Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Langesteeg 9 - 9a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer heeft het voornemen om op een voormalig agrarisch bouwperceel aan de Langesteeg 9/9a te Leusden in de gemeente Leusden de realisering van 5 burgerwoningen mogelijk te maken, op basis van de Ruimte voor Ruimte-regeling.

Het intensieve veehouderijbedrijf is inmiddels beëindigd en er zal ruim 4.300 m2 aan opstallen worden gesloopt. Op het perceel zijn in de huidige situatie twee agrarische bedrijfswoningen aanwezig, waarvan er één als burgerwoning wordt gehandhaafd.

Voorgeschiedenis
Op 13 december 2016 heeft initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor een bestemmingswijziging met toepassing van de ruimte voor ruimte regeling. Het plan wordt door de gemeente als passend beoordeeld omdat:

• er twee woningen aanwezig zijn. De woning met nummer 9 wordt gesloopt en op kavel 1 herbouwd. Woning 9a blijft gehandhaafd;
• er drie extra 'ruimte voor ruimte-woningen' worden gebouwd;
• de 'ruimte voor ruimte-woningen' worden gebouwd binnen het voormalig agrarisch bouwvlak;
• het nieuwe plan uitgaat van sloop van alle vrijkomende agrarische bebouwing;
• er sprake zal zijn van een goede landschappelijke inpassing.
  

Bij brief van 18 juli 2018 (zaaknummer: L136244), zie Bijlage 1, heeft de gemeente aan initiatiefnemer laten weten dat een bestemmingsplanprocedure kan worden gestart.

Doel van de het voorliggende bestemmingsplan is om de realisering van de burgerwoningen op een flexibele manier planologisch-juridisch met een directe bouwtitel te borgen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern Leusden aan de Langesteeg.

Figuur 1.2.1 - ligging plangebied in de omgeving

De begrenzing wordt gevormd door de begrenzing van het voormalige agrarische bouwperceel
Figuur 1.2.2 - ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Bestemmingsplan Buitengebied 2009
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied 2009. De gronden hebben de bestemmingen 'Agrarisch' met de nadere aanduiding intensieve veehouderij / verwevingsgebied. Rondom de bebouwing is op de verbeelding een agrarisch bouwperceel (bouwvlak) aangegeven waarbinnen bebouwing is toegestaan.

Direct ten westen van het plangebied zijn de gronden aangeduid als 'Tijdelijke waterberging (dubbelbestemming)'. D

Figuur 1.3 - uitsnede geldend bestemmingsplan Buitengebied 2009

Het beoogde bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de vijf burgerwoningen planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Doel van de opgave is om ter plaatse de realisering van vijf woningen op een flexibele manier planologisch-juridisch met een directe bouwtitel te borgen en de landschappelijke inpassing te regelen.

Bestemmingsplan 'Parapluplan Cultureel erfgoed' Leusden
In het plangebied geldt ook het bestemmingsplan 'Parapluplan Cultureel erfgoed' Leusden. Dit bestemmingsplan heeft tot doel om de voorkomende cultuurhistorische waarden in stand te houden. Deaanwezige gebouwen en/of het ensemble van gebouwen zijn in dit plan niet aangemerkt als karakteristiek.

Provinciaal inpassingsplan Grebbelinielandschap
De provincie Utrecht heeft een Provinciaal Inpassingsplan 'Grebbelinielandschap' vastgesteld (2014), waarin het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Grebbelinielandschap' heeft gekregen. Gronden met deze dubbelbestemming zijn aangewezen voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deel uitmakend van de Grebbelinie zoals deze is beschreven in 'Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie' (zie paragraaf 3.3.1). Deze dubbelbestemming geldt naast de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen en aanduidingen volgens de gemeentelijke bestemmingsplannen.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Langesteeg 9 - 9a' met identificatienummer NL.IMRO.0327.199-0401 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken:

• verbeelding

• planregels
  

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan.
Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.5 Opzet van de toelichting: leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 Het initiatief staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied.
• In hoofdstuk 3 Beleidskader is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten beschreven;
• in hoofdstuk 5 Juridische planopzet worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het plan;
• hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
  

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gesitueerd aan de Langesteeg 9-9a te Leusden. Het plangebied is circa 1,8 hectare groot.

Figuur 2.1 - Foto voormalig agrarisch bedrijf

Op het plangebied was een intensieve veehouderijbedrijf gevestigd. Op het perceel bevinden zich nu nog meerdere voormalige stallen en opslagboxen met twee bedrijfswoningen. De aanwezige bebouwing is niet als waardevol of monumentaal aangemerkt. De oude boerderij verkeert in slechte staat en zal als burgerwoning herbouwd worden.

Door de bedrijfsbeëindiging van het intensieve veehouderijbedrijf aan de Langesteeg 9-9a, wordt 4.366 m2 aan bedrijfsruimten gesloopt.

Het plangebied wordt aan de noord- zuid- en westzijde begrensd door agrarische percelen, en aan de oostzijde door een bomenrij en een agrarisch perceel.

2.2 Nieuwe situatie

Het plan omvat de sloop van de schuren en panden van het agrarisch bedrijf en één van de bedrijfswoningen (nummer 9). De bedrijfswoning 9a blijft bestaan. In totaal wordt 4.366 m2 aan agrarische bebouwing gesloopt.

In het nieuwe plan worden volgens vier nieuwe, vrijstaande woningen gerealiseerd met een landschappelijke herinrichting van het plangebied. Het aantal woningen wordt als gevolg van de voorliggende plannen met drie uitgebreid. Op het voormalige agrarische perceel ontstaan in totaal vijf woonkavels.

Figuur 2.2 Bebouwingsensemble (Bron: Kavelpaspoort 'Kouwenhoverkamp, Langesteeg 9-9a Leusden')

De nieuwe woningen worden binnen het bouwvlak van het oorspronkelijke agrarische bedrijf gesitueerd. Daarbij wordt met de positionering van de woningen gestreefd naar de sfeer van een (compact) boerenerf, waarbij er geen verlies op treedt van openheid en zichten/zichtlijnen.

De woningen worden centraal geörienteerd op en ontsloten via het voormalige binnenerf. Door middel van kleine rijen bomen op de nieuwe kavelgrenzen, hagen, bosschage en boomgaarden wordt het zicht op het ensemble gebroken. Dit zorgt voor een meer gevarieerd silhouet vanuit de omgeving.

Bouwvolumes
De nieuwe woningen hebben een bouwvolume van maximaal 800 m3. Door middel van architectuur, situering en materialisering is sprake van hiërarchie. Hierdoor past de bebouwing bij het karakter van de omliggende bebouwing en omgeving.

Kavelpaspoorten
Voor het realiseren van de bebouwing van de verschillende kavels heeft Mooisticht het kavelpaspoort 'Kouwenhoverkamp, Langesteeg 9-9a Leusden' opgesteld. De opzet is zodanig dat er balans ontstaat tussen de diverse woningen qua architectuur en sfeer. Ook waarborgt een kavelpaspoort, naast de beeldkwaliteit van de bebouwing, ook de kwaliteit van landschap en buitenruimte, door de landschappelijke inpassing die hierin is opgenomen.
In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, om de uitvoering van de landschappelijke inrichting conform kavelpaspoorten (die als Bijlage 2 bij de Regels zijn gevoegd) uit te voeren.
De beeldkwaliteitsbepalingen die in de kavelpaspoorten zijn opgenomen worden als aanvullend welstandsbeleid vastgesteld bij de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Verwerking in het bestemmingsplan
De schetsvisie en de daaruit voorvloeiende kavelpaspoorten zijn als onderlegger voor de bestemmings- en bouwvlakken in het bestemmingsplan gebruikt. In planregels wordt de inhoudsmaat van de nieuwe woningen gemaximeerd op 800 m3.

