Buitengebied, wijzigingsplan Dekkersweg 33/35

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie Dekkersweg 33 te Punthorst is een agrarisch bedrijf gevestigd. Initiatiefnemer is voornemens om deze agrarische bedrijfsvoering te beëindigen en om de (voormalige) boerderij te splitsen ten behoeve van dubbele bewoning.

In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch'. In het plan is door de gemeenteraad vastgelegd dat, indien agrarische activiteiten worden beëindigd, een wijziging van de bestemming naar een woonfunctie in beginsel mogelijk is. In het bestemmingsplan is ook nog een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van woningsplitsing: op die manier kan in het hoofdgebouw een extra woning worden gerealiseerd.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de in het bestemmingsplan 'Buitengebied' opgenomen mogelijkheden om uiteindelijk dubbele bewoning van de voormalige agrarische bedrijfswoning Dekkersweg 33 planologisch mogelijk te maken. Met dit plan wordt voorts van de gelegenheid gebruik gemaakt om ook aan de aangrenzende voormalige agarische bedrijfswoning Dekkersweg 35 een woonfunctie toe te kennen.

1.2 Geldende bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Buitengebied' dat op 25 juni 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad (hierna ook wel: moederplan). Dat plan blijft onverkort van toepassing. De raad heeft in dat plan gebruik gemaakt van de mogelijkheid om aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven om een bestemmingsplan 'binnen bij het plan te bepalen grenzen' te wijzigen. Deze mogelijkheid is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening.

In artikel 3.7 onder f en artikel 38.7 onder b, van het bestemmingsplan is bepaald dat burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen in die zin dat voormalige agrarische bedrijfswoningen een reguliere woonbestemming verkrijgen en dat meerdere woningen in een hoofdgebouw met een inhoud van ten minste 600 m3 worden gerealiseerd (woningsplitsing), dit alles mits wordt voldaan aan de genoemde randvoorwaarden.

Bij dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de door de raad geboden mogelijkheden.

Voor de duidelijkheid (zichtbaarheid) zijn de overige bestemmingen en aanduidingen die op het perceel blijven rusten, opgenomen in dit plan.

Het in procedure te brengen wijzigingsplan maakt na vaststelling door burgemeester en wethouders deel uit van het (moeder)plan (artikel 3.6 lid 3 Wet ruimtelijke ordening).

Afbeelding: uitsnede geldend bestemmingsplan

1.3 De bij dit plan behorende stukken

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, wijzigingsplan Dekkersweg 33/35' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding, schaal 1:1.000 (tek. nr.NL.IMRO.0180.5112017001-VS01);
• regels;
• toelichting.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige en toekomstige situatie

Huidige situatie

Plangebied

De percelen Dekkersweg 33 en 35 te Punthorst betreffen (voormalige) agrarische bedrijfswoningen. Bij Dekkersweg 33 zal binnenkort ook geen sprake meer zijn van agrarische bedrijvigheid, waardoor de percelen feitelijk gebruikt worden voor een reguliere woonfunctie. De globale ligging van het plangebied is op de volgende afbeelding weergegeven.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

Buitengebied, Staphorst

De ontwikkeling van het huidige landschap van de gemeente Staphorst vindt zijn basis in de bodem, de waterhuishouding, de natuurlijke vegetatie en de invloed die de mens in de loop van de tijd hierop heeft gehad. Door verschillen in het reliëf, de waterhuishouding en de vruchtbaarheidstoestand van de bodem, heeft de mens het gebied op verschillende manieren in gebruik genomen. Hierdoor zijn verschillende landschapstypen te onderscheiden met eigen cultuurhistorische, visuele en functionele kenmerken.

De gemeente Staphorst was vroeger een groot en uitgestrekt hoogveengebied. Ten westen van de huidige dorpen Rouveen en Staphorst lag dit hoogveen op een ondergrond van laagveen, ten oosten hiervan op zand. De eerste nederzettingen ontstonden op de hogere ruggen langs het Zwarte Water en het Meppelerdiep. Vanaf de twaalfde eeuw vonden de hoogveenverveningen en ontginningen plaats, vanuit de ruggen in oostelijke richting in lange, smalle kavels. Doordat de ontginningsbasis een gebogen vorm had en de ontginners elk een gelijke breedte land ontgonnen, ontstonden gerende kavels, die op het hoogveen van de zandgronden samen kwamen in de Puntlanden.

