Nijmegen Oud West 2015 - 4 (Geulstraat 115)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met het plan wordt beoogd om de bestaande bebouwing (oude boerderij) te slopen en nieuwbouw van twee-aan-een-woningen met garages te realiseren.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan in de wijk Hees in het westen van Nijmegen, aan de Geulstraat. Het plangebied ligt nabij de Oscar Carréstraat en niet ver van de Schependomlaan.

De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Nijmegen, sectie H, nummer 988. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 774 m².

Op onderstaande luchtfoto is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan betreft het plan Nijmegen Oud West 2015. Dit bestemmingsplan is door de raad op 30 maart 2017 vastgesteld.

De beoogde ontwikkeling past qua bestemming en maatvoering niet in het vigerend bestemmingsplan. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

Uitsnede: vigerend bestemmingsplan Nijmegen Oud West 2015

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting bestaat uit een planbeschrijving. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beschrijving huidige situatie

Het perceel is gelegen in de wijk Hees. De wijk is gegroeid langs de oude landwegen en om de kern van het vroegere dorp Hees. Deze ontstaansgeschiedenis is herkenbaar aan de oude wegen, statige panden en een aantrekkelijke groenstructuur. Daarnaast zien we een mengeling van bebouwing uit verschillende tijdsperioden. Door deze mix heeft de wijk een afwisselend karakter, maar de woonfunctie overheerst. De wijk bestaat veelal uit laagbouw en koopwoningen.

Het onderhavige perceel is gelegen in de Geulstraat; een straat met een zeer divers bebouwingsbeeld met een afwisseling van vrijstaande woningen, groepjes rijenwoningen en grotere wooncomplexen, grotendeels kort na de oorlog gebouwd. 

Op het perceel Geulstraat 115 staat thans een voormalige boerderij met een tweetal bijgebouwen. De boerderij staat centraal op het perceel, op enige afstand van de straat. Eén van de bijgebouwen staat voor de boerderij direct tegen op de erfgrens aan straatzijde. Een hoge dichte haag schermt het perceel af van de straat. Het andere bijgebouw bevat garageboxen en staat achterop het perceel.

Ondanks het gedifferentieerde straatbeeld en de historische aanwezigheid van boerderijen in Hees detoneert de oude en enigszins vervallen boerderij in het beeld van de Geulstraat. Aan het volume is direct zichtbaar dat het pand geen woonfunctie heeft. Daarnaast staat het pand niet in lijn met de omliggende panden.

2.2 Beschrijving toekomstige situatie

Het verzoek betreft de sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van 2 twee-onder-een- kap-woningen met een maat en schaal die meer passend is in de Geulstraat. De hoofdbouwmassa van de woningen wordt voorzien in twee bouwlagen met een zadelkap. Centraal in het dubbele volume wordt een uitbouw voorzien van een kleinere dwarskap. Aan weerszijden van de tweekappers zijn garages voorzien. De nieuwe woningen worden in lijn geplaatst met de woningen aan de noordwestzijde en enigszins naar voren springend ten opzichte van deze woningen. De nieuwe woningen reageren op deze manier op de gebogen loop van de Geulstraat.

2.3 Stedenbouwkundige karakteristieken

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt vormt het initiatief een verbetering. De detonerende schuur in deze woonstraat wordt weggegenomen en vervangen door woningen met een maat en schaal die passend is voor deze straat.

Verder wordt geconstateerd dat de nieuwe woningen in lijn zijn geplaatst met de woningen aan de noordwestzijde, maar wel iets naar voren springen ten opzichte van deze woningen. De nieuwe woningen reageren op deze manier (enigszins) op de loop van de weg, waardoor deze sprong niet onnatuurlijk aanvoelt. Opgemerkt wordt dat een vrijere positie weliswaar meer voor de hand had gelegen, maar de gekozen positie ook passend is voor deze plek.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het voor het plan relevante ruimtelijke beleid en wetgeving besproken.

3.2 Relevant rijksbeleid

Besluit ruimtelijke ordening Per 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voortaan geldt een onderbouwing op basis van “behoefte” (in plaats van 'actuele regionale behoefte'). Dit houdt in dat de reikwijdte van de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt, leidend is voor het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de Laddertoets moet worden gedaan. Ook is dit leidend voor het al dan niet plegen van regionale afstemming.

Zowel bij een ontwikkeling binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied blijft het van belang de behoefte te onderbouwen (ook al lijkt artikel 3.1.6, lid 2, Bro anders te suggereren).

De derde trede van de eerdere Ladder onderbouwing (de eis dat gemotiveerd moet worden in hoeverre ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied passend zijn of worden ontsloten) is geschrapt.

Er is een nieuw onderdeel toegevoegd aan artikel 3.1.6 (lid 3) Bro waarmee de Laddertoets bij flexibele planvormen (wijzigings- of uitwerkingsplan) kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

Behoefte De te herontwikkelen locatie ligt in Nijmegen Oud West. Het plan betreft realisatie van slechts 2 woningen en voorziet in een lokale behoefte.

Benutting van beschikbare gronden Er is hier sprake van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Het plan voorziet hiermee in een goede benutting van het bestaande stedelijke gebied.

3.3 Relevant provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland Op 14 januari 2014 stelde het college van Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vast. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie. De vaststelling door Provinciale Staten heeft op 24 september 2014 plaatsgevonden. Op 17 oktober 2014 zijn beide beleidsstukken in werking getreden. Het vormgevingsbeleid vervangt de Structuurvisie (Streekplan 2005) en de Ruimtelijke Verordening Gelderland.

De provincie richt zich meer op de kwaliteit van het bestaande, omdat uitbreiding steeds minder aan de orde zal zijn. De transformatie van het gebruik van bestaande gebouwen, centra en voorzieningen naar nieuwe invullingen is essentieel. De provincie ondersteunt partijen graag om tot goede invullingen en keuzes te komen via procesondersteuning, faciliteren en/of kwaliteitsateliers.

3.4 Relevant gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nijmegen 2013 In december 2013 heeft de Raad de Structuurvisie 2013 vastgesteld. Deze geeft het ruimtelijk beleid weer tot 2020. Duurzame stedelijke ontwikkelingen staan centraal in de structuurvisie, dit basisprincipe hangt samen met de volgende drie integrale ruimtelijke pijlers:

- Typisch Nijmegen, de ambitie is om de bestaande en voor Nijmegen unieke kwaliteiten zoveel mogelijk te behouden en waar mogelijk te versterken. De typerende kwaliteiten zijn: de unieke ligging in het landschap, de ruimtelijke dragers van de stad, de historische gelaagdheid, de dynamiek: Nijmegen is een stad in beweging en de duurzaamheid krijgt een prominente rol in deze visie met een brede invulling.

- Economische structuurversterking, de ruimtelijke kwaliteit van een stad is afhankelijk van de economische aantrekkingskracht. We willen ruimte bieden voor de ontwikkeling van de economische dynamiek van een wijk. We willen de creativiteit van ondernemers de ruimte geven.

- Karakteristieke wijken, onze ambitie is om wijken te hebben waarin mensen graag wonen met een variatie in het aanbod van woningen (zowel in woningtype als in prijsklasse).

Meer dan in de afgelopen jaren zet de gemeente Nijmegen, samen met partners, in op organisch en vraaggericht ontwikkelen, waar mogelijk in minder complexe projecten. De uitdaging is om daarbij het aanbod beter toe te snijden op de vraag vanuit de markt met meer aandacht voor de wensen van bewoners door burgerparticipatie, maatwerk, tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen, innovatieve oplossingen en een focus op duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit betekent dat we zorgvuldig omgaan met de ruimte in en om de stad. Het accent zal de komende jaren in de wijken meer op consolidatie en kleinschalige vernieuwing komen te liggen. De focus ligt op behoud, verduurzaming, eigentijdse aanpassingen, herbestemming en transformatie van bestaande woningen en gebouwen naast de ontwikkeling van het Waalfront, Nijmegen CS en de Waalsprong.

