TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Utrechtseweg 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Rondom de Zonnehof spelen een aantal ontwikkelingen die het gebied transformeren naar een woon- en werkgebied met een eigen karakter. Een onderdeel van deze transformatie is de ontwikkeling van een kantoorpand naar duurzame woningbouw aan de Utrechtseweg 1 in de vorm van een woongebouw met circa 103 appartementen en commerciële functies in de plint.

De planlocatie aan de Utrechtseweg 1 ligt op de hoek van de Utrechtseweg en de Stadsring. Hier is een voormalig kantoor van de SNS bank gevestigd.

De bovengenoemde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om deze mogelijk te maken is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Voorliggend TAM-omgevingsplan beslaat het perceel Utrechtseweg 1. Het ligt op de kruising van de Snouckaertlaan, de Stadsring en de Utrechtseweg. De locatie bevindt zich tussen het stationsgebied en de binnenstad. Ten zuid-oosten van het perceel ligt de Zonnehof. De Zonnehof is een levendig groene stadshof met een mix aan functies. De locatie aan de Utrechtseweg 1 betreft een voormalig kantoorpand van de SNS bank, welke nu grotendeels leeg staat. De oppervlakte van de locatie bedraagt circa 3.350 m2.

De omliggende gebouwen betreffen met name werklocaties, waarbij het merendeel kantoren betreft. Voor een deel hiervan geldt dat deze mogelijk worden getransformeerd naar 'wonen', zodat een levendig gemengd gebied ontstaat, waar gewoond en gewerkt wordt.

Uitsnede begrenzing planlocatie

1.3 Leeswijzer

De motivering van dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Na de inleiding volgt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling en wordt de ontwikkeling hieraan getoetst. In hoofdstuk 4 worden alle andere relevante aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld.

In hoofdstuk 5 wordt het participatieproces beschreven. Hoofdstuk 6 betreft gaat over de uitvoerbaarheid van het plan. Ten slotte worden in hoofdstuk 7 de belangenafweging en conclusie beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het voormalige SNS kantoorgebouw aan de Utrechtseweg 1 op de hoek van de Stadsring-Utrechtseweg en Snouckaertlaan staat grotendeels leeg. Het bestaande kantoorgebouw bestaat uit een onderbouw en een hoogbouwgedeelte. De onderbouw heeft van bovenaf gezien een C-vormige footprint, en opent zich naar de Stadsringzijde. Daar bevinden zich de entrees van de commerciële ruimte (horeca) en de kantoren. De verdiepte parkeergarage wordt eveneens vanaf de Stadsring ontsloten en is te bereiken via fietspad en parallelweg. Dit vraagt echter een wat complexe manoeuvre. De onderbouw heeft op straatniveau aan de zijde van de Snouckaertlaan en de Utrechtseweg een gesloten gevel, en staat in de Snouckaertlaan voor de voorgevelrooilijn van de naastgelegen bebouwing. Deze zijde van het gebouw voelt als een achterkant. De bovenbouw is ontworpen als een schijf die gericht is op de oude Utrechtsestraat. De hoogbouw onttrekt zich van de naastgelegen bebouwing.

Uitsnede huidige footprint gebouw aan de Utrechtseweg 1

Foto genomen vanaf de Snoeckaertlaan met zicht op onderbouw langs de Snoeckaertlaan

 

Foto genomen vanaf de Stadsring met zicht op de huidige hoogbouw

2.2 Nieuwe situatie

2.2.1 Stedenbouwkundige opgave

De stedenbouwkundige opgave die er voor deze locatie ligt is een compacte stedelijke invulling, die bijdraagt aan de begeleiding van de routing van station naar binnenstad, die heldere openbare ruimtes definieert en die zich ten aanzien van massaopbouw en hoogte verhoudt tot de nabijheid van de binnenstad.

Stadswanden

De bebouwing aan de Stadsring is behoorlijk gedifferentieerd, het is een verzameling van verschillende typologieën met diverse functies, verschijningsvormen en uit verschillende bouwperiodes. Vroeger was het een singel met bomen en statige villa's, maar dat veranderde eind jaren 50 om ruimte te maken voor de auto. In het gedeelte van de Stadsring waar de ontwikkellocatie ligt is de bebouwing met 2 á 3 laagse stadsvilla's nog aanwezig. Tegelijkertijd zijn er op de hoeken met de radialen later afwijkende typologieën toegevoegd waardoor een mix ontstaan is van oorspronkelijke villa's en grotere volumes met commerciële functies en kantoorgebouwen. De villa's vormden oorspronkelijk een doorgaande wand, maar de latere grotere gebouwen zijn veel losser gepositioneerd. Dat heeft invloed op de beleving van de openbare ruimte: de rooilijnen van de latere bebouwing wisselen sterk waardoor aan de Stadsring soms ongedifferentieerde openbare ruimten zijn ontstaan. De opgave is om dit weer te herstellen: de nieuwe rooilijnen sluiten aan op de naastgelegen bebouwing aan de Utrechtseweg, Stadsring en de Snouckaertlaan. De herstelde straatwanden maken ruimte voor passende straatprofielen die aansluiten op de omgeving met kwalitatieve openbare ruimte waar weer ruimte is voor groen.

Levendigheid en bijdrage routing

Al langer ligt er in de stad de wens en opgave om de verbinding tussen station naar binnenstad te verbeteren, de hoogbouwvisie biedt ruimte voor een hoogteaccent op deze locatie om daar aan bij te dragen. Tevens ligt de locatie in de invloedssfeer van de historische binnenstad en dat stelt ook eisen aan de inpassing. De bebouwing sluit wat betreft voorgevelrooilijn, schaal en globale bouwhoogte aan op de naastgelegen bebouwing. Het ruimtelijk principe voor deze locatie is een getrapte volumeopbouw die aan de noordzijde wat betreft hoogte meer aansluit op de negentiende-eeuwse stadsvilla's en langzaam getrapt oploopt naar een hoogte accent aan de zijde van de Utrechtseweg.

Het gebouw en zijn omgeving draagt bij aan de ambities van de stad. De uitstraling op de begane grond wordt levendig met aan alle zijden een aantrekkelijk programma en open gevels en levendige stedelijke plinten. De plinten zijn ook hoger wat betreft bouwhoogte om die stedelijke uitstraling te geven. Het gebouw wordt een markering in de verbinding tussen station en binnenstad. Het vormt een schakel in de route en draagt bij aan de ambitie om een brug te slaan naar de historische binnenstad.

Kwalitatieve openbare ruimte  

De rooilijnen van de naastgelegen gebouwen worden opgepakt en afgemaakt. Daarmee ontstaat de kans om een heldere openbare ruimte rondom het gebouw te maken die aansluit op de bestaande stedenbouwkundige structuren.

Aan de Snouckaertlaan, Utrechtseweg en Stadsring wordt ingezet op bomen die onderdeel zijn van de stedelijke ruimte. In samenwerking met de gemeente maakt de ontwikkelende partij een ontwerp voor de openbare ruimte. Zie ook 2.2.4 Inrichting openbare ruimte en Bijlage 1 voor de concept uitgangspunten voor de herinrichting van de openbare ruimte.

2.2.2 Uitwerking stedenbouwkundige opgave

Massaopbouw

Voor deze locatie is een getrapte volumeopbouw uitgewerkt die aan de noordzijde wat betreft hoogte meer aansluit op de negentiende-eeuwse stadsvilla's en langzaam getrapt oploopt naar een hoogte accent aan de zijde van de Utrechtseweg, waarbij de bovenste lagen van het volume enigszins terug liggen.

(Gebouw rechts is Utrechtseweg 1)

Plinten

Het gebouw aan de Utrechtseweg 1 heeft op alle bouwlagen een alzijdige oriëntatie. Op de begane grond komen commerciële en/of publieke functies aan de Stadsring. De belangrijkste hoofdentrees voor de woningen liggen aan de Utrechtseweg en de Snouckaertlaan. Aan de Snouckaertlaan ligt ook de entree voor de verdiepte parkeergarage. De fietsenberging ligt goed bereikbaar op de begane grond, maar uit het zicht van de straat in de kern van het gebouw. De stalling voor de auto's en fietsen is optimaal bruikbaar en bereikbaar, maar zorgen niet voor dichte onaantrekkelijke gevels.

Overgang openbare ruimte- privé

Aan de Snouckaertlaan komen woningen die ongeveer 50 cm worden opgetild ten opzichte van het maaiveld. Deze woningen krijgen een verhoogde buitenruimte aan de straat die wordt omzoomd door een tuinmuur die onderdeel is van het gebouwontwerp. De buitenruimten zorgen voor een prettige overgang tussen de openbare ruimte en de privé binnenruimte van de woningen. De woningen op de eerste verdiepingen worden ontsloten vanaf een groene binnentuin op de eerste verdieping.

Hoogte

Het appartementencomplex aan de Utrechtseweg 1 zal bestaan uit 10 bovengrondse bouwlagen en een ondergrondse parkeergarage. De maximale bouwhoogte van het voorgenomen complex bedraagt circa 34 meter. In totaal zullen er circa 103 woningen worden gerealiseerd. Het volume van het gebouw neemt af in de hoogte en bovenop het gebouw komen appartementen met terrassen en uitzicht.

Parkeren

Parkeren ten behoeve van de woningen en de commerciële functies in de plint zal inpandig plaatsvinden in een ondergrondse parkeergarage. Op onderstaande afbeeldingen is een indruk weergegeven van het voorgenomen appartementen complex.

2.2.3 Programma

Het gebouw voegt circa 103 woningen toe die voor een brede doelgroep zijn bestemd, van de bereikbare sociale huurwoningen tot de middeldure koopwoningen en vrije sectorwoningen. Hierin wordt zoveel mogelijk het Deltaplan Wonen gevolgd. De begane grond krijgt voor een belangrijk gedeelte een commerciële functie, met de mogelijkheid om het in kleine of middelgrote eenheden te verdelen. Het gebouw levert een belangrijke bijdrage aan de inclusieve stad met de verdichting en het gemengde programma.

Het project ligt aan de rand van de binnenstad met het station op loopafstand. Het plan wordt onderdeel van de stad en al haar faciliteiten. De behoefte aan huisvesting voor kleine huishoudens in de stad neemt sterk toe. Het gebouw biedt het broodnodig appartementenprogramma voor deze doelgroep. Zowel senioren, starters als kleine gezinnen zullen hier een plek vinden in een koop- of huurappartement. De senioren laten vaak een koopwoning achter aan het einde van hun wooncarrière, waardoor bovendien doorstroming in de woningmarkt ontstaat. Bij de segmentering zijn de genoemde leefstijlen van belang. Dat zijn namelijk de mensen die zich ook tot de binnenstad voelen aangetrokken en daarom ook bereid zijn daarvoor te betalen en de kenmerken van de stedelijke omgeving als grote voordelen zullen zien. Onderzoek van de markt wijst uit dat met name bij de starters en senioren behoefte is aan woningen op deze locatie.

2.2.4 Inrichting openbare ruimte

De ontwikkeling van Utrechtseweg 1 en de nabijgelegen ontwikkeling van Utrechtseweg 2-4 biedt kansen voor de herinrichting van de openbare ruimte waarbij de Utrechtseweg in aansluiting op de Stadsring rechtgetrokken kan worden. De fiets en looproute zal aanzienlijk verbeterd worden. Er zal bovendien een vergroening plaatsvinden door onder meer het creëren van een laanprofiel door het planten van nieuwe bomen. Ook biedt de aanpassing van de openbare ruimte kansen voor betere afwatering/opvang van hemelwater. Zie Bijlage 1 voor de concept uitgangspunten voor de herinrichting van de openbare ruimte.

2.3 Huidige planologische situatie

De gemeente Amersfoort werkt op dit moment aan de uitrol van het omgevingsplan. Deze uitrol heeft nog niet plaatsgevonden ter plaatse van het perceel aan de Utrechtseweg 1. Om de planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden te verduidelijken, wordt daarin gekeken naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn namelijk de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro) bestemmingsplannen opgenomen.

Ter plaatse van de planlocatie aan de Utrechtseweg 1 geldt en nu het 'Bestemmingsplan CSG-zuid' en 'Bestemmingsplan Veegplan B'. Op basis van het 'Bestemmingsplan CSG-zuid' rust op het perceel de bestemming 'Kantoor'. De voorziene ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan onder andere doordat binnen het huidige plan 'wonen' niet is toegestaan.

Uitsnede plankaart 'Bestemmingsplan CSG-zuid'

Op basis van het 'Bestemmingsplan Veegplan B' rust op het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'.

Uitsnede plankaart 'Veegplan B'

2.4 Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM)-omgevingsplan)

Het TAM-omgevingsplan biedt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen, wanneer dit nog niet via de nieuwe standaarden en met nieuwe plansoftware mogelijk is. Met het TAM-omgevingsplan wordt het tijdelijk deel van het omgevingsplan juridisch gewijzigd.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleid

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het onderhavige bestemmingsplan. Dit beleid vormt het kader van de toetsing van de huidige situatie en de nieuwe ontwikkeling. Het beschreven beleidskader is daarmee een van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regeling.
Vanwege de omvang en de ligging van de ontwikkeling is een beschrijving van het rijksbeleid achterwege gelaten. De ontwikkeling is niet in strijd met dat beleid.

De relevante milieuwetgeving komt aan de orde in Hoofdstuk 4 (Omgevingsaspecten) van deze toelichting.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Inleiding

De Omgevingsvisie is op 10 maart 2021 vastgesteld en op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie zijn de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. In de Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang bezien. De omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie Utrecht. Dit betekent dat de Omgevingsvisie alleen voor de provincie Utrecht verplichtingen schept. De uitgangspunten van de Omgevingsvisie zijn vertaald in de regels van de Omgevingsverordening. De normen en regels uit de Omgevingsverordening zijn wel bindend voor inwoners en de gemeente.

3.2.2 Omgevingsvisie

In de Omgevingsvisie provincie Utrecht geeft de provincie aan dat de ruimte in de provincie beperkt is, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: ‘hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken’. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek

De provincie geeft aan voorkeur te hebben dat ontwikkelingen binnenstedelijk plaatsvinden. Onderhavige ontwikkeling, de transformatie van een leegstaand kantoorgebouw tot een gebouw met ongeveer 103 appartementen en commerciële functies in de plint, is gelegen in binnenstedelijk gebied van Amersfoort. Het realiseren van voldoende woningen is voor de provincie een belangrijke opgave, waardoor onderhavige ontwikkeling als wenselijk kan worden gezien.

Vitale steden en dorpen

Mensen vinden de provincie Utrecht aantrekkelijk om in te wonen en te werken, waarbij de regio Amersfoort behoort tot de meest gespannen woningmarktregio's in Nederland. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen (bron: Primos 2020). Voor de periode tot 2040 is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. Het zoeken naar ruimte voor woningen, werklocaties en voorzieningen hangt samen met het zoeken naar ruimte om onze steden en dorpen gezond, veilig, duurzaam en bereikbaar te maken.

Klimaatbestendig en waterrobuust

De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen. Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het 'klimaatrobuust' maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota 'Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht'. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema's: hitte, droogte, wateroverlast, bodemdaling, gevolgbeperking van overstromingen en natuurinclusief bouwen.

Natuurinclusiviteit en bodemdaling.

Bij de verdere uitwerking van het plan voor de openbare ruimte wordt geprobeerd de leefomgeving in te richten voor vijf gidssoorten. Wel rekening houden dat natuurontwikkeling verplaatsbaarheid van onderdelen van het plan niet in de weg mag staan. Onder andere wordt een natuurvriendelijke oever langs de nieuw aan te leggen wetering aangelegd.

Bij voorliggend plan is aandacht besteed aan klimaatadaptief bouwen. Navolgend wordt dit aan de hand van de thema's beschouwd.

Bodem en Waterprogramma

De provincie wil het watersysteem robuuster maken. Dit in verband met de druk waaronder het water is komen te staan. Door droogte is vraag naar (grond)water en drinkwater hoog, vooral tijdens perioden van hoge temperatuur en droogte. Eveneens kan tijdens perioden het grote hoeveelheden neerslag het hemelwater niet altijd voldoende in de bodem infiltreren wat kan leiden tot wateroverlast. Met de beoogde ontwikkeling wordt er rekening gehouden met het water in de omgeving van het plangebied. Verwijderde watergangen worden gecompenseerd en er worden maatregelen getroffen om water ter plekke vast te houden en te bergen.

Conclusie

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in lijn is met de omgevingsvisie van de provincie Utrecht.

3.2.3 Omgevingsverordening

In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

Programma’s

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

Planspecifiek

Het beoogde initiatief is in de omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Voor woningbouw is in artikel 9.15 lid 1 en 2 bepaald dat bij een bestemmingsplan (of omgevingsvergunning) moet worden onderbouwd dat de woningbouw past binnen de regionale programmeringsafspraken. Uit paragraaf 3.2.3 blijkt dat hieraan wordt voldaan. De woningbouw past binnen het belangrijkste basisprincipe voor verstedelijking uit het provinciaal programma Wonen en werken recreëren. Dit basisprincipe houdt in dat verstedelijking zo veel mogelijk binnenstedelijk nabij knooppunten plaats vindt. Het gebied bevindt zich op korte afstand van belangrijke ontsluitingswegen. Gesteld kan worden dat het voorliggende initiatief past binnen de omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

Conclusie

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

Programma Wonen en Werken

Het programma Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 zoals dat op 22 april 2025 is vastgesteld door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht, bevat een aantal kwalitatieve afspraken welke van toepassing zijn op nieuwe woningbouwlocaties. Deze afspraken zien op: integrale stedelijke kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid, evenwichtige ontwikkeling van rood en groen en energieneutrale nieuwbouw, klimaatadaptatie en circulariteit. Daarnaast wordt in het programma voorzien in een grote kwantitatieve opgave.

