Groot Hagen 6 - 2023
    

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 (rij)wegen     

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin gelegen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

1.2 Aan huis gebonden beroep en/of bedrijf     

een beroep en/of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en waarbij het beroep en/of bedrijf een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is (zie 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en/of bedrijven);

1.3 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 Aaneengebouwde woning     

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen;

1.6 Aangebouwd bijbehorend bouwwerk     

een bijbehorend bouwwerk dat met minimaal één gevel tegen de gevel van het hoofdgebouw is gebouwd. Dit op een zodanige wijze dat een rechtstreekse - voor mensen toegankelijke - interne verbinding tussen beide gebouwen mogelijk is;

1.7 Achtererfgebied     

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

1.8 Antennedrager     

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

1.9 Archeologisch deskundige     

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

1.10 Archeologisch onderzoek     

een onderzoek gericht op het opsporen, waarderen en/of behouden van archeologische resten, al dan niet ex-situ, conform de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg. Het onderzoek moet worden verricht door een dienst, bedrijf of instelling, gecertificeerd conform artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de geldende kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

1.11 Archeologische verwachting     

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.12 Archeologische waarde     

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.13 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.14 Bebouwingspercentage     

een percentage, dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.15 Bedrijf     

een zelfstandige productie-eenheid;

1.16 Beperkt kwetsbaar object     

object zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

1.17 Bestaand     

op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan legaal aanwezig of op grond van een vergunning toegestaan;

1.18 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.19 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.20 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.21 Bijbehorend bouwwerk     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak;

1.22 Boeiboord     

opstaande kant van een dakgoot of dakrand, meestal uitgevoerd in hout of plaatmateriaal;

1.23 Bos     

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, zijnde het geheel van bedrijfsmatige handelingen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen ten behoeve van één of meer van de volgende functies en aspecten: natuur, houtproductie, landschap, milieu, waaronder begrepen waterhuishouding, en recreatie;

1.24 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.25 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak;

1.26 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.27 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.28 Bouwperceelsgrens     

de grens van een bouwperceel;

1.29 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.30 Bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.31 Dagrecreatie     

recreatie in de vorm van:

a. extensieve dagrecreatie welke in hoofdzaak gericht is op natuurbeleving en landschapsbeleving zoals wandelen en fietsen;

b.intensieve dagrecreatie welke in hoofdzaak gericht is op het bedrijfsmatig aantrekken van (grote) groepenmensen zoals een attractiepark en een dierentuin;

1.32 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ter verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.33 Dienstverlening     

het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (dus geen kantoor);

1.34 Druiplijn     

onderste horizontale lijn van een dakvlak dat geen goot heeft, bijvoorbeeld een rieten dak;

1.35 Erf     

al dan niet bebouwd perceel of een gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van dat gebruik van dat gebouw en het plan deze inrichting niet verbiedt;

1.36 Erker     

een erker of een uitgebouwd venster is een in plattegrond recht-, drie-, veelhoekige of halfronde uitbreiding van een ruimte in een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en in open verbinding staat met de bedoelde ruimte. De buitenzijde bestaat uit (een borstwering en) raamconstructies (wanden die grotendeels bestaan uit glas);

1.37 Escortbedrijf     

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;

1.38 Externe veiligheid     

de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is;

1.39 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.40 Geluidsgevoelig object     

woningen, geluidsgevoelige terreinen en andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

1.41 Gestapelde woning     

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, al dan niet met de daarbij behorende bergingen;

1.42 Gevaarlijke stof     

stof zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

1.43 Gevellijn     

de als zodanig aangeduide lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

1.44 Gezondheidszorg     

activiteiten en instellingen gericht op de zorg voor de gezondheid;

1.45 Groepsrisico     

de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is;

1.46 Hoofdgebouw     

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.47 Huishouden     

persoon of groep personen die een huishouden voert, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;

1.48 Kantoor     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of uitsluitend in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

1.49 Kleine windturbine     

een windturbine om energie op te wekken, deze staat op het maaiveld;

1.50 Kwetsbaar object     

object zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

1.51 Lessenaarsdak     

een dakvorm die bestaat uit uitsluitend één dakvlak of dakschild, dat onder een zekere helling is aangebracht;

1.52 Luifel     

een afdak met een diepte van meer dan 0,75 m, bevestigd aan de gevel van een gebouw zonder directe verbinding met de grond;

1.53 Maaiveld     

bovenkant van een terrein dat een bouwwerk omgeeft;

1.54 Mantelzorg     

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

1.55 Mini windturbine     

een windturbine om windenergie op te wekken, deze staat op het dak van een gebouw;

1.56 Naar de weg gekeerde bouwgrens (voorgevelrooilijn)     

een lijn van een bouwvlak, gekeerd naar de weg, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten;

1.57 Onderbouw     

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen;

1.58 Ondergronds bouwwerk     

een bouwwerk of een gedeelte van een bouwwerk, dat zich geheel onder het niveau van het maaiveld bevindt en daarmee niet gelijk ligt of erboven uit steekt;

1.59 Openbaar toegankelijk gebied     

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, maar ook pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar toegankelijk gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

1.60 Openbare dienstverlening     

dienstverlening door een overheids- of een semi-overheidsinstelling;

1.61 Overig bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.62 Overkapping     

een bouwwerk met een open constructie;

1.63 Pand     

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1.64 Peil     

  1. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang vermeerderd met 0,30 m;
  2. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
  3. als in of op het water wordt gebouwd: het gemiddeld waterpeil ter plaatse;
  4. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: het hoogste punt van het aansluitende afgewerkte bouwperceel (incidentele verhogingen niet meegerekend);

1.65 Plaatsgebonden risico (PR)     

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

1.66 Plaatsgebonden risicocontour 10-6     

plaatsgebonden risicocontour waarbinnen de kans 1 op de 1.000.000 per jaar is dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

1.67 Plan     

het bestemmingsplan 'Groot Hagen 6' met identificatienummer NL.IMRO.0222.DoB015.0002 van de gemeente Doetinchem;

1.68 Raamprostitutie     

een vorm van prostitutie, waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostituee, die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden;

1.69 Reclamezuil     

een rechtopstaand bouwwerk geen gebouw zijnde dat aanmerkelijk hoger is dan breed voor de uiting van reclame;

1.70 Rijbaan     

elk voor rijdende voertuigen bestemd weggedeelte met uitzondering van fietspaden;

1.71 Risicobron     

  1. inrichtingen bij welke ingevolge het 'Bevi' een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en/of;
  2. inrichtingen waar opslag, overslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én die behoren tot een categorie van inrichtingen als bedoeld in bijlage 1 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer én waarvan het invloedsgebied tot over de eigen perceelsgrens reikt en/of;
  3. inrichtingen waarvoor, krachtens artikel 3.12, 3.17, 3.18, 3.28, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 of 4.81 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, regels gelden bij de opslag, overslag en / of het gebruik van gevaarlijke stoffen met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten en/of;
  4. een inrichting waarin meer dan 1.000 kilogram consumentenvuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit of waarin professioneel vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit wordt opgeslagen of bewerkt of;
  5. inrichtingen die niet onder 1 tot en met 4 vallen en waarvan de plaatsgebonden risicocontour 10-6 per jaar voor het plaatsgebonden risico is gelegen buiten de eigen perceelsgrens;
  6. Transporten van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor die vallen per 1 april 2015 onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
  7. Transportleidingen voor gas, olie en chemicaliën (buisleidingen) die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);

1.72 Risicocontour     

denkbeeldige contour rondom een object (een bedrijf, buisleiding of weg), waarbinnen in geval van een calamiteit de bevolking ongewenste risico's loopt in de zin van doden en gewonden;

1.73 Ruimtelijke uitwerking     

de aard, de omvang, de intensiteit, maar ook de ruimtelijke uitstraling van het gebruik en/of de functie van gronden en/of bouwwerken;

1.74 Schilddak     

een variant op een zadeldak, waarbij de kopse kant van het dak schuin afgesneden wordt, waarmee een dak ontstaat met twee driehoekige schilden aan de korte kant en twee trapeziumvormige vlakken aan de langszijde;

1.75 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

  1. een seksbioscoop;
  2. een seksautomatenhal;
  3. een sekstheater;
  4. een parenclub;
  5. een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder ook begrepen een erotische massagesalon;

al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel.

Thuisprostitutie en een escortbedrijf vallen niet onder het begrip seksinrichting.

1.76 Sociale huurwoning     

een woning zoals bedoeld in artikel 1.1.1. onder 1 sub d van het Besluit ruimelijke ordening;

1.77 Sociale koopwoning     

een koopwoning dat volgens de Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 behoort tot de volgende categorieën:

  1. goedkope koopwoning met een koopprijs vrij op naam van maximaal €225.000;
  2. betaalbare koopwoning (categorie 1) met een koopprijs vrij op naam van maximaal €280.000;
  3. betaalbare koopwoning (categorie 2) met een koopprijs vrij op naam van maximaal €355.000;

met dien verstande dat als de gemeentelijke verordening wijzigt met gevolgen voor de maximale koopprijs vrij op naam, rekening wordt gehouden met de wijziging.

