Oude Brandenburgerweg 67 te Bilthoven

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente De Bilt bezit verschillende locaties en gebouwen die op dit moment leeg staan, dan wel op korte termijn leeg komen te staan. Het betreft terreinen met accommodaties die hun oorspronkelijke functie verloren hebben, bijvoorbeeld omdat de oorspronkelijke gebruikers zijn vertrokken naar een nieuw pand, dan wel accommodaties die sterk zijn verouderd. De vrijkomende locaties zijn panden met een maatschappelijke functie als oude scholen, peuterspeelzalen, sport/gymzalen en buurtcentra. Eén van deze locaties betreft de locatie van het oude zwembad Brandenburg aan de Oude Brandenburgerweg 67 te Bilthoven.

Gezien de destijds verouderde staat van het zwembad, heeft de gemeenteraad op 25 juni 2015 besloten tot de nieuwbouw van een nieuw zwembad achter het huidige zwembad Brandenburg. In de zomer van 2019 is het nieuwe zwembad geopend.

Door de realisatie en ingebruikname van het nieuwe zwembad Brandenburg is de voormalige zwembadlocatie vrij gekomen voor ontwikkeling. Op deze plek aan de Oude Brandenburgerweg 67 is het oude zwembadgebouw reeds gesloopt. In 2015 heeft de gemeenteraad besloten deze locatie aan te wijzen voor de ontwikkeling van woningbouw en hier nader onderzoek naar te doen.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat woningbouw wenselijk is op de locatie. De woningbouw is echter niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Bilthoven Zuid 2009'. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Voor de te realiseren woningen zijn ruimtelijke randvoorwaarden vastgesteld. De gemeenteraad heeft op 20 oktober 2022 ingestemd met de ruimtelijke randvoorwaarden voor deze locatie (zie Bijlage 1). De ruimtelijke randvoorwaarden zijn opgesteld in samenspraak met de omwonenden en belanghebbenden.

Tot slot worden het bestaande fitnesscentrum en het nieuwe, bestaande zwembad meegenomen in onderhavig bestemmingsplan. Dit vanwege het maximum bebouwingspercentage dat ter plaatse van de bestemming 'Sport' geldt. Door het verdwijnen van de bestemming 'Sport' ter plaatse van de nieuwe woningen voldoet het vigerend bestemmingsplan niet meer aan de regels omtrent het maximum bebouwingspercentage. Dit wordt met onderhavig bestemmingsplan eveneens geregeld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt op een bijzondere plek in de wijk, namelijk in de bocht van de Oude Brandenburgerweg. Aan de noordzijde grenzen het fitnesscentrum alsook het nieuwe zwembad Brandenburg direct aan de locatie. Tussen beide gebouwen ligt een buitenruimte van het fitnesscentrum met sauna ligweide en hiernaast het terras van het zwembad.

Aan de westzijde ligt een waterpartij in het groen met aan de andere zijde het buurtcentrum WVT en de tennisbanen. De woonstraten Talinglaan en Oude Brandenburgerweg begrenzen de zuidzijde van het gebied. Aan de oostzijde wordt de grens gevormd door de ontsluitingsweg Kuifeendlaan richting Park Brandenburg.

De woningen in de directe omgeving bestaan voornamelijk uit rijwoningen in diverse bouwstijlen. Qua bouwmassa hebben de woningen voornamelijk twee bouwlagen met een kap, maar er zijn ook enkele gestapelde complexen van twee, drie en vier bouwlagen, bijvoorbeeld aan de Pluvierenlaan, Oude Brandenburgerweg en park Brandenburg (zie figuur 1.1).

Figuur 1.1: Locatie in omgeving inclusief reeds gesloopt oud zwembadgebouw.

De locatie ligt op een overgang tussen meer grootschalige bebouwing met een maatschappelijke/ sportfunctie of detailhandel aan de noord- en westzijde en voornamelijk grondgebonden rijwoningen aan de zuid- en oostzijde. Tevens worden de locatie van het fitnesscentrum en het nieuwe zwembad meegenomen in onderhavig bestemmingsplan. Deze functies worden echter consoliderend opgenomen.

Op de navolgende afbeelding (figuur 1.2) is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven met een rood kader. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Bilthoven Zuid 2009', vastgesteld door de gemeenteraad op 28 januari 2010. Op de navolgende afbeelding (figuur 1.3) is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rode omlijning weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede geldende bestemmingsplan 'Bilthoven Zuid 2009'

Voor het plangebied gelden de bestemmingen 'Verkeer', 'Sport', 'Groen' en 'Water'. Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming 'Sport'. Hierbinnen zijn alleen een zwembad, een fitnesscentrum en tennisbanen toegestaan, met bijbehorende horecavoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, toegangswegen, -paden en verblijfsgebied, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Binnen de bestemming 'Sport' is een bouwhoogte van 8 meter toegestaan. Tot slot geldt de maatvoering 'maximum bebouwingspercentage terrein: 50%'.

De beoogde ontwikkeling van woningen past niet binnen de huidige bestemmingen. Tevens worden het bestaande fitnesscentrum en het nieuwe, bestaande zwembad meegenomen in onderhavig bestemmingsplan. Dit vanwege het maximum bebouwingspercentage dat ter plaatse van de bestemming 'Sport' geldt. Door het verdwijnen van de bestemming 'Sport' ter plaatse van de nieuwe woningen voldoet het vigerend bestemmingsplan niet meer aan de regels omtrent het maximum bebouwingspercentage. Dit komt doordat het bestaande fitnesscentrum en het nieuwe zwembad gezamenlijk boven de vastgestelde 50% bebouwingspercentage uitkomen. Dit wordt met onderhavig bestemmingsplan geregeld.

Om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken, moet een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied worden vastgesteld.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

De toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. In Hoofdstuk 5 volgen de juridische planaspecten en de gevolgde procedure. Tot slot wordt in Hoofdstuk 6 de gevolgde procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de historie van de locatie, vervolgens op de bestaande situatie in het plangebied waarna tot slot de beoogde ontwikkeling nader toegelicht wordt. In dit hoofdstuk zal hoofdzakelijk de herontwikkelingslocatie worden beschreven, gezien het overige deel van het plangebied consoliderend zal worden opgenomen in dit bestemmingsplan.

2.2 Historie

De Oude Brandenburgerweg is al van oudsher herkenbaar in de weg rondom het bosperceel op het landgoed Jagtlust. In het begin van de 20e eeuw ontstaat hier ook de eerste bebouwing op de overgang van het parkbos naar het open polderlandschap. Na de aanleg van het eerste deel van Tuindorp ten noordwesten van de Hertenlaan en 'het buitenzwembad', volgen in de naoorlogse periode de bouwblokken rond de Korhoen- en Zwanenlaan. De verstedelijking neemt vanaf de jaren '70 een vlucht zowel qua snelheid als omvang van de planmatige woningbouw. Tot slot is ook aan het einde van de jaren '10 van deze eeuw aan de noordzijde woningbouw gerealiseerd.

Het plangebied is dus geen onderdeel van één bepaalde ontwikkeling, maar is door de tijd heen in de buitenbocht van de Oude Brandenburgerweg tussen de verschillende woonbuurten komen te liggen, met elk hun eigen tijdsbeeld en karakteristieken (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1: Geschiedenis van de ontwikkelingen in en rondom het plangebied

2.3 Bestaande situatie

Het oude zwembad is reeds gesloopt waarbij er ook een bodemsanering ten behoeve van de bouw van het nieuwe zwembad heeft plaatsgevonden. Momenteel ligt het terrein braak (zie figuur 2.2). Het terrein van het voormalige zwembad is ontoegankelijk gemaakt met hekken. De bestaande waterpartij en het bestaande groen zijn gehandhaafd. De gemeente heeft wel flink uitgegroeid groen en bomen aan de noordzijde van de waterplas geruimd, waardoor de vijverpartij als geheel weer beter zichtbaar is geworden. Er zijn in het plangebied geen solitaire, beeldbepalende bomen aanwezig. De groep platanen is wel markant en is behoudenswaardig. Hoewel de bomen een onevenredige kroonopbouw hebben, zijn deze goed ontwikkeld doordat deze als groep uitgroeien. Rondom de waterpartij en langs de Talinglaan zijn geen individuele markante of beeldbepalende bomen aanwezig. De groene zone is als geheel een markante verschijning en vooral ecologisch van waarde.

Figuur 2.2: Huidige situatie plangebied

2.4 Toekomstige situatie

2.4.1 Herontwikkelingslocatie

Context plangebied

Bij het onderzoeken van de ruimtelijke mogelijkheden van het plangebied is het stedelijk weefsel in ruimere context bekeken. Daarbij is de insteek dat een ontwikkeling op de locatie tevens een kwaliteitsimpuls tot gevolg heeft voor de bestaande omgeving. Aan de westzijde grenst het plangebied aan het buurtcentrum WVT. Hier is gekeken hoe een optimale oplossing gevonden kan worden tussen de ontwikkeling en behoud van groen en water, waarbij de vorm en omvang flexibel is.

In de huidige situatie heeft het huidige groengebied een geïsoleerde ligging met een beperkte gebruikswaarde. Hierom wordt ingezet op het versterken van een groene routing in de wijk via de Kuifeendlaan en de verbinding met park Brandenburg.

Aangezien het plangebied ruimtelijk niet behoort tot een specifieke woonbuurt, kan deze benadering de schakel gaan vormen tussen de verschillende omliggende buurten. De ontwikkeling zoekt dan duidelijk niet de aansluiting bij één bepaald gebied, maar krijgt een eigen ruimtelijke invulling passend bij de plek. Doordat de nieuwbouw in een groene omgeving wordt gesitueerd, kan het een eigen woonkwaliteit krijgen waarbij het bestaande groengebied in oostelijke richting kan worden uitgebreid tot aan de Oude Brandenburgerweg.

Stedenbouwkundig ontwerp 

Navolgende afbeelding (figuur 2.3) toont het stedenbouwkundig ontwerp. Er ligt hier de ambitie om zo min mogelijk verharding te realiseren. In combinatie met de sloop van het zwembad en de oude verharding zal er dan, ondanks de toevoeging van nieuwe woningen, een substantiële afname van verhard oppervlak plaatsvinden binnen het plangebied.

Het stedenbouwkundig ontwerp beoogt de sfeer te realiseren van 'wonen in het park'. Hierbij worden de woningen in een carré-vormige verkaveling geplaatst met woonblokken georiënteerd op alle vier de windstreken. Vanwege de vorm van de locatie in de bocht van de Oude Brandenburgerweg en de ligging van het fitnesscentrum dichtbij de plangrens, is er ruimte voor één volledig carré en een half carré ten zuiden van het fitnesscentrum.

Figuur 2.3: Stedenbouwkundige opzet

Om de verharding te minimaliseren is gekozen voor twee toegangswegen vanaf de Kuifeendlaan en Talinglaan ter ontsluiting van de nieuwe woningen. Door te kiezen voor twee instekers hoeven de parkeerplaatsen niet met elkaar verbonden te worden, wat in minder verharding resulteert. Elke woning heeft daarbij de beschikking over één parkeerplek binnen het carré. Het overige benodigde (bezoekers)parkeren wordt verdeeld over de twee naastgelegen straten (zie ook paragraaf 4.13).

Met deze verkaveling blijven woningen en verharding ruim binnen de planbegrenzing zoals is aangeduid in het raadsbesluit uit 2015. De uiterst westelijke grens van bebouwing ligt ongeveer ter hoogte van Talinglaan 3. Aan de oostzijde komen de nieuwe voorgevels, mede vanwege de knik in de Kuifeendlaan, wel meer oostelijk te liggen dan die van Sportcity, maar blijft het zicht in noordelijke richting vanaf de Oude Brandenburgerweg langs de Kuifeendlaan intact. Tevens blijft er langs de drie bestaande straten een zone over die grotendeels groen ingericht kan worden en als route kan gaan fungeren richting het park Brandenburg. Tot slot zal er ook aan de noordzijde van het carré, tussen het nieuwe zwembad, een ruimte voor een smallere openbare groenstrook worden gereserveerd, waardoor een looproute om het carré heen mogelijk is.

