Marknesse, Zuid - fase 3

3.3 Gebiedsbeschrijving

Voor het plangebied is het hieronder weergegeven indicatief stedenbouwkundig plan opgesteld.

Afbeelding 3.1 Stedenbouwkundig plan

3.3.1 Structuur

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan ’Marknesse-Zuid fase 3’ is gelegen direct ten westen van het bestaande uitbreidingsgebied fase 2. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Zwolsevaart en aan de zuidzijde door de nieuwe grens met het open agrarisch gebied. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de plangrens van het vigerend bestemmingsplan “Marknesse“, de ter plekke een bestaande kavelsloot is. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door een bestaande agrarische kavelsloot.

Bepalend voor de ruimtelijke hoofdstructuur van Marknesse-Zuid (fase 2 en 3) zijn de vormgeving van de buurtindeling, de hoofdverkeersstructuur en de ligging van de Zwolsevaart met een haven met een directe verbinding met de vaart.

Gekozen is voor een ontwikkeling van Marknesse-Zuid langs de Zwolsevaart, aansluitend aan het recent ontwikkelde deel van Marknesse-Zuid. Langs de Zwolsevaart kunnen woningen worden gesitueerd. Omdat de woningen niet direct aan de vaart kunnen worden geplaatst, is een havenkom geprojecteerd waar woningen met hun tuinen direct aan open water kunnen worden gesitueerd en waar de mogelijkheid aanwezig is een toervaartboot aan een eigen aanlegplaats af te meren.

Aan de westzijde van Marknesse Zuid fase 3 is een nieuwe rondweg geprojecteerd die in de verdere toekomst zal aansluiten op de Kleiweg. Noordelijk sluit de rondweg via een brug over de Zwolsevaart aan op de Emmeloordseweg.

Om te voorkomen dat in de woonwijk zelf ‘doorgaand’ autoverkeer gaat voorkomen, zijn woonbuurten vormgegeven met elk een eigen aansluiting op de wijkontsluitingsweg. De woonbuurten worden ruimtelijk van elkaar gescheiden door groenzones, waarin tevens speelvoorzieningen zijn opgenomen. Door de groenzones is alleen langzaam verkeer mogelijk. Tussen de oostelijke (fase 2) en westelijke (fase 3) buurtontsluiting is een kortsluiting voor autoverkeer aanwezig aan de noordzijde van het plangebied, langs de haven. Deze kortsluiting is gemaakt om te voorkomen dat teveel doodlopende straten zouden ontstaan, waardoor door calamiteiten problemen met de bereikbaarheid zouden kunnen ontstaan. Hieronder is een impressie opgenomen van een dwarsprofiel van de laan.

Afbeelding 3.2 Dwarsprofiel

Door het plangebied is een met fase 2 gesloten wijkwatersysteem geprojecteerd ten behoeve van de opvang en zuivering van hemelwater dat op daken en straten valt. Een deel van het wijkwatersysteem is als ‘singel’ met groene taluds langs de wijkontsluitingsweg gesitueerd. De wijkontsluiting krijgt daardoor een ruim en groen profiel. De woningen liggen op enige afstand van de weg. Het overige deel van het watersysteem is door de wijk gesitueerd, waarbij zoveel mogelijk woningen met de privé-tuin naar het water kunnen worden gekeerd. Op deze wijze draagt het waterhuishoudingsysteem bij aan een verhoging van de woonkwaliteit in Marknesse-Zuid (zie ook paragraaf 2.7 Waterparagraaf).

Binnen het plangebied zijn naast het straatbegeleidend groen tevens 2 grote
groenvoorzieningen gepland. De westelijke groenvoorziening scheidt de westelijke ontsluitingsweg van het woongebied en zorgt tegelijkertijd als zicht- en geluidsafscherming voor de weg. Daarnaast houdt deze groenvoorziening in de traditie van de oorsponkelijke ontwerpprincipes waarbij dorpen zijn afgeschermd door "groene lijsten" (zie paragraaf 2.5.5 Groenbeleidsplan 2010-2014). De tweede groenvoorziening is een van noord naar zuid lopende groenzone aan de westelijke kant van het plangebied. Hier bestaat tevens de mogelijkheid voor de inrichting van een speeltuin. Door de groenvoorzieningen worden waar mogelijk langzaam verkeersroutes aangelegd voor een doorgaande ontsluiting binnen het plangebied.

3.3.2 Fasering

Het plangebied zal in 4 fasen verwezenlijkt worden, waarbij elke fasering een mix van woningtypen zal bevatten. Het maximale aantal woningen is 142 woningen, zoals is overeengekomen in het stedenbouwkundig plan van 8 december 2011. De fasering is aangegeven in de hieronder geplaatste situatie. De gronden worden nu gebruikt voor agrarische doeleinden. Mocht blijken dat de markt tijdelijk stil ligt, dan zullen de gronden tijdelijk voor agrarische doeleinden in gebruik blijven.

Afbeelding 3.3 Fasering

3.3.3 Beeldkwaliteit

Algemeen

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de gewenste architectuur, beeldkwaliteit en randvoorwaarden die gesteld worden vanuit het openbare gebied.

Over de beeldkwaliteit van de te realiseren bebouwing wordt opgemerkt dat er drie categorieën randvoorwaarden zijn. Er zijn randvoorwaarden die:

• 1. als welstandscriteria door de welstandscommissie kunnen worden gehanteerd;
• 2. niet publiekrechtelijk zijn af te dwingen, maar wens of suggesties zijn vanuit het stedenbouwkundig beeld;
• 3. opgenomen worden in de bestemmingsplanregels; dit heeft betrekking op onder meer de maatvoering van de te realiseren bebouwing.

