Woongebied 7 bestemmingsplan Centrale As

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en juridisch kader

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel van de voormalige melkfabriek Eemlandia aan de St. Nicolaasweg aangegeven als nader uit te werken woongebied 7 voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen. In het kader hiervan is voorliggend uitwerkingsplan opgesteld. Doel is om het voorgenomen en hier omschreven plan mogelijk te maken.

Ten aanzien van uitwerkingsplannen geldt dat in het kader van een beroep tegen een uitwerkingsplan ter beoordeling kan staan of dat plan is voorbereid en genomen in strijd met het recht, daaronder begrepen of de uitgewerkte bestemming strookt met de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan en, voor zover de regels daartoe de ruimte laten, met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij geldt de planologische aanvaardbaarheid van de uit te werken bestemming als een gegeven. Zie daarover bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2016:1612.

Bij de vaststelling van het uitwerkingsplan is dus van belang dat daarin uitgewerkte bestemmingen reeds planologisch aanvaardbaar moeten worden geacht. Het kan dus niet ter discussie worden gesteld dat ter plaatse woningen worden gerealiseerd. Wel zal moeten worden beoordeeld of het uitwerkingsplan voldoet aan de voorwaarden van de uitwerkingsplicht. Dit is onder meer van belang in het geval de uitwerkingsplicht open normen bevat die in het kader van een goede ruimtelijke ordening nog meerdere invullingen open laten. De gekozen uitwerking moet dan uiteraard worden getoetst aan die open normen, waarbij de algemene norm van een goede ruimtelijke ordening uiteindelijk het beoordelingskader is.

Aangezien de bestemming reeds planologisch aanvaardbaar moet worden geacht, zal de beoordeling ten aanzien van het uitwerkingsplan dus onder andere zal zien op de situering en de inpassing van de ontwikkeling.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel aan de St. Nicolaasweg ligt in de wijk Bunschoten-Zuid. De ligging van het plangebied is hieronder aangegeven.

Afb. - Ligging plangebied aangegeven in uittreksel wijkomschrijving welstandsnota 2017

Afb. – Ligging plangebied aangegeven in bestemmingsplanaanduiding ruimtelijkeplannen.nl

1.3 Uitwerkingsprocedure

Voorliggend uitwerkingsplan dient vastgesteld te worden door het College van Burgemeester en Wethouders, het hoeft niet aan de Gemeenteraad voorgelegd te worden. Het ontwerp uitwerkingsplan ligt gedurende 6 weken ter visie. Vervolgens dient het college (het vaststellen van het uitwerkingsplan is een bevoegdheid van het college) binnen 8 weken het uitwerkingsplan vast te stellen. Daarna wordt het uitwerkingsplan bekend gemaakt en ligt het gedurende 6 weken wederom ter inzage. Na afloop van die periode treedt het in werking en kan een omgevingsvergunning op basis van dit uitwerkingsplan worden verleend.

1.4 Opzet van het uitwerkingsplan

In hoofdstuk 1 worden de aanleiding, de locatie en de procedure omschreven.
In hoofdstuk 2 komen de planologische situatie, het huidig gebruik en het voorgenomen plan aan de orde.
In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid vanuit oogpunt van het beleidskader en milieuaspecten aangetoond.
In hoofdstuk 4 wordt de juridische planopzet beschreven.
In hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planologische toets

2.1 Vigerende planologische situatie

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel aan de St. Nicolaasweg aangegeven als nader uit te werken woongebied 7 voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen.