De uitvoering van de kavelpaspoorten wordt geborgd in de planregels van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte & Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Hiermee presenteert het kabinet zijn visie en ambitie op de ruimtelijke inrichting en mobiliteit van Nederland tot 2040. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De regering maakt ruimte voor groei en beweging en kiest ervoor de invulling van het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel over te laten aan provincies en gemeenten. Daardoor kan het Rijk zich richten op het behartigen van belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
  

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Conclusie
De doorwerking naar ruimtelijke plannen van andere overheden is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening en het Barro. In het Barro stelt het Rijk regels aan bestemmingsplannen. Het gaat om regels die voorzien in de behartiging van Rijksbelangen. Deze regels zijn hier niet van toepassing.
Het bepaalde in voorliggend bestemmingsplan is niet strijdig met het gestelde in de structuurvisie en verordening. Door de sloop van de vrijkomende agrariache bebouwing verbetert de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
Deze worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling;
• als blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.
  

De gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de nieuwe laddersystematiek. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Conclusie
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' 
Of er sprake is van een stedelijk ontwikkeling wordt bepaald door de aard en de omvang van de ontwikkeling in relatie met de omgeving. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien rond 11 nieuwe woningen ligt, afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt.

Bij het voorgenomen plan is sprake van het realiseren van drie extra 'ruimte voor ruimte woning'. Om deze woningen mogelijk te maken wordt ruim 4.300 m2 aan vrijkomende agrarische bebouwing gesloopt. Er is geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) (herijking 2016) is op 12 december 2016 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende pijlers vastgelegd:

• duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.
  

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de 'vitale dorpen en steden' en het 'dynamisch landelijk gebied' plaats kunnen vinden. De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie.
Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgend twee belangrijkste beleidsopgaven;

• Accent op de binnenstedelijke opgave;
  De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen in) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en winkelpanden en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.
  De provincie Utrecht beschikt over een aantrekkelijk landelijk gebied. De provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.
  De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw.
  

Conclusie
Het plangebied ligt buiten de rode contour. Bij ontwikkelingen in het landelijk gebied is het relevant dat de kwaliteit en dynamiek van het landelijk gebied behouden blijven. In bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar. Die situaties hebben veelal betrekking op de herbestemming van bestaande bebouwde erven en op de toevoeging van nieuwe kwaliteit.
Het voorgenomen plan past in de provinciale ambities, omdat de nieuwe invulling bijdraagt aan het behoud van de openheid, kwaliteit en beleefbaarheid van het platteland. De invloed op het landschap is verwaarloosbaar omdat de nieuwe terrein inrichting leidt tot een betere landschappelijke inpassing. De ruimtelijke kwaliteit verbetert en er wordt voorkomen dat de aanwezige opstallen verder verouderen.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Tegelijk met de PRS is op 12 december 2016 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (herijking 2016) vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem en water, duurzame energie, cultuurhistorie, landschap, natuur, wonen en werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landbouw en recreatie. Daarnaast wijst de PRV gebieden waarbij er experimenteer ruimte is.

Conclusie
Landschap
Het plangebied maakt deel uit van het landschap 'Gelderse Vallei'. Een ontwikkeling mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. Voor het landschap 'Gelderse Vallei' gelden de volgende kernkwaliteiten:

• rijk gevarieerde kleinschaligheid;
• stelsel van beken, griften en kanalen;
• Grebbelinie.
  

De ontwikkeling leidt niet tot aantasting van het landschap. Zoals uit het erfinrichtingsplan naar voren komt, wordt vrijkomende agrarische bebouwing gesloopt ten gunste van het bijbouwen van een beperkt aantal extra woningen. Uit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt is het wenselijk om het ensemble van het erf compact te houden. De wijzigingen, zoals het toevoegen van erfbeplanting, zijn passend in het landschap en leiden niet tot aantasting van de kernkwaliteiten.

Landelijk gebied
Het plangebied ligt binnen het landelijk gebied, maar net buiten de kernrandzone van de kern Leusden. Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies voorkomen worden. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstedelijking in principe niet toelaatbaar. Op dit verbod zijn in de verordening uitzonderingen mogelijk.
Relevant is dan dat de ontwikkeling past binnen artikel 3.11 van de PRV.

Ruimte-voor-ruimte (artikel 3.11)
In de verordening is een ruimte-voor-ruimte regeling opgenomen. Doel van de regeling is om sloop en zinvol hergebruik te bevorderen van bedrijfsgebouwen die hun agrarische gebruiksfunctie hebben verloren.
Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bouw van één of meerdere nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• 1. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw.
  Op het perceel staan verouderde en vervallen bedrijfsgebouwen. Deze zijn niet of pas na sloop en herbouw geschikt te maken voor bedrijfsvoering. De bedrijfsvoering is al enige tijd geleden gestaakt. Sindsdien staan de opstallen leeg.
  Met dit bestemmingsplan wordt de bestemming gewijzigd in een woonbestemming. Hiermee is de volledige beëindiging van het agrarisch bedrijf gegarandeerd.
• 2. alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud.
  - Wanneer 1.000 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan.
  - Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan.
  - Wanneer er 4.000 m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor één woning. Afwijking van de vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.
  Er wordt 4.366 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Dit is ruim voldoende om drie extra woning te realiseren. De bebouwing is niet aangemerkt als historisch waardevol of karakteristiek.
• 3. de nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwperceel, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning. De betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.
  In paragraaf 2.2 is een schetsvisie opgenomen. Hierin is beschreven welke maatregelen genomen worden om te komen tot een kwaliteitsverbetering op het perceel, deze zijn vastgelegd in kavelpaspoorten die binnen de planregels ziijn opgenomen.
• 4. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. In paragraaf 4.6 wordt hier verder op ingegaan. 
  

Militair erfgoed
Het plangebied ligt binnen de Grebbelinie en het maakt als zodanig deel uit van het militair erfgoed. Dit is vastgelegd in het provinciaal inpassingsplan 'Grebbelinielandschap'.
Een bestemmingsplan kan voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bestemmingen en regels bevatten die binnen het militair landschap bij de forten verstedelijking toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van het militair landschap. In dit geval is geen sprake van verstedelijking bij forten en wordt voldaan aan de eisen in het provinciaal inpassingsplan (zie paragraaf 3.3.1). De verstedelijking is verder kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Beeldkwaliteitplan Grebbelinie

De Grebbelinie is in 2011 aangewezen als rijksmonument. De Grebbelinie is een militaire verdedigingslinie die als een 60 kilometer lange groene lijn door het landschap loopt van de Nederrijn tot het Eemmeer. De verdedigingswerken zijn grotendeels in de 18e eeuw aangelegd met als doel de opmars van vijanden vanuit het oosten te vertragen. De Grebbelinie is een zogenaamde waterlinie, opgebouwd uit een samenhangend verdedigingsstelsel met forten, sluizen, inundatie- en schootsvelden. Daarbij werd zoveel mogelijk gebruik gemaakt van lage natte gebieden. Het westelijke deel van de Gelderse Vallei, tegen de flanken van de stuwwal van de Utrechtse Heuvelrug is zo’n gebied. Het water stroomt in principe als vanzelf naar het gebied toe.

Het beeldkwaliteitplan heeft tot doel om de kwaliteiten, de herkenbaarheid en de belevingswaarde van de Grebbelinie te borgen. De inhoud van het beeldkwaliteitsplan richt zich op de aspecten landschap, erf en bebouwing binnen de invloedssfeer van de Grebbelinie. Het beeldkwaliteitsplan bestaat uit een beschrijving van de wenselijke inrichting van bebouwing en beplanting op:

• agrarische percelen;
• overige bedrijfspercelen, en:
• woonerven.
  

Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van de Grebbelinie. Het plangebied ligt buiten de 100 m brede respectzone, binnen de zogeheten 'half-open linie'. In de half-open linie staan de openheid en zicht van en naar de linie-elementen centraal. Het gebied wordt gekenmerkt door een verspreide ligging van erven en beplantingen. In dit gebied zijn nieuwe ontwikkelingen toegestaan mits deze niet ten koste gaan van waardevolle zichtlijnen en openheid.