De ruimtelijke inrichting van steden wordt steeds meer een doorslaggevende economische concurrentiefactor. Hoge ruimtelijke kwaliteit wordt steeds belangrijker in de concurrentiestrijd met andere steden. Steden worden aantrekkelijker door samenwerking met bedrijfsleven, kennisinstellingen en bewoners te stimuleren, door een goede bereikbaarheid op openbaar vervoersknooppunten en door het aanbieden van toplocaties voor talent en investeerders. Minstens zo belangrijk is het ontwerpen en aanbieden van concurrerende woonmilieus, met hoogwaardige voorzieningen, voldoende recreatiemogelijkheden, cultuur en leefkwaliteit.

Coalitieakkoord 2014-2018, Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend De coalitie wil initiatieven van inwoners, ondernemers en organisaties aanmoedigen. Nijmegenaren krijgen de ruimte om met initiatieven te komen, de rol van de coalitie is het verbinden van initiatiefnemers en het stimuleren van partnerships. De afgelopen jaren zijn al belangrijke stappen gezet om onze stad nog groener en duurzamer in te richten. Dit proces wordt voortgezet. Er is veel draagvlak en initiatief bij bewoners, grote en kleine bedrijven om duurzamer te bouwen en meer natuur en landbouw binnen onze stadsgrenzen te brengen. Wij ondersteunen deze initiatieven, geven ruimte en leggen verbindingen.

Onze ambitie is dat Nijmegen een aantrekkelijke woon- en groeistad blijft. Betaalbaarheid en kwaliteit van woningen is daarvoor een belangrijke voorwaarde. Door een goede samenwerking met partners werken we aan een evenwichtige woningvoorraad in Nijmegen. Samen met hen pakken we de bouwopgave om Nijmegen in de toekomst te kunnen laten groeien voortvarend op, met prioriteit voor de Waalsprong en Waalfront. Dat betekent echter niet dat de ontwikkeling van de bestaande stad tot stilstand komt. Maar we gaan scherper beoordelen wat de toegevoegde waarde is van een project op basis van de criteria die door de Raad zijn vastgesteld: strategische maatschappelijke relevantie, versterking voorzieningen, leefbaarheid, verbetering differentiatie woningaanbod, doelgroepenbeleid, stadium ontwikkeling, financieel.

3.5 Conclusie

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling past binnen het hierboven genoemde beleid/wetgeving.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Wonen

Het gemeentelijk woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie 2015-2020 ”Samen werken aan goed wonen”. Bewoners binden in een ongedeelde stad is de constante in ons woonbeleid. Ambitie is dat Nijmegen een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad blijft voor iedereen. Betaalbaarheid van het wonen is daarvoor een belangrijke voorwaarde.

We willen toekomstbestendige en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte. Dit betekent op stedelijk niveau een mix van woonmilieus en per wijk een wisselende mix van woningtypen.

In het Coalitieakkoord en de Woonvisie is vastgelegd dat de Waalsprong en het Waalfront prioriteit hebben bij woningbouwontwikkeling. Voor de rest van de stad wordt een terughoudender beleid gevoerd. Nieuwe woningbouwontwikkelingen in de rest van de stad worden getoetst aan de volgende criteria: strategische maatschappelijke relevantie, versterking voorzieningen, leefbaarheid, verbetering differentiatie woningaanbod, doelgroepenbeleid, stadium planontwikkeling en financiële gevolgen voor de gemeente.

Het leidende criterium is dat ontwikkelingen in de bestaande stad een duidelijke meerwaarde moeten hebben voor de wijk. Daarnaast moet het voldoen aan één van de twee of beide onderstaande uitgangspunten:

• De locatie is geschikt voor ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg en er is volgens het vastgestelde Planningskader wonen met zorg (vastgesteld door het college van B&W op 11 febr. 2014) ruimte voor ontwikkelingen in het betreffende woonservicegebied (criterium doelgroepenbeleid);

en/of

• De ontwikkeling leent zich vanuit de typologie, kwaliteit en locatie voor goedkope (kwaliteitskortingsgrens uit de Wet op de huurtoeslag) huurwoningen.

Het plan Het plan voorziet in de sloop van een voormalige boerderij met een tweetal bijgebouwen en nieuwbouw van twee geschakelde woningen. De locatie is gelegen in de wijk Hees. Deze wijk wordt gekenmerkt als een Groenstedelijk woonmilieu. Dit woonmilieu kenmerkt zich door een lage dichtheid. De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich echter door een afwisseling van vrijstaande woningen, rijenwoningen en grotere wooncomplexen. We willen een levendige stad met een goed klimaat. Het toevoegen van twee geschakelde woningen heeft een positief effect op de leefbaarheid van de omgeving. Door de uitstraling levert de huidige bebouwing geen positieve bijdrage aan het woon- en leefklimaat. Het plan heeft hierdoor een duidelijke meerwaarde voor de wijk. Ondanks dat het planvoornemen niet geschikt is voor wonen en zorg en de ontwikkeling zich niet leent voor goedkope huurwoningen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

In deze ruimtelijke verantwoording zal de toelaatbaarheid van bedrijven en bedrijfsactiviteiten worden getoetst aan de ruimtelijk relevante milieuaspecten waaronder geluid, geur, stof, gevaar. Daarnaast zijn verkeer en visuele aspecten van belang. Tevens wordt getoetst of nieuwe woonfuncties de bedrijvigheid in de omgeving niet onnodig belemmeren. Uitgangspunt hierbij is de systematiek van de VNG publicatie “Bedrijven en milieuzonering”. Nu geldt voor het perceel alleen een verkeersbestemming. Het plan voorziet in de realisatie van twee woningen.

De planlocatie is gelokaliseerd in een woonwijk. Deze woonwijk sluit aan op het bestemmingsplan Kanaalhavens. De te realiseren woonfunctie zal de bestaande bedrijvigheid niet hinderen aangezien de locatie is omgeven met woonfuncties en derhalve diverse woningen dichterbij de bedrijvigheid liggen dan de nieuw te bouwen woningen. De afstand vanaf de planlocatie tot het deel van industrieterrein Kanaalhavens waar respectievelijk categorie 3.2, 4.2 en 5.2 bedrijven zijn toegestaan is respectievelijk 500 meter, 750 meter en 900 meter. De richtwaarden uit de VNG brochure voor hinder van deze categorieën 3.2, 4.2 en 5.2 zijn respectievelijk 100, 300 en 700 meter. Er is dan ook geen hinder te verwachten.

Conclusie Er zijn geen belemmeringen voor het voorgenomen bouwplan.

4.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing binnen de wettelijke vastgestelde zone van een weg. Wegen waarvoor een maximum toegestane snelheid geldt van 30 km/uur en die binnen een als woonerf aangeduid gebied liggen zijn niet gezoneerd en daardoor niet onderzoeksplichtig.

De woningen liggen binnen de onderzoekzone van de Wolfskuilseweg. De overige wegen in de nabijheid van de woningen, zoals de Geulstraat, Oscar Carréstraat en Schependomlaan, zijn wegen met een maximum toegestane snelheid van 30 km/uur en dus niet gezoneerd.

De woningen liggen op grote afstand, circa 130 meter, van de Wolfskuilseweg en ook staat er veel tussenliggende afschermende bebouwing tussen de woningen en de weg. De Wolfskuilseweg levert daardoor geen relevante geluidsbelasting op de gevel van de woningen.

De woningen liggen op circa 50 meter van de Schependomlaan en ook staat er tussenliggende afschermende bebouwing tussen de woningen en de weg. De Schependomlaan levert daardoor geen relevante geluidsbelasting op de gevel van de woningen.