De volgende uitwerkingsregels worden omschreven in artikel 25.2:

• toegestane bouwwerken
  op de gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: woningen en bijgebouwen, gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen en zakelijke dienstverlening, gebouwen van beperkte omvang, zoals nutsgebouwen, telefooncellen en abri's, en bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van de bestemming;
• bouwregels woningen
  • het aantal eengezinswoningen mag niet meer bedragen dan 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen \
  • de goot- respectievelijk bouwhoogte van woningen en andere hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 7 meter respectievelijk 11 meter
  • op geen van de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten mag, bij voltooiing, de geluidsbelasting de ter plaatse toegestane grenswaarde krachtens de Wet geluidhinder overschrijden;

• parkeernormen
  burgemeester en wethouders houden rekening met de door hen vastgestelde parkeernormen;

Aan de uitwerkingsregels wordt op de volgende wijze voldaan:

• toegestane bouwwerken
  het voorgenomen plan betreft woningen en bijgebouwen
• bouwregels woningen
  • het aantal eengezinswoningen bedraagt 15 aaneengesloten woningen
  • de goot- respectievelijk bouwhoogte van woningen bedraagt ca. 6 meter respectievelijk ca. 10 meter
  • de bouwhoogte van de bijgebouwen bedraagt ca. 2,6 meter
  • op geen van de gevels van woningen wordt, bij voltooiing, de geluidsbelasting de ter plaatse toegestane grenswaarde krachtens de Wet geluidhinder overschreden (zie ook par. 3.2.2).
• parkeernormen
  Er wordt voldaan aan de door het College van Burgemeester en Wethouders vastgestelde Beleidsregels Parkeernormen d.d. 1 februari 2014. De 15 woningen zijn bedoeld voor de verhuur in de vrije sector, waarvoor een parkeernorm van 2,2 geldt. In het plangebied zullen 79 parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarvan er 33 beschikbaar zijn voor het voorgenomen plan. Tevens mogen 6 al aanwezige parkeerplaatsen aan dit project worden toegerekend.

2.2 Huidig gebruik en voorgenomen plan

2.2.1 Huidig gebruik

Het huidige gebruik van het plangebied is braakliggend terrein.

De bodem van het plangebied is van december 2010 tot en met maart 2011 gesaneerd, waarvan de beoordeling in Bijlage 5 is opgenomen. Met de sanering is het plangebied geschikt gemaakt voor de functie 'wonen met tuin'.

2.2.2 Stedenbouwkundig plan

Het voorgenomen plan is in stedenbouwkundige zin zorgvuldig in de omgeving ingepast.

Er worden twee stroken aaneengeschakelde woningen gerealiseerd: één van 10 woningen (strook 1) met een verspringing in het midden en één van 5 woningen (strook 2). De achtertuinen van de woningen liggen aan de zuid- en westzijde waarmee een gunstige bezonning verkregen is. Deze achtertuinen grenzen aan de achtertuinen van de omliggende woningen. Er is sprake van een optimale afstand van de nieuwe woningen tot de bestaande achtertuinen en woningen vanuit oogpunt van privacy en bezonning o.a. door aan de oostzijde strook 1 te beginnen met een bijgebouw en een verspringing in strook 1 te maken.

Met beide woningstroken en de voormalige melkfabriek wordt het parkeer- en verblijfsplein als stedenbouwkundige ruimte gedefinieerd. De woningstrook van 5 woningen ligt op behoorlijke afstand van de St. Nicolaasweg, waardoor het de stedenbouwkundige kenmerken van de voormalige melkfabriek en naastgelegen 2-onder-1-kapwoning niet wezenlijk verandert.

De al aanwezige route voor fietsers en voetgangers tussen de bestaande woningen ten zuidwesten van het terrein krijgt aansluiting op een route in het nieuwe plan en de paden naar de achtertuinen. Langs deze route wordt een openbare speelplaats gerealiseerd en een plantsoen met zitelementen.

In de afbeelding hieronder is zichtbaar dat veel aandacht besteed is aan een optimaal veilige verkeerskundige oplossing voor de aansluiting op de Veenestraat: één gecombineerde in-en uitrit tegenover de Nijkerkerweg.

afbeelding: aansluiting Veenestraat

2.2.3 Architectonisch plan

Voor de verschijningsvorm van de 15 woningen is gekozen voor aansluiting bij de voormalige melkfabriek als ondergeschikt element. De woonstroken zijn daarom voorzien van een zadeldak in langsrichting. De achterzijde van de zadeldaken is voorzien van grijze PV-panelen.

