De Leijen Zuid

Toelichting

Bestuurlijke lus

De Afdeling rechtspraak van de Raad van State heeft op 10 juni 2015 inzake de behandeling van het beroep tegen het bestemmingsplan 'De Leijen Zuid' de 'bestuurlijke lus' toegepast. De ladder van duurzame verstedelijking is onvoldoende in acht genomen, zo luidt de tussenuitspraak. Daarmee is het bestemmingsplan nog altijd van kracht. De gemeenteraad heeft de gekregen om op grond van artikel 8:51d van de Awb het onder 13.3 genoemde gebrek in het bestreden besluit binnen een termijn van 26 weken te herstellen.

Wijzigingen ten opzichte van het eerder vastgestelde bestemmingsplan

Het gebrek is hersteld door aanvulling van de toelichting, waarin de toepassing van de 'Ladder duurzame verstedelijking' nader is onderbouwd en gemotiveerd. Het betreft aanvullingen in de volgende drie paragrafen:

• 1. Paragraaf 3.1: Rijksbeleid, met als doel de grondslag voor de toets 'ladder duurzame verstedelijking' te duiden.
• 2. Paragraaf 3.2: Provinciaal beleid, met als doel te beschrijven en te analyseren hoe de provincie het beleid 'verstedelijking' toetst met onder andere een duiding van dit begrip en hoe de ladder in het provinciaal ruimtelijk beleid vertaald is.
• 3. Hoofdstuk 4: nieuwe paragraaf toevoegen tussen 4.6 en 4.7 'Duurzame verstedelijking', met als doel de drie trappen van de ladder nader te onderbouwen.

Voor een volledig overzicht van de wijzigingen en de tussenuitspraak van de Raad van State wordt verwezen naar het raadsbesluit en de bijbehorende stukken.

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het plan

De gemeente De Bilt heeft het voornemen om het gebied bij het J.J.P. Oudkwartier, in de wijk De Leijen, te ontwikkelen ten behoeve van een woonzorgcomplex met enkele woningen en van 12 grondgebonden woningen. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de gemeentelijke ambities uit de Structuurvisie en de Woonvisie. De Leijen Zuid vormt in de structuurvisie een potentiële inbreidingslocatie voor woningbouw tot 2020. Daarbij is bepaald dat het, om de sociale verbondenheid overeind te houden, van belang is dat er op de woningmarkt voldoende kansen zijn voor iedereen. Dat geldt met name voor senioren, die zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen en participeren in de samenleving. De locatie De Leijen Zuid biedt senioren de mogelijkheid om zelfstandig te wonen, waarbij de noodzakelijke zorg beschikbaar is. Daarnaast voorziet het in nieuwbouwwoningen, als een kwalitatieve en kwantitatieve aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Dit initiatief zal er aan bijdragen dat er meer mogelijkheden bestaan om de wooncarrière binnen de vertrouwde omgeving voort te zetten. Dat verbetert de leefbaarheid en levensloopbestendigheid van de wijk De Leijen.

Het gaat hierbij om een beperkte uitbreiding van het stedelijk gebied van De Leijen. Het afronden van de wijk vindt plaats op het 'oude maisveld', een bestaande open ruimte aan de rand van het Leijensebos, dat in het verleden agrarisch werd gebruikt. Met het toekennen van deze locatie wordt hier zorg mogelijk gemaakt en wordt het natuurgebied Beukenburg in Groenekan groen gehouden. Dit sluit tevens beter aan bij het provinciaal belang.

Basis voor de voorliggende planontwikkeling is het raadsbesluit van d.d. 23 juni 2011, waarbij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en de grondexploitatie voor het gebied is vastgesteld. In het SPvE zijn de kaders van de ontwikkeling bepaald. Deze kaders zijn besproken met omwonenden, die een gezamenlijke klankbordgroep hebben gevormd. Vervolgens is het zorgdeel verder uitgewerkt in een Stedenbouwkundig Plan. Deze is op 23 april 2013 in het college B&W vastgesteld. Met het collegebesluit van 9 juli 2013 heeft het college aangegeven graag deze ontwikkelingen mee te nemen in één juridisch kader, in één bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridische planologische regeling om een woonzorgcomplex met enkele woningen, alsmede 12 grondgebonden woningen mogelijk te maken. Door omstandigheden zag de gemeente De Bilt zich genoodzaakt om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. Dat houdt verband met het gegeven dat de beoogde huurder van het woonzorgcomplex zich begin 2014 heeft teruggetrokken, terwijl het ontwerpbestemmingsplan dat eind 2013 ter inzage heeft gelegen nauwgezet op dat specifieke initiatief was afgestemd. De ambities blijven onverminderd om hier woon-zorg te realiseren, maar wel zodanig dat ook andere vormen van zorg mogelijk zijn. Om die reden is in het nieuwe ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een uit te werken maatschappelijke bestemming voor het woonzorgdeel, met een uitwerkingsplicht. De ruimtelijke en functionele kaders worden hiervoor vastgelegd, met enige ruimte om te komen tot een passende invulling. De planologische situatie van de 12 grondgebonden woningen, de wegen en het groen is niet gewijzgd; hiervoor zijn directe bestemmingen opgenomen.

1.2 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het noordwesten van Bilthoven in de gemeente De Bilt. Het plangebied wordt begrensd door de spoorlijn Utrecht - Amersfoort in het zuiden, het J.J.P. Oudkwartier in het oosten, de Berlagelaan en de bebouwing van de wijk De Leijen in het noorden en een bosgebied aan de westzijde. Het gebied is onbebouwd, met in het oostelijke deel enige opgaande beplanting.

Begrenzing plangebied

1.3 Vigerende regelingen

Het plangebied valt onder de werking van de Beheersverordening De Bilt, zoals vastgesteld op 27 juni 2013. Met deze beheersverordening wordt de bestaande feitelijke of planologisch toelaatbaar gebruik geregeld. Hiermee wordt verwezen naar de regels en plankaart van het voorheen geldende bestemmingsplan 'De Leyen / Jan Steenlaan 2000', zoals vastgesteld op 14 december 2000. Hierin is het plangebied grotendeels bestemd voor 'Groenvoorzieningen' en een klein deel als 'Verkeersdoeleinden'. Het deel aansluitend aan het J.J.P. Oudkwartier heeft de bestemming 'Woondoeleinden'. De bouw van woningen of een woonzorgcomplex is op basis van deze regels niet toegestaan. Tevens zijn met het vaststellen van de beheersverordening in de toekomst geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Indien wel ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, dan dient er een apart (partieel) bestemmingplan opgesteld te worden. Daarvan is in voorliggende situatie sprake.

Uitsnede verbeelding Beheersverordening De Bilt

1.4 Leeswijzer

In dit hoofdstuk is een eerste algemene indruk van het plangebied geschetst en is de aanleiding voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk 2 worden de huidige en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. Het beleidskader en de milieuaspecten komen in respectievelijk hoofdstuk 3 en 4 aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de planopzet toegelicht. In de hoofdstukken daarna worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

Aan de zuidwest zijde van De Leijen ligt het plangebied voor de gebiedsontwikkeling van De Leijen Zuid. De locatie ligt nabij de Berlagelaan en het J.J.P. Oudkwartier. Aan de westzijde grenst de locatie aan het bos van De Leijen. De locatie maakt een nieuwe overgang met het bos. De zuidzijde van de locatie wordt begrensd door het spoor Utrecht - Amersfoort. De locatie is jaren gebruikt als agrarisch perceel, ten behoeve van het telen van maïs. In het voorliggende hoofdstuk worden de ruimtelijke en functionele kenmerken van het gebied beschreven.

Ruimtelijke kenmerken

Het plangebied ligt op de rand van de Utrechtse Heuvelrug met het Hollandse Veenweidegebied. Ten westen van het plangebied liggen bospercelen. De structuur van het bos gaat over in dezelfde richting als het veenweidegebied, dat zich kenmerkt door haar strokenverkaveling. Globaal loopt deze richting van noord naar zuid. De richting is nog duidelijk zichtbaar in de aanwezige bomenlaan aan de westzijde van het plangebied. Aan de zuidzijde van het spoor wordt deze richting weer opgepakt.

Vanaf 1971 is de wijk De Leijen ontwikkeld. De wijk bestaat uit ruim 2.000 woningen en heeft een overwegend orthogonale verkaveling. Daar doorheen loopt een duidelijk herkenbare ontsluitingsstructuur, namelijk de Berlagelaan. Oude historische laanstructuren zijn destijds behouden in de wijk en zijn ingericht als langzaam verkeerroutes, zoals de Kees Boekelaan en de Rietveldlaan.

De Leijen bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen, in twee bouwlagen met een kap, in uiteenlopende bouwstijlen. De woningen zijn gegroepeerd in hofjes, welke ontsloten zijn vanaf de Berlagelaan. Door de hoven en lanen, grenzen de verschillende woningen zowel aan de voor als achterzijde aan het openbare gebied. De kapvorm en richting varieert, de kappen hebben overwegend een zadeldak. Het parkeren vindt geclusterd plaats in de hoven.

Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een rij woningen met lessenaarsdaken, op een ruime afstand tot de Berlagelaan. Aan de straatzijde hebben de woningen twee bouwlagen, aan de achterzijde één bouwlaag. Grenzend aan het onderhavige gebied bevindt zich ook een solitair complex, het J.J.P. Oudkwartier, gekenmerkt door gevarieerde bebouwing tot vijf bouwlagen met platte daken.

Overgang met het bos

De bebouwing aan de westzijde van de Berlagelaan maakt de overgang met het bos. De Leijen Zuid vormt na realisatie een nieuw onderdeel van deze rand en komt in het verlengde van de bebouwing aan de Berlagelaan te liggen. Deze overgang tussen wijk en bos is ongeveer een kilometer lang en wordt gemarkeerd door de bomenlaan. De woningrand is qua opzet niet eenduidig. Aan de noordzijde van deze laan, ter hoogte van de Bosbes en de Bosroos, staan de blokken rijenwoningen haaks op de bosrand. De blokken woningen zijn 6 à 10 woningen lang en hebben een bouwhoogte van twee lagen met een kap. Parkeren vindt plaats aan de Berlagelaan in een hofje. Ter hoogte van de Larikslaan is een cluster vrijstaande en halfvrijstaande woningen aanwezig. De vrijstaande woningen bestaan uit één bouwlaag - eventueel met kap, de tweekappers bestaan uit twee bouwlagen met kap. Het parkeren vindt hoofdzakelijk plaats op eigen terrein. Daarna, ten zuiden van de Larikslaan tot de Rietveldlaan, staat een serie vrijstaande woningen, met een achterzijde gericht op het bos. Ten zuiden volgt een eenduidige reeks van ongeveer 25 diepe geschakelde vrijstaande woningen met een lessenaarskap. Daarna volgt het plangebied waarna deze reeks, ter hoogte van het spoor, beëindigd wordt met twee appartementenblokken van het J.J.P. Oudkwartier, bestaande uit maximaal 5 bouwlagen en afwijkend van de orthogonale richting. Deze twee appartementblokken zijn gevarieerd opgebouwd. Het parkeren is geclusterd rondom twee hoven.

Water

In het plangebied is geen water aanwezig. Evenwijdig aan het spoor ligt een groot riool. Het riool dient gehandhaafd te blijven.

2.2 Toekomstige situatie

Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Om tot een goede ruimtelijke en programmatische invulling te komen is voor de locatie een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) ontwikkeld. In dit SPvE staat de hoofdopzet van het plan met de programmatische uitgangspunten. Dit programma van eisen is vastgesteld door de gemeenteraad van De Bilt in juni 2011. Het SPvE zet in op het realiseren van een woonzorgcomplex met enkele woningen en de bijbehorende voorzieningen aan de zuidzijde van het gebied nabij het spoor. Ten noorden hiervan moet een overgang gemaakt worden met grondgebonden woningen naar de wijk. De grondgebonden woningen vormen de schakel tussen het zorgdeel en de wijk.

Het woonzorgdeel sluit qua bouwhoogten aan bij het bestaande J.J.P. Oudkwartier met een maximale hoogte van 5 lagen, opgedeeld in meerdere volumes. Hierbij wordt uitgegaan van maximaal 8.100 m² bvo, plus 10% afhankelijk van een kwalitatieve invulling.

De woningen sluiten qua opzet en typologie aan bij de bestaande woningen van de Berlagelaan, met parkeren deels op eigen terrein. In de SPvE staat een maximale goothoogte beschreven van 7 meter en een nokhoogte van 8 meter, waarbij voor het middendeel ook appartementen met een maximale hoogte van 16.5 meter zijn benoemd.

De bebouwing staat aan het bos en wordt 'vrij' voor het bos geplaatst. De bosrand blijft zichtbaar vanaf de entree van het gebied. De aanwezigheid van het bos is een belangrijke waarde voor de wijk. In het open veld liggen diverse 'olifantenpaden' naar het bos. 'Olifantenpaden' zijn informele looproutes richting het bos, welke zijn uitgesleten door het gebruik ervan. Bewoners van de achterliggende wijk bereiken op deze wijze het bos. In het SPvE is opgenomen dat de ontwikkeling geen belemmering mag vormen.

Woonzorgcomplex met enkele woningen

Om tot een zorgvuldige inpassing te komen op deze locatie is voor het zuidelijk deel van het SPvE een uitwerking gemaakt in een Stedenbouwkundig plan (d.d. 15 april 2013), dat is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. In dit Stedenbouwkundig plan is de opzet en maatvoering verder uitgewerkt en afgestemd op de ontwikkeling van het verzorgings/verpleeghuis Leendert Meeshuis met maximaal 110 woonzorgeenheden en 10 woningen. Hierbij is ook inzichtelijk gemaakt op welke wijze er geparkeerd kan worden en op welke wijze de logistiek kan plaatsvinden.

Sted enbouwkundig plan De Leyen Zuid, 15 april 2013

Uitgngspunt uit het SPvE blijft dat het woonzorgcomplex met enkele woningen maximaal 8.910 m² bvo mag beslaan. Gezien de reeds aanwezige woonbebouwing worden twee verschillende bouwhoogtes gehanteerd. Het oostelijk deel is voorzien van een maximale bouwhoogte van 11 m, terwijl aan de zijde van het bos uitgegaan wordt van een maximale bouwhoogte van 14 m.

Vanwege akoestische redenen moet het gebouw op minimaal dertig meter van het spoor worden gerealiseerd. Hierdoor ontstaat er aan deze zijde ruimte voor parkeergelegenheid. Er is eventueel nog wat lagere bebouwing mogelijk in dit gebied, als dat akoestisch aanvaardbaar is, er voldoende parkeergelenheid wordt geboden en het ruimtelijk inpasbaar is.

Woningen

De woningen vormen middels een nieuw cluster een vervolg op de bestaande woningen van de Berlagelaan en het bos. Tussen de bestaande bebouwing van de Berlagelaan blijft een strook groen in takt om ruimtelijk afstand te houden tot de belendende perceel.

In het SPvE is aangegeven dat er maximaal 14 grondgebonden woningen kunnen worden realiseren, in een cluster van zes en van acht woningen. Het plan wordt verder uitgewerkt met maximaal 12 grondgebonden woningen, verdeeld over twee bouwvelden van vier en acht woningen. De vorm van het zuidelijke bouwveld wijkt af van het voorstel in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Het oppervlakte uitgeefbaar blijft daarbij gelijk.

De bouwhoogte is maximaal twee bouwlagen met kap, met een maximale bouwhoogte van 11 meter. De bouwhoogte van het noordelijke kavel wijkt daarmee af van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen. In het SPvE is een maximale hoogte bepaald van acht meter. Om meer samenhang te creëren tussen beide bouwvelden en om de afzetmogelijkheden te vergroten heeft het college van Burgemeester en Wethouders op 9 juni 2013 besloten om een hogere kap toe te staan. Hierdoor zijn er meer woningtypes mogelijk. De goothoogte (7 meter) is daarbij gelijk gebleven.

