Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord-HOV, Stationsgebied

4.3 Vastgoedontwikkeling Westflank Noord (opgave en inpassing)

4.3.1 De stedenbouwkundige opgave

Binnen het plangebied Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord, HOV betreft de ontwikkeling van het vastgoedprogramma op de Westflank Noord de meest in het oog springende opgave. Voor de stedenbouwkundige inpassing van het programma op deze locatie is door NS Vastgoed een Definitief Stedenbouwkundig Plan (DSP) gemaakt dat ingaat op de hoofdlijnen van de ontwikkeling. Voor dit bestemmingsplan is dit DSP het uitgangspunt echter de concrete uitwerking van dit DSP zal plaatsvinden op basis van verder uitgewerkte bouwplannen.

De Westflank Noord vormt een belangrijk onderdeel van het Stationsgebied West. Binnen het deelgebied wordt een substantieel programma voor kantoren en woningen – en een kleiner programma commerciële functies - ontwikkeld. Westflank Noord vormt hiermee een belangrijke schakel tussen het stationsgebied en de noord en noordwestelijk gelegen woongebied Lombok. De afbeelding Locatie van de vastgoed ontwikkeling binnen het plangebied geeft met een zwarte stippellijn de globale locatie van de toekomstige vastgoedontwikkeling weer.

Afbeelding 4.3 Locatie van de vastgoed ontwikkeling binnen het plangebied

Voor de woningen wordt ingezet op een gedifferentieerd programma. Dit betekent dat er zowel grote als kleine woningen mogelijk zijn. Deze worden dan weer in zowel de koop- als de huursector gerealiseerd. Privaatrechtelijk is met de NS afgesproken dat minimaal 25% van de woningen huurwoningen (vrije sector) zullen zijn.

Een belangrijk doel van de commerciële voorzieningen is het verhogen van de levendigheid binnen de (collectief publieke ruimten) van Westflank Noord. Met het mogelijk maken van commerciële voorzieningen aan de Van Sijpesteijnkade wordt deze kade getransformeerd tot een stadsstraat gelegen aan de Leidsche Rijn. Het gaat om 1500 m2 bvo commerciële voorzieningen (1.000 m2 Van Sijpesteijnkade en 500 m2 op het Forum). Het draagvlak van 500 m2 aan commerciële voorzieningen op het Forum komt voort uit het toevoegen van de kantoren binnen het stationsgebied. De voorzieningen die binnen het Forum worden voorzien (circa 500 m2), zullen in hoofdzaak gelieerd zijn aan de kantoren.

Afbeelding 4.4 Plankaart voorbeelduitwerking stedenbouwkundig plan Westflank Noord

De Van Sijpesteijnkade (behoud monument nummer 25, rijksmonument)

In en groot aantal beleidsdocumenten (Masterplan, Structuurplan Westflank en het Integraal Programma van eisen) is voorzien in de sloop en herontwikkeling van de panden aan de Van Sijpesteijnkade, met uitzondering van het Rijksmonument . Voor de sloop van deze panden (verworven door NS stations en Pro-Rail) is sloopvergunning verleend. The Guardian is in eigendom van de gemeente en hiervoor is nog geen sloopvergunning verleend. Daarbij spelen de volgende aspecten een rol:

Verkeerskundige aspecten

ten behoeve van de ontsluiting van de VLpost en het spooremplacement. In paragraaf 4.5.1 wordt nader ingegaan op de betreffende verkeersaspecten.

Bouwtechnische aspecten

• Parkeergarage: om de entree van de parkeergarage mogelijk te maken moet een deel van de Van Sijpesteijnkade worden gesloopt.
• Aanlanding gebouwen: de twee torens van 45 en 90 meter dienen een aanlanding te hebben op de begane grond ten behoeve van de entree en constructieve voorzieningen. Dit maakt sloop van de panden noodzakelijk.

Programmatische aspecten

Binnen de op de in de Structuurvisie gegeven bouwhoogte kan een ontwikkelingsprogramma van maximaal 25.000 m2 bvo voor woningbouw worden gerealiseerd. Er is dan nog sprake van een commercieel verantwoorde ontwikkeling. Hierbij is rekening gehouden met de gehele sloop (minus het Rijksmonument) van de Van Sijpesteijnkade. Het behouden van de panden aan de kade leidt tot minder nieuwbouwwoningen en/of complexe en dus kostenverhogende inpassingsvraagstukken.