Aansluiting is bereikt met onder andere de volgende architectonische elementen:

• Dakpannen zijn keramisch en in vorm en kleurstelling passend bij de voormalige melkfabriek;
• Gevelsteen is gebakken en in vorm en kleurstelling passend bij de voormalige melkfabriek;
• Gevelopening hebben een roedeverdeling;
• Dakrand is een bakgoot;
• Stalen luifels boven voordeuren;
• Per woning bundeling van de dakdoorvoeren in één stalen doorvoerkap.

In Bijlage 3 is het plan opgenomen.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

3.1 Beleidskader

Op 3 november 2015 heeft het college besloten het temporiseringsbeleid ten aanzien van woningbouwplannen los te laten en flexibeler om te gaan met ingediende plannen. Besloten is om daarbij te toetsen aan de Woonvisie en of de plannen voldoen aan goede ruimtelijke ordening. Hierbij wordt onder meer gekeken of er sprake is van een evenwichtige stedenbouwkundige inpassing in relatie tot de omgeving en of er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. Voorts of er gebouwd wordt voor doelgroepen op de juiste locaties.

3.1.1 Welstandsnota

De welstandsnota Bunschoten 2017 (vastgesteld 20 april 2017) geeft onder andere waardebepalingen per wijk. De bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningsplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en detaillering, kleur en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Het voorgenomen plan valt in het plangebied Bunschoten-Zuid, in Bijlage 4 is een uittreksel van de welstandsnota opgenomen van het hoofdstuk dat dit plangebied betreft. Het plan is voorgelegd aan de rayonarchitect van de welstandscommissie. De commissie heeft bij monde van de rayonarchitect aangegeven zich op hoofdlijnen te kunnen vinden in het plan.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2 Milieuaspecten

3.2.1 Bodem

De bodem van het plangebied is in opdracht van de gemeente Bunschoten van december 2010 tot en met maart 2011 door SITA Remediation Management gesaneerd, waarvan de tussentijdse evaluatie in Bijlage 5 is opgenomen. De sanering Is verricht onder milieukundige begeleiding van Ingenieursbureau Oranjewoud te Almere. De aanleiding voor de sanering vormde de op de locatie aanwezige verontreiniging en de voorgenomen herontwikkeling van het terrein. Doel van de sanering was het verwijderen van de kernen en het aanbrengen van een leeflaag met afdoende dikte

(toereikend voor het toekomstig gebruik). De saneringswerkzaamheden zijn conform het saneringsplan uitgevoerd. De vrijgekomen verontreinigde grond is afgevoerd naar een geëigende verwerker. In totaal Is zo'n 11.218,7 ton verontreinigde grond ter verwerking afgevoerd naar Smink Afvalverwerking te Hoogland. Het vrijgekomen bemalingswater is na zuivering geloosd op de riolering.

Eindsituatie mobiele grondverontreiniging:
De mobiele kernen op de locatie zijn verwijderd tot gehalten beneden de terugsaneerwaarden.

Restverontreiniging:
Aan de westzijde van het Eemlandia gebouw is een restverontreiniging met minerale olie onder/naast het gebouw (in de zandige laag naast de fundering) aanwezig. De omvang is ingeschat op circa 10 m1. Vanwege de beperkte omvang van deze restverontreiniging wordt de invloed op de kwaliteit van het grondwater (nalevering) beperkt geacht. Zekerheidshalve is folie toegepast om herverontreiniging tegen te gaan. Verder zijn op de naast gelegen percelen nog twee kleine spots aanwezig (ter plaatse van de Veenestraat 46 en de Noordwestzijde van het Eemlandia gebouw). Ook hier is folie toegepast om herverontreiniging te voorkomen.

