Watertorenweg 1 Werkhoven

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van een meer bedrijfsmatige exploitatie van de watertoren aan de Watertorenweg 1 in Werkhoven. Thans wordt de watertoren voornamelijk gebruikt voor woondoeleinden. Daarnaast vinden er met name in het weekend workshops plaats en ontvangt men bezoekers op het terras buiten, af en toe ook door de week. Het plan is dit gebruik te intensiveren, dus ook meer door de weekse activiteiten. De initiatiefnemer denkt hierbij aan een ruimte voor het houden van feestjes en bijeenkomsten op kleine schaal, vergaderingen, workshops en andere bijeenkomsten die moeten zorgen voor meer financiële armslag. De ruimte buiten is geschikt voor een terras voor dagbezoekers, zoals voor fietsers, wandelaars of voor andere bezoekers, zoals gebruikers van de vergaderruimten, deelnemers van workshops en gasten voor kort recreatief logiesverblijf. Door extra inkomsten kan de monumentale watertoren verder opgeknapt worden en tevens in stand worden gehouden.

De gemeente Bunnik heeft bij collegebesluit van 22 september 2015 in principe ingestemd met voornoemde ontwikkeling. De besluit is als bijlage 1 opgenomen bij de toelichting. Tevens is het initiatief besproken met de raad (bijlage 2).

Dit bestemmingsplan biedt een actuele juridische regeling om de toekomstige functies in de watertoren mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het agrarisch gebied van Werkhoven binnen de gemeente Bunnik. De gemeente Bunnik ligt binnen de provincie Utrecht. De locatie aan de Watertorenweg 1 betreft een perceel met een watertoren. Deze watertoren werd gebouwd in 1937. Het object heeft een hoogte van 42,49 meter. Sinds 1988 is de watertoren in eigendom van de initiatiefnemer. De watertoren betreft een gemeentelijk monument. Het perceel staat kadastraal bekend als: gemeente Werkhoven, sectie F, nr. 93.

 

Afbeelding 1: luchtfoto ligging locatie Watertorenweg 1 in landelijk gebied van Werkhoven

Afbeelding 2: begrenzing kadastraal perceel F, 93

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied van de watertoren geldt het bestemmingsplan "Buitengebied Bunnik 2011" (vastgesteld op 24 oktober 2012) en het heeft hierin de bestemming 'Wonen', de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' en de specifieke bouwaanduiding 'gemeentelijk monument'. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'landschapstype stroomgordel'.

De geldende bestemming voor het perceel met de watertoren is 'Wonen' en laat het gebruik ten behoeve van woondoeleinden toe. Een woning mag daarnaast gebruikt worden voor de uitoefening van beroep- of bedrijfsactiviteiten aan huis voor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de gebouwen, met een maximum van 60 m². Daarnaast is er op 25 mei 2013 een omgevingsvergunning verleend voor kleinschalige horeca, workshops, vergaderingen en zakelijke dienstverlening. Er mogen op grond van het bestemmingsplan en de verleende omgevingsvergunning echter geen overnachtingen plaatsvinden. Evenmin is er horeca mogelijk op de verdiepingen. Het beoogde gebruik overschrijdt derhalve de gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan en de verleende omgevingsvergunning.

Op basis van de verleende omgevingsvergunning en op basis van het geldende bestemmingsplan zijn reeds toegestaan:

• a. het gebruiken van de begane grond voor het geven van creatieve workshops door de eigenaar en wellicht door derden.
• b. het verhuren van de begane grond en evt. terras, met eventueel de mogelijkheid tot een rondleiding/bezichtiging aan bedrijven, stichtingen, en verenigingen voor vergaderingen en groepsbijeenkomsten.
• c. het verhuren van de begane grond evt. met terras en tent aan particulieren, hierbij valt te denken aan bruiloftsrecepties, familiebijeenkomsten .e.d.

Daarnaast is onder bepaalde voorwaarden ook zakelijke dienstverlening toegestaan.

Op 26 juni 2014 is eveneens een vrijstelling verleend ingevolge de APV. Deze vrijstelling is verleend voor de lokaliteit op de benedenverdieping, het terras aan de westzijde en het terras aan de oostzijde.

Afbeelding 3: uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Bunnik 2011"

1.4 Opzet van de toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De toelichting geeft onderbouwing en uitleg.

Het volgende hoofdstuk omvat de beschrijving van de huidige situatie, waarna in hoofdstuk 2 een beschrijving plaatsvindt van de situatie en hoofdstuk 3 een korte omschrijving geeft van het geldende beleid van de diverse betrokken overheden en de conclusies van en toetsing aan dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt het plan nader uiteengezet. Hoofdstuk 5 beschrijft de milieuhygiënische randvoorwaarden voor het plangebied en in hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het plan toegelicht. Een bestemmingsplan dient ook financieel uitvoerbaar te zijn. Dat komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Tenslotte staat in hoofdstuk 8 de maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie

2.1 Huidige situatie

De locatie Watertorenweg 1 ligt in het buitengebied van Werkhoven in een agrarische omgeving. Vanuit de hoogste verdieping van de toren heeft men prachtig uitzicht op de omliggende percelen met fruitteelt. De locatie betreft een voormalige watertoren met een hoogte van 42,49 m. Sinds 1988 is de watertoren in eigendom van de initiatiefnemer. De watertoren is een gemeentelijk monument. Sinds de aankoop in 1988 is de watertoren fasegewijs opgeknapt, gerestaureerd en intern verbouwd naar woonruimte, vergaderruimte en ruimte voor workshops. Het is de bedoeling om meer inkomsten uit de exploitatie van de watertoren te halen. Dit is noodzakelijk om het onderhoud en de instandhouding van de watertoren te kunnen (blijven) betalen.

In de huidige situatie is er sprake van een buitenterras (foto bij afbeelding 7) en een ruim parkeerterrein voor bezoekers. Ook kunnen er fietsen gestald worden in de op het terrein aanwezige fietsenstalling (zie foto bij afbeelding 4). De ontsluiting van de watertoren vindt plaats via de toegang van het eigen terrein naar de Watertorenweg. Het plangebied ligt verder aan een watergang, deze ligt ten oosten van het terras.

Afbeelding 4: watertoren met gedeelte van erf

Afbeelding 5: foto van watertoren gezien vanaf de Hollendewagenweg

Afbeelding 6: foto vanaf hoogste verdieping watertoren met weids uitzicht op omgeving

 

Afbeelding 7: foto terras bij watertoren van bovenzijde

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Er is onderscheid gemaakt in rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Deze visie vervangt een aantal nationale nota's, waaronder de Nota Ruimte.

In het SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid worden meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid, verstedelijking en het behoud van groene ruimte.

De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Het kabinet heeft 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken (door het creëren van een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het Rijk blijft ook verantwoordelijk voor het systeem van de ruimtelijke ordening, zoals wetgeving. Voor het overige worden zoveel mogelijk bevoegdheden neergelegd bij andere overheden, zoals provincie en gemeente.