1.78 Straatmeubilair     

bij of op de weg behorende bouwwerken zoals verkeersgeleiders, abri's, zitbanken, reclamezuilen, bloembakken, ondergrondse vuilcontainers en cocons van vuilcontainers;

1.79 Terrasinrichting     

bij een terras behorende (semi-permanente) bouwwerken zoals terrasschermen, parasols en vlonders;

1.80 Thuisprostitutie     

een vorm van prostitutie, waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituee en waarbij ook uitsluitend door deze prostituee op dit adres wordt gewerkt als prostituee;

1.81 Toegangspartij     

een toegangspartij of een uitgebouwde toegang is een uitbreiding van de toegangsruimte (hal) van een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en al dan niet in open verbinding staat met die ruimte;

1.82 Verantwoording groepsrisico     

het afleggen van verantwoording over het genomen besluit om toename van het groepsrisico toe te staan. Hierbij moet aandacht worden besteed aan mogelijke alternatieven en risico reducerende maatregelen en het belichten van de mogelijkheid voor rampenbestrijding en hulpverlening;

1.83 Vliering     

bergruimte onder het dak en niet voor bewoning geschikt;

1.84 Voorgevel     

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of als het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

1.85 Vrij beroep     

een professionele dienstverlening, voornamelijk bestaande uit hoofdarbeid, waarbij gebruik wordt gemaakt van verworvenheden verkregen door een academische of een hogere beroepsopleiding (zie lijst 1 Lijst van vrije beroepen);

1.86 Vrijstaand bijbehorend bouwwerk     

een bijbehorend bouwwerk, dat vrij van het hoofdgebouw gebouwd is en in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

1.87 Woning     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, woonwagens niet inbegrepen;

1.88 Woonfunctie     

wonen in enge zin;

1.89 Zadeldak     

een dak bestaande uit twee tegen elkaar geplaatste hellende dakschilden die elkaar in de nok snijden;

1.90 Zorgeenheid     

Een zelfstandige of onzelfstandige wooneenheid onderdeel uitmakend van een zorginstelling;

1.91 Zorginstelling     

een complex van zorgeenheden uitsluitend bedoeld voor bewoning door personen die vanaf aanvang van bewoning zijn geïndiceerd voor zorg, waarbij die zorg vanwege de (zeer) beperkte zelfredzaamheid en bijbehorende geïndiceerde zorgzwaarte direct en voortdurend beschikbaar moet zijn in het complex en door bewoners ook daadwerkelijk wordt afgenomen. In het complex kunnen ondersteunende zorg- en welzijnsvoorzieningen aanwezig zijn, evenals ruimte voor personeel en gezamelijke voorzieningen/ruimten voor de bewoners en bezoekers;

Artikel 2 Wijze van meten     

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand van een bouwwerk tot een perceelsgrens     

de kortste afstand tussen enig punt van een bouwwerk en een perceelsgrens, de overdekte gebouwgebonden buitenruimten (dakoverstekken) tot 0,75 m niet meegerekend;

2.2 De bebouwde oppervlakte van een perceel of ander terrein     

de som van de oppervlakten van alle op een perceel of een ander terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 1 m boven peil neerwaarts geprojecteerd en buitenwerks gemeten;

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 De breedte van een bouwwerk     

van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte;

2.5 De bruto-vloeroppervlakte (b.v.o.)     

de som van de horizontale vloeroppervlakten van de bouwlagen, met inbegrip van de daarbij behorende kantoren, magazijnen, werkplaatsen en overige dienstruimten, buitenwerks gemeten;

2.6 De dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

bij een 'half-ronde' of anderszins gebogen kapvorm, wordt de dakhelling berekend als de hoek tussen de lijn die de goothoogte en het hoogste punt van het bouwwerk verbindt ten opzichte van het horizontale vlak;

2.7 De goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen; bij afgeknotte schilddaken is de onderste goothoogte maatgevend, onder de voorwaarde dat de dakhelling van alle dakvlakken maximaal 60° is;

2.8 De inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; de inhoud van een eventueel ondergronds bouwwerk niet meegerekend;

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.10 De oppervlakte van een overkapping     

tussen de rand van het dakvlak, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.11 De vloeroppervlakte van een woning     

de som van de horizontale vloeroppervlakten van de voor bewoning bestemde vertrekken van een woning, waaronder mede moeten worden verstaan keukens, slaapvertrekken, gangen, toiletten, bad- en doucheruimten, zolders en vlieringen welke gebruikt worden als berging, maar ook inpandige of aangebouwde bergingen die op grond van het bestemmingsplan verbouwd mogen worden tot woonruimte, binnenwerks gemeten;

2.12 Het aantal bouwlagen     

vanaf de eerste volledig boven maaiveld gelegen bouwlaag tot het hoogste punt van het gebouw; een (gedeeltelijk) verdiepte parkeervoorziening telt niet mee als bouwlaag;

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Gemengd     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. uitsluitend woningen in de vorm van gestapelde woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld', waarbij een maximum van in totaal 65 woningen geldt;
  2. uitsluitend een maatschappelijke voorziening in de vorm van een zorginstelling ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling', waarbij een maximum van in totaal 64 zorgeenheden geldt;
  3. een (gedeeltelijk) verdiepte parkeervoorziening inclusief in- en uitritten ten behoeve van woningen genoemd onder sub a, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
  4. verhardingen en parkeervoorzieningen ten behoeve van verkeer;
  5. waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;
  6. tuinen en erven;
  7. fiets- en wandelpaden;
  8. straatmeubilair;
  9. groen- en nutsvoorzieningen;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

3.2 Bouwregels     

3.2.1 Algemeen     

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend binnen het bouwvlak bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Gemengd' worden gebouwd.

3.2.2 Hoofdgebouwen     

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de navolgende regels:

  1. realisatie is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' gelden de weergegeven maten;
  3. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal bouwlagen’ mag het aangegeven aantal bouwlagen niet worden overschreden;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'minimale dakhelling (graden)' gelden de weergegeven maten;
  5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zadeldak of schilddak' dient het hoofdgebouw te worden afgedekt met een zadeldak of schilddak;
  6. er plaatse van de aanduiding 'plat dak' dient het hoofdgebouw met een plat dak te worden afgedekt.
3.2.3 Bijbehorende bouwwerken     

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de navolgende regels:

  1. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' zijn bijbehorende bouwwerken niet toegestaan;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - inpandige bijgebouwen' mogen bijbehorende bouwwerken enkel in het hoofdgebouw gerealiseerd worden;
  3. in afwijking van het genoemde onder a zijn 3 vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan tezamen met een oppervlakte van maximaal 200 m2, met dien verstande dat:
    1. de goothoogte maximaal 3 m bedraagt;
    2. de bouwhoogte maximaal 4 m bedraagt.
3.2.4 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de navolgende regels:

  1. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen;
  2. in afwijking van het bepaalde in sub a, mag de bouwhoogte van:
    1. speeltoestellen en tuinmeubilair maximaal 3,5 m bedragen;
    2. verlichting, vlaggenmasten en vergelijkbare bouwwerken maximaal 6 m bedragen;
    3. antennedragers inclusief antennes maximaal 15 m bedragen;
  3. de totale oppervlakte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 20 m2 per bouwperceel bedragen;
  4. afschermingen van technische installatie(s) op platte daken mogen tot maximaal 0,5 m boven het dakvlak worden gebouwd.
3.2.5 (gedeeltelijk) verdiepte parkeervoorziening     

Voor het bouwen van een (gedeeltelijk) verdiepte parkeervoorziening ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeergarage' gelden de volgende regels:

  1. de parkeervoorziening ligt in zijn geheel gedeeltelijk of geheel onder maaiveld;
  2. het aantal lagen bedraagt maximaal één welke conform lid 2.12 niet wordt beschouwd als bouwlaag;
  3. het aantal parkeerplaatsen bedraagt minimaal 32.
3.2.6 Balustrade en (vloer)afscheiding     

Voor het bouwen van belustrades en (vloer)afscheidingen gelden de volgende regels:

  1. de hoogte van een balustrade dienend als vloerafscheiding bij een balkon en galerij bedraagt, gerekend van de af te scheiden vloer, maximaal de hoogte zoals wordt voorgeschreven in daarvoor geldende wet- en regelgeving;
  2. de hoogte van afscheiding tussen aan elkaar verbonden balkons mag maximaal 2 meter bedragen gerekend vanaf de vloer van een balkon.
3.2.7 Erkers en toegangspartijen     

In afwijking van het bepaalde in lid 3.2.3 mogen aan het hoofdgebouw bijbehorende bouwwerken in de vorm van erkers en toegangspartijen worden gebouwd, onder voorwaarden dat:

  1. deze uitsluitend worden gebouwd aan van de openbare weg gekeerde gevels;
  2. de bouwhoogte maximaal 3 m mag bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet hoger mag worden dan de hoogte van de bovenkant van de eerste verdiepingsvloer van de woning, vermeerderd met 30 cm;
  3. de breedte van erkers en toegangspartijen tezamen maximaal 50% van de breedte van de gevel mag bedragen waar ze aan worden gebouwd;
  4. de diepte maximaal 1,50 m mag bedragen.
3.2.8 Balkons     

Voor het bouwen van balkons behorend bij het hoofdgebouw ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' geldt, in afwijking van lid 7.1 sub c en lid 7.2 sub e voor wat betreft balkons, dat de van de openbare weg afgekeerde bouwgrens ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' voor uitsluitend (met constructie ondersteunde) balkons met maximaal 4,5 m mag worden overschreden, mits zij niet lager zijn aangebracht dan:

  1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan;
  2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder nummer 1 genoemde strook.

