| onherroepelijk |
| NL.IMRO.0344.BVPIJLSTUINWTUIND-0601 |
Deze beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.
Artikel 3 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.
De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:
Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:
Luchtfoto
Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).
Lijst met functies
In de bijlagen zijn kaarten opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc.) en hoe hoog er gebouwd is.
Locatie bebouwing (BAG)
De Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen, verblijfsobjecten en gebouwen. Het geeft inzicht in de locatie van de gebouwen. Daarnaast benoemt de BAG ook het gebruiksoppervlak van het betreffende object en de gebruiksdoelen.
De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder raadpleegbaar. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie', zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.
Archief vergunningen
Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.
Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:
Typering geldende planologische regeling en planologische ruimte
Zoals uit paragraaf 1.3 is gebleken geldt er een groot aantal plannen in het verordeningsgebied, die allen bovendien zeer uiteenlopen voor wat betreft datering en daarmee ook de wijze waarop de bouw- en gebruiksmogelijkheden in die plannen zijn weergegeven. Dit leidt ertoe dat het planologisch regime in het verordeningsgebied niet op eenvoudige wijze kan worden getypeerd of uiteen gezet.
Bouwmogelijkheden
Voor bepaalde gebieden vormt het geldende bestemmingsplan een redelijke weergave van hetgeen ter plaatse is gerealiseerd. Dit is bijvoorbeeld het geval voor deelgebied Tuinwijk-West, uitwerkingsplan Kerkweg e.o. Afgezien van deze gelijkenissen, blijkt toch dat op veel locaties nog onbenutte bouwmogelijkheden bestaan. Dit gaat niet om grootschalige onbenutte mogelijkheden, maar om verhoging van gebouwen met 1 á 2 meter of soms met een extra verdieping. Deze bouwmogelijkheden zijn op het kaartbeeld van de verordening terug te vinden via de vlakken, waarbij het vlaknummer correspondeert met het nummer in de tabel in artikel 4.1.1 van de regels. In enkele gevallen betreft het bouwmogelijkheden die flexibel in het plan zijn ingevuld. Met flexibel wordt gedoeld op een groot vlak waarbinnen een bepaald bebouwingspercentage geldt. Alhoewel op deze locaties mogelijk nu al tot het maximale percentage is gebouwd, staat niets eraan in de weg om de bebouwing op andere wijze vorm te geven, zolang binnen het geldende percentage wordt gebleven. Omdat in het verleden expliciet voor een dergelijke flexibele regeling is gekozen en er geen redenen zijn om nu een starre regeling aan te houden, is een vergelijkbare flexibele regeling in deze beheersverordening opgenomen.
De bebouwing in het gebied Pijlsweerd is grotendeels conform de planologisch toegestane hoogtes gebouwd. In enkele gevallen zijn zelfs grotere hoogtes tot stand gekomen. Desondanks bestaat er voor een beperkt aantal gebouwen de mogelijheid de hoogte enkele meters te vergroten. Deze mogelijkheid is in deze verordening opgenomen. Hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat verhoging niet langs alle wegen mogelijk is. Vanuit de wetgeving op het gebied van verkeerslawaai gelden namelijk strenge normen tenaanzien van binnen- en buitenwaarden voor woningen. Langs verschillende wegen (Oudenoord, Amsterdamsestraatweg en de Weerdsingel) kan niet aan deze normen voor worden voldaan. Verhoging van gebouwen die in gebruik zijn als woning is langs deze wegen dan ook niet mogelijk gemaakt in deze verordening.
In het oude plan Lauwerecht (1982) is sprake van een mix van bouwregels, voor bepaalde locaties flexibel (%), maar voor bijvoorbeeld de bebouwing aan de Lauwerecht aan de zijde van de Vecht is juist een zeer specifieke regeling opgenomen, waarbij is beoogd de feitelijke situatie te bestemmen. Dit geldt vervolgens weer niet voor een aantal rijen langs de Verenigingslaan en de oostzijde van de Lauwerecht. Hier bestaat bij recht de mogelijkheid om de schuine kap op de eerste verdieping recht te trekken. Deze differentiatie in bouwregels wordt in deze beheersverordening overgenomen.
Voor de schoollocatie aan de Nolenslaan is conform het vigerende plan een bebouwingspercentage opgenomen. Hier mag tot 2 bouwlagen met kap (en eventueel een kelder) worden gebouwd.
Verder geldt er in het verordeningsgebied op een tweetal locaties nog het zogenaamde VBK-plan (zie vlak 16 op het kaartbeeld), voorschriften voor de Bebouwde Kom uit 1959 (laatstelijk herzien in de jaren 70). Het plan bevat met name hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid en kent om die reden voor met name woningen (onbedoelde) bouwruimte. Voor deze twee gebieden sluit deze verordening dan ook aan bij de feitelijke bestaande situatie. De ruimte uit het VBK-plan wordt derhalve niet volledig overgenomen. Wel wordt -net als in de aangrenzende wijk de Vogelenbuurt- het in deze gebieden mogelijk gemaakt om een extra bouwlaag (bij hoofdgebouwen van maximaal 2 verdiepingen) te bouwen of om een bijzonder dak te bouwen (bij hoofdgebouwen van maximaal 3 verdiepingen). Hiertoe is een besluit van het college van B&W noodzakelijk, waarbij onder andere de inpassing van de betreffende vergroting van het hoofdgebouw in de omgeving wordt beoordeeld. Overigens is de toevoeging van een extra bouwlaag niet aan de orde indien de woning aan een 50 km/u weg is gelegen. Deze beperking is in deze verordening opgenomen vanwege beperkingen die voortvloeien uit de Wet geluidhinder. Zie ook paragraaf 4.3.4.
