Manderveen, De Bessentuin

7.3 ZIENSWIJZEN

Het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende stukken hebben met ingang van donderdag 2 december 2010 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen bij het Klant Contact Centrum van de gemeente Tubbergen. Tevens is in dezelfde periode het ontwerpbestemmingsplan digitaal beschikbaar gesteld via 'www.ruimtelijkeplannen.nl' en via de gemeentelijke website. Gedurende de hiervoor genoemde termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar te maken aan de gemeenteraad.

Er is één zienswijze ontvangen. Hierna is deze zienswijze samengevat en in delen geknipt. De onderdelen zijn cursief en genummerd weergegeven. Per onderdeel is direct aansluitend de gemeentelijke reactie weergegeven. De ingediende zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen.

Beantwoording zienswijze

Op 11 januari 2011 heeft betrokkene een zienswijze ingediend. De zienswijze is hieronder in onderdelen uiteengezet met direct daarop aansluitend per onderdeel onze reactie.

Onderdeel 1

De waardevermindering van het pand zal veel groter zijn dan de door de gemeente berekende planschade.

Antwoord 1

Een planschadevergoeding is een vergoeding voor de schade die geleden wordt door verandering van bepaalde planologische maatregelen, zoals een nieuw bestemmingsplan. Het kan gaan om schade als gevolg van een planologische wijziging in de omgeving van het perceel (indirecte planschade) of om schade als gevolg van een planologische wijziging op het perceel (directe planschade). Voor de beoordeling van een verzoek om planschade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe planologische regime en het daaraan voorafgaande planologische regime. Bij de beoordeling van de verschillende planologische regimes dient in beginsel te worden uitgegaan van de maximale bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die de regimes bieden. Dus de feitelijke situatie is niet van belang. Om voor vergoeding in aanmerking te komen dient de planologische wijziging een verslechtering te zijn ten opzichte van het oude regime.

Door betrokkene wordt verwezen naar een geschat schadebedrag in een planschaderisicoanalyse. Deze risicoanalyse is uitgevoerd met het oog op de (financiële) uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. De in een risicoanalyse genoemde bedragen vormen een indicatie. Of er feitelijk ook recht bestaat op planschadevergoeding komt echter pas aan de orde in een eventuele planschadeprocedure.

Indien indiener van mening is dat sprake is van schade welke redelijkerwijs niet of niet geheel voor zijn rekening behoort te blijven, bestaat op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening de mogelijkheid om bij het college een verzoek om schadevergoeding in te dienen nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is. Voor de vergoeding van planschade bestaat derhalve, los van deze bestemmingsplanprocedure, een zelfstandige procedure. Niet alle schade wordt vergoed. Er geldt tenminste een eigen risico van twee procent (van de waarde van de woning). Pas bij een waardevermindering van meer dan twee procent kan, onder voorwaarden, recht bestaan op een vergoeding.

Onderdeel 2

Het woongenot wordt aangetast door de bouw van de nieuwe wijk als gevolg van:

• a. geluidshinder: er is geen rekening gehouden met de geluidsoverlast door de bouw van de woningen;
• b. inbreuk op de privacy vanwege de geringe afstand tussen het pand en de dichtstbijzijnde woning;
• c. degradatie van het blikveld/uitzicht: de woningen worden op circa 25 meter van het pand gebouwd. Het karakteristieke landelijke uitzicht wordt ontnomen.

Antwoord 2a

De gevreesde overlast van bouwwerkzaamheden is geen rechtstreeks gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, maar van de werken en werkzaamheden ter uitvoering van de planologische mogelijkheden die dat plan zal bieden. Het betreft een overlast die tijdelijk van aard en niet onevenredig is. Dergelijke schade komt bovendien niet in aanmerking voor vergoeding op grond van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening.

Antwoord 2b

Door de geplande woningbouw zal inderdaad sprake zijn van afname van privacy. Volgens ons is er geen sprake van een zodanige afname van het woongenot, dat dit de planontwikkeling in de weg zou staan. Bij de afweging tussen het belang van de indiener van de zienswijze van gelijkblijvende privacy en het algemeen belang van de zorg voor voldoende woningen in Manderveen, vinden wij het algemeen belang zwaarder wegen.

