Koningsweg 135, Maarschalkerweerd, Mereveld

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaren van het perceel Koningsweg 135 willen de locatie herontwikkelen. De bestaande kassen en gronden hebben hun oorspronkelijke functie verloren. De kassen met een oppervlakte van 7.500 m2 waren de afgelopen jaren in gebruik als caravanstalling en deels voor tuinbouw. Inmiddels zijn de kassen gesloopt.

In het kader van de regeling 'Ruimte voor Ruimte' wordt in ruil voor de sloop van de kassen een nieuwe woning gebouwd. Verder wordt een voormalige bedrijfswoning gesloopt en het bouwvlak wordt naar achteren verplaatst. Hier wordt ook een nieuwe woning gebouwd. Een strook grond langs de Oud Wulverbroekwetering wordt overgedragen aan de gemeente om een openbaar wandelpad en ecologische oevers te realiseren. Op het achterterrein wordt een kleinschalig recreatieterrein met zeven recreatiewoningen gebouwd dat ruimtelijk en architectonisch zorgvuldig worden ingepast in het landschap.

1.2 Doelstelling

De doelstelling van het bestemmingsplan is om de herontwikkeling van de locatie planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het gaat daarbij in hoofdlijnen om de bouw van twee woningen, zeven recreatiewoningen en de aanleg van een openbaar wandelpad.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de Utrechtse wijk Oost, in het gebied Maarschalkerweerd en het bestaat uit het agrarische bedrijfsperceel Koningsweg 135 en direct aansluitende (woon)percelen.

De locatie ligt ten zuiden van de Koningsweg in het voorland van Lunet II dat samen met Lunet I, III en IV deel uitmaakt van de aanwijzing als UNESCO Werelderfgoed. De locatie ligt in het gebied waarvoor het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd is vastgesteld.

Op de afbeelding is de begrenzing te zien van het gebied waarbinnen de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden

1.4 Geldende plannen

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen.

Bestemmingsplan	Vastgesteld door gemeenteraad
Rijnsweerd, Maarschalkerweerd	26 september 2013
Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik	30 november 2017

Uitsnede plankaart (verbeelding) geldend bestemmingsplan

De locatie van de herontwikkeling heeft een agrarische bestemming. Naast de uitoefening van een agrarisch bedrijf, biedt het bestemmingsplan ook ruimte voor een bedrijfswoning. Ook de bestemming van de aangrenzende agrarische percelen staan bedrijfswoningen toe. Deze voormalige bedrijfswoningen zijn inmiddels feitelijk in gebruik als reguliere woningen.

Het plangebied ligt in de Wro-zone wijzigingsgebied 2. In artikel 3.4.2 staat een wijzigingsbevoegdheid voor dit gebied van Agrarisch naar Wonen-1. Deze wijzigingsbevoegdheid is niet voldoende om de hele herontwikkeling van de locatie mogelijk te maken. Met de vaststelling van dit nieuwe bestemmingsplan is dit wel het geval.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

In de bijlagen zijn de voor dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken en overige relevante stukken zoals het inrichtingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

• 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• 7. beperken van klimaatverandering;
• 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
• 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied
De NOVI vormt geen belemmering voor dit plan.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012)

In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte.

Plangebied
Het plangebied ligt in het gebied van de voormalige Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW). De NHW is in het Barro aangeduid als nationaal belang. De NHW is erfgoed van uitzonderlijke universele waarde en is aangewezen als UNESCO werelderfgoed. De begrenzing van het werelderfgoed volgt uit het UNESCO-dossier en is ook uitgewerkt in het provinciale beleid, zie hiervoor paragraaf 2.2. Het als werelderfgoed aangewezen deel is kleiner dan het geheel van de NHW. Het plangebied ligt niet binnen het aangewezen deel van de NHW (property), maar ligt wel in het gebied waar rekening gehouden moet worden met de invloed op de kernwaarden van het werelderfgoed (dit volgt ook uit artikel 5.131 Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL) zoals dit van toepassing wordt onder de in 2022 in te voeren Omgevingswet).

Voor het overige valt de herontwikkeling van deze locatie niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro daarom geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan, anders dan die volgen uit de aanwijzing als werelderfgoed.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte
De behoefte is, kort gezegd, het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied, door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden, moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd.

Plangebied
De ladder moet worden toegepast voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Volgens artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² of een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², dat deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt.

In dit geval neemt het aantal woningen met 1 woning toe en worden er 7 recreatiewoningen aan de locatie toegevoegd. De ladder is in dit geval formeel niet van toepassing.

Gelet op het feit dat het een kleinschalige ontwikkeling is ter vervanging van bestaande bebouwing aan de rand van de stad, is er geen aanleiding om in het kader van de ladder nader te beoordelen of de herontwikkeling passend is. Op voorhand staat vast dat er een grote behoefte is aan nieuwe woningen en recreatiewoningen op deze locatie. In Hoofdstuk 4 is verder onderbouwd dat sprake is van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening heeft net voor de zomer van 2021 ter inzage gelegen en wordt naar verwachting begin 2022 vastgesteld.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

• 1. Stad en land gezond
  Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
  Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
• 3. Duurzame energie
  Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
• 4. Vitale steden en dorpen
  Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
  Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
  Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
  Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
  

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied
Er wordt met de herontwikkeling van de locatie voorzien in een ontwikkeling waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit en (in beperkte mate) de woningbouwopgave van Utrecht. De locatie krijgt een nieuwe toekomstbestendige functie (recreatiewoningen en reguliere woningen), nieuw recreatief gebruik (wandelroute) en ecologische oevers en nieuw groen.

De locatie ligt in landelijk gebied, binnen de bebouwde kom, in de overgang van stedelijk naar landelijk gebied. Het plangebied ligt in de voormalige Nieuwe Hollandse Waterlinie, binnen de zogenaamde “Verboden Kringen” rond Lunet II. Binnen die verboden kringen was het bouwen en het aanplanten van bomen gereguleerd om in tijden van oorlog een open schootsveld te kunnen hebben. Ook ligt het in het deel van de zogenaamde Houtense Vlakte dat onder water te zetten was.

De Oud Wulverbroekwetering, die in het westen de planlocatie begrenst, hoort bij het watersysteem van de Hollandse Waterlinie. Cultuurhistorisch biedt de locatie mogelijkheden.

Het vergroten van de openheid door de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is een versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Bij de plaatsing van de recreatiewoningen is rekening gehouden met het doorzicht vanaf de Lunetten.

Het perceel ligt in een recreatiezone, waarin het toevoegen van rode functies mogelijk is. Door de aanleg van de nieuwe wandelroute als onderdeel van de herontwikkeling van de locatie, worden de recreatiemogelijkheden (wandelen) in Maarschalkerweerd vergroot. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het afvangen van de recreatieve druk op Amelisweerd.

Op grond van de provinciale ruimte-voor-ruimteregeling is, ter vervanging van de gesloopte kassen, de bouw van een nieuwe woning in het lint mogelijk.

De herontwikkeling is in overeenstemming met de provinciale Omgevingsvisie, Interim omgevingsverordening en de in voorbereiding zijnde Omgevingsverordening van de provincie.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat'

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student&Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat:

• De groeiende ongelijkheid in de stad

We zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk.

• De grote woningnood

Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen we ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. We vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen we als overheid in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen.

• De klimaatcrisis

We kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. We benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen onze gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en we gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. We blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen. Daarmee lossen we als stad de klimaatcrisis niet in ons eentje op, maar doen we binnen onze mogelijkheden wel alles om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. We geven groen in de stad een flinke impuls en we maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren we natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie.

Naast deze 3 grote opdrachten zien we ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat we als gemeente al jaren hebben: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken.

Plangebied

Het plan heeft een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid en gezonde verstedelijking en sluit daarom aan bij het coalitieakkoord.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet, die op 1 juli 2022 in werking treedt. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 juli 2022 in het omgevingsplan zullen worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.

Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd.

We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen.

De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen.

Omdat er met de met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen. Het document Gezondheid voor iedereen, volksgezondheidbeleid 2019-2023 is ook onderdeel van de koers. Zie hiervoor paragraaf 2.3.2.2.6 Gezond stedelijk leven.

Plangebied
Het plan voorziet in de herontwikkeling van een bestaand bebouwde locatie. De ontwikkeling draagt bij aan de RSU door het versterken van de landschappelijke structuur (Oud Wulverbroekwetering) en de cultuurhistorische waarde van het gebied, realiseren van nieuwe toekomstbestendige functies (recreatiewoningen en reguliere woningen), nieuw recreatief gebruik (wandelroute) en ecologische oevers en nieuw groen, en levert een bijdrage aan de thema's duurzaamheid en gezondheid.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

Woonvisie Utrecht beter in balans
De woonvisie Utrecht beter in balans is op 18 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen. Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie;
  We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn.
• Meer gemengde wijken;
  De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.
• Doorstroming;
  Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming.
• Een (t)huis voor iedereen;
  We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alles (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.
• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid;
  We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Plangebied
Het is niet nodig dat elke ontwikkeling geheel op elk van genoemde prioriteiten aansluit. Met de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt ingezet op het leveren van een bijdrage aan een duurzame woningvoorraad met aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2019 gewijzigd met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht en de uitwerking hiervan in de beleidsregels Wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten). Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, heeft de gemeenteraad met de nieuwe Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, wordt daarnaast in lijn van het bestemmingsplan 'Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik' in alle bestemmingsplannen een regeling opgenomen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de Huisvestingsverordening 2019 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad.

De beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten)' zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Plangebied
In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor woningvorming, splitsen en omzetting. Het huisvestingsbeleid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

2.3.2.2.2 Groen en natuur

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht'
De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen.

Groen maakt een stad leefbaar, mooi en het is goed voor het milieu. Woont u in Utrecht? Dan willen we bijvoorbeeld dat u een mooie fietstocht kunt maken langs een groene route. Of dat u kunt ontspannen in een mooi park. Veel groen is ook aantrekkelijk voor bezoekers van de stad.

In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:

• meer groen om de stad
• sneller naar buiten
• beter groen in de stad

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 – 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen.

De groengebieden die we extra beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische kwaliteiten. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden plannen zijn waardoor groen verdwijnt, moet de gemeenteraad daar eerst over beslissen. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente concreet of deze in de groenstructuur ligt.

Plangebied
In paragraaf 5.10 Natuurbescherming is op de Utrechtse Groenstructuur ingegaan.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied
De bomenparagraaf is opgenomen in paragraaf 5.11.

Nota Utrechtse soortenlijst (2018)
Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken.

Plangebied
Er is onderzoek gedaan naar de Utrechtse soorten, in paragraaf 5.10 is daar verder op ingegaan.

2.3.2.2.3 Bouwen

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Plangebied
Lunet 1 en 2 zijn historisch waardevol. In de Welstandsnota Utrecht (2004) wordt hiervoor het beleidsniveau 'behoud' voorgestaan. Aan het voorland van Lunet 1 en 2 wordt het beleidsniveau 'respect' toegekend. Bij respectgebieden is vernieuwing mogelijk zolang de essentie van de bestaande stedenbouwkundige structuur en de architectonische verschijningsvorm worden gehandhaafd.

 

Beleidskaart Maarschalkerweerd en Mereveld uit de Welstandsnota 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

2.3.2.2.4 Erfgoed en cultuurhistorie

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening opgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen is verwezen naar de verordening en is een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden ook zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel is geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied
In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. In paragraaf 5.13 Archeologie is nader ingegaan op de archeologische waarden in het plangebied.

2.3.2.2.5 Verkeer en mobiliteit

Nota Stallen en Parkeren (2013) en Addendum Nota parkeernormen fiets en auto
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Op 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad het addendum Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld. Het addendum bevat een aantal algemene wijzigingen en wijzigingen voor bepaalde gebieden, de maatwerklocaties. De algemene wijzigingen hebben betrekking op de parkeernorm voor sociale- en middenhuurwoningen en juridische en technische wijzigingen.

Plangebied
Het plangebied ligt niet in een maatwerkgebied. In de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. In Hoofdstuk 4 Planbeschrijving is verder ingegaan op het parkeren in het plangebied.

2.3.2.2.6 Gezond stedelijk leven

Nota Gezondheid voor iedereen – Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2023
De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. In de nota is gezonde leefomgeving één van de 7 speerpunten. De ambitie is een gezonde leefomgeving voor elke Utrechter die zo is ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen.

Gezond leven is gemakkelijk
De openbare ruimte wordt zo ontworpen dat deze voor iedereen bespeelbaar is en uitnodigt om te bewegen, te sporten, te verblijven en te ontmoeten. De voetganger en de fietser krijgen vaker voorrang dan de auto en meer ruimte. Het openbaar vervoer wordt een aantrekkelijk alternatief door betere bus-, tram- en treinverbindingen. Nieuwe woonwijken worden zo ontworpen dat de auto minder nodig is. Door voorzieningen dichtbij en door ontmoetingsplekken wordt ontmoeting gefaciliteerd. Dit draagt bij aan de sociale cohesie in de buurt. Er wordt toegewerkt naar een omgeving waar Utrechters gemakkelijk voedselkeuzes kunnen maken die gezond zijn voor mens, dier en milieu.

De druk op de gezondheid is zo laag mogelijk
Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren. Ook wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 voertuigen per etmaal), met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit.

Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 mvt/etm) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, wordt onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is. Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen.

