Vrouwjuttenhof, Binnenstad

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Midden in het zuidelijk gedeelte van de binnenstad heeft de instelling Altrecht een huis voor geestelijke gezondheidszorg. Altrecht wil een deel van haar zorgfuncties afstoten, waardoor ruimte vrijkomt voor het realiseren van woningen. Na selectie heeft Altrecht een koopovereenkomst gesloten met VORM Ontwikkeling BV (VORM) uit Papendrecht over de overdracht van een deel van de gronden en vastgoed. VORM en Altrecht hebben de gemeente verzocht een bestemmingsplan op te stellen dat de bouw van de woningen mogelijk maakt.

1.2 Initiatief

Het initiatief voor de ontwikkeling in het plangebied Vrouwjuttenhof omvat twee deelopgaven:

• 1. Sloop en nieuwbouw van het gebouw 'Bleijenburg' aan het Vrouwjuttenhof:
  • circa 24 appartementen, verdeeld over 3 bouwlagen met een parkeergarage voor circa 40 parkeerplaatsen.
• 2. Bebouwen van 'Overtuinen' (het gebied achter de Oudegracht):
  • 9 stadswoningen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het Willem Arntsz Huis is gelegen in het museumkwartier van het centrum van Utrecht en wordt begrensd door de Lange Nieuwstraat, de Vrouwjuttenstraat, het Vrouwjuttenhof, het Nicolaaskerkhof en de Agnietenstraat.

1.4 Doel

Doel van het bestemmingsplan is om de woonfunctie in dit deel van de binnenstad te versterken door de beoogde woningen, tuinen en parkeervoorziening planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Utrecht groeit en er is voor gekozen deze groei op te vangen binnen de bestaande stadscontouren. Daardoor wordt de druk op het centrum, en dus ook de monumentale binnenstad, groter.

De ontwikkeling, zoals beschreven in dit bestemmingsplan biedt kansen voor het intensiveren van het zuidelijk deel van de binnenstad tot een volwaardig onderdeel van het centrum van de stad.

Er is behoefte aan gemengd stedelijk gebied, waarbij voor de gemeente behoud en versterken van de kwaliteit van de binnenstad en een duurzame en gezonde verstedelijking voorop staan. Dit betekent onder andere: ruimte geven aan voetganger en fiets, bewoners betrekken bij de planvorming, een groene, aantrekkelijke openbare ruimte en bijdragen aan de gemeentelijke ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn.

De transformatie van zorgfuncties naar woonfunctie past goed in deze ontwikkeling en sluit aan bij de gemeentelijke doelstelling om de woonfunctie in dit deel van de binnenstad te versterken. Daarom is een bestemmingsplan opgesteld waarbinnen de randvoorwaarden voor de verdere planontwikkeling worden vastgelegd.

1.5 Bestemmingsplan en voortraject

Er is bij het opstellen van dit bestemmingsplan voor gekozen om VORM de ruimte te geven om in samenspraak met een afvaardiging van omwonenden en in nauwe samenwerking met Altrecht en de gemeente een Planinitiatief uit te werken. Dit Planinitiatief is de basis voor dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is hierbij de uitkomst van een intensief samenwerkingstraject en participatietraject met de omgeving. Zie ook Bijlage 6 Planinitiatief.

Deze werkwijze past binnen de doelstelling van de gemeente Utrecht om omwonenden en belanghebbenden al in een vroeg stadium bij planontwikkelingen te betrekken. De gemeente heeft hierbij niet vooraf, zoals gebruikelijk in het Utrechts Planproces, uitgangspunten en randvoorwaarden voor de vastgoedontwikkeling geformuleerd in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), maar heeft het Planinitiatief als uitkomsten van het gezamenlijk doorlopen proces vertaald in dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan kan daarmee worden beschouwd als een samenvoeging van de stedenbouwkundige randvoorwaarden en eisen uit een SPvE en een bestemmingsplan en is daarmee ook een poging tot een versnelling van het Utrechts Planproces.

De gemeente heeft hierbij, net als de andere betrokkenen, bij de start van het planproces haar ambities voor het gebied geformuleerd. Gedurende het planproces is met elkaar gezocht naar de mogelijkheden om het Planinitiatief zo optimaal mogelijk in te passen in haar omgeving.

Dit Planinitiatief is bijzonder. Allereerst is sprake van een kleinschalige ontwikkeling die vraagt om een nauwkeurige ruimtelijke inpassing met haar omgeving. Tegelijkertijd is de ontwikkeling specifiek en op onderdelen kwetsbaar vanwege het specifieke gebruik van het Willem Arntsz Huis en haar cliënten.

1.6 Geldende regeling

In het geldende bestemmingsplan Binnenstad (2010) hebben de panden van het Willem Arntsz Huis en Bleijenburg de bestemming 'Maatschappelijk' (M). Het Wouda gebouw is getransformeerd naar wonen en in mei 2018 met deze nieuwe functie opgeleverd. De panden vanaf de Agnietenstraat/Lange Nieuwstraat hebben tevens de bestemming cultuur.

De maximale goothoogte voor het Woudagebouw aan de Lange Nieuwstraat is 15 meter. Volgens de waarde 'beschermd stadsgezicht' mag de afdekking van een hoofdgebouw niet worden gewijzigd met dien verstande dat het toevoegen van een kap op een plat dak is toegestaan. De totale hoogte kan dan maximaal 18 meter bedragen. Uitgangspunt is het in standhouden van de karakteristieke, met de historisch ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.

Het deel van de locatie achter de Oudegracht heeft de bestemming 'Woongebied Uit te werken 2' (WG-U2). Deze gronden zijn bedoeld voor wonen en aan huis gebonden beroepen en voor verblijfsgebied en groen. De uitwerkingsregels geven aan dat de goothoogte van de hoofdbebouwing maximaal 10 meter mag bedragen.

Hoewel het realiseren van woningen achter de Oudegracht met een uitwerkingsplan past in het bestemmingsplan is er voor de woningen aan het Vrouwjuttenhof gekozen voor een nieuw bestemmingsplan om de ontwikkelingen in samenhang met elkaar goed in te passen.

1.7 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders op rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Hoofdstuk 4 bevat behalve de beschrijving van het plan, ook de stedenbouwkundige ambities en uitgangspunten voor het plan. De noodzakelijke milieu- en andere onderzoeken komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de resultaten van het vooroverleg. In hoofdstuk 7 staat de juridische toelichting op de planregels.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Plangebied 

Onderhavige herontwikkeling, bestaat uit de sloop van een huidig gebouw 'Bleijenburg' van Altrecht (geestelijke gezondheidszorg) ten behoeve van de realisatie van 24 appartementen en 9 stadswoningen. Met het toevoegen van woningen in het plangebied wordt tegemoetgekomen aan de SVIR. In de SVIR is immers opgenomen dat de woonlocaties in de steden aan moeten sluiten op de (kwalitatieve) vraag, en locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2017)
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld.

De Utrechtse woningmarkt staat onder druk. Er is meer vraag naar woningen dan aanbod. Dit komt tot uiting in stijgende huizenprijzen en schaarste op de woningmarkt. De stad groeit de komende periode door. We leggen de focus op gezonde (binnenstedelijke) groei om schaarste effecten te voorkomen.

De snelheid waarmee gebouwd wordt loopt momenteel in de pas met de woningbouwbehoefte. In de stad Utrecht worden jaarlijks meer dan 4.000 woningen per jaar gebouwd. Tot 2040 is de woningbehoefte in de regio Utrecht (U16) 104.000 woningen (waarvan ongeveer 60.000 voor de stad Utrecht). Oftewel, er is de komende jaren behoefte aan een stad ten grootte van Eindhoven in de regio (of een stad met de omvang van Den Bosch in Utrecht zelf). Met deze voorziene woningbehoefte komt er een behoorlijke woningbouwopgave op ons af waar we ons vol voor inzetten. Ter illustratie: de harde plancapaciteit in de stad Utrecht tot en met 2040 ligt op circa 40.000 woningen. In september 2018 was de totale plancapaciteit al boven de 50.000 gestegen voor de periode tot en met 2040. Dit is allemaal binnenstedelijke plancapaciteit. Onze plancapaciteit publiceren we periodiek via het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR).

Conclusie

De vraag naar woningen in Utrecht en de regio is evident aanwezig. Het aantal woningen in toekomstige bouwplannen is nog onvoldoende om de woningbehoefte in te lossen. Daarmee is in voldoende mate aangetoond dat het onderhavige bouwplan voorziet in actuele behoefte zoals bedoeld in artikel 3.1.6 Bro.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013  
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op vier pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

- een duurzame leefomgeving;

- beschermen kwaliteiten;

- vitale dorpen en steden;

- dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende drie belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken.
• De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Plangebied

Het realiseren van de woningen in de binnenstad van Utrecht is in lijn met het provinciaal beleid, waarbij de nadruk ligt op de binnenstedelijke woningbouwopgave.

Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)
Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

Plangebied

De ontwikkeling sluit aan op het provinciale beleid, waarbij het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. Door 33 woningen aan de woningmarkt toe te voegen, wordt een bijdrage geleverd aan de ambities voor binnenstedelijke ontwikkeling om het woningtekort in de regio Utrecht weg te werken.

Cultuur – en erfgoednota 2016-2019
De Cultuur- en erfgoednota 2016-2019 'Alles is NU' is in april 2016 verschenen. De provincie staat midden in de maatschappelijke, economische en bestuurlijke dynamiek. In het cultuur- en erfgoedbeleid zijn opgaven geformuleerd aan de hand van trends. De opgaven zijn:

• onderzoeken en ontwikkelen: voor het draagvlak en de draagkracht van culturele instellingen is het essentieel dat zij midden in de samenleving staan, met een open blik kijken naar de ontwikkelingen en de kansen die zich voordoen, met een nieuwsgierige en leergierige houding andere wegen verkennen en samenwerkingsverbanden aangaan;
• hebben en houden: de provincie staat, samen met andere overheden en particuliere eigenaren, voor de maatschappelijke opgave het cultureel erfgoed in stand te houden. Het verankeren van cultuurhistorische waarden in het ruimtelijk beleid is belangrijk;
• promoten en profileren: cultuur en erfgoed zijn publieke waarden, de provincie vindt het belangrijk dat zoveel mogelijk mensen daarvan genieten en gebruik maken. Initiatieven die ertoe bijdragen erfgoed zichtbaar en beleefbaar te maken worden gestimuleerd;
• kennen en kunnen: investeren in de ontwikkeling van mensen is een belangrijke opgave voor het provinciale cultuur- en erfgoedbeleid.

Plangebied

Het plangebied van het project ligt in de binnenstad van Utrecht. De binnenstad van Utrecht is aangemerkt als Beschermd stadsgezicht. Met dit bestemmingsplan is het Beschermd stadsgezicht geborgd. Zo komen in dit plan onder andere de te beschermen waarden tot uitdrukking in de gedetailleerde regeling voor de woningen, waarbij behalve de hoogtebepaling ook de bouwvlakken en aantallen zijn vastgelegd.

