Oude Rijksweg 6 en 8

Toelichting

behorende bij het bestemmingsplan Oude Rijksweg 6 en 8

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Oude Rijksweg 6 in Leusden is momenteel een woning met bijbehorende bijgebouwen aanwezig. Aangrenzend is aan de Oude Rijksweg 8 een bedrijfslocatie met bedrijfsgebouwen aanwezig. Beide percelen zijn in eigendom van dezelfde eigenaar. De aanwezige bebouwing voldoet echter niet meer aan de eisen van deze tijd. Het voornemen is derhalve om de aanwezige bebouwing te slopen en twee nieuwe reguliere woningen te realiseren. De opheffing van de bedrijfsbestemming en de sloop van de bedrijfsgebouwen moet de realisatie van de tweede reguliere woning mogelijk maken. Hiervoor is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de Oude Rijksweg 6 en 8 in Leusden-Zuid. Het centrum van Leusden is op circa 2 kilometer ten noordoosten gelegen. Kadastraal staan de genoemde percelen bekend als gemeente Leusden, sectie K, nummers 70 en 71. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt gevormd door de genoemde percelen.

Ligging in omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Leusden-Zuid', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 november 2017. Daarnaast geldt het parapluplan 'Cultureel Erfgoed', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2020.

Voor het plangebied geldt deels de bestemming 'Wonen'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor wonen. Binnen deze bestemming geldt dat woningen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden. Daarnaast is de aanduiding 'vrijstaand' opgenomen binnen het bouwvlak, waarmee een vrijstaande woning toegestaan is. Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat deze ook buiten het bouwvlak gebouwd mogen worden, mits deze op de grond staan. Daarnaast geldt dat ten hoogste 20% van het bouwperceel bebouwd mag worden, tot een maximum van 80 m2. De maximale goot- en bouwhoogte van de woning bedraagt niet meer dan die van de oorspronkelijke woning. De maximale goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt respectievelijk 3 en 5 meter.

Verder geldt voor het plangebied deels de bestemming 'Bedrijf', met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor bedrijven die zijn aangeduid als categorie 1 of 2 in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Een bedrijfswoning mag uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' gebouwd worden. Aangezien deze aanduiding niet opgenomen is binnen het plangebied, is geen bedrijfswoning toegestaan. Verder geldt een maximum bebouwingspercentage van 100% en een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 6 meter.

Voor het hele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Hiermee zijn deze gronden mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden.

Tot slot is met het parapluplan Cultureel Erfgoed nog de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen over het plangebied. Hiermee zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming van de cultuurhistorische waarden.

Uitsnede plankaart met in rood omkaderd het plangebied

Het huidige bestemmingsplan maakt het initiatief niet mogelijk. Het voornemen is namelijk om alle bebouwing te slopen en twee nieuwe woningen te realiseren. In het plangebied is momenteel maar één (reguliere) woning toegestaan. Aangezien het bestemmingsplan geen relevante, toereikende wijzigingsbevoegdheid heeft om de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming, is een nieuw bestemmingsplan nodig. Daarom is onderhavig plan opgesteld.

1.4 Werkwijze en opzet van de toelichting

Deze toelichting vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het initiatief. In het daarop volgende hoofdstuk wordt het relevante beleidskader beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht en in hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid onderbouwd. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving situatie

2.1 Bestaande situatie

Omgeving

Het plangebied is gelegen in de noordwestelijke rand van Leusden-Zuid. De dorpskern van Leusden is op circa 2 kilometer ten noordoosten van het plangebied gelegen. Ten oosten van het plangebied loopt de Arnhemseweg (N226), een provinciale weg tussen Woudenberg en Amersfoort. De omgeving ten oosten en noordoosten van het plangebied bestaat voornamelijk uit de bebouwde kern van Leusden. Ten westen van het plangebied bestaat de omgeving voornamelijk uit bossen. Ten zuiden en zuidoosten is de omgeving voornamelijk te typeren als een slagenlandschap. Dit is een vrij grootschalig landschap met een regelmatige rechthoekige verkaveling en rechte wegen. Het landschap heeft een open karakter. Beplanting is voornamelijk aanwezig langs de wegen en rond de erven. Het grondgebruik is hier overwegend agrarisch.