Per type woning wordt een beschrijving gegeven. De welstandscriteria zijn aan het einde van deze paragraaf opgesomd. Deze criteria worden te zijner tijd opgenomen dan wel vertaald naar de gemeentelijke welstandsnota. De systematiek en de terminologie van het vastgestelde Welstandsbeleidsplan zijn bij het formuleren van de criteria waar relevant, gehanteerd.

Twee aan een woningen

De twee onder een kap woningen krijgen een voorname architectonische uitstraling, en een duidelijke, heldere en afleesbare vormgeving met een goed passend materiaal gebruik. Het kleurgebruik voor de gevelsteen wordt uitgevoerd in de tinten rood-bruin en de dakpannen in antraciet. Een garage en/of bijgebouw maakt onderdeel uit van het bouwvolume of is vrijstaand gebouwd. Dit bouwonderdeel is minimaal 3 meter achter de denkbeeldige voorgevellijn geplaatst. Bij een carport wordt deze direct ontworpen in de architectonische ontwerpopgave en bevindt deze zich ook achter de denkbare voorgevel rooilijn. De carport is als het ware een onderdeel van de architectuur van het bouwvolume.

Aandacht moet geschonken worden aan de afscheiding prive - openbaar gebied. Zoals de overgangen van de voor- en zijtuinen naar het trottoir. Bij de voortuinen zijn heggen een goed afscheidingsmiddel. Bij zijtuinen wordt een uniforme projectmatige afscheiding gerealiseerd, bijvoorbeeld gemetselde muren in combinatie een hekwerk van hout of staal of schanskorven.

De hoogte van de woningen is maximaal 2 bouwlagen met een kap. De voortuin heeft een minimale diepte van 5 meter. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid, zijn blinde zijgevels niet wenselijk.

Afbeelding 3.4 Referentiebeelden

Vrijstaande woningen

De woningen staan op ruime kavels aan het water. De woningen worden op de kavel geplaatst binnen het op de verbeelding weergegeven bouwvlak. Dit houdt in: minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens. Een garage en/of /berging mag onderdeel zijn van het bouwvolume, maar mag ook vrijstaand zijn. De garage en/of berging staat op minimaal 1 meter uit de zijdelingse en/of de achterste perceelsgrens. De kleurstelling bestaat uit een gevelsteen in aardetinten en dakpannen in antraciet.

De woning heeft een maximale hoogte van 1 bouwlaag en is voorzien van een kap. De garage en/of berging heeft een hoogte van 1 bouwlaag al dan niet aangekapt aan de woning.

Aandacht moet geschonken worden aan de afscheiding prive - openbaar gebied. Het gaat hier om de overgang van de voor- en/of zijtuin naar de openbare weg. Bij de voortuin is een heg een uitstekend afscheidingsmiddel.

Afbeelding 3.5 Referentiebeelden

Rijwoningen

In het stedenbouwkundig plan is een verkavelingtype uitgewerkt van een woning met een beukmaat van circa 6 meter breedte (rijwoningen). Deze woningen inclusief achtertuinen en de achterontsluiting zijn te beschouwen als een bouwblok, dat in zijn geheel ontworpen moet worden. Dat wil zeggen inclusief alle grenzen aan openbaar en semi openbaar gebied alsmede de aan de achterzijde gelegen semi openbare tussenruimte (de scheiding tuin/ openbaar gebied en de scheiding achtertuin/achterontsluiting). Daarbij zijn de hoekwoningen meer prominent vormgegeven. Dit geeft de entree van de straat meer uitstraling. De kleurstelling van de gevelsteen is rood-bruin en de dakpannen zijn antraciet.

Het parkeren vindt plaats op de openbare weg. Voor dit parkeren worden langsparkeerplaatsen aangelegd in het openbare gebied.

De hoogte van de woningen is 2 bouwlagen met een zadeldak. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid, zijn blinde zijgevels niet wenselijk.

Afbeelding 3.6 Referentiebeelden

Beeldkwaliteitscriteria

Zoals gezegd zijn er eisen te stellen aan de gewenste architectuur, beeldkwaliteit en randvoorwaarden die gesteld worden vanuit het openbare gebied. In het plan moet extra aandacht uitgaan naar de bebouwing aan weerszijde van hoofdontsluiting. Deze laan moet een voorname uitstraling krijgen. Dit geldt dan ook voor de hoekwoningen van de direct aansluitende straten.

Situering

• De bebouwing dient zich naar de openbare ruimte te richten;
• Bijgebouwen zijn zodanig gesitueerd dat ze ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en dat ze het straatbeeld niet verstoren;
• Gebouwd wordt in de voorgevelrooilijn.

Vormgeving

• Extra aandacht wordt besteed aan de vormgeving van zichtbare zijgevels en achtergevels;
• Aandacht voor verbijzondering van de eindwoningen bij rijenwoningen;
• Er dient samenhang in architectuur van de te onderscheiden woongebieden te zijn.

Detaillering, kleuren en materialen

• Waar de zij- en/of achtererven grenzen aan de openbare weg worden uniforme projectmatig erfafscheidingen aangebracht;
• Het kleurgebruik is overwegend rood - bruin en de daken zijn antraciet van kleur;
• Dakkapellen kunnen plat afgedekt worden of aangekapt zijn.