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)
De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw
Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. Het plangebied van het project bevindt zich in bestaand bebouwd gebied. Met de ontwikkeling wordt beoogd de woonfunctie van het zuidelijk deel van de binnenstad te versterken. Het realiseren van woningbouw in dit stadsdeel is overeenkomstig de essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht. Dit leidt tot een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad in de regio Utrecht.

Voorwaarden
De woningbouw dient te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• Indien het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt.
• De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken.
• Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden.
• Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd.
• Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd.
• Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex.

In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Plangebied

Het plangebied bevindt zich in bestaand bebouwd gebied. Met de herontwikkeling wordt beoogd de woonfunctie van het zuidelijk deel van de binnenstad te versterken. Met het realiseren van woningbouw in de stad wordt voorkomen dat buiten bebouwd gebied wordt bebouwd. Dit is overeenkomstig met de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht.

2.3 Gemeentelijk beleid

Coalitieakkoord 'Utrecht ruimte voor iedereen'
Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

•        Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

•        Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

•        De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Plangebied

Met onderhavige herontwikkeling wordt tegemoet gekomen aan gezonde groei voor iedereen. Het planinitiatief ziet op een kwaliteitsimpuls van het zuidelijk gebied van de binnenstad van Utrecht.

Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder zijn daarom alleen de relevante beleidskaders toegelicht.

Ruimtelijke Strategie Utrecht: De Koers

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.

Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

De ontwikkeling sluit aan op de ambitie uit de Ruimtelijke Strategie om kansen te creëren en te benutten. Door realisatie van de woningen wordt de woonfunctie in het zuidelijk deel van de Utrechtse binnenstad versterkt.

Plangebied

De ontwikkeling sluit aan op de ambitie uit de RSU om kansen te creëren en te benutten. Door realisatie van woningen wordt de woonfunctie in het zuidelijk deel van de Utrechtse binnenstad versterkt.

Woonvisie Wonen in een sterke stad
In de actualisatie van 2015 van de Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: 'Bouwen aan een gezonde toekomst', 'Werken aan werk' en 'Samen maken we de stad'. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen. De speerpunten zijn:

• betaalbaarheid;
• aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag;
• voldoende aanbod middeldure huur -, middeninkomens, middeldure vrije sectorhuur;
• duurzame woningvoorraad;
• energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.
  

Plangebied
Met de realisatie van het project wordt ingezet op het leveren van een bijdrage aan duurzame woningvoorraad met aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen en de openbare ruimte. Dit is in lijn met de woonvisie.

 

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij is ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Plangebied

In onderhavig bestemmingsplan zijn in de algemene gebruiksregels en- bouwregels, bepalingen opgenomen met betrekking tot woningvorming, ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat. Met het opnemen van deze bepalingen is voldaan aan bovengenoemd beleid.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied

Aangezien in paragraaf 5.9 van dit bestemmingsplan de bomenparagraaf is opgenomen, is voldaan aan het gemeentelijk bomenbeleid. In deze bomenparagraaf is weergegeven, wat er met de bestaande bomen in het plangebied gebeurt.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Plangebied

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'respect'.

Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd.

Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

In dit bestemmingsplan wordt dit o.a. vormgegeven doordat de woningen zowel op het Vrouwjuttenhof als op Overtuinen georiënteerd zijn. De architectuur heeft een eigentijdse vertaling in abstracte volumes, met eenduidige en grote raampartijen die zich richten op bewust gekozen plekken in het openbare gebied. Daarnaast sluit de materiaalkeuze aan op de gebruikelijke materialen binnen het stadscentrum en beantwoordt aan de kleinschaligheid van het totaal.

De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)
De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

Plangebied

De te beschermen waarden en de karakteristiek komen in dit plan tot uitdrukking in de gedetailleerde regeling voor woningen, waarbij behalve de hoogtebepaling ook de bouwvlakken en aantallen strak zijn vastgelegd. De locaties en bouwmassa's zijn zorgvuldig ingepast in het Beschermd Stadsgezicht. Hiermee is voldaan de Utrechtse Erfgoedagenda.

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart, is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd, en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied

In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. In paragraaf 5.14 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied.

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Plangebied
De herontwikkeling is in lijn met de Nota Stallen en Parkeren. De parkeerplaatsen voor de bewoners van de woningen worden op eigen terrein gerealiseerd in de vorm van een half verdiepte parkeergarage voor circa 40 parkeerplaatsen. Het fietsparkeren voor de appartementen wordt collectief in dezelfde parkeergarage opgelost.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto's langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Het plangebied ligt op een besloten plek in de binnenstad. De ontwikkeling van het Vrouwjuttenhof wordt aangegrepen om een route voor langzaam verkeer toe te voegen in de zuidelijke binnenstad. Deze geplande langzaam verkeer route sluit dan ook aan op het Mobiliteitsplan Utrecht.

Plangebied

Het plangebied ligt op een besloten plek in de binnenstad. De ontwikkeling van het Vrouwjuttenhof wordt aangegrepen om een route voor langzaam verkeer toe te voegen in de zuidelijke binnenstad. Deze verbinding is dan ook overeenkomstig de uitgangspunten uit het Mobiliteitsplan Utrecht, met betrekking tot meer ruimte voor de voetganger en fietser.

Volksgezondheid 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018' (2015)
De nota 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018 is in 2015 vastgesteld. In deze nota wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. De stad wordt uitgenodigd om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. Er wordt gewerkt aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel, gezonde leefstijl en gezond gedrag.

Plangebied

Met de herontwikkeling word het gebied openbaar toegankelijk voor fietsers en voetgangers. Dit is bevorderlijk voor de volksgezondheid. Daarnaast wordt het verblijfsgebied zoveel mogelijk groen ingericht en het totaal aan verhard oppervlak wordt geminimaliseerd. Aangezien groen bijdraagt aan de gezondheid van de toekomstige bewoners, is de herontwikkeling in lijn met bovengenoemd beleid.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied

Ten behoeve van de te realiseren woningen is akoestisch onderzoek uitgevoerd met betrekking tot verkeer en de aanwezigheid van Altrecht in de nabijheid van het plangebied. De resultaten hiervan zijn beschreven in paragraaf 5.3 en 5.4 van dit bestemmingsplan.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied
In en nabij het plangebied is onderzoek gedaan naar risico veroorzakende activiteiten, de resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in paragraaf 5.5 van dit bestemmingsplan.

Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'
Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

Plangebied

Ten behoeve van de te realiseren van de woningen is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Voor de inhoudelijke beoordeling ervan verwijzen we naar paragraaf 5.6 van dit bestemmingsplan.

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017)

In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven is de vraag naar bouwgrond in Utrecht groot. Deze bouwgrond wordt momenteel van elders (vaak over lange afstand) aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;

• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;

• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;

• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;

• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;

• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;

• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;

• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;

• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).

• verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Plangebied

Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is bodemonderzoek uitgevoerd. In paragraaf 5.7 van dit bestemmingsplan wordt hier nader op ingegaan.

Plan gemeentelijke watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.
  

Plangebied

Een watertoets is voor de herontwikkeling uitgevoerd. In paragraaf 5.13 van dit bestemmingsplan zijn de uitkomsten van deze toets weergegeven.

2.4 Conclusie

De realisering van circa 33 nieuwe woningen in de Utrechtse binnenstad past binnen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Cultuurhistorie

Het gebied tussen de Vrouwjuttenstraat, Oudegracht, Lange Nieuwstraat en Nicolaaskerkhof is sinds het begin van de 19e eeuw sterk van karakter veranderd. In eerste instantie vindt er een verdichting met zeer kleine huizen aan steegjes en sloppen plaats. Daarna wordt het gebied gedomineerd door fabrieksgebouwen zoals van de sigarenfabriek Ribbius Pelletier. In de zuidoostelijke hoek vindt er expansie plaats van het oorspronkelijk middeleeuwse Geneeskundig gesticht voor krankzinnigen. Door deze ontwikkelingen vormde het gebied een goed voorbeeld van de “onbewoonbare stad” die in de tweede helft van de 20ste eeuw aanleiding gaf voor de grootschalige stedenbouwkundige planvorming. In het stedenbouwkundig plan van Kuiper uit 1966 werd een ingrijpende doorbraak van de Vrouwjuttenstraat naar het Nicolaaskerkhof als verlengde van een te verleggen Lange Nieuwstraat voorgesteld. De gemeente kocht de fabrieksgebouwen en sloopte ze. Aan de grote doorbraak werd echter verder geen uitvoering gegeven. Pas in 1977 wordt in het kader van de stadsvernieuwing een aanzet gegeven tot de reconstructie van het gebied door de bouw van 33 woningen op de hoek van de Vrouwjuttenstraat en –hof. De sinds het begin van de twintigste eeuw doorgaande expansie van het Willem Arntsz Huis heeft doorlopend een dominante rol gespeeld in de ontwikkeling en het functioneren van het gebied. Incidentele ontwikkelingen langs de door Kuipers voorgestelde verbinding, zoals de Karmelietenhof hebben sporadisch bijgedragen aan het verbeteren van de stedenbouwkundige structuur.

Afbeelding: Ribbius Pelletier, 1924 (Het Utrechts Archief)

Afbeelding: Ribbius Pelletier, 1924 (Het Utrechts Archief)

Afbeelding: Plan Kuipers, 1966 (Rijksdienst Cultureel erfgoed)

3.2 Functioneel

De belangrijkste functies in het plangebied zijn 'maatschappelijk', 'groen' en 'tuin'. Bleijenburg is onderdeel van de instelling Altrecht en bestaat uit 1-4 bouwlagen die als volumes in elkaar grijpen. Het gebied achter de woningen van de Oudegracht bestaat uit een groenzone. Hier bevinden zich ook de 'overtuinen' die tijdelijk aan de bewoners in bruikleen zijn gegeven met een oppervlakte van van in totaal ca. 552m2, inclusief pad.

De bebouwing rondom het plangebied bestaat uit de instelling Altrecht, het Nijntje Museum, de woningen in het Woudagebouw, de panden aan de Oudegracht met diverse functies op de begane grond met daarboven woningen en de woningen aan de Vrouwjuttenstraat en het Vrouwjuttenhof.

Het groen rond het plangebied bestaat uit de binnentuin van Altrecht, groen op het plein, de tuinen van de woonhuizen en de hofjes Eligenhof en Karmelietenhof. Zie hoofdstuk 5.9 voor een specifiekere omschrijving van de bomen in en om het plangebied.

3.3 Ruimtelijk

Het plangebied ligt tussen de woningen aan het Vrouwjuttenhof, 'overtuinen' en de bebouwing van Altrecht in. Midden in de stad is het een buurt waarin leefbaarheid, cohesie, rust en groen centraal staan. Het Vrouwjuttenhof heeft een informeel en besloten karakter.