3.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, op gronden met de bestemming 'Gemengd' nadere eisen stellen met betrekking tot:

  1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
  2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
  3. de afmetingen van bouwwerken;
  4. het aantal en de situering van bouwwerken;
  5. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op eigen terrein;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

3.4 Afwijken van de bouwregels     

3.4.1 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.4 sub a voor het toestaan van een grotere bouwhoogte ten behoeve van liftschacht(en), technische installatie(s) en voorzieningen voor vluchtroutes onder voorwaarden dat:

  1. het uitsluitend een bouwwerk geen gebouwen zijnde betreft ten behoeve van/in de vorm van liftschacht(en), technische installatie(s) en voorzieningen voor vluchtroutes;
  2. de bouwhoogte maximaal de toegstane bouwhoogte vermeerdert met 1 meter bedraagt;
  3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en eventuele bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
  4. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is;
  5. advies wordt ingewonnen bij een stedenbouwkundige.

3.5 Specifieke gebruiksregels     

3.5.1 Vrij beroep en/of aan huis gebonden beroep of bedrijf     

Een als zodanig bestemde woning, inclusief eventueel aanwezige aangebouwde bijbehorende bouwwerken, mag ook worden gebruikt voor zowel een vrij beroep (Bijlage 1) als een beroep en/of bedrijf (Bijlage 2), in het laatste geval uitsluitend mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat:

  1. het medegebruik van ondergeschikte betekenis is en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair blijft;
  2. niet meer dan 40% van de totale vloeroppervlakte van de woning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken die voor woondoeleinden mogen worden gebruikt, mag worden gebruikt voor het aan huis gebonden beroep en/of bedrijf;
  3. het medegebruik van aangebouwde bijbehorende bouwwerken zodanig beperkt blijft dat de afstand tussen deals zodanig gebruikte ruimte en de achterste bouwperceelsgrens minimaal 8 m bedraagt. Als het hoofdgebouwop kortere afstand ligt, geldt die afstand als norm. De afstandsnorm geldt niet voor bouwwerken die binnen hetbouwvlak liggen;
  4. de woning moet blijven voldoen aan het bepaalde in het Bouwbesluit en de bouwverordening van de gemeente Doetinchem;
  5. degene die het aan huis gebonden beroep en/of bedrijf uitoefent ook de bewoner van de woning moet zijn;
  6. uitsluitend een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf toelaatbaar is, dat behoort tot de Lijst van aan huis gebonden beroepen en/of bedrijven zoals opgenomen in Bijlage 2;
  7. geen detailhandel mag plaatsvinden, behoudens:
    1. internetverkoop (internetwinkels);
    2. een beperkte verkoop (als ondergeschikte nevenactiviteit) van producten die ter plaatse zijn vervaardigd, dan wel direct verband houden met het beroep en/of bedrijf aan huis;
  8. een bedrijf geen winkeluitstraling mag hebben;
  9. geen uitstalling van te verkopen artikelen mag plaatsvinden; geen showroom binnen of buiten;
  10. wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem, zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 8 juni 2017 (Bijlage 3), met dien verstande dat wanneer deze nota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
  11. uitsluitend onverlichte reclame-uitingen met een oppervlakte kleiner dan 0,5 m2 zijn toegestaan, waarvan de langste zijde minder dan 1 m moet bedragen;
  12. geen sprake mag zijn van werkzaamheden, activiteiten en/of opslag in de open lucht voor de uitoefening van het aan huis gebonden beroep en/of bedrijf;
  13. buitenactiviteiten gekoppeld aan gastouderschap zijn wel toegestaan.
3.5.2 Parkeren     
  1. In geval van bouw, uitbreiding of vervangende nieuwbouw en/of wijziging van gebruik moet worden voldaan aan de Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem, zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 8 juni 2017 (Bijlage 3), met dien verstande dat wanneer deze nota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.
  2. Aan het bepaalde onder a wordt, voor wat betreft de realisatie van het genoemde onder lid 3.1 sub b, voldaan als op eigen terrein binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ten minste 24 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
3.5.3 Strijdig gebruik     

Onverminderd het bepaalde in artikel 8 wordt onder strijdig gebruik in ieder geval verstaan:

  1. het gebruiken of het laten gebruiken van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte;
  2. het gebruik van, laten gebruiken of in gebruik geven van een installatie voor warmte- of koudeopwekking, die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie van een bouwwerk, waarbij ter plaatse van een te openen raam of deur van een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van een aangrenzende woonfunctie sprake is van een (gecumuleerd) geluidsniveau van installaties van meer dan 45 dB, bepaald volgens de handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai.
3.5.4 Voorwaardelijke verplichting - inrichtingsplan     

Het gebruiken en/of doen laten gebruiken van het genoemde onder lid 3.1 sub a is slechts toegestaan als binnen 2 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor fase 2 het inrichtingsplan is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het plan zoals opgenomen bijlage 5.

3.5.5 Voorwaardelijke verplichting - bergingscapaciteit hemelwater     

De in lid 3.1 omschreven bestemming mag slecht gerealiseerd worden en vervolgens in stand worden gehouden indien binnen het plangebied waterberging/infiltratie voor hemelwater wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden uitgaande van tenminste 40 mm per vierkante meter verhard oppervlak binnen het plangebied e.e.a zoals opgenomen in bijlage 6 waterparagraaf.

3.5.6 Voorwaardelijke verplichting - besluit hogere waarde geluid     

De in lid 3.1.omschreven bestemming mag slechts gerealiseerd en vervolgens in stand gehouden worden indien de maatregelen die getroffen moeten worden om te voldoen aan de door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Doetinchem voor dit plan verleende besluit hogere waarde geluid worden gerealiseerd en in stand worden gehouden.

3.5.7 Woningdifferentiatie     

Binnen de in lid 3.1 omschreven bestemming is van het totaal aantal woningen genoemd onder lid 3.1 sub a ten minste:

  1. 40% een sociale huurwoning, waarbij de instandhouding voor de in de Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 (vastgesteld op 30 november 2023) omschreven doelgroep voor ten minste 25 jaar na ingebruikname is verzekerd;
  2. 30% een sociale koopwoning in de categorie betaalbare koopwoning 1 en 2, waarbij de instandhouding voor de in de Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 (vastgesteld op 30 november 2023) omschreven doelgroep voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd.

met dien verstande dat wanneer de Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 (vastgesteld op 30 november 2023) gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;

3.6 Afwijken van de gebruiksregels     

3.6.1 Aan huis gebonden beroep en/of bedrijf dat niet in de lijst is opgenomen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5.1 sub f voor het toelaten van een beroep en/of bedrijf aan huis, dat naar aard, omvang en hinder gelijk te stellen is met één of meer in Bijlage 2 opgenomen Lijst van aan huis gebonden beroepen en/of bedrijven, onder de voorwaarde, dat de ruimtelijke uitwerking van de afwijking aanvaardbaar is.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid     

3.7.1 Verschuiven van het bouwvlak en aanduidingen     

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, een bouwvlak inclusiefde ter plaatse geldende aanduidingen, verschuiven, onder voorwaarden dat:

  1. de verschuiving van het bouwvlak ten hoogste 10 m bedraagt ten opzichte van het bestaande bouwvlak, waarbijeen minimale afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens van 3 m in acht genomen wordt;
  2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
  3. de ruimtelijke uitwerking van de wijziging aanvaardbaar is;
  4. het woningbouwplan, dat aan het verzoek tot verschuiving van het bouwvlak ten grondslag ligt, voldoet aan de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’, vastgesteld op 20 april 2023, met dien verstande dat wanneer deze visie gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Artikel 4 Groen     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. structurele groenvoorzieningen waaronder houtige opstanden;
  2. fiets- en wandelpaden en verhardingen, niet zijnde parkeervoorzieningen;
  3. waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;
  4. nutsvoorzieningen;
  5. kunstobjecten;
  6. bestaande inritten;
  7. straatmeubilair en speeltoestellen;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

4.2.1 Algemeen     

Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Groen' worden gebouwd.

4.2.2 Gebouwen     

Voor het bouwen van gebouwen gelden de navolgende regels:

  1. er mogen maximaal twee gebouwen of bijbehorende bouwwerken per bestemmingsvlak worden opgericht;
  2. de afstand tot de bestemmingsgrens moet minimaal 2 m bedragen;
  3. de oppervlakte per gebouw of bijbehorende bouwwerken mag maximaal 20 m2 bedragen;
  4. de bouwhoogte mag maximaal 4 m bedragen.
4.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de navolgende regels:

  1. de bouwhoogte mag maximaal 2 m bedragen;
  2. in afwijking van het bepaalde in sub a, mag de bouwhoogte van
    1. verlichting, vlaggenmasten, straatmeubilair (geen terrasinrichting), kunstobjecten en vergelijkbare bouwwerken maximaal 10 m bedragen;
    2. antennedragers inclusief antennes maximaal 15 m bedragen;
  3. de oppervlakte van een bouwwerk geen gebouwen zijnde mag maximaal 20 m2 bedragen.