Luchtfoto van de omgeving van het plangebied

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Oude Rijksweg. Dit is een relatief korte erftoegangsweg die in het westen aangesloten is op de Treekerweg.

Aan de zuidzijde binnen het plangebied is een woning met een geschakeld bijgebouw gesitueerd, met een gezamenlijke oppervlakte van circa 160 m2. De woning heeft een inhoud van circa 550 m3. Ten noorden van de woning zijn nog twee kleine bijgebouwen gesitueerd binnen de woonbestemming. Binnen de bedrijfsbestemming zijn drie geschakelde bedrijfsgebouwen aanwezig met een totale oppervlakte van circa 310 m2. Voor het overige is het plangebied voornamelijk ingericht als tuin en erf behorende bij de woon- en bedrijfsbestemming.

Luchtfoto met in rood omkaderd het plangebied

Bestaande situatietekening

2.2 Nieuwe situatie

De (familie van de) initiatiefnemer heeft een sterke verbinding en een rijke historie met de Oude Rijksweg en de omgeving. De familie wil dan ook graag op de huidige locatie blijven wonen. De bebouwing is echter gedateerd en voldoet niet meer aan de eisen van de huidige tijd. Het voornemen is daarom om de huidige woning te slopen en te herbouwen conform de huidige regelgeving. Daarnaast is het voornemen om, in ruil voor de sloop van de bedrijfsgebouwen, een tweede reguliere woning te realiseren.

De wens is om twee woningen te realiseren. Volgens het provinciale beleid is verstedelijking hier toegestaan, mits de ruimtelijke kwaliteit verhoogd wordt. In dat kader worden de volgende maatregelen genomen:

• Het opheffen van de bedrijfsbestemming en wijzigen in een woonbestemming.
• Verharding minimaliseren door circa 200 m2 aan verharding te verwijderen.
• Extra duurzame ontwikkeling, waaronder het bouwen van de woningen volgens het '0 op de meter' concept en het toepassen van zonnepanelen en een warmtepomp.
• Een goede landschappelijke inpassing, waaronder begrepen woningen die passen in het omgevingsbeeld en het toevoegen van groen.

Er is een eerste schets gemaakt van de nieuwe woningen. De woning aan de waterzijde, woning 1, zal een goot- en bouwhoogte van respectievelijk circa 3 en 8 meter krijgen. Deze woning krijgt een oppervlakte van 110 m2 en een inhoudsmaat van circa 580 m3. Daarnaast wordt er een bijgebouw van circa 78 m2 bij deze woning gerealiseerd. Dit gebouw krijgt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk circa 2,5 en 5,2 meter. Een maatgevoerde situatietekening met daarop de beoogde bouwpercelen is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Verder wordt er nog een woning aan de straatzijde gebouwd, woning 2. Deze woning krijgt een oppervlakte van 125 m2, inclusief inpandige schuur. De inhoud van deze woning zal circa 550 m3 bedragen. Deze woning krijgt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk circa 2,6 en 7,5 meter.

3D-impressie

Landschappelijke inpassing

Qua landschappelijke inpassing zullen de woningen goed inpasbaar zijn. De vrijstaande woningen zullen goed aansluiten bij de bovenliggende vrijstaande woningen. Ook wordt met de goot- en bouwhoogtes goed aangesloten bij de omgeving. Verder zullen de woningen niet goed zichtbaar zijn vanaf de openbare wegen, aangezien de percelen in een gesloten hoek achter andere bestaande woonpercelen liggen. Voor dit plan is tevens een landschappelijke onderbouwing gemaakt. Deze onderbouwing is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Aan de hand van deze landschappelijke onderbouwing en bijbehorend inrichtingsplan is een beplantingsplan gemaakt. Onderstaande afbeelding weergeeft het inrichtings- en beplantingsplan.

