actuele mobiliteitsscan Blokhoeve.

2.4.2 Autoverkeer

Blokhoeve is voor het autoverkeer bereikbaar via de A.C. Verhoefweg, de Taludweg (stadsontsluitingswegen) en de Symfonielaan (wijkontsluitingsweg).

Wegenstructuur Blokhoeve (Bron: Stedenbouwkundig plan, gemeente Nieuwegein, 2010)

Deelgbied Blokhoeve Zuidwest in het zuidelijke deel van Blokhoeve wordt middels één weg ontsloten op de Symfonielaan. Het betreft één uitrit met twee rijstroken via het met VRI geregelde kruispunt Elzenhoeve - Symfonielaan. De Symfonielaan sluit met drie rijstroken aan op de A.C. Verhoefweg.

Green Village aan de Blokhoeve 7 in het westen van het Eiland is vanaf de Symfonielaan via de Elzenhoeve ontsloten.

2.4.3 Fietsverkeer

In het stedenbouwkundig plan zijn enkele aanvullende vrijliggende fietspaden opgenomen, zoals weergegeven op onderstaande afbeelding. Tussen De Lamellen en Het Eiland is bij Green Village een aansluiting voor langzaam verkeer gerealiseerd (1). Langs het parkeerterrein op Het Blok komt ook een vrijliggend fietspad (3). Ook het fiets-/voetpad (6) vanaf het Eiland naar de A.C. Verhoefweg behoort tot deze aanvullende vrijliggende fietspaden.

Voor het overige maakt het langzaam verkeer (fiets) gebruik van de 30 km/u straten. Dit zijn in en om het plangebied de Akkerhoeve, Vlierhoeve, Blokhoeve, Iepenhoeve en Elzenhoeve.

Fietsvoorzieningen Blokhoeve

2.4.4 Calamiteitenroute

Het fiets-/voetpad vanaf Green Village naar de A.C. Verhoefweg zal in de toekomst dienen als calamiteitenroute. Het creëren van een calamiteitenroute in het gebied biedt de mogelijkheid om bij calamiteiten het gebied via meerdere kanten te verlaten of (voor hulpdiensten) te bereiken.

2.4.5 Openbaar vervoer

Nieuwegein heeft een goed openbaarvervoersysteem, dat gevormd wordt door de sneltram Utrecht-Nieuwegein-IJsselstein (SUNIJ) en een aantal snelle en frequente buslijnen naar o.a. Utrecht Centrum, Rijnsweerd/De Uithof, Vianen, Houten en Leidscherijn.

Om de groei van het autoverkeer te beperken, maakt Nieuwegein in het GMP+ strategische beleidskeuzes om het gebruik van Openbaar Vervoer te stimuleren. Zo worden er geen maatregelen genomen die de kwaliteit van het openbaar vervoer in negatieve zin beïnvloeden en wordt er op ingezet dat bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen er van meet af aan goed openbaar vervoer aanwezig is.

Aan de zuidzijde van het plangebied rijdt de sneltram, met een halte langs de Symfonielaan (halte Zuilenstein).

2.4.6 Parkeren

De grootste parkeervraag komt voor in het deelgebied Het Blok, zoals opgenomen in de prognose van de maximale parkeerbehoefte te Blokhoeve in de mobiliteitsscan (circa 1500 parkeerplekken doordeweeks, overdag, en ongeveer 600 in de avond en in het weekend). In overeenstemming met de Nota Parkeernormen 2011-2015 dienen voldoende parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

3.1.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en daarmee van kracht geworden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de Structuurvisie gooit het Rijk het roer om. Het uitgangspunt is om meer over te laten aan provincies en gemeenten: minder nationaal belang en eenvoudigere regelgeving.

Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Alleen in de stedelijke regio's rondom de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van de verstedelijking.

Ladder duurzame verstedelijking

Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

Modernisering Monumentenzorg

Met de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening per 1 januari 2012, in het kader van de MoMo (Modernisering Monumentenzorg), zijn gemeenten verplicht om in bestemmingsplannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Het besluit regelt dat de effecten van een initiatief op cultuurhistorische waarden in een gebied inzichtelijk worden gemaakt, en indien nodig worden de waarden vastgelegd in het plan, middels specifieke regels. Met deze wetswijziging is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening.

3.1.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) en Verordening

De provincie Utrecht heeft op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) vastgesteld. In deze structuurvisie wordt de strategie van Utrecht Agenda 2040 in ruimtelijke zin verder uitgewerkt. De nieuwe structuurvisie bevat het beleid voor de periode 2013-2028.

De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. Provincie Utrecht heeft een centrale ligging, ligt aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (A1, A2 en A12) en ligt nabij Schiphol. De provincie streeft naar een aantrekkelijke woon-, werkomgeving en recreatie. Hiervoor hanteren zij drie peilers:

• A. een duurzame leefomgeving
• B. vitale dorpen en steden
• C. landelijk gebied met kwaliteit

Deze pijlers leiden tot belangrijke beleidsopgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Een van deze belangrijkste beleidsopgave is het accent leggen op de binnenstedelijke opgave.

Provinciaal archeologiebeleid

Het provinciale beleid voor de archeologische monumentenzorg is er in de eerste plaats op gericht waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). Dit beleid is nader uitgewerkt en vastgelegd in de provinciale Cultuurnota, de Structuurvisie en de nota Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Utrecht (CHS). Hierin is de omgang van de provincie met cultuurhistorische waarden vastgelegd. Ten slotte verplicht de Provinciale Ruimtelijke Verordening gemeenten om in een bestemmingsplan in specifieke gebieden bestemmingen en regels op te nemen die het behoud van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden waarborgen.

De belangrijkste wettelijke taken van de provincie zijn:

• a. Advisering, toetsing en vergunningverlening in het kader van de Ontgrondingenwet (waarbij de toetsing op archeologie een integraal onderdeel vormt)
• b. Aanwijzing van archeologische waardevolle gebieden (attentiegebieden) op basis van de provinciale archeologische monumentenkaart en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden met als doel het veiligstellen van archeologische waarden
• c. Beheren van een provinciaal depot voor bodemvondsten en het aanwijzen van gemeentelijke depots.

Bij projecten die de gemeentegrenzen overschrijden, bij het verlenen van ontgrondingsvergunningen en MER-plichtige ingrepen ligt het bevoegd gezag formeel bij de provincie. Aangezien hier bij dit plan geen sprake van is, is de gemeente Bevoegd gezag.

Waterkoers 2016 - 2021

In Waterkoers 2016 - 2021 worden in hoofdlijnen de belangrijkste ambities en maatregelen beschreven, welke Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden voor ogen heeft voor de komende zes jaar. De Waterkoers is de opvolger van het Waterbeheerplan 2010 - 2015 'Water voorop!'. Het accent is verschoven van 'zorgen voor' van het vorige plan naar 'samen met' in de Waterkoers. Het beleidsinstrument bevat een omslag in denken. Het is niet meer vanzelfsprekend dat het waterschap alles wat met oppervlaktewater te maken heeft, zelf oppakt, bepaalt of betaalt. Het waterschap wil vooral samen met medeoverheden, belangen- en maatschappelijke organisaties, bedrijven en bewoners uit het gebied werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Daarom is er ruimte voor initiatieven van derden. Het waterschap werkt de koers verder uit, samen met de gebiedspartners. Andere onderwerpen die in de Waterkoers aan de orde komen zijn waterveiligheid, voldoende water, gezond water, gezuiverd afvalwater en genieten van water.

In dit beleidsplan vormt het in september 2015 vastgestelde KRW maatregelenpakket - voor de periode 2016-2021 - de basis voor het thema 'Gezond Water'. Het maatregelenpakket voor deze tweede KRW periode ligt op een vrij hoog abstractieniveau, en worden in de loop van deze periode verder uitgewerkt.