In het beeldkwaliteitplan worden de volgende beeldkwaliteitscriteria benoemd:

• I. Algemeen
  • a. houd rekening met zichtlijnen richting het linie-element;
  • b. behoud openheid rondom de Grebbelinie en het erf door een compacte erfindeling;
• II. Uitbreiding van het erf
  • a. plaats het nieuwe gebouw op een wijze zodat het erf een blokvormige compacte vorm heeft;
  • b. plaats het nieuwe gebouw met de kopgevel haaks op het linielement, indien hiermee een compacte erfvorm te realiseren is
  • c. onttrek bedrijfsmatige elementen, zoals silo's en/ sleufplaten, zoveel mogelijk uit het zocht door een goede positionering tussen gebouwen of door gebruik te maken van transparante tot dichte erfbeplanting.
• III. Functieverandering van het erf
  • a. plaats het nieuwe gebouw(en) rondom een gemeenschappelijk erf, zodat een compacte erfvorm te realiseren is
  • b. versterk openheid rondom het linie-element door op vrijkomende grond weinig hoog opgaande elementen te plaatsen (zoals bebouwing en beplanting) en nieuw bebouwing op afstand van de Linie te leggen.
    

In de stedenbouwkundige schetsvisie (zie paragraaf 2.2) wordt aangegeven hoe met deze kwaliteitseisen rekening is gehouden. Door middel van een voorwaardelijke verplichting, gekoppeld aan de kavelpaspoorten, worden deze geborgd in het bestemmingsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Bestemmingsplan Buitengebied 2009

Het gemeentelijke beleidskader is uitgebreid besproken in het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Voor zover juridisch relevant is dit beleid verwerkt in de planregels van het bestemmingsplan Buitengebied 2009.
De uitgangspunten van deze planregels en dan met name de bestemming Wonen, zullen ook van toepassing zijn op voorliggend initiatief.

3.4.2 Bestemmingsplan Cultureel erfgoed Leusden

Zoals al eerder aangegeven geldt voor het plangebied ook het bestemmingsplan 'Parapluplan Cultureel erfgoed' Leusden van kracht. Het bestemmingsplan heeft tot doel om de voorkomende cultuurhistorische waarden instand te houden. De huidige gebouwen en/of het ensemble van gebouwen in het plangebied zijn niet aangeduid.

3.4.3 Omgevingsvisie landelijk gebied

In Omgevingsvisie Landelijk gebied gemeente Leusden 'Kwaliteit en vitaliteit voorop' wordt gekozen voor een brede economische basis van het platteland, die bijdraagt aan de kwaliteit en beheer van onze kernkwaliteiten en een vitaal platteland. Binnen deze brede economische basis is een hoofdrol weggelegd voor een toekomstbestendige en duurzame grondgebonden veehouderij. Daarnaast wordt gestreefd naar een sterkere verbinding van stad en land en het vergroten van de maatschappelijke betrokkenheid bij het landschap.
Het watersysteem en het landschap zijn sturend bij het realiseren of uitbreiden van functies. De gemeente werkt samen met bewoners en gebruikers van het platteland om in te spelen op klimaatverandering en de energietransitie.

Visie
Een sterke economische basis van het platteland is nodig voor de leefbaarheid, de werkgelegenheid en als verdienmodel achter het in standhouden van de kwaliteit in het landelijk gebied van Leusden. Voldoende economische kansen zorgen voor meer financiële draagkracht voor het landschap en voorkomt verloedering en ongewenste (illegale) activiteiten in vrijgekomen (agrarische) bedrijfsbebouwing.
Het platteland van Leusden wordt steeds multifunctioneler, maar met een hoofdrol voor de (grondgebonden) veehouderij. Vanuit de historische banden, de cultuur en als economische motor zet de gemeente zich in voor het sterk houden van deze sector in ons landelijk gebied.

Er wordt gewerkt aan een vitaal landelijk gebied door de volgende keuzes:

• behouden van een zo goed mogelijke concurrentiepositie van de grondgebonden veehouderijbedrijven;
• naar een grotere variatie in de bedrijfsvoering van grondgebonden veehouderijbedrijven;
• brede economische ontwikkeling van het platteland passend bij de kwaliteit van het gebied;
• een meer duurzame bedrijfsvoering van bedrijven;
• bevorderen van natuurintensieve landbouw.

Een van de onderdelen is het opnieuw invullen van vrijkomende agrarische bouwblokken (VAB's) omdat dit kan bijdragen aan de vitaliteit van het landelijke gebied en om verloedering van gebouwen te voorkomen. Daarbij wordt erv oor gekozen om elk vrijgekomen erf in het landelijk gebied in te zetten voor een bedrijfsmatige of woonfunctie. De gemeente streeft weliswaar naar een vitaal platteland met gemengde functies, maar in grote delen van ons buitengebied is verdergaande verstedelijking geen wens.
Dat betekent dat in sommige gebieden het buitengebied kan transformeren naar woonclusters, waarbij het wonen pas wordt gerealiseerd als het groen is aangelegd (de groene ontwikkelstrategie). Deze bouwvorm leent zich heel goed voor een afwisseling van kleinere woongebieden met landschapszones. hierdoor worden de belangrijkste waarden in en de aantrekkelijkheid van het buitengebied beschermd en worden nieuwe woonmilieus gerealiseerd die een versterking van het woningaanbod zijn.

In de visie wordt een aantal gebieden op voorhand uitgesloten van deze groene ontwikkelstrategie. Dat zijn gebieden die een belangrijke rol hebben voor natuurbeheer (de groene contour/Natuurnetwerk Nederland) en ontwikkeling als waterbergingsgebied.
De gemeente zal een deel van het buitengebied rondom de Hessenweg aanwijzen voor woningbouw die door middel van een groene ontwikkelstrategie zullen worden gerealiseerd.

Figuur 3.4.3.1 - uitsnede van gebieden die op voorhand zijn uitgesloten van groene ontwikkelstrategie (bron: omgevingsvisie landelijk gebied)

Het plangebied ligt binnen de 'Randzone met Slagenlandschap'. Dit deelgebied is bijzonder belangrijk voor Leusden als uitloopgebied vanwege de ecologische kwaliteit en structuur en om water vast te houden en te bergen. Omdat hier veel kwetsbare doelen en functies bij elkaar komen, gaat de gemeente hier voorzichtig om met nieuwe functies.
Functies die in het gebied de milieukwaliteit negatief beïnvloeden of die onveilige situaties creëren, zijn niet wenselijk. Woningbouw kenmerkt zich als een functie zonder milieueffecten, maar kan wel beperkend zijn voor nabij gelegen agrarische bedrijven.

Figuur 3.4.3.2 - Kwaliteiten en omgevingswaarden in de randzone met slagenlandschap (bron: omgevingsvisie landelijk gebied)

Bij hergebruik van (leegstaande/vrijkomende) boerderijen gaat de gemeente uit van sloopeisen voor oude stallen en een maximum aantal ruimte-voor-ruimte-woningen van 1 per 1.000 m2 gesloopte opstallen. Dit geldt niet voor de instandhouding van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Bij hergebruik stelt de gemeente als eis dat niet cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt gesloopt of dusdanig wordt aangepast dat het 'natuurlijk' opgaat in het historische erf. Een uitzondering vormen gebieden die worden aangewezen als toekomstig woningbouwgebied, als dit gepaard gaat met een groene ontwikkelstrategie.

Conclusie
Met het voorliggende initiatief wordt aangesloten op de omgevingsvisie. De geplande woningen worden geclusterd gerealiseerd binnen het bestaande bouwvlak. Door middel van een voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de kavelpaspoorten wordt gewaarborgd dat de agrarisch karakter gehandhaafd blijft evenals een groene inrichting.
Om de realisatie van drie extra woningen mogelijk te maken wordt ruim 4.300 m2 aan bebouwing gesloopt.

3.4.4 Woonvisie

Leusden wordt in de woonvisie getypeerd als een dynamische gemeente met kwalitatief goede woningen voor gezinnen en een goed voorzieningenaanbod. Leusden blijkt met haar dorpse, ruime en groenen woonmilieu een prettige woongemeente te zijn voor gezinnen.
De ambitie van de gemeente is dan ook om voor gezinnen aantrekkelijk te blijven om binnen de gemeente te komen en te blijven wonen.

In de woonvisie worden vier criteria genoemd voor de gemeentelijke woonambities:

• ruimte voor gezinnen;
• betaalbaarheid;
• doorstroming naar geschikte woningen;
• verduurzamen van de woningvoorraad.
  