Woningen Vrouwjuttenhof
Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de woningen aan het Vrouwjuttenhof. Deze woningen hebben 3 tot 4 bouwlagen. De verspringende rooilijn en de geveltuintjes zorgen er voor dat de straat een groene uitstraling heeft.

'Overtuinen'
Achter de Oudegracht ligt het Karmelietenhof en de aan de bewoners daarvan in bruikleen gegeven 'overtuinen'. De begrenzing met het plangebied wordt gevormd door heggen, schuttingen en bosschages. Het gebied wordt 's avonds afgesloten door middel van een hek. Daarmee heeft het een besloten karakter.

Bebouwing Altrecht
Het oostelijk deel van het plangebied wordt begrensd (van noord naar zuid gezien) door de bebouwing die vanuit de Vrouwjuttenstraat de hoek om grijpt. Vervolgens leidt een hekwerk naar de achterkant van de woningen aan de Vrouwjuttenstraat. Aansluitend vormt de dominante bebouwing van Altrecht (achtereenvolgens 6 en 3 bouwlagen) een groot deel van de begrenzing van het plangebied. Deze bebouwing staat door zijn verschijningsvorm in groot contrast met de binnenstad. De bebouwing is weliswaar georiënteerd op het plangebied, maar heeft door zijn centrale entrees een geringe aansluiting met het plangebied.

3.4 Verkeer en parkeren

Verkeer
Het zuidelijk deel van het plangebied wordt ontsloten via de onderdoorgang naar het Nicolaaskerkhof en het noordelijk deel van het plangebied wordt ontsloten via de Vrouwjuttenstraat en via de Eligenhof (naar de Oudegracht). Tevens is er voor fietsers en voetgangers een verbinding via een onderdoorgang van het hoofdgebouw van Altrecht (langs de hoofdentree) naar de Lange Nieuwstraat. De logistiek van Altrecht vindt onder andere plaats via de achterzijde van gebouw Bleijenburg.
Het overgrote deel van het plangebied is wel toegankelijk voor auto's, fietsers en voetgangers, maar niet volledig openbaar. Tussen het noordelijk en zuidelijk gedeelte van het plangebied staat een hek, waardoor er in de huidige situatie geen directe verbinding is tussen het Vrouwjuttenhof en het Nicolaaskerkhof. Er is ook een hek bij de toegang die leidt naar de 'Overtuinen'. Dit hek is overdag open.

Parkeren
In het plangebied zijn 17 parkeerplaatsen aanwezig. Hiervan zijn 12 parkeerplaatsen ten behoeve van Altrecht en 2 parkeerplaatsen openbaar (bestemd voor mindervalide op kenteken) en 1 laad- en losplek. Daarnaast zijn er nog een twee MIVA plaatsen ten behoeve van Altrecht. Onder het 'Woudagebouw' en 'VMX-gebouw' bevindt zich een half verdiepte ondergrondse parkeergarage voor ca. 90 auto's. De garage loopt door tot aan en gedeeltelijk voorbij de gevel van het VMX-gebouw. Boven deze garage is o.a. een vlonder waar een dektuin komt ten behoeve van het gebruik van Altrecht en de bewoners van het Woudagebouw. Op verschillende plekken zijn fietsvoorzieningen aanwezig op maaiveld. De openbaar vervoersvoorzieningen liggen buiten het plangebied. Aan het Nicolaaskerkhof ligt de bushalte Centraal Museum van buslijn 2 (naar Utrecht Centraal). Daarnaast is er in de Lange Nieuwstraat ook nog de bushalte Universiteitsmuseum van buslijn 2 (naar Utrecht CS).

Autoverkeer Fietsverkeer Voetgangers

3.5 Openbare ruimte

Het plangebied bestaat uit een aaneenschakeling van ruimtes en is grofweg te verdelen in drie delen:

• Het Vrouwjuttenhof is volledig openbaar en bestaat uit een straat met aan weerszijden een voetpad. De straat kenmerkt zich door haar groene karakter dat gevormd wordt door geveltuintjes en groenperkjes met bomen. Zie hoofdstuk 5.9 voor een specifieke omschrijving van de bomen in en om het plangebied.
• Het gebied achter Bleijenburg bestaat uit een groot verhard plein met daarop verspreid vijf kleine groenperken met bomen. Op dit plein zijn ook speelvoorzieningen gesitueerd. Buurtbewoners maken gebruik van deze zone. Er wordt ook doorheen gefietst. Vanaf het Vrouwjuttenhof gezien loopt het plein glooiend omhoog, vanwege de situering van een half verdiepte parkeergarage onder het plein.
• Het zuidelijk deel van het plangebied bestaat uit een semi openbare straat met aan de oostkant een voetpad langs de gevel. De westkant van de straat bestaat uit een klein parkeerterrein, een fietsenhok, een groenstrook, een opslagruimte in de open lucht (achter een hek) en uit 'overtuinen' langs de bebouwing aan de Oudegracht. Het gebied 'Overtuinen' is eveneens semi-openbaar. Overdag is iedereen welkom, 's avonds wordt het pad afgesloten met een hek aan het Vrouwjuttenhof en een poort aan de Oudegracht. Dit gebied is een kleine oase in een drukke stad en heeft een informeel, besloten en groen karakter.

Hoofdstuk 4 Uitgangspunten en planbeschrijving

4.1 Uitgangspunten en ambities

Dit bestemmingsplan is de resultante van samenwerken door de gemeente samen met de initiatiefnemer en de direct omwonenden. De gemeente heeft de ruimte geboden om samen tot een plan te komen dat recht doet aan het initiatief, de kwaliteit van dit deel van de binnenstad en de wensen van de belanghebbenden. De initiatiefnemer heeft de architect de ruimte gegeven om aan de keukentafel te schetsen aan de plannen. Het resultaat is in dit bestemmingsplan zorgvuldig vertaald op tekening en in voorschriften. Op deze wijze wordt tegemoet gekomen aan de gemaakte afspraak door alle partijen. Hierdoor is het bestemmingsplan een gedetailleerd bestemmingsplan geworden.

De samenwerking is begonnen met de gezamenlijke ambities voor het Planinitiatief Vrouwjuttenhof:

• het toevoegen van een aantrekkelijk woonmilieu in de zuidelijke binnenstad in een gebied waarin nu de zorgfunctie domineert;
• het toevoegen van een ruimtelijk kader dat recht doet aan het beschermde stadsgezicht voor dit deel van de binnenstad;
• het toevoegen van een aantrekkelijke route voor langzaam verkeer in de zuidelijke binnenstad waardoor de doorwaadbaarheid van het gebied wordt vergroot en het gebied opengesteld wordt (hekken verdwijnen);
• de zuidelijke binnenstad kent een structuur van binnentuinen. De ambitie is om een of meerdere aantrekkelijke binnentuinen toe te voegen aan deze structuur;
• het terugdringen van het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte in de zuidelijke binnenstad.

Het Vrouwjuttenhof heeft in potentie een verblijfswaarde. Het hof is weliswaar toegankelijk voor iedereen, maar heeft door de inrichting en de positionering van de aangrenzende bouwblokken een informeel en besloten karakter.

Door het toevoegen van woningen in het binnengebied wordt de route via de Vrouwjuttenstraat naar het Nicolaaskerkhof duidelijker en wordt de potentie benut.

Afbeelding: Ambitie voor het plangebied.

4.1.1 Functionele uitgangspunten en ambities

Flexibele woningen
Belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Utrecht is minder doelgroep specifiek te bouwen, maar een gedifferentieerd, duurzaam en bouwtechnisch flexibel aanbod te hebben dat geschikt is voor meerdere doelgroepen. De gemeente vindt de levensloopbestendigheid van woningen van groot belang vanwege de toegankelijkheid ervan (zowel in- als extern) voor alle levensfasen van de bewoners.

Gestapelde woningen
Het geplande woningbouwprogramma voor dure koopappartementen op de plek van Bleijenburg sluit aan op de vraag en op de verwachte afzetkansen op de huidige woningmarkt. Er is een grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige appartementen in het hogere prijssegment.

Grondgebonden woningen
Het geplande woningbouwprogramma voor dure grondgebonden woningen in Overtuinen sluit daar eveneens op aan. Niet alleen ouderenen maar ook gezinnen met kinderen lijken steeds vaker te kiezen voor blijven wonen in de centrale stad. Er is een vraag naar woningen in het hogere prijs- segment.

4.1.2 Ruimtelijke uitgangspunten en ambities

Gebied verankeren
De ambitie is om een aantrekkelijk woonmilieu toe te voegen in de zuidelijke binnenstad in een gebied waarin nu de zorgfunctie domineert. De ontwikkeling van het Vrouwjuttenhof wordt aangegrepen om het gebied beter te verankeren in het stedelijk weefsel en om een sociaal veilige, groene omgeving te creëren voor bewoners.

De zuidelijke binnenstad kent een structuur van groene en besloten binnentuinen. Het plan sluit aan bij deze structuur aan en versterkt deze. De stedenbouwkundige opzet doet recht aan dit gebied. Het binnengebied wordt ontsloten en er ontstaat een route via de Vrouwjuttenstraat naar het Nicolaaskerkhof (via het Vrouwjuttenhof). De woningen krijgen een oriëntatie op de straat waardoor de sociale veiligheid verbetert.

'Korrelgrootte' van de binnenstad
De nieuwbouw past qua schaal, ritmiek, individualisering en korrelgrootte bij de binnenstad. Er is sprake van een maximale aantal bouwlagen van 3,5 lagen, daarmee verhoudt de nieuwbouw zich goed tot haar omgeving (bebouwing 3-4 lagen). De invulling van de plinten draagt bij aan het karakter van de straat. In het plan zijn de woningen georiënteerd op het Vrouwjuttenhof. Hier komt het meeste verkeer in het plangebied. Daarmee wordt de anonimiteit van dit gebied verkleind en de sociale veiligheid, mogelijkheid tot interactie en de leefbaarheid vergroot.

Het resultaat is een informeel en besloten karakter, passend bij dit deel van de binnenstad.

4.1.3 Uitgangspunten en ambities voor verkeer en parkeren

Nieuwe langzaam verkeer route
Het plangebied ligt op een besloten plek in de binnenstad. De ontwikkeling van het Vrouwjuttenhof wordt aangegrepen om een route voor langzaam verkeer toe te voegen in de zuidelijke binnenstad. Deze geplande langzaam verkeer route sluit aan op het Mobiliteitsplan Utrecht 2025 (Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen, 2016). Het mobiliteitsbeleid richt zich op het stimuleren van lopen en fietsen. Dit draagt bij aan de gezondheid van mensen. In het beleid wordt gesproken over dat in de stad zoveel mogelijk wordt aangesloten bij fijnmazigheid. In het plan wordt daarom de doorwaadbaarheid van het gebied vergroot en het gebied opengesteld.