Verkeerskundige structuur

De locatie wordt ontsloten aan de Berlagelaan. De bestaande ontsluitingsstructuur van het J.J.P. Oudkwartier kan niet gehandhaafd blijven. Het is niet mogelijk om twee ontsluitingen dicht op elkaar te hebben op de Berlagelaan. De bestaande ontsluiting is te beperkt om de nieuwbouw op aan te sluiten. De bochtstralen in de huidige ontsluiting zijn te krap waardoor de afwikkeling van het verkeer wordt beperkt.

Om tot een adequate ontsluiting te komen is het nodig om op een juiste wijze aan te sluiten op de Berlagelaan. Omdat de Berlagelaan op deze locatie een bocht maakt, is het nodig om voor een verkeerveilige oplossing op de goede plek aan te haken op de weg. Hierdoor is er geen ruimte voor een alternatieve oplossing.

Parkeren

Als uitgangspunt voor het parkeren geldt de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' van CROW. Hierin worden voor twee-onder-een-kapwoningen een gemiddeld parkeerkencijfer voor de 'rest bebouwde kom' in een 'matig stedelijk' omgeving gehanteerd van circa 2 parkeerplaatsen per woning.

Het kenmerk in de buurt is dat parkeren hoofdzakelijk op eigen terrein of in een parkeerhof wordt opgelost. Het SPvE geeft aan om extra parkeerplaatsen voor de woningen toe te voegen in het verlengde van de J.J.P. Oudkwartier. Het voorliggende bestemmingsplan maakt dit parkeren mogelijk.

Voor een woonzorgcomplex geldt een parkeernorm van 0,3 tot 0,7 parkeerplaatsen per woon-zorgeenheid, afhankelijk van het type zorg dat geboden wordt. Voor de woningen bij het woonzorgcomplex geldt een norm van 1,4-2 parkeerplaatsen per woning, afhankelijk van de categorie. Eerdere studies in het kader van het Stedenbouwkundig plan (d.d. 15 april 2013) hebben uitgewezen dat er voldoende ruimte is om de benodigde aantallen te realiseren. Het op te stellen uitwerkingsplan zal veiligstellen dat daadwerkelijk voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen voor het woonzorgcomplex en de woningen.

Conclusie

De toekomstige situatie vormt een vervolg en een heldere afronding van de bebouwing aan De Leijen en het bosgebied. Het programma, de planopzet en de typologie sluiten aan bij de opzet en kenmerken van de wijk. Op enkele punten wijkt de opzet van het bestemmingsplan af van het vastgestelde Stedenbouwkundige Programma van Eisen. In het bestemmingsplan wordt meer bouwhoogte voor de noordelijke woonkavels gecreëerd en de vorm van het perceel met woonkavels is aangepast. De extra hoogte komt vaker voor als overgang naar het bos en sluit aan bij de andere bouwhoogten in de omgeving van het plangebied.

Daarnaast zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor het woonzorgdeel op onderdelen iets ruimer genomen dan het SPvE en het Stedenbouwkundig plan. Het Stedenbouwkundig plan, dat als basis gebruikt is voor het ontwerpbestemmingsplan, zoals dat in oktober 2013 ter inzage is gelegd, was nauwgezet afgestemd op een specifieke invulling (Leendert Meeshuis). Het feit dat de betreffende huurder zich begin 2014 heeft teruggetrokken, is aanleiding voor een wat andere invulling van het bestemmingsplan op dit onderdeel. Uitgegaan wordt van de ambities uit het SPvE, die onverminderd van kracht zijn, om hier een woon-zorgcomplex met enkele woningen te realiseren. Om dat mogelijk te maken is de bestemmingsomschrijving daar op aangepast, maar wel met de grenzen die daaraan in een eerder stadium gesteld zijn (maximaal 8.910 m² bvo en maximale bouwhoogtes van 11 en 14 m). Om wat meer ontwerpruimte te genereren is het bestemmingsvlak aan de westkant iets verruimd en is het bebouwingspercentage op 100 gesteld. Verder wordt nog flexibiliteit geboden om buiten het bouwvlak te bouwen, maar steeds zonder dat dat mag leiden tot meer vierkante meters.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt aangegeven met welke beleidsuitgangspunten van het rijk, de provincie, de regio en het eigen gemeentelijk beleid rekening moet worden gehouden bij het vaststellen van het nieuwe ruimtelijke beleid voor De Leijen Zuid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In het SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. In het SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• 1. vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. verbeteren van de bereikbaarheid;
• 3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Eén van die regio's betreft 'Utrecht'. Tot 2040 is er in de regio Utrecht nog vraag naar ruim 100.000 woningen. Bovendien vragen rond de 20.000 woningen om vervanging.

Voorliggend plan draagt bij aan de doelstellingen door de realisatie van 10 sociale huurwoningen en 12 grondgebonden koopwoningen.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. In het SVIR is namelijk door het Rijk bepaald dat de (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering heeft het Rijk los gelaten. Om evenwel zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk de zogenoemde 'ladder voor duurzame verstedelijking' ontwikkeld en procesmatig in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd. In het Bro is in artikel 3.1.6, lid 2, de verplichting opgenomen om in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing.

Het Bro bevat de volgende bepalingen over de ladder:

• 1. Het plan dient een beschrijving te bevatten waaruit blijkt dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien uit de beschrijving blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In hoofdstuk 4 van de toelichting is nader op de vereiste beschrijving in gegaan en is het bouwprogramma voor De Leijen-Zuid onderbouwd.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie Utrecht het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Aangegeven wordt welke doelstellingen van provinciaal belang zijn, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe hieraan uitvoering wordt gegeven. Deels wordt ook uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn vooral gebaseerd op de toekomstschets uit de Kadernota Ruimte. Daarbij zijn drie pijlers onderscheiden:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Als onderdeel van de voorgenomen ontwikkelingen tot 2028 worden vijf strategische doelen geformuleerd, die mede richtinggevend zijn voor het ruimtelijke beleid van de provincie. Deze vijf strategische doelen zijn hieronder in samenhang benoemd.

• 1. Met een innovatieve kenniseconomie:
  inzet op kennisintensieve en diensteneconomie, meer woon-werkcombinaties, bestaande bedrijventerreinen duurzaam maken, intensiveren en functiemenging.
• 2. Die bereikbaar zijn, met auto, fiets of OV in een beter milieu:
  woon-, werk- en recreatielocaties moeten bereikbaar zijn en blijven, doorstroom bestaande netwerken verbeteren, stimuleren alternatieven.
• 3. Die klimaatneutraal en klimaatbestendig zijn:
  minimaliseren uitstoot broeikasgassen en een omgeving die is toegerust op extreme weersomstandigheden, wateropslag, dijkverzwaring, robuuster ecosysteem.
• 4. Waarin alle mensen meetellen en kunnen meedoen op school, in hun wijk en in hun vak:
  kleinschalige woonvormen, flexibele woonconcepten, functiemenging, ontmoetingsplekken.
• 5. Met een mooie natuur en gevarieerd landschap:
  verbeteren kwaliteit landschap, economisch meer benutten sterke punten landschappen, betere kwaliteit natuur, duurzame en verbrede landbouw.

Vervolgens zijn de voorgestane ontwikkelingen verbeeld op de visiekaart. Dit is een globale kaart, passend bij het abstractieniveau van de visie. Het plangebied ligt op de grens van het stedelijk en landelijk gebied, respectievelijk een 'woonlocatie' en de 'Langbroek en oostrand Noorderpark'.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028

De provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028 is vastgesteld op 4 februari 2013. Hierin staan regels waar de gemeente zich bij het maken van bestemmingsplannen aan moet houden. Thema's die hierin aan de orde komen zijn bodem, water, energie, cultureel erfgoed, wonen en werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landschap, natuur, landbouw en recreatie.

Voor het plangebied zijn de volgende thema's van belang:

• Stedelijk gebied: een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar. Voorliggend initiatief ligt in bestaand stedelijk gebied, conform de verordening; zie kaartbeeld verderop in deze paragraaf en de paragrafen 2.2 Toekomstige situatie en 4.7 Duurzame verstedelijking.
• Wonen en werken - Stedelijk gebied: bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzaam energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS. Aan dit aspect is aandacht besteedt in paragraaf 4.8 Duurzaam bouwen.
• Bodem en water - Infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug: het plangebied ligt deels binnen deze zone. Een ruimtelijk plan bevat bestemmingen en regels die de grondwaterkwaliteit met het oog op de drinkwaterwinningen en de kwelstromen naar natuurgebieden beschermen bij functiewijzigingen. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met de grondwaterkwaliteit rekening is gehouden. Met dit aspect is in paragraaf 4.6 Water rekening gehouden.
• Verkeer en vervoer - Mobiliteitstoets: de toelichting op een ruimtelijk plan waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. Indien blijkt dat er sprake is van relatief grote verkeerseffecten, wordt een mobiliteitstoets uitgevoerd. Dit aspect is uitgewerkt in paragraaf 4.3 Geluid.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening geeft aan dat het plangebied (zie blauwe lijn) is vastgelegd als stedelijk gebied. Het plangebied ligt binnen de rode contour, zoals kaart 'Rode contouren' weergeeft.

Uitsnede Kaart Wonen en werken; Provinciale Ruimtelijke Verordening. Bron RO-online, Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013, NL.IMRO.9926.PV1212PRV-VA01

Uitsnede kaart 'Rode contouren', Provincie Utrecht. Bron: website provincie Utrecht

In de PRS/PRV is een voorkeursvolgorde opgenomen respectievelijk vastgelegd voor voorgenomen verstedelijking, mede gebaseerd op de ladder duurzame verstedelijking van het rijk. Wanneer de behoefte aan voorgenomen verstedelijking is aangetoond dient voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de volgende voorkeursvolgorde in acht genomen te worden:

• 1. eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied benutten;
• 2. voorts locaties beoordelen die passend zijn ontsloten of als zodanig worden ontwikkeld, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer;
• 3. dan de overige mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied;
• 4. als laatste uitbreiding.

Onder het begrip 'verstedelijking' verstaat de provincie in dit verband: "nieuwe vestiging van woningen, niet-agrarische bedrijven, detailhandel en voorzieningen. Onder verstedelijking wordt mede verstaan uitbreiding van bestaande bedrijfsbebouwing van aan het landelijk gebied gebonden functies die niet worden gerechtvaardigd door een op de eigen bedrijfsvoering gerichte economische en functionele noodzaak. Onder het begrip verstedelijking vallen niet complexen ten behoeve van verblijfsrecreatie die bedrijfsmatig geëxploiteerd worden en kleinschalige dag- en verblijfsrecreatieve voorzieningen."

De thema's, 'toekomstige situatie', 'duurzame verstedelijking', 'duurzaam bouwen', 'water' en 'geluid', die van belang zijn voor het plangebied zijn reeds verwoord door middel van verwijzingen naar de betreffende paragrafen. Verder blijkt uit de kaartuitsnedes duidelijk dat het plangebied gelegen is in stedelijk gebied ofwel binnen de rode contour. Hiermee worden de provinciale belangen veilig gesteld.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Het Bilts manifest - ToekomstBilt 2030

Op 28 januari 2010 heeft de raad van de gemeente De Bilt 'ToekomstBilt 2030; Het Bilts Manifest' vastgesteld. Dit manifest schetst een toekomstbeeld van de gemeente De Bilt in 2030. In het manifest worden zes kwaliteiten van de gemeente De Bilt benoemd, namelijk:

• 1. Ruimte en groen.
• 2. Historische landschappen.
• 3. Krachtige kernen.
• 4. Hoogwaardige kennis.
• 5. Topper in sport.
• 6. Centrale ligging.

Het behouden en versterken van deze kwaliteiten is de centrale opgave voor De Bilt. Hiervoor worden drie ontwikeklingsrichtingen gekozen, namelijk: Innovatie & creatie, Visualisatie en Recreatie.

Aangegeven wordt dat voor de regio behoefte is aan 65.500 woningen. De verwachting is dat de bevolking naar 2030 toe licht zal stijgen. De bevolkingsamenstelling zal echter sterk veranderen. Er is een terugloop zuichtbaar van het aantal jongeren en jonge gezinnen. Daarnaast zal ook in De Bilt een verdere vergrijzing van de bevolking optreden.

3.3.2 Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2030 Behoud door ontwikkeling vastgesteld. De gemeente De Bilt heeft een integrale ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de gehele gemeente voor de periode tot 2030 opgesteld. De structuurvisie zet in op de volgende zes speerpunten:

• 1. Het landschap als duurzame onderlegger.
• 2. Een sterke sociale cohesie.
• 3. Zes kernen met een eigen gezicht.
• 4. Life-science As als groene loper van De Uithof.
• 5. Goed bereikbaar en leefbaar.
• 6. Een recreatief buitengebied van formaat.

De gemeente De Bilt bouwt voor een belangrijk deel voor de eigen behoefte van de kernen. In het Regiodocument BRU Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is afgesproken dat de gemeente De Bilt 875 woningen zal realiseren binnen de periode 2013-2025. Dit aantal heeft de gemeente reeds aangegeven in woningbouwplannen voor verschillende inbreidingslocaties en bevat deels projecten die niet binnen de periode 2005-2015 tot uitvoer konden worden gebracht.

In de wijk De Leijen Zuid is op de structuurvisiekaart een locatie als 'Inbreidingslocatie woningbouw' aangegeven. In de toelichting van de structuurvisie wordt 'De Leijen Zuid' aangegeven als potentiele inbreidingslocatie voor woningbouw tot 2020. Ingezet wordt op het aanbieden van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. De Leijen Zuid voorziet hier in.

Gedurende de looptijd van de structuurvisie zullen het woningbouwprogramma en de bevolkingsontwikkeling en woningbouwbehoefte jaarlijks worden gemonitord, om steeds accuraat, per kern, in te kunnen spelen op de behoefte. Op basis van de uitkomsten van de nieuwe/geactualiseerde woonvisie en de tussentijdse monitoring, wordt woningbouw naar behoefte toegepast.

Daarnaast wordt in de structuurvisie aangegeven dat, om sociale verbondenheid overeind te houden, het van belang is dat er op de woningmarkt voldoende kansen zijn voor iedereen. Ten aanzien van welzijn en zorg is het uitgangspunt dat de inwoners goed en prettig zelfstandig kunnen blijven wonen en kunnen participeren in de samenleving. Dit betekent dat het aanbod en de bereikbaarheid van basisvoorzieningen goed moet zijn. De medische voorzieningen voor de kwetsbare groepen bevinden zich in de grotere kernen Bilthoven, De Bilt en Maartensdijk. Hier sluit de locatie De Leijen Zuid beter op aan dan de (voormalige locatie) Beukenburg.

3.3.3 Woonvisie 2013 - 2020

Op 25 april 2013 heeft de raad de Nieuwe Woonvisie voor de periode 2013-2020 vastgesteld. Deze visie is een vervolg op het Bilts Manifest uit 2010 en de gemeentelijke Structuurvisie 2030 uit 2012. Daarnaast speelt de visie in op de actuele economische en maatschappelijke ontwikkelingen die de woningmarkt beïnvloeden.

In de woonvisie zijn de volgende zes concrete beleidskeuzes geformuleerd:

• 1. Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit).
• 2. Betaalbare huisvesting realiseren voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen.
• 3. Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen.
• 4. Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit.
• 5. Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid zijn uitgangspunt.
• 6. Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

In de bijlage van de Woonvisie is het 'Woningbouwprogramma 2013- 2020' weergegeven. Hierin is het project 'De Leijen Zuid' opgenomen bestaande een woonzorgcomplex inclusief 10 sociale huurappartementen en daarnaast 14 grondgebonden woningen.

In de gemeente De Bilt wonen relatief veel ouderen. De verwachting is dat de toenemende vergrijzing ook de komende jaren door zal zetten. Het is daarom ook noodzakelijk om de komende jaren bij de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw rekening te houden met de wensen van deze groeiende doelgroep. Deze factoren hebben ertoe geleid dat er in de woonvisie prioriteit wordt gegeven aan huisvesting van de doelgroep ouderen in de grotere kernen, want daar zijn al goede voorzieningen en openbaar vervoer.