Carré

De woningen krijgen hun voorgevel en oriëntatie aan de buitenzijde van het bouwblok. Vanwege de sfeer van 'wonen in het park' worden er geen voortuinen toegepast. Elke woning staat als het ware met zijn voordeur direct in het groen. De ontsluiting geschiedt middels een breed voetpad rondom het carré waarbij er wel de mogelijkheid is voor het plaatsen van een bankje of bloempotten direct voor de eigen gevel. De carrés hebben een alzijdige oriëntatie waarbij de kopgevels op de hoeken ook als een voorgevel worden ontworpen. Privétuinen, ontsluiting en parkeren liggen binnen het carré, zoveel mogelijk uit het zicht (zie figuur 2.4). De erfafscheiding aan de buitenzijdes van het carré verdienen extra ontwerpaandacht om het carré-effect maximaal te benutten. Zij krijgen de verschijningsvorm van een doorlopende gevel met vensterpartijen.

Figuur 2.4: Alzijdigheid van de carrés met speciale aandacht voor doorlopende erfscheidingen en entrees

Bebouwing en programma

De ontwikkeling bestaat uit 24 grondgebonden woningen in zes rijen van vier woningen elk. De woningen bestaan allemaal uit maximaal drie bouwlagen, waarbij de bovenste bouwlaag of de bovenste twee bouwlagen zich onder een kap bevinden. Daarbij behoren een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter.

Een specifieke bepaling is dat dakkapellen aan de voorzijde van de woningen van blok 3 (zie voor bouwbloknummering figuur 2.3) niet worden toegestaan vanwege de ongewenste inkijk bij de naastgelegen buitensauna van het fitnesscentrum. Hiervoor zullen aanvullende welstandscriteria worden vastgesteld gelijktijdig met de vaststelling van dit bestemmingsplan. Waar nodig, vanwege het uitzicht, kunnen ook vergunningsvrije dakramen worden uitgesloten middels een kettingbeding bij de verkoop. Ook bij de vormgeving van de overige woningen dient hiermee rekening te worden gehouden.

Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt dient 50% van alle woningen een bereikbare huurwoning te zijn (sociaal en middenhuur). Binnen deze twaalf huurwoningen worden er hier, vanwege de verkaveling met rijtjes van vier woningen, iets meer sociale woningen dan middenhuur gerealiseerd. Dit komt neer op acht sociale woningen (=33%) en vier middenhuur woningen (=17%). De overige woningen zijn koopwoningen. Deze verdeling is tevens vastgelegd in de regels behorende bij dit bestemmingsplan.

Tot slot zijn door de raad aanvullende welstandscriteria vastgesteld. Deze aanvulling is als Bijlage 2 bijgevoegd.

Groengebied en vijverpartij 

Bij de nieuwbouwontwikkeling in het plangebied wordt gekeken naar de relatie met het groengebied en de vijverpartij en hoe de gebruiks- en verblijfskwaliteit kan worden verhoogd. Door de toevoeging van wandelpaden wordt het gebied beter toegankelijk en wordt het onderdeel van de groene verbinding met park Brandenburg. Uitgangspunt voor de ontwikkeling en de herinrichting van de groenzone is het behouden van de vijverpartij. Hierbij wordt het bestaande wateroppervlak wel iets kleiner vanwege de nieuwe woningbouw. Desondanks kan er een grote vijver behouden blijven en neemt het totale oppervlak aan groen en water binnen het plangebied toe met zo'n 500 tot 600 m2.

Het noordwestelijke deel van het groengebied zal zoveel mogelijk ontoegankelijk blijven. Dit is omdat dit gebied momenteel ook vrij ontoegankelijk is. Hier bevinden zich dan ook de hoogste ecologische waardes die op deze manier gewaarborgd blijven. Ongeveer halverwege de vijver is er een mogelijkheid dat er wandelbrug wordt gerealiseerd. Hierdoor is het dan eventueel mogelijk een looprondje te kunnen maken door het groengebied. Vanuit kostenoogpunt dient de brug in lengte wel beperkt te blijven en komen er twee kleine landhoofden aan weerszijden. Ook krijgt de brug een zodanige hoogte dat er ingeval van een strenge winter onderdoor geschaatst kan worden.

Bij het nieuwe zwembad is ter plekke van de zwemzaal de zuidgevel grotendeels van glas. Om ongewenste inkijk te voorkomen zal de groeninrichting hierop moeten worden aangepast. Ook bij het fitnesscentrum is dit van belang aangezien hier de buitenruimte van de sauna is gelegen. Een goede vormgeving van de erfscheiding van het fitnesscentrum en aanvullende beplanting is hier noodzakelijk. Inkijk vanuit het parkgebied of vanuit de nieuwe woningen is hier ongewenst.

2.4.2 Bestaand fitnesscentrum en zwembad

Tot slot worden het bestaande fitnesscentrum en het nieuwe, bestaande zwembad meegenomen in dit bestemmingsplan. Dit vanwege het maximum bebouwingspercentage dat ter plaatse van de bestemming 'Sport' geldt. Door het verdwijnen van de bestemming 'Sport' ter plaatse van de nieuwe woningen voldoet het vigerend bestemmingsplan niet meer aan de regels omtrent het maximum bebouwingspercentage. Dit komt doordat het bestaande fitnesscentrum en het nieuwe zwembad gezamenlijk boven de vastgestelde 50% bebouwingspercentage uitkomen. Daarnaast voldoet het (vergunde) hekwerk en het naamportaal niet aan de bepalingen uit het geldend bestemmingsplan. Dit wordt met onderhavig bestemmingsplan geregeld.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2  van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De ontwikkelingen in het plangebied zouden kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met een maximum van elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel.

Voorliggend plan voorziet in de bouw van 24 woningen en wordt daarom aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing. Door Buro Ontwerp & Omgeving is een toets voor de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd. Deze toets is als Bijlage 3 bijgevoegd. De conclusies worden hierna kort behandeld.

In de regio van het plangebied is sprake van een grote behoefte aan nieuwe koop- en huurwoningen. Er is grote woningnood in de regio, met name op het gebied van betaalbare woningen. De woningbehoefte in de regio Utrecht blijft groot en er zijn meer dan voldoende afzetmogelijkheden voor woningbouw. In zowel de gemeentelijke, regionale en provinciale beleidsstukken blijkt zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de woningbouw binnen de provincie. Daarnaast zullen 50% van de woningen bereikbare huurwoningen zijn. Derhalve kan geconstateerd worden dat wordt voldaan in een regionale behoefte.

Geconcludeerd wordt dat met het initiatief binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien in zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan woningen binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Met de ontwikkeling zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie worden integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma’s en Omgevingsverordening.

In de Omgevingsvisie zijn zeven thema's uitgewerkt. Per thema zijn belangrijke keuzes gemaakt. Hieronder worden de zeven thema's benoemd.

• 1. Stad en land gezond
• 2. klimaatbestendig en waterrobuust
• 3. duurzame energie
• 4. vitale steden en dorpen
• 5. duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
• 6. levend landschap, erfgoed en cultuur
• 7. toekomstbestendige natuur en landbouw

Voor het plangebied is voornamelijk het thema 'vitale steden en dorpen' van belang. Hier wordt voornamelijk gekeken naar de woningbouwopgave, de stedelijke kwaliteit en de vitaliteit van kernen. Om volledig te doen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot in 2040 in totaal circa 165.000 woningen te bouwen.

Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie komt juridisch tot uitdrukking in een Omgevingsverordening met regels voor de leefomgeving. Zo’n 20 verordeningen, regelingen en besluiten zijn samengevoegd in 1 provinciale Omgevingsverordening. De regels zijn herschreven, samengevoegd, vereenvoudigd en op elkaar afgestemd. Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Daarmee zijn deze documenten definitief geworden. De Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening zijn vanaf 1 april 2021 in werking getreden.

Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  • b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
• 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Provinciaal programma wonen en werken

Op 5 oktober 2021 heeft de Gedupteerde Staten van de provincie Utrecht het 'programma wonen en werken' vastgesteld. Door de aanwezigheid van opleidingen en bedrijven en instellingen willen veel mensen in onze provincie (blijven) wonen. In de huidige krappe woningmarkt is het vinden van een geschikt huis een lastige opgave. Eén van de oplossingen om de woningmarkt vlot te trekken is het bouwen van voldoende woningen, en liefst zo snel mogelijk. Dat kan de provincie niet alleen, samenwerking met andere overheden en organisaties is daarvoor noodzakelijk

De provincie Utrecht wil graag samen met andere partijen werken aan het oplossen van deze maatschappelijke vraagstukken, waarbij eenieder vanuit z’n eigen rol en verantwoordelijkheden een bijdrage kan leveren. Het afgelopen jaar zijn is de provincie met gemeenten en regio’s in overleg geweest om te komen tot regionale programma’s voor wonen en werken. Hieruit is overeenstemming bereik over de regionale programma’s voor wonen en werken. Op basis van deze programma’s kunnen ze samen verder werken aan realisatie van de woningbouwopgave en de opgave op het gebied van bedrijventerreinen. Gemeenten kunnen bestemmingsplannen opstellen voor verstedelijkingslocaties die in dit programma passen.

Toetsing Provinciaal beleid

De nieuwe ontwikkeling zal worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan de wens om zoveel mogelijk nieuwe woningen binnenstedelijk te realiseren. Door het plangebied te herontwikkelen wordt er ook een nieuwe impuls aan het gebied gegeven. Hiermee wordt de kwaliteit van het gebied versterkt.

Gemeenten en provincie hebben de intentie de intentie uit dat tot 2025 op regionaal niveau tenminste 50% van de toe te voegen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment. Minimaal 50% van onderhavige ontwikkeling ziet toe op het toevoegen van sociale huurwoningen en middenhuur woningen. De ontwikkeling past daarmee ook binnen het programma wonen en werken van de provincie.

De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Bilts Manifest

In het Bilts Manifest wordt het toekomstbeeld van de gemeente De Bilt voor 2030 beschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestaande kwaliteiten van De Bilt als vertrekpunt. De zes kernkwaliteiten die zijn geïdentificeerd, zijn als volgt:

• 1. Ruimte en groen;
• 2. Historische landschappen;
• 3. Krachtige kernen;
• 4. Hoogwaardige kennis;
• 5. Topper in sport;
• 6. Centrale ligging.

De zes kernkwaliteiten hebben tevens gediend als vertrekpunt voor de Structuurvisie De Bilt 2030. Vanuit de bestaande kwaliteiten kiest de gemeente ervoor via drie 'routes' (ontwikkelingsrichtingen) toe te werken naar 2030. Dat zijn de ontwikkelingsrichtingen Innovatie en Creatie, Vitalisatie en Recreatie. Per ontwikkelingsrichting wordt in het Bilts Manifest een toekomstschets gegeven. Met de Structuurvisie 2030, die hieronder beschreven wordt, zijn de kernkwaliteiten en ambities van De Bilt vertaald in ruimtelijk beleid. Voor de inhoudelijke toetsing van voorliggend beleid wordt dan ook verwezen naar de structuurvisie.

Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad van De Bilt de Structuurvisie 'Gemeente De Bilt 2030 Behoud door ontwikkeling' vastgesteld. Hiermee heeft de gemeente vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening de kaders voor het ruimtelijk beleid vastgelegd. De gemeente vindt het belangrijk nu een stevige koers uit te zetten, zodat zij in de toekomst haar gezichten en kwaliteiten kan waarborgen en nieuwe kansen die zich aandienen kan verzilveren. In Het Bilts Manifest is gezamenlijk met een brede afvaardiging van de bevolking nagedacht over de kwaliteiten van de gemeente en zijn in het verlengde daarvan drie ontwikkelingsrichtingen vastgelegd.

In de structuurvisie worden deze onderdelen een slag verder gebracht en heeft een ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen plaats. De structuurvisie is daarmee in hoofdzaak een ruimtelijk document, maar zij heeft nadrukkelijk haar wortels in de maatschappelijke opgaven die er spelen.