In Tuindorp-Oost bestaat de planologische ruimte uit twee locaties waarbij de mogelijkheid bestaat de bebouwing binnen een bebouwingspercentage op het perceel vrij in te delen. Dit betreft een schoollocatie en een dierenartspost. Voor wat betreft gebruik kunnen deze gronden en gebouwen voor uiteenlopende maatcshappelijke functies worden aangewend. Daarnaast is voor het volksuincomplex de gemeentelijke standaard voor volkstuinen opgenomen. Dit betekent onder andere dat per vokstuin tot 40 m² (mits niet meer dan 15% van het perceel) mag worden bebouwd.
Gebruiksmogelijkheden
Daarnaast bieden de bestemmingsplannen voor Tuindorp-Oost en vooral voor Pijlsweerd een grote mate aan functiemogelijkheden, met name langs de grote verbindingswegen (Amsterdamsestraatweg, Weerdsingel, Oudenoord). Dit betreft bijvoorbeeld horecagelegenheden, detailhandelszaken, kantoor, maatschappelijk en daarbij ook steeds de mogelijkheid om de functie weer terug te wijzigen naar wonen. Ook in Lauwerecht komen verschillende functies voor. Deze functiemogelijkheden blijven zoveel mogelijk een op een onder het regime van deze verordening van toepassing. Voor de locaties waar een dergelijke functiemenging mogelijk is correspondeert het vlak op het kaartbeeld met de tabel in de regels (zie artikel 4.3.1).
Afgezien van de vlakken op de kaart bevat deze verordening ook een lijst met adressen waar het naast het wonen ook is toegestaan een andere functie uit te oefenen. Welke functie dit behelst is in die lijst benoemd. Deze lijst vloeit een op een voort uit het bestemmingsplan Pijlsweerd, zie bijlage 2 bij de regels. Nu de lijn van de gemeente bij deze verordening is om de planologische situatie zoveel mogelijk over te nemen, blijft de betreffende functie op benoemde adressen toegestaan, ongeacht of deze op dit moment nog feitelijk aanwezig is. Tevens wordt op deze adressen functieverbreding toegestaan.
Waar ten tijde van de vaststelling van deze verordening een andere functie dan de woonfunctie aanwezig is, is naast deze betreffende functie, eveneens functieverbreding toegestaan (zie artikel 4.3.2. onder b).
Afwijkende situaties
Verder zijn er de gebieden die niet in overeenstemming met de vigerende plannen zijn, omdat ze met een apart planologische besluit (in de meeste gevallen een artikel 19 WRO besluit) tot stand zijn gekomen. Dit betreft bijvoorbeeld de woningbouw aan de westzijde van de Talmalaan, de woningbouw op locatie Bakkerij de Raad, en de woningbouw aan de westzijde van de Eykmanlaan. Voor dergelijke locaties vormt het bestemmingsplan geen actueel kader meer en wordt dan ook aangesloten bij de feitelijke situatie.
Daarnaast is voor een aantal locaties expliciet gekozen om de planologische ruimte niet mee te nemen of op een andere wijze in te vullen. Deze keuze is onder meer gestoeld op beleidsinzichten, maar ook omdat gebruik is gemaakt van het instrument van de beheersverordening. Het instrument staat immers niet toe dat zich ruimtelijke ontwikkelingen voordoen. Dit heeft ertoe geleid dat de volgende onbenutte planologische ruimte niet, of anderszins, in deze verordening is meegenomen:
Als laatste zijn in de verschillende plannen een aantal specifieke regels opgenomen, zoals een kapplicht, de minimale hoogte van bepaalde onderdoorgangen en behoud van een aantal speelplaatsen. Deze regelingen worden niet meer actueel of noodzakelijk geacht om via het spoor van de beheersverordening te regelen en keren om die reden niet in deze verordening terug. Zo geldt voor de locaties waar de kapplicht geldt, dat vrijwel alle gebouwen reeds met een kap zijn afgedekt (met uitzondering van een aantal locaties waarvoor van deze plicht expliciet is afgeweken). Een kapplicht heeft om die reden geen inhoudelijke betekenis meer. De regeling voor onderdoorgangen wordt met name opgenomen voor locaties waar deze nog niet gerealiseerd zijn en alsnog wenselijk. In het verordeningsgebied zijn de beoogde onderdoorgangen reeds gerealiseerd.
De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:
Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreke geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk, dit in tegenstelling tot het structurele groen, waar wij die uitwisseling wat meer beperken. Het zo maar toelaten van parkeerplaatsen en wegen zou het structurele groen aantasten.
Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat rijwegen kunnen worden verlegd zodanig dat er sprake is van een reconstructie van wegen in de zin van de Wet Geluidhinder of dat structureel groen kan worden aangetast zodanig dat er een parkeerterrein of rijwegen in worden aangelegd. De aanleg van fiets- en wandelpaden, waterpartijen en behoren wel tot de mogelijkheden in structureel groen.
In een bijlage bij de regels is een kaart opgenomen waaruit duidelijk wordt wat onder structureel groen wordt begrepen. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zorgt ervoor dat gebruikers van de wijk zich goed kunnen oriënteren. Het zorgt daarnaast voor een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente wil behouden, onder meer voor spelende kinderen. Het verharden en versnipperen bijvoorbeeld door aanleg van rijwegen en parkeerplaatsen zou de huidige kwaliteit onevenredig aantasten.
In artikel 4.3.5 en 4.1.3 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.