Er worden hogere lokale ambitiewaarden voor geluid gehanteerd dan de wettelijke grenswaarden namelijk 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen (dit is 5 dB lager dan de wettelijke grenswaarde). Ook worden stille plekken beschermd. In dit licht worden geen horecavoorzieningen toegestaan in stille hofjes en rustige woonstraten.

Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Nieuwe wegen, woningen en kantoren leiden niet tot een hogere druk op gezondheid door bijvoorbeeld een slechtere lucht- of geluidskwaliteit. Als dat toch zo is, dan compenseren we de extra druk door aanvullende maatregelen zoals een geluidsluwe zijde en extra groen.

Mensen voelen zich prettig
Een evenwichtige balans tussen wonen, werken en recreëren is belangrijk voor een gezonde leefomgeving. Zo is er ruimte voor groen, water en is er ruimte om te spelen, te ontmoeten en te bewegen. Dit betekent ook dat er voldoende ruimte is om te recreëren in de buurt. Er zijn voldoende (maatschappelijke) voorzieningen en er is aandacht voor diversiteit in functies van de openbare ruimte.

De aanwezigheid van groen is goed voor de gezondheid van mensen, en voor de biodiversiteit in de stad. Groene ruimtes nodigen uit tot bewegen, zorgen voor verkoeling, zijn belangrijk als recreatieve (ontmoetings-) ruimte en absorberen geluid. Straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels worden zo groen mogelijk ingericht volgens het 'groen tenzij' principe. Elke Utrechter heeft de mogelijkheid om vanuit zijn woning een prettig ommetje te maken, want dat nodigt mensen uit tot meer bewegen en draagt bij aan ontmoeten.

Plangebied
In paragraaf 5.16 is op het Gezond stedelijk leven ingegaan. In paragraaf 5.4 is ingegaan op de geluidssituatie en in paragraaf 5.8 op de luchtkwaliteit in het plangebied.

2.3.2.2.7 Bodem, ondergrond en water

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020)
In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven kan de vraag naar bouwgrond periodiek groot zijn. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Plangebied
In paragraaf 5.9 is op de bodemsituatie van het plangebied ingegaan.

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Plangebied
In paragraaf 5.12 is op de watersituatie van het plangebied ingegaan.

2.3.2.2.8 Energie

Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) en de Utrechtse Energieagenda's 2016 - 2019
De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren. Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en hierbij stond de volgende vraag centraal: realiseer een klimaatneutraal Utrecht. Aan de hand van de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening in Utrecht zijn, om dit te bereiken, te nemen maatregelen geformuleerd. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk en de gemeente heeft een grote en pro-actieve rol bij de overgang naar duurzame energie.

In het najaar van 2015 zijn de Utrechtse Energieagenda's verschenen, welke een vervolg zijn op het Energieplan en de duiding daarop van het college. Hierin worden de concrete gemeentelijke werkzaamheden gepresenteerd en de inzet van middelen welke leiden tot een klimaatneutraal Utrecht richting 2030. Om deze ambitie te bereiken zijn de volgende ambitieuze doelstellingen voor 2020 geformuleerd:

• 20% CO2-reductie ten opzichte van 2010;
• 20% van het totale energieverbruik wordt duurzaam opgewekt;
• 10% van de daken zijn voorzien van zonnepanelen.

Met het coalitieakkoord 'Utrecht: Ruimte voor iedereen' (2018) zijn voorgaande doelstellingen vervangen. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en om hiertoe te komen worden de volgende stappen genomen:

• de gemeentelijke energie-inkoop is in 2020 volledig verduurzaamd;
• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd;
• in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af;
• het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd.
  

Plangebied
In paragraaf 5.18 is aangegeven hoe de energieambities in het plan worden ingevuld.

Visie op de warmtevoorziening (2017) en Transitievisie Warmte, deel 1 (2021)
Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. De CO2-uitstoot in onze stad wordt voor een derde veroorzaakt door het verwarmen van huizen en gebouwen met aardgas (inclusief de stadsverwarming). Ook gebruiken gebouwen op dit moment relatief veel warmte door een lage isolatiegraad en installaties met een laag rendement. Om de doelstelling te behalen om als Utrecht in 2030 klimaatneutraal te zijn, is een omschakeling naar een duurzame warmte- en koudevoorziening nodig. Met het nieuwe coalitieakkoord is de doelstelling opgenomen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn en 40.000 bestaande woningen van het gas af te halen. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Dit vraagt om ingrijpende aanpassingen in gebouwen, de energieinfrastructuur en door nog meer gebruik te maken van duurzame warmtebronnen. Natuurlijke momenten, op zowel gebouw- als gebiedsniveau, moeten worden benut om de warmtetransitie te versnellen. Een klimaatneutrale warmtevoorziening moet aan de voorwaarden duurzaam, betaalbaar en betrouwbaar voldoen.

In het door het VNG ondertekende Klimaatakkoord is een nieuwe regierol voor de gemeente vastgelegd. Gemeenten moeten voor eind 2021 een Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) opstellen. In de Transitievisie Warmte staat hoe de gemeente een aardgasvrije stad gaat maken en welke planning daarvoor wordt gehanteerd. In de TVW staat wanneer we in welke buurt starten met het aardgasvrij maken van gebouwen en het aanpassen van de energie-infrastructuur. In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen. In de RES staat hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt. Ook staat er in de RES welke duurzame warmtebronnen te gebruiken zijn zodat buurten van het aardgas af kunnen. Beide documenten worden in de Omgevingsvisie verankerd. De landelijke wet- en regelgeving wordt hiervoor de komende tijd aangepast.

Op 3 juni 2021 is de Transitievisie Warmte, deel 1 vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden.

Plangebied
De woningen worden niet aangesloten op het gasnetwerk en zonder stadsverwarming ontwikkeld, met een streven naar klimaatneutraal. Zie verder paragraaf 5.18 Duurzaamheid.

2.3.2.3 Gebiedsbeleid

Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd (2020)
Voor het gebied waarin Koningsweg 135 ligt is het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd opgesteld. Het ontwikkelperspectief beschrijft de ambities voor de verschillende deelgebieden.

Het plangebied ligt in deelgebied Lunettenpark. De ambitie voor dit gebied is om het om te vormen tot één samenhangend parkgebied dat het gezamenlijk voor- en achterland van De Vier Lunetten verbindt. Het plangebied van Koningsweg 135 bevindt zich in het voorland van Lunettenpark. Bestaande functies (zoals scouting en stadslandbouw) en nieuwe groen-recreatieve functies worden onderdeel van dit gebied. Ze hebben alle (een mate van) openbaarheid, toegankelijkheid en medegebruik.

Het initiatief aan de Koningsweg 135 draagt bij aan verschillende ambities benoemd in het Ontwikkelperspectief. Zo draagt het plan bij aan het doorwaadbaar maken van het gebied door de aanleg van het openbare wandelpad met ecologische oevers langs de Oud Wulverbroekwetering en krijgt het gebied een meer open– en groene inrichting.

 

Visiekaart Maarschalkerweerd uit Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd (2020). Dit kaartbeeld is een globale verbeelding van het perspectief voor Maarschalkerweerd. Het geeft de essenties en hoofdopzet weer.

Plangebied
De herontwikkeling van het plangebied sluit aan op de ambities uit het ontwikkelperspectief.

2.3.3 Overig gemeentelijk beleid

De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)
De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

Plangebied
In paragraaf 5.13 is ingegaan op de archeologische waarden en in paragraaf 5.14 op de cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied
In paragraaf 5.4 is op de geluidssitutatie in en om het plangebied ingegaan.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied
In paragraaf 5.7 is op externe veiligheid ingegaan.

2.4 Conclusie

De conclusie van Hoofdstuk 2 is dat de ontwikkeling past binnen de beleidskaders op rijks- provinciaal- en gemeentelijk niveau.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Ruimtelijke en functionele situatie

3.1.1 Ontstaansgeschiedenis

De Kromme Rijn staat aan de basis van het landschap waarin Maarschalkerweerd ligt. De nu rustige rivier was ooit een dynamische rivier die verschillende lopen heeft gekend. In 1815 is begonnen met de aanleg van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) met als doel ook de stad Utrecht binnen de landsverdedigingslinie te brengen. Het gebied, inclusief Maarschalkerweerd, moest grotendeels onbebouwd blijven om de schootsvelden vrij te houden. In de “verboden kringen” mocht niet of beperkt (in hout) worden gebouwd. Ook de beplanting op en rond de forten moesten bijdragen aan de verdedigbaarheid. Tot op de dag van vandaag is de bebouwing in Maarschalkerweerd nog beperkt. Na aanleg van de Waterlinieweg is Maarschalkerweerd afgesneden van de stad en het landschap. Sindsdien heeft het gebied zich geleidelijk ontwikkeld tot een stadsrandzone; de 'achterkant' van de stad. Veel tuinderijen ten zuiden van de Koningsweg zijn gestopt. Een aantal bedrijven is omgevormd tot stadslandbouw, anderen zoeken nog naar een andere toekomstige invulling waardoor hectares, kassen en bebouwing er ongebruikt bij liggen.

3.1.2 Huidige situatie

Het plangebied ligt in de wijk Oost, in het gebied Maarschalkerweerd. Dit is een groot gebied aan de oostkant van de stad tussen de Waterlinieweg, Kromme rijn, A27 en spoorlijn Utrecht – Arnhem. In dit gebied liggen sportterreinen, forten en gebieden met een agrarische functie. De vier Lunetten vormen beeldbepalende elementen die enigszins verscholen in het gebied liggen. Ook zijn ze onderling slecht met elkaar verbonden.

De oostkant van de stad kenmerkt zich als een verzameling van gebieden met elk een eigen functie. Ze worden omringd door infrastructuur. Onderling zijn de gebieden niet of slecht verbonden. Een fijnmazig en logisch fiets- en voetgangersnetwerk ontbreekt. De A27 vormt aan de oostkant een 'harde' begrenzing van de stad. Slechts op een paar specifieke plekken is er verbinding tussen stad en buitengebied.

Het plangebied bevindt zich in het gebied ten zuiden van de Koningsweg. Het lag binnen de verboden kringen van Lunet II van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Doordat bebouwing en beplanting aan regels uit de Kringenwet van 1853 gebonden waren is het lange tijd een open en agrarisch gebied gebleven. Dat is nog steeds voelbaar door het open en groene karakter.

In 1951 werd de Kringenwet opgeschort en in 1963 ingetrokken. De eigenaar van een aantal percelen greep de kans om te bouwen aan. In 1952 werd de bouwaanvraag ingediend voor Koningsweg 135 en werd het eerste huis binnen de verboden Kringen van de Lunetten gebouwd. Daarna volgden er meer woningen. Alle huizen (Koningsweg 133D-E en 135 tot 135D) zijn gebouwd op 1 historisch perceel langs de Koningsweg, aan de achterzijde begrensd door een sloot.

Het gebied heeft deels een agrarische functie en wordt deels gebruikt voor sport. Door het gebied slingert de Oud Wulverbroekwetering. Dit is een restant van een oude waterloop en een belangrijke landschappelijke structuur. De Oud Wulverbroekwetering loopt vanaf de Lunetten tot aan Oud Wulven vlakbij Houten. Het gebied is vrij open en groen.

De Koningsweg is een belangrijke oude radiaal. Aan de Koningsweg ligt lintbebouwing. In het achterliggende gebied bevinden zich schuren en kassen. Het gebied is ecologisch, cultuurhistorisch en recreatief zeer waardevol. Het gebied is echter versnipperd en sommige delen zijn rommelig.

Het plangebied heeft een oppervlak van ruim 1,5 hectare. Het is een langgerekt perceel met een lengte van ongeveer 330 meter en een wisselende breedte van gemiddeld ongeveer 40 meter. In het plangebied van dit bestemmingsplan staan vier (bedrijfs)woningen, bijgebouwen en stonden twee kassencomplexen van in totaal ongeveer 7.500 m2 die in 2021 zijn gesloopt. Aan de oostkant van het perceel ligt een toegangspad in noord zuid richting over het perceel. Het gebied heeft een agrarische bestemming.

Op de foto is de bestaande situatie te zien; de kassen zijn inmiddels gesloopt.

Op de foto is het zicht vanuit het achterterrein richting de Koningsweg te zien.

Op de foto is het zicht vanaf de Koningsweg naar het achterterrein te zien.

3.2 Bereikbaarheid en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten door de Koningsweg. De Koningsweg is een weg met een snelheidsregime van 50 km/hr. Langs de weg wordt aan de zuidzijde geparkeerd. Aan de zuidzijde van de weg bevindt zich een fietspad in twee richtingen en een voetpad. Autoparkeren vindt deels plaats op eigen terrein en op parkeerplaatsen langs de Koningsweg.

3.3 Openbare ruimte en groen

Het plangebied bestaat grotendeels uit particulier terrein. Een strook van ongeveer 5 meter breed tussen het fietspad aan de zuidzijde van de Koningsweg en de particulier kavels is eigendom van de gemeente maar wordt gebruikt als tuin. De omliggende openbare ruimte wordt gevormd door de Oud Wulverbroekwetering en de Koningsweg. De Oud Wulverbroekwetering is een restant van een oude waterloop en een belangrijke historische structuur. Deze loopt vanaf de Lunetten tot aan Oud Wulven vlakbij Houten.

De Oud Wulverbroekwetering ligt aan de basis van de ontginning van het omliggende landschap. In de actualisatie van het groenstructuurplan is deze aangeduid als wenselijke groene verbinding. De Koningsweg is een stedelijke radiaal en onderdeel van de ruimtelijke hoofdstructuur van de stad. Het is ook een belangrijke historische structuurlijn. Het was één van de belangrijke toegangswegen in dit deel van de stad. Het gebied als geheel is onderdeel van de hoofdgroenstructuur van de stad.