Handboek Watertoets HDSR

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft in 2013 het handboek Watertoetsproces vastgesteld. Dit handboek gaat in op het uitvoeren van de Watertoets binnen het beheersgebied van HDSR. Enkele relevante punten voor watertoetsen in bestaand stedelijk gebied zijn:

• a. niet afwentelen: oplossingen op de ene plaats mogen niet leiden tot problemen elders;
• b. voor het bergen van water geldt de bergingstrits 'vasthouden, bergen en afvoeren';
• c. van het toegenomen verhard oppervlak moet 10 % in de vorm van oppervlaktewaterberging gecompenseerd worden (inmiddels is dit gewijzigd in 15%).

Bovenstaande punten zijn algemene regels van HDSR. Bij het opstellen van de inrichting is het wenselijk om met deze punten rekening te houden. Bij nadere uitwerking is het mogelijk hiervan af te wijken mits de waterhuishoudkundige situatie het toelaat. Bij de planontwikkeling van het totaalplan Blokhoeve heeft overleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap (zie verder ook hoofdstuk 4).

3.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nieuwegein 2030

In de structuurvisie van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld januari 2010) is de ruimtelijke ontwikkeling van Nieuwegein weergegeven tot 2030. Het plangebied Blokhoeve is opgenomen als een gebied voor stedelijke ontwikkeling en biedt ruimte voor wonen en werken met recreatief medegebruik. De nu voorgestelde ontwikkelingen passen binnen deze doelstellingen nu zij een stedelijke ontwikkeling betreffen. Het vergroten van de samenhang binnen en tussen de wijken, en het versterken van de verbindingen met de regio zijn de belangrijkste richtsnoeren. Dat betekent dat de centrale opgave van de structuurvisie eruit bestaat een aanpak en maatregelenpakket te formuleren, dat deze samenhang bevordert. Ruimtelijke maatregelen en investeringen, herstructurering en vernieuwing van de stad zal vanuit deze leidraad worden vormgegeven. Concreet betekent dit oog hebben voor initiatieven van onderop, samenwerking op wijkniveau en samenwerking met andere partijen.

Voor het ruimtelijk beleid komt het erop aan de verschillende functies van wonen, werken, infrastructuur, zorg, welzijn en onderwijs te combineren tot een complete stad, waar het aangenaam vertoeven is. Naast het verbinden staat ook het versterken van de identiteit, het toevoegen van nieuwe woonmilieus, het focussen op kwaliteit (meer dan op groei) en het zorgen voor leefbare en aantrekkelijke wijken.

Economische visie 2011

Met de economische visie, vastgesteld in 2011, wil de gemeente Nieuwegein laten zien dat ze staat voor haar bedrijven, welke doelstellingen ze de komende jaren nastreeft en hoe ze deze wil bereiken. Een sterkte-zwakte analyse laat zien dat Nieuwegein onverminderd centraal ligt in een economisch sterke regio. Maar was Nieuwegein voorheen sterk in de klassieke vestigingsfactoren (bereikbaarheid, parkeren, ruimte voor uitbreiding); de laatste jaren zijn deze sterke punten aan het wegzakken.

Daarnaast hechten ondernemers in toenemende mate belang aan “zachte vestigingsplaatsfactoren”. Het gaat dan om de woonomgeving, het aanbod van cultuur en vermaak, het lokaal zakelijke interactieklimaat en het omliggende arbeidspotentieel. In deze visie spreekt de gemeente zich uit om juist op deze punten meer inspanningen te verrichten. Daarnaast leiden de trends en ontwikkelingen er toe dat de zwakke punten moeten worden verbeterd om daadwerkelijk de kansen te kunnen grijpen.

Signalen die niet genegeerd kunnen worden zijn onder andere de hoge kantorenleegstand en de veroudering van de bedrijventerreinen. Door dergelijke onderwerpen tijdig te agenderen en aan te pakken verwacht de gemeente Nieuwegein haar sterke economische positie in de regio te kunnen behouden en zelfs versterken. Daarbij zal ook nadrukkelijk de samenwerking worden gezocht met alle partijen/partners die een bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van deze visie. In de eerste plaats de Nieuwegeinse ondernemers zelf. Maar ook het onderwijsveld, re-integratieveld en de stad Utrecht.

Met voorliggend plan worden ruime mogelijkheden geboden voor de ontwikkeling van bestaande activiteiten.

Horecabeleid 1992

Het horecabeleid is vastgelegd in de nota 'Horecaonderzoek Nieuwegein' van 1992. In de nota wordt geconcludeerd dat in Nieuwegein een beperkte uitbreiding van de horeca mogelijk is en dat er een gericht stimuleringsbeleid gevoerd kan worden. Er worden drie horecaconcentratiegebieden onderscheiden: Binnenstad, Jutphaas en Vreeswijk. Daarnaast is horeca mogelijk in winkelcentra.

Naast de winkelcentra waar horeca is toegestaan, worden er drie horecaconcentratiegebieden onderscheiden: Binnenstad, oud-Jutphaas en Vreeswijk. Dit betekent voor het plangebied dat alleen binnen een mogelijk nieuw winkelcentrum in de wijk Blokhoeve, horeca is toegestaan. De vormen van horeca waar het dan om gaat zijn café, restaurant en cafetaria en dergelijke. Buiten het winkelcentrum is nieuwe horeca binnen het plangebied niet gewenst.

Gemeentelijk Mobilteitsplan (GMP+)

Het Gemeentelijk Mobiliteitsplan GMP+ (2014) schetst de visie op het gebied van verkeer en vervoer voor Nieuwegein tot 2030. Verkeer bestaat echter uit verschillende vervoerswijzen met verschillende belangen die elkaar soms versterken en soms in de weg zitten. De 'plus' van het GMP ligt op het terrein van milieu; specifiek lucht en geluid. Een integrale visie zoals verwoord in het GMP+ moet bijdragen aan het nemen van de juiste maatregelen in het omvangrijke en complexe verkeerssysteem. De doelen van het GMP+ zijn dan ook:

• het formuleren van verkeer- en vervoerbeleid vanuit een integrale visie die zoveel mogelijk rekening houdt met andere beleidsvelden;
• het voorstellen van maatregelen bij knelpunten in de afweging tussen verkeer, vervoer en milieu.

Een belangrijke kracht van Nieuwegein is de centraal ligging in Nederland in combinatie met een geode bereikbaarheid. Het mobiliteitsbeleid is erop gericht deze kracht te versterken en te koesteren. Hierbij staat bereikbaarheid van Nieuwegein met volwaardige vervoersalternatieven voor de auto centraal. Verkeersveiligheid en duurzaamheid zijn daarbij belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfmilieu. Het succes van de auto heeft ook zijn beperkingen: luchtvervuiling, geluidsoverlast, congestie, ruimtebeslag, verkeersveiligheid. Gezien deze beperkingen is het vertrekpunt van de mobiliteitsvisie van de gemeente Nieuwegein het verleiden van mensen om andere vervoersmiddelen dan de auto te kiezen door het aanbieden van volwaardige alternatieven. Dit betekent dat Nieuwegein wel iets te bieden moet hebben om de mensen te kunnen verleiden van andere modaliteiten gebruik te maken. De gemeente kiest er dan ook voor om de rol van de fiets en milieuvriendelijk Openbaar Vervoer te versterken. Daarbij maakt zij gebruik van 4 pijlers:

• duurzaamheid
• bereikbaarheid
• samenhang met stadsontwikkeling
• gedragsbeïnvloeding.

Het plangebied is goed ontsloten voor zowel de auto, openbaar vervoer als de fiets en past daarmee binnen de uitgangspunten van het GMP+.