De Geulstraat en Oscar Carréstraat zijn wegen met een lage verkeersintensiteit omdat er zo goed als alleen bestemmingsverkeer overheen rijdt. Beide wegen leveren daardoor geen relevante geluidsbelasting op de gevel van de woningen.

Ter plaatse van de woningen wordt de voorkeurswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai, uit de Wet geluidhinder, niet overschreden. Verder leveren de niet gezoneerde wegen geen relevante geluidsbelasting op de woningen. De geplande ontwikkeling kan daarmee worden gerealiseerd zonder dat er met betrekking tot geluid procedures nodig zijn. Verder worden er geen bijzondere eisen gesteld aan de geluidwering van de gevel van de woningen en ook niet aan de indeling. De woningen moeten wel voldoen aan de minimale eisen van het Bouwbesluit.

4.4 Luchtkwaliteit

Bestaande situatie Ter plaatse van de planlocatie liggen geen bronnen die veel invloed hebben op de lokale luchtkwaliteit.

Toetsing aan regelgeving Bij toetsing van een ruimtelijk plan op luchtkwaliteit moet conform regelgeving gelet worden op de volgende 2 aspecten:

a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.

b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Ad a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer titel 5.2 ('Wet luchtkwaliteit') zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen. Deze betreffen de stoffen: zwaveldioxide, stikstofdioxide (NO2), stikstofoxiden, fijn stof (PM10), koolmonoxide, benzeen, benzo(a)pyreen, lood en ozon. In Nederland worden over het algemeen alleen overschrijdingen geconstateerd voor de stoffen NO2 en PM10. Het luchtkwaliteitsonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen. De grenswaarden voor NO2 en PM10 uit de Wet luchtkwaliteit zijn weergegeven in onderstaande tabel. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AMvB's en Ministeriële regelingen. Bij het faciliteren van ruimtelijke plannen moet volgens de Nederlandse wetgeving de verandering van de luchtkwaliteit door het plan worden getoetst.

Tabel: luchtkwaliteit

	norm	ingangsdatum
Jaargemiddelde grenswaarde NO2	40 ìg/m3	1 januari 2015
Jaargemiddelde grenswaarde PM10	40 ìg/m3	1 juni 2011
Daggemiddelde grenswaarde PM10	max. 35 dagen/jaar > 50 ìg/m3	1 juni 2011

Een ruimtelijke ontwikkeling kan doorgang vinden indien aannemelijk kan worden gemaakt dat:

- de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, of;

- de luchtkwaliteit door de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft (Wm artikel 5.16.1.b.1°), of;

- bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit vanwege de ruimtelijke ontwikkeling, de luchtkwaliteit in een gebied rondom het project per saldo verbetert (Wm artikel 5.16.1.b.2°). De verbetering en verslechtering zullen beide moeten gelden voor overschrijdingssituaties en dienen te worden betrokken op de concentraties van NO2 en/of PM10, of;

- De ruimtelijke ontwikkeling is beschreven in, past binnen, of is in elk geval niet strijdig met een vastgesteld programma zoals het NSL (Wm artikel 5.16.1.d), of;

- er geen grenswaarden worden overschreden door de ruimtelijke ontwikkeling.

Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen (Luchtkwaliteitseisen) van belang, die gelijk met de wetswijziging van kracht is geworden. Plannen die niet meer dan 3% bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5.

In het onderhavige plan bestaat het voornemen om op de locatie een tweetal nieuwe woningen te realiseren. De netto verkeersaantrekkende werking van deze wijziging veroorzaakt geen verslechtering van de luchtkwaliteit van 3% of meer. Daarmee valt de wijziging binnen de grenzen van het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen en hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden.

Ad b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit. Op 16 januari 2009 is het Besluit “gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)” in werking getreden. Met deze AMvB wordt de bouw van zogenaamde gevoelige bestemmingen in de nabijheid van (snel)wegen beperkt. Het besluit heeft als doel het beschermen van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Over gemeentelijke wegen zegt het besluit niets en is derhalve geen beperking voor het plan. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Ziekenhuizen, woningen, sportaccommodaties en horeca worden dus niet als gevoelige bestemming gezien.

De woningen zijn geen gevoelige bestemming.

4.5 Externe veiligheid

De gemeente heeft de wettelijke plicht externe veiligheid mee te wegen in de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen. In deze afweging is het van belang de risico's te beschouwen die ontstaan door inrichtingen vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en door risicovolle transportroutes. Voor het plaatsgebonden risico (PR) zijn grenswaarden voor kwetsbare objecten aangegeven en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico (GR) dient verantwoord te worden. De volgende risicobronnen hebben invloed op het bestemmingsplan gebied.

• Het spoor van Nijmegen naar Den Bosch (~1000 m)
• De Waal (~1,5 km)
• Maas-Waalkanaal (~1,3 km)
• Broekman Logistics BV (~2 km)

Toetsing aan Plaatsgebonden risico (PR) Onder het PR wordt verstaan de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een gevarenbron bevindt, overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen van die bron. De PR contour van de genoemde risicobronnen blijft ver van de voorgenomen ontwikkeling en vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling.

De verantwoording van het groepsrisico Het groepsrisico geeft de kans weer op een ongeval met ten minste 10, 100 of 1000 dodelijke slachtoffers binnen het invloedgebied van de beschouwde risicobron. Het groepsrisico dient verantwoord te worden. Het plangebied ligt op ongeveer 1000 meter van het spoor Nijmegen-Den Bosch en op ongeveer 1500 meter van de oeverlijn van de Waal en op 1,3 km van de oever van het Maas-Waalkanaal. Tevens liggen de nieuwe woningen op ongeveer 2 km van Broekman Logistics. Op meer dan 200 meter afstand van deze bronnen is er alleen een zeer onwaarschijnlijk toxisch ongevalsscenario mogelijk welke tot over het plangebied reikt. Tevens is er sprake van de toevoeging van slechts 2 woningen en is er dus geen meetbare toename van het groepsrisico.

Het groepsrisico is daarom op een standaard wijze verantwoord in de beleidsvisie van februari 2014 (Beleidsvisie Externe Veiligheid Nijmegen, 2014 pagina 33).

Conclusie Op grond van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.6 Ruimtelijke veiligheid

Inrichting openbare ruimte: ontvluchting en zelfredzaamheid Hoe de openbare ruimte is ingericht, is van invloed op de mate waarin hulpdiensten de incidentlocatie kunnen bereiken en betrokkenen bij een incident in staat zijn een locatie te ontvluchten. In dit kader zijn de mogelijkheden voor ontvluchting en zelfredzaamheid binnen het plangebied getoetst. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat vluchtroutes in het gebouw goed kunnen aansluiten op de omgeving.

Aan de hand van het voorgelegde plan kunnen wat betreft de inrichting van de openbare ruimte geen beperkingen worden geconstateerd.

Situering van gebouwen In verband met brandveiligheid kan het Bouwbesluit voorwaarden stellen aan de afstand tussen gebouwen onderling en de positionering ten opzichte van elkaar.

Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen bijzondere beperkingen met betrekking tot de situering. Eventuele nadere eisen kunnen in het kader van de omgevingsvergunning gesteld worden.

Bereikbaarheid Wat bereikbaarheid betreft is in beginsel belangrijk dat panden in het plangebied langs twee onafhankelijke routes door brandweervoertuigen zijn/is te bereiken. Daarbij is/zijn de dimensionering van de wegen en de bereikbaarheid van de (hoofd)toegang van de gebouwen/het gebouw van belang. Deze toegang moet tot op 10 meter voor hulpverleningsvoertuigen te benaderen te zijn en er dient een opstelplaats voor de brandweer te zijn (conform artikel 6.37 Bouwbesluit 2012). Doodlopende wegen dienen zoveel mogelijk vermeden te worden.

Het voorliggende plan heeft op dit aspect geen consequenties voor de hulpverlening.