In de binnenstad is de verkeersruimte schaars en is verblijfskwaliteit van het grootste belang. Fietser en vooral voetganger zijn hoofdgebruiker en krijgen de prioriteit in het mobiliteitsbeleid. In het plan delen de voetgangers en fietsers de straat met elkaar. Een gedeelde straat is een goede basis voor een aantrekkelijke openbare ruimte. Het openbaar maken van het Vrouwjuttenhof biedt kansen om het Karmelietenhof ook op deze nieuw straat aan te sluiten, om zo het netwerk van binnentuinen nog verder te verfijnen.

Parkeren
Utrecht werkt aan een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde stad. Een belangrijk instrument hierbij is het beleid voor het stallen van fietsen en parkeren van auto's in de stad (Nota Stallen en Parkeren, 2013). Hierin kiest de stad voor minder ruimte voor geparkeerde auto's op straat waar dit nodig is omwille van veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht (meer ruimte voor voetgangers en fietsers). Om de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren wordt in het plan gekozen om parkeren zoveel mogelijk uit het straatbeeld te weren.

Auto parkeren (voor bewoners) vindt daarom half verdiept plaats, onder Nieuw Bleijenburg. Het parkeren voor Altrecht vindt hoofdzakelijk plaats in de bestaande parkeervoorziening onder het Wouda- en VMXgebouw. In de halfverdiepte parkeergarage zullen 4 parkeerplaatsen voor Altrecht worden gerealiseerd.

In de Nota Stallen en Parkeren zijn fietsparkeernormen opgenomen waardoor verkeerd stallen in de openbare ruimte zoveel mogelijk wordt voorkomen. Op deze manier kan het verblijfsklimaat in de binnenstad worden vergroot.

4.1.4 Uitgangspunten en ambities voor de openbare ruimte

Inrichting
Utrecht is ingedeeld in drie kwaliteiten waarmee de samenhang in gebruik, inrichting en beheer van de openbare ruimte wordt versterkt. De binnenstad (en dus ook het plangebied) maakt deel uit van het hoogste kwaliteitsniveau 'Utrechtse Allure', dat past bij de uitstraling en de (inter)nationale visitekaartjes van Utrecht. Dat betekent dat de bestrating, het straatmeubilair en het groen voldoen aan hoge eisen van uitstraling, functionaliteit en duurzaamheid (Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte, 2016).

Het Vrouwjuttenhof wordt een doorgaande route voor langzaam verkeer. De straat wordt daarmee volledig openbaar. Om hier een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren is het belangrijk dat er ook prettige openbare ruimte - waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en verblijven - wordt gerealiseerd. Met het verbeteren van het verblijfsklimaat zal er bijvoorbeeld ook meer ruimte ontstaan voor kinderen om te spelen.

In het Vrouwjuttenhof is er geen fysieke scheiding tussen verkeerssoorten. Hierdoor wordt ook de toegankelijkheid voor de minder mobiele voetganger verbeterd.

Groen
Het groen in het Vrouwjuttenhof levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid. Ook het groen op het binnenterrein bij Overtuinen is van groot belang voor de bewoonbaarheid van de binnenstad.

4.2 Planbeschrijving

Deze planbeschrijving betreft de ontwikkeling van het gebied Overtuinen en de herontwikkeling van het gebied waar op dit moment het pand Bleijenburg gelegen is. Het betreft het gebied gelegen aan het Vrouwjuttenhof en binnen het stadskwadrant Vrouwjuttenstraat, Oude Gracht, Nicolaaskerkhof en Lange Nieuwstraat.

4.2.1 Functies

In het plangebied komt een mix van woningtypen. Bij 'Nieuw Bleijenburg' gaat het om wonen in de vorm van 24 koopappartementen met een woonoppervlakte van circa 90m² tot 160m², met daaronder een parkeergarage voor circa 40 parkeerplaatsen. Bij 'Overtuinen' gaat het om wonen in de vorm van 9 dure grondgebonden koopwoningen. De woninggrootte is circa 180 – 220 m².

4.2.2 Ruimtelijk

'Overtuinen'
De 9 woningen aan de Overtuinen formeren samen met de bestaande gebouwen een groenhof die zowel wordt ontsloten vanaf de Oude Gracht als het Vrouwjuttenhof. De woningen zijn zowel op het Vrouwjuttenhof als op Overtuinen georiënteerd. Ze hebben een individuele ontsluiting aan het Vrouwjuttenhof en/of aan Overtuinen.

De woningen zijn opgebouwd uit abstracte en éénduidige volumes (max. 3 bouwlagen, en max. goothoogte 10 meter, waarbij het vloerpeil van de begane grond gelijk is aan het maaiveld rondom), overwegend per twee woningen geschakeld en onderling gekoppeld aan de straatzijde door een circa 2,5 meter hoge tuinmuur, die onderdeel is van het architectonisch ontwerp. De rangschikking van de woningen confirmeert zich aan die van de bestaande gebouwen die binnen het kwadrant in de loop der eeuwen zijn ontstaan. Er is een differentiatie in gevelbreedte en in hoogte. Deze ruimtelijke opzet draagt bij aan de “groene” beleving van het hof die tot stand is gekomen door een intensieve communicatie met de klankbordgroep.

De verkaveling aan het Vrouwjuttenhof resulteert in een informeel gebied. De nieuwe bebouwing blokkeert eventueel toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet.

De architectuur zal een eigentijdse vertaling zijn in abstracte volumes, met éénduidige en grote raampartijen, die zich richten op bewust gekozen plekken in het openbare gebied. De daken zullen plat zijn, voorzien van vegetatie in combinatie met zonpanelen. De abstractie zal zich doorvertalen in de detaillering.

De woningen zullen verder ontwikkeld worden door kopersparticipatie.

'Nieuw Bleijenburg'
Het appartementengebouw Nieuw Bleijenburg heeft een drietal portieken waar 4 woningen per portiek over 3 lagen op aansluiten. Het gebouw staat rondom vrij tussen het “gele¨ VMX-gebouw en de aan de overzijde van de Vrouwjuttenstraat gelegen woningbouw. Onder de appartementen wordt een parkeergarage voor circa 40 voertuigen, een fietsenstalling en de bergingen van de woningen gesitueerd. De maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter. Het hoogteverschil door onderliggende half verdiepte parkeergarage wordt in de woning opgelost.

Twee entrees zijn vooralsnog bedacht aan de kant van het aangrenzende gebouw van Altrecht. De ruimte tussen Altrecht en de nieuwe appartementen zal worden heringericht als verblijfsruimte. Bij de positionering van het bouwblok is rekening gehouden met de expeditie van Altrecht. De afstand tussen de nieuwbouw en het gebouw van Altrecht varieert en is ter hoogte van de ambulance ingang (gebouw van Altrecht) 8,7 meter en loopt bij de nieuwbouw op naar 13,3 meter. Een derde portiek komt aan de Vrouwjuttenhof.

Net als Overtuinen sluit de schaal van het gebouw aan op de kleinschalige bebouwing binnen de stadskwadranten. De gevel, opgebouwd uit “abstracte" volumes, loopt willekeurig getrapt op. Dit biedt ruimte aan het profiel en versterkt de beleving van het Vrouwjuttenhof. De hoeken vragen om bijzondere bebouwing (geen blinde gevel). Ook hier worden overwegend grote openingen in de gevel abstract gedetailleerd. De buitenruimtes zijn onderdeel van de volumeopbouw. Het gebouw is zo gesitueerd dat een achterkant situatie aan de kant van het gebouw van Altrecht wordt voorkomen. De maat en de inrichting van de tussenruimte zorgen er samen voor dat dit een kwalitatief goede ruimte oplevert.

Voor beide ontwikkelingen zal de materiaalkeuze aansluiten op de gebruikelijke materialen binnen het stadscentrum en beantwoorden aan de kleinschaligheid van het totaal.

4.2.3 Verkeer en parkeren

Verkeer
Tussen de Vrouwjuttenstraat en de Nicolaasstraat komt een verbinding voor voetgangers en fiets. Het bestaande hek dat daar nu tussenin staat zal moeten wijken. De nieuwe route is in principe toegankelijk voor voetgangers, fietsers en incidenteel voor hulpdiensten. De nieuwe woningen aan het Vrouwjuttenhof worden, net als de bestaande woningen, ontsloten via de Vrouwjuttenstraat. De bevoorrading van Altrecht gaat zoveel mogelijk via de achterzijde van het hoofdgebouw van Altrecht, waar ook de ambulanceingang is gesitueerd.

Parkeren
'Nieuwe Bleijenburg': De parkeerplaatsen voor bewoners worden op eigen terrein gerealiseerd half verdiept onder de bebouwing. De parkeergarage heeft circa 40 parkeerplaatsen.

Er wordt voldaan aan de parkeernormeringen van de gemeente Utrecht. Bezoekersparkeren mag geregeld worden binnen de in het parkeerbeleid van de gemeente aangegeven loopafstanden. De parkeergarages Vaartsche Rijn en Springweg bevinden zich beide binnen 1000 meter loopafstand van het plangebied en voldoen daarmee aan de eisen voor bezoekersparkeren. Met aftrek van het aandeel bezoekersparkeren (0,3 pp per woning) van de parkeernorm per woning komt de minimale parkeernorm op 0,60 of 0,68 parkeerplaatsen per woning, afhankelijk van de woninggrootte. De 4 parkeerplaatsen van Altrecht die op maaiveld vervallen worden ook ondergebracht in de parkeergarage.

Het fietsparkeren voor de appartementen wordt collectief in de parkeergarage opgelost.

'Overtuinen': Ook de parkeerplaatsen voor bewoners van de 9 nieuwe grondgebonden woningen worden gerealiseerd in de parkeergarage onder het nieuw te ontwikkelen Bleijenburg. Fietsparkeren wordt op eigen terrein bij de woningen opgelost.

Er wordt voldaan aan de geldende parkeernormen. Zie ook Bijlage 3 Parkeerbalans

Toekomstige bewoners komen niet aanmerking voor een parkeervergunning in de openbare ruimte.

Autoverkeer Fietsverkeer Voetgangers

4.2.4 Openbare ruimte

Inrichting
De inrichting van het Vrouwjuttenhof is gericht op verblijf van de mensen die er wonen. Het wordt ingericht als langzaam verkeerroute ('shared space') waar het veilig is om te spelen. 'Overtuinen' is een besloten hofje dat afsluitbaar is en daarmee semi-openbaar gebruiksgebied is voor de buurt.

Groen
Het Vrouwjuttenhof, Overtuinen en het gebied tussen Nieuw Bleijenburg en het aangrenzende gebouw van Altrecht wordt zoveel mogelijk groen ingericht. Het totaal aan verhard oppervlak wordt geminimaliseerd. De intentie is om bestaande bomen zoveel mogelijk in te passen.

