Buitengebied, Eiland van Maurik 7, Maurik (paviljoen)

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De aanleiding voor het opstellen van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing is het voornemen om op de locatie Eiland van Maurik 7 te Maurik de hoogte van de bouwwerken te verruimen, het toegestane bebouwd oppervlak te verlagen, het bouwvlak te verruimen, mogelijkheden te realiseren voor een zwembadoverkapping met een glijbaantoren en een strandpaviljoen te plaatsen.

Op deze locatie exploiteert initiatiefnemer het vakantiepark en jachthaven Eiland van Maurik. Om de locatie in de toekomst duurzaam te kunnen blijven exploiteren is een kwaliteitsverbetering van het park nodig. Door middel van de genoemde maatregelen ontstaan mogelijkheden voor deze kwaliteitsverbetering.

Op basis van de geldende bestemmingsplannen is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. De voorgenomen ontwikkeling is nader beschreven in paragraaf 2.4. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden in de geldende bestemmingsplannen ontoereikend. Er zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de verruiming van de hoogte van de bouwwerken voor centrale voorzieningen, zwembadoverkapping met glijbaantoren en het paviljoen. Daarom kan slechts medewerking worden verleend middels een bestemmingsplanherziening of middels het verlenen van een omgevingsvergunning conform artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), eerste lid onder a, sub 3.

In de voorliggende situatie wordt door middel van een omgevingsvergunning afgeweken van de geldende juridisch-planologische situatie. Deze afwijking moet worden gemotiveerd met een ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voorliggend document betreft de ruimtelijke onderbouwing die onderdeel is van de omgevingsvergunning.

1.2 Projectgebied

De locatie ligt in het buitengebied van de gemeente Buren ten noorden van de kern Maurik, in de uiterwaarden.

Het 'Eiland van Maurik' is een waterrecreatiegebied van ongeveer 220 hectare met een open verbinding naar de rivier de Nederrijn.

Het vakantiepark en de jachthaven zijn gevestigd op de locatie Eiland van Maurik 7. Het gebied is al lange tijd toeristisch/recreatief in gebruik. Het park is via de weg Eiland van Maurik ontsloten op de Rijnbandijk. Op de volgende afbeelding is de globale ligging van de locatie weergegeven.

Afbeelding: Globale ligging locatie

1.3 Geldende bestemmingsplannen

De geldende juridisch-planologische regeling voor het park is geregeld in de bestemmingsplannen 'Buitengebied, Verblijfsrecreatieterreinen', 'Buitengebied, Reparatieplan verblijfsrecreatieterrein' en 'Buitengebied, 4e herziening' en voor het paviljoen geldt 'Buitengebied, derde herziening'.

Afbeelding: Uitsnede geldende bestemmingsplannen

Op basis van de bestemmingsplannen voor het park is de hoogte van een aantal van de voorgenomen bouwwerken niet toegestaan en de ligging van een aantal bouwwerken valt buiten het bestemmingsvlak voor de centrale voorzieningen.

Het paviljoen is niet mogelijk binnen het daarvoor geldende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

In de voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 het plan zelf beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleid van de verschillende overheden dat van toepassing is. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst aan de hand van thema's als archeologie, leidingen, milieu, verkeer en parkeren et cetera. Ten slotte komen in het hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 Projectgebied en planontwikkeling

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Van oudsher was de Neder-Betuwe een onbedijkt landschap. Dit landschap werd grotendeels gekenmerkt en gevormd door de dynamiek van de rivieren. Bij overstromingen bezonk het zand parallel aan de rivierlopen. Hierdoor ontstonden hoger gelegen oeverwallen. Op een grotere afstand van de rivieren bevinden zich lager gelegen gronden waar het water langer bleef staan. In deze gebieden bezonken de lichtere kleideeltjes. Deze gebieden hebben daarom een bodem die voornamelijk bestaat uit klei.

De lokale bevolking gebruikt het gebied sinds circa 7.000 jaar. Eerst voor de jacht en visserij, later (vanaf 4.000 jaar geleden) steeds meer voor de landbouw. De bevolking woonde op de hoge en droge delen. Nederzettingen bestonden uit enkele boerderijen. Deze lagen op de toenmalige oeverwallen. Rondom deze nederzettingen lag het verkavelde akkerland: de komgronden. Na een woelige periode van machtswisselingen werden veel nederzettingen verlaten.

Het gebied werd in 997 voor het eerst beschreven als 'Maldericke'. De mens oefende invloed uit op de rivier. Zo bouwde ze kribben waardoor de rivier in haar bedding bleef en dijken waardoor het op de oeverwal ook met hoog water droog bleef. Ook kwamen er steenfabrieken op een hoog deel, direct langs de rivieroever. De fabrieken werden uitgebreid, onttrokken meer klei aan de rivierbedding en zorgden daarmee voor een groot aantal ontkleide (natte) percelen in de uiterwaard. Ook veranderde er veel op de bewoonde oeverwal, zoals de aanleg van hogere dijken en kaden, ontwatering, bebouwing en er ontstond nijverheid. Ondanks de invloed van de mens bleef en blijft de natuurlijke basis van de rivier leidend en voelbaar.

De grootste verandering - zie de afbeelding met kaarten en luchtfoto - is de bouw van de stuw in de Nederrijn in de jaren ’60. De rivier, die eeuwenlang langs het dorp liep, werd daardoor ineens een paar honderd meter naar het noorden verlegd. Het gebied tussen de dode rivierarm en de verlegde, nieuwe geul wordt het Eiland van Maurik genoemd. Dit gebied werd uitgebouwd tot recreatiegebied voor dagrecreatie. Door grootschalige zandwinning ontstonden daarbij plassen die zijn uitgegroeid tot een waterrecreatiegebied van formaat.

In de jaren ‘70 sloot de op de terp gelegen steenfabriek. Op het vrijgekomen terrein werd een camping gevestigd en een deel van de steenfabriek werd ingezet voor recreatie- en horeca activiteiten en als winterberging voor boten. Door ingebruikname van de jachthaven werd ook ingehaakt op de ontwikkeling van de watersport in het gebied. De camping en jachthaven werden uitgebouwd en bij de entree naar het recreatiegebied Eiland van Maurik ontstond het huidige vakantiepark en de jachthaven Eiland van Maurik. Een vakantiepark met jachthaven en een scala aan verblijfsmogelijkheden, dagrecreatie en watersportmogelijkheden in het midden van dit recreatiegebied.

Afbeelding: Topografische kaarten en luchtfoto

2.2 Ruimtelijke structuur

Het projectgebied ligt in het buitengebied tussen de kernen Maurik en Eck en Wiel, namelijk in de uiterwaard van de rivier Nederrijn. Het betreft een gebied dat al lange tijd toeristisch / recreatief in gebruik is.

De locatie ligt in het rivierenland, dat is een landschap van rivieren, uiterwaarden en terpen. Midden in dit landschap liggen het vakantiepark en de jachthaven Eiland van Maurik. De locatie maakt het vakantiepark en de jachthaven uniek.

Landschappelijke elementen

De landschappelijke kwaliteit van het rivierenlandschap wordt bepaald door een aantal facetten: de rivier de Nederrijn, de hoge, groene, scheidende Rijnbandijk, de uitgestrekte uiterwaarden, de lange lage kades in het winterbed van de rivier en de aan elkaar geschakelde - natuurlijke en gegraven - plassen. Samen vormen deze facetten het spectrum van het Eiland van Maurik welke essentieel zijn voor de beleving van de recreant.

Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik bevat een aantal van die landschappelijke elementen. Door het benadrukken van de verschillen daartussen, wordt het landschap van Rivierenland versterkt. Het contrast zorgt ook voor een intensere beleving van het landschap.

De volgende landschappelijke elementen worden onderscheiden:

• Terp
• Rivieroever
• Uiterwaarden
• Plasoever
• Water / jachthaven

Terp

Op de terp, hoogwatervrij terrein, stond vroeger de steenfabriek. Nu staan er stacaravans, botenloodsen, voorzieningen en bedrijfswoningen. De terp heeft allerlei doorkijkjes, maar is zelf relatief besloten. Vanuit de omgeving is de terp als een massa van groen en gebouwen te definiëren en contrasteert hierdoor met de open en luchtige omgeving. Omdat het een veilige plek is bij hoogwater, zijn de voorzieningen en woningen op de terp permanent. De aanwezige bomen en hagen vormen geen belemmering voor de rivier, omdat het water niet over de terp stroomt. Het groen kan in principe onbeperkt groeien en worden aangeplant.

Hoewel de botenloodsen landschappelijk verklaarbaar zijn, dragen zij niet bij aan de gewenste uitstraling van het vakantiepark. De schaal en de aard van de loodsen passen niet bij recreëren en de groene omgeving. Het verwijderen ervan stimuleert de landschappelijke inpassing van het park. Ook de interne ruimtelijke kwaliteit op de terp kan op sommige plaatsen, vooral waar verouderde stacaravans het beeld bepalen, worden verbeterd. Dit biedt perspectief voor herinrichting. De herkenbaarheid van het totale vakantiepark kan - landschappelijk en stedenbouwkundig - eveneens worden versterkt. Gezien vanaf de toegangsweg en vanaf de Rijnbandijk, kan Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik meer een baken vormen in het open landschap.

Bij het herinrichten van de terp worden solide en duurzame materialen gebruikt en wordt stevig groen aangeplant. Het landschappelijk versterken van de terp gebeurt door het intensiveren van het relatief besloten karakter. Daardoor verschilt de terp wezenlijk van haar omgeving en blijft als zodanig herkenbaar.

Rivieroever

In het seizoen wordt op de rivieroever gekampeerd. Het grazige terrein met enkele bomen en hagen is open en door de lage zomerdijk gescheiden van het zomerbed. Bij de inrichting van de rivieroever wordt rekening gehouden met het open karakter van de plek en met de doorstroming van het hoogwater. Bomen staan verspreid en hagen worden alleen evenwijdig aan de stroomrichting van de rivier aangeplant. De boomsoorten zijn inheemse soorten en passen bij de rivieroever.

Uiterwaarden

Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik ligt in de Mauriksche en Eckse Waarden. Vanaf de oostzijde van de terp is het open en agrarische karakter van de uiterwaarden goed waarneembaar. Die uiterwaarden worden vooral begraasd en gehooid en de watergangen zijn overwegend strak, hier en daar afgewisseld met een oude kleiput. De kavel tegen het kampeerterrein 'Rozenwiel', is recreatief uitloopgebied. Omdat het maairegiem daar minder streng is, ontstaat er een ruigere grasvegetatie.

Dit recreatief uitloopgebied leent zich uitstekend voor zowel natuurontwikkeling als kamperen. Daarom wordt dit terrein ruimtelijk, ecologisch en toeristisch-recreatief verbeterd.

Ruimtelijk gezien kan het terrein worden beschouwd als overgang van agrarisch ingerichte uiterwaarden naar de massieve terp. De natuurlijke vegetatie van riet, ruigte, knot- en struikwilg benadrukt deze overgang. Door kamperen en de natuur op dit terrein te combineren, beleeft de verblijfsrecreant op een intense manier de riviernatuur.

In de winterperiode moeten de uiterwaarden onverminderd doorstroombaar blijven. De verblijfseenheden worden dan ook verwijderd. Bij de herinrichting van het terrein vindt een zorgvuldige afweging plaats tussen natuurontwikkeling met rivierkundige verruiging enerzijds en uiterwaardverlaging anderzijds. Zo wordt de doorstroming bij hoogwater gegarandeerd.

Plasoever

Vooral door de toegankelijkheid van het water en de lage ligging in de stroomschaduw van de terp, heeft de plasoever een ander karakter dan de rivieroever. De plasoever heeft een open, luchtige inrichting, georiënteerd op de plassen. Daarbij ligt de plasoever aan de overkant van de openbare ontsluitingsweg naar het Eiland van Maurik en is daarmee enigszins afgesneden van het vakantiepark. Bij de herinrichting van de oever blijft het open, watergerichte karakter leidend. Ook hier is alleen in het kampeerseizoen verblijfsaccommodatie aanwezig.

Water / jachthaven

De jachthaven en de daaraan gekoppelde terreinen hebben hun eigen nautische karakter: open en gericht op het water. Als er al bomen staan, dan zijn deze verspreid aangeplant. De vormgeving van de jachthaven is radiaal en daardoor helder. Bij initiatieven in de jachthaven wordt rekening gehouden met hoogwater: steigers zijn drijvend uitgevoerd en verschillende voorzieningen worden in de winterperiode verwijderd.

2.3 Functionele structuur

Het toeristisch-recreatief product van Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik bestaat uit de volgende onderdelen:

• Verblijfsrecreatie in de vorm van toeristisch kamperen en bungalowtenten.
• Verblijfsrecreatie in stacaravans en chalets.
• Jachthaven met botenopslag, watersportvereniging, passantenplaatsen, (zeil)botenverhuur.
• Ondersteunende recreatieve voorzieningen zoals het peuterbad, sportvelden,
• paardrijden, kinderboerderij, theater, midgetgolf, winkel.
• Horeca (pannenkoekenrestaurant, brasserie, snackbar).

Bij de beoordeling van de verschillende bedrijfsonderdelen blijkt er bij een aantal duidelijk behoefte aan kwaliteitsverbetering en capaciteitsuitbreiding.

Toeristisch kamperen

Voor het park zijn er goede mogelijkheden voor het vergroten van het marktaandeel in het toeristisch kamperen. Daar is nu ook de ruimte voor, want de bestaande bezetting van het vakantiepark is goed. Daarnaast is er de wens tot kwaliteitsverbetering van een aantal bestaande plaatsen. Een gedeelte van het terrein wordt heringericht door plaatsen op te heffen en de naastgelegen kampeerplaatsen te vergroten. Speelvoorzieningen worden aangebracht en de toegankelijkheid wordt verbeterd. De ingreep is niet groot, maar de kwaliteit voor de kampeerder verbetert sterk.

Op termijn wil Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik het toeristisch kampeerproduct verder uitbouwen en variëren. Daarbij richt zij zich op weelderig kamperen, zoals in luxe tenten (het zogenaamde 'glamping', een samenvoeging van glamour en camping).

Belangrijk bij het toeristisch kamperen is het sanitair: De moderne kampeerder stelt daaraan hoge eisen. Naast kwaliteit en hygiëne, is ook de kwantiteit van sanitair belangrijk. Na inventarisatie van de sanitairgebouwen op het vakantiepark blijkt het sanitair maar gedeeltelijk te zijn toegerust op de toekomst. Mede door de uitbreiding van het aantal kampeerplaatsen en de gewenste kwaliteitsslag, is er behoefte aan drie nieuwe sanitairgebouwen.