4.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, op gronden met de bestemming 'Groen' nadere eisen stellen met betrekking tot:

  1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
  2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
  3. de afmetingen van bouwwerken;
  4. het aantal en de situering van bouwwerken;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

4.4 Afwijken van de bouwregels     

4.4.1 Inritten     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 voor de aanleg van een inrit, onder voorwaarden dat:

  1. de inrit noodzakelijk is om een perceel te ontsluiten;
  2. de inrit geen onevenredige afbreuk doet aan de flora en fauna ter plaatse;
  3. de waarde of beleving van de groenvoorziening niet onevenredig wordt aangetast;
  4. vooraf advies is ingewonnen bij ter zake deskundigen op het gebied van ecologie en verkeer;
  5. de ruimtelijke uitwerking van de afwijking aanvaardbaar is.

4.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

4.5.1 Algemeen     

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning op de gronden met de bestemming 'Groen' de navolgende werken en werkzaamheden uit te voeren of uit te doen voeren:

  1. het aanleggen en/of verharden van wegen en paden en het aanleggen en/of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
  2. het aanleggen van en/of het vellen of rooien van beplantingen;
  3. het aanleggen en/of het dempen van watergangen en waterpartijen;
  4. het verlagen van en/of het graven in de bodem en het afgraven, ophogen en/of egaliseren van gronden;
  5. het verlagen van het (grond)waterpeil;
  6. het uitvoeren van heiwerken en/of het indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem;
  7. het aanbrengen van ondergrondse kabels en leidingen en/of de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.
4.5.2 Uitzonderingen     

Geen omgevingsvergunning is vereist als:

  1. de werken en werkzaamheden het normale onderhoud betreffen, met inbegrip van onderhoudswerkzaamheden aan en vervangingswerkzaamheden van verhardingen, beplantingen en (tracés van) kabels en leidingen;
  2. het werken en werkzaamheden betreft die:
    1. reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;
    2. mogen worden uitgevoerd op basis van een vergunning waarin de te beschermen waarden al zijn meegewogen.
4.5.3 Advies     

Alvorens te beslissen op een verzoek om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag advies in bij een ter zake deskundige op het gebied van ecologie.

Artikel 5 Verkeer     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. verkeer, verblijf en mogelijkheden voor ontmoeting;
  2. waterlopen, waterberging en waterinfiltratievoorzieningen;
  3. geluidwerende voorzieningen;
  4. straatmeubilair en speeltoestellen;
  5. parkeervoorzieningen;
  6. groenvoorzieningen;
  7. nutsvoorzieningen;
  8. kunstobjecten;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

5.2 Bouwregels     

5.2.1 Algemeen     

Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Verkeer' worden gebouwd.

5.2.2 Gebouwen     

Voor het bouwen van gebouwen op gronden met de bestemming 'Verkeer' gelden de navolgende regels:

  1. de gebouwen dienen zodanig gesitueerd te worden dat zij niet onevenredig afbreuk doen aan de stroomfunctie en de ontsluitingsfunctie van de gronden met de bestemming 'Verkeer';
  2. de bouwhoogte van de gebouwen mag maximaal 4 m bedragen;
  3. de oppervlakte van een gebouw mag maximaal 20 m2 bedragen;
5.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde op gronden met de bestemming 'Verkeer' gelden de navolgende regels:

  1. de bouwhoogte mag maximaal 4 m bedragen;
  2. in afwijking van het bepaalde onder sub a mag de bouwhoogte van:
    1. speeltoestellen maximaal 6 m bedragen;
    2. verlichting, vlaggenmasten, straatmeubilair (geen terrasinrichting), kunstobjecten en vergelijkbare bouwwerken maximaal 10 m bedragen;
    3. antennedragers inclusief antennes maximaal 15 m bedragen;
  3. de oppervlakte van een bouwwerk geen gebouw zijnde mag maximaal 20 m2 bedragen;

5.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 4.2, op gronden met de bestemming 'Verkeer' nadere eisen stellen met betrekking tot:

  1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
  2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
  3. de afmetingen van bouwwerken;
  4. het aantal en de situering van bouwwerken;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

5.4 Afwijken van de bouwregels     

5.4.1 Gebouwen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 sub b voor de bouwhoogte van gebouwen tot maximaal 5 m, onder voorwaarden dat:

  1. niet onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de stroom- of ontsluitingsfunctie van gronden met de bestemming 'Verkeer';
  2. vooraf advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van stedenbouw en verkeer;
  3. de ruimtelijke uitwerking van de afwijking aanvaardbaar is.
5.4.2 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.3 sub b voor de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde tot maximaal 30 m onder voorwaarden dat:

  1. niet onevenredig inbreuk wordt gedaan aan de stroom- of ontsluitingsfunctie van de gronden met de bestemming 'Verkeer';
  2. vooraf advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van stedenbouw en verkeer;
  3. de ruimtelijke uitwerking van de afwijking aanvaardbaar is.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels     

7.1 Bouwregels bij overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen     

Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen is niet van toepassing met betrekking tot:

  1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen, voorzover zij de grens van de weg niet overschrijden;
  2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden;
  3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, bloemenkozijnen, balkons, reclame-uitingen, galerijen en luifels, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 50 cm bedraagt en zij niet lager zijn aangebracht dan:
    1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan;
    2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder nummer 1 genoemde strook;
  4. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voorzover dezen de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;
  5. goten, ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen;
  6. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voorzover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand:
    1. de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 1 m overschrijden;
    2. de grens van de weg overschrijden;
    3. lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven een rijbaan.

7.2 Afwijken van de bouwregels bij overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 2 m, als het betreft:

  1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen die de grens van de weg overschrijden;
  2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 12 cm overschrijden, dan wel die de grens van de weg overschrijden;
  3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 50 cm overschrijden, met inachtneming van het bepaalde in lid 10.1 onder c, nummers 1 en 2;
  4. overbouwingen voor de verbinding van twee bouwwerken, met inachtneming van het bepaalde in lid 7.1 onder c;
  5. bloemenkozijnen, balkons en galerijen, mits zij bij overschrijding van de grens van de weg voldoen aan het bepaalde in lid 7.1 onder c;
  6. luifels en draagconstructies voor reclame, mits zij bij overschrijding van de weggrens voldoen aan het bepaalde in lid 7.1 onder c;
  7. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen die in enige stand de naar de weg gekeerde bouwgrens met ten hoogste 1,50 m overschrijden, mits zij niet lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven de rijbaan;
  8. toegangen van bouwwerken, voor wat de hoogte boven de weg betreft, die de grens van de weg niet overschrijden;
  9. kelderingangen en kelderkoekoeken;
  10. bouwwerken waarvan de bovenzijde niet hoger is gelegen dan:
    1. de hoogte van de weg, voorzover de bouwwerken in de weg zijn gelegen;
    2. de terreinhoogte bij voltooiing van de bouw, voorzover de bouwwerken niet in de weg gelegen zijn.

7.3 Bestaande maten     

Voor een legaal bouwwerk dat op grond van de geldende bestemming is toegestaan, maar waarvan de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud afwijken van de bouwregels in dit plan:

  1. is de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud maatgevend;
  2. is herbouw uitsluitend mogelijk op dezelfde plaats;
  3. is het overgangsrecht in dit bestemmingsplan niet van toepassing.

7.4 Ondergronds bouwen     

In dit plan gelden de bouwregels, met uitzondering van artikel 3.2.5 uitsluitend voor het bovengronds bouwen; niet voor het ondergronds bouwen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels     

8.1 Verboden gebruik     

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het plan.

  1. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval verstaan (het gebruik als):
    1. staan- en/of ligplaats voor wagens en/of onderkomens;
    2. opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en/of vaartuigen en/of onderdelen daarvan;
    3. opslagplaats voor gerede en/of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines en/of onderdelen daarvan;
    4. stortplaats voor puin, mest- en/of afvalstoffen;
    5. voorziening voor een 24 uurs begeleidwonenvoorziening met zorgplekken voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of justitieel verleden;
    6. het gebruiken van één of meer bouwwerken in een volkstuin ten behoeve van permanente bewoning;
    7. seksinrichting, tenzij het 'thuisprostitutie' betreft;
    8. verblijfsrecreatie en intensieve dagrecreatie;
    9. het racen en/of crossen met gemotoriseerde voertuigen of fietsen.
  2. Het bepaalde onder sub a 1 t/m 4 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik voor de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud, gebruik en/of beheer van gronden en/of bouwwerken.

8.2 Toegestaan gebruik - opwekken duurzame energie     

Het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak is toegestaan.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels     

9.1 Overige zone - aardkundige waarden     

9.1.1 Aanduidingsomschrijving     

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - aardkundige waarden' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de aardkundige waarden.

9.1.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     
  1. Vergunningplicht

    Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in lid 9.1.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden uit te voeren:
    1. aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen en draineren;
    2. verlagen van de bodem en afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden met 0,5 m of meer.
  2. Uitzondering vergunningplicht

    Het in lid 9.1.2 onder a opgenomen verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
    1. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis, in het kader van het normale beheer en onderhoud;
    2. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden waarmee op basis van een al verleende vergunning is of mag worden begonnen op het tijdstip van inwerkingtreden van het plan.
  3. Voorwaarden

    Een omgevingsvergunning mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van het werk, geen bouwwerk zijnde of de werkzaamheid dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de aardkundige waarden en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen.
  4. Advies

    Een omgevingsvergunning wordt niet eerder verleend dan nadat het bevoegd gezag daarover een advies heeft ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van landschap.