3.4 Historie en monumentale waarden

Het plangebied ligt in het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Dit is een verdedigingslinie die is aangelegd vanaf 1815 met als doel ook de stad Utrecht binnen de landsverdedigingslinie te brengen. Het Kromme Rijnlandschap was echter minder geschikt voor het gebruik van water als verdedigingsmiddel. De zogenaamde Houtense Vlakte had teveel hoge plekken die moeilijk onder water te zetten waren. Om de toegangswegen (accessen) Kromme Rijn, Koningsweg en Houtense Pad toch te kunnen verdedigen werd een grote fortificatie bestaande uit vier Lunetten aangelegd.

De Vier Lunetten vormden samen met de forten De Klop, De Gagel, Blauwkapel, Fort op de Biltstraat, Vossengat en Jutphaas de Stelling van Utrecht.

Het gebied moest grotendeels onbebouwd blijven om de schootsvelden vrij te houden. In de “verboden kringen” mocht niet of beperkt (in hout) worden gebouwd. Ook de beplanting was aan regels verbonden, zodat in oorlogstijd een open schootsveld gecreëerd kon worden. Tot op de dag van vandaag is de bebouwing in het gebied nog beperkt. De forten en andere onderdelen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie zijn nog herkenbaar, maar ze zijn vooral binnen de stadsgrenzen van Utrecht gefragmenteerd.

UNESCO Werelderfgoed
De Nieuwe Hollandse Waterlinie is op 26 juli 2021 aangewezen als UNESCO Werelderfgoed. Niet de gehele oorspronkelijke NHW is onderdeel van die aanwijzing. De vier Lunetten maken er wel deel van uit. Om te zorgen dat de Buitengewone Universele Waarde (OUV) van het werelderfgoed behouden blijft, moet er in de omgeving rekening gehouden worden met het effect van een initiatief/ruimtelijke ontwikkeling op de OUV. Dat wordt geregeld in artikel 5.131 van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (BKL). Begrenzing van het gebied waarin rekening gehouden moet worden met de OUV valt samen met het Militair Erfgoed van de provinciale Cultuurhistorische Hoofdstructuur. De OUV bestaat uit drie onderdelen: het strategisch landschap, het watermanagementsysteem en de militaire werken.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Functies

De uitgangspunten voor dit gebied zijn beschreven in het ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd. Het plangebied wordt onderdeel van het gebied 'Lunettenpark'. De ambitie is om dit gebied om te vormen tot één samenhangend parkgebied.

Belangrijk onderdeel van het Lunettenpark is het gezamenlijk voor- en achterland van De Vier Lunetten. Het (ver)bindt de forten onderling, met de directe omgeving én met onderdelen van de Waterlinie in en om Zuid en Oost Utrecht. Belangrijk is dat het openbaar toegankelijk is en dat de functies bijdragen aan het openbaar karakter van het gebied. In het gebied worden de visuele, functionele en landschappelijke relaties hersteld en gecombineerd met nieuwe recreatieve functies en (door)ontwikkeling van stadslandbouw. Het ontwikkelperspectief biedt ruimte voor kleinschalige verblijfsrecreatie zoals trekkershutjes of een stadscamping.

De nieuwe functies van het plangebied van dit bestemmingsplan zijn:

• wonen aan de noordzijde;
• recreatie(woningen) aan de zuidzijde;
• een openbaar wandelpad aan de westzijde.

De bestaande woningen aan de Koningsweg blijven staan. De woning achter de bestaande woning Koningsweg 135 wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe woning iets zuidelijker op het terrein. Aan de westzijde naast Koningsweg 133E wordt een nieuwe woning in het lint langs de Koningsweg gebouwd. Op het agrarische perceel ten westen van deze nieuwe woning wordt een nieuwe schuur gebouwd. Deze schuur (bijgebouw) hoort bij de bestaande woning 133D en het perceel waarop de schuur komt te staan, krijgt een tuinbestemming. De schuur (inclusief een entree vanaf de Koningsweg) wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt ter compensatie van de medewerking aan het realiseren van het openbare wandelpad over het perceel van de eigenaar van de woning 133D.

De zuidzijde van het terrein krijgt de functie recreatie. Hier worden zeven recreatiewoningen gerealiseerd (zogenaamde 'Waterlinie lodges') volgens een natuurrijk en duurzaam recreatieconcept. De recreatiewoningen staan in de natuur en het erfgoed van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en langs de Oud Wulverbroekwetering.

De recreatiewoningen zijn gemaakt van natuurlijke materialen en sluiten met hun stijl goed aan bij de Waterlinie architectuur. Ze gaan op in het open en toegankelijke landschap met een natuurlijke sfeer. Het landschap krijgt door bijen- en vlinderstruiken, open grasland en siergrassen, opgaande beplanting zoals boomgaarden, bomen en landschappelijke heggen een ecologisch en natuurlijk karakter. De recreatiewoningen zijn verweven met de forten en inundatievelden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De beplanting is afgewogen tegen de cultuurhistorische waarden van het gebied.

De doelgroep van de recreatiewoningen zijn nationale en internationale gasten. Het biedt mogelijkheden voor wandelen, hardlopen, kanoën en suppen en tegelijkertijd kan men de rijke cultuur van de stad ervaren.

De westzijde van het gebied wordt openbaar. Dit wordt een groenzone met een openbaar wandelpad. De Oud Wulverbroekwetering wordt breder gemaakt en krijgt ecologische oevers.

4.2 Ruimtelijk

4.2.1 Woningen in het lint

De in het plan gehanteerde uitgangspunten voor de woningen in het lint zijn:

• Woningen in of aan het lint hebben relatie met bestaande lintbebouwing.
• Woningen hebben eenvoudige hoofdvorm, architectuur (sober, terughoudend) passend in het lint.
• Woning op achterkavel krijgt karakter van schuurwoning.
• Schuurwoning wordt in verband met zicht en openheid zo dicht mogelijk bij de bestaande bebouwing aan de Koningsweg gesitueerd. Qua volume moet deze zich verhouden tot de andere woningen in het lint.

Aan de noordzijde wordt één voormalige bedrijfswoning gesloopt en worden twee nieuwe woningen gebouwd; één aan de Koningsweg als onderdeel van de lintbebouwing en één achter het bestaande lint. De nieuwe woningen passen in de ruimtelijke structuur van het lint aan de Koningsweg. Net als de andere woningen in het lint worden zij gebouwd op ruime afstand van de weg met een hoofdrichting haaks op de weg, zodat er zoveel mogelijk doorzicht is op het achterliggende gebied. Daarnaast sluiten zij aan op de lintbebouwing door de eenvoudige hoofdvorm en architectuur (sober, terughoudend) en de groene erfinrichting en erfscheiding.

De woning in het lint krijgt een opzet bestaande uit één laag met een kap haaks op de Koningsweg. De woning heeft een oppervlak van ongeveer 9X18 meter, wordt gebouwd op ongeveer 5 meter vanaf de Koningsweg en krijgt een groene voor- en achtertuin.

De tweede woning die achter het lint wordt gebouwd (ter vervanging van de bestaande woning achter het lint), wordt gezien als een schuurwoning behorende bij de woonbebouwing in het lint. Deze woning moet zich qua volume verhouden tot de andere woningen in het lint en deze woning dient te worden vormgegeven als een schuur behorende bij het hoofdwoning aan de Koningsweg. De hoofdwoning en schuurwoning op de woonkavels blijven herkenbaar onderdeel van één historisch perceel. Op deze manier wordt openheid en zicht op het landschap zo veel mogelijk gemaximeerd. De schuurwoning staat haaks op de Koningsweg en is bereikbaar via een toegangsweg met recht van overpad.

Ook deze woning bestaat uit één laag met kap. De woning heeft een oppervlakte van 8,7 X 14,44 meter. De woning ligt op een groot perceel van ongeveer 2500 vierkante meter. Op dit perceel wordt aan de zuidzijde een vijver gegraven en een hoogstamboomgaard gepland.

De nieuwe woonpercelen krijgen een groene inrichting bestaande uit gras, struweel en bomen. Als erfafscheiding worden groene hagen toegepast. Aan de zijde van de openbare groenstrook krijgt de erfafscheiding een gevarieerd karakter bestaande uit struweel, een transparant hekwerk en knotwilgen. Op het perceel ten westen van Koningsweg 133E wordt een nieuwe schuur gebouwd (deze schuur hoort bij de woning Koningsweg 133D). De schuur heeft een oppervlak van maximaal 35 m2 en een hoogte van maximaal 3 meter.

4.2.2 Recreatieterrein

De in het plan gehanteerde uitgangspunten voor het recreatieterrein zijn:

• Het terrein krijgt een open en landschappelijke inrichting begrensd door groene lage erfafscheiding.
• Aan de zijde van de openbare groenstrook krijgt de erfafscheiding een gevarieerd karakter bestaande uit struweel, een transparant hekwerk en knotwilgen.
• De recreatiewoningen zijn ondergeschikt aan het open landschap, situering houdt rekening met zicht vanuit fort.
• Losse spreiding over het gebied, maximaal 7 recreatiewoningen.
• Recreatiewoningen onderling verschillend maar wel gerelateerd aan elkaar, geen individuele erfinrichting.
• Footprint en bouwhoogte van de recreatiewoningen zijn beperkt.
• Beeldkwaliteit geïnspireerd op Nieuwe Hollandse Waterlinie; houten gevels.
• Parkeren uit het zicht geclusterd aan de noordzijde van het terrein.

Het recreatieterrein is opgezet met zeven recreatiewoningen die los verspreid op het terrein gebouwd worden. De recreatiewoningen passen als recreatieve functie goed in het Lunettenpark. Door het geringe aantal en hun beperkte omvang bovengronds zijn zij ondergeschikt aan het landschap. De plaatsing van de recreatiewoningen houdt rekening met het zicht vanuit het fort. De recreatiewoningen hebben een footprint van maximaal 40 m2 en een hoogte van ongeveer 3,5 meter. Ze bestaan uit twee bouwlagen waarvan de onderste bouwlaag geheel wordt verdiept.

De architectuur van de recreatiewoningen is geïnspireerd op de Nieuwe Hollandse Waterlinie; eenvoudige hoofdvormen en een materialisering van hout. De recreatiewoningen worden ontsloten door een slingerend pad aansluitend op de toegangsweg van de schuurwoning. Ze hebben geen individuele erfinrichting.

Het terrein krijgt een open, groene en landschappelijke inrichting bestaande uit bloemrijk grasland, struweel van verschillende soorten sierheesters en solitaire bomen. Midden op het terrein wordt een moestuin aangelegd met verschillende kruiden, groene en vaste planten.

4.3 Beeldkwaliteit en terreininrichting

Deze paragraaf gaat in op de landschappelijke inpassing en de beeldkwaliteitsaspecten die van belang zijn voor behoud en versterking van de karakteristiek van het terrein én een goede inpassing in het voorland van Lunet 2. In aanvulling op de vorige paragrafen geeft deze paragraaf aan op welke wijze de herontwikkeling van de locatie optimaal in de omgeving wordt ingepast binnen de vastgestelde beleidskaders die op het gebied van toepassing zijn (zie hoofdstuk 2).

Schootsvelden 
De terreinen ten zuiden van de Koningsweg maken onderdeel uit van een inundatiegebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De bebouwing langs de Koningsweg ligt daarom hoger dan de akkers op het achterland. Bebouwing in het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie heeft een kenmerkend karakter en kennen veelal houten gevels. De meeste schootsvelden van de Vier Lunetten worden begrensd door bebouwing, of afgeschermd door bebossing. Alleen ter hoogte van Lunet 2 is nog een enigszins open schootsveld aanwezig in het landschap.

Het zicht vanaf Lunet 2 op het schootsveld werd echter geblokkeerd door de kassen op het achter terrein van Koningsweg 135. Het verwijderen van de kassen draagt bij aan het maximaliseren van de openheid van het gebied.

Oud Wulverbroekwetering
Door het gebied slingert de Oud Wulverbroekwetering. Dit is een restant van een oude waterloop en een belangrijke landschappelijke structuur. De Oud Wulverbroekwetering loopt vanaf de Lunetten tot aan Oud Wulven vlakbij Houten.

Als uitwerking van het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd legt de gemeente een openbare, recreatieve wandelroute aan langs deze waterloop. In het ontwerp wordt uitgegaan van halfverharding, vergelijkbaar met het jaagpad langs de Kromme Rijn. De oever inclusief wandelpad wordt deels 5 meter breed ter hoogte van de woonpercelen en deels 9 meter breed ter hoogte van de recreatiewoningen (loodrecht gemeten vanuit de waterlijn). Op deze bredere delen wordt de Oud Wulverbroekwetering verbreed en gecombineerd met een natuurvriendelijke oever (1:5).

Landschappelijk inrichtingsplan
Voor de ruimtelijke inpassing is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld, zie de afbeelding hieronder. Een duidelijk leesbare versie van het inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting. Hiermee wordt inzicht gegeven op welke manier een goede inpassing in het landschap wordt gerealiseerd. Het inrichtingsplan is ook aan de regels van dit bestemmingsplan toegevoegd. Hiermee is de inrichting ook juridisch geborgd. De regels van dit bestemmingsplan maken echter (onder voorwaarden) ook een eventuele andere inrichting mogelijk als daar aanleiding toe bestaat, mits de cultuurhistorische waarden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de met het plan bedoelde landschappelijke kwaliteit niet worden aangetast.