Onderhavig plan valt conform de uitgangspunten van de SVIR onder de bevoegdheid en het belang van de gemeente en heeft geen relatie met het rijksbelang.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen
• elektriciteitsvoorzieningen
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
• ecologische hoofdstructuur
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt er van uitgegaan dat deze niet strijdig is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013-2028

Op 10 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen het provinciaal beleid heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de PRV een belangrijke rol.

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Het ruimtelijk beleid gaat uit van drie pijlers:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. vitale dorpen en steden;
• 3. landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven. Dit zijn opgaven die nodig zijn om de provincie Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• accent op de binnenstedelijke opgave;
• behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied;

Met name dit laatste is relevant voor onderhavig plangebied. Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn bepaalde ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar.

Stedelijke functies in het landelijk gebied

Op veel plaatsen in het landelijk gebied is sprake van bebouwingsconcentraties met stedelijke functies die geen rode contour hebben gekregen. De provincie biedt hier ruimte voor verdichting van de concentraties, mits de omgevingskwaliteit, met name het landschap, voldoende is geborgd.

Landschap

Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten die mede richting geven aan de daarin gelegen en omliggende functies en hun ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom beschermt de provincie de kernkwaliteiten van de verschillende landschappen in de provincie. Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten. Het plangebied behoort tot het landschap Rivierengebied. Voor dit soort landschap wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:

• 1. schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• 2. samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• 3. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
• 4. de Kromme rijn als vesting en vestiging.

Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Rivierengebied verschillende accenten.

Landbouw

De omgeving van het plangebied is thans een landbouwgebied en is in de PRS ook als zodanig aangeduid. In de landbouwgebieden bevinden zich vooral melkveehouderij en fruitteelt. Deze biedt de provincie binnen voorwaarden van milieu, biodiversiteit en landschap voldoende groeiruimte. In de landbouwgebieden is landbouw de hoofdgebruiker, maar vindt ook menging met andere functies plaats. Het beleid voor andere dan agrarische functies is vooral gericht op landschappelijke en recreatieve kwaliteit van deze gebieden. De beoogde functies in de watertoren passen binnen voornoemde uitgangspunten.

3.2.2 Provinciale ruimtelijke verordening provincie Utrecht 2013

Gelijktijdig met de provinciale ruimtelijke structuurvisie (PRS) hebben Provinciale Staten de provinciale ruimtelijke verordening provincie Utrecht 2013 (PRV) vastgesteld. Het doel van de PRV is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de PRV worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. De belangen zijn onderverdeeld in 10 thema's:

• 1. bodem
• 2. water
• 3. energie
• 4. cultureel erfgoed
• 5. wonen
• 6. werken
• 7. verkeer en vervoer
• 8. landelijk gebied
• 9. landschap
• 10. recreatie

Vooral de thema's cultureel erfgoed, landelijk gebied en landschap hebben betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan.

Cultureel erfgoed

Met betrekking tot het aspect cultureel erfgoed betekent dit dat onder meer aangegeven moet worden hoe de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waardevolle structuren, alsmede archeologische waarden in het plan worden beschermd. In dat kader wordt aangesloten bij het gemeentelijk archeologiebeleid en is het beschermingsregime daarop afgestemd.

Landelijk gebied

Voor het landelijk gebied, en dus voor het plangebied, zijn diverse regels opgenomen in de PRV. Een groot deel daarvan heeft betrekking op (het tegengaan van) de verstedelijking van het landelijk gebied. In het gehele landelijk gebied moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies worden voorkomen. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstening dan ook alleen onder specifieke voorwaarden toelaatbaar.

Onderhavig plan leidt niet tot extra bebouwing dan wel verstening van het landschap. De nieuwe functies vinden plaats binnen de bestaande watertoren, die als gemeentelijk monument is aangeduid.

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het landschap Rivierengebied met de volgende kernkwaliteiten:

• schraalcontrast van zeer open naar besloten;
• samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
• de Kromme rijn als vesting en vestiging.

Een bestemmingsplan dient in dit kader regels ter bescherming en versterking van de voorkomende kernkwaliteiten te bevatten. In de toelichting van het plan dient hiervan een beschrijving te worden opgenomen.

Zoals uit hoofdstuk 2 van deze plantoelichting blijkt ligt het plangebied in een (half) open gebied waarin afwisselend weilanden, percelen laagstam- en hoogstamfruit en akkers voorkomen. In verband met de van oudsher aanwezige stroomruggen wisselen hoge en lage delen elkaar af. Ter bescherming van dit landschap is in lijn met de plansystematiek voor het buitengebied van Bunnik in dit bestemmingsplan een gebiedsaanduiding 'Stroomgordel'. In de bijbehorende planregels zijn de kenmerkende kwaliteiten van dit landschapstype kort opgesomd.

3.2.3 Provinciaal Waterplan 2010-2015

Het Waterplan 2010-2015 van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie Utrecht voor de periode 2010-2015. Met dit plan, door Provinciale Staten op 23 november 2009 vastgesteld, voldoet de provincie aan de verplichting van de Waterwet om voor een periode van 6 jaar een regionaal plan op te stellen.

Het provinciaal Waterplan 2010-2015 bevat geen specifieke informatie over de gemeente Bunnik. Van de verschillende kaarten die zijn opgenomen in het Waterplan is wel informatie af te leiden. Hieruit blijkt dat het gebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied of beschermingszone drinkwaterwinning ligt.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied

In 2010 heeft de gemeenteraad van Bunnik het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Kromme Rijngebied vastgesteld. Het doel van dit plan is het ontwikkelen van een kwalitatief waardevol en duurzaam landschap. Daarbij gaat het vooral om het versterken van de cultuurhistorische, recreatieve en natuurlijke waarden van het Kromme Rijngebied. Het plan is een gezamenlijk initiatief van de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Speciale doelstellingen zijn:

• 1. waarborgen van het cultureel erfgoed en een goede leefomgeving voor toekomstige generaties door functies op adequate wijze te situeren en vorm te geven;
• 2. versterken van de identiteit en beleefbaarheid van het landschap;
• 3. stimuleren van de betrokkenheid (inhoudelijk en financieel) van de burger bij de kwaliteit van het landschap en de leefomgeving en stimuleren van lokale en regionale initiatieven voor verbetering van het landschap;
• 4. vormen van een helder referentiekader vanuit de landschapskwaliteit voor beoordeling van en advisering over nieuwe ontwikkelingen;
• 5. versterken van de (be)leefbaarheid van het buitengebied.

In het LOP zijn landschapsstrategieën gedefinieerd en een landschaps- en natuurvisie opgenomen en in samenhang met elkaar nader uitgewerkt voor verschillende natuurgebieden. Voor elk deelgebied zijn kernkwaliteiten benoemd. Het plangebied behoort tot het deelgebied Kromme Rijngebied en daarbinnen tot het gebied 'Oeverwallen en kommen Kromme Rijn'.