Daarnaast is in de Woonvisie opgenomen dat het van belang is om de doorstroming te bevorderen, zodat zoveel mogelijk huishoudens in een voor hen passende woning wonen. Doorstroming bevorderen is echter lastig, zeker gezien het economische klimaat. Toch willen wij met name ouderen ertoe bewegen te verhuizen naar een passende woning en hen hierin begeleiden, zodat eengezinswoningen vrijkomen voor jongere generaties. Verschillende woonwijken in de gemeente kennen een vrij eenzijdige opbouw van de woningvoorraad. Als voorbeeld is de wijk De Leijen genoemd in de Woonvisie. Het toevoegen van appartementen met de mogelijkheid van zorg, levert een bijdrage aan het levensloopbestendiger maken van de wijk De Leijen. In het verlengde hiervan kan gemeld worden dat prestatieafspraken met Woonstichting SSW gemaakt worden. Daarin worden afspraken gemaakt om de leefbaarheid en levensloopbestendigheid van de wijk De Leijen te vergroten/te verbeteren en om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om woonruimte voor senioren toe te voegen of om te vormen.

3.3.4 Lokaal Waterplan Gemeente De Bilt

Het Lokaal Waterplan De Bilt is een gemeenschappelijk plan van de gemeente De Bilt en van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en is door de besturen van deze instanties vastgesteld in oktober 2002. De provincie Utrecht en de N.V. Hydron Midden-Nederland hebben beide actief geparticipeerd in de planvorming door deel te nemen in de projectgroep, hetgeen geresulteerd heeft in een breed gevormd en gedragen lokaal waterplan.

In de waterparagraaf in Hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan, zal verder worden ingegaan op het waterbeleid met betrekking tot het plangebied.

3.3.5 Welstandsnota

De Welstandsnota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente De Bilt en dient als toetsingskader voor het verlenen van bouwvergunningen. De historische kern van De Bilt is aangewezen als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. De aanwijzing als beschermd dorpsgezicht houdt in dat de hoogste kwaliteitszorg met een intensieve welstandstoets wordt gehanteerd en is met name gericht op de bescherming van de aanwezige monumenten en van de ruimtelijke structuur van het betreffende gebied, zoals dat zich in de negentiende eeuw heeft ontwikkeld.

Enkele relevante doelstellingen in de Welstandsnota zijn:

• de bestaande historische bebouwing is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk;
• er dient een heldere scheiding te zijn tussen privé- en publieke ruimten;
• panden moeten op de openbare ruimte zijn georiënteerd;
• het historische en afwisselende karakter van het centrum moet behouden blijven;
• bij verbouw of renovatie moet het oorspronkelijke materiaalgebruik tot uitgangspunt worden genomen.

Voor het zuidelijk deel van het plangebied zijn de welstandscriteria op 26 september 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor het noordelijk deel zijn de aanvullende welstandscriteria gelijktijdig met voorliggend bestemmingsplan vastgesteld.

3.3.6 Handboek inrichting openbare ruimte

Het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) komt voort uit de behoefte aan een duidelijk en afgewogen kader voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit handboek wordt gebruikt bij nieuwbouw, herinrichting en reconstructies. De inrichting van de openbare ruimte wordt zowel op hoofdlijnen als in principedetails vastgelegd in het HIOR. De reikwijdte van het Handboek is de gehele openbare ruimte binnen de bebouwde kom van alle kernen van de gemeente De Bilt.

Het Handboek voor de Inrichting van de Openbare Ruimte (HIOR) beoogt de volgende doelen:

• Vormgeven van een vastgestelde kwaliteit voor de integrale inrichting van de openbare ruimte.
• Interne en externe wensen verwerken in de kwaliteitskeuzes voor inrichting van de openbare ruimte.
• Het begrijpelijk beschrijven voor alle belanghebbenden van de inrichtingseisen en uitgangspunten voor de openbare ruimte, gericht op de vastgestelde kwaliteiten.
• Het realiseren van een praktisch gereedschap voor de kwaliteitsborging en / of - verbetering van de inrichting van de openbare ruimte.
• Eenduidige inrichtingseisen, overdraagbaar in een document met draagvlak bij de ambtelijke organisatie, het gemeentebestuur, de bewoners en externe actoren.

Bij het opstellen van het inrichtingsplan voor het plan De Leijen Zuid geldt het handboek als uitgangspunt.

3.3.7 Conclusie

Het voorliggend bestemmingsplan is niet in strijd met Rijks- en provinciaal beleid. Tevens past het volledig binnen het gemeentelijk ruimtelijk beleid, aangezien het een reeds bekende ontwikkeling is die al in het woningbouwprogramma is opgenomen. Bij de verdere uitwerking zullen de diverse gemeentelijke beleidsnota's in acht worden genomen.

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op enkele omgevingsaspecten van het plangebied. Het gaat zowel om milieutechnische aspecten als luchtkwaliteit en geluidshinder als om bijvoorbeeld archeologie en ecologie. Er wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan hinder door bedrijven, luchtkwaliteit, geluidshinder, bodemkwaliteit, externe veiligheid, water, duurzaam bouwen, ecologie en archeologie.

Daarbij de volgende kanttekening. Een deel van de betreffende onderzoeken is verricht op een moment dat nog sprake was van de realisering van een verpleeghuis (Leendert Meeshuis). Aangezien de ambities nog hetzelfde zijn en de ruimtelijke mogelijkheden zoals die nu worden geboden, redelijk vergelijkbaar zijn met de eerdere plannen, zijn die onderzoeken en de bijbehorende onderzoeksresultaten nog steeds van toepassing.

4.1 Bedrijven en Milieuzonering

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan hinder door bedrijven in algemene zin. Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder veroorzaken door onaangename geuren, lawaai, stof, trillingen of drukke verkeersbewegingen. Het is daarom wenselijk als bedrijfsactiviteiten op een zekere afstand van woningen en andere hindergevoelige functies zijn gesitueerd. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft hiervoor een handreiking opgesteld: de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

4.1.1 Kader

In deze handreiking wordt aangegeven hoe door middel van milieuzonering de afstand tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies voldoende blijft. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen worden gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. Niet ieder bedrijf heeft evenveel invloed op de omgeving. In de handreiking worden bedrijfsactiviteiten daarom ingedeeld in zes categorieën. Per milieucategorie zijn richtafstanden opgenomen die aangehouden kunnen worden om hinder te voorkomen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in afstanden tot een rustige woonwijk en tot een gebied met een menging van functies. In onderstaande figuur zijn de richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. De bedrijvigheid kan volgens de handreiking van de VNG ingedeeld worden in categorieën die lopen van 1 tot en met 6. Hierbij lopen de richtafstanden uiteen van 0 m tot 1500 m.

Milieucategorie		Richtafstanden tot 'rustige woonwijk'	Richtafstanden tot 'gemengd gebied'
1		10 m	0 m
2		30 m	10 m
3		50 - 100 m	30 - 50 m
4		200 - 300 m	100 - 200 m
5		500 - 1000 m	300 - 700 m
6		1500 m	1000 m

4.1.2 Situatie plangebied

Het plangebied kan in de terminologie van de VNG-publicatie getypeerd worden als een rustige woonwijk en een rustig buitengebied, het plangebied ligt op de grens van deze typen.

In de omgeving het plangebied is een categorie 4.1 bedrijf op ca. 450 m afstand gelegen, namelijk de RWZI Groenekan aan de Groenekanseweg 189. Hiervoor geldt een maximale afstand van 300 m. Aan de afstand die geldt voor een RWZI wordt voldaan.

Voor wat betreft de ten zuiden van het plangebied gelegen relevante bestemmingen nuts- en recreatieve doeleinden (een elektriciteitsgebouw en sportvelden), betreft dit alleen categorie 1 en 2 bedrijven met bijbehorende afstanden van 10 m respectievelijk 30 m. Aan deze afstanden wordt voldaan.

Het aspect bedrijven en milieuhinder vormt geen belemmering voor het plan.

4.2 Luchtkwaliteit

Tussen de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening is een koppeling gelegd. Zo dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de in de Wet milieubeheer opgenomen richtwaarden en grenswaarden voor een aantal luchtvervuilende stoffen.

Wetgevende kader

Voor luchtkwaliteit is de Wet luchtkwaliteit van toepassing. Deze Wet, onderdeel van de Wet milieubeheer, is onder meer verder uitgewerkt in het Besluit niet in betekenende mate (nibm) en de Regeling niet in betekenende mate (nibm). In het Besluit niet in betekenende mate is vastgelegd dat wanneer een ontwikkeling niet meer bijdraagt dan 3% aan de grenswaarde, deze niet hoeft getoetst te worden aan de wettelijke grenswaarden. Doorvertaald betekent dat meer dan 1,2 microgram per m3 wordt aangemerkt als in betekenende mate. In de Regeling niet in betekenende mate is dit doorvertaald naar 1.500 woningen.

Ruimtelijke plannen die procedures doorlopen conform de Wet op de ruimtelijke ordeningen dienen te voldoen aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. De formele definitie van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is: "het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigt dan het dienen van de belangen afzonderlijk". Een goede luchtkwaliteit is een van de belangen, ofwel de luchtkwaliteit moet geschikt zijn voor de beoogde functie. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitsituatie en te bepalen of de mate van blootstelling acceptabel is.

Situatie plangebied

De Omgevingsdienst heeft de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekend met het rekenmodel GeoMilieu, versie 2.11. In dit rekenmodel is het rekenhart STACKS geïntegreerd, welke voldoet aan de Regeling beoordeling. De hieruit voortgekomen concentraties zijn weergegeven in onderstaande figuren.

Conc entraties stikstofdioxide in 2012 in en nabij het plangebied

Concentraties fijn stof (PM10) in 2012 in en nabij het plangebied

Uit bovenstaande figuren is af te leiden dat concentratie stikstofdioxide en fijn stof zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 bevinden.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. De concentraties in het plangebied bedragen maximaal 28 microgram per m3, wat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m3 vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentratie fijn stof ter hoogte van de beoogde ontwikkelingen maximaal 25 microgram per m3 bedraagt, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

Conclusie

In en nabij het plangebied van De Leyen Zuid worden de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof niet overschreden. Dit betekent dat de ontwikkelingen voldoen aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer.

De grenswaarden worden niet overschreden in en nabij het plangebied. Hiermee wordt ook voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijk ordening. Voor luchtkwaliteit zijn geen nadere acties vereist.

4.3 Geluid

Tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh) is een koppeling gelegd. Dat blijkt uit art. 76 en 76a van de Wgh. Dit betekent dat de geluidssituatie binnen het plangebied moet voldoen aan de voorwaarden uit de Wgh. Als nadere invulling van deze voorwaarden heeft de gemeente de beleidsregel hogere waarden Wgh opgesteld. In onderstaande tekst wordt beschreven welke aspecten uit de Wgh relevant zijn voor dit plan en vervolgens wordt de geluidssituatie hieraan getoetst.

4.3.1 Wettelijk kader

In het kader van de Wgh liggen er zones rond wegen, spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Binnen een zone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting. Binnen dit plangebied is enkel het aspect wegverkeer en het aspect railverkeer van toepassing.

Binnen de geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. Hierbij geldt een toetsing per afzonderlijke (spoor)weg. Bij overschrijding van de voorkeurswaarde moet worden onderzocht of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden, waarbij de volgorde bron- overdracht- en ontvangermaatregelen de voorkeur geniet. Pas als blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan kan het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde verlenen (ontheffing van de voorkeurswaarde). Hierbij geldt wel een maximale ontheffingswaarde.

Voor wegverkeer is de maximale ontheffingswaarde afhankelijk van de situatie. Als een geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd buiten de bebouwde kom of in de zone van een auto(snel)weg, geldt een lagere maximale ontheffingswaarde. Ook gelden voor de verschillende geluidsgevoelige bestemmingen andere maximale ontheffingswaarde waarden.

Gemeentelijke beleid ten aanzien van hogere waarden Wgh

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden voorkomen. De gemeente stelt duidelijke kaders bij ruimtelijke plannen en maakt daarmee de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Voor de gemeente De Bilt is daarom een beleidsregel hogere waarden Wgh in ontwikkeling. Deze moet nog worden vastgesteld, maar wordt op ambtelijk niveau al wel gehanteerd. In de beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting. Indien niet aan een inspanningsverplichting kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen. De belangrijkste aspecten zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Eis of inspanningsverplichting	Toelichting
Geluidsluwe gevel	De woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeurswaarde voor elk van te onderscheiden geluidsbronnen.(eis)
Indeling woning	De woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte, bijvoorbeeld een woon- of slaapkamer, aan de zijde van de geluidsluwe gevel (inspanningsverplichting).
Buitenruimte	Indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel (inspanningsverplichting).
Maximale ontheffingswaarde voor weg- en railverkeerslawaai	De gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties geen hogere waarden hoger dan de voorkeurswaarde plus 10 dB (inspanningsverplichting).
Cumulatie	De initiatiefnemer dient onderzoek te doen naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen. Bij de geluidsisolatie van gevels dient rekening gehouden te worden met de cumulatie van alle akoestisch relevante bronnen (ook 30 km/u wegen). Dit dient te gebeuren volgens hoofdstuk 2 van bijlage I van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012, waarbij de gecumuleerde waarden worden omgerekend naar het spectrum van de maatgevende bronsoort (eis);
'Dove' gevels	Dit zijn bouwkundige constructies zonder te openen deuren/ramen (artikel 1b lid 5a en b Wgh). Voor 'dove' gevels zijn geen hogere waarden van toepassing. De aanwezigheid van dove gevels dient zoveel mogelijk te worden voorkomen (inspanningsverplichting). Een woning mag maximaal 2 dove gevels bezitten (eis);
Geluidsabsorberende plafonds bij balkons/loggia's	Bij de aanwezigheid van balkons/loggia's etc. dient onder de balkons geluidsabsorptie worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels (eis);
Volumebeleid	Voor grotere (uitbreiding)locaties met minimaal 100 nieuwe woningen mag per type geluidsbron maximaal 15% van de nieuw te bouwen woningen een geluidsniveau hebben dat hoger is dan de voorkeurswaarde (inspanningsverplichting).
Cumulatie	De initiatiefnemer dient onderzoek te doen naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen. Bij de geluidsisolatie van gevels dient rekening gehouden te worden met de cumulatie van alle akoestisch relevante bronnen (ook 30 km/u wegen). Dit dient te gebeuren volgens hoofdstuk 2 van bijlage I van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012, waarbij de gecumuleerde waarden worden omgerekend naar het spectrum van de maatgevende bronsoort (eis);

Belangrijkste aspecten uit Beleidsregel hogere waarden Wgh

Goede ruimtelijke ordening

Volgens de Wet geluidhinder behoeven een woonerf en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur niet te worden getoetst, omdat ze geen geluidszone hebben. Toch kan de geluidsbelasting van dergelijke wegen hoger zijn dan de voorkeurswaarde. Vanaf een intensiteit van 1.500 motorvoertuigen per etmaal bij asfaltverharding, of 600 motorvoertuigen per etmaal bij klinkerbestrating, kan de voorkeurswaarde al worden overschreden. Daarom moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening de bijdrage van deze wegen worden onderzocht.

4.3.2 Situatie plangebied

Binnen dit plangebied is het aspect wegverkeer en het aspect railverkeer van toepassing. Het plangebied ligt in de geluidszone van het spoor Utrecht - Amersfoort en in de geluidszone van de Berlagelaan. De toekomstige maximumsnelheid op de wegen in het plangebied bedraagt 30 km/uur. Hierdoor hebben deze wegen geen geluidszone en gelden er geen grenswaarden voor deze wegen.

De breedtes van de geluidszones van de (spoor)wegen die invloed uitoefenen op het gebied zijn weergegeven in onderstaande tabel. Ook staat hierin welke voorkeurswaarde en maximale ontheffingswaarde geldt op de gevels van de geluidsgevoelige bestemmingen die in het plan mogelijk worden gemaakt.

