2.2.1 Omgeving     

Onderhavig plangebied is gelegen in de wijk Klingelbeek, ten westen van de binnenstad van Arnhem. Vroeger was de Klingelbeekseweg een doorgaande veldweg langs buitenplaatsen en landgoederen. Klingelbeek had in die tijd veel weg van een rustig dorp. Betrekkelijk dicht bij elkaar stonden vijf boerderijen, er waren enkele cafés, verder een school, een bakker, een kruidenier, een melkboer, een brandstoffenhandel, enkele groentekwekerijen en een bloemisterij. Ook was er een fabriek en zelfs een stationnetje. Alleen de dorpskerk ontbrak. Wel was er een kapel, die toebehoorde aan de fraters.

Navolgende afbeelding geeft een impressie van de omgeving van het plangebied rond het einde van de negentiende eeuw, als nog geen sprake is van een aaneengesloten verstedelijkt gebied.

Historische kaart begin 19^e eeuw (met globale aanduiding plangebied)

Vanaf het begin van de twintigste eeuw ontstaat op organische wijze de bestaande woonwijk Klingelbeek en wordt de bebouwingsstructuur steeds verder verdicht. Er worden met name woningen gebouwd, alhoewel ook de gevangenis een plaats krijgt in de wijk en er aan de zuidwestzijde grootschalige bedrijvigheid ontstaat (onder andere het Kema-terrein).

2.2.2 Plangebied: Landgoed Klingelbeek     

Het plangebied betreft het landgoed Klingelbeek. Huis Klingelbeek heeft mogelijk een middeleeuwse voorganger gehad die in 1390 voor het eerst wordt genoemd. Het landgoed maakt deel uit van de landgoederenzone langs de Rijnoever. Net als de omliggende buitenplaatsen was Klingelbeek aan de voorzijde georiënteerd op de straat en aan de achterzijde op de Rijn. De verlenging van de toegangslaan naar de Utrechtseweg rond 1724 suggereerde de ligging aan deze doorgaande weg. Later is deze verlengde toegangslaan naar de doorgaande weg van Arnhem naar Wageningen teniet gedaan door stedenbouwkundige wijzigingen in met name de 20^e eeuw.

Het huidige landhuis op het landgoed Klingelbeek is vermoedelijk gebouwd rond 1780 volgens het gemeentelijke monumentenregister. Het landgoed is diverse keren van gedaante veranderd. Uit kaarten van eind 19^e / begin 20^e eeuw blijkt dat aanvankelijk het landgoed bestond uit een landhuis, twee gebouwen aan weerzijden hiervan, een rechte oprijlaan en enkele gebouwen direct aan de Klingelbeekseweg. Later verdwijnen de gebouwen direct aan de Klingelbeekseweg en wijzigen ook de gebouwen rondom het landhuis. Als het landgoed in gebruik komt bij de Fraters van de Onze Lieve Vrouwe van het Heilig Hart van Utrecht, en het landhuis wordt omgedoopt tot het Eusebiushuis, krijgt de oprijlaan een verloop met twee gebogen rijbanen. Pas hierna ontstaat ook de vijver die momenteel nog aanwezig is.

Historische kaarten locatie Klingelbeek (bron: Masterplan)

Ook het landgoed heeft diverse gedaantewisselingen ondergaan. De verschillende tuinstijlen zijn in het verleden in samenhang met de bebouwing ontworpen, zoals een formele tuininrichting met moestuinen en boomgaarden aangelegd in 1724 volgens het Frans Classicisme en de relatief vroege omvorming in 1820 naar de mode van de Late Landschapsstijl.

2.3.1 Omgeving     

De omgeving van het bestemmingsplangebied is een bijzonder stukje Arnhem tussen de Utrechtseweg en de Rijn, dat een bijna dorps karakter heeft.

Ten noorden van het gebied loopt de Utrechtseweg, de verbinding over de rand van de stuwwal in de richting van Oosterbeek, gemeente Renkum, die doorloopt tot aan Utrecht. Ten zuiden hiervan ligt de Klingelbeekseweg, een oude route die de noordoever van de Rijn volgt. Het plangebied ligt direct ten zuiden van de Klingelbeekseweg. De bebouwing langs de zuidelijker gelegen Klingelbeekseweg heeft het karakter van een lint, de herbouwen hier stammen uit uiteenlopende periodes. Net ten oosten van het plangebied buigt de Klingelbeeksweg naar het noorden af om aan te sluiten op de Utrechtseweg.

Ten zuiden van het plangebied ligt de Neder-Rijn. Ten westen van het plangebied ligt het Elektrum, een congrescentrum. Dit complex maakt deel uit van het gebied 'Arnhems buiten', een uitgebreid gebied tussen Arnhem en Renkum in een bijzondere landschappelijke setting, waar zich diverse grootschalige functies (zoals KEMA) gevestigd hebben. Het gehele gebied Arnhems Buiten wordt ontwikkeld als aantrekkelijk park voor kennisintensieve bedrijven in een hoogwaardige omgeving.

2.3.2 Plangebied: Landgoed Klingelbeek     

Landgoed Klingelbeek ligt aan de Klingelbeekseweg, dat hoewel het vlakbij het Centrum van Arnhem gelegen is, een tamelijk dorps lint langs de (Neder-)Rijn is. De locatie heeft een heel bijzondere ligging tussen de (Neder-)Rijn enerzijds en de 'stuwwal' van de Veluwe anderzijds. De ligging is hiermee zeer bijzonder te noemen.

Op dit moment heeft de ruimtelijke indeling van het landgoed weinig kwaliteit. De villa geeft een wat desolate aanblik, aangezien veel bebouwing en beplanting zijn verdwenen. Van de bebouwing resteert uitsluitend de villa/het landhuis (alhoewel aan de achterzijde deels sloop heeft plaatsgevonden) en één gedeeltelijke gevel van een bijgebouw bij het landhuis.

Foto bestaande situatie landgoed Klingelbeek (bron: Wikipedia)

Het onbebouwde deel van het landgoed is thans een verwaarloosd gebied dat grotendeels is ingericht als gazon/grasland met diverse bomen. Van de Engelse landschapstuin die hier vroeger aanwezig was, zijn weinig sporen meer aanwezig. Binnen het plangebied bevindt zich nog wel een vijver die vroeger deel uitmaakte van het tuinontwerp.

Aan de Klingelbeekseweg bevinden zich de restanten van een oude moestuin, een karakteristiek onderdeel van een historisch landgoed. Verder bevindt zich langs de Klingelbeekseweg een lage stenen muur met hierop een hekwerk met ter hoogte van de oude inrit een poort.

Het reliëf in het plangebied is een opvallende kwaliteit. Het plangebied ligt op de zuidelijke helling van de stuwwal en kent van noord naar zuid een hoogteverschil van ruim zes meter, waarbij er globaal een verloop is van hoog (Klingelbeekseweg) naar laag (zijde van de rivier).

Bestaande plangebied en waarden plangebied (bron: Masterplan)

De klassieke opzet van een landgoed is nog herkenbaar ter plekke: hierbij zijn met name de hogere delen dicht beplant en de lagere delen open met her en der een boomgroep. De villa / het landhuis ligt verder precies op de overgang van deze twee landschappen.

Een bijzonder element is verder de Holle weg, die aan de westzijde van het plangebied is gelegen. Ooit was dit de oprijlaan naar het buiten Klingelbeek. Momenteel is dit een karakteristieke verbinding richting de Rijn. Aan de oostzijde van de Holle weg bevinden zich in de hier aanwezige insteekhaven enkele woonschepen.

Foto bestaande Holle weg

Foto entree Landgoed Klingelbeek

Luchtfoto van het plangebied, d.d. 20-4-2014 (bron: Google Earth)

Luchtfoto's van het plangebied (bron: Bing Maps)

2.3.3 Verkeer en parkeren     

Het plangebied wordt in de huidige situatie ontsloten via de Klingelbeekseweg. Voor autoverkeer wordt deze weg met name door bestemmingsverkeer gebruikt. De Utrechtseweg die iets noordelijker ligt is de doorgaande autoweg. Dit uit zich in een betrekkelijk smal profiel en een dorps karakter van de Klingelbeekseweg ter hoogte van het plangebied. Richting Oosterbeek wordt de weg wel steeds breder. De Klingelbeekseweg wordt in 2017 heringericht als snelfietsroute als onderdeel van het fietstraject Wageningen-Arnhem.

Er is geen verbinding meer aanwezig met de Holle weg die aan de westzijde van het gebied ligt.

In de huidige situatie wordt het parkeren op eigen terrein opgelost.

3.2.1 Rijksbeleid     

3.2.2 Provinciaal beleid     

3.2.3 Gemeentelijk beleid     

3.3.1 De Arnhemse Woonprincipes 2025     

Algemeen

De Arnhemse Woonprincipes 2025 (de Arnhemse woonvisie) is met brede participatie uit de stad tot stand gekomen. Deze Woonprincipes vormen tezamen de actualisering van de Woonvisie 2015 en de strategische koers die er voor moet zorgen dat Arnhem ook in de toekomst een woonstad blijft waar het voor iedereen aantrekkelijk is om te wonen, te leren, te werken en te leven. Bij het opstellen van de Woonprincipes is rekening gehouden met wet- en regelgeving en beleidskaders van andere overheden.

Met instrumenten als het Volkshuisvestelijk kader, de Uitvoeringsagenda en het Procesplan (langer) Zelfstandig wonen, stuurt de gemeente in het woonprogramma op een kwalitatieve en gedifferentieerde woningvoorraad dat nu en in de toekomst kan voldoen aan de vraag en behoefte van alle woningzoekenden. Het fundament voor het Wonen in Arnhem ligt in de bestaande woningvoorraad, de transformatiemogelijkheden van gebouwen, en een aanvullende nieuwbouwopgave. Hiermee kan meer aanbod gecreëerd worden aan levensloopgeschikte woningen en woonvormen in verschillende prijsklassen, in koop en huur. Daarbij streeft Arnhem met een gezonde mix aan diverse bevolkings- en inkomensgroepen naar prettige, veilige en toegankelijke woon-en leefomgevingen in wijken en buurten.

De nieuwe Arnhemse Woonprincipes 2025, zijn door de gemeenteraad vastgesteld op 14 december 2015 en vervangen de Arnhemse Woonvisie 2015 en bijbehorende Arnhemse Woonagenda 2011-2015.

De vier pijlers van de Woonprincipes zijn:

1. Duurzaam betaalbaar; hierbij zorgt de gemeente Arnhem dat er voor elk inkomen voldoende passende sociale en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Daarbij stuurt de gemeente niet alleen op aantallen, maar streeft het ook naar een goede prijskwaliteit en op de duurzaamheid van woningen in de nieuwbouw en in de bestaande woningvoorraad.
2. Levensloopgeschikt wonen; door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen aan te passen of op te plussen, kan de gemeente mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden in Arnhem.
3. Aantrekkelijke woonstad; Arnhem heeft door zijn centrale ligging een bijzondere ruimtelijke en groene kwaliteit. Met de binnenstad, de Rijn en stadsparken in combinatie met wonen, leren, werken en verblijven maakt het de stad vitaler. Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn en blijven voor haar huidige inwoners, maar ook meer studenten en midden en hoge inkomens aan zich binden door het bieden van aantrekkelijke, levendige of bijzondere woonmilieus.
4. Wijken met identiteit; Elke wijk heeft zijn eigen herkenbare identiteit die recht doet aan de beleving van haar inwoners. Met deze variëteit wil de stad inzetten op een duurzame woon- en leefomgeving waar bewoners trots zijn op hun wijk, waar ze zich thuis en ook zelf verantwoordelijk voor voelen. Dat palet van eigen identiteit en karakters van wijken draagt bij aan de aantrekkingskracht van Arnhem als woonstad.

Deze vier pijlers van de woonprincipes zijn onlosmakelijk verbonden aan het overkoepelde thema Duurzaamheid. Tezamen vormen ze de ruggengraat van de Arnhemse Woonprincipes 2025.