Voor dit gebied worden de volgende kernkwaliteiten genoemd:

• Agrarisch kerngebied, sterke fruitteelt, hoogstamboomgaarden, verkoop van fruit bij de boer;
• landelijk karakter, openheid, vergezichten, landelijke wegen;
• opbouw van oeverwallen en kommen, oude stroomgeulen, Limes.

De visie op oeverwallen en kommen bestaat uit de volgende elementen:

• Vanuit de landschapsbeleving in het agrarische cultuurlandschap het verschil tussen de stroomruggen en de kommen versterken en op kleine schaal natuur herstellen of ontwikkelen;
• de oude doorgaande oost-west gerichte wegen op de stroomruggen ruimtelijk versterken met een afwisselende groenstructuur;
• aandacht voor een groener karakter van de erven, de inpassing van grote fruitschuren, nieuwe toekomstgerichte stallen of andere bedrijfsgebouwen, etc. in overleg met de eigenaren;
• herkenbaar houden en maken van oude dwarsdijken, met behoud van hun eigen identiteit;
• versterken van de perceelsgrensbeplantingen in de (natte) kommen;
• behoud van de hoogstamboomgaarden;
• verbeteren van de oppervlaktewatervoorziening voor de fruittelers door aan te sluiten bij landschappelijke patronen;
• versterken van de recreatieve padenstructuur;
• versterken van de beleving van de cultuurhistorische grens van het Romeinse Rijk, de Limes.

De beoogde functies vinden plaats in de bestaande bebouwing (van de watertoren). Daarnaast is de watertoren een al lang aanwezig element in de omgeving dat uitstekend past bij de bestaande landschappelijke kwaliteiten van het landschap.

3.3.2 Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied +

In november 2010 heeft het college van de gemeente Bunnik het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied+ vastgesteld. Dit beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het LOP en vormt een aanvulling op de welstandsnota's van de Kromme Rijngemeenten. De welstandsnota's gaan specifiek in op de kenmerken van de bebouwing in het buitengebied.

Het Beeldkwaliteitplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting, en de visuele kenmerken van het landschap en geeft informatie over hoe nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk kunnen worden ingepast in het Kromme Rijnlandschap. In onderhavige situatie is er geen sprake van nieuwe bebouwing.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Bunnik

In de Toekomstvisie Bunnik is vanuit de trends en verwachtingen en los van bestaande beleidslijnen een brede blik op de mogeijke toekomst voor de gemeente op weg naar 2020 gegeven.

In de visie worden voor het buitengebied vier 'identiteitssferen' onderscheiden met elk hun eigen verantwoordelijkheid:

• 1. De besloten en bosachtige zone met landgoederen ten noorden en oosten van de Kromme Rijn; hier zijn weinig ontwikkelingen te verwachten.
• 2. De (cultuurhistorische) assen van de Hollandse Waterlinie en de Romeinse Limes; deze wil de gemeente samen met hogere overheden meer toegankelijk en 'beleefbaar' maken.
• 3. Het fraaie halfopen landelijk gebied ten zuiden van de Burgweg met agrarische bedrijven. De ontwikkeling hier hangt sterk af van de toekomst van de halfopen landelijke uitstraling, eventueel met (deels) andere functies.
• 4. Het minder uitgesproken agrarisch gebied tussen de Burgweg en de A12 dat nu al sterke veranderingen kent en vraagt om een nieuwe identiteit.

Het plangebied aan de Watertorenweg 1 behoort tot het halfopen landelijk gebied. Dit gebied vindt zijn karakter in de halfopen uitstraling. Vanaf de kronkelwegen leidt het zicht af en toe naar boomgaarden en weilanden. De gemeente wil de identiteit van het buitengebied versterken. Ruimtelijke cultuurhistorische dragers, zoals de watertoren, zijn hierbij van belang. De zichtbaarheid en toegankelijkheid van deze dragers wil men behouden en waar mogelijk vergroten. Ook in de toekomst wenst de gemeente actief te blijven werken aan het behoud en de ontwikkeling van het Kromme Rijnlandschap en de waardevolle gebouwen daarin. Onderhavig initiatief draagt bij aan het behoud van de watertoren en voornoemde doelstellingen van de gemeente.

3.4.2 Structuurplan gemeente Bunnik 2007-2015

Het Structuurplan gemeente Bunnik 2007-2015 is op 31 januari 2008 door de gemeenteraad vastgesteld en vormt de ruimtelijke component van de Toekomstvisie Bunnik uit 2004. In het structuurplan wordt aangegeven dat de komende jaren vele veranderingen in de gemeente Bunnik op stapel staan. Er worden ingrijpende aanpassingen van de infrastructuur voorbereid en er bestaan ideeën voor een versterking van de werkgelegenheid en woningbouwopgave.

Specifiek voor het agrarisch gebied worden geen concrete doelen aangegeven. Wel wordt gesteld dat de agrarische sector in dit gebied voorrang geniet boven andere ontwikkelingen. Voorwaarde is wel dat de agrarische ondernemers de versterking van de beeldkwaliteit en identiteit van het landschap kunnen realiseren. De plannen voor de watertoren zijn besproken met de gebruiker van de omliggende gronden met fruitteelt. Het is daarnaast de bedoeling om de plannen in harmonie met de agrarische omgeving te ontwikkelen, zodat agrariërs geen hinder ervaren van de beoogde plannen.

3.4.3 Waterplan Bunnik

Op 15 mei 2008 is het 'Waterplan Bunnik, visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen' door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en Vitens en is een breed gedragen integrale watervisie voor het grondgebied van de gemeente Bunnik. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëncy van het waterketenbeheer in Bunnik te vergroten. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Als speerpunten zijn in het waterplan geformuleerd:

• Water in ruimtelijk perspectief; hierbij gaat het om ruimte voor het vasthouden en bergen van water, het integreren van de wateropgave in ruimtelijke ontwikkelingen en het inrichten van ecologische verbindingszones;
• Gebruik van water gelet op de doelgroep en de kwaliteit en kwantiteit van water; hierbij gaat het om voldoende water voor de fruitteelt, water voor recreatie, voorwaarden voor verantwoord gebruik, reductie van de emissie van riolering en van diffuse bronnen, aanpak van het stroomprofiel van de Kromme Rijn en natuurlijk vriendelijk beheer en onderhoud;
• Organisatie van gezamenlijk waterbeheer; hierbij gaat het om het tijdig anticiperen op ruimtelijke ontwikkelingen, bijtijds beheer en onderhoud, goede communicatie en accountmanagement, aandacht voor waterbeheer bij particulieren en informatie over waterbeheer wanneer dat kan.