Zes kwaliteiten

De gemeente De Bilt heeft een aantal specifieke kwaliteiten die haar maken tot een zeer prettige leefomgeving. Het in 2010 opgestelde Bilts Manifest beschrijft een zestal (overkoepelende) kwaliteiten van de gemeente; deze zijn integraal onderdeel van de structuurvisie:

• 1. Ruimte en groen;
• 2. Historische landschappen;
• 3. Krachtige kernen;
• 4. Hoogwaardige kennis;
• 5. Topper in sport;
• 6. Centrale ligging.

Zes speerpunten

Om de zes kwaliteiten te behouden zet de gemeente in de structuurvisie in op zes speerpunten. Het gaat daarbij niet alleen over het afwegen van belangen, maar vooral over het vastleggen van de waarden voor de toekomst. Aanvullend wordt ook een werkwijze beschreven, die een strategie en houding weerspiegelt voor de toekomstige ontwikkeling van de gemeente. De overkoepelende visie is dat de gemeente De Bilt moet inzetten op kwaliteit boven kwantiteit. De zes speerpunten en de werkwijze vormen samen de visie op de gemeente:

• Speerpunt 1: Het landschap als duurzame onderlegger;
• Speerpunt 2: Een sterke sociale cohesie;
• Speerpunt 3: Zes kernen met een eigen gezicht;
• Speerpunt 4: Life-Science As als groene loper van De Uithof;
• Speerpunt 5: Goed bereikbaar en leefbaar;
• Speerpunt 6: Een recreatief buitengebied van formaat.

Werkwijze: zorgvuldig en stapsgewijs

In het verlengde van haar rol als groene tuin van de regio, zet de gemeente De Bilt nadrukkelijk niet in op grootschalige stedelijke ontwikkelingen. De gemeente ziet nieuwe ontwikkelingen - zoals woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties - vooral als een middel om een dynamische en gevarieerde samenleving te behouden, met kansen voor iedereen. Nieuwe ontwikkelingen zijn daarbij maatwerk en worden zorgvuldig en stapsgewijs ingepast binnen landschap en kernen. Door middel van het opstellen van een actuele woonvisie in combinatie met jaarlijks monitoren wordt per kern onderzocht wat er nodig is om de woningmarkt in beweging te houden. Vervolgens wordt per kern een keuze gemaakt over hoe om te gaan met woningbouw.

De zes kernen binnen de gemeente De Bilt hebben allen een herkenbaar eigen gezicht. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en transformaties dient dit karakteristieke gezicht gekoesterd te worden; waar mogelijk wordt daarop voortgebouwd. Waar mogelijk worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ingepast binnen bestaande bebouwing of gebruikt voor het instandhouden en opwaarderen van bestaande cultuurhistorische gebouwen of dorpsstructuren: hergebruik en transformatie met liefde voor de bestaande waardes en kwaliteiten.

Ruimtelijke randvoorwaarden Parkwoningen (Water)Vogelbuurt

De gemeenteraad heeft op 20 oktober 2022 ingestemd met de ruimtelijke randvoorwaarden voor deze locatie. De gemeente is voornemens om dit gebied te gaan herontwikkelen, met als doel de realisatie van een mix aan (sociale) huur- en koopwoningen, maar ook de herinrichting van de openbare ruimte. Er is grote woningnood in de regio, met name op het gebied van betaalbare woningen en de locatie is voor de ontwikkeling hiervan zeer geschikt.

De in het document opgenomen ruimtelijke randvoorwaarden per locatie betreffen randvoorwaarden op hoofdlijnen. In het bestemmingsplan en in de aanvullende welstandscriteria worden deze gedetailleerd uitgewerkt. Het document is bijgevoegd als Bijlage 1.

Woonbeleid Gemeente De Bilt

Het gemeentelijk woonbeleid bestaat momenteel uit de Woonvisie 2030, de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022 en de notitie Uitgangspunten woningbouwambitie. Daarnaast is er in 2020 een woningmarktonderzoek uitgevoerd.

Woonvisie 2030

Op 21 december 2021 is de Woonvisie 2030 vastgesteld. Deze woonvisie vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie op het gebied van kwaliteit en de hoeveelheid woningen die nodig zijn om in de behoeften van de verschillende doelgroepen te kunnen voorzien tot 2030.

De huidige woningvoorraad van De Bilt omvat circa 19.500 woningen. De bilt heeft veel grote woningen. Ruim de helft van de woningen heeft een oppervlak van boven de 105 m2. Daarbij komt dat er relatief veel dure koopwoningen in de gemeente aanwezig zijn, welke voor weinig mensen betaalbaar zijn. De betaalmogelijkheden van woningzoekenden stijgen niet in gelijke mate, waardoor bepaalde groepen moeilijker aan een woning kunnen komen.

Vooral starters, jonge huishoudens en jonge gezinnen kunnen zich minder makkelijk vestigen in de gemeente. De betaalbaarheid van woningen is primair van belang voor de woningkeuze van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken woningen die zeer beperkt aanwezig zijn in De Bilt en in de regio. Jongeren die op basis van het inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of een koopwoning vallen tussen wal en schip. Zij richten zich noodgedwongen op particulier huur of op andere alternatieven. Daarnaast is het tekort aan sociale huurwoningen opgelopen.

De gemeente De Bilt heeft een aantal lokale ambities op het gebied van wonen of in relatie met wonen. Denk hierbij aan duurzaamheid, bereikbaarheid, voorzieningen of wonen met zorg. De ambitie is om de woningen toekomstbestendig te houden en te maken en te zorgen dat de inwoners van de gemeente De Bilt een leven lang kunnen wonen in De Bilt. Zo wil de gemeente betaalbare woningen bouwen om te voldoen aan de lokale behoefte, doorstroming bevorderen en bijzondere doelgroepen huisvesten. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan de kwaliteit van de woning (minimale oppervlakte, duurzaamheid en levensloopbestendigheid).

Tot slot wordt de aanpak van de gemeente De Bilt om te bouwen voor primaire doelgroepen. Om te voorzien in de lokale behoefte aan woningen wil de gemeente zich inzetten om minimaal 1.130 woningen toe te voegen tot 2030:

• 350 sociale huurwoningen (<€752,33 per maand)
• 190 middenhuurwoningen (€752,33-€1.004,16 per maand)
• 590 goedkope en middeldure koopwoningen
  - Goedkope koop (€300.000)
  - Middeldure koop (€300.000-€450.000)

Om te voorkomen dat er vooral dure koopwoningen worden gebouwd stuurt de gemeente actief op de woningbouwprogrammering. Woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de volgende eisen:

• Minimaal 30% sociale huurwoningen
• Minimaal 20% middenhuur woningen

Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022

De Verordening doelgroepen sociale en middenhuurwoningen van gemeente De Bilt stelt in eerste instantie regels voor de ontwikkeling van sociale- en middenhuurwoningen. Echter zijn ook regels opgenomen ten aanzien van woningbouwprojecten in andere sectoren.

In artikel 6 van de verordening is opgenomen dat bij woningen van projecten met minder dan 10 woningen een afdracht aan het (Verevenings)fonds sociale woningbouw en middenhuur dient te worden gedaan. De hoogte van deze afdracht wordt berekend op basis van de rekenmethode in de Nota Kostenverhaal.

Tevens is opgenomen dat het college bevoegd is om af te wijken van de eis van 30 % sociale en 20% middenhuurwoningen voor een project en dit te regelen via een financiële afdracht aan het (Verevenings)fonds sociale woningbouw ter compensatie van de nieuwe gerealiseerde sociale huurwoningen.

Woononderzoek gemeente De Bilt 2020

In 2020 heeft de gemeente het woononderzoek De Bilt 2020 door Companen uit laten voeren. Belangrijke aandachtspunten en bevindingen uit dit onderzoek zijn:

• De betaalbaarheid van de woning is primair van belang voor de woningkeuze van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken een appartement in de sociale huursector of richten zich op koopappartementen tot €250.000 of waar mogelijk grondgebonden woningen tot €300.000. Deze woningen zijn zeer beperkt aanwezig in De Bilt en in de regio.
• Gezinnen geven de grootste voorkeur aan grondgebonden woningen tussen de €300.000 en de €450.000. Dit segment is door de gestegen woningprijzen in de regio en in De Bilt weinig aanwezig.
• Er zijn ook gezinnen die juist een woning boven de €450.000 zoeken en van de ruimte en de goede locatie ten opzichte van Utrecht kiezen voor De Bilt. Dit aanbod is ruimschoots beschikbaar in de gemeente De Bilt.
• De jonge gezinnen zoeken juist een goedkopere grondgebonden woning of appartement tot €300.000.
• Tot 2030 zijn er circa 540 huurwoningen nodig, waarvan 350 sociale huurwoningen en 190 vrije sector huurwoningen, vrijwel geheel in het middenhuursegment tot €1.000,- huur per maand.
• Tot 2030 ligt de behoefte aan koopwoningen op 590 woningen. Daarnaast is er vooral een veranderopgave zichtbaar, zowel in de huur- als in de koopsector richting meer toevoeging van appartementen/toegankelijke woningen in plaats van grondgebonden woningen. Deze vraag komt van het groeiend aantal kleine huishoudens door de vergrijzing en de behoefte om betaalbaar te kunnen wonen voor starters.
• De gemeente De Bilt mist aanbod voor middengroepen in de samenleving. Dan gaat het om woningen tot €300.000 of tussen de €300.000 en de €450.000. Onder de middengroepen vallen jonge gezinnen en koop-starters die vaak onvoldoende financiële mogelijkheid hebben om de huidige woningprijzen in De Bilt te betalen. Gezien de goede ligging ten opzichte van Utrecht kan de gemeente wel in het gevraagde suburbane woonmilieu een rol vervullen.
• Er zijn accentverschillen in de woningbehoefte tussen kernen. In De Bilt en Groenekan zien we naar verhouding meer vraag vanuit jonge huishoudens. In Bilthoven wonen relatief meer oudere huishoudens. Ook liggen de inkomens veelal hoger dan in de andere kernen. In de overige kernen zien we vooral een behoefte om in de vraag van jonge huishoudens en van gezinnen te voorzien. Ook is er een aanvullende behoefte aan woonvormen voor wonen met zorg, bij voorkeur op centrale locaties nabij voorzieningen.

Notitie Uitgangspunten woningbouwambitie

De bevolkingssamenstelling van de gemeente De Bilt zal de komende jaren sterk veranderen. Er zijn steeds minder huishoudens onder de 54 jaar en steeds meer daarboven. Vooral de groep ouder dan 75 jaar neemt toe. Per saldo zal het aantal huishoudens in 2026 845 meer bedragen dan in 2016, terwijl het aantal inwoners daalt. De samenstelling van de woningvoorraad in 2016 sluit daarom niet aan op de samenstelling van de huishoudens in 2026. Zo bestaat de woningvoorraad in 2016 voor 72 % uit eengezinswoningen waar in 2026 maar 33 % van de huishoudens uit gezinnen bestaat. Ook als rekening wordt gehouden met een voorkeur voor eengezinswoningen is er sprake van een tekort aan appartementen. In de notitie worden diverse uitgangspunten benoemd voor woningbouw, zoals:

• De gemeente De Bilt kiest voor gestapelde bouw in meer dan 5 lagen op locaties waar dat stedenbouwkundig passend is in de omgeving;

• De gemeente zet zich primair in voor de nieuwbouw van sociale huur (30%) en middeldure huur (minstens 10%). Sociale huur is voor huishoudens met een lager inkomen en middeldure huur is voor starters, doorstromers en de grote groep woningzoekenden waarvoor de sociale huur niet bedoeld is en een koopwoning niet betaalbaar is;
• De gemeente kiest voor spreiding van de sociale woningbouw.

Cultuurhistorische waardenkaart

De cultuurhistorische waardenkaart (vastgesteld d.d. 27 oktober 2011) van de gemeente De Bilt bevat de beschrijvingen van vijftig cultuurhistorische waarden die kenmerkend zijn voor de gemeente. De beschrijvingen zijn opgesteld in samenwerking met de klankbordgroep landschapsontwikkelingsplan. Het geheel bestaat uit een catalogus van geïllustreerde beschrijvingen, waarderingen, een toelichting en diverse kaarten.