Wonen, welzijn en zorg versus Langer Zelfstandig Wonen

Er ligt op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg een stevige fysieke huisvestingsopgave. Door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen preventief aan te passen of op te plussen, kunnen we mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden. Daarnaast ligt er de opgave om voor bijzondere doelgroepen en met name voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschalig aanbod aan woonvormen of (beschutte, beschermde) woonconcepten te realiseren en te faciliteren dat het (langer) zelfstandig wonen, aangevuld wordt met arrangementen van (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning of toezicht en andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving kan worden geboden.

3.3.2 Toetsing van het initiatief aan De Arnhemse Woonprincipes 2025     

Dit bestemmingsplan voorziet onder meer in de mogelijkheid om binnen het plangebied appartementen te realiseren. De appartementen zijn bij uitstek geschikt voor ouderen, alleenstaanden en tweepersoonshuishouden. Een deel van de appartementen zijn levensloopgeschikte woningen. Rijwoningen en een vrijstaande woning maken ook onderdeel uit van het programma. Hiermee is sprake van diversiteit in woningtypen. In het plangebied is bovendien sprake van een bijzonder woonmilieu, waardoor midden en hoge inkomens aan de stad kunnen worden gebonden. Dit draagt bij aan de pijler 'Arnhem als aantrekkelijke woonstad'.

Met het voorgenomen programma wordt bijgedragen aan het realiseren van voldoende woningen en het bevorderen van de woningdifferentiatie. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie.

3.4.1 Welstandsnota Arnhem 2015     

Op 13 juli 2015 heeft de gemeenteraad van Arnhem de nieuwe welstandsnota vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daar aan bij. De gemeente wil dat zo houden.

De gemeente wil dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid passen in hun omgeving. De bestaande stad is dus het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn verder in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Het Landgoed Klingelbeek valt in het gebied met een lichte welstandstoets, die geldt voor de hele wijk Klingelbeek-Hoogstede. Voor gemeentelijke monumenten geldt echter een afwijkend welstandsniveau, namelijk welstandsniveau 'zwaar'.

Uitsnede uit kaart welstandsnota met welstandsniveaus per wijk

Gebied met lichte welstandstoets

In gebieden die zich kenmerken door samenhang in het straatbeeld – bijvoorbeeld door een eenheid in dakvormen, architectuur of materiaalgebruik – blijven we erop toezien dat dit eigen karakter bewaard blijft. Welstandsregels voor dit niveau zijn beperkt en gaan alleen over het gevelbeeld en de daken die vanaf de straat zichtbaar zijn. Voor de achterkanten van gebouwen gelden geen regels, die zijn dus welstandsvrij. De regels zijn bedoeld om de kenmerken van het gevelbeeld in relatie tot het openbaar gebied op hoofdlijnen in stand te houden.

Zware welstandstoets

Wanneer het om een gemeentelijk- of rijksmonument gaat dan gelden de standaard criteria niet maar wordt altijd maatwerk geleverd. Externe onafhankelijke deskundigheid is altijd noodzakelijk bij de toetsing van monumentenaanvragen. Deze inzet wordt momenteel geleverd door één van de leden (architect / monumentendeskundige) van de huidige commissie voor ruimtelijke kwaliteit. Deze inzet wordt gecontinueerd. Daarnaast wordt de interne monumentendeskundigheid van de hoofdadviseur erfgoed betrokken bij het toetsingsproces. Indien complexe zaken aan de orde zijn waarbij meer en bredere deskundigheid zoals cultuurhistorie aan de orde zijn, zal deze expertise op incidentele basis van buitenaf worden ingehuurd.

3.4.2 Toetsing van het initiatief aan de Welstandsnota Arnhem 2015     

Het plangebied is gelegen in een gebied met een lichte welstandstoets. Voor het gemeentelijke monument geldt echter een zware welstandstoets. Op dit moment is er nog geen compleet uitgewerkt bouwplan aanwezig. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal het ontwerp van de bebouwing worden getoetst aan de geldende welstandscriteria. Hierbij zal rekening worden gehouden met het feit dat sprake is van een cultuurhistorisch waardevol gebied en van een gemeentelijk monument.

3.5.1 Rijksbeleid     

Op rijksniveau geeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 'Nederland concurrerend, bereikbaar leefbaar en veilig' (SVIR, 2012) de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Het mobiliteitssysteem moet robuust en samenhangend worden, meer keuzemogelijkheden bieden en voldoende capaciteit hebben om de groei van de mobiliteit op de middellange (2028) en lange (2040) termijn op te vangen. De ambitie is dat gebruikers in 2040 beschikken over optimale ketenmobiliteit door een goede verbinding van de verschillende mobiliteitsnetwerken via multimodale knooppunten (voor personen en goederen) en door een goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling. De regio Arnhem Nijmegen is aangeduid als stedelijke regio met een concentratie van topsectoren.

3.5.2 Provinciaal beleid     

Een van de kerntaken van de provincie Gelderland is zorgen voor een goede regionale bereikbaarheid en een goed regionaal openbaar vervoer. Ondanks de bezuinigingen heeft de provincie extra financiële middelen ter beschikking gesteld voor mobiliteitsmaatregelen. Dit is, omdat zij een goede bereikbaarheid belangrijk vindt, maar ook om de economische ontwikkeling in Gelderland te ondersteunen. De provincie geeft veel aandacht aan mobiliteitsbehoefte van inwoners en bedrijven in Gelderland en kijkt daarbij naar toekomstige ontwikkelingen als het digitale werken. Maar er is ook veel oog voor leefbaarheid en verkeersveiligheid.

De provincie wil een goede bereikbaarheid voor wonen, werken en recreëren en de mobiliteit daarbij afstemmen op de economische ontwikkelingen. Daarom zet Gelderland in op het beter gebruik van (internationale) corridors. Daarnaast wordt samen met de andere wegbeheerders in de stedelijke gebieden aan een beter gebruik van de infrastructuur gewerkt om files te voorkomen en de doorstroming te bevorderen. De toegang tot bedrijventerreinen is ook een speerpunt van het provinciale beleid. Een andere ontwikkeling is de verschuiving van mobiliteitsvragen in het landelijk gebied door krimp en vergrijzing. Hier moet de aansluiting met de stedelijke gebieden gewaarborgd blijven.

Omgevingsvisie

De provincie heeft in juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld (geconsolideerde versie, juli 2015). Deze visie integreert en vervangt zeven beleidsplannen, waaronder het Provinciaal Verkeer en Vervoerplan 2 uit 2004. De omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie de komende tien jaar om wil gaan met de ontwikkelingen en initiatieven ronde economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid, maar ook met natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is een andere wijze van werken; minder vastleggen wat wel of niet mag. De omgevingsvisie stelt kaders voor toekomstige activiteiten.

3.5.3 Gemeentelijk beleid     

De gemeente Arnhem heeft haar verkeersbeleid op hoofdlijnen verwoord in de Structuurvisie Arnhem 2020-2040 (vastgesteld 2012). Voor mobiliteit biedt het structuurplan een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief. Arnhem streeft naar een duurzame bereikbaarheid in een aantrekkelijke en veilige stad. Vooral in de bestaande stad geldt daarbij het principe: eerst de bestaande verkeersruimte beter benutten en pas daarna zoeken naar mogelijkheden tot uitbreiding van de (auto)verkeersruimte. De inzet van slim ruimtegebruik, voor versterking van fiets en openbaar vervoer, aangevuld met spitsmijdende maatregelen moet Arnhem de komende jaren bereikbaar houden.

In maart 2013 is een beleidsplan fietsverkeer 'Nieuwe verbindingen, nieuwe fietsers' vastgesteld. Deze nota is een uitwerking van de inzet voor versterking van het fietsgebruik. Inzet is de bestaande fietser beter faciliteren maar vooral automobilisten verleiden meer te fietsen. Uitgangspunten voor deze beleidsnota zijn:

1. nadruk op utilitair fietsgebruik (de ritten naar werk, school en voorzieningen);
2. inzetten op de nieuwe fietser, dat is de fietser die nu nog in de auto zit;
3. aanleggen van kortsluitende verbindingen;
4. aanleggen van hoogwaardige doorgaande verbindingen (snelfietsroutes);
5. hoogwaardige stallingsvoorzieningen (belangrijk bij ketenverplaatsingen).

De bestaande fietser heeft vooral behoefte aan een samenhangend fietsnetwerk, veiligheid, comfort, snelheid en stallingsvoorzieningen. Om de nieuwe fietser te verleiden zullen we vooral moeten inzetten op de aanleg van nieuwe verbindingen. De opkomst van de elektrische fiets helpt hierbij.

In mei 2013 is de beleidsnota openbaar vervoer 'De reiziger centraal' vastgesteld. Deze nota heeft als doel het in stand houden van betaalbaar en kwalitatief goed openbaar vervoer en het doorgroeien naar emissieloos openbaar vervoer. Het openbaar vervoer wordt toekomstvast door een kwaliteitsslag met als maatregelen:

• een hoogwaardig openbaar vervoernetwerk;
• de reiziger centraal stellen;
• een mobiliteit bieden voor iedereen;
• een emissieloos openbaar vervoer.

Voor het onderdeel parkeren gelden beleidsregels en Arnhemse parkeernormen. Deze zijn opgenomen in de Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003'.

3.5.4 Toetsing van het initiatief aan het Verkeersbeleid     

Wat betreft de toetsing van de aspecten verkeer en parkeren wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 4.6. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met het gemeentelijk verkeersbeleid.

3.6.1 Geluid     

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals scholen en zorginstellingen.

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde).

Voor het verlenen van een hogere grenswaarde is de nota “uitvoeringsbeleid hogere grenswaarde” van de gemeente Arnhem van toepassing.

Beleidsplan Geluid

In augustus 2008 is het beleidsplan Geluid door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naarmate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

3.6.2 Luchtkwaliteit     

Wet Luchtkwaliteit 2007

De Europese richtlijnen zijn geïmplementeerd in titel 5.2 van de Wet Milieubeheer. Het doel van deze wetgeving is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende grenswaarden het meest relevant:

• PM₁₀ (fijnstof)
  1. de jaargemiddelde concentratie van 40 µg PM10/m3 mag met ingang van 1 januari 2005 niet worden overschreden;
  2. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 µg PM10/m3 mag met ingang van 1 januari 2005 niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;
• NO₂ (stikstofdioxide)
  1. de jaargemiddelde concentratie van 40 µg NO2/m3 mag met ingang van 1 januari 2010 niet worden overschreden;
  2. de uurgemiddelde concentratie van 200 µg NO2/m3 mag met ingang van 1 januari 2010 niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

In de wet zijn de grenswaarden ten opzichte van eerdere regelgeving zijn ongewijzigd gebleven, maar de wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit Luchtkwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate (IBM)” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL is in 2009 van kracht geworden.

Beleidsnota Lucht en Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit

Het Arnhemse beleid op gebied van luchtkwaliteit is vastgelegd in de Beleidsnota Lucht uit 2005. Deze nota is erop gericht nieuwe overschrijdingen van de normen uit de Wet Milieubeheer te voorkomen en bestaande of dreigende overschrijdingen op te lossen. Daarnaast richt de Beleidsnota Lucht zich op het beperken van overlast door geurhinder. Voor wat betreft het halen van de normen uit het BLK2005 en de Wet Milieubeheer is de beleidsnota vertaald naar maatregelen in het Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit 2010 - 2014.

3.6.3 Hinder     

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

Geurhinder van industriële bedrijven

Het beleidsplan Geur uit 2010 gaat in op geur afkomstig van industriële bedrijven waarvoor de gemeente Arnhem het bevoegde gezag is. Milieubeleid kan een positieve bijdrage leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Geur is een milieuaspect dat een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid. Het geurbeleid van de gemeente Arnhem sluit, voor zover dat mogelijk is, aan op het geurbeleid van de provincie Gelderland. Het doel van het geurbeleid is dat inwoners van Arnhem nu en in de toekomst niet worden blootgesteld aan geuroverlast door industriële bedrijven.