Het mogelijk maken van vijf grondgebonden burgerwoningen op de voorliggende locatie past binnen de gemeentelijke woonambitie. Met de nieuwe woningen wordt de doorstroming binnen de gemeentelijke woningvoorraad bevorderd. Door naast goedkope woningen ook luxe woningen aan de woningvoorraad toe te voegen wordt de mogelijkheid geboden om door te stromen naar passende woningen, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe gezinnen om zich in Leusden te vestigen.

Conclusie
De woningen op de betreffende locatie passen in de nagestreefde mix binnen de nieuwbouwopgave van inbreiding en uitbreiding. Daarbij wordt ruimte geboden voor nieuwe wooninitiatieven. Met de woningen wordt een aanvulling op de woningvoorraad verkregen passend bij de dorpse wooncultuur.
De nieuwe woningen passen binnen de duurzaamheidsambities van de gemeente. De woningen worden uitgevoerd als 'nul op de meter-woningen'. De woningen worden ook niet op het gasnetwerk aangesloten.

3.4.5 Welstandsnota 2018

De Welstandsnota is van toepassing op bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is.

Figuur 3.4.5 - uitsnede welstandskaart

Volgens de welstandsnota valt het plangebied binnen het 'Slagenlandschap (nr 16)'. Daarbinnen worden, naast de objectgerichte criteria (niet-agrarische woonbebouwing), de volgende gebiedsgerichte welstandscriteria genoemd:

Algemeen

• de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en houden rekening met de bestaande organisatie op het perceel en gerelateerd aan de landschappelijke inrichting;
• bouwaanvragen die betrekking hebben op panden die voorkomen op de Monumenten Inventarisatielijst worden voorgelegd aan de ARK ten aanzien van het aspect welstand. De beschrijving uit het Monumenten Inventarisatieproject (MIP) is uitgangspunt voor de beoordeling.

Plaatsing

• geen criteria
  

Massa en vorm bebouwing

• de bebouwing wordt terughoudend vormgegeven;
• panden hebben een individuele uitstraling;
• de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;
  

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

• de hoofdkleuren zijn terughoudende naturel of gedempte (aard-)kleuren en afgestemd op de omgeving.
  

Met de voorliggende herinrichtingsplannen wordt invulling gegeven aan de welstandseisen (zie paragraaf 2.2). In de welstandsnota worden specifieke objectcriteria beschreven met betrekking tot gebouwen/bouwmassa en met betrekking tot materialisatie, detaillering en kleur. Daar wordt bij verdere uitwerking van de bouwplannen bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan getoetst.

3.4.6 Duurzaamheid

Onderdeel duurzaam bouwen
In de gemeente Leusden gelden de "Beleidsregels “Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair” (https://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/Leusden/CVDR608492.ht ml).

Dit betekent concreet dat de te realiseren woningen zogenaamde “Nul-op-de-meter” of energieleverende woningen zijn. De exploitant dient aan te tonen dat de woning bij normaal gebruik ten minste even veel energie opwekt als er in de woning gebruikt wordt. Dit geldt zowel voor gebouwgebonden energie (waaronder bijvoorbeeld: verwarming, warm water, etc.) als voor gebruikgebonden energie (waaronder bijvoorbeeld: tv, wasmachine, etc.). Hierbij wordt voor de definitie van een Nul-op-de-meter woning verwezen naar de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet.

Definitie NulopdeMeter-woning: 
Een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul of een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste:

• 1°.3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft;
• 2°.2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of
• 3°.1.780 kWh indien het een appartement betreft.

Onderdeel circulair bouwen
In het Rijksbrede programma Nederland Circulair wordt een definitie gegeven van circulaire economie. Een circulaire economie is een economie waarin grondstoffen niet 'op' raken. Grondstoffen worden efficiënt ingezet en hergebruikt zonder schadelijke emissies naar het milieu. Voor zover er nieuwe grondstoffen nodig zijn, worden deze op duurzame wijze gewonnen. De bouw is één van de vijf belangrijke ketens uit het Rijksbrede programma Nederland Circulair. Voor de bouw is in het programma een volgende set van strategische doelstellingen uitgewerkt.

Op basis daarvan denken we aan de volgende toepassingen in de praktijk in Leusden:

• 1. Maak bij nieuwbouw zoveel mogelijk gebruik van secundaire grondstoffen;
• 2. Maak in tweede instantie gebruik van hernieuwbare grondstoffen4 die op duurzaam wijze zijn gewonnen;
• 3. Bouw waar mogelijk modulair, zodat objecten duurzaam worden gebouwd, gebruikt en ontmanteld;
• 4. Maak zoveel mogelijk gebruik van bouwmaterialen met zo klein mogelijke CO2 -emissi';
• 5. Hanteer deze uitgangspunten ook bij de inrichting van de openbare ruimte en Grond Weg en Waterbouw (GWW).
  

In de praktijk moet circulair bouwen zich nog verder uitkristalliseren. Daarom willen we bij komende gebiedsontwikkelingen ervaring hiermee opdoen en dit evalueren.

Onderdeel actie steenbreek
Groen en biodiversiteit worden zeer belangrijk gevonden in Leusden. De gemeente oogt groen en er zijn veel tuinenbezitters. Toch zijn er in de bebouwde kom ook versteende plekken waar mensen zich aan ergeren, zoals de winkelcentra. Lering kan worden getrokken uit deze versteende plekken, vooral op het gebied van hittestress en klimaatadaptatie.
Maar ook bij oplevering van nieuwbouwwoningen gaat het vaak 'mis' met de tuinen. Er wordt gelijk teveel bestraat bij de nieuw op te leveren huizen. Hier liggen kansen, bijvoorbeeld door nieuwe bewoners vóór oplevering te informeren over klimaat- en diervriendelijke tuinontwerpen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 M.e.r.-beoordeling

In de bijlage onderdeel D, categorie 11.2, bij het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat ('Stedelijk ontwikkelingsproject'). Het plan maakt de bouw van vier woningen op een agrarisch perceel mogelijk. Deze vier woningen komen in de plaats van te slopen agrarische bebouwing en één bedrijfswoning. Tevens wordt de bestemming aangepast naar 'Wonen' voor om de in totaal 5 burgerwoningen planologisch mogelijk te maken.
Daarmee maakt de beoogde ontwikkeling de realisatie van 3 extra woningen mogelijk en blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Op basis van jurisprudentie van de Raad van State kan de bouw van 3 woningen niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage2.

Aangezien geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling is geen m.e.r-beoordeling noodzakelijk. Voor het bestemmingsplan waarmee de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk.

Initiatiefnemer dient een zogenaamde aanmeldnotitie indienen bij het bevoegd gezag (burgemeester en wethouders). De aanmeldnotitie voor de vormvrije m.e.r. beoordeling is toegevoegd als Bijlage 2. Het bevoegd gezag zal hierop een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Op basis van dit besluit is geen milieueffectrapportage nodig, omdat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling én de activiteit niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het besluit op deze aanmeldnotitie wordt gelijktijdig ter inzage gelegd met het ontwerpbestemmingsplan.

De gemeente onderschrijft de conclusie dat dit project 'geen activiteit' is waarvoor een m.e.r.-beoordeling nodig is. 

4.2 Bodem

Om te beoordelen of een ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening moet, onder meer, worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Lievense Milieu B.V. heeft een vooronderzoek bodem en een grondwateronderzoek uitgevoerd in het plangebied. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 3.
Het doel van vooronderzoek bodem is bepalen of er ten aanzien van de bodemkwaliteit belemmeringen te verwachten zijn voor de bestemmingsplanwijziging. Het plan bestaat uit het slopen van één voormalige bedrijfswoning met alle overige agrarische bedrijfsbebouwing op de locatie, dit met uitgezondering van de voormalige bedrijfswoning nr. 9a. Na de sloopwerkzaamheden zullen op de locatie 4 nieuwe reguliere woningen worden gerealiseerd.

In het plangebied zijn enkele verdachte deellocaties aangetroffen, waar mogelijk bodemverontreiniging aanwezig is in verband met de aanwezigheid van puin of activiteiten uit het verleden. Bij het grondwateronderzoek zijn in het grondwater (peilbuisonderzoek) geen verhoogde concentraties aangetoond.