De cultuurhistorische waardenkaart heeft een drieledig doel:

• 1. het beschrijven en waarderen van belangrijke cultuurhistorische waarden in de gemeente;
• 2. het informeren van initiatiefnemers van ruimtelijke plannen, met als doel de ontwikkeling van plannen die rekening houden met de cultuurhistorie;
• 3. het aanvullen van het toetsingskader voor ruimtelijke plannen, overeenkomstig de wetgeving.

Onder cultuurhistorische waarden wordt verstaan: de zichtbare historische elementen en structuren die bepalend zijn voor het karakter van de gemeente en voor de ‘leesbaarheid’ van de geschiedenis. Voorbeelden zijn: monumenten en gebouwen zoals kerken, molens, boerderijen en landhuizen, maar ook landschappelijke zaken, zoals: de bijzondere middeleeuwse verkaveling in het veenweidegebied, historische wegen, de lanen en parken van landgoederen, geriefhoutbosjes, zichtlijnen, en loswallen.

De cultuurhistorische waardenkaart bestaat uit een inventarisatie van cultuurhistorische waarden verdeeld in vijf thema’s. De vijf thema’s zijn zo gekozen dat ze de wordingsgeschiedenis en het huidige karakter van de bewoning in het Biltse het beste weergeven. Het gaat om de volgende thema's:

• 1. ontginningen, dijken en weteringen;
• 2. dorpen en gehuchten;
• 3. (water-)wegen, paden en sporen;
• 4. Stichtse Lustwarande en Laagte van Pijnenburg;
• 5. forten, linies en bunkers.

Daarnaast is een 'startlijst' opgesteld. Deze lijst bevat vijftig cultuurhistorische objecten in de gemeente. Geen van deze cultuurhistorische objecten bevinden zich binnen het plangebied.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) beschrijft het beleid van de gemeente De Bilt voor de periode tot aan 2020. Het GVVP steekt in op het benutten van de bestaande infrastructuur en mensen te stimuleren om slimme keuzes in hun vervoermiddel te laten maken. De visie is uitgewerkt in drie hoofddoelen, te weten bereikbaarheid, leefbaarheid (waaronder verkeersveiligheid) en slimmer reizen.

Concreet vertalen deze thema's zich in het verbeteren van de doorstroming op de Soestdijkseweg, openbaar vervoer tussen station Bilthoven en de Uithof, duidelijkere keuzes tussen functie en inrichting van de weg, verkeerseducatie en een aantrekkelijk fietsnetwerk.

Mobiliteitsvisie 2035

De gemeente geeft met de Mobiliteitsvisie uitwerking aan de huidige en toekomstige mobiliteitsopgaven en speelt in op de nieuwe trends en ontwikkelingen. De Mobiliteitsvisie bevat de ambities voor mobiliteit voor de periode tot en met 2035 met een doorkijk naar 2040 en geeft beleidskaders voor het uitwerken van andere beleidsstukken. Concrete maatregelen worden opgenomen in onderliggende uitvoeringsprogramma’s en niet in de mobiliteitsvisie.

De gemeente De Bilt zet een toekomstgerichte koers in voor een duurzaam/groene, veiliger en toegankelijke gemeente. De overkoepelende mobiliteitsvisie heeft een horizon tot en met 2035 en geeft een doorkijk naar de jaren daarna. De mobiliteitsvisie is opgebouwd naar de volgende kernthema’s:

• Duurzaam
• Veilig
• Toegankelijk

De gemeente De Bilt kent een diversiteit aan kernen met elk hun eigen karakteristieken in woon- en werkgebieden en daarmee ook elk een eigen mobiliteitsprofiel. De invulling en uitvoering van de bovenstaande drie kernthema’s in de overkoepelende mobiliteitsvisie kan per kern of locatie binnen een kern verschillen. Zo ontstaan er accenten per kern.

Klimaatadaptatievisie en Water- en rioleringsplan

Op 30 november 2021 is door de gemeenteraad van gemeente De Bilt de 'Klimaatadaptatievisie 2050' en het Water- en Rioleringsplan 2022-2026 vastgesteld. In de klimaatadaptatievisie worden de opgaven en kansen beschreven. Deze visie moet leiden tot een klimaatbestendig De Bilt in 2050. Er zijn in de visie vijf opgaven beschreven:

• Wateroverlast
• Droogte
• Hitte
• Overstromingen
• Schade

De gemeente wil zich voorbereiden op de veranderingen veroorzaakt door klimaatverandering vanuit de visie op de leefomgeving. De wens is om in de gemeente een gezond woon-, werk- en leefklimaat voor mens, dier en plant te creëren. Concreet betekent dit o.a. dat locaties van groot maatschappelijke belang, waarvan aantasting voor ontwrichting van de samenleving zorgt (zoals hoofdinfrastructuur, nutsvoorzieningen en zorgcentra) bestand zijn tegen het veranderende klimaat. De gemeente voorkomt zoveel mogelijk onomkeerbare schade, zoals bodemzettingen, sterfte van flora en fauna en schade aan de volksgezondheid. Voor de concretisering van de visie sluit de gemeente aan bij de ambities uit het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA), de Regionale Adaptatiestrategie (RAS) en de leidraad klimaatadaptief bouwen die momenteel in de regio wordt opgesteld.

Het Water- en rioleringsplan De Bilt 2022-2026 beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van het gemeentelijke oppervlaktewater in de gemeente De Bilt wordt beschreven, omdat het oppervlaktewater een belangrijke bijdrage levert aan waterhuishouding en het reguleren van de grondwaterstand. Water houdt zich niet aan grenzen en het is belangrijk dit aspect integraal mee te nemen, mede in relatie tot wateroverlast.

De klimaatadaptatievisie en het Water- en rioleringsplan (WRP) hebben grote samenhang. In het WRP is de uitwerking van wateroverlast en droogte voor de komende vijf jaar opgenomen. Om deze opgave op te pakken gaan we grootschalig afkoppelen. Projecten in de openbare ruimte zonder rioolvervanging stimuleren we met een bijdrage uit de rioolheffing, zodat hier ook regenwater afgekoppeld kan worden. De ambitie is om zoveel mogelijk te ontharden, te vergroenen en hemelwater vast te houden waar het valt.

Duurzaamheid

Op 26 mei 2016 is het Duurzaam Bouwbeleid (DuBo-beleid) door de gemeenteraad van gemeente De Bilt vastgesteld. Op basis van het DuBo-beleid wil de gemeente initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. Voor nieuwbouw zijn de ambities vertaald in GPR-scores per thema:

• Gemiddeld over alle thema's een 8
• Minimaal een 9 voor 'energie'
• Minimaal een 7 voor 'milieu'
• Minimaal een 8 voor subthema 'toegankelijkheid' (onder thema 'gebruikskwaliteit') voor woningen met het predicaat 'levensloopbestendig' en voor publieke gebouwen

Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad de Duurzaamheidsagenda 2020-2022 vastgesteld. Met deze duurzaamheidsagenda koerst De Bilt op het behalen van de in het Klimaatakkoord afgesproken ambities: 49% minder CO2-uitstoot in 2030 en 95% minder in 2050 ten opzichte van 1990. In het klimaatakkoord zijn afspraken met gemeenten opgenomen over de gemeentelijke inzet. Deze afspraken zijn in de Duurzaamheidsagenda 2020-2022 opgenomen, waarbij de gemeente haar lokale doelstelling om energieneutraal te worden in 2030, loslaat.

Toetsing gemeentelijk beleid

Van de zes speerpunten uit de Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030 zijn drie speerpunten van toepassing op de ontwikkeling van het plangebied. Ten eerste is het speerpunt 'sterke sociale cohesie' van toepassing. In de kernen moeten er kansen zijn voor iedereen. Binnen iedere kern moeten basisvoorzieningen voorhanden zijn, waaronder sportfaciliteiten en ontmoetingsplekken. De ontwikkeling van het plangebied voorziet in deze basisvoorzieningen, doordat de bouw van de woningen in relatie staat tot het nieuwe, moderne zwembad. Ten tweede is het speerpunt 'zes kernen met eigen gezicht' van toepassing. De gemeente geeft als eigenschap voor kern Bilthoven (zuid) de groene woonwijken. De ontwikkeling zal veel nieuw groen in het plangebied brengen. Daarnaast wordt het overgrote deel van het bestaande groen ingepast in het ontwerp, waardoor de groene setting die het plangebied heeft behouden blijft.

Met de realisatie van het plangebied wordt in lijn met de ambities uit de Woonvisie 2030 gebouwd voor de primaire doelgroepen. De ontwikkeling bestaat uit 24 grondgebonden woningen die allen als rijwoningen worden uitgevoerd. Circa 33 procent van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huurwoningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de 350 benodigde sociale huurwoningen tot 2030. Daarnaast zullen de overige woningen bestaan uit middenhuurwoningen en koopwoningen. De ontwikkeling sluit hierbij goed aan op de Woonvisie 2030.

Daarnaast blijkt uit de 'Notitie Uitgangspunten woningbouwambities 2018' dat de gemeente De Bilt voornamelijk wil inzetten op sociale huurwoningen en het middenhuursegment. Hierbij wordt gebruik gemaakt van gestapelde bouw met een voorkeur voor vijf lagen of meer op locaties waar dat passend is. De ontwikkeling voorziet in voornamelijk sociale huurwoningen en het middenhuursegment, namelijk circa 50 procent van de totale ontwikkeling. Gestapelde bouw is op deze locatie niet wenselijk, en het realiseren van grondgebonden sociale huurwoningen en middenhuurwoningen is ook noodzakelijk. Daarnaast laat het 'Woononderzoek gemeente De Bilt 2020' zien dat er circa 540 sociale huurwoningen nodig zijn tot 2030. Met de ontwikkeling worden acht sociale huurwoningen gerealiseerd in verschillende type woningen. Ook het aanbod in het middenhuursegment wordt met vier woningen verder uitgebreid.

Ten aanzien van duurzaamheid geldt voor alle gebouwen dat ze geen gasaansluiting krijgen (wettelijk verplicht). De woningen dienen te voldoen aan de BENG-eisen en gezocht wordt naar mogelijkheden om extra duurzaamheidsmaatregelen te treffen.

De Ruimtelijke randvoorwaarden Parkwoningen (Water)Vogelbuurt zijn als uitgangspunt gebruikt voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan. De randvoorwaarden zijn in voorliggend bestemmingsplan verder en gedetailleerder uitgewerkt. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan de Ruimtelijke randvoorwaarden Parkwoningen (Water)Vogelbuurt.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk is hoofdzakelijk gekeken naar de locatie van de woningbouw, gezien de rest van het plangebied beheersgericht wordt opgenomen. Hiervoor dienen dan ook geen onderzoeken uitgevoerd te worden of deze zijn reeds uitgevoerd bij de realisatie van de functies.

4.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht voor besluiten van de overheid over initiatieven van particulieren of marktpartijen, zoals bij de bouw van woonwijken, de aanleg van auto(snel)wegen, spoorwegen, vliegvelden, pijpleidingen voor gas of olie en (stuw)dammen.

Een m.e.r. kan ook verplicht zijn voor plannen van de overheid, zoals een bestemmingsplan. Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.) wordt getoetst of het bestemmingsplan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Hiervoor zijn in de bijlage bij het Besluit m.e.r. lijsten opgenomen waarin activiteiten zijn aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (lijst C) of ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (lijst D).

De voornoemde drempelwaarden hebben een indicatief karakter, hetgeen inhoudt dat ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden een (vormvrije) beoordeling dient plaats te vinden of het planvoornemen kan leiden tot belangrijke nadelige gevolgen. Deze beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Hierin worden drie hoofdthema's genoemd 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten':

• kenmerk van het project;
• plaats van het project;
• kenmerken van het potentiële effect.