Verbinding met het Forum

Een van de opgaven is een directe verbinding vanuit het Forum naar de Van Sijpesteijnkade. Om dit mogelijk te maken zullen één of meerdere panden moeten worden gesloopt.

Monument Van Sijpesteijnkade 25

Het Rijksmonument Van Sijpesteijnkade nummer 25 zal gehandhaafd blijven en geïntegreerd worden in de nieuwe bebouwing. Voorzien wordt in een toekomstige commerciële bestemming. Hiermee krijgt het rijksmonument een betekenisvolle positie in de plint aan de Van Sijpesteijnkade.

4.3.2 Programma

Binnen het plangebied worden verschillende functies mogelijk gemaakt. De gemengde functies (woningen, commerciële voorzieningen, kantoren) worden aan de rand gerealiseerd, aan de Van Sijpesteijnkade. Het zwaartepunt van de kantoorontwikkeling is aansluitend op het stadskantoor geprojecteerd. De commerciële centrumvoorzieningen zijn vooral voorzien in de plint van de Van Sijpesteijnkade en op Forumniveau.

Afbeelding 4.5 Verdeling programma

Kantoren

De te ontwikkelen kantoren dienen te voldoen aan de eisen die vanuit de markt gesteld worden. Het gaat dan met name om de omvang vloervelden en eenheden per laag, verhoudingen GBO en VVO versus BVO, goede daglichttoetreding en een laag energiegebruik.

Het stedenbouwkundige plan gaat uit van de realisatie een kantoorvolume van 25.000 m² tot 30.000 m² BVO. Daarbij is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• mogelijkheid voor meerdere volume typologieën
• standaardvloervelden van ca.1.000 m² BVO
• voorgeschreven minimale afstanden conform veiligheids-voorschriften inzake brandoverslag
• maximale bouwhoogte conform het Structuurplan, tot maximaal 90 meter.

Het stationsgebied beschikt over alle positieve eigenschappen om één van de beste vestigingsplekken van Nederland te worden: de aanwezigheid van een moderne OV Terminal, de nabijheid van de historische binnenstad met hotels, winkels en uitgaansgelegenheden op steenworp afstand en de directe aanwezigheid van de Jaarbeurs. De kantoren in het stationsgebied bedienen vooral veel kleine tot middelgrote gebruikers (<5.000m2) en daarnaast een beperkt aantal grote tot zeer grote gebruikers. De Rabobank heeft met haar nieuwe hoofdkantoor aan de Westflank Zuid de toon gezet. Het nieuwe Stadskantoor Utrecht zal met circa 65.000m2 de toon zetten voor de Westflank Noord. Het nieuwe stadskantoor zal door haar omvang, bouwhoogte en architectonische opzet de icoon worden van de Westflank Noord en wordt deels over de nieuwe OV Terminal heen gebouwd met de hoofdentree aan het nieuwe Stationsplein West. Binnen de programmatische uitgangspunten, zoals vastgelegd in het Masterplan en het Structuurplan, is er in Fase 2 ruimte voor circa 30.000m2 kantoren. Nadrukkelijk wordt gestreefd naar ontwikkelingen voor de zakelijke markt. Dit vraagt hoogwaardige, moderne kantoorvolumes die qua opzet, uitstraling en duurzaamheid aansluiten bij die markt en geschikt zijn voor meerdere (typen) gebruikers.

Om de verblijfskwaliteit op het Forum te verlevendigen kan hier in de plint circa 500 m2 BVO aan voorzieningen worden gerealiseerd. De 500m2 op het Forum mag ook bestaan uit een horecavoorziening ten behoeve van de kantoren (kantine) die eveneens toegankelijk is voor het publiek. Zelfstandige horeca voorzieningen zullen niet groter zijn dan gemiddeld 100m2. Het Ontwikkelingskader horeca is leidend en de horeca-categorieën B, C en D zijn toegestaan. De detailhandel blijft kleinschalig en gericht op de passant/bezoeker, maximaal 4 units van 100 m2.

Woningen en voorzieningen

De bestaande panden aan de Van Sijpesteijnkade worden met uitzondering van het monument gesloopt. Het plan biedt de mogelijkheid om op deze locatie gemengde functies te realiseren waaronder wonen en een beperkt metrage kantoren. De plintbebouwing bestaat uit enkele lagere gebouwvolumes met gemengde functies waaronder kantoren, dienstverlening, horeca en detailhandel en ondersteunende functies ten behoeve van de torens.