Voor Utrechtseweg geldt dat we deze plannen al geruime tijd in onze plancapaciteit hebben opgenomen. Wij hebben Utrechtseweg 1 opgenomen als zacht plan in binnenstedelijk gebied. Cijfermatig past het plan binnen het regionaal programmeren. Voor Utrechtseweg 1 geldt dat er om en nabij 103 woningen staan gepland, inschatting oplevering 2027, 35% sociaal, 65% koop. De provincie geeft in haar regionale programmering wonen en werken aan voldoende planvoorraad na te streven om rekening houdend met planuitval toch voldoende plannen ten uitvoer te laten komen. In het kader van regionaal programmeren wonen en werken wordt gewerkt aan een nieuwe manier van samenwerken. Onlangs is een lijst gedeeld met openbare binnenstedelijke plannen voor de regio. Daar staat de Utrechtseweg 1 ook benoemd. Op de lijst betekent dus ook afgestemd en daarmee passend binnen de kaders. Met dit TAM-omgevingsplan, waarin de bouw van 103 woningen wordt mogelijk gemaakt, wordt bijgedragen aan de opgave zoals omschreven in het programma Wonen en Werken.

Voor wat betreft de integrale stedelijke kwaliteit geldt dat conform de geformuleerde uitgangspunten, zo efficiënt mogelijk omgegaan wordt met de beschikbare ruimte. Door transformatie van het bestaande kantoorpand (hoogbouw) op deze binnenstedelijke locatie wordt invulling gegeven aan dit uitgangspunt. Het plan sluit aan bij het reeds bestaande gemengde karakter van het gebied. Waar het perceel onder het huidige bestemmingsplan alleen een kantoorbestemming heeft, wordt dit in dit nieuwe TAM-omgevingsplan voor een groot deel de functie wonen. Op de begane grond blijven commerciële functies toegestaan. Dit kan kantoor zijn, maar ook ander commerciële functies zijn mogelijk. Daarnaast zijn maatschappelijke functies mogelijk. Gelet op het gemengde karakter van dit gebied, geldt dat binnen de 'gemengde' plint van de bebouwing, alleen lichte bedrijvigheid is toegestaan.

In het kader van betaalbaarheid en beschikbaarheid is in het programma Wonen en Werken opgenomen dat 50% van de toe te voegen woningen behoort tot het goedkope of middeldure segment. In dit TAM-omgevingsplan wordt hieraan voldaan.

Zie voor een nadere uitwerking van de te realiseren woningen hoofdstuk 3.3.4 en hoofdstuk 3.3.5.

Ook voor wat betreft de bereikbaarheid en duurzaamheid past onderhavige ontwikkeling in het beleid zoals vastgelegd in het programma Wonen en Werken. Een nadere uitwerking van deze onderwerpen is terug te vinden in 3.3.9 Mobiliteit en parkeren en 4.9 Duurzaamheid en gezondheid.

Gelet op bovenstaande past de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 binnen het 'Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 ' van de provincie Utrecht.

Bodemdaling

Voor de gemeente Amersfoort geldt dat de bodem met name bestaat uit zand. Zand is minder gevoelig voor bodemdaling dan bijvoorbeeld klei/veenpakketten in het westelijk deel van de provincie Utrecht. De bodem is hierdoor niet dalinggevoelig en kan voor wat betreft de zettingsgevoeligheid worden aangemerkt als 'minst zettingsgevoelig' (zie bodemkaarten op webkaart.provincie-utrecht.nl). Op basis hiervan kan worden aangenomen dat de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 niet leidt tot extra bodemdaling.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Amersfoort 2030-40

Op 19 december 2023 heeft de gemeenteraad van Amersfoort de Omgevingsvisie vastgesteld. De omgevingsvisie geeft een beeld van hoe de stad er uitziet in 2030 en verder. In de visie staan ook de belangrijkste doelen voor wonen, werken, groen, mobiliteit, duurzaamheid en ruimte voor cultuur, sport en onderwijs. In de Omgevingsvisie worden verschillende ontwikkelrichtingen voor de stad geformuleerd. Voor de planlocatie wordt ingezet op de ontwikkelrichting 'hoogstedelijk, dynamisch en gemengd gebied'. Daarnaast wordt de planlocatie aangewezen als 'voorkeurslocatie kantoren'. Er wordt ingezet op deze ontwikkelrichting om te zorgen voor een inclusieve en aantrekkelijke stad om in te wonen.

De ontwikkeling van Utrechtseweg 1 sluit aan bij deze uitgangspunten. Met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan verdere functiemenging, waarbij nieuwe appartementen worden gebouwd, maar tevens kantoorruimtes en andere commerciële functies beschikbaar blijven in de plint. Bovendien zal de buitenruimte zodanig ingericht worden dat verdere vergroening plaatsvindt van het openbaar gebied.

Gelet op bovenstaande is deze ontwikkeling in overeenstemming met de Omgevingsvisie Amersfoort.

3.3.2 Kaders voor Gebiedsontwikkeling 'Rondom de Zonnehof'

Op 28 januari 2020 zijn de kaders vastgesteld voor Gebiedsontwikkeling 'Rondom de Zonnehof'. Aan de hand van 5 thema's zijn uitgangspunten geformuleerd waar ontwikkelingen die binnen dit gebied vallen, aan moeten voldoen. Utrechtseweg 1 is zoveel mogelijk conform deze kaders ontwikkeld. Hieronder volgt per thema een toelichting.

Identiteit (hoogstedelijk met afwisseling)

Om recht te doen aan de identiteit van de locatie en haar omgeving, wordt een getrapt bouwvolume gerealiseerd: aan de noordzijde zal deze wat betreft hoogte aansluiten op de negentiende-eeuwse stadsvilla's en richting de zijde van de Utrechtseweg oplopen naar een hoogte accent, wat aansluit bij de hoog stedelijke sfeer.

De plint is een extra rijk gedetailleerde aansluiting op de straat, met open en aantrekkelijke gevels. Het hoofdvolume zorgt voor de aansluiting op de naastgelegen bebouwing, en heeft een alzijdige woonuitstraling. De opbouw ligt terug, en krijgt een lichte, rijke en open uitstraling met grote dakterrassen en groene daken.

Veel aandacht wordt besteed aan het positioneren van functies aan de gevel met een open en uitnodigend karakter op de begane grond, zoals publieke voorzieningen, woonkamers en belangrijke entrees. De commerciële ruimtes zijn aan de stadszijde (Utrechtseweg en Stadsring) gesitueerd, terwijl de woonfuncties hun entrees krijgen aan de Utrechtseweg en de Snouckaertlaan. De entrees van de parkeervoorzieningen voor fietsen en auto’s zijn goed bereikbaar, maar nemen een bescheiden positie in. De parkeergarage en fietsparkeerplekken zijn uit het zicht ontworpen. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande parkeergarage onder het huidige pand.

Opdeling bouwlagen Utrechtseweg 1

Programma woon- werkmilieu en voorzieningen

Op basis van deze uitgangspunten moet het plan bijdragen aan een mix van wonen en werken en voorzieningen. Dit plan draag hieraan bij doordat de begane grond een gemengde invulling krijgt, op basis waarvan zowel commerciële functies zijn toegestaan, zoals kantoor, lichte bedrijvigheid of horeca. Daarnaast zijn maatschappelijke functies mogelijk. In totaal is 1000 m2 gereserveerd voor werkfuncties. Daarnaast draagt het plan bij aan het uitgangspunt van inclusiviteit doordat er woningen voor verschillende doelgroepen worden gerealiseerd. In lijn met het Deltaplan wonen en het actieplan Huisvesting Middeninkomens zal 35% sociale huur worden gerealiseerd en 20% voor middenkoop. Zie voor een nadere toelichting 3.3.4 Deltaplan Wonen en 3.3.5 Actieplan Huisvesting Middeninkomens.

In de verdere uitwerking zal veel aandacht worden besteed aan het realiseren van levendige plinten aan de straat en alzijdigheid van de gebouwen. Deze thema’s zijn belangrijk bij het creëren van een prettige openbare ruimte met een open en uitnodigende uitstraling van de gebouwen op straatniveau, maar ook een alzijdige uitstraling op de hoger gelegen verdiepingen, zonder onaantrekkelijke achterkanten. Hierbij zal veel aandacht worden besteed aan het positioneren van functies aan de gevel met een open en uitnodigend karakter op de begane grond, zoals publieke voorzieningen, woonkamers en belangrijke entrees. Functies als fietsenstallingen en bergingen aan de gevel worden zoveel mogelijk vermeden. Het ontwerp voorziet in een open en aantrekkelijke aansluiting op de openbare ruimte. De commerciële ruimtes zijn aan de stadszijde (Utrechtseweg en Stadsring) gesitueerd, terwijl de woonfuncties hun entrees krijgen aan de Utrechtseweg en de Snouckaertlaan. De entrees van de parkeervoorzieningen voor fietsen en auto’s zijn goed bereikbaar, maar nemen een bescheiden positie in. De parkeergarage en fietsparkeerplekken zijn uit het zicht ontworpen. Aan de Snouckaertlaan komen woningen die ongeveer 50 cm worden opgetild ten opzichte van het maaiveld. Deze woningen krijgen een buitenruimte aan de straat dat onderdeel is van het gebouwontwerp. De buitenruimten zorgen voor een prettige overgang tussen de openbare ruimte en de privéruimte van de woningen. Alle woningen hebben hun woonkamers aan de buitenzijde, wat zorgt voor een prettige open uitstraling.

Openbare ruimte en verbindingen

Met de gebiedsvisie Stationsgebied en de herinrichting van de Snouckaertlaan worden belangrijke stappen gezet in het verbeteren van de routing van het station naar de binnenstad. De ontwikkellocatie Utrechtseweg 1 vormt een volgende schakel in de routing. De openbare ruimte rondom het gebouw zal worden heringericht zodat deze bijdraagt aan de ambitie om een brug te slaan naar de historische binnenstad en de barrièrewerking die momenteel uitgaat van de Stadsring te verminderen.

De gevel van de nieuwe ontwikkeling aan de Snouckaertlaan ligt ca. 2,5m terug van de locatie van de gevel van het bestaande gebouw. De nieuwe gevel komt in het verlengde van de gevellijn van de naastgelegen bebouwing. Er ontstaat meer ruimte in de straat om de bomenlanen in de Snouckaertlaan terug te brengen. Aan de zijde van de Stadsring is het bestaande kantoorgebouw een stuk naar achteren geplaatst, waardoor aan de Stadsring een relatief onduidelijke ruimte is ontstaan waar de oorspronkelijke bomenlaan is verdwenen. De nieuwe bebouwing sluit aan op de bestaande bebouwing en we herstellen de bomenlaan.

Mobiliteit (bereikbaarheid en parkeren)

Voor de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 is in het ontwerp uitgegaan van het STOMP-principe. Dit houdt in dat de prioriteit komt te liggen bij achtereenvolgens Stappen (voetganger), Trappen (fietser) Openbaar vervoer, MaaS (deelmobiliteit) en Privéauto's. Hiermee wordt invulling gegeven aan de eis om zoveel mogelijk voor schone mobiliteit te kiezen. In het kader hiervan zal een makkelijk toegankelijke fietsenstalling worden gerealiseerd, die ruimte biedt aan 100 fietsen. Voor wat betreft parkeren van auto's geldt dat de GROP-regeling van toepassing is (geen recht op parkeervergunning). Desondanks wordt het gebouw voorzien van een niet-openbare verdiepte parkeergarage. De 58 parkeerplaatsen worden ontsloten vanuit de Snouckaertlaan, in tegenstelling tot de huidige garage, die wordt ontsloten vanaf de parallelweg aan de Stadsring. In de nieuwe situatie zal deze parallelweg worden ontlast, en zal de ingewikkelde situatie met de confrontatie met voetgangers en fietsers verdwijnen. De nieuwe garage krijgt een opstelplek voor de gevel op eigen terrein, waarbij de auto niet op de doorgaande voetgangerszone staat. Voor een nadere uitwerking van het thema mobiliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 3.3.9 Mobiliteit en parkeren 

Duurzaamheid

Mede dankzij de toepassing van bodemwarmte/stadswarmte wordt het energieverbruik van het gebouw beperkt. In de uitwerking wordt, binnen de mogelijkheden, gestreefd naar een energieneutraal gebouw. Het gebouw komt op een locatie waar op dit moment nog een bestaand kantoorgebouw staat. In overleg met de sloper/aannemer zal een maximaal mogelijke hoeveelheid van de bestaande materialen worden gebruikt in de nieuwbouw, zichtbaar en onzichtbaar. Daarbij wordt een materialenpaspoort gemaakt met alle informatie die nodig is om de gebruikte materialen in de toekomst te hergebruiken of te recycleren. De dakvlakken onder de hoogste daken worden voorzien van mee-ontworpen beplanting (daktuinen) tegen hittestress en voor waterbuffering en huisvesting van insecten, vogels en vleermuizen. Daarnaast worden waar mogelijk op de gevel begroeiingsmogelijkheden ontworpen, met bij de oplevering reeds aangebrachte beplanting. Zie voor een uitgebreide toelichting op het thema duurzaamheid hoofdstuk 4.9 Duurzaamheid en gezondheid.

3.3.3 Gebiedsvisie Amersfoort Centraal

Een stationsgebied met een goed functionerend stationsplein, een fijne verblijfsruimte met een makkelijke toegang tot de fietsenkelder, veel groen en een gastvrije en levendige route van station naar de binnenstad. Dat is de essentie van de Gebiedsvisie Amersfoort Centraal. Het Stationsgebied is straks een welkomsportaal voor bezoekers aan onze historische en veelzijdige stad.

De Gebiedsvisie op hoofdlijnen is in mei 2020 vastgesteld door de raad. Het belangrijkste item in deze gebiedsvisie dat raakvlakken heeft met deze ontwikkeling is:

- Herinrichting Snouckaertlaan met actieve plinten (15)

Het gebied 'Rondom de Zonnehof' wordt aangemerkt als een belangrijke plek in de verbinding tussen Stationsgebied en binnenstad, via de Snouckaertlaan. Deze route moet in het kader van gebiedsvisie Amersfoort Centraal worden versterkt. Het gebouw aan de Utrechtseweg 1 maakt direct onderdeel uit van deze route.

In de gebiedsvisie Amersfoort Centraal is aangegeven dat de Snouckaertlaan wordt gezien als belangrijke schakel in de verbinding tussen station en binnenstad als lommerrijke en aantrekkelijke loop- en fietsroute. Daarbij speelt de kruising met de Utrechtseweg een belangrijke rol als groen, levendig bruispunt in de route tussen binnenstad en station. Hier hoort ook een actieve, uitnodigende en stedelijke plint bij van de gebouwen nabij dit kruispunt, zowel in architectonische zin als in functionele zin. In functionele zin wordt hieraan invulling gegeven door op de begane grond verschillende commerciële functies toe te laten, zoals horeca, lichte bedrijvigheid of kantoren. Daarnaast zijn bepaalde maatschappelijke functies denkbaar. Voor de invulling in architectonische zin wordt verwezen naar hoofdstuk 2.2 Nieuwe situatie.

3.3.4 Deltaplan Wonen

Op 23 mei 2017 heeft de gemeenteraad de uitwerkingsstrategie sociale woningbouw vastgesteld. Onderdeel van dit besluit is om bij woningbouwontwikkelingen een percentage van minimaal 35 % sociale huurwoningen te verplichten.

Op 28 mei 2019 heeft de gemeenteraad het Deltaplan Wonen vastgesteld. Dit plan bevat een uitbreiding en aanscherping van de strategie sociale woningbouw. Het woonbeleid is erop gericht dat er voldoende, betaalbare en passende woningen worden gebouwd.

De vraag naar woningen in Amersfoort en in de regio is groot. Om in de vraag naar woningen te voorzien, is de ambitie dat er tot 2030 1.000 woningen per jaar worden gerealiseerd. Het herontwikkelen van de locatie aan de Utrechtseweg 1, waar nu nog een kantoorgebouw staat, naar onder meer 103 appartementen draagt daaraan bij.

Het is van belang dat wonen voor iedereen betaalbaar blijft, ook voor mensen met een lager of midden inkomen. Om een inclusieve stad te blijven, gelden er regels voor de realisatie van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment (voor deze laatste categorie geldt ook het actieplan Huisvesting Middeninkomens, door de gemeenteraad vastgesteld 16 juli 2019). Op basis van het Deltaplan Wonen geldt een verplichting dat er minimaal 35 % sociale woningbouw wordt gerealiseerd. De ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 voldoet hieraan.

De te realiseren woningen en het te realiseren woonmilieu moeten aansluiten bij de behoefte van woningzoekenden en passen binnen de omgeving. Om in de behoefte van vele verschillende doelgroepen te voorzien (van jong tot oud, voor alleenstaanden, samenwonenden en gezinnen etc.) is het belangrijk dat er diversiteit is binnen plannen en tussen plannen. De ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 voorziet in een gevarieerd woningaanbod, bestaande uit sociale huurwoningen, koopwoningen in het middensegment en in het hoge segment. Daarmee is er ruimte voor diversiteit binnen de beoogde ontwikkeling.