Toepassing

Voor de activiteiten en functies die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt geldt geen directe MER-plicht. Wel geldt er een m.e.r.-beoordelingsplicht, maar omdat de activiteit onder de relevante drempelwaarde blijft, is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Dit betekent dat er een vormvrije m.e.r.-beoordelingsprocedure doorlopen moet worden. Om die reden is een Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 4 bij de toelichting van dit bestemmingsplan toegevoegd. Op basis van deze aanmeldingsnotitie wordt geconcludeerd dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen, risico's of negatieve effecten voor gevoelige gebieden te verwachten zijn. Er kan daarom worden afgezien van het opstellen van een milieueffectrapportage.

Besluit

Het besluit om in de stemmen met de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt door het college tegelijkertijd genomen met het besluit om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.

Op 5 december 2023 heeft het bevoegd gezag (het college van B&W) op basis van de aanmeldingsnotitie een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen, inhoudende geen milieueffectrapportage op te stellen voor voorliggend bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

In het verleden zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd omtrent de bodem- en grondwaterkwaliteit (zie Bijlage 5, Bijlage 6 en Bijlage 7). Naar aanleiding van deze onderzoeken is er ter plaatse van de oude bassins schone grond gestort.

Om er zeker van te zijn dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied voldoet aan de gestelde eisen voor de toekomstige bestemmingen, is besloten om in augustus 2023 een Verkennend (water) bodemonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek is uitgevoerd door Buro Ontwerp & Omgeving, en is bijgevoegd als Bijlage 8. Hieronder worden de conclusies uit dit onderzoek kort behandeld.

Het verkennend bodemonderzoek betreft een aanvulling op het in 2016 uitgevoerde bodemonderzoek en is gericht op het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bovengrond op de westkant van het te bebouwen gebied. Dit in verband met het mogelijk verspreiden van verontreinigd slib. Gezien de aanleiding tot het onderzoek is in principe alleen de bovengrond onderzocht.

In de boven- en ondergrond is plaatselijk een bijmenging met sporen baksteen aangetroffen. In het overige opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen bijmengingen waargenomen. Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal zijn op indicatieve wijze eveneens geen asbestverdachte materialen waargenomen. In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten PCB’s, lood en/of PAK aangetoond. In de ondergrond met sporen baksteen zijn licht verhoogde gehalten kwik, lood en PCB gemeten.

De waterbodem van de vijver bestaat voornamelijk uit matig grof, zwak siltig zand met sporen grind en plaatselijk sporen plantenresten. Plaatselijk zijn dunne, niet separaat te bemonsteren, sliblaagjes van 3 tot 5 cm waargenomen. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de waterbodem op indicatieve wijze geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Tevens zijn verder geen waarnemingen gedaan die duiden op een mogelijke verontreiniging van de waterbodem.

Uit het onderzoek blijkt de sliblaag aan de oostkant van de vijver niet toepasbaar is op landbodem niet toepasbaar is in oppervlaktewater en niet verspreidbaar is op aangrenzend perceel. De onderzochte waterbodem van het overig deel van de vijver en onder de sliblaag valt bij toepassing op landbodem in de bodemkwaliteitsklasse Industrie en is verspreidbaar op aangrenzend perceel.

De grond is hiermee geschikt voor de functies wonen, openbaar groen en infrastructuur. Hiermee voldoet de bodemkwaliteit aan de toekomstige bestemmingen.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.4 Externe veiligheid

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. Het bevoegd gezag wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen. Daarnaast wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 160 meter tot zeer kwetsbare objecten. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

 

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

Binnen het plangebied wordt voorzien in nieuwe kwetsbare objecten in de vorm van woningen. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland. De globale ligging van het plangebied is aangeduid met een blauwe cirkel.

Uitsnede risicokaart Nederland

Stationaire bronnen

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen stationaire risico bronnen. Onder deze stationaire bronnen vallen alle risicobronnen, zoals Bevi-inrichtingen en LPG-tankstations die zijn beschreven toetsingskader, inclusief de inrichtingen die vallen onder de Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik, het Activiteitenbesluit milieubeheer of het Vuurwerkbesluit.

Op circa 300 meter afstand van het plangebied ligt een LPG-station. Het LPG-station bestaat uit een LPG-afleverinstallatie, een vulpunt en een reservoir. De afstand van het PR10-6-contour bedraagt 15 meter voor de LPG afleverinstallatie, 25 meter voor het vulpunt en 25 meter voor het reservoir. De ontwikkeling bevindt zich ruim buiten de PR 10-6-contouren, op circa 275 meter van het dichtstbijzijnde PR 10-6-contour. Om deze reden hoeft er verder niet getoetst te worden aan het plaatsgebonden risico.

Daarnaast moet er nog getoetst worden aan de effectzone van een LPG-station. De nieuw te bouwen woningen zullen worden aangemerkt als kwetsbare objecten. Voor deze objecten geldt dat deze minimaal 60 meter van het LPG-station moeten staan, mits er geen veiligheidsmaatregelen zijn genomen. De nieuw te bouwen woningen zullen op circa 300 meter van het LPG-station gesitueerd worden. De nieuw te bouwen woningen bevinden zich ruim buiten 60 meter van het LPG-station.

Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig die zijn opgenomen in relevante besluiten of circulaires voor externe veiligheid. De ontwikkeling zelf maakt geen risicovolle bedrijven mogelijk.

Mobiele bronnen

Volgens de Risicokaart bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied geen mobiele risico bronnen. De spoorlijn Utrecht-Amersfoort (baanvak 140K.1) ligt op circa 110 meter van het plangebied. Deze spoorlijn is een onderdeel van het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. De vervoersaantallen over dit baanvak is in de Regeling Basisnet voor alle stofcategorieën op 0 vastgelegd, en is er geen groepsrisico te berekenen. Volgens artikel 8 lid 2 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) is er dan geen noodzaak tot het uitvoeren van een verantwoording van het groepsrisico. Nadere toetsing aan deze bronnen is dan ook niet noodzakelijk.

Elektromagnetische straling

Er zijn geen bronnen van elektromagnetische straling -zoals hoogspanningslijnen of zendmasten- aanwezig met invloed op het plangebied. Nadere toetsing aan deze bronnen is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

4.5 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Voor de ontwikkeling is door Buro Ontwerp & Omgeving in april 2023 een akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 9.

Selectie van geluidsbronnen

De nieuwe woningen staan nabij diverse geluidsbronnen. In de omgeving van de nieuwe woningen bevinden zich wegen en een spoorlijn. Gezoneerde industrieterreinen zijn in de nabijheid van de nieuwe woningen niet aanwezig. Het plangebied ligt dan ook niet in de zones van gezoneerde industrieterreinen. Akoestisch onderzoek naar gezoneerde industrieterreinen is dan ook niet nodig.

De nieuwe woningen liggen direct aan de Talinglaan en de Oude Brandenburgerweg. Deze wegen hebben een 30 km/uur-regime. Formeel geldt voor deze wegen volgens de Wgh geen onderzoeksplicht, omdat de maximaal toegestane snelheid 30 km/uur bedraagt. De verkeersintensiteit op deze wegen in combinatie met het wegdek (elementenverharding in keperverband) zijn dusdanig dat een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde niet kan worden uitgesloten. Daarom is in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de omliggende 30 km-wegen (Talinglaan en Oude Brandenburgerweg) rond de nieuwe woningen.

Ten noorden van de nieuwe woning ligt de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Het geluidsproductieplafond (GPP) van deze spoorlijn ter hoogte van de ontwikkeling bedraagt maximaal 65,2 dB. De geluidsproductieplafonds zijn gepubliceerd in het geluidregister. Deze spoorlijn heeft een zone van 300 meter. Hiermee liggen de nieuwe woningen binnen de zone van de spoorlijn Utrecht-Amersfoort.

Resultaten

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de omliggende 30 km-wegen bedraagt 42 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. De omliggende 30 km-wegen hebben op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn bij de beoordeling van de geluidsbelastingen zijn de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt. Deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn bedraagt 58 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB uit de Wgh overschreden, echter aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 68 dB wordt voldaan. Er wordt ook voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 65 dB uit het gemeentelijke geluidsbeleid.

Aangezien bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting uit de Wgh is de realisatie van de woningen vanuit akoestisch oogpunt zonder meer mogelijk. De geluidsbelastingen liggen binnen de geluidsnormen uit de Wgh. Op grond van de Wgh zijn de optredende geluidsbelastingen dan ook acceptabel.

Daarnaast moet er nog worden gekeken naar de cumulatieve geluidsbelasting. De cumulatieve geluidsbelasting is van belang voor de berekening van de vereiste gevelisolatie. Volgens het Bouwbesluit 2012 moet een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij wegverkeerslawaai worden gegarandeerd. De hoogste cumulatieve geluidsbelastingen (LCUM) is 58 dB. De minimaal benodigde gevelwering is 25 dB. De minimale gevelwering van een standaard gevelconstructie bedraagt, op grond van het Bouwbesluit 2012, 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 te halen.

Verlening hogere grenswaarden

Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van spoordempers, het vergroten van de afstand tussen de woningen en de spoorlijn of het toepassen van dove gevels. Het is niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Conform de Beleidsregel hogere waarden Wet geluidshinder, gemeente De Bilt, geldend vanaf 12 april 2022, ligt de nadruk op het voorkomen van geluidhinder. Echter, de verlening van hogere waarden is mogelijk wanneer de geluidsbelasting niet kosteneffectief is terug te brengen naar de voorkeursgrenswaarden, dan wel dat er overwegende bezwaren zijn van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard zijn. De nieuwe woningen vullen het gat in de bebouwing op. De voorgenomen ontwikkeling zorgt dan ook voor een planmatige verdichting van de bebouwing. Hierdoor is er sprake van een stedenbouwkundig bezwaar uit het geluidbeleid te weten: 'Woningen vullen een open plaats tussen aanwezige bebouwing op’.

Gezien de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient ook getoetst te worden aan het “Beleidsregel hogere waarden Wgh, Gemeente De Bilt”. Navolgend worden de op onderhavige onderzoek relevante voorwaarden (eis en inspanningsverlichting) getoetst:

• Geluidluwe gevel (eis): Bij alle woningen is er sprake van minimaal 1 geluidsluwe gevel bij de woningen;
• Indeling woning (inspanningsverplichting): iedere woning krijgt minimaal 1 verblijfsruimte aan de geluidsluwe zijde;
• Buitenruimte (inspanningsverplichting): bij iedere woning is een geluidsluwe gevel. Aan deze gevel worden is een tuin (buitenruimte) gesitueerd;
• Maximale ontheffingswaarde voor weg- en railverkeerslawaai (inspanningsverplichting): De hoogst benodigde hogere waarde bedraagt 58 dB, dit is 3 dB hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor railverkeer uit de Wgh. De benodigde hogere waarde is daarmee lager dan de 65 dB (de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties geen hogere waarden hoger dan de voorkeurswaarde plus 10 dB). De verlening van deze hogere waarden is daardoor mogelijk;
• Cumulatie (eis): er wordt rekening gehouden met overige wegen;
• ‘dove’ gevels (inspanningsverplichting): Bij geen van de woningen wordt een dove gevel toegepast.

Er wordt in onderhavige situatie voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in het “Beleidsregel hogere waarden Wgh, Gemeente De Bilt”. Derhalve is het mogelijk hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder. Op basis van het gemeentelijke geluidbeleid en de Wgh kan de gemeente De Bilt een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. Het CIMLK geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) in het besluitgebied tussen 2021 en 2030. Het CIMLK maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2021 en 2030 in het besluitgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.    

Het rekenpunt dat het dichtst bij het plangebied ligt (30286795_16045165) kent de volgende gemeten waarden voor NO2, PM10 en PM2,5 in 2021:

• NO2 : 13,7879 µg/m3 
• PM10 : 17,0751 µg/m3 
• PM2,5 : 9,9296 µg/m3 

Voor NO2 en PM10 verbindingen geldt een grenswaarde van 40 µg/m3. Voor PM2,5 geldt een grenswaarde van 20 µg/m3. De hoeveelheid NO2, PM10 en PM2,5 in het besluitgebied blijft ruimschoots onder de gestelde grenswaarden. De monitoringstool maakt dus duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2021 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied' als 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van de woningen gelegen buiten het betreffende perceel.