Eindsituatie leeflaag:
Op het gehele terrein is een leeflaag aangebracht van minimaal 1,0 m dikte. Ter plaatse van de toekomstige riolering strook Is een schone laag aangebracht van 2,0 m dikte of Is ontgraven tot gehalten beneden de achtergrondwaarden.

Monitoring grondwaterkwaliteit:
Om vast te stellen of sprake is van een stabiele eindsituatie dient monitoring van de verontreinigingen met minerale olie plaats te vinden. Inmiddels is het grondwater gemonitord en een stabiele eindsituatie bereikt. Hierop heeft de provincie een beschikking afgegeven.

Afb. – Saneringslocatie, leeflaag en restverontreiniging

Met de sanering is het plangebied geschikt gemaakt voor de functie 'wonen met tuin'. De bouwactiviteiten zullen zich beperken tot de toen aangebrachte leeflaag van 1 meter diep. Dit met uitzondering van de funderingspalen (boor- of heipalen nader te bepalen) en ondergrondse infrastructuur, echter die zijn te verwaarlozen in oppervlak en noodzakelijk voor de uitvoerbaarheid van het plan. De funderingspalen en ondergrondse infrastructuur zullen aangelegd worden buiten de locatie van de met folie afgedekte restverontreiniging.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.2 Geluid (verkeers-en industrielawaai)

Voor het aspect verkeerslawaai geldt dat de toegestane snelheid op alle wegen die het meest nabij het plangebied gelegen zijn 30 km/h bedraagt. Dit betreft de wegen St. Nicolaasweg, de Veenestraat en Eemlandia.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

Voor het aspect industrielawaai is in 2007 een beschikking afgegeven voor een groot aantal woningen in het gebied Bunschoten-Zuid en onder andere 20 nog te bouwen woningen bij de melkfabriek Eemlandia. Het plan past binnen de beschikking. De beschikking is opgenomen in Bijlage 6.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.3 Luchtkwaliteit

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel aan de St. Nicolaasweg aangegeven als nader uit te werken woongebied 7 voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen. Dit aspect is in het moederplan al onderzocht.

In de Wet luchtkwaliteit (Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm)) zijn grenswaarden opgenomen die bij nieuwe ruimtelijke plannen in acht dienen te worden genomen. In de wet wordt aangegeven dat bij uitoefening van bestuurlijke bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit ten aanzien van een bepaalde luchtverontreinigende stof de betreffende grenswaarden in acht moeten worden genomen.

Het onderhavige plan betreft slechts vijftien extra woningen met geen verkeersaantrekkende werking en een verwaarloosbare milieulast. Buro ontwerp & omgeving heeft d.d. 14 oktober 2019 een memo opgesteld betreffende de luchtkwaliteit bij realisatie van vijftien woningen op de locatie, waarin geconcludeerd wordt dat met dit plan de luchtkwaliteit "niet in betekende mate" zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

De functieverandering van deze locatie heeft geen invloed op de aanwezige luchtkwaliteit.

Deze memo is toegevoegd in Bijlage 7.

In aanvulling hierop is een Aeriusberekening uitgevoerd d.d. 10 oktober 2019 voor de exploitatie- en uitvoeringsfase van de ontwikkeling, deze is toegevoegd in Bijlage 8. De conclusie van deze berekening is dat de milieubelasting nihil is.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.4 Externe veiligheid

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel aan de St. Nicolaasweg aangegeven als nader uit te werken woongebied 7 voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen. Dit aspect is in het moederplan al onderzocht.

Er zijn geen risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen en risicovolle inrichtingen op en in de directe omgeving van de planlocatie.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.5 Water

Aan de hand van deze paragraaf wordt duidelijk gemaakt hoe het vigerend waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichtingsmaatregelen in het plan, hoe met water in dit plan wordt omgegaan en op welke wijze de inrichtingsmaatregelen bijdragen aan veilig, voldoende en schoon water.

Er zijn bevinden zich geen waterwerken of waterlichamen op of grenzend aan het plangebied.