Het maximale laadvermogen voor woningbouw op deze plek bedraagt circa 25.000 m², wanneer wordt uitgegaan van de bouwhoogten zoals opgenomen in het Structuurplan van 45 m tot maximaal 90 m. Uitgangspunt voor de twee torens zijn vloervelden van tenminste ca. 600 m². Afhankelijk van het woningtype en de doelgroep zal het gaan om circa 240 woningen. Privaatrechtelijk is met de NS afgesproken dat minimaal 25% van de woningen huurwoningen (vrije sector) zullen zijn

De combinatie van functies zorgt voor levendigheid gedurende een groot deel van de dag. Nadrukkelijke wens van de gemeente is het toevoegen van woningen in het stationsgebied. Fase 3 van de Westflank Noord is één van de schaarse locaties waar inpassing van woningbouw, hoewel milieutechnisch lastig, mogelijk lijkt. Indien blijkt dat woningbouw door te grote milieubelasting hier alsnog niet marktconform te realiseren is, dan mag dit programma naar minder milieugevoelige functies (kantoor en/of hotel) worden omgezet passend binnen de kaders van het Structuurplan en het aanvullende MER. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan opgenomen. Van deze wijzigingsbevoegheid kan het college gebruik maken nadat het advies heeft ingewonnen van de raadscommissie Stad en Ruimte.

Over de van Sijpesteijnkade gaat een grote passantenstroom aan fietsers en voetgangers richting de Noordertunnel en de binnenstad. Voor ov-reizigers in de Noordertunnel zijn (nagenoeg) geen voorzieningen, in tegenstelling tot het hoge voorzieningenniveau in de stationshal. In de Noordertunnel zelf is fysiek geen ruimte. Voorzieningen in de plint (onderste deel van de bebouwing tot een hoogte van 25 meter) in de vorm van retail, horeca kantoren en zakelijk dienstverlening van de Van Sijpesteijnkade kan een goed initiatief zijn. Voorzieningen hier dragen tevens bij aan de levendigheid van de kade en de beleving van de belangrijke fietsverbinding.

De detailhandel en dienstverlening aan de van Sijpesteijnkade vervult een functie voor de grote passantenstroom en mag geen autonome trekkracht hebben voor andere bezoekers dan passanten. Het winkelaanbod mag niet leiden tot verstoring van de wenselijke detailhandelsstructuur, in dit geval zijn met name Kop van Lombok en Kanaalstraat van belang. Dit betekent dat de winkels niet te groot mogen worden, maximaal 4/5 units van ieder 100 à 150 m2. Eventueel kan voor één vestiging hiervan worden afgeweken (te denken aan een kleine op reizigers gerichte supermarkt).

Doelstelling is om aantrekkelijk centrummilieu te realiseren in dit gebied en aan de moderne stadsgracht. Daarbij wordt ruimte geboden aan op de passanten en treinreizigers gerichte detailhandel, zakelijke dienstverlening en creatieve bedrijvigheid.

4.3.3 Inpassing

De Westflank Noord maakt onderdeel uit van de ambitie om een aantrekkelijk centraal stedelijk gebied te creëren aan de westzijde van het station. Met de transformatie van de achteraf gelegen spoorzone naar een hoogstedelijk gebied met bijbehorende dichtheden krijgt het gebied opnieuw betekenis. Het Stadskantoor zet al de toon: dit gebouw heeft een robuust en sculpturaal karakter. In het stedenbouwkundig onderzoek naar de compositie van de nieuwe kantoren en woningen is nadrukkelijk gestreefd naar een directe samenhang met het stadskantoor. Daarbij is de hoogtekaart zoals die in het structuurplan is vastgelegd als principe gehanteerd. Deze kaart geeft een hoogtedifferentiatie volgens een S,M,L, XL principe met relatief laagbouw in de richting van Lombok en hoogteaccenten langs het spoor en bij de OV-terminal.

Spoorzijde – Van Sijpesteijnkade

Aan de Van Sijpesteijnkade komen meerdere belangrijke ruimtelijke structuren samen. De bovenbouw vormt in maat en verschijningsvorm de rand en 'entree' van het stationsgebied. De onderbouw staat in dienst van de continuïteit en de vormgeving van de “stadscorridor” en een eigentijdse interpretatie van de historie.