Deze speerpunten zijn vertaald in beleidslijnen. Relevante beleidslijnen zijn dat bij de (her)inrichting van openbare ruimte geanticipeerd wordt op de klimaatontwikkeling, het afkoppelen van het riool projectmatig wordt aangepakt in combinatie met weg- en rioolrenovatie en herstructurering, infiltreren de voorkeur geniet boven het direct afvoeren van regenwater naar oppervlaktewater, de Kromme Rijn waar nodig en mogelijk in de lengte en de breedte heringericht wordt en water een onderdeel vormt en een belangrijk medesturend element is voor zowel de ruimtelijke ordening als de landschaps- en groenplanvorming.

Om water en ruimtelijke planvorming op elkaar af te stemmen is de zogenaamde watertoets in het leven geroepen. Daar wordt later in deze toelichting nader op ingegaan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Het initiatief

4.1.1 Algemeen

Zoals in de inleiding (H. 1) van deze plantoelichting is aangegeven, is de initiatiefnemer voornemens om een aantal nieuwe functies toe te voegen in de voormalige watertoren, zoals recreatief nachtverblijf en om de overige ruimten intensiever te gaan gebruiken voor kleinschalige bijeenkomsten, workshops en feestjes.

Er is een vooroverlegplan opgesteld waar de gemeente in principe mee ingestemd heeft. Toegestaan wordt een voorziening voor workshops en voor vergaderruimte, alsmede een voorziening voor recreatief nachtverblijf voor maximaal 30 personen en een ondergeschikte horecavoorziening, onder de volgende voorwaarden:

• de horecavoorziening is van ondergeschikte aard en staat (uitsluitend) ten dienste van de overig toegestane gebruiksfuncties en ten dienste van de extensieve recreatie van het buitengebied;
• de extra gebruiksmogelijkheden worden uitgeoefend binnen de bestaande bebouwing;
• de agrarische functie van aangrenzende, niet bij het betreffende perceel behorende gronden en bebouwing wordt niet onevenredig belemmerd;
• in vergelijking met de bestaande situatie ontstaat geen onevenredig grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden;
• het parkeren behorende bij de (extra) gebruiksmogelijkheden van het perceel vindt op eigen terrein plaats;
• er mag geen onevenredige milieuhinder optreden voor de omgeving.

Zoals eerder vermeld bedraagt de hoogte van de watertoren 42,49 meter. Het is de bedoeling om de 9 verdiepingen die de watertoren beslaat geheel te gaan gebruiken als gebruiksruimtes. De begane grond en de 1e en 2e verdieping worden momenteel gebruikt als woonruimte voor het gezin van de eigenaar. Het is de bedoeling om de begane grond in de toekomst te gaan gebruiken als ingang en ruimte voor groepsactiviteiten. De ruimte buiten op de begane grond is geschikt voor een terras voor dagbezoekers, zoals fietsers en wandelaars of voor andere bezoekers, zoals gebruikers van de vergaderruimten, deelnemers van workshops en gasten voor recreatief logiesverblijf.

De 1e en 2e verdieping zullen worden gebruikt voor woondoeleinden. Het is de bedoeling om de 3e t/m 5e verdieping in te richten voor logiesfuncties voor gasten. De 6e verdieping behelst een lekvloer en zal – net zoals nu het geval is - gebruikt worden ten behoeve van rondleidingen. De 7e verdieping betreft het waterreservoir en deze verdieping wil de eigenaar graag inrichten als expositieruimte voor rondleidingen. De 8e en 9e verdieping zijn ruimten voor zakelijke bijeenkomsten (zie bijlage 3).

De hoofdopzet van de plannen van de eigenaar is om meer inkomsten te genereren om hiermee de watertoren als gemeentelijk monument te kunnen behouden voor de langere termijn. De planning is om de realisatie van de logiesruimten binnen een termijn van zo'n 3 jaar af te ronden. Dit vergt naast intensieve arbeid tevens een forse financiële investering die gehaald moet worden uit een meer commerciële exploitatie van de watertoren dan nu het geval is. Anders is het niet mogelijk om het gemeentelijke monument in stand te houden.

Voor details en overzichten van de verdiepingen wordt verwezen naar de bouwtekening in bijlage 3.

4.1.2 Vertaling in het bestemmingsplan

Het plan is in strijd met het bestemmingsplan Bunnik 2011, omdat een aantal van de beoogde functies niet (geheel) passen in de gebruiksregels van de geldende bestemming 'Wonen', inclusief de gebruiksregels op basis van de verleende omgevingsvergunning. Daarnaast heeft de locatie de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie-3'. Omdat de functiewijzigingen binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden, is dit niet relevant voor dit plan. Verder heeft de locatie de specifieke bouwaanduidingen bouwvlak en gemeentelijk monument.

In de regels van het voorliggende bestemmingsplan is onder meer opgenomen dat er maximaal aan 30 personen nachtverblijf mag worden aangeboden, het parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden en dat een ondergeschikte horecavoorziening is toegestaan. Verder krijgt het perceel in dit bestemmingsplan de bestemming 'gemengd' om de verschillende functies mogelijk te maken. Dit wordt nader beschreven in par. 6.3.1.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden

5.1 Algemeen

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan in overeenstemming te zijn met het criterium 'een goede ruimtelijke ordening'. Indien er beperkingen voor het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan rekening mee gehouden.

5.2 Geluid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt welke geluidsbronnen in het plangebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidgevoelige gebouwen. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai en
• industrielawaai
• overige geluidsbelasting

Binnen een geluidszone geldt een voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting voor geluidsgevoelige bestemmingen. Voor wegverkeer bedraagt deze grens 48 dB. Hierbij geldt een toetsing per weg. Als de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moet de gemeente onderzoeken of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeursgrenswaarde te kunnen voldoen. Pas als hieruit blijkt dat niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het college ontheffing verlenen van de voorkeursgrenswaarde.

Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wgh

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeursgrenswaarden niet kunnen worden voorkomen. Het college van b&w heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurwaarde. De voorwaarden zijn genoemd als eis of als inspanningsverplichting.

Onderhavig bestemmingsplan leidt niet tot een toevoeging van gevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het onderstaande de geluidssituatie nader beschouwd.

5.2.1 Spoorweglawaai

In de omgeving van de planlocatie bevinden zich geen spoorlijnen. Het aspect spoorweglawaai hoeft derhalve niet nader onderzocht te worden en vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.2.2 Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder bepaalt dat langs wegen zich geluidszones bevinden, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de weg moet worden aangemerkt als stedelijk of buitenstedelijke weg. De Watertorenweg betreft een buitenstedelijke weg met één rijstrook. De geluidszone bedraagt 250 meter.

Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van de geluidscontouren die door de Omgevingsdienst Regio Utrecht zijn berekend en via het Geoloket te raadplegen zijn.