Stacaravans

De verhuureenheden vormen een belangrijke en succesvolle tak van de onderneming. Deze vorm van verblijfsrecreatie wordt als kansrijk voor uitbreiding gezien. Ook een groter aantal verhuureenheden in de vorm van vakantiechalets is een kansrijke ontwikkeling. De vaste kampeerplaatsen kennen een stabiele bezetting en zorgen voor een vaste financiële basis.

Jachthaven

De jachthaven vormt een belangrijk bedrijfseconomisch bedrijfsonderdeel van de onderneming. De jachthaven heeft goede faciliteiten voor de watersporter. Daarnaast maakt de watersporter gebruik van de voorzieningen van het vakantiepark. De jachthaven vervult een belangrijke positie in de toeristisch-recreatieve markt. Verdere uitbouw van dit succes is mogelijk. De vraag naar ligplaatsen is onverminderd groot en de combinatie met de nieuwe voorzieningen van het vakantiepark zal het aanbod verder versterken.

Ondersteunende recreatieve voorzieningen

Voor het succes van de verblijfsrecreatie zijn ondersteunende voorzieningen essentieel. Om de recreant te blijven boeien en binden, moeten die voorzieningen voldoen aan hoge eisen. Momenteel zijn er op het park een peuterbad, sportvelden, paardrijden, verschillende (overdekte) speelplekken, een midgetgolfbaan, een meeleeftheater en een winkel.

Het peuterbad (de waterspeeltuin) is een kwalitatief hoogwaardige voorziening, wordt druk bezocht en hoog gewaardeerd. Het peuterbad is overkapt door tentdoek, maar dat is te beperkt. Binnen de kwaliteitsklasse waarin het vakantiepark valt, is een overdekte zwemvoorziening noodzakelijk. Gezinnen selecteren er hun vakantieadres op. Bovendien verlengt een dergelijke voorziening het seizoen aanzienlijk. Het peuterbad wordt in het zwembadgebouw geïntegreerd.

 

De verschillende sportvelden op het vakantiepark worden veel gebruikt bij activiteiten. Momenteel is er een tennisbaan (multifunctioneel sportveld) en een voetbalveld. Deze zijn belangrijk voor de bedrijfsvoering en worden vaak ingezet bij evenementen.

Paardrijden is voor veel kinderen een belangrijk onderdeel van hun vakantie. Paarden vormen dan ook, blijvend, een belangrijk onderdeel van het aanbod Ook is er op het terrein een kinderboerderij.

Het meeleeftheater is van groot belang voor het vermaak van kinderen tijdens hun vakantie. Een plek voor een theater, zowel buiten als binnen, is om die reden noodzakelijk. De huidige locatie in de botenloods voldoet uitstekend, maar verdwijnt als gevolg van de herinrichting. Een alternatieve locatie wordt ingepast in het nieuw te bouwen centrumgebouw.

Midgetgolf wordt nu gespeeld achter de winkel, nabij de entree. De bestaande baan is beperkt qua omvang, maar voldoet. Het herschikken van het centrum en de voorzieningen maakt aanpassing van de locatie en uitstraling noodzakelijk.

De huidige winkel is vlakbij de entree gehuisvest in een tijdelijke voorziening. Een campingwinkel is een onmisbaar (service)onderdeel van de camping. Verbeteren van de winkel en verbreding van het assortiment is om die reden noodzakelijk.

Horeca

De horeca op het terrein bestaat uit een pannenkoekenrestaurant, een brasserie en een snackbar. Het pannenkoekenrestaurant ligt vlakbij de ingang van het park. In hetzelfde gebouw zijn ook de receptie en de administratie gevestigd. Het gebouw voldoet niet meer aan de eisen van de tijd en het kantoor is te klein. Inpassing van deze functies in een nieuw centrumgebouw is wenselijk.

De brasserie en snackbar zijn gevestigd in de botenloods, ver van de ingang van het terrein. Ook deze horecavoorzieningen voldoen niet meer aan de eisen van de tijd. Het aanbieden van horeca buiten het hoogseizoen is in de huidige setting onmogelijk. Door het verdwijnen van de botenloods, moet er een nieuwe plek gevonden worden voor deze horeca.

2.4 Planbeschrijving

Het landschap van Rivierenland is leidend voor de inrichting en uitstraling van Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik. De diverse onderdelen van het park nodigen uit tot verbeterde landschappelijke inpassing en bieden ontwikkelingskansen.

Er is ruimte voor de verdere uitbouw van het verhuurproduct, voor nieuwe verblijfsvormen, toeristisch kamperen en voor jachthavenplaatsen. Dit alles gekoppeld aan een hoog voorzieningenniveau. Bovendien is de combinatie van een recreatiebedrijf en de zakelijke markt kansrijk, mits de voorzieningen beschikbaar zijn en passen bij de uitstraling die de zakelijke gast wenst.

Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik ambieert een toppositie binnen de vakantieparkensector. De gezonde bezetting en rentabiliteit van het vakantiepark vormen een prima uitgangspositie. Tegelijkertijd blijkt dat de markt van nu vraagt om een zeer compleet voorzieningenaanbod in combinatie met een gevarieerd aanbod in verblijfsmogelijkheden.

De verplaatsing van de botenloodsen biedt de kans om de voorzieningen te centraliseren, het bedrijf een hart te geven en de voorzieningen uit te breiden om meer doelgroepen te kunnen bedienen. Om deze kwaliteitsslag haalbaar te maken, is uitbreiden van het aantal eenheden gewenst. Hierdoor wordt ook het financiële draagvlak van het vakantiepark verbreed en dat maakt een gezonde exploitatie mogelijk.

De herinrichting van het terrein, de kwaliteitsslag en de capaciteitsuitbreiding zijn gekoppeld aan een landschappelijke versterking van het vakantiepark. Daarmee bevestigt het vakantiepark haar centrale positie in het gebied Eiland van Maurik en maakt daar nog meer onderdeel van uit. Door deze samenhang kan het complete gebied haar unieke positie verzilveren en zo een forse bijdrage leveren aan de ambities en groeikansen van Rivierenland.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een uitgebreide toekomstvisie opgesteld, zie Bijlage 1.

De gemeente wil de ondernemer graag de ruimte bieden voor deze kwaliteitsslag en werkt derhalve graag mee aan de nu voorliggende plannen.

Op de volgende afbeelding is de toekomstige situatie van het terrein weergegeven.

Afbeelding: Situatieschets

Afbeelding: Tabel huidige situatie

Het plan bevat de volgende onderdelen:

• Nieuw centraal voorzieningengebouw op de terp, direct bij de ingang van het vakantiepark.
• Een speel- en spetterstrip centraal in het park.
• Uitbreiding vakantiechalets op locatie botenloodsen.
• Kwaliteitsverbetering stacaravanterrein nabij de ingang.
• Verbreding aanbod met strandhuisjes op de kade vlakbij de jachthaven.
• Uitbreiding en kwaliteitsverbetering toeristisch kamperen Eckse Waard.
• Luxe verblijfseenheden in combinatie met natuurontwikkeling in Uiterwaardenpark.
• Uitbreiding jachthaven en combinatie met de strandhuisjes.
• Aanpassing infrastructuur en parkeren.

Afbeelding: Tabel uitbreiding / kwaliteitsverbetering

Ten zuiden van het park wordt een seizoensgebonden paviljoen gerealiseerd. Zie hiervoor Bijlage 2. Het strandpaviljoen zal dienst doen als een recreatieve functie.