De onderstaande kaart is ook een onderdeel van het inrichtingsplan. De kaart maakt duidelijk waar openingen in de struweelhaag langs het openbare wandelpad moeten komen.

Onderstaande afbeeldingen dienen indicatief als referentie hoe het wandelpad en de erfafscheidingen er ongeveer uit zouden kunnen komen te zien.

4.3.1 Nieuwe woning in het bebouwingslint langs de Koningsweg

Materialisatie
De hoofdvorm van de bebouwing dient eenvoudig te zijn. De architectuur wordt sober en terughoudend, zoals de andere woningen in het lint.

Terreininrichting
De woning is herkenbaar onderdeel van de historisch percelering en aan de achterzijde begrensd door een sloot. Bij de tuininrichting dient rekening te worden gehouden met behoud van doorzicht en ruimtebeleving vanaf de Koningsweg naar het achterland van Lunet 2. De inrit van de woning zal worden gecombineerd door de bestaande inrit van Koningsweg 133E te verbreden. Parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden langs of achter de woningen. Verder dient een zo'n groen mogelijke inrichting van het terrein te worden nagestreefd. Het openbaar terrein aan de Koningweg wordt ingericht als groenstrook. Deze blijft in gemeentelijk eigendom en wordt niet uitgegeven.

Erfafscheiding 
De voortuinen aan de Koningsweg dienen te worden begrensd met een lage, brede haag van maximaal 1 meter hoog op eigen terrein. Het sortiment wordt afgestemd op erfafscheidingen van belende percelen aan de Koningsweg. Het voorkomen van een rommelige indruk door een grote verscheidenheid aan erfafscheidingen is het uitgangspunt ongeacht de uitvoering. Bij erfafscheidingen met aangrenzende woonpercelen is meer privacy gewenst. De hoogte van deze erfafscheidingen mag maximaal 1,80 meter zijn. De erfafscheiding staat op eigen terrein.

Het perceel van de lintwoning grenst aan de westzijde aan een openbaar wandelpad vanaf de Koningsweg naar de Oud Wulverbroekwetering loopt. De erfafscheiding langs dit pad bestaat uit een groene erfafscheiding in de vorm van een geschoren haag of losse heg van maximaal 1.40 meter hoog en minimaal 1 meter breed. Voor meer privacy kunnen initiatiefnemers op hun eigen terrein beplanting in een gelaagde opbouw aanbrengen. De groene erfafscheiding is onderdeel van de lintbebouwing aan de Koningsweg. Het sortiment is inheems en sluit aan op het erfafscheidingen die aanwezig zijn aangrenzende percelen. Soorten als meidoorn en veldesdoorn zijn hier ook denkbaar.

Principeprofiel van het openbare wandelpad met erfafscheiding ter hoogte van de lintbebouwing.

4.3.2 Nieuwe woning op het achterterrein (schuurwoning)

Materialisatie 
De hoofdvorm van de bebouwing dient eenvoudig te zijn. De architectuur wordt sober en terughoudend als een houten schuurwoning met raampartijen (glas).

Terreinrichting
Het perceel waarop de schuurwoning staat, wordt ingericht als tuin geconcentreerd rondom de schuurwoning. De aangrenzende delen hebben een relatie met het omliggende landschap. Op dit deel wordt aan de zuidzijde een vijver gegraven en is een hoogstamboomgaard gepland. Parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden langs of achter de woningen. Verder wordt een zo groen mogelijke inrichting van het terrein nagestreefd.

Erfafscheidingen
Voortuin van de hoofdwoning aan de Koningsweg dient te worden begrensd met een lage, brede haag van maximaal 1 m hoog op eigen terrein. Het sortiment wordt afgestemd op erfafscheidingen van belende percelen aan de Koningsweg. Er bevindt zich een beperkt aantal erven met bebouwing in het voorland van Lunet 2. De erfafscheiding op de woonkavel van de schuurwoning is daarom afgestemd op de erfafscheiding van het hoofdgebouw aan de Koningsweg. Het voorkomen van een rommelige indruk door een grote verscheidenheid aan erfafscheidingen is het uitgangspunt ongeacht de uitvoering. Ook hier geldt dat de hoogte van de erfafscheidingen maximaal 1,80 m zijn bij aangrenzende woonpercelen. De erfafscheiding staat op eigen terrein.

Het agrarische perceel behorend bij de schuurwoning grenst aan de westzijde aan een openbaar wandelpad dat langs de Oud Wulverbroekwetering loopt. De erfafscheiding langs het wandelpad is een natuurlijke struweelrand. De struweelrand bestaat uit een heg van bomen en struiken die van nature in het gebied voorkomen, afgewisseld met open delen. Hierbij kan gedacht worden aan meidoorn, sleedoorn, Spaanse aak, grauwe wilg en rozen (hondsroos, heggenroos en/of rimpelroos).

De erfafscheidingen zijn van grote invloed op het belevingsbeeld van een samenhangend voorland van Lunet 2. Zichtlijnen worden ingezet om de openheid te waarborgen. De erfafscheiding heeft over een lange lengte daarom visuele onderbrekingen door afwisseling (hoogte en geleding) van bomen, struiken en openingen (natuurlijke uitstraling). Lokaal mag sprake zijn van hoger uitgroeiende struiken of solitaire boomvormers. De maximale (struik)hoogte is 3,5 a 4 meter. Om te voorkomen dat de struweel gaat verbossen moeten niet geplande boomvormers bijtijds worden verwijderd.

Ter hoogte van de openingen wordt de erfafscheiding gecombineerd met een transparant houten hekwerk van maximaal 1 m hoog om de veiligheid op het terrein te waarborgen. Het hekwerk heeft niet meer dan twee (smalle) dwarsleggers en wordt in de struweelrand geplaatst. De erfafscheiding (de struweelrand en het hekwerk) staat op eigen terrein en is in beheer van de initiatiefnemer. Het gewenste eindbeeld in relatie tot beheer en onderhoud van de erfafscheiding is opgenomen in het landschappelijk inrichtingsplan, Bijlage 1.

Principeprofiel van de Oud Wulverbroekwetering ter hoogte van het 5 meter brede wandelpad inclusief natuurvriendelijke oever en de erfafscheiding ter hoogte van de nieuwe schuurwoning.

4.3.3 Recreatieterrein

Materialisatie
De architectuur van de recreatiewoningen is geïnspireerd op de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Dat betekent toepassing van eenvoudige hoofdvormen en hout als voornaamste bouwmateriaal.

Terreininrichting
De inrichting van het logiesterrein is nadrukkelijk onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Het zuidelijk deel bevindt zich in het schootsveld van Lunet 2. Hier zijn bomen en struweel normaliter slechts sporadisch aanwezig. Er wordt daarom ingezet op het maximaliseren van de openheid en een landschappelijke terreininrichting die past bij het oorspronkelijke karakter van dit gebied. Het terrein krijgt een groene inrichting met een minimum aan verharding. Het grasland en de bloemenweides op het terrein worden extensief beheerd. Verspreid op het terrein staan fruitbomen die refereren aan het tuindersverleden van het gebied. Andere beplanting bestaat gebiedseigen boom- en heestersoorten.

Het realiseren van een terras bij iedere logieswoning is mogelijk. De afmetingen van het terras zijn maximaal 18 m2. Het terrein dient op een informele manier als een geheel ervaren te worden door de gebruiker. Het is niet de bedoeling dat iedere recreatiewoning voorzien wordt van een eigen buitenruimte. Het afschermen van de individuele terrassen is dan ook niet gewenst. Privacy kan worden gewaarborgd met behulp van de oriëntatie van de recreatiewoningen en plaatsing van de terrassen.

Het parkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht van het terrein en het wandelpad te worden opgelost. Parkeren bij de recreatiewoningen is niet toegestaan op het terrein. Om te voorkomen dat dit toch gebeurt zijn de paden (in halfverharding) naar de recreatiewoningen smal gehouden. Het hoofdpad is maximaal 3,5 m breed (inclusief overrijdbare berm) en uitgevoerd in halfverharding. Er worden zeven parkeervakken geclusterd en groen ingepast aan de westzijde van de toegangsweg. De vrije doorgang van het overpad wordt daarbij gegarandeerd.

Erfafscheidingen
Het terrein waarop de recreatiewoningen worden gebouwd, grenst net als het agrarisch terrein behorende bij de schuurwoning aan het openbare wandelpad langs de Oud Wulverbroekwetering (gecombineerd met een natuurvriendelijke oever). De struweelrand wordt hier als natuurlijke erfafscheiding doorgezet om het erf met recreatiewoningen af te bakenen van een openbare, doorgaande wandelroute langs de Oud Wulverbroekwetering, gecombineerd met een natuurvriendelijke oever. De struweelrand bestaat uit een heg van bomen en struiken die van nature in het gebied voorkomen, afgewisseld met open delen. Hierbij kan gedacht worden aan meidoorn, sleedoorn, Spaanse aak, grauwe wilg en rozen (hondsroos, heggenroos en/of rimpelroos).

De erfafscheidingen zijn van grote invloed op het belevingsbeeld van een samenhangend voorland van Lunet 2. Zichtlijnen worden ingezet om de openheid te waarborgen. De erfafscheiding heeft over een lange lengte daarom visuele onderbrekingen door afwisseling (hoogte en geleding) van bomen, struiken en openingen (natuurlijke uitstraling). Om de openheid te waarborgen zijn de erfafscheidingen over de gehele lengte gemiddeld 1,20 meter hoog. Lokaal mag sprake zijn van hoger uitgroeiende struiken of solitaire boomvormers met een maximale (struik)hoogte van 3,5 a 4 meter. Om te voorkomen dat de struweel gaat verbossen moeten niet geplande boomvormers bijtijds worden verwijderd.

Ter hoogte van de openingen wordt de erfafscheiding gecombineerd met een transparant houten hekwerk van maximaal 1 meter hoog om de veiligheid op het terrein te waarborgen. Het hekwerk heeft niet meer dan twee (smalle) dwarsleggers en wordt in de struweelrand geplaatst. De erfafscheiding (de struweelrand en het hekwerk) staat op eigen terrein en is in beheer van de initiatiefnemer. Het gewenste eindbeeld en het beheer en onderhoud van de erfafscheiding is opgenomen in het landschappelijk inrichtingsplan, Bijlage 1.

Principeprofiel van de Oud Wulverbroekwetering ter hoogte van het 9 meter brede wandelpad inclusief natuurvriendelijke oever en de erfafscheiding ter hoogte van het recreatieterrein.

4.4 Verkeer

Voor de herontwikkeling van de planlocatie is rekening gehouden met de auto- en fietsparkeernormen uit de nota Stallen en Parkeren zone B2: stedelijk gebied zonder betaald parkeren.

Het auto parkeren voor de woningen wordt op eigen terrein (het erf) gerealiseerd. Op de terreinen van de nieuwe woonpercelen worden twee parkeerplaatsen aangelegd.

Er worden geen auto's op het recreatieterrein geparkeerd. Het auto parkeren voor de recreatiewoningen wordt aan de noordzijde langs het toegangspad opgelost.

Het autoverkeer zal worden afgewikkeld via de Koningsweg. Gelet op de aard en omvang van de planontwikkeling is de verwachting dat dit aantal goed te verwerken zal zijn.

4.5 Openbare ruimte

De groenstrook aan de westzijde heeft een breedte van deels 9 meter en deels 5 meter. Deze wordt door de gemeente ingericht met een openbaar wandelpad, natuurvriendelijke oever en groene bermen. De Oud Wulverbroekwetering wordt breder gemaakt en krijgt een natuurvriendelijke oever met een talud van ongeveer 1:5. Zie de principeprofielen in paragraaf 4.3 Beeldkwaliteit en terreininrichting.

Het nieuwe wandelpad langs de Oud Wulverbroekwetering zorgt ervoor dat het gebied een recreatieve functie krijgt. Het pad wordt een belangrijk onderdeel van het Lunettenpark. Het zorgt ervoor dat het gebied beter doorwaadbaar wordt en dat de betekenis van de Oud Wulverbroekwetering als belangrijk landschappelijk element wordt versterkt. Het verbreden van de watergang en het maken van een ecologische over versterkt de ecologische betekenis van het gebied.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

5.2.1 Kader

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in lijst D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een m.e.r. moet worden opgesteld.

5.2.2 Plansituatie

De in het plan opgenomen activiteiten hebben betrekking op het bouwen van twee woningen, zeven recreatiewoningen en de aanleg van een recreatief wandel- en fietspad. In de bijlage bij het Besluit mer is de categorie D 11.2, "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", opgenomen. De aard en de omvang van de activiteiten die het bestemmingsplan mogelijk maakt, kunnen niet worden gekwalificeerd als een 'aanleg, wijziging of uitbreiding' van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Er is geen milieueffectrapport of (vormvrije) m.e.r.-beoordeling nodig.

5.2.3 Conclusie

Het bestemmingsplan is getoetst aan het Besluit-m.e.r. Gelet op het kleinschalige karakter van de ontwikkeling is een milieueffectrapport of (vormvrije)m.e.r.-beoordeling niet nodig.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

5.3.1 Kader

Het streven is om in Utrecht wonen, werken en andersoortige functies op een goede manier te laten samengaan. De afwisseling van functies is belangrijk, maar voorkomen moet worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en andersom geldt dit ook. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van bedrijven.