Bluswatervoorziening Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de beschikbaarheid van bluswater. Afstand van de bluswatervoorziening(en) tot de brandweertoegang van gebouwen dient conform Bouwbesluit maximaal 40 meter te bedragen. De benodigde capaciteit van een dergelijke voorziening is voor de betrokken panden in dit plangebied minimaal 30 m3 water per uur.

De situatie qua bluswatervoorziening op deze locatie voldoet aan deze vereisten.

Externe veiligheid Indien de geplande ontwikkeling geheel of gedeeltelijk is gelegen in een invloedgebied van externe veiligheidsrisicobronnen (opslag, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen), dan dient op basis van desbetreffende regelgeving het groepsrisico ter plaatse verantwoord te worden. De Veiligheidsregio is daarbij wettelijk adviseur voor de aspecten rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Dit plangebied ligt in het invloedgebied van het spoor Nijmegen – Den Bosch. De afstand tot het spoor is echter dusdanig dat een standaardverantwoording conform de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Nijmegen volstaat.

De conclusie luidt dat vanuit het oogpunt van fysieke veiligheid de brandweer geen beperkingen ziet ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan.

De voorwaarden t.a.v. bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn opgenomen in het Bouwbesluit 2012.

4.7 Bodem

De bodemkwaliteit is beoordeeld op basis van het volgende bodemonderzoek:

Verkennend bodemonderzoek Geulstraat 115 in Nijmegen, Envita Nijmegen BV, rapportnummer 207368-10/R01, d.d. 18 mei 2017.

Uit de rapportage blijkt dat in de grond maximaal licht verhoogde gehalten metalen, PCB en PAK zijn aangetoond. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aanwezig. In de opgeboorde grond is visueel geen asbestverdacht materiaal waargenomen. Analytisch is in de grond een zeer licht verhoogd gehalte asbest aangetoond.

Op één plaats wijkt de bodemkwaliteit af. Ter plaatse van een olievlek op de tegels in het schuurtje is een sterke verontreiniging met minerale olie in de bovengrond gemeten. De bodemlaag hieronder (tot ca. 0,5 meter diepte) is licht verontreinigd met minerale olie.

De verontreiniging met minerale olie is te relateren aan het repareren/onderhouden van auto's dat in de jaren '90 van de vorige eeuw in de schuur heeft plaatsgevonden. Er is sprake van een zogenaamd 'nieuw geval' van bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1987) waarop de zorgplicht (art. 13 Wet bodembescherming) van toepassing is.

De veroorzaker is verplicht de verontreiniging en de directe gevolgen daarvan te beperken en zoveel als mogelijk ongedaan te maken. De totale hoeveelheid met minerale olie verontreinigde grond is echter gering en wordt geschat op maximaal 7 m³. Bij het realiseren van de gewijzigde bestemming verwachten we zodoende geen maatschappelijke en financiële belemmeringen ten gevolge van bodemverontreiniging.

4.8 Water

De watertoets Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Bouwbesluit 2012 en de Waterwet.

Binnen de volgende documenten is de watertoets verankerd:

- Nota Anders Omgaan met Water (Kabinetsstandpunt over het waterbeleid 21e eeuw, dec. 2000) - Bestuursakkoord Water (mei 2011) - Landelijke Handreiking Watertoets 3 (RIZA, december 2009) - Waterplan 2010 – 2015 (WP4) - Waterbeheersprogramma 2016-2021 (Waterschap Rivierenland, vastgesteld op 27 november 2015, ingegaan op 22 december 2015)

Algemeen Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Hees. Voor dit gebied zijn het Waterplan Nijmegen (2001), het Gemeentelijk Rioleringsplan 2016 tot en met 2023 en de Nota Afkoppelen en infiltratie hemelwaterafvoer (2013) relevant. Er vinden geen wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming.

Oppervlaktewater Binnen het plangebied en directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied.

Uitgangspunt bij nieuwe stedelijke in- en uitbreidingen is dat er grondwaterneutraal wordt gebouwd. Dat wil zeggen dat de oorspronkelijke grondwaterstanden en -stromen in de omgeving niet wijzigen. Dit kan bereikt worden door: - een grondwater gerelateerde locatiekeuze: geen stedelijke uitbreidingen in gebieden met (kans op) hoge grondwaterstanden; - maatregelen te treffen bij bouwrijp maken en tijdens de bouw (ophogen, goede structuur van het oppervlaktewatersysteem, voorkomen verdichting bodemstructuur); - een waterproof bouwkundig ontwerp van woningen en gebouwen (bijvoorbeeld kruipruimteloos).

Om grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken zet de gemeente in eerste instantie in op bouwkundige maatregelen. Pas als dit onvoldoende soelaas biedt komen drainerende of onttrekkende oplossingen in beeld. Dit sluit ondergronds bouwen niet uit. Dit is mogelijk mits voldoende technische maatregelen worden getroffen zodat de bouw waterdicht is.

Riolering/ hemelwater De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Geulstraat. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. Vanuit het bouwbesluit 2012 geldt de verplichting om vuilwater en hemelwater op een verantwoorde manier te verwerken. Vuilwater moet verplicht op de openbare riolering aangesloten worden. Beide woningen moeten een eigen aansluiting op de riolering krijgen. De betreffende aansluiting is geen onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning en moet apart bij de gemeente aangevraagd worden. Het is niet uitgesloten dat voor een van de twee woningen van een bestaande aansluiting gebruikt kan worden. Het is niet bekend of de bestaande boerderij aangesloten is en hoe.

Hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden. Gemeente Nijmegen hanteert bij het duurzaam omgaan met hemelwater de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwater'. Schoon hemelwater dient in de bodem te worden geïnfiltreerd. Bij infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform convenant Duurzaam bouwen in het KAN 2000, gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen.

Voor plannen waarbij hemelwater in de bodem geïnfiltreerd wordt, moet een waterhuishoudkundig plan bij de gemeente worden ingediend. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan ingediend te worden.

4.9 Flora en Fauna

Wet natuurbescherming De Wet Natuurbescherming vervangt vanaf 1 januari 2017 de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. De doelstelling van de Wet Natuurbescherming is het beschermen en ontwikkelen van de intrinsieke waarde van de natuur en het behouden en herstellen van de biologische diversiteit en tegelijkertijd het doelmatig beheren en gebruiken van de natuur ter vervulling van maatschappelijke functies.

Gebiedsbescherming Natura 2000 – hoofdstuk 2 Wet Natuurbescherming Het plangebied heeft geen directe relatie met de beschermde natuurgebieden (Natura 2000) in de omgeving van Nijmegen, er is ook geen significante schade te verwachten. Het plangebied ligt ook niet in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) of de Groene Ontwikkelingszone (GO), de waardevolle natuurgebieden die in de Omgevingsvisie Gelderland opgenomen zijn. Deze ontwikkeling heeft geen gevolgen voor Natura 2000 of GNN/GO.

Soortenbescherming – hoofdstuk 3 Wet Natuurbescherming De soortenbescherming uit hoofdstuk 3 van de nieuwe wet regelt de bescherming van dier- en plantensoorten. In grote lijnen blijft de bescherming gelijk aan de oude Flora- en faunawet. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Deze wet hanteert daarbij het "nee, tenzij principe". Dat betekent dat alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten in principe verboden zijn. Alleen onder strikte voorwaarden zijn afwijkingen van de verbodsbepalingen mogelijk. Hiertoe moet een Wet Natuurbescherming ontheffing voor soorten bij de Provincie aangevraagd worden. Deze ontheffingsaanvraag moet onderbouwd zijn door een goed onderzoek naar het voorkomen van en de effecten op beschermde soorten. Ook moet aangetoond worden dat er sprake is van een dwingende reden van openbaar belang of dat het gaat om een ruimtelijke inrichting. In de nieuwe wet is daarnaast een zogenaamde 'algemene zorgplicht' opgenomen. De zorgplicht is van toepassing op alle planten en dieren, ongeacht of ze wettelijk beschermd zijn. De zorgplicht houdt in dat er bij ingrepen zoals bouwactiviteiten altijd zorgvuldig moet worden omgegaan met de aanwezige planten en dieren. Schadelijke activiteiten moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Voor alle nieuwe ontwikkelingen moet een quickscan flora en fauna uitgevoerd worden.