Nota Parkeernormen 2011-2015

In de Nota Parkeernormen 2011-2015 (23 februari 2011) zijn de parkeernormen gedifferentieerd, wordt bij het bepalen van de norm veel meer rekening gehouden met locatie specifieke eigenschappen en zijn er minimum parkeernormen bij vrijstelling. Dit zijn lagere normen dan de standaard parkeernormen die toegepast kunnen worden wanneer uit een mobiliteitstoets blijkt dat die toelaatbaar zijn. Om te voorkomen dat een bouwvergunning om formele reden geweigerd zou moeten worden, kunnen Burgemeester en Wethouders dan vrijstelling verlenen. De verwachting is dan ook dat de Parkeernormen in deze nota veel meer rekening houden met de dagelijkse praktijk dan de parkeernormen uit de eerdere Nota Parkeren uit 1999. Om parkeernormen te definiëren zonder alles in ieder bestemmingsplan te beschrijven, is de Nota Parkeernormen gemaakt. In de regels van dit bestemmingsplan wordt naar deze Nota verwezen.

In het plangebied dienen voldoende parkeerplaatsen te worden aangelegd. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar.

Beleidsvisie externe veiligheid

Naast het feit dat vanuit de Rijksoverheid risiconormen zijn gesteld, laat de wet- en regelgeving ook ruimte aan gemeenten (en provincies) om eigen veiligheidsambities te formuleren. In de Beleidsvisie externe veiligheid (raadsbesluit 2007-403) is aangegeven hoe Nieuwegein met deze beleidsvrijheid omgaat. Zo is onder nadere in de visie aangegeven dat de gemeente houdt zich het recht voor om bij nieuwe situaties af te zien van het zogenaamde “stand still” beginsel voor het groepsrisico, zolang aan de oriëntatiewaarde wordt voldaan. Het plan voldoet hieraan, zie paragraaf 4.3.3.

Watervisie Nieuwegein

De Watervisie Nieuwegein (2004) gaat in op de waterhuishouding van het plan Blokhoeve. Zo staat in de watervisie vermeld dat het hemelwater van de daken rechtstreeks op het oppervlaktewater wordt geloosd. Ook het hemelwater van de kleine wegen wordt geloosd op het oppervlaktewater. Het hemelwater van de grotere wegen wordt afgevoerd via het afvalwaterriool. De Watervisie Nieuwegein vermeldt dat het project Blokhoeve door de grote hoeveelheid oppervlaktewater een voorbeeldproject is voor toekomstige ontwikkelingen in het lage deel van Nieuwegein. In paragraaf 4.2.2 is nader ingegaan op het aspect water.

Jaarplan Water 2016

In het jaarplan zijn de nieuwe maatregelen en de al lopende projecten aan het watersysteem van Nieuwegein beschreven voor 2016. De watervisie uit 2004 en het jaarplan Water 2016 vormen samen het Waterplan van de gemeente Nieuwegein. Een waterplan geeft een invulling aan de verplichting voor onze gemeente en het waterschap om in overleg met elkaar zorg te dragen voor een doelmatige en samenhangende afstemming van het waterbeheer.

In het oudere Jaarplan Water 2015 was specifiek voor Blokhoeve het volgende opgenomen:

Het zuidelijk deel van peilvak NGW_011 (wijk Zuilenstein) staat in onvoldoende verbinding
met het noordelijk deel (wijk Blokhoeve). Mede hierdoor is de doorstroming in wijk Blokhoeve beneden de maat. Door een kantelstuw te plaatsen nabij de duiker langs de Symphonielaan wordt dit probleem verholpen.

In het actuele Jaarplan Water 2016 is opgemerkt dat deze maatregel is uitgevoerd. Daarbij is toegelicht dat in plaats van een stuw aan de Symphonielaan, een nieuwe stuw noordelijker in hetzelfde peilgebied is geplaatst.

Beleidsnota archeologie gemeente Nieuwegein, 2012

Gemeenten moeten sinds de implementatie van de Wamz bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen of bij de vrijstelling van bestaande plannen rekening houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem. In het kader van omgevingsvergunningen kunnen gemeenten archeologische eisen stellen aan de aanvragers in de vorm van het uitvoeren van archeologisch onderzoek als voorwaarde voor de vergunningverlening. Daarnaast wordt in tal van andere situaties van gemeenten een visie en uitspraak over het archeologisch bodemarchief verwacht.

Om de gemeentelijke rol als beslissend bestuursorgaan adequaat te kunnen vervullen, is gemeentelijk archeologiebeleid met een eigen (inhoudelijk en bestuurlijk) afwegingskader opgesteld. Het bij het beleid horende onderzoeksrapport ´Een gestapeld verleden. Gemeente Nieuwegein. Een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart (RAAP-Rapport 2145)'. geeft op perceelsniveau inzicht in het voorkomen van bekende en te verwachten archeologische waarden. Daarnaast bevat de kaart een informatielaag met mogelijke diepteligging van de te verwachten archeologie en bodemverstoring. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor een archeologische beleidsadvieskaart: aan de verwachtingen worden voorschriften gekoppeld die inzichtelijk maken waar geen onderzoek nodig is, waar wel, en zo ja, wat voor onderzoek. Deze beleidsadvieskaart vormt op zijn beurt de basis voor het aanpassen van bestemmingsplannen en bij de verlening van bouw- en aanlegvergunningen.

Op de archeologische verwachtingskaarten heeft het plangebied een hoge verwachtingswaarde voor de IJzertijd – Romeinse tijd, een middelhoge verwachting voor de Midden Neolithicum – Late Bronstijd en een Lage verwachting voor de Middeleeuwen – Nieuwe tijd. In paragraaf 4.2.5 wordt nader ingegaan op de archeologische waarden van het gebied.

Cultuurhistorie

Om adequaat invulling te kunnen geven aan de nieuwe taak van de gemeente om rekening te houden met binnen het bestemmingsplan aanwezige cultuurhistorische waarden, heeft de gemeente een cultuurhistorisch onderzoek laten uitvoeren (RAAP-RAPPORT 2538 Jonge stad, oude kwaliteiten. Een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein). Het betreft een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein. Het onderzoek is gemeentebreed opgezet. Hierdoor kunnen ondermeer waardevolle structuren optimaal in beeld worden gebracht. In paragraaf 4.2.4 wordt hier nader op ingegaan.

Bouwen voor de toekomst

Het is van belang om te bouwen met gezonde materialen, het materiaalgebruik te reduceren, zoveel mogelijk te recyclen en grondstofkringlopen te sluiten ('Cradle tot cradle'). Daarom heeft de gemeenteraad de nota 'Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein' vastgesteld. Hierin is de ambitie geformuleerd om bij nieuwbouw en renovatie te streven naar een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger t.o.v. de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland.

Naast bovenstaande prestatie-eis zijn de volgende basismaatregelen vastgesteld:

• Bij nieuwbouw een lagetemperatuurverwarming systeem toepassen.
• Bij renovaties een EPA-onderzoek uitvoeren (hier niet aan de orde).
• Geen uitlogende bouwmetalen toepassen.
• Alleen aantoonbaar duurzaam geproduceerd hout (conform criteria TPAC) toepassen.
• Een handleiding voor gebouwgebruikers opstellen.
• Bij nieuwbouw een duurzaam gezond binnenmilieu waarborgen.

De milieuprestatie kan bij kleinere en middelgrote (ver)bouwplannen (zoals hier) inzichtelijk worden gemaakt met het duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. In dit instrument worden de prestaties op de duurzaamheidsthema´s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde beoordeeld en gewogen. GPR-gebouw geeft per thema een waardering op een schaal van 1 tot 10, waarbij een 6,0 staat voor de huidige bouwstandaard. Voor Nieuwegein dient de GPR minimaal 6,9 te zijn voor een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger.

De gemeente streeft verder naar het vergroten van het aandeel groendaken (ook wel vegetatiedaken genoemd, zie www.nieuwegein.nl/groendak).