9.2 Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten     

9.2.1 Algemeen     

Het is ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' verboden om:

  1. een nieuwe risicobron te vestigen;
  2. een bestaande risicobron uit te breiden.
9.2.2 Afwijking van het vestigings- en uitbreidingsverbod voor risicobronnen     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.3.1en de vestiging van een nieuwe of uitbreiding van een bestaande risicobron toestaan, onder voorwaarden dat:

  1. de risicobron zich niet binnen het gebiedstype 'woongebieden' bevindt, zoals weergegeven op de kaart 'Gebiedstypen' (Bijlage 4);
  2. uit onderzoek blijkt dat er geen kwetsbare objecten in de plaatsgebonden risicocontour 10-6 liggen; beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan indien er zwaarwegende redenen voor zijn;
  3. wordt voldaan aan minimale veiligheidsafstanden op grond van wet- en regelgeving;
  4. ingeval de nieuw te vestigen of uit te breiden risicobron een risicovolle inrichting betreft moet de plaatsgebonden risicocontour 10-6 van de inrichting gelegen zijn binnen de inrichtingsgrens van de inrichting;
  5. de nieuwvestiging of uitbreiding in overeenstemming is met de geldende bestemming;
  6. het groepsrisico is verantwoord;
  7. advies is ingewonnen bij de Veiligheidsregio Noord- en Oost Gelderland.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels     

10.1 Algemeen     

Het bevoegd gezag kan, in uitzonderlijke gevallen, gemotiveerd bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

  1. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut (zoals abri's, transformatorhuisjes, gasregelstations en gasdrukstations en conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 75 m3 en de bouwhoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m;
  2. het overschrijden van de bouwregels inzake de goothoogte, de bouwhoogte en de (vloer)oppervlakte van gebouwen, met niet meer dan 10%, met uitzondering van de regels in de bestemmingen 'Woongebied 6';
  3. het overschrijden van de bouwregels inzake de bouwhoogte en de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 10%;
  4. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, en waarbij de grens met niet meer dan 3 m worden verschoven;
  5. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 m;
  6. het oprichten van kunstobjecten tot een bouwhoogte van maximaal 10 m, voor alle bestemmingen, behalve de bestemmingen 'Groen'.

10.2 Kleinschalige duurzame energie     

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

  1. Het oprichten van zonnepanelen op de grond onder voorwaarde dat:
    1. de zonnepanelen worden geplaatst op eigen grond, op het perceel dat als erf gebruikt wordt;
    2. de hoogte maximaal 1,5 m is;
    3. de totale oppervlakte van de op de grond geplaatste zonnepanelen maximaal 100 m2 bedraagt;
    4. de zonnepanelen landschappelijk zijn/worden ingepast en hiervoor vooraf advies is ingewonnen bij ter zake deskundigen op het gebied van ecologie en landschap;
  2. het oprichten van een mini windturbine op het dak van een bouwwerk onder voorwaarde dat:
    1. de as van de mini windturbine maximaal 5 m uitsteekt boven het hoogste punt van het bouwwerk waarop de turbine geplaatst wordt;
    2. de mini windturbine ruimtelijk en milieuhygiënisch aantoonbaar geen overlast veroorzaakt voor de omgeving;
    3. voor de mini windturbine geen vergunningplichtige beplanting verwijderd hoeft te worden
  3. het oprichten van een kleine windturbine, onder voorwaarde dat:
    1. de kleine windturbine een maximale as-hoogte heeft van 30 m;
    2. de kleine windturbine niet mag staan in het gebiedstype 'woongebieden', zoals weergegeven op de kaart 'Gebiedstypen' (Bijlage 4) mag staan;
    3. de kleine windturbine moet minimaal (A) m van de dubbelbestemming 'Leiding Gas' af liggen, zoals berekend uit de volgende formule: A = H + 1/3 W;

      Waarin:

      A = minimale afstand

      H = ashoogte

      W = Wieklengte

      De wieklengte = 1/2 ashoogte
    4. de kleine windturbine ruimtelijk en milieuhygiënisch aantoonbaar geen overlast veroorzaakt voor de omgeving;
    5. voor de kleine windturbine geen vergunningplichtige beplanting verwijderd hoeft te worden.

10.3 Voorwaardelijke verplichtingen     

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de in artikel 3.5 opgenomen voorwaardelijke verplichting(en) onder voorwaarden dat:

  1. is aangetoond dat een afwijking van de voorwaardelijke verplichting noodzakelijk is en dat de afwijking zich uitsluitend daartoe beperkt;
  2. is aangetoond dat aan de bedoeling van de voorwaardelijke verplichting waarvan wordt afgeweken onverminderd invulling wordt gegeven;
  3. de afwijking niet leidt tot een kwalitatieve verslechtering van het resultaat dat werd beoogd met de voorwaardelijke verplichting waarvan wordt afgeweken;
  4. de afwijking gerealiseerd en in stand wordt gehouden binnen, dan wel voor een bepaalde of onbepaalde termijn overeenkomstig de voorwaardelijke verplichting waarvan wordt afgeweken;
  5. over de afwijking advies wordt ingewonnen bij een terzake deskundige adviseur; over de afwijking zo nodig afstemming plaatsvindt met een overlegpartner als bijvoorbeeld het Waterschap, Omgevingsdienst, VNOG en Provincie.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels     

11.1 Algemeen     

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen voor:

  1. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
  2. het oprichten van gebouwen van openbaar nut (zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes) met een inhoud van maximaal 100 m3 en een goothoogte van maximaal 4 m;
  3. het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, als dit voor de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% van het in het plan vastgelegde afwijkt;
  4. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of wijzigen van een aanduidingsvlak als bedoeld in artikel 9 Algemene aanduidingsregels als vaststaat dat ter plaatse van de aanduiding, hetzij geen functie of waarde meer aanwezig is, hetzij de begrenzing van de functie of waarde veranderd is, hetzij de wijziging meer recht doet aan het beoogde doel van de regeling. Vooraf moet advies worden ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van het onderwerp in kwestie.

Artikel 12 Overige regels     

Waar in dit plan wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 13 Overgangsrecht     

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

13.2 Afwijking     

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

13.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken     

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.4 Overgangsrecht gebruik     

  1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
  2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
  3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
  4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

13.5 Persoonsgebonden overgangsrecht     

  1. Indien toepassing van het in het in lid 13.4 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Artikel 14 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Groot Hagen 6 -2023'.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. PM

de griffier,

 de voorzitter,

Toelichting 1     

1.1 Inleiding     

1.1.1 Aanleiding en doel     

Ter plaatse van de locatie Groot Hagen 6 te Doetinchem bevindt zich in de huidige situatie verpleeghuis Den Ooiman van zorgorganisatie Sensire. Deze grootschalige voorziening past niet meer in de visie van Sensire en is bovendien te veel verouderd om op de lange termijn goede zorg te kunnen verlenen. Sensire is van plan op de locatie vervangende nieuwbouw te realiseren. Allereerst zullen in fase 1 twee woonzorggebouwen met ieder 32 studio’s/appartementen voor ouderen worden gebouwd. Dit wordt en is op moment van vaststelling van het bestemmingsplan met een uitgebreide omgevingsprocedure planologisch toegestaan. Het bestemmingsplan Groot Hagen 6 - 2023 verwerkt die toestemming planologisch in een bestemmingsplan. Fase 2 van de herontwikkeling voorziet in de bouw van 65 reguliere appartementen verdeeld over twee woongebouwen.

Fase 2 past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’. Om dit mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Groot Hagen 6 - 2023' opgesteld. Voor de onderbouwing van voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2) opgesteld welke als bijlage bij deze toelichting is opgenomen. De onderbouwing van de uitvoerbaarheid van fase 1 heeft plaatsgevonden via de separate procedure die hiervoor is doorlopen. Daarom heeft de ruimtelijke onderbouwing betrekking op fase 2.

1.1.2 Plangebied     

Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom van Doetinchem tussen de Keppelseweg, Groot Hagen en de Prins Alexanderstraat en heeft een oppervlak van circa 21.950 m2. Het plangebied omvat de percelen bekend als Gemeente Ambt-Doetinchem, sectie O, perceelnummer 976 en 977. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van het plangebied zien. Hierbij is het bestaande zorgcentrum (1), het hospice (2) en de nutsvoorziening (3) aangeduid. Omdat er ter plaatse van de nutsvoorziening (3) niets wijzigt ten opzichte van de huidige situatie is dit deel niet meegenomen in onderliggend bestemmingsplan.

afbeelding

Ligging plangebied binnen Doetinchem

afbeeldingKadastrale grenzen met aanduiding plangebied

1.1.3 Geldende bestemmingsplannen     

Bestemmingsplan Stedelijk gebied - 2021 (vastgesteld 24-6-2021; onherroepelijk)

Voor het plangebied geldt conform het vastgestelde bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021’ de bestemming ‘Maatschappelijk’ en tevens geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 2’ en ‘Waarde – Archeologische verwachting 3’. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen enkel binnen het bouwvlak worden opgericht. Tevens geldt een maximum bebouwingspercentage van 35% voor het gehele bouwvlak van de maatschappelijke bestemming en een maximum bouw- en goothoogte van 12 meter. Tot slot zijn de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – aardkundige waarden’ en ‘overige zone – nieuwe risicobronnen uitgesloten’ van toepassing op (een deel van) het plangebied.