Toetsing

Het plangebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'gemengd gebied'. De nieuwe woningen liggen in een gebied met verschillende bedrijven en sportverenigingen, en nabij de spoorlijn Utrecht – Amersfoort.

Bedrijvigheid in het plangebied

Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen zijn wel gevoelig voor eventuele milieuhinder van bedrijvigheid in de omgeving.

Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied

Door De Milieuadviseur is in april 2016 een quickscan uitgevoerd naar de bedrijven en milieuzonering in de nabije omgeving van de ontwikkeling in het plangebied. Het onderzoek is als Bijlage 10 bijgevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

In de onderstaande tabel staan de omliggende bedrijven en verenigingen met de daarbij behorende richtafstanden weergegeven. Deze richtafstanden zijn afkomstig uit bijlage 1 van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering, editie 2009’. Tevens zijn de afstanden van het bedrijf tot het plangebied weergegeven.

Overzicht richtafstanden

Uit de quickscan blijkt dat er voor wat betreft het zwembad, het sportcentrum en de tennisvereniging niet voldaan wordt aan de richtafstanden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de exacte locatie van de woningen op dat moment nog niet bekend was en dat deze berekeningen zijn uitgevoerd op de grenzen van het plangebied.

De tennisvereniging bevindt zich aan de westzijde van het plangebied waar de ontwikkeling geen woningen mogelijk maakt. De dichtstbijzijnde woningen staan op circa 40 meter van de tennisvereniging, waarmee deze geen hinder veroorzaakt op de woningen. Voor het sportcentrum geldt dat de woningen op minimaal 10 meter afstand worden gebouwd.

De exacte locatie van het zwembad was ook nog niet bekend ten tijde van het opstellen van de quickscan. Om deze reden is er, toen deze locatie bekend was, een nader onderzoek uitgevoerd naar de eventuele hinder afkomstig van het zwembad. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 11. Hieronder worden de conclusies van dit onderzoek kort behandeld.

Een deel van het plangebied ligt binnen de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit en de richtwaarden uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering, editie 2009’ voor zowel langtijdgemiddelde geluidsbelasting als de maximale geluidsbelastingen. Wanneer de woningen op enige afstand van het zwembad worden gebouwd, dan wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit en de richtwaarden uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering, editie 2009’ voor zowel langtijdgemiddelde geluidsbelasting als de maximale geluidsbelastingen. In deze situatie kunnen de woningen worden gerealiseerd, waarbij sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de realisatie van het zwembad.

In de onderstaande figuur is in het rood het deel van het plangebied gearceerd waarbinnen woningbouw niet mogelijk is. De 50 dB(A)-contour van langtijdgemiddelde geluidsbelasting is met groene lijn weergegeven. De 70 dB(A)-contour van de maximale geluidsbelasting is weergegeven met een blauwe lijn. Binnen het rode gearceerde gebied zullen geen woningen worden gerealiseerd, waarmee er geen eventuele hinder van het zwembad plaatsvindt op de nieuwe woningen.

Deel van het onderzoeksgebied waar woningbouw niet mogelijk is op basis van het nieuwe zwembad, met rood gearceerd

Nader onderzoek industrielawaai

Vanwege het nieuwe stedenbouwkundig plan is er in november 2023 door Buro Ontwerp & Omgeving een actualiserend onderzoek uitgevoerd ten behoeve van geluid afkomstig van het nieuwe zwembad. Dit onderzoek is als Bijlage 12 bijgevoegd. Hieronder worden kort de conclusies van dit onderzoek behandeld.

Langtijdgemiddelde geluidsbelasting

Bij de nieuwe woningen bedraagt de langtijdgemiddelde geluidsbelasting maximaal 45 dB(A). Bij nieuwe woningen wordt voldaan aan de grenswaarde van 50 dB(A) uit het Activiteitenbesluit en tevens wordt voldaan aan de richtwaarde (stap 2) van 50 dB(A) uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, editie 2009.

Iedere eerste vrijdag van de maand is er discozwemmen tussen 19:15 en 21:15. Tijdens het discozwemmen is een hogere geluidsniveau. Bij de nieuwe woningen is dan ook sprake van een incidentele bedrijfssituatie. Voor de incidentele bedrijfssituatie gelden de normen uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering, editie 2009' niet. De optredende langtijdgemiddelde geluidsbelasting tijdens het discozwemmen bedraagt maximaal 62 dB(A). Gezien de beperkte duur (2 uur per maand) kan deze geluidsbelasting als acceptabel worden geacht.

Maximale geluidsbelastingen

Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit en de Richtwaarde (stap 2) uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, editie 2009, voor de maximale geluidsbelastingen.

De optredende maximale geluidsbelasting tijdens het discozwemmen zijn lager dan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit en de richtwaarden uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering, editie 2009'. De optredende maximale geluidsbelasting tijdens het discozwemmen moeten dan ook acceptabel worden geacht.

Maatwerkvoorschrift

De geluidsnormen in het Activiteitenbesluit zijn van toepassing op activiteiten gedurende elke dag van het jaar. Indien er sprake is van incidentele activiteiten die afwijken van de representatieve bedrijfssituatie, kan het bevoegd geag dit 'regelen' via een maatwerkvoorschrift. Hierbij kan er incidenteel worden afgeweken van de standaard geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit en indien nodig hier nadere voorschriften aan verbinden.

Om deze reden zal er voor het discozwemmen een maatwerkvoorschrift worden opgesteld. Deze zal worden opgesteld tijdens de vergunningverlening van de nieuw te bouwen woningen.

Conclusie

De woningen, zoals geprojecteerd in het stedenbouwkundig plan, kunnen worden gerealiseerd op basis van dit akoestisch onderzoek. Geluid afkomstig van het zwembad vormt geen belemmering voor de woningbouw. De incidentele hogere geluidsbelasting afkomstig van het discozwemmen kan als acceptabel worden geacht, mits een maatwerkvoorschrift wordt opgesteld.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.8 Water

Beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Waterbeleid in de 21e eeuw

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Bestuursakkoord Water

Het bestuursakkoord is een overeenkomst tussen het rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven om maatregelen te treffen voor een doelmatiger waterbeheer. De inzet is een mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en waterketen. De kwaliteit van het beheer vergroten tegen een zo laag mogelijke kosten. Met betrekking tot het procesinstrument de watertoets is afgesproken, conform de Bestuurlijke Notitie Watertoets, om bij alle ruimtelijke plannen die van belang zijn voor het waterbeheer uit te voeren.

Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie (DPRA)

Op nationaal niveau is in het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) afgesproken dat gemeenten in 2050 klimaatbestendig moeten zijn. In 2020 moet dit in beleid zijn verankerd. Het gaat bij het DPRA om de ruimtelijke (RO) component, het aanpassen van de omgeving aan het veranderende klimaat. Gemeenten bepalen zelf wat zij verstaan onder ‘klimaatbestendig’ en de bijbehorende ambities. De op te stellen klimaatstrategie geeft hier invulling aan. De gemeente maakt hierbij ook gebruik van de Regionale Adaptatie Strategie (RAS) die momenteel in de samenwerkingsregio wordt opgesteld.

Sinds 2012 werkt gemeente De Bilt binnen het regionale platform Winnet samen met dertien andere gemeenten en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden aan een doelmatige afvalwaterketen. In 2019 gaan deze gemeenten, Stichtse Rijnlanden, Provincie Utrecht en VRU deze samenwerking verbreden naar ruimtelijke adaptatie. De afspraken hierover worden eind 2019 vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst Water en Klimaat.

Regionale Adaptatie Strategie (RAS) Zuidwest Utrecht

Om de regio Utrecht Zuidwest klimaatbestendig en waterrobuust te maken, is samenwerking binnen de regio heel belangrijk. Werkregio Utrecht Zuidwest heeft daarom op 1 januari 2020 met zeventien partners het netwerk Water en Klimaat opgericht. Dat netwerk heeft in hetzelfde jaar al een regionale adaptatiestrategie (RAS) opgesteld: een visie en ambitie om samen te werken aan klimaatadaptatie. Op 28 januari is deze RAS met enthousiasme vastgesteld door alle partners.

Volgens de RAS is de jaarlijkse hoeveelheid neerslag de afgelopen eeuw met 30% toegenomen en het aantal dagen met hoosbuien verdubbeld van drie naar zes dagen per jaar. Wateroverlast kan optreden aan de voet van de Utrechtse Heuvelrug door afstromend regenwater, in het veenweidegebied waar water niet weggepompt kan worden en in bebouwd gebied waar de problemen vooral veroorzaakt worden door het hoge percentage verharding.

Eén van de doelen van deze RAS is dat 70 mm in één uur niet tot wateroverlast leidt: dit is een ondergrens. Een aantal andere doelen voor 2050 zijn:

• Een uitgebreid groenblauw netwerk in stedelijk gebied zorgt er bij extreme buien voor dat het water optimaal wordt vastgehouden en geborgen in het bodem- en watersysteem.
• Vitale en kwetsbare functies zijn waterrobuust ingericht.
• Door bewustwording houden ook inwoners en bedrijven zoveel mogelijk water vast op eigen terrein.

Klimaatadaptatievisie 2050 en Water- en Rioolplan 2022-2026

De gemeente heeft de klimaatadaptatievisie 2050 en het Water- en Rioolplan 2022-2026 in november 2021 vastgesteld.

Het handelen van de gemeente is er op gericht om wateroverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Hierbij houdt de gemeente rekening met de extreme buien die naar verwachting voorkomen in het klimaat van 2050. Er wordt toegewerkt naar een niveau waarbij inwoners geen wateroverlast (water in de woning) hebben bij een bui die één keer per 100 jaar voorkomt. Er wordt gestreefd naar 'label B' voor wateroverlast in 2050 (geen schade bij een bui van 70 mm in 1 uur).

In het Water- en rioolplan 2022-2026 is deze ambitie vertaald naar het streven dat in 2050 regenbuien van 70 mm/uur géén wateroverlast opleveren, dat wil zeggen geen wateroverlast, waardoor schade aan woningen ontstaat of waardoor het verkeer op hoofdwegen ernstig wordt belemmerd. Hiermee sluit de gemeente aan bij de regionale ambitie zoals verwoord in de Ruimtelijke Adaptatie Strategie (zie hierboven). Deze 70 mm is ook uitgangspunt voor deze ontwikkeling.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in april 2023 een quickscan water uitgevoerd. Deze is bijgevoegd als Bijlage 13. Hieronder worden de conclusies van dit onderzoek kort behandeld.

Voor de benodigde wijziging van het bestemmingsplan is een snelle analyse van de waterhuishouding uitgevoerd. Uit de analyse blijkt dat:

• De bodemopbouw van het plangebied bestaat uit zeer fijn tot matig fijn en matig tot sterk siltig zand bestaat, waarbij de bovengrond zwak humeus is. Incidenteel is een laag zandige klei aanwezig;
• Het maaiveld is gelegen op een hoogte van circa 3,3 m +NAP;
• De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied wordt ingeschat op circa 1,8 m-mv (circa 1,5 m +NAP);
• Op basis van de bodemopbouw (ondergrond) wordt de infiltratie van hemelwater binnen het plangebied als ‘kansrijk’ bestempeld;
• Op basis van het beleid van de gemeente de Bilt circa 281 m3 water geborgen dient te worden;
• Deze berging dient, indien mogelijk gerealiseerd te worden in een bovengrondse infiltratievoorziening;
• Ondergrondse infiltratievoorzieningen mogen enkel aangelegd worden als het aanleggen van oppervlakkige infiltratie vanwege ruimtelijke, technische en/of financiële aspecten niet mogelijk is.
• Middels de realisatie van de woningen dient rekening gehouden te worden met een DWA toename van circa 7,2 m3 per dag.