3.3.5 Actieplan Huisvesting Middeninkomens

De druk op het middensegment in de Amersfoortse woningmarkt is hoog, waardoor middeninkomens moeilijk aan een woning komen. Dit blijkt uit de Notitie Middeninkomens die Stec Groep (in december 2018) heeft opgesteld voor de gemeente Amersfoort. Door een terugtrekkende beweging van corporaties uit het middensegment, als gevolg van het beleid van voormalig minister Blok enerzijds en stijgende prijzen voor koopwoningen anderzijds, wordt het aanbod in het middensegment steeds beperkter. Een groeiende groep middeninkomens - leraren, verplegers en politieagenten - valt daardoor tussen wal en schip. De krappe markt leidt bovendien tot excessen, zoals incourante woningen met (ver) boven marktconforme (huur)prijzen. Onderliggende maatschappelijke en demografische trends, zoals flexibilisering van de arbeidsmarkt, vergrijzing, toename van éénpersoonshuishoudens en de gebruikseconomie, verhogen de vraag in de toekomst verder.

Om te voorzien in voldoende woningen in het middensegment is het Actieplan Huisvesting Middeninkomens opgesteld. De voorliggende ontwikkeling draagt bij aan het actieplan door een deel van de appartementen te reserveren voor koopwoningen in het middensegment. Het gaat om 20 woningen. In het Actieplan Huisvesting Middeninkomens worden woningen aangemerkt als koopwoning in het middensegment tot een bedrag van €260.000,- . Voor dit project blijkt deze prijs niet haalbaar. Dit wordt onder meer veroorzaakt door de stijgende bouwkosten. Gelet hierop zal in afwijking van het Actieplan Huisvesting Middeninkomens een woning met een maximale vrij op naam prijs ter hoogte van het prijspeil van de Nationale Hypotheek Garantie worden aangemerkt als koopwoning in het middensegment. Voor 2023 ligt dit prijspeil op €405.000,-. Om te zorgen dat deze woningen ook echt bedoeld zijn voor deze doelgroep, treffen we maatregelen. Zo geldt een doorkoopverbod van 3 jaar. Daarnaast geldt voor dit gebied de door de gemeenteraad in februari 2022 aangenomen regeling voor opkoopbescherming, wat een zelfbewoningsplicht met zich meebrengt. Maatregelen als Koopgarant of vergelijkbaar kunnen er verder voor zorgen dat de woningen voor een nader overeen te komen periode in deze prijsrange beschikbaar blijven.

3.3.6 Visie werklocaties en afwegingskader transformatie kantoren

Omgevingsprogramma Werklocaties

Het omgevingsprogramma Werklocaties is in 2025 door de gemeenteraad vastgesteld en heeft als doel om het aantal banen in Amersfoort mee te laten groeien met het aantal inwoners. Hiervoor is ruimte nodig voor bedrijven en werkgelegenheid. Om dit te realiseren zet de gemeente met name in op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen, kantoorlocaties en overige werklocaties in de stad.

Voor de Zonnehof is expliciet bepaald dat het gebied nu al sterk gemengd is. Enkele grote functies verdwijnen uit het gebied. Voor de herontwikkeling is wonen en werken (in brede zin) het uitgangspunt. De ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 past binnen dit beleid. De bestaande kantoorbestemming zal omgezet worden naar wonen, waarbij op de begane grond 'werken' mogelijk wordt gemaakt. Het gaat om 'werken' in brede zin. Kantoren zijn mogelijk, maar ook lichte bedrijvigheid, horeca en maatschappelijke functies.

De ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 past hiermee binnen het beleid zoals geformuleerd in programma Werklocaties.

Afwegingskader transformatie kantoren

In de periode tussen 2008 en 2015 nam de leegstand van kantoren toe. Naar aanleiding hiervan zijn veel kantoren getransformeerd naar woningen, of zijn hiervoor plannen gemaakt, om in de woningbouwbehoefte te voorzien en de leegstand tegen te gaan. Inmiddels is de vraag naar en het aanbod van kantoren meer in evenwicht gekomen. De behoefte aan woningen is echter nog onverminderd groot wat leidt tot een gunstige opbrengstpotentie bij transformatie van bestaande kantoren naar woningen. Ten behoeve van een goede woon-werkbalans is het echter belangrijk dat voldoende kantoorruimte beschikbaar blijft. In het omgevingsprogramma Werklocaties is per gebied aangegeven of de gemeente wenst mee te werken aan de transformatie van kantoren naar wonen. Voor het gebied rondom de Zonnehof is aangegeven dat onder voorwaarden medewerking kan worden verleend aan de transformatie van kantoren naar wonen. Utrechtseweg 1 valt in het gebied rondom de Zonnehof.

Uitsnede Afwegingskader transformatie kantoren, gebied Zonnehof

In het verleden is voor een aantal locaties binnen dit gebied al aangegeven dat het mogelijk is om kantoor locaties te transformeren naar woningen. Dit geldt ook voor de locatie aan de Utrechtseweg 1. Bovendien wordt in het afwegingskader transformatie kantoren aangegeven dat op deze locatie toevoeging van wonen door verdichting en door de ontwikkeling van nieuwbouw mogelijk is.

De eerste bouwlaag van de Utrechtseweg 1 krijgt verschillende gemengde functies, waar commerciële functies, waaronder kantoren, worden toegestaan. Het gaat om +/- 1000m2 wat behouden blijft voor 'werken'.

3.3.7 Welstandsnota en beeldkwaliteit

3.3.7.1 Welstandsnota

In het omgevingsplan Amersfoort is geregeld dat bouwwerken waarvoor een vergunning nodig is moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Welke eisen dit zijn, heeft de gemeente vastgesteld in de Welstandsnota of in aanvullende beeldkwaliteitsplannen. Het doel van het welstandsbeleid is om zoveel mogelijk vrijheid te geven om bouwplannen uit te voeren maar daarnaast de stad haar eigen karakter laten behouden en zo mogelijk te versterken. Daarbij wordt gestreefd naar een goede balans tussen individueel belang en algemeen belang.

Voor de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 wordt getoetst aan de richtlijnen uit het beeldkwaliteitplan Utrechtseweg 1 en 2-4 dat op 23 april 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld (Bijlage 16 BKP Utrechtseweg 1). Op basis hiervan zijn een aantal eisen geformuleerd waaraan het plan moet voldoen.

In hoofdstuk 3 van de Hoogbouw Effectrapportage, zoals opgenomen in Bijlage 2 Hoogbouw Effect Rapportage van deze toelichting, is omschreven op welke manier invulling wordt gegeven aan de hierboven genoemde eisen met betrekking tot beeldkwaliteit.

Een toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij het beoordelen van een definitief ontwerp bij de aanvraag om omgevingsvergunning. Over het voorontwerp / principeplan is met de stadsbouwmeester afstemming geweest. De criteria die zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan bieden een voldoende beoordelingskader om te komen tot de gewenste kwaliteit voor de toetsing aan redelijke eisen van welstand. Op grond van de ingediende gegevens is de stadsbouwmeester van oordeel dat het in het kader van een vooroverleg behandelde plan, getoetst aan de door de gemeenteraad vastgestelde welstandscriteria, voldoende uitzicht biedt op een positieve welstandsadvisering.

3.3.7.2 Hoogbouwladder

Amersfoort wil op een verantwoorde en duurzame wijze voldoen aan haar woningbouwopgave. Het bouwen van hoogbouw hoort hier bij, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In de Hoogbouwvisie is aangegeven hoe Amersfoort met hoogbouw om wil gaan. In de visie is sprake van hoogbouw bij een gebouw met meer dan 8 bouwlagen. Het gebouw aan de Utrechtseweg 1 is ontworpen als een basis van 8 lagen met een opbouw van twee lagen. In Amersfoort geldt: 'hoogbouw is een middel en geen doel op zich'. Zo is een aantal plekken aangewezen waarvoor wordt gedacht dat hoogbouw een goede toevoeging is, maar ook waar het wordt ontmoedigd. Het uitgangspunt is dat een hoog gebouw altijd iets moet toevoegen aan zijn omgeving. Van hoogbouw is bekend dat er niet alleen voordelen aan zitten. Daarom is van belang om inzicht te geven wat de effecten zijn van hoogbouw in een bepaald gebied.

Om te bepalen wanneer hoogbouw gewenst is, heeft Amersfoort in de Hoogbouwvisie een hoogbouwladder opgenomen.

1. In welke gebieden (waar): Amersfoort moedigt hoogbouw aan in specifieke gebieden. De gemeente bevordert hoogbouw langs grote lijnen en is tegelijkertijd voorzichtig met hoogbouw in of bij gebieden van historische waarde of gebieden waar alleen laagbouw is.

2. Wat is de toegevoegde waarde (wanneer): Amersfoort heeft een grote opgave. Als hoogbouw een passend programma biedt, bijdraagt aan één of meer van onze ambities (groei, duurzaam en inclusief) en ruimte biedt voor voorzieningen en/of groen wordt het aangemoedigd.

3. Hoe toetsen we de hoogbouw (hoe): hoogbouw is maatwerk; het is altijd onderdeel van een grotere visie op de betekenis voor de omgeving en de specifieke kwaliteiten van de plek. Met een hoogbouweffectrapportage wordt hoogbouw per plek beoordeeld.

3.3.7.3 Hoogbouw Effect Rapportage

Voor de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 is een Hoogbouw Effect Rapportage (hierna HER) opgesteld, zie Bijlage 2 bij deze toelichting. De conclusies zijn hieronder weergegeven.

Uitgangspunt is dat hoogbouw moet bijdragen aan één of meer van de Amersfoortse ambities. Hoogbouw biedt ruimte voor groen en voorzieningen en door de dichtheid van wonen en werken biedt hoogbouw ook kansen voor energietransitie en mobiliteitsconcepten. Tegelijkertijd geeft die dichtheid ook uitdagingen voor de bereikbaarheid en leefbaarheid van de omgeving.

De planlocatie ligt binnen het aandachtsgebied van de Binnenstad; van belang is de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht te behouden. Dat is tweeledig, namelijk van binnen naar buiten en van buiten naar binnen. Van binnen naar buiten: hoogbouw zal niet in storende mate zichtbaar moeten zijn vanuit de binnenstad. Dit zal met beelden moeten worden aangetoond. Van buiten naar binnen: het is van belang de zichtlijnen op de Onze Lieve Vrouwetoren én de toren van St. Joriskerk te respecteren, zodat deze beide torens de hoogtepunten binnen de zichtassen blijven vormen. Hoogbouw aan de zichtassen begeleidt de blik en trekt niet de aandacht af van de zichtlijn.

Deze binnenstedelijke verdichting voldoet aan de grote vraag aan binnenstedelijk wonen. Die vraag komt in alle woonsegmenten voor: van sociale huur tot aan vrije sectorwoningen, plus alle categorieën die zich daar tussen in bevinden. Met het realiseren van 103 woningen in verschillende categorieën draagt deze ontwikkeling bij aan de ambities van Amersfoort als 'Groeiende stad'.

Daarnaast draagt deze ontwikkeling bij aan de ambitie van Amersfoort als 'Groene stad'. Zo is in het ontwerp aandacht voor klimaatbestendigheid, biodiversiteit en toekomstbestendigheid. Zie voor een nadere uitwerking van het aspect duurzaamheid ook hoofdstuk 4.9 Duurzaamheid en gezondheid.

Ten slotte wordt met deze ontwikkeling ook invulling gegeven aan de ambitie van Amersfoort als 'Inclusieve stad'. Het plan voorziet in woningen en biedt in de plint ruimte voor (commerciële) voorzieningen. De woningen worden levensloopbestendig opgeleverd, waarbij ze voor een brede doelgroep aantrekkelijk zijn. Niet alleen voor de oudere die graag drempelloos woont; ook voor bewoners die al dan niet tijdelijk afhankelijk zijn van bijvoorbeeld rolstoel of rollator wordt het hier prettig wonen. De verscheidenheid aan woninggroottes biedt ruimte aan een diversiteit aan bewoners.

De behoefte aan woningen voor kleine huishoudens in de stad neemt sterk toe. De ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 biedt het broodnodig appartementenprogramma voor deze doelgroep. De woningen zijn geschikt voor zowel senioren, starters als gezinnen. De senioren laten vaak een koopwoning achter aan het einde van hun wooncarrière, waardoor bovendien doorstroming in de woningmarkt ontstaat.

De stedenbouwkundige inpassing van de te ontwikkelen hoogbouw volgt 5 belangrijke uitgangspunten:

1. Afmaken van gehavende straatwanden;

2. Terugleggen van rooilijnen voor het creëren van ruimte voor goede straatprofielen en doorlopende bomenlanen;

3. Introductie van twee schaalniveaus in de massa van het gebouw: aansluiting op de schaal van de straten van de stad.

4. Het gebouw krijgt in combinatie met de geplande ontwikkeling aan de Utrechtseweg 2-4, een eigen karakteristiek om poortwerking te voorkomen;

5. Bijdrage aan de ambities van de stad: Levendigheid op de begane grond en ambitie op hoogte.

Naast een onderbouwing over hoe de te realiseren hoogbouw bijdraagt aan de Amersfoortse principes en de stedenbouwkundige inpassing, wordt in de Hoogbouw Effect Rapportage aandacht besteedt aan de aspecten privacy, bezonning en windhinder. Ten slotte bevat de Hoogbouw Effect Rapportage in hoofdstuk 3 een toelichting hoe 'Groen' en plek krijgt in de nieuwe ontwikkeling.

3.3.8 Woningbehoefte; Ladder duurzame verstedelijking

Wettelijk kader

In het Besluit kwaliteiten leefomgeving (Bkl) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Artikel 5.129g per 1 januari 2024 als volgt: Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Als er aantoonbaar sprake is van een behoefte aan de betreffende voorziening, kan die in een omgevingsplanwijziging, BOPA of TAM-omgevingsplan worden gefaciliteerd. In het andere geval kan dat niet en moet die herontwikkeling worden uitgesteld tot het moment waarop de behoefte daaraan wel kan worden aangetoond. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied én voorziet de stedelijke ontwikkeling in een aantoonbare actuele marktbehoefte dan wordt voldaan aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op het perceel aan de Utrechtseweg 1 staat een kantoorpand en het perceel ligt in bestaand stedelijk gebied. De grond heeft op dit moment de bestemming 'kantoor'.

Het TAM-omgevingsplan voorziet in de bouw van 103 appartementen, waarvan 35% sociale huur. De begane grond behoudt net als nu een commerciële functie. Daarom hoeft de ontwikkeling in de plint niet aangemerkt te worden als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en is hiervoor geen nadere onderbouwing vereist in het kader van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Voor wat betreft de motivatie voor deze commerciële plint wordt verwezen naar de onderbouwing in paragraaf 3.3.6 Visie werklocaties en afwegingskader transformatie kantoren.

Woningbehoefte 

Voor wat betreft de te bouwen woningen geldt dat op 28 mei 2019 de gemeenteraad het Deltaplan Wonen heeft vastgesteld. Daaruit komt naar voren dat er in de stad een grote vraag is naar woningen. Om in die vraag naar voldoende woningen te voorzien, moeten er in de periode 2018 - 2030 10.000 tot 12.000 extra woningen bij komen. Dat zijn gemiddeld ongeveer 1.000 woningen per jaar. Dit betekent meer groei dan voorheen: van gemiddeld ongeveer 600 woningen per jaar in de afgelopen 10 jaar naar ongeveer 1.000 woningen per jaar richting 2030. Dit plan draagt bij aan de in het Deltaplan wonen omschreven woningbehoefte. In het Deltaplan wonen is tevens omschreven dat bij nieuwbouwprojecten minimaal 35% als sociale huurwoning moet worden gerealiseerd, omdat hier een groot tekort aan is.
Ten behoeve van het deltaplan zijn de behoeftecijfers geactualiseerd. Daartoe is gebruik gemaakt van provinciale cijfers uit 2018 op basis van Primos 2017. Ook het Rijk werkt met deze cijfers. Zie hieronder de behoeftecijfers zoals deze ook gehanteerd zijn in het Deltaplan wonen.

De provinciale behoeftecijfers waren tot 2040 berekend; hierin is een knip tot 2030 gemaakt:

Uit bovenstaande blijkt dat met de ontwikkeling van nieuwe woningen wordt voorzien in een grote regionale behoefte aan woningen en daarmee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de herbestemming van Utrechtseweg 1 een binnenstedelijke ontwikkeling betreft die inspeelt op de vraag naar en behoefte aan woningen in Amersfoort. Dit past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3.9 Mobiliteit en parkeren

Verkeer- en vervoerplan

Het gemeentelijk beleid is gericht op het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoerssysteem voor alle vervoerswijzen om de bereikbaarheid in en van Amersfoort te waarborgen. Daarbij worden sluipverkeer en doorgaand verkeer geweerd en de verkeersveiligheid en leefbaarheid verbeterd. Stilstaand verkeer is slecht voor de luchtkwaliteit. Met de toenemende ontwikkelingen in de stad ligt hier een opgave om een efficiënt verkeer- en vervoerssysteem in te richten voor alle modaliteiten. De gemeente wil de beschikbare verkeersruimte op het wegennet optimaal gaan benutten.

Het gebouw UW1 wordt voorzien van een niet-openbare verdiepte parkeergarage. De 58 parkeerplaatsen worden ontsloten vanuit de Snouckaertlaan, in tegensteling tot de huidige garage, die wordt ontsloten vanaf de parallelweg aan de Stadsring. In de nieuwe situatie zal deze parallelweg worden ontlast, en zal de ingewikkelde situatie met de confrontatie met voetgangers en fietsers verdwijnen. De nieuwe garage krijgt een opstelplek voor de gevel op eigen terrein, waarbij de auto niet op de doorgaande voetgangerszone staat.