Inrichtings- en beplantingsplan nieuwe situatie

Beeldkwaliteit architectuur

De uitstraling van de woningen is geïnspireerd door het landelijk karakter van de omgeving. De woningen worden schuurachtige, ingetogen vormgegeven gebouwen. Dit geeft uiting aan de positie van de woningen binnen de aanwezige ruimtelijke structuur: in het tweede linie, achter de woningen langs de openbare weg.

Om de ontwikkeling van twee nieuwe duurzame woningen te kunnen realiseren is een afwijking van de bestaande nok- en goothoogte noodzakelijk. Door een hogere goot- en nokhoogte, ten opzichte van de bestaande bungalow, toe te staan zal het nieuwbouwplan veel beter aansluiten bij de bestaande bebouwde en landschappelijke omgeving. Een zadeldak komt vaak voor en is karakteristiek bijvoorbeeld in ‘schuurwoningen’. De goot- en nokhoogte bedragen respectievelijk maximaal 3 en 8 meter. In de landschappelijke onderbouwing (Bijlage 2) wordt verder ingegaan op architectuur en beeldkwaliteit.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Dit plan voorziet in twee nieuwe woningen. Deze woningen zullen energieneutraal gerealiseerd worden. Zo worden er zonnepanelen aangelegd en er zal gebruik gemaakt worden van een warmtepomp. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de nationale belangen, waaronder het beperken van klimaatverandering en een duurzame ontwikkeling. De woningen worden gebouwd in een goed bereikbare, veilige omgeving. Er wordt gestreefd naar circulair bouwen. De woningen zullen zoveel als mogelijk gebouwd worden met biobased materialen. De woningen zorgen voor meer CO2 opslag dan dat er wordt uitgestoten tijdens de productie en bouw. De gebruikte materialen zijn vooral hout en natuurlijke producten. Daarmee is dit plan in overeenstemming met de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt sinds 1 juli 2017 als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De 'nieuwe ladder' vergt niet meer dat de 'actuele regionale behoefte' wordt beschreven, volstaan kan worden met de 'behoefte'. Relevant is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Artikel 1.1.1, lid 1 Bro geeft de volgende definitie aan stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zaaknummer 201608869/1 d.d. 28 juni 2017) dat er 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor 'wonen' is het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Met onderhavig bestemmingsplan wordt de situatie op het perceel deels herbestemd en er komt een nieuwe, extra woning in ruil voor de sloop van bedrijfsbebouwing. Daarmee is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Omgevingsvisie is uitgewerkt aan de hand van 7 thema's en 3 regio's. De thema's zijn als volgt:

• 1. Stad en land gezond.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust.
• 3. Duurzame energie.
• 4. Vitale steden en dorpen.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

De drie regio's zijn U16, Amersfoort en Foodvalley.

De Omgevingsvisie geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Interim Omgevingsverordening, die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld. Op grond van de Wro heeft de Omgevingsvisie alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De Interim Omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

De Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de omgevingsverordening staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de omgevingsverordening zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De omgevingsverordening geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met -de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de omgevingsverordening ook regels die voortvloeien uit het Barro. Bij de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen besproken.

Watersysteem

Op de kaart 'watersysteem' is het plangebied gelegen binnen een gebied gezoneerd als 'overstroombaar gebied'. Artikel 2.10 bepaalt hierover het volgende:

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.

Toetsing

Het plangebied is binnendijks gelegen en er is geen sprake van vitale objecten, woonwijken of bedrijventerreinen. Derhalve hoeft geen rekening gehouden te worden met overstromingsrisico's.

Cultuurhistorie en landschap

Op de kaart 'cultuurhistorie en landschap kaart 2' is het plangebied gelegen binnen het landschap Gelderse Vallei. Artikel 7.9 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Landschap bestaat uit Landschap Eemland, Landschap Gelderse Vallei, Landschap Groene Hart, Landschap Rivierengebied en Landschap Utrechtse Heuvelrug.
• 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage Bijlage 15 Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
• 3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
  • a. bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
• 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

De kernkwaliteiten voor het landschap Gelderse Vallei zijn als volgt:

• 1. rijk gevarieerde kleinschaligheid;
• 2. Stelsel van beken, griften en kanalen;
• 3. Grebbelinie;
• 4. overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank).

Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de herbestemming van een bedrijfsperceel en de realisatie van twee nieuwe woningen. De hoeveelheid bebouwing neemt hierdoor af. De genoemde kernkwaliteiten zullen door onderhavig plan niet aangetast worden.

Wonen, werken en recreëren

Op de kaart 'wonen, werken en recreëren' is het plangebied gelegen binnen een gebied aangeduid als 'landelijk gebied'. Artikel 9.5 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. gelijktijdig met de verstedelijking wordt de ruimtelijke kwaliteit verhoogd;
  • b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten; en
  • c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in de sloop van de aanwezige bebouwing, de opheffing van de bedrijfsbestemming en de realisatie van twee nieuwe reguliere woningen. De ruimtelijke kwaliteit wordt hierdoor verhoogd, onder andere door de significante afname in het verhard oppervlak. Daarnaast vindt de ontwikkeling niet plaats buiten bestaande bebouwingsenclaves- of linten. Ook zullen de belangen van de omringende functies niet onevenredig worden aangetast. Voor dit plan is tevens een landschappelijke onderbouwing gemaakt, waarin ook beeldkwaliteit behandeld wordt. Voor deze onderbouwing wordt verwezen naar Bijlage 2 en paragraaf 2.2.

Verder bepaalt artikel 9.7 het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat:
  • a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
  • b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in een functiewijziging van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming, en daarnaast de realisatie van een nieuwe extra woning. Hiermee wordt dan ook voldaan aan de genoemde voorwaarden, aangezien de locatie niet vergroot wordt en niet zal leiden tot een toename van de invloed op de omgeving. Daarnaast is reeds duidelijk geworden dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden niet onevenredig aangetast worden.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie stedelijk gebied

Op 1 februari 2018 heeft de gemeenteraad de omgevingsvisie stedelijk gebied vastgesteld. Deze visie geeft samenhang tussen alle ruimtelijke aspecten van het gemeentelijk beleid (inclusief die uit het sociaal domein). De visie biedt tevens een kader voor het opstellen van omgevingsplannen en uitwerking in beleid op deelterreinen.

De visie wordt beschreven voor zowel verschillende thema's als gebieden. Navolgend worden beide besproken.

Visie op thema's

De thema's uit de omgevingsvisie zijn als volgt:

• 1. Leusdens wonen.
• 2. Ruimte voor een Leusdense ondernemerscultuur.
• 3. Voorzieningen als sociale plekken.
• 4. Groen is ons goud.
• 5. Duurzame mobiliteit.
• 6. Een gezonde en duurzame samenleving.

De relevante thema's voor onderhavig plan zijn Leusdens wonen en een gezonde en duurzame samenleving. Bij het eerste thema zijn in de visie de volgende keuzes gemaakt:

• Een gevarieerder woningaanbod.
• Een mix van binnenstedelijk verdichten en buitenstedelijk bouwen.
• Woningbouw voor korte en lange termijn lopen in elkaar over.

Onderhavig plan voorziet in een nieuwe woning in binnenstedelijk gebied. Binnenstedelijk verdichten is volgens de omgevingsvisie essentieel om een aantal doelgroepen te kunnen bedienen. Daarnaast zal verdichting nabij winkelcentra de draagkracht van voorzieningen versterken en bijdragen aan een grotere herkenbaarheid van de stedelijke structuur en identiteit van het stedelijk gebied.

Bij het thema 'een gezonde en duurzame samenleving' is de visie dat er naar een steeds gezondere samenleving gewerkt wordt en energieneutraal te zijn in 2040. Hiervoor dient energiebesparing in gebouwen gerealiseerd te worden. Daarnaast is een van de uitgangspunten om het dakoppervlak zoveel mogelijk te benutten voor zonne-energie. De nieuw te bouwen woningen zullen energieneutraal gerealiseerd worden en worden voorzien van zonnepanelen en een warmtepomp.

Conclusie

Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie stedelijk gebied van de gemeente Leusden.