3.6.4 Externe veiligheid     

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

Landelijk beleid

Voor bedrijven is op 28 oktober 2004 het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In het Bevi worden milieukwaliteitseisen vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken. In het Bevi wordt een onderscheid gemaakt in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De 10-6 PR contour geldt ten opzichte van kwetsbare objecten als grenswaarde en ten opzichte van beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Het beoordelingskader voor het groepsrisico is een oriënterende waarde.

Voor ondergrondse (aardgas)leidingen is er het Besluit externe veiligheid buisleidingen en voor de transportroutes (weg, water, spoor) het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). In het Btev zijn de milieukwaliteitseisen vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken.

Gemeentelijk beleid

Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid vastgesteld dat op 9 maart 2015 wederom met 4 jaar is verlengd. Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

3.6.5 Groen en ecologie     

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt de Flora-en faunawet, Natuurbeschermingswet 1998 en Boswet. Veel taken zijn gedecentraliseerd naar met name de provincies, waarbij tevens de rol van gemeenten belangrijker geworden is. Wat betreft gebiedsbescherming waren de provincies reeds bevoegd gezag, dit is ook in de nieuwe situatie het geval. Op gebied van soortbescherming (voormalig FF-wet) maakt het systeem met drie beschermingsregimes plaats voor twee beschermingsniveaus: strikt beschermde soorten (veelal HR- en VR-soorten) en overige beschermde soorten. De lijsten met beschermde soorten zijn deels gewijzigd. Zo zijn er minder vissen en vaatplanten beschermd, terwijl het aantal beschermde libellen en dagvlinders juist is toegenomen. Onder de Wet natuurbescherming kunnen provincies deels een eigen invulling geven aan de bescherming van soorten.

Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015

Op 28 juni 2004 is het groenplan 2004-2007/2015 vastgesteld. De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswens moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor herontwikkeling. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen. Het oppervlakte groen en de bomen moeten dus eerst geïnventariseerd worden. In het bestemmingsplan is een groenbalans opgenomen, waarin is aangegeven hoe de groencompensatieregels zijn toegepast.

Vanuit ecologisch perspectief vormen gebieds- en soortbescherming het basisdoel. Achterliggende ambitie is een versterking en verdere ontwikkeling tot een zo volledig mogelijk ecosysteem van kenmerkende Arnhemse natuur. Deze komt tot uitdrukking in de verscheidenheid aan planten en dieren in een samenhangend netwerk. Andere punten zijn:

• Alleen inzetten op natuur daar waar deze kansrijk is, waarbij cultuurlijk en natuurlijk beeld en gebruik op elkaar afgestemd zijn;
• Barrières van de stedelijke druk opheffen of zoneren.

Er worden 5 samenhangende natuurdoeltypen geformuleerd: Natuurkernen, Natuurzones en stapstenen, Natuurlijke groenzones, Overig groen en De Stenen stad. Aan de natuurdoeltypen zijn doelsoorten gekoppeld.

3.6.6 Water     

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021. Deze is vanaf 17 december 2015 van kracht. Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen hebben in dit plan een plek gekregen, net zoals enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie.

Daarnaast hebben Rijk, provincies, gemeente, waterschappen, en drinkwaterbedrijven afgesproken om gezamenlijk maatregelen te nemen voor een doelmatiger waterbeheer; het Bestuursakkoord Water (d.d. april 2011). De inzet ligt bij mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van watersysteem en waterketen. De kwaliteit moet omhoog tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 is water in 3 nationale belangen terug te vinden. Daarbij gaat het om de bescherming van de grondwaterkwaliteit en –kwantiteit, de bescherming en verbetering van de waterkwaliteit, een goede zoetwatervoorziening en voldoende ruimte voor waterveiligheid. Nieuw is de aandacht voor klimaatbestendige (her)ontwikkelingen, waarin water een belangrijk aspect is.

In de Waterwet (22 december 2009) zijn ondermeer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Provinciaal en regionaal beleid

Op provinciaal niveau maakt het waterbeheer onderdeel uit van de Omgevingsvisie Gelderland (vastgesteld 9 juli 2014).

Water maakt onderdeel uit van tweede centrale doelstelling namelijk het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. Het aspect Water heeft, net als andere beleidsvelden, geen autonoom beleidsplan meer, maar maakt onderdeel uit van de totale leefomgeving; het is nu verweven met aspecten waar het in de praktijk ook mee samenhangt. Realisatie van de doelstelling betekent onder meer:

• ontwikkelen met kwaliteit, met respect voor ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten;
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle functies; bij droogte, hitte en waterovervloed;
• een gezonde en veilige leefomgeving
• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

Daarnaast is de provincie nog aanspreekpunt voor drie zaken:

• onttrekkingen voor drinkwaterwinning;
• onttrekkingen ten behoeve van bodemenergiesystemen zoals koude- en warmte opslag (KWO);
• industriële onttrekkingen meer dan 150.000 m³ per jaar.

Beleidslijn grote rivieren

Het uitgangspunt van de Beleidslijn grote rivieren is het waarborgen van een veilige afvoer en berging van rivierwater onder normale en onder maatgevende hoogwaterstanden. Tevens geldt dat het bieden van mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen, binnen de randvoorwaarden die de veiligheid stelt, van belang is voor het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het rivierbed. Voor de Beleidslijn grote rivieren gelden twee concrete doelstellingen:

• de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit van het rivierbed behouden;
• ontwikkelingen tegen gaan die de mogelijkheid tot rivierverruiming door verbreding en
• verlaging nu en in de toekomst feitelijk onmogelijk maken.

Beleid waterschap en gemeente

Het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord is overgedragen aan het Waterschap Rijn en IJssel waardoor de gemeente Arnhem rekening dient te houden met het vigerende beleid van het waterschap. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is het vastgestelde Waterbeheerplan (2016-2021) en de Keur en legger van het waterschap.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen.

• Gemeentelijk RioleringsPlan (2014-2018), vastgesteld op 2 november 2015.
  
  Dit plan richt zich vooral op het herstellen dan wel vervangen van slechte riolen en geeft invulling van de gemeentelijke zorgtaken voor grondwater en hemelwater
• Waterplan Arnhem (2009-2015), vastgesteld op 19 oktober 2009.
  
  Door de gemeente Arnhem en haar waterpartners is dit TweedeWaterplan Arnhem opgesteld. Op 26 februari 2010 hebben gemeente en de beide waterschappen de intentieovereenkomst ondertekend. Het waterplan is gebaseerd op 4 hoofddoelstellingen:
  1. Arnhem aantrekkelijke waterstad;
  2. Klimaatbestendig watersysteem en waterketen;
  3. Goede kwaliteit water en waterbodem;
  4. Bewustwording.

Aanpak wateroverlast Arnhem-Noord (vastgesteld 2 november 2015)

Het plan heeft tot doel om Arnhem en vooral Arnhem-Noord, beter waterbestendig te maken tegen zware regenbuien. Daarom zal over elk plan een waterscan worden gelegd. Tijdens werkzaamheden in de openbare ruimte worden ruimtelijke maatregelen genomen die wateroverlast verminderen dan wel beperken.

Resumé

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• negatieve verstoring van de grondwaterstanden en –stromingen niet toegestaan zijn om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen.
• maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling.
• bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering en worden verwerkt op eigen terrein.
• voldoende oppervlaktewater aanwezig is en op de goede locatie.
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt.
• het gebruik van uitloogbare materialen en chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan;
• ontwikkelingen moeten bijdragen aan het verminderen of beperken van wateroverlast;
• De aanwezige ruimte in het winterbed van de rivieren beschikbaar blijft voor het primaire doel: waterberging en waterafvoer.

3.6.7 Bodem     

Voor deze ontwikkellocatie is getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook is getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Als toetsingskader wordt gebruik gemaakt van onderstaande bodemregelgeving:

• Wet Bodembescherming;
• Beleidsnota bodem 2012, Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, 1 december 2012;
• Besluit Bodemkwaliteit;
• Nota Bodembeheer, september 2011

3.6.8 Cultuurhistorie en archeologie     

Rijksbeleid

Erfgoedwet

Cultuurhistorische objecten die zeldzaam of schaars zijn en die voor mensen in hoge mate het beeld van Nederland bepalen, worden aangewezen als monumenten. In de Monumentenwet 1988 is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. De Monumentenwet 1988 is het belangrijkste instrument voor de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed in Nederland. Per juli 2016 maakt de Monumentenwet 1988 deel uit van de Erfgoedwet, een bundeling van wetten met betrekking tot het erfgoed.

Bro

Cultuurhistorie moet op basis van de gewijzigde Bro (art 3.1.6 ) goed in bestemmingsplannen verankerd worden. Dit behelst niet alleen een beschrijving van de aanwezige en te verwachten cultuurhistorische waarden, maar ook een waardering ervan en een advies over toekomstige omgang ermee, gelet op de ruimtelijke opgave die in het bestemmingsplan aan de orde is. Aangegeven moet worden hoe met de cultuurhistorische waarden rekening is gehouden in het bestemmingsplan.

Verdrag van Valletta en de Wet op de archeologische monumentenzorg

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

• archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
• vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
• bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

In 2007 is het verdrag vertaald in de Monumentenwet 1988 en maakt thans deel uit van de Erfgoedwet.

Provinciaal beleid

Programma 'Gelderland Cultuurprovincie'

In 2012 is het Programmaplan voor Cultuur en Erfgoed 2013-2016 vastgesteld. De visie die hieraan ten grondslag ligt, is dat cultuur en erfgoed een wezenlijke bijdrage leveren aan de Gelderse samenleving. Cultuur en erfgoed zijn bouwstenen voor een goede economische en maatschappelijke ontwikkeling en bepalen mede de identiteit van Gelderland. Bij erfgoed gaat het om het duurzaam benutten van monumenten, archeologie en landschap. Enkele thema's die in het programma aan de orde komen, zijn: het vergroten van de zichtbaarheid en beleefbaarheid van erfgoed; het bevorderen van kennis en vakmanschap; het stimuleren van herbestemming en het investeren in buitenplaatsen en militaire linies.

Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 'Panorama Arnhem'

In de Erfgoednota 'Panorama Arnhem' wordt het accent verschoven van 'behoud door bescherming' naar 'behoud door ontwikkeling'. We gaan er vanuit dat de cultuurhistorie zo op een vroeg moment een actieve rol gaat spelen in veranderingsprocessen en ontwerpkeuzen. Het stadsbeeld van Arnhem verandert in hoog tempo. Het erfgoedbeleid wil de cultuurhistorische factor een zichtbare en samenhangende rol geven in deze stedelijke ontwikkelingen. Cultuurhistorie wordt ingezet als ontwikkelingskans en niet als belemmering.

Streven is om bij planontwikkelingen zo vroeg mogelijk onze kennis van de Arnhemse cultuurhistorie in te brengen. De kennis van het Arnhemse erfgoed moet goed toegankelijk zijn. Hiertoe worden nieuwe instrumenten ontwikkeld. De erfgoedkaart biedt een overzicht van alle cultuurhistorische elementen en structuren binnen de gemeente Arnhem. Daarnaast blijft het zichtbaar maken van de bouw- en ontwikkelgeschiedenis van onze stad uitgangspunt. De cultuurhistorische dimensie van de stad moet, waar mogelijk, worden versterkt en beleefbaar gemaakt.

Om de doelstellingen van het erfgoedbeleid te realiseren zetten we een aantal strategieën in:

• Behouden door ontwikkelen
• Behouden door beschermen
• Adviseren, stimuleren en verleiden
• Kennis verwerven en verspreiden

Archeologische verwachtingenkaart

Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta. Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Conform de Erfgoedverordening geldt dat archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden als grondroerende werkzaamheden:

• in archeologisch waardevolle gebieden (buiten monumenten) dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 30 m²;
• in gebieden met een hoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 200 m²;
• in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 500 m²;
• in gebieden met een lage archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 2.000 m².