5.3.2 Plangebied en omgeving

In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Het plangebied is gelegen aan de rand van de stad Utrecht, dat van oudsher kan worden aangeduid als ‘gemengd gebied’. De functies in het gebied zijn aan het veranderen. De van oudsher aanwezige agrarische functies maken op verschillende plekken plaats voor woon- en recreatieve functies. De herontwikkeling van het plangebied van dit bestemmingsplan past hierin goed. Bestaande bedrijven in het gebied worden niet in de bedrijfsvoering beperkt en omgekeerd ondervinden de toegestane functies in het plangebied geen hinder van bedrijven die in de omgeving aanwezig zijn.

5.3.3 Conclusie

De conclusie is dat een goed woon- en leefmilieu gegarandeerd kan worden en dat bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

5.4 Geluidhinder

5.4.1 Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De mate waarin het geluid, de leef- en woonomgeving mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wet geluidhinder worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten vindt plaats aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder zijn geregeld, zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

5.4.2 Plansituatie

De nieuwe recreatiewoningen en het bijbehorende recreatieterrein zijn niet geluidsgevoelig op basis van de Wet geluidhinder. Onderzoek hiernaar is daarom niet nodig.

Voor de nieuwe woningen in het plangebied is wel een akoestisch onderzoek naar verkeerslawaai uitgevoerd (zie Bijlage 3). Voor wegverkeerslawaai liggen de nieuwe woningen in het plan binnen de geluidzone van de Koningsweg, Waterlinieweg en de Rijksweg A27.

Het plan ligt ook op minimaal 470 meter, maar wel binnen de geluidzone, van de spoorlijnen Utrecht - Arnhem en Utrecht - 's-Hertogenbosch. Het blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor spoorweglawaai ter plaatse van de nieuwe woningen niet wordt overschreden.

Voor de Waterlinieweg en Rijksweg A27 geldt dat de geluidbelasting door het wegverkeer de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van beide nieuwe woningen overschrijdt.

Voor de Koningsweg geldt dat de geluidbelasting op de voor- en zijgevels van de nieuwe woning die het dichtst bij de Koningsweg ligt, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De geluidbelasting bedraagt 54 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt niet overschreden. Daarom is het mogelijk om voor deze woning een hogere waarde te verlenen.

5.4.3 Conclusie

Er zijn vanuit akoestiek geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Wel is een hogere waardenbesluit nodig, zie Bijlage 4.

5.5 Trillingen

Negatieve aspecten als gevolg van trillingen zijn uitgesloten. Er zijn geen specifieke trillingsbronnen in de directe omgeving waar rekening mee gehouden moet worden bij de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.6 Geur

De functies die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, veroorzaken geen geurhinder. Ook zijn er vanuit bedrijven in de omgeving geen belemmeringen voor de functies in het plangebied van dit bestemmingsplan.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Externe veiligheid

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in de toelichting van het bestemmingsplan of in omgevingsvergunningen, indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan, de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

5.7.2 Wettelijk kader

De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico's beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens twen extra afstandsbepalingen, de zogenaamde vrijwaringszone en het plasbrandaandachtsgebied. Voor zowel de vrijwaringszone als het plasbrandaandachtsgebied geldt een motivatieplicht indien bebouwing gewenst is. Indien nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd moet deze aan extra brandveiligheidseisen volgens het Bouwbesluit voldoen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. In de wetgeving is dit risico vertaald naar een afstandsnormering. Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is.

Het groepsrisico (GR) geeft de kans aan op het overlijden van een groep mensen als gevolg van een calamiteit. Het Bevt verplicht ertoe dat bij omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van de bestemming, of in de toelichting van het bestemmingsplan het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen.

5.7.3 Inventarisatie risicobronnen omgeving

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten (zie Bijlage 5). Uit deze inventarisatie blijkt dat er in de omgeving diverse risicobronnen aanwezig zijn. Het transport van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Utrecht Noord - Utrecht Lunetten is vanuit het oogpunt van externe veiligheid relevant voor het plangebied. Het invloedsgebied van dit spoor ligt tot 4 kilometer van het spoor en wordt bepaald door het transport van giftige stoffen. Op ongeveer 500 meter van het plangebied bevindt zich de A27. Het invloedsgebied van de A27 ligt niet tot over het plangebied. Indien zich een incident met giftige vloeistoffen voordoet, kunnen effecten tot over het plangebied reiken. Het risico van dit transport is daarom voor de volledigheid meegenomen in de toetsing.

5.7.4 Toetsing plangebied Koningsweg en conclusie

Het plangebied ligt op ongeveer 220 meter van de spoorlijn Utrecht Centraal - Utrecht Lunetten. Voor de spoorlijn geldt dat het plaatsgebonden risico naast de spoorlijn lager is dan 10-6/jaar en er geldt tevens geen plasbrandaandachtsgebied. Het plaatsgebonden risico legt hiermee geen beperkingen op voor het plangebied en aanvullende brandveiligheidseisen in relatie tot plasbranden zijn niet noodzakelijk. Ook voor het risico van het transport van gevaarlijke stoffen over de rijksweg A27 geldt dat het plaatsgebonden risico geen beperkingen oplegt en er geen aanvullende eisen in het kader van brandveiligheid gelden. Gezien de relatief grote afstand van het spoor en de rijksweg A27 tot het plangebied dragen de plannen niet bij aan de hoogte van het groepsrisico. Bij de indeling van het plangebied heeft afstemming plaatsgevonden met de VRU. In het inrichtingsplan is rekening gehouden met opstelplaatsen voor de brandweer en er wordt een aanvullende bluswatervoorziening gerealiseerd zodat wordt voldaan aan een capaciteit van totaal 60 m3/uur.

5.8 Luchtkwaliteit

5.8.1 Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn, samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging.

In artikel 5.16 lid 1 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening moet houden met de effecten op de luchtkwaliteit. De Wereld Gezondheidsorganisatie (WHO) heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor een aantal stoffen. Deze zijn in het algemeen strenger dan de in de wet Milieubeheer gehanteerde grenswaarden.

Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze WHO-advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Deze zijn voor fijnstof strenger dan de grenswaarden van de EU. De WHO stelt zelfs dat er géén veilige concentratie is aan te geven voor fijnstof; op grond van haalbaarheid heeft zij daarom een gezondheids-kundige advieswaarde vastgesteld voor PM10 en PM2,5.

Stof	Grenswaarde EU	WHO-advieswaarden 2005	Toetsingsperiode
NO2 (stikstofdioxide)	40 µg/m³	40 µg/m³	Jaargemiddelde
PM10 (fijnstof)	40 µg/m³	20 µg/m³	Jaargemiddelde
PM2,5 (fijnstof)	25 µg/m³	10 µg/m³	Jaargemiddelde

WHO-advieswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5

In 2015 heeft de gemeente Utrecht een motie aangenomen waarin de gemeente zich als doel stelt om in de toekomst (2030) naast de wettelijke grenswaarden ook te voldoen aan de WHO advieswaarden uit 2005 voor fijnstof. Deze advieswaarden (WHO 2005) zijn strenger dan de wettelijke grenswaarden voor PM10 (20 µg/m³) en voor PM2,5 (10 µg/m³). Deze motie is uitgewerkt in het Raadsbesluit 'Utrecht kiest voor gezonde lucht - luchtkwaliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma' van december 2020, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2005, die expliciet zijn benoemd in de samenvatting bij het Raadsbesluit.

Op 22 september 2021 heeft de WHO overigens nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005. Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit.

5.8.2 Plangebied

Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van zeven recreatiewoningen, het verplaatsten van een woning en het toevoegen van een woning in het bebouwingslint langs de Koningsweg. Het initiatief blijft daarmee ver onder de grenzen van de regeling Niet in betekenende mate en heeft daarmee niet of slechts in geringe mate invloed op de luchtkwaliteit. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5. Aanvullend onderzoek naar luchtkwaliteit is daarom niet nodig. Ook met het oog op de heersende achtergrondwaarden is er geen overschrijding van de grenswaarden.

5.8.3 Conclusie

Het aspect Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.9 Bodem

5.9.1 Kader

Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabijgelegen grondwaterverontreinigingen.

5.9.2 Plansituatie

Het gebied heeft in het verleden overwegend een agrarische functie gehad: weiland en akkerland. In de jaren 50 is een sloot gedempt en vervolgens zijn in de 60-er en 70-er jaren kassen, een woning en een schuur gebouwd.

In 2017 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het noordelijk deel van de planlocatie (zie Bijlage 2). De puin en koolhoudende onderlaag ter plaatse van de inrit is matig verontreinigd met zink. De puinverharding is niet asbesthoudend. Verder is de locatie licht verontreinigd met zware metalen en PAK. Ter plaatse van de gedempte sloot is een vergelijkbare verontreinigingsgraad aanwezig. Organochloorbestrijdingsmiddelen zijn niet in verhoogde gehaltes aangetoond. Het grondwater is niet verontreinigd.

Het nu nog niet onderzochte deel van het plangebied moet nog onderzocht worden. Bovendien moet NA sloop van de opstallen een actualiserend onderzoek worden verricht ter plaatse van deze gesloopte opstallen.

Op basis van de Nota bodembeheer 2017-2027 moet bij grondverzet rekening gehouden worden met de toepassingseis “woonkwaliteit” ter plaatse van het “paarse gebied” op basis van werkelijk gebruik en “landbouw/natuur” ter plaatse van het “witte gebied”.

In het gebied zijn geen (omvangrijke) grondwaterverontreinigingen of nazorgcontouren bekend. Het plangebied ligt in de bufferzone van het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer. Dit betekent dat bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en voor de aanpak of verplaatsing van grondwaterverontreiniging de gebiedsgerichte aanpak van toepassing is en dat aansluiting gezocht kan worden bij het Gebiedsplan.

Het terrein ligt niet binnen een boringsvrije zone rond een drinkwaterwingebied. Omdat de locatie in de bufferzone van het Gebiedsplan ligt mogen bodemenergiesystemen alleen in het eerste watervoerende pakket worden aangelegd. Er is sprake van een archeologische “verwachting (groen)” tot “hoge verwachting (geel)” in het gebied. Het gebied is “minder gevoelig” voor zetting.

De ondergrond biedt kansen voor de duurzame energie (bodemenergie), waterberging (klimaatadaptatie), ruimte voor groen en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen, parkeerkelders). Bij plannen voor benutting van de ondergrond wordt geadviseerd het ondergronds ruimtegebruik mee te nemen in het planontwerp, zodat meervoudig ondergronds gebruik geen belemmering of nadelige beïnvloeding op elkaar heeft.

5.9.3 Conclusie

De bodemkwaliteit is nog niet volledig in beeld en er gelden voorwaarden voor verder onderzoek en eventueel sanering. Op basis van de beschikbare bodemonderzoeksgegevens blijkt de bodem op locatie licht tot plaatselijk matig verontreinigd te zijn. Na sloop van de opstallen is aanvullend onderzoek nodig om verder te bepalen of het terrein geschikt is voor het toekomstig gebruik: wonen met tuin, en of er saneringsmaatregelen nodig zijn. Bovendien moet het nog niet onderzochte deel van de locatie onderzocht worden.

Boringen en bodemenergie mogen alleen in het eerste watervoerende pakket plaatsvinden.

5.10 Natuurbescherming

5.10.1 Kader

Op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wnb niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Ook moet worden gekeken naar de regels in de interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht en het beleid van de gemeente Utrecht.

5.10.1.1 Beschermde dier- en plantensoorten Wnb

Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Ook moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

5.10.1.2 Beschermde gebieden

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet worden bekeken of het plan significante gevolgen kan hebben voor een of meerdere Natura 2000-gebieden. Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast.

In de Interim Omgevingsverordening (artikel 6.1 en verder) zijn regels vastgelegd waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het gaat in het geval van dit plangebied om regels voor het Nationaal Natuur Netwerk (NNN, voorheen EHS).

5.10.1.3 Utrechtse soortenlijst

In de voormalige Flora en faunawet werden soorten beschermd die niet meer beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming, die per 1 januari 2017 in werking is getreden. Hieronder vallen diverse kwetsbare soorten die voor Utrecht belangrijk zijn. Deze soorten zijn in de Utrechtse soortenlijst genoemd.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden. Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd. De lijst en overige informatie is te vinden op de gemeentelijke website onder Groenbeleid. https://omgevingsvisie.utrecht.nl/thematisch-beleid/groen/

5.10.1.4 Groenstructuur en diervriendelijk bouwen

In hoofdstuk 2 is het gemeentelijk beleid voor de groenstructuur en diervriendelijk bouwen uiteengezet. In de volgende paragraaf wordt aangegeven hoe in het plangebied met deze aspecten is omgegaan.

5.10.2 Plansituatie

5.10.2.1 Beschermde dier- en plantensoorten Wnb

In 2021 is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd voor het plangebied (zie Bijlage 7). Uit deze quickscan blijkt dat de planlocatie geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten. Aanvullend onderzoek is daarom niet nodig.

De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, amfibieën, insecten welke niet beschermd zijn (behoudens de Algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming. De Algemene zorgplicht houdt in dat het doden, verwonden, verontrusten of beschadigen van flora en fauna wordt vermeden.

Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart – 15 juli). Indien het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen te werken, moeten geschikte broedlocaties voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt worden gemaakt en gehouden. Indien werkzaamheden starten binnen het broedseizoen, moet door een deskundig ecoloog onderzocht worden of broedende vogels ter plaatse aanwezig zijn.