Het waterschap Vallei en Veluwe heeft in mei 2017 een uitgangspuntennotitie vastgesteld.

Hierin zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• 1. Bij nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak op oppervlaktewater geldt dat de hoeveelheid te lozen water geen nadelig effect mag hebben op het ontvangende watersysteem.
• 2. Aan het in het eerste lid gestelde wordt in ieder geval voldaan wanneer:
  • a. het verharde oppervlak niet groter is dan 1500 m² in stedelijk en 4000 m² in het buitengebied, of;
  • b. er niet meer dan de plaatselijk geldende landelijke afvoer vanuit het plangebied geloosd wordt, of;
  • c. er een berging van 600m³ per hectare verhard oppervlak wordt gerealiseerd, of;
  • d. het nadelige effect op het watersysteem wordt gecompenseerd, of;
  • e. er geloosd wordt vanaf verhard oppervlak dat hiervoor was aangesloten op het gemengd stelsel (afkoppelen) en het ontvangende oppervlaktewaterlichaam voldoende capaciteit heeft.
• 3. De in het tweede lid genoemde berging kan o.a. worden gerealiseerd door middel van
  • a. een statische berging met een capaciteit van 600m³ per hectare;
  • b. een dynamische berging waarbij rekening wordt gehouden met infiltratie. De mate van infiltratie waarmee rekening gehouden mag worden dient door de initiatiefnemer te worden aangetoond.
• 4. De in het tweede lid onder d genoemde compensatie kan o.a. worden gerealiseerd door het benutten of creëren van overcapaciteit in het ontvangende watersysteem, onder andere door de inzet van stuwconstructies.

Bij het bepalen van de toename van verhard oppervlak zijn de volgende punten van belang:

• Sportvelden of kunstgrasvelden worden niet als verhard oppervlak aangemerkt;
• (Half) Open verharding bij parkeerplaatsen wordt niet als verhard oppervlak aangemerkt;
• Vegetatiedaken (met voldoende opvangcapaciteit) worden niet aangemerkt als verhard oppervlak;
• Tuinen op particuliere percelen worden voor 50% toegerekend aan verhard oppervlak;

Er wordt in het voorgenomen plan meer dan 1500 m² verhard oppervlakte toegevoegd. Dit zou betekenen dat er door middel van een statische of een dynamische berging compensatie dient plaats te vinden. Dit is echter niet mogelijk vanuit oogpunt van veiligheid, leefbaarheid en financiële haalbaarheid.

De bodem van het plangebied is van december 2010 tot en met maart 2011 gesaneerd. Een dynamische berging met waterinfiltratie in de bodem is vanwege de na sanering resterende bodemverontreiniging niet toegestaan. Een statische hemelwaterberging met overstort naar het gemeenteriool zou dermate groot zijn dat dit ten koste zou gaan van aantal het aantal te realiseren woningen en/of parkeerplaatsen; dit is om economische redenen niet haalbaar.

Dit houdt derhalve in dat een aansluiting gemaakt moet worden op de riolering in de Sint Nicolaasweg. Het rioleringsstelsel wordt in 2019 aangepast en daarmee geschikt gemaakt voor voorgenomen ontwikkeling.

Vanuit dit aspect zijn derhalve op termijn geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.6 Flora en fauna

Het terrein van het plangebied is al enkele jaren geheel braakliggend. Op een dergelijk terrein midden in de bebouwde kom zijn geen beschermde natuurwaarden te verwachten.