Parapluherzieningen

Naast genoemd bestemmingsplan gelden de navolgende bestemmingsplannen zijnde parapluherzieningen:

a. 'Parapluherziening Archeologie - 2020', vastgesteld op 27 mei 2021 en onherroepelijk.

b, 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020', vastgesteld op 25 februari 2021 en onherroepelijk.

c. 'Parapluherziening Cultuurhistorie - 2023', vastgesteld 26 oktober 2023.

Ad a.

Voor voorliggend uitwerkingsplan is archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende bijlagen). Op basis daarvan is het plangebied vrijgegeven door de regioarcheoloog.

Ad b.

Met het opnemen van de gebiedsaanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' in het voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van strijdigheid met de 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020'.

Ad c.

Binnen het plangebied is geen gebiedsaanduiding 'overige zone - cultuurhistorische waarden' aanwezig. Daarmee is deze parapluherziening niet relevant en zijn de regels van deze parapluherziening niet opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Werking geldende bestemmingsplannen in relatie tot voorliggend bestemmingsplan



Bij het onherroeplijk worden van voorliggend bestemmingsplan zal voor wat betreft het plangebied van voorliggend bestemmingsplan de werking komen te vervallen van:

a. het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied- 2021' (NL.IMRO.0222.SgB003-0002)

b. het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie - 2020' (NL.IMRO.0222.R70B017A-0002)

c. het bestemmingsplan 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020' (NL.IMRO.0222.R70B013A-0002)

1.2 Planbeschrijving     

1.2.1 Huidige situatie     

Op de locatie is op dit moment het bestaande zorgcentrum en het hospice gevestigd (de nutsvoorziening is niet meegenomen in onderliggend bestemmingsplan). Het plangebied is eigendom van Sensire en onderdeel van een groter zorgcomplex van Sensire, dat op het naastgelegen terrein ligt.

afbeelding

In bovenstaande afbeelding is de locatie met de huidige bebouwing weergegeven. Het hoofdgebouw van het verzorgingstehuis 'Den Ooiman' bestaat uit een T-vormig gebouw van 5 bouwlagen hoog met een kap. Tevens is er een hospice (Stichting Sravana) gevestigd in het plangebied.

Aan de noordoostzijde grenst het plangebied aan woningen met daarachter het half open (agrarische-/weide-) landschap van landgoed Hagen/De Kelder met daarachter de Kruisbergse bossen. Aan de noordzijde, aan Groot Hagen en de Prins Alexanderstraat, is een bebouwingscluster gesitueerd en aan de zuidwestzijde, aan de overzijde van de Keppelseweg, is industrieterrein Keppelseweg-West gesitueerd. In de huidige situatie is er nagenoeg geen verbinding vanuit het plangebied e.o. met het noordoostelijk gelegen open landschap.

Op onderstaande afbeeldingen is de huidige bebouwing te zien vanaf Groot Hagen, de Keppelseweg en de Prins Alexanderstraat.

afbeelding

afbeelding

afbeelding

1.2.2 Ruimtelijke analyse     

Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar hoofdstuk 3 Ruimtelijke analyse en duurzaamheid van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2)

1.2.3 Toekomstige situatie     

De zorginstelling is voornemens de locatie Den Ooiman te revitaliseren. Hiertoe zullen eerst twee zorggebouwen ontwikkeld worden op het terrein. Dit is fase 1 van de herontwikkeling. Fase 2 van de ontwikkeling omvat de sloop van het verzorgingstehuis en het hospice, de bouw van twee wooncomplexen met daarin 65 reguliere appartementen en de herinrichting van het terrein. In de toekomstige situatie ontstaan vier clusters van bebouwing rondom een groot groen 'binnenterrein'. Het noordoostelijke en westelijke blok zijn ten behoeve van de zorginstelling. Het zuidoostelijke en noordwestelijke blok zijn ten behoeve van de reguliere woningen. Het project wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast conform het opgestelde beeldkwaliteitsplan (bijlage 1 uit het bijlagenboek bij de ruimtelijke onderbouwing).

afbeeldingToekomstige situatie met de zorgwoningen (donkerblauw, fase 1) en de reguliere appartementen (lichtblauw, fase 2)

Voor een uitgebreide toelichting van de toekomstige situatie wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing Den Ooiman fase 2) en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1 uit het Bijlagenboek bij de ruimtelijke onderbouwing in Bijlage 2)

1.2.4 Beeldkwaliteitsplan     

Naast het bestemmingsplan is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de ontwikkeling van Den Ooiman. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de ontwerpprincipes opgenomen voor het ontwikkelen van de woongebouwen. Daarbij wordt op verschillende onderwerpen ingegaan zoals architectuur, duurzaamheid, natuurinclusief bouwen en (globale) regels voor het inrichten van buitenruimte. Het beeldkwaliteitsplan wordt separaat aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd, met de bedoeling dat het beeldkwaliteitsplan onderdeel wordt van het welstandsbeleid. Daarmee kan bij de beoordeling van een omgevingsvergunning toetsing plaatsvinden aan het beeldkwaliteitsplan (als onderdeel van het welstandbeleid). In voorliggend bestemmingsplan zijn op basis van het stedebouwkundig plan regels opgenomen die betrekking hebben op o.a. bouwhoogten, mate van bebouwing en situering van bebouwing. Dit sluit aan bij de reikwijdte van het bestemmingsplan dat zich beperkt tot een goede ruimtelijke ordening en daarmee ruimtelijk relevante aspecten. Door het beeldkwaliteitsplan onderdeel te laten zijn van het welstandbeleid kan toetsing plaatsvinden op welstandsaspecten van bebouwing.

1.3 Beleidskader     

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing Den Ooiman fase 2).

Aanvullend Doelgroepenverordening betaalbare woningen Doetinchem 2023

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De Doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijke woonbeleid in bestemmingsplannen. De Doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder een sociale koopwoning. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een Doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroep voor sociale huur en sociale/betaalbare koopwoningen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingstermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen. Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt. De doelgroepenverordening geeft aan voor welke doelgroep de te bouwen sociale huur- en betaalbare koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroep worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat deze woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moet blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroep. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. De aanleiding voor deze uitgangspunten en keuzes in de doelgroepenverordening worden gevormd door de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 “Stadse allure – dorpse gemoedelijkheid”. Het bevorderen van het realiseren van woningen voor starters, senioren en mensen met een laag of middeninkomen is een belangrijke doelgroep van het beleid. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat ten minste 40% van het totaal aantal reguliere woningen een sociale huurwoning is. Dit komt neer op een aantal van 26. Ook is opgenomen dat 30% een sociale koopwoning is, wat neer komt op 19 woningen. Dit laatste percentage is op moment van in procedure gaan van het ontwerpbestemmingsplan nog onderwerp van gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer en kan daarmee veranderen tussen ontwerpbestemmingsplan en het vast te stellen bestemmingsplan. De resterende 30%, 20 woningen, wordt niet geregeld via de doelgroepenverordening maar voldoet aan het geldende woonbeleid.

Voor de volledigheid wordt vermeld dat in de Doelgroepenverordening gesproken wordt over een goedkope koopwoning. Deze wordt definiteert als een sociale koopwoning in de zin van de Bro. Omdat de Bro limitatief bepaalt voor welke type woningen regels in het bestemmingsplan mogen worden opgenomen, is in het bestemmingsplan conform de Bro sociale koopwoning. De Bro hanteert voor deze categorie een maximale prijsgrens van €200.000. Op basis van de Crisis- en herstelwet is een experimenteer-regeling ingesteld, waarmee gemeenten bij het ministerie van binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (BZ)K een verzoek kunnen indienen om deze grens op te mogen trekken naar de betaalbaarheidsgrens uit de Nationale woon- en bouwagenda of zelfs naar de grens van de nationale hypotheekgarantie. De gemeente Doetinchem heeft de minister verzocht de grens voor de gemeente Doetinchem op te trekken naar de grens van de betaalbare koop (categorie 2) uit de Woonvisie (€355.000). Het ministerie heeft daarin toegestemd en zal deze toestemming meenemen in de zesde tranche van het experiment in november 2023. Hierdoor is de grens van €355.000 in plaats van €200.000 juridisch mogelijk.

1.4 Haalbaarheid     

1.4.1 Algemeen     

In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd (Bijlagenboek bij ruimtelijke onderbouwing: bijlage 3 - Wegverkeerslawaai, bijlage 4 - Industrielawaai, bijlage 5 - Waterparagraaf, bijlage 6 - Flora en fauna, bijlage 7 - Stikstofonderzoek, bijlage 8 - Kaptekening, bijlage 9 - Bomen Effect analyse, bijlage 10 - Verkennend bodemonderzoek, bijlage 11 Archeologisch onderzoek, bijlage 12 Historisch vooronderzoek, bijlage 13 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.). De stikstofdepositie voor de sloop- en bouwfase en voor de gebruiksfase voor fase 2 is berekend op basis van de geactualiseerde AERIUS Calculator met rekenjaar 2023. Met de geactualiseerde AERIUS Calculator is dus voor de sloop- en bouwfase en gebruiksfase de depositie van stikstofdioxiden berekend op Natura 2000-gebieden. In de sloop-, bouw- en gebruiksfase zijn geen rekenresultaten berekend die hoger zijn dan 0,00 mol per hectare per jaar.