Afbeelding 8: geluidcontour Watertorenweg 1 (bron: Geoloket Omgevingsdienst Regio Utrecht)

Op afbeelding 8 is te zien dat de geluidbelasting ter hoogte van de watertoren gedeeltelijk onder de voorkeursgrenswaarde ligt van 48 dB (lichtgroene zone: 0-38 dB). Een ander gedeelte ligt binnen de zone. Met de uitbreiding van de zakelijke dienstverlening en het toevoegen van overnachtingsmogelijkheden voor kortstondig verblijf worden geen nieuwe geluidgevoelige functies toegevoegd. Het aspect geluid hoeft in het kader van de Wet geluidhinder niet te worden meegenomen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet het aspect geluid wel worden beschouwd. In de watertoren zien de functies op het geven van workshops, vergaderruimtes, bijeenkomsten en het bieden van overnachtingsmogelijkheden. Voornoemde functies hebben allemaal betrekking op kortstondig verblijf en zijn derhalve niet geluidgevoelig. In het kader van een goede ruimtelijke ordening vormt het aspect geluid derhalve geen belemmering.

5.2.3 Industrielawaai

In het plangebied zijn geen inrichtingen toegestaan die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Evenmin liggen er nabij het plangebied grote lawaaimakers. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.2.4 Overige geluidsbelasting

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bekeken of er tevens kans is op geluidsbelasting door overige bronnen. Overige geluidsbelasting is in of nabij het plangebied echter niet aanwezig. De bebouwing ligt in agrarisch gebied waar hoofdzakelijk agrarische bedrijven liggen. Voor het overige wordt verwezen naar par. 5.10 Bedrijven en milieuzonering waar aandacht is besteed aan bedrijven in de omgeving.

5.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet van 11 oktober 2007 tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. Hierbij zijn tevens op 15 november 2007 het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: het Besluit) en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: de Regeling) in werking getreden. Uit artikel 2, eerste lid van het Besluit volgt dat een project na de vaststelling van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof of stikstofdioxide, indien deze maximaal 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes of stikstofdioxide bedraagt. Als aangetoond wordt dat een project niet meer bijdraagt dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie, behoeft het project niet te worden getoetst aan de grenswaarden en is het inpasbaar vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. De grens van de bouw van woningen ligt bij 500 woningen. Omdat het bestemmingsplan geen bouwplan betreft in de zin van de Regeling NIBM, wordt op grond van het voornoemde geconcludeerd dat het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Het rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting), het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen) en het gebruik van luchthavens.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is onder meer verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In het Bevi zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ingevolge artikel 5, eerste en tweede lid van het Bevi neemt het bevoegd gezag bij de vaststelling van een bestemmingsplan, de hierin genoemde grenswaarden in acht en wordt rekening gehouden met de richtwaarde, zoals genoemd in artikel 8, tweede lid. Het dient te gaan om plannen die de bouw of vestiging van kwetsbare objecten toelaten.

Onderhavige planlocatie ligt volgens de Risicokaart (www.risicokaart.nl) niet in de directe nabijheid van buisleidingen, risicovolle transportwegen of andere aspecten die te maken hebben met externe veiligheid. Op circa 950 meter ligt de N229, een route waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze afstand is echter voldoende en levert geen onevenredige risico's op in het kader van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

Afbeelding 9: risicokaart externe veiligheid. Bron: risicokaart.nl

5.5 Bodem

5.5.1 Algemeen

Het is wettelijk (via de bouwverordening) geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag niet meer dan 5 jaar oud zijn. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken. De beoogde plannen voor de watertoren hebben geen betrekking op nieuwbouw, maar op uitbreiding van functies in een bestaande watertoren. Het aspect bodem vormt derhalve geen belemmering.

5.6 Water

5.6.1 Algemeen

Een watertoets is een essentieel onderdeel van ieder ruimtelijk plan en is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Uitgangspunt bij de watertoets is het zoveel mogelijk voorkomen van negatieve gevolgen voor het watersysteem door ruimtelijke plannen en besluiten. De gemeente Bunnik moet de waterbelangen goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden zorgt voor het beheer van de waterkwaliteit, de vaarwegen, primaire en secundaire waterkeringen en de rioolwaterzuiveringsinstallaties.

5.6.2 Water in de omgeving

De Kromme Rijn is de belangrijkste aan- en afvoerader van water in het gebied waar de gemeente Bunnik deel van uit maakt. Het gebied kent een complexe opbouw van hoger liggende stroomruggen en lager gelegen kommen. Het overgangsgebied van stroomrug naar rivierkomvlakte is een gebied waar kwel voorkomt afkomstig van de Utrechtse Heuvelrug. Ter plaatse van de hoogliggende stroomruggen infiltreert het regenwater relatief snel en de wateraanvoer is lastig door de weinige en relatief smalle watergangen. De aanwezigheid van kleine duikers bemoeilijkt ook de wateraan- en afvoer. De afwatering van het gebied vindt plaats via gegraven weteringen. Vanaf Werkhoven tot Utrecht is een regionale waterkering aanwezig, welke zorgt voor een scheiding tussen rivier en achterland. Het lage peil van het Amsterdam-Rijnkanaal (-0,40 m NAP) heeft een grote wegzijging van het grondwater uit het gebied tot gevolg, waardoor de kwelstroom naar het Kromme Rijngebied is afgenomen. Dit is versterkt door grondwaterwinningen en de komst van meer naaldhout op de Heuvelrug. Voor peilhandhaving en doorspoeling wordt water naar het gebied aangevoerd vanuit de Kromme Rijn.

De waterkwaliteit van de Kromme Rijn en het overige oppervlaktewater is matig tot redelijk goed te noemen. De waterkwaliteit in het gebied tussen Kromme Rijn en Amsterdam-Rijnkanaal hangt nauw samen met de kwaliteit van het aangevoerde water en het grondgebruik in het gebied. De kwaliteit van het oppervlaktewater is afhankelijk van onder andere de mate van aanwezigheid van meststoffen, bestrijdingsmiddelen en metalen. Daarnaast is het zuurstofgehalte van belang. De kwaliteit van het water in de Kromme Rijn wordt mede bepaald door de waterkwaliteit van de Lek en de effluenten van vier rioolzuiveringsinstallaties.

5.6.3 Water in relatie tot het plangebied

Aan weerszijden van het perceel van de watertoren zijn sloten aanwezig. De watergangen zijn gedeeltelijk aangeduid als tertiair oppervlaktewater (groen gedeelte) met een bijbehorende beschermingszone (roze). De blauwe zone duidt een primaire watergang aan met een bijbehorende beschermingszone (roze). Nabij het plangebied is eveneens een waterkering aanwezig. Deze waterkering valt echter buiten het plangebied. Het plangebied ligt evenmin in een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied of een 100-jaarszone.

Afbeelding 10: uitsnede kaart van Hoogheemraadschap van plangebied

5.6.4 Bebouwing en verharding

De planlocatie betreft een bestaande watertoren met erf. Er zijn geen wijzigingen voorzien buiten de watertoren. Het plan leidt evenmin tot extra verharding van het gebied.

Op basis van het voornoemde wordt geconcludeerd dat er sprake is van een plan dat geen (nadelige) invloed heeft op de waterbelangen van het hoogheemraadschap of de gemeente.