In het voorjaar van 2017 heeft Bureau Waardenburg een quick scan beschermde soorten uitgevoerd op het perceel Geulstraat 115 te Nijmegen (notitie met kenmerk 17-0124/17.01892/DirKr). Op het perceel staan een oude schuur en verschillende garageboxen. Uit het oriënterend onderzoek bleek dat een deel van de opstallen geschikt zijn als nestplaats en verblijfplaats voor huismus en steenmarter. Een daadwerkelijke functie kon tijdens dit eerste onderzoek niet worden vastgesteld. Een interne inspectie was op dat moment niet mogelijk en het inventarisatieseizoen voor huismus was nog niet aangebroken. Daarom is een aanvullend onderzoek uitgevoerd.

Uit dit onderzoek (17-0124/17.03777/GerHo) komen de volgende conclusies: De opstallen hebben geen functie als nestplaats voor de huismus. Er is afgelopen jaren een steenmarter in de schuur geweest doordat er oude uitwerpselen zijn aangetroffen. De steenmarter is niet recent in de schuur geweest, er zijn in elk geval geen verse sporen gevonden die duiden op een recent bezoek. De schuur en de garageboxen hebben geen functie als verblijfplaats voor de steenmarter. De opstallen hebben ook geen functie voor vleermuizen. Voor verschillende algemene vogelsoorten is de schuur geschikt als broedlocatie. Om te voorkomen dat er broedende vogels worden verstoord wordt aanbevolen de schuur voorafgaande aan de sloop van binnen te controleren op bezette nesten. Stadsduiven kunnen het gehele jaar broeden. Als er vogels in de schuur broeden, moeten de sloopwerkzaamheden worden uitgesteld totdat de nesten verlaten zijn.

Gemeentelijk beleid

Coalitieakkoord 2014-2018 Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend De coalitie wil initiatieven van inwoners, ondernemers en organisaties aanmoedigen. Nijmegenaren krijgen de ruimte om met initiatieven te komen. De rol van de coalitie is het verbinden van initiatiefnemers en het stimuleren van partnerships. De afgelopen jaren zijn al belangrijke stappen gezet om onze stad nog groener en duurzamer in te richten. Dit proces wordt voortgezet. Er is veel draagvlak en initiatief bij bewoners, grote en kleine bedrijven om duurzamer te bouwen en meer natuur en landbouw binnen onze stadsgrenzen te brengen. Wij ondersteunen deze initiatieven, geven ruimte en leggen verbindingen.

Groenplan “De Groene Draad” (2007) Het groenbeleid is vastgelegd in "De groene draad - kansen voor het Nijmeegse groen" en heeft als doelstelling:

• inzicht te geven in het totaal van groene ontwikkelingen in en om de stad en hun onderlinge samenhang;
• een sturingsinstrument voor het bestuur te zijn voor groene ontwikkelingen in de stad;
• vanuit een groen toekomstperspectief een gids of leidraad te zijn voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen;
• de groene ambities te benoemen voor de komende jaren die vertaald worden in een uitvoeringsprogramma.

De hoofdgroenstructuur en de hoofdbomenstructuur zijn de basis en de ruggengraat van het groen in Nijmegen. Deze structuren houden we in stand. In bestemmingsplannen gaat het dan om de bestemmingen Groen, Natuur en Bos. Binnen dit plangebied komt geen bestemming Groen voor. Het perceel ligt in de wijk Hees. Hierover is het volgende opgenomen in de Groene Draad:

Karakteristiek van het groen Hees ligt aan de westzijde van Nijmegen en is gebouwd rondom een gave, oude dorpskern met mooie en statige panden en een aantrekkelijke groenstructuur. De wijk is opgebouwd langs de oude wegen en heeft een lage bebouwingsdichtheid. Er bevinden zich diverse karakteristieke straten, zoals de Bredestraat, de Korte Bredestraat, de Kerkstraat, de Dennenstraat en de Schependomlaan. Langs de Bredestraat zijn nog een paar oude boerderijen die herinneren aan het voormalige tuindersdorp Hees. Het open karakter van deze straat met de verspreid staande woningen en boerderijen is karakteristiek. Het pleintje met de kerk aan de Schependomlaan vormt het hart van Hees, een deel van de monumentale bomen is vervangen door nieuwe bomen. De laanbeplanting langs het oude stratenpatroon, de veelal grote particuliere tuinen, de kloostertuinen, het groen langs de Neerboscheweg en de delen van Park West vormen het belangrijkste groen in Hees.

Park West bestaat uit een stelsel van wegen en paden dat kleine en grotere groengebieden met elkaar vinden. In grote lijnen strekt dit groengebied zich uit vanaf het kanaal bij Neerbosch-Oost, via de Ambachtsweg en groengebieden in Hees en de Biezen tot aan de Kanaalstraat. Bij de ontwikkeling van het Waalfront zal dit groengebied verder uitgebreid worden tot aan de Waal. In Hees liggen twee grote parken als onderdeel van Park West: het Dorpspark Hees en het Distelpark. Beide parken zijn gerenoveerd en de omgeving van de Dorpsstraat heringericht waarbij enkele nieuwe schakels zijn aangebracht. Bij alle ontwikkelingen in Nijmegen West worden de mogelijkheden benut om het raamwerk van Park West verder uit te bouwen. Particuliere terreinen kunnen een onderdeel zijn van het park.

Kaders Hees is een op zichzelf staande eenheid en daarom is de dorpse sfeer uitgangspunt bij verdere ontwikkelingen. Via het bestemmingsplan is veel van het groen in Hees vastgelegd om te behouden. De lijn van het bestemmingsplan dient steeds aangehouden te worden. Hees moet ontwikkeld worden volgens het dorpse karakter van de oude Dennenstraat als een zone met verspreid staande bebouwing in het groen.

Ecologie van de stad Natuur komt niet alleen voor in groene gebieden buiten de stad. Vogels en vleermuizen zijn onlosmakelijk verbonden met de stad en het stedelijk groen. Ze hebben het niet altijd makkelijk in de stedelijke omgeving bijvoorbeeld bij het vinden van geschikte nestgelegenheden en verblijfsplekken. Naast het openbaar groen zijn tuinen ook van belang voor vogels en andere fauna. Doordat heggen verdwijnen, tuinen verstenen en hedendaagse huizen vrijwel helemaal gesloten zijn, ontstaan minder mogelijkheden voor stadsvogels en vleermuizen. Bij nieuwe ontwikkelingen ontstaan kansen voor de natuur in de stad. Het bewust aanbrengen van schuil en nestgelegenheden aan nieuwe of bestaande gebouwen is een kans die veelal eenvoudig benut kan worden.

In dit bestemmingsplan krijgt het perceel aan de straatzijde een bestemming tuin in plaats van de huidige bestemming verkeer. De bestemming tuin sluit aan bij de rest van het straatbeeld. Dit biedt mogelijkheden om de voortuin van de nieuwe bebouwing eveneens met een groene lage ligusterhaag af te scheiden. Zo wordt het groene beeld aan de Geulstraat versterkt en wordt het groen van Park West enigszins doorgetrokken de wijk in zoals in de Groene Draad is vastgesteld.

Handboek Stadsbomen (2009) Het handboek Stadsbomen is een uitwerking van het Groenplan “De Groene draad - kansen voor het Nijmeegse groen”. Het handboek Stadsbomen vormt het kader voor inrichtingsplannen en beheerplannen voor de openbare ruimte waar het bomen betreft. Het handboek is daarnaast te definiëren als toetsingskader voor ruimtelijke plannen en initiatieven en biedt inzicht in de beleidsuitgangspunten ten aanzien van bescherming, aanplant, beheer en kap van bomen.