Klimaatbeleidprogramma 2009-2013

Volgens het door het college vastgestelde gemeentelijke Klimaatprogramma 2009-2013 geldt een streven naar een 10% betere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) t.o.v. het Bouwbesluit en geldt bovendien een streven naar 10% duurzame energie. Bij grotere bouwinitiatieven (>200 woningen of het equivalent daarvan) geldt i.v.m. de duurzame gebiedsontwikkeling een EPL van 7,0 tot 8,0. In het Coalitieakkoord 2014-2018 is een ambitieuzer doel geformuleerd: Nieuwegein wil in 2040 een klimaatneutrale duurzame stad zijn. Energieneutrale nieuwbouw van woningen is inmiddels technisch en financieel mogelijk, dus kansrijk in dit gebied. Belangrijk in ieder geval is bij het woningontwerp uit te gaan van de Trias-Energetica, dat wil zeggen:

• 1. energievraag terugdringen (o.a. via een zeer goed geïsoleerde gebouwschil).
• 2. duurzame energiebronnen inzetten (o.a. via warmtepomp, zonneboiler en zonnepanelen).
• 3. resterende (fossiele) energiebehoefte dekken met efficiënte installaties (o.a. via energiezuinige verlichting, -pompen en -ventilatoren en regeltechniek)

Verder is belangrijk bij het woningontwerp uit te gaan van:

• 4. goede woningoriëntatie (o.a. oriëntatie van gevel, dak en indeling van de woning t.b.v. benutting van 'gratis' zonne-energie).
• 5. ontwerp met aandacht voor energie (o.a. compacte woning, optimale glasverdeling, optimale daglichttoetreding, voorkomen van oververhitting en groendak).

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Planopzet

De ontwikkeling van dit plangebied maakt onderdeel uit van de grotere ontwikkeling van Blokhoeve. Blokhoeve omvat drie buurtdelen, ieder met een eigen bebouwingskarakteristiek, gescheiden door brede waterzones.

• De Lamellen (noorden): dit deelplan is bijna geheel gerealiseerd en bestaat uit lamelachtige bebouwingsstroken, deels landschappelijk ingepast in de voormalige golfbaan. Andere kenmerken van dit buurtdeel zijn uinen op het zuiden en verspreide hoogte-accenten van vier tot vijf bouwlagen. De enige ruimte voor nieuwbouw is The Edge fase 2, waar woningbouw pas mogelijk is na aanpassing van de hoogspanningslijn.
• Het Eiland (midden): dit deelplan wordt gekarakteriseerd als een rustige oase, met villabebouwing en groene waterkanten. In dit deel is ook een buurtpark gesitueerd rondom de oude atletiekbaan, waarvan de vorm gehandhaafd blijft. Verder liggen er in dit buurtdeel enkele maatschappelijke en dienstverlenende voorzieningen voor geheel Blokhoeve centraal. De woningen langs het water worden pas op de langere termijn ontwikkeld (na aanpassing van de hoogspanningslijn)
• Het Blok (zuiden): dit deelplan kent een sterke menging van wonen, werken en recreëren. De recreatieve commerciële publieksverzorgende functies zijn georiënteerd op de grote parkeerzone aan de zuidzijde, terwijl de woon- en kleinere kantoorfuncties op het water en het buurtpark zijn gericht. Verder bevat dit deel de nieuwe 'oprijlaan' naar de Green Village, een horecabedrijf dat ruimte biedt voor diners, feesten en bijeenkomsten. Het Blok bestaat uit de volgende drie deelgebieden:
  • 1. Het meest zuidelijke deel omvat enkele bestaande bedrijven. Voor deze bedrijven is, in lijn met het bestemmingsplan Blokhoeve 2012, een regeling opgenomen waarmee de bestaande bedrijfsvoering kan worden voortgezet.
  • 2. Ten noorden hiervan ligt een gebied wat nog verder uitgewerkt zal worden. Hier zal te zijner tijd een aparte procedure voor worden gevolgd.
  • 3. Het derde deelgebied bevat de locatie van Green village. Hiervoor is een plan ingediend om een aantal elementen toe te voegen aan de huidige opzet van het perceel: het gaat om een geluidsdichte feestzaal, een overdekte serre en een lodge met ongeveer 35 hotelkamers. Daarnaast zullen extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om deze uitbreiding te realiseren.

Voorliggend plangebied regelt deelgebied 1 en 3 van Het Blok.

Het ingediende plan voor Green village voorziet in het dempen van een deel van de watergang. Dit zal elders in het plangebied worden gecompenseerd. Momenteel wordt gedacht aan compensatie conform onderstaande afbeelding. Bij de juridische toelichting is aangegeven hoe dit in de regels en verbeelding is opgenomen.

4.2 Planaspecten

4.2.1 Verkeer, vervoer en parkeren

De verkeersstructuur is reeds gerealiseerd. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen dient parkeren te worden gerealiseerd. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar binnen het plangebied. Om te waarborgen dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee functies alleen mogelijk worden gemaakt als deze kunnen voorzien in voldoende parkeermogelijkheden.

4.2.2 Waterhuishouding

Ten aanzien van het aspect water voor de gehele wijk Blokhoeve heeft Ingenieurs- en adviesbureau Tauw onderzoek verricht en vastgelegd in het rapport 'Watertoets Blokhoeve Nieuwegein' van 9 januari 2007, met kenmerk R001-4450456TGVibs- V02-NL. Uit dat rapport blijkt dat de toekomstige inrichting van Blokhoeve weinig tot geen negatieve invloed op de Waterhuishouding heeft. De toename van verhard oppervlak wordt gecompenseerd door waterberging in de vorm van oppervlaktewater. Binnen het plangebied kan voldoende water worden geborgen tijdens zware regenval. Het infiltreren van regenwater is niet mogelijk door de aanwezigheid van een kleilaag in de bodem. Bovendien is er in de wintermaanden sprake van een kwelsituatie waardoor het infiltreren van regenwater tot grondwateroverlast kan leiden. Het regenwater wordt voor een deel rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd.

In het plan wordt ook aandacht besteed aan de waterkwaliteit. De geplande waterstructuur zorgt voor doorstroming van de watergangen zodat geen stilstaand water voorkomt.

4.2.3 Natuur en landschap (flora en fauna)

De uitvoering van de bouwplannen voor Blokhoeve heeft tot gevolg dat het verharde oppervlak in het gebied sterk toeneemt. Dit gaat ten koste van de bestaande open ruimte in het gebied. In 2005 (Bureau Visser, Natuurtoets Blokhoeve, mei 2005) en in 2010 (Royal Haskoning, Toetsing Flora- en faunawet Blokhoeve Nieuwegein, januari 2011) is een ecologische toets uitgevoerd, om te bezien wat de effecten zijn van de bouwplannen in de gehele wijk Blokhoeve op de ecologie.

Voor het plangebied 'Green Village' is in april 2016 een quickscan opgeleverd ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling (zie Bijlage 4 ) . Hieruit kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van het plangebied geen duidelijke negatieve gevolgen heeft voor de bestaande flora en fauna in het gebied. De huidige ecologische verbindingszone in het oosten van het plangebied blijft gehandhaafd. Voor het overige zijn de bestaande ecologische waarden in het plangebied zeer gering.

Per 1 januari 2017 is de Flora- en faunawet vervangend door de Wet Natuurbescherming. Dit leidt echter inhoudelijk niet tot een andere conclusief van de quick scan. Voor de uitvoering van de plannen is geen ontheffing van de Natuurbeschermingswet vereist. Wel dient bij de uitvoering rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht. Wel worden de volgende aanbevelingen gedaan:

• werkzaamheden dienen zoveel mogelijk te worden uitgevoerd buiten het broedseizoen. Dit is met name voor broedvogels van belang.
• bij het dempen van de sloot dient rekening gehouden te worden met de Kleine modderkruiper en Bittervoorn. Werkzaamheden dienen onder begeleiding van een ter zake kundige uitgevoerd te worden.
• omdat de locatie mogelijk fungeert als foerageergebied voor vleermuizen, wordt geadviseerd alle werkzaamheden rondom en in het terrein van 'Green Village' overdag te laten plaatsvinden en geen extra (bouw)lampen te plaatsen buiten deze werktijden.