5.7 Flora en fauna

5.7.1 Beschermde gebieden

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met gebieden die op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 zijn beschermd, met name beschermde natuurmonumenten en Natura 2000-gebieden. Een ruimtelijk plan is ook een 'plan' in de zin van de Habitatrichtlijn en de Natuurbeschermingswet. Om die reden moet nagegaan worden of het plan significante nadelige effecten kan hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van die gebieden.

In het plangebied van onderhavig bestemmingsplan liggen geen beschermde gebieden in voornoemde zin. Ook niet in de nabijheid van het plangebied. Nu het bestemmingsplan evenmin leidt tot extra bebouwing of verharding van het gebied wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan geen nadelige effecten met zich meebrengt voor natuurbelangen in het plangebied.

5.7.2 Beschermde soorten

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan dient tevens rekening te worden gehouden met individuele dier- en plantensoorten die bescherming genieten ongeacht waar zij voorkomen. Het op grond van het bestemmingsplan toegelaten gebruik mag er niet toe leiden dat hierdoor beschermde planten- en dierensoorten worden aangetast. De bepalingen over de bescherming van soorten staan in de Flora- en faunawet. Omdat onderhavig bestemmingsplan niet leidt tot extra verharding of bebouwing van het plangebied en het reeds een bestaande locatie betreft, worden geen beschermde planten- en dierensoorten aangetast.

5.8 Archeologie

5.8.1 Algemeen

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht. Deze wet regelt de zorg voor ons bodemarchief en is de vertaling van het Verdrag van Malta. De essentie van deze wet is dat waardevolle archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem behouden moeten blijven. Op het gemeentebestuur rust de plicht om zich voldoende te informeren omtrent de archeologische situatie in een gebied alvorens bij een plan uitvoerbare bestemmingen aan te wijzen.

Op 13 oktober 2011 stelde de raad van de gemeente Bunnik de 'Archeologische beleidskaart voor het buitengebied van Bunnik en de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven' vast. Dit rapport vormt de basis voor de bescherming van de archeologische waarden in bestemmingsplannen. Op basis van de archeologische beleidskaart zijn vijf categorieën te onderscheiden:

• 1. Wettelijk beschermde archeologische monumenten:
  Deze terreinen zijn op basis van de Monumentenwet 1988 aangewezen als beschermd archeologisch monument of staan op de voorlopige lijst. Het beschermingsregime van deze monumenten staat los van het bestemmingsplan, en zal dus geen doorvertaling krijgen in de regels en op de verbeelding (plankaart).
• 2. Gebied of terrein van archeologische waarde:
  Voor bodemingrepen boven de 100 m² en dieper dan 0,5 m -mv moet vooraf een zogenaamde 'Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' worden aangevraagd.
• 3. Gebied of terrein met 'hoge archeologische verwachting':
  Er geldt een vergunningplicht voor bodemingrepen boven de 500 m² en dieper dan 0,5 -mv.
• 4. Gebied of terrein met 'gematigde archeologische verwachting'
  Er geldt een vergunningplicht voor bodemingrepen boven de 5.000 m² en dieper dan 1 m -mv.
• 5. Gebied zonder of terrein met 'lage archeologische verwachting'
  Een nadere beschermingsregeling is niet nodig.

Normaal beheer en gebruik is uitgezonderd van de vergunningplicht. Ditzelfde geldt voor gronden waarvan kan worden aangetoond dat reeds verstoring heeft plaatsgevonden die dieper reikt dan de te verwachten archeologische vondstlaag, als ook voor de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bebouwing als hiervoor de bestaande fundering wordt gebruikt en de bebouwde oppervlakte niet wordt uitgebreid.

5.8.2 Relatie met het plangebied

In het onderstaande is een uitsnede opgenomen van de archelogische beleidskaart voor het plangebied. Hieruit blijkt dat het gebied is aangewezen als een gebied van een 'gematigde archeologische verwachting'.

Afbeelding 11: uitsnede archeologische beleidskaart met legenda

In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik' is het bovengenoemde voor de planlocatie vertaald in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3'. In het onderhavige bestemmingsplan is deze bestemming overgenomen.

Zoals eerder vermeld worden er geen nieuwe bouwwerken gerealiseerd. Er zijn evenmin bodemingrepen nodig. Er hoeft dan ook geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

5.8.3 Cultuurhistorie

De Watertoren van Werkhoven werd gebouwd in 1937. Het ontwerp was van ingenieursbureau Mabeg. De hoogte is 43,3 meter en het reservoir is van beton, dubbelwandig en kan 360 m3 water bevatten. De watertoren is sinds 2008 aangewezen als gemeentelijk monument.

5.9 Parkeren

De nota gemeentelijke ‘Parkeernormen’ is gericht op toekomstige ruimtelijke planontwikkelingen. De nota fungeert als kader voor de gemeente waardoor eenduidige parkeernormen voorhanden zijn, bij planontwikkeling en onderhandelingen met externe partijen zoals projectontwikkelaars, adviesbureaus, woningbouwverenigingen, etc. Het doel van de nota ‘Parkeernormen’ is als volgt gedefinieerd:

Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven en het buitengebied.

Hierdoor kan in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd. Voor de bepaling van de parkeernormen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

- een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;

- elke initiatiefnemer van een bouwplan draagt zorg voor zijn eigen parkeeroplossing;

- er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de
leefbaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;

- het streven is om de mogelijkheden voor dubbelgebruik en uitwisseling maximaal te benutten.

In de nota zijn ook parkeerkencijfers toegekend voor functies in het landelijk c.q. agrarisch gebied. Hoofdregel is dat er in het buitengebied wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Er zijn in totaal 26 parkeerplaatsen benodigd op eigen terrein:

• bestaande behoefte:

- woning = 2 parkeerplaatsen

- 100 m² feest/vergaderruimte/workshops begane grond = 10 parkeerplaatsen

• waarbij wordt toegevoegd door nieuw plan:

- maximaal 4 overnachtingskamers = 4 parkeerplaatsen

- 100m² zakelijke/commerciële dienstverlening = 10 parkeerplaatsen.

Hier wordt aan voldaan (zie situatie bij afbeelding 12). Het aspect parkeren is derhalve geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Afbeelding 12: situatie parkeerplaatsen

5.10 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in de zin van de Wet ruimtelijke ordening, is het van belang dat in geval van bedrijven in de omgeving van geplande milieugevoelige functies, zoals woningen, ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Tevens moet rekening worden gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende milieubelastende functies. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Voor milieuzonering bestaat geen wettelijke normstelling. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt vaak gebruik gemaakt van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave 2009). Deze brochure is in beginsel alleen van toepassing op nieuwe situaties. Ter vergelijking wordt de brochure ook wel toegepast op bestaande situaties. De brochure bevat onder meer lijsten met richtafstanden van diverse milieuhinderlijke activiteiten en stappenplannen voor concrete situaties. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG brochure gaan uit van een rustige woonwijk. Indien er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' dan kan de richtafstand terug gebracht worden met één afstandstap.