Er staan geen bomen binnen het plangebied. Vanuit de zorgplicht in de Wet natuurbescherming dient drie dagen voor de bouwwerkzaamheden het terrein gemaaid te worden.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.7 Archeologie en cultuurhistorie

De bodem van het plangebied is van december 2010 tot en met maart 2011 gesaneerd. De bouwactiviteiten zullen zich beperken tot de toen aangebrachte leeflaag van 1 meter diep. Dit met uitzondering van de funderingspalen en ondergrondse infrastructuur, echter die zijn te verwaarlozen in oppervlak en noodzakelijk voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.8 Bedrijven en milieuzonering

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel aan de St. Nicolaasweg aangegeven als nader uit te werken woongebied 7 voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen. Dit aspect is in het moederplan al onderzocht.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.9 Verkeer en parkeren

Er wordt voor de grondgebonden woningen voldaan aan de door het College van Burgemeester en Wethouders vastgestelde Beleidsregels Parkeernormen d.d. 1 februari 2014. De 15 woningen zijn bedoeld voor de verhuur in de vrije sector, waarvoor een parkeernorm van 2,2 geldt. In het plangebied zullen 79 parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarvan er 33 beschikbaar zijn voor het voorgenomen plan. Tevens mogen 6 al aanwezige parkeerplaatsen aan dit project worden toegerekend.

De 85 parkeerplaatsen bestaan uit (zie ook de tekening van het plangebied in Bijlage 1):

• De 3 garages van beide stroken van voorgenomen plan;
• De 38 plaatsen op het plein tussen de stroken en de melkfabriek
• De 18 plaatsen naast de melkfabriek (exclusief voor de bedrijfslocatie);
• De 20 plaatsen voor de melkfabriek aan de Sint Nicolaasweg;
• Daarnaast nog 6 parkeerplaatsen welke aan de overkant van de Sint Nicolaasweg liggen.

Zie ook de parkeerberekening in Bijlage 2. In de berekening is gerekend met dubbelgebruik vanuit maatgevende momenten: op een werkdagavond worden de parkeervoorzieningen vooral gebruikt door de woningen (behoefte 100%) en nauwelijks door het bedrijf (behoefte 5%). Dit is het maatgevende moment gedurende de week waarop de gecombineerde parkeerbehoefte het hoogst is.

Voor de kleine appartementen, met een gebruiksoppervlakte van kleiner dan 70 m2, is het hanteren van een lager norm dan 1,7pp/app verdedigbaar. Het gaat om een aantal van 21 appartementen die kleiner zijn en waarvoor een norm van 1,3 pp (gemiddelde van de minimale en maximale norm voor deze categorie). Op het maatgevende moment (werkdagavond) is de gewenste capaciteit 70 pp, waarbij er 70 pp beschikbaar zijn als voor de functies beschikbare parkeerplaatsen.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

3.2.10 Ladder duurzame verstedelijking

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel aan de St. Nicolaasweg aangeven als nader uit te werken woongebied voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen. Dit uitwerkingsplan betreft een uitwerking van een in het moederplan opgenomen uitwerkingsplicht.

Hoewel dit uitwerkingsplan niets anders regelt dan hetgeen reeds in de uitwerkingsplicht was opgenomen, is er toch op basis van jurisprudentie sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS, d.d. 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Dat vereist het doorlopen van de laddertoets, waardoor inzichtelijk wordt dat er aan de voorliggende ontwikkeling behoefte bestaan als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening.

Strekking beoordeling art. 3.1.6, tweede lid Bro

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven).

De voorgenomen ontwikkeling van 15 nieuwbouwwoningen in de vrije sector bij Eemlandia sluit aan op onze Woonvisie van de gemeente. Op de vastgestelde Woonvisie 2016-2021, maar meer nog de nieuwe Woonvisie die op dit moment versneld geschreven wordt en waarin ingespeeld wordt op actuele thema's als klein en betaalbaar wonen en huur in het middensegment. Twee thema's waarvoor een groeiende groep mensen bestaat die gelet op hun inkomen niet kunnen kopen en tevens niet in aanmerking komen voor sociale huur. De gemeente wil middels de nieuwe Woonvisie voorkomen dat deze mensen geen woning kunnen vinden.

In de huidige woonvisie 2016-2021 zijn oorspronkelijk 130 huurwoningen als uitgangspunt genomen. Daarbovenop zijn nog 120 extra sociale huurwoningen bij het vaststellen van de Huisvestingsverordening 2018-2021 als extra ambitie vastgesteld door de raad. Totaal daarmee 250 huurwoningen, sociale en huur in het middensegment tezamen.