Naar aanleiding van het vooronderzoek is op 14 en 15 mei 2020 verder onderzoek uitgevoerd op de verdachte locaties. Het rapport dat hierna is opgesteld is als Bijlage 4 bij deze Toelichting gevoegd. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is vast te stellen of ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een verontreiniging van de bodem en om na te gaan of de verdenking op asbest in de grond en verhardingen terecht is. De situatietekening in het bodemrapport is aangepast zodat zichtbaar is waar de licht verhoogde gehalten zijn aangetoond.

Daarbij is een separate situatietekening vervaardigd (Bijlage 5) waarop de woonbestemming en asbestverontreinigingen zijn weergegeven. Hierbij moet worden toegelicht dat de rode vierkantjes duiden op een interventiewaardeoverschrijding ten aanzien van asbest.

Het onderzoeksprogramma is uitgevoerd zoals weergegeven in onderstaande tabel:

Tijdens uitvoering van het veldwerk is het bodemvochtpercentage voorafgaand aan en tijdens de werkzaamheden bepaald op meer dan 10 %. Het maaiveld was voor meer dan 25 % vrij inspecteerbaar. De geanalyseerde monsters van grond, grondwater en asbest, inclusief weergave van de parameters waarop de monsters zijn geanalyseerd, zijn opgenomen in de tabellen met analyseresultaten.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Tijdens het veldonderzoek zijn in de bodem plaatselijk bijmengingen met asbestverdacht materiaal, baksteen, beton, puin en asfalt aangetroffen. Met uitzondering van wat resten baksteen zijn deze bijmengingen alleen waargenomen ter plaatse van de deellocaties die vooraf als asbestverdacht zijn aangemerkt.
• In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan koper, lood, zink en PAK aangetroffen.
• Bij het schuurtje ten westen van de kuilplaten is een verontreiniging met asbest in de bodem aangetoond (naar schatting maximaal enkele kubieke meter). Het betreft een (niet-spoedeisend) geval van ernstige bodemverontreiniging. De verontreiniging is gerelateerd aan asbesthoudend materiaal afkomstig van het schuurtje.
• Op de deellocatie 'Puin in de bodem bij P03' is de bodem bijgemengd met baksteen, beton en asfalt, maar is nauwelijks asbest aangetoond (gewogen gehalte 1,49 mg/kg).
• Op de deellocatie 'Puin in de bodem bij P02' is in de bodem een zwakke bijmenging met puin en baksteen aanwezig. Bij één proefgat (proefgat 15) is asbest aangetoond (gewogen gehalte 238,44 mg/kg) en wordt de interventiewaarde overschreden. Op basis van de resultaten van het verkennen onderzoek is sprake van een geval van ernstige verontreiniging met asbest. De omvang van de verontreiniging met asbest is hier nog onduidelijk, een nader onderzoek kan hier uitsluitsel over geven.
• Ter plaatse van het puinpad op het zuidelijk deel van het erf is onder de repaclaag met asbest verontreinigd puin aanwezig. Uitgaande van een oppervlakte van circa 200 m2 bedraagt de hoeveelheid met asbest verontreinigd puin zeer globaal geschat 50 m3 (circa 100 ton). De met asbest verontreinigde laag van het puinpad betreft geen bodem en valt daarmee niet onder de Wet bodembescherming. Het met asbest verontreinigde puin is afgedekt door een repaclaag van 15 cm dikt en brengt in de huidige situatie geen risico's met zich mee.
  

Aanbevolen wordt:

• Een nader onderzoek naar asbest in de bodem uit te voeren rondom proefgat 15, bij voorkeur na de sloop van de bebouwing. Met het nader onderzoek dient de omvang van de verontreiniging in beeld te worden gebracht.
• De verontreiniging met asbest in de bodem ter plaatse van het schuurtje (ten westen van de kuilplaten) te saneren op basis van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS-melding). Overwogen kan worden om na de sloop van het schuurtje de asbestverontreiniging verder in beeld te brengen met een nader onderzoek. Maar vanwege de kleinschaligheid van deze verontreiniging wordt een nader onderzoek naar asbest in de bodem hier vooralsnog niet zinvol geacht.
• Indien het puinpad zijn functie verliest en wordt opgeruimd, het asbesthoudende puin af te voeren naar een erkend verwerker.

Conclusie
Op basis van het vooronderzoek wordt verder onderzoek uitgevoerd op enkele verdachte locaties. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat asbestsanering moet plaatsvinden. Derhalve wordt aanbevolen:

• Een nader onderzoek naar asbest in de bodem uit te voeren rondom proefgat 15, bij voorkeur na de sloop van de bebouwing.
• De verontreiniging met asbest in de bodem ter plaatse van het schuurtje (ten westen van de kuilplaten) te saneren op basis van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS-melding).
• Indien het puinpad zijn functie verliest en wordt opgeruimd, het asbesthoudende puin af te voeren naar een erkend verwerker;
• Hoewel deze verontreiniging aanwezig is kan deze wel gesaneerd worden voordat bouw van de woning(en) plaatsvindt.

Op het moment van het opstellen van dit concept heeft het nader onderzoek nog onderzoek nog niet plaatsgevonden. Tevens is het schuurtje nog niet gesloopt en heeft derhalve terplaatse nog geen sanering plaatsgevonden.
Voor het overige is de bodemkwaliteit op de percelen geschikt is of kan deze geschikt worden gemaakt voor de beoogde functie.

4.3 Archeologie

De Erfgoedwet regelt het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland, waaronder archeologische waarden. In het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2009 heeft het plangebied geen dubbelbestemming voor het beschermen van eventuele archeologische waarden in de bodem. De gemeente Leusden beschikt over een archeologische beleidskaart (zie onderstaande afbeeldingen), waarop de veschillende archeologische verwachtingswaarden te zien zijn.

Figuur 4.2.1 - uitsnede Archeologische beleidskaart


Figuur 4.2.2 - planlocatie

Volgens de Archeologische beleidskaart hebben de gronden een lage (groen) tot middelhoge (licht geel) archeologische verwachtingswaarde. Bij gronden met een middelhoge waarde is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen groter dan 500 m2 én dieper dan 30 cm onder maaiveld. Bij gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde is dit het geval bij bodemingrepen groter dan 10.000 m2 én dieper dan 30 cm beneden maaiveld.
In dit geval is het plangebied nagenoeg geheel bebouwd met agrarische bedrijfsbebouwing. De verwachting is dat de bodem daardoor al zo verstoord is, dat verder archeologisch onderzoek niet noodzakelijk of zinvol is.

Conclusie
Op grond van de voorliggende plannen wordt vooralsnog aangenomen dat geen archeologisch onderzoek vereist is.

4.4 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

In het plangebied is ook het bestemmingsplan Cultureel erfgoed Leusden van kracht. Het bestemmingsplan heeft tot doel om de voorkomende cultuurhistorische waarden instand te houden. De aanwezige gebouwen en/of het ensemble van gebouwen zijn niet als cultuurhistorisch waardevol aangeduid.

Conclusie
Cultuurhistorische aspecten vormen geen belemmering voor het plan.

4.5 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat bepalingen om geluidgevoelige objecten, waaronder woningen, te beschermen tegen geluidhinder van wegen, spoorwegen en industrieterreinen.

De voorgenomen ontwikkeling maakt de bouw van woningen mogelijk. Volgens de Wet geluidhinder moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als dit gebeurt op een bepaalde afstand van wegen (met uitzondering van 30 km wegen). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB (A) op de gevel van woningen mag niet worden overschreden.

Lievense Milieu B.V. heeft zijn onderzoeken uitgevoerd op het gebied van verschillende milieuaspecten, waaronder geluid. Dit onderzoek is als Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd. In hoofdstuk 6 van dit onderzoek is het onderdeel 'geluid' te vinden.
De enige relevante weg in de omgeving van het plangebied is de Langesteeg. Deze weg ontsluit alleen de woningen die aan deze weg zijn gelegen. De locatie Langesteeg 9/9a is aan een aftakking van deze weg gelegen. Het plangebied ligt buiten de wettelijke zone van de Langesteeg, waardoor geen akoestisch onderzoek naar het wegverkeer op deze weg nodig is. De aftakking van de Langesteeg naar het plangebied, ontsluit alleen het plangebied. De verkeersintensiteit is hier zo laag dat dit niet leidt tot een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Er zijn geen andere relevante wegen in de omgeving die, apart of in cumulatie, moeten worden beschouwd.