Geluidsgevoelige bestemming				Weg of spoorweg	Breedte geluidszone	Voorkeurs- waarde	Maximale ontheffings- waarde
Wooneenheden				Berlagelaan	200 m	48 dB	63 dB
				Spoorlijn Utrecht-Amersfoort	600 m	53 dB	68 dB
Huurappartementen				Berlagelaan	200 m	48 dB	63 dB
				Spoorlijn Utrecht-Amersfoort	600 m	55 dB	68 dB
Grondgebonden woningen				Berlagelaan	200 m	48 dB	63 dB
				Spoorlijn Utrecht-Amersfoort	600 m	55 dB	68 dB

Grenswaarden volgens Wet geluidhinder

Vanwege het spoorweglawaai zal het bestaande geluidsscherm worden verlengd met 147 meter, en een hoogte van 4 meter. ProRail zal, in opdracht van de gemeente, het scherm realiseren.

Geluidsbelasting binnen het plangebied

Door de Omgevingsdienst is een Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd naar de geluidsbelasting in het plangebied (oktober 2013, kenmerk DBI1310.A401/1534).

Wegverkeer

De snelheid op de nieuwe ontsluitingsweg zal worden teruggebracht tot 30 km/uur. Hierdoor hoeft voor deze weg geen toetsing aan de Wet geluidhinder plaats te vinden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidssituatie in en rond het plangebied wel in kaart gebracht. Geconcludeerd kan worden dat, bij het toepassen van klinkers (in keperverband), de geluidsbelasting op één ontvangerpunt hoger is dan de voorkeurswaarde. Er wordt wel voldaan aan de concept beleidsregel hogere waarden. Als de nieuwe ontsluitingsweg in het plangebied wordt voorzien van stille klinkers of asfalt, wordt in het gehele gebied voldaan aan de voorkeurswaarde. Het gebruik van stille klinkers en asfalt valt echter af vanwege financiële, stedenbouwkundige en waterhuishoudkundige redenen. Asfalt is niet gebruikelijk in dit soort woongebieden. Het gebruik van asfalt past niet in het gemeentelijke Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Stille klinkers hebben verder als nadeel dat er extra onderhoudskosten zijn vanwege intensievere schoonmaakwerkzaamheden. Daarnaast zal de ontsluitingsweg een bijdrage gaan leveren aan de wateropgave van het plangebied door het gebruik van waterdoorlatende klinkers. Asfalt dat gebruikt kan worden op bochtige langzaam verkeerswegen in woongebieden is doorgaans niet waterdoorlatend, en draagt daarom niet bij aan de wateropgave. Er wordt tenslotte niet verwacht dat op deze ontsluitingsweg harder dan 30 km/h gereden wordt, vanwege de twee haakse bochten en omdat de weg doodlopend is. Om bovenstaande redenen wordt daarom besloten geen gebruik te maken van stille klinkers of asfalt. Daarmee wordt een geluidsbelasting geaccepteerd die op enkele punten hoger is dan de voorkeurswaarde.

Spoorwegverkeer

Langs het spoor wordt een geluidsscherm gerealiseerd, dit scherm wordt in het verlengde van het bestaande scherm geplaatst. In onderhavig onderzoek is ervan uitgegaan dat het scherm in ieder geval 147 m zal worden verlengd, gemeten vanaf het uiteinde van het bestaande scherm. Ten gevolge van het railverkeer is bij de grondgebonden woningen geen sprake van een overschrijding van de voorkeurswaarde.

Op een deel van het woonzorgcomplex wordt de voorkeurswaarde ten gevolge van het railverkeer overschreden. De maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder wordt niet overschreden. Hiermee kan het plan op basis van de wettelijke regelgeving worden gerealiseerd, zonder aanvullende voorzieningen (naast het geluidsscherm) te treffen.

De gemeente De Bilt heeft ook eigen beleid op dit punt geformuleerd. Op de twee bovenste bouwlagen van het woonzorgcomplex wordt de gemeentelijke maximale ontheffingswaarde overschreden. Er zijn aanvullende voorzieningen noodzakelijk om aan de gemeentelijke eisen te kunnen voldoen. Het gemeentelijk beleid hiervoor is nog niet vastgesteld, geadviseerd wordt om het college hierover wel te informeren.

Effecten omgeving

Bij sommige bestaande woningen is sprake van een toename van het geluid. De leefkwaliteit komt echter niet onder druk te staan.

Door het realiseren van het geluidsscherm langs het spoor kunnen reflecties optreden naar de woningen aan de overzijde van het spoor. Indien het geluidsscherm absorberend wordt uitgevoerd, is de geluidstoename akoestisch beperkt en aanvaardbaar.

Onderzoek naar geluidsreducerende maatregelen

Het geluidsscherm kan vanwege veiligheid niet hoger worden uitgevoerd. Door het toepassen van raildempers zal de voorkeurswaarde nog steeds worden overschreden. Gezien de kosten van het toepassen van raildempers is het financieel niet doelmatig deze toe te passen.

Te verlenen hogere waarden

Voor het plan moeten hogere waarden worden verleend. Het ontwerpbesluit Hogere Waarden heeft eind 2013 tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegen. De veranderende inzichten over de nadere invulling van de maatschappelijke bestemming leiden niet tot een nieuwe situatie; de reeds in gang gezette procedure Hogere Waarden wordt voortgezet.

Oplegnotitie geluidonderzoek

Naar aanleiding van het gewijzigde ontwerp bestemmingsplan waarin een uit te werken bestemming voor de maatschappelijke voorziening is opgenomen, is door de Omgevingsdienst een Oplegnotitie geluid opgesteld (19 maart 2014, kenmerk DBI1410.A305/ 322). In de oplegnotitie zijn de gevolgen vanwege het gewijzigde bestemmingsplan voor het milieuaspect geluid opgenomen.

Geconcludeerd wordt dat in het akoestisch onderzoek van oktober 2013 voldoende is onderbouwd dat de gewenste uitwerkingsbevoegdheid akoestisch mogelijk is. De wijzigingen binnen het ontwerpbestemmingsplan hebben geen gevolgen voor het akoestisch onderzoek.

Aangezien de wijzigingen binnen het bestemmingsplan geen gevolgen hebben voor het akoestisch onderzoek en er geen strengere voorkeurswaarden en ontheffingswaarden gelden, hebben de wijzigingen binnen het bestemmingsplan ook geen gevolgen voor het ontwerp van het besluit hogere waarden. Opgemerkt wordt dat de hogere waarden procedure ook doorlopen kan worden in de procedure voor het uitwerkingsplan. De hogere waarden hoeven dus niet perse bij het moederplan (waarin de uitwerkingsbevoegdheid is opgenomen) te worden vastgesteld.

4.4 Bodem

4.4.1 Algemeen

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere eventuele nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Dit bestemmingsplan ziet niet toe op nieuwe grootschalige bouwactiviteiten. Daarom wordt in deze paragraaf de algemene bodemkwaliteit van het plangebied in kaart gebracht. De bodemonderzoeken voor eventuele nieuwe (vervangende) bouwactiviteiten mogen niet meer dan vijf jaar oud zijn en moeten een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de bouwaanvraag te worden geweigerd.

4.4.2 Situatie plangebied

In oktober 2009 is door P.J. Milieu BV een Verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Op één deellocatie is verontreiniging met koper in de bovengrond aangetroffen. Hier is nader onderzoek uitgevoerd. De verontreiniging bevindt zich aan de zuidoostzijde van de onderzoekslocatie, tegen het spoortracé aan. Er is echter geen sprake van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet Bodembescherming. Geconcludeerd wordt dat voor het gehele plangebied aanvullend / nader bodemonderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. De actuele bodemkwaliteit / verontreinigingssituatie is in voldoende mate vastgelegd.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag, gebruik, productie en transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen aanvaardbaar te blijven. Op grond van de Wet rampen en zware ongevallen (Wrzo) van het ministerie van BZK zijn gemeenten verplicht risico's te inventariseren. Het resultaat van deze inventarisatie en de gegevens uit het risicoregister worden getoond op de provinciale risicokaart. De risicokaart biedt een overzicht van de veiligheidsrisico's, is openbaar en via internet toegankelijk (zie www.risicokaart.nl). De risicokaart is daarmee een belangrijke informatiebron voor burgers die via de risicokaart kunnen zien welke risicovolle bedrijven (LPG-stations, chemische bedrijven of bijvoorbeeld een vuurwerkopslag), transportroutes of buisleidingen in hun directe omgeving liggen.

Onderstaande figuur is een uitsnede van de risicokaart ter plaatse van het plangebied. In april 2012 heeft de Milieudienst Zuid-oost Utrecht onder andere naar het aspect externe veiligheid gekeken.

Uitsnede professionele risicokaart

Zoals te zien op de kaart, zijn er in de omgeving geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden. Er zijn ook geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Er zijn geen transportroutes aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden. Dat geldt ook voor de ten zuiden van het plangebied gelegen spoorlijn Utrecht-Amersfoort.
In het kader van het in voorbereiding zijnde Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is op 20 september 2011 het 'Eindrapport Werkgroep Basisnet Spoor' bekend gemaakt. Het rapport vermeldt over de spoorlijn Utrecht-Amersfoort de volgende risicogegevens:

• plaatsgebonden risico: er zijn geen veiligheidscontouren gesteld voor PR= 10-6, 10-7 en 10-8. Er is dus geen sprake van een plaatsgebonden risico. Ook is er geen sprake van een plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs de spoorlijn.
• groepsrisico: voor alle categorieën van gevaarlijke stoffen geldt dat de vervoersintensiteit nihil is. Daarom is er dus ook geen sprake van een groepsrisico.

De toekomstige situatie zal niet leiden tot het ontstaan van een plaatsgebonden risico of groepsrisico. Er is geen sprake van een plaatsgebonden risico of een toename van het groepsrisico. Hierdoor is er geen noodzaak voor het uitvoeren van een risicoanalyse.

Het plangebied ligt niet binnen een indicatieve veiligheidszone langs een hoogspanningslijn, waarbinnen geen gevoelige objecten voor permanent verblijf mogen worden opgericht.

Er zijn in (de omgeving van) het plangebied geen zendmasten (GSM, UMTS, e.d.) waarvan de elektromagnetische straling de toegestane blootstellingslimiet kan overschrijden.

Het aspect externe veiligheid en elektromagnetische straling vormen daarom geen belemmering voor het plan.

4.6 Water

4.6.1 Inleiding

Het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen pakken samen de waterproblematiek in Nederland aan. Hiertoe is door deze partijen op 2 juli 2003 het Nationaal Bestuursakkoord Water ondertekend. De watertoets is verplicht gesteld (met ingang van 1 november 2003 ook wettelijk) voor ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen. De watertoets houdt in dat bij ruimtelijke planvorming alle relevante waterhuishoudkundige aspecten worden betrokken. Hiervoor wordt overleg gevoerd met de waterbeheerders. Het resultaat van de watertoets wordt beschreven in de waterparagraaf van het bestemmingsplan.

4.6.2 Beheerders

Waterstaatkundig gezien ligt het bestemmingsplangebied binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). In het gebied is het HDSR verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer en de waterkeringen. De gemeente is als initiatiefnemer en verantwoordelijke voor de inzameling van afvalwater en afstromend hemelwater, bij de inrichting van de waterhuishouding betrokken. De provincie is verantwoordelijk voor het grondwaterbeheer en beoordeelt het bestemmingsplan. Op waterhuishoudkundig vlak vraagt zij tevens advies van de andere waterbeheerders.

4.6.3 Beleid

Voor waterbeheer zijn de volgende beleidsnota's van belang: derde en vierde nota waterhuishouding (ministerie V&W), beleid waterbeheer 21e eeuw (ministerie VROM), provinciaal waterhuishoudingsplan (provincie Utrecht), de Keur, waterbeheersplan 2003-2007, waterstructuurvisie deel 1 Visie op lange termijn, nota Dempingen, nota Oeverinrichtingen, Rioleringsnota Afkoppeling hemelwater, Beleidsplan secundaire waterkering en beweidingsnota en het Lokaal Waterplan van de gemeente De Bilt. Het beleid is gericht op kwaliteitsverbetering van het oppervlaktewater (schoonwater tracé) en het streven naar een duurzaam watersysteem en -beheer.

Vierde nota Waterhuishouding

Het streefbeeld van de Vierde Nota Waterhuishouding is een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde en duurzame watersystemen. In de derde nota is onder de noemer van integraal waterbeheer een nieuwe strategie uitgezet, die als uitgangspunt neemt dat de na te streven doelen voor het waterbeheer alleen door een integrale benadering kunnen worden bereikt. In de vierde nota wordt deze beleidslijn voortgezet en aangepast vanwege nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, recente wateroverlast, voortgaande bodemdaling, de verwachte klimaatverandering en andere factoren. De nota pleit voor meer samenhang tussen het beleid voor water, ruimtelijke ordening en milieu, gericht op de verschillende belangen zoals veiligheid, landbouw, natuur, drinkwatervoorziening, transport, recreatie en visserij. Deze integrale benadering van water zal uitgangspunt moeten zijn voor ruimtelijke plannen.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

Het kabinet is van mening dat een omslag in het waterbeleid en in het denken over water noodzakelijk is om Nederland de komende eeuw, wat betreft het water, voldoende veilig, leefbaar en aantrekkelijk te houden. Het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water' kan gezien worden als een verdere concretisering van het thema veiligheid uit de Vierde Nota Waterhuishouding.

De volgende uitgangspunten staan centraal in het waterbeleid voor de 21e eeuw:

• Betere bewustwording creëren, onder de bevolking, van gevaren en meer draagvlak voor het waterbeleid:
  • 1. een andere aanpak voor veiligheid en wateroverlast;
  • 2. anticiperen in plaats van reageren;
  • 3. anticiperen op toekomstige klimaatveranderingen en bodemdaling en daarbij rekening houden met de onzekerheid die hiermee is gemoeid;
  • 4. méér ruimte naast techniek om de gevolgen van zeespiegelstijging, bodemdaling en klimaatverandering op te vangen;
  • 5. verantwoordelijkheden niet afwentelen op benedenstrooms gelegen regio's/de drietraps- strategie 'vasthouden-bergen-afvoeren' is dan op het niveau van stroomgebieden en deelstroomgebieden het leidende principe;
• Ruimte voor water vergroten:
  Zowel nu als in het licht van de toekomstige ontwikkelingen is meer ruimte nodig in alle delen van het watersysteem om water veilig en zonder veel overlast te kunnen opvangen en afvoeren;
• Ruimte voor water behouden:
  Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe ruimtelijke projecten. Ter bevordering hiervan is een 'watertoets' in ruimtelijke plannen verplicht gesteld.

'Water voorop!' Waterbeheerplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Waterstructuurvisie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

De Waterstructuurvisie beschrijft de toekomstvisie van het waterschap. Het gaat om de hoofdlijnen van het waterbeleid voor de lange termijn. Dit is ingegeven door de klimaatverandering en bodemdaling. Het leidend principe in de Waterstructuurvisie is 'vasthouden, bergen, afvoeren.' Dat betekent dat meer water in de grond moet kunnen infiltreren en dat meer gebieden worden aangewezen voor waterberging. Andere belangrijke veranderingen in het waterbeheer in de 21e eeuw bestaan uit water als ordenend principe meenemen in ruimtelijke plannen, meer ruimte voor water in de stad houden, het combineren van diverse functies met water en watervervuiling aan de bron aanpakken.

De Keur

Voor het bestemmingsplan is het gestelde in de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden van toepassing. De handhaving van de Keur is in handen van HDSR. Voor het Keurgebied gelden verbods- en gebodsbepalingen tot het onderhoud en gebruik van wateren, oevers en waterkeringen zowel bovengronds als in de grond. In de Keur wordt een aantal nota's genoemd waarin de algemene gedragsregels, ontheffingsbepalingen en voorwaarden staan waarmee een Keurontheffing verkregen kan worden. Langs de hoofdwatergangen liggen voor het overgrote deel wegen en groenvoorzieningen, waardoor onderhoud, ook praktisch gezien, goed mogelijk is. In combinatie met de verbods- en gebodsbepalingen van de Keur is een extra dubbelbestemming voor waterstaatsdoeleinden niet noodzakelijk.

Lokaal Waterplan De Bilt (2002)

Het Lokaal Waterplan De Bilt (oktober 2002) is op initiatief van de gemeente De Bilt en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ontstaan. Het is door zowel de gemeenteraad als het bestuur van het Hoogheemraadschap vastgesteld in oktober 2002. De provincie Utrecht en Hydron Midden-Nederland hebben beide actief geparticipeerd in de planvorming.