De hoofddoelstelling van het handboek Stadsbomen is het waarborgen van de duurzame instandhouding van het Nijmeegs bomenbestand door middel van behoud én ontwikkeling.

De volgende uitgangspunten staan daarbij centraal:

• Optimale inzet van middelen. • Waarborgen van een vitaal bomenbestand. • Zorgen voor draagvlak; zorgvuldig afwegen, bewust besluiten en tijdig communiceren. • Meer bomen en meer kronen. Inzet op kwantiteit en kwaliteit.

Het handboek Stadsbomen heeft betrekking op alle bomen binnen de gemeentegrenzen. Dat zijn dus niet alleen de park-, laan- en straatbomen, maar ook bomen in tuinen en op particuliere terreinen. Voor bosopstanden, bosplantsoen en bomen in natuurgebieden gelden andere beleidskaders en wet- en regelgeving.

In het handboek Stadsbomen is de hoofdbomenstructuur opgenomen. Deze structuur vormt samen met de hoofdgroenstructuur de basis van het groen in Nijmegen. De hoofdbomenstructuur leggen we niet vast in bestemmingsplannen maar wordt wel beschreven in de toelichting en speelt daarmee wel een rol in bestemmingsplannen.

De Geulstraat valt niet onder de hoofdbomenstructuur en hoofdgroenstructuur, zie onderstaande kaarten. De ontwikkelingen van dit perceel heeft dan ook geen gevolg voor de hoofdbomenstructuur en hoofdgroenstructuur.

Primaire hoofdbomenstructuur

Secundaire hoofdbomenstructuur

Bomenstructuur Wijkniveau

Hoofdgroenstructuur

4.10 Cultuurhistorie en archeologie

Rijksbeleid Cultuurhistorie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke inrichting van ons land. Het geeft identiteit en kwaliteit aan een gebied. Om deze redenen heeft het rijk de beleidslijn ingezet om cultuurhistorie onderdeel te laten zijn van het afwegingskader bij het opstellen van bestemmingsplannen. Deze beleidslijn is verwoord in de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg uit 2009 en heeft geleid tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sinds 1 januari 2012. Met het gewijzigde Bro zijn gemeenten wettelijk verplicht cultuurhistorie deel uit te laten maken van het afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het rijk vraagt hiermee aan gemeenten om bij het opstellen van bestemmingsplannen, projectafwijkingsbesluiten en beheersverordeningen cultuurhistorische gebouwen, objecten en structuren te inventariseren en daaraan conclusies te verbinden en die in het bestemmingsplan te verankeren.

De Monumentenwet 1988 vormt de basis voor de monumentenzorg. Rijksmonumenten worden op basis van deze wet aangewezen, evenals rijksbeschermde stadsgezichten. Voor het wijzigen en slopen van rijksmonumenten is een 'Omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten' nodig.

Gemeentelijk beleid

Monumentenverordening De aanwijzing van gemeentelijke monumenten, bouwhistorie monumenten, identiteitsbepalende objecten en beschermde stadsbeelden met stadsbeeldobjecten geschiedt op basis van de monumentenverordening. Afhankelijk van de beschermingsvorm is voor wijziging, verbouw en sloop al dan niet een 'Omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten' nodig.

Aandachtslijst Cultureel Erfgoed De aandachtslijst betreft een inventarisatie van onbeschermd waardevol erfgoed en is bedoeld om ongewenste sloop van cultureel erfgoed te voorkomen en herbestemming te stimuleren. De lijst is globaal getoetst aan de selectiecriteria uit de Monumentenverordening. Er is nog geen uitgebreid onderzoek gedaan. Pas als er sprake is van een beschermingsprocedure zal dit onderzoek worden gedaan en worden de exacte cultuurhistorische waarden vastgesteld. Het college heeft de mogelijkheid om bij sloopplannen een beschermingsprocedure te starten. Op 18 maart 2015 is de Aandachtslijst Cultureel Erfgoed door de gemeenteraad van Nijmegen vastgesteld. Diverse gebouwen en objecten in Nijmegen Midden staan op de aandachtslijst.

Nota Cultureel Erfgoed Het gedachtengoed uit de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg en het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening is aanleiding geweest het gemeentelijk erfgoedbeleid te actualiseren. Dit heeft geresulteerd in de Nota Cultureel Erfgoed, die op 15 mei 2013 door de raad is vastgesteld.

Deze nota beschrijft op welke manier erfgoed kan bijdragen aan de ambitie van de gemeente Nijmegen om de identiteit van de stad te behouden en te versterken. Hiervoor worden drie strategieën ingezet: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, kennis & inspiratie en bescherming & instandhouding.

De strategie duurzame ruimtelijke ontwikkeling heeft betrekking op een toekomstbestendige stad, waar erfgoed ingezet wordt om bij ruimtelijke ontwikkelingen de eigen identiteit te behouden of te versterken. De verplichtingen vanuit het Besluit ruimtelijke ordening en de daaruit voortvloeiende beleidsvrijheid die we als gemeente hebben, zetten we in om deze ambitie te kunnen realiseren. Erfgoed is namelijk een factor die mede kwaliteit geeft aan de ruimte en daarmee ruimtelijke ontwikkelingen kan verrijken. De cultuurhistorische elementen die onderdeel zijn van de identiteit van de stad kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we onze stad beleven, inrichten en gebruiken. De cultuurhistorische beleidskaart is de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Het betreffende bestemmingsplangebied valt binnen gebiedstype 3 van de cultuurhistorische beleidskaart.

Bij gebiedstype 3 is sprake van een rijke cultuurhistorische gelaagdheid. Het gaat om zowel de grotere schaal, zoals het stedenbouwkundige plan en historische structuren, als om specifieke objecten en om de samenhang tussen de structuren, bebouwing en / of cultuurlandschap. Bij de bebouwing gaat het niet zozeer om de architectuur en het beeld, maar om het silhouet, zoals de situering, de nok- en goothoogte en de nokrichting. Zowel de zichtbare als de niet-zichtbare geschiedenis van het gebied zal uitgangspunt moeten zijn bij ontwikkelingen. In bestemmingsplannen wordt maatwerk toegepast ten behoeve van de bescherming van cultuurhistorische waarden, indien sprake is van:

• a. cultuurhistorisch waardevolle structuren;
• b. cultuurhistorisch waardevolle ensembles en zones;
• c. cultuurhistorisch waardevolle gebieden.

Uitsnede cultuurhistorische beleidskaart met begrenzing van het bestemmingsplangebied

Cultuurhistorische waarden

Geulstraat 115 is het achterhuis van een voormalige T-boerderij die in het verleden al gesloopt is. Hoewel het voorhuis van de boerderij gesloopt is, is het overgebleven object op zichzelf een goed en vrij gaaf bewaard gebleven voorbeeld van een achterhuis van een boerderij uit de negentiende eeuw. Daarnaast vertoont het achterhuis enkele fraaie details, zoals het smeedijzeren sierwerk in de vensters van de zijgevel. De vroegere agrarische functie is nog zeer goed aan het object af te lezen. Als zodanig verwijst het naar het vroegere grondgebruik rondom Hees en heeft het cultuurhistorische waarde.

Geulstraat 115 is geen beschermd monument en staat ook niet op de Aandachtslijst Cultureel Erfgoed. Wel is het pand een herinnering aan het agrarische verleden van Hees. Het valt te betreuren dat een herinnering aan dit verleden verdwijnt, maar omdat het pand niet beschermd is als monument of op de Aandachtlijst Cultureel Erfgoed staat is er vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen aanleiding voor het maken van verdere opmerkingen.