Bij het ontginnen van het gebied werden de nederzettingen stapsgewijs naar het oosten verplaatst tot de huidige streekdorpen Staphorst en Rouveen. Door verervingen in Staphorst en Rouveen werden de lange smalle kavels in de lengte opgedeeld, waardoor nog smallere percelen ontstonden. Op elk van deze percelen werd een boerderij gebouwd, waardoor een aaneengesloten rij boerderijen langs de weg ontstond. Toen de verdeling in de lengte niet meer mogelijk was, werden de percelen in de breedte verdeeld en de boerderijen kwamen nu ook achter elkaar te staan. De erven werden afgebakend met beplanting, welke tevens dienst deed als veekering. Uiteindelijk werden de percelen te smal en te klein om doelmatig bewerkt te worden. Daarom werd in de jaren veertig de ruilverkaveling Staphorst uitgevoerd, waarbij de waterlopen en ontsluiting verbeterd werden. De dorpen Rouveen en Staphorst zijn echte veenrandnederzettingen, met ten westen van De Streek het grasland op de lagere gronden en ten oosten van het dorp (of streek) ook bouwland met de meer hoger gelegen gronden.

Het landschapstype van het plangebied en de omgeving is het 'jonge ontginningenlandschap'. Het jonge ontginningenlandschap is ontstaan op de voormalige hoogveen complexen. Door de aanwezigheid van wegbeplanting zijn er grote groene kamers ontstaan in het landschap. De verkaveling van het landschap is in rationele blokken. Hierdoor is sprake van grote erven en tamelijk veel groen. De groenstructuur van de kamers bestaat uit een laanbeplanting van eiken. Het gebied is met name in gebruik als gras- en hooiland en bouwland.

In het buitengebied komt verspreid bebouwing voor. Waar de landbouw langzaam maar zeker aan betekenis inboet, steken nieuwe functies de kop op. Het aantal burgerwoningen in het buitengebied zal de komende jaren toenemen. Dit is niet het gevolg van nieuwbouw in het buitengebied, maar het gevolg van het feit dat (voornamelijk de kleinere) agrarische bedrijven hun bedrijfsvoering staken en de agrarische bedrijfswoningen vervolgens als burgerwoning in gebruik worden genomen.

Om voormalige agrarische boerderijen te behouden, is een ontwikkelingsregeling opgenomen. Deze regeling biedt de mogelijkheid om door middel van een wijzigingsbevoegdheid de agrarische bestemming van de voormalige boerderij te wijzigen in een woonbestemming en onder omstandigheden dubbele bewoning planologisch mogelijk te maken.

Toekomstige situatie

Het voornemen is om de agrarische bestemming van de voormalige agrarische boerderijen op de locatie Dekkersweg 33 en 35 te Punthorst te wijzigen in een woonbestemming en voorts om het perceel Dekkersweg 33 te 'splitsen', dusdanig dat dubbele bewoning daar mogelijk wordt. Met het voorliggende wijzigingsplan wordt daar aan medewerking verleend. Ten behoeve van de woningsplitsing is een erfinrichtingsplan opgesteld. Dit plan is als Bijlage 1 toegevoegd. Op het erfinrichtingsplan is aangegeven waar ruimte is voor bijgebouwen en parkeergelegenheid.

2.2 Relevant ruimtelijk beleid

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel heeft de provincie het integrale beleid voor de fysieke leefomgeving aangegeven, voor de ontwikkeling van Overijssel tot 2020 en verder. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is 'een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden'. Leidend voor de beleidskeuzes die op dit gebied worden gemaakt, zijn de thema's duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Voor de groene en stedelijke omgeving geeft de provincie ontwikkelingsperspectieven. Deze kunnen worden gezien als de ruimtelijke ontwikkelingsvisie om de beleidsambities en kwaliteitsambities te realiseren. De percelen Dekkersweg 33 en 35 maken deel uit van een gebied dat aangeduid is als 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Dit zijn gebieden waar ruimte is voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid.