Het waterschap HDSR behartigt ook de belangen van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht en waterschap Vallei en Eem, die beide ook een (klein) deel van het grondgebied van de Bilt bestrijken. Dit heeft geresulteerd in een breed gevormd en gedragen lokaal waterplan. De Bilt was de eerste gemeente in de provincie Utrecht die een dergelijk plan opgesteld heeft.

Het waterplan geeft het toekomstige beleid aan voor de inrichting en het gebruik van water. Voorop staan de integrale benadering voor het creëren van een aangenaam leefklimaat voor mens en dier en daarnaast een optimale beleving en duurzame gebruikswaarde van het watersysteem. Er is een aantal duurzaam waterbeheer doelstellingen uitgewerkt op basis waarvan streefbeelden voor de lange termijn zijn geformuleerd voor de onderscheiden gebieden binnen de gemeente. In totaal worden 58 concrete maatregelen voorgesteld om op termijn die streefbeelden te benaderen.

Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen het gebied met het streefbeeld 'Spannend Water'. Deze benaming is gekozen, aangezien het een overgangszone is van sterke infiltratie naar kwel. Het is een gebied met veel dynamiek, waar het water beleefd kan worden. Verder wordt in het Lokaal waterplan voorgesteld om in ieder bestemmingsplan een waterparagraaf op te nemen. Binnen het plangebied worden geen concrete maatregelen voorgesteld.

4.6.4 Aandachtspunten watersysteem

Uitgangspunt van een goede waterhuishouding moet gebaseerd zijn op de twee drietrapsstrategieën.

Voor waterkwantiteit geldt:

• ter plaatse vasthouden en infiltreren;
• elders in het gebied bergen;
• afvoeren.

De gemeentelijke instrumenten die hiervoor worden ingezet, zijn het rioleringsplan en het afkoppelplan. Daarnaast kan het watersysteem worden behouden of worden verbeterd door bij ruimtelijke (her)ontwikkeling als uitgangspunt aan te houden dat dit waterneutraal moet gebeuren.

Voor waterkwaliteit geldt:

• vervuiling voorkomen;
• verschillende kwaliteiten scheiden;
• vuil water (laten) zuiveren.

Ook hier zijn afkoppelen en infiltreren, het aanleggen van een gescheiden stelsel en bestrijding van diffuse bronnen, de door de gemeente in te zetten instrumenten.

Er gelden de volgende aandachtspunten:

• dempen van water is in principe niet toegestaan zonder compenserende maatregelen binnen het plangebied c.q. peilgebied;
• afkoppelen van de vuilwaterriolering van relatief schone waterstromen;
• bij inrichten van watergangen gebruik maken van onderhoudsarme beschoeiing of (wanneer mogelijk) liever een natuurvriendelijke oeverinrichting;
• (gedeeltelijke) overkluizingen, zoals bruggen en steigers, zijn onder voorwaarden toegestaan;
• een vergunning op basis van de Keur is vereist;
• in geval van ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een aanpassing van het geldende bestemmingsplan, is de Watertoets een verplicht onderdeel;
• beperken van diffuse bronnen/lozingen; voorkomen van gebruik van bestrijdingsmiddelen en bemesten bij beheer van groenvoorzieningen.

Verder moet bij de materiaalkeuze bij een aantal zaken worden stilgestaan. Het gebruik van uitlogende materialen beïnvloedt de kwaliteit van regen- en oppervlaktewater negatief en dient voorkomen te worden (gedurende zowel de bouw- en gebruiksfase alsmede de inrichting van de openbare ruimte). Emissies naar het oppervlaktewater van PAK (teer- en bitumineuze materialen, verduurzaamd hout), lood, zink en koper (via regenwaterafvoer) moeten worden tegengegaan.

4.6.5 Berekening wateropgave

Het plangebied 'De Leijen Zuid' betreft een nieuwe ontwikkeling waarbij het verhard oppervlak met meer dan 250 m2 zal toenemen. Daarom dienen maatregelen genomen te worden om het afstromende hemelwater te infiltreren in de bodem. Als dit niet mogelijk is, moet er naar extra waterberging in de vorm van open water worden gezocht ter compensatie, bij voorkeur in combinatie met natuurvriendelijke oevers. Over deze zaken wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.

In oktober 2013 is door Copier Advies West een berekening gemaakt van de hoeveelheden neerslag die op het terrein geïnfiltreerd of geborgen moeten worden. Verder is op 22 mei 2013 een infiltratieonderzoek uitgevoerd op deze locatie. Uit de onderzoeken blijkt dat er voldoende mogelijkheden zijn om de wateropgave in het plangebied te realiseren. Het woonzorgcomplex met enkele woningen zal de opgave op eigen terrein opvangen en infiltreren. Te denken valt aan toepassing van het vasthouden van water op een sedemdak, toepassing van een wadi en infiltratie door middel van waterpasserende verharding.

Voor de grondgebonden woningen is de verharding beperkt en wordt als eis meegegeven om op eigen terrein te infiltreren. Voor de verharding op gemeentegrond wordt uitgegaan van afkoppeling in een wadi of de toepassing van waterpasserende verharding met een infiltrerend ondergronds cunet.

4.6.6 Watertoets

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, per 1 juli 2008 verankerd in art. 3.1.6 lid 1 sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De watertoets is een overlegverplichting tussen initiatiefnemer en waterbeheerder(s) en geldt onder andere voor het vaststellen van een bestemmingsplan, of een wijzigings- en uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub a en b Wro. De watertoets omvat het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten.

Vooroverleg waterschap

Op 20 augustus 2013 is in kader van het vooroverleg (art 3.1.1 Bro) overleg gevoerd met de beheerder van het riool en het HDSR. De bovenstaande oplossingensrichtingen in paragraaf 4.6.5 zijn daarbij besproken en akkoord bevonden als uitwerkingsrichting.

4.7 Duurzame verstedelijking

4.7.1 Toepassing artikel 3.1.6 Bro

Op 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgezet met als primair doel het tot stand brengen van een goede ruimtelijke ordening, door middel van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Concreet houdt dit in dat de ladder als ondersteuning dient voor decentrale overheden (provincies en gemeenten) bij de vraaggerichte programmering van hun grondgebied. Hierdoor kan er een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming plaatsvinden bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Er mogen enkel criteria een rol spelen die ruimtelijk relevant zijn.

De juridische grondslag van de ladder voor duurzame verstedelijking ligt vast in het Bro (artikel 3.1.6, lid 2). Beleidsmatig is de ladder geïntroduceerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De ladder is daarmee kader stellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, zoals de gemeentelijke bestemmingsplannen en de provinciale inpassingsplannen. Ter verantwoording van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient in die plannen stil te worden gestaan bij drie treden waaruit de Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, dient beschreven te worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, dan wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

4.7.2 Toepassing trede 1: is er sprake van regionale vraag?

In paragraaf 2.2 van de toelichting is reeds in gegaan op het bouwprogramma voor De Leijen-Zuid.

Het bouwprogramma is in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) toegelicht. Het bouwprogramma in het SPvE zet in op:

• het ontwikkelen en realiseren van een woonzorgcomplex in combinatie met het realiseren van maximaal tien sociale huurwoningen en bijbehorende voorzieningen;
• het ontwikkelen en realiseren van twaalf grondgebonden woningen ten noorden van het woonzorgcomplex.

In de gemeentelijke Structuurvisie en Woonvisie 2013-2020 is de volgende ambitie opgenomen: "bouwen voor ouderen (in de grotere kernen) en kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit". Specifieke projecten worden niet genoemd. In de bijlage van de Woonvisie is het 'Woningbouwprogramma 2013- 2020' weergegeven. In dit programma is het project 'De Leijen Zuid' opgenomen bestaande uit een woonzorgcomplex, inclusief tien sociale huurappartementen en veertien grondgebonden woningen.

De Leijen Zuid vormt in de structuurvisie een potentiële inbreidingslocatie voor woningbouw tot 2020. Deze locatie biedt met name senioren de mogelijkheid om zelfstandig te wonen, waarbij de noodzakelijke zorg beschikbaar is. Het gaat daarbij om zorg, afgestemd op de veranderende behoeften en passend bij de eisen van deze tijd.

De ontwikkeling en realisering van het woonzorgcomplex, inclusief de tien sociale huurwoningen omvat ruimtelijk het grootste deel van het plangebied. Vanaf aanvang is tevens sprake van aanvullende woningbouw op het noordelijke deel van De Leijen Zuid. Het betreft een kwalitatieve en kwantitatieve aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Deze woningen dragen er aan bij dat er meer mogelijkheden bestaan om de wooncarrière binnen de vertrouwde omgeving voort te zetten. Bovendien verbetert dit de leefbaarheid en levensloopbestendigheid van de wijk De Leijen.

• 1. Woonzorgcomplex

Inleiding

Voor wat betreft de regiobehoefte naar beschermd verzorgd wonen kan het volgende worden geschreven. Medio 2013 stelde de U10-regio en het bestuur Regio Utrecht het rapport "Wonen-zorg en MO in de U10" op. Met de U10-regio worden de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Woerden en Zeist aangeduid. Dit rapport bevat een analyse van de bestaande voorraad en de vraag naar zorg- en opvangplaatsen voor de periode tot circa 2030.

De belangrijkste conclusies zijn:

• Rijksbeleid gericht op het minder beschermd huisvesten van ouderen (sector V&V), van cliënten geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en van gehandicapten (GZ) betekent dat de gehonoreerde vraag naar intramurale huisvesting omlaag gaat. In de sector V&V staat daar een sterke veroudering van de regiobevolking tegenover, wat de te honoreren vraag weer opstuwt.
• In de U10-regio is er in de periode 2013-2020 een groeiend overschot aan intramurale zorgplaatsen V&V. Door de sterke toename van het aantal ouderen daalt het overschot daarna weer, en in 2040 komt de vraag vrijwel overeen met de huidige voorraad.
• Minder intramurale zorgplaatsen betekent een grotere vraag naar zelfstandig verzorgd wonen (met zorg op afroep). In 2020 bedraagt die vraag meer dan twee keer de huidige voorraad. De voortgaande toename van het aantal ouderen zorgt voor een verdere groei van de vraag naar verzorgd wonen. Naar verwachting staat het bouwplan in De Leijen-Zuid er in 2018. In 2030 is die bijna het drievoudige van de huidige voorraad.

Groeiende vraag verzorgd wonen

In vraagberekeningen voor het scenario met extramuralisering van de ZZP's 1 t/m 4 blijkt de som van de vraag naar beschermd en die naar verzorgd wonen tamelijk constant (Bijlage 6). Een slinkend aandeel ouderen dat in een beschermde intramurale woonvorm verblijft gaat samen met een hogere vraag naar verzorgd wonen. Uitgaand van de vraagberekening in het Estea-rapport (2013) bedraagt de vraag naar verzorgd wonen in de U10 in 2015 al 1,9 keer de huidige voorraad. In 2020 is de vraag gegroeid naar een factor 2,3 keer de huidige voorraad.

De vorenstaande tabel toont aan dat in de gehele regio de vraag naar 'verzorgd wonen' fors toeneemt. Alleen in IJsselstein lijkt er een zekere balans te zijn, maar voor De Bilt is de toekomstige vraag naar verzorgd wonen groot.

Casus-specifiek

In De Leijen Zuid is begin 2014 door de potentiële huurder, Stichting Antroz, afgezien van de voorgestane ontwikkeling van het woonzorgcomplex. Zij heeft aangegeven dat zij door de veranderende omstandigheden als gevolg van veranderde wet- en regelgeving voor de zorg, deze niet meer kunnen afnemen.

De ontwikkelaar, SSW, onderzocht in hoeverre een alternatieve zorgverlener ofwel een ander concept voor De Leijen Zuid haalbaar is, dit gezien de ontwikkelingen en de opkomende vraag naar meer zelfstandige vormen van wonen en zorg. Medio februari 2014 is door SSW aangegeven dat intramurale zorg in het nog nieuw te ontwikkelen Leendert Meeshuis niet meer aan de orde kan zijn. Onverkort heeft SSW aangegeven de overeenkomst met de gemeente te willen nakomen. Dit betekent dat zij een concept heeft ontwikkeld met woon- zorgeenheden voor bewoners met een zorgindicatie en met als oogmerk deze toekomstige huurders zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Aansluitend op de behoefte (dan wel prognoses). Op basis van de eigen huurders in de gemeente heeft SSW inzichtelijk gemaakt wat de verhuisgeneigdheid is. Daaruit blijkt dat er veel vraag is naar het te ontwikkelen concept.

Tot slot dient antwoord te worden gegeven op de vraag of het concept met woon- zorgeenheden voor bewoners met een zorgindicatie niet in een bestaand gebouw kan worden gerealiseerd. In de bestaande wijk De Leijen-Zuid is sprake van vergrijzing. De gemeente wenst er doorstroming in woningen te bevorderen door de realisatie van dit bouwplan, met als oogmerk de bewoners in de wijk te kunnen laten blijven wonen. In de wijk is evenwel geen bestaand gebouw voorhanden dat met alle noodzakelijke aanpassingen in deze vraag kan voorzien.

Conclusie

Er is behoefte aan een toename van het aantal woningen waar zorg op afroep kan worden geleverd. Voor een deel zou dat kunnen door in alle 4.276 geïnventariseerde aanleunwoningen e.d. zorg op afroep te bieden. Dan nog blijft er een sterke behoefte aan uitbreiding van de voorraad zorgwoningen.

• 1. Tien sociale huurwoningen en twaalf grondgebonden woningen

Inleiding

Voor de onderbouwing van de tien sociale huurwoningen en de twaalf grondgebonden woningen is de woningbouwbehoefte en -planning op de verschillende niveaus, dat wil zeggen provinciaal, regionaal en lokaal, nader onderzocht. Het doel van dit onderzoek is aan te tonen dat er een woningbouwopgave ligt, waar met de ontwikkeling en realisatie van dit plan in wordt voorzien.

Provinciaal niveau

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 heeft Provincie Utrecht een bouwprogramma van 68.000 woningen opgenomen. In de tabel 'Woningbouwprogramma 2013-2028 voor vier regio's is de verdeling van het bouwprogramma weergegeven voor de vier onderscheiden regio's in de provincie. Uit de tabel blijkt dat ruim 80 % van dit programma kan worden gerealiseerd binnen de rode contouren. Daarmee wordt voldaan aan de ambitie om ten minste twee derde deel in het bestaand stedelijk gebied (binnen de rode contouren) te realiseren. Het woningbouwprogramma is tot stand gekomen na overleg met gemeenten, op basis van bestaande plannen en nog beschikbare (binnenstedelijke) capaciteiten en de, grotendeels uit de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht voortkomende, uitbreidingslocaties. De (gemiddelde) woningproductie in de afgelopen jaren en prognosecijfers over de woningbehoefte zijn daarbij gebruikt als referentie.

Tabel Woningbouwprogramma 2013-2028 voor vier regio's
Woningbouwprogramma 2013-2028 Regio	Binnenstedelijk	Uitbreiding	Totale woningbouwprogramma
Regio Utrecht	32.545	7.750	40.295
Regio Amersfoort	11.970	4.510	16.480
Regio West	4.610	290	4.900
Regio Zuid Oost	6.125	375	6.500
TOTAAL Provincie	(81 %) 55.250	(19 % ) 12.925	68.175

Bron PRS 2013-2028

Regio Utrecht

Bestuur Regio Utrecht (BRU) heeft voor de negen samenwerkende gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen en Zeist afspraken gemaakt over de woningbouwopgave voor de periode tot 2030. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Woonvisie 2030.

Uit het onderzoek, dat aan dit document ten grondslag ligt, blijkt dat er op regionaal niveau sprake is van een grote druk op de woningmarkt in de Utrechtse regio. Deze grote druk wordt onder ander verklaard door de grote aantrekkingskracht van de regio op bewoners, bedrijven en instellingen als gevolg van de centrale ligging, de hoogwaardige woonmilieus, de fraaie landschappen en het brede aanbod van culturele activiteiten. In de regio zijn wel degelijk de effecten van de kredietcrisis waarneembaar. Desondanks is er nog steeds sprake van een groot tekort aan woningen.