4.2.4 Cultuurhistorie

Historische geografie en landschap

Het gebied Blokhoeve ligt in het gebied van drie middeleeuwse copeontginningen:

Galecop (noorden) en Jutphaas (zuiden) en Raven (noordoosten). De aanduiding cope geeft aan dat we hier te maken hebben met een van bovenaf geplande, systematische ontginning, waarbij kolonisten een koopovereenkomst sloten met de landsheer. Vanaf weteringen werden sloten gegraven die het gebied ontwaterden en in strookvormige percelen verdeelden. Deze middeleeuwse structuur bleef in grote lijnen bewaard tot de verstedelijking. De oude cope-structuur is in het gebied alleen nog in het oosten, in de binnenbocht van de trambaan, te herkennen. In het groen is de noord-zuidrichting van de sloten en percelen van de vroegere polder Jutphaas Nedereind nog te herkennen.

Het voorliggende bestemmingsplangebied ligt in de copeontginning Jutphaas. In de bebouwde gebieden en de sportvelden is de cope-structuur niet meer zichtbaar. Wel is het omgrachte erf van de oude voorname boerderij Blokhoeve nog herkenbaar.

Stedenbouwkundige ontwikkeling en bebouwingskarakteristiek

Bestemmingsplangebied Blokhoeve dankt zijn naam aan de boerderij 't Blok of Blokhoeve, die in het volledig nieuw ontwikkelde gebied een tastbare herinnering is aan het agrarische verleden. Het gebied ligt noordelijk van de wijken, die na 1971 tot stand zijn gekomen in het kader van het definitieve Structuurplan uit 1969 en de aanwijzing tot groeikern in 1972. Het Structuurplan voorzag in de omvorming van grote delen van de oude gemeenten Jutphaas en Vreeswijk tot een nieuwe stad met in totaal zo'n 20.000 woningen. In de beginfase kwam de ontwikkeling van de woonfunctie op de voorgrond te staan. Dit betekende dat werd begonnen met de bouw van woonwijken als Hoogzandveld en Batau. In aansluiting daarop werden de wijken rondom het centrum, dat vanaf circa 1980 verrees, in uitvoering gebracht. Uiteindelijk moest de bouw van de stad aan de noordrand worden afgerond. Er werd gestreefd naar een voltooiing van het woningprogramma in ongeveer vijftien jaar, verdeeld in drie fasen van elk vijf jaar. Ten noorden van de Symfonielaan is aanvankelijk alleen Sportcentrum Heidedal gerealiseerd, in 1992 gevolgd door een groot kantoorcomplex, het Home Trade Center. De restanten van het oude agrarische gebied zijn recentelijk nieuw verkaveld en in de afgelopen periode verder ingevuld met bedrijfspanden en woningen. De Blokhoeve (Blokhoeve 7) is het enige historische gebouw in het gebied en is hierdoor een opvallende verschijning. De uit omstreeks 1900 daterende langhuisboerderij is de opvolger van een veel oudere boerderij. Het huidige pand is vooral in de hoofdvormen goed behouden gebleven. In het plangebied bevinden zich geen monumenten.

Waardering cultureel erfgoed

In het plangebied bevindt zich een zone van hoge cultuurhistorische waarde, het terrein van het prestedelijke erf Blokhoeve. Deze hoge waarde is gebaseerd op feit dat het aanwezige prestedelijke erf nog goed herkenbaar is. Binnen deze zone is de huidige boerderij, de opvolger van 'versterkt huis' of hofstede Blokhoeve vanuit gebouwd erfgoed van positieve / beeldondersteunende kwaliteit.

Uitsnede uit Kaartbijlage 5 bij het rapport Cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Nieuwegein:
Waardering van historisch cultuurlandschap en prestedelijk landschap. Het oranje gebied heeft een hoge waarde

Uitsnede uit Kaartbijlage 6 bij het rapport Cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Nieuwegein:
Waardering van historische bouwkunst en stedenbouw. De boerderij heeft een gele kleur wat overeenkomt met categorie K3: positieve/beeldondersteunende kwaliteit

4.2.5 Archeologie

Onderzoeken

In 2007 is, met het oog op voorgenomen ontwikkelingen in Blokhoeve, een archeologisch bureau en een verkennend booronderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 1. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten is vervolgens in het kader van het bestemmingsplan Blokhoeve 2010 in maart/april 2008 een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven (karterende en waarderende fase) uitgevoerd, zie Bijlage 1. Hieruit kwam onderstaande archeologische verwachting naar voren, die een onderscheid maakt in gebieden met een zeer hoge verwachting (hieronder vallen een Romeinse vindplaats en een archeologisch monument uit de periode Late Middeleeuwen-Nieuwe Tijd), hoge verwachting en lage verwachting.

Archeologische verwachting: A: Infrastructuur; B: Water; C: Sleuf met sporenvlak en sleufnummer, D: zeer hoge verwachting (= vindplaats en archeologisch monument); E: hoge verwachting (PvE; niet onderzocht); F: lage verwachting; rode lijn is vindplaats en stippellijn hier omheen de geul, zwarte bolletjeslijn is plangrens van het bestemmingsplan Blokhoeve Zuidwest.

Vervolgens is in oktober 2008 door TNO specifiek pollenonderzoek gedaan, zie Bijlage 1, naar de restgeul die op voorliggende afbeelding is aangegeven met een stippellijn. Hierin wordt geconcludeerd dat de restgeul is opgevuld en dat het niet waarschijnlijk is dat archeologisch onderzoek van deze opvulling veel vondsten van bewoning uit de Romeinse tijd zal opleveren. Hier geldt dan ook geen hoge archeologische verwachtingswaarde meer.

In de jaren hierop volgend hebben een publieksopgraving en verschillende archeologische begeleidingen plaatsgevonden ter plaatse van en grenzend aan de vindplaats. Deze zijn buiten het plangebied van dit bestemmingsplan gelegen.

In maart 2016 is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd ter plaatse van het archeologisch monument Blokhoeve, zie Bijlage 2. Dit verkennende en karterende booronderzoek werd uitgevoerd ten behoeve van uitbreiding van de bestaande horecagelegenheid 'Green Village' met een zaal en wintertuin (respectievelijk nummers 1 en 2 op onderstaande afbeelding).

Aanbevolen wordt om in het gehele plangebied van dit onderzoek een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren (gravend onderzoek), en de onderzoeksresultaten mee te nemen in het ontwerpproces van de nieuwbouw (bijvoorbeeld het in een eventuele kelder zichtbaar laten van oude funderingsresten).

Archeologisch beleid

Eind 2012 is een Beleidsnota archeologie opgesteld voor de gemeente Nieuwegein. Binnen deze nota is een beleidsadvieskaart opgenomen.

Binnen het plangebied komen drie zones voor op de beleidsadvieskaart, namelijk:

• AWG 2: vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv;
• AWV 2: vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv en plangebieden groter dan 500 m2;
• AWV 6: vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -Mv en plangebieden groter dan 10.000 m2.

De archeologische onderzoeken die zijn uitgevoerd zijn destijds niet verwerkt in de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart, omdat de AMZ-cyclus voor de Romeinse vindplaats nog niet geheel doorlopen was voor het plangebied Blokhoeve.
De archeologische dubbelbestemming in voorliggend bestemmingsplan is daarom deels gebaseerd op de onderzoeksresultaten, en deels, voor het AMK-terrein Blokhoeve op de de gemeentelijke archeologische beleidskaart.

Uitsnede Archeologische beleidsadvieskaart

4.3 Milieu

4.3.1 Geluid (weg- en tramverkeer)

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidsgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt. De zone in binnenstedelijk gebied bedraagt 200 m uit de as van de weg. Doorgaande wegen rondom het plangebied betreffen de Symfonielaan, A.C. Verhoefweg en Taludweg. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van geluidsgevoelige objecten niet mogelijk. Aanvullend geluidsonderzoek is dan ook niet nodig.

Anderzijds dient de uitbreiding van de feestzaal in het Green Village te voldoen aan het criterium van goede ruimtelijke ordening en dient deze te voldoen aan de geluidseisen van het Activiteitenbesluit. Hiervoor is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 5. In dit onderzoek is de geluidbelasting vanwege Green Village, inclusief nieuwe feestzaal, berekend ter plaatse van de omliggende (bestemde) woningen. Uit de rekenresultaten blijkt dat zowel in het kader van een goede ruimtelijke ordening als in het kader van de Wet milieubeheer, ruimschoots voldaan wordt aan de gestelde grenswaarden.