5.10.2.2 Gebiedsbescherming

Uit de quickscan uit 2021 (zie Bijlage 7) blijkt dat de planlocatie geen onderdeel uitmaakt van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, de Groene Contour of een Weidevogelkerngebied. Dit betekent dat directe aantasting van deze gebieden als gevolg van de bouwwerkzaamheden en het gebruik van het plangebied (door storingsfactoren oppervlakteverlies, versnippering en mechanische verstoring) op voorhand kunnen worden uitgesloten.

Effecten kunnen in beginsel alleen optreden door zogenoemde externe werking, waarbij veranderingen en activiteiten binnen het plangebied kunnen leiden tot veranderingen van de situatie in de natuurgebieden (verstoring door geluid, licht, bewegingen en trillingen, hydrologische veranderingen, stikstofdepositie en andere verontreinigingen).

Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland, de Groene Contour en de Weidevogelkerngebieden geldt dat externe werking geen toetsingskader is. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de nieuwe situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Vervolgstappen zijn niet nodig. Zie paragraaf 5.10.2.3 voor de onderbouwing van het ontbreken van negatieve effecten door stikstofdepositie.

5.10.2.3 Stikstofdepositie

Er is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 8). Deze berekening wijst uit dat de planontwikkeling niet leidt tot stikstofdepositiewaarden boven de 0,00 mol/ha/jr (zie ). Hiermee is uitgesloten dat sprake is van een verhoging van de stikstofdepositie door de herontwikkeling van het plangebied. Het aanvragen van een vergunning Wet natuurbescherming met betrekking tot stikstof is daarom niet nodig. Negatieve effecten op Natura 2000-gebieden door stikstofdepositie zijn uitgesloten.

5.10.2.4 Utrechtse soortenlijst

In de quickscan uit 2021 is de Utrechtse soortenlijst betrokken (zie Bijlage 7). Uit de quickscan blijkt dat op de planlocatie geen sprake is van soorten uit de Utrechtse soortenlijst, negatieve effecten op de Utrechtse soorten zijn uitgesloten.

5.10.2.5 Gemeentelijke groenstructuur

Het plangebied maakt onderdeel van de stedelijke groenstructuur en valt in het gebied Lunettenpark. Het Lunettenpark is een uitwerking van het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd. Voor dit plangebied zijn in dat kader en het groenstructuurplan ambities gesteld ten aanzien van recreatief medegebruik, natuurlijke beplanting en inrichting en verbetering van de beleefbaarheid, toegangelijkheid en ecologische waarde van de oevers van de Oudwulverbroekerwetering. Het plan voorziet daarmee in een goede invulling van de doelen van het groenstructuurplan.

5.10.2.6 Diervriendelijk bouwen

De gemeente heeft de ambitie om diervriendelijk te bouwen. Onder 'diervriendelijk' bouwen wordt verstaan: bouwen met relatief kleine ingrepen, die verblijfsplekken creëren voor verschillende dieren in het stedelijk landschap. Met diervriendelijk bouwen wordt de biodiversiteit van de stad vergroot. Met diervriendelijk bouwen komen we ook tegemoet aan de provinciale ambities voor natuurverbetering in de stad voor de icoonsoort gierzwaluw.

Ook de initiatiefnemer van de planontwikkeling heeft aandacht voor diervriendelijk bouwen. Het voornemen is daarom behoud en ontwikkeling van biodiversiteit in het plangebied van het bestemmingsplan Koningsweg 135. Met eenvoudige voorzieningen aan gebouwen, zoals architectonische aanpassingen aan het ontwerp of het aanpassen van een werkwijze of de te gebruiken materialen, kan veel bereikt worden voor de biodiversiteit en leefbaarheid in de stad. Hierbij staat een gebouw niet op zichzelf, maar is ook de omgeving van belang.

Het plangebied leent zich uitstekend voor natuurinclusief bouwen en het vergroten van de biodiversiteit. De grootte van het plangebied en de ligging nabij diverse natuurgebieden en water geeft diverse kansen voor natuurinclusief bouwen.

De initiatiefnemer heeft gebruik gemaakt van de checklist groen bouwen. Hierin wordt het plan gecheckt op kenmerken die mogelijkheden geven voor natuurinclusief bouwen. In Bijlage 9 is puntsgewijs beschreven óf en hoe eventuele maatregelen in het plan zijn opgenomen.

5.10.3 Conclusie

De conclusie is dat de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Utrecht en de gemeente Utrecht de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.11 Bomen

Binnen het plangebied staan enkele bomen. Het is niet nodig om deze bomen te kappen of te verplaatsen als gevolg van de bouwplanontwikkeling waar dit bestemmingsplan voor is opgesteld. In de nieuwe situatie worden er bomen geplant om de herontwikkeling goed landschappelijk in te passen, zie Bijlage 1 Inrichtingsplan Koningsweg 135 waarin onder andere een hoogstam fruitgaard met oude fruitrassen en meerdere solitaire bomen staan ingetekend en die aan het plangebied worden toegevoegd.

Een strook grond wordt door de privé-grondeigenaren overgedragen aan de gemeente zodat de gemeente in het kader van het project Lunettenpark een recreatief wandelpad langs de Oud Wulverbroekwetering kan aanleggen. In het noordelijk gedeelte van het plangebied staan in en langs deze strook grond enkele knotwilgen, zie Bijlage 1 Inrichtingsplan Koningsweg 135.

Onze inzet is om deze bomen op de oever van de Oud Wulverbroekwetering te behouden en in te passen in het ontwerp van het wandelpad. In de volgende fase van het project Lunettenpark, nadat de grond in bezit is van de gemeente, zal worden onderzocht of de bomen kunnen blijven staan en als dit niet het geval is, zal worden onderzocht of de bomen kunnen worden verplant. De uitkomsten van het onderzoek worden meegenomen in de uitwerking van het Lunettenpad langs de wetering.

5.12 Water en klimaatadaptatie

5.12.1 Kader

Met de watertoets worden waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces betrokken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding door ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.

De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en de water- en rioleringsbeheerders van de gemeente.

5.12.2 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Bij het opstellen van het advies 'toetst' het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still beginsel moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren.

Voor dit project is een digitale watertoets uitgevoerd door de initiatiefnemer. De uitkomsten hiervan zijn naar het waterschap gezonden. Uit de digitale watertoets blijkt dat het waterschap een belang heeft en dat de normale procedure doorlopen moet worden. In overleg met het waterschap en de water- en rioleringsbeheerders van de gemeente is vervolgens gekeken hoe verder met het aspect water in de planontwikkeling omgegaan moet worden.

5.12.3 Wateraspecten in het plangebied

Voor dit bestemmingsplan is een waterparagraaf opgesteld dat een compleet overzicht geeft van de verschillende watergerelateerde aspecten waar in de planontwikkeling rekening mee gehouden moet worden. Deze waterparagraaf is als afzonderlijk document aan dit bestemmingsplan toegevoegd (zie Bijlage 6). De onderdelen 'Oppervlaktewater', 'Wateropgave', 'Riolering' en 'Klimaatadaptief inrichten' zijn ook hieronder als belangrijke conclusies weergegeven.

5.12.3.1 Oppervlaktewater

Aangrenzend aan de westzijde van het plangebied ligt een primaire watergang, de Oud Wulverbroekwetering. Deze primaire watergang is in eigendom van de gemeente Utrecht en de HDSR is verantwoordelijk voor het functionele kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van deze watergang.

Binnen het plangebied ligt aan de noordzijde een tertiaire watergang. Deze blijft binnen de herontwikkeling van de locatie gehandhaafd. Als er toch water wordt gedempt, dan moet dit minimaal één op één worden gecompenseerd (eis HDSR). Compensatie van de demping vindt bij voorkeur plaats binnen het plangebied, anders binnen het peilgebied. Deze tertiaire watergang op particulier terrein is in beheer en onderhoud van de particuliere eigenaar.

Oppervlaktewater binnen plangebied (bron: Legger HDSR)

5.12.3.2 Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn op grond van de Keur bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (dit is de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom). De berekende wateropgave staat in de tabel hieronder.

Onderdeel	Bestaande situatie in m²	Nieuwe situatie in m²	Afname verhard oppervlak m²
Groen	5.939	7.774
Water	0	270
Verharding	9426	1.382	8.044
Totaal	15.365	15.365

Vanwege de afname van verhard oppervlak binnen het plangebied hoeven er volgens de Keur van het HDSR geen compensatiemaatregelen uitgevoerd te worden.

Volgens het landelijk beleid moet hemelwater zoveel mogelijk eerst worden vastgehouden en geborgen en daarbij zo mogelijk nuttig worden gebruikt. De gemeente Utrecht heeft het streven dat minimaal 90% van de neerslag vastgehouden en nuttig gebruikt wordt binnen de planlocatie. Als dat niet mogelijk is kan het hemelwater worden afgevoerd naar het dichtstbij zijnde oppervlaktewater. Bij de toekomstige inrichting van het terrein hebben groen en onverhard oppervlak de voorkeur. Wanneer het niet mogelijk is dit toe te passen moet men kiezen voor infiltrerende voorzieningen of bijvoorbeeld waterdoorlatende verharding. Om te bepalen op welke manier geïnfiltreerd kan worden is onderzoek ter plaatse noodzakelijk. Grondwaterstanden en bodemgesteldheid stellen randvoorwaarden aan de infiltratiemogelijkheden. Waterbuffers zoals wadi's bieden mogelijkheden om water (tijdelijk) te bergen.

Ook kunnen er groene of blauwe daken worden toegepast. Groene daken worden voor 60% verhard gezien en 40% onverhard. Tenzij aangetoond kan worden dat de daken 45 mm water kunnen bergen. Dan zijn de daken volledig onverhard.

5.12.3.3 Riolering

Onder het fietspad van de Koningsweg ligt drukriolering. In de tuin van de Koningsweg 135 staat het drukrioolgemaal. De bestaande bedrijfswoning zit hierop aangesloten en de nieuwe burgerwoning moet hier ook op aangesloten worden. Het afvalwater van de 7 recreatiewoningen achterop het terrein zal ook naar dit drukrioolgemaal gebracht moeten worden. In verband met de huidige capaciteit en de bedrijfszekerheid in relatie tot de voorgenomen uitbreiding, zal het drukrioolgemaal vervangen moeten worden voor een tweepompsgemaal.

Het hemelwater dient gescheiden aangeboden te worden. Het hemelwater kan aangesloten worden op een wadi of infiltratievoorziening bij voldoende afstand tussen GHG en bodem wadi/infiltratievoorziening, maar kan ook rechtstreeks op het oppervlaktewater aangesloten worden. Het hemelwater mag niet aangesloten worden op de drukriolering.

Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de Omgevingsvergunning voor de Wabo activiteit Bouw. In de aanvraag om Omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de Omgevingsvergunning. Onder meer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater die op riolering kan en mag worden gebracht.

Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen.

5.12.3.4 Klimaatadaptief inrichten

Er is afgesproken dat de ontwikkeling van het plangebied 'klimaat adaptief' wordt ingericht. Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied wordt zo ingericht dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Het waterschap en de gemeente hebben hier de volgende eisen bij gesteld:

• Vloerpeil van panden ligt minimaal 0,15 m boven straatpeil.

• Om (grond)wateroverlast te voorkomen moeten vloeren en wanden van de kelders vloeistofdicht worden uitgevoerd.

• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Een bui van 80 mm per uur is tot op heden de zwaarste bui die door een weerstation van het KNMI is geregistreerd (Herwijnen, 2011).

• Om verdroging tegen te gaan moet 15 mm ten opzichte van het nieuwe verhard oppervlak vastgehouden en verwerkt worden. Het betreft binnen het plangebied 1.382 m² x 0,015 =20,73 m³. Deze berging wordt binnen het plangebied ruim gecreëerd door het graven van 270 m² oppervlaktewater.

• Ledigingstijd buffer voor infiltratie, minimaal 10 uur en maximaal 48 uur. De buffer moet hierna weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.

• Bij een bui van 20 mm in één uur mag er geen water op straat staan.

5.13 Archeologie

5.13.1 Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

5.13.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

5.13.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.13.4 Archeologische verwachting en waarden plangebied Koningsweg 135

Het plangebied Koningsweg 135 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart grotendeels in een zone met een hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat een archeologievergunning noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden het huidige maaiveld. In de noordoostelijke hoek ligt een zone met een archeologische verwachting. Hiervoor geldt dat bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm –mv een archeologievergunning verplicht wordt gesteld.

Indien de bodemwerkzaamheden vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek dan geldt ook nog de meldingsplicht bij het onverwacht aantreffen van archeologische resten. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan dient conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. REO afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2862756/[e-mail] te worden gedaan.

Afbeelding: uitsnede archeologische waardenkaart van het plangebied

5.13.5 Uitgevoerd archeologisch onderzoek

In 2020 is er een Archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 10). Uit het onderzoek blijkt dat geen aanvullende archeologische maatregelen nodig zijn door de geplande werkzaamheden in het plangebied.

5.14 Cultuurhistorie

Zoals al toegelicht in paragraaf 2.1.2 (Barro), 2.2.1 (provinciaal beleid) en in Hoofdstuk 3 Bestaande situatie, ligt het plangebied in het voorland van Lunet II dat samen met Lunet I, III en IV deel uitmaakt van de voormalige Nieuwe Hollandse Waterlinie dat is aangewezen als UNESCO Werelderfgoed.

De OUV van de Nieuwe Hollandse Waterlinie bestaat uit drie delen: het strategisch landschap, het watermanagementsysteem en de militaire werken. Het plangebied valt binnen het strategisch landschap. In dat landschap moest in tijden van oorlog een open schootsveld en indien mogelijk door het onder waterzetting een moeilijk te passeren watervlakte worden gecreëerd.