Bij het sturen op ruimtelijk kwaliteit is in de Omgevingsvisie een sleutelrol weggelegd voor de gebiedskenmerken. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan. Om de gebiedskenmerken inzichtelijk te maken, onderscheidt de Omgevingsvisie een viertal lagen: de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de 'lust & leisure'-laag. Elk gebied in de provincie wordt gekarakteriseerd door kenmerken uit de vier verschillende lagen. Vaak liggen ze over elkaar heen en is op één plek sprake van kenmerken van verschillende lagen. Op andere plekken is dat niet zo en domineert een bepaalde laag.

Voor de percelen Dekkersweg 33 en 35 komen gebiedskenmerken voor uit de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap en de 'lust & leisure'-laag.

In de natuurlijke laag maakt het perceel deel uit van een gebied dat aangeduid is als 'dekzandvlakte en ruggen'.

In de laag van het agrarisch cultuurlandschap maakt het plangebied deel uit van een gebied dat is aangeduid als 'jonge heide- en broekontginningslandschap'. De dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende grote ruimtematen bepalen het beeld van dit landschapstype.

De zogenaamde 'lust & leisure'-laag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. In deze laag maakt het plangebied deel uit van de 'donkere' gebieden. Donkere gebieden vragen alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht en het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan betreft planologische vastlegging van een bestaande woonfunctie en woningsplitsing. Dit heeft geen gevolgen voor de kenmerken van de betreffende lagen.

Beleid waterschap Drents Overijsselse Delta

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Drents Overijsselse Delta (voorheen Reest en Wieden & Groot Salland), Vechstromen en Rijn en IJssel. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen de afgelopen jaren intensief samengewerkt met elkaar en met andere partners. Het nieuwe Waterbeheerplan is één van de resultaten van deze samenwerking. De opzet en grote delen van dit Waterbeheerplan zijn inhoudelijk hetzelfde als dat van de andere waterschappen in Rijn-Oost.

Waterschap Drents Overijsselse Delta, heeft nog geen eigen waterbeheerplan. Daarom wordt terug gevallen op het waterbeheerplan van Groot Salland. Het waterbeheerplan is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het waterschap op 26 november 2009. Het plan gaat over het waterbeheer in het hele beheergebied van het waterschap Groot Salland en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Watertoets

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang, zie Bijlage 4 Watertoets. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.

Gemeentelijk beleid

Toepassing uitvoeringskader hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) in de gemeente Staphorst

In oktober 2006 is door de gemeente Staphorst de notitie "Toepassing uitvoeringskader hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) in de gemeente Staphorst" vastgesteld. De notitie kan gezien worden als een uitwerking van het provinciale uitvoeringskader voor hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen.

Het hoofddoel van het VAB-beleid is sociaal-economisch: het draagt bij aan het realiseren van nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van VAB voor andere functies. Hergebruik in plaats van kapitaalsvernietiging. Startende bedrijven worden gestimuleerd. De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied noodzakelijk dat er zich in VAB andere functies kunnen vestigen, waaronder ook extra burgerwoningen. Een bijkomende doelstelling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers is een blijvende landelijke uitstraling van de omgeving en gebouwen gewenst.

Eén van de criteria van het VAB-beleid is dat agrarische bedrijfswoningen kunnen worden gesplitst in twee afzonderlijke wooneenheden wanneer aan een bepaalde inhoudsmaat wordt voldaan. De woonboerderij in het plangebied voldoet aan de voorwaarde voor splitsing met herbouw. De splitsing met herbouw past binnen het VAB beleid.

Geluidsbeleid in het kader van de Wet geluidhinder

De gemeenteraad heeft in 2011 het Geluidsbeleid in het kader van de Wet geluidhinder vastgesteld. De Wet geluidhinder regelt de beheersing van de geluidhinder van het wegverkeer, van het spoorverkeer en van de gezoneerde industrieterreinen. Voor zijn doorwerking is de wet veelal gekoppeld aan de Wet ruimtelijke ordening. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient te worden voldaan aan de geluidsnormen. Het wettelijk regime maakt in het algemeen onderscheid tussen bestaande en nieuwe situaties.

Het beleid heeft betrekking op de ontheffingsmogelijkheden voor zover het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Staphorst bevoegd is om ontheffingen te verlenen. Dit betreft weg- en railverkeerslawaai en industrielawaai vanwege het gezoneerde industrieterrein.