Mogelijkheden voorliggende ruimtelijke onderbouwing

Ten behoeve van de kwaliteitsverbetering worden er dus verschillende maatregelen uitgevoerd. De meeste maatregelen zijn mogelijk op basis van de geldende planologisch-juridische regeling. Echter, een aantal maatregelen zijn niet mogelijk op basis deze regeling. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft dan ook betrekking op de volgende onderdelen:

• 1. verruiming van de hoogte van de bouwwerken, verlaging van het toegestane bebouwd oppervlak, realisatie van mogelijkheden voor zwembadoverkapping met glijbaantoren en verruiming bouwvlak;
• 2. plaatsing van een strandpaviljoen.

Verruiming van de hoogte van de bouwwerken + verlaging van het toegestane bebouwd oppervlak + verruiming vlak en plaatsing strandpaviljoen

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is berekend wat de bouwmogelijkheden zijn binnen de Beleidslijn grote rivieren.

Voor de centrale voorzieningen geldt conform het bestemmingsplan 'Buitengebied, verblijfsrecreatieterreinen' een maximale oppervlakte voor gebouwen van 5.929 m2.

De gemiddelde toegestane hoogte van deze gebouwen is een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 8 meter, dus gemiddeld 6 meter.

Dit betekent een maximaal te bebouwen inhoud van 35.574 m3.

In Bijlage 3 is een overzicht gegeven van de voorgenomen bebouwing voor centrumvoorzieningen. Hieronder valt ook een zwembadoverkapping met glijbaantoren.

De gemiddelde hoogte van de bebouwing wordt verruimd.

Op basis van de toekomstvisie geldt voor de bebouwing een inhoud van 26.979 m3. Dit is dus een lagere inhoud dan wat nu is toegestaan.

Daarmee resteert nog een restant te bebouwen inhoud van 8.595 m3.

De voorgenomen bebouwing valt deels buiten het vlak voor de centrale voorzieningen. Dit vlak wordt dus verruimd.

Ten zuiden van het terrein wordt een strandpaviljoen geplaatst. Dit betreft een seizoensgebonden paviljoen.

Rivierkunde

De ligging in het rivierbed is van groot belang voor Vakantiepark en Jachthaven Eiland van Maurik. De rivier moet in de toekomst bij hoogwater net zoveel ruimte behouden om vrij over haar winterbed te stromen als in de huidige situatie. De terp stroomt daarbij niet mee. In Bijlage 4 is een beeld gegeven van de ingrepen in het winterbed. Daarin zijn in grote lijnen de rivierkundige gevolgen van de kwaliteitsverbetering beschreven.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Op het overkoepelende bestemmingsplan zijn meerdere gemeentelijke, regionale, provinciale en landelijke beleidsrapportages van toepassing. In dit hoofdstuk vatten wij het relevante beleid samen. Het hier samengevatte beleidskader is niet uitputtend.

3.1 Rijksbeleid

Deze ruimtelijke onderbouwing stemden wij af op het onderstaande beleid van het Rijk.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Voor het nationale ruimtelijke en mobiliteitsbeleid geldt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Het doel van de structuurvisie is om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden.

Nationale belangen

In de structuurvisie bepaalde het Rijk welke ruimtelijke thema's van nationaal belang zijn.

Voor het projectgebied zijn de volgende nationale belangen van toepassing:

• Nationaal 4 'Efficiënt gebruik van de ondergrond': In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe met dit belang rekening is gehouden.
• Nationaal 8 'Verbeteren van de milieukwaliteit': In hoofdstuk 4 is ook aandacht geschonken aan de verschillende milieuaspecten.
• Nationaal belang 13 'Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen': Bij het voorliggende bestemmingsplan zijn alle belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de procedure te reageren op deze afweging.

Het projectgebied ligt in een gebied dat is aangewezen als:

• Hoofd watersysteem. In paragraaf 4.6 is ingegaan op het watersysteem. Ook is overleg gevoerd met Rijkswaterstaat. Hieruit blijkt dat Rijkswaterstaat kan instemmen met de voorliggende ruimtelijke onderbouwing.
• Radar verstoringsgebied. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft slechts het mogelijk maken van beperkte bouwmogelijkheden. Dit heeft geen invloed op het radar verstoringsgebied.
• (herijkte) Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In paragraaf 4.4 is hier nadere aandacht aan besteed.
• Cultureel erfgoedgebied op (voorlopige) lijst werelderfgoed. Bij de terreininrichting is nauwlettend rekening gehouden met het cultuurhistorische landschap. De voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt met deze ruimtelijke onderbouwing passen binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen ('de treden van de ladder'):

• 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal.
• 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.
• 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Ad 1.

De voorgenomen ontwikkeling in de vorm van kwaliteitsverbetering van het park is nodig om de locatie in de toekomst duurzaam te kunnen blijven exploiteren. Met de maatregelen ontstaan mogelijkheden voor deze kwaliteitsverbetering. De behoefte voor de voorgenomen ontwikkeling is nader weergegeven in hoofdstuk 2 en Bijlage 1. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een uitgebreide toekomstvisie opgesteld, inclusief de kansrijke markten en mogelijkheden, hierbij is ook gekeken naar de regionale behoefte.

Ad 2.

De locatie ligt buiten bestaand bebouwd gebied. Het recreatiepark is een aan het buitengebied gerelateerde functie. De omgeving biedt de aantrekkelijke omgeving voor het park, juist door de unieke setting in het landelijk gebied, zie ook hoofdstuk 2. De locatie biedt meer mogelijkheden voor de verblijfsrecreatie dan een locatie binnen bebouwd gebied. De locatie biedt voor de ontwikkeling de kwalitatieve geschiktheid. Locaties binnen bebouwd gebied bieden onvoldoende mogelijkheden voor het totaalaanbod aan functies. Er vindt geen toename aan oppervlakte van bebouwing plaats.

Ad 3.

Met de ontsluiting op de Rijnbandijk is de locatie goed ontsloten. De voorgenomen ontwikkeling betreft de kwaliteitsverbetering van het park, waarbij ook de infrastructuur en het parkeren worden verbeterd. De locatie is bereikbaar voor meerdere vervoerwijzen, namelijk voor auto, fiets en via het water.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de structuurvisie.

3.2 Provinciaal beleid

Deze ruimtelijke onderbouwing stemden wij af op het onderstaande beleid van de provincie Gelderland.

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Voor de provincie geldt de Omgevingsvisie Gelderland. De visie beschrijft hoe de provincie de komende jaren wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. Het is een 'plan' dat richting geeft en ruimte biedt en geen plan met exacte antwoorden. De provincie kiest er in deze visie voor om vooral opgaven en rollen te benoemen. De provincie onderscheidt voor zichzelf vier rollen: ondernemend, inspirerend, verbindend en normerend. De provincie heeft twee doelen gedefinieerd. die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn:

• een duurzame economische structuurversterking;
• het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van de leefomgeving.

Rivierenland

De provincie geeft per regio aan wat de opgaven voor die regio zijn. Rivierenland wordt gekenmerkt door:

• groen open gebied, omzoomd door rivieren;
• ruimte voor dynamiek en ontwikkeling, met name vrijetijdseconomie, agribusiness en logistiek;
• balans zoeken tussen koesteren, vernieuwen en benutten.

De provincie en haar partners streven naar een hoge kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. De opgaven van de provincie en haar partners die zij hierbij zien, zijn onder meer het ruimte bieden aan (economische) ontwikkelingen met respect voor de unieke kwaliteiten van een gebied.

