Nijverkamp

2.3 Het vestigingsklimaat

Bij de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen speelt het begrip 'kwaliteit' een centrale rol. Het kwaliteitsniveau van de bedrijfshuisvesting stijgt in het algemeen. De wensen van de gebruikers worden steeds gevarieerder. Steeds meer bedrijven met zeer uiteenlopende activiteiten stellen hoge eisen aan de uitstraling.

De kwaliteit van een bedrijventerrein moet passen bij de gewenste positie van het terrein. Het kwaliteitsniveau wordt in belangrijke mate bepaald door de uitstraling van de gevestigde bedrijven. De inrichting en het onderhoud van de openbare ruimte dienen daarop aan te sluiten. Zo hebben groenvoorzieningen op een bedrijventerrein met kantoorachtige panden een andere karakter dan op een bedrijventerrein met veel open opslag of met procesindustrie, zowel in type beplanting als in onderhoudstechnische zin. Op bedrijventerreinen kunnen drie kwaliteiten worden onderscheiden: exclusief, modern-representatief en functioneel.

De huidige kwaliteit van Het Ambacht is vooral functioneel, die van Nijverkamp varieert van functioneel tot modern-representatief. De bedrijventerreinen aan de noordkant van Veenendaal hebben meer modern-representatief tot exclusief voorkomen.

Gewenste ruimtelijke structuur en beeldvorming

Tot op heden worden bedrijventerreinen veelal gedifferentieerd naar bedrijfsactiviteit. Bedrijventerreinen of delen daarvan worden bestemd voor bedrijven met een zelfde soort activiteit, op grond van hun SBI-code. Daarbij wordt er stilzwijgend van uitgegaan dat bedrijven met soortgelijke activiteiten dezelfde huisvestingseisen stellen. Dat blijkt echter steeds minder het geval.

Het is tegenwoordig minder vaak mogelijk om aan de bedrijfspanden te zien welke activiteiten daar uitgevoerd worden. Bedrijven hechten meer belang aan hun presentatie naar buiten en achter het front zijn de functionele bedrijfshallen te vinden. De huisvestingseisen worden dan ook steeds minder bepaald door de hoofdactiviteit alleen: de uitstraling vormt het uitgangspunt. Gestreefd wordt daarom bedrijven met een soortgelijke uitstraling zoveel mogelijk bij elkaar te plaatsen.

Er worden vijf soorten bedrijfspanden getypeerd, onderscheiden naar het belang dat een bedrijf hecht aan uitstraling van pand en kavel: kantoorachtigen en showrooms (1), kantoorachtigen - en showrooms met bedrijfshal (2), bedrijfshallen zonder open opslag (3), bedrijfshallen met open opslag (4) en procesindustrie (5). Op basis van de typologie van de uitstraling van de panden en percelen kunnen op de bedrijventerreinen de volgende deelgebieden worden onderscheiden waar minimaal de volgende kwaliteitsnormen zouden moeten gelden.

De Rondweg-Oost, de Industrielaan / Wageningselaan, de Groeneveldselaan en De Smalle Zijde / Bobinestraat / Electronenstraat vormen de primaire ontsluiting (gebiedsontsluitingswegen). De bedrijven langs deze wegen vormen het visitekaartje van de terreinen Het Ambacht en Nijverkamp. Deze bedrijven kennen bij voorkeur dan ook een (relatief) hoogwaardige uitstraling. Gedacht wordt aan kantoorachtig, al dan niet met hal en/of showroom. De kantoorachtige bedrijven en showrooms zouden aan de straatkant een hoge kwalitatieve uitstraling moeten krijgen, waarbij er geen aaneengesloten gevels mogelijk zijn. Dit kan bewerkstelligd worden door de representatieve bebouwing in 'blokken' (al dan niet in verschillende breedten) voor de bedrijfshallen te situeren. De bedrijfshallen (de overige bedrijfsgebouwen) zouden minimaal 10 meter naar achter geplaatst dienen te worden. Met name aan de Smalle Zijde is het opschonen van de groenzone en voorterreinen van belang. Dit zijn de beeldkwaliteit bepalende elementen om in te zetten voor een duidelijke, heldere en overzichtelijke opzet van het bedrijventerrein. Gelijkwaardige (qua breedte) op- en uitritten. Parkeren uitsluitend op eigen terrein. Herhaling van bomen op dezelfde afstand.