Voor archeologisch waardevolle gebieden zijnde beschermde gemeentelijke of rijksmonumenten, geldt maatwerk. Voor rijksmonumenten beslist de Minister van OC&W. Gebieden die reeds onderzocht zijn en/of zijn vrijgegeven, zijn vrijgesteld van onderzoek. Aan het archeologische beleid dat in de verordening is verankerd, ligt de archeologische maatregelenkaart als basis.

Structuurvisie

De Structuurvisie Arnhem 2020-2040 (december 2012) biedt een strategisch kader voor ruimtelijke planning op stedelijk niveau voor de lange termijn. Uitgangspunt is het voortbouwen op de karakteristieken van de historisch gegroeide stad. In de cultuurhistorische hoofdstructuur zijn de ruimtelijke, historische elementen weergegeven, die essentieel zijn voor Arnhem als geheel. Per landschappelijke karakteristiek zijn de ambities weergegeven. Vervolgens is een selectie gemaakt van die cultuurhistorische belangen en structuren die kansen bieden bij nieuwe gebiedsontwikkelingen in de stad: de 'Cultuurhistorische Kansenkaart'. De rijkdom van de Arnhemse cultuurhistorie is kader en inspiratiebron bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad.

3.6.9 Energie en duurzaam bouwen     

Rijksbeleid

Nieuwe gebouwen en woningen moeten volgens landelijke regelgeving voldoen aan het Bouwbesluit. In het bouwbesluit worden de energieprestaties voor nieuwe gebouwen en woningen fasegewijs aangescherpt. Per 1 januari 2015 is de Energieprestatie-coëfficiënt (EPC) voor nieuwbouw van woningen aangescherpt tot 0,4. Voor utiliteitsbouw is de EPC-eis afhankelijk van de functie.

Nieuwe overheidsgebouwen moeten vanaf eind 2018 bijna energieneutraal (BENG) gebouwd worden. Voor alle overige nieuwe gebouwen (ook woningen) geldt deze BENG-eis vanaf eind 2020.

Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een gebruiksoppervlak groter dan 100 m2 moet een milieuprestatieberekening worden bijgevoegd.

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijke beleid op het gebied van Energie en Duurzaam Bouwen is vastgelegd in het Programmaplan New energy made in Arnhem 2015-2020 (2015) en in de Structuurvisie 2020-2040 (december 2012).

De gemeente Arnhem hanteert de volgende voorkeursvolgorde inzake de ambities voor nieuwbouw:

1. Energieneutraal,
2. Bijna energieneutraal (BENG),
3. Conform eisen bouwbesluit.

• Energievisie

De gemeente eist bij gebiedsontwikkelingen van meer dan 50 woningequivalenten een energievisie van de initiatiefnemer. Energieneutraliteit is hierbij het streven.

Met behulp van een energievisie kan een geschikte combinatie van energieconcepten gekozen worden. De energievisie brengt verschillende energieopties voor het plangebied in beeld en beschrijft de consequenties daarvan. De visie kan uitgebreid worden tot een duurzaamheidsvisie door bijvoorbeeld ook thema's als duurzaam bouwen, afval, groen, water, mobiliteit en openbare ruimte mee te nemen.

• GPR - Gemeentelijke Praktijk Richtlijn

Om een bredere duurzaamheidsafweging te maken waarbij naast energie ook thema's als milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde worden beschouwd, is GPR een bruikbare tool. GPR wordt als tool beschikbaar gesteld door de gemeente Arnhem en is zowel te gebruiken voor gebouwen als voor gebiedsontwikkeling.

Voor het plan Landgoed Klingelbeek wordt geen energievisie opgesteld.

3.6.10 Stadsklimaat     

In de Structuurvisie Arnhem 2020-2040 (december 2012) is de gemeentelijke ambitie verwoord om Arnhem klimaatbestendig te maken onder alle weersomstandigheden. Gestreefd wordt naar 'prettig toeven' binnen- en buitenshuis en in elk geval het vermijden van ongewenste gezondheidsrisico's. Dit laatste vooral voor de kwetsbare groepen in onze stad als ouderen. In de Structuurvisie ligt de nadruk op hitte door de toename in de toekomst van het aantal zomerse en zelfs tropische dagen als gevolg van de klimaatverandering. In het realiseren van een prettig stadsklimaat wil de gemeente optimaal gebruik maken van de (huidige) gunstige geografische uitgangssituatie van natuurlijke luchtstromen die van de hoger gelegen stadsranden en vanuit de rivierzone (Neder-Rijn) de stad in stromen en zorgen voor koeling en tevens een goede luchtkwaliteit. Ook het groene karakter van de stad met de grote parken maar ook het wijkgroen draagt daaraan in hoge mate bij.

Opwarming van de stad tijdens warme dagen doet zich voor in de dichtbebouwde stenige gebieden met veel gebouwvolume, verharding en weinig groen. Op de Hittekaart van Arnhem is de gevoeligheid van de stad voor opwarming weergegeven (zie navolgende afbeelding). Bepaalde delen van de stad hebben een verhoogde kans op opwarming; de stedelijke hitte-eilanden, wat ongewenste gevolgen voor het woon- en leefmilieu en het functioneren van deze gebieden.

Het plangebied is gelegen in een in groen aangegeven gebied, waar de wind meer vrij spel heeft of zelfs koele lucht wordt geproduceerd. Deze gebieden verkoelen de stad.

Afbeelding Hittekaart van Arnhem (groen is koel, rood is warm)

3.6.11 Besluit milieueffectrapportage     

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Een bestemmingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 19j, lid 2 van de Natuurbeschermingswet 1998 noodzakelijk is;
• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 (plannen).
• Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld of nog een omgevingsvergunning milieu moet worden verleend dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen in onderdeel D en beneden de drempelwaarden vallen, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

In paragraaf 5.11 wordt nader ingegaan op de m.e.r.

3.7.1 Nota Ruimte voor de Jeugd (Spelennota) (2010 – 2020)     

De nota Ruimte voor de Jeugd uit 2009 geeft een overall visie op spelen en ontmoeten. De gemeente Arnhem onderstreept de noodzaak van speelruimte omdat spelen van groot belang is voor de lichamelijke en geestelijke ontwikkeling van kinderen van 0 – 25 jaar. De gemeente streeft er naar, volgens de richtlijnen van de NUSO, per hectare netto woongebied 300 m2 (= 3%) te reserveren voor speelruimte (formeel en informeel).

Kinderen spelen niet alleen op formele ruimtes met toestellen, maar ook op informele ruimtes als trottoirs, pleinen, tuinen en parken. Met name natuurlijke speelruimtes zijn plekken die vaak veel uitdagender zijn om te spelen. Verder is er aandacht voor voorzieningen die voldoen aan de wensen van jongeren vanaf 13 jaar. In deze leeftijdscategorie is er niet zozeer sprake van 'spelen', maar gaat et vooral om ontmoeting en sport.

3.7.2 Toetsing van het initiatief aan sport-, recreatie- en spelen beleid     

Wat betreft speelvoorzieningen wordt opgemerkt dat in de omgeving van het plangebied reeds voldoende speelvoorzieningen aanwezig zijn. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het hiervoor genoemde gemeentelijk beleid.

3.8.1 Wijkeconomie     

Het stimuleren van 'werken in de wijk' oftewel wijkeconomie, zoals vastgelegd in de gelijknamige Nota Wijkeconomie (2001), blijft een belangrijk thema. De ontwikkeling van (kleinschalige) bedrijvigheid en werkgelegenheid levert een bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijk. In dit verband is het werken aan huis, binnen duidelijk beperkte kaders, toegestaan. Concreet betekent dit dat de gemeente actief blijft bij het stimuleren van woon-werkeenheden en het ontwikkelen van kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen in wijken, bedoeld voor bedrijven in de ambachtelijke bedrijvigheid en de persoonlijke, zakelijke en overige dienstverlening. In dat kader past ook het faciliteren van de bedrijvendynamiek als het gaat om startende bedrijvigheid en zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers). Tot slot richt wijkeconomie zich in samenhang met het detailhandelsbeleid eveneens op het behoud en de versterking van de winkel- en eventuele horecavoorzieningen in de wijk.

Toetsing van het initiatief aan het Economisch beleid

Dit bestemmingsplan staat in beperkte mate commerciële doeleinden toe. Met deze mogelijkheden die worden geboden wordt er een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijk. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het Economisch beleid en mogelijkheden biedt voor wijkeconomie.

3.9.1 Coffeeshopbeleid     

Algemeen

De nota Arnhems Coffeeshopbeleid (2009) geeft als hoofddoelstelling: het terugdringen van overlast c.q. het beperken van de inbreuk op het woon- en leefklimaat door softdrugshandel. Er is beleid geformuleerd om de handhaving te intensiveren. Tevens is aangegeven met welk instrumentarium dit wordt gedaan en door wie dit wordt uitgevoerd. Uitvoering van dit beleid waarborgt ook in dit plangebied beheersing van de problematiek. Er is geen aparte bestemmingscategorie voor de coffeeshops gecreëerd.

Toetsing van het initiatief aan het coffeeshopbeleid

Dit bestemmingsplan laat binnen het plangebied geen coffeeshops toe.

3.9.2 Prostitutiebeleid     

Algemeen

In de nota 'Van Rood naar Groen Arnhemse Prostitutie op weg naar normalisatie (2000)' is het Arnhems prostitutiebeleid vervat. De opheffing van het wettelijke bordeelverbod per 1 oktober 2000 was aanleiding voor het opstellen van dit beleid. Dit beleid is nog steeds van kracht.

Ten aanzien van de raamprostitutie, overige seksinrichtingen en de tippelprostitutie voert het gemeentebestuur van Arnhem een actief vestigingsbeleid.

Het actief vestigingsbeleid bestaat uit de volgende elementen:

• concentratie van de raamprostitutie op één plek;
• het aan een maximum binden van het aantal ramen en werkplekken (120 en dat is een halvering van het aantal ramen en werkplekken ten opzichte van de voormalige raamprostitutielocatie in het Spijkerkwartier);
• het aan een maximum binden van het aantal overige seksinrichtingen op 8 in heel Arnhem, waarbij – overgangsrechtelijke situaties uitgezonderd - in elke wijk ( CBS- wijkindeling) maximaal 1 seksinrichting gevestigd mag zijn, ook worden hierbij beperkingen toegepast;
• concentratie van de tippelprostitutie.

Het gemeentebestuur bepaalt hiermee zélf de locatie waar deze vormen van prostitutie zich mogen manifesteren alsmede de omvang ervan en voorkomt hiermee dat de prostitutie zich ongecontroleerd over de stad uitspreidt. De gemeente wil hiermee voorkomen dat bepaalde vormen van prostitutie overlast voor de omgeving veroorzaken. Deze overlast zou kunnen ontstaan doordat er een concentratie van bijvoorbeeld privé-huizen in een bepaalde wijk ontstaat ( eerder zagen we immers dat vooral oudere wijken in Arnhem erg aantrekkelijk lijken te zijn voor de vestiging van seksinrichtingen) of doordat de prostitutiefunctie conflicteert met bepaalde andere functies.

Toetsing van het initiatief aan het prostitutiebeleid

In het plangebied is geen seksinrichting aanwezig en ook in het CBS-telgebied is geen seksinrichting aanwezig. In Arnhem mogen maximaal 8 seksinrichtingen zijn, waarbij er maximaal één seksinrichting per telgebied is toegestaan. In Arnhem zijn op dit moment 5 seksinrichtingen. Dat betekent dat er nog theoretisch ruimte is voor één seksinrichting binnen het telgebied. Dit bestemmingsplan laat een seksinrichting niet toe maar het plan bevat wel een afwijkingsmogelijkheid voor het college om een seksinrichting toe te staan. In artikel 34 onder 5 zijn de voorwaarden hiervoor opgenomen. Eén van de voorwaarden is dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en dat er geen onevenredige vergroting van de parkeerdruk ontstaat.