Dit plan voldoet past binnen de door de provincie gewenste ontwikkelingsrichting. Op het bestaande recreatiepark vindt een kwaliteitsverbetering plaats. Hiermee ontstaan goede mogelijkheden voor een duurzame exploitatie van het park.

Kaart

Op basis van de kaart behorend bij de Omgevingsvisie zijn de volgende onderwerpen relevant voor het projectgebied:

• Windenergie: De locatie ligt deels binnen de gebieden 'windenergie aandachtsgebied', 'windenergie mogelijk' en 'windenergie uitgesloten wegens provinciaal beleid'. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van de realisatie van windturbines. Voor dit onderdeel zijn er geen beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling.
• Landbouw: Het gebied waarin de locatie ligt is aangeduid als 'verwevingsgebied - niet-grondgebonden veehouderij'. Het meest nabijgelegen agrarisch bedrijf ligt op een afstand van meer dan 500 meter van het projectgebied. Gezien deze afstand is er geen sprake van negatieve invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven.
• Glastuinbouw: De locatie is gelegen in een gebied dat is aangewezen als 'glastuinbouw in overige gebieden'. Hier zijn beperkte mogelijkheden voor glastuinbouw. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van glastuinbouw. Daarom zijn er geen beperkingen waarmee rekening moet worden gehouden in verband met glastuinbouw.
• Natuur: Voor de Ecologische Hoofdstructuur is in het beleid onderscheid gemaakt in het 'gelders natuurnetwerk' en de 'groene ontwikkelingszone'. De locatie ligt niet binnen deze gebieden, maar wel nabij de gebieden 'gelders natuurnetwerk' en 'groene ontwikkelingszone' (weidevogelgebieden en ganzenfourageergebieden). In paragraaf 4.4 is nader ingegaan op het aspect natuur.
• Landschap: De locatie valt binnen de gebieden 'Nationale landschappen' en 'Romeinse Limes'. In de paragrafen 2 is uitgebreid ingegaan op de landschappelijke elementen van de locatie en omgeving. Bij de voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan een aantrekkelijk landschap, de landschappelijke kenmerken blijven in stand en de structuur van het bedrijf en verschijningsvorm van het bedrijf in de omgeving wordt versterkt.

Duurzame verstedelijking

Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing.

Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd. Zie hiervoor paragraaf 3.1.

Bij de voorgenomen ontwikkeling vindt er een kwaliteitsslag plaats op het terrein. Verspreid liggende bebouwing wordt geconcentreerd op het terrein, waarbij bouwmogelijkheden worden herontwikkeld en hergegroepeerd. Buiten het terrein vinden er geen ontwikkelingen plaats. De ontwikkeling past binnen de doelen in Gelderland. De bestaande gebiedskwaliteiten (natuur en landschap) worden verbonden met ontwikkelingsmogelijkheden. De ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Ook worden de bestaande kwaliteiten versterkt door de natuurontwikkeling.

Ruimtelijke kwaliteit

Gestreefd wordt naar een hoge kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. De opgaven hierbij zijn:

• ruimte bieden aan (economische) ontwikkelingen met respect voor de unieke kwaliteiten van een gebied;
• bij een ingrijpende ruimtelijke ingreep initiatiefnemers en gemeenten ondersteunen bij het realiseren van ruimtelijke kwaliteit;
• de unieke Gelderse kwaliteiten vermarkten voor de vrijetijdseconomie.

De regio Rivierenland is vormgegeven door grote rivieren en heeft een sterke oriëntatie op de omringende gebieden en steden. Het kwaliteitsdenken concentreert zich op een gezonde landelijke en groene leefomgeving, met een demografisch evenwichtige opbouw, waarin de mensen zo veel mogelijk zelfredzaam en weerbaar zijn en waarin actief en creatief wordt gewerkt aan het verder ontwikkelen van het gebied, met als pijlers: de vrijetijdseconomie, agrobusiness en logistiek. Enkele kwaliteitsambities zijn:

• streven naar goede omgang met landschappelijke, cultuurhistorische en natuurkwaliteiten vanuit de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in logistiek, agrobusiness en vrijetijdseconomie;
• verbetering van het ondernemersklimaat voor logistieke en logistiek gerelateerde bedrijvigheid en voor vrijetijdseconomie.

Vrijetijdseconomie

Ingezet wordt op onder andere:

• 1. voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte voor vrijetijdsbesteding in Gelderland en een verhoging van de kwaliteit van het toeristisch product;
• 2. vergroten van de bijdrage van vrijetijdseconomie aan de werkgelegenheid en het inkomen van de mensen in Gelderland;
• 3. de vrijetijdseconomie ondersteunen bij het aanpassen aan de eisen van deze tijd (duurzaam, maatschappelijk verantwoord ondernemen, ruimtelijke kwaliteit);
• 4. ondersteunen van de vrijetijdseconomie als nieuwe economische drager op het platteland.

De provincie en haar partners willen ruimte bieden aan kwaliteitsverbeteringen en innovatie van recreatiebedrijven. Tegelijkertijd willen zij zorgvuldig omgaan met de ruimte. De provincie streeft naar een impuls aan de werkgelegenheid binnen de vrijetijdseconomie door meer toeristische bezoekers en daarmee bestedingen aan te trekken. Daartoe moet de kwaliteit van het toeristisch product omhoog. De provincie wil het bedrijfsleven ondersteunen bij het verbeteren van die kwaliteit. Verder wil de provincie de huidige kwaliteit van de dagrecreatieterreinen en routestructuren behouden of verbeteren.

Toeristische bedrijven met een ontwikkelambitie

De provincie wil door kwaliteitsverbetering van het toeristisch product haar landelijk marktaandeel vergroten. Voor een kwaliteitsverbetering is het vaak zaak om te investeren in innovatieve en duurzame concepten. Ontwikkelen van bestaande terreinen en gebouwen verdient de voorkeur boven nieuwbouw.

Ook bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een kwaliteitsverbetering van het bestaande vakantiepark, waarbij wordt geïnvesteerd in een duurzame oplossing.

Conclusie

De voorgenomen kwaliteitsverbetering van het bestaande vakantiepark past binnen de provinciale beleidsdoeleinden.

3.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening Gelderland is vastgesteld op 24 september 2014 door Provinciale Staten. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. De voorgenomen ontwikkeling zal moeten voldoen aan de regels in de verordening.

Aangezien de locatie niet is gelegen in een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied, EHS of waardevol open gebied zijn voor de locatie de volgende thema's van belang:

• Windenergie
• Verwevingsgebied - niet-grondgebonden veehouderij
• Glastuinbouw
• Natuur GNN en GNO
• Landschap

In paragraaf 3.2.1 zijn al deze onderwerpen reeds aan de orde gekomen. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling zijn.

In de verordening is ook toelichtend het onderdeel Natura 2000 opgenomen. Het terrein ligt niet binnen een Natura 2000-gebied, maar wel nabij dit gebied. In paragraaf 4.4 is hier aandacht aan besteed.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels uit de verordening.

3.3 Beleid waterschap

Deze ruimtelijke onderbouwing stemden wij af op het onderstaande beleid van het waterschap Rivierenland.