In het moederplan is in de regels bij de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van woningsplitsing een relatie gelegd met de Wet geluidhinder. Zie paragraaf 2.3. Hieruit blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Landschapsplan Staphorst

De gemeenteraad heeft in 2011 het Landschapsplan Staphorst vastgesteld. Het buitengebied van Staphorst heeft bijzondere landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten. De dynamiek in het buitengebied in de vorm van verschillende processen en ontwikkelingen hebben hun weerslag op het landschap. Aanleiding tot het opstellen van een landschapsplan zijn onder andere: de behoefte aan een integratiekader voor de afstemming van diverse functies in het buitengebied, ontwikkelingen in het landelijk gebied, die van invloed zijn op en kansen bieden voor de ontwikkeling van het landschap.

Het plangebied heeft als landschapstype 'jonge ontginningenlandschap' en ligt in het deelgebied 'dekzandgebied'. Het dekzandgebied kenmerkt zich door een afwisselend landschap van jonge ontginningen. Voor het dekzandgebied geldt dat de kavelstructuur - de ‘waaier’ waarvan alle lijnen uitkomen in de puntlanden – wordt benut als vormgevend principe voor landschapsversterking. In het dekzandgebied gaat het hierbij vooral om wegbeplanting en perceelgrensbeplanting.

In het gemeentelijk beleid worden mogelijkheden voor het investeren in ruimtelijke kwaliteit genoemd, zoals het herstel van karakteristieke waarden van bebouwing of landschapselementen en het nieuw aanleggen van singel- of erfbeplanting.

Voor het gebied Dekkersweg geldt een beleidsuitgangspunt van "Verder te ontwikkelen en nieuw te ontwikkelen agrarische linten."

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld, zie paragraaf 2.4. Hierbij is ingespeeld op de landschappelijke karakteristieken van het gebied.

Externe veiligheidsvisie gemeente Staphorst

De gemeente heeft het eigen externe veiligheidsbeleid uitgewerkt in de Externe Veiligheidsvisie gemeente Staphorst. Aanleiding hiervoor is dat op landelijk niveau is afgesproken dat elke gemeente zijn eigen externe veiligheidsbeleid dient te voeren.

Conform het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zijn milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. De milieukwaliteitseisen zijn wettelijke normen die zijn gericht op bestuursorganen en moeten leiden tot een bepaalde veiligheidssituatie in een bepaald gebied. De wettelijke eisen zijn te onderscheiden in grenswaarden en richtwaarden. Uit het begrip milieukwaliteitseis vloeit voort dat de eisen moeten worden vertaald in bronmaatregelen, effectgerichte maatregelen of een combinatie van beide. Om aan vorenstaande een adequate invulling te geven, dient de Externe Veiligheidsvisie van de gemeente Staphorst als hulpmiddel. In het beleid is dan ook vastgelegd hoe in ruimtelijke plannen en bij het verlenen van vergunningen dient te worden omgegaan met externe veiligheid.

In paragraaf 2.4 is nader ingegaan op het aspect externe veiligheid in verband met de voorgenomen ontwikkeling.

Ruimtelijke Atlas en Welstandsnota

De Ruimtelijke Atlas en Welstandsnota van de gemeente Staphorst dient als vervanging van de voorgaande welstandsnota, die als te knellend werd ervaren. Daarvoor in de plaats is er een globaler welstandsbeleid op basis van een welstandskaart. De atlas is een analyse en verhaal in kaartbeelden van de gemeente. De welstandsnota is meer dan voorheen gebaseerd op de ruimtelijke opbouw van de gemeente en haar verschillende kernen. De welstandskaart is een specifieke uitwerking van de atlas voor het welstandsbeleid.

De Ruimtelijke Atlas en Welstandsnota bieden samen een ruimtelijk kader, waar een welstandscommissie of stadsbouwmeester maar ook stedenbouwkundige(n), architecten en andere adviseurs zich op kunnen baseren. Op deze manier fungeert de atlas als een soort raamwerk voor het ruimtelijk beleid en de welstandskaart als een overzichtelijk toetsinstrument.