Het oppervlak van de Overtuinen blijft vrijwel gelijk. De huidige contour is 552m2 en de nieuwe contour is 542 m2. Voor de technische eisen voor water, bomen, groen, verlichting en afvalinzameling geldt het Handboek Openbare Ruimte.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten voor dit plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Het doel van milieueffectrapportage (m.e.r.) is om het milieubelang naast andere belangen een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarom moeten bij grootschalige activiteiten de milieugevolgen in beeld worden gebracht, voordat besluitvorming plaatsvindt. Het is de bedoeling om op die manier verontreiniging en aantasting van het milieu zo veel mogelijk te voorkomen.

Er zijn 2 soorten MER's. De eerste vorm is een milieu-effectrapportage voor een besluit, meestal gewoon MER genoemd. De andere vorm is een plan-MER, voorheen Strategische Milieubeoordeling.

Voor aangewezen categorieën activiteiten (kolom 4 van onderdeel D van het besluit m.e.r) is geen rechtstreekse project-m.e.r-plicht, maar geldt eerst een m.e.r.-beoordelingsplicht. Bij die activiteiten moet het bevoegd gezag eerst bepalen of voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt, voordat het besluit wordt genomen.

De ontwikkeling van het plangebied Vrouwjuttenhof (maximaal 33 woningen) is zodanig van omvang dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit m.e.r. zodat daarvoor geen m.e.r.-beoordeling hoeft te worden uitgevoerd. In het plangebied wordt een gebouw met een maatschappelijke functie op dezelfde plaats vervangen door een gebouw met circa 24 appartementen en worden op de gronden die in het bestemmingsplan Binnenstad al een uit te werken woonbestemming hadden maximaal 9 grondgebonden woningen gerealiseerd.

5.3 Geluidhinder verkeerslawaai

Het geluidniveau van verkeer dat op de openbare weg in de Vrouwjuttenhof zal rijden, met name het autoverkeer van en naar de ondergrondse parkeergarage, is onderzocht. Dit geluidniveau blijft bij bestaande en nieuwe woningen in de Vrouwjuttenhof ruim beneden de grenswaarde. De toename van het verkeer in de Vrouwjuttenstraat is ten opzichte van de bestaande (bestemde) situatie zeer gering en leidt niet tot een relevante toename van het geluidniveau bij woningen.

Wat betreft verkeerslawaai is sprake van een bijzonder rustige woonomgeving. Het plangebied bevindt zich niet in de wettelijke geluidzone van een weg, een spoorweg of een gezoneerd industrieterrein. Van de omliggende straten (30 km/uur) is geen noemenswaardige overlast te verwachten.

Conclusie
Geluidhinder als gevolg van het verkeerslawaai vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Zie hiervoor Bijlage 8 Akoestisch onderzoek

5.4 Bedrijven en milieuzonering

Gelet op de ligging van de bouwkavels van dit plan is (conform de Geluidnota Utrecht) sprake van het omgevingstype 'rustig woongebied in de stad'. Bij milieucategorie 2 voor zorginstellingen bedraagt de aan te houden richtafstand voor geluid 30 m. De woningen komen direct naast en op korte afstand van het terrein van Altrecht zodat er sprake is van overlap met de milieuzone.

Daarom is een geluidsonderzoek naar de invloed van Altrecht uitgevoerd, overige milieuaspecten zijn hier niet relevant. Zie hiervoor Bijlage 8 Akoestisch onderzoek

Uit dit onderzoek blijkt dat het geluidniveau van dakinstallaties, rijden en laden/lossen op het terrein van Altrecht (voornamelijk leveranciers en ambulances overdag), bij de woningen niet hoger zal zijn dan de richtwaarde voor dit gebied: 45/40/35 dB(A) voor de dag/avond/nacht.

Een beperkt aantal malen per jaar, circa 42 keer, rijdt de ambulance met sirene en zwaailicht. Dit is zowel overdag als in de nacht mogelijk. Voorbij de slagboom tot aan de ingang, dus op het terrein van Atrecht, wordt geen gebruik gemaakt van de sirene. Dat is daar niet verplicht en het is ook strijdig met de geluidgrenswaarden van het Activiteitenbesluit dat daar van kracht is. Op de openbare weg, buiten de slagboom, kan in de nachtperiode worden gereden met de veel stillere nachtsirene.

Conclusie
Voor wat betreft het aspect geluid met betrekking tot de zorginstelling Altrecht bestaan er geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.5 Externe veiligheid

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's vooromwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in ruimtelijke plannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In alle drie besluiten wordt voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot risicobedrijven en transportroutes voor gevaarlijke stoffen, en tevens kunnen er op grond van die besluiten beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Het lokale wegverkeer van gevaarlijke stoffen mag volgens de gemeentelijk vastgestelde routeringsverordening uitsluitend plaatsvinden over enkele aangewezen wegen. Andere wegen mogen voor de bevoorrading van een aantal bedrijven slechts gebruikt worden indien daar een ontheffing voor verleend is.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevalslocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden als gevolg van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen

De spoorlijn Utrecht – 's Hertogenbosch bevindt zich op ruim 500 meter van het plangebied. De spoorlijn maakt deel uit van het zogenaamde basisnet en is daarmee aangewezen als route voor transport van gevaarlijke stoffen. Deze afstand is te groot om van invloed te zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Andere basisnet transportassen liggen alle op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Ter plaatse van de planlocatie bevindt zich geen aangewezen route ten behoeve van het lokale transport. Ook vinden geen transporten plaats waarvoor ontheffingen zijn verleend. Vanwege het lokale transport is er dus geen PR contour en bestaat er geen groepsrisico. Nadere beschouwing is niet nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Bedrijven die vallen onder het Bevi

In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Overige bedrijven met een veiligheidsafstand buiten de inrichtingsgrens

In of nabij het plangebied bevinden zich geen bedrijven met dergelijke veiligheidsafstanden.

Brandveiligheid

De VRU heeft aangegeven dat in de huidige situatie de brandveiligheid in de Karmelietenhof niet voldoende gewaarborgd is omdat de maximale inzetdiepte (afstand van opstelplaats tot uiterste punt slang) overschreden wordt. Een toegang vanaf de Vrouwjuttenhof is wenselijk. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal dit worden meegenomen.

Conclusie
Vanwege externe veiligheid bestaan er geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

Kader

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt plaats volgens bepalingen in de Wet milieubeheer (artikel 5.16). Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• d. het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plansituatie

Door Windmill Milieu en Management is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de realisatie van de beoogde woningen 'Overtuinen en Bleijenburg Willem Arntsz Huis' te Utrecht. Zie hiervoor Bijlage 11 Luchtkwaliteitsonderzoek

In het kader van de ruimtelijke procedure is het van belang vast te stellen wat de lokale luchtkwaliteit is en in welke mate de emissies ten gevolge van het plan bijdragen. Op basis van de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” is het plan aan te duiden als 'niet in betekenende mate'. Op basis van de toetsingscriteria uit de Wet milieubeheer (Artikel 5.16, lid 1, sub c) voldoet de ontwikkeling hiermee aan de eisen voor de luchtkwaliteit. De aanwezige achtergrondconcentraties inclusief de toename vanwege de ontwikkeling blijven ruimschoots onder de wettelijke grenswaarden. Daarmee is ter plaatse van de beschouwde locatie tevens sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.7 Bodem

5.7.1 Bodemkwaliteit

Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij nieuwbouw en herontwikkeling is bodemonderzoek noodzakelijk en bij grondwateronttrekkingen moet er inzicht zijn in beïnvloeding van eventueel nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie

Een verkennend bodemonderzoek d.d. 16 april 2018 is door Antea uitgevoerd. In dit onderzoek is nagegaan of de kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen herinrichting. Zie hiervoor Bijlage 4 bodemonderzoek

Uit het onderzoek komt naar voren dat de bovenste 60 cm van de bodem geen verhoogde gehalten aan ge-analyseerde stoffen bevat. Beneden deze diepte zijn op twee locaties sterk verhoogde gehalten aan cadmium gemeten. Daarnaast zijn vanaf 0,6 m –mv. licht verhoogde gehalten aan overige zware metalen, PCB en PAK gemeten. In de grond rondom de grondwaterspiegel langs de gevel van de Vrouwjuttenhof 40 zijn licht verhoogde gehalten aan trichlooretheen gemeten. In de grond is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond.

In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aan geanalyseerde stoffen gemeten. Uit de voorgaande onderzoeken is echter wel bekend dat er zich een geval van ernstige grondwaterver-ontreiniging onder de Vrouwjuttenhof 40 bevindt. De contour van deze verontreiniging loopt naar verwachting vlak langs of deels in het huidige onderzoeksgebied, getuige ook de gemeten licht verhoogde gehalten aan trichlooretheen in de grond langs de grens.

De gemeten gehalten aan cadmium zorgen voor een kostenverhogend effect bij graafwerkzaam-heden in de ondergrond. Eventueel vrijkomende sterk verontreinigde grond dient te worden af-gevoerd naar een erkend verwerker. Bij eventuele werkzaamheden dient er een BUS-melding te worden ingediend in het kader van de Wet Bodembescherming en dienen de werkzaamheden milieukundig begeleid te worden.

Indien diepe graafwerkzaamheden plaatsvinden waarbij bemaald dient te worden, dient er reke-ning mee gehouden te worden dat er in het beïnvloedingsgebied van de VOCl-verontreiniging wordt gewerkt. De omvang van het beïnvloedingsgebied kan berekend worden op basis van de duur van de bemaling en de doorlatendheid van de bodem. Als duidelijk is dat er voor werkzaam-heden bemaald dient te worden, kunnen de uitgevoerde onderzoeken geactualiseerd worden door de bestaande peilbuizen te bemonsteren waarna een deelsaneringsplan en bemalingsplan opgesteld dienen te worden.

Op basis van de gemeten gehalten wordt geadviseerd eventuele werkzaamheden ter hoogte van de cadmiumverontreiniging (ten zuiden Vrouwjuttenhof 49-53) uit te voeren in de veiligheids-klasse 3T. Voor het overige deel van het onderzoeksgebied geldt de basisklasse. Het is in het ka-der van de CROW 132 noodzakelijk om voor het werk een V&G-plan op te stellen en om veilig-heidsmaatregelen te treffen in relatie tot verontreinigde grond.

Conclusie

Met in achtneming van de hiervoor besproken aanbevelingen zijn er met betrekking tot het aspect bodem, geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.8 Natuurbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Plansituatie
Een Quickscan flora en fauna d.d. 6 oktober 2017 is door Koenders & Partners opgesteld voor het Vrouwjuttenhof in de binnenstad van Utrecht. Het onderzoeksgebied ligt tussen de Oudegracht, het Eligenhof, de Vrouwjuttenstraat, de Lange Nieuwstraat en het Nicolaaskerkhof. Zie hiervoor Bijlage 9 Quickscan Flora en fauna.

De woningen en tuinen aan deze omringende straten en de recent gebouwde panden van Altrecht ten oosten van het Vrouwjuttenhof vallen buiten het onderzoeksgebied van deze quickscan.