Het plangebied kenmerkt zich door zijn agrarische omgeving met hoofdzakelijk fruitteeltbedrijven en enkele burgerwoningen. Er komen in de nabijheid geen andere bedrijven voor. Het gebied kan dan ook gekenmerkt worden als een 'rustige woonwijk' in de zin van de VNG-brochure.

afbeelding 13: uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met agrarische percelen en burgerwoningen in omgeving van plangebied (nabij blauwe aanduiding)

Zoals op afbeelding 13 is te zien is de locatie van de watertoren bestemd als Wonen. Deze bestemming maakt reeds gevoelige functies mogelijk, zoals wonen en beroep-aan-huis. De beoogde functies, zoals een recreatieve verblijfsfunctie, zijn kortdurend van aard en worden niet gezien als een uitbreiding van de reeds aanwezige gevoelige functie wonen. Om die reden wordt op dit aspect niet verder ingegaan.

Ten westen van de planlocatie ligt wel een agrarische perceel met fruitteelt. Op agrarische open teelten, zoals fruitteelt, is de VNG-brochure echter niet van toepassing. Het plan voldoet ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering dan ook aan een goede ruimtelijke ordening: er is sprake van een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat en er worden geen (agrarisch) ondernemers beperkt in hun bedrijfsvoering. Het onderdeel spuitzonering bij fruitteelt wordt in paragraaf 5.12 behandeld.

5.11 Agrarische geur

Ingevolge de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) worden geurgevoelige objecten beschermd tegen overmatige geurhinder. De Wet geurhinder en veehouderij maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tussen emissiepunt en dergelijke objecten. Daarnaast gelden voor alle dieren minimumafstanden tussen gevel dierenverblijf en gevel geurgevoelig object (artikel 5, lid 1 Wgv). Dit is in dit geval 50 meter. Bij het bepalen of er sprake is van een geurgevoelig object en of de Wgv van toepassing is, is de definitie in artikel 1 van de Wgv van belang:

geurgevoelig object: "gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt, waarbij onder «gebouw, bestemd voor menselijk wonen of menselijk verblijf» wordt verstaan: gebouw dat op grond van het bestemmingsplan, bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van die wet daaronder mede begrepen, de beheersverordening, bedoeld in artikel 3.38 van die wet, of, indien met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening is afgeweken, de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van laatstgenoemde wet mag worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf." 

Hoewel er thans al gewoond wordt in de watertoren, zijn de nieuwe recreatieve verblijfsmogelijkheden geurgevoelig objecten in voornoemde zin. Om die reden onderstaande onderbouwing. Van belang is voor het beschermingsniveau of de locatie in het buitengebied ligt of in de bebouwde kom. De planlocatie ligt in het buitengebied.

Ingevolge het vereiste van 'een goede ruimtelijke ordening' in de zin van de Wro, is het van belang dat bestaande agrarische bedrijven in de (nabije) omgeving niet in de bedrijfsvoering worden gehinderd door de appartementen in de watertoren. Verder dient er een aanvaardbaar verblijfsklimaat aanwezig te zijn ter plaatse van de watertoren.

Bij het meten moet worden uitgegaan vanaf de buitenzijde van het geurgevoelig object tot het dichtstbijzijnde emissiepunt. Voor melkrundvee is geen vaste geuremissiefactor vastgesteld. Er geldt voor deze categorie een vaste afstand van 50 meter buiten de bebouwde kom (artikel 4, lid 1 Wgv). Hierbij is de ligging van de gevoelige functie bepalend. Het gaat om de afstand vanaf het emissiepunt van het dierenverblijf tot de gevel van het geurgevoelige object.

In de nabije omgeving - in een straal van 50 meter van de planlocatie - liggen geen veehouderijen. In de omgeving zijn naast burgerwoningen vooral fruitteeltbedrijven gevestigd.

Gezien deze afstanden in relatie tot de minimale afstand van 50 meer ingevolge de artikelen 4, lid 1 en 5, lid 1 Wgv leidt het plan niet tot hinder van de bedrijfsvoering van omliggende veeteeltbedrijven. Daarnaast is er gezien deze afstanden sprake van een aanvaardbaar verblijfsklimaat bij de beoogde verblijfsruimte voor overnachtingen en overige gevoelige functies.

 

5.12 Spuitzonering fruitteelt

Er gelden in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de open lucht worden geteeld en nabij gelegen, voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige objecten, zoals woningen. Vanwege mogelijk vrijkomende drift (verwaaiing van spuitvloeistof) bij het bespuiten van fruitbomen wordt in de bestemmingsplanpraktijk een vuistregel gehanteerd om een afstand van 50 meter aan te houden tussen een fruitboomgaard en een gevoelige bestemming. Dit is een in de praktijk gegroeide vuistregel.

Gevoelige functies zijn plaatsen waar regelmatig en voor een groot gedeelte van de dag, mensen verblijven of samenkomen. Een watertoren die gebruikt wordt voor woondoeleinden en recreatieve functies met terras kan als zodanig aangemerkt. Bij de afstand van 50 meter wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de fruitteler niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van de bewoners of bezoekers van de gevoelige functie. De 50 meter afstand is echter een indicatieve afstand en hangt onder meer af van het soort teelt ter plaatse en de plaatselijke omstandigheden. Drift in bijvoorbeeld de fruitteelt is door de aard van de bespuiting, met name op- en zijwaarts gericht spuiten, hoger dan bij bespuitingen in de lage bomenteelt. Voor het betrokken bestuursorgaan bestaat zowel bij toepassing als afwijking van deze afstand een onderzoeksplicht. Een kortere afstand is mogelijk mits voorzien van een deugdelijke motivering.

Het gehele perceel van de watertoren is reeds bestemd voor woondoeleinden en bedrijf aan huis. Daarnaast is er een terras aanwezig voor de bezoekers van de watertoren en voor woondoeleinden (eigen gebruik). Dit betreffen gevoelige functies inzake het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen.

Ten zuid/westen van de locatie van de watertoren lag tot voor kort een weiland. Eind 2014 is er een fruitboomgaard aangeplant. De bomen zijn op ongeveer 10 meter afstand van de grens van het bestemmingsvlak 'Wonen' van de watertoren aangeplant. Dit agrarische perceel met een appelboomgaard staat kadastraal bekend als: Werkhoven, sectie F, no. 94. Voor de aanleg van deze nieuwe boomgaard is geen vergunning verleend dan wel een andere toestemming gegeven door de gemeente. Vanwege de korte afstand van de boomgaard tot het terras van de watertoren, vreest de eigenaar van de watertoren voor de overwaaiende drift van de bespuitingen van gewasbeschermingsmiddelen die gebruikt worden om het hard fruit en de fruitbomen te beschermen. De drift kan richting de bezoekers van het terras waaien, te meer nu de meest voorkomende windrichting in Nederland van zuidwestelijke richting komt en het terras ten noorden ligt van het agrarische perceel met fruitbomen.