Parkeren
In de nota parkeernormen Amersfoort zijn specifieke parkeernormen geformuleerd voor diverse functies. Ze geven een indicatie van het aantal auto's dat bij een bepaalde functie geparkeerd wordt in een bepaalde tijdsperiode. De normen worden gebruikt voor nieuwbouwsituaties of bij functiewijzigingen, waarvoor een vergunning of ontheffing dient te worden verkregen. Omdat de ontwikkeling binnen een loopafstand van 800 meter ligt ten opzichte van het station Amersfoort Centraal, kan deze voor toepassing van de parkeernormen worden aangemerkt als 'intercitylocatie'. Als de normen voor intercitylocatie worden toegepast, leidt dit tot de volgende parkeerberekening:

In de Beleidsregel 'Toepassing parkeernormen 2021' is bepaald dat er ontheffing kan worden verleend voor het gebruikersdeel (bewoners) door woningen in de omgevingsvergunning aan te merken als 'Woning/ruimte zonder parkeerplaats'. Daarbij vervalt het recht op een parkeervergunning. Wanneer er wel parkeerplaatsen worden aangelegd, worden de woningen waaraan de parkeerplaatsen worden gekoppeld aangemerkt als woning die beschikt over 'Parkeren op eigen terrein' (POET). Dit kan ook voor een deel van het bouwinitiatief toegepast worden. In dat geval wordt een deel van de woningen aangemerkt als POET en de rest van de woningen wordt aangemerkt als Geen recht op parkeervergunning (GROP).

Vanwege de ligging van de ontwikkeling kan volgens de genoemde beleidsregel ook ontheffing worden verleend van de parkeereis voor bezoek, als in de openbare parkeergarages in de binnenstad tezamen een restcapaciteit beschikbaar is van tenminste 15% op het maatgevend moment van de ontwikkeling. Op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan is dit het geval. Dit zal definitief worden getoetst bij de aanvraag van de omgevingsvergunning.

In principe hoeft dus alleen voldaan te worden aan de parkeernorm voor de commerciële functies. Dit zijn afgerond 4 parkeerplaatsen. In totaal zijn 58 parkeerplaatsen beschikbaar. De overige 54 parkeerplaatsen kunnen aan een woning worden toegekend (POET). De overige woningen komen op de GROP-lijst te staan.

STOMP-principe

In het gebied wordt het STOMP-principe toegepast. Het STOMP-principe betekent dat de prioriteit komt te liggen bij achtereenvolgens Stappen (voetganger), Trappen (fietser) Openbaar vervoer, MaaS (deelmobiliteit) en Privéauto's. Door functiemenging en compactheid toe te passen ontstaan gebieden waar lopen een aantrekkelijke optie is. Er worden aantrekkelijke looproutes naar en langs het gebouw gerealiseerd en prettig toegankelijke en ruimtelijke fietsparkeergelegenheden. De hoofdentree van het gebouw is herkenbaar en voetgangers krijgen veel veilige ruimte voor de entrees zonder conflicten met autoverkeer. Voor langere afstanden bieden fiets en OV uitkomst als schone en ruimte-efficiënte modaliteiten.

Er zal een royale fietsparkeerstalling worden gerealiseerd volgens de uitgangspunten van de gemeente Amersfoort, welke 100 fietsparkeerplekken biedt. De fietsparkeerplekken voor de bewoners zijn optimaal toegankelijk omdat ze op de begane grond zijn gesitueerd, en dichtbij de hoofdentree en hoofdstijgpunten van de gebouwen. Er hoeft dus geen hoogteverschil te worden overbrugd, wat het comfort ten goede komt.

Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat voorgenomen ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid omtrent mobiliteit en parkeren. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal worden getoetst aan de dan geldende beleidsregels.

3.4 Conclusie

Voorliggend TAM-omgevingsplan voor de transformatie van een kantoorpand naar een woongebouw met 103 woningen in gestapelde vorm en commerciële functies in de plint en de bijbehorende inrichting van het plangebied is in overeenstemming met het geldende beleid.

Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten besproken die van belang zijn voor het TAM-omgevingsplan. Zo komen onder meer de aspecten bodem, flora en fauna, bedrijven- en milieuzonering, geluid, water, luchtkwaliteit, externe veiligheid, duurzaamheid en archeologie aan de orde. Onderzoeken zijn deels uitgevoerd onder de relevante wetgeving van voor de invoering van de omgevingswet, maar onderzoeksresultaten tonen desalniettemin aan dat er sprake is van een goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving. Het is mogelijk dat daarom in de paragrafen met bijbehorende onderzoeken en daaraan verbonden conclusies wordt gerefereerd aan 'oude' wetgeving.

4.2 Bodem

4.2.1 Wettelijk kader

Het Bkl stelt dat een omgevingsplan dient te voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waaronder bodem (5.1.4.5. Bkl). In verband met de uitvoerbaarheid van het plan dient daarom onder meer een onderzoek verricht te worden naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe functies dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd.

4.2.2 Bodem in relatie tot het plangebied

Voor de ontwikkelingslocatie aan de Utrechtseweg 1 is in 2018 door Rouwmaat Groep een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting.

De onderzoekslocatie is op basis van het vooronderzoek onverdacht op het voorkomen van bodemverontreinigingen.

Bij het vooronderzoek zijn geen gegevens naar voren gekomen die kunnen duiden op de aanwezigheid van asbest op of in de bodem van de onderzoekslocatie. Tijdens de visuele inspectie zijn eveneens geen aanwijzingen aangetroffen dat de locatie verdacht is op het voorkomen van asbest. Derhalve is de locatie onverdacht op het voorkomen van asbest in de bodem.

Conclusie

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden.
• De aangetroffen licht verhoogde gehalten in het grondwater vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik.
• De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” wordt grotendeels aangenomen

Gelet op bovenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.3 Niet gesprongen explosieven

In 2013 heeft Opsporingsbedrijf REASeuro in opdracht van de gemeente Amersfoort een Historisch Vooronderzoek conventionele explosieven (CE) en de daarbij behorende CE Bodembelastingkaart afgerond. Hieruit blijkt dat de grond waar Utrechtseweg 1 deel van uit maakt laag verdacht is op niet gesprongen explosieven uit WOII. Het gaat om afwerpmunitie (vliegtuigbommen), munitie van boordwapens en klein kaliber munitie.

Uitsnede explosievenkaart gemeente Amersfoort
 

Op 7 mei 2021 heeft onderzoeksbureau AVG Explosieven Opsporing Nederland (hierna AVG) een rapport opgeleverd, waarin een risicoanalyse is gedaan, zie Bijlage 4 Risicoanalyse Utrechtseweg 1, 2-4 te Amersfoort.

Uit deze risicoanalyse blijkt dat het gebied deels al naoorlogs is geroerd. Voor deze gebieden geldt dat de geplande werkzaamheden regulier uitgevoerd kunnen worden. Voor het deel van het plangebied dat niet naoorlogs is geroerd, geldt dat maatregelen moeten worden genomen. In hoofdstuk 7 van het rapport van AVG is uitvoerig omschreven welke maatregelen genomen moeten worden om te voorkomen dat ontplofbare oorlogsresten tot uitwerking komen. Eén van de genoemde maatregelen is opsporing middels het uitvoeren van een oppervlaktedetectie.

Opsporing behelst het geheel van organisatie en uitvoering, achtereenvolgens: werkvoorbereiding, detecteren, interpreteren, lokaliseren, laagsgewijs ontgraven en identificeren van de vermoede ontplofbare oorlogsresten, tijdelijk veiligstellen van de situatie tot overdracht aan de EODD. Van het gevrijwaarde gebied wordt vervolgens een procesverbaal van oplevering opgesteld conform het CS-OOO. Vervolgens kunnen de overige werkzaamheden veilig worden uitgevoerd.

Indien de werkzaamheden conform de adviezen zoals opgesteld in het rapport van AVG uitgevoerd worden, zouden de werkzaamheden die gepaard gaan met de uitvoering van werkzaamheden met minimaal gevaar op niet gesprongen explosieven kunnen worden uitgevoerd.

4.3 Activiteiten en milieuzonering

Het aspect activiteiten en milieuzonering gaat in op de invloed die activiteiten hebben op hun omgeving. In de omgevingswet wordt in de bijlage bij artikel 1 het begrip milieubelastende activiteit (mba) gedefinieerd. Dit gaat feitelijk om alle activiteiten die enig negatief effect op het milieu kunnen hebben (met uitzondering van ‘directe lozingen’ en wateronttrekkingsactiviteiten). Milieubelastende activiteiten zijn niet in alle gevallen aan de orde. Er moet gecontroleerd worden of het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) of Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) instructieregels bevatten die relevant zijn voor het project.

In het gemeentelijke omgevingsplan wordt het milieuspoor verder geïntegreerd. De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2019 de uitgave ‘Milieuzonering nieuwe stijl’ gepubliceerd. Met deze uitgave wordt de toelating van bedrijven gereguleerd op basis van een voor een locatie beschikbaar gestelde milieuruimte per bedrijf, aan de hand van concrete milieuwaarden. De uitgave is verder doorontwikkeld tot geïntegreerde staalkaart. De Staalkaart Bedrijventerrein maakt inzichtelijk hoe activiteiten met gebruiksruimte en milieugevolgen inpasbaar kunnen worden gemaakt en welke regeling in het omgevingsplan hiervoor kan worden opgenomen. De staalkaart zal vervangen worden door de VNG-uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet 2024’. Deze kan ook worden toegepast buiten bedrijventerreinen, in tegenstelling tot de uitgave uit 2019 en de geïntegreerde staalkaart.

Bij milieuzonering gaat het om de milieuthema’s die afstandsgerelateerd zijn en niet op een andere wijze zijn gereguleerd. Afstandsgerelateerd wil zeggen dat de milieubelasting afneemt bij grotere afstand, zoals bij geluid en geur. In het stedelijk gebied kunnen grofweg drie soorten gebieden worden onderscheiden:

• Industrieterreinen, bedrijventerreinen of andere werkgebieden: dit zijn gebieden waar de bedrijfsfunctie (of een andere werkgerelateerde functie) prevaleert;
• woongebieden: dit zijn gebieden waar de woonfunctie (en andere milieugevoelige functies) prevaleert;
• gemengde gebieden met wonen (functiemenging): dit zijn gebieden met een tussenvorm met zowel milieugevoelige functies als bedrijfsfuncties, maar ook andere milieubelastende functies zoals horeca, detailhandel etc.

4.3.1 Planspecifiek

Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen.

Indien door middel van een plan nieuwe milieugevoelige functies mogelijk worden gemaakt, zoals woningen, moet worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen bedrijven in de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen functies met een milieuzone en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Door SAB is een quickscan uitgevoerd, waarin de voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de VNG-publicatie. De quickscan is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting. De resultaten zijn hieronder weergegeven. De quickscan is gebaseerd op de beoordeling bedrijven en milieuzonering zoals deze onder de Wro (Wet ruimtelijke ordening) gold.

Het plangebied zelf, alsmede de aangrenzende gronden, zijn derhalve te typeren als een gemengd woon- en werkgebied. Voor gebieden waar sprake is van een dergelijke functiemenging, zoals bij stadscentra, kent de VNG-brochure het begrip 'gebied met functiemenging'. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels. In de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen, zoals op deze locatie ook het geval is. In dit geval moet onder meer bekeken worden of de toegestane bedrijvigheid op de begane grond niet leidt tot zodanige hinder dat dit leidt tot een onvoldoende woon- en leefklimaat in de woningen die boven de bedrijvigheid zijn voorzien. Wanneer alleen bedrijven worden toegestaan die vallen binnen categorie A zoals benoemd in de VNG brochure (activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze in gebieden met functiemenging aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn daarbij toereikend) kan worden aangenomen dat een goed woon- en leefklimaat in de woningen is geborgd. Gelet op bovenstaande zal bij de regels van het bestemmingsplan een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten worden toegevoegd, op basis waarvan alleen bedrijven zijn toegestaan die vallen onder voornoemde categorie.

Naast de hinder die een ontwikkeling zelf kan veroorzaken, dient ook onderzocht te worden of de beoogde ontwikkeling zelf hinder kan ondervinden van hinderveroorzakende functies uit de omgeving. Gelet hierop is onderstaande inventarisatie gedaan.

De groene locaties hebben de bestemming 'Gemengd 2'. Hier zijn, naast wonen, alleen activiteiten toegestaan die vallen binnen Categorie A van de VNG brochure met betrekking tot functiemenging. Deze locaties leiden dus niet tot een aantasting van het woon- en leefklimaat van de nieuw te bouwen woningen. Hetzelfde geldt voor de donkerblauwe locaties die de bestemming 'Gemengd 1' hebben.

De rode locaties betreffen kantoren. Ook hiervoor geldt dat deze binnen Categorie A van de VNG brochure vallen en dus geen aantasting vormen van het woon- en leefklimaat van de nieuw te bouwen woningen. Het rode stippellijntje betreft een sportschool. De sportschool is bouwkundig voldoende afgescheiden tot de nieuwe ontwikkeling dat deze geen aantasting vormt van het woon- en leefklimaat van de nieuw te bouwen woningen.

In de omgeving van de ontwikkellocatie zijn twee gronden gelegen met de enkelbestemming 'cultuur en ontspanning.' Dit zijn de locaties die paars zijn op bovenstaande afbeelding. De locatie ten zuiden van de ontwikkellocatie is bestemd als 'bibliotheek'. Inmiddels zijn hier woningen gerealiseerd. Ten westen van de ontwikkellocatie is een bioscoop. Bioscopen zijn op de functiemengingslijst aangemerkt als categorie C. Deze functies hebben een relatief grote verkeersaantrekkende werking. Aangezien de locatie zeer dicht bij de Stadsring en het station gelegen is, zorgt dit voor geen problemen. De bioscoop ligt op ruim 85 meter van het plangebied, met een straat tussen de percelen in en ligt daarmee op voldoende afstand van de beoogde ontwikkeling. Overigens zijn recht tegenover de bioscoop, dus dichterbij dan de nieuwe woningen, ook al woningen aanwezig.

De gronden die op bovenstaande kaart oranje zijn, zijn bestemd als horeca van categorie A. Hiermee worden horecabedrijven bedoeld die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel uit functionele als uit milieuoverwegingen in geringe mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze horecabedrijven, zoals restaurants, snackbars, ijssalons, fritures en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven. Onder categorie A worden bedrijfsactiviteiten verstaan die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Aangezien dit een gemengd gebied betreft en de afstanden meer dan 10 meter bedragen tot de ontwikkellocatie, wordt tevens door deze bestemming een goed woon- en leefklimaat geborgd op de ontwikkellocatie. Bij het oranje vlak op de kaart ten zuiden van de Snoukaertlaan is horeca aanwezig in de vorm van een coffeeshop. In dit geval geldt dat tegenover de coffeeshop, op dezelfde afstand als de nieuwe woningen, al woningen aanwezig zijn.

De voor 'bedrijf' aangewezen gronden, welke zwart zijn op bovenstaande kaart, zijn bestemd voor nutsvoorzieningen. Hier is een trafostation gevestigd. Een trafostation staat niet als dusdanig opgenomen in de VNG-lijst. Maar gezien de ligging van ruim 160 meter van de ontwikkellocatie, kan gesteld worden dat hier een goed woon- en leefklimaat geborgd wordt.

De gronden met de kleur lichtblauw zijn bestemd als 'centrum – 1.' Op deze locaties zijn een aantal verschillende functies mogelijk. De maximaal planologische mogelijkheid is horeca van categorie 3. Deze gronden laten zich niet zonder meer inschalen binnen de lijst functiemenging van de VNG, derhalve wordt hier terug gestapt op de milieucategorielijst van de VNG. Hiervoor geldt een indicatieve hindercontour van 30 meter. Aangezien de meest nabij gelegen locatie op circa 65 meter afstand ligt, wordt voldaan aan de indicatieve hindercontour. Daarmee wordt een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie vanwege deze functies geborgd. Dit geldt ook voor de locaties met de grijze kleur, die de bestemming 'centrum - 2' hebben.

Ontwikkeling Utrechtseweg 2-4

Aan de Utrechtseweg 2-4 is eveneens een ontwikkeling beoogd. Deze beoogde ontwikkeling staat gelijk in functies aan de functies die beoogd zijn op de ontwikkellocatie aan de Utrechtseweg 1. De beoogde functies van de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 2-4 dienen, voor het mogelijk maken van het eigen plan, te vallen onder categorie A. Dit is vastgelegd in het bestemmingsplan voor die locatie. Dergelijke functies zijn direct naast of beneden woningen toegestaan. De afstand tussen beide beoogde ontwikkelingen bedraagt circa 20 meter. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat ruim voldoende verzekerd.

4.3.2 Conclusie

Met de toepassing van een functiemengingslijst binnen het plan en indien enkel functies in de categorieën A van de VNG brochure op de begane grond worden toegestaan, vormt, met inachtneming van de eisen in het Bbl, de hinder als gevolg van de ontwikkeling geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Ten aanzien van hinder van bestaande bedrijvigheid op de beoogde ontwikkeling wordt geconcludeerd dat voor de omliggende gronden voldaan wordt aan de afscheidingen en richtafstanden uit de VNG-brochure waardoor deze gronden met bijbehorende functies niet onevenredig worden geschaad in hun ontwikkelingsmogelijkheden en ter plaatse van de ontwikkellocatie een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd.

4.4 Water

In het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Dit is vastgelegd in het procesinstrument 'de Watertoets' .

4.4.1 Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

4.4.2 Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027

In het Nationaal Water Programma (NWP) beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het programma is vastgesteld in 2021 en anticipeert op de Omgevingswet. Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater en waterverdeling, waterkwaliteit en natuur, scheepvaart en de functies van de rijkswateren. Voor de periode 2022-2027, maar ook verder vooruit. Doel is werken aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. Het Nationaal Waterprogramma is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021.