3.3.2 Dynamische Duurzaamheidsagenda 2016-2030

De gemeenteraad heeft de Dynamische Duurzaamheidsagenda Leusden 2016 – 2030 vastgesteld. Doel is om uiterlijk in 2040 energieneutraal te zijn. Inzet vanuit de gemeente is om te komen tot energieneutrale gebouwen. Dus bijvoorbeeld uitgaan van all-electric (zonder gasaansluiting).

Toetsing

In voorliggend plan worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Deze woningen zullen energieneutraal gerealiseerd worden. Zo worden er zonnepanelen aangelegd en er zal gebruik gemaakt worden van een warmtepomp.

3.3.3 Welstandsnota 2018

De Welstandsnota 2018 van de gemeente Leusden is van toepassing op bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. In de nota onderscheidt de gemeente de volgende welstandscriteria: criteria voor kleine bouwwerken/sneltoetscriteria, objectcriteria, gebiedsgerichte criteria, algemene criteria, nieuwe projecten en excessenregeling.

Voor Leusden-Zuid zijn de volgende gebiedscriteria benoemd:

Algemeen

• de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering moet passen in de aanwezige stedenbouwkundige structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering, de kleur en het materiaalgebruik van de bestaande gebouwen;
• bouwaanvragen die betrekking hebben op panden die voorkomen op de monumenten inventarisatielijst (bijlage A) worden voorgelegd aan de ARK ten aanzien van het aspect welstand. De beschrijving uit het Monumenten Inventarisatieproject (MIP) is uitgangspunt van de beoordeling.

Plaatsing

• bij nieuwbouw en uitbreiding wordt de bestaande rooilijn gehanteerd (B)7.
• de nokrichting van rijenwoningen is evenwijdig aan de weg;
• oriëntatie op de weg;
• bijgebouwen worden achter de voorgevel gesitueerd (B).

Massa en vorm

• per rij of cluster eenheid in massaopbouw van het hoofdgebouw;
• bebouwing heeft een hiërarchische gevelindeling;
• plaatsing en massa van bijgebouwen en aan-/uitbouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.
• uitbreidingen aan de straatzijde moeten zorgvuldig worden ingepast, om het bebouwingsbeeld niet te verstoren.

Detaillering, kleur en materiaal gebruik

• bestaande details worden bij verbouwingen als vertrekpunt genomen;
• kleur- en materiaalgebruik van aan het openbaar gebied grenzende aan- en bijgebouwen is afgestemd op het hoofdgebouw;
• kleur- en materiaalgebruik zijn per rij/cluster in onderlinge samenhang.

Toetsing

Bij het ontwerp van de woningen is rekening gehouden met deze welstandscriteria. Daarnaast is dit plan reeds voorgelegd aan welstand. Voor een onderbouwing van de beeldkwaliteit wordt verwezen naar paragraaf 2.2 en de in Bijlage 2 opgenomen landschappelijke onderbouwing.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Milieuaspecten

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

4.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Voor dit plan is door ingenieursbureau Land een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. De uitkomsten worden hierna kort besproken.

Er is geen geval van ernstige bodemverontreinigingen aangetoond ter plaatse van het terrein. De bovengrond onder de betonplaat ten oosten van de schuur is matig verontreinigd met PAK en lood. Aanvullend onderzoek wordt in dit stadium niet noodzakelijk geacht.

Ter plaatse van boring 13 is een puinlaag aangetroffen (sterk baksteenhoudend metselpuin met stukken dakpan). Deze laag is niet onderzocht op asbest, tevens is de puinlaag niet onderzocht op hergebruiksmogelijkheden. Indien de puinlaag wordt ontgraven en afgevoerd, wordt aanbevolen om de puinlaag te onderzoeken op de aanwezigheid van asbest en wordt aanbevolen om de hergebruiksmogelijkheden van het puin nader te onderzoeken.

De aanwezige asfaltverharding op het terrein is niet onderzocht. Indien het asfalt in de toekomst wordt verwijderd, wordt aanbevolen om de teerhoudendheid van het asfalt vast te stellen.