Met de herontwikkeling van het plangebied zal het gebouw in het midden van het Vrouwjuttenhof worden gesloopt, zodat daar nieuwbouw plaats kan vinden. In het zuidwesten van het plangebied zal tevens gebouwd worden. De groene elementen aan de westzijde van het plangebied zullen verwijderd worden. De openbare ruimte van het plangebied zal opnieuw worden ingericht. De werkzaamheden die met deze quickscan zijn getoetst betreffen de sloop van het gebouw en het verwijderen van groene elementen en verhardingen.

Het onderzochte gebied betreft een grotendeels verhard terrein in de binnenstad van Utrecht. Het terrein is beperkt toegankelijk, aangezien er een zorginstelling is gevestigd. Halverwege het Vrouwjuttenhof staat een hek dat alleen toegankelijk is voor nooddiensten.
Tegen de oostzijde van het plangebied staan nieuwe gebouwen van de zorginstelling, aan de westzijde grenst het plangebied aan de achtertuinen van panden langs de Oudegracht en bestaande woningen aan het Vrouwjuttenhof. Tussen de woningen en de panden van de zorginstelling staat een gebouw met gestuukte buitengevels en platte daken dat in beheer is bij een vastgoedbeschermingsorganisatie. Aan de westzijde is groen aanwezig, gedeeltelijk betreft het goed onderhouden plantsoenen en gedeeltelijk zijn het tuinen met achterstallig onderhoud.

Op basis van de quickscan is geconcludeerd dat beschermde soorten uit de soortgroepen zoogdieren, vleermuizen en amfibieën mogelijk een vaste verblijfplaats hebben in het plangebied. Ten behoeve van een (eventuele) ontheffing op de Wet Natuurbescherming is daarom nader onderzoek naar vleermuizen benodigd.

De bebouwing in het plangebied is voornamelijk door ruimte bij de daktrimmen geschikt voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Deze verblijfplaatsen kunnen zich onder platte daken en in holle ruimtes in gevels bevinden. Tevens kunnen gebouwen die aan het plangebied grenzen gebruikt worden door vleermuizen, waardoor het openbare gebied gebruikt kan worden als vliegroute.

Er zijn geen bomen aangetroffen die geschikt zijn als vaste verblijfplaats van vleermuizen. Op basis van de aangetroffen openingen worden voornamelijk de gewone dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis verwacht. Het nadere onderzoek dient te worden gericht op de aanwezigheid van verblijfplaatsen en essentiële leefomgeving van dwergvleermuizen.

Er is een tweede ecologische quickscan Flora en fauna d.d. 25 mei 2018 door Regelink Ecologie & Landschap opgesteld. Zie hiervoor Bijlage 1 Ecologische quickscan Flora en fauna

Het onderzoeksgebied van deze Quickscan omvat een groter gebied dan het plangebied. De gebouwen L en R aan de Lange Nieuwstraat (deelgebied Museumhotel) zijn namelijk ook onderdeel van het onderzoeksgebied.

Uit deze quickscan komt naar voren dat de huismus en de gierzwaluw, waarvan de nesten jaarrond zijn beschermd, zijn waargenomen of te verwachten. Door de voorgenomen werkzaamheden worden de verblijfsplaatsen van deze soorten aangetast. Dit is een overtreding van de Wet natuurbescherming. Het is daarom noodzakelijk aanvullend onderzoek te verrichten naar deze vogelsoorten.

Voor de andere mogelijk aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Werkzaamheden die uitgevoerd worden tijdens het broedseizoen kunnen leiden tot het verlaten van nesten met eieren of jongen en brengen de functionaliteit van de nesten in gevaar en zijn een overtreding van de Wet natuurbescherming, artikel 3.1, lid 1 en 2. Voor het broedseizoen stelt de wet geen vaste begin- of einddatum. Normaal gesproken loopt het broedseizoen voor de meeste vogelsoorten van 15 maart tot 15 juli.

Voorts komt uit de quickscan naar voren dat in het plangebied, enkele gebouw bewonende vleermuissoorten mogelijk hun vaste rust- en/of verblijfplaats in de gebouwen hebben.

Gelet op voorgaande is aanvullend onderzoek nodig naar vleermuizen, huismus en gierzwaluw. Daarbij moet rekening gehouden worden met het broedseizoen van vogels. Het nader onderzoek heeft plaatsgevonden in de vorm van een Broedvogel & vleermuisonderzoek d.d. 18 oktober 2018, uitgevoerd door Regelink Ecologie & Landschap. Zie hiervoor Bijlage 2 Broedvogel & vleermuisonderzoek

Het Broedvogel & vleermuisonderzoek heeft plaatsgevonden volgens de Kennisdocument Huismus, Gierzwaluw en het Vleermuisprotocol 2017. Het plangebied is hiermee voldoende geïnventariseerd. Hierbij is er getoetst aan de leden 1, 2 en 4 van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming.

De resultaten van het onderzoek zijn:

• Het plangebied fungeert als foerageergebied voor enkele (2-4) gewone dwergvleermuizen als niet essentieel foerageergebied.
• Gedurende het onderzoek zijn geen vliegroutes van vleermuizen waargenomen. Het is aannemelijk dat in het plangebied geen essentiële vliegroutes aanwezig zijn.
• Er zijn geen zomer- kraam, of paarverblijfplaatsen waargenomen.
• In het plangebied zijn geen aanwijzigingen voor winterverblijfsplaats voor grotere aantallen dieren.

Met betrekking tot de effecten is opgenomen dat een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis net buiten het plangebied, tijdens de werkzaamheden mogelijk minder aantrekkelijk is. Dit effect is te beperken door geen bouwverlichting in de avond en nacht aan te laten.

Met het uitvoeren van de werkzaamheden worden de leden 1, 2 en 4 van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming niet overtreden. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Zorgplicht
Bij buitenwerkzaamheden dient in alle gevallen rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van flora en fauna. Naast de regelingen omtrent (streng) beschermde soorten, is in de Wet Natuurbescherming ook een algehele zorgplicht opgenomen. De zorgplicht geldt te allen tijde en voor alle flora en fauna, ongeacht eventuele beschermingsstatus en verkregen ontheffingen. De zorgplicht stelt dat 'iedereen, indien redelijkerwijs mogelijk, voldoende zorg in acht moet nemen voor alle planten en dieren en hun leefomgeving'. Onderdeel hiervan is het zo veel mogelijk vermijden en beperken van schade aan de te beschermen natuurwaarden (mitigatie), waardoor de noodzaak tot compenserende maatregelen zoveel mogelijk wordt verkleind.

De volgende maatregelen worden in het kader van mitigatie en zorgplicht aangeraden:

- werkzaamheden vanaf één kant aanvangen;
- bomen en struiken voorafgaand aan overige werkzaamheden en buiten het vogelbroedseizoen (indicatie: half maart tot eind juli) kappen / rooien;
- voorafgaand aan de werkzaamheden het plangebied en directe omgeving controleren op broedende vogels;
- de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang plaats laten vinden;
- het gebruik van licht op het terrein na zonsondergang zo veel mogelijk beperken;
- indien het gebruik van licht na zonsondergang onvermijdelijk is: gebruik maken van gerichte lichtbronnen (afschermen aan de boven- en achterzijde);
- het ontstaan van plassen zoveel mogelijk tegengaan om ervoor te zorgen dat amfibieën het plangebied koloniseren;
- eventueel op een naastgelegen locatie ondiepe plassen creëren zodat juist deze plassen gekoloniseerd worden;
- tijdens de werkzaamheden alert te zijn op de aanwezigheid van (beschermde) dieren op het terrein en deze de ruimte en tijd geven om te vluchten;
- indien nodig dieren voorzichtig van het terrein verwijderen (liever verjagen dan vangen) en indien deze zijn gevangen op een geschikte plek los te laten;
- waar noodzakelijk de hulp van een deskundige inroepen;
- indien het beschermde soorten betreft, altijd het advies van een deskundige inwinnen.

In februari 2018 zijn als mitigerende maatregel vleermuiskasten opgehangen vooruitlopend op de sloop en bouwwerkzaamheden, aan het aangrenzende gebouw van Altrecht, aan de gebouwen van Mitros aan de Vrouwjuttenhof, bomen aan de Vrouwjuttenhof en Karmelietenhof.

Beschermde gebieden

Natura 2000-gebieden
Ontwikkelingen die gelet op de instandhoudingdoelen, verslechterende of significant verstorende gevolgen hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichting. Elke ontwikkeling in of nabij een Natura 2000-gebied dient te worden onderworpen aan een 'voortoets'. In deze 'voortoets' wordt beoordeeld of een passende beoordeling moet worden opgesteld. Dit is aan de orde als verstoring of verslechtering niet kan worden uitgesloten.

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Op 6.5 km van het plangebied is het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied ('Oostelijke Vechtplassen'). Er wordt op voorhand geen significante verslechtering van de stikstofdepositie voorzien, gezien de afstand van meer dan 5 km tot het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied, het geringe aantal woningen en daarmee samenhangend het gering aantal extra verkeersbewegingen (minder dan 500 mvt/etmaal) en het feit dat warmte- en koudevoorziening niet op gas/biomassa zal plaatsvinden. Zie hiervoor

Bijlage 7 Aerius-berekening

Nationaal Natuur Netwerk en Groene Contour

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Daarnaast moet er worden voldaan aan de Verordening Natuur en Lanschap Provincie Utrecht 2017 (m.n. landschapselementen, art. 5.14 VNL).

Het plangebied ligt op circa 1,3 km van het dichtsbijzijnde onderdeel van het NNN (Amelisweerd en Kromme Rijn). Op basis van de ligging van het plangebied kan externe werking op het NNN op voorhand worden uitgesloten.

Daarnaast grenst het plangebied niet aan een gebied dat is aangemerkt als 'Groene Contour'. Er is dan ook geen sprake van belemmering van de ontwikkeling wegens de Groene Contour.

Conclusie

Het aspect natuur is geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.9 Bomen

Gezonde bestaande bomen worden zoveel mogelijk in de inrichting ingepast. Er staat een grote verscheidenheid aan boomsoorten en behalve loofbomen is er ook een aantal naaldbomen/coniferen.

In het plangebied staan 30 bomen. Deze bomen zijn onderverdeeld in 11 verschillende soorten. Dit zijn: Servische spar, Californische cypres, Gewone es, Schietwilg, Valse christusdoorn, Zoete kers (Bosriek), Noorse esdoorn, Gewone esdoorn, Westerse levensboom, Veldiep (Gladde iep) en Kronkelwilg. Zie hiervoor Bijlage 5 Bomeninventarisatie

De bomen ter plaatse van de beoogde woningen kunnen niet behouden blijven. Het gaat om 16 bomen. Van deze 16 bomen, zijn 5 bomen verplantbaar. De overige 11 bomen dienen ten behoeve van de ontwikkeling gekapt te worden. De ontwikkelaar heeft aangegeven zoveel mogelijk de te kappen bomen te compenseren met minimaal dezelfde kwaliteit. Deze gecompenseerde bomen zullen in soort en stamdiameter zo veel mogelijk, gelijk zijn aan de te vellen bomen. Met name de bomen in Overtuinen zijn van lage kwaliteit en conditie. Hier komen betere bomen voor in de plaats.