4.2.1 Uitgangspunten     

In het Masterplan worden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden gesteld:

• Creëren van een Venster op de Rijn: het behouden en creëren van zichtlijnen van de Klingelbeekseweg naar de Rijn;
• Het realiseren van een Groene Kamer: de locatie ontwikkelen als groene kamer tussen de Klingelbeekseweg en de Rijn;
• Omarmen: Aanzetten van de oostelijke en westelijke grenzen van het landgoed met bebouwing en beplanting zodat het landgoed sterker wordt begrensd en het Venster op de Rijn sterker ingekaderd wordt. De focus op zowel de villa als de Rijn wordt hierdoor versterkt.
• Landhuis Klingelbeek: de witte villa (het landhuis) handhaven als belangrijkste element binnen het landgoed (zowel qua hoogte als vormgeving); de overige bebouwing is terughoudender en minder dominant.
• Rooilijn: de prominente ligging van de villa aan de Rijn respecteren en tussen deze rooilijn en de rivier geen bebouwing realiseren.
• Veluwe aan de Rijn: door te spelen met het reliëf en bebouwing en beplanting toe te voegen meer verschil maken tussen het hogere deel (besloten, droog) en het lagere deel (weids, nat).
• Formeel versus. informeel: creëren van veel informele ruimte rondom de bestaande clusters (villaplein en moestuin) en het nieuwe cluster in het bos.
• Arnhem aan de Rijn: versterken van de relatie van Arnhem met de Rijn door het versterken van de Holle weg als belangrijke lijn.

De afbeeldingen op pagina 21 van het masterplan laten een verbeelding van de uitgangspunten zien.

4.2.2 Ruimtelijk concept     

De hoofdopzet van Landgoed Klingelbeek bestond lange tijd uit drie duidelijk gedefinieerde, formele clusters en een lager gelegen informeler landschap: het cluster van de villa, met aan weerszijden een bijgebouw, de oprijlaan daar naartoe, en links en rechts van die oprijlaan twee clusters in de vorm van ommuurde en omhaagde moestuinen met enkele gebouwtjes daarin / omheen. Het landgoed en de clusters zijn thans uit elkaar gevallen. De kwaliteiten van het landgoed liggen verspreid in een uitgeklede ruimte. Het ruimtelijk concept is erop gericht om de bestaande kernkwaliteiten op te pakken en hier drie nieuwe clusters mee vorm te geven.

In de eerste plaats is er het formele cluster van de villa, a-symmetrisch, aan het einde van de oprijlaan. Dit cluster heeft een duidelijke relatie met de entree en de Klingelbeekseweg.

Links daarvan wordt het vlak van de nog bestaande moestuin versterkt door er een formele rand van verharding en bebouwing om heen te maken, wat zich richt op de Rijn.

Rechts van de oprijlaan is van het historische cluster niks over. Wat resteert is een leegte, die evenwel prachtig omsloten wordt door de bomen langs de holle weg in het westen, de tuinmuur in het noorden en - nu wat verscholen iets verderop - de lager gelegen prachtige vijver. Hier wordt een naar buiten gericht cluster ingevoegd om de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse te versterken.

De holle weg met bomen wordt het terrein ingetrokken, waardoor achter het valleitje een beboste hoek ontstaat. Daarin wordt vrij een gebouw toegevoegd dat zich in dat bos voegt en aan de vallei ligt.

Op dit moment de hoogteverschillen in het terrein vrij getrapt; achter de villa is het laag, voor de villa is het hoog. Het terrein is meermaals glad getrokken waardoor subtiele hoogteverschillend verdwenen zijn. Aan oostzijde is juist een forse bouwput gegraven. De vijver zelf die ooit rechthoekig begonnen is, heeft later een meer natuurlijke vorm gekregen. Nog steeds begint dat valleitje echter abrupt achter de hoogte die ook moestuinen geweest zijn. Het reliëf wordt op een natuurlijke manier doorgezet op het terrein. Zowel de laagte van de vijver als de nu zeer kunstmatige laagte ter plaatse van de bouwput zal doorgetrokken worden, waardoor het cluster van de villa omarmd wordt door lager gelegen laagten met als effect dat de villa zelf nog prominenter aan de weidse laagte van de Rijn komt te liggen. Door het doortrekken van de laagten zal direct na de entree aan weerszijden een valleitje beginnen die tussen de verschillende clusters doorglooit. Aan de Rijnzijde, op de plek waar de kunstmatige beek ooit lag, zal de laagte verder aangezet worden in een nieuwe (zwem-)vijver, die subtiel verbonden is met de bestaande vijver. Zo wordt het contrast tussen de hogere, drogere besloten delen en de lage natte weidse delen en het zicht over de Rijn nog dramatischer.

4.2.3 Stedenbouwkundig schetsontwerp     

Het op basis van het masterplan en voornoemde uitgangspunten is een schetsontwerp opgesteld.

Stedenbouwkundig schetsontwerp Landgoed Klingelbeek (uit Masterplan)

Hoofdopzet gebouwen

Op basis van het voorgaande is een ruimtelijk concept opgesteld, waarin er drie clusters worden gecreëerd op het landgoed.

• Het eerste cluster betreft de villa en de bebouwing die ook in historische perspectief aan het voorliggende villaplein was geleden. Er worden twee nieuwe gebouwen gerealiseerd aan weerszijden van de villa, tegenover elkaar aan het villaplein.
• Het tweede cluster betreft de moestuin, die in het verleden reeds was ommuurd en omhaagd. In de hoofdopzet wordt rondom de formeel rechthoekige moestuin bebouwing gesitueerd, die de moestuin als het ware 'inlijsten' en een nieuwe formele rand van verharding vormen. Aan vier zijden worden nieuwe gebouwen toegevoegd. Direct langs de Klingelbeekseweg betreft het een gebouw in één bouwlaag.
• Het derde cluster betreft een nieuw cluster; een solitair gebouw dat zich in het bos voegt en aan de 'vallei' ligt.

Bij de bebouwing is het uitgangspunt dat de villa het meest prominente en hoogste gebouw blijft en dat er geen bebouwing tussen villa en Rijn wordt gerealiseerd. De nieuwe gebouwen zijn achter de villa gelegen en qua maatvoering beperkter; deze zijn 1 tot 4 bouwlagen hoog. Navolgende afbeelding brengt dit in beeld.

Bebouwing en bouwhoogtes (uit Masterplan)

In tegenstelling tot bovenstaande afbeelding uit het Masterplan, zal het bosgebouw voor een deel ook uit vier bouwlagen kunnen bestaan. De reden hiervoor is het grote hoogteverschil tussen de voor en achterzijde van het gebouw. In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is hiervoor een maximale bouwhoogte t.o.v. NAP opgenomen.

Wat betreft de situering wordt de nieuwe bebouwing terughoudender dan de bestaande (witte) villa. Doordat alle gebouwen achter de rooilijn van de villa is gesitueerd, behoudt de villa de prominente ligging vanaf de Rijn. De nieuwe gebouwen zijn verder ook qua vormgeving minder uitgesproken als de witte villa; er wordt gewerkt met sobere vormen, eenvoudige vlakverdeling en terughoudend kleurgebruik.

Cluster 1: De witte villa

Het villacluster krijgt de meest prominente rol op het terrein. Door de zijvleugels terug te brengen krijgt de ruimte voor de witte villa weer wanden en ontstaat weer een formeel pleintje (cour). Het pleintje ligt horizontaal en daarmee aan de hoge zijde richting entree iets verdiept ten opzichte van het glooiende oplopende landschap. Hier kan een aantal auto's onopvallend parkeren. De witte villa wordt gerestaureerd en verbouwd tot enkele appartementen. De resterende gevel links van de witte villa wordt gehandhaafd, achter deze gevel wordt een nieuwe, eigentijdse woning toegevoegd.

Aan de rechterzijde van het formele plein wordt een nieuw volume toegevoegd dat door zijn vormgeving met een zadel-of lessenaarsdak meedoet in de klassieke compositie van dit cluster. Het formaat van dit volume is bewust afwijkend om een a-symmetrisch cluster te maken zoals in het verleden ook het geval was. De vormgeving en materialisering is sober en terughoudend waardoor het gebouw zowel in hoogte en materialisatie ondergeschikt is aan de villa, als een hedendaagse variant van een koetshuis of de stallen. Tussen de bijgebouwen en de villa door zijn doorzichten op de Rijn en de vijvers mogelijk.

Impressie van gerestaureerde bebouwing aan het pleintje

Cluster 2: de moestuin

Uitgangspunt van dit cluster vormt het inlijsten van de moestuin en tegelijkertijd het behouden van zicht op de Rijn en Meinerswijk. Het cluster richt zich op de Rijn door zich daar te openen en die opening te markeren door een compact wat hoger volume daar naast te plaatsen. Aan de zijde van het Oolgaardthuis omsluit een 3 bouwlagen hoog, langer volume het cluster van de moestuin, omkadert het Groene Venster op de Rijn en onttrekt het Oolgaardthuis aan het oog. Tevens markeert dit gebouw, dat dicht tegen de Klingelbeekseweg is aangeschoven, het landgoed op de hoek. De ingelijste moestuin zelf is heel formeel rechthoekig, de bebouwing staat daar in verschillende hoogtes en lengtes juist vrij speels omheen, waarmee het enerzijds doorzichten open laat en markeert en anderzijds een losse verbinding met de andere clusters maakt.

Tegen de muur aan worden kleine volumes van één laag gebouwd, die vanaf de Klingelbeekseweg onzichtbaar zijn en als ateliers gebruikt kunnen worden. Daarmee wordt het cluster van de moestuin een levendig, openbaar cluster, zowel in als aan de moestuin. In de formele tuinen wordt ook een rij parkeerplaatsen ingepast. De hagen die de tuinen omgeven, de gewassen in de tuinen zelf en de lage fruitbomen die her en der in de tuinen staan onttrekken deze auto's gezien vanaf de Klingelbeekseweg grotendeels aan het oog.

Cluster 3: Het bosgebouw

Dit cluster is het meest eigentijdse omdat de historische elementen in deze hoek van het landschap grotendeels verdwenen zijn. De achterliggende holle weg met zijn forse beplanting is hier juist prominent aanwezig en zuidelijk ligt de vijver verdiept en verborgen. De hoek waarin dit derde cluster een plaats krijgt wordt bos, het nu kale deel tussen de grote bomen bij de entree, langs de holle weg en pal ten noorden van de vijver wordt beplant en hierin wordt een vierkant volume toegevoegd. Terwijl de andere bebouwing orthogonaal ligt ten opzichte van de Klingelbeekseweg, de oprijlaan en de villa draait dit volume zich iets en pakt het de richting op van het landschap waar het gebouw zich op richt, de richting van het valleitje die vanuit de vijver subtiel richting de entree doorgetrokken wordt. Dit gebouw staat dus in het bos, de bomen dicht tegen de gevel aan. Daar wordt in de architectuur rekening mee gehouden: veel glas om licht binnen te laten en om volop zicht op het omliggende lommerrijke landschap te krijgen. Het gebouw is alzijdig en naar buiten gericht, waar de andere twee clusters zich juist ook richten op hun binnenwereld. Aan de oostzijde ligt de doorgetrokken vallei tegen dit blok aan waardoor deze zijde over het dal heen richting het villacluster kijkt. Het volume waarin appartementen gerealiseerd zullen worden ligt als een doosje in het glooiende aflopende landschap en komt niet boven de woningen aan de Klingelbeekseweg uit.

Onder het gebouw ligt een parkeergarage. Tussen de historische muur en het gebouw, onder de boomkronen, ligt nog een aantal parkeerplaatsen onopvallend tussen de bomen.

Hoofdopzet openbare ruimte

De bebouwingsclusters zullen alle drie losse elementen vormen op het landgoed, dat hoofdzakelijk een informeel karakter zal behouden. Slechts een zeer beperkt deel van de buitenruimte wordt uitgegeven als privé-tuin, de overige gronden zijn openbaar toegankelijk. De privé-buitenruimten liggen als patio's in de bebouwing verscholen of voegen zich onopvallend in het landschap.