3.3.1 Waterbeheerplan 2010 - 2015

Het beleid van het Waterschap Rivierenland staat in het Waterbeheerplan 2010-2015. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen. Zo is het van belang dat er bij nieuwe ruimtelijke plannen voldoende waterberging wordt gecreëerd om wateroverlast bij hevige regenval te voorkomen. De benodigde ruimte voor compenserende waterberging wordt berekend op basis van maatgevende regenbuien, de toename aan verhard oppervlak en de maximaal toelaatbare peilstijging.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op een kwaliteitsverbetering van het vakantiepark en leidt tot een afname in bebouwingsoppervlakte. Het voornemen leidt niet tot negatieve effecten voor de waterhuishouding. Wel is er overleg geweest met Rijkswaterstaat. De aanpassingen leiden niet tot rivierkundige problemen. Zie hiervoor Bijlage 4.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling is rekening gehouden met de aspecten vanuit het waterbeleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 2009-2019

De structuurvisie gaat over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2019. De structuurvisie bevat voor iedere kern kernmerken die waardevol en behoudenswaardig zijn. Ook zijn per kern de bijzondere kwaliteiten van het omliggende buitengebied aangeduid, waaronder waardevolle gebieden, landschappelijke grenzen, bufferzones, waardevolle landschapselementen, kenmerkende kleinschaligheid en waardevolle ruimtelijk relaties. De structuurvisie vormt een leidraad voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven.

De gemeente kent weinig verstedelijking, waardoor kwaliteiten als rust, ruimte en een schoon milieu nog ruimschoots aanwezig zijn. Het ruimtelijk beleid van de gemeente is erop gericht deze kwaliteiten te behouden en verder uit te bouwen, zodanig dat deze kwaliteiten bepalend worden voor het imago van de gemeente.

Nieuwe ontwikkelingen dienen aan te sluiten bij de karakteristieken van het landschap en respect te tonen naar het cultuurhistorisch verleden. Bij de voorgenomen ontwikkeling is rekening gehouden met deze karakteristieken.

Binnen de structuurvisie valt de locatie binnen de 'centrumontwikkelzone recreatie en ontgrondingen'. De centrale voorzieningen van het park hebben de aanduiding 'bijzondere recreatieve mogelijkheden'.

Afbeelding: Uitsnede structuurvisie

De concentratiegebieden zijn gebieden waar een concentratie plaatsvindt van recreatieftoeristische activiteiten. Het betreft een voor de regio grootschalige recreatieve ontwikkeling. Hieronder behoort onder meer het Eiland van Maurik.

De gemeente wil de recreatieve en toeristische sector verder uitbreiden en versterken. Dit moet wel passen binnen het kader van het behoud van het landelijke karakter en het waardevolle rivierenlandschap. Bij de ontwikkeling van de toeristisch-recreatieve sector ligt de nadruk op het meerdaags verblijf van de rust en ruimtezoekende toerist. In de structuurvisie is aangegeven dat het Eiland van Maurik als geschikt wordt gezien voor een verdere ontwikkeling van de waterrecreatie. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt indirect hier een bijdrage aan geleverd.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de structuurvisie.

3.4.2 Structuurvisie Landschapsontwikkelingsplan

De gemeente Buren geeft in het landschapsontwikkelingsplan (LOP) een visie op het landschap. Het LOP is een nadere uitwerking van de Structuurvisie Buren 2009-2019. In dit plan beschrijft de gemeente wat ze in het landschap willen versterken en hoe ze dit willen doen. Het LOP bestaat uit een aantal producten. Voor dit plan is voornamelijk het visiegedeelte van belang.

Het LOP deelt het Burense buitengebied op in vier zones:

• Burens historische rivierenlandschap.
• Rijswijks weidse rivierenlandschap.
• Mauriks dynamische rivierenlandschap.
• Liendens lommerrijk rivierenlandschap bij de heuvelrug.

Op de overgangen tussen de vier zones liggen drie noord-zuidgerichte banden. Deze hebben elk een ander thema: de Boezem met de weteringen, de Schakelaar en de Dreef van het Zwarte Paard. Het projectgebied ligt niet in een van deze banden.

Het hoofddoel van het LOP is samen te vatten als: "bescherm de erkend waardevolle
elementen in het landschap, maar ontwikkel ook actief nieuwe kwaliteiten in dit landschap. Bestaande kwaliteiten worden ingezet bij toekomstige ontwikkelingen en dragen bij aan een cultuurhistorisch en eigentijds landschap waar het goed werken, wonen en recreëren is."

Op basis van dit doel kent het LOP twee ruimtelijke opgaven:

• versterk de variatie: de ruimtelijke kwaliteit van het rivierenlandschap legde het Rijk en de Provincie globaal vast in 'kernkwaliteiten'. Binnen het rivierenlandschap komt veel variatie voor. Het LOP draagt bij aan een versterking van die variatie op alle schaalniveaus door uitwerking te geven aan de structuurvisie;
• verstevig de banden: de boezem met de weteringen, de schakelaar en de dreef zijn zones waarin actief gewerkt kan worden aan een impuls voor het landschap. Die komt voort uit de bovenlokale dynamiek die de vier landschapsensembles overstijgt.

Het projectgebied ligt in de zone 'Maurik’s dynamische rivierenlandschap'. Dit is het gebied van het Eiland van Maurik naar De Beldert met van noord naar zuid de reeks (vergraven) uiterwaarden - dijk - oeverwal (met Maurik) – komgebied het Broek en het Hornixveld - ontgrondende oeverwal langs de Linge.

Binnen deze zone ligt het projectgebied in gebied 15 'De uiterwaarden met het Eiland van Maurik (15)': uitersten van natuur en recreatie met weidse doorzichten. De beleving van de weidse uitzichten en doorzichten staat hier voorop.

In de voorliggende situatie is geen sprake van een uitbreiding van het recreatieterrein. Verspreid liggende bebouwing wordt geconcentreerd en op het terrein worden enkele specifieke bouwmogelijkheden gecreëerd. Bij het voorliggende plan is rekening gehouden met de landschappelijke kwaliteiten. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het landschap.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het landschapsontwikkelingsplan.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij een ruimtelijke onderbouwing moet worden nagegaan of de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan wettelijke eisen. Deze wettelijke eisen gaan bijvoorbeeld over milieueisen of eisen vanuit natuur- en landschapswaarden. In dit hoofdstuk komen de relevante aspecten aan de orde.

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Bij ruimtelijke plannen moet een beschrijving worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie moeten worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

4.1.1 Archeologie

In het buitengebied van de gemeente Buren komen een aantal gebieden voor waar de kans groot is dat er zich archeologische vondsten in de bodem bevinden. Dit zijn de onderzoeksgebieden met een 'verwachtingswaarde'. De gemeente Buren heeft een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt. Hierop staat welk archeologisch beleid in welk gebied geldt.

Afbeelding: Uitsnede archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart

Voor het terrein gelden de volgende (verwachtings)waarden:

• Lichtgeel: Plangebieden in zones met bodemverstoringen of kleiner dan 10 hectare: Geen voorwaarden.
• Geel Middelhoog: Behoud in huidige staat van eventuele resten. Plangebieden groter dan 2.000 m2 en/of gelegen binnen straal van 50 m AMK-terrein: geen bodemingrepen dieper dan 30 cm - maaiveld.
• Paars: Voormalige steenfabriek of steenoven. Behoud in huidige staat. Geen bodemingrepen.