Antwoord 2c

De dichtstbijzijnde woning ligt inderdaad op circa 25 meter van het pand. Deze woning kan pas gerealiseerd worden in fase 2. Door realisering van de woningen in het plangebied zal het uitzicht aan één zijde veranderen. Niet ontkend wordt dat het plan zal leiden tot een vermindering van het uitzicht. Aan een vrij uitzicht kunnen, zoals uit vaste jurisprudentie van de AbRvS blijkt, geen blijvende rechten worden ontleend. Wij vinden het belang van de indiener van de zienswijze bij blijvend vrij landelijk uitzicht minder zwaar wegen dan het algemeen belang van de zorg voor voldoende woningen in Manderveen. Omdat in Manderveen nauwelijks tot geen inbreidingslocaties beschikbaar zijn, zal elke uitbreiding van het aantal woningen in Manderveen gepaard gaan met verlies aan uitzicht op de landelijke omgeving.

Onderdeel 3

De angst voor eventuele wateroverlast door de komst van de nieuwe wijk. Indiener wenst een garantie dat hij in de toekomst gevrijwaard blijft van wateroverlast.

Antwoord 3

De gemeente heeft in nauw overleg met het waterschap uitgebreid onderzoek gedaan naar de watergangen, riolering en regenwateropvang. Al het water zal op de juiste wijze worden afgevoerd. De watergang aan de noordoostzijde van het plangebied heeft een ontwaterende functie voor de percelen aan de Manderveenseweg. Deze blijft daarom intact. Zie paragraaf 3.8 van de plantoelichting (Waterparagraaf).

Onderdeel 4

Er ontstaat schaduwoverlast in verband met de hoogte en plaatsing van de te realiseren woningen tegen de perceelsgrens (binnen 5 à 10 meter). Er wordt volgens het ontwerpbestemmingsplan een groenstrook van circa 3 meter ingericht. Welke voorschriften zijn van toepassing met betrekking tot de hoogte van de beplanting?

Antwoord 4

Bij uitvoering van de planschaderisicoanalyse is onderzocht of er schade ontstaat ten gevolge van schaduwwerking. Hieruit is naar voren gekomen dat, gelet op de situering van de geplande woningen ten opzichte van de bestaande woning, de schaduwwerking geen waardebeïnvloedende schadefactor is. Het nieuwbouwplan is gelegen aan de westzijde van het woonperceel. Door deze ligging zal uitsluitend in de late avonduren mogelijk sprake zijn van schaduwwerking. De aanwezige bomenrij aan de westzijde van het plangebied draagt in belangrijke mate bij aan de hiervoor genoemde mogelijke schaduwwerking. Volgens ons is er geen sprake van een zodanige afname van het woongenot, dat dit aan de planontwikkeling in de weg zou staan.

Het bestemmingsplan regelt het gebruik en de bouwmogelijkheden op de betreffende groenstrook. Het bestemmingsplan kan echter niet vastleggen welke beplanting gebruikt mag worden en hoe deze dient te worden onderhouden. Hoogtebeperking voor beplanting is derhalve in het bestemmingsplan niet opgenomen. Overigens is de groenstrook primair bedoeld voor de bereikbaarheid van de sloot ten behoeve van onderhoud. Eventuele beplanting van gemeentewege zal daarom minimaal zijn.

Onderdeel 5

De noodzaak en de urgentie van de nieuwbouw op de uitbreidingslocatie ontbreekt. Naast het plan “De Bessentuin” (10 à 11 woningen) zijn er ook nog de plannen “Peddemors” (3 à 4 woningen) en “Filart” (3 woningen). Dit geeft een totaal van 17 woningen. Gelet op het rijks- en provinciaal beleid zijn er te veel woningen gepland in Manderveen. Voor Manderveen zijn namelijk maar 10 woningen toegekend voor de periode 2010-2019. Bovendien heeft indiener, mede gelet op de huidige economische crisis, zijn twijfels voor wat betreft de noodzaak en de urgentie van de te bouwen woningen.