Toetsing goede ruimtelijke ordening

Er wordt voldaan aan de streefwaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde voor het tijdgemiddelde geluidniveau en 65 dB(A) etmaalwaarde voor de maximale geluidniveaus. Hiermee is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd ter plaatse van de omliggende (bestemde) woningen.

Toetsing Wet milieubeheer

Gezien het ruimere toetsingskader, wordt zonder meer voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit milieubeheer.

Indirecte hinder

Er wordt voldaan aan de streefwaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde.

4.3.2 Bedrijven en milieuzonering

Milieuaspecten worden weliswaar geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten rekening te worden gehouden. Het gaat dan met name om de situering ten opzichte van milieuhinderlijke inrichtingen. Om te bepalen welke afstanden dienen te worden aangehouden, is de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) geraadpleegd. In deze brochure staan richtafstanden van bedrijven tot bebouwing aangegeven.

In en om het plangebied zijn diverse bedrijven gelegen, deze zijn in onderstaande figuur weergegeven.

Voor wat betreft de bepalende inrichtingen gelden de volgende richtafstanden voor (onder meer) geluid.

• NBC, SBI code 9004, categorie 2: 30 meter van de grens van de inrichting.
• Heidehal, SBI code 931A, categorie 3.1: 50 meter van de grens van de inrichting.
• Bowling Chandra, SBI code 931B, categorie 2: 30 meter van de grens van de inrichting.
• Tennisvelden van de Heidehal: SBI code 931F, categorie 3.1: 50 meter van de grens van de inrichting.

De richtafstanden voor de huidig bestemde situatie zijn in de onderstaande figuur weergegeven.

VNG afstandscontouren inrichtingen bestemde situatie

De bestemming van gronden binnen de hiervoor genoemde contouren veranderen met onderhavig bestemmingsplan niet. Verder onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.3.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op activiteiten die een risico voor de omgeving met zich mee kunnen brengen. Voorbeelden zijn de productie of transport van gevaarlijke stoffen. Om ongelukken te voorkomen worden bij externe veiligheidsrisico's minimum afstanden gehanteerd van wonen, werken en recreëren tot activiteiten die een gevaar kunnen opleveren.

Wettelijk kader

De regelgeving op het gebied van de externe veiligheid heeft als doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; buisleidingenbesluit), en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

De regels voor transport en voor buisleidingen kennen dezelfde pijlers en dezelfde systematiek als de regelgeving voor inrichtingen. Het externe veiligheidsbeleid kent twee pijlers:

• Het plaatsgebonden risico
• Het groepsrisico

Het plaatsgebonden risico

Dit wordt bepaald op basis van de risicobron en wordt gebruikt om het minimum beschermingsniveau waar de samenleving recht op heeft aan te geven. Dit minimum beschermingsniveau wordt uitgedrukt in een grenswaarde en kan ruimtelijk worden weergegeven als een contour. Het ruimtebeslag van deze contour is veelal beperkt.

Het groepsrisico

Met het groepsrisico wordt aangegeven welk beschermingsniveau ontstaat als mensen (omdat ze wonen, werken, recreëren in de nabije omgeving) en industriële risico's bij elkaar in de buurt komen. Verder dient het groepsrisico om een afweging te kunnen maken over de wenselijkheid van de voorgenomen activiteit (herbestemming, verdichting, etc.) in relatie tot de risicobron. Dit wordt de verantwoordingsplicht genoemd. Het groepsrisico wordt uitgerekend voor het invloedsgebied, en berekent de kans op 10 of meer slachtoffers. Voor het groepsrisico geldt niet een grenswaarde maar een oriëntatiewaarde.

Planbeschrijving

In of nabij het plangebied zijn de volgende risicobronnen aanwezig:

• Het Shell tankstation AC Verhoef.
• De hoge druk gasleiding W-518-03.
• De vaarweg Merwedekanaal.
• Een leiding van de Defensie Pijpleiding Organisatie.
• De hoge drukgasleiding A-510.

Het plangebied ligt buiten de toetsingsafstanden van de eerste drie risicobronnen . Deze zijn dus niet van invloed op het plangebied. Het invloedsgebied van de hoge druk gasleiding A-510 en de Defensie leiding valt wel over de planlocatie. Op beide leidingen is het besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing. Zie hiervoor hieronder.

Daarnaast is in Nieuwegein een route voor gevaarlijke stoffen aangewezen. Van deze route zijn ontheffingen verleend voor de Symfonielaan. Het betreft ca. 20 transportbewegingen voor LPG naar het LPG tankstation aan de AC Verhoefweg. Volgens de vuistregels uit de Handleiding risicoanalyse transport is er in deze situatie geen plaatsgebonden risico en wordt de 10% van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico niet overschreden.

Defensie leiding

Langs het plangebied loopt een hogedruk 8 inch stalen leiding van defensie (K2- en K3- vloeistof). Het RIVM heeft de risico´s voor buisleidingen onderzocht (rapport risicoanalyse voor buisleidingen met brandbare vloeistoffen 2006). Door de leiding worden uitsluitend K2- en K3-producten vervoerd. De contour voor het plaatsgebonden risico ligt op 0 meter; overal wordt daarom voldaan aan de norm. Het invloedsgebied van het groepsrisico strekt tot 35 meter vanaf de leiding. Het plan maakt bebouwing mogelijk tussen de 20 en 35 meter van de leiding (locatie Green Village). Voor dichtheden tot 100 personen per hectare buiten de PR-contour is geen sprake van een groepsrisico. Deze dichtheden worden in het plangebied en ook daarbuiten nergens gehaald.

Hogedruk aardgasleiding

Langs de locatie loopt een hoge druk aardgasleiding (A-510, 36 inch, 66 bar). De leiding is een zogenaamde hoofdtransportleiding (HTL-leiding) en levert geen aardgas aan Nieuwegein.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico ligt op de leiding en de minimale bebouwingsafstand bedraagt 5 meter. Het plaatsgebonden risico is derhalve geen belemmering.

Verantwoording van het groepsrisico

In het buisleidingenbesluit is bepaald dat bij ruimtelijke besluiten het groepsrisico verantwoord moet worden. Hierbij dient minimaal aangegeven te worden de personendichtheid in het invloedsgebied, de hoogte van het groepsrisico, maatregelen ter beperking van het groepsrisico, andere mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico, mogelijkheden voorbereiding rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van personen.

Invloedsgebied

Het invloedsgebied voor het groepsrisico bedraagt 430 meter aan weerszijden van de leiding. Het gebied van 100%-letaliteit 180 meter. Het bebouwde deel van het bestemmingsplan ligt op 50 tot 440 meter van de gasleiding.

Risicoberekening en hoogte groepsrisico

Uit de risicoberekening van Arcadis (zie Bijlage 6) blijkt dat in de huidige situatie (dat is inclusief de ontwikkeling in Blok Oost) de hoogte van het groepsrisico 0, 292 x de oriëntatiewaarde bedraagt. Het bestemmingsplan maakt nieuwe ontwikkelingen mogelijk bij Green Village, buiten de 100%/letaliteitszone (buiten de 180 m). Uit de QRA blijkt dat de hoogte van het groepsrisico niet toeneemt als gevolg van deze ontwikkelingen.

Maatgevend scenario

Grondroeren, het verrichten van grondwerkzaamheden door derden in de nabijheid van deze leiding, is de voornaamste risicofactor . Door breuk of beschadiging van de leiding vindt uitstroming van gas onder hoge druk plaats. Directe ontsteking van het ontsnapte gas bij een breuk resulteert in een vuurbal gevolgd door een brandende verticale fakkel (jet) van enkele honderden meters . Deze kan zoveel warmtestraling afgeven dat tot een effectafstand van 180 meter (1e ring) onherstelbare schade optreedt en branden veroorzaakt. Tot 430 meter kunnen secundaire branden optreden (2e ring), tot 810 m is er geen of lichte schade. De geplande woningen in het plangebied vallen hiermee binnen de 1e en 2de ring waardoor bij een incident met de hogedruk aardgasleiding gewonden te verwachten zijn met (zware) brandwonden en mogelijk dodelijke slachtoffers.