Archeologie

Rijksbeleid Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988 via de wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007). Een gedeelte van deze wetgeving is inmiddels overgegaan in de Erfgoedwet, die per 1 juli 2016 van kracht is; het overige zal grotendeels worden opgenomen in de Omgevingswet, waarvan de invoering is voorzien in 2018. Tot die tijd blijft dit deel van de Monumentenwet 1988 van kracht..

Provinciaal beleid De provincies hebben nog maar een beperkte rol als het om archeologie gaat. De provincies zijn verantwoordelijk voor ontgrondingen, en kunnen op basis daarvan aan de ontgrondingsvergunning ook voorwaarden stellen die betrekking hebben op archeologie. Tevens is de provincie bevoegd gezag bij inpassingsplannen en bij mer-trajecten op provinciaal niveau. De provincie Gelderland kent een groot belang toe aan goed archeologisch beleid op gemeentelijk niveau, en heeft daarom de instelling van regioarcheologen gefaciliteerd, zodat vrijwel alle Gelderse gemeenten kunnen beschikken over gedegen archeologische ondersteuning bij het opstellen en uitvoeren van archeologisch beleid. Daarnaast heeft de provincie voor een drietal grotere regio's zogenaamde kennisagenda's laten opstellen, om zo de bestaande kennis en kennislacunes inzichtelijk te maken. De provincie Gelderland is verder actief betrokken bij de nominatie van de Romeinse grenszone, de Limes, tot Unesco werelderfgoed. Het is de bedoeling dat de onder deze status vallende terreinen ook planologisch beschermd gaan worden.

Gemeentelijk beleid Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is er, in overeenstemming met het Verdrag van Valletta en de Monumentenwet 1988, op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen. De Structuurvisie voor Nijmegen uit 2013 legt nadrukkelijk een koppeling tussen archeologie en lokale identiteit, en als bron of inspirator voor toerisme, een economisch belangrijke factor in de economie van de gemeente Nijmegen.

Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld (ABAK), waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven. Deze kaart is onderdeel van de Nota Nieuw Beleid (2013) en in een bijgewerkte vorm van het facetbestemmingsplan archeologie (2014). De op de kaart aangeduide waarden worden overgenomen in (nieuwe) bestemmingsplannen. Nieuwe inzichten worden in deze kaart verwerkt en waar nodig zullen deze zo overgenomen worden in nieuwe bestemmingsplannen.

Het streven van de gemeente Nijmegen is in eerste instantie gericht op behoud in situ. Planaanpassingen kunnen de kosten voor archeologisch onderzoek overbodig maken, of sterk beperken. Initiatiefnemers wordt dan ook aangeraden in een vroeg stadium met de gemeente in overleg te gaan inzake de mogelijkheden om te kijken naar de best mogelijke opties. Het kan daarbij gaan om adviezen voor de soort van archeologisch onderzoek die het beste gekozen kan worden, of om de mogelijkheden van archeologiesparend bouwen te bekijken.

Archeologie binnen het plangebied

Gebiedsbeschrijving

Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat bestreken wordt door het bestemmingsplan Nijmegen-Oud West Het plangebied is aangeduid als gebied met archeologie-waarde 2 (middelhoge archeologische verwachting). Het maakt onderdeel uit van terrein Z-31, Weg naar Wijchen, op de gemeentelijke Archeologische Beleids- en Advieskaart. De Romeinse weg naar Wijchen moet een belangrijke verkeersader zijn geweest tussen Ulpia Noviomagus en Wijchen, een van de belangrijkere regionale centra. Om die reden is het van belang om deze weg en de hieraan gelegen nederzettingen en andere resten uit een ver verleden te kunnen onderzoeken. Gezien de grote hoeveelheid nederzettingen die langs Romeinse wegen gelegen waren is zeker rondom de weg naar Wijchen een verhoogde kans op sporen van bewoning of grafvelden.
De bestaansreden van deze weg was vermoedelijk anders dan de andere belangrijke (militaire) wegen. Daarom is het van belang om de constructie van deze weg en de bebouwing eromheen te kunnen vergelijken met die van de andere wegen. Zo kan de infrastructuur en de mogelijke verschillen in status en ontwikkeling tussen wegen, in kaart gebracht worden. Ook is het van belang om vast te stellen of de weg daadwerkelijk aansloot op de brug over de Waal, zoals vermoed wordt, en hoe die aansluiting er precies uitzag.
Omdat het verloop van de weg niet overal precies bekend is is het niet mogelijk om de contouren van de zone exact vast te stellen. Het is wel belangrijk om dit verloop precies vast te kunnen leggen omdat dat gevolgen heeft voor archeologisch onderzoek in de directe omgeving. Gezien het feit dat nederzettingen langs dergelijke doorgaande routes vaak als lintbebouwing is aangelegd kan deze bebouwing gemakkelijk over het hoofd gezien worden als de exacte route van de weg niet bekend is.

De Tweede Wereldoorlog is een van de met name genoemde thema's in de 'Nota nieuw beleid archeologie' uit 2012. Dit weerspiegelt de wens van de gemeente om meer aandacht te besteden aan deze belangrijke periode in de recente geschiedenis. Dit is nadrukkelijk ook benoemd in de recente 'Structuurvisie Nijmegen'. Op het naastgelegen perceel stond ooit een gebouw dat in de Tweede Wereldoorlog door de Duitsers is gevorderd geweest. Daarnaast is in het gebied bij de bevrijding van Nijmegen gevochten en geldt er een verhoogde kans op het aantreffen van munitie. Daarmee is ook de aanwezigheid van andere restanten uit de Tweede Wereldoorlog een mogelijkheid.

1 Gemeente Nijmegen, Nota nieuw beleid archeologie, Nijmegen 2012.

2 Gemeente Nijmegen, Structuurvisie Nijmegen, Nijmegen 2013.

Eerder uitgevoerd onderzoek in de omgeving In het plangebied zelf is voor zover bekend nog niet eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd. In de directe omgeving zijn echter wel enkele onderzoeken gedaan. Een tweetal onderzoeken aan de Oscar Carréstraat, op korte afstand van het plangebied, hebben aanwijzingen opgeleverd voor de aanwezigheid van Romeinse bewoning in de omgeving. Iets verder naar het westen werden nederzettingssporen uit de ijzertijd en de Romeinse tijd aangetroffen.

Waarden en dubbelbestemming

Vanwege het bovenstaande ligt het plangebied in een gebied met de dubbelbestemming waarde archeologie 2. Aan deze dubbelbestemming is een ondergrens verbonden van 100 m2. Wanneer de geplande verstoring of bodemingreep dieper dan 30 cm gaat is archeologisch onderzoek dan in beginsel noodzakelijk.

Vergunningplichtige ingrepen binnen de dubbelbestemming waarde-archeologie 2, waarbij de bodem verstoord wordt, kunnen derhalve over het algemeen niet zonder archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Bij de aanvraag van een dergelijke vergunning zullen eisen ten aanzien van archeologie worden opgenomen. Uitgangspunt hierbij is de verplichting van initiatiefnemer om het bevoegd gezag te voorzien van gegevens die aantonen hoe het met de archeologische waarden is gesteld, zodat een besluit genomen kan worden over hoe hiermee om te gaan bij de planrealisatie. De exacte eisen zullen pas geformuleerd kunnen worden als de concrete, bodemverstorende ingrepen, bekend zijn, en welke impact de voorgenomen ingrepen op die waarden hebben. Ten laatste bij de vergunningaanvraag zullen die als concrete plannen bekend moeten zijn.

In samenspraak met het bevoegd gezag kan bepaald worden welke ingrepen wel of niet raadzaam zijn, en indien uitgevoerd, welke gevolgen daar vanwege de archeologie voor de initiatiefnemer aan verbonden zullen worden. Deze maatregelen, en de archeologische onderzoeken die vooraf kunnen gaan aan een dergelijk besluit, worden bij voorkeur als maatwerk toegepast. Ze worden dus zoveel mogelijk per geval bekeken.