Gezien de resultaten van onderhavige analyse worden er met de voorgenomen ontwikkelingen binnen het plangebied geen negatieve gevolgen verwacht voor de waterhuishouding ter plaatse. Het aspect water vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Voor de berging en infiltratie van hemelwater binnen het plangebied wordt een verlaging van het maaiveld in de omliggende groenstroken als meest efficiënt gezien. De daadwerkelijke wijze van berging van hemelwater zal nog nader bepaald moeten worden. Daarnaast zal bepaald moeten worden hoe en waar het vuilwater vanuit het plangebied geloosd kan worden. Zowel het hemelwater- als het vuilwatersysteem dient in een latere fase verder gedimensioneerd en civieltechnisch uitgewerkt te worden. Hiervoor dient in een vroegtijdig stadium overleg gevoerd te worden met het Hoogheemraadschap.

De huidige maaiveldhoogte van het plangebied ten opzichte van het omliggende terrein is voldoende om te voorkomen dat er bij extreme regenval hemelwater het plangebied instroomt. Wel wordt aanbevolen om het vloerpeil van de woningen nog minimaal 20 cm hoger te realiseren als het omliggende terrein en de te realiseren wegen. Hiermee kan bij extreme neerslag waterschade door het instromen van hemelwater voorkomen wordt.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.9 Archeologie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet in een toelichting van een bestemmingsplan bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Volgens de archeologische waardenkaart van de gemeente hebben de gronden binnen het plangebied de aanduiding VAW2. Daarmee is er sprake van middelhoge tot hoge archeologische verwachting. Bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 50 cm is vooraf archeologisch onderzoek noodzakelijk. Met de beoogde ontwikkeling wordt deze ondergrens overschreden. Om deze reden is door Hamaland Advies in april 2016 een Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek (Verkennende en Karterende fase) Archeologie uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 14. De conclusies van dit onderzoek worden hieronder kort behandeld.

Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek

Op grond van de bestudeerde bronnen en de bekende archeologische waarnemingen in de omgeving van het plangebied, wordt geconcludeerd dat het plangebied een hoge trefkans heeft op archeologische vindplaatsen uit de periode Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd. Er kunnen in het plangebied restanten van ontginningssporen, verkavelingssporen en andere agrarisch-gerelateerde archeologische vindplaatsen verwacht worden. Daarnaast valt niet uit te sluiten dat er zich archeologische resten bevinden uit de periode Laat-Paleolithicum tot en met Vroege Middeleeuwen.

Op grond van de resultaten uit het booronderzoek blijkt dat in het plangebied geen sprake is van een intacte bodem. De bodemopbouw bestaat uit een subrecente bouwvoor en subrecente ophooglagen die scherp overgaan in de top van het dekzand, dat deels ook is opgenomen in deze ophooglagen. In één boring is sprake van een slootvulling, die op grond van cartografisch materiaal en een tegelfragment uit de 20e eeuw dateert. Verder zijn er geen relevante archeologische vindplaatsen, in de vorm van cultuurlagen, vondsten of spoorcomplexen aangetroffen.

Selectieadvies

Op grond van het onderbreken van concrete aanwijzingen voor een archeologische vindplaats, adviseert Hamaland Advies om geen vervolgonderzoek in het plangebied uit te voeren. Hamaland Advies adviseert tevens om de middelhoge en hoge archeologische verwachting voor het plangebied op de archeologische beleidskaart van de gemeente De Bilt bij te stellen naar laag met als indicatie 'verstoord'.

Hoewel voor het plangebied op basis van het onderzoek geen archeologische vondsten te verwachten zijn, kan nooit helemaal worden uitgesloten dat bij uitvoering van de werkzaamheden alsnog archeologische vondsten worden gedaan. Dergelijke (toevals)vondsten worden beschermd door artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dat melding van deze vondsten bij de bevoegde overheid (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, c.q. gemeente De Bilt) verplicht stelt.

Bij het booronderzoek is niet het hele plangebied onderzocht. De aangetroffen verstoorde bodem is alleen met zekerheid aangetoond voor het gebied waar de boringen zijn gezet. Echter is het, gezien de daar aanwezige bebouwing en andere zichtbare ingrepen, aannemelijk dat ook op de niet-onderzochte delen van het terrein geen intacte bodem met archeologische resten meer aanwezig is. De ODRU / gemeente De Bilt heeft daarom het selectieadvies van onderzoeksbureau Hamaland overgenomen. Een dubbelbestemming archeologie is niet langer noodzakelijk binnen het plangebied.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.10 Cultuurhistorie

Algemeen

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

In de gemeentelijke 'Erfgoedverordening De Bilt 2010' is de wijze vastgelegd waarop er door de gemeente omgegaan wordt met het gemeentelijk erfgoed, onder meer bij de vergunningverlening. Zo wordt de procedure tot aanwijzing van gemeentelijke monumenten en de instandhouding hiervan geregeld. Een gemeentelijk monument is een zaak, die van algemeen belang is vanwege zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stads- of dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is ook het terrein waarop zich een gemeentelijk monument bevindt onderdeel van het totale monument. In de verordening is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

Toetsing

Binnen de plangrenzen van dit bestemmingsplan bevinden zich geen waardevolle monumenten (met een beschermde status als gemeentelijk of rijksbeschermd monument) of waardevolle panden en objecten (niet formeel beschermd). Ook in de directe omgeving zijn geen cultuurhistorisch waardevolle panden of andere elementen aanwezig.

Conclusie

Gelet op het ontbreken van cultuurhistorisch waardevol erfgoed in en nabij het plangebied, zijn nadere beschermde maatregelen hiervoor niet noodzakelijk. Er komen als gevolg van het planvoornemen geen cultuurhistorische waarden in het geding.

4.11 Ecologie

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming, in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken.

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op een afstand van circa 5,7 kilometer van het plangebied en betreft de 'Oostelijke Vechtplassen'. Andere Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 10 kilometer afstand. Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden en de aard van de werkzaamheden kunnen direct negatieve effecten op voorhand worden uitgesloten. Indirecte negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie kunnen echter niet op voorhand worden uitgesloten. Daarom is door Buro Ontwerp & Omgeving in februari 2023 een AERIUS berekening uitgevoerd, die is bijgevoegd als Bijlage 15.

Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er geen stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar plaatsvindt in de realisatiefase. Tevens blijkt dat er geen stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar plaatsvindt in de gebruiksfase. Met betrekking tot stikstofdepositie kan worden opgemerkt dat er geen significante effecten zijn op Natura 2000-gebieden en dat er geen passende beoordeling nodig is.

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland. Ten zuidoosten en ten noordwesten van het plangebied bevinden zich gebieden welke zijn aangewezen als bestaande natuur binnen het NNN. Het betreft hier onder andere de Ridderoordse Bossen, De Leyen, landgoed Beerschoten, de Hoogekampse Plas en het Heidepark, een (park)bosgebied met een vijver/ven. Deze gebieden liggen op enige afstand van het plangebied, vanaf circa 450 meter. Gezien de ligging buiten dit gebied worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingen van het NNN bij de werkzaamheden niet aangetast. Aanvullende maatregelen of aanvullend advies ten aanzien van het natuurnetwerk zijn in onderhavige situatie niet benodigd.

Soortenbescherming

In het verleden zijn er voorafgaand aan de sloop van het zwembad diverse ecologische onderzoeken uitgevoerd door Staring Advies en Buro Ontwerp & Omgeving. In februari 2016 is door Staring Advies (Bijlage 16) een quickscan ecologie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het oude zwembad geschikt was voor de gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis en laatvlieger. Daarnaast blijkt dat er mogelijk, bij hoge uitzondering, ringslangen aanwezig zijn in de waterpartij die deel uitmaakt van het plangebied. Gezien de waterpartij verder niet wordt gedempt maar juist wordt uitgebreid, is nader onderzoek naar de ringslang niet noodzakelijk. Nader onderzoek naar de drie soorten vleermuizen is wel noodzakelijk.

Om die reden is door Buro Ontwerp & Omgeving in september 2020 (Bijlage 17) een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er in totaal twee paarverblijven van gewone dwergvleermuizen zijn waargenomen ter plaatse van het oude zwembadgebouw. Om die reden was een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Ter ondersteuning en onderbouwing van de beschermingsmaatregelen en de ontheffingsaanvraag is door Buro Ontwerp & Omgeving in oktober 2020 (Bijlage 18) een activiteitenplan opgesteld. De ontheffing is verleend op 8 april 2021. Tot slot is er door Buro Ontwerp & Omgeving in april 2021 (Bijlage 19) een ecologisch werkprotocol, waarbij het gebouw ongeschikt is gemaakt en tot slot natuurvrij is verklaard door een ecologisch deskundige. Hierna is het oude zwembad gesloopt.

In de huidige situatie ligt het plangebied waar het oude zwembad stond braak. Er is zand gestort en er groeit voornamelijk onkruid. Het is dan ook niet te verwachten dat er beschermde diersoorten of plantsoorten zich in het plangebied hebben gevestigd in de periode tussen de sloop van het oude zwembad en de ontwikkeling van de woningen. Daarnaast zijn er toen het oude zwembad nog aanwezig was geen andere beschermde soorten dan vleermuizen rondom het zwembad aangetroffen. Om deze reden is het niet noodzakelijk nadere ecologische onderzoeken uit te voeren in het plangebied.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.12 Niet Gesprongen Explosieven

Algemeen

De mogelijke aanwezigheid van explosieven in de ondergrond houdt in Nederland over het algemeen verband met de Tweede Wereldoorlog. Handelingen die leidden tot niet gesprongen conventionele explosieven in de bodem betroffen bijvoorbeeld het afwerpen van munitie, beschietingen vanuit de lucht/vanaf het water/op het land, het neerstorten van vliegtuigen, gevechten tijdens de begin-, tussen- en eindfase van de Tweede Wereldoorlog, het dumpen van munitie en het verdedigen van gebieden met mijnenvelden en dergelijke. Indien er bij voorgenomen (graaf)werkzaamheden een redelijk vermoeden bestaat op het aantreffen van conventionele explosieven (CE) in de (water)bodem, dient een vooronderzoek conform CS-VROO en CS-OOO uitgevoerd te worden of dienen de werkzaamheden op een andere wijze te worden gevrijwaard.

Toetsing

Door Sweco is in juli 2020 een quickscan Niet Gesprongen Explosieven (NGE) uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 20 bijgevoegd. Hieronder worden de conclusies van dit onderzoek kort behandeld.

Op basis van de geraadpleegde literatuur ontstaat het beeld dat er tijdens de Duitse inval en de navolgende bezettingsjaren in de omgeving diverse oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden, waarbij mogelijk CE achter is gebleven. Voor het plangebied zelf zijn geen aanleidingen achterhaald waardoor in verhoogde mate rekening gehouden dient te worden met de mogelijke aanwezigheid van NGE. Wel is de nabijgelegen spoorzone doelwit geweest van diverse luchtacties waarbij afwerp- en raketmunitie is ingezet. Op basis van deze feiten is een klein gedeelte (westelijke punt) van het plangebied verdacht op CE.

Het bovenstaande geeft aanleiding om aan te nemen dat de geplande werkzaamheden ter hoogte van het verdachte gebied niet zondermeer uitgevoerd kunnen worden. Afhankelijk van de geplande ingreep is, binnen het met rode lijnen gemarkeerde gebied (zie navolgende afbeelding), aanvullend onderzoek nodig. Werkzaamheden binnen het overige deel van het plangebied zijn vrij van een verhoogd risicoprofiel en kunnen regulier uitgevoerd worden met inachtname van het protocol toevalvondsten.

Gezien er geen ontwikkelingen plaatsvinden binnen het rode gebied is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

Verdacht gebied binnen onderzoeksgebied

Conclusie

Het aspect Niet Gesprongen Explosieven vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.13 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

Verkeersgeneratie

Om de verkeersgeneratie te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW. Bij de berekening van de toename van het aantal verkeersbewegingen is uitgegaan van het volgend aantal functies:

• 12 koopwoningen in de vorm van rijwoningen;
• 8 sociale huurwoningen in de vorm van rijwoningen;
• 4 middenhuur woningen in de vorm van rijwoningen.

Het plangebied ligt in de categorie 'matig stedelijk, rest bebouwde kom'. Hiervoor zijn door het CROW de volgende verkeersgeneratie aan toegeschreven:

• Koop, huis, tussen/hoek: gemiddeld 7,1 per woning;
• Huur, huis, sociale huur: gemiddeld 4,9 per woning;
• Huur, huis, vrije sector: gemiddeld 7,1 per woning.