Aan de spoorzijde komen naast het Stadskantoor twee gebouwen van circa 90 meter: een woontoren en een kantoortoren. Aan de westzijde komt een woontoren van circa 45 meter. De toekomstige ontwikkelingen aan de Van Sijpesteijnkade krijgen, een gedifferentieerde massa-opbouw met een maximale hoogte van 25 meter direct aan de kade, waarbij de aansluitende torens met set-backs van tenminste 5 meter uit de gevellijn worden gerealiseerd.

De plint vormt de basis voor de twee torens die, gedeeltelijk terugliggend, boven het gebied uitsteken. Beide torens lopen in hoogte op in de richting van de binnenstad. Ze zijn van ver zichtbaar over de lange lijn van het water als aankondiging van de stad. Achter deze bebouwing staat aansluitend op het stadskantoor een kantoortoren. Afbeelding 4.6 geeft een impressie van de volume opbouw van de toekomstige bebouwing langs de Van Sijpesteijnkade.

Afbeelding 4.6 Impressie (volume opbouw) bebouwing van Sijpesteijnkade

Inpassing rijksmonument

Op de Van Sijpesteijnkade zal een plint van individuele panden refereren aan de historische karakteristieken van de oorspronkelijke bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade en de Leidse weg. Hoe deze zichtbaar worden gemaakt, is een architectonische opgave. Alleen het pand met huisnummer 25, het rijksmonument, blijft in het stedenbouwkundig plan behouden en zal worden geïntegreerd in de nieuwe bebouwing.

Het huidige stedebouwkundig ontwerp biedt voldoende ruimte voor een diversiteit en variatie aan architectonische invullingen. Wat echter als randvoorwaarde vastligt is dat het historische karakter van de bestaande bebouwing het leidend principe zal zijn voor de architectonische uitwerking. Op een subtiele of juist confronterende wijze dient de aanwezigheid van de historie van de plek voelbaar en zichtbaar gemaakt te worden. Hetzij door de letterlijke aanwezigheid van het bestaande (in ieder geval het monument) dan wel door het toepassen van herkenbare verwijzingen en elementen.

Relatie met de omgeving

Op de plint van de parkeergarage en de onderbouw (Het Forum) rusten de veel transparantere torens. De transparantie en kleurstelling van de gevels moeten zorgen voor een lichtere uitstraling. Aan de Van Sijpesteijnkade, is een rustige en enigszins terughoudende uitstraling gewenst.

De architectonische uitstraling van de beide torens is gelijk en ze dienen in samenhang ontworpen te worden. Bovendien is de uitwerking ervan onlosmakelijk verbonden met het ontwerp van de onderbouw aan de Van Sijpesteijnkade. Het kantoorgebouw is als een intermediar. Het heeft de lichte uitstraling van de westelijke torens maar ook het sculpturale van het Stadskantoor.

Het Forum

Het Forum binnen Westflank Noord is slechts een deelgebied van het gehele Forum dat verder door zal lopen naar het zuiden richting de Rabobank en via de OV Terminal naar de Oostflank van het stationsgebied. Continuïteit en samenhang binnen het gehele Forum is uiterst belangrijk voor toegankelijkheid en doorstroming van het hele stationsgebied. Delen van het Forum binnen de Westflank Noord hebben een meer privaat karakter, maar zijn wel publiek toegankelijk. In de verdere uitwerking en vormgeving van het Forum is het belangrijk dat er een geleidelijke overgang wordt gerealiseerd van de meest drukke en publieke delen (Stationsplein West) naar de meer private delen. Door het gebied, over het forum loopt een belangrijke noord Zuid route. Deze route verbindt stationsplein west en de Van Sijpesteijnkade met elkaar. Het is een openbare route die 's avonds afgesloten kan worden.

In de massa opbouw en compositie van de gebouwen op het Forum wordt eveneens een overgang nagestreefd. Aan de stationszijde wordt aansluiting gezocht bij de imposante sculptuur van het Stadskantoor en aan de andere zijde is er het stedenbouwkundige profiel van de door te trekken Leidsche Rijn met een veel kleinschaliger en gedifferentieerde structuur. Binnen de stedenbouwkundige opzet van het plangebied vindt een overgang tussen beide uitersten plaats.

Bij verdere uitwerking van de gebouwen moeten architectonische uitstraling en materialisering en compositie van de gevels deze overgang versterken.