Rampenbestrijding

Het aardgas dat door het transportleidingennet getransporteerd wordt is geurloos, al zijn eventuele kleine verontreinigingen meestal wel te ruiken. Daardoor kan bij een klein gat (ponsgat tot ca. 20 mm) het enige tijd duren voordat de lekkage ontdekt wordt. Bij een dergelijke lekkage zal de druk in het buisleidingensysteem niet noemenswaardig veranderen waardoor zowel de leidingbeheerder als afnemer niets significants opmerken. Wanneer lekkage ontdekt wordt en de melding binnenkomt bij de brandweer, politie of leidingbeheerder (Gasunie) zullen deze de relevante instanties alarmeren en zich naar de plaats van het incident begeven. Als de veiligheid in het geding is zal de Gasunie starten met het inblokken van de leiding. De Gasunie beschikt over een 24-uurs wachtdienst, waarvan de deskundige zich zo snel mogelijk ter plaatse begeeft om de situatie te beoordelen. De opkomsttijd kan 0,5 tot 2,5 uur bedragen, maar tijdens het aanrijden is deze wel telefonisch beschikbaar. Ook heeft de Gasunie een "SOS-contract" met een gespecialiseerde firma voor het leveren van specialistisch materieel en deskundigheid tijdens een incident. Dit bronbestrijdingsteam heeft onder andere als taak het lek te beheersen.

In geval een incident is geëscaleerd tot een fakkelbrand kan als gevolg van de hittestraling de brandweer niet optreden in de 1e ring en nauwelijks optreden in de 2de ring. In de 2de ring zal de brandweer zich beperken tot een eventueel redden van slachtoffers zover dit mogelijk is, brandbestrijding is nauwelijks mogelijk. Hoofdzakelijk zal de brandweer zich, tot de gastoevoer is afgesloten door de Gasunie, richten op verdere uitbreiding voorkomen van branden vanaf de 3de ring. Pas na het afsluiten van de gastoevoer kan de brandweer de 1ste en 2de ring goed betreden om aanwezige branden te blussen en eventuele slachtoffers te redden.

De brandweer dient snel te kunnen beschikken over voldoende bluswater, zowel primaire (brandkranen) als ook secundaire (geboorde put) of tertiaire (open water), om branden te kunnen bestrijden. In afstemming met de Veiligheidsregio zal de gemeente voor voldoende voorzieningen zorgen.

Zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt de mogelijkheid verstaan om zichzelf in geval van een incident tijdig in veiligheid te kunnen brengen. Dat wil zeggen dat omwonenden en ook medewerkers zonder hulp van hulpdiensten op een plaats weten te komen waar zij de schadelijke effecten niet ondervinden. Aard en aantal van de ontsluitingswegen in het plangebied is voldoende te noemen. In het plangebied komen geen objecten met verminderde zelfredzaamheid voor (zoals bejaardentehuizen of kinderdagverblijven). In geval van een lekkage is het mogelijk het plangebied te ontvluchten indien het falen van de leiding tijdig herkend wordt. Op het moment dat een lekkage of breuk van de leiding resulteert in een fakkelbrand hebben de aanwezigen binnen de 1ste ring echter nauwelijks mogelijkheden tot zelfredzaamheid vanwege de grote hittestraling, personen die buiten zijn hebben geen overlevingskans. Personen die binnen verblijven hebben de grootste overlevingskans wanneer zij binnen blijven en zich zoveel mogelijk beschermen tegen hittestraling.

Maatregelen ter beperking van het groepsrisico

De beste beheersmaatregel om de risico's van de hogedruk aardgasleiding voor de burgers te beheersen is om ervoor te zorgen dat een incident als gevolg van schade aan de leiding zoveel mogelijk wordt uitgesloten. Ter bescherming van hogedruk aardgasleidingen zijn speciale kunststof beschermingsplaten ontwikkeld waarop een waarschuwingstekst staat. De Gasunie heeft in 2015 en 2016 over de hele lengte van de leiding in plangebied Blokhoeve kunststof beschermingsplaten boven de gasleiding aangebracht. Het groepsrisico is hierdoor afgenomen tot 0,292 x de oriëntatiewaarde (dus ruim onder de oriëntatiewaarde).Voor de meldingen en aanvragen voor vergunningen voor de openbare ruimte beschikt Nieuwegein over een geautomatiseerd systeem. Dit systeem is in samenwerking met de Gasunie zodanig ingericht dat deze maximaal ingezet kan worden om tijdig werkzaamheden nabij de gasleiding te signaleren.

Met deze beheersmaatregelen wordt het risico op een incident dusdanig laag dat overige beheersmaatregelen niet verder noodzakelijk zijn. Dit is ook het advies van de Veiligheidsregio.

Voor- en nadelen van andere ruimtelijke ontwikkelingen met lager risico

Een alternatieve ruimtelijke ontwikkeling is niet aan de orde. De ontwikkeling bevindt zich buiten het 100% letaliteitsgebied en heeft geen invloed op de hoogte van het groepsrisico.

Conclusie

Uit voorgaande blijkt dat na het nemen van maatregelen het groepsrisico niet toeneemt als gevolg van de planontwikkeling. Gezien de hoogte van het groepsrisico, de zeer kleine kans dat een incident met dodelijke slachtoffers zich voordoet, en de genomen maatregelen acht de gemeente het groepsrisico als gevolg van de planontwikkeling acceptabel en het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de plantontwikkeling.

4.3.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden.Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in het Besluit Nibm.In het Besluit Nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd. In het bestemmingsplan Blokhoeve 2012 is bepaald dat de voor de totale ontwikkeling sprake is van NIBM.

4.3.5 Bodem

Bij nieuwe ruimtelijke plannen dient te worden onderzocht of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt daarbij is dat een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico mag opleveren voor de gebruikers van de bodem en de bodemkwaliteit niet verslechterd door grondverzet.

Voor de locatie van de bestaande bedrijven is geen bodemonderzoek nodig, omdat het gaat om voortzetting van bestaande bedrijfsvoering en er geen verdenking is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Voor Green Village zijn drie relevante bodemonderzoeken uitgevoerd, zie Bijlage 7, Bijlage 8 en Bijlage 9. Uit deze onderzoeken komt naar voren dat er geen belemmeringen zijn voor het realiseren van de beoogde ontwikkeling. Nader onderzoek is in het kader van deze bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk. Bij het indienen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de lodges zal actualisering van het onderzoek verplicht zijn.

4.3.6 Radarverstoring

Er dient rekening te worden gehouden met de verstoringen van radarstations voor vliegverkeer. De verstoring is bij een bouwhoogte van meer dan 114 meter een aandachtspunt. Het project dat nu aan de orde is kent een maximale bouwhoogte van ca.12 meter. Radarverstoring is dan ook niet aan de orde, waardoor dit aspect geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Planomschrijving

Het bestemmingsplan geeft een juridisch-planologisch kader voor de realisering van Blokhoeve Zuidwest. Het bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde bestemmingen; weergegeven op de verbeelding en uit regels voor het gebruik van de gronden en de daarop te realiseren opstallen, voor zover die regels in verband met de bestemming nodig zijn. Tevens gaat het bestemmingsplan vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken, de uitkomsten van het overleg (ex artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening) en een rapportering van de inspraak zijn opgenomen. De regels en verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridische status.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen. Deze bestemmingen betreffen aanduidingen van de doeleinden waarvoor de gronden mogen worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling in de planregels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de planregels een juridische betekenis.