4.4.3 Bodem- en waterprogramma 2022-2027

Het Bodem- en waterprogramma provincie Utrecht 2022-2027 (hierna BWP) is vastgesteld in 2021. Hierin zijn de ambities voor bodem en water uit de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht uitgewerkt. Onderdeel van het programma is het wettelijke verplichte Regionaal Waterplan onder de Waterwet. Het plan voldoet aan de eisen van een Regionaal Waterprogramma volgens de Omgevingswet. In het BWP wordt uitvoering gegeven aan vier verplichte Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Ook actuele thema's, zoals omgaan met toenemende periodes van droogte en wateroverlast, en toenemende drukte in de ondergrond, zijn onderdeel van het BWP. Verder wordt beschreven wat de relatie is met andere provinciale beleidsthema's of programma's. Het programma is een vervolg op het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021.

4.4.4 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027

In het Waterbeheerprogramma 2016-2021 geeft Waterschap Vallei en Veluwe inzicht in de doelen en maatregelen die het waterschap in deze periode van zes jaar gaat bereiken. De maatregelen zijn hierin op hoofdlijnen beschreven. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 (BOP) is eind 2021 vastgesteld en is de opvolger van het waterbeheerprogramma. Het BOP is de gebiedsgerichte doorvertaling van de BOVI2050. Het BOP is het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. Het waterbeheerprogramma is resultaatsverplichtend en zelfbindend. Voor het Eemland zijn gebiedsdoelen/-programma's vastgesteld. Deze laten zien waar het waterschap voor staat ten aanzien van waterveiligheid en schoon en voldoende oppervlaktewater.

4.4.5 Watervisie gemeente Amersfoort 2021-2040

De watervisie is het kader voor integraal en duurzaam waterbeheer in Amersfoort. De ambitie is dat Amersfoort een gezonde, groene stad is met mogelijkheden om te groeien. Een goede waterhuishouding is elementair voor een afgewogen inrichting en beheer. Ook speelt een goede waterhuishouding een belangrijke rol in (recreatief) gebruik, economie, cultuurhistorie, groenblauwe structuren, biodiversiteit en toekomstbestendige (klimaat)oplossingen. Het klimaat verandert, er ligt een grote binnenstedelijke woningbouwopgave en het gebruik van de openbare ruimte zal intensiveren. Daarom zijn extra inspanningen nodig op het gebied van het waterbeheer om de stad leefbaar te houden. Met name bij nieuwe ontwikkelingen liggen hiervoor kansen. Daarbij wil de gemeente Amersfoort om kunnen gaan met de gevolgen van klimaatverandering en de natuur meer kansen geven. Amersfoort hanteert voor de duurzame ontwikkeling van nieuwbouwplannen het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw. Specifiek voor water zijn aanvullende uitgangspunten opgesteld (Uitgangspunten Klimaatadaptief Bouwen, gemeente Amersfoort, december 2023).

4.4.6 Gemeentelijk rioleringsplan 2021-2031

In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is beschreven hoe de gemeente de komende jaren invulling geeft aan de gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Centraal doel is het behouden en versterken van een vitale en gezonde leefomgeving. Het inzamelen en verwerken van hemelwater dat redelijkerwijs niet op particulier terrein kan worden verwerkt is een taak van de gemeente. Daarnaast treft de gemeente op doelmatige wijze maatregelen tegen structurele grondwateroverlast en verwerking van ingezameld grondwater. De uitvoering van deze taken zoveel mogelijk aansluitend bij de natuurlijke situatie en in verbinding met andere maatschappelijke opgaven. In het landelijke Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie is afgesproken dat Nederland in 2050 klimaatbestendig is. Op basis van het basisrioleringsplan zijn maatregelen benoemd om regenwateroverlast tot een acceptabel niveau te beperken. De uitvoering van is zo mogelijk gekoppeld aan andere ontwikkelingen in de stad.

4.4.7 Omgevingsprogramma Groen-Blauw 2040

Uitgangspunt van het programma Groen-Blauw 2040 (vastgesteld januari 2024) is een groene stad in een groene omgeving die water omarmt. In het omgevingsprogramma zijn duidelijke afspraken vastgesteld hoe groen te behouden en te laten meegroeien. Zo kan Amersfoort een groene en gezonde gemeente zijn en blijven.

4.4.8 Weging van het waterbelang

Met ingang van de Omgevingswet vervangt het begrip 'weging van het waterbelang' de term watertoets. Bij ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de gevolgen voor watersystemen en moeten de betrokken bestuursorganen worden betrokken. De initiatiefnemer heeft op 4 februari 2022 de watertoets uitgevoerd. Waterschap Vallei en Veluwe is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

4.4.9 Water in relatie tot het plangebied

Bestaande situatie

Oppervlaktewater

Tot 1958 lag op de plek van de Stadsring de Westbuitensingel. Toen lag de locatie dus nog direct aan oppervlaktewater. Nu is het meest nabije oppervlaktewater de Westsingel in de binnenstad.

Afvalwater

In de Snouckaertlaan aan de zuidzijde van het plangebied ligt een gemengd riool. Het hemelwater en regenwater dat in deze rioolbuis komt wordt naar de rioolwaterzuivering Amersfoort getransporteerd. Aan de oostzijde, in de Utrechtseweg, is in 2002 een infiltratie-transportriool voor hemelwater bijgelegd. In de Stadsring ligt een gemengd riool, maar liggen ook een aantal hemelwaterriolen. Ook ligt in de Stadsring een brandriool. Het huidige pand is naar verwachting aan verschillende kanten aangesloten op het riool voor het afvoeren van afvalwater.

Voor het huidige kantoorpand van 4.500 m2 kan worden gerekend afvalwaterlozing van maximaal 10 m3 per dag. Hierbij wordt uitgegaan van 1 persoon per 25 m2 en een piekverbruik van 6 liter per uur.

Hemelwater

Het hemelwater dat in het plangebied valt wordt ondergronds afgevoerd naar het gemengd riool in openbare ruimte. Ook oppervlakkig stroomt regenwater naar de openbare ruimte.

Het perceel direct ten noordwesten van het plangebied ligt lager, waardoor hemelwater zich hier verzameld. Mogelijk raakt dit ook het perceel Utrechtseweg 1.

Water op straat nabij plangebied bij regenbui van 74 mm/u (bron: Klimaatatlas Vallei en Veluwe)

Grondwater

Op 150 tot 250 meter van het plangebied staan een provinciale en een gemeentelijke grondwaterpeilbuis. Het grondwater bevindt zich daar op 1,3 tot 3,6 meter NAP. Het maaiveld ligt op 5 tot 5,5 meter NAP. De bodem bestaat vooral uit midden tot fijn zand.

Waterveiligheid

Het plangebied ligt niet in overstroombaar gebied vanuit zee of rivieren.

Toekomstige situatie

Oppervlaktewater
Op dit moment is er geen oppervlaktewater in de omgeving. Indien er ruimte is op de Stadsring zou hier in de toekomst oppervlaktewater toegevoegd kunnen worden om afstromend hemelwater vanaf hoger gelegen delen beter te kunnen opvangen.

Afvalwater
Bij de ontwikkeling van kantoor naar woningen neemt de hoeveelheid huishoudelijk afvalwater fors toe. Uitgaande van een gemiddeld verbruik van 120 liter per dag per persoon, een woningbezetting van 2,5 bewoners en 103 woningen, betekent dat ruim 30 m³ huishoudelijk afvalwater per dag. Daar komt het huishoudelijk afvalwater van 1000 m2 kantooroppervlak nog bij.

Het huishoudelijk afvalwater vanuit het plangebied moet worden geloosd op de bestaande vuilwaterriolering rondom het plangebied. Als het hemelwater op het perceel wordt vastgehouden, is hiervoor voldoende capaciteit.

Hemelwater

Zoals beschreven in de Uitgangspunten Klimaatadaptief Bouwen van de gemeente Amersfoort (december 2023) dient hemelwater zoveel mogelijk binnen eigen perceel te worden verwerkt om afwenteling op de omgeving te voorkomen. Bij de nieuwe bebouwing komt op de eerste verdieping een binnentuin. Hier kan hemelwater deels worden vastgehouden. Andere mogelijkheden zijn het vasthouden van regenwater op dak of vasthouden of infiltreren in de ondergrond.

Er is geen sprake van toename van verhard oppervlak op deze locatie.

Voor de Snouckaertlaan loopt momenteel een herinrichtingsproject. Hierbij wordt in de Snouckaertlaan ook een regenwaterriool aangelegd.

Om wateroverlast door water op straat te voorkomen, wordt geadviseerd een drempelhoogte van 0,3 meter boven maaiveld aan te houden.

Grondwater

Door de diepte van het grondwater en de samenstelling van de ondergrond is het mogelijk om op de locatie hemelwater te infiltreren.

Om wateroverlast door grondwater te voorkomen, dienen ondergrondse ruimtes waterdicht te worden uitgevoerd.

Waterveiligheid

Het plangebied ligt niet in overstroombaar gebied vanuit zee of rivieren.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.5 Flora en Fauna / ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening gehouden te worden met de natuurwaarden ter plaatse. De Omgevingswet regelt activiteiten die met natuur te maken hebben. Deze natuuractiviteiten gaan over dieren en planten in het wild en gebieden waarin ze leven. Het doel van de regels is onder meer het beschermen van soorten en gebieden. Bij een ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden dat voldaan wordt aan natuurregelgeving uit de Omgevingswet.

De uitgangspunten, begrippen en systematiek van de Wet natuurbescherming zijn de afgelopen jaren al zoveel mogelijk afgestemd op de vergunning- en ontheffing verlening onder de Omgevingswet. De regels uit de Wet natuurbescherming zijn beleidsneutraal overgeheveld naar de Omgevingswet. Dat betekent dat het normenkader en de instrumenten ongewijzigd blijven. Hetzelfde geldt voor het beschermingsniveau voor habitatsoorten, vogelsoorten en andere (beschermde) soorten. Anders gezegd: de bescherming blijft op peil. Bovendien blijft ook de algemene zorgplicht bestaan.

Activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor dieren en planten in het wild worden flora- en fauna-activiteiten genoemd. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. Een activiteit die significant nadelig kan zijn voor een Natura 2000-gebied wordt een Natura 2000-activiteit genoemd. Verder geeft de Omgevingswet ook regels over het vellen van houtopstand en herbeplanten om bossen te beschermen.

4.5.1 Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Omgevingswet zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland-gebieden (NNN-gebieden) en andere bijzondere natuurgebieden en landschappen.

Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen voor habitattypen en -soorten opgesteld. Deze instandhoudingsdoelstellingen geven aan of de instandhouding moet zijn gericht op alleen behoud, of dat ook herstel moet worden nagestreefd om een habitattype of -soort weer in gunstige staat te brengen.

In het kader van de gebiedsbescherming is ook het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN is een samenhangend landelijk ecologisch netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk is opgebouwd uit kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones, en heeft ook ten doel om de structuur te laten aansluiten op ecologische verbindingszones in het buitenland. Het NNN is gericht op de bescherming, de instandhouding en zo nodig het herstel van een gunstige staat van:

• aanwezige dier- en plantensoorten;
• typen natuurlijke habitats;
• leefgebieden van soorten die van nature in Nederland voorkomen.

Bijna alle aangewezen Natura 2000-gebieden zijn onderdeel van het NNN.

4.5.2 Soortenbescherming

Om de natuur te beschermen, geeft het Rijk regels voor flora- en fauna-activiteiten. Voor flora- en fauna-activiteiten met gevolgen voor dieren en planten in het wild, kan een omgevingsvergunning nodig zijn.

De beschermde soorten blijven in twee groepen verdeeld:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Voorts geldt dat iemand die weet of kan weten dat een flora- en fauna-activiteit nadelig kan zijn voor natuurbescherming, zich altijd moet houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit. De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten. De zorgplicht moet nageleefd worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

4.5.3 Houtopstanden

Er gelden rijksregels als sprake is van het (deels) vellen van houtopstanden. Bij vellen kan een herbeplantingsplicht gelden. In het Besluit activiteiten leefomgeving worden echter uitzonderingen genoemd, zoals voor houtopstanden binnen stedelijk gebied, op erven of in tuinen en met een oppervlakte van minder dan 10 are.

4.5.4 Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling voorziet werkzaamheden welke mogelijk schadelijk kunnen zijn voor beschermde soorten en gebieden. Dit betreft een flora- en fauna activiteit zoals geformuleerd in de Omgevingswet. In het kader van de beoogde ontwikkeling zijn diverse onderzoeken (Bijlage 7 en Bijlage 8) verricht. De resultaten van deze onderzoeken worden hieronder samengevat.

Beschrijving planlocatie

Utrechtseweg 1 bevindt zich in de kern van Amersfoort, ten zuiden van de Stadsring. De directe omgeving van de locatie betreft een sterk gemengd gebied, met onder andere kantoren, maatschappelijke functies, wonen en (lichte) bedrijvigheid. Utrechtseweg 1 wordt omringd door bestrating, kantoorgebouwen en kleine stukken beplanting.

Utrechtseweg 1 is op dit moment een voormalig kantoorpand welke bestaat uit acht bouwlagen en is opgetrokken uit baksteen. Aan de oostzijde staan vier platanen. Overige delen van het besluitgebied zijn versteend.

Navolgende afbeeldingen geven een impressie van het projectgebied.

Impressie plangebied tijdens veldonderzoek 13 januari 2022

Het bestaande kantoorpand zal worden gesloopt. Er wordt een woongebouw gebouwd met op de begane grond ruimte voor commerciële activiteiten.

Gebiedsbescherming

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden.

Het ondernemen van projecten of activiteiten in en/of in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden.

Het projectgebied ligt op grote afstand (minimaal 8 km) van in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde gebieden. Het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied is Arkemheen (Arkemheen is geen stikstofgevoelig Natura 2000-gebied). Vanwege de afstand zijn hierdoor in potentie alleen effecten mogelijk als gevolg van externe werking. Het projectgebied is gescheiden van het Natura 2000-gebied door bebouwing, wegen en agrarisch gebied. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan, kan een toename van verstoring door geluid, verlichting of optische verstoring worden uitgesloten.

Globale ligging van het projectgebied (rood omcirkeld) ten opzichte van Natura 2000 gebieden

Over de afstand tot een Natura 2000-gebied kan in potentie sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Dit kan veroorzaakt worden door de bouwwerkzaamheden in de aanlegfase dan wel als gevolg van de het gebruik in de gebruiksfase. Daarom moet een AERIUS-berekening worden gemaakt waaruit zal blijken of tijdens de aanlegfase, danwel de gebruiksfase, sprake is van stikstofdepositie boven 0,00 mol N/ha/jaar in stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden van soorten van Natura 2000-gebieden. Op basis hiervan kan worden bepaald of vervolgstappen nodig zijn. De dichtsbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden zijn de Veluwe en de Oostelijke Vechtplassen.

Ten behoeve van dit project is door SAB-adviseurs een onderzoek gedaan naar de mogelijk stikstofdepositie als gevolg van dit project, zie Bijlage 10 van deze toelichting. Het onderzoek richt zich niet alleen op de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1, maar ziet ook op de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 2-4. In het kader van dit onderzoek is een AERIUS-berekening gemaakt. Uit deze berekening is gebleken dat er geen resultaten zijn voor de projectberekening en situatieberekening onder het Wnb registratieset. Daarmee kunnen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Natuurnetwerk Nederland

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden. Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een 'Nee, tenzij'-toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

Voor onderhavig project is het uitvoeren van een 'Nee, Tenzij'-toets niet nodig omdat het plangebied buiten de begrenzing van het NNN ligt.

Soortenbescherming

Op basis van de 'Soortenbescherming' uit de Wet Natuurbescherming zijn alle inheemse vogelsoorten beschermd. De nesten van vogels zijn beschermd als ze door de vogels in gebruik zijn. Bovendien is voor alle in het wild levende dieren en planten de zorgplicht van kracht. Dit houdt in dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen kunnen worden veroorzaakt aan in het wild levende planten en dieren, evenals voor hun directe leefomgeving, dergelijke handelingen achterwege laat, mitigerende maatregelen neemt of compenserende maatregelen neemt. Gezien de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied, zijn negatieve effecten van de werkzaamheden op beschermde soorten op voorhand niet uit te sluiten. Dit betekent dat er mogelijk verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming overtreden worden.

Uit de quickscan is gebleken dat binnen het plangebied mogelijk ook soorten aanwezig zijn waarvan het nest jaarrond is beschermd. Dit betreft de soort gierzwaluw. Met de geplande werkzaamheden gaan deze mogelijke nesten waarschijnlijk verloren. Ook is kans aanwezig op het verwonden of doden van vogels. In beide gevallen is sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming. Deze overtreding vindt niet plaats indien gebruik gemaakt wordt van de voor deze soort geldende mogelijkheid om te werken conform het Soortenmanagementplan van Amersfoort en de generieke ontheffing (Arcadis, 2021).

Naast de gierzwaluw kan op basis van de uitgevoerde quickscan niet worden uitgesloten dat er verblijfplaatsen van vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, tweekleurige vleermuis) aanwezig zijn. Vleermuizen zijn habitatrichtlijnsoorten, waarvoor de verboden van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming gelden. Daarmee is het onder meer verboden deze soorten te doden of rust- of verblijfplaatsen te beschadigen. Met de geplande werkzaamheden gaan eventueel aanwezige verblijfplaatsen waarschijnlijk verloren. Ook is de kans aanwezig op het verwonden of doden van deze dieren. In beide gevallen is sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming. Om uitsluitsel te krijgen over de aan- of afwezigheid van deze soorten dient nader soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden. Indien verblijfplaatsen of essentieel leefgebied aanwezig blijkt, dan moeten voor de werkzaamheden mitigerende maatregelen worden getroffen om negatieve effecten zoveel mogelijk te voorkomen. Ook is voor de werkzaamheden dan waarschijnlijk een ontheffing van de voorheen Wet natuurbescherming (nu opgenomen in de omgevingswet) noodzakelijk, tenzij gewerkt kan worden conform het soortenmanagementplan Amersfoort en bijbehorende ontheffing. De vraag of gewerkt kan worden conform het soortenmanagementplan kan beantwoord worden indien na aanvullend onderzoek duidelijk is of en welke soort(en) aanwezig zijn.