Conclusie
De Wet geluidhinder legt geen restricties op aan het plan en in het plangebied kan een goed woon- en leefklimaat worden geboden voor wat betreft geluid.

4.6 Geurhinder

In het onderzoeksrapport Lievense Milieu B.V., zie Bijlage 6 bij deze toelichting, is in hoofdstuk 4 aandacht besteed aan het onderdeel 'geur'.
Het doel van het onderzoek geur is het vaststellen of er met betrekking tot geur sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Hierbij wordt uitsluitend onderzoek gedaan naar de geurbelasting als gevolg van de nabij gelegen veehouderijbedrijven.

In de Wet geurhinder en veehouderij wordt onderscheid gemaakt in dieren waarvoor een geurnorm is vastgesteld en dieren waarvoor een afstandseis geldt. De afstand tussen een veehouderij met dieren waarvoor een afstandseis geldt ten opzichte van woningen, gelegen buiten de bebouwde kom, is minimaal 50 meter. Voor dieren waarvoor geen vaste afstand geldt, geldt dat de geurbelasting op geurgevoelige bebouwing in het buitengebied maximaal 14,0 OUW/m3 lucht mag bedragen.

Voorgrondbelasting
Voor wat betreft geur wordt de voorgrondbelasting bepaald door het agrarische bedrijf aan de Langesteeg 7 te Leusden. Uit de vergunning van dit bedrijf blijkt dat de geurbelasting op de Langesteeg 9a is berekend en dat bij deze woning aan de waarde van 14,0 OUE/m3 lucht wordt voldaan. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de norm van 14,0 OUE/m3 lucht wordt overschreden ter plaatse van het plangebied.

De afstand van het plangebied tot het meest nabij gelegen agrarisch bedrijf (agrarisch bouwvlak) is meer dan 250 meter. De afstandsnorm voor dieren waarvoor geen geurnorm is vastgesteld wordt gerespecteerd.

Cumulatie van geur
Voor het bepalen bij welk geurniveau nog sprake is van een aanvaardbare leefomgeving zijn geen wettelijke normen vastgelegd. Infomil heeft als hulpmiddel de “Handreiking geurhinder en veehouderij” opgesteld (Infomil, Handreiking geurhinder en veehouderij 2015). In deze handreiking is op pagina 98-99 de relatie opgenomen tussen de milieukwaliteit en het percentage geurgehinderden (zie navolgende tabel).


Figuur 4.5 - Tabel - relatie tussen milieukwaliteit, geurgehinderden en geurbelasting

In bijlage 6 van de “Handreiking bij Wet geurhinder en veehouderij, aanvulling” is een relatie gelegd tussen de achtergrondbelasting en de geurhinder (Infomil, Handreiking bij Wet geurhinder en veehouderij, aanvulling Bijlagen 6 en 7). De achtergrondbelasting heeft betrekking op de cumulatie van geur als gevolg van alle bedrijven in de omgeving.

Met behulp van Geomilieu V5.00, module Stacks G is de geurbelasting als gevolg van alle de bedrijven binnen 1 km afstand bepaald op de rand van het plangebied. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geurbelasting op de rand van het plangebied maximaal 3,0 OUE/m3 lucht bedraagt als 98 percentiel.
Op basis van deze achtergrondconcentratie wordt de milieukwaliteit ter plaatse beoordeeld als zeer goed . Binnen een afstand van 1 tot 2 km zijn echter nog enkele andere veehouderijbedrijven gelegen die momenteel niet zijn beschouwd. Uit gegevens van de Provincie Utrecht blijkt dat de emissie van deze bedrijven vergelijkbaar is met de wel beschouwde bedrijven. Het is daarom aannemelijk dat de geurbelasting op het plangebied iets hoger zal zijn dan momenteel berekend, maar daarmee altijd nog minimaal als goed  beoordeeld kan worden.

Conclusie
Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering beperkt en in het plangebied kan een goed woon- en leefklimaat worden geboden.

4.7 Luchtkwaliteit

In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd onder welke voorwaarden bestuursorganen de bevoegdheden uit lid 2 mogen uitoefenen. De bevoegdheid tot het vaststellen van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 5.16 lid 2 als een bevoegdheid waarbij de luchtkwaliteit in de besluitvorming moet worden meegewogen.

Als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt - al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt “niet in betekenende mate” bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hetgeen inhoudt dat door het project de luchtkwaliteit met minder dan 3% verslechtert;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

De 3%-grens van een project dat 'niet in betekenende mate bijdraagt', is ook omgezet in een getalsmatige grens. Als deze getalsmatige grens (hieronder) niet wordt overschreden, wordt deze 3%-grens gerespecteerd.

• Kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen. (voorschrift 3A.1).
• Woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen (voorschrift 3A.2).
  

De nieuwe woningen vallen onder de noemer 'niet in betekende mate' en vormen zelf geen belemmering voor de luchtkwaliteit. In hoofdstuk 1 van het onderzoek van Lievense Milieu B.V. in Bijlage 6 bij deze toelichting, is ook onderzocht of er in het plangebied een goed woon- en leefklimaat kan worden geboden voor wat betreft het onderdeel luchtkwaliteit. Hierbij is specifiek naar het aspect fijn stof gekeken, in verband met de aanwezigheid van agrarische bedrijven in de omgeving.
 
In het onderzoek is de emissie van enkele relevante veehouderijbedrijven in de omgeving van het plangebied bepaald op basis van gegevens die zijn opgevraagd bij het bevoegd gezag. De meeste veehouderij bedrijven in de omgeving van het plangebied dragen Niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de concentratie fijnstof ter plaatse. Alleen het bedrijf aan de Langesteeg 7 heeft mogelijk een bijdrage die wel aangemerkt kan worden als in betekenende mate. De totale concentratie fijnstof in het plangebied en de omgeving is echter zo laag dat de wettelijke normen voor de jaargemiddelde concentratie en het aantal overschrijdingsdagen nooit overschreden worden. Ook de luchtkwaliteit in het algemeen voldoet ruim aan de wettelijke grenswaarden.

Conclusie
De nieuwe woningen zelf dragen niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Verder kan in het plangebied een goed woon- en leefklimaat worden geboden voor wat betreft het aspect luchkwaliteit. De beoogde ontwikkeling voldoet aan et bepaalde in de Wet milieubeheer en de eisen omtrent een goed woon- en leefklimaat.

4.8 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen (Besluit externe veiligheid inrichtingen);
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen (Besluit externe veiligheid buisleidingen);
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor (Besluit externe veiligheid transportroutes).

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar
Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen. De beoogde ontwikkeling omvat kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt in een zogenaamde oriëntatiewaarde vastgelegd. Als deze waarde wordt overschreden, moet het bevoegd gezag dit verantwoorden.

In hoofdstuk 7 van het onderzoek van Lievense Milieu B.V. in Bijlage 6 bij deze toelichting, is ook gekeken naar risicobronnen in de omgeving van het plangebied.
Uit een inventarisatie van de publieke risicokaart is vastgesteld dat er geen risicovolle inrichtingen, transportleidingen of transportassen voor gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn.

Conclusie
Er zijn geen risicobronnen in de omgeving van het plangebied die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

4.8.1 Hoogspanningsleidingen

De magneetveld zones rond het bovengrondse hoogspanningsnet zijn door het RIVM vastgelegd in de Netkaart. Deze Netkaart bevat de breedte van de indicatieve magneetveldzone. Indien de indicatieve zone een bestemmingsplan overlapt moet nader onderzoek plaatsvinden.

Figuur 4.7 - Afbeelding - Ligging hoogspanningslijn (blauw) t.o.v. het plangebied (rode cirkel)

Conclusie
Er zijn geen hoogspanningsleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Flora en fauna

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.
  

Gebiedsbescherming
Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in het kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Het plangebied heeft geen status als beschermd Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ('Veluwe') is aanwezig op circa 12 kilometer ten oosten van het plangebied. Gezien de locatie van het plangebied en de aard van de ingreep doet het voornemen geen afbreuk aan de instandhoudingsdoelen van het Natura 2000-gebied.