Op basis van het bodemonderzoek is er voldoende informatie over de bodemkwaliteit bekend om de voorgenomen plannen verder uit te werken. Er dient een nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd indien er concrete plannen zijn met de locatie.

Indien er grond afkomstig van de locatie elders wordt toegepast, dient dit te gebeuren conform de regels van het Besluit bodemkwaliteit en tijdelijk handelingskader PFAS.

Conclusie

Bodemkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.3 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Onderhavig plan voorziet alleen in de vestiging van een nieuwe milieugevoelige functie, namelijk de nieuwe woning. Derhalve is alleen sprake van inwaartse zonering.

Ten noordwesten van het plangebied is een restaurant aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 1, met een bijbehorende richtafstand van 10 meter. Het restaurant is op ruim 100 meter vanaf het plangebied gelegen. Ten zuiden van het plangebied is een bedrijfslocatie aanwezig waar bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan zijn. Hierbij hoort een richtafstand van 30 meter. Deze bedrijfslocatie is op meer dan 300 meter vanaf het plangebied gelegen. Er wordt dan ook voldaan aan de genoemde richtafstanden. Overige milieubelastende functies zijn op ruimere afstand van het plangebied gelegen.

Conclusie

Milieuzoneringen vormen geen belemmering voor onderhavig plan.

4.1.4 Geluidhinder

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeersweg: de Arnhemseweg (N226) en de Treekerweg. Derhalve wordt alleen wegverkeerslawaai beschouwd.

Voor dit plan is door AWG Geluidadvies een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting. Uit de resultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege alle wegen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB, incl. aftrek ex art. 110g Wgh (GES score Goed). De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt namelijk Lden = 47 dB. Daarmee past het plan in het gemeentelijke geluidbeleid. Een hogere grenswaarde is niet nodig. De vereiste karakteristieke geluidwering moet voldoen aan de minimale eis uit het Bouwbesluit van GA;k=20 dB.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De belangrijkste stoffen zijn stikstofdioxide en fijnstof. .

De gemeenteraad kan een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Met dit bestemmingsplan wordt een bedrijfsbestemming opgegeven en komt er een woonbestemming voor terug. Binnen deze woonbestemming wordt een nieuwe woning gebouwd. Dit valt onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' vallen, namelijk in categorie 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Derhalve is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

Luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe hanteren het Bevi en het externe veiligheidsbeleid ten aanzien van transportassen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt.

Via de website www.risicokaart.nl is voor de locatie vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en/of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart

In de nabijheid van het plangebied zijn geen relevante risicobronnen aanwezig. Er loopt enkel een buisleiding voor aardgas in de omgeving van het plangebied. Deze leiding is op meer dan 220 meter vanaf het plangebied gelegen, en vormt daarmee geen risico voor de woonfuncties.

Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van Bevi-bedrijven en van transportassen voor gevaarlijke stoffen. Dit vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig plan.

4.1.7 Elektromagnetische velden

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bovengrondse hoogspanningslijnen. Zendmasten voor telecommunicatie zijn eveneens niet aanwezig. De dichtstbijzijnde mast staat op een afstand van meer dan 100 meter. Onderzoek naar elektromagnetische velden is niet nodig.

4.1.8 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.--beoordeling over te gaan.

4.2 Erfgoed

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta.

4.2.1 Archeologie

Op de Archeologische Beleidskaart Gemeente Leusden ligt het plangebied in een gebied met een lage archeologische verwachting. Hiervoor geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m2 en waarbinnen de bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld plaatsvinden, voorafgaand een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Uitsnede Archeologische Beleidskaart Gemeente Leusden

Onderhavig plan voorziet in twee nieuwe woningen. Dit blijft ruimschoots onder de ondergrens van 10.000 m2. Een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig.

4.2.2 Cultuurhistorie

De Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in het bestemmingsplan.