In de komende decennia blijft sprake van een grote druk op de woningmarkt in de regio, zo bevestigen studies van het CBS, het Planbureau van de Leefomgeving, van ABF Research (bron: websites respectievelijk CBS.nl, PBL.nl en ABFresearch.nl) en zeer recent een studie van Rigo Research en Advies 'Schaarste in de regio Utrecht, 21 november 2014. Uit laatst genoemde rapportage blijkt dat er nog altijd veel belangstelling is voor sociale huurwoningen in de regio Utrecht en dat voor bijna alle woningclusters woningzoekenden meerdere jaren ingeschreven moeten staan.

Het bestuur ziet zich om deze reden onder andere voor de grote opgave gesteld de groei van de woningbehoefte in de regio bij te houden door de bouw van nieuwe woningen. Een versnelling is daarbij nodig, met als aantekening daarbij dat nieuwe berekeningen aangeven dat de behoefte nog harder zal stijgen dan tot nu toe gedacht. Voor de gehele regio geldt dat allerlei vormen van startershuisvesting nodig zijn. Nu de koopmarkt voor vele woningzoekenden onbereikbaar is geworden, is een steeds grotere vraag naar goedkopere woningen ontstaan. In de eerste plaats in de sociale huursector, die de toeloop niet meer aankan. Er ligt dan ook een grote opgave om de sociale huursector te ontlasten door meer doorstroming te realiseren en koopwoningen bereikbaar te maken voor mensen met een smallere beurs.

Het bestuur van de regio heeft zich daarom de taak opgelegd te blijven werken aan een gezonde woningmarkt door (1) zich sterk te maken voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort en door (2) op een verantwoorde wijze te blijven bouwen. Immers, een gezonde woningmarkt is een voorname factor om voor de vestiging van een bedrijf of instelling of om je er te vestigen als burger. Zeker als gekozen wordt voor voldoende gedifferentieerd aanbod.

Lokale woningbouwopgave

Het woningbehoefteonderzoek van Gemeente De Bilt uit 2012, opgesteld door Companen, bevat een analyse van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de regio Utrecht afgezet tegen de opgave in Gemeente De Bilt. Companen heeft hierbij gebruik gemaakt van de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Utrecht 2011. De provincie heeft een aantal scenario's doorgerekend, namelijk het Provinciale-scenario, het BRUscenario en een Trend-scenario. De verschillen in de scenario's hangen af van de verwachte nieuwbouwontwikkeling in de gemeente De Bilt. Hierdoor geven deze varianten als het ware een 'bandbreedte' weer van de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in de komende jaren.

Tabel Gemeente De Bilt. Huishoudensontwikkeling 2011-2040
	2011	2015	2020	2030	2040	2011-2020	2020-2040
Provincie	18.830	19.330	19.620	20.160	20.680	+790	+1.060
BRU	18.830	19.330	19.790	20.350	20.850	+960	+1.060
Trend	18.830	19.330	19.700	19.960	20.120	+870	+420

Bron: Provincie Utrecht 2011, bewerking Companen.

In de periode 2011-2020 wordt de groei van het aantal huishoudens geraamd tussen de 790 en 960 huishoudens. Na 2020 zal het aantal huishoudens in zowel de Provincie- als de BRU-variant met 1.060 toenemen. De Trend-variant gaat uit van een (bescheiden) groei van 420 huishoudens.

De huishoudensprognose is omgezet naar een woningbehoefteprognose. In de woningbehoefteprognose wordt rekening gehouden met factoren als een woningtekort en frictie (verhuis) leegstand. De woningbehoefte varieert in de periode 2011-2020 tussen de 850 en 1.050 woningen. Op jaarbasis betreft dit tussen de 90 en 110 woningen.

In september 2012 zijn de afzetkansen woningbouw in de gemeente nader geanalyseerd en geactualiseerd door Stec Groep B.V. In dit onderzoek zijn de (woningbouw)projecten:

• 1. in het licht van de woningbehoefte tot 2020 per kern voor de lange termijn en
• 2. de afzetbaarheid en de prijsniveaus van de projecten in de huidige markt (korte termijn) geanalyseerd en beoordeeld.

De resultaten van dit onderzoek vormen de input/basis voor de keuzes ten aanzien van het woningbouwprogramma voor de korte en lange termijn. Marktbeoordeling van de projecten is hierbij één van de beoordelingsaspecten. De marktbeoordeling in dit rapport geeft een inschattingskans van de afzetbaarheid van de projecten weer.

Op basis van de analyse en de beoordeling van de planvoorraad afgezet tegen de woningbehoefte tot 2020 op gemeenteniveau doet Stec Groep B.V. een tweetal aanbevelingen:

• 1. het aantal geplande woningen is voldoende om te voldoen aan de woningbehoefte tot 2020 mits er niet te veel plannen uitvallen. Kwalitatief is het wenselijk om de plannen aan te passen: meer grondgebonden en meer in het goedkope tot middeldure segment;
• 2. zet op korte termijn (2 jaar) meer in op grondgebonden goedkope en middeldure koop en huur.

Vervolgens is op kernniveau Bilthoven de planvoorraad afgezet tegen de behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief om vervolgens de afzetkansen voor de projecten te beoordelen.

Uit deze confrontatie blijkt dat voor de lange termijn in alle prijscategorieën, behalve de dure koop, sprake is van volop marktruimte voor grondgebonden woningen in de Bilthoven. Alleen voor dure grondgebonden koopwoningen (> 300.000) zijn er meer plannen dan dat er behoefte is.

Tabel Overschotten en tekorten grondgebonden woningen in Bilthoven en De Bilt, lange termijn segment
	Behoefte	Confrontatie behoefte en plannen
goedkoop (tot € 200.000)	60 tot 70	nog marktruimte	+
middelduur (tussen € 200.000 tot € 300.000)	120 tot 140	nog veel marktruimte	++
duur (vanaf € 300.000)	40 tot 50	iets te veel planvoorraad	-
goedkoop en middelduur (tot € 665)	45 tot 60	nog marktruimte	+
duur (vanaf € 665)	35 tot 45	nog marktruimte	+

Bron: Gemeente De Bilt (2012) & Companen (2012) bewerkt door Stec Groep (2012)

De gegevens uit de tabel dateren uit 2012. Verschillende bouwprojecten zijn in de tijd opgeschoven. De behoefte aan woningen is echter onverminderd gebleven.

Uit voorgaande beschrijving en analyse van verschillende studies blijkt dat:

• dat er sprake is en sprake blijft van druk op de regionale woningmarkt door een groeiend aantal huishoudens en de aantrekkingskracht van het gebied om zich er te vestigen;
• de cijfers en de prognoses uit de provincie en de regio geven aan dat er behoefte is aan woningen;
• uit voornoemde beschrijving en analyse van de onderzoeken blijkt dat er in het bijzonder sprake is van een te kort aan sociale huurwoningen. De verwachting is dat in de komende jaren in de regio dit te kort alleen maar groter wordt;
• voor de kern Bilthoven geldt bovendien dat op basis van een nadere analyse er sprake is van een grote behoefte aan grondgebonden woningen tot € 200.000,- en tussen € 200.000 tot € 300.000 en een minder grote behoefte aan dure grondgebonden woningen. Daarbij is toevoeging van projecten op kleine schaal van een enigszins duurder woningbouwtype (400.000 tot 500.000) gewenst om de doorstroming op gang te laten komen;
• van het aantal van 12 grondgebonden woningen was ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al meer dan de helft geopteerd. Thans zijn alle 12 woningen verkocht.

De conclusie luidt dat het bouwprogramma voor De Leijen-Zuid met een woonzorgcomplex, tien sociale huurwoningen en de twaalf grondgebonden woningen voorziet in een actuele regionale behoefte.

4.7.3 Toepassing trede 2: behoefte binnen bestaand stedelijk gebied

In paragraaf 3.2 is al geconcludeerd dat het plangebied "De Leijen-Zuid" gelegen is in het stedelijk gebied conform de PRS/PRV. Desondanks dient antwoord te worden gegeven op de vraag in hoeverre benutting van de gronden in het plangebied De Leijen-Zuid noodzakelijk is. Zijn er mogelijk andere gronden beschikbaar door herstructurering, transformatie of anderszins waarop het programma kan worden gerealiseerd?

De beantwoording van deze tweede vraag uit de "Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling" hangt tevens samen met de toets van het bouwplan aan de voorkeursvolgorde voor bouwplannen uit de PRS/PRV. Daarin is het vereiste vastgelegd dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de volgende voorkeursvolgorde in acht genomen dient te worden:

• 1. eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied benutten;
• 2. voorts locaties beoordelen die passend zijn ontsloten of als zodanig worden ontwikkeld, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer;
• 3. dan de overige mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied in beschouwing nemen;
• 4. als laatste uitbreidingslocaties.

Op grond van de criteria uit deze voorkeursvolgorde zijn alternatieve locaties in 2008 onderzocht. Uit dit gemeentelijk onderzoek zijn diverse locaties naar voren gekomen. Deze locaties zijn weergegeven in tabel 'Alternatieve bouwlocaties'. Uiteindelijk zijn ten opzichte van het onderzoek in 2008 enkele locaties overgebleven, namelijk de locatie De Leijen Zuid en de locatie 'Schapenweide RIVM-terrein'. Deze locatie biedt in potentie ruimte aan de ontwikkeling van een woon-zorgcomplex in combinatie met de sociale huurwoningen en de grondgebonden woningen. De overige locaties vallen af door de opgestelde criteria. In 2008 is dit ook aan de gemeenteraad voorgelegd, en daarbij is unaniem door de gemeenteraad voor de locatie De Leijen Zuid gekozen. In 2015 is dit onderzoek herhaald. In de meeste gevallen zijn de locaties afgevallen op grond van financiële inschattingen, op grond van ligging (buiten rode contour) en omvang of vanuit bestaand ruimtelijk beleid voor de desbetreffende locatie. Hieronder is per locaties de belangrijkste reden aangegeven op grond waarvan de locatie is afgevallen.

Tabel Alternatieve bouwlocaties
	Locatie	Reden tot afwijzing
1	Voormalige locatie autobedrijf Hessing	financieel niet haalbaar, geen grondpositie
2	Groenekanseweg/ Beukenburglaan	ligging binnen de EHS
3	Groenekanseweg Kampsepad	ligging binnen de EHS
4	Oostzijde Hollandsche Rading	ruimtelijk niet in te passen
5	Herontwikkeling Berg en Bosch	financieel niet haalbaar
6	Heidepark/Jan Steenlaan	omvang van project past niet
7	Biltse Duinen	vanuit ruimtelijk beleid niet wenselijk
8	Inventum terrein	financieel niet haalbaar, reeds in ontwikkeling
9	politiebureau Leijensweg	vanuit ruimtelijk beleid niet wenselijk
10	H.F. Witte Centrum	locatie te klein
11	De Leyen, Dwarsweg	ligging binnen de EHS
12	bedrijventerrein Larensteijn	aanwezigheid rioolzuivering (RWZI)
13	Zuidzijde Hollandsche Rading	gelegen buiten stedelijk gebied
14	Zuidzijde Maartensdijk	gelegen buiten stedelijk gebied
15	Groenekanseweg/Weltevreden	gelegen buiten stedelijk gebied
16	Schapenweide RIVM-terrein	potentiële locatie

Bron: Gemeente De Bilt, 2014

De locatie Schapenweide RIVM-terrein is ten opzichte van De Leijen-Zuid beoordeeld op de volgende aspecten:

	Beoordeling locatie Schapenweide RIVM-terrein ten opzichte van De Leijen-Zuid
	Aspecten/voorwaarden	Schapenweide RIVM-terrein	De Leijen-Zuid
1	Situering ten opzichte van de rode contour	+	+
2	Aansluiting op sociaal-economische structuur	+	+
3	Bereikbaarheid auto en openbaar vervoer	+	+
4	Aantasting aanwezige natuur- en landschapswaarden	-	-
5	Aansluiting op stedenbouwkundige structuur	+	+
6	Kosten verwerving, bouwrijp maken en planschade	-	+

Bron: Gemeente De Bilt, 2014

Ten opzichte van elkaar scoort de locatie De Leyen Zuid het best. Met name financieel, omdat de locatie in handen van de gemeente is. De Leyen-Zuid is bovendien, conform het vereiste uit de provinciale voorkeursvolgorde, bereikbaar met de auto en ontsloten via openbaar vervoer. Op korte loopafstand (1 minuut) is er een bushalte 'Bilthoven, Kromhoutkwartier.

4.7.4 Toepassing trede 3: ligging van Leijen-Zuid in bestaand stedelijk gebied

Een toets aan deze trede is in beginsel niet aan de orde, aangezien al eerder is aangetoond dat het plangebied De Leijen-Zuid gelegen is in bestaand stedelijk gebied, vastgelegd in de PRS/PRV. Onverkort wenst de gemeente ook zelfstandig een afweging te maken in hoeverre De Leijen-Zuid is aan te merken als plangebied gelegen binnen stedelijk gebied.

Op basis van het vorige bestemmingsplan De Leyen/Jan Steenlaan was het plangebied reeds bestemd voor stedelijke functies, niet in de zin van woonbebouwing, maar wel voor stedelijk groen als speelvoorzieningen, voet- en fietspaden etc. Deze regeling is op 27 juni 2013 één op één in de Beheersverordening De Bilt vastgelegd.

Bron: RO-online, 'Beheersverordening De Bilt', 27 juni 2013

Voor het beantwoorden van de vraag of sprake is van bestaand stedelijk gebied zijn ook de bebouwingsmogelijkheden op grond van het oude bestemmingsplan relevant, in die zin dat een onbebouwd terrein toch als bestaand stedelijk gebied kwalificeert, indien ter plaatse op grond van het bestemmingsplan wel bebouwing (ten behoeve een stedelijke ontwikkeling) was toegestaan. Deze afweging is ook bevestigd in een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 29 april 2015, ECLI:NLRVS:2015:1340, waarin, in lijn met de uitspraak van de Afdeling van 22 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1224 gesteld is dat ook de bebouwingsmogelijkheden op grond van het oude bestemmingsplan relevant zijn, in die zin dat een onbebouwd terrein toch als bestaand stedelijk gebied te kwalificeren is, indien ter plaatse op grond van het bestemmingsplan reeds voorzien was in een bestemming voor stedelijke functies.

4.7.5 Conclusie toets en consequenties voor plan en uitspraak RvS

Op grond van voornoemde beschrijving en analyse van onderzoeken luidt de conclusie dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Deze behoefte wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee is aangetoond dat het plan voldoet aan de bepalingen uit de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.8 Duurzaam bouwen

Wettelijk kader

De gemeente De Bilt heeft ambitie op het gebied van Duurzaam Bouwen. Bij duurzaam bouwen worden bouwwerken op een wijze gerealiseerd waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast en een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd.

De gemeente De Bilt gebruikt het instrument GPR Gebouw om duurzaam bouwen te concretiseren. In dit instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema's zoals energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer'. Gebouwontwerpen worden getoetst aan een van te voren bepaald ambitieniveau.

De gemeente De Bilt kent een convenant duurzaam bouwen, "Dubo-convenant De Bilt 2010-2014". De gemeente heeft samen met Woonstichting SSW, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Provincie Utrecht, Bouwend Nederland en BNA, afgesproken om voor woningbouw, utiliteitsbouw, stedenbouw, grond-,weg- en waterbouw en bedrijventerreinen het volgende ambitieniveau te hanteren: Een GPR gebouw Score van 6,5 als minimum voor alle thema's op de locaties. Voor het thema Energie is de minimale waarde een 7,0. Voor kansrijke locaties wordt gestreefd naar een 8 op alle thema's.

Op 25 april 2013 heeft de raad de Nieuwe Woonvisie voor de periode 2013-2020 vastgesteld. Door het vaststellen van deze woonvisie is het mogelijk te sturen op het vasthouden van de kwaliteit voor huidige en toekomstige inwoners voor zowel bestaande als nieuwbouw.