In de hoofdopzet van de openbare ruimte worden de randen van het landgoed extra aanzet met bebouwing en beplanting (bomen), zodat meer contrast ontstaat tussen dit besloten gebied en het meer open gebied richting de Rijn. De reliëfverschillen worden waar mogelijk meer in beeld gebracht.

4.3.1 Creëren van een Venster op de Rijn: het behouden en creëren van zichtlijnen van de Klingelbeekseweg naar de Rijn;     

De in het masterplan aangegeven te creëren zichtlijnen, zoals hieronder verbeeld, zijn in dit bestemmingsplan overgenomen door het stedenbouwkundig ontwerp nagenoeg exact over te nemen op de verbeelding van het bestemmingsplan. De voorgestelde bebouwingsclusters en gebouwen zijn overgenomen op de verbeelding, waarbij rondom de gebouwen op een aantal plaatsen extra ruimte is opgenomen. Deze extra ruimte is wellicht noodzakelijk in verband met de architectonische uitwerking en houdt de beoogde zichtlijnen in stand. Door de plek en afmetingen van de beoogde bebouwing vast te leggen, ontstaan de gewenste doorzichten op de Rijn en het landgoed. In de regels is geregeld dat de afstand tussen het meest zuidelijke gebouw van het cluster 'Moestuin' en het oostelijke gebouw van het cluster 'De witte villa' minimaal 18 meter dient te bedragen om op die manier de gewenste doorzichten te garanderen.

De overige bestemmingen laten geen of nauwelijks bebouwing toe, waardoor de aangegeven zichtlijnen zijn gegarandeerd. Daar waar verharding is voorzien, bijvoorbeeld door de komst van parkeren, zijn deze plekken steeds met een aanduiding aangegeven.

Venster op de Rijn: zichtlijnen van de Klingelbeekseweg naar de Rijn

4.3.2 Het realiseren van een Groene Kamer: de locatie ontwikkelen als groene kamer tussen de Klingelbeekseweg en de Rijn     

Het landschap is in de toekomstige situatie dominant. Om die reden is aan het grootste deel van het plangebied de bestemming Groen - Landschap en park toegekend. In de bestemmingsomschrijving is de bescherming van landschappelijke en cultuurhistorische waarden een belangrijke plek gegeven. Daarnaast is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (aanlegvergunningstelsel) opgenomen ter bescherming van deze waarden. Daar waar verharding is voorzien, bijvoorbeeld door parkeerplaatsen en ontsluiting, zijn deze plekken steeds met een aanduiding aangegeven.

4.3.3 Omarmen: Aanzetten van de oostelijke en westelijke grenzen van het landgoed met bebouwing en beplanting     

De in het masterplan voorgestelde bebouwing is overgenomen op de verbeelding van dit bestemmingsplan. Daarnaast laat het bestemmingsplan binnen alle bestemmingen beplanting en groenvoorzieningen toe.

De grenzen van het landgoed westelijk en oostelijk worden ruimtelijk aangezet door bebouwing en beplanting waardoor het landgoed als kamer sterker begrensd wordt en het venster op de Rijn ingekaderd wordt. Zowel Oolgaardthuis als het westelijk gelegen fabrieksterrein worden aan de aandacht onttrokken. De focus op zowel de Villa als de Rijn wordt versterkt en tegelijkertijd worden het begin en het eind van het landgoed geaccentueerd.

4.3.4 Landhuis Klingelbeek: de witte villa (het landhuis) handhaven als belangrijkste element binnen het landgoed     

Op basis van dit bestemmingsplan mag alleen bebouwing worden opgericht ter plaatse van de bouwvlakken op de verbeelding, die strak zijn begrensd. Hierdoor wordt voorkomen dat tussen landhuis en Rijn bebouwing kan worden opgericht, waardoor het landhuis het eerste gebouw is gezien vanaf de Rijn. Daarnaast is het landhuis het hoogst en hebben de andere gebouwen op het terrein een lagere maximale nokhoogte toebedeeld gekregen. Het bestemmingsplan volgt op dit punt het masterplan naadloos, waardoor de hiërarchie van gebouwen ook in het bestemmingsplan is terug te vinden.

De witte villa als belangrijkste element van het landgoed

4.3.5 Rooilijn: de prominente ligging van de villa aan de Rijn respecteren en tussen deze rooilijn en de rivier geen bebouwing realiseren     

Bij dit uitgangspunt geldt hetzelfde als bij paragraaf 4.3.4: de toekomstige bebouwing mag alleen worden geprojecteerd binnen de bouwvlakken. De bouwvlakken aan weerszijden van de villa liggen achter de villa, gezien vanaf de Rijn, waardoor de prominente ligging van de villa aan de Rijn wordt gerespecteerd.

4.3.6 Veluwe aan de Rijn: door te spelen met het reliëf en bebouwing en beplanting toe te voegen meer verschil maken tussen het hogere deel (besloten, droog) en het lagere deel (weids, nat)     

Dit is een uitvoeringsaspect, dat niet in het bestemmingsplan kan worden geregeld.

4.3.7 Formeel versus. informeel: creëren van veel informele ruimte rondom de bestaande clusters (villaplein en moestuin) en het nieuwe cluster in het bos.     

Dit is een uitvoeringsaspect, dat niet in het bestemmingsplan kan worden geregeld.

4.3.8 Arnhem aan de Rijn: versterken van de relatie van Arnhem met de Rijn door het versterken van de Holle weg als belangrijke lijn.     

Het geldende bestemmingsplan maakt dit mogelijk.

4.5.1 Groen     

Het grootste deel van het plangebied krijgt een landschappelijke inrichting. Het terrein krijgt de inrichting en uitstraling van een park, waarin de gebouwen zich voegen. De gebouwen worden zodanig gepositioneerd dat doorzichten ontstaan richting Rijn.

Dat het landschap een geheel is betekent dat het niet opgeknipt is in allerlei kavels en tuinen, waar nog restjes landschap tussendoor lopen. Er zijn wel privé buitenruimten maar die liggen als patio's in de bebouwing verscholen of voegen zich onopvallend in dat landschap, door hun verscholen ligging in een laagte of achter beplanting of door bij de architectuur van het gebouw te horen.

Twee formele, rechthoekige delen onderscheiden zich van dat glooiende, meanderende landschap: de moestuin en het voorplein van de villa.

Het landgoed is semi-openbaar. Het is toegankelijk maar tevens afsluitbaar indien nodig. Door de positionering van de clusters zijn er delen die van zichzelf meer openbaar voelen (zoals het entreegebied en de moestuin) dan andere delen achter de formele clusters. Sommige stukken zijn slechts voor bewoners bereikbaar.

4.5.2 Water     

Op de navolgende kaart is een schematische voorstelling gegeven van het watersysteem.

In het zuidelijke deel van het plangebied wordt een waterpartij aangelegd. Aan de Rijnzijde, op de plek waar de kunstmatige beek ooit lag, zal de laagte verder aangezet worden in een nieuwe (zwem-)vijver, die subtiel verbonden is met de bestaande vijver. Zo wordt het contrast tussen de hogere, drogere besloten delen en de lage natte weidse delen vergroot en het zicht over de Rijn verbeterd.

Door de gemeente Arnhem is aangegeven, dat de aanwezige vijver mogelijk wordt gevoed door grondwater danwel schijngrondwater. Bij voeding door schijngrondwater via leemlagen, kunnen activiteiten die de leemlagen aantasten gevolgen hebben voor de watervoerendheid van de vijver. Middels een geohydrologische analyse naar de aanwezigheid van de leemlagen, kunnen uitspraken worden gedaan naar de relatie tussen de huidige en toekomstige situatie. De notitie bevat de resultaten van het veldwerk en de bijbehorende analyse van de samenstelling van de ondergrond. De notitie is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. De belangrijkste resultaten worden besproken in paragraaf 5.7.

4.6.1 Verkeer     

Er zal worden aangesloten op de Klingelbeekseweg via de bestaande in-/uitrit. Daarnaast wordt de oude rechte laan op de villa af weer hersteld, in aansluiting op de buurt. Ter plaatse van de beoogde ontsluiting is op de verbeelding een vrij brede aanduiding opgenomen, waarbinnen de ontsluiting moet worden gerealiseerd. Wat betreft de uiteindelijke situering is van belang dat de laan zich in hoofdlijnen oriënteert op het monumentale landhuis en dat de toegangen naar het noordelijk en westelijk gelegen clusters ondergeschikt zijn. Daarnaast is het van belang dat de laan een zelfstandig element is gelegen in het groen, een integraal onderdeel is van het landschapsontwerp en de beleving van het gebied als landgoed met allure versterkt.

De laan wordt verhard vormgegeven. De twee pleinen bij de moestuin- en villacluster zijn ook verhard. De routes door het overige landschap meanderen en zijn half-verhard. Op navolgende afbeelding is de ontsluiting weergegeven. In rood de wegen voor gebruikers van het terrein en in zwart de wegen voor volledig publiek.

Ontsluiting Klingelbeek (uit: Masterplan)

4.6.2 Parkeren     

Parkeernorm

Uitgaande van de geldende parkeernormen en rekening houdend met een groeifactor vanwege het aandeel privé-parkeerplaatsen zijn er voor het genoemde programma 69 parkeerplaatsen nodig. Voor commercieel geldt dan dubbelgebruik. Dit plan voorziet daarin.

Parkeren in plangebied

Er worden binnen het plangebied 71 parkeerplaatsen gerealiseerd. Onderstaande afbeelding geeft de hoofdopzet weer. Hierop zijn 69 parkeerplaatsen ingetekend. Het parkeren bij het bosgebouw zal anders worden opgelost. Bij de architectonisch uitwerking van de plannen is gebleken dat de 20 parkeerplaatsen onder het bosgebouw niet haalbaar zijn. Als gevolg van het maximale bouwvlak van 70%, het hoogteverschil ter plaatse en het inpassen van bergingen is er ruimte voor circa 12-14 parkeerplaatsen in tegenstelling tot de 20 plaatsen in het Masterplan. Dat betekent dat er elders buiten het gebouw ruimte moet worden gevonden voor extra parkeerplaatsen.

Deze extra ruimte is gevonden op maaiveld direct bij het bosgebouw. Daarbij is gezocht naar een bestendige oplossing die ruimte bied voor de verdere uitwerking van de architectuur en het exacte aantal parkeerplaatsen onder het gebouw.

Er is tussen de Klingelbeelkseweg en het landgoed een flink hoogteverschil en er staat een muurtje langs de erfgrens. Door de parkeerplaatsen tegen de perceelsgrens onderaan het talud met bovenaan het muurtje te situeren, zijn de auto's vanuit de Klingelbeekseweg niet of nauwelijks zichtbaar. Hier worden 5 parkeerplaatsen extra mogelijk gemaakt (dus 16 in plaats van 11). Daarnaast worden ook tegen het toekomstige gebouw 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zullen met groen worden afgeschermd. Hierdoor is er voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein zonder dat dit ten koste gaat van de landschappelijke uitstraling van het landgoed.

Hiermee wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Tekening: opzet parkeren (bron: SB)

De parkeeropgave is gebaseerd op de realisatie van 44 woningen. Wanneer het maximale programma van dit bestemmingsplan wordt gerealiseerd (48 woningen) dan worden hiertoe extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Via de parkeernorm in de regels van het bestemmingsplan wordt dit juridisch afgedwongen.

5.6.1 Flora en fauna     

Algemeen

Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden van het plangebied. Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming zijn de Wet natuurbescherming en provinciale verordeningen van toepassing. De provincies beschermen via provinciale verordening waardevolle natuurgebieden zoals het Natuurnetwerk Nederland, weidevogelgebied en ganzenfoerageergebied. Daarnaast kunnen natuurgebieden of andere gebieden die essentieel zijn voor het behoud van bepaalde flora en fauna, aangewezen worden als Europees vogelrichtlijn- en/of habitatrichtlijngebied (Natura 2000). De verplichtingen uit de Vogel- en Habitatrichtlijn zijn in Nederland opgenomen in de Wet natuurbescherming. Ook de bescherming van individuele plant- en diersoorten is geregeld in deze wet.