5.3 Regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, omtrent de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels worden, conform de SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hieronder worden de hoofdstukken en onderliggende artikelen nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

In het hoofdstuk “Inleidende regels” wordt een aantal begrippen verklaard en wordt aangegeven hoe, bij toepassing van de regels, dient te worden gemeten. Dit om zoveel mogelijk uit te sluiten dat de regels

5.3.2 Bestemmingsregels

Het hoofdstuk “Bestemmingsregels” bevat de regels waarin de materiële inhoud van de gegeven bestemmingen is opgenomen, waaronder het gebruik van de opstallen en de gronden en de toegestane maatvoering. Binnen de bestemmingsvlakken en bouwvlakken mag bebouwing ten dienste van de bestemming worden opgericht met een maximale hoogte zoals aangegeven op de verbeelding. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor), naast het bestemmingsplan, wel het een en ander vergunningsvrij mag worden gebouwd. Dit wordt in het bestemmingsplan niet expliciet benoemd.

Hieronder wordt per bestemming een korte toelichting gegeven.

Gemengd

Deze bestemming heeft betrekking op de gronden waar verschillende activiteiten op het gebied van sport, maatschappelijk, maar ook culturele voorzieningen zijn toegestaan. Daarnaast zijn er ook enkele bedrijfsactiviteiten mogelijk. Voor de toegestane voorzieningen is een lijst opgenomen in de bijlagen. Ter plaatse van de aanduiding congrescentrum is tevens een congrescentrum toegestaan.

Horeca

De bestemming 'Horeca' is van toepassing op gronden waar bepaalde horeca-activiteiten zijn toegestaan. In het oostelijk deel is horeca tot en met categorie 3 toegestaan. In het westelijk deel is alleen horeca tot en met categorie 1 toegestaan. Dit betreft overnachtingsmogelijkheden. De locaties waar terrassen zijn toegestaan, zijn aangeduid zodat terrassen niet te dicht bij woningen kunnen komen.

Zoals reeds beschreven in paragraaf 4.1 heeft, de initiatiefnemer het voornemen het meest zuidelijke deel van de watergang te dempen en de watergang elders te verbreden. Hiertoe is de bestemming Water verkleind ten gunste van de bestemming Horeca. Om te borgen dat het oppervlak open water niet afneemt is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Water

Het Water rondom de bestemming Horeca is meegenomen in het plangebied. Het betreft enerzijds een stukje water aan de westzijde, waar de mogelijkheid wordt geboden een vlonderterras te realiseren behorend bij de horeca. Daarnaast is een stuk water meegenomen tussen de twee gebieden met een horecabestemming omwille van een logische plangrens.

Waarde- Archeologie 1 en 2

Op grond van het gemeentelijk Archeologisch beleid en archeologische onderzoeken zijn dubbelbestemmingen opgenomen om de Archeologische waarden te beschermen. Dit wil zeggen dat voor bouwactiviteiten boven een bepaalde omvang nader onderzoek nodig is naar de aanwezige archeologische waarden. Voor meer informatie wordt verwezen naar paragraaf 4.2.6.

Waarde- Cultuurhistorie

Het terrein van Green Village heeft Cultuurhistorische Waarde (Zie paragraaf 4.2.5.). Om deze reden is voor dit terrein de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie opgenomen. De boerderij heeft daarnaast vanwege de karakteristiek hoofdvorm de aanduiding karakteristiek gekregen. Deze dubbelbestemming leidt ertoe dat aanpassing en sloop van de bebouwing gekoppeld zijn aan een omgevingsvergunningplicht.

Leiding- Hoogspanningsverbinding

Dit betreft een dubbelbestemming welke gelijk is aan de belemmerde strook die 27,5 meter aan weerszijden van de leiding omvat. Deze bestemming is bedoeld voor de bescherming van de hoogspanningsleiding die net buiten het plangebied is gelegen. Binnen deze zone is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden. Ook kan niet zo maar worden gebouwd, om het veilig en doelmatig functioneren van de leidingen niet te schaden.

In het ontwerp bestemmingsplan besloeg de dubbelbestemming een bredere zone. Dit was te verklaren uit het feit dat hier de belemmerde strook en de magneetveldzone in dezelfde dubbelbestemming waren opgenomen. Binnen de magneetveldzone is het beleid om geen gevoelige functies toe te staan. Onder gevoelige functies worden in relatie tot hoogspanningsleidingen verstaan functies waar kinderen (tot 15 jaar) langdurig verblijven zoals woningen, scholen, crèches en kinderopvangplaatsen. Hierbij behoren ook de erven bij woningen en buitenruimten bij scholen, crèches en kinderopvangplaatsen. In het bestemmingsplan Blokhoeve 2012 zijn met het oog op de gewenste woonbestemming binnen deze zone aanvullende regels opgenomen. Aangezien de bestemming Horeca geen gevoelige functies mogelijk maakt, is het niet nodig in dit bestemmingsplan een vergelijkbare aanvullende regeling op te nemen.

5.3.3 Overige bepalingen

In het hoofdstuk “Algemene regels” wordt in de artikelen 'Antidubbeltelregel', 'Algemene bouwregels' en 'Algemene afwijkingsregels' een aantal algemene bepalingen verwoord die onder meer de flexibiliteit van het plan vergroten.

De 'Antidubbeltelregel' bepaalt dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. In de 'Algemene bouwregels' worden regels vermeld omtrent ondergronds bouwen. In de 'Algemene afwijkingsregels' worden enkele afwijkings- respectievelijk wijzigingsbevoegdheden aan burgemeester en wethouders toegekend die geringe afwijkingen mogelijk maken van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald. Het gaat bijvoorbeeld om het in geringe mate afwijken van het plan.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 tot slot worden de overgangs- en slotregels geformuleerd. In het artikel 'Overgangsrecht' worden regels bepaald omtrent bouwwerken, die in de bestaande situatie aanwezig zijn of mogen worden gebouwd. In de 'Slotregel' tenslotte wordt aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangehaald.

Tenslotte is bij de regels een bijlage gevoegd. Hierin zijn de toegelaten bedrijfscategorieën aangegeven die in het plangebied toegelaten worden in de regeling van beroep en bedrijf aan huis.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Ontwikkelingen op het perceel van Green Village vallen onder de grondexploitatiewet. Dit betekent dat de gemeente verplicht is alle kosten die zij maakt ten behoeve deze ontwikkeling te verhalen op de initiatiefnemer. Dit betreft ambtelijke kosten en plankosten die worden gemaakt om te komen tot het bestemmingsplan en fysieke kosten (zoals ingrepen in de openbare ruimte). Hiertoe is een anterieure overeenkomst gesloten. Voor het overige gedeelte komen de kosten ten laste van de grondexploitatie Blokhoeve.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Aanwijzing ontwikkelingsgebied

Een deel van de wijk Blokhoeve, waaronder het plangebied is aangewezen als Ontwikkelingsgebied in het kader van de Crisis en herstelwet (Chw). Van deze aanwijzing wordt geen gebruik gemaakt, aangezien is gebleken dat de ontwikkeling kan voldoen aan de milieuvoorschriften en met een regulier bestemmingsplan mogelijk kan worden gemaakt.

6.2.2 Resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan diverse instanties toegezonden. De reacties van de instanties die gereageerd hebben zijn in Bijlage 10 weergegeven met daarnaast steeds de reactie van de gemeente. De reacties hebben op een aantal punten geleid tot het aanscherpen van de toelichting en de regels.

6.2.3 Resultaten van de inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 16 juni tot en met 29 juni 2016. Gedurende deze periode kon een ieder een inspraakreactie indienen. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. In Bijlage 10 zijn de ingediende inspraakreacties samengevat weergegeven en beantwoord.

6.2.4 Resultaten van terinzagelegging

Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hierop zijn drie zienswijzen ontvangen van de provincie Utrecht, Tennet en Waterschap. De zienswijzen van Tennet en Waterschap hebben geleid tot aanpassing van het plan. In Bijlage 11 is een samenvatting opgenomen van de zienswijzen en is aangegeven hoe deze zijn verwerkt in het bestemmingsplan.