Daarnaast geeft indiener aan dat het provinciaal beleid zich in eerste instantie richt op inbreiding. Dit betekent dat voor extra woningbouw in eerste instantie gekeken moet worden naar mogelijke inbreidingslocaties, voordat overgegaan wordt op een uitbreidingslocatie.

Antwoord 5

Ons inziens bestaat de noodzaak en urgentie voor woningbouw op de uitbreidingslocatie. Eén van de belangrijke hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid is bouwen voor de lokale behoefte. Begin 2009 hebben wij een enquête uitgezet over de woningbehoefte in de gemeente. Hieruit kwam naar voren dat de lokale woningbehoefte voor de periode 2010-2019 circa 20 woningen bedraagt. Het aantal maximaal te realiseren woningen in Manderveen bedraagt minder dan deze verwachte lokale woningbehoefte. Zie paragraaf 3.1.3 van de plantoelichting (paragraaf Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte). De dorpsraad van Manderveen heeft daarnaast aangegeven dat het voor de leefbaarheid van het dorp van belang is dat genoeg mogelijkheden voor starters worden geboden om zich te vestigen in Manderveen. Daarmee kan voorkomen worden dat de jongeren uit het dorp wegtrekken. Alles samenvattend is hiermee de noodzaak van nieuwbouw aangetoond.

Ondanks de recessie is er nog steeds een vraag naar nieuwbouwwoningen. Wanneer de economie aantrekt zal naar verwachting de vraag zelfs weer stijgen. Hierbij in ogenschouw genomen dat het onzeker is wanneer het plan “Filart” tot ontwikkeling komt, is starten met een nieuwe woningbouwfase nodig. Er is derhalve wel degelijk sprake van urgentie.

In eerste instantie hebben wij gekeken naar mogelijke inbreidingslocaties. In Manderveen zijn twee inbreidingslocaties voor handen. Dit betreft de locaties “Peddemors” en de voormalige garage “Filart”. Andere geschikte inbreidingslocaties zijn er volgens ons niet beschikbaar in Manderveen. Vervolgens wordt naar mogelijke uitbreidingslocaties gekeken.

Bovenbroek is de laatste uitbreidingslocatie geweest in Manderveen voor de ontwikkeling van de woningbouw. Het plangebied “De Bessentuin” gaat de tegenhanger vormen van het gebied Bovenbroek, dat aan de noordzijde van de Bovenbroeksweg is gelegen. Door de woningbouw te plannen aan de zuidzijde van de Bovenbroeksweg, krijgt het dorp een meer evenwichtige structuur. Ruimtelijk gezien is de geplande locatie aan de rand van het dorp een logische keuze. Daar komt nog bij dat de vorm van planuitvoering, welke in het publieke belang geboden is, in eerste aanleg ter beoordeling van het gemeentebestuur is. Zij heeft in deze een discretionaire (zelfstandige) bevoegdheid, rekening houdend met het ruimtelijke ordeningsbelang en het publieke belang.

Het aantal geplande woningen in Manderveen past wel degelijk in het provinciaal beleid. De locatie “Peddemors” betreft een plan in uitvoering. Deze is gebaseerd op de woningbouwafspraken van 2004-2009. Het plan “Filart” is een particulier initiatief, waarbij wij de gronden niet in eigendom hebben. Omdat plan “Filart” onder inbreiding valt, is dit in een aparte post meegenomen bij de woningbouwafspraken van 2010-2019. Daarbij komt dat het plan “Filart” niet actueel is. Er is nog geen plan in procedure. Het aantal woningen van het in uitvoering zijnde plan “Peddemors” en het toekomstige plan “Filart” is alles samenvattend niet meegenomen bij de bepaling van het aantal woningen in het kader van uitbreiding voor Manderveen in de periode 2010-2019. Het aantal van 10 à 11 woningen past derhalve in het provinciaal beleid. De provincie Overijssel heeft bovendien geen zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Dit betekent dat zij akkoord gaat met de voorgestane ontwikkeling met betrekking tot het aantal geplande woningen en met de keuze voor een uitbreidingslocatie in plaats van inbreiding.