Hoewel de eigenaar graag zijn plannen wil uitvoeren wil hij evenmin de fruitteler tot last zijn. Samen hebben ze diverse gesprekken gevoerd zijn ze tot een oplossing gekomen waarin beide partijen zich in kunnen vinden. Afgesproken is dat de fruitteler binnen een afstand van 30 meter tot aan het bestemmingsvlak Gemengd geen gewasbeschermingsmiddelen zal gebruiken voor de fruitteelt op het perceel, een en ander conform de aanduiding op de kaart, die deel uitmaakt van de gesloten overeenkomst. Daarnaast is de spuitzone opgenomen op de verbeelding.

5.13 Energie en duurzaamheid

De provincie Utrecht en de gemeente Bunnik streven naar een duurzame gebiedsontwikkeling. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd een bijdrage te leveren door bij het ontwerp van gebouwen rekening te houden met principes van duurzaam bouwen en met energieprestatie eisen.

Bij de inrichting van de nieuwe verblijfsruimtes zal worden voldaan aan de wettelijke eisen op het gebied van energie, materialen, afval en water. Daarbij zal de energieprestatie aanzienlijk beter zijn dan bij het gedeelte van de bestaande bebouwing.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Algemeen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels verbonden over het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van hierop bevindende bouwwerken. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

6.2 Planregels

De planregels zijn opgebouwd volgens de systematiek van de SVBP2012. Om de leesbaarheid te bevorderen is in de SVBP2012 gekozen voor een vaste volgorde in indeling van planregels. Onderhavig bestemmingsplan is hierop afgestemd en kent de volgende indeling in planregels:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
  Dit hoofdstuk bestaat uit twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen en in artikel 2 wordt de wijze van meten verwoord.
  
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
  Dit hoofdstuk kent aan elke bestemming een artikel toe met planregels. In de bestemmingsregel wordt aangegeven waarvoor en hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.
  
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
  De algemene regels bestaan in dit bestemingsplan uit een anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene aanduidings en afwijkingsregels en overige regels.
  
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
  In dit hoofdstuk zijn de standaardregels opgenomen aangaande overgangsrecht en de slotregel zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening.

 

6.3 Bestemmingen

In het onderstaande worden de bestemmingen kort toegelicht en onderbouwd.

6.3.1 Agrarisch

Agrarische bedrijven hebben een bouwvlak op maat gekregen. Daarbij zijn concrete uitbreidingswensen beoordeeld in het kader van de landschappelijke en natuurwaarden en al dan niet in de omvang van het bouwvlak meegenomen. De regels bevatten een mogelijkheid voor aanpassing en vergroting van het bouwvlak door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Nieuwvestiging of splitsing van bouwvlakken behoren niet tot de mogelijkheden. Een dergelijke ontwikkeling vraagt om een brede afweging en kan eventueel via een aparte planologische procedure, bijvoorbeeld een postzegelplan, worden gerealiseerd.

Bij een agrarisch bedrijf zijn kleinschalige nevenactiviteiten mogelijk, in die zin dat het bevoegd gezag (veelal Burgemeester en wethouders) door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning kan afwijken van de gebruiksregels en nevenactiviteiten kan toestaan. Voor deze nevenactiviteiten dienen de bestaande bedrijfsgebouwen te worden aangewend. In omvang zijn de nevenactiviteiten beperkt, afhankelijk van het type gebruik. In de regels is dit nader uitgewerkt. Parkeren moet daarbij op eigen erf worden opgelost en de nevenactiviteiten mogen geen grote verkeersaantrekkende werking hebben. Voor de realisering van bestemmingen dienen de gemeentelijke parkeernormen als uitgangspunt.

In de specifieke gebruiksregels is de aanplant van fruitbomen, als gevolg van de spuitzone, niet toegestaan binnen 30 meter rond woningen van derden en terreinen bestemd voor verblijfsrecreatie (m.u.v. terreinen voor (kleinschalig) kamperen) in het buitengebied. Rond woningen in de bebouwde kom bedraagt deze afstand 50 meter. De aanplant van hoogstamfruitbomen die uitsluitend als landschapselement dienen is wel mogelijk binnen deze afstanden. Doordat de functie van deze bomen uitsluitend als landschapselement is, wordt er immers niet gespoten. (Hoogstam)fruitbomen die tevens voor productie dienen, kunnen dus niet onder deze noemer worden geschaard, en dienen op meer dan 30 of 50 meter afstand te worden gesitueerd.

 

6.3.2 Gemengd

Vanwege het toestaan van diverse functies is gekozen voor de bestemming 'Gemengd'. Functies die in de watertoren toegelaten worden zijn voorzieningen voor workshops en vergaderruimte, recreatief nachtverblijf voor maximaal 30 personen verdeeld over maximaal 4 kamers binnen de bestaande bebouwing, ondergeschikte horeca ten dienste van de overige toegestane functies en ten dienste van de extensieve recreatie van het buitengebied en het op kleine schaal houden van feesten en partijen (maximaal 100 personen). Tot slot dient geparkeerd te worden op eigen terrein.

6.3.3 Waarde - Archeologie 3

Sinds de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in september 2007, ligt de verantwoordelijkheid voor het behoud en beheer van het bodemarchief niet langer bij het Rijk, maar bij gemeenten.

Voor de verschillende gebieden met archeologische (verwachtings)waarden is een (aantal) dubbelbestemming(en) opgenomen. Voor deze gebieden is in het bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van de te verwachten of de aanwezige waarden. Voor het bouwen overeenkomstig de andere geldende bestemming dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport te overleggen. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden verbonden worden. De archeologische waarden zijn beschermd, doordat de genoemde werken en werkzaamheden uitsluitend met een omgevingsvergunning uitgevoerd mogen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad in beginsel een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen met bepaalde afmetingen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening staan de gevallen opgesomd. In onderhavig bestemmingsplan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. Op grond hiervan is een exploitatieplan dan ook niet vereist. Aanvullend wordt nog opgemerkt dat het initiatief geheel wordt gefinancierd door de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten.

Hoofdstuk 8 Overleg

8.1 Overleg met overlegpartners

Het voorontwerp bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor vooroverleg verzonden aan het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de provincie Utrecht. De vooroverlegreactie van het Hoogheemraadschap is opgenomen in bijlage 4 van de toelichting. Als gevolg van deze opmerking is de paragraaf over water in de toelichting aangepast. De provincie heeft geen opmerkingen gemaakt.

8.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 26 januari 2018 tot en met donderdag 8 maart 2018 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

Bijlagen

Bijlage 1 Principebesluit

Bijlage 2 Discussienota raad

Bijlage 3 Bouwtekening

Bijlage 4 Hoogheemraadschap

Bijlage 5 Vaststellingsbesluit