De totale toename van de verkeersgeneratie is (85,2 + 39,2 + 28,4 = 152,8) afgerond 153 motorvoertuigenbewegingen per dag.

Afwikkeling autoverkeer

De ontsluiting van de nieuwe woningen bestaat uit twee doodlopende toegangswegen vanaf de Talinglaan en Kuifeendlaan. Vanwege het bestaande éénrichtingsverkeer in de Talinglaan (van west naar oost), wordt het eerste deel getransformeerd naar twee richtingsverkeer. Hiermee wordt de ontsluiting van het carré mogelijk gemaakt vanaf de Oude Brandenburgerweg zonder extra omrijdbewegingen via de Korhoenlaan en Pluvierenlaan. De overgang naar het bestaande éénrichtingsverkeer moet duidelijk worden vormgegeven middels een versmalling in het profiel en ondersteuning met bebording waardoor verkeerd rijgedrag zo veel mogelijk wordt vermeden.

Door Sweco is in november 2021 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 21. In dit onderzoek wordt onder andere de impact van de ontwikkeling op de verkeersintensiteiten besproken. De straten in de wijk hebben in de huidige situatie verkeersintensiteiten die passen bij een rustige woonstraat. De ontwikkelingen hebben een geringe impact op het wegennet. Met de woningbouwontwikkelingen blijft de verkeersintensiteit passen bij een rustige woonstraat. De groei van het verkeer als gevolg van de voorgestelde planontwikkelingen is beperkt, waardoor het effect op de verkeersveiligheid verwaarloosbaar is. In het drukste uur van de spits rijden er circa 10 motorvoertuigen extra over de Oude Brandenburgerweg. Dat komt neer op ongeveer 1 auto per 6 minuten.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van het volgend aantal woningen:

• 12 koopwoningen in de vorm van rijwoningen;
• 8 sociale huurwoningen in de vorm van rijwoningen;
• 4 middenhuur woningen in de vorm van rijwoningen.

Het plangebied ligt in de categorie 'matig stedelijk, Rest bebouwde kom'. Hiervoor zijn door de gemeente de volgende parkeernormen toegepast:

*Indien 100% openbaar toegankelijk mag het aantal parkeerplaatsen vanwege dubbelgebruik worden gecorrigeerd met 5 parkeerplaatsen

In totaal zijn er, afgerond, 38 parkeerplaatsen benodigd. Door Sweco is in november 2021 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 21. In dit onderzoek worden onder andere een drietal verkavelingsmodellen beoordeeld op de parkeermogelijkheden. Hieruit werd geconcludeerd dat de parkeerplaatsen zoals toen ingetekend waren, niet wenselijk was. Om deze reden heeft de gemeente een nieuwe opzet gemaakt voor de parkeerplaatsen.

In het stedenbouwkundig plan is voorzien in 39 nieuwe parkeerplaatsen. Per woning dient er minimaal te worden voorzien in één parkeerplek binnen de carrés. In totaal worden 28 parkeerplaatsen binnen de carrés gerealiseerd. Overige parkeerplaatsen, waaronder het bezoekers parkeren, worden als langsparkeren geprojecteerd in de bestaande straten. Drie plekken in de Kuifeendlaanen en acht plekken in de Oude Brandenburgerweg

4.14 Duurzaamheid

Algemeen

Klimaatverandering heeft allerlei nadelige effecten, zoals een grotere kans op verdroging van planten en bomen, wateroverlast en gezondheidsklachten door hitte en smog. Ook de gemeente De Bilt moet zich daarom voorbereiden op deze veranderingen en hier zo goed mogelijk op anticiperen. Er liggen knelpunten, maar ook kansen. Vandaar dat de gemeente een klimaatadaptatievisie heeft opgesteld. Deze visie moet leiden tot een klimaatbestendig De Bilt in 2050.

Binnen de klimaatadaptatievisie zijn zeven ambities voor een waterrobuuste en klimaatbestendige inrichting opgesteld. Deze zijn:

• De kwetsbaarheden in beeld brengen;
• Risicodialoog uitvoeren en strategie opstellen;
• Uitvoeringsagenda opstellen
• Meekoppelkansen benutten;
• Stimuleren en faciliteren;
• Regulering en borging vormgeven;
• Handelen bij calamiteiten.

Toetsing

Een belangrijk onderdeel van duurzaamheid voor onderhavig plan is dat de bestaande riothermie installatie van het zwembad uitgebreid en geschikt gemaakt wordt voor de nieuwe woningen (eventueel in een volgend stadium ook nog voor zo’n 100 bestaande woningen in de directe omgeving). Hierbij hoort een combinatie met de warmte-koude opslag en een mini warmtenet, waarmee zelfs CO2 neutraal kan worden gebouwd, zoals is aangetoond in de haalbaarheidsstudies.

Bij nadere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp en de civieltechnische uitwerking dient aandacht te worden geschonken aan:

• het optimaal benutten van de toepassingsmogelijkheden voor zonne-energie;
• een zo gunstig mogelijke verhouding tussen gebruiks (vloer) oppervlak en verlies (gevel/dak) oppervlak;
• 100% afkoppeling van de hemelwaterafvoer en maximale infiltratie van het regenwater op eigen terrein;
• piekregenval, hittestress, overstroming. Het gebied dient een bui van 70mm te kunnen bergen;
• bomen en andere beplanting vergroten de biodiversiteit, zijn goed voor insecten en zorgen voor nestgelegenheden voor vogels en andere kleine dieren. De beplanting sluit aan bij de inheemse soorten die voorkomen op de Utrechtse Heuvelrug;
• groen aankleden van parkeerplaatsen, bijvoorbeeld door middel van grastegels;
• zoveel mogelijk gesloten kringlopen en circulair beton in de funderingen;
• toepassing van sedumdaken (op bijvoorbeeld bergingen);
• de woningen moeten minimaal voldoen aan het Bouwbesluit. Het gaat hierbij over de energiebehoefte van het gebouw.

Conclusie

Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.15 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatie plannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomsituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

Toetsing

Het plangebied en daarmee het exploitatiegebied van voorliggend bestemmingsplan is in eigendom van de gemeente de Bilt. De kosten van de grondexploitatie worden verrekend in de uiteindelijke grondprijs van de uit te geven bouwrijpe kavels en zijn daarmee anderszins verzekerd. Er bestaat derhalve geen noodzaak tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Conclusie

Het aspect economische uitvoerbaarheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

4.16 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Algemeen

De op 20 oktober 2022 vastgestelde Ruimtelijke randvoorwaarden Parkwoningen (Water)Vogelbuurt vormen de basis van voorliggend bestemmingsplan. Bij de totstandkoming van de ruimtelijke randvoorwaarden zijn diverse malen bijeenkomsten voor omwonenden en andere belanghebbenden georganiseerd. Van deze bijeenkomsten zijn verslagen gemaakt, welke gebundeld zijn in een document. Dit document is bijgevoegd als Bijlage 22. Tijdens de bijeenkomsten was gelegenheid voor betrokkenen om hun mening, kennis en adviezen te delen. De inbreng van de omwonenden en andere belanghebbenden is gebruikt om het plan te verbeteren.

Vooroverleg

Conform artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg met diverse instanties, zoals het waterschap en de provincie. Met deze ontwikkeling zijn geen belangen van het Rijk gemoeid, waardoor vooroverleg met de Rijksdiensten niet vereist is.

• De provincie heeft middels een brief aangegeven dat er geen aanleiding is opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Omgevingsvisie Provincie Utrecht en geborgd in de bijbehorende Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. Zie tevens Bijlage 23.

• Met de Veiligheidsregio Utrecht heeft vooroverleg plaatsgevonden. Het advies vanuit de Veiligheidsregio Utrecht is bijgevoegd als Bijlage 24. Ten aanzien van externe veiligheid is de paragraaf uitgebreid met het advies. Het advies omtrent opstelplaatsen redvoertuigen en bluswatervoorziening wordt betrokken bij de verdere uitwerking van het plan.
• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft aangegeven dat in het bestemmingsplan heldere uitgangspunten zijn beschreven waarmee op een goede manier omgegaan wordt met de waterhuishoudkundige belangen. De exacte uitwerking en daarmee ook de ruimtelijke inpassing zal in een latere fase uitgewerkt worden.

Voorbereidingsprocedure

Overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb zal het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage liggen. Hoofdstuk 6 toont de uitkomst van de procedure.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Plansystematiek

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

5.2 Opbouw regels

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3, zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

5.3 Verbeelding

In deze paragraaf worden de op de verbeelding voorkomende bestemmingen benoemd en wordt kort toegelicht wat hiervoor in de regels vastgelegd is.

Artikel 3 Groen

Gekozen is om de bestemming 'Groen' veelvuldig toe te passen in het plangebied. Deze bestemming staat parken, plantsoenen, bosschages en overige groenvoorzieningen toe. Voet- en fietspaden zijn ook toegestaan, waardoor de woningen aan de voorzijde op deze manier ontsloten kunnen worden maar er toch een groen karakter kan worden gewaarborgd. Binnen deze bestemming zijn verder uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, met uitzondering op bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen. Verder zijn nieuwe speelvoorzieningen, waterpartijen en -voorzieningen, inritten voor aanpalende erven en voeten fietspaden geregeld.

Artikel 4 Sport

Vanwege de herbestemming van de bestemming 'Sport' naar de bestemming 'Wonen' ontstaat er ter plaatse van de bestemming 'Sport' een overschrijding van het maximum bebouwingspercentage. Om dit te regelen is tevens de bestemming 'Sport' grotendeels beheersgericht opgenomen ter plaatse van het nieuwe zwembad en het fitnesscentrum. Wel is hierbij de 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. Dit om te regelen dat, in afwijking van de standaard, ter plaatse van het zwembad overige palen en masten, erfafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde een bouwhoogte van 8 meter mogen hebben. Dit om de huidige situatie zoals vergund ook vast te leggen in het bestemmingsplan.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden met de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ zijn bestemd voor erftoegangswegen, (buurt)ontsluitingswegen, voet- en fietspaden, parkeer- en/of stallingsvoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, straatmeubilair, civieltechnische- en waterhuishoudkundige werken en nutsvoorzieningen. De bouwmogelijkheden binnen de bestemming zijn beperkt tot het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering op bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen.

Artikel 6 Water

In het vigerend bestemmingsplan is reeds de bestemming 'Water' opgenomen. Omdat de waterpartij behouden blijft, maar wel een andere vorm aanneemt, is besloten de bestemming 'Water' op te nemen in onderhavig bestemmingsplan. De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor waterpartijen en waterlopen, inclusief taluds en bermen, waterberging, waterhuishoudkundige werken en tot slot bruggen en duikers.

Artikel 7 Wonen

De beoogde nieuwe woningen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. De gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor woningen en de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen, inclusief bijbehorende tuinen en erven en groenvoorzieningen.

Woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'. Tot slot mag het aantal wooneenheden per bouwvlak niet meer bedragen dan is aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'.

Voor woningvergrotingen, bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en onderkelderingen zijn specifieke regels opgenomen. Dakterrassen zijn niet toegestaan vanwege de mogelijk inkijk op de buitensauna van het fitnesscentrum.

Tot slot is een specifieke regeling opgenomen die het aantal sociale huurwoningen en geliberaliseerde woningen ten behoeve van middenhuur regelt.

Hoofdstuk 6 Procedure

Het ontwerpbestemmingsplan 'Oude Brandenburgerweg 67 te Bilthoven' is op 13 december 2023 gepubliceerd in de Biltsche Courant, De Vierklank en het digitale gemeenteblad. Daarnaast is het ontwerp digitaal raadpleegbaar geweest via www.ruimtelijkeplannen.nl. In de periode 14 december 2023 tot en met 25 januari 2024 heeft het ontwerpbestemmingsplan 'Oude Brandenburgerweg 67 te Bilthoven' ter voldoening aan artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan kenbaar maken aan burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt. In deze periode zijn er geen zienswijzen ontvangen. Tevens zijn er geen ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.