Toetsing

In augustus 2016 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen (zie bijlage 4). De belangrijkste resultaten zijn in deze paragraaf weergegeven.

De bestemmingsplanwijziging met daaruit voortvloeiende ingrepen leiden niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Het uitvoeren van nader onderzoek naar effecten op Natura 2000, GNN en GO is niet aan de orde.

Werkzaamheden aan of binnen enkele meters van de dakconstructie van de villa kunnen leiden tot verstoring of vernieling van vaste, jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vleermuizen en gierzwaluwen. Nader onderzoek is nodig om aan-/afwezigheid van vaste rust-/verblijfplaatsen of voortplantingsplekken van gebouwbewonende vleermuizen en gierzwaluwen vast te stellen voordat dergelijke werkzaamheden kunnen plaatsvinden. Mocht er sprake zijn van één of meer vaste verblijfplaatsen dan zijn mitigerende maatregelen en een ontheffing annex artikel 75 van de FF-wet nodig.

De holle weg langs de westzijde van het terrein is vermoedelijk onderdeel van een beschermde vliegroute van vleermuizen. Deze dient intact te blijven. Aanvullend onderzoek is nodig indien bomen worden verwijderd langs de uiterste westgrens van het terrein, of wanneer mogelijk storende verlichting geplaatst wordt.

Aan de hand van de quickscan kan de aan- of afwezigheid van een vaste verblijfplaats van de steenmarter in de gebouwen niet met zekerheid worden vastgesteld, hoewel de kans op aanwezigheid klein lijkt door het ontbreken van sporen. Echter, niet alle ruimtes waren toegankelijk voor inspectie. Om zekerheid te verkrijgen, moet nader onderzoek worden verricht.

Werkzaamheden kunnen effect hebben op algemene (niet jaarrond beschermde) broedvogels. Sloop-, kap- en rooiwerkzaamheden worden bij voorkeur uitgevoerd buiten het broedseizoen. De periode oktober - half maart is hiervoor het meest geschikt omdat de kans op broedgevallen dan minimaal is. Het broedseizoen is echter geen vooraf vast te stellen periode, van belang is of er broedgevallen aanwezig zijn. Deze mogen nooit verstoord worden. Bij broedgevallen dient gewacht te worden totdat het nest permanent verlaten is.

Significante negatieve effecten op overige zwaarder en strikt beschermde soorten of soortgroepen zijn uitgesloten, nader onderzoek naar aanwezigheid van dergelijke soorten is niet nodig.

Ten aanzien van alle dieren en planten (beschermd of niet beschermd) geldt dat men zich dient te houden aan de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna naar redelijkheid zoveel mogelijk voorkomen moeten worden.

Update Wet natuurbescherming

De invoering van de Wet natuurbescherming leidt vrijwel niet tot verandering in de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde soorten. De aangetroffen Grote kaardebol is niet langer beschermd, maar voor de soort gold al een vrijstelling bij ruimtelijke ingrepen. Wat betreft vogels en vleermuizen blijft de situatie ongewijzigd: broedende vogels mogen nooit verstoord worden en er is aanvullend onderzoek nodig naar jaarrond beschermde verblijfplaatsen van de Gierzwaluw en vleermuizen. De ontheffing wordt onder de Wet natuurbescherming aangevraagd bij de GS van de provincie Gelderland in plaats van de RVO, de te nemen mitigerende/compenserende maatregelen blijven echter gelijk aan de situatie voor 1 januari 2017.

Bij de overige beschermde soorten gaat het om (zeer) algemene zoogdieren en amfibieën waarvoor de provincie Gelderland vrijstelling verleent bij ruimtelijke ingrepen. 'Nieuwe' beschermde soorten ontbreken met zekerheid binnen het plangebied, nader onderzoek naar dergelijk soorten is derhalve niet aan de orde.

De invoering van de Wet natuurbescherming leidt niet tot wijzigingen ten aanzien van gebiedsbescherming. Nader onderzoek naar effecten op Natura 2000-gebieden en EHS/GNN is ook onder de nieuwe wetgeving niet nodig

5.6.2 Groenplan     

Groencompensatie

Het landgoed krijgt een groene uitstraling. De bestaande en nieuwe bomen krijgen voldoende onder- en bovengrondse groeiruimte. Het nieuwe groen wordt daarmee duurzamer ingericht. In de navolgende afbeelding en tabel is de groenbalans voor het plangebied inzichtelijk gemaakt.

Groenbalans Klingelbeek (bron: Schipper Bosch)

Uit de balans blijkt dat het totale oppervlak aan verharding afneemt met 244 m², dat het aantal bomen toeneemt met 42 en dat het totale oppervlak aan water toeneemt met 754 m². Hier staat tegenover dat bebouwd oppervlak toeneemt met 1.789 m².

Hoewel de groenbalans kwantitatief negatief is, is er in het gebied sprake van een kwaliteitsverbetering. Deze wordt bereikt doordat de boszone een beplanting krijgt die van nature voorkomt op de grondslag. Dit zorgt voor het versterken van de biodiversiteit. De bestaande en nieuwe solitaire bomen krijgen onder- en bovengrond voldoende groeiruimte. Binnen het plangebied bevinden zich diverse beeldbepalende bomen. Naast het feit dat deze bomen zijn opgenomen in het inrichtingsplan, is ter bescherming van deze bomen tevens een juridische regeling opgenomen. Op de verbeelding is hiertoe de dubbelbestemming 'Waarde - Beeldbepalende boom' opgenomen. Op de gronden met deze dubbelbestemming geldt een algemeen bouwverbod. Met een omgevingsvergunning kan van dit verbod worden afgeweken. Tot slot krijgt de waterstructuur een natuurlijke oever met oevervegetatie, wat eveneens zorgt voor het versterken van de biodiversiteit.

Door de vergroening wordt een bijdrage geleverd aan de klimaatbestendige stad. Door de toename van het aantal bomen en de aanleg van natuurlijke oevers neemt de belevings- en gebruikswaarde van het groen in het gebied toe. Al met al is er daarmee dus sprake van een kwaliteitsverbetering in het gebied wat betreft het aspect groen.

5.6.3 Conclusie     

Het bestemmingsplan is uitvoerbaar wat betreft groen en ecologie.

6.2.1 Inleidende regels     

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op verbeelding zijn bouwhoogten en een bebouwingspercentage aangegeven. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen (bouwvlak).

6.2.2 Bestemmingsregels     

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

Bestemmingsomschrijving

Hierin is de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming opgenomen. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.

Bouwregels

In deze regels zijn eisen opgenomen waaraan de binnen de bestemming voorkomende bebouwing aan moet voldoen. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd is hierin vastgelegd.

Afwijken van de gebruiks- en bouwregels

Hierin staat aangegeven onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;

Specifieke gebruiksregels

In de specifiek gebruiksregels is bepaald welk gebruik van gronden en opstallen in elk geval strijdig is met of wordt toegestaan binnen deze bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

6.2.3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.

Artikel 11 Algemene bouwregels

Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene regels met betrekking tot het gebruik van de gronden en opstallen in het plangebied opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

Artikel 14 Overige regels

In dit artikel zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van de aspecten parkeren en laden en lossen.

6.2.4 Overgangs- en slotbepalingen     

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

6.3.1 Algemeen     

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van onder andere ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

6.3.2 Afzonderlijke bestemmingen     

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken.

Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zijn zo bestemd;
• wat houdt de bestemming in;
• eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden.

Groen - Landschap en park (Artikel 3)

Het grootste deel van het plangebied ligt binnen deze bestemming. Hier is de regeling gericht op het behoud en de versterking van het groene karakter en de cultuurhistorische waarden. Binnen de bestemming zijn groenvoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding en wandelpaden toegestaan. Ook het behoud, het herstel en de versterking van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen cultuurhistorisch- en landschappelijke waarden is opgenomen als een doeleinde.

De gebouwen worden omringd door de bestemming 'Groen - Landschap en park'. Dit gebied wordt eenduidig vormgegeven als landgoed en hierbinnen passen geen tuinen in de traditionele zin van het woord. Het aanleggen van terrassen en plaatsen van erfafscheidingen is in de bestemming Groen - Landschap en park nadrukkelijk niet de bedoeling. De regels van het bestemmingsplan zijn hierop ingericht. Wel is denkbaar dat bewoners aan de buitenkant van de woonclusters een stuk grond ten behoeve van het woongenot aanwenden, mits dat past binnen de landschappelijke setting.

De interne ontsluitingsweg is bestemd tot Verkeer - Verblijfsgebied. Omdat de exacte ligging van de verbindingswegen naar de twee meest noordelijk gelegen woonclusters nog niet exact duidelijk is, is ervoor gekozen hier en aanduiding 'ontsluiting' op te nemen op de verbeelding. Ook is binnen de bestemming vastgelegd waar het parkeerterrein bij het bosgebouw is toegestaan.

Tot slot is op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van water - 1' opgenomen. Ter plaatse mag een zwemvijver of zwembad worden opgericht in een landschappelijke setting. Gebouwen zijn niet toegestaan binnen de bestemming, maar alleen ter plaatse van deze aanduiding mogen bouwwerken geen gebouw zijnde worden opgericht om bijvoorbeeld een zwembadrand of passende omlijsting of omheining op te richten.

Ter bescherming van de aanwezige en te realiseren landschappelijke en cultuurhistorische waarden is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (aanlegvergunningstelsel) opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.

Tuin (Artikel 4)

De binnenterreinen zijn bestemd tot Tuin. De regeling is op veel punten gelijk aan de bestemming 'Groen - Landschap en park', in de zin dat hier ook groenvoorzieningen het belangrijkste doeleinde zijn en er niet mag worden gebouwd. Wel geldt dat in deze bestemming wel tuinen (dus een woonfunctie) , parkeren en een ontsluitingsweg toegestaan zijn. Parkeren mag alleen ter plaatse van de aanduidingen 'parkeren' en 'specifieke vorm van verkeer - 1'. Voor de laatste aanduiding geldt dat er minimaal 8 en maximaal 12 parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd. Tot slot is het behoud en de versterking van het groene karakter en de cultuurhistorische waarden is in deze bestemming als doeleinde opgenomen.

Water (Artikel 5)

In het plangebied is een vijver gesitueerd. Deze watergang is specifiek als 'Water' bestemd.

Wonen (Artikel 6)

In het plangebied zijn bouwvlakken met de bestemming 'Wonen' aangeduid waarbinnen gebouwen zijn toegestaan. Het aantal woningen is voor het gehele plangebied vastgelegd op maximaal 48. Woonwagens of woonschepen zijn niet toegestaan. Verder zijn in de bestemming groen- en speelvoorzieningen toegestaan, watervoorzieningen, woonstraten en verblijfsgebieden en parkeren.

Commerciële doeleinden (lichte horeca, werkunits, dienstverlenende bedrijven en bedrijven uit de creatieve sector) zijn als ondergeschikte functies toegestaan ter plaatse van de specifieke aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' en (in totaal) tot ten hoogste 400 m². De drie gebouwen die zijn aangeduid zijn het éénlaagse gebouw (in het moestuincluster) direct aan de Klingelbeekseweg en de villa. Het vrijstaande gebouw aan de Rijn is aangeduid als 'bijgebouwen'. Hier zijn alleen bijgebouwen toegestaan.

Strijdig gebruik betreft onder meer een beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte. Ook detailhandel. Prostitutie en horeca zijn niet toegestaan.

In de bouwregeling is middels aanduidingen op de verbeelding de maximale bouw en goothoogte gerelateerd aan NAP alsmede het maximale aantal bouwlagen en het maximum bebouwingspercentage vastgelegd. Ook is geregeld dat de afstand tussen het meest zuidelijke gebouw van het cluster 'Moestuin' en het oostelijke gebouw van het cluster 'De witte villa' minimaal 18 meter dient te bedragen om op die manier de gewenste doorzichten te garanderen.