1.4.2 Voorwaarden op basis van onderzoek     

Mede op basis van de onderzoeken is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (archeologie en cultuurhistorie, bodem, geluid, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren, externe veiligheid, milieuzonering, flora en fauna en water) mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Daarbij gaat het om de volgende zaken:

  • Wet natuurbescherming

    Op basis van de Wet natuurbeheer dienen werkzaamheden, die mogelijk verstoring/vernieling van vogelnesten tot gevolg kunnen hebben, buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. Als dat niet lukt, dan wordt voor aanvang van de werkzaamheden een broedvogelscan uitgevoerd. Tevens zal bij aanvang van de werkzaamheden eventueel aanwezige grondgebonden zoogdieren worden weggevangen en elders weer worden losgelaten met behulp van de toegelaten vangmiddelen. Voor vleermuizen, gierzwaluwen en/of huismus dient een soorgericht vervolgonderzoek te worden uitgevoerd. Dit vervolgonderzoek zal worden uitgevoerd tussen maart en oktober 2024. Bij aanwezigheid van voorgenoemde soorten dient voor het verwijderen van aanwezige nest- en verblijfplaatsen een ontheffing Wet natuurbescherming bij de provincie Gelderland te worden aangevraagd danwel de opvolger op basis van de Omgevingswet. Vaststelling van het bestemmingsplan vindt plaats na uitvoering van het vervolgonderzoek en al dan niet na het verkrijgen van een aangevraagde ontheffing Wet natuurbescherming op diens opvolger.
  • Voorwaardelijke verplichting bergingscapaciteit hemelwater

    Om te borgen dat binnen het plangebied (met oog op klimaatverandering) voldoende bergingscapaciteit voor hemelwater wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, is een voorwaardelijke verplichting.
  • Voorwaardelijke verplichting inrichtingsplan

    Om te borgen dat met het oog op klimaatadaptatie de betreffende maatregelen uit het inrichtingsplan worden gerealiseerd en in stand behouden, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.
  • Voorwaardelijke verplichting besluit hogere waarde geluid

    De geluidbelasting door wegverkeer op de Keppelseweg bedraagt op de gevels van de hoogst geluidbelaste woningen ten hoogste 57 dB na aftrek van 2 dB ex art 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee overschreden. Voor fase 2 dient voor de zuid- en west- gevels van het westelijke woongebouw en de zuid gevel van het oostelijke woongebouw een besluit hogere waarde te worden genomen. Om te borgen dat bij de daadwerkelijke realisatie voldaan wordt aan de in dat besluit opgenomen normen en bijbehorende maatregelen om aan die normen te voldoen, is in voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

1.5 Wijze van bestemmen     

1.5.1 Inleiding     

Met dit bestemmingsplan wordt de huidige hoofdfunctie 'Maatschappelijk' gedeeltelijk herzien in de bestemmingen 'Verkeer', 'Gemengd' en 'Groen'. Hierdoor wordt de realisatie van 2 reguliere woongebouwen (65 appartementen), de herinrichting en opwaardering van het binnenterrein en de ontwikkeling van 2 zorggebouwen (64 zorgappartementen) mogelijk gemaakt. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in (nieuwe) bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger.

1.5.2 Toelichting op de regels     

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

  • hoofdstuk 1: Inleidende regels;
  • hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
  • hoofdstuk 3: Algemene regels;
  • hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

1.5.2.1 Inleidende regels     

De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

1.5.2.2 Bestemmingsregels     

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, in overeenstemming met de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit:

  • een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
  • de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
  • nadere eisen;
  • afwijken van de bouwregels;
  • specifieke gebruiksregels;
  • afwijken van de gebruiksregels;
  • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden;
  • wijzigingsbevoegdheid.
1.5.2.2.1 Groen     

Binnen de bestemming 'Groen' is het structurele groen van het plangebied geregeld. Het structurele groen is verder beschreven in paragraaf 4.4.8 van de Ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2).

In de regels is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen (nutsvoorzieningen) en bouwwerken geen gebouwen zijnde (straatverlichting, straatmeubilair, en dergelijke) ten behoeve van de bestemming en eromheen gelegen openbaar gebied.

Ten behoeve van extensieve dagrecreatie mogen fiets- en wandelpaden worden aangelegd. Onder extensieve dagrecreatie wordt ook het plaatsen van onder andere bankjes, tafels en prullenbakken begrepen. Met een afwijking zijn onder voorwaarden nieuwe inritten in de bestemming 'Groen' toegestaan.

1.5.2.2.2 Verkeer     

De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Ook is de bestemming toegekend aan bermen, parkeerplaatsen en niet structurele groenvoorzieningen. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Er is een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, en dergelijke. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.

1.5.2.2.3 Gemengd     

De bestemming 'Gemengd' is bedoeld voor wonen in de vorm van gestapelde woningen, maatschappelijke voorzieningen in de vorm van een zorginstelling, verkeer en groenvoorzieningen. De bestemming 'Gemengd' is opgenomen om de realisatie van het initiatief Den Ooiman mogelijk te maken. Daarnaast biedt deze bestemming ruimte voor de realisatie van bijbehorende voorzieningen zoals onder andere ondergrondse afvalcontainers, straatmeubilair. Op de plankaart zijn vier bouwvlakken opgenomen. De hoofdgebouwen moeten binnen deze bouwvlakken worden gebouwd. De maximaal toegestane goothoogte en bouwhoogte van de gebouwen is in een maatvoeringssymbool op de verbeelding opgenomen. Ook is middels een aanduiding op de verbeelding het maximum aantal bouwlagen aangegeven. In de regels is opgenomen hoeveel woningen en hoeveel zorgwoningen maximaal zijn toegestaan. Tot slot is ook met een aanduiding de dekhelling en dakvorm opgenomen op de verbeelding. Op deze wijze wordt een belangrijk uitgangspunt van het onderliggende stedenbouwkundig plan geborgd. In de regels is ook het begrip zorginstelling (en daarbij behorend begrip zorgeenheid) opgenomen. Vanwege de zorgzwaarte wordt uitgegaan van een verminderde parkeerbehoefte voor de 64 zorgappartementen. Daarmee is het ruimtelijk relevant om de doelgroep voor de zorggebouwen in fase 1 vast te leggen in het begrip zorgingstelling. Daarnaast bestaat de behoefte om maatschappelijke voorziening in te kaderen, om te voorkomen dat er ander soortige maatschappelijke voorzieningen bij recht zijn toegestaan.

Bijbehorende bouwwerken

Voor het gebied met de bestemming 'Gemengd' zijn enkel 3 vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan met een gezamenlijk oppverlakte van maximaal 200 m2. Hierbij is uitgegaan van de 3 vrijstaande bijgebouwen die als fietsenstalling/berging zullen worden gebruikt. Daarnaast zijn bijbehorende bouwwerken voor het overige uitgesloten omdat sprake is van gestapelde woningen en voorzien wordt in bergingen (als zijnde bijbehorende bouwwerken) in de hoofdmassa's. Met aanduidingen is voorgenoemde ook opgenomen op de verbeelding Erkers en toegangspartijen zijn, onder voorwaarden, toegestaan aan de van de openbare weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw.

(gedeeltelijk) verdiepte parkeergarage en parkeerterreinen

Voor het parkeren onder één van de woongebouwen is de functieaanduiding 'parkeergarage' en opgenomen. Met de aanduiding 'parkeergarage' is aangegeven dat een (gedeeltelijk) verdiepte parkeergarage met bijbehorende in- en uitritten is toegestaan onder dit appartementengebouw. In de bouwregels is opgenomen aan welke regels de bouw van de (gedeeltelijk) verdiepte parkeergarage en bijbehorende in- en uitritten moet voldoen. Parkeervoorzieningen op maaiveldniveau mogen worden gerealiseerd volgens de inrichtingstekening in het beeldkwaliteitsplan. Dit is in de regels geborgd met een voorwaardelijke verplichting voor de inrichting van het terrein. Ook is in de bouwregels het minimale aantal parkeerplaatsen opgenomen dat moet worden gerealiseerd in de parkeergarage.

Voorwaardelijke verplichting

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat de gronden overeenkomstig de bestemming 'Gemengd', binnen 2 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor fase 2, zijn ingericht en vervolgens in stand worden gehouden overeenkomstig het inrichtingsplan zoals opgenomen in de bijlage bij de regels. Naast de voorwaardelijke verplichting voor de inrichting van het terrein overeenkomstig het inrichtingsplan is ook een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de bergingscapaciteit hemelwater. Ook is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in relatie tot het besluit hogere waarde geluid om de borgen dat voldaan wordt aan de benodigde maatregelen.

Woningdifferentiatie

De gemeente Doetinchem heeft een doelgroepenverordening. Daarmee is het op basis van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk om in het bestemmingsplan regel op te nemen met betrekking tot sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap. Op basis van de doelgroepenverordening en aansluitend bij het gemeentelijk woonbeleid zijn voor voorliggend bestemmingsplan plan regels opgenomen voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen.

1.5.2.2.4 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden     

Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening.

De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft.

Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor:

  1. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen;
  2. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is;
  3. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen:

  1. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen:

    als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet gewenst om aan de afwijking of wijziging mee te werken;
  2. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is:

    ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet gewenst;
  3. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is:

    de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.
1.5.2.2.5 Specifieke gebruiksregel parkeren     

Daar waar het relevant is voor de bestemming, is een specifieke gebruiksregel voor parkeren opgenomen. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel. In Doetinchem ligt het parkeerbeleid vast in de 'Parkeervisie Gemeente Doetinchem 2017 - 2020' en 'Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem', zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 8 juni 2017. In het bestemmingsplan wordt tot uitdrukking gebracht, dat bij de toets op het onderdeel parkeren, deze beleidsregel betrokken moet worden bij bouw, uitbreiding of vervangende nieuwbouw en/of wijziging van gebruik.

Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State blijkt, dat een zogenoemde dynamische verwijzing in het bestemmingsplan acceptabel is. Daarom is aan de parkeerbepaling in het bestemmingsplan de zinsnede 'met dien verstande dat wanneer deze parkeerregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging'. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht, dat in principe te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus gedurende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk.

Nadere toelichting

Voor wat betreft de 64 zorgeenheden wordt opgemerkt dat op basis van het geldende beleid van de gemeente Doetinchem een parkeernorm van 0,6 zou gelden. Echter hebben de 64 bewoners van de toekomstige zorgeenheden een dusdanige zware zorgindicatie dat rijden in een auto niet meer tot de mogelijkheden behoort. Zij hebben geen rijbewijs meer of in ieder geval geen auto. Als er naar de personeelsbezetting van de zorgeenheden wordt gekeken, dan zijn er gemiddeld 2 medewerkers per 8 bewoners aanwezig met op piekmomenten 3 medewerkers. Uiteraard komt er ook bezoek bij de bewoners, maar dat is wel vaak buiten de piekmomenten. Als er rekening wordt gehouden met de piekbezetting is er eigenlijk ook al ruimte genomen voor de bezoekers die gemiddeld bij de bewoners langskomen. Hierdoor is een totaal aantal parkeerplekken van 24 (8 woongroepen x een piekbezetting van 3 medewerkers) voldoende om te voldoen aan de parkeerbehoefte van de zorgeenheden. Door via de aanduidingen en bijbehorende begrippen te borgen dat de 64 zorgeenheden uitsluitend bewoond mogen worden door de hiervoor genoemde doelgroep, blijft een aantal van 24 parkeerplekken in die zin voldoende.

1.5.2.2.6 Specifieke gebruiksregel - voorwaardelijke verplichting     

Met een voorwaardelijke verplichting als specifieke gebruiksregel wordt met het oog op een goede ruimtelijke ordening en aanvaardbaar woon- en leeflimaat geborgd dat uitvoering wordt gegeven aan maatregelen en deze in stand worden gehouden.

1.5.2.3 Algemene regels     

1.5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel     

Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolgde van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

1.5.2.3.2 Algemene bouwregels     

In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen.

De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan.

De opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond, met uitzondering van de regels die zijn opgenome voor de (gedeeltelijk) verdiepte parkeergarage.

1.5.2.3.3 Algemene gebruiksregels     

De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd, zoals onder andere het niet instand houden van de landschappelijke inpassing. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.

In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak.

1.5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels     

In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregels komen in dit bestemmingsplan voor:

  • overige zone - aardkundige waarden;
  • overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten.
1.5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels     

De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.

Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen, mini windturbines en kleine windturbines.

Voor zonnepanelen voor eigen gebruik gelden een aantal voorwaarden, bijvoorbeeld dat de zonnepanelen op eigen grond geplaatst moeten worden, daarnaast ook dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 vierkante meter is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 vierkante meter (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

Mini windturbines (ook wel windwokkels genoemd) zijn met een afwijking toegestaan op het dak, waarbij voorwaarden gelden, onder andere dat de as-hoogte maximaal 5 meter boven het hoogste punt van het gebouw of bouwwerk waar de mast op staat uit komt.

Kleine windturbines (ook wel windmolentjes genoemd) staan op de grond en zijn met een afwijking toegestaan in de gebiedstype buitengebied en bedrijventerreinen, zie Bijlage 4 Gebiedstypen. In een woonwijk (gebiedstype woongebieden) is het niet toegestaan om een kleine windturbine op te richten. Om de afwijking vergund te krijgen moet verder aan een aantal andere voorwaarden worden voldaan, bijvoorbeeld dat de maximale as-hoogte 30 meter is van de turbine.

In het bestemmingsplan kunnen voorwaardelijke verplichtingen zijn opgenomen (om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplante waarborgen). Tegelijkertijd kunnen er na vaststelling van het bestemmingsplan redenen zijn waardoor de uitvoering van de voorwaardelijke verplichting niet kan plaatsvinden zoals bij het vaststelling van het bestemmingsplan was beoogd. Of dat door voorschrijdend inzicht een gewijzigde uitvoering noodzakelijk is. Daarom is in het bestemmingsplan de mogelijkheid geboden aan het bevoegd gezag om bij een omgevingsvergunning en onder voorwaarden af te kunnen wijken van een in het bestemmingsplan opgenomen voorwaardelijke verplichting als daarvoor de noodzaak bestaat.

1.5.2.3.6 Overige regels     

Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

1.5.2.4 Overgangs- en slotregels     

In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen mogen blijven bestaan.

De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

1.6 Economische uitvoerbaarheid     

De ontwikkeling die met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Zij neemt dan ook alle bijbehorende uitvoeringskosten voor haar rekening. Middels de gemeentelijke legesverordening zullen de kosten voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan en de bijbehorende ruimtelijk-juridische procedure ook worden doorberekend. Met de gemeente Doetinchem is een anterieure overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor zijn de kosten via de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. Planschade maakt onderdeel uit van de gesloten anterieure overeenkomst. Daarmee blijft eventueel uit het initiatief voortvloeiende planschade voor rekening van initiatiefnemers. Ook kosten die in de openbare ruimte moeten worden gemaakt, als gevolg van deze ontwikkelingen komen voor rekening van de initiatiefnemer. Voorts zijn er geen twijfels over de economische uitvoerbaarheid van het plan.

1.7 Procedure     

1.7.1 Algemeen     

Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.

Op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening heeft overleg plaatsgevonden met een aantal instanties. In paragraaf 7.2 wordt het resultaat van dit vooroverleg behandeld.

De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en - besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

1.7.2 Overleg 3.1.1. Bro     

Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties:

  • Provincie Gelderland;
  • Waterschap Rijn en IJssel.

Vooroverleg met de rijksoverheid is, op basis van de richtlijnen van deze intantie, niet nodig. Er is geen rijksbelang dat hiertoe aanleiding geeft.

Provincie Gelderland

De provincie Gelderland heeft 27 oktober 2023 gereageerd (zaaknummer 2023-012204) op het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat de provinciale belangen Wonen en Klimaatadaptatie goed zijn meegewogen in het plan. Ten aanzien van de Wet natuurbescherming heeft de provincie gewezen op de verantwoordelijkheid van de gemeente zelf voor de uitvoerbaarheid van het plan. Uit de Quickscan natuurwaarden blijkt dat er vervolgonderzoek moet plaatsvinden naar de aanwezigheid van de huismus en gierzwaluw. Ook moet vervolgonderzoek plaatsvinden naar het gebruik van het gebouw door vleermuizen. Daarom is de vaststelling van het bestemmingsplan voorzien na afronding van het vervolgonderzoek en al dan niet het verkrijgen van een benodigde toestemming in het kader van de Wet natuurbescherming danwel Omgevingswet.

Waterschap Rijn en IJssel

Het Waterschap Rijn en IJssel heeft 16 oktober 2023 gereageerd op het bestemmingsplan. Het advies was een aantal tekstuele aanpassingen door te voeren in de waterparagraaf. Dit advies had betrekking op een nadere duideling van de genoemde 40 mm en 70 mm te realiseren waterberging. In de waterparagraaf is opgenomen dat voor de bergingscapaciteit uit wordt gegaan van 40 mm per m2 verhard oppervlak. En dat daarnaast het terrein rondom de panden relatief eenvoudig middels maaiveldprofilering zo ingercht kan worden dat ter plaatse bijkomend tijdelijk (+30mm) kan stromen waardoor in deze situatie vanuit het plangebied geen afschuiving van overlast naar de omgeving / wateroverlast optreedt. In samenhang hiermee is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat 40 mm per m2 verhard oppervlak bergingscapaciteit voor hemelwater wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Ook is in de waterparagraaf opgenomen dat eventuele overstort van voorzieningen binnen het plangebied eerst plaatsvindt op IT-riolering van de gemeente ter plekke en daarna op infiltratievoorzieningen van de gemeente elders. Tenslotte zal de definitieve keuze voor en verdere uitwerking van waterberging- en infiltratievoorzieningen binnen het plangebied onderdeel uitmaken van de aanvraag omgevingsvergunning. Het waterschap Rijn en IJssel zal daar bij betrokken worden vanuit de gemeente Doetinchem.

1.7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

Voor fase 1 van de ontwikkeling is eind 2021 een omgevingsdialoog uitgevoerd. Hierbij zijn de bouwplannen van fase 2 ook betrokken. De rapportage van deze omgevingsdialoog is opgenomen in de bijlagen van de ruimtelijke onderbouwing (BIJLAGE 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2).