Aangezien reeds sprake is van een bestaande situatie en de bestaande rechten in het bestemmingsplan zo veel mogelijk gerespecteerd worden, wordt de realisatie van de in deze paragraaf beschreven beeldkwaliteit niet reëel geacht binnen de planperiode van het voorliggend bestemmingsplan.

Langs de Wageningselaan geldt: het handhaven en waar nodig verbeteren van de verspringende (trapsgewijze) rooilijn. Op het voorterrein geen open opslag, geen kleine units of folly-achtige bouwwerken. Al deze elementen integreren in de hoofdbebouwing. Ruime open voorterreinen voor parkeren, eenduidigheid in huisnummeraanduiding. Maximaal toegestane bouwhoogte aan Wageningselaan is 12 meter. Aan de Industrielaan en langs de Rondweg-Oost is bebouwing met een maximale bouwhoogte van 15 meter mogelijk.

Verkavelingspatroon

De omvang van bedrijven c.q. de gebouwen moet aansluiten op de omgeving en de maat, schaal, massa en bebouwingsstructuur van het gebied. Op Het Ambacht kunnen bedrijven worden toegelaten die qua maat en schaal passen bij de stedelijke structuur van centrum en woonwijken, dus in het algemeen de kleinere bedrijven. Op Nijverkamp, met name naar het zuidoosten toe, is plaats voor grotere bedrijven met grote loodsen, veel buitenopslag et cetera. Langs de Parallelweg en de Middelbuurtseweg een kleinschalig ruimtelijk beeld voornamelijk gevormd door woningbouw, hier en daar in combinatie met kleinschalige bedrijvigheid.

Detailhandel

Op het bedrijventerrein vindt detailhandel plaats. Er wordt gestreefd naar een duidelijke (ruimtelijke) scheiding tussen detailhandelsbedrijven en de overige productie- en groothandelsbedrijven. Dit zowel vanwege de vaak moeizame relatie tussen consumenten(verkeer) en bedrijfsactiviteiten, als vanwege het concentratievoordeel voor de detailhandel zelf.

Perifere detailhandel 

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van de vestiging van perifere detailhandel voorziet in concentratie op twee locaties in Veenendaal; de oostzijde van de Groeneveldselaan en de Grote Beer nabij de Einsteinstraat. Dit beleid vertalen wij door in het voorliggende bestemmingsplan. In het voorliggende plan wordt daarom geen PDV-locatie opgenomen.

Verkoop auto's, boten, caravans en motoren

Deze vorm van detailhandel is in winkelcentra ongewenst en is op bedrijventerreinen het best op zijn plek. Vestigingen van deze detailhandel zijn op meerdere locaties aanwezig (zie bijlage bij deze toelichting). Nieuwvestiging is mogelijk hoewel de publieksaantrekkende werking wel regulering vereist.

Detailhandel die in het verlengde ligt van de bedrijfsuitoefening maar daaraan ondergeschikt is

Bij deze categorie moet gedacht worden aan beperkte detailhandel van onderdelen bij een reparatiebedrijf of aan detailhandel van ter plekke vervaardigde goederen zoals orgels of meubels. Belangrijk is daarbij dat het bedrijf primair een werkplaats is. Het is niet doelmatig om de detailhandel in zeer beperkte vorm zoals hiervoor omschreven helemaal niet toe te staan. Wel is het nodig optimale duidelijkheid te scheppen over waar en in welke omvang deze vorm van detailhandel wordt toegestaan. Het is daarom gewenst om deze vorm van detailhandel uitsluitend toe te staan na afweging in het kader van een in het plan opgenomen afwijkingsbevoegdheid. Voorwaarden zijn daarbij:

• de detailhandel staat in directe relatie met de aanwezige bedrijfsvoering en is daaraan ondergeschikt;
• maximaal 15 % van het aanwezige bedrijfsvloeroppervlak, maar ten hoogste 150 m² mag worden benut ten behoeve van de detailhandel;
• er wordt voorzien in parkeerruimte op eigen erf;
• er kunnen nadere voorwaarden worden gesteld ten aanzien van reclame-uitingen ter plaatse.