Bij nieuwe ontwikkelingen vormen een goed ruimtelijk beleid en hierop afgestemde bestemmingsplannen de basis voor het welstandsbeleid, omdat hierin de bebouwingsvlakken, bouwenveloppen en/of bouwvolumes worden vastgelegd.

Bij een beperkt welstandsregime wordt het gebouw of object alleen in relatie tot haar omgeving getoetst, de stedenbouwkundige benadering. Op dit niveau doet het bestemmingsplan in de regel uitspraken over oppervlakte en hoogte van de bebouwing, zonder in te gaan op de ruimtelijke vormgeving. Een beperkt welstandsregime beperkt zich tot het aansluiten bij de ruimtelijke structuur van de omgeving, het reageren op de bebouwing aan laan, straat of plein of in bouwblok, het handhaven of versterken van de specifieke kenmerken van het gebied, de vormgeving van de overgang tussen openbaar en privé gebied en de materiaaltoepassing en het kleurgebruik ten opzichte van de omgeving.

Voor zover mogelijk worden deze uitgangspunten vertaald in het voorliggende plan.   Bij de voorgenomen ontwikkeling blijft de karakteristieke hoofdvorm van de boerderij behouden. In het kader van welstand is het plan getoetst aan de gemeentelijke welstandsnota en akkoord bevonden door de stadsbouwmeester.

2.3 Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid

Woningsplitsing

In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' is in artikel 3.7 (onder f) een wijzigingsbevoegdheid van 'agrarisch' naar 'wonen' opgenomen. Vervolgens is in

artikel 38.7 onder b (de bestemming 'Wonen - 1') een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die woningsplitsing mogelijk maakt.

Onderstaand wordt aangegeven hoe de wijzigingsbevoegdheden zijn geformuleerd en wordt vermeld hoe aan de voorwaarden wordt voldaan.

De wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.7 onder f

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming van het agrarisch bedrijf wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen – 1’ of ‘Bedrijf’ (NB. laatstgenoemde mogelijkheid is i.c. niet aan de orde), met dien verstande dat:

• 1. geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid.

Hieraan wordt voldaan.

• 2. in afwijking van het onder a bepaalde geldt dat sloop en nieuwbouw van voormalige agrarische bebouwing uitsluitend is toegestaan indien sprake is van landschapsontsierende stallen en/of sloop en nieuwbouw noodzakelijk is vanwege functionele en/of bouwtechnische redenen. Hierbij geldt dat gestreefd wordt naar een substantiële reductie van bebouwing en de totale her te bouwen oppervlakte
  van de functie niet meer bedraagt dan 500 m²;

n.v.t. (er komt geen bedrijf), sloop is aan de orde, zie artikel 38.7.

• 3. er een erfinrichtingsplan wordt opgesteld;

Dit erfinrichtingsplan is opgesteld en opgenomen in Bijlage 1.

• 4. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf behouden dient te worden en waar mogelijk te worden versterkt;

n.v.t. (er komt geen bedrijf), sloop is aan de orde, zie artikel 38.7

• 5. de nieuwe functie moet leiden tot het behoud of verbetering van de agrarische uitstraling van het buitengebied en mag geen ongewenste visuele verstedelijking of aantasting van landschappelijke waarden veroorzaken;

n.v.t. (er komt geen bedrijf)

• 6. de nieuwe functie geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking mag hebben;

n.v.t. (er komt geen bedrijf)

• 7. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven niet onevenredig mogen worden beperkt;

Een en ander is milieutechnisch getoetst en de woonbestemming voor zowel Dekkersweg 35 als Dekkersweg 33 vormt geen probleem.

• 8. de functie milieuhygiënisch inpasbaar moet zijn;

Een en ander is milieutechnisch getoetst en de woonbestemming voor zowel Dekkersweg 35 als Dekkersweg 33 vormt geen probleem.