Bij het Forum kan onderscheid gemaakt worden tussen de onderbouw en de bovenbouw daarvan. De onderbouw bestaat uit de parkeergarage en de panden aan de Van Sijpesteijnkade. De bovenbouw bestaat uit de woon- en kantoor gebouwen op het Forum. Het gedeelte van het Forum dat boven de Mineurslaan ligt, is publiek of collectief publiek. Het gedeelte tussen de gebouwen, op de parkeergarage, is collectief privaat. Het verhoogde maaiveld sluit aan op het verhoogde niveau van Stationsplein West en de OV-terminal. Het Forum voorziet in de ontsluiting van de gebouwen van Westflank Noord (de Mineurslaan is volledig benut voor HOV-banen en expeditie van de gebouwen). Aangezien een ingang op maaiveld ontbreekt, is dit het adres voor de aanliggende gebouwen, voor alle gebruikers en bezoekers vanuit de omgeving en vanuit de uitgang van de parkeergarage. Deze gebouwen moeten dan ook een duidelijk adres krijgen aan het representatieve Forum. De woontoren heeft wel adres aan de Van Sijpesteijnkade.

Afbeelding 4.7 private en publieke ruimte Forum

Bij de inrichting van de collectief private gebieden op het Forum zal groen een belangrijke rol spelen. De collectief private ruimte tussen de woongebouwen krijgt een kwalitatief hoogwaardige inrichting. Het collectief private plein tussen het nieuwe kantoorgebouw en het Stadskantoor krijgt een verzorgd en aantrekkelijk uiterlijk. Door de situering op de parkeergarage zullen grote bomen en grote waterpartijen niet mogelijk zijn, maar het inrichtingsniveau is hoog met een groen karakter.

Het Forum bestaat uit een stelsel van collectief publieke en collectief private ruimten en routes die zorgen voor de ontsluiting binnen het gebied en voor de aansluiting op de omgeving. Binnen de Westflank Noord ontstaan op het verhoogde maaiveld twee grotere ruimten die in aard en uitstraling verschillend kunnen worden uitgewerkt en daardoor een eigen karakter krijgen. Te denken valt aan een entreegebied voor kantoren en een meer intiem binnengebied voor de woningen. De omliggende plinten op het Forumniveau moeten samenhang vertonen met de aangrenzende collectief private pleinen en collectief publieke gebieden.

Inrichting collectief publieke gebieden op het Forum

De collectief publieke gebieden op het Forum moeten qua materialisatie en beheer "soepel" aansluiten bij het omliggende openbaar gebied in het Stationsgebied. Leidend bij de uitwerking van de collectief publieke ruimten is dan ook het referentiekader openbare ruimte (2005) van de gemeente. Hier geldt de stelregel sober en doelmatig, hetgeen niet hoeft te betekenen grauw en grijs. De inrichting heeft een hoogwaardige kwaliteit qua materialisering.

4.3.4 Afwijking structuurplan

Dit stedenbouwkundig plan schept op een zorgvuldige wijze een transitie van een hoogstedelijke dynamiek rondom het Station naar een Stadse ‘kade’ aan de zijde van de Leidsche Rijn. Het daarvoor ontwikkelde stedenbouwkundige transitiemodel zoekt in de breedte van de stedelijke verandering van deze plek naar een verankering bij de bestaande omgeving. Het doortrekken van de Leidsche Rijn in de toekomst zal een enorme bijdrage leveren aan het herstel van een historische waardevolle structuur en de verbinding van het oud en nieuw doen versterken. Daarbij is gebleken de oorspronkelijke ideeën zoals die ten tijde van het structuurplan daarover bestonden enige bijstelling behoeven. In het structuurplan werd ter hoogte van het plangebied uitgegaan van een strook met middel hoge bebouwing vanwege de overgang naar de aangrenzende wijk Lombok. Thans blijkt dat een geleidelijk in hoogte oplopende bebouwing richting spoor de beste oplossing biedt om enerzijds de schaalsprong tussen Lombok en het beoogde hoogstedelijke gebied Westflank Noord op een stedenbouwkundige verantwoorde wijze in te passen en anderzijds een goede oplossing te vinden voor de inpassing van het Rijksmonument aan de Van Sijpesteijnkade 25. Hierdoor wordt afgeweken van de hoogtematen uit het structuurplan, maar blijft het daaraan ten grondslag liggende idee van en geleidelijke overgang van hoogstedelijk naar stedelijk gebied echter gehandhaafd.

Hoogtemaat
In het Masterplan Stationsgebied uit 2003 werd uitgegaan van 4 maten:

• Small: basishoogte 3 lagen, incidenteel tot 25 meter;
• Medium: basishoogte 25 meter, incidenteel 45 meter;
• Large: basishoogte 45 meter, incidenteel tot 90 meter;
• Extra Large: basishoogte 45 meter, incidenteel hoger dan 90 meter.