Verder geldt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. In de bijlage behorende bij het parapluplan Cultureel Erfgoed zijn de cultuurhistorische waardevolle objecten beschreven. Het plangebied valt hier niet onder. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 1 januari 2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Voor dit plan is door adviesbureau EcoTierra een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

Gebiedsbescherming

In Utrecht is aangaande het NNN geen externe werking van toepassing. Vervolgstappen, zoals een ‘Nee, tenzij-toets’, zijn dus niet aan de orde. Binnen een straal van 10 km zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. Door de onderlinge afstand is er geen rechtstreekse aantasting (door bijvoorbeeld licht, trillingen, geluid of menselijke aanwezigheid) of indirecte aantasting (door bijvoorbeeld verdroging) te verwachten op soorten die voor de Natura2000-gebieden zijn aangewezen. Verdere toetsing aan Natura 2000 (soorten) is niet noodzakelijk.

Thema’s als vermesting/ verzuring (stikstof) vallen niet onder de reikwijdte van onderhavige quickscan flora en fauna. Sinds 1 juli 2021 is de wet Stikstofreductie en Natuurverbetering in werking. Onderdeel van deze wet is de vrijstelling voor bouw-, sloop en eenmalige aanlegactiviteiten, in het kort de bouwvrijstelling. Dit betekent in het vergunningstraject dat voor het aspect stikstof alleen nog de neerslag (depositie) in de gebruiksfase een rol speelt.

Er worden in het kader van de voorgenomen ingrepen geen bomen gekapt. Het onderdeel ‘houtopstanden’ van de Wet natuurbescherming is derhalve niet van toepassing.

Soortenbescherming

Door de beoogde ingrepen gaan er mogelijk jaarrond beschermde nesten verloren. Dit is niet toegestaan bij de Wet Natuurbescherming. Om vast te stellen of en hoeveel nesten er aanwezig zijn en waar deze nesten zich bevinden dient er een nader onderzoek naar huismus plaats te vinden.

De beoogde ingrepen kunnen tot gevolg hebben dat jaarrond beschermde verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen vernietigd worden. Dit is niet toegestaan bij de Wet Natuurbescherming. In dit kader zal er een nader onderzoek naar vleermuizen moeten plaatsvinden. Dit onderzoek is inmiddels in gang gezet.

4.4 Waterparagraaf

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Voor dit plan is via www.dewatertoets.nl een digitale watertoets uitgevoerd. Het resultaat hiervan is opgenomen als Bijlage 6 bij deze toelichting. Uit het resultaat is gebleken dat in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Met dit bestemmingsplan neemt het verhard oppervlak op het plangebied af. De bedrijfsbebouwing wordt grotendeels gesloopt en maakt plaats voor twee woningen met bijgebouw. Het hemelwater dat op de nieuwe bebouwing valt, zal opgevangen worden en vervolgens worden afgevoerd richting de omliggende gronden, waar het de bodem kan infiltreren. De vuilwaterafvoer van de nieuwe woningen zal aangesloten worden op het bestaande gemeentelijke rioolstelsel. Hiervoor moet de bestaande aansluiting worden aangepast. Dat zal, in het kader van de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw, gebeuren in overleg met de betreffende, gemeentelijke afdeling. Het perceel wordt niet doorkruist door rioolleidingen voor andere percelen.

Conclusie

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de juridische opzet van het plan besproken.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen Leusden-zuid.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het geldende bestemmingsplan Leusden-zuid als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen, geactualiseerd op gewijzigde wetgeving en op onderdelen aangepast in verband met de beoogde situatie in het plangebied. De gegeven bestemming worden hierna kort besproken.

5.2 Bestemmingen

De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

5.2.1 Tuin

Een groot deel van het plangebied krijgt de bestemming 'Tuin'. Hiermee worden deze gronden bestemd voor tuinen en in- en uitritten. Binnen deze bestemming zijn overige andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen, toegestaan.

5.2.2 Wonen

Met de bestemming 'Wonen' blijft het plangebied deels de bestemming behouden. Daarnaast krijgt de huidige bedrijfsbestemming ook de bestemming 'Wonen'. Met deze bestemming worden deze gronden in hoofdzaak bestemd voor het wonen. Ook wordt er hierdoor een reguliere woning toegestaan op de bedrijfsbestemming.