• 9. er geen buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten buiten de gebouwen plaats mag vinden. In afwijking hiervan kan ondergeschikte buitenopslag binnen het bouwvlak worden toegestaan, welke inherent is en volgt uit de bedrijfsvoering, mits:

• 1. de buitenopslag redelijkerwijs niet onder te brengen is in de bestaande bedrijfsbebouwing;
• 2. de buitenopslag geen onevenredige afbreuk doet aan de landelijke c.q. agrarische uitstraling van het perceel;
• 3. er sprake is van een goede landschappelijke inpassing;
• 4. de buitenopslag expliciet wordt begrensd;

n.v.t. (er komt geen bedrijf)

10. overtollige bebouwing die niet wordt hergebruikt moet worden gesloopt;

Dit komt bij de woningsplitsing verder aan de orde.

11. detailhandel uitsluitend is toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe functie;

n.v.t. (er komt geen bedrijf)

12. horeca uitsluitend is toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe functie;

n.v.t. (er komt geen bedrijf)

13. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 38 respectievelijk artikel 8 van overeenkomstige toepassing zijn;

Is aan de orde (artikel 38), zie hierna.

14. hierbij ook direct toepassing kan worden gegeven aan het gestelde in de bestemming Wonen - 1 in artikel 38.7 sub a ten aanzien van splitsing van woningen/boerderijen;

Is aan de orde (artikel 38), zie hierna.

15. naast bedrijven uit de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van bedrijven kunnen ook bedrijven die niet in de bij deze regels behorende Staat van bedrijven zijn genoemd worden toegestaan, mits deze bedrijven naar aard en omvang en qua milieueffecten gelijk kunnen worden gesteld met de bedrijven die wel zijn genoemd;

n.v.t. (er komt geen bedrijf)

16. voldaan dient te worden aan de overige voorwaarden uit het VAB-beleid zoals opgenomen in bijlage 5;

De voorwaarden komen aan de orde bij de woningsplitsing.

De wijzigingsbevoegdheid ex artikel 38.7 onder a

(geldt uitsluitend voor perceel Dekkersweg 33)

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de zin dat meerdere woningen in een hoofdgebouw worden gerealiseerd (woningsplitsing) mits wordt voldaan aan de genoemde randvoorwaarden.

Onderstaand is aangegeven waar al aan is voldaan of waar nog aan moet worden voldaan.

• 1. De inhoud van iedere woning bedraagt niet minder dan 400 m3 en de inhoud van het hoofdgebouw bedraagt niet minder dan 1.000 m3 en in het geval het hoofdgebouw wordt gesplitst in 3 woningen de inhoud niet minder dan 1.500 m3  bedraagt.

Op basis van de luchtfoto bedraagt de oppervlakte van de boerderij ongeveer 260 m². Via een gemiddelde hoogte van 4,5 meter is de inhoud naar schatting (260 x 4,5) tussen de 1100 m³ en 1200 m³. Daarmee is de woning groot genoeg voor splitsing. De aanvrager dient nog wel aan te geven hoeveel m³ inhoud elke woning in de nieuwe situatie zal krijgen, om te voorkomen dat een woning kleiner wordt dan 400 m³.

• 2. Het totaal aantal woningen in een bestaand hoofdgebouw maximaal drie bedraagt.

Het verzoek voldoet hieraan omdat wordt aangegeven dat de voormalige boerderij Dekkersweg 33 in maximaal 2 woningen wordt opgedeeld.

• 3. Per hoofdgebouw ten minste twee parkeerplaatsen op eigen erf worden gerealiseerd.

Hieraan wordt voldaan, dit is in het erfinrichtingsplan opgenomen.

• 4. de bouwmassa en karakteristieke hoofdvorm van de oorspronkelijke boerderij of woning na splitsing gehandhaafd blijft.

Dit criterium zal aan de aanvrager worden medegedeeld. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van de boerderij zal hier op worden toegezien.

• 5. De geluidsbelasting op de nieuwe woning(en) niet meer bedraagt dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of een hoger verkregen grenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Hieraan wordt voldaan.

• 6. Ter plekke een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en omliggende bedrijven niet onevenredig worden aangetast in de bedrijfsvoering.

Uit het intern milieuadvies blijkt dat hieraan wordt voldaan. Wel wordt bij woningsplitsing het gehele erf anders ingericht. Omdat het erf wordt gebruikt ten behoeve van wonen is het van belang om een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uit voeren om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen. Omdat de locatie gearceerd aangegeven staat op de asbestvlakkenkaart, dient er ook een asbestonderzoek te worden uitgevoerd conform NEN 5707. Er dient verder een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) te worden uitgevoerd. Dit is gebeurd en vervolgens heeft er een beoordeling van dit bodemonderzoek plaatsgevonden t.b.v. een omgevingsvergunning activiteit bouwen.