Van belang is dat detailhandel bij een groothandelsbedrijf niet wordt gerekend tot deze categorie. Voor zover er bij een groothandelsbedrijf een deel van het bedrijf voor de detailhandel wordt ingericht of specifiek op detailhandel gerichte reclame-uitingen worden gedaan, wordt dit beschouwd als oneigenlijk bij het betrokken bedrijf en een vorm van oneerlijke concurrentie.

Woningen

Het toelaten van de woonfunctie op een bedrijventerrein kan een belemmering betekenen voor de uitoefening van een bedrijf. Daartegenover staat dat de aanwezigheid van woningen een bepaalde mate van sociale controle met zich meebrengt, die een gunstige invloed op de beperking van de criminaliteit kan hebben. De belemmerende werking van woningen op bedrijven vormt evenwel voldoende reden om geen nieuwe woningen toe te staan op de bedrijventerreinen.

Aanwezige bedrijfswoningen

Op het bedrijventerrein zijn diverse woningen aanwezig. Deze woningen zijn gebouwd op basis van de vigerende bestemmingsplannen. De gebruiksmogelijkheden van (bedrijfs)woningen zijn in de vigerende plannen, zo moet nu worden geconcludeerd, niet of onvoldoende scherp gedefinieerd. In veel van de vigerende plannen ontbreekt een definitie van bedrijfswoning. Hierdoor is het lastig, zoniet onmogelijk om te beoordelen of het gebruik plaatsvindt conform de bestemming.

Uit de reacties van ondernemers en bewoners blijkt dat er bij diverse woningen al gedurende lange tijd sprake is van bewoning door derden (zonder relatie met het bedrijf). Bij enkele woningen is dit al meer dan 20 jaar. Beleidsmatig is dit niet gewenst. Bedrijfswoningen zijn bedoeld om te worden bewoond door personen wiens huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering, noodzakelijk is. Door de afwezigheid van een (goede) definitie van bedrijfswoningen in de vigerende plannen is het zeer onzeker of er mogelijkheden zijn om handhavend op te treden tegen bewoning door derden.

Daarbij speelt mee dat het voor de milieuvergunning van de omliggende bedrijven -anders dan het bedrijf waarvoor de woning destijds is gebouwd- geen verschil maakt wie een woning bewoont. Voor de milieuvergunning van omliggende bedrijven is namelijk enkel van belang dat er een woning is. De wijze waarop deze woning is bestemd (bedrijfswoning of 'gewone' woning) of wie de woning bewoont is hierbij niet van belang.

Voor een bedrijf waar een bedrijfswoning onderdeel uitmaakt van de inrichting kan er echter wel een beperking ontstaan zodra deze woning geen onderdeel meer uitmaakt van de inrichting. De bestemming van de woning heeft hier echter geen invloed op. Het hangt van de (bedrijfs)eigenaar af hoe deze met de woning omgaat en/of er beperkingen ontstaan voor de eigen bedrijfsvoering.

In verband met het bovenstaande is de keuze gemaakt om de aanwezige legale woningen op Het Ambacht en Nijverkamp positief te bestemmen. De woningen worden opgenomen binnen de bestemming "Bedrijf" waarbij de definitie zodanig ruim is dat ook bewoning door derden -niet verbonden met het bedrijf- tot de mogelijkheden behoort.

Op het moment dat de huidige eigenaar de woning niet meer gebruikt, zou overwogen moeten worden of de woning nog voor woondoeleinden beschikbaar moeten blijven. In het kader van bijvoorbeeld een herstructurering op perceelsnivo kan overwogen worden de woonfunctie te beëindigen. Hiervoor is een passende regeling opgenomen in het bestemmingsplan.