Voor levensloopbestendig en duurzaam bouwen is middels een motie vastgesteld:

• 1. GPR Gebouw niet alleen te gebruiken bij nieuwbouw, maar ook bij renovatie;
• 2. Het ambitieniveau van de gemeente op het gebied van duurzaamheid te verhogen door uit te gaan van een gemiddelde GPR-score van minimaal 7;
• 3. Te streven naar een score van minimaal 8 op de GPR sub-module toegankelijkheid voor woningen met het predicaat 'levensloopbestendig' en voor publieke gebouwen;
• 4. Actief te bevorderen - onder andere door gerichte voorlichting - dat zowel bij grotere bouw- en renovatieprojecten als bij kleinere particuliere initiatieven de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid worden nagestreefd.

Voor gemeenten geldt de verplichting om in 2015 voor 100% duurzaam in te kopen. Vanaf 2010 willen de gemeenten al voor 75% duurzaam inkopen. De rijksoverheid heeft in overleg met marktpartijen en andere overheden (VNG), diverse duurzaamheidcriteria opgesteld. Deze zijn per type project te vinden op www.pianoo.nl. Praktisch betekent dit dat voor alle opdrachten en projecten van overheid nu al voor minimaal 75% dienen te voldoen aan de 'minimale eisen' zoals ze zijn te vinden in de criteriadocumenten op www.pianoo.nl.

Behalve deze minimale eisen zijn hier ook aanvullende criteria te vinden die afhankelijk van het specifieke project duurzame kansen bieden. Deze criteria zijn op te delen in:

• a. Kwalificaties van leveranciers;
• b. Gunningcriteria (behalve minimale eisen, ook criteria waar 'punten' behaald kunnen worden in het programma van eisen;
• c. Contractbepalingen.

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit. De volgende eisen worden gesteld bij nieuwbouw en/of verbouwingen:.

• 1. Een minimale isolatiewaarde van Rc=3,5 voor dichte uitwendige scheidingsconstructies;
• 2. Een maximale U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren;
• 3. Een minimale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek.
• 4. Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf januari 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m2). Het bouwplan dient te voldoen aan het Bouwbesluit.

4.9 Ecologie

4.9.1 Algemeen

De bescherming van belangrijke gebieden voor vogels en andere diersoorten is gebaseerd op de Europese Habitatrichtlijn en de Europese Vogelrichtlijn. De Habitatrichtlijn richt zich op de bescherming van natuurlijke habitats en leefgebieden van aangewezen planten- en diersoorten. De Vogelrichtlijn richt zich op de bescherming van het leefgebied van beschermde vogelsoorten.

De protectie van de gebieden die op grond van beide richtlijnen in Nederland zijn aangewezen, is geregeld in de Natuurbeschermingswet. In, maar ook in de nabijheid van een beschermd gebied, gelden vanuit deze wetgeving regels.

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. De EHS bestaat uit een samenhangend geheel van bestaande natuurgebieden, landbouwgronden met natuurwaarde, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het vormt de basis van het Nederlandse natuurbeleid. De EHS heeft tot doel onze flora en fauna te beschermen. De Provinciale Ecologische Hoofdstructuur wordt beschermd middels de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de gemeentelijke bestemmingsplannen.

Waar het soorten planten en dieren betreft, is de bescherming verankerd in de Flora- en faunawet. Het doel van deze wet is de instandhouding en bescherming van alle planten- en diersoorten die in het wild in Nederland voorkomen.

Op grond van artikel 75 van de wet kan ontheffing van het verbod worden verleend en op grond van de ex artikel 75 vastgestelde AmvB gelden enkele ontheffingen van het verbod. Het systeem werkt als volgt:

• 1. algemene soorten
  Voor de (met name genoemde) algemene soorten geldt (onder andere) voor activiteiten die zijn te kwalificeren als ruimtelijke ontwikkelingen een ontheffing van het verbod.
• 2. overige soorten
  Voor de overige (met name genoemde) soorten geldt (onder andere) voor activiteiten die zijn te kwalificeren als ruimtelijke ontwikkelingen een ontheffing van het verbod, mits die activiteiten worden uitgevoerd op basis van een door de minister van LNV goedgekeurde gedragscode. Wanneer er geen (goedgekeurde) gedragscode is, is voor die soorten een ontheffing nodig; de ontheffingsaanvraag wordt voor deze soorten getoetst aan het criterium "doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort".
• 3. soorten bijlage IV Habitatrichtlijn/bijlage 1 AMvB
  Voor de soorten die zijn genoemd in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en bijlage 1 van de AMvB artikel 75 is voor activiteiten in het kader van ruimtelijke ontwikkeling een ontheffing nodig. De ontheffingsaanvraag wordt getoetst aan drie criteria:
  • er is sprake van een in of bij de wet genoemd belang (daaronder valt de uitvoering van werkzaamheden in het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling); en
  • er is geen alternatief; en
  • doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort.

Voor vogelsoorten bestaat geen ontheffingsmogelijkheid.

Overigens geldt voor alle planten en dieren (dus ook voor soorten, die niet zijn opgenomen in de Flora- en faunawet) de algemene zorgplicht. Deze houdt in dat iedereen 'voldoende zorg' in acht moet nemen voor alle in het wild levende planten en dieren en hun leefomgeving (LNV, 1998). Veelal komt de zorgplicht erop neer dat tijdens werkzaamheden negatieve effecten op planten en dieren zoveel mogelijk dienen te worden voorkomen en dat bij de inrichting aandacht moet worden besteed aan de realisatie van geschikt habitat voor plant en dier.

De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn, ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend. De zorgplicht betekent niet dat er geen effecten mogen optreden, maar wel dat dit, indien noodzakelijk, op zodanige wijze gebeurt dat de verstoring en het eventueel lijden zo beperkt mogelijk is.

4.9.2 Situatie plangebied

In oktober 2009 is door Bureau Waardenburg een ‘Nee, tenzij’ onderzoek uitgevoerd. Hierin wordt aangegeven dat het plangebied grenst aan de EHS. Geconcludeerd wordt dat er geen significante effecten op de aangrenzende EHS zijn te verwachten.

Het plangebied heeft geen functie voor door de Flora- en faunawet strikt beschermde soorten (Tabel 2 of 3) en rode of oranje lijst soorten. De aangrenzende Amerikaanse eikenlaan en bosstrook hebben wel een functie voor strikt beschermde soorten. Realisering van het initiatief heeft geen negatief effect op grondgebonden zoogdieren (eekhoorn), vogels en vleermuizen, mits de volgende mitigerende maatregelen worden opgenomen:

• Er worden geen bomen gekapt en overgangen van bos naar plangebieden blijven intact. Als mocht blijken dat ten behoeve van de bouw bomen gekapt moeten worden, worden deze bomen vooraf onderzocht op de functie van de bomen voor vogels, vleermuizen en eekhoorns en zo nodig ontzien. Hiervoor zijn bomeneffectanalyses opgesteld door Copijn Boomspecialisten BV.
• Er wordt bij de bouw rekening gehouden met het broedseizoen. Door buiten het broedseizoen van broedvogels vegetatie te verwijderen en grondwerk te verrichten, kan rekening gehouden worden met vogels.
• De ingang naar de aangrenzende EHS blijft beperkt tot de ingang die er nu reeds is.
• Bomenrij in laan grenzend aan plangebied blijft intact en lichtverstoring wordt beperkt door bijv. smalle strook zoom/mantelvegetatie en speciale armaturen bij de straatverlichting.

Ten behoeve van het initiatief zullen, waar mogelijk, bomen gehandhaafd blijven, echter, dit zal niet overal mogelijk zijn. Hiervoor zijn bomeneffectanalyses opgesteld door Copijn Boomspecialisten BV.

Voor een goede afweging bleek een actualisatie van het onderzoek noodzakelijk.

In september 2013 is een Quick scan ecologie uitgevoerd door Els & Linde B.V. Er is een quick scan ecologie en een analyse van de effecten op de ecologische hoofdstructuur uitgevoerd. Geconcludeerd wordt dat effecten op beschermde planten en dieren niet op voorhand zijn uit te sluiten. Er zijn aanwijzingen voor de aanwezigheid van verschillende beschermde planten en dieren binnen of nabij het plangebied. Geadviseerd wordt een afdoende onderzoek uit te laten voeren naar vleermuizen, planten, das, zandhagedis en hazelworm.

Er is met zekerheid geen effect op het functioneren van de ecologische hoofdstructuur. Voor dat onderdeel is geen aanvullend onderzoek vereist. Hiervoor is geen verklaring van geen bedenkingen nodig.

De beschermde natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied. De kans op schade aan deze gebieden is uitgesloten. Er is daarom geen vergunning van de Natuurbeschermingswet of een verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk.

In juni 2014 heeft vervolgens het Afdoende ecologisch onderzoek plaatsgevonden. Tijdens het onderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden voor de zandhagedis of de hazelworm.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat buiten het plangebied een vaste verblijfplaatsen van de rosse vleermuis is aangetroffen. Uit de analyse is gebleken dat de bouw van de woningen niet leidt tot een effect op de kolonie van de rosse vleermuis.
Tevens zijn er verschillende waarnemingen van de das gedaan - voornamelijk buiten het plangebied. Het plangebied wordt - zeer waarschijnlijk - slechts incidenteel bezocht en benut als voedselgebied. Het gebied is matig geschikt en binnen de homerange van de dassen liggen verscheidene zeer geschikte tot optimaal geschikte gebieden. De effecten op de das zullen daarom marginaal blijken te zijn.

Geconcldeerd wordt dat er geen ontheffing van de Flora en Faunawet nodig is. Tevens is er geen verklaring van geen bedenkingen nodig.

4.10 Archeologie

4.10.1 Algemeen

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling, is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valetta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag.

De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

• archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
• vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
• bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek en mogelijke opgravingen wanneer behoud, in situ, niet mogelijk is.

Het verdrag werd in 1998 door een goedkeuringswet bekrachtigd en op 1 september 2007 in de Wet op de archeologische monumentenzorg vertaald in nieuwe wetgeving. De wet regelt in aansluiting op het Europese verdrag de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, onder andere door inpassing van de belangen van archeologie in de ruimtelijke ordening.

Het provinciale beleid voor de archeologische monumentenzorg is er in de eerste plaats op gericht waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ).

De Omgevingsdienst heeft voor de gemeente De Bilt heeft een (concept) Archeologische waarden- en verwachtingen en beleidskaart opgesteld die in augustus 2013 ter inzage heeft gelegen.

4.10.2 Situatie plangebied

Ten behoeve van voorliggend initiatief is in januari 2010 een Archeologisch vooronderzoek, bestaande uit een bureau/ en inventariserend veldonderzoek, uitgevoerd door RAAP (Coppens, C.F.H. & J.H.M. van Eijk, 2010: Bilthoven De Leijen-Zuid. Gemeente De Bilt. Archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek, verkennende fase, RAAP-Notitie 3364, Weesp).

In het plangebied zijn bij het vooronderzoek van RAAP aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van enkele dekzandkopjes in een overgangsgebied van relatief hoger gelegen dekzand naar lager gelegen dekzand. Op één van de kopjes is een kleine concentratie van fragmenten bewerkt vuursteen gevonden. Deze vondsten wijzen op de aanwezigheid van een jachtkampement uit de prehistorie (specifiek het Mesolithicum).

Vervolgens is in juli 2011 een Inventariserend veldonderzoek proefsleuven door ADC uitgevoerd (Mertens, E., 2011: Bilthoven, De Leijen Zuid, een Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van proefsleuven, ADC rapport 2644, Amersfoort). Tijdens het proefsleuvenonderzoek ter hoogte van de dekzandkopjes is echter gebleken dat deze vermoedelijke vindplaats in het ter plekke aanwezige jongere bouwlanddek was opgenomen. Daarom is de vindplaats als niet behoudenswaardig aangemerkt. Op de andere dekzandkopjes zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van prehistorische vindplaatsen. Het advies luidt om het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling.

4.11 Cultuurhistorie

4.11.1 Algemeen

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan of beheersverordening rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een beheersverordening de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een beheersverordening moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

4.11.2 Situatie plangebied

De gemeente De Bilt heeft in oktober 2011 de Cultuurhistorische Waardenkaart vastgesteld, met beschrijvingen van de (50) cultuurhistorische waarden die kenmerkend zijn voor de gemeente De Bilt. Voor het plangebied zijn geen specifieke aanduidingen opgenomen. Binnen het plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig en het vormt geen onderdeel van een beschermd dorpsgezicht.

Wel is er tussen het spoor en de Rietveldlaan een dubbele bomenlaan gelegen die een belangrijk element vormt in de landschappelijke opzet van het omringende terrein. Hoewel deze bomenlaan buiten de plangrenzen valt, ligt deze wel binnen de invloedsfeer van het plan.

4.12 Explosieven

Uit gegevens van de Omgevingsdienst Regio Utrecht (voorheen: Milieudienst Zuidoost-Utrecht) is gebleken dat er een kans bestaat op het aantreffen van explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Vervolgens is door Leemans Speciaalwerken BV eind 2010 op een deel van het plangebied Explosieven onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van explosieven uit de Tweede Wereldoorlog aan de hand van oppervlaktedetectie. Tijdens het opvolgende veldonderzoek zijn in totaal 8 verdachte objecten benaderd, geïdentificeerd en verwijderd. Er zijn hierbij geen explosieven aangetroffen. De geplande werkzaamheden in het kader van reconstructie van het gebied, kunnen in het onderzochte deel van het plangebied veilig worden uitgevoerd tot op de vrijgegeven diepte van 3,5 m beneden maaiveld.

Het deel van het plangebied dat nog niet is onderzocht, kon destijds niet worden gedetecteerd vanwege de aanwezige dichte vegetatie. Wanneer het plangebied geheel vrij is van vegetatie, wordt het niet gedetecteerde gebied nader onderzocht aan de hand van een oppervlaktedetectie. Pas na deze detectie en, indien noodzakelijk, na benadering van verdachte objecten, kan de locatie in zijn geheel worden vrijgegeven.

4.13 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn vele leidingen aanwezig, waaronder ook enkele planologisch relevante kabels of leidingen die voor belemmeringen kunnen leiden voor de ontwikkeling. Dat betreft een rioolpersleiding en een electriciteitsleiding (hoogspanning) aan de zuidkant van het plangebied, terwijl evenwijdig aan de westrand een electriciteitsleiding voor middenspanning aanwezig is. Deze worden in het voorliggende bestemmingspan van een passende dubbelbestemming 'Leiding' voorzien. Met deze en met de overige leidingen in het plangebied zal rekening worden gehouden tijdens de werkzaamheden bij de uitvoering en het beheer van het project.

4.14 Conclusie

Ten aanzien van de uitvoerbaarheid van de behandelde milieuaspecten zijn nog de volgende aandachtspunten:

• Ten aanzien van het aspect geluid dient uiterlijk bij toepassing van de uitwerkingsbevoegdheid de procedure Hogere Waarden te worden gevolgd. Het ontwerpbesluit Hogere Waarden heeft eind 2013 reeds tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegen.
• Ten aanzien van het aspect ecologie zal het verwijderen van eventuele beplanting plaatsvinden buiten het broedseizoen van vogels.
• Ten aanzien van het aspect explosieven zal nog het niet onderzochte deel van het plangebied moeten worden onderzocht.
• De aanwezige rioolpersleiding en electriciteitsleidingen (hoog- en middenspanning) worden voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding'.

Indien aan voorgaande aandachtspunten wordt voldaan, is het plan uitvoerbaar en zijn er vanuit de milieuaspecten geen belemmeringen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Planopzet

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt Hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.3 Inleidende regels

Het bestemmingsplan voorziet in enkele inleidende regels. Ten eerste een artikel met begrippen. Het opnemen van begripsomschrijvingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of de technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Ten tweede een artikel over de 'Wijze van meten'. Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken, is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreffen ondergeschikte bouwdelen zoals schoorstenen en antennes.