In hoofdstuk 5 van het onderzoek van Lievense Milieu B.V. in Bijlage 6 bij deze toelichting is wel gekeken naar het onderwerp stikstofdepostie. De grote afstand tot aan de Veluwe is geen garantie dat dit niet kan optreden. Uit het onderzoek blijkt dat het plan noch in de gebruiksfase noch in de verbouwingsfase leidt tot een toename van stikstofdepositie in relevante Natura 2000-gebieden ten opzichte van huidige situatie.

Het plangebied heeft ook geen status als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 190 meter ten zuidoosten van het plangebied. Het voornemen heeft door de locatie buiten het NNN en de aard en omvang geen negatieve invloed op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Vanuit het provinciale natuurbeleid is er daarom geen bezwaar tegen de voorgenomen ingreep. Een nadere beoordeling ('nee, tenzij'-beoordeling) is niet nodig.

Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. De Wet natuurbescherming deelt de beschermde soorten onder in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan zijn de geplande ingrepen getoetst aan de Wet natuurbescherming door middel van een quickscan ecologie. Het rapport is als Bijlage 7 bij de toelichting opgenomen.

Uit het rapport blijkt dat de sloop en herontwikkeling op deze locatie kan effect hebben op de (mogelijk) aanwezige soorten. Deze effecten, zowel op korte (tijdens de uitvoering) als op de lange termijn (na de uitvoering) worden hieronder beschreven.

Toetsing beschermde soorten
Op basis van het literatuuronderzoek en veldbezoek wordt geconcludeerd dat er mogelijk (essentieel) leefgebied van steenuil, kerkuil en huismus in het plangebied voorkomen. Strikt beschermde planten, grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, libellen en ongewervelden worden op basis van dit onderzoek niet verwacht.

• Voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen is voor de soortgroep grondgebonden zoogdieren geen nader onderzoek of een ontheffing in het kader van de Wnb nodig;
• Om verstoring van het foerageergebied te voorkomen dient een aangepaste verlichting te worden gebruikt, zodat de functie behouden blijft. Voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen is voor de soortgroep vleermuizen geen nader onderzoek en geen ontheffing van de Wnb benodigd;
• Voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen hoeft voor de soortgroep amfibieën geen nader onderzoek of een ontheffing in het kader van de Wnb;
• Het plangebied is in potentie geschikt als broedlocatie van algemene broedvogels, de steenuil, kerkuil en huismus. Bij de sloop van de stallen gaan mogelijk nestplaatsen en (essentieel) leefgebied van de steenuil, kerkuil en huismus verloren. Om vast te stellen of er daadwerkelijk nest(en) en (essentieel) leefgebied van deze soorten in het plangebied bevinden dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd. Negatieve effecten op broedvogels kunnen niet zonder meer worden uitgesloten.
  

Naar aanleiding van de Quickscan Ecologie is een Nader onderzoek Ecologie uitgevoerd, zie Bijlage 8 bij de toelichting. Het doel van dit nader onderzoek is vaststellen of de betreffende ontheffingsplichtige soorten (met bijbehorende functie(s) in het plangebied) daadwerkelijk voorkomen en/of de geplande ontwikkelingen strijdig zijn met de Wet natuurbescherming.
Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de planontwikkeling een negatief effect heeft op de vaste- rust en verblijfplaatsen in het leefgebied van de strikt beschermde huismus en   kerkuil.   De steenuil is tijdens het onderzoek niet aangetroffen. Negatieve effecten op deze soort door de geplande ontwikkeling kan worden uitgesloten.

Als verblijfplaatsen en/of essentieel leefgebied van huismus en kerkuil worden aangetast, is een ontheffing op grond van de Wnb noodzakelijk. Verlies aan verblijfplaatsen en/of aan essentieel foerageergebied moet bij aantasting worden gecompenseerd conform de hiervoor geldende eisen uit de Kennisdocumenten (BIJ12) van deze soorten. Hiermee wordt voorkomen dat de gunstige staat van instandhouding van deze soorten in het geding komt.
Het aanvragen van een ontheffing voor kerkuil en huismus is noodzakelijk. De verwachting is dat een dergelijke ontheffing kan worden verleend. De aanvraag Wet natuurbescherming (zie Bijlage 9) is derhalve 30 april 2020 reeds bij de Provincie Utrecht ingediend. Op het moment van terinzage legging van het plan heeft de Provincie echter nog geen besluit op deze aanvraag genomen.
Dit aspect staat nu derhalve de uitvoerbaarheid van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging niet in de weg. Mocht de Provincie Utrecht wel een besluit hebben genomen voordat de gemeenteraad van Leusden een besluit neemt omtrent de vaststelling van dit bestemmingsplan, zal het besluit van de Provincie alsnog worden toegevoegd aan dit plan.

Conclusie
Het onderdeel 'gebiedsbescherming' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Voor het onderdeel 'soortenbescherming' geldt dat een ontheffing nodig is voor de verstoring van de huismus en de kerkuil. Deze ontheffing is reeds aangevraagd, kan naar verwachting worden verleend en vormt geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan. Voor de fysieke uitvoering moet deze ontheffing zijn verkregen.

4.10 Waterhuishouding

Het voorliggende bestemmingsplan maakt het omzetten van een voormalige bedrijfswoning tot reguliere woning, het slopen van een voormalige bedrijfswoning en de herbouw van een reguliere woning en het realiseren van drie extra woning mogelijk. In de nieuwe situatie neemt de verharding echter af. Als gevolg van de ruimte voor ruimte regeling worden vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt in combinatie met een groot deel van het bijbehorend erf.

In de huidige situatie is sprake van een gezamenlijk verhard oppervlakte (gebouwen en erf) van ruim 4.730 m2. In de nieuwe situatie wordt deze teruggebracht naar ongeveer 2.630 m2 (gebouwen en toegangswegen). De afvoer van overtollig hemelwater zal plaatsvinden door middel van infiltratie in de bodem.

Voor de riolering kan niet zonder meer worden aangesloten op het aanwezige drukriool. Een en ander is aflhankelijk van het aanlegpeil van de woningen, de capaciteit van de pomp en het benodigde afschot. In ieder geval moet er rekening gehouden worden met het vergroten van de buffercapaciteit bij storingen aan het gemaal en dus moet er een stuk vrijvervalriolering worden aangelegd metéén of meerdere bufferputten. Een en ander in overleg met de rioolbeheerder.

Uit de digitale watertoets blijkt dat het voorliggende plangebied binnen het beïnvloedingsgebied van de bestaande wetering ligt. Waterbelangen van de Hoogheemraadschap worden echter niet geschaad. Dit is gebleken uit het vooroverleg met het Hoogheemraadschap
(zie Hoofdstuk 7).

4.11 Verkeer en parkeren

Uitgaande van een verkeersgeneratie van 7 tot 8 autobewegingen per dag (Toekomstbestendig parkeren CROW) leiden drie extra woningen tot een extra verkeersproductie van bijna 24 autobewegingen per dag. Deze toevoeging is voor het doorgaande verkeer op de Langesteeg geen belemmering. Als gevolg van de voorliggende plannen neemt het aantal aansluitingen/inritten op de Langesteeg niet toe.

Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost. Op basis van de kencijfers uit de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' wordt daarbij voor vrijstaande koopwoningen in het buitengebied uitgegaan van ten minste 2,0 parkeerplaatsen per woning. Hiervoor is ruim voldoende ruimte beschikbaar.
De gemeente Leusden legt de parkeernormen vast in de planregels van het voorliggende bestemmingsplan. Bij de verdere planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met deze normen.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Inleiding

5.1.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

5.1.2 Regels

Begripsomschrijvingen
Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP 2012 worden ook conform de SVBP 2012 overgenomen. Tevens is een aantal begrippen op basis van de Wabo opgenomen.

Wijze van meten
Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken, is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven, bij het toepassen van de wijze van meten. Dit betreft het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met ventilatiekanalen, schoorstenen en kroonlijsten.

Bestemmingsregeling
Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de bouw- of gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden.
  

Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming.