In de Kringenwet van 1853 werden regels gesteld die die openheid moest garanderen. De regels gingen over de omvang en materialisering van bebouwing en begroeiing en over ophogingen. Om snel bebouwing te kunnen verwijderen moest het voornamelijk bestaan uit brandbaar materiaal. Voor aanplant van bomen moest er vergunning aan de Minister van Oorlog gevraagd worden of kon met een melding worden volstaan. Dat was afhankelijk van de afstand van een fort. Verhogingen in een inundatiegebied waren niet toegestaan omdat dat de mogelijkheid tot inunderen verzwakt.

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen de zogenaamde 'Verboden Kringen' rond Lunet II. Binnen die verboden kringen was het bouwen, ophogen van gronden en het aanplanten van bomen zoals hierboven beschreven, gereguleerd om in tijden van oorlog een open schootsveld te kunnen hebben. Ook ligt het plangebied van dit bestemmingsplan in het deel van de zogenaamde Houtense Vlakte dat gedeeltelijk onder water te zetten was. De Oud Wulverbroekwetering, die in het westen de planlocatie begrenst, hoort bij het watersysteem van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Cultuurhistorisch biedt de locatie mogelijkheden. In dit bestemmingsplan aansluiten bij de regels van de Kringenwet versterkt en borgt de herkenbaarheid van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Daarom is in dit bestemmingsplan een vergunningplicht opgenomen voor het afgraven en ophogen van gronden en voor het planten van bomen of andere opgaande beplanting.

Het vergroten van de openheid door de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is een versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Daarom is bij de plaatsing van de recreatiewoningen rekening gehouden met het doorzicht vanaf de Lunetten.

Verder is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld Bijlage 1 waarmee de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het plangebied worden versterkt. De uitvoering van dit inrichtingsplan is geborgd door in de regels de uitvoering van het inrichtingsplan voorwaardelijk voor te schrijven en te koppelen aan het gebruik van de recreatiewoningen.

5.15 Kabels, leidingen en straalpaden

Het eventueel aanpassen en verleggen van kabels en leidingen voor de bebouwing en werkzaamheden binnen het plangebied is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Er zijn graafwerkzaamheden nodig bij de herontwikkeling van de locatie en bij de bouwaanvraag wordt daarom een Klic-melding gedaan om vast te stellen waar de kabels en leidingen exact liggen. Deze Klic-melding is door de initiatiefnemer in 2020 uitgevoerd.

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels- en leidingen in het plangebied en voor het aspect straalpaden, is er geen aanleiding om bouwhoogtebeperkingen in het bestemmingsplan op te nemen.

5.16 Gezond stedelijk leven

5.16.1 Kader

In paragraaf 2.3.2.2.6 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid 'Gezondheid voor iedereen').

Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Hieronder is aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven.

5.16.2 Plangebied

5.16.2.1 Gezond leven is gemakkelijk

In het plan is gestreefd naar een gezonde en duurzame verstedelijking. Een belangrijk onderdeel van de planontwikkeling is dat er een doorgaande, recreatieve langzaamverkeersroute (wandelpad) wordt gerealiseerd langs de Oud Wulverbroekwetering dat onderdeel vormt van het Lunettenpark. Het wandelpad zorgt ervoor dat het gebied ook een recreatieve functie krijgt en draagt daarmee bij aan een gezonde leefomgeving.

5.16.2.1.1 Druk op gezondheid zo laag mogelijk

Geluid heeft invloed op de gezondheid van mensen. Het akoestisch onderzoek naar verkeerslawaai laat zien dat voor de Koningsweg de geluidbelasting op de voor- en zijgevels van 1 van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt niet overschreden. Voor de andere nieuwe woning geldt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Dit geldt ook voor de andere wegen (Waterlinieweg en Rijksweg A27). Ook zijn de nieuwe recreatiewoningen en het bijbehorende terrein niet geluidgevoelig op basis van de Wet geluidhinder.

Iedereen die in Utrecht woont en/of werkt heeft recht op gezonde lucht. Stoffen als roet en fijnstof schaden de gezondheid van onze inwoners, zeker die van kinderen, ouderen en mensen met longziekten. Het initiatief heeft geen of slechts in geringe mate invloed op de luchtkwaliteit. Er is daarom geen aanvullend luchtonderzoek gedaan.

5.16.2.1.2 Mensen voelen zicht prettig

Langs de Oud Wulverbroekwetering worden ecologische oevers gerealiseerd. De beplanting in het plan krijgt een ecologisch en natuurlijk karakter. Dit versterkt de natuurbeleving en daarmee indirect de gezondheid.

Het recreatieterrein krijgt een groene inrichting met een minimum aan verharding. De erfafscheidingen zijn in de vorm van een struweelrand in combinatie met een hek, het parkeren is uit het zicht van het terrein en het wandelpad opgelost. Dit alles draagt bij aan een natuurlijke en groene invulling van het terrein. De aanwezigheid van groen is goed voor de gezondheid van mensen en voor de biodiversiteit in de stad.

5.16.3 Conclusie

De conclusie is dat concrete maatregelen worden getroffen waarmee invulling wordt gegeven aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

5.17 Toegankelijkheid

5.17.1 Kader

Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen.

Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. In 2022 treedt een aantal wijzigingen van het Bouwbesluit 2012 in werking. Er zijn dan nieuwe toegankelijkheidseisen voor bijvoorbeeld drempels bij hoofdingangen van nieuwe publiek toegankelijke gebouwen en alle toegangen bij nieuwbouwwoningen.

5.17.2 Plangebied

Woningen
Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen.

Openbare ruimte
De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking. Het wandelpad wordt uitgevoerd in een halfverharding. Wanneer dit materiaal op de juiste manier wordt aangebracht, voldoet deze aan de eisen voor toegankelijke looproutes. Aandacht is nodig bij hoogteverschillen en het overbruggen daarvan in het wandelpad.

5.17.3 Conclusie

De nieuwe woningen worden zo ontworpen dat alle woningen zonder trapjes of opstapjes te bereiken zijn en daarmee rolstoeltoegankelijk zijn. Dit is een eis uit het Bouwbesluit zoals dat per 2022 gaat gelden. Voor de recreatiewoningen geldt deze eis niet. Zoals beschreven in paragraaf 5.17.2 moet het openbare wandelpad langs de Oud Wulverbroekwetering voldoen aan het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen.

5.18 Duurzaamheid

5.18.1 Kader

Het uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt een streven in naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie).

De gemeente Utrecht stelt daarom eisen op het gebied van energie, circulaire economie en klimaatadaptatie. Deze thema's worden hieronder toegelicht. Op de webpagina omgevingsvisie.utrecht.nl is meer achtergrondinformatie te vinden over deze thema's. Ook wordt in deze paragraaf de toetsingsmethode GPR Gebouw geïntroduceerd om de algehele duurzaamheidsprestatie van de ontwikkeling in beeld te brengen.

Energie
De gemeente Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Nieuwbouwprojecten moeten hier aan bijdragen door zo veel mogelijk energieneutraal te ontwikkelen. Het Utrechts Energie Protocol geeft hiervoor handvaten aan ontwikkelaars om dit verder uit te werken. Beperken van het energieverbruik voor warmte-en koude behoefte en maximaal gebruik van de energiebronnen binnen het eigen plangebied zijn hierbij het startpunt.

Uitgangspunt in de Transitievisie Warmte (TVW) deel 1, vastgesteld op 3 juni 2021, is vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden.

Bij toepassing van bodemwarmtepompen moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem; volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt. Ook gelden er boordieptebeperkingen in dit deel van de stad, waardoor alleen het 1e watervoerend pakket tot ongeveer 50 meter diepte gebruikt kan worden. Bij luchtwarmtepompen moet rekening worden gehouden met geluidsaspecten.

Circulaire economie
In 2050 wil de gemeente Utrecht een circulaire stad zijn. Dit betekent dat we een afvalvrije economie hebben. Hiervoor zijn niet alleen andere materialen nodig die anders worden ingezameld en hergebruikt, maar worden ook nieuwe verdienmodellen ontwikkeld (bijvoorbeeld deelconcepten). Het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 schetst de eerste stappen en aandachtspunten op de route naar 2050. Hierbij is er nadrukkelijk aandacht voor experimenteren en innoveren, zodat in de jaren daarna opgeschaald kan worden.

Bij bouwontwikkelingen maakt de gemeente tevens gebruik van de MPG indicator, een methodiek die ook onderdeel vormt van het Bouwbesluit, om de algemene milieuvoetafdruk van de gebruikte bouwmaterialen te toetsen. De gemeente streeft hierbij naar een lagere milieubelasting dan het Bouwbesluit voorschrijft, zodat innovatieve bouwmaatregelen worden gestimuleerd.

Klimaatadaptatie
Door de mondiale klimaatverandering neemt in Nederland de kans toe op extreme weersomstandigheden. Utrecht anticipeert op die veranderingen door eisen te stellen aan het tegengaan van hittestress, droogte en wateroverlast bij nieuwe planontwikkelingen. De belangrijkste maatregelen hierbij zijn het langer vasthouden en infiltreren van hemelwater en het toevoegen van groen in open grond en op daken en gevels. Door deze maatregelen wordt het ademend vermogen van de stad vergroot en kan zij beter meebewegen met extremen in weersomstandigheden en lange periode van droogte en neerslag. Hierdoor blijft Utrecht een gezonde en aangename stad om in te zijn.

GPR Gebouw 
De algehele duurzaamheidsprestatie kan worden uitgedrukt met de toetsingsmethode GPR Gebouw. GPR Gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, kantoorgebouw of onderwijsgebouw in beeld te brengen. Er wordt daarbij gescoord op vijf categorieën: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Bij gebruik van GPR worden per ontwikkeling afspraken gemaakt over de te behalen score.

5.18.2 Plangebied

Bij de herontwikkeling van deze locatie wordt rekening gehouden met de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrecht. De duurzaamheidsprestatie van deze ontwikkeling wordt uitgedrukt in een GPR Gebouw score. Voor de twee nieuw te bouwen woningen en de zeven te bouwen recreatiewoningen in het plangebied moet een GPR gebouw score van gemiddeld een 8 of hoger worden behaald, met een minimale ondergrens van 7,5 per categorie.

In de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over deze score en de onderbouwing ervan. Verder is met de initiatiefnemer afgesproken dat in de uitwerking van het bouwplan rekening wordt gehouden met de volgende aspecten:

• Bij de materialisering wordt rekening gehouden met de groene omgeving en cultuurhistorische waarden, onder andere door natuurlijke duurzame bouwmaterialen te gebruiken. Hierbij moet zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van droge verbindingen, om toekomstig hergebruik mogelijk te maken.
• Het beschikbare dakoppervlak wordt zoveel mogelijk functioneel ingezet. Dit kan voor energiesystemen zijn, maar ook voor groen, waterberging of een gebruiksfunctie (bijvoorbeeld een dakterras).
• Om bij te dragen aan de klimaatrobuustheid van Utrecht zijn maatregelen nodig om hittestress, verdroging en wateroverlast in de stad tegen te gaan. Voor deze planomgeving is navolging van het 'Groen, tenzij' principe het belangrijkste aandachtspunt hierbij. Waar verharding noodzakelijk is, wordt zoveel halfverharding gebruikt.

5.18.3 Conclusie

De herontwikkeling van de locatie voldoet aan het gemeentelijke beleid voor duurzaam bouwen.

5.19 Conclusie

Op basis van de hierboven beschreven paragrafen zijn er geen belemmeringen voor de herontwikkeling van deze voormalige agrarische bedrijfslocatie. De onderzoeken die bij deze paragrafen horen zijn opgenomen als bijlagen bij de toelichting.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Anterieure overeenkomst

Met de initiatiefnemer is afgesproken dat alle gemeentelijke plankosten die worden gemaakt, worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit kostenverhaal evenals afspraken over het planproces zijn in een intentie- en plankostenovereenkomst vastgelegd en verder uitgewerkt in een anterieure overeenkomst. Onderdeel van de afspraken zijn de voorwaarden waaronder de gronden voor de openbare wandelroute worden overgedragen aan de gemeente.

De kosten die zijn gemoeid met het maken van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning vormen geen onderdeel van deze afspraken. Deze kosten worden op de reguliere wijze door leges verrekend.

6.1.2 Planschade

Planschadeclaims zijn op voorhand niet uit te sluiten. Gelet op de omvang, situering en gebruiksmogelijkheden van de nieuwe bebouwing ter vervanging van de bestaande gebouwen, is de conclusie dat dit de exploitatie van het project niet dusdanig onder druk kan zetten dat dit twijfels zou oproepen voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Kosten die voorvloeien uit eventuele claims zijn niet voor rekening van de gemeente Utrecht. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat eventuele toegekende planschadeclaims voor rekening komen van de initiatiefnemers en dat deze dus gedekt worden uit de opbrengsten van de ontwikkeling.

6.1.3 Geen exploitatieplan

Het kostenverhaal is via de anterieure overeenkomst verzekerd. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering of aan de uitvoering van het plan. Het is daarom niet nodig om bij dit bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Omwonenden van de planlocatie zijn door de initiatiefnemers geïnformeerd over de herontwikkeling van de locatie en dat een bestemmingsplanprocedure in voorbereiding is.