5.10 Gezondheid

Door de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, wordt het gebied openbaar toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Dit zal geen doorgaande hoofd-verbindingsroute opleveren, maar wel een mooie dwaalroute. Door ondergronds parkeren te realiseren direct bij één van de entrees van het plangebied wordt het gebied autoluw /autovrij. Daardoor ontstaat niet alleen een dwaalroute voor wandelaars, maar ook verblijfsruimte voor bewoners. Bij het inrichten van deze verblijfsruimte is de doelgroep van de te bouwen woningen relevant. Willen zij er rustig kunnen zitten? Kunnen schaken? Samen met hun buren kunnen tuinieren? Komen er kinderen in de grondgebonden woningen? Dan hebben zij ruimte om te spelen nodig. Dat is wat anders dan speeltoestellen; aan het eind van de Nicolaasdwarsstraat is een speeltuintje. Voor de kwaliteit van de verblijfsruimte is daarnaast relevant in welke mate cliënten van Altrecht ook gebruik maken van deze ruimte en of dit botst met het ruimtegebruik door de nieuwe bewoners van het gebied.

Het toevoegen van bomen, groene daken en ander groen kan hittestress in dit versteende gebied tegen gaan. Ook draagt uitzicht op groen vanuit de nieuwe woningen bij aan de gezondheid van de toekomstige bewoners.

Voor de gezondheid van de toekomstige bewoners is het belangrijk dat zij worden verleid om te kiezen voor actieve mobiliteit. Oftewel, makkelijker om de fiets te pakken of te gaan lopen dan om de auto te pakken. Goede fietsenstallingen zijn belangrijk, zowel voor bewoners als voor hun bezoek. In de binnenstad is het voor veel doelgroepen goed mogelijk om te leven zonder auto. Het toevoegen van autoverkeer in dit gebied vormt bovendien een belasting voor de omliggende straten. Er zijn echter doelgroepen, bijvoorbeeld onder senioren, voor wie de auto een essentieel onderdeel is van hun mobiliteit. Naast de inrichting van de openbare ruimte is dus ook voor het parkeerbeleid de doelgroep relevant.

Gezien de rustige ligging laten de luchtkwaliteit en geluidbelasting natuurlijke ventilatie toe in woon- en slaapkamers. Dat geeft mensen controle over hun woning en voldoende frisse lucht is nodig voor hun gezondheid. De woningen worden bij voorkeur levensloopbestendig of flexibel ingedeeld. Dit zorgt ervoor dat mensen niet hun buurt hoeven te verlaten als hun leven verandert.

De huidige bewoners aan de grachtzijde van het plangebied willen hun veilige, besloten steegjes en hofjes niet openbaar laten zijn. Vanuit gezondheid is dat heel logisch. Besloten heeft het veel meer waarde voor de bewoners en ze zijn niet nodig voor anderen. Hier zijn gevoel van eigenaarschap, sociale veiligheid, stilte en groen de waarden die behouden moeten blijven. Om bestaande en nieuwe bewoners straks goed samen te laten leven, is het betrekken van de huidige bewoners bij de nieuwe plannen heel belangrijk.

5.11 Duurzaamheid

De gemeente Utrecht kiest in de Ruimtelijke Strategie 2016 voor een duurzame ontwikkeling van de stad door inbreiding of verdichting. De ontwikkeling van Bleijenburg en Overtuinen geeft invulling aan deze strategie door de locatie, programma en participatie van de omwonenden. Het nieuwe Vrouwjuttenhof zal een plek zijn voor huidige en toekomstige gebruikers die de compactheid, kleinschaligheid en groene karakter van het Utrechtse centrum bevat. Door de omwonenden al in vroegtijdig stadium mee te nemen en hun wensen mee te nemen in de planvorming, is het nieuwe Vrouwjuttenhof verankerd in de buurt.

In het beleidsplan 'Utrecht creëert Nieuwe Energie' en de 'Visie op de warmtevoorziening in Utrecht' heeft de gemeente de ambitie vastgelegd om in 2030 klimaatneutraal te zijn en het aardgas uit te faseren. Vrouwjuttenhof betreft een private ontwikkeling en wettelijk gezien mag de gemeente geen extra eisen opleggen bovenop het bouwbesluit. De initiatiefnemer heeft echter ook duurzame ambities door in dit stadium te kennen gegeven dat het plan gasloos wordt uitgevoerd. In de verdere ontwikkeling van het plan wordt in overleg met de gemeente en de initiatiefnemer naar de mogelijkheden gekeken om een GPR Gebouw score van 8 te behalen. Ook onderzoekt de ontwikkelaar de mogelijkheden voor duurzaam slopen.

Andere duurzaamheidsmaatregelen in dit project zijn:

- het realiseren van een verbinding voor fietsers en wandelaars in de zuidelijke binnenstad;

- door het half verdiept parkeren te realiseren bij een van de entrees van het gebied wordt het gebied autoluw/autovrij;

- het realisren van binnentuinen met een groene inrichting, met zo veel mogelijk behoud van de bestaande bomen;

- het toenemen van het onverharde oppervlak in het plangebied ten opzchte van de huidige situatie;

- de ambitie voor de EPC norm is energieneutraal (EPC=0).

Conclusie

Er wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid voor duurzaam bouwen. Hieronder valt het toepassen van hout uit duurzaam beheerde bossen, politiekeurmerk Veilig Wonen en het vermijden van uitlogende, verontreinigende materialen.

5.12 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezige die planologisch-juridische bescherming behoeven.

5.13 Water

Inleiding
Midden in het zuidelijk gedeelte van de binnenstad heeft de instelling Altrecht een huis voor geestelijke gezondheidszorg. Altrecht wil gedeeltelijk haar zorgfuncties afstoten, daardoor komt ruimte vrij voor het realiseren van woningen. Daarom heeft Altrecht een convenant gesloten met een ontwikkelaar, een financierder en een eind afnemer voor de woningen. Deze laatste drie partijen hebben de gemeente verzocht om een bestemmingsplanwijziging naar wonen. Tevens is gevraagd om samenwerking met de gemeente voor de vereiste grondtransacties om de plannen te kunnen realiseren.

Aanleiding
Door ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerders opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deze waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de watertoets ten behoeve van het bestemmingsplan Vrouwjuttenhof (voorheen de ontwikkeling van het Altrecht Willem Arntsz huis) gelegen in de binnenstad.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan “Waterkoers 2016-2021”, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.

Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 2014.01, uitgave december 2014, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur (www.hdsr.nl).

Plangebied
Het plangebied is gelegen in het zuidelijke Museumkwartier van het centrum van Utrecht en wordt begrensd door de Lange Nieuwstraat (oost), de Vrouwjuttenstraat (Noord), het Vrouwjuttenhof (west), het Nicolaaskerkhof en de Agnietenstraat (beide zuid).

Het initiatief voor de ontwikkeling op het betreffende Altrecht terrein omvat twee deelopgaven:

• Sloop en nieuwbouw van het gebouw “Bleijenburg” (noordzijde) aan het Vrouwjuttenhof;
• Bebouwen van “Overtuinen” het gebied achter de Oudegracht (zuidzijde).

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Watervergunning - Keur
Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

In het kader van het rioleringsplan dient als de plannen concreter worden, te worden aangegeven of al het hemelwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloop voorziening richting oppervlaktewater zal worden aangebracht waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning aangevraagd dient te worden.

Waterhuishouding

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied ligt geen oppervlaktewater. Aan de rand van het plangebied ligt wel oppervlaktewater; de Oudegracht. De HDSR is de verantwoordelijke voor het functionele kwantiteits- en kwaliteitsbeheer de waterhuishouding van deze watergang.

Peilgebied
Het plangebied ligt binnen het peilgebied stadspeil Utrecht. Dit peilgebied heeft een vast peil van +0,58 m NAP (zie figuur 4).

peilgebied Stadspeil Utrecht waar plangebied binnen ligt (bron Webgispublisher HDSR)

Grondwater

1e watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1e WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren.

De gemiddelde, langjarige stijghoogte van het 1e WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10- 2012). Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde stijghoogten en seizoens-variatie verondersteld: droge periode (GLG) = NAP +0.40 m, natte periode (GHG) = NAP +0.70 m en gemiddeld (GGG) = NAP +0.50 m. De grondwaterstroming is westelijk gericht.

Freatisch pakket
De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren. Bodemonderzoek dient uit te wijzen wat de lokale bodemgesteldheid is en wat de consequenties hiervoor zijn voor de freatische grondwaterstand.

Drooglegging en ontwateringsdiepte
Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om overstroming (inundatie) en grondwateroverlast te voorkomen, juist bij de toepassing van een kelder.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. Er zijn binnen het plangebied redelijke hoogteverschillen aanwezig. Ter hoogte van het te slopen en opnieuw te bouwen gebouw Bleijenburg is op het laagste punt de ontwateringsdiepte +3,6m (maaiveld) – +0,70m (GHG) = +2,9m. Hier voldoet de drooglegging ruimschoots aan de norm.

Ter hoogte van de nieuwe bebouwing “Overtuinen” is op het laagste punt de ontwateringsdiepte +3,5m (maaiveld) – +0,70m (GHG) = 2,8m. Ook hier voldoet de drooglegging ruimschoots aan de norm.

Riolering
Aan de noordzijde bij het te slopen en te herbouwen gebouw Bleijenburg ligt een gemengd stelsel. Hier wordt de vuilwateraansluiting op aangesloten. Aan de zuidzijde bij de nieuwe te bouwen “Overtuinen” ligt er een gemengd stelsel achter de panden van de Oudegracht langs. Dit gemengd stelsel loost ook op het gemengde stelsel van de Vrouwjuttenhof en vervolgens op de Vrouwjuttenstraat. Het gemengde stelsel voert via een gemaal en persleiding af naar de RWZI op Overvecht.

Alle nieuwe vuilwaterlozers (grond gebonden) dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Bij bebouwing in de hoogte dient dit te geschieden via één verzamelleiding. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.

De hemelwaterleidingen zullen als IT-riolering worden uitgevoerd. HDSR heeft op 20 juli 2018 laten weten daarmee te kunnen instemmen.