Bouwregels
In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Specifieke gebruiksregels
In sommige bestemmingen is het noodzakelijk om het gebruik zoals toegelaten in de bestemmingsomschrijvingen nader te specificeren. Tevens is - ter adstructie - in sommige bestemmingen aangegeven welke gebruiksvormen in ieder geval vallen onder strijdig gebruik zoals bedoeld in artikel 2.1 Wabo.

Afwijken van de bouw- of gebruiksregels
Deze bepalingen komen in dit plan niet voor.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden bepalingen komen in dit plan niet voor.

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat bij opeenvolgende bouwaanvragen waarbij een bepaalde oppervlakte aan grond als voorwaarde is geformuleerd, dezelfde grond opnieuw bij de afweging omtrent vergunningverlening wordt betrokken. De anti-dubbeltelregel wordt conform het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) overgenomen in het bestemmingsplan.

Algemene bouwregels
In de algemene bouwregels is geregeld dat gebouwen onderkelderd mogen worden tot een diepte van 3,0 m.

Algemene gebruiksregels
In het artikel ‘Algemene gebruiksregels’ is aangegeven welke gebruiksvormen in ieder geval strijdig zijn met het bestemmingsplan. Het verbod om gronden en bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan te gebruiken is geregeld in de Wabo, ex art. 2.1 lid 1 sub c.

Overgangsrecht
In het bestemmingsplan is het overgangsrecht conform het Bro opgenomen. De peildata voor bouwen en gebruiken zijn gelijk getrokken en gelegd op de datum waarop het bestemmingsplan in werking treedt.

Slotregel
In de slotregel is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald.

5.2 Bestemmingsomschrijving

Figuur 5.2 - Afbeelding - uitsnede verbeelding

Agrarisch
De tuin is (deels) bestemd als Agrarisch. Binnen deze bestemming is hobbymatig agrarisch grondgebruik, uitsluitend ten dienste van de aangrenzende woonfuncties toegestaan.
Daarnaast zijn de gronden bestemd voor instandhouding van landschaps- en natuurwaarden. Tevens zijn waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevelrooilijn niet meer dan
1,0 meter bedragen. Achter de voorgevelrooilijn mag de maximale hoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer zijn dan 1,5 meter bedragen. Op de gronden zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 2 meter.

Agrarisch met waarden - Landschaps- en Natuurwaarden
Deze bestemming is naast behoud en ontwikkeling van de grondgebonden landbouw gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurwaarden. Daartoe is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen en worden ontheffingen en wijzigingsplannen getoetst aan de gevolgen voor de landschaps- en natuurwaarden.

Ook op deze gronden mag de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter enzijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 2 meter.

Verkeer - Verblijf
De ontsluitingsweg en het erf in het plangebied hebben de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" gekregen.

Wonen
De bestemming "Wonen" is opgenomen voor de woningen in het plangebied en de toegelaten bijbehorende bouwwerken (zie het kavelpaspoort). De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Voor de realisatie van de woningen zijn in de regels bouwregels opgenomen.

Bouwregels
De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. Tevens mogen bijbehorende bouwwerken worden opgericht binnen de functie aanduiding 'specifieke vorm van wonen - bijbehorend bouwwerk' en de daarvoor opgenomen goot- en bouwhoogte van de bijbehorende bouwwerken.
Werken aan huis
Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het mogelijk is om een beroep aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor dit beroep aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 50 m².

Bedrijf aan huis
Middels een omgevingsvergunning is het mogelijk om ook een bedrijf aan huis uit te oefenen. Het gaat hier om bedrijvigheid die lichte hinder kan veroorzaken. In een bijlage bij de regels zijn de verschillende typen bedrijvigheid aangegeven die hieronder vallen in een tabel opgenomen. Voor bedrijf aan huis gelden min of meer dezelfde eisen als bij een beroep aan huis plus enkele extra eisen.

Beeldkwaliteitskader en Kavelpaspoort
De beeldkwaliteitsbepalingen voor de te realiseren woningen op percelen Langesteeg 9/9a, zoals opgenomen de kavelpaspoorten (Bijlage 2 bij de Regels) worden als aanvullend welstandsbeleid vastgesteld bij de vaststelling van dit bestemmingsplan. Dat gebeurt op basis van artikel 12 van de Woningwet.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan vindt, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen.

Op grond van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
  

Voor dit plan heeft de gemeente met de initiatiefnemer een planschade- en realisatieovereenkomst afgesloten. In deze overeenkomst zijn de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld.

De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het besluit heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. Gelet op de schaal van de ontwikkeling en de eigendomssituatie (terrein is reeds in bezit van de initiatiefnemer) hoeft voor de financiële haalbaarheid van dit project niet te worden gevreesd. Het ruimtelijk plan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Onder 7.2 is de reactie van de provincie en het overleg met de omwonenden opgenomen.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

7.2.1 Reactie Provincie Utrecht op vooroverleg

De Provincie Utrecht heeft middels de brief van 3 augustus 2020, met kenmerk Z-GRO_VBP-2020-0975 (Bijlage 10) gereageerd op het voorliggend plan.

De Provincie geeft hierin aan dat:

• het plan in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid;
• de landschappelijke inpassing, middels een voorwaardelijke verplichting in de Regels, dient te worden geborgd;
• de bebouwing volgt de historische lijnen van het erf, maar verdere samenhang met het landschap wordt niet direct inzichtelijk gemaakt;
• de woonbestemming gaat aan de noordkant over de grens va het oorspronkelijke bouwvlak heen, waar zo'n oude lijn ligt;
• de deelbestemming "Tuin" opgenomen dient te worden als doorvertaling van het kavelpaspoort;
• conform overleg met de ervenconsulent dienen binnen de bouwvlakken de woningen en de bijgebouwen los van elkaar te liggen.

Deze opmerkingen dienen in het ontwerpbestemmingsplan te worden verwerkt.

Het definitief ontwerpbestemmingsplan zal bij het terinzage leggen conform afdeling 3.4 Awb wederom aan de Provincie worden aangeboden.

7.2.2 Overleg met de omwonenden

De initatiefnemer heeft ten behoeve van het plan overleg gevoerd met de onwonenden van het plangebied. Onderstaand is per adres een korte samenvatting van het overleg opgenomen.

Langesteeg 7A.
Maakt zich druk om nieuwe bewoners, bang dat zij gaan klagen als er in de avond gewerkt wordt. 

Ik snap de angst, ik kan hier alleen weinig aan doen.

Besproken dat er een regel in de koopovereenkomsten komt te staan dat de nieuwe bewoners zich er van bewust zijn dat er een bedrijf in de buurt gevestigd is. Tevens uitgelegd dat dit bij de rechter geen stand zal houden.

Langesteeg 8.
Eigenaar van de toegangsweg richting de boerderij Langesteeg 9/9a. 

We hebben besproken dat er een 0 meting gemaakt zal worden voor aanvang van de werkzaamheden. Mocht er wat kapot gaan, dan wordt dit voor onze rekening hersteld.

Langesteeg 8a.
Ook een stukje eigendom van de toegangsweg. 

De plannen zullen extra verkeersdruk met zich mee brengen, dat klopt omdat de boerderij niet meer in werking is. Echter zal een boerderij van deze omvang altijd meer verkeersbewegingen hebben dan een vijftal burgerwoningen.

Er zal in overleg een drempel worden gerealiseerd voor onze rekening.

Langesteeg 10

Deze mevrouw is vorig jaar overleden, de nieuwe bewoners weten van de ontwikkeling. Zal nog een keer met de plannen langs gaan. 

7.3 Zienswijzen en Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan Langesteeg 9 - 9a heeft met ingang van 25 januari tot en met
7 maart 2021 ter inzage gelegen in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Binnen deze termijn is er één zienswijze ingediend.

De zienswijze is tijdig ingediend en daardoor ontvankelijk. De originele, geanonimiseerde zienswijze is bij de 'Nota zienswijzen en ambtelijke aanpassingen' (Bijlage 11) gevoegd.
In deze nota wordt de zienswijze samengevat en voorzien van beantwoording. Tot slot is in de conclusie ingegaan op eventuele wijzigingen op het voorliggende besluit.
De zienswijze vormt geen aanleiding om het ontwerp bestemmingsplan aan te passen.

De raad heeft het bestemmingsplan conform het Vastellingsbesluit op 3 juni 2021 vastgesteld.