Andere soorten waarvoor de provinciale vrijstelling niet geldt, zijn niet in of nabij het besluitgebied aanwezig. Negatieve effecten op die soorten zijn dan ook niet te verwachten en nader onderzoek naar die soorten is dan ook niet nodig.

In en nabij het projectgebied kunnen soorten voorkomen die zijn beschermd onder de Omgevingswet, maar waarvoor een provinciale vrijstelling van de verboden geldt, voor werkzaamheden die men uitvoert in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Door de provinciale vrijstelling staat de aanwezigheid van deze soorten de geplande ontwikkeling niet in de weg. Wel moet ter bescherming van deze soorten bij het uitvoeren van de werkzaamheden de zorgplicht zoals omschreven in de Omgevingswet in acht worden genomen.

Houtopstanden

De bescherming van houtopstanden is geregeld in hoofdstuk 4 van de Wet natuurbescherming. Het is verboden houtopstanden geheel of gedeeltelijk te vellen of te doen vellen, zonder voorafgaande melding bij de provincie. Een houtopstand is hierbij gedefinieerd als een eenheid van bomen of struiken met een oppervlakte van tenminste 1.000 vierkante meter of een rijbeplanting die meer dan 20 bomen omvat. De wet schrijft verder voor dat wanneer een houtopstand geheel of gedeeltelijk is geveld, de grond binnen drie jaar moet worden herbeplant. Voor onderhavig project wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. De bescherming van houtopstanden vormt dan ook geen beperking voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

Wel worden ten behoeve van deze ontwikkeling de 4 bestaande platanen aan de Utrechtseweg gekapt. De kap van deze bomen is nodig om ruimte te maken voor die nieuwbouw en ten behoeve van een optimale herinrichting van het openbaar gebied. Uit de uitgevoerde Bomen Effect Analyse (zie Bijlage 9) blijkt dat de bomen een toekomstverwachting hebben van meer dan 15 jaar. Echter, er wordt een negatief verplantbaarheidsadvies gegeven. Daarom zullen deze bomen verwijderd worden en niet verplaatst. Zoals weergegeven in paragraaf 2.2.4 Inrichting openbare ruimte zullen deze bomen ruimschoots gecompenseerd worden.

4.5.5 Conclusie

Foortzicht heeft een aanvraag gedaan bij het bevoegd gezag de provincie Utrecht aangaande vleermuizen en mogelijke verblijfplaatsen en deze procedure loopt nog. de compenserende maatregelen moeten worden bezien in het geheel van het gebied de Zonnehof. Deze separate procedure maakt geen onderdeel uit van het onderhavig plan en staat de uitvoering hiervan ook niet in de weg.

4.6 Geluid

De regels voor geluid zijn opgenomen in het omgevingsplan van Amersfoort (bruidsschatregels) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidsgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (Artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of gebouw voor kinderopvang met bedden;
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige gebouwen gebeurt aan de hand van vastgestelde geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale wegen, gemeentewegen, waterschapswegen, hoofdspoorwegen, lokale spoorwegen en industrieterreinen.

Planspecifiek

Omdat het bouwplan gaat om de realisatie van circa 103 appartementen (en daarmee een woonfunctie), betreft het bouwplan volgens artikel 3.21 Bkl een geluidgevoelig gebouw. Om te toetsen of het plan aan de regels voor geluid voldoet zijn een notitie geluid (Bijlage 11) en een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 12). In het beginsel is onderzocht of de belasting kan voldoen aan de standaardwaarde. Uit de door LBP Sight uitgevoerde notitie geluid blijkt dat het plangebied aan de Utrechtseweg 1 niet is gelegen in een aandachtsgebied voor industrielawaai. In het door Nieman uitgevoerde akoestisch onderzoek wordt daarom niet nader ingegaan op dit geluidaandachtsgebied.

Conclusie

In mei 2025 heeft Nieman onderzoek uitgevoerd naar de herontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 in het kader van weg- en verkeerslawaai. Uit dit onderzoek blijkt dat het plangebied binnen 200 meter van de Stadsring en de Utrechtseweg is gelegen. Hiermee valt het plangebied binnen het geluidaandachtsgebied van gemeentewegen. Daarnaast valt het plangebied binnen het geluidaandachtsgebied van hoofdspoorwegen.

Uit het onderzoeksresultaten blijkt dat de geluidsbelasting op de gevel van het nieuwe gebouw door het wegverkeer op gemeentewegen maximaal 66 dB bedraagt. Deze waarde is hoger dan de standaardwaarde (53 dB) maar blijft onder de grenswaarde (70 dB). De geluidsbelasting door het railverkeer blijft onder de standaardwaarde.

Gecumuleerd bedraagt de geluidsbelasting als gevolg van de ligging binnen deze aandachtsgebieden daarmee maximaal 66 dB, waarmee de milieukwaliteit op de verschillende geprojecteerde punten varieert van goed tot slecht.

Omdat de gemeente Amersfoort nog geen specifiek gemeentelijk geluidbeleid onder de Omgevingswet heeft vastgesteld, gelden daarom project-specifieke voorwaarden voor aanvaardbare belasting. De verschillende gevels moeten daarbij voldoen aan het Bbl, met een benodigde geluidwering van maximaal 33 dB in de maatgevende situaties.

Omdat het niet mogelijk blijkt om geluidsreducerende bron- of overdrachtsmaatregelen te treffen, beveelt het onderzoek enkele aan het gebouw te treffen geluidsreducerende maatregelen aan. Het gaat hierbij onder andere om het realiseren van geluidluwe gevels, maar ook om het aanbrengen van geluidluwe spuivoorzieningen als afgeschermde ramen of gevelschermen. Door deze geluidsreducerende maatregelen te treffen is het mogelijk om te voldoen aan de maatgevende binnenwaarde van maximaal 33dB, waarmee het aspect geluid geen belemmering vormt voor het voorliggende plan.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal door de aanvrager worden aangegeven welke maatregelen worden toegepast en wordt onderbouwd hoe wordt voldaan wordt aan de toegestane geluidbelasting.

4.7 Luchtkwaliteit

De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in en nabij de zogenoemde aandachtsgebieden aan de rijksomgevingswaarden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Soms wordt hier een rijksomgevingswaarde overschreden. Of de achtergrondconcentratie is zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden.

Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Er is een uitzondering voor activiteiten die weinig bijdragen aan luchtvervuiling: niet in betekenende mate (NIBM). Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ìg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Standaardgevallen NIBM, conform artikel 5.54 Bkl.
• 2. Op een andere manier zoals de NIBM-tool of detailberekeningen.

4.7.1 Planspecifiek

De planlocatie ligt niet in een aandachtsgebied luchtkwaliteit, zoals bedoeld in artikel 5.51 lid 2 Bkl. De ontwikkeling van gebouwen met een woonfunctie tot maximaal 3.000 woningen (twee ontsluitingswegen) wordt per definitie aangemerkt als project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarmee is het project in het kader van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

Ook blijkt uit onderzoek dat het verkeer van de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt. De huidige en de voor 2030 bekende achtergrondconcentraties aan de luchtkwaliteit zijn ruim lager dan de vastgestelde omgevingswaarden. De concentraties voldoen ook aan de advieswaarden van de WHO.

Binnen het plangebied worden 103 woningen mogelijk gemaakt plus commerciële ruimte op de begane grond. De grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof worden niet overschreden rondom het plangebied. In de monitoringstool van het NSL is te zien dat ruimschoots aan de normen wordt voldaan (zie nsl-monitoring.nl).

Dat onderhavig project onder de NIBM-grens blijft, is een belangrijke aanwijzing dat geen sprake is van negatieve effecten op het gebied van luchtkwaliteit. In samenhang met de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 2-4 is bovendien een 'worst-case berekening' gemaakt van de effecten van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit. Uit deze berekening blijkt dat de negatieve effecten op de luchtkwaliteit kunnen worden aangemerkt als zijnde 'niet in betekenende mate'.

Conclusie

Rondom de planlocatie wordt voldaan aan de normen voor luchtkwaliteit. Het plan omvat de realisatie van 103 woningen, waarbij de eerste bouwlaag zijn huidige functie behoudt. Gelet hierop draagt het project Niet In Betekenende Mate bij aan de luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit is geen belemmering voor het plan.

4.8 Externe veiligheid

4.8.1 Wettelijk kader

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Vanuit het externe veiligheidsbeleid worden veiligheidsnormen gesteld voor risicovolle bedrijven, transportroutes en buisleidingen ten opzichte van:

• kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen en scholen);

• beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld winkels of bedrijfsgebouwen).

Deze veiligheidsnormen hebben wat betreft het plaatsgebonden risico de status van grenswaarde voor kwetsbare objecten en de status van richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

4.8.2 Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid staat dit in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat dit in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt, zie onder 'Basisnet'). Voor buisleidingen staat dit in het Besluit externe veiligheid buisleidingen. De centrale begrippen hierbij zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6-contour (PR).

Wanneer een (beperkt) kwetsbaar object in het invloedsgebied van een bedrijf, buisleiding of transportroute wordt toegelaten, moet het groepsrisico worden verantwoord. Hierbij moet meestal advies worden gevraagd aan de Veiligheidsregio Utrecht (VRU).

4.8.3 Besluit externe veiligheid inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is bedoeld om mensen in de buurt van een bedrijf met gevaarlijke stoffen te beschermen. Bij een omgevingsvergunning milieu of een ruimtelijk besluit rond zo'n bedrijf moet het bevoegd gezag rekening houden met veiligheidsafstanden ter bescherming van mensen in de omgeving.

4.8.4 Basisnet

Op 1 april 2015 is het Basisnet in werking getreden. Het Basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen. Voor Amersfoort zijn de snelwegen en spoorwegen van belang.

Het Basisnet heeft als doel een evenwicht te creëren tussen de belangen van het vervoer van gevaarlijke stoffen en de bebouwde omgeving die hier langs ligt en de veiligheid van omwonenden. Het Basisnet stelt aan de ene kant regels aan het vervoer van gevaarlijke stoffen en geeft aan de andere kant aan welke beperkingen gelden in het gebied rond de betreffende routes. Zo wordt aan iedereen die dicht bij deze snelwegen en spoorwegen woont of verblijft een basisbeschermingsniveau geboden.

Voor elke basisnetroute is een zogenaamde risicoruimte en een zone met ruimtelijke beperkingen vastgesteld. Door het vastleggen van de risicoruimte wordt het vervoer van gevaarlijke stoffen gebonden aan een maximaal risico, zowel ten aanzien van het plaatsgebonden risico als het groepsrisico. Bij ruimtelijke afwegingen voor nieuwe bestemmingen moet rekening gehouden worden met de externe veiligheidsrisico's die horen bij een volledig gebruik van de risicoruimte. De risicoruimte fungeert daardoor enerzijds als een plafond voor de toegestane groei van de risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen en anderzijds als een gebied waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De "Wet Basisnet" is een heel stelsel van wetten en regels. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is de Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen (Wvgs) de belangrijkste wet. Hierin staan de risiconormen en de regels voor de beheersing van het risico van het vervoer. Voor ruimtelijke ordening in relatie tot de transportroutes is er het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Hierin wordt het basisbeschermingsniveau gewaarborgd en wordt geregeld hoe de afweging moet worden gemaakt over het toelaten van ruimtelijke ontwikkelingen. In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling.

In nieuwe situaties geldt voor het plaatsgebonden risico een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10-6 per jaar. Indien een locatie in het invloedsgebied van een transportroute ligt moet het groepsrisico volgens artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes worden verantwoord. Indien de locatie hiernaast binnen 200 meter van een transportroute ligt moet het groepsrisico uitgebreid worden verantwoord volgens artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes.

4.8.5 Situatie plangebied

Voor het plangebied is beoordeeld of er sprake is van activiteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die zijn aangewezen in het BEVI, waaronder LPG-tankstations, transportroutes over weg, spoor en water en door leidingen.

Bij de inventarisatie van de risicobronnen is gebruik gemaakt van de signaleringskaart EV. Daaruit blijkt dat de planlocatie in het invloedsgebied ligt van het spooremplacement en de spoorlijn Amersfoort – Zwolle, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Verder zijn er geen relevante risicobronnen in de omgeving.

Uitsnede van de signaleringskaart

De invloedsgebieden van het spoor en het emplacement zijn zeer groot. De afstand van de planlocatie tot het spoor en het emplacement is tenminste 300 meter. Gezien deze afstand en de hoeveelheid mensen die al in dit gebied verblijft zal de toename van de populatie door de nieuwe woningen geen (significante) invloed hebben op het groepsrisico. Aanvullend onderzoek naar of een berekening van het groepsrisico is dan ook niet nodig.

Het grote invloedsgebied wordt veroorzaakt door een mogelijke gifwolk in geval van een lekkende ketelwagon op het emplacement. Daarom wordt in dit bestemmingsplan vastgelegd dat in elke woning een systeem voor mechanische ventilatie wordt toegepast, die goed af te sluiten is in geval van een (dreigende) ramp of incident met schadelijke stoffen.

Voor de volledigheid wordt hieronder, op basis van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes, ingegaan op de mogelijkheden voor voorbereiding op bestrijding en beperking van de omvang van de ramp op het spoor en op de mogelijkheid voor personen om zich in veiligheid te brengen.

Het relevante scenario is het vrijkomen van een toxische wolk. De inzet van de hulpdiensten zal daarbij vooral gericht zijn op de bestrijding bij de bron en niet in het plangebied. De afstand tot de risicobron is tenminste 300 meter en er zijn meerdere vluchtroutes van de risicobron af. Daarnaast wordt elke woning voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie, die af te sluiten is in geval van een (dreigende) ramp of incident met schadelijke stoffen. Dat maakt schuilen binnenshuis mogelijk.

Conclusie

Gelet op bovenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het plan. Wel moeten de woningen worden uitgerust met afsluitbare mechanische ventilatie, die af te sluiten is in geval van een (dreigende) ramp of incident met schadelijke stoffen.

4.9 Duurzaamheid en gezondheid

4.9.1 Groenvisie

Het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Amersfoort is neergelegd in de Groenvisie uit 2016. In de Groenvisie geeft de gemeente aan wat haar prioriteiten zijn op het gebied van duurzaamheid. In deze visie geeft de gemeente aan in te willen zetten op:

• zelfbeheer/burgerparticpatie;
• biodiversiteit;
• recreatief groen;
• eetbaar groen;
• klimaat & water;
• bomen.

De Groenvisie vormt het overkoepelende beleid voor duurzaamheid in de gemeente Amersfoort. Het dient als basis voor andere beleidsstukken zoals de leidraad Duurzame nieuwbouw en het Groencompensatiebeleid (in ontwikkeling). Daarnaast moeten nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen passen binnen de ambities die in de Groenvisie zijn geformuleerd.

4.9.2 Leidraad duurzame nieuwbouw

Amersfoort is een groeiende gemeente en om te kunnen voldoen aan de vraag, zijn circa 1.000 nieuwe woningen per jaar nodig. De gemeente wil op een duurzame en waar mogelijk op een circulaire wijze aan de woningbouwopgave voldoen. Hiertoe heeft de gemeente Amersfoort in 2020 de Leidraad duurzame nieuwbouw Amersfoort opgesteld. In de leidraad wordt aangegeven welke landelijke, provinciale en gemeentelijke eisen aan nieuwbouwontwikkelingen worden gesteld op het gebied van duurzaamheid. Vervolgens worden er een aantal maatregelen en voorzieningen genoemd die kunnen worden ingezet om nieuwbouw op een duurzame wijze te realiseren. De voorgenomen ontwikkeling aan de Utrechtseweg sluit hierbij aan. Zo wordt er bij de bouw rekening gehouden met biodiversiteit, duurzame energie en duurzame mobiliteit. In de regels van dit bestemmingsplan is een bepaling opgenomen dat zoveel mogelijk moet worden voldaan aan de uitgangspunten van de Leidraad duurzame nieuwbouw.

4.9.3 Groencompensatiebeleid

De locatie is momenteel geheel verhard en bebouwd. Er is geen groen aanwezig. De uitgangspunten van het groencompensatiebeleid worden gevolg door bij de ontwikkeling ruimschoots rekening te houden met natuur, klimaat en duurzaamheid.

4.9.4 Duurzaamheid in relatie tot Utrechtseweg 1

Biodiversiteit en klimaatbestendigheid zijn belangrijke thema’s in het ontwerp voor Utrechtseweg 1. Er zal zo veel mogelijk groen toegepast worden op en aan het gebouw. Daarbij zal onderzocht worden hoe het groen zichtbaar onderdeel van de gebouwen kan worden. Hiertoe wordt zoveel als mogelijk groen aangebracht op plekken waar het kan worden onderhouden. Hierbij worden bewoners gefaciliteerd en gestimuleerd om zelf groen op hun buitenruimte en gevel toe te laten passen.