Er zijn verschillende opties voor het te verrichten archeologisch onderzoek, die hieronder kort worden weergegeven.

3 A. Daniel, Een archeologische begeleiding aan de Oscar Carréstraat 54 te Nijmegen, ABN 167, Nijmegen 2014; van Hemert, Proefsleuvenonderzoek met doorstart naar opgraving Oscar Carréstraat 54 te Nijmegen (Osc3), ABN 201, Nijmegen 2015.

4 C. Harmsen, Nederzettingssporen uit de IJzertijd en Romeinse tijd. Archeologisch onderzoek aan de Wolfskuilseweg in Nijmegen, ABN 81, Nijmegen 2010.

Afb. Uitgebreid archeologisch onderzoekschema, naar de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

Het ruitje in het midden van de bovenstaande afbeelding staat voor het rapport dat moet aantonen hoe het met de archeologie binnen het plangebied is gesteld. De daarboven staande onderzoekstappen kunnen elkaar opvolgen, maar er kan ook gekozen worden om maar één bepaald soort onderzoek uit te voeren. In het algemeen geldt dat hoe lager men in de boom komt, hoe hoger de kosten worden, maar ook dat de data die gegenereerd worden steeds beter worden.

Op basis van het advies kan de gemeente maatregelen opleggen. Deze variëren van het vrijgeven van het terrein tot het nemen van langdurige fysieke beschermingsmaatregelen. Een andere vorm kan het behoud van de archeologische waarden zijn door middel van een opgraving. Dit wordt ook wel behoud ex situ genoemd.

Informatieplicht Een persoon die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt, waarvan deze weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), is verplicht dit binnen drie dagen te melden bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed of bij de gemeente (artikel 5.10 Erfgoedwet).

4.11 Verkeer en parkeren

Bereikbaarheid

Gemotoriseerd verkeer: Het plangebied ligt aan de Geulstraat en wordt voor het gemotoriseerd verkeer via deze weg ontsloten. Betreffende weg functioneert als erftoegangsweg.

Langzaam verkeer: Het plangebied kan vanuit Geulstraat ontsloten worden door fiets en voetganger.

Openbaar vervoer: Voor gebruik van het openbaar vervoer is het plangebied aanwezen op de haltevoorzieningen aan de Molenweg. Deze bevinden zich op ca. 400 meter loopafstand, ter hoogte van het kruispunt Molenweg - Wolfkuilseweg.

Expeditie Het expeditie verkeer ontsluit op dezelfde wijze als het overige gemotoriseerde verkeer.

Parkeren Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde 'Nota Parkeernormen Gemeente Nijmegen Herziening(2016). Het plangebied valt in de sterk stedelijke zone "schil/ overloopgebied".

Verkeersveiligheid Aan de hand van de wegencategorisering kaart uit de nota Nijmegen Duurzaam bereikbaar (augustus 2012) is bepaald welke snelheidsregime er geldt. Op de GOW-plus, GOW-basis en de industrieterreinen geldt 50 km/h. Voor de rest binnen bebouwde kom geldt 30 km/h.

Het plangebied ligt aan een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/h.

Verkeerstoename: De verkeerstoename is niet significant.

4.12 Kabels en leidingen

Kabels en (riool)leidingen vormen voor de planontwikkeling geen belemmering.

4.13 Klimaat

De klimaatverandering noopt tot aanpassingen in ruimtelijke ontwikkelingen. De Gemeenteraad van Nijmegen heeft haar visie hierop in de Kadernotitie Klimaat en de nota Duurzaamheid in Uitvoering 2013-2017 vastgelegd.

Kernbegrippen zijn compensatie en adaptatie. Compensatie is het tegengaan en verminderen van negatieve effecten op het klimaat. Dit kan door energiegebruik te beperken en/of duurzame energiebronnen te gebruiken en door gebruik te maken materialen uit vernieuwbare bronnen. Nijmegen streeft er daarom naar om als stad energieneutraal te worden.

Adaptatie is het aanpassen aan de wijzigende omstandigheden zoals extremere weersomstandigheden en een stijgende energieprijs. Voorbeelden hiervan zijn het voorkomen van oververhitting, aandacht voor windklimaat en het realiseren van grotere piekbergingen voor neerslag.

In de gebouwde omgeving zijn voor energiegebruik en oververhitting de oriëntatie van de bebouwing en de manier waarop met de bezonning is omgegaan bepalende factoren.

Het microklimaat wordt bepaald door de verhouding tussen bebouwd en begroend oppervlak en de relatie tussen bebouwde en groene structuren. Een goed groenontwerp helpt oververhitting tegen te gaan en vangt neerslag en luchtverontreiniging op.

Verantwoord materiaalgebruik, beperking van energievraag en een verstandige positionering van functies dragen mede bij aan de klimaatdoelstellingen. In Nijmegen wordt de GPR-methodiek gehanteerd om prestaties van gebouwen te in beeld te brengen. De ontwikkelaar kan deze systematiek ook gebruiken om haar ontwerpen te optimaliseren.

Om de mogelijkheden per plan in beeld te brengen kan de voor het bouwplan noodzakelijke installatie ontwerp aangevuld worden met een energiescan. Hierin kunnen zowel de warmtevraag als de koelingsbehoefte onderzocht worden. Op die manier kan de bijdrage van dit project aan de hierboven genoemde doelstellingen in beeld woorden gebracht.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (met legenda) en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen.

De planregels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en planregels.

5.2 Systematiek van de planregels

Voor het bestemmingplan wordt gebruik gemaakt van het Standaard bestemmingsplan van de gemeente Nijmegen. Het Standaard bestemmingsplan is gebaseerd de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) waarin landelijke standaarden voor planregels en verbeelding zijn geformuleerd. De standaardisatie maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Het bestemmingsplan wordt zowel in analoge als digitale vorm opgesteld. Bij interpretatieverschillen heeft het digitale bestemmingsplan voorrang.

De planregels van het bestemmingsplan Nijmegen Oud West 2015 - 4 (Geulstraat 115) bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsplanregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De betreffende locatie is particulier terrein. De eventueel te maken aanpassingen, kosten e.d., ten gevolge van de realisatie van voorgestelde wijziging, in het openbaar gebied, zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Conform het gestelde in artikel 6.12 Wro is er geen exploitatieplan opgesteld. De gemeentelijke kosten ten gevolge van deze ontwikkeling worden middels het heffen van leges in rekening gebracht bij de initiatiefnemer.

Uit de gevraagde herziening van het bestemmingsplan kan schade voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening om welke reden er gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel. Er dient voorkomen te worden dat de gemeente voor particuliere initiatieven planschade betaalt. Om die reden is een verhaalsovereenkomst planschade afgesloten met de initiatiefnemer waarin hij zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren.

Derhalve kan gesteld worden, dat de bestemmingsplanherziening financieel-economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak

Voor dit bestemmingsplan is op 13 september 2017 een vooraankondiging gepubliceerd. De zienswijzenprocedure wordt tevens als inspraak gezien. Met ingang van 28 september 2017 heeft het bestemmingsplan in ontwerp gedurende 6 weken ter visie gelegen. Over het ontwerpplan zijn geen zienswijzen ingediend.

7.2 Overleg

Er spelen geen rijks-, provinciale dan wel waterschapsbelangen. Er heeft dan ook geen vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plaatsgevonden.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Quick scan beschermde soorten

Bijlage 2 Aanvullend onderzoek beschermde soorten

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4 Advies Veiligheidsregio

Bijlage 5 Nota Randvoorwaarden en Richtlijnen

Bijlage 6 Archeologisch onderzoek1

Bijlage 7 Archeologisch onderzoek2

Bijlage 8 Archeologisch onderzoek3