In 2020 is een informatieflyer per post verspreid. Aanvankelijk was het de bedoeling om in een informatiebijeenkomst de omwonenden te informeren, maar dat kon niet doorgaan vanwege de coronacrisis. De flyer is verspreid in het gebied dat wordt omsloten door de waterlinieweg, de uithoflijn en de koningsweg. Iedereen met een huisnummer aan het betreffende deel koningsweg (bijvoorbeeld de scouting, FC Utrecht etc.) zijn ook uitgenodigd. Daaruit zijn drie reacties gekomen van buurtbewoners. Met hen hebben de initiatiefnemers gesprekken gevoerd over de herontwikkeling van de locatie.

Vervolgens is in 2021 een online informatiebijeenkomst georganiseerd waar de omwonenden zijn bijgepraat over de stand van zaken van de herontwikkeling en waarbij zij in de gelegenheid zijn gesteld om te reageren. Er zijn tijdens de gesprekken, tijdens de informatiebijeenkomst of op een andere manier uit de omgeving geen specifieke aandachtspunten bekend waarmee in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden.

6.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het initiatief is in een vroegtijdig stadium besproken met de provincie Utrecht en het waterschap HDSR. Met de HDSR heeft afstemming plaatsgevonden over de watergerelateerde aspecten in de herontwikkeling van de locatie.

In het overleg met de provincie zijn de provinciale ruimtelijke regels, erfgoedwaarden en recreatieve aspecten aan de orde gekomen. De provincie is positief over de herontwikkeling van de locatie en heeft onder andere aangegeven dat bij de plaatsing van de recreatiewoningen rekening moet worden gehouden met het doorzicht vanaf de Forten van de Lunetten. Verder ziet de provincie de mogelijkheid om met deze herontwikkeling de recreatieve druk op Amelisweerd af te vangen.

Het concept van het bestemmingsplan is vervolgens in het kader van het formele vooroverleg volgens het Besluit ruimtelijke ordening, voor reactie toegezonden aan de relevante vooroverlegpartners. Prorail heeft gereageerd dat zij geen opmerkingen hebben op het bestemmingsplan. Van de provincie Utrecht is geen reactie ontvangen waarmee de conclusie is dat de provincie geen aanleiding ziet om opmerkingen mee te geven aanvullend op de eerdere positieve afstemming met de provincie. De Veiligheidsregio Utrecht (VRU) heeft gereageerd dat zij de verantwoording van de externe veiligheid in het bestemmingsplan op onderdelen aangescherpt wil zien. Ook heeft de VRU aangegeven dat bij de uitvoering over de ontsluiting van de recreatiewoningen contact met de VRU opgenomen moet worden om af te stemmen over de bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid voor de hulpdiensten. De opmerkingen van de VRU zijn in het bestemmingsplan verwerkt.

Van het waterschap (HDSR) is een brief ontvangen waarin zij bevestigen dat in het voortraject afstemming over het aspect water heeft plaatsgevonden. Daarnaast vraagt de HDSR om in het vervolgproces het waterschap actief te blijven betrekken zodat zij kunnen blijven meedenken over een concrete invulling van de inrichtingsvraagstukken, waaronder ook de aanleg van infiltratievoorzieningen en de uitwerking van de natuurvriendelijke oever. Daarnaast geeft de HDSR aan dat de initiatiefnemer van de planontwikkeling of de gemeente voor de volgende activiteiten een watervergunning moet aanvragen of dat er een meldingsplicht bij het waterschap geldt voor de volgende activiteiten:

• Het graven van oppervlaktewater en aanleg van een natuurvriendelijke oever;
• Het toevoegen van civieltechnische voorzieningen, zoals een brug en duiker.
• Het tijdelijk onttrekken en lozen van grondwater.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de planregels. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dit draagt bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

De opzet van de regels bij de bestemmingen is steeds gelijk en bestaat in dit plan uit de volgende onderdelen, met dien verstande dat niet in elke bestemming alle onderdelen van toepassing zijn:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• en alleen in Artikel 9 een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige waarden;

7.2 Toelichting per onderwerp en per artikel

In deze paragraaf is per onderwerp en per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van de bestemmingen in dit bestemmingsplan en wordt waar nodig toegelicht hoe de regels werken.

Regels bijbehorende bouwwerken
In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is toegelicht hoe een begrip uit het bestemmingsplan bij toepassing van de regels moet worden uitgelegd.

Artikel 2 Wijze van meten

Om te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren.

Artikel 3 Agrarisch

Een deel van de ontwikkellocatie blijft de bestemming Agrarisch houden, net zoals dit in het geldende bestemmingsplan het geval is. De bij de bestemming horende regels zijn wel aangepast naar het gewenste toekomstige agrarische gebruik en zodat het gebruik goed aansluit bij het gebruik van de omliggende gronden. De nadruk van het toekomstige gebruik ligt op extensief grondgebonden agrarisch gebruik, hobbymatig agrarisch gebruik en hobbymatig weiden van vee, natuur- en landschapsbeheer. Vestiging van agrarische bedrijven met bedrijfsbebouwing is daarom met de nieuwe regels uitgesloten.

Artikel 4 Groen

In de bestemming groen is het mogelijk om ecologische oevers en een pad aan te leggen dat gepland is naast de watergang die direct ten westen van het plangebied ligt (Oud Wulverbroekwetering). Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan.

De gronden direct ten noorden van de woonbestemmingen in het plangebied blijven de bestemming Groen houden. In de bestemming is duidelijk gemaakt dat ontsluiting van aangrenzende percelen is toegestaan, om de bestaande ontsluitingen van de woningen juridisch ook mogelijk te maken, om de nieuwe ontsluiting van de nieuwe woning in het lint mogelijk te maken en om een ontsluiting van de nieuwe schuur binnen de bestemming Tuin langs de Koningsweg mogelijk te maken.

Binnen de groenbestemming is het niet toegestaan om gebouwen te bouwen. "Bouwwerken, geen gebouwen zijnde" zijn wel toegestaan. De bouwhoogte hiervan is maximaal 1 meter. Deze bouwhoogte is niet voldoende om een reling van een brug te bouwen die nodig is om in het noordelijk deel van het plangebied een bestaande kavelsloot met het wandelpad over te steken. Daarom is een uitzondering gemaakt op de standaard bouwregel en is het toegestaan om een brug te bouwen tot maximaal 1,5 meter hoog.

Artikel 5 Recreatie

Aan het zuidelijke gedeelte van het plangebied is de bestemming recreatie toegekend. Hier worden zeven recreatiewoningen gebouwd. De plekken liggen net als bij de reguliere woningen in het plangebied vast omdat de recreatiewoningen in de daarvoor bestemde bouwvlakken gebouwd moeten worden.

In de regels is bepaald dat de maximale oppervlakte van een recreatiewoning maximaal 40 m2 mag zijn. De bouwvlakken zijn iets groter dan deze maximale oppervlakte zodat in de uitwerking nog enige mogelijkheid is om de exacte locatie van de recreatiewoningen te bepalen op basis van bijvoorbeeld hoogteverschillen in het terrein. Bij elke recreatiewoning is een terras toegestaan van 18 m2.

De bouwhoogte van de recreatiewoningen is vastgelegd op 3,5 meter. Eventueel kan er afhankelijk van de precieze uitwerking van het bouwplan en de terreininrichting een iets hogere hoogte worden vergund met toepassing van de 10% afwijkingsmogelijkheid van Artikel 13. Dit kan per recreatiewoning in het vervolgtraject worden afgewogen.

In artikel 5.3.1 is bepaald dat het niet is toegestaan om auto's bij de recreatiewoningen te parkeren. De auto's van gasten kunnen geparkeerd worden in de bestemming Agrarisch, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'. Dit mogen er maximaal 7 zijn.

Ook is in deze bestemming een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de lanschappelijke inrichting volgens het opgestelde inrichtingsplan Koningsweg 135 te borgen in dit bestemmingsplan. Het gebruiken of laten gebruiken van de recreatiewoningen is hiermee uitsluitend toegestaan zolang de gronden zijn ingericht en in stand worden gehouden overeenkomstig het inrichtingsplan. Om flexibiliteit naar de toekomst toe te bieden, is in de regels ook een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om van het inrichtingsplan te mogen afwijken. Het gaat hierbij om ondergeschikte afwijkingen en om afwijkingen waarbij ook vaststaat dat de cultuurhistorische waarden en de landschappelijke kwaliteit niet worden aangetast.

Artikel 6 Tuin

Op de gronden met de bestemming Tuin zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan. Hiermee wordt de stedebouwkundige opzet en de cultuurhistorische waarde van de locatie geborgd. Uitzondering hierop is het bouwvlak in de bestemming Tuin, dat is bestemd voor een schuur van maximaal 35 m2 voor de woning aan de Koningsweg 133D. Deze schuur is ter compensatie van de medewerking van de eigenaar aan het mogelijk maken van de aansluiting van het recreatief wandelpad op de Koningsweg. Ook is een specifieke bouwaanduiding [SBA-3] in een deel van de tuinbestemming opgenomen om ter plaatse van de aanduiding een erfafscheiding en toegangshekje te bouwen van 1,40 meter hoog om de privacy te borgen van het perceel vanwege de aanleg van het nieuwe wandelpad. Buiten de grens van de aanduiding is de bouwhoogte van erf- en perceelsafscheidingen namelijk 1 meter hoog.

Artikel 7 Wonen

Woningen, bouwvlakken en sloopverplichting
In het plangebied worden twee nieuwe woningen gebouwd. De plekken van deze woningen liggen vast omdat de woningen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd moeten worden. Voor de nieuwe woningen gaat het om het meest westelijke en meest zuidelijke bouwvlak op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Daarnaast staan er in het plangebied van het bestemmingsplan nog vier voormalige agrarische bedrijfswoningen. Een van deze woningen wordt gesloopt en daarom is daarvoor geen bouwvlak opgenomen. De plek van de woning is nog wel zichtbaar in de ondergrond die voor het bestemmingsplan is gebruikt maar hiermee wordt uiteraard geen herbouw van de te slopen woning toegestaan. Om te zorgen dat de te slopen woning ook daadwerkelijk wordt gesloopt, is in artikel 6 lid 3 een sloopverplichting opgenomen die is gekoppeld aan de meest zuidelijke nieuwe woning (die voor de te slopen woning in de plaats wordt gebouwd). Hiermee wordt voorkomen dat de bestaande woning naast de nieuwe woning (onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan) blijft bestaan. De sloopverplichting houdt concreet in dat de nieuwe woning uitsluitend in gebruik mag worden genomen als de bestaande woning is gesloopt. Voor de te slopen woning is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' opgenomen, voor de nieuwe woning is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' opgenomen.

Voor de overige drie bestaande woningen is ook een bouwvlak opgenomen. Met het opnemen van deze woningen in het plangebied van dit bestemmingsplan krijgen de voormalige agrarische bedrijfswoningen actuele bestemmingsregels gericht op het feitelijke woongebruik en vervalt de agrarische bestemming zodat met de agrarische gebruiksmogelijkheden in de planontwikkeling ook geen rekening meer hoeft te worden gehouden.

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aanbouwen) en vrijstaande bijgebouwen met een maximum van 60 m². Bij een aan-huis-verbonden bedrijf mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Artikel 8 Waarde - Archeologie
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze gebieden worden in bestemmingsplannen met een aanduiding op de kaart aangegeven. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie

De met deze Waarde aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met de Nieuwe Hollandse Waterlinie verbonden cultuurhistorische waarde. In Artikel 9 zijn daarom regels gesteld om deze waarden te beschermen en toch de ontwikkeling mogelijk te maken waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 11 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 11.3 lid 1 van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 11.3 lid 2 een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast. Recent is de Nota Stallen en Parkeren gewijzigde via het op 28 maart 2019 vastgestelde addendum Nota parkeernormen fiets en auto.

Woningvorming en omzetting
De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid voor het splitsen en omzetten van woningen is verwoord. Woningvorming door (bouwkundig) splitsen of omzetten van woningen is niet langer zonder meer toegestaan.

Woningvorming en omzetting van woningen ten behoeve van kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Klachten van omwonenden tonen aan dat een regeling nodig is, waarin het belang van het uitbreiden van het aantal woningen en kamers voor starters en studenten afgewogen wordt tegen het belang van het behouden van een goede leefkwaliteit van de buurt waarin die uitbreiding plaatsvindt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid in een bestemmingsplan te beschermen. Op grond daarvan kan woningvorming en omzetting gereguleerd worden. Lid 11.4 van dit bestemmingsplan regelt dat het vormen en het omzetten van woningen mag als dat op een aanvaardbare manier gebeurt. De regel onder 2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, in afwijking van de regel onder 1, woonvorming of woningsplitsing toe te staan. Burgemeester en wethouders toetsen hierbij aan de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten uit 2015. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat er goede woningen of onzelfstandige woonruimten ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Woningvorming en omzetting
Het bestemmingsplan bevat een algemene gebruiksregel voor het vormen en het omzetten van woningen met behoud van een goede leefkwaliteit. Deze regel is, in aanvulling op de algemene bouwregel over woningvorming en omzetting nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 14 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.3 Lijst van Bedrijven functiemenging

Toepassing Lijst van Bedrijven functiemenging
Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven functiemenging is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van Bedrijven functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van Bedrijven functiemenging toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van Bedrijven functiemenging worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om:

• kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven functiemenging
De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven functiemenging. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

• 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
  
• 2. In de Lijst van Bedrijven functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
  

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven functiemenging hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan. Categorie C Activiteiten vermeld onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijven functiemenging blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven functiemenging is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven functiemenging is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven functiemenging niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

7.4 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.