De dakvlakken onder de hoogste daken worden voorzien van mee-ontworpen beplanting tegen hittestress en voor waterbuffering en huisvesting van insecten, vogels en vleermuizen. Daarnaast zullen waar mogelijk op de gevel begroeiingsmogelijkheden worden ontworpen met bij de oplevering reeds aangebrachte beplanting. De gevels worden tevens voorzien van nestkasten voor vogels en vleermuizen. Regenwater wordt gebruikt voor de begroeiing en wordt vertraagd afgevoerd naar het gemeentelijke systeem.

Het gebouw wordt energie arm, mede dankzij bodemwarmte en toepassing van zonnepanelen. In de uitwerking wordt binnen de mogelijkheden gestreefd naar een energieneutraal gebouw.

Het gebouw komt op een locatie waar op dit moment nog een bestaand kantoorgebouw staat. In overleg met de sloper/aannemer zal een maximaal mogelijke hoeveelheid van de bestaande materialen gebruikt worden in de nieuwbouw, zichtbaar en onzichtbaar. Daarbij wordt een materialenpaspoort gemaakt met alle informatie die nodig is om de gebruikte materialen in de toekomst te hergebruiken of te recycleren.

Ten slotte wordt het gebouw maximaal toekomstbestendig gemaakt door flexibiliteit in de structuur en een hoge plintverdieping die meerdere functies kan huisvesten.

Op onderstaande afbeelding zijn de duurzaamheidsmaatregelen aan de Utrechtseweg 1 aangegeven.

Naast de duurzaamheid van het gebouw zelf, wordt in het kader van mobiliteit rekening gehouden met duurzaamheid. De aandacht richt zich in het ontwerp op het integreren van het zogenoemde 'STOMP-principe'. De prioriteit komt te liggen bij achtereenvolgens Stappen (voetganger), Trappen (fietser) Openbaar vervoer, MaaS (deelmobiliteit) en Privéauto’s. Er worden aantrekkelijke looproutes naar en langs het gebouw gemaakt en een prettig toegankelijke en ruimtelijke fietsparkeergelegenheid. De hoofdentrees van het gebouw zijn herkenbaar en voetgangers krijgen veel veilige ruimte voor de entrees zonder conflicten met autoverkeer. Het gebouw krijgt een royale fietsparkeerstalling volgens de uitgangspunten van de gemeente Amersfoort. De fietsparkeerplekken voor de bewoners zijn optimaal toegankelijk omdat ze op de begane grond zijn gesitueerd, en altijd dicht bij de hoofdentrees en hoofdstijgpunten van het gebouw. Er hoeft dus geen hoogteverschil te worden overbrugd, wat het comfort ten goede komt. Zie voor een nadere uitwerking ook 3.3.9 Mobiliteit en parkeren.

De nieuwe bebouwing biedt bovendien ruimte om bestaande boomstructuren aan de Stadsring, Snouckaertlaan en Utrechtseweg te verlengen en te versterken. In de afbeelding hieronder zijn de lichtgroen aangeduide bomen nog niet aanwezig, maar kunnen zorgen voor een versterking van het groene straatprofiel en het afmaken van de bomenlanen. In de Snouckaertlaan wordt de gevel 'terug gelegd' ten opzichte van de bestaande bebouwing op deze plek. Daarmee wordt aangesloten op de naastgelegen bebouwing, en ontstaat ruimte voor een groene encroachmentzone voor de begane grondwoningen en een voortzetting van de bomenrij aan de noordzijde van de Snouckaertlaan. Met de herinrichting van de openbare ruimte en het 'rechttrekken' van de Utrechtseweg ontstaat bovendien ook aan de Utrechtseweg de mogelijkheid om een nieuwe bovenlaan te creëren. Zie ook 2.2.4 Inrichting openbare ruimte.

conclusie

Middels de hierboven omschreven maatregelen wordt uitvoering gegeven aan de ambities op het gebied van duurzaamheid conform het beleid van gemeente Amersfoort.

4.10 M.e.r.-beoordeling

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage 5 bij het Omgevingsbesluit. In artikel 16.34, tweede lid van de Omgevingswet is aangegeven dat onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (richtlijn 2001/42/EG (Strategische milieubeoordeling), in ieder geval wordt verstaan een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Er zal niet meer getoetst worden aan de limitatieve lijst van m.e.r.-plichtige plannen en programma’s uit de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Het bevoegd gezag zal per specifiek geval na moeten gaan of er sprake is van een plan of programma in de zin van de SMB-richtlijn. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije m.e.r.-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één m.e.r.-beoordelingsprocedure. In bijlage 5 bij het omgevingsbesluit worden de projecten en de daarvoor benodigde besluiten waarvoor een m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt aangewezen. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een m.e.r.-plicht. Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling bestaat uit 2 verplichte stappen.

Stap 1: Mededeling van de initiatiefnemer aan het bevoegd gezag;

Stap 2: Beslissing bevoegd gezag over wel of geen milieueffectrapportage.

De initiatiefnemer van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project moet zijn voornemen schriftelijk mededelen aan het bevoegd gezag. De mededeling is vormvrij, wel zijn er eisen aan de inhoud zoals opgenomen in artikel 11.10 van het Omgevingsbesluit. Dit kan een aparte aanmeldnotitie zijn.

Planspecifiek

Voor voorliggend plan is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r-beoordeling opgesteld (zie Bijlage 13) . In de vormvrije m.e.r. wordt het navolgende te worden beschreven: (1) de kenmerken van het project; (2) de plaats van het project en (3) de kenmerken van het potentiële effecten van het project.

1. Kenmerken van het project

Aan de Utrechtseweg 1 en de Utrechtseweg 2-4 vindt de ontwikkeling van duurzame woningbouw plaats, in de vorm van twee woongebouwen met in totaal 203 appartementen en horeca en/of bedrijvigheid in de plint. De planlocatie aan de Utrechtseweg 1 ligt op de hoek van de Utrechtseweg en de Stadsring. Hier is een voormalig kantoor van de SNS bank gevestigd. De oppervlakte van deze locatie bedraagt circa 3.350 m2.

De locatie aan de Utrechtseweg 2-4 betreft een onbebouwd terrein. De voormalige bebouwing, een chinees restaurant, is meer dan 10 jaar geleden verwijderd. Vervolgens zijn er meerdere plannen geweest voor een woon- en kantoorontwikkeling. De zijde van deze locatie aan de Stadsring ligt braak. Het overige deel is verhard en wordt gebruikt als parkeerterrein. De oppervlakte van deze locatie bedraagt circa 2.650 m2.

Gezien voorgaande bedraagt de oppervlakte van het totale plangebied van onderhavig project minder dan de 100 hectare en betreft zoals eerder genoemd de realisatie van maximaal 203 appartementen. Gezien het voorgaande blijft onderhavige activiteit ruim onder de drempelwaarde en is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

2. Plaats van het project

Het projectgebied ligt in de omgeving van de Natura 2000-gebieden "Arkemheen", "Eemmeer & Gooimeer Zuidoever" en "Veluwerandmeren". Deze liggen respectievelijk 8,5; 13 en 13 kilometer van het plangebied verwijderd.

Met het plan wordt een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Verstoringen door geluid en trillingen als gevolg van de ontwikkeling zijn gezien de afstand op voorhand uit te sluiten. Met de geplande ruimtelijke ontwikkeling is echter wel een toename in stikstofuitstoot te verwachten. Dit aspect is daarom in hoofdstuk 4.10 nader onderzocht en toegelicht. Conclusie is dat er geen effecten ten aanzien van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden te verwachten zijn.

3. Kenmerken van het mogelijke effect

Er zijn geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot lucht en geluid. Het gebied ligt op voldoende afstand van beschermde gebieden en natuur. Dit zorgt ervoor dat geen significant negatieve effecten te verwachten zijn op omliggende natuurgebieden.
Conclusie

Hoewel er geen wettelijke verplichting is tot het doorlopen van de uitgebreide m.e.r.- procedure, geeft de Wet milieubeheer aan dat voor de geplande activiteiten wel een vormvrije m.e.r. beoordelingsplicht van toepassing is. Deze beoordeling gebeurt aan de hand van een m.e.r. aanmeldnotitie. Het bevoegd gezag (het college van burgemeester en wethouders) beslist aan de hand van de m.e.r. aanmeldnotitie of het project belangrijke nadelige milieugevolgen heeft die alsnog aanleiding kunnen geven tot het doorlopen van een uitgebreide m.e.r. procedure.

De milieugevolgen zijn, gelet op de beschreven concrete impact in paragaraaf 4.3 t/m 4.10, niet zodanig nadelig dat er een uitgebreidere m.e.r. beoordeling is vereist.

Ten behoeve van de vormvrije m.e.r. beoordeling is voor dit bestemmingsplan een m.e.r. aanmeldnotitie opgesteld, zie Bijlage 13 bij deze toelichting. Deze notitie sluit aan op de in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten. De conclusie van alle onderzoeken is dat nadelige milieugevolgen als gevolg van het onderhavige TAM-omgevingsplan zijn uitgesloten.

Het plan brengt geen (significant) negatieve effecten met zich mee waardoor er geen milieueffectrapportage opgesteld hoeft te worden.

4.11 Archeologie

4.11.1 Beleid

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) in de Nederlandse wetgeving opgenomen.

Archeologische beleidskaart
In lijn met de nieuwe archeologiewetgeving is de Amersfoortse ABP-kaart omgezet in een archeologische beleidskaart waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen / bodemverstorende projecten (28 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad).

De nieuwe beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden met verschillende kleuren. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Zo zijn er gebieden met hoge archeologische waarden en gebieden met een hoge, een middelmatige of een lage archeologische verwachting.

Bescherming per gebied

Ter voldoening aan artikel 38a van de Monumentenwet nemen we in bestemmingsplannen een regeling ten aanzien van de archeologische monumenten op, voor zover die al niet (anderszins) zijn beschermd via de Monumentenwet.

Regeling in bestemmingsplan

Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie wordt in voorkomende gevallen gekozen voor een dubbelbestemming.

De nummering van de gebieden in de regels van het bestemmingsplan komt niet overeen met de nummering op de archeologische beleidskaart. Hieronder volgt een opsomming van de gebieden met de benaming die ze hebben op de archeologische beleidskaart en in het bestemmingsplan.

Benaming op Archeologische beleidskaart	Benaming in bestemmingsplan
Archeologisch waardevol gebied 1	Wordt beschermt via Monumentenwet, wordt niet opgenomen op de verbeelding en ook niet in de regels van het bestemmingsplan.
Archeologisch waardevol gebied 2	Dubbelbestemming "Waarde archeologie - 1"
Archeologisch waardevol verwachtingsgebied 3	Dubbelbestemming "Waarde archeologie - 2"
Archeologisch waardevol verwachtingsgebied 4	Dubbelbestemming "Waarde archeologie - 3"
Archeologisch waardevol verwachtingsgebied 5	Dubbelbestemming "Waarde archeologie - 4"

Het opnemen van een dubbelbestemming brengt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de medebestemming van primair belang is.

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

4.11.2 Archeologie in relatie tot het plangebied

Archeologisch waardevolle gebieden

Binnen het plangebied bevinden zich geen wettelijk beschermde archeologische monumenten of bekende archeologische waarden. Wel zijn er archeologische verwachtingen.

Archeologisch waardevolle verwachtingsgebieden

Het plangebied ligt in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting (Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied). In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 500 m², dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. In de huidige situatie is er sprake van onderkeldering van het gebouw. De gronden zijn daarmee geroerd en er worden daarom op voorhand geen archeologische vondsten verwacht. Het plangebied wordt daarom vrijgegeven van de archeologische verwachtingswaarde. Dat laat onverlet dat toevalsvonsten niet kunnen worden uitgesloten. In het geval van een toevalsvondst treedt de zorgplicht in werking en dient contact te worden opgenomen met de gemeente.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een omgevingsplan is door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Rol van de Raad in RO procedures

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevatte geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen, bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Dit TAM-omgevingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 2 te volgen omdat het om een omgevingsplan gaat dat op beperkte schaal nieuwbouw mogelijk maakt. Op 31 mei 2022 heeft de gemeenteraad het Uitwerkingsvoorstel Utrechtseweg 1 en 2-4 vastgesteld. Hierin zijn de kaders geformuleerd voor de planontwikkeling aan de Utrechtseweg 1. Dit Uitwerkingsvoorstel komt in plaats van de 'startnotitie' en betreft het extra moment van kaderstelling door de raad, zoals hierboven omschreven. Dit is in lijn met de procedure zoals omschreven in model 2. Wanneer de procedure behorende bij model 2 wordt gevolgd, betekent dit dat er (na het vooroverleg met de betrokken instanties (zie paragraaf 6.3.3) direct een ontwerp TAM-omgevingsplan ter inzage wordt gelegd.

5.2 Participatie omgeving

Initiatiefnemer heeft adviesbureau Bureau voor de Gebiedscommunicatie ingeschakeld voor het ontwikkelen van de strategie voor de communicatie en participatie rond de gebiedsontwikkeling. Het participatietraject is gedeeltelijk gezamenlijk met de initiatiefnemers van de andere ontwikkelingsplannen rond De Zonnehof opgepakt. Om, ondanks de beperkingen in verband met de corona-maatregelen, zoveel mogelijk omwonenden en andere geïnteresseerden te bereiken heeft initiatiefnemer verschillende digitale middelen ingezet om inspraak voor omwonenden en andere belangstellenden mogelijk te maken. Hieronder volgt een omschrijving over hoe deze inspraak (digitaal) vorm heeft gekregen.

Website

Er is een website voor Groot Zonnehof (www.zonnehof-amersfoort.nl) . Hierop staat alle informatie over de verschillende projecten. De site heeft op de homepage een kaart van de Zonnehof. Daarop staan op de betreffende plot een cijfer met doorlink mogelijkheid naar dat onderdeel van het plan. Op de homepage staat ook algemene informatie, een link naar de gemeentelijke kaders en een kort filmpje over het plan als geheel. Op elke projectpagina staat een toelichting en enkele illustraties. Voor elk deelplan is een korte toelichtende film met de ontwikkelaar gemaakt met daarbij voor elk plan een eigen reactiemogelijkheid die doorlinkt naar een mailadres van de eigen organisatie.

Webinars

Per post zijn 500 adressen in de omgeving van de Zonnehof uitgenodigd voor een online informatiebijeenkomst op 7 mei 2020. Tijdens deze webinar hadden mensen de mogelijkheid om de online bijeenkomst te volgen. Het had de vorm en uitstraling van een talkshow. Mensen konden tijdens de live uitzending via een chat reageren met vragen en opmerkingen. Een deel daarvan is tijdens de uitzending behandeld. Uiteindelijk hebben 134 mensen de webinar live bekeken. Daarna was de webinar nog terug te kijken op de website.

Dit webinar was het startsein voor de reactieperiode van twee weken. Tijdens de reactieperiode werden de reacties gemonitord. Mensen die hebben gereageerd ontvingen binnen 24 uur een ontvangstbevestiging zodat zij wisten dat zij waren gehoord. Vervolgens is elke reactie persoonlijk beantwoord door initiatiefnemer.

Op 11 juni 2020 is een tweede webinar uitgezonden. Daarin is aangegeven hoe de reacties waren en is gereageerd op de belangrijkste vragen en opmerkingen. Mensen hebben het webinar live kunnen bekijken of naderhand op de site.

Alle mensen die hebben gereageerd, hebben een inhoudelijk antwoord op hun reactie van de partij aan wie zij hebben geschreven ontvangen.

Op 8 juli 2021 heeft nogmaals een webinar plaatsgevonden waarin belangstellenden zijn geïnformeerd over de stand van zaken van de ontwikkelingen. Vooraf hebben belanghebbende zich voor het webinar kunnen aanmelden en hun vragen kunnen insturen. 60 aanmeldingen met vragen zijn vooraf ontvangen. Circa de helft van deze groep zijn geïnteresseerden in een woning op deze locatie. De gestelde vragen zijn tijdens het webinar behandeld. Mensen konden tijdens de uitzending via een chat reageren met vragen en opmerkingen die direct beantwoord werden.

De reacties en antwoorden die zijn gegeven in het kader van de verschillende webinars zijn in een reactienota samengevat en als bijlage toegevoegd bij de toelichting van dit TAM-omgevingsplan in Bijlage 14.

Nieuwsbrief

Tijdens de webinars is aangekondigd dat mensen digitaal geïnformeerd blijven via de website www.zonnehof-amersfoort.nl. Ruim 261 mensen hebben zich voor de nieuwsbrief ingeschreven en krijgen automatisch een update wanneer er een nieuwsbericht is geplaatst door één van de initiatiefnemers op de Zonnehof.

Overige overleggen

Naast een reactiemogelijkheid voor belangstellenden, zijn er ook gesprekken gevoerd met belangenverenigingen zoals de SGLA, BBN en oudheidkundige vereniging Flehite. Ook nu dat niet live mogelijk was zijn deze groepen tijdig benaderd om hun reactie te geven.

Op 13 mei 2020 is via een, deels online en deels fysieke, vergadering gesproken met bovengenoemde belangenverenigingen. Daarvoor hebben zij het webinar en de site kunnen bekijken. Belangrijkste conclusies van deze vergadering zijn genoteerd en meegenomen in de hierboven genoemde reactienota.

Op 8 juli 2021 is opnieuw gesproken met de belangenverenigingen. Hierin is terug geblikt op de reacties van 13 mei 2020, heeft INBO architecten de plannen toegelicht en is het ontwikkelproces toegelicht. Belangrijkste conclusies van deze vergadering zijn genoteerd en meegenomen in de reactienota.

Aan de hand van het eerste webinar is nog individueel gesproken met:

VVE Plataan, Snouckaertlaan en verschillende bewoners van de Stadsring.