Het paviljoen ligt binnen een gebied met een lichtgele kleur. Het paviljoen wordt op het zandbed geplaatste en er wordt gebruik gemaakt van reeds in de grond aanwezige leidingen voor de installaties. Daardoor vindt er geen graafwerk in de bodem plaats en zal er dus geen bodemverstoring plaatsvinden. Daarom is er voor het paviljoen geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Het vakantiepark ligt binnen gebieden met gele en paarse kleuren: Door de aanwezige inrichting van het terrein, is echter reeds sprake van verstoring van de bodem. Als gevolg van de bedrijfsvoering op het terrein is de bodem op de locatie reeds dermate verstoord dat een archeologisch onderzoek niet zinvol is.

Bij de voorgenomen ontwikkeling vinden er buiten het terrein geen bodemingrepen dieper dan 30 cm plaats, waardoor dus geen onderzoek nodig is.

Conclusie

Gelet op vorenstaande geldt dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

4.1.2 Cultuurhistorie

Historische (steden)bouwkundige waarden

In de huidige situatie is sprake van verspreid liggende bebouwing. De bebouwing wordt geconcentreerd. Ook ontstaan er andere bouwmogelijkheden. Hierbij worden historische (steden)bouwkundige waarden niet aangetast.

Historische geografie

In de paragrafen 2.1 en 2.2 is nader ingegaan op de ontstaansgeschiedenis en de historische ruimtelijke structuur van de locatie. Bij de inrichting van het terrein is nauwlettend rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van de locatie.

Conclusie

Op basis van het vorenstaande blijkt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

4.2 Leidingen

Er zijn geen planologisch-juridisch relevante kabels, leidingen en straalpaden aanwezig waarmee bij de voorgenomen ontwikkeling rekening moet worden gehouden.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling vanuit het aspect leidingen.

4.3 Milieu

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

Tussen milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) en milieugevoelige objecten (bijvoorbeeld woningen) moet voldoende afstand worden aangehouden. In de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ is aangegeven welke afstanden als richtlijn gelden.

Van omgeving naar locatie

In de omgeving van de locatie is een jachthaven met diverse voorzieningen aanwezig. Hiervoor geldt een aan te houden richtafstand van 50 meter. Op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied, derde herziening' is er intensieve dagrecreatie toegestaan nabij het vakantiepark en is de jachthaven toegestaan op een afstand van 100 meter vanaf het vakantiepark. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden geen milieugevoelige objecten gerealiseerd die - ten opzichte van de bestaande planologisch-juridische mogelijkheden - dichterbij deze functies komen te liggen. Voor het overige liggen er geen milieubelastende activiteiten in de nabije omgeving.

Van locatie naar omgeving

Op basis van de publicatie valt het terrein onder 'kampeerterreinen, vakantiecentra, en dergelijke (met keuken)'. Hiervoor geldt een aan te houden richtafstand van 50 meter. De meest nabij gelegen milieugevoelige objecten liggen op een afstand van (ruim) meer dan 50 meter.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.3.2 Bodem

Bij ruimtelijke plannen moet worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

Indien bij de ontwikkeling de bouw van bouwwerken groter dan 50 m2 mogelijk maakt waar gedurende meer dan 2 uur per dag mensen verblijven, moet een bodemonderzoek worden aangeleverd. Bij de realisatie van bouwwerken groter dan 50 m2 en waar mensen 2 uur per dag of langer verblijven, zal in het kader van de aan te vragen omgevingsvergunning om een bodemonderzoek worden gevraagd.

In het kader van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing is geen bodemonderzoek nodig, omdat de nieuwe verblijfsfuncties op de locatie van functies komen met eenzelfde bestemming.

In geval van bouwplannen op het campingterrein zal conform het Bouwbesluit bij de aanvraag van omgevingsvergunning van het betreffende bouwwerk een verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740 worden uitgevoerd voor de betreffende (deel)locatie waarvan de rapportage bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande zijn er in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing geen belemmeringen vanuit het aspect bodem.

4.3.3 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen moet worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor kwetsbare objecten geldt een plaatsgebonden risico PR 10-6 en voor beperkt kwetsbare objecten geldt een richtwaarde voor het plaatsgebonden risico PR 10-6.

Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Inrichting

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen moeten tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt. Daartoe zijn in het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (hierna: Bevi) regels gesteld.

Op het terrein zijn twee propaantanks aanwezig. De risicocontouren PR 10-6 voor de propaantanks zijn 20 meter en 25 meter. De contouren liggen op het bestaande terrein van het park. Als gevolg hiervan wordt die als 'eigen' beschouwd en daarom komt die niet voor nader onderzoek in aanmerking.

Buisleidingen

In de directe nabijheid van het projectgebied liggen op basis van de provinciale Risicokaart geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Op basis van de provinciale Risicokaart blijkt dat in de directe nabijheid van het projectgebied geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Overstromingen

De locatie ligt in een buitendijksgebied. Omdat extreem hoogwater en eventuele dijkdoorbraken niet onverwachts komen, is er voldoende tijd om dit soort gebieden te evacueren.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3.4 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij de voorliggende ruimtelijke onderbouwing dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect geluid.

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies.

Recreatieterreinen zijn geen geluidgevoelige objecten volgens de Wet geluidhinder. Onderzoek is daarom wettelijk gezien niet noodzakelijk, omdat er niet permanent wordt gewoond. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden geen nieuwe geluidgevoelige objecten gerealiseerd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan wel nadere aandacht aan verblijfsrecreatie (recreatiewoningen en dergelijke) nodig worden geacht. In de nabijheid van de locatie liggen geen spoorwegen of gezoneerde industrieterreinen. Voor wegverkeerslawaai wordt opgemerkt dat de verblijfsrecreatieve functies niet dichterbij de geluidszones van de verkeerswegen komen te liggen dan de bestaande verblijfsrecreatieve functie.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect geluid.

4.3.5 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is het toetsingskader voor de milieuvergunning/omgevingsvergunning als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om tot op zekere hoogte af te wijken van de wettelijke normen en vaste afstanden als het gaat om geurhinder. Doel is een goede balans tussen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de veehouderij enerzijds en het behoud van een goed woon- en leefklimaat anderzijds. Dit lokale beleid moet in een gemeentelijke verordening worden vastgelegd.

In de geurverordening staat, hoeveel geurhinder omwonenden maximaal van dierenverblijven mogen ervaren. Dit wordt uitgedrukt in ouE/m3 (odeur units per m³). Ook staat hierin welke afstand minimaal moet worden aangehouden tussen dierenverblijven die geurhinder kunnen veroorzaken en zg. geurgevoelige objecten, zoals woningen. In de geurverordening staan de volgende normen:

• 1. voor bestaande bebouwde kommen ongewijzigd op 2 ouE/m3;
• 2. in plangebieden binnen de bebouwde kom op 4 i.p.v. 2 ouE/m3;
• 3. in het buitengebied op 10 i.p.v. 8 ouE/m3;
• 4. in de plangebieden het Lingemeer en Kalverland een geurnorm van 5 i.p.v. 2 ouE/m3.

De wettelijke vaste afstanden van 100 meter ten opzichte van geurgevoelige objecten in de bebouwde kom en 50 meter ten opzichte van geurgevoelige objecten in het buitengebied blijven ongewijzigd.

Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de kaart met indicatieve geurcontouren en vaste afstanden uit de geurverordening van de gemeente Buren weergegeven. Hierop is te zien dat de locatie niet in een bestaande geurcontour liggen. Daarom worden hierin geen belemmeringen voorzien.

Afbeelding: Uitsnede kaart Indicatieve geurcontouren en vaste afstanden

Conclusie

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect geur.