Waarde - Archeologie (Artikel 7)

Deze dubbelbestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan en is gericht op het beschermen van de eventueel aanwezige archeologische waarden.

Waarde - Beeldbepalende boom (Artikel 8)

Binnen het plangebied bevinden zich diverse beeldbepalende bomen. Ter bescherming van deze bomen is de dubbelbestemming 'Waarde - Beeldbepalende boom' opgenomen. Op de gronden met deze dubbelbestemming geldt een algemeen bouwverbod. Met een omgevingsvergunning kan van dit verbod worden afgeweken. Daarnaast is het niet toegestaan zonder omgevingsvergunning bepaalde werken (geen bouwwerk zijnde) of werkzaamheden uit te voeren.

Waterstaat (Artikel 9)

Deze dubbelbestemming is opgenomen naar aanleiding van overleg met RWS. De gronden zijn mede bestemd voor waterberging en de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs ten behoeve van de rivier, het treffen van maatregelen voor het vergroten van de afvoercapaciteit van de rivier en waterstaatkundige doeleinden.

1.1 Plan:     

Het bestemmingsplan Landgoed Klingelbeek met identificatienummer NL.IMRO.0202.884-0301 van de gemeente Arnhem.

1.2 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage.

1.3 Aanduiding     

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens     

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Bebouwing     

Eén of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.6 Bebouwingspercentage     

Een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bestemmingsvlak of gedeelte van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd.

1.7 Bed and breakfast     

Overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

1.8 Bedrijf     

Een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

1.9 Bedrijven uit de creatieve sector     

bedrijven uit de creatieve sector hoofdzakelijk gericht op:

1. creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten en technische adviesbureaus, software bedrijven;
2. toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven t.b.v. de kunsten, mode en interieurbedrijven;
3. autonome kunsten: beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers etc.

1.10 Beroep aan huis     

Een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

1.11 Bestemmingsvlak     

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.12 Bestemmingsgrens     

De grens van een bestemmingsvlak.

1.13 Bijbehorend bouwwerk     

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aan gebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.14 Bijzondere woonvorm     

Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

1.15 Bouwen     

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.16 Bouwgrens     

De grens van een bouwvlak.

1.17 Bouwlaag     

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.18 Bouwperceel     

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.19 Bouwperceelgrens     

Een grens van een bouwperceelgrens.

1.20 Bouwvlak     

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.21 Bouwwerk     

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.22 Brutovloeroppervlak:     

De oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen, waarbij de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter niet worden meegerekend.

1.23 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt.

1.24 Detailhandel     

Eet bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf en internetverkoop wordt hieronder niet begrepen.

1.25 Dienstverlenend bedrijf     

Een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak, al dan niet met een baliefunctie, zoals een uitzendbureau, kapsalon, kopieerservicebedrijf, een autorijschool en dergelijke. Detailhandel en garagebedrijven worden hieronder niet begrepen.

1.26 Gebouw     

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.27 Horecabedrijf     

Een bedrijf of instelling gericht op het verstrekken van logies, van maaltijden en spijzen of van dranken, alsmede het exploiteren van zaalaccommodatie; detailhandel wordt hier niet onder begrepen.

1.28 Horeca - a     

Horecabedrijven gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

1.29 Horeca - b     

Horecabedrijven gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's, grillrooms en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

1.30 Horeca - c     

Horecabedrijven gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)cafés, niet zijnde discotheken en nachtclubs.

1.31 Hoofdgebouw     

Eén of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.32 Internetverkoop     

Detailhandel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet en andere media verloopt.

1.33 Landschappelijke waarde     

de aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk en/of cultuurhistorisch en/of ecologisch en/of geomorfologisch opzicht.

1.34 Normaal onderhoud, gebruik en beheer     

Gebruik gericht op het in zodanige conditie houden van objecten of de terreingesteldheid dat het voortbestaan van deze objecten of de terreingesteldheid op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt gehouden. Onder normaal onderhoud, gebruik en beheer wordt ook dunning van beplanting begrepen.

1.35 Peil     

1. voor een gebouw , waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw;
4. voor zover als zodanig aangegeven in de bestemmingsregels: Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.).

1.36 Overig bouwwerk     

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.37 Pand     

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig- constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.38 Prostitutie     

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.39 Prostitué(e)     

Degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.40 Raamprostitutie     

Een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

1.41 Seksinrichting     

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.42 Standplaats     

Een kavel, waarop nutsvoorzieningen aanwezig zijn, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen.

1.43 Straatmeubilair     

Onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

1.44 Thuisprostitutie     

Vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

1.45 Werkplek     

Een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht.

1.46 Werkunits     

Een ruimte waarin een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig, ambachtelijk of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf wordt uitgeoefend dat niet gekoppeld hoeft te zijn aan een woning.

1.47 Wijk     

Wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

1.48 Wonen     

Voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen mede geval begrepen bijzondere woonvormen en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen.

1.49 Woning     

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

1.50 Woonwagen     

Voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

2.1 Algemeen     

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen - Landschap en park' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, ecologische, natuur- en cultuurhistorische waarden;
2. park- en groenvoorzieningen, waaronder speelvoorzieningen;
3. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
4. een zwemvijver, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - 1;
5. parkeren, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', met dien verstande dat maximaal 16 parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd;
6. woonstraten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting', met dien verstande dat de beschikbare rijstrookbreedte minimaal 3,25 meter en maximaal 5 meter bedraagt;
7. medegebruik voor tuinen.

3.2 Bouwregels     

Op deze gronden mag uitsluitend één bouwwerk, geen gebouwen zijnde in de vorm van een zwemvijver worden gebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte van de zwemvijver maximaal 3 meter mag bedragen.

3.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 voor het bouwen van binnen de bestemming passende bouwwerken met een maximumbouwhoogte van 4 meter met dien verstande dat er geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de waarden genoemd in lid 3.1 onder a.

3.4 Specifieke gebruiksregels     

1. Onder gebruik van de gronden in strijd met de bestemming, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden:
   1. als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen;
   2. voor het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
   3. voor het opstellen, opslaan, lozen c.q. storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines;
   4. het aanbrengen van verhardingen ten behoeve van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen.
2. De in dit lid onder a. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voor zover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een vergunning is verleend.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. ontsluitingswegen en wandelpaden;
4. parkeren, uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen 'parkeerterrein' en 'specifieke vorm van verkeer - 1', met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 1' minimaal 8 parkeerplaatsen en maximaal 12 parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd;
5. het behoud en de versterking van het groene karakter en de cultuurhistorische waarden.

4.2 Bouwregels     

Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. watergangen en waterpartijen;
2. waterberging;
3. bermen en beplanting;
4. oevers;

met daaraan ondergeschikt:

5. groenvoorzieningen;
6. nutsvoorzieningen.

5.2 Bouwregels     

Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, waaronder bruggen, dammen en duikers.

5.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 ten behoeve van bouwwerken van geringe omvang zoals steigers, mits de waterstaatkundige functie niet (onevenredig) wordt geschaad, gehoord de waterbeheerder.

5.4 Specifieke gebruiksregels     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. maximaal 48 woningen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' uitsluitend bijgebouwen zijn toegestaan;
2. het behoud, het herstel en de versterking van de cultuurhistorische waarden;

en daaraan ondergeschikt voor:

3. commerciële doeleinden in de vorm van:

   -	werkunits;
   -	bedrijven uit de creatieve sector;
   -	dienstverlenend bedrijf;
   -	horecabedrijven, met dien verstande dat uitsluitend horeca - a is toegestaan;
   met dien verstande dat deze commerciële doeleinden uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' en het totale brutovloeroppervlak maximaal 400 m2 bedraagt;

4. groen- en speelvoorzieningen;
5. watervoorzieningen;
6. woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer;
7. verblijfsgebieden;
8. inpandige parkeervoorzieningen
9. parkeren op maaiveld uitsluitend binnen het meest noordwestelijk gelegen bestemmingsvlak (met maximum bebouwingspercentage van 70%) met een maximum van drie parkeerplaatsen;

6.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen 'maximum bouwhoogte ten opzichte van NAP (m)' en 'maximum goothoogte ten opzichte van NAP (m)', uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat de goot- en bouwhoogte worden gemeten ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.).
2. Op de in lid 6.1 van dit artikel bedoelde gronden mogen, met inachtneming van het aangegeven maximum bebouwingspercentage en het aangegeven maximum aantal bouwlagen uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.
3. De afstand tussen de gebouwen ter plaatse van de beide aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - 1' dient minimaal 18 meter te bedragen.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

6.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 6.1 onder i. voor het aanleggen van meer dan drie parkeerplaatsen met dien verstande dat het totaal aantal parkeerplaatsen tezamen met de te realiseren danwel de gerealiseerde parkeerplaatsen ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein' in de bestemming 'Groen - Landschap en park' niet meer mag bedragen dan 19. 

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van de op en in deze gronden te verwachten archeologische kwaliteiten.

7.2 Bouwregels     

Binnen de voor deze bestemming aangewezen gronden mogen:

1. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn;
2. bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen worden gebouwd, indien het betreft:
   1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid of
   2. een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 200 m² bedraagt;
   3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

7.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 7.2 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. Afwijken als bedoeld in lid 7.3 sub a. kan, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
3. Afwijken als bedoeld in lid 7.3 sub a. kan voorts, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het afwijken regels te verbinden gericht op:
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Beeldbepalende boom' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de beeldbepalende waarden van die boom.

8.2 Bouwregels     

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mag niet worden gebouwd.

8.3 Afwijken van de bouwregels     

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemming(en), mits:

1. dat niet leidt tot een aantasting van de beeldbepalende waarden van de boom, en/of
2. strikte toepassing daarvan zou leiden tot een onevenredig grote beperking van het op de bestemming gerichte gebruik.

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waterstaat' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. waterberging en de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs ten behoeve van de rivier;
2. het treffen van maatregelen voor het vergroten van de afvoercapaciteit van de rivier;
3. waterstaatkundige doeleinden.

9.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, tenzij sprake is van:
   1. bouwwerken, geen gebouw zijnde, die vallen onder de normale onderhoud- en beheerwerkzaamheden ten behoeve van de in lid 9.1 genoemde functies;
   2. vervangende herbouw/vernieuwing van een bouwwerk ten behoeve van de andere bestemming(en) , mits de oppervlakte van het bouwwerk niet vergroot wordt ten opzichte van het ten tijde van het ter visie liggen van dit bestemmingsplan, aanwezige bouwoppervlakte;
   3. het vergroten van de oppervlakte van een bouwwerk ten behoeve van de andere bestemming(en), mits de vergroting niet meer bedraagt dan 10% ten opzichte van het huidige aanwezige oppervlak;
2. Voorafgaand aan beslissing omtrent vergunningverlening dient een positief advies te zijn uitgebracht door de rivierbeheerder met betrekking tot de toepassing van de beleidslijn Grote Rivieren.

11.1 Bouwen binnen bouwvlak     

1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

11.2 Bebouwingspercentage     

1. Indien in een bouwvlak geen bebouwingspercentage is aangegeven, mag dit vlak geheel worden bebouwd.
2. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak en een bebouwingspercentage zijn aangegeven is het bebouwingspercentage van toepassing op de gronden binnen het bouwvlak.
3. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak slechts één bebouwingspercentage is aangegeven geldt dit percentage voor het gehele bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak.

14.1 Parkeren     

1. Indien de omvang of bestemming van een gebouw of terrein daartoe aanleiding geeft, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
2. De onder a. bedoelde ruimte voor het parkeren van personenauto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's.
3. Aan het bepaalde onder a. wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de in de Arnhemse beleidsregels voor parkeren daartoe opgenomen normen. Voor zover deze regels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.

14.2 Laden of lossen     

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

14.3 Afwijken     

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de leden 14.1 en 14.2:

1. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien of
2. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit. Indien de omvang of bestemming van een gebouw of terrein daartoe aanleiding geeft, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

15.1 Overgangsrecht bouwwerken     

15.2 Overgangsrecht gebruik