5.3 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 14 juli 2022:

• 1. het Waterschap Vallei en Veluwe
• 2. de provincie Utrecht
• 3. de Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
• 4. de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD)
• 5. de Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA)

5.3.1 Reacties uit vooroverleg

Van de Veiligheidsregio Utrecht, de provincie Utrecht, de Regionale Uitvoeringsdienst en de SGLA hebben wij een reactie ontvangen. De ingekomen reacties zijn hierna samengevat en van een gemeentelijk antwoord voorzien.

5.3.2 Veiligheidsregio Utrecht

De Veiligheidsregio adviseert om de risicobronnen die niet zijn beschreven in de ruimtelijke onderbouwing toe te voegen. Hieruit volgt dat een (beperkte) verantwoording van het groepsrisico nodig is.

Om de zelfredzaamheid van de toekomstige bewoners te vergroten wordt geadviseerd om in de woningen een uitschakelbaar mechanisch ventilatiesysteem toe te passen.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van de reactie van de veiligheidsregio hebben wij hoofdstuk 4.8 Externe veiligheid aangepast en een verantwoording van het groepsrisico toegevoegd. De beoordeling, inclusief die van de spoorlijn Amersfoort West - Amersfoort Oost is opgenomen in de toelichting. De bijlage is hiermee komen te vervallen. Tevens is een artikel toegevoegd met de verplichting om woningen te voorzien van mechanische ventilatie, die af te sluiten is in geval van een ramp met giftige stoffen.

7.3.4.2 Provincie Utrecht

De provincie vraagt of naast de kwalitatieve onderbouwing, een kwantitatieve onderbouwing toegevoegd kan worden, over hoe deze ontwikkeling past in de regionale woningbouwprogrammering.

Reactie gemeente

Voor Utrechtseweg geldt dat we deze plannen al geruime tijd in onze plancapaciteit hebben opgenomen. Dit geldt voor zowel Utrechtseweg 1 als 2-4. Wij hebben Utrechtseweg 1 en 2-4 opgenomen als zacht plan in binnenstedelijk gebied.

Cijfermatig past het plan binnen het regionaal programmeren. Voor Utrechtseweg 1 geldt dat er 103 woningen staan gepland, inschatting oplevering 2027, 35% sociaal, 65% koop. Voor Utrechtseweg 2+4 zijn dat 100 woningen, waarvan is ingeschat dat oplevering in 2024 en 2025 kan plaatsvinden, 35% sociaal, 65% koop.

De provincie geeft in haar regionale programmering wonen en werken aan voldoende planvoorraad na te streven om rekening houdend met planuitval toch voldoende plannen ten uitvoer te laten komen.

In het kader van regionaal programmeren wonen en werken wordt gewerkt aan een nieuwe manier van samenwerken. Onlangs is een lijst gedeeld met openbare binnenstedelijke plannen voor de regio. Daar staat de Utrechtweg 1, 2-4 ook benoemd. Op de lijst betekent dus ook afgestemd en daarmee passend binnen de kaders.

Bovenstaande onderbouwing is toegevoegd aan hoofdstuk 3.2 Provinciaal beleid.

5.3.3 Provincie Utrecht

De provincie vraagt of naast de kwalitatieve onderbouwing, een kwantitatieve onderbouwing toegevoegd kan worden, over hoe deze ontwikkeling past in de regionale woningbouwprogrammering.

Reactie gemeente

Voor Utrechtseweg geldt dat we deze plannen al geruime tijd in onze plancapaciteit hebben opgenomen. Dit geldt voor zowel Utrechtseweg 1 als 2-4. Wij hebben Utrechtseweg 1 en 2-4 opgenomen als zacht plan in binnenstedelijk gebied.

Cijfermatig past het plan binnen het regionaal programmeren. Voor Utrechtseweg 1 geldt dat er 103 woningen staan gepland, inschatting oplevering 2027, 35% sociaal, 65% koop. Voor Utrechtseweg 2+4 zijn dat 100 woningen, waarvan is ingeschat dat oplevering in 2024 en 2025 kan plaatsvinden, 35% sociaal, 65% koop.

De provincie geeft in haar regionale programmering wonen en werken aan voldoende planvoorraad na te streven om rekening houdend met planuitval toch voldoende plannen ten uitvoer te laten komen.

In het kader van regionaal programmeren wonen en werken wordt gewerkt aan een nieuwe manier van samenwerken. Onlangs is een lijst gedeeld met openbare binnenstedelijke plannen voor de regio. Daar staat de Utrechtweg 1, 2-4 ook benoemd. Op de lijst betekent dus ook afgestemd en daarmee passend binnen de kaders.

Bovenstaande onderbouwing is toegevoegd aan hoofdstuk 3.2 Provinciaal beleid.

5.3.4 Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht

De Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht heeft de aspecten natuurbescherming, externe veiligheid, geluid, geur, milieuzonering en luchtkwaliteit getoetst en geeft daarbij de volgende adviezen:

• 1. Natuurbescherming; Aanvullend onderzoek is nodig, te weten: een AERIUS-berekening, een nader onderzoek naar massawinterverblijven van gewone dwergvleermuis en verblijfplaatsen van tweekleurige vleermuis. Voor gierzwaluw moet gewerkt worden via het SMP en de generieke ontheffing van Amersfoort.
• 2. Externe veiligheid; Doorgaand spoor als risicobron toevoegen. De referentie naar het onderzoek aanpassen. De veiligheidsregio in gelegenheid te stellen advies uit te brengen.
• 3. Geluid; Onduidelijk is waarom in het aanvullend akoestisch onderzoek het railverkeer niet is meegenomen. Van belang is dat bij projectontwikkeling rekening gehouden wordt met de nodige gebouw-gebonden maatregelen, zoals loggia's en verhoogde balkonschermen.

Reactie gemeente

• 1. Een AERIUS berekening is inmiddels uitgevoerd en toegevoegd aan de toelichting als bijlage 9. In deze berekening is zowel de aanlegfase als de gebruiksfase meegenomen. Uit deze berekening is gebleken dat significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten. Het nader onderzoek naar de verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis en de tweekleurige vleermuis zal plaatsvinden voor er gestart wordt met de werkzaamheden. Voor wat betreft de gierzwaluw zal conform het Soortenmanagementplan van Amersfoort en de generieke ontheffing worden gewerkt.
• 2. Hoofdstuk 4.8 Externe veiligheid is aangevuld met een beoordeling van de spoorlijn Amersfoort West - Amersfoort. Het concept ontwerpbestemmingsplan is tevens ter beoordeling voorgelegd aan de Veiligheidsregio. De Veiligheidsregio heeft hierop een reactie gegeven. Zie paragraaf 6.3.4.1. Naar aanleiding van de reactie van de veiligheidsregio hebben wij hoofdstuk 4.8 Externe veiligheid aangepast en een verantwoording van het groepsrisico toegevoegd. De bijlage is hiermee komen te vervallen. Tevens is een artikel toegevoegd met de verplichting om woningen te voorzien van mechanische ventilatie, die af te sluiten is in geval van een ramp met giftige stoffen.
• 3. Hoewel de ontwikkellocatie officieel in de zone van het spoor ligt, is de geluidsbelasting vanwege railverkeer in de praktijk laag hier. Dat blijkt uit de geluidkartering van de gemeente Amersfoort uit 2016. De afbeelding hieronder geeft een beeld van de geluidbelasting vanwege railverkeerslawaai op dit deel van de stad. De geluidbelasting van railverkeer is rond de Utrechtseweg 1 lager dan 45 dB, terwijl de voorkeurswaarde 55 dB is. Ruim eronder dus. Wat betreft de gebouw gebonden maatregelen zijn in Artikel 5 Geluid van het TAM-omgevingsplan bepalingen opgenomen om te borgen dat deze worden toegepast om een aanvaardbaar binnen-klimaat te borgen. Het betreffende geluidsonderzoek is aangepast op bovenstaande punten. Dit nieuwe onderzoek is als Bijlage 12 toegevoegd aan de toelichting van dit TAM-omgevingsplan.

5.3.5 Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort

a. (openbaar) groen

De SGLA geeft aan het te waarderen dat de bestaande platanen blijven bestaan en dat de bomenrij langs de Snouckaertlaan doorgetrokken wordt. Om deze bomen te behouden dient met de werkzaamheden hier wel rekening mee gehouden te worden. De SGLA vindt het jammer dat er geen openbaar groen wordt toegevoegd.

b. aansluiting historische stadskern

De SGLA vraagt zich af of er voldoende aandacht is voor de aansluiting van de nieuwe bebouwing op de historische stadskern en de villabouw aan de stadsring, aangezien er geen advies is ingewonnen bij de RCE. 

c. Parkeren

De SGLA vraagt zich af of het aantal te realiseren parkeerplaatsen in verhouding is met het aantal woningen. 

d. Uitwerking bodemwarmte/stadswarmte

De SGLA mist de verdere uitwerking van hoe bodemwarmte/stadswarmte het energieverbruik van het gebouw gaat beperken.

e. Van Ring naar Park

De SGLA vraagt zich af hoe deze ontwikkeling zich verhoudt tot het initiatief van Ring naar Park

f. Impact ontwikkeling op de omgeving

de SGLA geeft aan dat deze ontwikkeling een grote impact heeft op de omgeving, op het gebied van verkeersdrukte, parkeerdruk, milieubelasting (geluid, fijnstof) etc. SGLA zou graag in de onderbouwing van het bestemmingsplan zien hoe met deze aspecten rekening is gehouden.

g. Gebiedsvisie

De SGLA stelt een werkzame gebiedsvisie voor die ingaat op het tegengaan van verrommeling en gebrek aan samenhang in deze wijk.

Reactie gemeente

a. Uit nader onderzoek is gebleken dat de platanen toch niet behouden kunnen blijven. De ontwikkelingen aan de Utrechtseweg 1 en 2-4 bieden een kans om het openbaar gebied opnieuw in te richten. Hier is inmiddels ook een uitgangspuntennotitie voor opgesteld. Zie ook paragraaf 2.2.4 Inrichting openbare ruimte. Om het openbaar gebied optimaal in te richten, zullen deze platanen verwijderd worden. Dit wordt ruimschoots gecompenseerd met het planten van nieuwe bomen aan de Utrechtseweg en de Snouckaertlaan, om zo de laanstructuren te herstellen / creëren.

Er wordt dus wel openbaar groen toegevoegd, echter maakt dit geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, omdat het bestemmingsplan alleen ziet op sloop en nieuwbouw van de locatie aan de Utrechtseweg 1. De inrichting van de openbare ruimte valt hierbuiten. Zoals hierboven al aangegeven is de gemeente zelf wel bezig om de openbare ruimte opnieuw in te richten en is hiervoor inmiddels ook een concept uitgangspunten notitie opgesteld, die als Bijlage 1 is toegevoegd aan deze toelichting. Het groen op en aan de bebouwing, zoals omschreven in paragraaf 3.3.3 zal nog nader uitgewerkt moeten worden. Op dit moment wordt hierbij in ieder geval gedacht aan mos/zedem- daken, waarbij de dakterrassen worden voorzien van grote plantenbakken met bomen. Deze zullen zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied.

b. De hoogbouwvisie die door de raad is vastgesteld, maakt ruimte voor een hoogteaccent op deze hoek. Dat kan op veel manieren. De manier waarop het nu gebeurt, is onder begeleiding van de supervisor tot stand gekomen en in nauwe samenspraak met de Stadsbouwmeester en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De raad heeft het geaccordeerd in het stedenbouwkundig plan. De CRK zal bovendien het uiteindelijke bouwplan ook nog toetsen aan de eisen zoals neergelegd in het beeldkwaliteitsplan. Op deze manier vindt voldoende borging plaats van de stedenbouwkundige kwaliteit en inpassing. Als het gaat om aanpassingen van  Rijksmonumenten moet de gemeente in een aantal gevallen een advies bij de RCE inwinnen. Bij dit plan is door de CRK beoordeeld of de nieuwbouw passend is binnen het beleid en de waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht binnenstad en of de nieuwbouw deze niet onevenredig aantast. De CRK is van oordeel dat dit niet het geval is. Gelet hierop en het feit dat geen sprake is van een rijksmonument is de gemeente van oordeel dat een advies van de RCE in dit geval niet nodig is. Overigens wordt het zicht op de kerktoren gerespecteerd, de massa is dusdanig geplaatst dat de OLV vanuit de historische stadsradiaal Utrechtseweg goed zichtbaar blijft.

c. Voor de ontwikkeling aan de Utrechtseweg 1 worden 58 parkeerplekken gerealiseerd. Dit aantal voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen. Vanwege de ligging van het plangebied zullen de woningen worden toegevoegd aan de GROP-lijst. GROP staat voor Geen Recht Op een Parkeervergunning. Dit is een lijst waarop de woningen en ontwikkelingen (met adres) staan vermeld, waarbij bij de omgevingsvergunningaanvraag gebruik is gemaakt van de aanmerking als ‘Woning/ruimte zonder parkeerplaats’ en die om die reden niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Bezit en gebruik van een auto wordt op deze manier niet gestimuleerd. Op deze locatie ligt dat voor de hand gelet op de nabijheid van de voorzieningen in de (binnen)stad en het Centraal Station Amersfoort. Zoals ook nader omschreven is in hoofdstuk 3.3.9 Mobiliteit en parkeren wordt ruim voldaan aan de parkeernorm.

d. Voor de verwarming van het gebouw zal aangesloten worden op het warmtenet Amersfoort. De exacte berekeningen over het energieverbruik van het gebouw volgen in een later stadium bij de vergunningaanvraag.

e. Het beoogde project Van Ring naar Park heeft nog geen formele status maar is een algemene ambitie en vergezicht over hoe de Stadsring kan worden “Gedowngrade” wat betreft verkeersbewegingen en de ruimte vergroenen. Op deze wijze kan het oorspronkelijke Stadsplantsoen weer grotendeels worden 'gesloten'. In welke vorm, uitstraling of ontwerp is nog niets zeker. Wat er waar kan gebeuren is nog niet bekend. Het is een ambitie die past bij stedelijke ontwikkelingen als terugbrengen van auto verkeersbewegingen, klimaatadaptatie, gezonde stad, sociale cohesie etc. Uiteraard nemen we alles wat loopt en speelt zo veel mogelijk mee. In de afstemming van de aansluiting van de openbare ruimte doen we dat nu ook en zoeken we naar oplossingen die verbinding met het initiatief op termijn mogelijk maken.

f. Alle omgevingsaspecten die bij een ontwikkeling als deze komen kijken zijn onderzocht. Dit is uitvoerig omschreven in hoofdstuk 4 van de toelichting op dit bestemmingsplan. Waar nodig zijn nadere onderzoeken uitgevoerd, welke als bijlagen zijn opgenomen. Het gaat bijvoorbeeld om de zaken die door SGLA worden aangegeven, namelijk het effect op de luchtkwaliteit vanwege de verkeersaantrekkende werking, parkeerdruk, uitstoot van stikstof enz. Tevens is een vormvrije aanmeldnotitie m.e.r opgesteld. Ook deze is als Aanmeldnotitie m.e.r. bij de toelichting op dit TAM-omgevingsplan gevoegd. Op basis van deze aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat deze ontwikkeling geen grote negatieve effecten heeft op het milieu.

In het gebied "Rondom de Zonnehof" spelen verschillende ontwikkelingen. In 2018 is geprobeerd om gezamenlijk met deze initiatiefnemers tot een integrale en gedragen ruimtelijk-functionele visie te komen. Dit heeft niet geleid tot een door alle initiatiefnemers gedragen visie. Daarnaast zijn er diverse beleidstukken opgesteld, zoals de Hoogbouwvisie, de gebiedsvisie Amersfoort Centraal, het Afwegingskader transformatie kantoren, het Deltaplan Wonen en het actieplan Huisvesting middeninkomens. Deze beleidsstukken geven, naast het overige bestaande beleid, vanuit verschillende invalshoeken richting aan de ontwikkelingsmogelijkheden in het gebied "Rondom de Zonnehof" en daarmee ook aan dit initiatief. Om de samenhang van de verschillende ontwikkelingen in dit gebied te borgen heeft de raad op 28 januari 2020 besloten een aantal kaders vast te stellen voor de gebiedsontwikkeling 'Rondom de Zonnehof', waaraan de verschillende initiatieven getoetst moeten worden. Tevens is een supervisor aangesteld voor de begeleiding en toetsing van deze initiatieven.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

6.1 Inleiding

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Kostenverhaal

Het kostenverhaal is het door de overheid verhalen van kosten op een initiatiefnemer. Het gaat over overheidskosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Bijvoorbeeld kosten voor het wijzigen van het omgevingsplan en het aanleggen van openbare voorzieningen. Met de inwerkingtreding van de omgevingswet is het exploitatieplan komen te vervallen. Het Publiekrechtelijk kostenverhaal is daarmee geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

De gemeente en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde 'anterieure overeenkomst'. De Omgevingswet biedt daarvoor een grondslag. Naast het kostenverhaal kan ook een vrijwillige 'financiële bijdrage gebiedsontwikkeling' worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Meestal regelt de gemeente het kostenverhaal. Dat kan de gemeente doen door kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning.

In het voorliggende geval heeft de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarmee het kostenverhaal ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is verzekerd.

Hoofdstuk 7 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

De voorgenomen ontwikkeling betreft een initiatief waarbij circa 103 appartementen en commerciële functies in de plint worden gerealiseerd. Het initiatief is getoetst aan het rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid. Hieruit blijkt dat het initiatief in lijn is met dat beleid en in ieder geval niet in strijd is met het beleid.

Daarnaast is het initiatief getoetst op alle relevante aspecten over de fysieke leefomgeving en het milieu. Vanuit deze aspecten komt naar voren dat er geen belemmeringen worden gevormd voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.