5.4 De bestemmingsregels

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

5.4.1 Groen

De in het plangebied bestaande en te behouden groenvoorzieningen, waaronder de afscherming van het J.J.P. Oudkwartier en afscherming naar het bos De Leyen, zijn bestemd tot 'Groen'. Hiermee worden deze groene zones beschermd. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Voorts zijn de bestaande en zo nodig nieuwe speelvoorzieningen, waterpartijen en -voorzieningen en voet- en fietspaden geregeld.

5.4.2 Verkeer

Voor de doorgaande wegen waar de doorstroming van verkeer centraal staat, is de bestemming 'Verkeer' opgenomen.

5.4.3 Verkeer en verblijfsgebied

Wegen waar de verblijfsfunctie centraal staat, de erftoegangswegen, hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen. Ten behoeve van een flexibele regeling zijn binnen de bestemming ook voet- en fietspaden, parkeer- en stallingsvoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen en civieltechnische werken toegestaan. Binnen deze bestemming mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

5.4.4 Wonen

Binnen deze bestemming vallen de grondgebonden woningen, deze kunnen vrijstaand of twee-aan-een worden gebouwd. De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Per bouwvlak is een maximum aantal wooneenheden op de verbeelding aangegeven. Op de verbeelding is tevens de maximale goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 11 m aangegeven. Die maatvoeringen sluiten prima aan bij de ruime diversiteit aan woningtypen en bouwvormen in de directe omgeving en maken een woningtype mogelijk dat een goede aanvulling vormt op het huidige woningaanbod. Daarnaast zijn mogelijkheden voor het bouwen buiten het bouwvlak, onderkeldering en dakterrassen opgenomen in de regels.

De bestemming kent gebruiksregels waarin de mogelijkheid is geboden voor aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten. Daarbij stelt de gemeente voorwaarden aan de bedrijfsactiviteiten om te voorkomen dat het overlast geeft voor omwonenden of gebruikers van de gronden in de omgeving.

Daarnaast maakt het bestemmingsplan ook mantelzorg mogelijk, binnen de in de gemeente gebruikelijke randvoorwaarden.

Tevens is parkeergelegenheid op eigen terrein geregeld, waarbij ook het instrument van de nadere eisen kan worden toegepast.

5.4.5 Maatschappelijk - Uit te werken

Voor het woon-zorgdeel is gekozen voor een uit te werken maatschappelijke bestemming, nu er nog geen zekerheid bestaat over de precieze vorm die het gaat aannemen. Het betreft een uitwerkingsplicht, waarbij eenduidig de ruimtelijke en functionele kaders zijn vastgelegd waarbinnen burgemeester en wethouders de bestemming uitwerken. Dat wordt dan in een uitwerkingsplan vastgelegd. Hiervoor zal een aparte procedure worden doorlopen, conform artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening.

De uitwerkingsregels van de bestemming 'Maatschappelijk - Uit te werken' zijn gebaseerd op de ambities van de gemeente De Bilt, zoals vastgelegd in het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan van Eisen. De regels bieden ruimte om te komen tot een nadere invulling met een breed pallet aan zorg, wat ook aansluit bij de actuele ontwikkelingen in de zorg. Geregeld wordt dat ten behoeve van het plan woon-zorgeenheden met de daarbij behorende ondersteunende voorzieningen en maximaal tien woningen mogen worden gerealiseerd. De totale maximale brutovloeroppervlakte mag daarbij niet meer bedragen dan 8.910 m² bvo. De maximale bouwhoogte is voor het oostelijk deel 11 m en het westelijke deel 14 m. Dit is ook op de verbeelding aangegeven.

Daarbij heeft het gebied beperkingen vanwege het railverkeer. Om die reden is in de uitwerkingsregels aangegeven dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd op de vereiste afstand tot de spoorlijn. Dat geldt niet voor ondergeschikte bouwdelen en een (fietsen)berging. Ook overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals speelvoorzieningen kunnen buiten het bouwvlak worden gerealiseerd. Ook het parkeren ten behoeve van deze bestemming dient binnen de bestemming plaats te vinden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking op te nemen om buiten het bouwvlak te bouwen, mits dit geen belemmeringen voor omliggende functies oplevert, het parkeren is verzekerd en een akoestisch onderzoek aantoont dat dit aanvaardbaar is. Hierbij blijft de maximale brutovloeroppervlakte van 8.910 m² het uitgangspunt. De betreffende afwijking is dus uitsluitend bedoeld om een andere stedenbouwkundige opzet mogelijk te maken, niet om er meer vierkante meters te kunnen realiseren.

Op de gebouwen kunnen opbouwen worden gerealiseerd ten behoeve van technische ruimten. Deze opbouwen dienen te allen tijde ruimtelijk en functioneel ondergeschikt te blijven ten opzichte van de hoofdvolumes.

Naast de bij zorg behorende ondersteunende functies, is tevens in totaal 30 m² aan ondergeschikte dienstverlening en detailhandel toegestaan. Middels een afwijking kan dit in de uitwerking worden verruimd naar ten hoogste 100 m², mits dit geen belemmeringen voor omliggende functies oplevert en voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

5.4.6 Leiding

Binnen het plangebied zijn enkele bovenregionale leidingen aanwezig die middels deze dubbelbestemming worden beschermd. Binnen de beschermingszone van deze leidingen zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze leidingen toegestaan. Daarnaast zijn zaken geregeld omtrent het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.5 Algemene regels

In het hoofdstuk 'Algemene regels' zijn regels opgenomen die betrekking hebben op het gehele bestemmingsplan. Dit zijn onder andere de regels die verplicht zijn gesteld in het Besluit ruimtelijke ordening, zoals de anti-dubbeltelbepaling en het overgangsrecht. In dit bestemmingsplan betreft het de volgende regels:

• anti-dubbeltelbepaling;
• algemene gebruiksregels;
• algemene afwijkingsregels;
• algemene wijzigingsregels;
• algemene procedureregels.

De anti-dubbeltelbepaling is een standaardregel. De regel heeft als doel te voorkomen dat van een ontwikkelingsmogelijkheid ten behoeve van het bouwen of het gebruiken van een stuk grond in een bestemmingsplan, voor een tweede keer gebruik zou kunnen worden gemaakt. De gemeente acht dit niet wenselijk in het plangebied en sluit met de anti-dubbeltelregel deze mogelijkheid uit.

Het artikel met de algemene gebruiksregels regelt voor alle bestemmingen het gebruik van de gronden en stelt regels op voor welke functies de gronden in het plangebied niet gebruikt mogen worden.

Het artikel met de algemene afwijkingsregels omvat mogelijkheden voor alle bestemmingen om met behulp van een afwijking via een omgevingsvergunning de maatvoeringsbepalingen te overschrijden en voor het toestaan van enkele specifieke functies of voorzieningen. Deze regels zijn opgenomen om meer flexibiliteit in het plan te genereren en om kleine afwijkingen van de planregels toch mogelijk te maken. In de regels zijn onder meer afwijkingsregels opgenomen, ten behoeve van:

• het oprichten van bouwwerken ten algemene nutte, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, telefooncellen, wachthuisjes voor verkeersdiensten, schuilgelegenheden en schaftlokalen;
• het overschrijden van de regels inzake goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van gebouwen met niet meer dan 10%.

Vergelijkbaar met de 'Algemene afwijkingsregels' bevat het bestemmingsplan ook enkele 'Algemene wijzigingsregels'. Deze beogen eveneens meer flexibiliteit aan te brengen in het bestemmingsplan. De gemeente heeft met deze regels de mogelijkheid in handen, onder strikte voorwaarden vermeld in het betreffende artikel, de gronden van een bestemming te wijzigen. In het plan zijn deze regels per bestemming aangegeven, maar in dit artikel betreft het wijzigingsregels die voor meerdere bestemmingen kunnen gelden. Zo is de gemeente onder andere bereid af te wegen medewerking te verlenen aan:

• de overschrijding van bestemmingsgrenzen;
• het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven in de bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten.

De algemene procedureregel, tot slot, schrijft voor dat belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld mondeling of schriftelijk een zienswijze in te dienen tegen het voornemen van burgemeester en wethouders om nadere eisen te stellen.

5.6 Overgangs- en slotregel

Het plan kent tot slot een hoofdstuk met overgangs- en slotregels.

De overgangsregels regelen het overgangsrecht voor de bebouwing en het gebruik van de bebouwing in het plangebied. Uit oogpunt van behoorlijk bestuur, dienen bestaande bebouwing en bestaand gebruik, welke afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen regels, te kunnen worden voortgezet (overgangsregels).

De slotbepaling geeft aan onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald. Overigens wordt voor beide regelingen verwezen naar de betreffende regels.

5.7 Handhaving

Bij raadsbesluit van 18 december 2008 is de Kadernota integrale handhaving vergunningen en toezicht vastgesteld. Deze nota verklaart onder meer de reeds in de Kadernota handhaving van 28 november 2002 vastgestelde uitgangspunten voor de handhaving van bestemmingsplan- en bouwregelgeving mede van toepassing op het milieutoezicht. De gezamenlijke Kadernota's hebben tot doel de handhaving van bestemmingsplan-, bouw- en milieuregelgeving te bevorderen.

Met het vastleggen van regels in het bestemmingsplan, heeft de gemeente zichzelf de beginselplicht opgelegd de naleving van bestemmingsplanregels te controleren en, waar nodig, te handhaven. De gemeente heeft naast deze toezichtstaak ook een toezichtsbelang. De vele claims op de schaarse ruimte en de daarmee gepaard gaande dreigende achteruitgang van de kwaliteit van het gebied, vragen om een duidelijke samenhangende visie van het gemeentebestuur op de inrichting en het gebruik van het gemeentelijk grondgebied. Onderdeel van een dergelijke visie is het toezicht op en in het verlengde daarvan de handhaving van de regelgeving.

In de Kadernota handhaving zijn vijf doelstellingen geformuleerd, die worden nagestreefd bij de uitvoering van handhaving binnen de gemeente De Bilt:

• het creëren van politiek, ambtelijk en maatschappelijk draagvlak voor de naleving van regels;
• het verhogen van de kwaliteit van de leefomgeving;
• het waarborgen van de rechtszekerheid van burgers;
• het waarborgen van gelijke behandeling van burgers;
• het beperken van schadeclaims.

Voor het bestuursrechtelijke en strafrechtelijk instrumentarium in het kader van de handhaving, wordt verwezen naar de Nota handhaving. Voor de concrete nalevingsstrategie wordt verwezen naar het Uitvoeringsprogramma Integrale handhaving Vergunningen en Toezicht 2009.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijk kader

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro, moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een, in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro), bouwplan is voorzien.
Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m2 of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• 1. het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is en
• 2. het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomssituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

6.2 Situatie plangebied

De gemeente is eigenaar van de grond. In februari 2013 is een koop- en ontwikkelingsovereenkomst getekend tussen de gemeente en Woonstichting SSW voor het woon-zorgdeel. Daarnaast is voor de grondgebonden woningen op 15 oktobetr 2013 een koop- en ontwikkelingsovereenkomst getekend tussen de gemeente en Scholtens Groep.

De gemeente heeft het kostenverhaal verdisconteerd in de koopprijs van de uit te geven bouwkavels. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid en het kostenverhaal afdoende verzekerd, het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet verplicht.

Hoofdstuk 7 Overlegresultaten

7.1 Overleg met de bevolking

Inloopavond

Vooruitlopend op de vaststelling van het SPvE heeft een uitvoerig communicatie- en inspraaktraject plaatsgevonden. In 2010 hebben twee informatieavonden plaatsgevonden voor de bewoners van De Leijen. Daarnaast was informatie alsmede een reactieformulier te downloaden van de website van de gemeente.

In de definitiefase van het project was een klankbordgroep actief die mee heeft gedacht bij de totstandkoming van het SPvE. De klankbordgroep bestond voornamelijk uit omwonenden van het plangebied en leden van de Wijkraad. De klankbordgroep is in 2009, 2010 en 2011 een aantal keren bij elkaar gekomen. Na de vaststelling van het SPvE door de raad heeft op 27 juni 2011 een laatste bijeenkomst van deze klankbordgroep plaatsgevonden. De klankbordgroep is in deze vergadering ontbonden.

Op 23 april 2013 is tijdens een inloopavond door de gemeente, SSW, Antroz een toelichting gegeven op het Stedenbouwkundig Plan. Op 24 september 2013 is een inloopavond gehouden over de grondgebonden woning, waarop de gemeente, SSW, Antroz en een potentiële ontwikkelaar voor de grondgebonden woningen hun plannen toelichten.

Gezien het voortraject is door het college van B&W besloten geen inspraak op basis van een voorontwerpbestemmingsplan te starten, maar na het wettelijk vooroverleg met instanties een ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen. Van 24 oktober 2013 tot en met 4 december 2013 heeft een eerdere versie van het ontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens die ter visielegging van het ontwerpbestemmingsplan is een inloopavond worden georganiseerd. In paragraaf 7.3 wordt daar nader op ingegaan.

7.2 Overleg met instanties

Op 8 augustus 2013 is het concept-ontwerpbestemmingsplan in het kader van het 3.1.1 Bro vooroverleg per e-mail opgestuurd naar de volgende instanties:

• 1. Provincie Utrecht.
• 2. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
• 3. Stedin.
• 4. Gasunie.
• 5. Vitens.
• 6. Prorail.

Hierop hebben de volgende instanties gereageerd:

- Provincie Utrecht, afdeling Fysieke leefomgeving:

Het voorliggende bestemmingsplan geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

- Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden:

Het waterschap adviseert positief over het plan en geeft enkele aanvullingen op de toelichting. Hierna is een nieuwe wateropgave berekening gemaakt en de waterparagraaf in de toelichting van het bestemmingsplan aangepast.

- Stedin Netbeheer B.V.

Deze organisatie heeft telefonisch doorgegeven geen belemmeringen te zien voor het bestemmingsplan.

- N.V. Nederlandse Gasunie, Legal Affairs Projects West Groningen:

Het bestemmingsplan is getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor de aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op grond van deze toetsing komt de Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

- Prorail Regio Randstad Noord, Sectie Publiekrecht:

Het ontwerp bestemmingsplan 'De Leijen Zuid' geeft, na een interne adviesronde waarbij de focus lag op milieukundige aspecten, geen aanleiding tot het geven van een zienswijze.

7.3 Zienswijzen

Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) wordt een ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken voor eenieder ter inzage gelegd. Een eerdere versie van het ontwerpbestemmingsplan De Leijen Zuid heeft met bijbehorende stukken van 24 oktober 2013 tot en met 4 december 2013 voor eenieder ter inzage gelegen. Dat ontwerpbestemmingsplan is ook op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Het was voor iedereen mogelijk binnen de genoemde periode een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Zes personen/instanties hebben van die gelegenheid gebruikgemaakt.

Door omstandigheden ziet de gemeente De Bilt zich genoodzaakt om het ontwerpbestemmingsplan De Leijen Zuid opnieuw ter inzage te leggen. Dat houdt verband met het gegeven dat de beoogde huurder van het woonzorgcomplex zich begin 2014 heeft teruggetrokken, terwijl het bestemmingsplan nauwgezet op dat specifieke initiatief was afgestemd. De ambities blijven onverminderd om hier woon-zorg te realiseren, maar wel zodanig dat ook andere vormen van zorg mogelijk zijn, passend binnen de ambities van de gemeente en aansluitend bij de actuele ontwikkelingen in de zorg. Om die reden is in het nieuwe ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een uit te werken maatschappelijke bestemming voor het woon-zorgdeel. De ruimtelijke en functionele kaders worden hiervoor vastgelegd, met enige ruimte om te komen tot een passende invulling.

Van 27 maart 2014 heeft het ontwerpbestemmingsplan 'De Leijen Zuid' met bijbehorende stukken gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan is ook op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Het was voor iedereen mogelijk binnen de genoemde periode een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn zeven zienswijzen ingediend. Deze zijn beantwoord in de Zienswijzennota. Op basis van deze zienswijzen en de tevens opgenomen nota van wijzigingen zijn enkele aanpassingen doorgevoerd in het bestemmingsplan. Bovendien zijn de paragrafen 4.3 Geluid en 4.9 Ecologie aangepast aan de meest actuele onderzoeken die tevens zijn bijgevoegd als bijlagen bij de toelichting.