Wateropgave
Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

	Bestaande situatie	Geplande situatie
Bebouwing (dakoppervlak)	565 m2	1743 m2
Groen	1187 m2	1262 m2
Open verharding	0	0
Gesloten verharding	4804 m2	3551 m2
Water	0	0
Totaal	6556 m2	6556 m2

oppervlaktetabel bestaande en geplande situatie

De voorgenomen toekomstige ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterhuishouding. In de noordzijde van het plangebied waar het gebouw Bleijenburg wordt gesloopt en opnieuw gebouwd zal worden, zal een lichte toename van dakoppervlak zijn. Echter is de huidige openbare ruimte rondom dit gebouw nu ook geheel verhard. Rondom het nieuwe gebouw worden echter veel tuinen en groen gerealiseerd, die uiteindelijke zorgen voor een afname in de hoeveelheid verharding.

Indien de nieuwe bebouwing is voorzien van platte daken, kan er overwogen worden om groene daken toe te passen, waardoor hemelwater eerst wordt opgevangen waarna het wordt afgevoerd naar een infiltratievoorziening of gemengd stelsel. Groene daken worden voor 60% als verhard gezien en 40% onverhard. Tenzij aangetoond kan worden dat de daken 45 mm water kunnen bergen. Dan zijn de daken volledig onverhard.

Aan de zuidzijde van het plangebied zal ook een lichte toename in bebouwing zijn, omdat ruimte die nu tuin is, bebouwd zal gaan worden. Ook hier kan onderzocht worden om op de nieuwe bebouwing, groene daken te realiseren.

Daarnaast kan er binnen het projectgebied waterpasserende verharding worden toegepast, zodat hemelwater in de bodem kan infiltreren.

Waterkwaliteit
Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

Klimaatadaptatie
Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Het vasthouden van hemelwater door middel van infiltratievoorzieningen en groene daken draagt bij aan het voorkomen van wateroverlast.

Overleg met de waterbeheerder
De waterbeheerder is in het voortraject van dit plan betrokken geweest bij de watertoets en heeft op 7 juni 2017 positief geadviseerd. De waterbeheerder vraagt bij de verdere uitwerking aandacht voor voldoende infiltratiemaatregelen en geeft in een aanvullend advies van 20 juli 2018 aan dat afvoer van schoon water (hemelwater) als IT-riolering zou moeten worden uitgevoerd.

5.14 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningsplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m3 en dieper dan 50 cm.

Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Afbeelding: Archeologische waarde

Archeologie in het plangebied
Het plangebied Vrouwjuttenhof, Binnenstad bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart grotendeels in een gebied met een hoge archeologische waarde (rood). Sommige delen van het plangebied bezitten geen archeologische verwachting (wit), deze delen zijn in het verleden al verstoord en hier zijn geen archeologische resten meer in de ondergrond aanwezig. In 1972 is bij de nieuwbouw van de Willem Arntsz Stichting een muntschat van 302 munten gevonden, 7 gouden en 295 zilveren. Deze schat is tijdens de belegering van Utrecht door David van Bourgondië in 1483 in de grond geraakt. Omdat de kans op archeologische resten in het plangebied groot is, is voor bodemverstorende ingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm een archeologievergunning verplicht. Informatie hierover kan worden verkregen bij de gemeentelijke archeologen en op de website van de gemeente Utrecht.

Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen dient hiervan, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht, 030-2860023, 030-2860016, 030-2860011 of 030-2862765 en via [e-mail].

5.15 Conclusies

Gelet op de bovenstaande aspecten zijn er geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De panden en de grond in het plangebied en studiegebied zijn grotendeels eigendom van Altrecht. Het Vrouwjuttenhof en de 'overtuinen' achter de Oudegracht zijn gemeentelijke eigendom. Alleen in combinatie met een deel van het terrein van Altrecht kan hier een woningbouwontwikkeling plaatsvinden. De nieuwe woningen achter de Oudegracht op grond van Altrecht grenzen deels direct aan gemeentegrond. De grond van de gemeente is, toen Altrecht begin 2001 te kennen gaf deze grond niet te willen verkopen aan de gemeente, voorlopig als tuintjes (van ca. 552m2) in bruikleen te geven aan de bewoners.

Met de ontwikkelaar is een exploitatieovereenkomst gesloten en met Altrecht is een koopovereenkomst gesloten waarin ook deze aspecten geregeld zijn. Ook het verhaal van eventuele planschade is geregeld in de exploitatieovereenkomst. Zie Bijlage 12 Planschaderisicoanalyse

Altrecht ontwikkelt voor eigen rekening en risico twee grondgebonden woningen op het deel van het plangebied dat eigendom van Altrecht is. De kosten daarvoor zijn gedekt door leges. De ontwikkeling van circa 24 appartementen, een halfverdiepte parkeergarage en 7 grondgebonden woningen vindt plaats door en voor rekening en risico van de ontwikkelaar, inclusief saneringsmaatregelen. Voor de gemeente zijn hieraan geen kosten verbonden. De bestemmingsplankosten zijn gedekt door leges.

Gelet op voorgaande is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft in juni 2017 positief geadviseerd.

De provincie Utrecht heeft laten weten dat met het plan geen provinciale belangen zijn gemoeid.

6.2.2 Advies wijkraad

De wijkraad Binnenstad: de wijkraad Binnenstad heeft geen opmerkingen.

6.2.3 Participatie: raadplegen

Er is voor gekozen om het Planinitiatief te ontwikkelen in samenspraak met VORM, Altrecht en met een afvaardiging van omwonenden. Hiervoor zijn een aantal redenen. Allereerst is er sprake van een kleinschalige ontwikkeling die vraagt om een nauwkeurige ruimtelijke inpassing met haar omgeving. Tegelijkertijd is de ontwikkeling specifiek en op onderdelen kwetsbaar vanwege het specifieke gebruik van het Willem Arntsz Huis en haar cliënten.

Al bij de start van voortraject is ervoor gekozen de omwonenden te informeren over het voornemen om woningbouw te ontwikkelen. In een brede buurtbijeenkomst werden omwonenden in de gelegenheid gesteld zich aan te melden om mee te denken over de ontwikkelingen. Tijdens de planontwikkeling is diverse keren met deze afvaardiging van omwonenden besproken. Daarnaast zijn regelmatig nieuwsberichten rondgestuurd.

Participatiemomenten vanaf begin 2015

10 juni 2015: Informatieavond over de 'brede ontwikkeling' WA-huis

27 januari 2016: klankbordgroep

28 februari 2016: Visiedocument buurt

3 maart 2016: klankbordgroep

13 april 2016: keukentafelgesprek met architect

6 juli 2016: klankbordgroep

24 oktober 2016: interne workshop Altrecht

29 november 2016: klankbordgroep

24 januari 2017: bijeenkomst bewoners Vrouwjuttenhof

24 januari 2017: bijeenkomst bewoners Karmelietenhof

30 maart 2017: bijeenkomst bewoners Vrouwjuttenhof

13 november 2018: bijeenkomst klankbordgroep

Afbeelding: Participatiemomenten en aantal bewoners betrokken in de klankbordgroepen.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan Vrouwjuttenhof, Binnenstad kenmerkt zich door een zeer gedetailleerde bestemmingsregeling voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing. Het Beschermd Stadsgezicht waarbinnen het plangebied is gelegen vraagt om een zorgvuldige inpassing van nieuwbouw en ook de in de aanloop naar het bestemmingsplan en stedenbouwkundige rabndvoorwaarden vastgelegde afpraken met de omwonenden hebben daartoe geleid.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere bouwregel, bijvoorbeeld de tuinmuren als onderdeel van de bebouwing;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf en bed & breakfast.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid.

Het gebruik van het woord 'of': wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in bestemmingsplannen geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

In dit bestemmingsplan is er vanwege de ligging in de oude binnenstad en binnen het Beschermd Stadsgezicht voor gekozen om in de bestemming Tuin bijbehorende bouwwerken alleen toe te staan in de vorm van 1 berging per woning en erf- en perceelafscheidingen in de vorm van muren.

7.5 Nadere toelichting begripsomschrijvingen

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting.

Zo wordt onder een Aan-huis-verbonden bedrijf ook een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang verstaan. Door de beperking van de maatvoering van een aan huis verbonden bedrijf in de bestemmingen waar dat is toegestaan (maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 60 m² is de kleinschaligheid gegarandeerd.

Bij het begrip Belhuis is een zodanige omschrijving gekozen, dat daaronder ook internetcafés vallen.

7.6 Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen) met een maximum van 60 m². Het bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Doordat het aan-huis-verbonden bedrijf wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning (die kunnen parkeren in de half verdiepte parkeervoorziening onder Nieuw Bleijenburg) en de parkeergarages aan de Strosteeg en Vaartsche Rijn binnen loopafstand liggen, zal er geen parkeerdruk in het plangebied ontstaan.

Bij een aan-huis-verbonden bedrijf mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, maar onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Bed & breakfast
Bij de woonbestemming is het ook mogelijk om een bed & breakfast te hebben, als ondergeschikte functie bij het wonen. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan als de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen. Ook hier geldt dat de parkeergarages aan de Strosteeg en Vaartsche Rijn binnen loopafstand liggen waardoor er geen parkeerdruk in het plangebied zal ontstaan.

7.7 Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Groen

Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook paden worden gerealiseerd.

Artikel 4 Tuin

Deze bestemming is opgenomen voor de gronden die grenzen aan de woningen, maar grotendeels onbebouwd moeten blijven. In deze bestemming is 1 berging per woning toegestaan met een oppervlakte van 8 m2 en een bouwhoogte van 2,50 meter. Erf- en parceelafscheidingen zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van muren met een hoogte van maximaal 2,50 meter.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De verkeersruimte in het plangebied is opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Deze bestemming heeft hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer en de langzaam verkeersroute van de Lange Nieuwstraat naar de Oudegracht.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 6 Wonen

Voor de nieuwe woningen is in het bestemmingsplan de bestemming Wonen opgenomen.

Binnen deze bestemming is behalve een aanduiding voor maximale bouwhoogte een aanduiding opgenomen voor het maximale aantal woningen dat per bouwvlak is toegestaan.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Parkeren
Het artikel neemt in lid 3 de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".

Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 9.3 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 9.3 lid b een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Woningvorming en omzetting

Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is artikel 10.2 hier als gebruiksverbod opgenomen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotregels van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee regels.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid om in geringe mate af te wijken van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, maar alleen voor zover dat van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken of voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

Artikel 13 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.8 Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.9 Beschermd Stadsgezicht

De beschermende werking van het Beschermd Stadsgezicht is niet overgenomen in een dubbelbestemming en de regels zoals bij het bestemmingsplan Binnenstad. De te beschermen waarden en karakteristiek komen in dit plan tot uitdruking in de gedetailleerde regeling voor de woningen waarbij behalve de hoogtebepaling ook de bouwvlakken en aantallen strak zijn vastgelegd. De locaties en bouwmassa's zijn zorgvuldig ingepast in het Beschermd Stadsgezicht. Aanvullende regels ter bescherming van het Beschermd Stadsgezicht zijn daardoor niet nodig.
Om die reden zijn ook de algemene wijzigingsregels bij bestemmingsplannen niet opgenomen, omdat daardoor een wezenlijk ander plan zou kunnen ontstaan.

7.10 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.