De conclusie van dit beoordelingsrapport is dat het rapport niet volledig is. Het onderzoek is inhoudelijk niet akkoord. Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek is mogelijk sprake van de aanwezigheid van een geval van ernstige verontreiniging met asbest in de grond.

Daarom is een nieuw verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 5. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat er in de grond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrondwaarde en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. Daarnaast is er ter plaatse van toplaag 1, 3, 4, 5 en inspectieput 5 t/m 8 asbest aangetroffen.

De onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, ter plaatse van de voormalige tanklocatie (deellocatie A) wordt gelet op het aantreffen van de verdachte parameter minerale olie in grond bevestigd.

De onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, ter plaatse van het overige terrein (deellocatie B) wordt gelet op het niet aantreffen van verhogingen anders dan natuurlijke fluctuaties aan metalen in het grondwater verworpen.

Ter plaatse van toplaag 1, 3, 5 (deellocatie B) en inspectieput 5 t/m 8 (deellocatie D) is asbest aangetroffen. Ter plaatse van toplaag 4 is een concentratie asbest gemeten van 70 mg/kg ds. Het gehalte is groter dan de helft van de interventiewaarde en nader asbestonderzoek is conform de NEN 5707:2015 dan ook verplicht. Op basis van het nader onderzoek kan dan worden vastgesteld of er sprake is van asbestverontreiniging ter plaatse van toplaag 4.

Verder wordt geadviseerd om de asbesthoudende dakbedekking ter plaatse te verwijderen door een daarvoor erkend bedrijf. Dit om nalevering (aanvullende emissie van vezels) te voorkomen.

Gezien de aard en de concentraties van de overige analysegegevens kan geconcludeerd worden dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn.

• 7. De ontsluiting plaatsvindt via de bestaande in-/uitrit.

Hieraan wordt voldaan en dit is in het erfinrichtinsplan vastgelegd.

• 8. Eventueel op het perceel voorkomende voormalig agrarische bebouwing geheel wordt gesloopt met uitzondering van karakteristieke gebouwen.

De aanvrager zal worden verzocht om voormalig agrarische bedrijfsgebouwen te slopen. Dit is in het erfinrichtingsplan opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan hetgeen in het VAB beleid is gesteld (zie artikel 3.7 sub f onder 16). Het pand Dekkersweg 33a behoort tot de te slopen bebouwing. Aanvrager is hiervan op de hoogte en daarmee akkoord.

• 9. De oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen per woning niet meer dan 75 m2  bedraagt.

De oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen per woning is niet meer dan 75 m2

• 10. Een verzoek om wijziging gepaard gaat met een voorstel tot deling van het perceel en de bijbehorende vrijstaande bijgebouwen en overkappingen.

Dit is aangegeven in het erfinrichtingsplan.

• 11. Aan de wijziging kunnen voorwaarden worden verbonden ten aanzien van sloop, erfinrichting, beplanting en realisatie parkeerplekken.

Deze voorwaarden zijn opgenomen in het erfinrichtingsplan.

Algemene toetsingscriteria wijzigingsbevoegdheden.

Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid worden de algemene toetsingscriteria als genoemd in artikel 60.2 gehanteerd.

Voor zo ver relevant hebben die in dit geval betrekking op:

• archeologische waarden:

Het gebied kent een lage verwachtingswaarde. Nader onderzoek is niet nodig.

• cultuurhistorische waarden:

De boerderij Dekkersweg 33 blijft bestaan. Daarmee blijft het agrarische karakter van dit gebied behouden.

• de ecologische waarden:

Er is voor Dekkersweg een ecologisch onderzoek uitgevoerd, dit rapport is opgenomen in Bijlage 2.Hieruit blijkt dat onderzoek in het kader van gebiedsbescherming binnen de Wet natuurbescherming niet nodig is. Daarnaast is nader onderzoek naar vleermuizen in het kader van soortenbescherming in de Wet natuurbescherming wel noodzakelijk. Daarom is ook een vleermuisonderzoek uitgevoerd. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 3. Hieruit blijkt dat er geen verblijfplaatsen of essentiële foerageergebieden of vliegroutes van vleermuizen zijn aangetroffen. Het aanvragen van een ontheffing met betrekking tot de sloop van het pand in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk. Daarnaast is het nemen van mitigerende of anderszinsaanvullende maatregelen ook niet noodzakelijk.