In de periode 2016-2018 zijn 141 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd als netto resultaat na sloop en nieuwbouw. Op Rengerswetering derde eiland worden 61 woningen appartementen in 2020 opgeleverd. Om de 250 aan maximale nieuwbouw gedurende deze periode te halen zou idealiter nog extra sociale huur wenselijk zijn. Is dat niet haalbaar, dan zal deze ambitie deels verwerkt moeten worden in de volgende woonvisie. Huur in het middensegment is dan de next best optie.

Verder heeft huur in het middensegment als kenmerk dat dit de doorstroming bevorderd. De kwaliteit van de woning dient dan wel iets hoger te liggen dan die voor sociale huur, wat ook het geval is.

In een rapport van Stec dat momenteel wordt voorbereid over het onderwerp huur in het middensegment staat onderstaande. Er is landelijk een groeiende vraag naar, er is in Bunschoten nog relatief weinig aanbod: beneden het landelijk gemiddelde en huur in het middensegment is goed voor de doorstroming.

In een binnenkort te verschijnen rapport van Stec worden de maatschappelijke baten van huur in het middensegment opgesomd:

• Minder scheefwonen in de sociale huursector;
• Behoud huishoudens die niet kunnen kopen en ook niet in aanmerking komen voor sociale huur;
• Verbetering leefbaarheid door mix inkomensgroepen;
• Lagere lasten sociale voorzieningen;
• Draagvlak voor voorzieningen (detailhandel, horeca, cultuur).

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

De beoogde plan is een particulier initiatief en wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Voor de gemeente zijn daar verder geen kosten aan verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning. Die kosten worden door middel van leges gedekt. Eventuele planschadekosten komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Samenvattend kan gesteld worden dat het plan financieel haalbaar is en voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen zal hebben. Een verdere uiteenzetting van de financiële aspecten van deze ontwikkeling kan daarom in dit kader achterwege blijven.

Vanuit dit aspect zijn derhalve geen belemmeringen voor het voorgenomen plan.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het huidige bestemmingsplan Centrale As staat de achterzijde van het perceel aan de St. Nicolaasweg aangegeven als nader uit te werken woongebied 7 voor 15 vrijstaande, twee-aaneen of aaneengesloten woningen.

Voorliggend uitwerkingsplan dient vastgesteld te worden door het College van Burgemeester en Wethouders. Het ontwerp uitwerkingsplan heeft gedurende 6 weken ter visie gelegen. Dit heeft plaatsgevonden van 4 juli tot en met 14 augustus 2019. Vervolgens dient het college (het vaststellen van het uitwerkingsplan is een bevoegdheid van het college) binnen 8 weken het uitwerkingsplan vast te stellen.

Als gevolg van ingediende zienswijzen, welke na gesprekken hebben geleid tot aanpassingen van het plan en vervolgens het intrekken van de zienswijzen is deze termijn van orde niet gehaald. Zodra dit heeft plaatsgevonden zal het uitwerkingsplan bekend gemaakt worden en wederom gedurende 6 weken ter inzage liggen. Na afloop van die periode treedt het in werking en kan een omgevingsvergunning op basis van dit uitwerkingsplan worden verleend.

De gesprekken tussen de initiatiefnemers en de indieners van de zienswijzen hebben plaatsgevonden in september en oktober 2019 en hebben geleid tot de volgende aanpassingen. Strook 1 is voorzien van een verspringing en start aan de oostzijde met een bijgebouw om meer afstand te krijgen tussen de nieuwe woningen en de omliggende bestaande achtertuinen en woningen vanuit oogpunt van privacy en bezonning. De verkeerskundige aansluiting op de Veenestraat is verbeterd en veiliger: één gecombineerde in- en uitrit tegenover de Nijkerkerweg (voorheen een aparte in- en uitrit).