4.3.6 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen van de regelgeving met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. De regelgeving is verder uitgewerkt in onderliggende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s) en Ministeriële Regelingen. De regelgeving kent een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en gevolgen voor de luchtkwaliteit. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven niet afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Projecten die wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, worden in principe opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL bevat een pakket aan generieke en locatie specifieke maatregelen die ervoor zorgen dat alle negatieve effecten van de geplande ruimtelijke ontwikkelingen worden gecompenseerd en, belangrijker, die er voor zorgen dat alle huidige overschrijdingen worden opgelost. Het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) is uitgewerkt in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Het begrip ‘niet in betekenende mate’ is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10.

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor specifieke bouwmogelijkheden. Met dit plan worden geen noemenswaardige uitbreidingen van de verkeersbewegingen mogelijk gemaakt. Het aantal verkeersbewegingen zal dan ook niet significant toenemen. Daarmee voldoet het plan aan de eis 'niet in betekende mate'.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Natuur

Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied als Ecologische Hoofdstructuur of Natura 2000-gebied.

Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als dat zo is dan moet een ontheffing worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De locatie ligt niet binnen een Natura 2000-gebied of de EHS. De locatie bevindt zich wel nabij het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Met de voorliggende ruimtelijke onderbouwing worden slechts bepaalde bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt op het bestaande terrein. Verspreid liggende bebouwing wordt geconcentreerd. In het kader van de totale ontwikkeling van het park vindt natuurontwikkeling plaats.

Gezien de geldende bestemming, de ligging van de bouwmogelijkheden op het bestaande terrein met bijbehorende infrastructuur, maar vooral ook de aard van de functies en de beperkte oppervlakte, is geen ecologisch onderzoek nodig. De beperkte, kleinschalige voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur.

Soortenbescherming

Om te beoordelen of de voorgenomen ontwikkeling ook uitvoerbaar is in verband met de soortenbescherming, wordt hierop vooruitlopend, een verwachting uitgesproken over de eventuele gevolgen voor de beschermde planten- en diersoorten in het projectgebied.

In de wet is een differentiatie aangebracht in niveau van bescherming. Op 23 februari 2005 is de zogenoemde 'AMvB artikel 75' van de Flora- en faunawet in werking getreden, waarin dit verschil is verwoord:

• alle soorten, opgenomen in Habitat richtlijn bijlage IV, de Vogelrichtlijn en beschermde soorten van de Rode Lijst zijn beschermd onder het zwaarste regime (soorten van tabel 3);
• soorten met vrijstelling bij een vastgestelde gedragscode (soorten van tabel 2);
• soorten waarvoor een algemene vrijstelling geldt.

De locatie van het projectgebied betreft een bebouwd en verhard recreatieterrein. Daarmee kan worden geconcludeerd dat zich daar geen door de wet beschermde flora en fauna aanwezig worden verwacht. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op ecologische waarden. Een ecologisch onderzoek is daarom niet nodig.

Conclusie

In het kader van het aspect natuur zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Verkeer en parkeren

Bij de kwaliteitsverbetering van het totale terrein is rekening gehouden met verkeer en parkeren. De infrastructuur wordt aangepast aan de ligging van de voorzieningen en verblijfseenheden. Het parkeren wordt gestructureerd en uitgebreid.

Door het concentreren van de voorzieningen en de uitbreiding van verblijfsaccommodatie, moet ook de infrastructuur worden aangepast. Zo komt er op de terp een nieuwe hoofdontsluiting met een nieuwe weg. Deze weg is vijf meter breed en in twee richtingen berijdbaar. Hierop takken de verschillende zijwegen aan, die overwegend smaller zijn, omdat het bestemmingsverkeer betreft. Afhankelijk van de ligging op of naast de terp zijn de wegen van asfalt of halfverhard.

Ook het parkeren wordt geherstructureerd. Uitgangspunt daarbij is dat er op gras wordt geparkeerd. Het parkeren is centraal geregeld met slagbomen. Een uitzondering betreft het kortparkeren bij aankomst voordat men zich meldt bij de receptie. De kortparkeerstrook (parallel aan de toegangsweg) is alleen voor gasten en bezoekers beschikbaar.

In de huidige situatie is op het terrein parkeerruimte voor circa 300 personenauto's. In de toekomstige situatie van het totale terrein is ruimte voor vier parkeerplaatsen met een uitbreiding met ruimte voor 500 personenauto's. Dus totaal wordt er op het terrein ruimte gecreëerd voor 800 personenauto's.

Tenslotte wordt de milieustraat, met opstelplaatsen voor laden en lossen, verplaatst naar de hoofdontsluiting.

De aanpassing en de uitbreiding van de infrastructuur is een logisch gevolg van alle geplande verbeteringen en uitbreidingen. Uiteindelijk zal het vakantiepark beschikken over vier parkeerterreinen. Hierdoor zijn gasten altijd snel bij hun auto en wordt het park zelf ontlast van verspreid geparkeerde auto's. Dit bevordert de beeldkwaliteit en veiligheid op het park.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling is voldoende rekening gehouden met het aspect verkeer en parkeren.

4.6 Waterhuishouding

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Watertoets

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd. De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen.

De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl). De samenvatting en het toetsresultaat van de watertoets zijn weergegeven in Bijlage 5. Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. Wel moet rekening worden gehouden met natuur. Op basis van paragraaf 4.4 blijkt dat de locatie niet in een beschermd natuurgebied ligt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt het hemelwater direct in de bodem geïnfiltreerd. Het hemelwater kan langzaam en op een natuurlijke wijze afvloeien naar een nabijgelegen sloot.

Indien sprake is van een toename aan verhard oppervlak met meer dan 1.500 m2, dan is compenserende waterberging nodig. In de voorliggende situatie is dit niet het geval, aangezien de voorgenomen ontwikkeling tot een afname van verhard oppervlak leidt.

Het toekomstplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) besproken met Rijkswaterstaat. In Bijlage 6 is een verslag van deze bespreking opgenomen.

Hieruit blijkt Rijkswaterstaat kan instemmen met de ontwikkelingen die in de voorliggende ruimtelijke onderbouwing mogelijk worden gemaakt. Herschikking van de centrale voorzieningen stuit ruimtelijk op geen probleem zolang er maar aandacht is voor de bestaande functie (geen nieuwe functies toevoegen). De herschikking moet wel op het bestaande hoogwatervrije terrein plaatsvinden.

Bij verdere uitwerking van het gehele toekomstplan dienen de benodigde vergunningen te worden aangevraagd.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet onderzocht worden of het plan economisch uitvoerbaar is. In een aantal gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld.

De kosten voor deze ruimtelijke onderbouwing komen voor rekening van de initiatiefnemer en de opname daarvan in het bestemmingsplan komt voor rekening van de gemeente Buren.

Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten betreffende verhaal van exploitatiekosten en eventuele planschade wordt afgewend op de initiatiefnemer. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig. Het plan heeft verder geen consequenties voor de gemeentelijke kas.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De ruimtelijke onderbouwing wordt als onderdeel van de te verlenen omgevingsvergunning gepubliceerd. De omgevingsvergunning zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen.

Er is reeds overleg gevoerd met Rijkswaterstaat. In Bijlage 6 is een verslag van dit overleg opgenomen. Hieruit blijkt dat Rijkswaterstaat kan instemmen met de voorliggende ruimtelijke onderbouwing.

Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

30 juni 2015.