Binnen de woonbestemming is per bouwvlak één woning toegestaan. Voor bijgebouwen geldt dat deze zowel binnen als buiten het bouwvlak gebouwd mogen worden. Daarnaast geldt voor bijgebouwen dat hoogstens 20% van het bouwperceel mag worden bebouwd, met een maximum tot 80 m2.

5.2.3 Waarde - Archeologie lage verwachting

Het plangebied heeft naast de hoofdbestemming de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in deze bestemming een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt "geroerd", vooral graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm, is een omgevingsvergunning nodig.

Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning. Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot "bouwbegeleiding" door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden.

Deze onderzoeksplicht verschilt per verwachtingswaarde. Bij lage verwachting geldt deze verplichting bij een ontwikkeling van meer dan 10.000 m2.

5.2.4 Waarde - Ecologie

Ter bescherming van de beekzone aan de westzijde van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' overgenomen uti het geldende bestemmingsplan. Hiermee zijn deze gronden mede bestemd voor instandhouding en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden zodanig dat voor flora en fauna verbindingen kunnen ontstaan tussen natuur- of natuurontwikkelingsgebieden.

5.3 Algemene regels

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn er ook algemene regels opgesteld. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn:

• Algemene bouwregels:
  • 1. hierin is een regeling opgenomen dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Deze worden daarmee niet onder het overgangsrecht geplaatst.
• Algemene gebruiksregels:
  • 1. binnen de gebruiksregels is een opsomming opgenomen waarin de zogenaamde 'verboden' gebruiken zijn opgesomd.
• Algemene afwijkingsregels:
  • 1. het met 10% afwijken van in het -plan aangegeven maten en percentages;
  • 2. het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot een maximaal oppervlak van 30 m2 en een hoogte van 3 meter;

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd of dat er is geen sprake van kostenverhaal.

6.2 Planspecifiek

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavig wijzigingsplan voorziet in een bouwplan in de zin van de Bro.

Het bestemmingsplan is een particulier initiatief en wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Een kleine bedrijfslocatie wordt opgeheven voor de introductie van een nieuwe vrijstaande woning. Gezien die omzetting, valt te verwachten dat de exploitatiekosten ruimtschoots worden gedekt door exploitatie-opbrengsten. Met de initiatiefnemer is een anterieure een overeenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de onderhavige wijziging van het bestemmingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen.

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. Met de initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Eventuele planschade wordt hiermee afgewenteld op de initiatiefnemer.

Gezien het voorgaande wordt geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan is verzekerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak als bedoeld in de gemeentelijke inspraakverordening kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. Inspraak en participatie wordt dan overgelaten aan de initiatiefnemers.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het concept van dit bestemmingsplan is toegezonden aan Rijkswaterstaat, de provincie Utrecht, Gasunie en het waterschap Vallei en Veluwe in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De uitkomsten van dit overleg zullen tegen die tijd in dit plan verwerkt worden.

7.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Het plangebied grenst aan gronden van landgoed Den Treek-Henschoten. Voor die gronden rust ook een erfdienstbaarheid op het perceel van initiatiefnemer voor de uitweg. Hierom is overleg gevoerd met de rentmeester van het landgoed over de voorgenomen wijzigingen. Het landgoed heeft toen akkoord gegeven op de voorgenomen wijzigingen in het plangebied. Het landgoed had geen bezwaren of opmerkingen voor de geplande nieuwbouw.

Initiatiefnemer heeft de omwonenden geïnformeerd over het planvoornemen. Het betreft de bewoners van de Oude Rijksweg 2 en 4 en de Arnhemseweg 20 en 22. Alle geïnformeerde bewoners hebben positief gereageerd op het planvoornemen. Voornamelijk het omzetten van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming zien zij als positieve ontwikkeling. Er is dan ook geen aanleiding geweest om het plan aan te passen.

7.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Oude Rijksweg 6 en 8 heeft met ingang van 2 december 2022 tot en met 12 januari 2023 ter inzage gelegen. Toen zijn geen zienswijzen ingediend.