Daarnaast geldt het uitgangspunt van geleidelijke overgangen.

In het raadsvoorstel bij de vaststelling van het Masterplan, werd al een relatie gelegd met een op dat moment actuele discussie over hoogbouw in Utrecht en werd een notitie aangekondigd. Deze notitie/ raadsvoorstel heeft geleid tot een raadsbesluit over de hoogbouwvisie. Voor het Stationsgebied betekende de hoogbouwvisie dat een grens van 90 meter werd vastgelegd. De maten in het Structuurplan zijn voor wat betreft L en XL samengevoegd tot 45 meter (basis) tot (soms) 90 meter.

Aan de leidsche rijn wordt gekozen voor een plintbebouwing met een pandsgewijze opbouw. Hiermee wordt een geleidelijk overgang gecreëerd met de bebouwing aan de Leidseweg. Boven het monument wordt hogere bebouwing in setback geplaatst tot 90 m (in afwijking van het structuurplan). Hiermee wordt het monument geaccentueerd, vormt de hogere bebouwing een markante beëindiging van de Stadscorridor aan de westzijde en versterkt het de reeks hoge torens aan de spoorzijde van het SKU en Aurora.

Een deel van het hoge gebouw valt nu binnen de 45 meter zone (M). Deze afwijking van het matenplan wordt door het Stedenbouwkundig Atelier (van de gemeente) ondersteund, onder de voorwaarde dat het volume symmetrisch boven het monument wordt geplaatst en van een set-back wordt voorzien.

De NS heeft in een oplegnotitie naar aanleiding van definitief advies Atelier deze voorwaarden overgenomen.

Extra retail en horeca

In de plannen voor het stationsgebied is uitsluitend rekening gehouden met voorzieningen in het Rijksmonument. Het stedenbouwkundig plan zet nadrukkelijk in op verhoging van de levendigheid in het plangebied. Daarmee draagt de Westflank Noord bij aan de ambitie uit het Masterplan om de Van Sijpesteijnkade te transformeren tot een samenhangende en aantrekkelijke stadsstraat gelegen langs de Leidsche Rijn.

Voor de levendigheid en sociale veiligheid is het belangrijk in de plinten aan de Van Sijpesteijnkade centrumvoorzieningen (commerciële voorzieningen) toe te staan die passen bij de positie van deze kade aan een van de belangrijkste fietsroutes binnen Utrecht en als een van de entrees tot het plangebied. Bovendien geven dergelijke functies betekenis aan het Forum en de route van het Stationsplein.

Gelet op het bovenstaande is het wenselijk om op de passanten en treinreizigers gerichte detailhandel, zakelijke dienstverlening en creatieve bedrijvigheid te kunnen realiseren. Daarnaast zijn publieksgerichte functies, zoals aan de kantoren gelieerde horeca, ook in de plinten aan het Forum voorstelbaar. Een levendige plint levert een bijdrage aan een aantrekkelijk gebied, en aan de leefbaarheid (sociale veiligheid) van het gebied. In totaal gaat het om maximaal 1.000 m² retail en horeca aan de Van Sijpesteijnkade en maximaal 500 m² op het Forum. Een uitbreiding van 1.500m2 zorgt voor geen enkele ontwrichting van het veel grotere winkelaanbod in de binnenstad. De laatstelijk vastgestelde 'Programmatabel retail en horeca' biedt echter geen ruimte meer voor de thans voorgestelde m2 retail en horeca, zodat deze moet worden toegevoegd aan de programmatabel. De wijzigingen krijgen hun vertaling in dit bestemmingsplan. De aanpassing van de programmatabel wordt ter vaststelling door de gemeenteraad voorgelegd bij de aanbieding van de bestuursrapportage Stationsgebied (Voorjaarsnota 2013).

De toevoeging van het programma horeca en detailhandel is met name gericht op passanten (langzaamverkeersroute) en gebruikers van het gebied die zich reeds in het gebied bevinden en is van een dermate ondersteundende en ondergeschikte aard dat dit geen zelfstandige verkeersaantrekkende werking heeft. Daarmee heeft deze toevoeging ook geen gevolgen heeft voor met de verkeersaantrekkende werking samenhangende milieuaspecten zoals luchtkwaliteit en geluid.