• de verkeersveiligheid:

De verkeersveiligheid komt niet in het geding omdat er geen nieuwe uitritten bijkomen. Het bestaande aantal uitritten vermeerderd niet.

2.4 Externe veiligheid

Langs de Dekkersweg zijn twee gasleidingen aanwezig. In het moederplan Buitengebied zijn deze leidingen bestemd en voorzien van een veiligheidszone van 8 m. Het perceel Dekkersweg 33 is gesitueerd op een afstand van ca. 22 m van die zone.

In de toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied' is aangaande de gasleidingen het volgende opgemerkt:

In de plangebied is onderzoek uitgevoerd naar mogelijke knelpunten van het plaatsgebonden risico van ondergrondse aardgastransportleidingen van de Gasunie. In het plangebied zijn meerdere plaatsgebonden risicocontouren van aardgasleidingen aanwezig. Hierbij is vastgesteld dat er een knelpunt (aanwezige kwetsbare objecten binnen deze risicocontouren) aanwezig is bij het dorp Punthorst. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geeft aan dat er rond gastransportleidingen een bebouwingsvrije zone van 5 m moet worden opgenomen. In de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) is in afwijking hiervan opgenomen dat voor buisleidingen voor aardgas met een druk tussen 1.600 en 4.000 kPa een bebouwingsvrije zone van ten minste 4 m geldt. Alle leidingen binnen het bestemmingsplan voldoen hieraan, zodat in de verbeelding dan ook een zone van 4 m aan weerszijden van de leiding, gemeten vanuit het hart van de leiding, is opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen in het invloedsgebied van de leidingen, waarbij de personendichtheid in redelijke mate toeneemt, dient een toets aan groepsrisico plaats te vinden.

Omdat in dit geval sprake is van een functiewijziging in die zin dat de woonfunctie binnen bestaande bebouwing opnieuw wordt vastgelegd (maar nu binnen de bestemming Wonen) en de personendichtheid niet noemenswaardig zal toenemen, behoeft het aspect externe Veiligheid cq. toets groepsrisico geen verdere aandacht.

2.5 Juridisch

De raad heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven om een bestemmingsplan 'binnen bij het plan te bepalen grenzen' te wijzigen. Deze mogelijkheid is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening.

In de artikel 3.7 onder f en 38.7 onder b van het bestemmingsplan 'Buitengebied' heeft de gemeenteraad bepaald dat burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen.

Van deze bevoegdheden wordt met dit wijzigingsplan gebruik gemaakt.

Voor de duidelijkheid (zichtbaarheid) zijn de overige bestemmingen en aanduidingen die op het perceel blijven rusten, opgenomen in dit plan.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient een onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Dit wijzigingsplan regelt alleen de functiewijziging van bestaande woningen en voor 1 perceel het opnemen van de aanduiding voor het aantal woningen. Voor de locaties blijven de overige bestemmingen en aanduidingen gelden.

De toekomstige bewoners van de tweede woning zijn bekend en het recht van overpad voor deze woning is geregeld. Notarieel is door de betrokkenen op 13 oktober 2017 hiervoor een volmacht ondertekend. Dit is noodzakelijk, omdat in de regels is geborgd dat de tweede woning niet in gebruik mag worden genomen voordat het recht van overpad formeel is geregeld.

De kosten die verbonden zijn aan de bestemmingsplanwijziging en de uitvoering van het wijzigingsplan zijn voor rekening van initiatiefnemer. Ook is tussen de gemeente en initiatiefnemer een planschadeovereenkomst afgesloten. Een beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt derhalve achterwege gelaten.

Het is in dit geval niet nodig om een exploitatieplan op- en vast te stellen.

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, wijzigingsplan Dekkersweg 33/35' is conform artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening voorbereid met de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat er gelegenheid is gegeven voor het indienen van zienswijzen. Het plan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

november 2017.